Caso

El señor PLINIO CASAS tiene un establecimiento de comercio, en un local que no

es de su propiedad, en virtud de un contrato de arrendamiento; donde funciona la
panadería “el pan sabrosón”, en dicho establecimiento lleva 3 años consecutivos;
sin embargo, el propietario  del local, le manifiesta que el contrato no va a ser
renovado, ya que requiere el local para montar una carnicería, ya que dicho
negocio le parece muy rentable y para ello lo notifica 6 meses antes de la
terminación del contrato.
¿De acuerdo a lo anterior determine si el arrendador puede negarse a renovar
dicho contrato? Sustente su respuesta con los fundamentos jurídicos. 

Respuesta

El arrendador SI PUEDE NEGARSE a renovar el Contrato de Arrendamiento

suscrito con Plinio Casas toda vez que a la luz del Articulo 518 del Código de
Comercio si bien es cierto le asiste un derecho al arrendatario de renovación del
contrato por hacer uso del local durante 3 años consecutivos, también establece
ese mismo articulo 3 excepciones a saber que permiten al arrendador dar por
terminado el contrato, así:

“ARTÍCULO 518. <DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos
de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá
derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que
tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para
la construcción de una obra nueva.”

(Subrayado y negrilla fuera de texto)

Teniendo en cuenta que el local va a tener como destinación una carnicería es

decir que la actividad comercial es distinta a la Panadería que actualmente
funciona, es procedente la terminación del contrato que aunado al cumplimiento
del articulo 520 ibídem que reza:

“ARTÍCULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los

ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no
 menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de
que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo
término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el
inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.”

(Subrayado y negrilla fuera de texto)

Es decir, que una vez cumplido el requisito de desahucio como efecto se enuncia,
es procedente sustancial y procesalmente la negación del arrendador para renovar
el contrato.

Al respecto existe jurisprudencia que ha ratificado los postulados aquí descritos,

entre ellas se tiene:

Sentencia T-537/09

“(…) Tratándose de arrendamiento de locales comerciales, las disposiciones contempladas

en el Código de Comercio, son imperativas y por consiguiente no admiten ninguna
estipulación en contrario. El ordenamiento comercial, considera al contrato de arrendamiento
como un elemento del establecimiento de comercio (artículo 516 numeral 5).
 
El contrato de arrendamiento de locales comerciales esta sujeto en su régimen legal a las
disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y por expresa
disposición del artículo 2°[22], las cuestiones que no se encuentren allí contempladas, deberán
ser resueltas por interpretación analógica o por las normas que sobre el contrato de
arrendamiento establece el Código Civil.
 
Dentro de los aspectos del arrendamiento comercial contemplados en el Código de
Comercio, se encuentran: (i) el derecho de renovación del contrato luego de haberlo ocupado
por dos años consecutivos (artículo 518)[23], cuyas diferencias surgidas al momento de la
renovación se decidirán por el procedimiento verbal (artículo 519); (ii) en caso que el
arrendador necesite el inmueble para su vivienda o para reconstruirlo o repararlo se prevé el
desahucio por lo menos con seis meses de anticipación (artículo 520); (iii) en el
arrendamiento de los locales nuevos o reparados, se prefiere al anterior arrendatario sin
pago de prima (artículo 521) o con pago de indemnización en caso que no se le de en
arriendo el nuevo local o sea utilizado para actividades similares (artículo 522).(…)”

Sentencia 4818 de octubre 8 de 1997 
Corte Suprema de Justicia 
Sala de Casación Civil y Agraria
Arrendamiento de locales comerciales
“1. Como es de público conocimiento, el principio de la autonomía de la voluntad que inspiró
la legislación de derecho privado en el siglo XIX como reflejo fiel del individualismo
dominante entonces, hubo de ceder frente a las nuevas circunstancias económico-sociales y
políticas, en virtud de las cuales se abrió paso el intervencionismo estatal “en beneficio de los
intereses generales”, como se puso de presente por esta corporación, entre otras en
sentencia de 26 de septiembre de 1945 (G J. T. LIX, pág. 317).

1.1 . En ese orden de ideas, el Estado, por razones de interés público y de utilidad social,
como director responsable de la marcha general de la economía, ha desplegado su actividad
reguladora al campo contractual, de tal suerte que, en el derecho moderno no es extraña su
intervención, en la actividad de los particulares, y, por ello, la autonomía absoluta de que
 antes se hacia gala, se encuentra ahora reemplazada por los denominados por la doctrina
“contratos dirigidos”, en los cuales la voluntad de los particulares se encuentra restringida
porque así lo exigen el interés general y el orden público.

1.2. Como quiera que el establecimiento de comercio, entendido como un conjunto de bienes
particularmente afecto por el empresario, para realizar los fines propios de la empresa en
forma organizada, exige, en interés general, una protección específica que garantice su
estabilidad y continuidad, el Código de Comercio incluye como uno de los bienes mercantiles
a tal tipo de establecimiento, del cual forma parte esencial el contrato de arrendamiento y, en
caso de enajenación, el derecho al mismo de los locales en que funciona, así como las
indemnizaciones que conforme a la ley se deban al arrendatario comerciante por el
arrendador del local, conforme a lo dispuesto por los artículos 515 y 516 del Código de
Comercio.

2. Siendo ello así, las normas contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio,
que regulan lo atinente al arrendamiento de los locales comerciales, son de orden público, y,
a tal punto, que en la última de las normas citadas expresamente se preceptúa por el
legislador que los pactos en contrario celebrados por las partes no producirán ningún efecto,
esto es, que la voluntad de los particulares para alterar lo dispuesto por el legislador respecto
de este contrato, ha de sujetarse a lo prescrito por la ley, pues las normas aludidas no son de
carácter supletivo, sino rigurosamente imperativas.

2.2. De la regulación legal del contrato de arrendamiento de locales comerciales, surgen en

conjunto, como características sobresalientes las siguientes:

2.2.1. El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el
inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años
consecutivos, derecho éste respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su Sala Plena
proferida el 20 de noviembre de 1971 (G.J. T. CXXXVIII, págs. 482 y ss.), que no ha de
confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es “uno nuevo, que puede
acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y
condiciones de utilización de la cosa arrendada”.

2.2.2. Con todo, al arrendador le asiste el derecho de hacer valer la terminación del
contrato, en presencia de una cualquiera de las tres causales que para el efecto señala
el artículo 518 del Código de Comercio, a saber, el incumplimiento del contrato por parte
del arrendatario, la necesidad del propietario de habitar el inmueble o requerirlo “para un
establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que
tuviere el arrendatario” y, por último, requerir el inmueble para su reconstrucción, o para
repararlo con obras que no puedan ejecutarse sin su entrega o desocupación, o cuando deba
ser demolido “por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.

(Subrayado y negrilla fuera de texto)

Por lo anterior, se plantea como respuesta que si es procedente la negativa del

arrendador para renovar el contrato celebrado con PLINIO CASAS.