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COMPENDIO
DE
VALORACIÓN AGRARIA
Técnico y Normativo
2003
Título: COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA. Técnico y Normativo. 2003.
©Autores: EMILIO RAMÍREZ JUIDIAS Y FERNANDO GARCÍA PRIETO.
Depósito Legal: SE–1750–2003. Registro de la propiedad intelectual: SE–744–2003.
I.S.B.N.: 84-688-3156-5.
Portada y diseño: Fernando García Prieto.
Maquetación: Fernando García Prieto.
Edita: Emilio Ramírez Juidias.
Imprime: Sevillaprint.
Sevilla (España), 2003.
Se prohíbe la reproducción parcial o íntegra de esta publicación sin la autorización expresa de los autores.
COMPENDIO
DE
VALORACIÓN AGRARIA
Técnico y Normativo
2003
Emilio Ramírez Juidias 1
Fernando García Prieto 2
Profesores de los Cursos de Valoración Agraria de Libre Configuración y Posgrado de la

Universidad de Sevilla y de su Modalidad Nacional a Distancia.
(1) Ingeniero Técnico Agrícola e Ingeniero Agrónomo. Gerente de GFA (Gabinete y Formación en Agronomía). Sevilla.
(2) Ingeniero Técnico Agrícola. Asesor Técnico de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía. Sevilla.
ÍNDICE
Págs.
BLOQUE I - INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.................... 7
1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL. ......................................... 8

2.- DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN AGRARIA: CASOS GENERALES................... 10
3.- VALORACIÓN DE INTERÉS PRIVADO Y DE INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. ................................... 21
4.- PROFESIONALIZACIÓN DE LA VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA. ....................................... 44
5.- ESTUDIO Y VALORACIÓN DE INVERSIONES.................................................................................................................. 47
6.- VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y VALOR PROBABLE DE MERCADO............................................................. 52
BLOQUE II - EL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN AGRARIA. ...................................................................................... 69
1.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN...................................................................................... 70

2.- MÉTODO SINTÉTICO POR ESTIMACIÓN DIRECTA. ....................................................................................................... 72
3.- MÉTODO SINTÉTICO POR CORRECCIÓN....................................................................................................................... 73
4.- MÉTODO SINTÉTICO DE LOS VALORES TÍPICOS.......................................................................................................... 75
5.- MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACIÓN ESPACIAL. ................................................................................................... 78
6.- MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN TEMPORAL...................................................................................................... 80
7.- MÉTODO AD IMPRESIONE O DEL LEAL SABER Y ENTENDER..................................................................................... 81
8.- CONCLUSIÓN AL MÉTODO SINTÉTICO........................................................................................................................... 82
BLOQUE III - EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA ...................................................................................... 83
1.- EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y TENDENCIAS ACTUALES. .................... 84

2.- FUNDAMENTO DEL MÉTODO ANALÍTICO....................................................................................................................... 86
3.- CONCEPTO DE RENTA DE LA TIERRA EN EL MÉTODO ANALÍTICO: RENTA Y BENEFICIO...................................... 87
4.- EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN........................................................................................................................................... 94
ANEJO 1 - APLICACIÓN DEL MÉTODO ANALÍTICO EN LA VALORACIÓN DE LAS TIERRAS AGRÍCOLAS EN LA

CUENCA DEL RÍO GUADIAMAR DESPUÉS DEL VERTIDO DE LODOS TÓXICOS DE LAS MINAS DE AZNALCÓLLAR
(SEVILLA). ABRIL DE 1998 .................................................................................................................................................. 103
CUADROS DE GASTOS E INGRESOS POR CULTIVOS Y APROVECHAMIENTOS.......................................................... 119
BLOQUE IV - EL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN AGRARIA ............................................................................... 137
1.- CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE ESTADÍSTICA..................................................................................................... 138

2.- DISTRIBUCIONES BIDIMENSIONALES........................................................................................................................... 143
3.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN............................................................................... 147
4.- MÉTODO DE COMPARACIÓN DE FUNCIONES DE DISTRIBUCIÓN. ........................................................................... 150
BLOQUE V - VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO ......................................................................................... 159
1.- CRÍTICA A LOS MÉTODOS SINTÉTICOS. ...................................................................................................................... 160

2.- CRÍTICA AL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN.................................................................................................... 162
3.- VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. ..................................................................................................... 163
ANEJO 1 - ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, SOBRE NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y

DE DETERMINADOS DERECHOS PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS........................................................... 189
BLOQUE VI - VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. LA EXPROPIACIÓN FORZOSA............................................ 243
1.- VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: VALORACIÓN FISCAL Y CATASTRAL............................................... 244

2.- LA EXPROPIACIÓN FORZOSA Y LA APLICACIÓN DEL JUSTIPRECIO........................................................................ 258
3.- CASOS ESPECIALES DE VALORACIÓN POR EXPROPIACIÓN Y DERECHOS REALES. .......................................... 283
BLOQUE VII - VALORACIÓN DE EMPRESAS, MAQUINARIA E INFRAESTRUCTURAS. ..................................................... 293
1.- VALORACIÓN DE EMPRESAS AGRARIAS..................................................................................................................... 294

2.- VALORACIÓN DE MAQUINARIA...................................................................................................................................... 302
3.- VALORACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS AGRARIAS. .................................................................................................. 307
ANEJO 1 - CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES..................................... 311
ANEJO 2 - TABLA PARA EL CÁLCULO DEL COEFIC. DE ANTIGÜEDAD DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES ....... 313
BLOQUE VIII - LA NORMA DE GRANADA................................................................................................................................ 315
1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS ORNAMENTALES; NORMA DE GRANADA....... 316

2.- INSTRUMENTAL NECESARIO PARA REALIZAR UNA BUENA INTERPRETACIÓN DEL EJEMPLAR A TASAR. ...... 317
3.- DEFINICIONES DE INTERÉS........................................................................................................................................... 318
4.- VALORACIÓN DE ÁRBOLES SUSTITUIBLES................................................................................................................. 324
5.- VALORACIÓN DE ÁRBOLES NO SUSTITUIBLES........................................................................................................... 328
6.- VALORACIÓN DE ARBUSTOS ORNAMENTALES. ......................................................................................................... 332
7.- VALORACIÓN DE HERIDAS EN EJEMPLARES ORNAMENTALES. .............................................................................. 333
ANEJO 1 - PROBLEMÁTICA ASOCIADA AL ARBOLADO EXISTENTE EN LOS PARQUES URBANOS Y PERIURBANOS

DE NUEVA CREACIÓN. Por Jordi Chueca i Abancó. ............................................................................................................ 337
BLOQUE IX - VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y MEDIOAMBIENTALES. ................................................ 349
1.- VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES............................................................................ 350

2.- LOS MODELOS MULTICRITERIO EN EL ANÁLISIS Y LA GESTIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES:
VALORACIÓN AHP (ANALYTIC HIERARCHY PROCESS O MÉTODOS DE LAS JERARQUÍAS ANALÍTICAS)................ 359
3.- MÉTODOS DE VALORACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES PÚBLICOS DE USO: COSTES EVITADOS O
INDUCIDOS, PRECIOS HEDÓNICOS, COSTE DEL VIAJE Y OTROS................................................................................. 365
4.- LA VALORACIÓN CONTINGENTE................................................................................................................................... 371
BLOQUE X - FUENTES DE INFORMACIÓN AGRARIA. VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. INFORMES............... 381
1.- FUENTES DE INFORMACIÓN DE PRECIOS, COSTES Y PRODUCCIONES AGRARIAS. ........................................... 382

2.- VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS: CASOS PRÁCTICOS ................................................................................. 393
3.- VALORACIÓN ECONÓMICA DE PROYECTOS: ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS .............................................. 417
4.- NORMAS PARA LA PRESENTACIÓN DE INFORMES DE VALORACIÓN AGRARIA. ................................................... 421
BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................................................................................ 427
NORMAS DE APLICACIÓN ........................................................................................................................................................ 435

COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA
Emilio Ramírez Juidias – Fernando García Prieto
BLOQUE I
INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN

ACTUAL. DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN
AGRARIA: CASOS GENERALES. VALORACIONES DE INTERÉS PRIVADO E
INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. PROFESIONALIZACIÓN DE LA
VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA. ESTUDIO Y
VALORACIÓN DE INVERSIONES. VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y
VALOR PROBABLE DE MERCADO.
BLOQUE I.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.

BLOQUE I
INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN
ACTUAL. DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN
AGRARIA: CASOS GENERALES. VALORACIONES DE INTERÉS PRIVADO E
INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. PROFESIONALIZACIÓN DE LA
VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA. ESTUDIO Y
VALORACIÓN DE INVERSIONES. VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y
VALOR PROBABLE DE MERCADO.
1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y

SITUACIÓN ACTUAL.
1.1.- Antecedentes.
Parece ser que los orígenes de la ciencia de la valoración se sitúan en el antiguo Egipto e Imperio
Romano, junto a la práctica de la agrimensura. Hace unos 5.000 años, los sacerdotes egipcios
calculaban los impuestos a pagar al faraón en función del valor de la tierra, estimado por
expectativas de cosecha según el nivel del Nilo. Con el paso del tiempo, la valoración de tierras o
tasaciones agrarias cobran importancia y empieza a desarrollarse en la Europa medieval,
especialmente en el antiguo Reino de Aragón.
No obstante, la ciencia de la valoración agraria, tal como hoy la conocemos, se inicia alrededor
del siglo XVI en pleno apogeo de la cultura mediterránea, aunque se apreciaba cierto
movimiento en fecha parecida en el Reino Unido.
A partir de estos inicios, la valoración agraria se ha desarrollado preferentemente en Italia,

destacando también las aportaciones de Alemania, Suiza y países anglosajones.
1.2.- La valoración agraria en España: breve reseña histórica y situación actual.
En el siglo XVI aparecen en España los primeros escritos de valoración formando parte de
tratados más generales.
En 1861 se imprime el primer libro en castellano (Tasación de tierras) específicamente dedicado

a valoración agraria. A su autor, RUÍZ ROCHERA, se le considera el pionero de la valoración
agraria en España, siguiendo criterios y métodos que influirían notablemente en los autores de la
primera mitad del siglo siguiente.
En 1897, TORREJÓN publica su libro Teoría y Práctica de Tasación Agrícola, iniciándose una
nueva etapa de la valoración agraria en España, con mayor tendencia a la investigación, que
arrancaba tras una larga tradición de la práctica valorativa.
Actualmente destacan BALLESTERO y CABALLER, cuyos trabajos de investigación, y sus

numerosas publicaciones, han contribuido notablemente a la transformación y consolidación de
la valoración en España mediante:

9 La incorporación de una óptica de valoración subjetiva-objetiva de empresas. Se comienza a

utilizar modelos específicos valorativos (huertas-solares, evaluación expropiatoria, riesgo de
valoración, etc.) y se aplica a la valoración agraria los conceptos de valor subjetivo, valor
objetivo y valor probable de mercado, procedentes los primeros de la valoración alemana
de empresas.
9 La reformulación de los métodos clásicos de valoración (analíticos y sintéticos),

conexionándolos con métodos estadísticos y la elaboración de nuevas técnicas como las
basadas en la comparación de funciones de distribución (método Beta).
9 La revisión crítica del mercado de fincas.
Además, aparecen nuevos procedimientos que, implementados con los más sencillos recursos
informáticos, comienzan a utilizarse cada vez más, cual es el caso de la Norma de Granada,
método de valoración económica de los árboles y arbustos ornamentales desarrollado por la
Asociación Española de Parques y Jardines Públicos en 1990, publicándose la primera revisión
en 1999. La Norma y su revisión han aportado un nuevo concepto en la valoración de árboles y
arbustos ornamentales. El uso de la función polinómica de RICHARDS supuso ya en 1990 un
gran avance en la metodología valorativa y, ahora, con mejoras esenciales e inspirados en otros
métodos, se han introducido los conceptos de toma exhaustiva de datos, ofreciendo al valorador
la posibilidad de objetivar al máximo su trabajo.
Asimismo, se adoptan, con mayor capacidad para su estudio, desarrollo y puesta en marcha,
métodos dimanantes de otros países, como los multicriterio, AHP o valoración contingente en
disciplinas más o menos recientes y muy cercanas a la actividad agraria, concretamente en
valoración de recursos naturales y ambientales.
Por otra parte, sigue avanzándose en cobertura legal, relativamente amplia y específica para
cada situación, surgiendo nuevas normas como son la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones (LRSV) y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de
Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades
Financieras que, publicada en el B.O.E. nº 85 de 9 abril de 2003, sustituye desde el 9 de octubre
de este mismo año a la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de Valoración de
Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras. No obstante, mantiene su vigencia,
aunque con algunas modificaciones, la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las
Haciendas Locales.
Próximamente se actualizará la Ley de Expropiación Forzosa, vigente desde 1954, cuyo

anteproyecto, entre otros aspectos de interés, prevé el uso de valores catastrales como primer
criterio para las valoraciones de suelos no urbanizables, por delante de los métodos de
comparación y de capitalización considerados en el artículo 23 de la citada LRSV, lo cual
implica la necesaria revisión metodológica de la tasación fiscal, que se inicia con la aprobación
en junio de 2003 del proyecto de Ley General Tributaria (121/000155) tras cuarenta años de
vigencia de la actual (Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria).

2.- DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN

AGRARIA: CASOS GENERALES.
2.1.- Valoración, evaluación o tasación. Definición general.
Se puede definir, en sentido amplio, la valoración, evaluación o tasación como aquella parte de
la Economía cuyo objeto es la estimación de un determinado valor o varios valores, con arreglo a
unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de
cálculo basados en informaciones de carácter técnico.
Si la tasación es la actividad concreta para llegar a un precio justo en el mercado de bienes que
son susceptibles de intercambiarse, la valoración es, por su parte, un concepto más amplio donde
entran otros tipos de bienes que, por su naturaleza, no son susceptibles de intercambio. Por
ejemplo la valoración medioambiental, la del Patrimonio o la de grandes obras de arte no son
tasaciones en sentido estricto y, por tanto, son más difíciles de cuantificar.
Parece claro que la valoración debe considerarse como una parte de la Economía, ya que los
conceptos que maneja y los fines que persigue son netamente económicos.
El objeto de la valoración es estimar uno o varios valores para cada bien. Puede tratarse de un
valor de mercado, de capitalización u otros tipos, lo cual amplía la teoría cerrada de la
estimación del valor subjetivo, valor objetivo y valor probable de mercado.
La valoración debe apoyarse en hipótesis concretas a fin de poder contrastar las suposiciones de
partida, fundamental cuando se dan valoraciones contradictorias. En este sentido, no son
admisibles aquellas valoraciones que consistan únicamente en emitir un juicio sobre el precio de
una finca, sin haber realizado un cálculo económico preciso y, por supuesto, apoyado en
hipótesis previas bien definidas.
Los fines que persigue la valoración pueden ser distintos según los casos: se puede valorar una
finca con fines de expropiación, partición de herencias, concentración parcelaria, etc. (véase el
apartado 3 de este Bloque I: Valoraciones de interés privado e interés público).
En cualquier procedimiento de valoración es preciso disponer de la formación o información

técnica necesaria para poder evaluar con cierta exactitud los elementos que determinan el valor
de un bien. Por ello, la valoración agraria es una ciencia en la que interviene más el técnico
agrícola que el economista.
2.2.- Conceptos básicos. Diversos tipos de valor.
En general, se entiende por valoración la acción y efecto de valorar o evaluar algo. En definitiva,
trata de establecer o señalar su valor económico o precio como medida comparativa respecto a
cualquier otra cosa. Por lo tanto, la valoración representa una medición cuya unidad de medida
es el dinero, que es variable dependiendo de la situación de la moneda en el momento de
realizarse la valoración. En la valoración intervienen dos conceptos elementales: la utilidad,
definida como la capacidad de un bien para satisfacer cualquier tipo de necesidad del hombre
(deseabilidad o apetencia por una cosa), y el valor de la moneda (en un momento determinado).
10

La aplicación de ambos conceptos, a través de métodos y procedimientos más o menos

empíricos, permitirá calcular el valor de los bienes.
A grandes rasgos, la valoración se fundamenta en el conocimiento, lo más perfecto posible, de

los bienes a valorar y en la aplicación de ciertas reglas, basadas en la experiencia, la teoría o el
cálculo. Existe, por consiguiente, un margen de apreciación personal, que será tanto mayor,
cuantas más sean las variables que definen la calidad o utilidad del bien valorado. En la
valoración de fincas rústicas, donde intervienen variables como situación, dispersión, tamaño,
estado legal, afección, expectación, etc., este margen de apreciación hace que rara vez coincidan
dos valoraciones de una misma finca llevada a cabo simultáneamente por técnicos diferentes, si
bien la diferencia máxima admisible debe situarse en torno al 10%.
En la aplicación de los valores a asignar al bien valorado hay una gran variedad de soluciones,
que pueden adaptarse a la opinión o juicio del técnico que realiza la valoración. Se reconocen
diversos valores en los que nos podemos apoyar para establecer el dictamen de valoración:
Valor de mercado: Se trata del valor de venta, que mide el precio que alcanzan los bienes en el
mercado, sometidos a la oferta y la demanda. En el mercado hipotecario, se refiere al valor que
podría recibir un vendedor por la venta de una propiedad en el momento de la tasación, libre de
arrendamiento y cargas. El valor de adquisición es la suma de dinero que debe gastar un
agricultor en la adquisición de un bien. El valor de realización es la suma de dinero que el
agricultor puede obtener de la venta de un bien.
Coste de producción (costes agrarios): Es la expresión dineraria del proceso de producción

(materias primas, mano de obra, intereses de los capitales, beneficio del producto,
amortizaciones, etc.).
Valor de transformación: Se basa en la atribución de valor a un bien que mediante un

determinado proceso de producción se transforma en otro. Es la diferencia entre el valor
probable de mercado del producto transformado y el coste de la transformación.
Valor de sustitución: Está supeditado a la existencia de uno o varios bienes que puedan
sustituir, en funciones, al bien que se va a valorar.
Valor complementario: Se caracteriza por la diferencia entre el valor del bien económico
completo y el que tendría la parte que se segrega (complementaria), concebida ésta como ente
independiente.
Valor potencial: Es el valor que algunos bienes pueden alcanzar mejorando sus condiciones
naturales. Por otra parte, valorar por actualidad, tiene como base el valor del bien en razón al uso
que del mismo se hace en el momento en que se emite el juicio sin tener en cuenta el grado de
utilización de las características que el bien posee.
Valor catastral: Es el asignado por la Administración de Hacienda tras capitalizar (al 3% según
la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las
Haciendas Locales) la base imponible calculada para el cobro de impuestos. Es un valor
administrativo, que sirve de base o se toma como referencia en relación con determinadas
actuaciones, a efectos fiscales o no, de las Administraciones Públicas.
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Valor de renta: Se refiere al valor de la renta que se puede producir. Implica la capitalización de
rentas y, en consecuencia, la previsión de las que se obtengan del bien económico en cuestión, a
través del tiempo, es decir, la previsión de la cuantía de sus prestaciones útiles y la valoración de
éstas, así como el establecimiento del porcentaje de descuento o de capitalización.
Valores definidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración

de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras:
…
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado
entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere
ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y
que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se
considerará:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés
personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se
trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio
(más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en
proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las
características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición. Puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para
construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando
tecnología y materiales de construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del
inmueble en la fecha de la valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar.
Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente
de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las
condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa
específica que le sea aplicable.
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Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos
técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante
la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra
ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la
actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.
2.3.- Métodos de Valoración.
Los métodos de valoración suelen clasificarse en varios grupos, aunque la frontera entre uno y
otro grupo no siempre está clara.
En general, suelen dividirse en:
9 Sintéticos o comparativos: Basados en la comparación entre fincas similares relacionando

el valor con características; también llamados en la valoración clásica española
(TORREJÓN, 1935) empíricos o sumarios.
La Norma de Granada puede considerarse un método sintético desarrollado.
9 Analíticos: Se basan en la capitalización de una renta a un interés dado. Deben salvarse los
inconvenientes que suponen la falta de precisión sobre el concepto de valor que se pretende
estimar, la arbitrariedad en la elección del tipo de capitalización y la dificultad de separar
contablemente la renta de la tierra del beneficio empresarial.
9 Econométricos: Constituyen la aplicación de la estadística y la econometría a la filosofía de

los métodos sintéticos.
Se entiende por econometría a la parte de la ciencia económica que aplica las técnicas
matemáticas y estadísticas a las teorías económicas para su verificación y para la solución de
los problemas económicos mediante modelos.
9 Otros métodos: Desde el método del valor subjetivo y objetivo o valor probable de
mercado, mediante el empleo de recursos financieros (valor actual y futuro e indicadores
como el VAN y la TIR) y estadísticos, hasta los métodos de expertos o multicriterio,
valoración contingente y otros de reciente implantación para la valoración de recursos
naturales y ambientales, altamente dependientes de técnicas estadísticas, existen otros cuyo
origen procede del mayor o menor grado de desarrollo de los anteriores.
Es habitual que se citen métodos o procedimientos de valoración en determinadas normativas

y disposiciones legales, que habrá que tener en cuenta para el cálculo del valor legal que se
trate, ya sea en valoraciones catastrales o del mercado inmobiliario o considerando el
justiprecio en expropiaciones forzosas.
Por otra parte, los métodos de valoración de daños y perjuicios podrán corresponderse con
cualquiera de los anteriores según cada caso, reduciéndose los más simples a la aplicación de
reglas de tres una vez practicadas las valoraciones ex–ante y ex–post.
13

2.4.- Casos generales de valoración.
2.4.1.- Valoración de fincas rústicas.
La valoración de fincas rústicas es tarea habitual de profesionales, que suelen partir de un

conjunto de datos técnicos y económicos para inferir un juicio de valor; es decir, para llegar a
unas conclusiones estimativas acerca del valor que puede atribuirse a la finca en cuestión.
2.4.1.1.- Datos de partida: el inventario.
El inventario detallado de la finca y sus enseres permitirá una mejor gestión y organización de
las distintas partidas a valorar; se orienta básica y tradicionalmente siguiendo el esquema que a
continuación se detalla:
9 Capital fijo
- Territorial
Tierra exenta de mejoras
Edificaciones
Otras mejoras
- Mobiliario
Mecánico (útiles y máquinas)
Vivo (ganado de labor y de renta)
9 Capital circulante
- Abonos
- Semillas
- Insecticidas
- Otros (subvenciones, que dependerán del tipo de cultivo y/o derechos adquiridos por PAC o
declaraciones de cultivo como en el caso del olivar).
2.4.1.2.- Datos necesarios para la valoración de fincas.
Antes de proceder a la valoración de una finca es preciso obtener una serie de datos para el
conocimiento claro y preciso de la misma que, incorporados a los medios o sistema de
valoración que vayamos a utilizar, nos permita llegar a resultados más precisos.
Superficie
El primer dato relevante de una finca es su extensión, que podrá obtenerse de la propiedad si
posee plano: un levantamiento planimétrico de la finca, realizado por técnico competente, podría
bastar para la determinación de la superficie. En caso de que no se disponga de este documento
habrá que recurrir a los títulos de la propiedad, escrituras o registro, además de los datos
catastrales, solicitando las cédulas de la propiedad de la finca con especificación de los polígonos
y parcelas, superficie de cada una de las parcelas, clase de cultivo, valor catastral y base
imponible.
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También es importante la consulta de documentación en soporte informático, ya sea información

ráster o vectorial, con programas de diseño asistido por ordenador, tipo CAD o de Sistemas de
Información Geográfica (SIG):
9 Información ráster. Basada en modelo de datos que divide al área de estudio en celdillas
regulares, normalmente cuadradas, cada una de las cuales posee atributos. A diferencia de la
información vectorial, la ráster hace hincapié en aportar información visual. Por ejemplo:
mapa de cultivos, SIG oleícola, mapa topográfico 1:50.000.
9 Información vectorial. Se basa en las propiedades que contienen una magnitud, dirección y a
las que se les puede asignar un significado. La información de este tipo permite al usuario
obtener datos asociados a la misma. Por ejemplo: límites administrativos, infraestructura
hidrológica, divisiones territoriales.
9 SIG. Conjunto de herramientas computerizadas para la captura, almacenamiento, corrección,

manipulación, análisis y presentación de datos (en forma alfanumérica o gráfica) que están
espacialmente referenciados en el mundo real y que a su vez es un sistema de apoyo a la
toma de decisiones.
Los SIG son una potente tecnología que permite gestionar y analizar la información espacial
y que surgió como resultado de la necesidad de disponer rápidamente de información para
resolver problemas y contestar a preguntas de modo inmediato.
Existen otras muchas definiciones de SIG, algunas de ellas acentúan su componente de base
de datos, otras sus funcionalidades y otras enfatizan el hecho de ser una herramienta de
apoyo en la toma de decisiones, pero todas coinciden que un SIG se refiere a un sistema
computerizado para trabajar con información espacial, herramienta esencial para el análisis y
toma de decisiones en muchas áreas vitales para el desarrollo nacional, incluyendo el medio
ambiente.
La comparación de la superficie registral y catastral da una aproximación bastante exacta de la

cabida de la finca. No obstante, en caso de que por ninguno de ambos conceptos pudiéramos
definir con exactitud la superficie de la finca habría que recurrir a su medición directa a través
del correspondiente levantamiento planimétrico.
En este sentido, a pesar de que los trabajos de topografía puedan encarecer el procedimiento de
valoración de cara al agricultor, es esencial conocer la superficie de cada una de las besanas que
constituyen la finca en aras a la optimización de la rotación de cultivos llevados en cada una de
ella, gastos de las labores, dosificación del abonado, número de jornales y la rentabilidad de los
mismos, etc.
La fotografía aérea resuelve buena parte de estos problemas, pues con ella podemos delimitar
perfectamente la linde de la finca, así como la clasificación de los distintos cultivos que en ella
puedan existir, sin diferencias significativas respecto a los datos de un levantamiento
planimétrico una vez realizada la restitución de las ortoimágenes a la misma escala.
Entre las posibles fuentes de consulta destaca la fotografía aérea del SIG Oleícola Español (vuelo
de 1997), estando disponibles también las imágenes del mapa de cultivos, mapa de elevaciones,
satélite IRS 1998, satélite SPOT 1995, mapa topográfico 1:10.000 y 1:50.000.
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Estado legal de la finca
El estado legal de la finca, o bien su inscripción en el Registro de la Propiedad del término

municipal donde se encuentre ubicada, aportará detalles a tener en cuenta en la valoración,
especialmente si existen cargas o gravámenes sobre la misma que desvirtúen el valor que se le
pueda asignar.
Situación, accesos, lindes y limitaciones del dominio
El factor situación o accesibilidad de la finca podría implicar una disminución o aumento de los
gastos de entradas (semillas, abonos, insecticidas, herbicidas, piensos, etc.) y salidas (cosechas y
otros productos obtenidos de la explotación), cuyos portes inciden finalmente en el valor
asignado a la tierra.
El mayor o menor valor otorgado a una finca podría depender también de sus linderos, límites,
servidumbres o líneas que la determinan, como vías pecuarias, tendido eléctrico o telefónico y
conducciones subterráneas. Por su parte, la presencia de una carretera o una zona de
urbanización o industrial permiten la consideración de un valor expectante a la finca que es
necesario tener en cuenta antes de realizar la valoración.
Topografía
La topografía de la finca es otro elemento de relevancia para la valoración. Altitud, suelo

accidentado, formación de cerros, fuertes pendientes o influencia erosiva son argumentos que
dan lugar al encarecimiento de labores y atenciones a la explotación, lo cual repercute
negativamente en la apreciación de su valor.
Climatología
Las características climáticas de la zona donde se ubica la finca condicionará, en cierto modo, la
valoración que hagamos de ella. Las precipitaciones anuales, las temperaturas medias, máximas
y mínimas son datos que se pueden tomar del servicio meteorológico para determinar su
incidencia sobre los cultivos. Asimismo la distribución de las lluvias, las heladas tardías o los
vientos dominantes identifican los factores de riesgos que intervienen en el proceso de
valoración de la finca.
Suelo y agua
La información edafológica así como de disponibilidad y calidad de agua para riego dentro de la
finca, previa toma de muestras y analíticas que correspondan, serán determinantes para
establecer su potencial productivo de acuerdo con la relación suelo-planta, lo cual nos marca el
grado de valoración que proceda en este sentido.
Toma de datos
La finca se debe recorrer en todo su perímetro, atravesándola en varias direcciones, para tener
una idea amplia y clara de las distintas calidades de tierra, así como del estado de los cultivos
que puedan existir. En grandes superficies y terrenos accidentados es recomendable situarse en
16

los puntos más elevados para dominar la mayor extensión posible. Conviene ir con plano de la
finca o fotografía aérea y realizar cuantas anotaciones sean precisas (con lápices de color se
pueden sombrear zonas diferenciadas por cultivos o tipos de suelos), resultando de gran utilidad
la toma de videos o fotografías que sirvan para formar un juicio real, práctico y comparativo.
Siguiendo las normas para valoración catastral y de mercado inmobiliario, se considerarán las
edificaciones, casas de labor y sus dependencias como cuadras, pajares, almacenes o silos, cuyo
uso se justifique como parte integrante de la explotación, debiendo valorarse independientemente
de la parte agrícola, teniendo en cuenta su edad, estado de conservación, condiciones
constructivas y utilidad de las mismas. Generalmente, los edificios y dependencias de la
explotación suelen incluirse en el valor de las tierras, sobre todo cuando estas edificaciones son
de poco interés agrícola, sin olvidar que de forma genérica el valor catastral de los bienes de
naturaleza rústica estará integrado por el valor del terreno y de las construcciones.
2.4.2.- Valoración de activos agrarios.
Hay publicaciones que se ocupan de ciertos problemas específicos de tasación, como son los
relativos a maquinaria agrícola usada, agua de riego, cosechas pendientes, mejoras territoriales,
infraestructuras, etc.
Aunque es posible la valoración de maquinaria usada mediante modelos que utilizan información
relativa a equipos o maquinaria de la misma marca o modelo así como procedimientos
alternativos como la metodología propuesta por la ASAE (American Society of Agricultural
Engineers), muchos autores coinciden que en realidad no existen técnicas especialmente
concebidas para la valoración de estos activos, siendo perfectamente aplicables los métodos de
valoración de fincas, sin necesidad de introducir modificaciones sustanciales. Sin embargo, una
misma metodología, al ser aplicada a distintos activos agrarios, adquiere matices y aspectos
propios en función de la naturaleza física del bien y del contexto económico en el que se sitúa.
En principio, todos los bienes económicos, de carácter agrario o no, pueden ser objeto de una
tasación. La valoración de los tractores y maquinaria agrícola de segunda mano puede resultar
más o menos compleja: a partir de precios de mercado de tractores nuevos, se calcula el valor de
mercado de los tractores usados, detrayéndoles la amortización técnica que depende
principalmente de la edad, del uso y conservación, así como de la función explicativa de la
amortización (lineal, exponencial, etc.).
El agua de riego es un bien que puede considerarse como parte integrante de la finca, unido
indisolublemente a la tierra, o no, en cuyo caso procede una tasación separada. La existencia de
usos alternativos (industria y urbanismo) del agua de riego y la separación entre la propiedad de
la tierra y la del agua, hacen necesario desarrollar criterios que, derivados de la teoría general de
la valoración, puedan adaptarse al caso concreto de la tasación del agua. A veces, dichos criterios
tendrán puntos comunes con los de valoración de la tierra, y a veces no, aunque siempre unos y
otros se encontrarán relacionados.
2.4.3.- Valoración de daños y perjuicios.
La valoración de daños y perjuicios se encuentra estrechamente relacionada con la valoración de

fincas. En algunos casos la estimación de daños puede obtenerse por diferencia entre dos
valoraciones de fincas, realizadas antes y después de haber sufrido dichos daños.
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En otros casos, se reduce a un simple conteo o estimación global mediante muestreo aleatorio,
seguida de una asignación de precios. Generalmente, cuando queda afectada la infraestructura
(plantaciones, edificios, construcciones, etc.) es aconsejable la utilización de las técnicas de
valoración de fincas. Si sólo queda afectado el realizable (cosechas, ganado de engorde, etc.) es
conveniente seguir criterios de valoración estrictamente estadísticos, aplicando los precios de
mercado o algún índice relacionado con esos precios.
En cualquier caso, es absolutamente imprescindible la correcta identificación de los daños y la

más amplia y objetiva interpretación de los mismos, considerando pérdidas actuales y
potenciales y, cuando proceda, lucro cesante, demérito de la finca, derechos de subvención, etc.
2.4.4.- Valoración agraria, forestal, ornamental y de recursos naturales y ambientales.
Podría afirmarse que las valoraciones en materia agraria y forestal, a pesar de la cualificación
profesional que se precisa para cada caso, siempre han estado relacionadas al tratarse de dos
especialidades para el aprovechamiento de un mismo recurso natural: la tierra.
Aunque inevitablemente la intensificación de las explotaciones agrarias, con mayor uso de

factores de producción (invernaderos, riego localizado, cultivos hidropónicos), hace que la
agricultura se acerque más a comportamientos industriales que a los aprovechamientos naturales
de los bosques, es cierto que la aparición y extensión de una agricultura vinculada al medio
ambiente, en contraposición a la anterior, restablece esa vinculación entre la actividad agraria y
la forestal.
Este Compendio de Valoración se ocupa básicamente de contenidos agrarios, por lo que nos
remitimos a publicaciones específicas para abordar con profundidad la actividad forestal, cuya
estructura elemental contempla la valoración de la producción forestal (madera y otros
subproductos como resina o frutos), la del suelo según su sistema de aprovechamiento (monte
regular, irregular y semirregular), la de daños (principalmente los producidos por incendios) y el
valor de la utilidad del monte como recreo y conservación de la naturaleza. En este sentido,
resulta de gran utilidad el manual de valoración de montes y aprovechamientos forestales de
MARTÍNEZ RUÍZ, E. (Mundi-Prensa, 2000), que contiene programas informáticos de fácil uso
con un simple ordenador personal y sigue una metodología que incorpora los conceptos de
“valoración clásica de montes” y “valoración moderna”, mediante una estimación de los efectos
públicos del bosque que se consideran beneficios indirectos.
Desde otra perspectiva, también se puede establecer una vinculación entre la valoración agraria y
la valoración forestal extensible a la valoración ornamental (Norma de Granada).
Se trata, simplemente, de tomar como punto de referencia al árbol en su triple vertiente: forestal,
frutal y ornamental. En efecto, un mismo árbol puede tener varios aprovechamientos. Si se
utiliza por su madera o por su efecto sobre la naturaleza debería ser considerado como forestal.
Si se aprovecha por sus frutos debería ser considerado como frutal y, por lo tanto, agrícola.
Finalmente, si forma parte de un jardín público o privado es un árbol ornamental.
En la realidad los tres aspectos se entremezclan frecuentemente, siendo difícil su separación. Por
ello, parece más eficaz, en vez de intentar establecer separaciones, pensar en una valoración
global en sus diversas utilidades: frutal, forestal y ornamental.
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Ejemplo
La valoración de una palmera (Phoenix canariensis) situada en cualquier avenida de una gran ciudad no puede realizarse
considerándola como un árbol frutal, ni como un árbol forestal, porque ambos aprovechamientos son nulos. La palmera tendrá
un valor ornamental, en función de su altura, forma, interés histórico y urbanístico.
Por otra parte, quedan los recursos naturales y medioambientales. Aunque los bienes ambientales
carecen de precio, puesto que no existe un mercado donde puedan ser intercambiados, no quiere
decir que carezcan de valor. Por tanto, es necesario contar con algún método que nos permita
estimar dicho valor, entre otras razones, porque:
9 Esta información puede ser utilizada como fundamento de las decisiones políticas que
afectan al medio ambiente (análisis coste-beneficio).
9 También puede resultar útil para las organizaciones de defensa de la naturaleza que desean
conocer con mayor rigor el valor del patrimonio natural que defienden.
9 Desde la perspectiva de los tribunales de justicia, estos métodos son de gran ayuda a la hora
de calcular las indemnizaciones que se han de pagar por los daños infligidos al medio
ambiente.
9 Para los países en vías de desarrollo la información proporcionada por estos métodos les
permitirá aprovechar el potencial económico de sus recursos naturales desde una base de
sostenibilidad.
2.4.5.- Valoración agraria y no agraria.
Existe una interconexión entre la valoración agraria y la de inmovilizados de otros sectores. En

primer lugar, tanto en Estados Unidos como en Francia y otros países, algunos autores suelen
tratar la valoración de fincas rústicas como un caso particular de la valoración de inmovilizados
materiales, incluyendo fincas rústicas, edificios para viviendas, establecimientos hoteleros,
terrenos susceptibles de convertirse en urbanizaciones, solares en áreas industriales, etc.
Además, es frecuente que los valoradores agrarios apliquen sus métodos específicos a problemas
alejados de la valoración agraria (por ejemplo a obras de arte, filatelia, monumentos históricos,
etc.), debido a la semejanza de los bienes objeto de la valoración –todos ellos son inmovilizados–
y a la aplicación de su indudable experiencia a bienes carentes de una metodología estimativa
particular. Por tanto, la valoración agraria se puede situar en el marco de la valoración o tasación
general, pero sin perder de vista la importancia de la valoración de la tierra como núcleo
histórico básico en el desarrollo de otras aplicaciones.
En cuanto a las perspectivas actuales de investigación en valoración se distinguen cuatro grandes

grupos:
9 Valoración inmobiliaria
9 Valoración de empresas
9 Valoración medioambiental
9 Valoración artístico-cultural
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La valoración inmobiliaria comprendería, a su vez, la valoración agraria, la valoración forestal,

la valoración urbana y la valoración de obras públicas, minas, canteras, lagos, etc., entre otras.
La valoración de empresas, cuya metodología es extrapolable, en muchos casos, a la valoración

inmobiliaria, comprende la valoración de empresas completas o partes de las mismas y es
aplicable a todos los sectores productivos (agrario, industrial y de servicios).
La valoración medioambiental está vinculada a la valoración inmobiliaria, pues en ella

intervienen recursos naturales no reproducibles, pero adquiere un cuerpo de doctrina propio
(Bloque IX), por el carácter público de estos recursos y la utilización de métodos econométricos
más complejos.
Finalmente, la valoración artístico-cultural comprendería la valoración de obras de arte

transferibles y la valoración del patrimonio artístico-cultural e histórico intransferible.
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3. - VALORACIÓN DE INTERÉS PRIVADO Y DE INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE

APLICACIÓN.
Los bienes de naturaleza rústica pueden valorarse para diversos fines de interés privado y
público. Es fundamental que el técnico valorador conozca la finalidad de la valoración que vaya
a realizar en aras a la aplicación del criterio más adecuado en cada caso, sujeto o no a normas
específicas, aunque siempre al amparo del derecho público o privado, desde el Código Civil de
1889 hasta la Constitución Española de 1978, bajo la observancia de las últimas disposiciones en
materias de valoración y procedimientos que afectan a particulares y Administraciones Públicas.
3.1.- Valoración de interés privado.
A continuación se detallan, con referencia de las normas que generalmente se aplican para cada
uno de ellos, los casos más comunes de valoraciones de interés privado.
3.1.1.- Valoración por enjuiciamiento civil. Nombramiento y actuaciones del perito tasador.
Este caso se produce con motivo de litigios entre deudores y acreedores. La valoración del
técnico, entre otras cosas, sirve para determinar el patrimonio neto del deudor y puede influir en
la decisión judicial de embargarle.
En todo momento han de cumplirse tres preceptos que consideramos básicos: independencia,
objetividad y rigor técnico.
Normativa aplicable:
9 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

…
SECCION 2ª VALORACION DE LOS BIENES EMBARGADOS
Artículo 637. Avalúo de los bienes.
Si los bienes embargados no fueren de aquellos a que se refieren los artículos 634 y 635, se procederá a su avalúo, a no ser
que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución.
Artículo 638. Nombramiento de perito tasador, recusación e intervención de ejecutante y ejecutado en la tasación.
1. Para valorar los bienes, se designará el perito tasador que corresponda de entre los que presten servicio en la Administración
de Justicia.
En defecto de éstos, podrá encomendarse la tasación a organismos o servicios técnicos dependientes de las Administraciones
públicas que dispongan de personal cualificado y hayan asumido el compromiso de colaborar, a estos efectos, con la
Administración de Justicia y, si tampoco pudiera recurriese a estos organismos o servicios, se nombrará perito tasador de entre
las personas físicas o jurídicas que figuren en una relación, que se formará con las listas que suministren las entidades públicas
competentes para conferir habilitaciones para la valoración de bienes, así como los Colegios profesionales cuyos miembros
estén legalmente capacitados para dicha valoración.
2. El perito designado por el tribunal podrá ser recusado por el ejecutante y el ejecutado que hubiere comparecido.
21

Artículo 639. Actuación del perito designado e intervención de las partes y de los acreedores posteriores en la tasación.
1. El nombramiento se notificará al perito designado, quien en el siguiente día lo aceptará, si no concurre causa de abstención
que se lo impida.
2. El perito entregará la valoración de los bienes embargados al tribunal en el plazo de ocho días a contar desde la aceptación
del encargo. Sólo por causas justificadas, que el tribunal señalará mediante providencia, podrá ampliarse este plazo en función
de la cuantía o complejidad de la valoración.
3. La tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado, sin tener en cuenta, en caso de bienes inmuebles, las
cargas y gravámenes que pesen sobre ellos, respecto de las cuales se estará a lo dispuesto en el artículo 666.
4. Hasta transcurridos cinco días desde que el perito designado por el tribunal haya entregado la valoración de los bienes, las
partes y los acreedores a que se refiere el artículo 658 podrán presentar alegaciones a dicha valoración, así como informes,
suscritos por perito tasador, en los que se exprese la valoración económica del bien o bienes objeto del avalúo.
En tal caso, el tribunal, a la vista de las alegaciones formuladas y apreciando todos los informes según las reglas de la sana
crítica, determinará, mediante providencia, sin ulterior recurso, la valoración definitiva a efectos de la ejecución.
3.1.2.- Pro indivisos y división de patrimonios.
Cuando una o varias fincas son propiedad de varias personas en régimen de pro indiviso (en
comunidad, sin dividir), puede llegar un momento en que los propietarios deseen dividirse entre
ellos la propiedad.
A este fin, pueden solicitar un informe pericial que les permita efectuar el reparto de un modo
equitativo, teniendo en cuenta el valor de cada lote en que el pro indiviso se reparte.
Algo parecido ocurre cuando se trata de repartir las diversas fincas de una herencia entre los
herederos.
9 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

…
TITULO II. De la división judicial de patrimonios
Capítulos I (De la división de la herencia, artículos 782 a 789) y II (Del procedimiento para la liquidación del régimen económico
matrimonial, artículos 806 a 811)
…
Artículo 784. Designación del contador y de los peritos.
1. La Junta se celebrará, con los que concurran, en el día y hora señalado y será presidida por el Secretario Judicial.
2. Los interesados deberán ponerse de acuerdo sobre el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias
del caudal, así como sobre el nombramiento del perito o peritos que hayan de intervenir en el avalúo de los bienes. No podrá
designarse más de un perito para cada clase de bienes que hayan de ser justipreciados.
3. Si de la Junta resultare falta de acuerdo para el nombramiento de contador, se designará uno por sorteo, conforme a lo
dispuesto en el artículo 341, de entre los abogados ejercientes con especiales conocimientos en la materia y con despacho
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profesional en el lugar del juicio. Si no hubiera acuerdo sobre los peritos, se designarán por igual procedimiento los que el
contador o contadores estimen necesarios para practicar los avalúos, pero nunca más de uno por cada clase de bienes que
deban ser tasados.
4. Será aplicable al contador designado por sorteo lo dispuesto para la recusación de los peritos.
Artículo 785. Entrega de la documentación al contador. Obligación de cumplir el encargo aceptado y plazo para hacerlo.
1. Elegidos el contador y los peritos, en su caso, previa aceptación, se entregarán los autos al primero y se pondrán a
disposición de éste y de los peritos cuantos objetos, documentos y papeles necesiten para practicar el inventario, cuando éste
no hubiere sido hecho, y el avalúo, la liquidación y la división del caudal hereditario.
2. La aceptación del contador dará derecho a cada uno de los interesados para obligarle a que cumpla su encargo.
3. A instancia de parte, podrá el tribunal mediante providencia fijar al contador un plazo para que presente las operaciones
divisorias, y si no lo verificare, será responsable de los daños y perjuicios.
Artículo 786. Práctica de las operaciones divisorias.
1. El contador realizará las operaciones divisorias con arreglo a lo dispuesto en la ley aplicable a la sucesión del causante; pero
si el testador hubiere establecido reglas distintas para el inventario, avalúo, liquidación y división de sus bienes, se atendrá a lo
que resulte de ellas, siempre que no perjudiquen las legítimas de los herederos forzosos.
Procurará, en todo caso, evitar la indivisión, así como la excesiva división de las fincas.
2. Las operaciones divisorias deberán presentarse en el plazo máximo de dos meses desde que fueron iniciadas, y se
contendrán en un escrito firmado por el contador, en el que se expresará:
1º La relación de los bienes que formen el caudal partible.

2º El avalúo de los comprendidos en esa relación.
3º La liquidación del caudal, su división y adjudicación a cada uno de los partícipes.
3.1.3.- Asesorías en operaciones de compraventa.
Es normal que un propietario que quiere sacar a la venta una finca procure enterarse previamente
de cual es su valor aproximado, a efectos de establecer su estrategia de negociación. Lo mismo
ocurre con cada uno de los posibles compradores de la finca.
Cualquiera de ellos puede recurrir a un perito valorador para que le asesoren al respecto.
9 Dependerá de las circunstancias de la finca y del método de valoración empleado.
9 Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y

de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras.
…
SECCIÓN 3.a VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS
Artículo 48. Aplicación.
23

Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones
o edificios.
Artículo 49. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades.
El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:
a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para
su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y
el valor por actualización de la explotación.
b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los
diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será, como
máximo, el valor de reemplazamiento neto.
c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación
calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y
fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de
tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la
finalidad de la tasación.
En el Anejo 1 del Bloque V se desarrolla completamente la Orden ECO/805/2003.
3.1.4.- Constitución de sociedades.
Al fundarse una sociedad mercantil, el capital suscrito puede desembolsarse como aportaciones
dinerarias (se efectúan en dinero efectivo) o no dinerarias (contemplan entregas de bienes
económicos de diverso tipo por parte de los socios). Por ejemplo, los socios pueden aportar
solares, fincas rústicas, edificios, maquinarias, etc. Naturalmente, la sociedad debe proceder a la
valoración de los bienes económicos aportados por cada uno de los socios, a fin de comprobar si
su valor coincide con el asignado a sus aportaciones.
9 Código de Comercio de 22 de agosto de 1885
9 Real Decreto Legislativo 1.564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.
…
Artículo 38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial.
1. Las aportaciones no dinerarias, cualquiera que sea su naturaleza, habrán de ser objeto de un informe elaborado por unos o
varios expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que reglamentariamente se
disponga.
2. El informe de los expertos contendrá la descripción de cada una de las aportaciones no dinerarias, con sus datos registrales,
en su caso, así como los criterios de valoración adoptados, con indicación de si los valores a que estos conducen corresponden
al número y valor nominal y, en su caso, a la prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida.
3. El informe se incorporará como anexo a la escritura de constitución de la sociedad o a la de ejecución del aumento del capital
social, depositándose una copia autenticada en el Registro Mercantil al presentar a inscripción dicha escritura.
24

…
SECCIÓN V. REGLAS DE VALORACIÓN.
Artículo 193. Principios generales sobre la valoración.
La valoración de los elementos integrantes de las distintas partidas que figuren en las cuentas anuales deberá realizarse
conforme a lo establecido en el Código de Comercio y a lo específicamente dispuesto en los artículos siguientes.
Artículo 194. Gastos de establecimiento y otros.
1. Los gastos de establecimiento y los de investigación y desarrollo susceptibles de ser recogidos como activos deberán
amortizarse en un plazo máximo de cinco años.
2. El fondo de comercio únicamente podrá figurar en el activo del balance cuando se haya adquirido a título oneroso.
Su amortización, que deberá realizarse de modo sistemático, no podrá ser creciente ni exceder del período durante el cual dicho
fondo contribuya a la obtención de ingresos para la sociedad, con el límite máximo de veinte años.
Cuando la amortización supere los cinco años deberá recogerse en la memoria la oportuna justificación, indicando los importes
de los ingresos que previsiblemente va a generar dicho activo durante su período de amortización.
3. Hasta que las partidas anteriormente indicadas no hayan sido amortizadas por completo se prohíbe toda distribución de
beneficio, a menos que el importe de las reservas disponibles sea, como mínimo, igual al importe de los gastos no amortizados.
4. Los plazos establecidos para amortización del fondo de comercio serán de aplicación a las cuentas anuales que se formulen
con posterioridad a 31 de diciembre de 1998, sin modificar las amortizaciones efectuadas en ejercicios anteriores.
Artículo 195. Valoraciones del inmovilizado.
1. Los elementos del activo inmovilizado deberán valorarse al precio de adquisición o al costo de producción, conforme a lo
establecido en el Código de Comercio.
2. Las correcciones de valor se efectuarán conforme a los siguientes criterios:
Las inmovilizaciones financieras deberán ser objeto de correcciones de valor con el fin de darles el valor inferior que se les debe
atribuir en la fecha de cierre del balance.
Los elementos del activo inmovilizado, con independencia de que su utilización sea limitada o no en el tiempo, deberán ser
objeto de correcciones de valor con el fin de darles el valor inferior que a la fecha de cierre del balance se les atribuya, si se
prevé que la depreciación será duradera.
Las correcciones de valor mencionadas en las letras a) y b) deberán llevarse a la cuenta de pérdidas y ganancias y ser
indicadas de forma separada en la memoria, salvo que ya aparezcan en esta forma en la propia cuenta de pérdidas y
ganancias.
La valoración conforme al valor inferior mencionado en las letras a) y b) precedentes no podrá mantenerse cuando las razones
que motivaron las correcciones de valor hubiesen dejado de existir.
3. Deberá indicarse en la memoria, con la debida justificación, el importe de la diferencia que pueda producirse entre la
valoración contable y las que corresponderían por correcciones de valor excepcionales de los elementos del activo inmovilizado
que sean debidas solamente a la aplicación de la legislación fiscal.
4. En el caso de que se incluyan en el coste de producción del inmovilizado los intereses de los prestamos destinados a
financiar su fabricación, se hará constar esta circunstancia en la memoria.
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Artículo 196. Valoraciones del circulante.
1. Los elementos del activo circulante deberán valorarse al precio de adquisición o al costo de producción, conforme a lo
establecido en el Código de Comercio.
2. Sobre la base de una apreciación comercial razonable, se efectuarán correcciones valorativas en el caso de que fueran
necesarias para evitar que, en un próximo futuro, la valoración de los elementos del activo circulante tuviera que modificarse.
El importe de tales correcciones se inscribirá por separado en la cuenta de pérdidas y ganancias.
La valoración inferior no podrá mantenerse si hubieran dejado de existir las razones que motivaron las correcciones.
3. Deberá indicarse en la memoria, con la debida justificación, el importe de la diferencia que pueda producirse entre la
valoración contable y la que correspondería por correcciones de valor excepcionales de los elementos del activo circulante que
sean debidas solamente a la aplicación de la legislación fiscal.
Artículo 197. Prima por reembolso de deudas.
1. En el caso de que la cantidad a reembolsar en concepto de deudas sea superior a la recibida, la diferencia deberá figurar
separadamente en el activo del balance.
2. Dicha diferencia deberá amortizarse con cantidades anuales razonables y a lo sumo en el momento en que se reembolse la
deuda.
Artículo 198. Importe de ciertas provisiones.
1. El importe de las provisiones para riesgos y gastos no podrá superar las necesidades para las que se constituyan.
2. Las provisiones que figuren en el balance en la partida otras provisiones, se especificarán en la memoria cuando sean de
cierta importancia.
9 Real Decreto 1.784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro
Mercantil.
…
Artículo 133. Aportaciones no dinerarias.
1. Cuando la aportación fuese no dineraria, se describirán en la escritura los bienes o derechos objeto de la aportación, con
indicación de sus datos registrales, si los tuviera, el título o concepto de la aportación así como el valor de cada uno de ellos.
Si se tratase de la aportación de una empresa o establecimiento comercial, industrial o de servicios, se describirán en la

escritura los bienes y derechos registrables y se indicará el valor del conjunto o unidad económica objeto de aportación. Los
restantes bienes podrán relacionarse en inventario, que se incorporará a la escritura.
2. El informe exigido para el caso de aportaciones no dinerarias se incorporará a la escritura de constitución de la sociedad o a
la de aumento del capital social, depositándose testimonio notarial del mismo en el Registro Mercantil.
En la inscripción se hará constar el nombre del experto que lo haya elaborado, las circunstancias de su designación, la fecha de
emisión del informe y si existen diferencias entre el valor atribuido por el experto a cada uno de los bienes objeto de aportación
no dineraria y el que a los mismos se le atribuya en la escritura.
El Registrador denegará la inscripción cuando el valor escriturado supere el valor atribuido por el experto en más de un 20 %.
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La misma regla será de aplicación en los casos de transformación, fusión y escisión cuando se requiera la emisión de informe
por parte de experto independiente.
3. Cuando se aporten valores mobiliarios admitidos a cotización en mercado secundario oficial, el Registrador Mercantil podrá
designar como experto a la Sociedad Rectora de la Bolsa de Valores en que aquéllos estén admitidos a cotización, que emitirá
una certificación relativa al valor de los mismos.
La certificación de la sociedad rectora expresará los extremos que se especifican en el artículo 38 de la Ley de Sociedades
Anónimas y tendrá el valor de informe a que se refiere el citado artículo.
…
Artículo 340. Nombramiento de expertos independientes.
1. Dentro de los quince días siguientes al de la fecha del asiento de presentación, el Registrador designará, conforme a las
normas que se dicten y, en ausencia de éstas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las personas físicas o
jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes objeto de valoración o que se hallen
específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones.
2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, se encuentren en circunscripción
perteneciente a distintos Registros mercantiles, el Registrador podrá nombrar varios expertos, expresando en el nombramiento
los bienes a valorar por cada uno de ellos.
3. En la resolución por la que se nombre al experto o expertos independientes, determinará el Registrador la retribución a
percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cálculo.
La retribución de los expertos habrá de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por los respectivos Colegios
Profesionales y a las normas que a tal efecto se dicten por parte del Ministerio de Justicia.
4. El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presentada, uno de los cuales se entregará
o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro y el tercero se remitirá al experto.
En caso de pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias diligenciadas a cada uno de los nombrados.
3.1.5.- Valoración de bienes a efectos de contabilidad.
Tanto en las empresas individuales como en las sociedades, la apertura de la contabilidad lleva
consigo una valoración de los bienes que se integran en el activo de la empresa.
Aunque no es muy frecuente la intervención de técnicos colegiados en este tipo de valoraciones,

sobre todo en las empresas individuales, pues los contables suelen encargarse de valorar los
activos.
La estimación del valor venal (equiparable a un valor de mercado) requiere un procedimiento de

valoración que, cuando se trate de inmovilizados agrarios, entrará en las aplicaciones de la
valoración agraria.
9 Real Decreto 1.643/1990, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Plan General de

Contabilidad.
27

…
Disposición Adicional Séptima
NORMAS DE VALORACION.
1. Desarrollo de principios contables.
Las normas de valoración desarrollan los principales contables, establecidos en la primera parte del texto, conteniendo los
criterios y reglas de aplicación a operaciones o hechos económicos, así como a diversos elementos patrimoniales.
Las normas valorativas que se formulan seguidamente son de aplicación obligatoria.
2. Inmovilizado material.
Valoración. Los bienes comprendidos en el inmovilizado material deben valorarse al precio de adquisición o al coste de
producción.
Cuando se trate de bienes adquiridos a título gratuito se considerará como precio de adquisición el valor venal de los mismos en
el momento de la adquisición.
Se incorporará al valor del inmovilizado correspondiente el importe de las inversiones adicionales o complementarias que se
realicen, valorándose éstas de acuerdo con los criterios establecidos en el párrafo anterior.
Precio de adquisición. El Precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos
adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos del explanación y derribo, transporte,
derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares.
Se permite la inclusión de los gastos financieros en el precio de adquisición, siempre que tales gastos se hayan devengado
antes de la puesta en condiciones de funcionamiento del activo, y hayan sido girados por el proveedor correspondan a
préstamos u otro tipo de financiación ajena, destinada a financiar la adquisición. En este caso, su inscripción en el activo deberá
señalarse en la memoria.
Los Impuestos indirectos que gravan los elementos del inmovilizado material sólo se incluirán en el precio de adquisición
cuando no sean recuperables, directamente de la Hacienda Pública.
Coste de producción. El coste de producción de los bienes fabricados o construidos por la propia empresa se obtiene añadiendo
al precio de adquisición de las materias primas y otras materias consumibles, los demás costes directamente imputables a
dichos bienes. Deberá añadirse la parte que razonablemente corresponda de los costes indirectamente imputables a los bienes
de que se trata, en la medida en que tales costes correspondan al período de la fabricación o construcción.
Se permite la inclusión de los gastos financieros en el coste de producción, siempre que tales gastos se hayan devengado antes
de la puesta en condiciones de funcionamiento, y hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo
de financiación ajena, destinada a financiar la fabricación o construcción. En este caso, su inscripción en el activo deberá
señalarse en la memoria.
Valor venal. El valor venal de un bien es el precio que se presume estaría dispuesto a pagar un adquirente eventual teniendo en
cuenta el estado y el lugar en que se encuentra dicho bien. El valor venal se apreciará en función de la situación de la empresa
y, generalmente, bajo la hipótesis de continuidad de la explotación del bien.
Correcciones de valor de inmovilizado material. En todos los casos se deducirá las amortizaciones practicadas, las cuales
habrán de establecerse sistemáticamente en función de la vida útil de los bienes, atendiendo a la depreciación que
normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de considerar también la obsolescencia que pudiera
afectarlos.
28

Deberán efectuarse las correcciones valorativas necesarias con el fin de atribuir a cada elemento de inmovilizado material el
inferior valor del mercado que le corresponda al cierre de cada ejercicio, siempre que el valor contable del inmovilizado no sea
recuperable por la generación de ingresos suficientes para cubrir todos los costes y gastos, incluida la amortización.
Por la depreciación duradera que no se considere definitiva se deberá dotar una provisión; esta provisión se deducirá
igualmente a efectos de establecer la valoración del bien de que se trate: en este caso no se mantendrán la valoración inferior si
las causas que motivaron la corrección de valor hubiesen dejado de existir. Cuando la depreciación de los bienes sea
irreversible y distinta de la amortización sistemática, se contabilizará directamente la pérdida y la disminución de valor del bien
correspondiente.
3. Normas particulares sobre inmovilizado material.
En particular se aplicarán las normas que se expresan con respecto a los bienes que en cada caso se indican:
Solares sin edificar. Se incluirán en su precio de adquisición los gastos de acondicionamiento como cierres, movimientos de
tierras, obras de saneamiento y drenaje, así como los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar
obras de nueva planta; y también los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a
su adquisición.
Construcción. Formarán parte de su precio de adquisición o coste de producción, además de todas aquellas instalaciones y
elementos que tengan carácter de permanencia, las tasas inherentes a la construcción y los honorarios facultativos de proyecto
y dirección de obra. Deberá figurar por separado el valor del terreno y el de los edificios y otras construcciones.
Instalaciones técnicas, maquinaria y utillaje. Su valoración comprenderá todos los gastos de adquisición, o de fabricación y
construcción hasta su puesta en condiciones de funcionamiento.
Los utensilios y herramientas incorporados a elementos mecánicos se someterán a las normas valorativas y de amortización
aplicables a dichos elementos.
Con carácter general, los utensilios y las herramientas que no formen parte de una máquina y cuyo período de utilización se
estime no superior a un año, deben cargarse como gasto del ejercicio. Y el período de su utilización fuese superior a un año, se
recomienda, por razones de facilidad operativa, el procedimiento de regularización anual, mediante su recuento físico: las
adquisiciones se adeudarán a la cuenta del inmovilizado, regularizando al final del ejercicio, en función del inventario practicado,
con baja razonable por demérito.
Las plantillas y los moldes utilizados con carácter permanente en fabricaciones de serie deben formará parte del inmovilizado
material, calculándose su depreciación según el período de vida útil que se estime. Los moldes utilizados para fabricaciones
aisladas por encargo, no deben considerarse como inventariables.
Los gastos realizados durante el ejercicio con motivo de las obras y trabajos que la empresa lleva a cabo por si misma se
cargarán en las cuentas que correspondan del grupo 6. Las cuentas del subgrupo 2 y a fin de ejercicio las cuentas 230/237, se
cargarán por el importe de dichos gastos, con abono a cuentas del subgrupo 73.
Los costes de renovación, ampliación o mejora de los bienes de inmovilizado material serán incorporados al activo como mayor
valor del bien en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre
que sea posible conocer o estimará razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos,
deban ser dados de baja del inventario.
En casos excepcionales y para determinados sectores de actividad se podrán valorará ciertas, inmovilizaciones materiales por
una cantidad y valor fijos, cuando cumplan las siguientes condiciones:
Que su valor global y composición no varíen sensiblemente.
Que dicho valor global, sea de importancia secundaria para la empresa.
29

La aplicación de este sistema se especificará en la memoria, fundamentando su aplicación y el importe que significa esa
cantidad y valor fijos.
4. Inmovilizado inmaterial.
...
22. Principios y normas de contabilidad generalmente aceptados.
Se considerarán principios y normas de contabilidad generalmente aceptados los establecidos en:
- El Código de Comercio y la restante legislación mercantil.

- El Plan General de Contabilidad y sus adaptaciones sectoriales.
- Las normas de desarrollo que en materia contable establezca en su caso el Instituto de Contabilidad y Auditoría de
Cuentas.
- La demás legislación que sea específicamente aplicable.
3.1.6.- Valoración de fincas, solares y terrenos para préstamos de garantía hipotecaria.
La garantía hipotecaria es función del valor de las fincas rústicas o urbanas propiedad del
deudor.
Por lo tanto, a fin de conocer el tope máximo de crédito que puede concederse, es imprescindible
realizar una valoración de las fincas objeto de la hipoteca.
9 Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y

de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras.
…
TÍTULO II. Cálculo del valor de tasación
CAPÍTULO I. Métodos técnicos de valoración
SECCIÓN 1.a DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 15. Métodos.
SECCIÓN 3.a VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS
SECCIÓN 4.a VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS
Artículo 51. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades.
Véanse detalles en el Anejo 1 del Bloque V.
9 Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
9 Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de

la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
30

…
SECCIÓN II. TASACIÓN DE BIENES.
Artículo 34. Objeto de la tasación.
La tasación de los bienes que pueden constituirse en garantía hipotecaria de los préstamos que permiten la emisión de cédulas
y bonos hipotecarios, de acuerdo con la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, tiene por objeto estimar de forma
adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de forma que su valor se constituya en garantía última de las
entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.
Artículo 35. Criterios de tasación. (Modificado por REAL DECRETO 1.289/1991)
Art. 35. Criterios de tasación.-Para determinar el valor de los bienes hipotecados a efectos de lo prevenido por la Ley 2/1981
(RCL 1981\900 y ApNDL 1975-85, 8840), se elegirá el menor de los que resulten de la aplicación de los criterios que se
establezcan en la normativa específica de valoración de bienes en el mercado hipotecario para cada uno de ellos, que deberá
aprobar el Ministro de Economía y Hacienda, previo informe del Instituto de Crédito Oficial.
En aquellos bienes que por estar acogidos a algún tipo de protección pública las disposiciones administrativas limiten su
rentabilidad o precio de venta se asignará, como máximo, dicho valor o el que de dichas limitaciones se desprenda, sin perjuicio
de lo que al efecto se establezca en la legislación de viviendas de protección oficial.
Artículo 36. Valoración del suelo.
En la valoración del suelo se tendrán en cuenta:
- El empleo útil del mismo en relación a su aprovechamiento óptimo según las posibilidades de hecho o derecho permitidas
respecto a su uso y volumen.
- El grado de urbanización y las características naturales y de situación que influyen en su valoración.
- En terrenos edificados, se atenderá al aprovechamiento urbanístico de las construcciones que los ocupan.
- En terrenos de naturaleza agrícola, forestal, ganadero o similares, se estará a los posibles rendimientos de explotación de
que fueran susceptibles.
Artículo 37. Informe de tasación (apartado 3 modificado por REAL DECRETO 1.289/1991).
1. El informe de tasación contará con una primera parte que recogerá todos los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la
valoración del bien, y que constituyan las características básicas definitorias del mismo.
2. La segunda parte será de carácter valorativo, y estará constituida por el conjunto de cálculos técnico-económicos
conducentes a determinar el valor final de la tasación.
3. El informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado
necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto técnico, cuando se trate de fincas urbanas, solares e inmuebles
edificados con destino residencial y, en los demás casos, por un Ingeniero o un Ingeniero técnico de la especialidad
correspondiente según la naturaleza del objeto de la tasación.
Este informe no tendrá que ir visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los seis meses de su fecha.
4. Se autoriza al Ministerio de Economía y Hacienda para dictar una instrucción en la que consten las distintas normativas
concretas que han de seguirse en la tasación de las agrupaciones o tipos de bienes admitidos en garantía de títulos
hipotecarios.
31

9 Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los

Servicios y Sociedades de Tasación.
9 Real Decreto 1.289/1991, de 2 de agosto, por el que se modifican determinados artículos del
Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
9 Real Decreto 2.486/1998, de 20 noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de

Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
9 Ley 46/1984, de 26 de diciembre, Reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
9 Real Decreto 1.393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley

46/1984.
9 Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, que modifica el reglamento de la Ley 46/1984, de 26

de diciembre, Reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, precisándose el
régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria.
Véase Bloque V.
3.1.7.- Valoración de arrendamientos rústicos.
Los arrendamientos rústicos en países donde existe una protección legal al arrendatario, pueden
ser considerados como una situación de «propiedad compartida de hecho» entre arrendador y
arrendatario, ya que ambos tienen un conjunto de derechos sobre la finca arrendada, aunque por
razones distintas y contrapuestas.
Los arrendamientos rústicos históricos pueden ser considerados como una «propiedad
compartida» teniendo en cuenta además las normas consuetudinarias que se les aplican.
La liberación del arrendamiento se puede realizar en dos sentidos: reversión de la finca (libre de
la obligación arrendataria) al propietario, mediante el pago de la mitad de su valor; y acceso a la
propiedad, también sin cargas, por parte del arrendatario, previo pago de la misma cantidad, es
decir, la mitad del valor de la finca.
9 Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos (Art. 2, apartado 2)

…
Artículo1. Ámbito de aplicación
1. A los efectos de esta Ley se consideran arrendamientos rústicos históricos:
a) Los anteriores al Código Civil cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación de dicho cuerpo legal.
32

b) Los concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador
personal.
c) Los anteriores al 1º de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales
métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.
2. No se perderá la consideración de arrendamientos rústicos históricos, que podrá acreditarse por cualquiera de los medios de
prueba admitidos en derecho, por el hecho de que las partes hayan establecido algún pacto que modifique la renta u otros
elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las
fincas primitivamente arrendadas.
Artículo 2. Prórroga
1. Los arrendamientos rústicos históricos, a los que se refiere el artículo anterior, que se hallen vigentes a la entrada en vigor de
la presente Ley, quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997. En esta situación de prórroga no se podrá hacer uso del
derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
2. El arrendatario, hasta la fecha indicada en el apartado anterior, podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las
fincas arrendadas, pagando al arrendador como precio de las mismas la cantidad resultante de la media aritmética entre la
valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la
comarca.
Dicha cantidad será fijada por las juntas arbitrales de arrendamientos rústicos y sus decisiones tendrán los efectos establecidos
en el apartado 4 del artículo 121 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamiento Rústicos.
3. En el caso de que no estén constituidas Juntas Arbitrales comarcales, las Comunidades Autónomas podrán constituir Juntas
Arbitrales de ámbito provincial para que decidan sobre lo establecido en el apartado anterior.
Estas Juntas Arbitrales Provinciales de Arrendamientos Rústicos se constituirán de la forma indicada en el apartado 5 del
artículo 121 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, si bien los Vocales serán presentados por las
organizaciones profesionales agrarias más representativas de la provincia correspondiente.
4. Ejercitado el derecho de acceso a la propiedad, regulado en el apartado 2, el arrendatario tendrá la obligación de cultivar
personalmente las fincas adquiridas durante seis años como mínimo.
Si incumpliere tal obligación, el arrendador podrá resolver la transmisión abonando el precio de la misma, con derecho a
indemnización de daños y perjuicios efectivamente causados y recuperar la finca libre de arrendatarios y ocupantes.
9 Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos (Art. 121, apartados 4 y 5)

…
Artículo 121
1. El conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley corresponderá a los Juzgados y
Tribunales de la jurisdicción ordinaria.
2. Todas las atribuciones asignadas al IRYDA y a las Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos en la presente Ley se
entenderán siempre sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados para plantear la cuestión en vía civil ante el Juzgado
correspondiente. Cuando la resolución judicial confirme el informe o determinación del IRYDA o la decisión de la Junta Arbitral
se impondrán de oficio las costas al vencido.
3. Las Juntas Arbitrales, de oficio o a instancia de parte, podrán intentar la avenencia en las cuestiones relacionadas con la
aplicación de esta Ley.
Este intento de avenencia previo será preceptivo para la incoación de los procedimientos que versen sobre:
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a) La fijación de la renta, su actualización o su revisión.
b) La denegación de prórroga para cultivo directo del arrendador.
c) La realización de las obras a que se refiere el artículo 52 de esta Ley.
d) La determinación de la cantidad que el arrendador haya de abonar al arrendatario por las mejoras que éste opte por dejar en
la finca de acuerdo con el artículo 62 de la presente Ley.
e) La aplicación del artículo 99 del presente texto legal.
f) La conversión de la aparcería o del arrendamiento parciario en arrendamiento ordinario.
g) La liquidación y adjudicación de los frutos en el contrato de aparcería.
4. Las Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos decidirán, también como trámite previo a cualquier contienda judicial y con
carácter ejecutivo, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a los Tribunales de acuerdo con el apartado 2 de este artículo, las
cuestiones que se planteen acerca de:
a) La determinación del importe de la renta cuando las partes no lo hayan hecho constar en el contrato, así como en los
arrendamientos tácitos previstos en el artículo 4, apartado 2 de esta Ley, y en aquellos en que el IRYDA sea arrendatario al
amparo del artículo 17, párrafo 1, de la presente Ley.
b) La fijación de la nueva renta en el supuesto previsto en el artículo 58, apartado 2, de esta Ley.
c) El señalamiento de la cuantía en que ha de elevarse la participación del arrendatario cuando concurra el supuesto prevenido
en el artículo 101, apartado 2, de la presente Ley.
d) La resolución de las discrepancias que surjan entre las partes sobre el valor de las aportaciones de los aparceros y su
participación en los productos.
e) La preferencia a que se refiere el artículo 93, apartado 2.
5. Cada Junta Arbitral estará constituida por un Presidente, un Secretario y por seis Vocales, tres de ellos exclusiva o
predominantemente arrendadores y los otros tres exclusiva o predominantemente arrendatarios. La determinación del ámbito de
las Juntas Arbitrales corresponde a las Comunidades Autónomas.
(Último inciso redactado según Disposición final primera de la Ley de modernización de las explotaciones agrarias).
Para cada Junta Arbitral la Administración de Agricultura correspondiente designará los funcionarios de la misma que asumirán
la Presidencia y la Secretaría. El Secretario, que no tendrá voto, será Licenciado en Derecho.
Los candidatos a Vocal deberán estar en posesión de todos sus derechos civiles, ser Vocales de las Cámaras Agrarias de la
comarca y residir en la misma. Serán presentados por las Organizaciones profesionales con representación en las Cámaras de
la Comarca o por agrupaciones de Vocales independientes en la forma que reglamentariamente se determine.
La elección de los seis Vocales, y de cuatro suplentes se hará por el conjunto de los Vocales de las Cámaras Agrarias de la
comarca.
Los Vocales serán renovados cada cuatro años, pero podrán ser presentados nuevamente para un solo nuevo período.
Las normas complementarias de funcionamiento de las Juntas Arbitrales se elaborarán, según corresponda, por el Ministerio de
Agricultura, los órganos ejecutivos de las Comunidades autónomas o las Entidades preautonómicas.
34

6. Las Juntas Arbitrales podrán recabar de la Administración los asesoramientos técnicos que estimen precisos para el ejercicio
de sus funciones, bien por vía de informe, bien convocando a los funcionarios que hayan de prestar dicho asesoramiento para
que asistan a la sesión con voz pero sin voto.
9 En el Boletín Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) de fecha 10 de

julio de 2003 se ha publicado el Proyecto de Ley 121/000164 de Arrendamientos Rústicos
que, una vez entre en vigor, sustituirá a la actual Ley 83/1980.
Véanse los preceptos de expropiación forzosa en el Bloque VI.
3.1.8.- Daños y perjuicios.
Las adversidades climatológicas pueden ocasionar graves daños a la agricultura tanto en lo que
afecta a las cosechas pendientes como a las plantaciones y a la propia infraestructura (acequias,
márgenes, etc.).
Con objeto de fijar la indemnización por las empresas aseguradoras o por entidades estatales,
resulta imprescindible, cuando se producen daños, proceder a su valoración por las partes
interesadas.
Los daños pueden ser asegurables o no asegurables según los agentes que los ocasionen
(inundaciones, heladas, viento, pedrisco, sequía, etc.).
9 Ley 87/1978, 28 de diciembre, de Seguros Agrarios Combinados.
Regula los contratos de seguros de productos agrarios entre los agricultores y las empresas de seguros.
Los riesgos, cuya cobertura atenderán los presentes seguros, serán los daños ocasionados en las producciones agrarias a
causa de variaciones anormales de agentes naturales, siempre y cuando los medios técnicos de lucha preventiva normales no
hayan podido ser utilizados por los afectados por causas no imputables a ellos o hayan resultado ineficaces, y serán: Pedrisco,
Incendio, Sequía, Heladas, Inundaciones y Viento Huracanado o Cálido. Se ampliarán también en las mismas condiciones a las
Nevadas, Escarchas, Exceso de Humedad, Plagas y Enfermedades.
9 Real Decreto 2.329/1979, de 14 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento para la

aplicación de la Ley 87/1978.
9 Real Decreto 1.468/2001, de 27 de diciembre, modifica el artículo 46 del referido

Reglamento.
…
Artículo 25. Plazo y forma para la valoración de los daños.
1. El asegurador procederá a la inspección inmediata de los daños a partir de la recepción de la notificación del siniestro. No
obstante, en los riesgos agrícolas, si la naturaleza y desarrollo del cultivo lo aconseja, podrá demorar la peritación y valoración
de daños hasta el momento de la recolección que previamente se haya fijado por el asegurado; en cuyo caso, el asegurador
acusará recibo indicando si va a efectuar estimación inicial de los daños, que habrá de documentarse y firmarse por ambas
partes, incorporándose al expediente de siniestro.
35

2. La valoración de los daños se efectuará de común acuerdo entre el asegurado y el asegurador. De producirse disentimiento
se procederá a la designación de peritos conforme a lo dispuesto en el artículo 28.
3. Si llegado el momento fijado para la recolección no se hubiera realizado la peritación el asegurado podrá efectuar aquella
obligándose a dejar muestras-testigos en la cuantía que se determine en la póliza.
El incumplimiento de esta obligación por el asegurado llevará aparejada perdida del derecho a la indemnización, a cuyo fin se
hará constar en el acta de tasación.
4. Si el perito del asegurador no se hubiese personado para realizar la tasación antes de la fecha fijada para el comienzo de la
recolección y hubiesen transcurrido más de veinte días desde la notificación del siniestro, el asegurador vendrá obligado a
abonar al asegurado el valor de las muestras-testigos sin franquicia ni deducción alguna, quedando dichas muestras de
propiedad de aquel.
Artículo 26. Sistemas de peritación.
La peritación se ajustará a los sistemas de estimación directa del daño o determinación por diferencia entre el valor de los
bienes siniestrados y el del salvamento, aplicando para ambas valoraciones los precios fijados en la póliza al establecer el
capital asegurado.
En todo caso se cumplirán las normas que dicten conjuntamente los Ministerios de Hacienda y de Agricultura, oídas las
organizaciones y asociaciones de agricultores y las entidades aseguradoras.
9 Real Decreto 1.468/2001, de 27 de diciembre, por el que se modifica el artículo 46 del

Reglamento para aplicación de la Ley 87/1978 de Seguros Agrarios.
9 Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma General de

Peritación de los Daños Ocasionados sobre las Producciones Agrícolas, amparados por el
Seguro Agrario Combinado.
Véase Bloque X
9 Orden PRE/631/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma Específica para la

Peritación de Siniestros en Cultivo de Cítricos.
Conviene señalar que las catástrofes nacionales están explícitamente excluidas de las coberturas
del seguro. En este caso, suele precisarse la valoración, a efectos de posibles medidas del
Gobierno.
9 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

...
Artículo 713. Petición de liquidación y presentación de relación de daños y perjuicios.
1. Junto con el escrito en que solicite motivadamente su determinación judicial, el que haya sufrido los daños y perjuicios
presentará una relación detallada de ellos, con su valoración, pudiendo acompañar los dictámenes y documentos que considere
oportunos.
36

2. Del escrito y de la relación de daños y perjuicios y demás documentos se dará traslado a quien hubiere de abonar los daños y
perjuicios, para que, en el plazo de diez días, conteste lo que estime conveniente.
Artículo 714. Conformidad del deudor con la relación de daños y perjuicios.
1. Si el deudor se conforma con la relación de los daños y perjuicios y su importe, la aprobará el tribunal mediante providencia
sin ulterior recurso, y se procederá a hacer efectiva la suma convenida en la forma establecida en los artículos 571 y siguientes
para la ejecución dineraria.
2. Se entenderá que el deudor presta su conformidad a los hechos alegados por el ejecutante si deja pasar el plazo de diez días
sin evacuar el traslado o se limita a negar genéricamente la existencia de daños y perjuicios, sin concretar los puntos en que
discrepa de la relación presentada por el acreedor, ni expresar las razones y el alcance de la discrepancia.
Artículo 715. Oposición del deudor.
Si, dentro del plazo legal, el deudor se opusiera motivadamente a la petición del actor, sea en cuanto a las partidas de daños y
perjuicios, sea en cuanto a su valoración en dinero, se sustanciará la liquidación de daños y perjuicios por los trámites
establecidos para los juicios verbales en los artículos 441 y siguientes, pero podrá el tribunal, mediante providencia, a instancia
de parte o de oficio, si lo considera necesario, nombrar un perito que dictamine sobre la efectiva producción de los daños y su
evaluación en dinero.
En tal caso, fijará el plazo para que emita dictamen y lo entregue en el Juzgado y la vista oral no se celebrará hasta pasados
diez días a contar desde el siguiente al traslado del dictamen a las partes.
Artículo 716. Auto fijando la cantidad determinada.
Dentro de los cinco días siguientes a aquel en que se celebre la vista, el tribunal dictará, por medio de auto, la resolución que
estime justa, fijando la cantidad que deba abonarse al acreedor como daños y perjuicios.
Este auto será apelable, sin efecto suspensivo y haciendo declaración expresa de la imposición de las costas de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 394 de esta Ley.
3.1.9.- Otros casos de valoración.
Permutas de fincas, servidumbres, usufructos, manejo de explotaciones familiares, etc.
9 Código Civil de 1889.
9 Disposiciones específicas para cada caso.
37

3.2.- Valoración de interés público.
Con independencia de la normativa que sea aplicable para cada caso, será común, a efectos de
procedimientos con la Administración, la aplicación de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común,
modificada por:
Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado.

Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Ley 4/1999, de modificación de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas
y del Procedimiento Administrativo Común.
Real Decreto Ley 14/1993, de 4 de agosto, por el que se modifica la disposición adicional tercera y la disposición transitoria
segunda de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común.
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
3.2.1.- Expropiación forzosa.
Potestad que permite a las Administraciones (Estado, Comunidades Autónomas, Diputaciones

Provinciales y Ayuntamientos), en supuestos legalmente previstos, sacrificar situaciones
patrimoniales generalmente privadas: extinguir o transformar el derecho de propiedad, con
condiciones procedimentales, a favor de un interés público. La privación de derechos e intereses
patrimoniales en aras de un fin público no es, sin embargo, gratuita, porque unos y otros están
protegidos por la llamada garantía patrimonial del administrado.
En su virtud, la Administración está obligada a indemnizar por el montante de su valor toda

"privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos,
cualesquiera que fueren las personas o Entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente,
ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su
ejercicio", así como por los daños que ocasione el funcionamiento normal o anormal de los
servicios públicos.
9 Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (artículos 36 a 47) y Decreto de

26 de Abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de dicha Ley de Expropiación
Forzosa (artículos 39 a 47). Todavía vigentes aunque existe un anteproyecto de Ley de Expropiación
Forzosa.
9 Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (dedica el Título IV a las
expropiaciones con fines urbanísticos, y el Título III, artículos 23 a 32, se refiere a
valoraciones, según el tipo de suelo, estableciendo el criterio general de valoración y la
aplicación de valores al suelo no urbanizable, urbanizable, urbano y sin atribución de
aprovechamiento). Se estudian en el apartado correspondiente a expropiación forzosa incluido en el Bloque
VI. En caso de expropiación de fincas arrendadas, consúltense las disposiciones citadas para esta modalidad.
38

3.2.2.- Imposición fiscal.
Determinadas clases de impuestos se fijan en función del valor de las fincas propiedad de una
persona natural o jurídica. Por esta causa, el Estado, la Comunidad Autónoma o el Municipio, se
ocupan de valorar las fincas en cuestión a través de los técnicos agrícolas dependientes de sus
respectivos servicios.
Normativa general aplicable:
9 Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria. Recientemente se ha aprobado el

Proyecto de Ley 121/000155, General Tributaria, publicado en el Boletín Oficial de las
Cortes Generales de 6 de junio de 2003 (Congreso de los Diputados).
Véase Bloque VI.
9 La Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre,

Reguladora de las Haciendas Locales.
9 Normas específicas de los impuestos que están relacionados con la valoración de fincas
rústicas (se destacan las más importantes).
9 La Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden

Social, que establece normas que modifican aspectos de otras como son las relativas a
impuestos.
3.2.2.1.- Valoración catastral.
9 La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario contempla la valoración

catastral de bienes inmuebles rústicos y precisa que la determinación del valor catastral
queda en suspenso respecto a los bienes inmuebles rústicos hasta que mediante Ley se
establezca la fecha de su aplicación, manteniendo su vigencia mientras tanto, a los efectos
indicados, la Disposición Transitoria Segunda, apartado 1, de la Ley 39/1988, de 28 de
diciembre, reguladora de las Haciendas Locales.
9 Existe un Proyecto de Real Decreto Legislativo 2003 por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y Otras Normas Tributarias, que dedica el
Capítulo V a Valoración: El valor catastral y su determinación (Sección 1ª), ponencia de
valores (Sección 2ª) y procedimientos de valoración catastral (Sección 3ª).
Véase Bloque VI.
9 Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de
Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para
Determinar el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
39

9 La Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre,

Reguladora de las Haciendas Locales, establece para el artículo 66 de ésta que la base
imponible del impuesto de bienes inmuebles estará constituida por el valor catastral de tales
bienes, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo
dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
3.2.2.2.- Impuesto sobre el Patrimonio.
9 Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
…
Artículo 10. Bienes inmuebles.
Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computarán de acuerdo a las siguientes reglas:
1. Por el mayor valor de los tres siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o
el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
2. Cuando los bienes inmuebles estén en fase de construcción, se estimará como valor patrimonial las cantidades que
efectivamente se hubieran invertido en dicha construcción hasta la fecha del devengo del impuesto, además del
correspondiente valor patrimonial del solar. En caso de propiedad horizontal, la parte proporcional en el valor del solar se
determinará según el porcentaje fijado en el título.
3. Los derechos sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de contratos de multipropiedad, propiedad a tiempo parcial o
fórmulas similares, se valorarán según las siguientes reglas:
Si suponen la titularidad parcial del inmueble, según las reglas del apartado 1 anterior.
Si no comportan la titularidad parcial del inmueble, por el precio de adquisición de los certificados u otros títulos representativos
de los mismos.
La fijación de este impuesto puede dar lugar a un informe de valoración de dichos bienes.
3.2.2.3.- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
9 La Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establece

en la sección 4 (Comprobación de Valores), artículo 18, que la Administración podrá
comprobar el valor del bien y derechos transmitidos por los medios de comprobación
establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria (artículo 57 del Proyecto
aprobado de la nueva Ley General Tributaria), uno de los cuales es el dictamen pericial. A
tal efecto, las Comunidades Autónomas contarán con técnicos especializados en valoración.
Análogamente, los contribuyentes pueden, en su caso, recurrir a informes periciales para
rebatir las valoraciones asumidas por la Administración.
9 El artículo 98 del Real Decreto 1.629/1991, de 8 de noviembre, sobre el Reglamento del

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, contempla la posibilidad de utilizar el
procedimiento de la Tasación Pericial Contradictoria. En este procedimiento resulta
necesario el informe motivado del perito de la Administración, del perito del contribuyente y,
a veces, del perito tercero.
40

…
Artículo 98. Tasación pericial contradictoria.
En corrección del resultado obtenido en la comprobación de valores los interesados podrán promover la práctica de la tasación
pericial contradictoria con arreglo a las siguientes reglas:
La solicitud de tasación pericial contradictoria deberá presentarse dentro del plazo de la primera reclamación que proceda
contra la liquidación efectuada sobre la base de los valores comprobados administrativamente. La presentación determinará la
suspensión del ingreso de la liquidación practicada y de los plazos de reclamación contra la misma.
En el caso de que no figurase ya en el expediente la valoración motivada de un perito de la Administración, por haberse
utilizado para la comprobación del valor un medio distinto al dictamen de peritos de la Administración previsto en el artículo
52.1, d), de la Ley General Tributaria, la oficina gestora remitirá a los servicios técnicos correspondientes una relación de los
bienes y derechos a valorar para que, por personal con título adecuado a la naturaleza de los mismos, se proceda a la
formulación, en el plazo de quince días, de la correspondiente hoja de aprecio por duplicado en la que deberá constar no solo el
resultado de la valoración realizada sino también los fundamentos tenidos en cuenta para el avalúo.
Recibida por la oficina competente la valoración del perito de la Administración, o la que ya figure en el expediente por haber
utilizado la oficina gestora como medio de comprobación el de dictamen de peritos de la Administración, se trasladará a los
interesados, concediéndoles un plazo de quince días para que puedan proceder al nombramiento de un perito, que deberá
tener título adecuado a la naturaleza de los bienes y derechos a valorar.
Designado el perito por el contribuyente se le entregará la relación de bienes y derechos concediéndole un nuevo plazo de
quince días para formular la hoja de aprecio, que deberá estar fundamentada.
Transcurrido el plazo de quince días sin hacer la designación de perito se entenderá la conformidad del interesado con el valor
comprobado sobre el que se hubiese girado la liquidación, dándose por terminado el expediente y procediéndose, en
consecuencia, a la confirmación de la liquidación inicialmente practicada. En este caso, el sujeto pasivo deberá ingresar el
importe del impuesto en el resto del plazo que quedase por transcurrir al tiempo de solicitar la tasación, liquidándose los
correspondientes intereses de demora.
Si la tasación del perito de la Administración no excede en más del 10 % y no es superior en 20.000.000 de pesetas a la
realizada por el del interesado, servirá de base el valor resultante de ésta, si fuese mayor que el valor declarado, o este valor en
caso contrario, procediéndose a la rectificación de la liquidación inicialmente practicada. La nueva liquidación, con los
correspondientes intereses de demora, se notificará al sujeto pasivo para su ingreso en los plazos establecidos en el
Reglamento General de Recaudación.
Si la tasación del perito de la Administración excede de los límites indicados en la regla anterior, se procederá por el Delegado
de Hacienda o por el órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma, a designar por sorteo público un perito tercero de
entre los colegiados o asociados que figuren en las listas remitidas por los colegios, asociaciones y corporaciones profesionales
en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 52.2 de la Ley General Tributaria o, en su caso, se interesará del Banco de
España la designación de una sociedad de tasación inscrita en el correspondiente Registro oficial.
Realizada la designación se remitirá a la persona o entidad designada la relación de bienes y derechos a valorar y copia de las
hojas de aprecio de los peritos anteriores, para que en el plazo de quince días proceda a confirmar alguna de ellas o realice una
nueva valoración que será definitiva.
En ningún caso podrá servir de base para la liquidación el resultado de la tasación pericial si fuese menor que el valor declarado
por los interesados.
A la vista del resultado obtenido de la tasación pericial contradictoria, la oficina confirmará o rectificará la liquidación inicial, sin
perjuicio de su posible impugnación en reposición o en vía económico-administrativa.
En ambos casos se liquidarán los correspondientes intereses de demora.
41

Los honorarios del perito del sujeto pasivo serán satisfechos por éste. Cuando la tasación practicada por el tercer perito fuese
superior en un 20 % al valor declarado, todos los gastos de la pericia serán abonados por el sujeto pasivo y, por el contrario,
caso de ser inferior, serán de cuenta de la Administración y, en este caso, el sujeto pasivo tendrá derecho a ser reintegrado de
los gastos ocasionados por el depósito a que se refiere el párrafo siguiente.
El perito tercero podrá exigir que, previamente al desempeño de su cometido, se haga provisión del importe de sus honorarios,
lo que se realizará mediante depósito en el Banco de España, en el plazo de diez días. La falta de depósito por cualquiera de
las partes supondrá la aceptación de la valoración realizada por el perito de la otra, cualquiera que fuera la diferencia entre
ambas valoraciones.
Entregadas en la Delegación de Hacienda u órgano equivalente de la Comunidad Autónoma la valoración por el tercer perito, se
comunicará al interesado y, al mismo tiempo, se le concederá un plazo de quince días para justificar el pago de los honorarios a
su cargo. En su caso, se autorizará la disposición de la provisión de honorarios depositados en el Banco de España.
3.2.2.4.- Transmisiones Patrimoniales.
9 Los artículos 46, 47 y 48 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establecen que la Administración podía, en
todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos.
9 La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley

230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, entre los cuales se encuentra el dictamen
pericial (artículo 57 del Proyecto aprobado de la nueva Ley General Tributaria).
Las transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles en general y de fincas rústicas en

particular, están sujetas a una tarifa del 6% sobre el valor asignado a la transacción.
Véase Bloque VI.
3.2.2.5.- Plusvalías.
Acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella.
9 En el artículo 31 (Valor de reversión), apartado 1.b, de la Orden ECO 805/2003, de 27 de

marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para
Ciertas Finalidades Financieras, se recoge que dicho valor se ajustará con la plusvalía o la
minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la
localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.
La Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para

determinadas entidades financieras precisaba así:
“El valor del terreno incluido en el valor de reversión se determinará a partir de su valor de
mercado en la fecha de la tasación, el cual podrá actualizarse con la plusvalía o minusvalía que
resulte razonable atendiendo a su localización y uso, y a la evolución esperada del mercado. Por
prudencia valorativa, la plusvalía a adoptar no podrá exceder del 2 por 100 anual en pesetas
constantes”.
42

3.2.3.- Trabajos de Ordenación Rural.
Como paso previo para la ordenación rural de una zona hay que realizar a menudo una
concentración parcelaria, la cual supone la valoración de las distintas fincas a intercambiar.
9 Las que se dispongan para cada Comunidad Autónoma.
43

4.- PROFESIONALIZACIÓN DE LA VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO

AGRÍCOLA.
4.1.- Aspectos legales y áreas temáticas de la valoración.
Históricamente se arranca de la valoración agraria y a partir de aquí aparece la tasación urbana

y/o la tasación inmobiliaria. En estos momentos se hacen en España alrededor de un millón de
tasaciones al año, de las que el 80% son inmobiliarias y, de ellas, un 95% son de pisos a efectos
hipotecarios.
La Orden ECO/805/2003 define al tasador como el profesional que, de conformidad con lo

previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el
informe de tasación.
El Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, del Régimen Jurídico de Homologación de los

Servicios y Sociedades de Tasación establece las siguientes definiciones:
Profesionales: los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar

fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los
ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del
objeto de la tasación, en los demás casos.
Profesionales vinculados: aquellos profesionales que, contando con una experiencia mínima de
tres años en la actividad de tasación, hayan celebrado con la sociedad de tasación, o con la
entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la
finalidad de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno
necesarios para asegurar un adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado
inmobiliario sobre el que han de operar, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración
aplicables y la observancia de las obligaciones e incompatibilidades previstas en este Real
Decreto.
De acuerdo con lo establecido en el articulo 37.3 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo,
por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario, modificado por el Real Decreto 1.289/1991, de 2 de
agosto, el informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el
mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un arquitecto, aparejador o arquitecto técnico,
cuando se trate de fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial y, en los
demás casos, por un ingeniero o un ingeniero técnico de la especialidad correspondiente según la
naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ir visado por el Colegio Oficial
respectivo y caducará a los seis meses de su fecha.
Las grandes áreas temáticas de la valoración se sitúan, de acuerdo con el I Congreso

Internacional de Valoración y Tasación celebrado en la Universidad Politécnica de Valencia (3-5
de julio de 2002), son las siguientes:
44

1. Área general (nuevas metodologías de valoración, aplicación de las nuevas tecnologías en la

valoración, la situación de la valoración en los diferentes países, legislación, etc.).
2. Valoración agraria (mercado de la tierra, agua de riego, arbolado, daños agrarios, etc.).
3. Valoración medioambiental (parques naturales, espacios naturales, daños por contaminación,

estimación de impactos ambientales, etc.).
4. Valoración empresarial (empresas en funcionamiento, nueva economía, sociedades

deportivas, marcas, fondos de comercio, opciones, proyectos de inversión, activos
financieros, carteras de inversión, permuta financiera y comercial, etc.).
5. Valoración urbana y del patrimonio arquitectónico (mercado inmobiliario, inmuebles con

valor histórico, gestión de centros históricos, inmuebles de uso residencial, comercial, lúdico,
religioso, puertos deportivos, campos de golf, etc.).
6. Valoración de activos con valor artístico y cultural (mercado del arte, obras de arte,
antigüedades, joyas, numismática, otros activos coleccionables, etc.).
7. Valoración de bienes de equipo (maquinaria, vehículos, naval, aeronáutica, etc.).
8. Valoración de activos atípicos (daño corporal, imagen, etc.).
Sin embargo, están apareciendo otros campos donde se solicita, cada vez más, la figura del
tasador, como el medio ambiente, los activos deportivos, los activos vinculados a multimedia, el
patrimonio o el honor de las personas.
Surge el conocido mercado no mercado, donde los valoradores se sitúan en el contexto de que
existe mercado, aunque sea imperfecto o desconocido y su propósito es interpretarlo o hacerlo
conocido.
En este sentido, están apareciendo sistemas para bienes de carácter patrimonial, histórico-
artísticos o medioambientales, que no son susceptibles de venta, pero puede conocerse el valor
que tendrían si estuvieran en el mercado.
4.2.- Actuaciones del técnico agrícola.
El desempeño de la valoración y/o tasación por parte del técnico agrícola comprende un amplio
abanico de posibilidades que requieren, dentro del sector agrario, la determinación del valor o
grado de permutabilidad de bienes, riquezas o cosas útiles.
El técnico agrícola puede desarrollar su actividad de valuación en la Administración (a efectos

en fiscales o no), empresas especializadas y Sociedades de Tasación, como perito tasador
judicial o en el ejercicio libre de la profesión.
En los baremos orientativos de honorarios de la Ingeniería Técnica Agrícola de España, se

recogen las siguientes actividades:
45

- Valoración de proyectos.
- Valoración de construcciones, edificios, obras de fábrica, etc.
- Valoración de terrenos.
- Valoración de plantaciones arbóreas, arbustivas y viveros.
- Valoración de mejoras.
- Valoración de censos, foros, y otros gravámenes que afectan a la propiedad rústica.
- Valoración de labores agrícolas.
- Valoración de cultivos, cosechas y aprovechamientos.
- Valoraciones pecuarias.
- Valoración de rentas.
- Valoración de aguas.
- Valoración de explotaciones agrícolas y pecuarias.
- Tasación de daños de carácter agropecuario.
- Tasaciones seguros agrarios.
- Valoración de instalaciones.
- Valoración de obras de tierra.
- Valoración de primeras materias.
- Valoración de perjuicios.
- Valoración de trabajos y obras varias.
- Valoración de productos maderables o leñosos, jugos, cortezas, frutos, pastos y de
cualesquiera otros productos forestales recolectados.
- Tasación de aprovechamiento de caza.
- Tasación de solares.
- Valoración de productos transformados.
- Valoración de industrias y actividades comerciales, agrarias y alimentarias.
- Valoración de mano de obra.
- Valoración de rendimientos industriales, comerciales, etc.
- Valoración de indemnizaciones.
- Valoraciones y tasaciones en general.
46

5.- ESTUDIO Y VALORACIÓN DE INVERSIONES.
5.1.- Consideraciones generales sobre valoración y matemática financiera.
Los métodos o indicadores para la valoración de inversiones (Valor Actual Neto y Tasa Interna
de Rentabilidad) requieren el apoyo de la matemática financiera que, en definitiva, sirve para
valorar el dinero en el tiempo.
En numerosos casos de valoración se recurre a la matemática financiera para resolver cualquier

movimiento de capitales en el tiempo. Una operación financiera es, precisamente, un intercambio
de capitales en el tiempo, es decir, Flujos de Caja o Cash Flows (CF) que reflejan los cobros y
pagos de una empresa en un periodo determinado.
En consecuencia, podremos calcular el valor actual de una empresa que genera unos
determinados flujos de caja para un periodo concreto a un tipo de interés conocido
CF1 CF2 CF3 CFn

V= + + + ... +
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3
(1 + r ) n
V = Valor actual
CF(1…n) = Flujos de caja para cada año
r = Tipo de interés aplicable
n = Horizonte temporal o número de años considerados en la operación
Los elementos de una operación financiera son:
9 Prestación: uno o varios capitales que constituyen el origen de la operación.

9 Contraprestación: uno o varios capitales entregados a cambio de la prestación.
9 Ley financiera: modelo que se va a emplear para mover el dinero en el tiempo; la ley
financiera acordada determinará las fórmulas que debemos emplear para hacer la valoración
de los capitales.
9 Tiempo: duración de la operación.
En una operación financiera debe haber equilibrio financiero, esto es, equivalencia financiera
entre los capitales que forman la prestación y los de la contraprestación
Los movimientos de un capital pueden representarse en un gráfico de flujo de fondos o línea del
tiempo, en el que podemos efectuar movimientos hacia la derecha (capitalizar, cálculo del valor
final o diferir) o hacia la izquierda (descontar, cálculo del valor actual o actualizar):
47

Gráfico de flujo de fondos
C0 = Capital inicial
Ct = Capital al final del período t
Cuando aplicamos un tipo de interés r como tanto anual, t debe expresarse en años o fracción de
años. Es decir, r y t deben ser homogéneos.
Interés simple
C0 + r C0 = C1 C1 − C0
r= I = C0 · r · t
C0
C0 · (1 + r ) = C1 Equivalencia financiera Para un periodo t
Interés compuesto
Ct
Capitalización compuesta
Ct = C0 · (1+ r) t C0 =
(1 + r )t
5.2.- Valoración de inversiones. Análisis de rentabilidad.
La evaluación de un proyecto o inversión consiste en un análisis de los antecedentes recopilados,

para formarse un juicio, tanto cuantitativo como cualitativo, respecto de la conveniencia de su
puesta en marcha.
48

Por lo tanto, el estudio y valoración de inversiones requiere el ordenamiento de toda la

información económica disponible a fin de determinar, con la mayor exactitud posible, su
rentabilidad (incremento porcentual de riqueza), de manera que al comparar distintas opciones de
inversión podamos elegir la más ventajosa.
Los criterios de evaluación comúnmente utilizados a la hora de evaluar un proyecto

corresponden a los indicadores de VAN y TIR, si bien nos referiremos también al período de
recuperación de la inversión (PR) y relación beneficio-coste (B/C), todo ello de acuerdo con los
movimientos de los Flujos de Caja o Cash Flows (CF):
9 VAN (Valor Actual Neto): Definido como el valor presente de una inversión a partir de una
tasa de descuento, una inversión inicial y una serie de pagos futuros. Dicho de otra forma, es
el valor actual de las entradas de tesorería menos el valor actual de las salidas de tesorería,
utilizándose el concepto del valor del dinero en el tiempo.
Para calcular el VAN hay que descontar los Cash Flows (Flujo de caja de una empresa que
refleja los cobros y pagos del negocio en un periodo determinado. No incluye partidas de la
cuenta de resultados que no corresponden a movimientos de caja, como por ejemplo
amortizaciones y provisiones).
La idea del VAN es actualizar todos los flujos futuros al período inicial (cero) y compararlos
para verificar si los beneficios son mayores que los costos. Si los beneficios actualizados son
mayores que los costos actualizados, significa que la rentabilidad del proyecto es mayor que
la tasa de descuento; se dice por tanto, que “es conveniente invertir” en esa alternativa.
Luego, para obtener el “Valor Actual Neto” de un proyecto se debe considerar
obligatoriamente una “Tasa de Descuento” que equivale a la tasa alternativa de interés de
invertir el dinero en otro proyecto o medio de inversión.
Si se designa como CFn al flujo neto de un período “n”, (positivo o negativo), y se representa
a la tasa de actualización o tasa de descuento por “r” (interés), entonces el Valor Actual Neto
(al año cero) del período “n” es igual a:
CFn
VAN =
(1 + r ) n
La forma de calcular el VAN es:
CF1 CF2 CF3 CFn

[ + + + ... + ]− I 0
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3
(1 + r ) n
- Si VAN> 0 (positivo): El proyecto es rentable.

- Si VAN< 0 (negativo): El proyecto no es rentable.
49

9 TIR (Tasa Interna de Retorno): Definido como la tasa interna de retorno o de rentabilidad
de una inversión para una serie de valores en efectivo.
La TIR de un proyecto se define como aquella tasa que permite descontar los flujos netos de
operación de un proyecto e igualarlos a la inversión inicial. Dicho de otra forma, es el tipo de
interés para el que se produce equivalencia financiera entre los Cash Flows positivos y
negativos del proyecto. Para calcular la TIR hay que descontar, pues, Cash Flows.
Para este cálculo se debe determinar claramente cual es la “Inversión Inicial” (I0) del
proyecto y cuales serán los “Flujos de Ingreso y Costo” para cada uno de los períodos que
dure el proyecto (CF1…CFn), de manera que podamos considerar los beneficios netos
obtenidos en cada uno de ellos. Matemáticamente se puede reflejar como sigue:
CF1 CF2 CF3 CFn

I0 = + + + ... +
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3
(1 + r ) n
Esto significa que se buscará una tasa (r) que iguale la inversión inicial a los flujos netos de
operación del proyecto, que es lo mismo que buscar una tasa que haga el VAN igual a cero.
Las reglas de decisión para el TIR son:
- Si TIR > r Significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada mayor que la tasa de
mercado (tasa de descuento), por lo tanto es más conveniente.
- Si TIR < r Significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada menor que la tasa de
mercado (tasa de descuento), por lo tanto es menos conveniente.
9 PR (Período de Recuperación de la inversión o PAYBACK): Es el número de años que

tardamos en recuperar la inversión con el valor actualizado de I, a través de los flujos de caja
generados por el proyecto. Un proyecto se acepta si su payback es menor que el máximo
establecido por la empresa y se rechaza si es mayor que ese máximo.
9 Relación Beneficio/Costo: Debe ser superior a 1.
Cuando los Cash Flows (Flujos de Caja) forman una renta constante, entera y temporal,
puede hacerse:
(1 + r ) n − 1 (1 + r ) n − 1
VAN = CF · −I TIR = CF · = I0
r · (1 + r ) n r · (1 + r ) n
Inversión
Payback =
Cash Flow Anual
50

Ejemplo
Calcular el VAN y TIR de un proyecto de inversión, aplicando una tasa de descuento del 10% anual durante 8 años, sabiendo
que los Cash Flows forman una renta constante, entera y temporal de 90.000 EUROS.
Partimos de una inversión inicial de 450.000 EUROS.
Solución:
Con EXCEL
=VNA(tasa;valor1;valor2; ...) – I0
VAN = 30.143,36 EUR (rentable)
=TIR(valores;estimar) >>>>> El primer valor (negativo) se corresponde con el dato I0.
TIR = 11,81% > 10%, lo que significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada mayor que la tasa de mercado (tasa de
descuento).
Inversión 450.000
Payback = = = 5 años.
Cash Flow Anual 90.000
FLUJOS DE CAJA (Utilizando la hoja de cálculo EXCEL)
Inversión inicial: 450.000,00 -450.000,00

90.000,00
Año COBROS PAGOS CF (1+r)^t V (fórmula) 90.000,00
1 200.000 110.000 90.000,00 1,10 81.818,18 90.000,00
2 200.000 110.000 90.000,00 1,21 74.380,17 90.000,00
3 200.000 110.000 90.000,00 1,33 67.618,33 90.000,00
4 200.000 110.000 90.000,00 1,46 61.471,21 90.000,00
5 200.000 110.000 90.000,00 1,61 55.882,92 90.000,00
6 200.000 110.000 90.000,00 1,77 50.802,65 90.000,00
7 200.000 110.000 90.000,00 1,95 46.184,23 Valor actual
8 200.000 110.000 90.000,00 2,14 41.985,66 VNA (excel) VAN TIR PAYBACK
480.143,36 480.143,36 € 30.143,36 € 11,81% 6
Cabe aplicar, al tratarse de una renta constante, entera y temporal, la siguiente expresión:
(1 + r ) n − 1
VAN = CF · −I
r · (1 + r ) n
51

6. – VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y VALOR PROBABLE DE MERCADO.
6.1.- El Valor Subjetivo.
Es el valor de un determinado bien según las condiciones particulares del destinatario de dicho
bien. Se estará dispuesto a pagar más por una finca cuanto mayor sea el flujo de caja que
podremos obtener de ella. El valor subjetivo es un valor racional.
Aunque el término subjetivo pueda inducir a error, su expresión no significa que este valor sea
arbitrario o fijado al albedrío del individuo que se interesa por una finca dada.
Puede afirmarse que el valor subjetivo es el fruto de un cálculo perfectamente racional. Cuando
el individuo A calcula el valor que tiene para él una finca, parte de unos supuestos muy
diferentes a los de otro individuo B que realiza análogo cálculo pensando en sus propias
condiciones particulares. Es obvio que si las condiciones particulares del individuo A son
distintas de las del individuo B, no llegarán al mismo valor subjetivo por frío y calculador que
sea su razonamiento.
Ejemplo
El agricultor A habita en el término municipal de TM1, donde lleva 46 hectáreas de viña en cultivo personal y directo. Se entera
de que ha salido a la venta una pequeña parcela de viñedo en el término municipal de TM2, distante 120 kilómetros del suyo. A
fin de calcular el valor subjetivo de la parcela para el individuo A, se hace la siguiente cuenta:
CONCEPTOS EUROS/AÑO
Cobros del cultivo de viñedo 72
Pagos del cultivo de viñedo (excluyendo los desplazamientos del tractor y tractorista) 48
Pagos desplazamiento tractor y tractorista de TM1 a TM2 7
Flujo de Caja (Agricultor A) 17
Sea ahora un agricultor B residente en el pueblo de TM2. Para calcular el valor subjetivo correspondiente a este último agricultor
se haría la siguiente cuenta:
CONCEPTOS EUROS/AÑO
Cobros del cultivo de viñedo en A 72
Pagos del cultivo de viñedo en A 24
Flujo de Caja (Agricultor B) 48
Como se ve, el flujo de caja que reporta el cultivo de la finca es muy superior para el agricultor B que para el agricultor A. En
consecuencia, el valor subjetivo de la parcela será también mayor para B que para A. En este ejemplo, los cobros y los pagos
de cultivo (excepto, naturalmente, el coste de desplazamiento) se suponen iguales para ambos agricultores. Esto puede ser
cierto en una primera aproximación, pero también puede suceder que tanto cobros como pagos sean diferentes para A y B,
debido a que no cultiven la parcela con la misma intensidad. Si ello es así, habría una razón de más para que los valores
subjetivos VA y VB no coincidieran.
Por lo tanto, el valor subjetivo ha resultado de un cálculo absolutamente racional, no de una estimación arbitraria y caprichosa.
No es por capricho ni por sentimentalismo por lo que el agricultor B estará dispuesto a pagar más dinero por la parcela en
cuestión. Contrariamente, B estará dispuesto a pagar más por la misma parcela porque puede obtener de ella una cifra más alta
de flujo de caja.
52

6.1.1.- Valor subjetivo y valor de afección.
Conviene subrayar que el valor subjetivo no tiene nada que ver con el valor de afección, aunque
ambos estén referidos a un individuo. En efecto, mientras el valor subjetivo es un valor
absolutamente racional y cuantificable porque en su cálculo sólo intervienen componentes
económicos, el valor de afección es un valor que no está basado en la racionalidad económica,
sino en componentes psicológicos (principalmente afectivos). No existen criterios para su
cuantificación científica.
Ante la dificultad o imposibilidad de calcular un valor de afección, algunas legislaciones lo fijan

de manera arbitraria como un porcentaje sobre el valor estimado del bien. Por ejemplo, la Ley de
Expropiación Forzosa fija el valor de afección (premio de afección) en un 5% del valor del
justiprecio.
Ejemplo
Supongamos dos parcelas plantadas de frutales de la misma especie y variedad, con la misma producción media y costes de
cultivo, con la misma edad y estado vegetativo. La primera procede de una compra reciente. La segunda ha sido heredada por
su actual propietario, que ha realizado él mismo la plantación con grandes esfuerzos, y ha esperado varios años hasta ver su
obra terminada.
Es muy probable que la segunda parcela tenga un valor de afección superior que la primera para su propietario. Pero los
motivos son extraeconómicos y difícilmente cuantificables.
6.1.2.- Valor subjetivo y subjetividad.
La referencia del valor de una finca o empresa a un individuo (o grupo de individuos) tal como
aparece en el concepto de valor subjetivo, no significa la introducción de una llamada
«subjetividad» en el informe de valoración, dando al término «subjetividad» el sentido de que
distintos valoradores emitan sus juicios de valor con arreglo a criterios personales y caprichosos.
Según MICHIELI los expertos deberán llegar prácticamente al mismo resultado como los
médicos que reconocen al mismo enfermo en un mismo momento de tiempo, deben coincidir en
el diagnóstico. El perito es tan responsable de la valoración como el médico lo es en relación al
enfermo.
Como se desprende de estas palabras de MICHIELI la subjetividad introducida por los expertos
con sus varios puntos de vista, es un concepto absolutamente diferente al valor subjetivo. Los
expertos pueden diferir al estimar las producciones, los precios, el tipo de capitalización, etc. Si
ocurre así cada uno de ellos llegará a un valor distinto (ya apliquen los métodos tradicionales o el
método del valor subjetivo). Pero si, al contrario, todos coinciden en las magnitudes estimadas,
llegarán a un solo juicio de valor subjetivo para cada individuo de referencia. Este valor
subjetivo habrá sido emitido entonces con objetividad, que se reflejará en la coincidencia de
todos los juicios de valor.
53

6.1.3.- Valor subjetivo de una finca.
El valor subjetivo de una finca es un valor expresamente referido a un individuo particular.

Carece de sentido si no se especifica claramente cuál es el individuo (o grupo homogéneo de
individuos) a quien se atribuye.
Podríamos plantearnos cuántas unidades monetarias vale una finca E:
Supongamos que existe un individuo A, que es un posible comprador. Atendiendo a sus

condiciones particulares y a su situación económica y expectativas, este individuo estará
dispuesto a adquirir la finca por un máximo de VEA unidades monetarias.
Para otro individuo B cuyas condiciones particulares, situación y expectativas sean diferentes a
las del individuo A, el valor subjetivo de la finca será VEB y, en general, ocurrirá que VEA es
distinto de VEB.
Ejemplo
Dos agricultores A y B desean comprar una finca de secano que se halla a la venta. El agricultor A disfruta de 80 participaciones
de agua de riego como socio que es de una cooperativa que explota un alumbramiento de aguas subterráneas. Estas
participaciones le dan derecho a la utilización de un caudal superior al de sus necesidades, a las que puede atender con unas
60 participaciones.
Los estatutos de la cooperativa le prohíben ceder participaciones a otras personas. Por esta razón ha pensado en adquirir la
finca para transformarla en regadío y emplear en ella el caudal de agua que le sobra (20 participaciones). El cultivo en regadío
de la finca le reportaría a A unos considerables beneficios, ya que podría regar la finca con el agua correspondiente a sus 20
participaciones sobrantes, que la cooperativa le suministra casi gratuitamente.
El caso del agricultor B es muy distinto. Si quisiera cultivar en regadío la finca tendría que construir pozos, lo cual encarecería el
cultivo demasiado. Por lo tanto, el agricultor A puede pagar por la finca un precio VA muy superior al precio VB que estaría
dispuesto a pagar el agricultor B.
Decimos, pues, que el valor subjetivo VA de la finca para el individuo A es mayor que el valor subjetivo VB de la misma finca
para el agricultor B.
Supongamos ahora que el individuo C sea el propietario de la finca. El valor subjetivo de la referida finca para C se define como
el precio mínimo VC al que C estaría dispuesto a enajenar la finca. Análogamente a lo que ocurre en el caso de un posible
comprador, el valor subjetivo para el propietario C depende de sus condiciones particulares, de su situación económica y de sus
expectativas.
6.1.4.- Valor subjetivo de una empresa.
En determinadas situaciones se atribuye a cada empresa un valor subjetivo en función del

individuo que se interesa por la empresa, ya sea como posible comprador o vendedor.
La razón es que una empresa E no es fuente de las mismas rentas para un sujeto A que para otros
sujetos B, C, etc.
54

Simbólicamente, puede escribirse:
VEA = f (E,A)
donde:
E = Características objetivas de la empresa E.

A = Características subjetivas del individuo A.
VEA = Valor subjetivo de la empresa E para el individuo A.
Es decir, el valor subjetivo de una empresa depende funcionalmente de las características

objetivas de la empresa y de las características subjetivas del empresario que se interesa por ella.
Fórmulas de cálculo
El valor subjetivo de una finca o empresa se puede calcular como la diferencia entre cobros y
pagos, previamente actualizados, que el individuo al que se refiere el valor subjetivo espera
obtener de la explotación futura de la finca o empresa.
Es decir:
CF1EA CF2 EA CF3EA CFn EA

VEA = + + + ... +
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3
(1 + r ) n
donde:
VEA = Valor subjetivo de la finca o empresa E para el individuo A.
CF1EA
… = Flujos de caja o diferencia entre cobros y pagos de la finca o empresa E para el
CFnEA individuo A en cada uno de los años.
n = Horizonte temporal, de la finca o empresa como inversión; es decir, número de años

durante los cuales el individuo A mantendrá su inversión en la finca o empresa E,
de acuerdo con sus planes empresariales.
r = Tipo de capitalización.
En ciertos casos, se puede establecer otro procedimiento de cálculo para el valor subjetivo, no en
función de las expectativas, sino tomando en consideración la trayectoria pasada de la finca o
empresa. Este procedimiento sólo es válido para el propietario de la finca o empresa, cuando
quiere pedir por ella un precio tal que le permita recuperar las inversiones efectuadas durante la
trayectoria pasada, más los correspondientes intereses.
55

No cabe hablar aquí de valor subjetivo probable, ya que los datos son a posteriori y, por lo tanto,
perfectamente conocidos y únicos.
El valor subjetivo viene dado entonces por la expresión:
VEA = CF1EA (1 + r ) n + CF2EA (1 + r ) n−1 + ... + CFn EA
Donde los CF representan los flujos de caja desde el primer año de la trayectoria pasada
(subíndice 1) hasta el último año (subíndice n).
Por lo general, estos flujos de caja serán negativos, dado el peso de las inversiones realizadas por
el propietario, que implican obviamente pagos.
Ejemplo
Una empresa dedicada a la nivelación de terrenos y movimiento de tierras accedió hace 4 años a la propiedad de una finca de
secano, por compensación de deudas anteriores no pagadas que ascendían a 12.020,24 EUR. En los tres años siguientes
transformó en regadío dicha finca, generando unos flujos de caja negativos de 3.005,06 EUR, 601,01 EUR y 901,52 EUR,
respectivamente. En dicho período de tiempo la empresa utilizó financiación ajena, por la que pagó un interés del 16%. Como
esta empresa no está interesada en el cultivo de la finca sino que proyecta su venta después de la mejora, estima el valor
subjetivo teniendo en cuenta la trayectoria pasada. De este modo, resulta:
VAB = 12.020,24 (1,16)3 + 3.005,06 (1,16)2 + 601,01 (1,16) + 901,52 = 24.404,65 EUR.
6.1.5.- Valor subjetivo y valor de capitalización.
Aunque el valor subjetivo se estima también por capitalización, conviene tener en cuenta lo
siguiente:
a) El valor subjetivo se calcula para un individuo dado, y no de manera general, situando siempre
a la finca o empresa objeto de valoración en el contexto empresarial del que va a formar parte o
del que ha formado parte. Por lo tanto, no hay un valor subjetivo único para cada finca o
empresa.
b) Al estar perfectamente definido el individuo al que se refiere el valor subjetivo, los parámetros
que intervienen en el cálculo (CFnEA, n y r) pueden ser estimados y definidos con mayor
precisión que en el método analítico (Bloque III).
Por su parte, el cálculo del valor de capitalización depende de los intereses de los capitales que
mueve la empresa.
Desde el momento en que se produce un cobro, la empresa puede dedicar la cantidad de dinero
que entra en caja a devolver créditos pendientes o a inversiones financieras, con la subsiguiente
repercusión en los intereses.
56

Por lo tanto, la contabilización de estos intereses debe hacerse, en rigor, teniendo en cuenta el
momento en que se produce el cobro. Los ingresos por ventas no cobradas al contado no tienen
influencia al respecto. El tratamiento de pagos es similar al descrito para los cobros.
6.1.6.- Valor subjetivo con cobros y pagos (flujos de caja).
En el método analítico clásico se capitaliza la renta o la ganancia, variables que se estiman a

partir de los ingresos y gastos, o más concretamente, de los ingresos y costes.
Por el contrario, en el método analítico perfeccionado y en el método del valor subjetivo, se

sigue la técnica habitual del análisis de inversiones, es decir, se utiliza la diferencia entre cobros
y pagos (flujos de caja).
Como se sabe, los ingresos no coinciden a veces con los cobros, a causa de que las ventas no se
verifican siempre al contado.
En cuanto a los gastos, no coinciden a veces con los pagos por las dos razones siguientes: los
gastos de depreciación de la maquinaria, edificios, etc. (amortizaciones técnicas) no dan lugar a
pagos y las compras de materias primas, productos semielaborados, etc., no se verifican siempre
al contado.
Ejemplo
La bodega E vendió su cosecha de vino por valor de 12.020,24 EUR, pero cobró solamente 7.813,16 EUR dentro del mismo
ejercicio, ya que el cobro de ciertas partidas de vino quedó diferido hasta el ejercicio siguiente. Los gastos correspondientes a la
producción y pagos, desglosados por conceptos, en los siguientes cuadros:
GASTOS (Conceptos) IMPORTE (EUR)
Mano de obra (pago al contado) ........................................................ 1.202,02

Materias primas (pago al contado)..................................................... 601,01
Materias primas (pago aplazado)....................................................... 420,71
Energía eléctrica (pago al contado) ................................................... 372,63
Amortizaciones técnicas (maquinaria y edificios) .............................. 534,90
Total gastos del ejercicio ................................................................ 3.131,27
PAGOS (Conceptos) IMPORTE (EUR)
Mano de obra ..................................................................................... 1.202,02

Materias primas.................................................................................. 601,01
Energía eléctrica ................................................................................ 372,63
Total pagos del ejercicio ................................................................. 2.175,66
Como puede comprobarse, ni los ingresos coinciden con los cobros ni los gastos con los pagos.
57

6.1.7.- Valor subjetivo de una parcela aislada dentro de una explotación mayor.
Como se sabe, el cálculo del valor subjetivo está referido siempre a un individuo en relación con
su actividad empresarial. Sin embargo, conviene distinguir, a efectos prácticos, el caso de una
gran explotación agraria y el caso de una pequeña parcela.
Con frecuencia, muchos empresarios agrícolas explotarán de manera parecida una finca cuando
ésta tenga una dimensión suficiente para gozar de cierta autonomía.
Pero cuando se trata de una parcela aislada y de pequeña superficie, las modalidades de
explotación y los costes de cultivo variarán de modo significativo según el contexto empresarial
en que se sitúe la finca. Así pues, el valor subjetivo diferirá sustancialmente según se refiera a un
empresario o a otro, ya que el modo de explotación de la parcela queda aquí muy condicionado
por las características de la empresa donde se inserta.
El valor subjetivo de una parcela aislada debe siempre calcularse en función de la

correspondiente empresa E, es decir, como diferencia entre el valor subjetivo ex-ante y el valor
subjetivo ex-post de la empresa, al incorporarse o separarse la parcela.
Si el valor subjetivo de la empresa antes de integrar o separar la parcela es:

VEA = + + + ... +
(1 + r ) (1 + r ) 2 (1 + r ) 3 (1 + r ) n
Y el valor subjetivo de la empresa después de integrar o separar la parcela es:
CF ´1EA CF ´2EA CF ´3EA CF ń EA

V ÉA = + + + ... +
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3
(1 + r ) n
El valor subjetivo de la parcela será:
CF1EA − CF ´1EA CFn EA − CF ń EA CF ´´1EA CF ´ń EA

V = VEA − V ÉA = + ... + = + ... +
(1 + r ) (1 + r ) n
(1 + r ) (1 + r ) n
Ejemplo
Un agricultor cultiva de forma personal y directa una finca compuesta por cuatro parcelas, A1, A2, A3 y A4 de su propiedad. Para
la construcción de un polideportivo, el Ayuntamiento expropia la parcela A3. El valor subjetivo VAB de la parcela A3 para el
agricultor propietario se calcula como sigue:
58

1) Situación inicial (ex-ante): Flujo de caja anual medio para el agricultor, cultivando las cuatro parcelas (es decir, flujo de la
empresa ex-ante).
CFEA= 3.131,27 EUR.
2) Situación final (ex-post): Flujo de caja anual medio para el mismo agricultor cultivando sólo las tres parcelas A1, A2 y A4.
CFÉA = 2.295,87 EUR.
La diferencia es:
CF´ÉA = CFEA – CFÉA = 3.131,27 – 2.295,87 = 835,40 EUR
Capitalizando al 5% anual, con duración ilimitada, se obtiene como valor subjetivo de la parcela expropiada:
100
V = 835,40 = 16.708,14 EUR
5
6.1.8.- Valor subjetivo e influencia de las inversiones alternativas. Teorema de SIEBEN.
En el cálculo del valor subjetivo hay que considerar la posibilidad que tiene el individuo A de
efectuar inversiones alternativas a las de la finca o empresa E. Se dice que A cuenta con una
inversión alternativa, si tiene ocasión de invertir en otra finca o en otro negocio E´ el dinero que
pensaba invertir en principio en E.
Cuando se tienen presentes las inversiones alternativas, el cálculo del valor subjetivo se complica
con la aparición de otras variables, como son las características de cada una de las inversiones
alternativas y sus precios respectivos de venta.
Por ejemplo, un agricultor A puede invertir su dinero en comprar una finca E o en montar un
taller de reparación de maquinaria agrícola E´ como inversión alternativa.
Si se calcula que el taller de reparación va a dejar al agricultor A unos beneficios muy elevados
en relación con su coste, es natural que el valor subjetivo VEA de la finca E disminuya, ya que
no estará dispuesto a pagar por E más dinero del que pudiera recibir por la inversión en E´.
Lo que influye sobre el valor subjetivo es la rentabilidad de la inversión alternativa, es decir,

influyen las variables beneficio y coste o precio de E´.
El agricultor A debe calcular los valores subjetivos VEA y VEÁ de ambas inversiones
considerando que son independientes entre sí.
Pero si conoce exactamente el precio PE´ que tendría que pagar por la inversión E´, por la que
obtiene una plusvalía de negocio GEÁ = VEÁ – PE´, podría interesarle la inversión alternativa E´
si GEÁ > 0 (VEÁ > PE´).
59

En este supuesto, para que la inversión E resulte interesante para el empresario A, deberá
obtener, por lo menos, la misma plusvalía de negocio (GEA = GEÁ).
Como GEA = VEA – PE, el máximo precio que estará dispuesto a pagar A por E (el nuevo valor
subjetivo de VEA corregido por el efecto de la inversión alternativa E´), será:
VEA = máx PE = máx (VEA – GEA) = VEA – (VEÁ – PE´).
A esta propiedad se le llama teorema de SIEBEN.
Ejemplo
A un agricultor A le ofrecen en venta dos fincas E y E´. El dueño de la finca E´ pide por ella 42.000 EUR, y no se aviene a
rebajar este precio de ningún modo. Por el contrario, el dueño de la finca E se presta al regateo. El agricultor calcula
previamente los valores subjetivos de ambas fincas, consideradas como inversiones independientes la una de la otra. Estos
valores resultan ser:
VEA = 48.000 EUR

VEÁ = 54.000 EUR
Por consiguiente, el agricultor A sabe que si se decide por comprar la finca E´ ganará la diferencia:
54.000 – 42.000 = 12.000 EUR.
En este caso, no le interesa adquirir la finca E si no se asegura con ella una ganancia mínima de 12.000 Eur. Luego el precio
máximo que pagará por la finca E ha de ser tal que le permita mantener la ganancia conocida, por lo que:
Precio máximo a pagar por A = 48.000 – (54.000 – 42.000) = 48.000 – 12.000 = 36.000 EUR
Por lo tanto, el valor subjetivo de la finca E para A, una vez corregido del efecto de la inversión alternativa, asciende justamente
a 36.000 EUR, mientras que el mismo valor subjetivo sin corregir del efecto de la inversión alternativa era de 48.000 EUR.
6.1.9.- Valor subjetivo calculado mediante un juego contra la naturaleza. Procedimiento de

BALLESTERO.
Consideremos un empresario A que puede invertir una cierta suma de dinero, ya sea en la
adquisición de la finca E o en otros negocios alternativos E´. Antes de tomar una decisión,
elabora sus expectativas respecto a cada una de las inversiones por las que se interesa. Estas
expectativas dependerán del proceso general de desarrollo del país y de las particularidades de
cada uno de los sectores intervinientes, de la tasa de inflación previsible, etc. Para simplificar, el
empresario A tiene solamente en cuenta estas dos posibilidades (tasas de crecimiento de pagos y
cobros en épocas de inflación moderada y alta):
a) En el futuro, la inflación en el país será moderada. La tasa de crecimiento de pagos se expresa

como p1 (p.ej. 0,04) y la de crecimiento de cobros c1 (p. ej. 0,05).
b) En el futuro, la inflación en el país será alta. La tasa de crecimiento de pagos se expresa como
p2 (p. ej. 0,07) y la de crecimiento de cobros c2 (p. ej. 0,06).
60

Las inversiones por las que A se interesa son las siguientes:
1. Adquisición de la finca E. Rentabilidad r (p. ej. el 11%).

2. Cualquier otra inversión alternativa E´. Rentabilidad conocida de la inversión: con inflación
alta, ra (p. ej. 20%) y con inflación moderada, rm (p. ej. 15%). Consúltese apart. 4.2.2 del Bloque III.
Formemos una matriz de un juego contra la naturaleza con dos filas y dos columnas. El
empresario A puede elegir entre la primera fila de la matriz (esto significa invertir su dinero en la
finca E) o la segunda (invertir su dinero en la inversión alternativa E´), obteniendo una plusvalía
G distinta para cada caso.
Inversión Inflación alta Inflación moderada

E (adquirir finca) VE1 VE2
E´ (inversión alternativa) ra · H/r rm · H/r
H = Valor subjetivo a calcular por capitalización para la inversión alternativa E´.
El valor capital de la finca, para un interés r (11%) corregido por las tasas de crecimiento de
cobros y pagos según épocas de inflación alta o moderada, será para cada caso:
Inflación alta (según ejemplo)

n n
∆C n ∆Pn ∆C n ∆Pn
V E1 = ∑ [1 + (r − c )]
1 1
n
−
[1 + (r − p1 )]
n
= ∑ [1,05]
1
n
−
[1,04]n
Inflación moderada (según ejemplo)

n n
∆C n ∆Pn ∆C n ∆Pn
VE2 = ∑ [1 + (r − c
1 2 )]
n
−
[1 + (r − p 2 )] n
= ∑ [1,06]
1
n
−
[1,07]n
∆Cn = Incremento de cobros atribuible a la finca que se valora en el año n.

∆Pn = Incremento de pagos atribuible a la finca que se valora en el año n.
Se aplica el criterio de WALD al juego contra la naturaleza con el fin de encontrar la estrategia
óptima para el individuo A. Este criterio supone que el empresario es prudente y pesimista; es
decir, su mentalidad le aconseja temer siempre que pueda ocurrir lo peor, por lo que se elegirá la
cifra más baja de la primera fila y la más baja de la segunda.
Se igualan los términos y se calcula H (valor subjetivo de la inversión alternativa E´).
H VE 1 ó E 2 · r
VE1 ó E 2 = ra ó m ⋅ H=
r ra ó m
61

Al final, con ayuda de la teoría de juegos, puede darse una solución al problema de la elección
del tipo de capitalización en el método analítico (Bloque III). El valor subjetivo se calcula
mediante una capitalización a través de su fórmula elemental:
100
V= R
r
R = Renta
r = Tipo de capitalización
6.1.10.- Valor subjetivo de la entrada de un nuevo socio en una cooperativa.
Cuando un agricultor ha de decidir si le interesa o no ser socio de una cooperativa, el método del
valor subjetivo puede aplicarse como un criterio de decisión.
Se define aquí el valor subjetivo de la entrada de un nuevo socio A en la cooperativa E como la

cantidad máxima de dinero que estará dispuesto a desembolsar en concepto de aportación al
capital social y cuota de entrada, por pertenecer a la cooperativa.
Dicho valor subjetivo VEA se puede calcular por capitalización de los flujos de caja CF a un tipo
r en un horizonte temporal n:

VEA = + + + ... +
(1 + r ) (1 + r ) 2
(1 + r ) 3
(1 + r ) n
Se calcula como la diferencia entre los flujos de caja del agricultor antes de entrar en la
cooperativa y después de entrar, sabiendo que la cooperativa pagará precios más altos que el
mercado si es de comercialización o que cobrará precios más baratos si es de suministros.
Por otra parte, la limitación del horizonte temporal a n años implica que el último flujo de caja
CFnEA, debe incluir la aportación del capital que la cooperativa devuelve al socio cuando éste
cause baja.
Como se sabe, la cooperativa devuelve generalmente al socio saliente una parte de su aportación
obligatoria al capital, descontando la parte restante de acuerdo con lo permitido por la Ley y los
Estatutos (no se devuelven las cuotas de entrada).
Finalmente, el valor subjetivo de la entrada de un socio en la cooperativa es diferente para cada

socio. Dicho valor subjetivo depende de la cantidad de cosecha entregada y también de su
calidad.
Por consiguiente, habrá un valor subjetivo para cada agricultor en relación con una cooperativa
dada.
62

6.2.- El Valor Objetivo.
6.2.1.- El valor objetivo como media de los valores subjetivos.
Consideremos una población de n individuos interesados por una finca o empresa E. Para cada
uno de estos individuos (A, B, C … N) calcularemos el valor subjetivo de dicha finca o empresa E
(VEA, VEB, VEC ... VEN).
Podemos definir el valor objetivo VEO de E por la fórmula:
VEA + VEB + VEC + ... + VEN

VEO =
n
Según esta definición, el valor objetivo es la media de los valores subjetivos correspondientes a
los individuos de la población.
Ejemplo
Una finca de 4 Ha de frutales en riego se encuentra enclavada en el término municipal TM. La población de individuos
interesados por la finca está compuesta exclusivamente por los vecinos de TM.
Se calculan los valores subjetivos para cada uno de dichos vecinos, obteniéndose la distribución de frecuencias del siguiente
cuadro:
Núm. de orden del intervalo Valor subjetivo € Número de individuos interesados Frecuencia relativa
1 20.000-29.999 1 0,01
2 30.000-39.999 6 0,06
3 40.000-49.999 10 0,10
4 50.000-59.999 26 0,26
5 60.000-69.999 22 0,22
6 70.000-79.999 24 0,24
7 80.000-89.999 11 0,11
El valor objetivo de la finca sería:
VEO = 25.000 x 0,01 + 35.000 x 0,06 + 45.000 x 0,1 + 55.000 x 0,26 + 65.000 x 0,22 + 75.000 x 0,24 + 85.000 x 0,11 = 62.800 €.
En la fórmula anterior se ha tomado el valor medio de cada intervalo como representativo del valor subjetivo correspondiente.
6.2.2.- El valor objetivo como moda de los valores subjetivos.
Podemos dar otra definición de valor objetivo que difiere de la anterior y que presenta algunas
ventajas. Según esta nueva definición, el valor objetivo es la moda de los valores subjetivos de
los individuos de la población.
63

Ejemplo
En la distribución de valores subjetivos de la finca E para los vecinos de TM, el intervalo moda es el de (50.000, 59.999) EUR.
Por lo tanto, puede tomarse como valor moda el punto central del intervalo, que es 55.000 EUR.
6.2.2.1.- Preferencia de la moda sobre la media.
El cálculo de un valor medio requiere el conocimiento previo de una distribución de frecuencias,

por ejemplo la de los valores subjetivos correspondientes a los individuos A, B, C, D, etc., que se
interesan por la finca E. Para conocer esta distribución de frecuencias hay que enumerar los
individuos que componen la población, estimar el valor subjetivo de cada uno de ellos y
proceder a su agrupación en clases. Por lo menos, es preciso averiguar el valor subjetivo que
corresponde a cada una de las clases en que se divide la población.
Un análisis de este tipo resulta prácticamente imposible en la mayoría de los casos. Por ejemplo,
si la población de individuos interesados por una pequeña parcela rústica E se hace coincidir con
el conjunto de agricultores residentes en la localidad donde se encuentra enclavada, habría que
efectuar las siguientes operaciones:
a) Llevar a cabo una encuesta entre todos los agricultores de la localidad.

b) Estimar el valor subjetivo de E para cada uno de los agricultores encuestados.
Cualquiera de estas operaciones es demasiado complicada, lenta y costosa para que pueda ser
acometida en la práctica pericial corriente. Además, puede ocurrir que la población de individuos
interesados por la finca E no sea identificable con la población de agricultores de la localidad;
pues es posible que ciertos individuos residentes en otras localidades se interesen también por la
finca. Aunque el número de estos últimos individuos no sea muy grande, la influencia de sus
valores subjetivos sobre el valor promedio puede ser importante.
En cambio, si se define el valor objetivo como un valor moda, el procedimiento se simplifica

extraordinariamente. En lugar de estimar los valores subjetivos de todos los individuos de la
población, basta estimar el valor subjetivo de individuo más frecuente; o dicho en términos
rigurosos, el valor subjetivo correspondiente a la clase modal (valor subjetivo moda).
Este individuo más frecuente puede, por otra parte, describirse de acuerdo con la experiencia, sin
necesidad de conocer la distribución de frecuencias en todos sus aspectos. Por ejemplo, si se
describe al agricultor más frecuente como a un empresario que cultiva entre 5 y 10 Ha de
herbáceos, que posee motocultor, que no es partidario de innovaciones, que acomoda sus planes
de cultivo a los tradicionales en la zona, que obtiene cosechas de determinada cuantía y que
realiza pagos por factores de producción que se conocen aproximadamente, se contará con los
datos suficientes para calcular su valor subjetivo. Por definición, este valor subjetivo es el valor
objetivo. Pero para calcularlo no hace falta partir del conocimiento de ninguna distribución de
frecuencias, sino del conjunto de datos que caracterizan al agricultor más frecuente con arreglo a
su descripción.
64

6.3.- El Valor Probable de Mercado.
6.3.1.- Aspectos generales.
El valor de mercado se puede definir como el valor de venta que mide el precio que alcanzan los
bienes en el mercado sometidos a la oferta y la demanda. En este sentido, puede afirmarse que el
valor subjetivo no es un valor de mercado. Tampoco lo es siempre el valor objetivo, aunque
puede coincidir con el precio estadístico de compraventa.
Al contrario de lo que ocurre con los métodos sintéticos y econométricos, de manera explícita, y
con los métodos analíticos, cuando se les hacen cumplir algunos requisitos, el objeto de la
valoración subjetiva no es la estimación de un valor de mercado, puesto que para la tierra no
suelen darse las condiciones de homogeneidad, transparencia, concurrencia, frecuencia de
transacciones y libertad que requiere competencia.
Sin embargo, el valorador se ve frecuentemente en la necesidad de estimar un valor mercado,

como concepto que refleja, aproximadamente, una realidad. Las razones para usar, siempre que
sea posible, el valor de mercado, son las siguientes:
9 Puede interpretarse como un indicador impersonal y automático del valor de la tierra,

independiente de las posiciones particulares de los individuos.
9 Tiene la propiedad de ser un valor neutral.
9 Se encuentra ampliamente introducido en la valoración legal y normas oficiales de uso
corriente.
9 Es el mayor referente en las operaciones de compre-venta de fincas.
El valorador suele suponer que se dan casi siempre las condiciones necesarias para poder definir
con cierta aproximación el valor de mercado, utilizando los métodos sintéticos, estadísticos y
analíticos, bajo supuestos adicionales.
Pero una interpretación afinada del valor de mercado (como la que postula la valoración
tradicional) sólo parece posible con la ayuda del análisis de valores subjetivos.
6.3.2.- Teoría del valor probable de mercado.
Se llama valor probable de mercado, VPM, al valor objetivo (valor subjetivo moda) cuando se
cumple la hipótesis de la homogeneidad de la población o la hipótesis de exclusión de los valores
subjetivos extremos.
En consecuencia, sólo podremos estimar el valor probable de mercado cuando la población de

interesados por una finca E sea suficientemente homogénea o cuando resulte improbable que los
valores subjetivos extremos influyan en la negociación. En cualquiera de estos casos, el valor
objetivo o valor subjetivo moda será aproximadamente igual al valor de mercado para una
transacción dada.
65

6.3.2.1.- Hipótesis de homogeneidad de la población.
Supongamos una población de individuos interesados por una finca E, cuyos valores subjetivos
calculados son, para cada individuo, VEA, VEB, VEC, VED ... Si se enfrentan en una negociación
los individuos A y B para la compraventa de la finca, sabemos que el valor de mercado que
pueda resultar del regateo está comprendido entre los valores subjetivos VEA y VEB.
Es evidente que si los valores subjetivos VEA y VEB son aproximadamente iguales, puede
estimarse a priori el valor de mercado que prevalecerá en la negociación. Este valor de mercado
VEM será sensiblemente igual a cualquiera de dichos valores subjetivos.
Pero, admitiendo que los valores subjetivos de la finca E para todos los individuos de la
población que se interesan por ella son aproximadamente iguales, se llega a la conclusión de que
el valor de mercado en cualquier transacción que se realice ha de ser aproximadamente igual al
valor subjetivo de cualquiera de ellos. En este caso coinciden el valor de mercado, el valor
objetivo y todos los valores subjetivos.
La hipótesis de homogeneidad de la población no siempre se cumple en la realidad, ni siquiera

como una primera aproximación. Puede aceptarse que esta hipótesis se cumple cuando la
población está compuesta exclusivamente por empresarios dedicados a la misma actividad (por
ejemplo, a la agricultura de secano), que además cuentan con una estructura empresarial
semejante y con un espíritu empresarial también semejante.
En cambio, no puede aceptarse la hipótesis de la homogeneidad de la población cuando se trate

de una población de empresarios heterogénea en cuanto a la estructura de sus empresas,
expectativas, planes empresariales, capacidad financiera e inversiones alternativas.
Ejemplo
Los terrenos cercanos a una playa estaban hacia 1960 en manos de agricultores que los dedicaban al cultivo de hortalizas. La
población de los empresarios interesados por dichos terrenos era prácticamente homogénea, ya que estaba integrada
exclusivamente por los agricultores de la comarca.
Todos ellos dedicaban las fincas de esta zona al cultivo de hortalizas, cuya rentabilidad era casi la misma para todos los
individuos de la población. El valor subjetivo para cada agricultor podría estar en torno a 2.000 EUR/Ha.
Pero de 1960 a 1965 se produce un cambio sustancial en la composición de la población de interesados. Aparecen nuevos
interesados que ya no son agricultores, sino empresas urbanizadoras que pretenden aprovechar las posibilidades turísticas de
la zona.
El valor subjetivo de los terrenos para una de estas empresas urbanizadoras es mucho más alto, llegando hasta la cifra de
30.000 EUR/Ha.
La población ha dejado de ser homogénea. Los precios de mercado que se registraron en las diversas transacciones durante
esa época oscilaron entre 2.000 y 30.000 EUR/Ha, como consecuencia de la disparidad existente entre los valores subjetivos de
los individuos interesados.
66

6.3.2.2.- Hipótesis de la exclusión de los valores subjetivos extremos.
Las limitaciones de la hipótesis de homogeneidad de la población hacen que no pueda servir

como base para la construcción de una teoría del valor probable de mercado en el caso más
general, por lo que suele sustituirse por otra más amplia y realista: la de la exclusión de los
valores subjetivos extremos.
Ejemplo
Supongamos una población de n individuos interesados por una finca de recreo E.
La población no es homogénea ya que los valores subjetivos de dicha finca para los diversos individuos de la población no son
iguales, ni siquiera aproximadamente, tal como recoge la distribución del siguiente cuadro:
Nº de orden del intervalo Valor subjetivo Número de individuos
1 10.000 - 20.000 Eur. 1 (B)

2 20.000 - 30.000 Eur. 4
3 30.000 - 40.000 Eur. 5
4 40.000 - 50.000 Eur. 12
5 50.000 - 60.000 Eur. 31
6 60.000 - 70.000 Eur. 23
7 70.000 - 80.000 Eur. 10
8 80.000 - 90.000 Eur. 3
9 90.000 -100.000 Eur. 1 (A)
Es posible que se enfrenten en una negociación de compraventa un posible comprador A, cuyo valor subjetivo VEA sea muy alto
(VEA = 93.000 EUR) con otro B, cuyo valor subjetivo VEB sea muy bajo (VEB = 17.000 EUR).
Para que al individuo A se le adjudique la finca deberían darse simultáneamente las siguientes circunstancias:
a) Que la finca se venda en pública subasta.

b) A la subasta asisten todos los individuos de la población.
c) Todos los individuos de la población tienen una capacidad financiera igual o mayor que su respectivo valor subjetivo.
d) Los individuos de la población carecen de inversiones alternativas o no se sienten atraídos por ellas.
No obstante, por diversas razones, es poco probable que se cumplan a la vez tales circunstancias, por lo que, cumpliéndose la
hipótesis de la exclusión de los valores subjetivos extremos, podemos enunciar lo siguiente: es improbable que en la
negociación de compraventa de la finca E se enfrenten posibles compradores A y B cuyos valores subjetivos VEA y VEB sean
muy diferentes.
Además, dichos valores se acercarán sensiblemente al valor subjetivo moda o valor objetivo.
Recordamos que el valor subjetivo VEA de una finca E para un individuo A es un valor racional. Para su cálculo, el individuo ha
de estimar la renta de la finca, así como elaborar sus expectativas sobre dicha finca y estudiar al mismo tiempo la posibilidad de
inversiones alternativas.
67

6.3.3.- El valor probable de mercado y el valor subjetivo máximo.
La condición de existencia de una transacción, que puede resumirse diciendo que el valor
subjetivo del comprador ha de ser mayor que el valor subjetivo del vendedor, implica que la
tierra se trasladará desde los agricultores con valor subjetivo menor hacia los agricultores con
valor subjetivo mayor.
Si el proceso no se interrumpe, la tierra terminará en manos de los individuos para quienes tenga
el valor subjetivo máximo.
Sin embargo, es frecuente que un demandante de tierra no pueda comprar la finca que prefiera a
su precio de mercado. Si quiere comprar, tiene que elegir alguna de las que se ofrecen a la venta
en cada momento.
En determinadas circunstancias puede pensarse que el valor probable de mercado puede

coincidir con el valor subjetivo extremo; o que tras sucesivas transacciones, se llegará a un valor
de mercado igual al valor subjetivo máximo.
A largo plazo, y en teoría, ello es cierto. Pero en la práctica, no ocurre así por varias razones:
9 Se trata de un proceso dinámico, y el paso del tiempo introduce variables nuevas que
modifican el planteamiento inicial.
9 La falta de transparencia en el mercado de fincas dificulta las transacciones, estacionando la

propiedad de la tierra en manos de agricultores con valores subjetivos inferiores al máximo.
9 El valor de afección, que se manifiesta en el propietario de inmuebles, dificulta también el

movimiento de la tierra hacia los valores subjetivos superiores.
9 La posibilidad de obtener plusvalías por la tendencia alcista del precio de la tierra, implica
que, aunque sea bajo el valor subjetivo del propietario (calculado sin tener en cuenta las
plusvalías), no existe razón suficiente para que se produzca una transacción.
La presencia o ausencia de los factores apuntados anteriormente explican la mayor o menor

estabilidad en el mercado de fincas rústicas y la mayor o menor frecuencia de transacciones.
68

BLOQUE II
FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN. DESCRIPCIÓN DE

LOS MÉTODOS SINTÉTICOS POR ESTIMACIÓN DIRECTA, POR CORRECCIÓN,
DE LOS VALORES TÍPICOS, DE COMPARACIÓN ESPACIAL Y TEMPORAL Y AD
IMPRESIONE O DEL LEAL SABER Y ENTENDER. CASOS PRÁCTICOS
DESARROLLADOS.
69
BLOQUE II.- EL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN AGRARIA.

BLOQUE II
FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN. DESCRIPCIÓN DE
LOS MÉTODOS SINTÉTICOS POR ESTIMACIÓN DIRECTA, POR CORRECCIÓN,
DE LOS VALORES TÍPICOS, DE COMPARACIÓN ESPACIAL Y TEMPORAL Y AD
IMPRESIONE O DEL LEAL SABER Y ENTENDER. CASOS PRÁCTICOS
DESARROLLADOS.
1.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN.
Los métodos sintéticos o comparativos, presentan una serie de características, de las cuales las
más importantes son:
• Buscar el valor del bien por comparación con el precio pagado por otros
bienes de características similares.
• Estimar el valor de mercado.
• Necesitar para su aplicación el conocimiento de los precios pagados por

fincas de características similares o que puedan agruparse en grupos
homogéneos.
En el valor de las fincas a valorar, influyen una serie de variables que hay que considerar como
elementos diferenciadores. Distintos autores coinciden, en mayor o menor medida, en ellas y las
agrupan de forma general en dos grupos, cada uno de los cuales se especifica a continuación:
• Variables físicas:
- Clima.
- Situación.
- Orientación del terreno y forma de la superficie.
- Disposición de la finca.
- Construcciones rurales existentes.
- Agua.
- Suelo.
- Sistema de cultivo y/o plantación.
- Tipo de cultivo existente.
- Sistema de riego.
- Caminos interiores.
- Cerramientos.
70

• Variables socioeconómicas:
- Comunicaciones.
- Mercado.
- Riqueza.
- Población del territorio.
- Circunstancias políticas.
- Impuestos.
Otros autores, distinguen entre diferentes tipos de anormalidades debidas a las características
extrínsecas propias de cada finca y que pueden dar origen a incrementos o disminuciones de su
valor medio:
• Anormalidades extensivas Î Son las que se originan cuando la superficie de

la finca difiere, por exceso o por defecto, de los límites normales.
• Anormalidades de ubicación Î Son las debidas a que el emplazamiento de la

finca, bien por alejamiento excesivo del núcleo urbano bien por malas vías de
comunicación, es deficiente.
• Anormalidades parcelarias Î Son las que se presentan cuando las fincas no

forman cotos redondos y están constituidas por varias parcelas. Pueden dar
origen a fincas poco parceladas, muy parceladas o con enclaves.
• Anormalidades topográficas Î Son las debidas a los distintos grados de

relieve que pueden afectar a los terrenos, los cuales pueden ser llanos,
ondulados, quebrados y accidentados.
• Anormalidades de explotación Î Son las debidas a los sistemas que se siguen

en la explotación de las fincas. Las fincas, por lo tanto, pueden estar mal o
bien cultivadas y/o tener rentas antiguas y bajas o rentas modernas y normales.
Este método sintético, no presenta un único enfoque, sino que admite una serie de variantes, cada
una de las cuales se expondrá con ejemplos en los siguientes apartados, a excepción del método
estadístico, al que se le dedicará un capítulo completo dada su gran relevancia.
71

2.- MÉTODO SINTÉTICO POR ESTIMACIÓN DIRECTA.
Este método se caracteriza porque efectúa una clasificación de las parcelas rústicas en grupos
homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas, según los existentes en la
comarca a la que pertenece la finca que se desea valorar, y asigna a cada uno de ellos un valor de
mercado que sirve como referencia para todos los pertenecientes al mismo.
La dificultad que presenta este método, es la de situar cada predio dentro del grupo al que
pertenece. Aunque una vez realizada dicha asignación, la valoración del mismo resulta
inmediata.
A efectos prácticos, se suele considerar como única variable, el rendimiento bruto por hectárea, y
con solo asignar al valor unitario de éste un precio de mercado, se consigue por simple
multiplicación el valor final. Este coeficiente de ponderación se obtiene en la mayoría de los
casos a partir de series históricas.
Ejemplo 1
Supongamos que queremos calcular el valor de una finca de arroz sita en la provincia de Valencia, de la cual sabemos que
presenta una elevada producción y bastante buenas comunicaciones.
Los precios de compraventa, de fincas dedicadas al mismo cultivo, obtenidos en transacciones que han tenido lugar en la
misma zona durante el último año, así como el índice correspondiente a su producción y comunicación (en la escala de 1 a 10,
el valor 10 corresponde a la mayor producción y al mejor comunicación) se presentan a continuación:
Precio compraventa
Orden Nombre finca Producción Comunicación
(Є/jornal)
1 El Morrito 3.500 8 9
2 Villa Solís 1.500 1,5 1,5
3 Vista Hermosa 2.700 6,5 4
4 Razo de Ugena 2.300 6,5 3
5 El Pichurri 1.800 6 4
6 La Cigala 3.200 3 10
7 Font de Barret 1.200 1 4
8 El Loro 2.400 6 7
9 La Urraca 1.700 1,5 3,5
10 Trueno 3.700 9 9
Solución:
De acuerdo con los datos del presente cuadro, el valor de la finca en cuestión estaría comprendido entre los 1.200 y los 3.700
Euros por jornal. Más exactamente, teniendo en cuenta que los valores de producción y comunicación son ambos 9, el valor del
predio se correspondería con el de la parcela número 10, es decir, 3.700 Euros por jornal.
Nota: Un jornal equivale aproximadamente a 2.500 m2.
72

3.- MÉTODO SINTÉTICO POR CORRECCIÓN.
En este método se parte de un valor general, que es el precio normal de la finca de tipo medio
dentro de una clase, y se estudia este valor en función de las características que influyen en él.
Con este método se determina el valor de las fincas sin construcciones u otros elementos, se
clasifican, se determinan unos valores medios y el valor de la finca se corrige en base a las
características de la finca o bien que se valora.
Ejemplo 2
Se pretende valorar una finca sita en el término municipal de Jun (Granada), con 4 ha de superficie, con objeto de una posible
compra. En este municipio se ha realizado una concentración parcelaria, clasificándose sus parcelas en categorías de 1ª a 9ª
atendiendo a la calidad de la tierra y a otras características, tales como:
• Dimensión Î Se considera que la dimensión es óptima por lo que el valor puede ser incrementado. Así
el coeficiente corrector estimado es 1,20.
• Cercanía Î La distancia al núcleo urbano es 2 Km., lo que se considera elevada dado que ocasiona
unos costes de desplazamiento superiores a la media. El coeficiente corrector se estima en 0,9.
• Economías de escala Î La finca linda con otra que pertenece al empresario que desea adquirirla.
Pese a ello, el coeficiente que se asigna es de 1,05 únicamente, ya que dispone de una dimensión
adecuada que atenúa en cierto modo, esta posible ventaja competitiva.
• Economías externas Î La finalización de un pantano situado a 20 Km, permitirá la puesta en riego de

50.000 ha entre las que se incluye la finca. Este hecho modifica el valor con un coeficiente corrector de
1,25.
• Cargas y gravámenes Î La finca está arrendada a un tercero que, si bien a menifestado su desinterés
por la misma, restringe, en principio, la libertad de la posible venta. Se estima un coeficiente corrector
de 0,85.
Los precios que se han pagado recientemente en la zona según las categorías de las fincas han sido:
Categoría Є/ha
1ª 3.000
2ª 2.400
3ª y 4ª 1.900
5ª, 6ª y 7ª 1.800
8ª y 9ª 1.200
La finca objeto de la valoración está clasificada como de 5ª categoría.
73

Solución:
En primer lugar, tenemos que calcular por el método de estimación directa el valor de la finca.
Como la finca objeto pertenece a la categoría 5ª, su precio será de 1.800 Euros por ha, por lo que el valor de las 4 ha será:
V = 4 x 1.800 = 7.200 Euros (hasta aquí método de estimación directa).
Ahora calculamos el coeficiente resultante de las correcciones anteriores:
C = 1,2 x 0,9 x 1,05 x 1,25 x 0,85 = 1,204875.
Por último, teniendo en cuenta el precio estimado por estimación directa, y aplicando el coeficiente corrector global “C”, el valor
de mercado resultante será:
V = 7.200 x 1,204875 = 8.675,1 Euros.
74

4.- MÉTODO SINTÉTICO DE LOS VALORES TÍPICOS.
Éste, estima el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes
en que se divide la finca en función de los diversos aprovechamientos.
Para aplicarlo, se clasifican las tierras con criterios agronómicos, se recoge la información sobre
los precios unitarios, se fijan los porcentajes de participación de cada clase en el total de la finca
y se efectúa la valoración.
Una variante de este método consiste en valorar, dentro de una escala, las características más
importantes que definen un bien. Comparar el valor de cada bien con el de mercado y definir un
valor unitario por cada unidad de valor. En función de las unidades de valor asignadas a cada
bien se asigna el valor final del bien.
Este método es la base para la aplicación de los métodos estadísticos basados en la teoría de la
regresión con los que se puede conocer cual es el coeficiente de ponderación que debe aplicarse
a cada una de las características en base al comportamiento de los valores utilizados en la
información de partida.
Ejemplo 3 (el ejemplo 4 dicta la manera de realizar este método de valoración)
Se desea valorar una parcela de 10 ha de superficie, sita en Carmona (Sevilla), con objeto de una operación de compraventa.
Para ello se han elegido como características diferenciadoras las siguientes:
A Î situación.
B Î colindancia.
C Î tamaño.
D Î calidad de suelo.
E Î posibilidades de riego.
F Î tenencia de la tierra.
Estas características han sido valoradas según una escala que varía en un intervalo de 0 a 4 de acuerdo con el siguiente
baremo:
0 Î muy desfavorable.
1 Î desfavorable.
2 Î media.
3 Î favorable.
4 Î muy favorable.
Para la realización de dicha valoración, se han tomado los precios que han pagado en la zona recientemente, y que son:
Finca 1 Î 3.000 Euros por ha.

75

Solución:
En primer lugar, realizamos un cuadro donde quede reflejado tanto las características de las 5 fincas, así como su puntuación
total, como las características y puntuación de la finca objeto.
Características
Finca Puntos Є/ha
A B C D E F
1 2 2 3 2 2 4 15 3.000
2 4 2 2 0 1 2 11 2.400
3 3 3 1 2 0 0 9 1.900
4 1 0 2 3 0 4 10 1.800
5 1 0 2 3 0 4 10 1.200
Total 11 7 10 10 3 14 55 10.300
Finca objeto 0 4 3 2 3 1 13 -
Ahora calculamos el valor unitario asignado por el mercado:
V = 10.300 / 55 = 187,27 Euros por punto y ha.
Como la finca a valorar tiene 13 puntos y una superficie de 10 ha, el valor final de la misma será:
V = 187,27 x 13 x 10 = 24.345,1 Euros.
Otra forma de poder hacer este ejemplo, sería dándole unos porcentajes de importancia a las distintas características (A, B, C,
D, E y F), siendo la suma de todos estos porcentajes, lógicamente, 100 %, y multiplicar cada uno de ellos por los puntos
asignados a cada una de las características de cada predio. Una vez hecho esto, se opera de la misma forma.
Ejemplo 4
Se desea valorar una finca de 5 Ha en la que se ha comprobado que como características que influyen en la determinación del
precio de la misma figuran:
A: Situación.
B: Fertilidad.
C: Accesos.
D: Calidad del agua de riego.
Estas características se valoran independientemente con una escala que varía del 0 al 4, siendo:
0 = muy desfavorable.
1 = desfavorable.
2 = media
3 = favorable.
4 = muy favorable.
Según la información de mercado y aplicando las mismas características y la misma escala a las fincas de las que se conoce el
precio de venta se puede calcular el valor de la finca:
76

Característica
Finca Puntos Precio (€/ha.)
A B C D
1 4 3 2 3 12 24.642
2 2 2 3 1 8 21.035
3 4 4 3 3 14 27.045
4 1 2 4 3 10 22.838
5 1 3 1 1 6 19.232
TOTAL 12 14 13 11 50 114.792
FINCA 2 2 1 4 9
Solución:
1) Criterio baricéntrico:
La determinación del valor unitario será:
V =
∑P i
=
114.792
= 2.295,84 Euros / Ha y punto
∑v i 50
La valoración de la finca será:
V = 2.295,84 x 5 Ha x 9 puntos = 103.312,80 Euros.
2) Criterio de los ratios:
(26.642 / 12 + 21.035 / 8 + 27.045 / 14 + 22.838 / 10 + 19.232 / 6)

V= x 5 Ha = 12.103,79 Euros / punto
5 FINCAS
La valoración de la finca será ahora de:
V = 12.103,79 x 9 puntos = 108.934,11 Euros.
Tal y como se puede observar, ambos criterios dan resultados muy distintos, uno por exceso y el otro por defecto del valor real
de la finca objeto, por tanto, en caso de utilizar estos métodos, tendremos que calcular el valor medio para obtener un precio
más acorde con el real.
77

5.- MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACIÓN ESPACIAL.
Consiste en comparar la finca con otras de las que se conoce su valor de mercado y que tienen
características similares a las de la finca que se valora. Las variables que suelen utilizarse para la
comparación son:
• Producción bruta por ha.
• El canon de arrendamiento.
• La distancia al núcleo urbano.
• La edad de la/s plantación/es, etc.
Ejemplo 5
Las transacciones de las fincas del término municipal del Viso del Alcor (Sevilla), en los últimos años, ofrecen la siguiente
información:
Año Precio venta (Pts/ha) Producción (Kg/ha)

1990 280.000 2.000
1990 280.000 2.200
1993 300.000 1.900
1994 350.000 2.200
1994 330.000 2.000
Se pretende conocer el valor de mercado de una finca cuya producción media es de 2.200 Kg/ha en el año 1997.
Solución:
La homogeneización de los precios, de pesetas (o euros) corrientes a pesetas (o euros) constantes, se realiza con el IPC que,
para dicho año y con base de 1992, era:
Año IPC
1990 89,502
1993 105,019
1994 109,975
1997 120,870
Los datos sobre IPC se pueden obtener fácilmente del Boletín Estadístico del Banco de España.
Para realizar la homogeneización de los datos con dichos índices, se hace:
Año Operación Precio en 1997

1990 (120,870 / 89,502) x 280.000 378.132
1993 (120,870 / 105,019) x 300.000 345.280
1994 (120,870 / 109,975) x 350.000 384.674
1994 (120,870 / 109,975) x 330.000 362.692
78

Ahora se hace una tabla como la siguiente:
Año Precio (pts corrientes) Precio (pts 1997) Kg/ha

1990 280.000 378.132 2.000
1990 280.000 378.132 2.200
1993 300.000 345.280 1.900
1994 350.000 384.674 2.200
1994 330.000 362.692 2.000
Total 1.848.910 10.300
Seguidamente se calcula el valor unitario:
Vu = 1.848.910 / 109.300 = 179,5 pts / Kg.
Como el predio a valorar presenta una producción de 2.200 Kg por ha, el valor de mercado será:
V = 179,5 x 2.200 = 394.000 pts / ha.
79

6.- MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN TEMPORAL.
En este caso el valor de mercado se obtiene por comparación con los valores de mercado que ha
tenido la finca en periodos anteriores. En base a ellos, se puede deducir la tasa de crecimiento, y,
teniendo en cuenta el tiempo que media entre la última tasación y el momento presente, se
corrige su valor.
Este método es de escasa aplicabilidad para la valoración de fincas dadas las características de
este mercado, en el que un bien se transfiere pocas veces a lo largo de su vida ilimitada. Por otra
parte, la fiabilidad del valor depende de la fuente empleada, siendo en algunos casos nula.
Ejemplo 6
Se quiere valorar una finca de 15 ha a fecha de 2003. La finca a sido objeto en los últimos veinte años de tres transacciones. En
1983 se llevó a cabo una operación de compra-venta en 1.750.000 pesetas (10.517,71 Euros). En 1988 en 2.200.000 pts
(13.222,27 Euros) y en 1996 en 2.500.000 pts (15.025,3 Euros).
Admitiendo la hipótesis de que el valor de mercado ha evolucionado de igual forma en los períodos entre transacciones que a
partir de 1996, determinar el valor de mercado.
Solución:
El aumento de valor anual entre las dos primeras transacciones es:
V1 = (13.222,27 – 10.517,71) / 5 años = 540,91 Euros al año.
En los ocho años siguientes, el aumento de valor es:
V2 = (15.025,3 – 13.222,27) / 8 = 225,38 Euros al año.
El incremento medio anual es:
V3 = (540,91 + 225,38) / 2 = 383,15 Euros al año.
Así, en 2003, el valor de mercado debería ser:
V = 15.025,3 + (2003 – 1996) x 383,15 = 17.707,35 Euros.
80

7.- MÉTODO AD IMPRESIONE O DEL LEAL SABER Y ENTENDER.
Se basa en que el valorador, examinando el bien a estimar, lo compara mentalmente con otros
bienes de los cuales conoce el precio de compraventa y teniendo en cuenta las características que
lo diferencian, formula su juicio de valor.
Este procedimiento exige un profundo conocimiento del bien a estimar, de los bienes con los que
se compara, del mercado y de las características que aumentan o disminuyen su precio. Sin
embargo, su base científica es nula.
Para la utilización de este método, es necesaria mucha experiencia en valoración, motivo por el
cual no se aconseja a ninguna de las personas que lean este libro y que no la posean.
81

8.- CONCLUSIÓN AL MÉTODO SINTÉTICO.
Tal y como se ha podido observar tras la lectura de este bloque, el método sintético es una de las
bases más importantes para la realización de valoraciones más complejas que las presentadas,
motivo por el cual a continuación se expondrán una serie de temas que aborden otros métodos de
valoración que podríamos denominar como “desarrollados”, debido a que tienen como base el
propio método sintético pero con ciertas modificaciones.
Como resumen a este método, se podría poner la figura que se presenta a continuación, la cual
pretende mostrar, de forma resumida, lo especificado en puntos anteriores.
FIGURA 1 (Elaboración propia a partir de datos suministrados por García López, F.J.)
VALORACIÓN SINTÉTICA
ESTUDIAR FINCAS SIMILARES QUE HAYAN

ESTUDIAR LOS VALORES DE SIDO VENDIDAS (VALOR DE MERCADO). COMPARACIÓN MENTAL DE LA FINCA
MERCADO QUE TUVO LA PONDERAR VARIABLES AGRONÓMICAS CON OTRAS SIMILARES. CONOCIENDO
FINCA EN AÑOS EL PRECIO DE COMPRAVENTA, EMITIR
ANTERIORES. DEDUCIR LA JUICIO DE VALOR
TASA DE CRECIMIENTO Y
CORREGIR SU VALOR
CLASIFICAR FINCAS EN GRUPOS O HALLAR UN VALOR UNITARIO

CLASES SEGÚN LAS VARIABLES (EUROS/Kg y Ha)
AGRONÓMICAS
VALORAR LA FINCA (PRODUCTIVIDAD)
ASIGNAR LA FINCA A UNO DE LOS

GRUPOS. VALORACIÓN INMEDIATA
ASIGNAR LA FINCA OBJETIVO HALLAR UN VALOR UNITARIO (EUROS/

A UNA PARCELA DE TIPO Puntos Y Ha)
MEDIO DENTRO DE UNA
CLASE. DAR VALOR DE
MERCADO INICIAL
CORREGIR EL VALOR DE
MERCADO INICIAL SEGÚN VALORAR LA FINCA SEGÚN LOS
LAS DIFERENCIAS CON LA PUNTOS ASIGNADOS Y SU EXTENSIÓN
FINCA TIPO MEDIO (Ha)
82

BLOQUE III
EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y

TENDENCIAS ACTUALES. FUNDAMENTO DEL MÉTODO ANALÍTICO.
CONCEPTO DE LA RENTA DE LA TIERRA: RENTA Y BENEFICIO. EL TIPO DE
CAPITALIZACIÓN.
83
BLOQUE III.- EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA.

BLOQUE III
EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y
TENDENCIAS ACTUALES. FUNDAMENTO DEL MÉTODO ANALÍTICO.
CONCEPTO DE LA RENTA DE LA TIERRA: RENTA Y BENEFICIO. EL TIPO DE
CAPITALIZACIÓN.
1.- EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y

TENDENCIAS ACTUALES.
1.1.- Antecedentes.
El método analítico de valoración agraria aparece en España con posterioridad al método

sintético, al menos en su forma actual. Cuando empieza a aplicarse, los expertos mantenían que
era poco apropiado para especialistas y, además, o sobre todo, les dejaba un margen mucho
menor que el método sintético para la defensa de su criterio personal en cuanto al valor de una
finca. Comoquiera que el método analítico consistía en la capitalización de la renta de la tierra a
un tipo de interés fijado por la autoridad, variable de unas épocas a otras, creían que su actividad
profesional podría disminuirse a causa de la simplificación establecida por dicho método, ya que
la capitalización podía hacerla cualquier persona mediante una regla de tres.
Hacia el primer tercio del siglo XIX, los expertos abusaban probablemente de su libertad de
criterio al valorar una finca con arreglo al método sintético. En este sentido, RUÍZ ROCHERA
en su libro Tasación de tierras da cuenta de la polémica entre los expertos tasadores y los
funcionarios de Hacienda. Esta polémica se zanjó con la Real Orden de 25 de noviembre de
1836, que pretendía corregir los abusos de algunos tasadores que empleaban el método sintético
a efectos de la valoración fiscal.
El método analítico no se menciona en ninguno de los tratados citados por RUÍZ ROCHERA,
donde sí se encuentran amplias consideraciones sobre los métodos comparativos. Aunque a
veces se hablaba de un «método analítico», no se correspondía con el procedimiento de
valoración que hoy se conoce con el mismo nombre, sino que se refería al análisis de suelos y a
su valoración en función de la calidad.
Para encontrarlo en su versión más elaborada hay que acudir a autores franceses, italianos y
españoles de finales del siglo XIX y principios del XX. Si bien es cierto que la raíz del método
analítico es la capitalización de una renta a un tipo de interés dado, fue presentado por los
tratadistas como un gran aparato de matemática elemental, probablemente innecesario, por lo
que también se le denominó método racional.
1.2.- Tendencias actuales.
Cualquiera sea el enfoque del método analítico, la falta de precisión sobre el concepto de valor
que se pretende estimar, la arbitrariedad en la elección del tipo de capitalización y la dificultad
de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio empresarial son los inconvenientes
que cuestionan la aplicación de este procedimiento.
84

Se han realizado investigaciones para identificar las condiciones en las que debe aplicarse el
método analítico para que el valor de capitalización sea un buen estimador del valor de mercado,
reconociéndose ampliamente que el factor relevante es la adecuada elección de la tasa de
capitalización, si bien es indispensable disponer de datos fiables de ingresos y gastos de la
explotación o empresa agraria que se trate en aras a una adecuada separación de la renta de la
tierra y del beneficio del empresario en función del tipo de aprovechamiento considerado.
Ejemplo
Con fecha de 25 de abril de 1998 se produce la rotura de la balsa de decantación de la mina de propiedad de Boliden-Apirsa
S.L., ubicada en el término municipal de Aznalcóllar en la provincia de Sevilla. Como consecuencia del vertido se produce la
inundación de ambas márgenes del río Guadiamar a lo largo de unos 45 Km desde la balsa hasta la zona de entremuros a la
altura del Lucio del Cangrejo.
Los municipios afectados por el vertido de los lodos tóxicos son: Aznalcóllar, Sanlúcar la Mayor, Olivares, Benacazón, Huévar,
Pilas, Aznalcázar, Villamanrique de la Condesa y Puebla del Río con una superficie aproximada de 3.500 Ha.
Por Decreto 116/1998 de 9 de junio se regulan las medidas excepcionales para la adquisición por la Administración de la Junta
de Andalucía de las tierras de titularidad privada afectadas por el vertido y por Orden de la Consejería de Agricultura y Pesca de
18 de junio de 1998 se establece el procedimiento para la adquisición de dichos terrenos, en cuya Disposición Adicional Única
se faculta a la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales para fijar los criterios orientativos de
valoración de los terrenos rústicos afectados y que servirán de referente a la Mesa de Valoración en la determinación del precio
de adquisición de los bienes inmuebles y derechos, así como de los criterios de determinación de las cantidades en que se
puedan incrementar el precio de adquisición en concepto de cese o reducción significativa de la actividad agraria, de
conformidad a lo previsto en el artículo 4.3 de la citada Orden.
Finalmente se consideró que los métodos analíticos eran de mejor aplicación que otros métodos, confeccionándose las cuentas
analíticas para los cultivos y aprovechamientos que integraban la alternativa más idónea para cada finca, partiendo de la
expresión:
I–G=R+B
La diferencia entre el producto total de un determinado aprovechamiento (I) y la suma total de los gastos necesarios para
obtenerlos (G), ha de ser igual a la suma de la retribución que corresponde a la base territorial en la que se asienta ese
aprovechamiento (R) más la remuneración que corresponde al empresario por todos los conceptos (riesgo, actividad, dirección,
etc.), que llamamos beneficio del empresario (B).
Por su interés, se incluye, en el Anejo nº 1 y único del presente Bloque, todo el desarrollo
procedimental de la valoración de las tierras agrícolas en la cuenca del río Guadiamar después
del vertido de lodos tóxicos de las minas de Aznalcóllar (Sevilla) como aplicación del método
analítico, haciéndose constar que su objeto era realizar un manual técnico de valoración que
sirviera de referencia para la valoración de las tierras y demás bienes inmuebles afectados por el
mencionado vertido de lodos. Al final de este anejo se incorporan cuadros, por cultivos y
aprovechamientos, de gastos e ingresos, incluyendo las subvenciones PAC en los casos
procedentes, costes de cultivo, tipos de capitalización, desglose de renta y beneficio,
subvenciones y valor de de los terrenos.
85

2.- FUNDAMENTO DEL MÉTODO ANALÍTICO.
El método analítico tiene como fundamento la capitalización de una renta de la tierra a un tipo de
interés dado, que podrá referirse al que legalmente se fije en las normas de valoración catastral e
inmobiliaria sujetas a las actualizaciones recogidas en las Leyes Generales de Presupuestos del
Estado y a las distintas rentabilidades de cada aprovechamiento, pudiendo variar, si se
consideran inversiones, según la liquidez y seguridad de las mismas o bien por la mayor o menor
tasa de inflación y otras circunstancias macroeconómicas.
En definitiva, el valor de capitalización se obtiene mediante la fórmula:
100
V = ⋅R
r
R = Renta de la tierra
r = Tipo de capitalización
Su origen se encuentra en los préstamos de dinero con interés, si bien las inversiones en fincas
rústicas no son equiparables generalmente a las financieras, como los préstamos a largo plazo o
las obligaciones de las sociedades anónimas que rentan un interés fijo anual.
Por consiguiente, capitalizando la renta de una finca al tipo de interés de los préstamos a largo
plazo resulta un valor que, en general, se aparta considerablemente del valor de mercado.
En la práctica la capitalización se efectúa a un tipo r distinto del tipo de interés de los préstamos
a largo plazo. Los peritos valoradores tratan de elegir un tipo r tal que el valor de capitalización
calculado por la fórmula conocida se aproxime lo más posible a un valor de mercado.
No existe ningún criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r. Por lo tanto, no puede
pretenderse que la fórmula del valor de capitalización proporcione el valor de mercado, ni
siquiera el valor probable de mercado de una finca.
El valor de capitalización que resulta de dicha fórmula depende del tipo r que se emplee para el
cálculo: a cada tipo de capitalización r corresponde un valor de capitalización V.
Respecto a la renta R a capitalizar, veremos que se obtiene como canon de arrendamiento o

como renta calculada a través de la expresión:
I – G = (R + B) >>> obliga a una correcta separación de R y B
I = Ingresos anuales
G= Gastos anuales
R= Renta de la finca
B= Beneficio empresarial
R=I–G–B
86

3.- CONCEPTO DE RENTA DE LA TIERRA EN EL MÉTODO ANALÍTICO: RENTA Y

BENEFICIO.
3.1.- Concepto de renta de la tierra.
En el planteamiento del método analítico, la renta de la tierra puede interpretarse de dos modos
diferentes:
1. ° Como canon de arrendamiento.
El que se paga por una finca o el que podría pagarse por ella si estuviese arrendada. En este
sentido, es preciso conocer si el precio de arrendamiento está sometido a regulación jurídica,
como es el caso de los arrendamientos protegidos, o bien se fija, en un mercado libre de tierras,
por las tensiones de la oferta y la demanda.
Ejemplo
Un empresario industrial posee una finca agrícola en una zona donde existe un mercado libre de arrendamientos. Cada año
arrienda su finca a un agricultor diferente.
La renta, en la actualidad, es de 366,62 EUR/año. Se considera adecuado un tipo de capitalización del 5% para la zona.
El valor de capitalización de la finca será:
100 100
V = ⋅R = ⋅ 366,62 = 7.332,35 EUR
r 5
2. ° Como renta calculada.
Sea una finca explotada directamente por su propietario, que obtiene unos ingresos (I) y soporta
unos gastos de explotación (G), que incluyen el coste de oportunidad de los capitales propios
invertidos en la finca. Además, es acreedor a un beneficio normal (B) por su actividad de
empresario.
La renta calculada de la tierra es: R = I – G – B
Ejemplo
El empresario industrial del ejemplo anterior decide, en un momento dado, dedicarse a la actividad agraria y cultivar
directamente la finca de su propiedad, poniéndola de cereal. En este tipo de cultivo y para zona se estima que el beneficio
empresarial es del orden del 10% de los ingresos.
La cuenta de ingresos y gastos quedaría como sigue:
Ingresos........ 1.376,32 EUR

Gastos .......... 643,08 EUR
87

La renta calculada es:
R = 1.376,32 – 643,08 – 10/100 (1.376,32) = 595,61 EUR.
Y su valor de capitalización, aplicando el mismo tipo de capitalización del ejemplo anterior, es:
100 100
V= ⋅R = ⋅ 595,61 = 11.912,20 EUR
r 5
3.2.- Dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio.
El cálculo de la renta de una finca se realiza mediante el análisis contable de los gastos e
ingresos de los cultivos y demás aprovechamientos de la tierra (pastizales, montes, etc.) según la
conocida ecuación:
I–G=R+B
Entre los gastos G se incluyen los intereses de los capitales no territoriales propios y ajenos.
La primera dificultad que aparece en la práctica es la fijación de los rendimientos, precios y

costes reales por cultivo y unidad de superficie; y, en determinadas zonas de cultivo intensivo, la
rotación típica de cosechas.
Una vez determinadas las variables I y G, podemos conocer la suma (R + B) de la renta de la

finca más beneficio del empresario. El problema se reduce entonces a la descomposición de esa
suma (R + B) para obtener el valor de R y poder capitalizarlo.
En el cálculo del beneficio de una empresa agraria, la renta de la tierra se considera constante y
conocida. Por lo tanto, una vez calculados los ingresos y los gastos, es muy fácil determinar el
beneficio del empresario. Basta con despejar B de la ecuación:
B=I–G–R
Ejemplo
Con el fin de introducir un cultivo nuevo en una zona de regadío se realiza el pertinente estudio económico, que da los
siguientes resultados:
- Ingresos por hectárea...................................... 601,01 EUR

- Gastos por hectárea ........................................ 240,40 EUR
- Renta de la tierra por hectárea........................ 120,20 EUR
El beneficio empresarial B será: B = 601,01 – 240,40 – 120,20 = 240,41 Eur/Ha
Si los cultivos clásicos de la zona proporcionan un beneficio menor será interesante la introducción del cultivo nuevo. En caso
contrario se seguirá con los cultivos existentes.
88

Pero en la valoración de una finca por el método analítico clásico se supone que B es un dato
para poder despejar la renta R de la conocida ecuación:
R=I–G–B
Podemos calcular R partiendo de un beneficio conocido dependiente de los ingresos.
Ejemplo
En el ejemplo de la renta calculada, hemos supuesto que el beneficio empresarial era B = 0,1 · I, y entonces hemos podido
calcular R de acuerdo con:
R = I – G – ( 0, 1 · I ) = 0, 90 · I – G = 595,61 EUR/año
Sin la hipótesis previa habría sido imposible calcular R mediante la ecuación propuesta.
Sin embargo, considerar el beneficio empresarial como un dato para una finca o parcela es un
grave error debido a que:
9 No puede hablarse de «beneficio de una finca» sino de beneficio de una empresa.
9 El beneficio depende de todas y de cada una de las fincas de la explotación, así como de los
demás activos de la empresa agraria (maquinaria, ganado, etc.).
9 A empresarios diferentes corresponde una gestión empresarial diferente. Por ello, es posible
que se den rentas diferentes en dos parcelas exactamente iguales, tal como se expone en el
ejemplo siguiente:
Ejemplo
Una parcela P se divide en dos partes exactamente iguales como resultado de la partición de una herencia, que afecta a dos
hermanos que llamaremos A y B, respectivamente.
El individuo A es un agricultor muy esmerado, que realiza todas las labores a la perfección y obtiene unos elevados ingresos.
Sin embargo, el individuo B es un agricultor descuidado que no cultiva la parcela adecuadamente y obtiene unos ingresos muy
bajos. Para ambos, se admite que el beneficio empresarial es del 20% de los gastos de cultivo.
CONCEPTOS (Eur/año) Agricultor A Agricultor B

Ingresos 1.580,66 1.141,92
Gastos 601,01 601,01
Beneficio 0,20 * G = 120,20 0,20 * G = 120,20
La renta para cada una de las dos subparcelas de los agricultores A y B será:
Renta Agricultor A Agricultor B

(I-G-B) 859,45 420,71
89

Si suponemos que el tipo de capitalización adecuado es el 5%:
Valor de capitalización Agricultor A Agricultor B

V = R/r 17.188,95 8.414,17
Es decir, para dos parcelas exactamente iguales tenemos dos valores de capitalización diferentes, tomando el mismo tipo de
capitalización.
Los autores clásicos fijaban el beneficio empresarial para una parcela sin tener en cuenta los
aspectos inherentes a la empresa: tamaño, organización o porcentaje que dentro de ella
representa la parcela a valorar.
Otros autores establecen una relación porcentual fija entre beneficio y renta (60% para el
beneficio y el 40% para la renta), cometiendo así el mismo error conceptual.
Lo que sí parece claro es que B debe ser tanto mayor cuanto mayores sean el riesgo y la actividad
del empresario.
3.3.- Separación práctica de renta y beneficio.
Como es sabido, el riesgo y la actividad del empresario intervienen directamente en la

determinación del beneficio, siendo práctica habitual que el desglose de los valores de B y R
sean:
TIPO DE APROVECHAMIENTO BENEFICIO RENTA
Aprovechamiento de huerta B = 0,6 (P - G) R = 0,4 (P - G)
Aprovechamiento de frutales B = 0,5 (P - G) R = 0,5 (P - G)
Aprovechamiento de olivar regadío B = 0,5 (P - G) R = 0,5 (P - G)
Aprovechamiento de regadío B = 0,4 (P - G) R = 0,6 (P - G)
Aprovechamiento de olivar secano B = 0,3 (P - G) R = 0,7 (P - G)
Aprovechamiento de secano B = 0,2 (P - G) R = 0,8 (P - G)
Aprovechamiento de dehesas con actividad ganadera B = 0,2 (P - G) R = 0,8 (P - G)
Aprovechamiento de dehesas con actividades forestales B = 0,1 (P - G) R = 0,9 (P - G)
90

3.4.- Capitalización de la ganancia.
La dificultad de separar contablemente la renta de la tierra R del beneficio empresarial B puede

ser superada capitalizando la suma (R + B). Esta es una forma ordinaria de operar en valoración
de empresas; se hace así cuando se capitaliza la ganancia, que incluye ambos términos. El tipo de
capitalización de la ganancia será distinto al tipo de capitalización de la renta.
GANANCIA = R + B
Este enfoque presenta un particular interés cuando se trata de una tasación por causa de
expropiación forzosa. Si el propietario de la finca E es a su vez un empresario que explota la
finca, parece justo indemnizarle no sólo por la pérdida de la finca E, sino también por el
perjuicio que se le ocasiona como empresario (lucro cesante), que se traduce en una disminución
conjunta de la suma (R + B), es decir del margen (I – G) de ganancia.
Ejemplo
Un agricultor cultiva de forma personal y directa una finca E, de su propiedad. Para la construcción de un polideportivo, el
Ayuntamiento expropia la finca A, que genera una ganancia de 835,41 EUR/año. Capitalizando al 10% se obtiene un valor de:
V = 835,41 · 100/10 = 8.354,10 EUR.
3.4.1.- Caso particular de capitalización de la ganancia.
Un caso particular de capitalización de la ganancia se desarrolla, por algunos autores italianos

que consideran el beneficio empresarial como nulo, igualando por tanto la renta de la tierra a la
ganancia y calculando dicha cifra según la siguiente fórmula:
Bfu = Plu – (Q + Su + Imp + Sa + St + I)
Donde:
Bfu = Beneficio fundado (ganancia).

Plu = Producción bruta vendible (producción total menos reempleo).
Q = Cuota de amortización, conservación y seguro del capital fijo.
Su = Costes de fuera de la explotación.
Imp = Impuestos y tasas.
Sa = Salarios.
St = Sueldos (retribución del trabajo no manual).
I = Intereses del circulante.
91

Tanto en el cálculo de la producción bruta vendible como en el conjunto de costos, se acepta el

principio de ordinariedad, consistente en suponer que son ordinarios o normales «los hechos, los
datos, las circunstancias, las condiciones, las personas y cualquier hipótesis implicadas en la
valoración».
3.5.- Hipótesis del beneficio normal.
Según se estudia en Teoría Económica, el beneficio B de una empresa puede descomponerse en

dos sumandos: un beneficio normal B' y un beneficio extraordinario B", es decir:
B = B' + B''
Supongamos un empresario que tenga invertido un capital V en cierta empresa E.
Si este empresario invirtiera dicho capital V en otra empresa E´ del mismo sector y del mismo
tamaño que E (siendo E´ una empresa de rentabilidad media dentro del sector), obtendría un
beneficio B' y podrá escribirse:
B' = KV
donde:
K = tasa unitaria de beneficio para las empresas del tipo E' pertenecientes al sector.
B' = beneficio normal de la empresa y B" (B - B') es el beneficio extraordinario.
El significado del beneficio normal es claro: es el que obtiene una empresa del sector cuya
marcha no sea excesivamente buena ni excesivamente mala.
Si la empresa disfruta de una buena situación, es posible que consiga un beneficio superior al
normal, es decir, un beneficio extraordinario.
No obstante, cuando la empresa se mueve en un mercado competitivo, el beneficio

extraordinario tiende a reducirse a causa de la competencia de otras empresas y termina
anulándose por completo al cabo de un cierto número de años.
Si la empresa considerada E actúa en un mercado competitivo sólo obtiene un beneficio normal

que, en caso de explotarse una finca del propio empresario valorada en V EUROS, sería:
B = B' + B" = B' + 0 = KV
Ya que B" = 0, es decir, no hay beneficio extraordinario.
92

Por otra parte se tiene:
I–G=R+B
Sustituyendo el término B por su valor, resulta:
I–G=R+KV
Donde:
R = I – G – KV
Según el método analítico, el valor V de la finca A es:
V = R/r
Por lo tanto, se tiene:
I − G − KV
V =
r
Despejando V de la igualdad anterior, resulta:
I −G
V =
r+K
Haciendo ahora:
r + K = r'
Resulta:
I −G
V =
r´
93

4.- EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN.
4.1.- Arbitrariedad en la elección del tipo de capitalización.
El método analítico clásico no proporciona ningún criterio preciso que permita elegir con rigor
científico el tipo de capitalización a emplear en los cálculos. Al carecer de un criterio de
aplicación general para fijar el tipo de capitalización, los peritos valoradores han operado en la
práctica teniendo en cuenta alguno de los siguientes procedimientos:
Adopción del tipo de capitalización legal
Ante todo, conviene precisar que no existe ninguna garantía de que el tipo de capitalización legal
aplicado en las fórmulas del método analítico proporcione un valor de capitalización que sea un
buen estimador del valor de mercado o del valor objetivo. Todavía menos relación tiene el tipo
legal con el valor subjetivo. El valor de capitalización al tipo legal es simplemente un valor legal
que tan sólo puede invocarse a efectos jurídicos.
Ejemplo
Un propietario tiene una vivienda arrendada. En un momento dado desea ponerla a la venta. El propietario no puede venderla al
mejor postor, sino que, según la Ley española, se la tiene que ofrecer primero al arrendatario por el precio resultante de
capitalizar la renta a un tipo de capitalización fijado por la Ley. Este valor de capitalización legal resulta ser, generalmente,
inferior a la mitad del valor de mercado.
Previa estimación del valor de mercado a través de otros métodos de valoración
En otros casos, los expertos no calculan el valor de mercado por el método analítico, sino que
tratan de «justificar» un informe pericial basándose en este método.
Para ello estiman previamente este valor de mercado con apoyo de los métodos sintéticos
propiamente dichos, recurriendo también a su experiencia y a informaciones de agricultores o
corredores de inmuebles, etc.
Es obvio que, una vez estimado de este modo el valor de mercado de la finca, no es necesario
aplicar el método analítico, puesto que ya se ha llegado a la solución del problema, aunque por
vías un tanto discutibles. No obstante, los expertos que operan así prefieren presentar su informe
como si hubieran calculado el «valor de mercado» por el método analítico, procediendo de la
siguiente manera:
9 De partida, se estima el valor de mercado de la finca por métodos comparativos. Llamemos

VM al valor de mercado estimado de este modo.
9 A continuación se obtiene la renta R de la finca, calculada o como canon de arrendamiento.
9 Y finalmente se despeja el tipo de capitalización r en función del valor de mercado VM y
renta R previamente obtenidos, mediante la conocida expresión:
R
r=
VM
94

Por lo tanto, para «justificar» el valor de mercado VM se ha elegido el tipo de capitalización

resultante o un tipo aproximadamente igual al de la fórmula anterior para redondear.
Aparentemente, el valor de mercado se calcula según el método analítico, aunque ya se conozca

de antemano. Si se hubiera querido obtener un valor de mercado V´M distinto de VM para la
misma finca, se habría conseguido de manera análoga eligiendo otro tipo de capitalización r´.
R
r´=
V ´M
Por otra parte, la renta no afecta en realidad al resultado final de los cálculos. En efecto,
aplicando sucesivamente estas fórmulas resulta:
R R
V = = = VM
r R / VM
Si se hubiera aplicado este sistema a otra renta R', el resultado hubiera sido el mismo, por lo que
la inconsistencia del procedimiento es manifiesta.
Ejemplo
Un perito valorador quiere llegar por cálculo a un valor de mercado de 1.502,53 EUR/Ha para una cierta parcela. En una primera
hipótesis sobre los ingresos, gastos y beneficio empresarial obtiene una renta anual de 75,13 EUR/Ha. En una segunda
hipótesis sobre ingresos, gastos y beneficio empresarial obtiene una renta anual de 60,10 EUR/Ha. Si quiere justificar el valor
de mercado de 1.502,53 EUR/Ha por capitalización, puede emplear indistintamente una de las dos cifras de renta.
En el primer caso capitalizará al 5% y obtendrá:
100
VM 1 = ⋅ 75,13 = 1.502,60 EUR / Ha
5
En el segundo caso capitalizará al 4 por 100 y obtendrá:
100
VM 2 = ⋅ 60,10 = 1.502,50 EUR / Ha
4
Como se ve, jugando con la renta y con el tipo de capitalización se puede llegar al valor de mercado que se desee.
4.2.- Criterios para la elección del tipo de capitalización.
4.2.1- Generalidades.
Tal vez el problema más difícil que se le presenta al valorador de fincas rústicas, en particular, y
al evaluador de inversiones, en general, es la elección del tipo de actualización que ha de
emplear en sus cálculos.
95

La renta, o la ganancia media anual, pueden estimarse con más o menos precisión partiendo del
conocimiento del proceso de producción que se trate, tanto en sus aspectos técnicos como
económicos. La duración de la inversión también puede conocerse aplicando la experiencia de
casos similares.
Sin embargo, el tipo de capitalización o actualización suele variar de unas inversiones a otras, en
función de la liquidez y seguridad, de acuerdo con la mayor o menor tasa de inflación y otras
circunstancias macroeconómicas.
El tipo de actualización, pues, podría considerarse como un coeficiente de transformación de

dinero futuro a presente, calculándose de dos maneras distintas, según se trate de dinero propio o
prestado:
9 Inversión con dinero propio: si el inversor posee recursos suficientes para abordar la
inversión, la tasa de actualización se calcula como un coste de oportunidad, idéntico a la
rentabilidad que se puede obtener de esta cantidad de dinero dedicándola a inversiones
alternativas.
9 Inversión con dinero prestado: si el inversor ha de obtener el dinero prestado, se considera la

tasa de actualización como igual al coste del dinero a largo plazo, variable según las
características de la inversión y del inversor.
En épocas de escasa inflación y estabilidad de la economía, la comparación entre inversiones

alternativas es fácil y estable; y ocurre también que el dinero de los bancos tiene un coste más
homogéneo y estable. Por el contrario, en épocas de inflación moderada o alta, la comparación se
hace sumamente difícil, ya que las expectativas sobre las alzas de precios repercuten de manera
muy distinta en las inversiones alternativas y hacen muchas veces inaplicable la comparación
entre ellas, principalmente cuando una de las mismas es la tierra que tiene unas características de
refugio inflacionista frente a todas las demás.
Por ello, conviene centrarse en dos aspectos primordiales, a saber: la influencia de la inflación
sobre la tasa de actualización en general y la relación de la tasa de actualización aplicable en una
valoración agraria, en relación con la tasa de actualización general.
4.2.2.- Tipos de capitalización según disposiciones legales.
Si bien el tipo más acorde con la legalidad y jurisprudencia actual se sitúa en el 3% (Disposición
Transitoria Segunda de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas
Locales), la doctrina aboga por otros criterios como el interés legal del dinero reflejado en las
Leyes de Presupuestos Generales del Estado (la Disposición Adicional Sexta de la Ley 52/2002,
de 20 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2003 establece el tipo de interés
legal del dinero para este año en el 4,25%). También es reseñable el 4% de tasa anual mínima del
método de capitalización de la renta actual que se recoge en la antigua Orden de 30 de
noviembre de 1994 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas
Entidades Financieras), sin perjuicio de la interpretación de la parte estimativa más libre del
artículo 43 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa.
96

En lo referente a la citada Orden, ya derogada, el tasador, cuando proceda el método de

capitalización de las rentas, deberá justificar razonada y explícitamente en su informe la tasa
elegida, que no podrá ser inferior a la que, para cada tipo de inmueble, se indica en la tabla
siguiente:
Tipo de inmueble Tasa anual mínima (%)

Viviendas primera residencia 5
Viviendas segunda residencia 9
Oficinas 7
Locales comerciales 8
Naves industriales 9
Plazas de aparcamiento 7
Fincas rústicas 4
Otros 8
En todo caso, el espíritu de la norma es identificar el valor de mercado. Y eso es lo que pretende
la nueva ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que sustituye a
la Orden de 30 de noviembre de 1994 desde el 9 de octubre de 2003, sancionando en su artículo
32, cuando sea aplicable el método, lo siguiente:
Tipo de actualización en el método de actualización.
1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y
grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de
contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.
Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios
que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media
anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o
superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a.
Para determinar la rentabilidad media anual:
Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha
de la tasación.
El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.
3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la
rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás medios de corrección
utilizados para obtener un tipo real.
97

4.2.3.- Otras apreciaciones para la elección del tipo de capitalización.
4.2.3.1.- El tipo de capitalización, el valor de mercado y la inversión inmobiliaria.
La tierra, como inversión, tiene unas características peculiares respecto a los objetivos que se
consideran como deseables en toda inversión: rentabilidad, seguridad y liquidez. Por ello, la
elección del tipo de capitalización está relacionada con el problema de la inversión inmobiliaria.
A grandes rasgos, podríamos afirmar que en las inversiones de fincas rústicas la liquidez es baja,
la seguridad es alta y la rentabilidad variable.
Sabemos que a cada tipo de capitalización le corresponde un valor de capitalización. Entre todos
los posibles, el perito valorador debe elegir aquel tipo r que corresponda a un valor de
capitalización igual al valor de mercado; aunque, rigurosamente, no se puede siempre hablar del
valor de mercado, ni siquiera del valor probable de mercado de una manera general.
El tipo de capitalización que estima el valor de mercado depende de la seguridad y de la liquidez

de la inversión. Puede afirmarse que a igualdad de otras circunstancias, el tipo de capitalización
ha de elegirse tanto más bajo cuanto mayor sea la seguridad. También a igualdad de otras
circunstancias, ha de elegirse tanto más bajo cuanto mayor sea la liquidez.
Para demostrarlo, consideremos dos inversiones a y b que presenten aproximadamente el mismo

grado de liquidez. La renta calculada para la inversión a es igual a la renta calculada para la
inversión b. No obstante, es imposible asegurar, a priori, cuál es la renta que se percibirá
realmente de cada una de dichas inversiones. Existen riesgos de que las rentas de a y b no
alcancen las cifras previstas e incluso de perder una parte o la totalidad de los capitales
invertidos.
Si los riesgos de la inversión a son muy superiores a los de la inversión b, entonces el valor de
mercado de la inversión a será menor que el de la inversión b, ya que para una misma renta
calculada y para un mismo grado de liquidez, la inversión a es menos segura que la b.
Sean:
ra = Tipo de capitalización que estima el valor de mercado de a.

rb = Tipo de capitalización que estima el valor de mercado de b.
Va = «Valor de mercado» de a.
Vb = «Valor de mercado» de b.
R = Renta calculada. Por hipótesis es la misma en ambas inversiones
Sabiendo que Va < Vb
Al aplicar la fórmula del valor de capitalización a la inversión a se tiene:
100
Va = ⋅R
ra
98

Y haciendo lo mismo para la inversión b se tiene:
100
Vb = ⋅R
rb
Como el valor de mercado de a es menor que el de b se tiene que verificar:
100 100
⋅R < ⋅R
ra rb
Así, para que sea posible la desigualdad anterior debe cumplirse:
ra > rb
Por lo tanto, el tipo de capitalización será más bajo para la inversión menos arriesgada.
La tierra es una inversión tan segura, que los inversionistas prefieren su rentabilidad baja a una
rentabilidad alta en inversiones menos seguras. Por lo tanto, a mayor riesgo menor tipo de
capitalización, y a la inversa. Análogamente, se demostraría que para dos inversiones que
presentasen la misma renta calculada y el mismo grado de seguridad, habría que capitalizar a un
tipo más bajo aquella inversión que tuviera un mayor grado de liquidez.
Por otra parte, no hay que olvidar a este respecto que la propiedad y la explotación de la tierra
determinan en cierta medida la profesionalidad de los agricultores y la absorción de una mano de
obra familiar. La profesionalidad lleva aparejada la necesidad por parte del agricultor de
continuar al frente de una explotación, lo cual modifica sustancialmente el planteamiento
selectivo de sus inversiones. Los agricultores pueden preferir una inversión en fincas rústicas a
otras inversiones de la misma rentabilidad, seguridad y liquidez en negocios que no sean
agrarios. En este caso, la demanda de tierra cultivable hará que el «valor de mercado» de una
finca rústica sea mayor que el de otra inversión no agraria que produzca igual renta y tenga las
mismas características de seguridad y liquidez. Por lo tanto, habrá que elegir un tipo de
capitalización más bajo cuando se quiera estimar el «valor de mercado» de las tierras cultivables.
4.2.3.2.- El tipo de capitalización aplicando la teoría de la decisión o la teoría de juegos.
Los autores alemanes de valoración de empresas han propuesto aplicar la teoría de juegos (que,
como se sabe, es una de las ramas de la teoría de la decisión) a la determinación del tipo de
capitalización. Este método puede extenderse sin dificultad al caso de valoración de fincas
rústicas y urbanas.
Supongamos que se quiere valorar la finca A por el método analítico. Previamente se ha

calculado su renta R. El perito valorador puede optar por un tipo u otro de capitalización; por
ejemplo, puede elegir uno de los tipos r1, r2, r3 ó r4.
Para cada uno de estos cuatro tipos resulta un valor de capitalización para la finca A. Estos
cuatro valores de capitalización son:
99

V1 = R/r1
V2 = R/r2
V3 = R/r3
V4 = R/r4
Planteando la elección del tipo de capitalización como un problema de aciertos o de

equivocaciones, el perito valorador acierta con el valor correcto de la finca A capitalizada a un
cierto tipo y comete un error si capitaliza con alguno de los tipos restantes. El tipo de
capitalización «correcto» no puede conocerse de antemano con absoluta certeza, ya que depende
de lo que ocurra en el futuro.
Así, por ejemplo, si en el futuro las circunstancias económicas se presentan favorables para los
cultivos de la finca A, el tipo de capitalización «correcto» será más bajo que si las circunstancias
se presentan desfavorables. Diremos, pues, que la naturaleza puede jugar cualquiera de los cuatro
tipos posibles de capitalización. Por su parte, el perito valorador puede también jugar cualquiera
de los cuatro tipos de capitalización, según elija uno u otro entre ellos para efectuar los cálculos.
Si el perito valorador juega, por ejemplo, el tipo r3 y la naturaleza juega el tipo r4, el perito
comete un error que es igual a la diferencia:
R R
e43 = −
r4 r3
Este error suele tomarse en valor absoluto, dependiendo de las hipótesis que se hagan sobre el
particular.
Se llega así a la matriz de un juego contra la naturaleza, cuyos elementos son los posibles errores
de valoración. Esta matriz es:
Naturaleza
r1 r2 r3 r4
r1 0 e21 e31 e41
r2 e12 0 e32 e42
Perito valorador
r3 e13 e23 0 e43
r4 e14 e24 e34 0
Los elementos de la diagonal principal son nulos, ya que corresponden a casos en los que el
perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalización «correcto».
Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teoría de juegos, como el de WALD (se supone
que el empresario es prudente y pesimista, temiendo siempre que pueda ocurrir lo peor), el perito
valorador puede elegir el tipo de capitalización, siguiendo una estrategia que le defienda de los
errores en que incurrirá al no capitalizar al tipo «correcto».
100

4.2.3.3.- Elección del tipo de capitalización mediante métodos estadísticos.
En opinión de muchos autores, si se quiere atacar seriamente el problema de la investigación del

tipo de capitalización que estima el valor de mercado, hay que recurrir a métodos estadísticos. El
cálculo del tipo de capitalización mediante métodos de regresión entre series de valores de
mercado y de renta viene a demostrar que el método analítico concebido de un modo riguroso es
un caso particular de los métodos estadísticos o econométricos, que se estudian el Bloque IV.
4.2.3.4.- Elección del tipo de capitalización mediante métodos sintéticos.
Al igual que ocurre con los métodos estadísticos, los métodos sintéticos, tanto clásicos como
modernos (Bloque II), pueden ser utilizados para la elección del tipo de capitalización, tomando
como variable explicativa la renta de la tierra.
4.2.3.5.- Otros factores.
Nos remitimos a las propuestas de CABALLER (Valoración Agraria, Teoría y Práctica, 1998),
que se refieren a: variaciones de los rendimientos físicos en las fórmulas de valoración,
aplicación de las series cronológicas a la estimación de variaciones técnicas y económicas,
fórmulas de cálculo y limitación del horizonte temporal y actualización limitada e ilimitada.
4.3.- Aplicación práctica del tipo de capitalización.
Como es sabido, la actividad agraria es de muy baja rentabilidad, pero resulta obvio que todos
los terrenos no son igualmente rentables. Esta rentabilidad varía, en general, entre el 2% y el 5%,
pudiendo establecerse el cuadro siguiente:
RENTABILIDAD
Tierras de huerta 4,5 – 5 %

Tierras de regadío 4 – 4,5 %
Tierras de secano 3,5 – 4 %
Dehesas y pastos 3 – 3,5 %
Forestales 2%
101

ANEJO 1 - BLOQUE III
APLICACIÓN DEL MÉTODO ANALÍTICO EN LA VALORACIÓN DE LAS TIERRAS

AGRÍCOLAS EN LA CUENCA DEL RÍO GUADIAMAR DESPUÉS DEL VERTIDO DE
LODOS TÓXICOS DE LAS MINAS DE AZNALCÓLLAR (SEVILLA)
ABRIL DE 1998
Por su practicidad e interés se adjunta íntegramente el manual técnico de valoración incluido en la síntesis de actuaciones
consecuencia de los vertidos producidos por la balsa de las minas de Aznalcóllar (Sevilla), elaborado por la Consejería de
Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía. Los datos económicos se han mantenido en la misma base de cálculo que el
documento original, por lo que vienen referidos a pesetas.
Al final de este anejo se incorporan cuadros, por cultivos y aprovechamientos, de gastos e ingresos, incluyendo las
subvenciones PAC en los casos procedentes, costes de cultivo, tipos de capitalización, desglose de renta y beneficio y valor de
de los terrenos.
103

VALORACIÓN DE LAS TIERRAS AGRÍCOLAS EN LA CUENCA DEL RÍO

GUADIAMAR DESPUÉS DEL VERTIDO DE LODOS TÓXICOS DE LAS MINAS DE
AZNALCÓLLAR (SEVILLA).
ABRIL DE 1998
1. ANTECEDENTES
Con fecha de 25 de abril de 1998se produce la rotura de la balsa de decantación de la mina de propiedad de Boliden-Apirsa
S.L., ubicada en el término municipal de Aznalcóllar en la provincia de Sevilla. Como consecuencia del vertido se produce la
inundación de ambas márgenes del río Guadiamar a lo largo de unos 45 Km desde la balsa hasta la zona de entremuros a la
altura del Lucio del Cangrejo.
Los municipios afectados por el vertido de los lodos tóxicos son: Aznalcóllar, Sanlúcar la Mayor, Olivares, Benacazón, Huévar,
Pilas, Aznalcázar, Villamanrique de la Condesa y Puebla del Río con una superficie aproximada de 3.500 Ha.
Por Decreto 116/1998 de 9 de junio se regulan las medidas excepcionales para la adquisición por la Administración de la Junta
de Andalucía de las tierras de titularidad privada afectadas por el vertido y por Orden de la Consejería de Agricultura y Pesca de
18 de junio de 1998 se establece el procedimiento para la adquisición de dichos terrenos.
En la Disposición Adicional Única de la Orden del 18 de junio 1998 de la Consejería de Agricultura y Pesca, se faculta a la
Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales para fijar los criterios orientativos de valoración de los
terrenos rústicos afectados y que servirán de referente a la Mesa de Valoración en la determinación del precio de adquisición de
los bienes inmuebles y derechos, así como de los criterios de determinación de las cantidades en que se puedan incrementar el
precio de adquisición en concepto de cese o reducción significativa de la actividad agraria, de conformidad a lo previsto en el
artículo 4.3 de la citada Orden.
2. OBJETO DEL TRABAJO
El objeto del presente trabajo es realizar un manual técnico de valoración que sirva de referencia para la valoración de las
tierras y demás bienes inmuebles afectados por el vertido de lodos de las Minas de Aznalcóllar.
3. DESCRIPCIÓN DE LA ZONA AFECTADA.
La zona afectada por el vertido de los lodos coincide básicamente con el cauce del río Guadiamar en su último tramo, habiendo
sido descrita en el anexo I del Decreto 99/1998 de 12 de mayo.
Según declaración de daños realizada por los titulares de las tierras afectadas por el vertido de los lodos y comprobadas por la
Administración, el aprovechamiento agrícola, ganadero y forestal de esas tierras son:
104

Aprovechamiento Superficie en Ha
Oleaginosas (soja) 168
Trigo 239
Cereal 5
Girasol 566
Algodón 240
Maíz 52
Sorgo 12
Soja 38
Arroz 527
Cítricos 40
Olivar de mesa 147
Frutales de hueso 132
Forraje 918
Forestal 173
Barbecho 126
Patatas 2
Sandía 27
Otros 10
TOTAL 3.422
4. CLASES DE SUELOS.
4.1. Criterios Generales.
Para la identificación del tipo y clases de suelo, así como la escala de calidades a los efectos de valoración económica, se han
observado con carácter general los siguientes conceptos:
9 Usos y aprovechamiento agropecuarios.

9 Calidad agronómica del suelo en función del uso actual.
9 Importancia cuantitativa de la superficie afectada para cada clase de uso y aprovechamiento
9 Valor económico medio para cada tipo de uso.
En función del tipo de aprovechamiento de los terrenos rústicos afectados, las clases de suelos más frecuentes que han sido
observadas en la zona son las siguientes:
9 Tierras de labor definidas como aquellos suelos cuyo aprovechamiento principal es para el cultivo de especies agrícolas.
Se entienden como incluidos en este grupo los barbechos. Dentro de este grupo se realiza la distinción entre especies
anuales y plurianuales, así como con o sin aporte de agua mediante riego. En la valoración de los terrenos de regadío se
incluye, la parte proporcional en su caso de la infraestructura fija correspondiente al riego.
9 Dehesas, pastos de marisma y suelos en general con aprovechamiento en campo para la ganadería. Se excluyen de este
grupo las tierras cuyo aporte de insumos es el equivalente al de especies cultivadas en regadío (alfalfa, maíz, sorgo
forrajero, etc.).
9 Tierras con aprovechamiento de especies forestales (eucaliptal, pinar, etc.).
9 Canteras, red viaria y otras infraestructuras.
9 Terrenos improductivos.
105

Dentro de cada tipo de aprovechamiento se ha considerado como criterio genérico para la determinación de la categoría de un
suelo, la presencia de handicaps o limitaciones específicas con relación a su tipo de uso.
Así por ejemplo, una estructura mala o incluso inexistente dará lugar a una baja tasa de infiltración de agua en el perfil,
generando los consiguientes problemas de formación de costra superficial y encharcamiento.
En función del tipo de aprovechamiento agrario, en el ámbito esquemático, los efectos a considerar sobre la valoración de los
suelos son los siguientes:
VALORACIÓN DE SUELOS
Secano Regadío Pastizal de marisma Dehesa Forestal
Pendiente Influencia Alta influencia Generalmente Baja influencia

media pendiente nula
Mala estructura o Alta influencia Escasa o nula Baja influencia

inexistente influencia
Potencia del perfil Alta influencia Influencia media Escasa o nula Baja influencia Escasa influencia
influencia
Textura arcillosa Alta influencia Media influencia Generalmente suelos Alta influencia
arcillosos
Textura arenosa Alta influencia Alta influencia
Capacidad de En relación directa a la textura de los horizontes superficiales

intercambio catiónico
Caliza activa Baja influencia Afta influencia en Escasa o nula Escasa o nula Escasa influencia
especies sensibles influencia influencia
Salinidad Alta influencia Generalmente alta Alta y media influencia
SAR Alta influencia Generalmente alto Alta influencia
Presencia abundante Se incrementan notablemente los gastos de cultivo

de elementos
gruesos
Tamaño de la parcela Relación inversa entre tamaño de parcela y costes unitarios de cultivo
Para las especies plurianuales la influencia en la valoración económica es notable e incluso determinante de acuerdo a los
criterios de edad de la plantación, variedad y marco de la plantación.
106

4.2. Categoría de tierras.
4.2.1. Cultivos anuales en secano.
Tierras de labor definidas como aquellos suelos cuyo aprovechamiento principal es para el cultivo de especies agrícolas,
incluidos los barbechos, con especies anuales y sin aporte de agua mediante riego.
Se definen tres categorías de tierras:
1a de secano: Cultivo de especies anuales en vegas aluviales y coluviales y vertisoles de alta productividad en relación a los
valores medios en la zona. No presentan limitaciones específicas para el cultivo de especies de secano típicas de la zona: trigo,
girasol, colza, lino, barbecho semillado, etc.
2a de secano: Cultivo de especies anuales en vegas aluviales y coluviales y vertisoles de productividad media, como
consecuencia de limitaciones específicas para el cultivo de especies de secano típicas de la una: trigo, girasol, colza, lino,
barbecho semillado, etc.
3a de secano: Cultivo de especies anuales en cualquier tipo de suelo con productividad baja en relación a los valores medios
en la zona, de escasa capacidad de retención de agua, limitaciones en el drenaje, o llevada pendiente. Se incluyen en este
grupo los suelos agrícolas marginales.
4.2.2. Cultivos anuales en regadío.
Tierras de labor definidas como aquellos suelos cuyo aprovechamiento principal es para el cultivo de especies agrícolas,
incluidos los barbechos, con especies anuales y con aporte de agua mediante riego.
Se definen tres categorías de tierras:
1a de regadío: Cultivo de especies anuales en vegas aluviales y coluviales y vertisoles de alta productividad en relación a los
valores medios en la zona. Textura equilibrada, buen drenaje, suelos profundos y llanos o de escasa pendiente. No presentan
limitaciones específicas para el cultivo de especies de regadío típicas de la zona: algodón, maíz, girasol regadío, sandía,
patatas, remolacha, sorgo, soja, etc.
2a de regadío: Cultivo de especies anuales en vegas aluviales y coluviales y vertisoles de productividad media. Suelos de
profundidad media, de pendiente moderada, presencia de cantos rodados en superficie, adecuada estructura o tendencia a la
formación costra superficial. Moderadas limitaciones para el cultivo de especies de regadío típicas de la zona. Se incluye en
este grupo los suelos que por sus características podrían considerarse como de 1a de regadío, situados en las zonas de
desbordamientos de cauces fluviales en periodos cortos.
3a de regadío: Cultivo de especies anuales en cualquier tipo de suelo con productividad baja en relación a los valores medios
en la zona. Se incluyen en este grupo los suelos agrícolas marginales de la zona. Son suelos propios de marisma, llanos o de
pendiente moderada, profundidad media y limitación en drenaje.
4.2.3. Cultivo de arroz
Tierras de labor definidas como aquellos suelos cuyo aprovechamiento preferente es el arroz con aporte de agua mediante
riego.
Se define una única categoría de tierras:

107

Tierra para cultivo de arroz sobre sedimentos fluviomarinos de relleno de estuarios formado por extensas llanuras con drenaje
muy deficiente. Suelos profundos y de textura arcillosa. Suelos con valores altos de conductividad eléctrica y de SAR. Suelos
para cultivo exclusivo de arroz y dedicación secundarias a pastos en años de sequía.
4.2.4. Olivar en secano
Tierras de labor con plantaciones de olivar, sin aporte de agua mediante riego. Se definen dos categorías de tierras:
1a de olivar secano: Plantación de olivar de alta productividad en relación a los valores medios en la zona. Suelos profundos
de alta capacidad de retención de agua y pendiente nula o moderada. No presentan limitaciones específicas para el cultivo del
olivar.
2a de olivar de secano: Plantación de olivar en suelos de fertilidad media. Presentan limitaciones para las labores agrícolas en
estado muy húmedo y en seco. Suelos de relieve ondulado.
4.2.5. Olivar en regadío
Tierras de labor con plantaciones de olivar con aporte de agua mediante riego. Se definen dos categorías de tierras:
1a de olivar de regadío: Plantación de olivar de más de 150 pies/Ha, en vegas aluviales y coluviales y vertisoles de alta
productividad en relación a los valores medios en la zona. Suelos no erosionados de textura franca, buen drenaje, profundos y
de pendiente escasa o nula. No presentan limitaciones específicas para el cultivo del olivar.
2a de olivar de regadío: Plantación de olivar de menos de 150 pies/Ha, con productividad media, como consecuencia de
limitaciones específicas para su cultivo.
4.2.6. Frutales de hueso
Tierras de labor con plantaciones de frutal de hueso con aporte de agua mediante riego. Se definen dos categorías de tierras:
1a de frutal: Plantaciones de frutal de huesos en plena producción en suelos de alta productividad en relación a los valores
medios en la zona. Textura franca, buen drenaje, suelos profundos, de escasa o nula pendiente. No presentan limitaciones
específicas para el cultivo de frutal.
2a de frutal: Plantaciones de frutal de hueso que no han alcanzado la plena producción, o bien se encuentran al final del ciclo
productivo. Se incluyen en este grupo las plantaciones en suelos de productividad media como consecuencia de limitaciones
específicas para su cultivo.
4.2.7. Cítricos
Tierras de labor con plantaciones de cítricos con aporte de agua mediante riego. Se definen dos categorías de tierras:
1a de cítricos: Plantación de cítricos en plena producción en suelos de alta productividad en relación a los valores medios en la
zona. Textura franca, buen drenaje, suelos profundos, llanos. No presentan limitaciones específicas para el cultivo de cítricos.
2a de cítricos: Plantación de cítricos que no han alcanzado la plena producción o bien se encuentran al final de su ciclo
productivo. Se incluyen en este grupo las plantaciones en plena producción sobre suelos de productividad media como
consecuencia de limitaciones específicas para su cultivo.
108

4.2.8. Pastizales de marisma
Tierras de marisma cuyo aprovechamiento principal es el pasto para ganadería extensiva. No tiene aporte de agua mediante
riego.
Tierra para pastizales de marismas formada sobre sedimentos arcillosos fluviomarinos de relleno de estuarios formado por
extensas llanuras con drenaje muy deficiente.
Suelo profundos y de textura arcillosa uniforme, muy húmedo, plástico y adherente. Suelos con valores altos de conductividad
eléctrica y del SAR. Suelos de baja fertilidad y con dedicación principal a pastos.
4.2.9. Dehesas y pastos de secano
Tierras cuyo aprovechamiento es el pasto y montanera con ganadería extensiva y que presentan arboleda quercíneas en forma
dispersa.
Terrenos adehesados para aprovechamiento de pastos y montanera en cualquier tipo de suelo, excluidos los terrenos de
marisma.
4.2.10. Eucaliptal
Tierras con eucaliptal para aprovechamiento forestal.
Se define una sola categoría:
Tierra de eucaliptal en suelos de baja productividad, inundables y/o deficiente drenaje.
5. FINALIDAD, CRITERIOS Y METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN.
5.1. Finalidad de la valoración.
La finalidad de la valoración es la de establecer el valor de referencia por hectáreas de las tierras con aprovechamiento tipo
agrícola de la zona afectada por el vertido de los lodos de la Minas de Aznalcóllar.
Estos valores pueden determinarse de dos formas distintas, una conocida en la Técnica Valoratoria, como por actualidad, es
decir, en función de los rendimientos reales y posibles que pudieran derivarse de cada uno de los bienes, de acuerdo con el
estado en que se encontraran, a la fecha de la valoración, las diferentes unidades del inmueble.
Más correcto parece valorar en función de la potencialidad, es decir, en función de las posibilidades de rendimiento de la finca,
independientemente del estado en que se encontrara a la fecha señalada.
Esto supone el considerar una explotación adecuada de la finca, "a uso y costumbre de buen labrador", evitando posibles
intentos especulatorios por abandono temporal.
109

5.2. Criterios de valoración.
Son numerosos los criterios que el técnico puede elegir a la hora de enfrentarse con un tema valoratorio. Tales criterios no son
todos aplicables en todos los casos, por lo que se han seleccionado los de mejor aplicabilidad. Estos criterios son:
• Criterio del valor de mercado, que se utilizará a efectos comparativos de los valores obtenidos por capitalización de rentas.
• Criterio de capitalización de rentas.
5.2.1. Valor de mercado.
A) Encuesta anual precios de la tierra en la provincia de Sevilla año 1997
En el cuadro adjunto se han sintetizado para los municipios afectados, el valor asignado a los diferentes usos del suelo
correspondiente al informe anual de 1997, que el Departamento de Estudios y Estadísticas de la Delegación Provincial de
Agricultura y Pesca en Sevilla realiza con carácter anual. El valor asignado a las diferentes clases de suelos es
fundamentalmente indicativo por lo que no puede ser de aplicación directa para las explotaciones de la zona.
ENCUESTA ANUAL PRECIOS DE LA TIERRA. AÑO 1997. Departamento de Estudios y Estadística de Sevilla.
MUNICIPIO LABOR DE SECANO LABOR DE REGADÍO NARANJO REGADÍO

Máx. Mín. M.F. Máx. Mín. M.F. Máx. Mín. M.F.
AZNALCAZAR 900.000 600.000 750.000 2.000.000 1.300.000 1.500.000
AZNALCOLLAR 1.000.000 800.000 900.000 2.000.000 1.100.000 1.200.000
BENACAZON 1.100.000 800.000 1.000.000 2.000.000 1.100.000 1.200.000 2.000.000 1.600.000
OLIVARES 1.100.000 800.000 1.000.000 2.000.000 1.600.000
PUEBLA DEL RIO 3.000.000 2.000.000 2.500.000
SANLÚCAR MAYOR 1.100.000 800.000 1.000.000 2.000.000 1.100.000 1.200.000 2.000.000 1.600.000
VILLAMANRIQUE 1.200.000 700.000 1.000.000 2.000.000 1.300.000 1.500.000
FRUTALES HUESO REGADÍO OLIVAR MESA SECANO OLIVAR MESA REGADÍO
MUNICIPIO Máx. Mín. M.F. Máx. Mín. M.F. Máx. Mín. M.F.
AZNALCAZAR 1.600.000 1.000.000 1.200.000 2.000.000 1.600.000
AZNALCOLLAR 1.500.000 1.300.000 1.350.000
BENACAZON 2.000.000 1.600.000 1.800.000 1.500.000 1.300.000 1.350.000 2.000.000 1.600.000
OLIVARES 1.500.000 1.300.000 1.350.000 2.000.000 1.600.000
PUEBLA DEL RIO
SANLÚCAR MAYOR 2.000.000 1.600.000 1.800.000 1.500.000 1.300.000 1.350.000 2.000.000 1.600.000
VILLAMANRIQUE 1.600.000 1.000.000 1.200.000 2.000.000 1.800.000
OLIVAR ALMAZARA PASTIZALES SECANO VIÑEDO
MUNICIPIO Máx. Mín. M.F. Máx. Mín. M.F. Máx. Mín. M.F.
AZNALCAZAR 1.300.000 900.000 1.100.000 350.000 250.000 300.000
AZNALCOLLAR 2.000.000 1.500.000
BENACAZON
OLIVARES
PUEBLA DEL RIO 800.000 400.000 550.000
SANLÚCAR MAYOR
VILLAMANRIQUE 1.300.000 900.000 1.100.000 350.000 250.000 300.000
110

B) Informe de la Delegación Provincial de Agricultura y Pesca en Sevilla
La Delegación Provincial de Agricultura y Pesca en Sevilla realizó con fecha de 18 de mayo de 1998 un informe preliminar del
valor de los terrenos afectados. En el anexo nº 4 de dicho informe se realizó una estimación del valor de los terrenos rústicos
afectados por la riada de lodos. En el cuadro inserto a continuación se recoge el cuadro de dicho anexo en el que se incrementa
de un 10 a un 25% según usos, como valor medio de infraestructuras e instalaciones y, a todo ello un 25% como prima
correspondiente al cambio brusco y obligado de la actividad.
Tipos de usos del suelo Superficie Valor medio Valor total

Pts/Ha millones de Pts.
Cultivos de secano (cereales, oleaginosas, etc. 1.117 1.375.000 1.535,9

Labor de regadío (Algodón, arroz, maíz, hortícolas, etc.) 1.000 3.000.000 3.000,0
Frutales de hueso (Melocotón, Nectarinas, etc.) 150 6.562.500 984,4
Cítricos 50 4.687.500 234,4
Olivar de mesa (riego) 100 3.500.000 350,0
Pastizales 800 500.000 400,0
Dehesa 50 500.000 25,0
Forestal 50 1.000.000 50,0
TOTAL 3.317 1.983.630 6.579,9
C) Cuadro de precios ofertados por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir
La Confederación Hidrográfica del Guadalquivir ha establecido un baremo para deslinde y rescate de la titularidad del dominio
público hidráulico de los terrenos con aprovechamiento agrario en los terrenos colindantes con el río Guadiamar y afluentes
afectados.
El valor de los terrenos rústicos afectados por la riada de lodos mineros de la mina de Aznalcóllar ha sido el señalado en el
cuadro adjunto.
Tipo de usos de suelo Valor Pts/Ha

CULTIVO DE SECANO (cereales, oleaginosas, etc.) 1.350.000
LABOR DE REGADÍO (algodón, arroz, maíz, cultivos hortícolas, etc.) 3.000.000
FRUTALES DE HUESO (melocotón, nectarinas, etc.) 6.500.000
CÍTRICOS 4.500.000
OLIVAR DE MESA (riego) 3.500.000
PASTIZALES 500.000
DEHESA 500.000
FORESTAL 800.000
Al pie del cuadro se cita que estos precios se aplicarán en función del tipo de suelo, de la edad de las plantaciones de cultivos
plurianuales, y de la disponibilidad del agua de riego, haciendo mención expresa de que los citados precios no incluyen las
indemnizaciones que en su caso correspondan (restitución de infraestructuras, restitución de servicios, perjuicios por rápida
ocupación).
111

5.2.2. Capitalización de rentas.
A grandes rasgos los métodos de valoración se agrupan en dos grandes clases: métodos sintéticos y métodos analíticos.
Los métodos sintéticos tienen por base el hallazgo del valor de un bien, de una finca, a través de la información de algunos
casos concretos, teniendo presente las características de otros similares, o de la propia finca a valorar, cuyos valores de
mercado, precios de compraventa, etc. son conocidos. Su fundamento es claramente comparativo.
Los métodos analíticos toman como objetivo el cálculo de las rentas, es decir, reproducen el balance de la explotación, y
posteriormente, por capitalización de aquélla, a determinado porcentaje, obtienen el valor de la finca.
Consideramos que los métodos analíticos son, en nuestro caso de mejor aplicación, por lo que aplicaremos estos métodos en
nuestro trabajo. Para ello, es necesario confeccionar previamente las cuentas analíticas en aquellos cultivos y aprovechamiento
que integran la alternativa que consideremos más idónea para la finca:
Los principales tipos de aprovechamiento agrícolas de las tierras afectadas son:
9 Labor de secano por cultivos de cereal y oleaginosa

9 Labor de regadío por cultivos de algodón, girasol, maíz, y en baja proporción por cultivos de remolacha, soja, patatas,
sandía y otros.
9 Cultivo de arroz
9 Cultivo de olivar de secano
9 Cultivo de olivar de regadío
9 Cultivo de frutales de huesos, principalmente melocotón
9 Cultivos de cítricos de naranjo dulce y mandarinos.
9 Dehesa de encinar con pastos
9 Pastizales
A) CUENTAS ANALÍTICAS. DETERMINACIÓN DE LA RENTA NETA.
Como se ha señalado con anterioridad se han confeccionado las cuentas analíticas de gastos y productos, para las alternativas
de cultivo establecida en la zona.
Una vez conocidos los productos y gastos que corresponden a cada cultivo, procede calcular la renta neta de la tierra.
La diferencia entre el producto total de un determinado aprovechamiento, que llamaremos P y la suma total de los gastos
necesarios para obtenerlos, que llamaremos G, ha de ser igual a la suma de la retribución que corresponde a la base territorial
en la que se asienta ese aprovechamiento, que llamaremos renta neta de la tierra (R), más la remuneración que corresponde al
empresario por todos los conceptos (riesgo, actividad, dirección, etc.), que llamamos beneficio del empresario (B). Es decir, se
cumple:
• P–G=R+B
Resulta evidente que B debe ser tanto mayor cuanto mayores sean el riesgo y la actividad del empresario, siendo práctica
habitual que los valores de B sean:
112

Desglose RENTA + BENEFICIO
- Aprovechamiento de huerta: B = 0,6 (P - G)

- Aprovechamiento de frutales: B = 0,5 (P - G)
- Aprovechamiento de olivar regadío: B = 0,5 (P - G)
- Aprovechamiento de regadío B = 0,4 (P - G)
- Aprovechamiento de olivar secano: B = 0,3 (P - G)
- Aprovechamiento de secano: B = 0,2 (P - G)
- Aprovechamiento de dehesas con actividad ganadera: B = 0,2 (P - G)
- Aprovechamiento de dehesas con actividades forestales: B = 0,1 (P - G)
En consecuencia los valores correlativos de R, serán:
- Aprovechamiento de huerta: R = 0,4 (P - G)

- Aprovechamiento de frutales: R = 0,5 (P - G)
- Aprovechamiento de olivar regadío: R = 0,5 (P - G)
- Aprovechamiento de regadío R = 0,6 (P - G)
- Aprovechamiento de olivar secano: R = 0,7 (P - G)
- Aprovechamiento de secano: R = 0,8 (P - G)
- Aprovechamiento de dehesas con actividad ganadera: R = 0,8 (P - G)
- Aprovechamiento de dehesas con actividades forestales: R = 0,9 (P - G)
Por tanto, una vez determinados los productos y gastos de un determinado terreno, según su aprovechamiento, aplicamos a la
diferencia entre ambos el porcentaje que resulta del cuadro anterior, lo que permitirá conocer la renta neta del terreno.
B) TASA DE CAPITALIZACIÓN.
Conocida la renta de un terreno por el método anterior, procede calcular el valor del mismo, por capitalización de dicha renta al
tipo que corresponda según la mayor o menor "rentabilidad" que cabe esperar de éste.
Como es sabido, la actividad agraria es de muy baja rentabilidad, pero resulta obvio que todos los terrenos no son igualmente
rentables. Esta rentabilidad varía, en general, entre el 2% y el 5%, pudiendo establecerse el cuadro siguiente:
RENTABILIDAD
Tierras de huerta 4,5 - 5 %
Tierras de regadío 4 - 4,5 %
Tierras de secano 3,5 - 4 %
Dehesas y pastos 3 - 3,5 %
Forestales 2%
113

C) VALOR DE UN TERRENO.
Una vez conocida la renta de la tierra que corresponde a un determinado terreno, en función del aprovechamiento del que es
susceptible, bastará aplicar la fórmula de la renta perpetua:
V=R/r
Siendo:
V = valor del terreno

R = renta neta
r = tipo de capitalización,
Determinando, de esta forma, el valor que a dicho terreno corresponde.
En la determinación del valor del terreno se considera como parte integrante del precio unitario el valor de las mejoras (equipos
e instalaciones fijas, nivelaciones, despedregados, etc.) cuyo reciclado o reutilización en parcelas análogas es imposible o
inviable técnica y/o económicamente.
D) VALORACIÓN DE MEJORAS
El criterio de mejor aplicabilidad para valorar las mejoras existentes, sobre todo las de carácter constructivo, es el de
sustitución, consistente en valorar la mejora de que se trate a los precios actuales, es decir, a las que resultaría la construcción
siguiendo las normas vigentes de realización.
Lógicamente, para la determinación más rigurosa del valor, se aplicarán los coeficientes correctores que resultan aconsejables
en cada caso (amortización, estado, uso,...).
El valor de las mejoras y construcciones existentes en cada una de las fincas va incluido como mayor valor por hectáreas,
dentro del valor que se asigne a cada una de ellas. El criterio fijado y más apropiado para esta tasación es el valorar la
explotación por la capacidad de rentar la tierra en función de las características agronómicas e infraestructura existentes.
E) CORRECCIÓN POR ANORMALIDADES
En una determinada finca pueden presentarse algunas anormalidades que determinan una minusvalía o plusvalía de la misma y
que es preciso tener en cuenta para corregir los valores antes obtenidos.
A titulo indicativo señalaremos como las más importantes, en general, las siguientes:
• De ubicación
• De parcelación
• Por deficiencia de instalaciones
• Por tamaño
• Por administrabilidad, etc.
En cada caso estas anormalidades han de ser analizadas y aplicadas las correcciones oportunas.
114

5.2.3. Metodología de aplicación.
No hay una regulación específica que sea de aplicación para fijar el criterio a seguir en la valoración de tierras que van a ser
adquiridas por la Administración mediante oferta voluntaria.
Al ser el colectivo de particulares potencialmente afectados por el Decreto 116/98 muy numeroso, con una gran diversidad de
usos, clases y categorías de las terrenos rústicos, se ha considerado como más conveniente la utilización del método de
capitalización de rentas como más adecuado por constituir un método progresivo y objetivo en el que se minora el riesgo de
crear distorsiones en la valoración de los terrenos entre diferentes equipos de valoración.
Teniendo en cuenta la peculiaridad de los terrenos objeto de la valoración (productividad nula en situación actual como
consecuencia de la contaminación por metales pesados), se determinará el valor de los terrenos en base a su potencialidad
agronómica realizando la correspondiente capitalización de rentas.
Para la valoración de los terrenos como de regadío será suficiente que en la cédula catastral figure como tal. En su defecto,
deberá presentarse el título concesional de aprovechamiento de aguas para riego, o bien (para pozos o sondeos) el certificado
de inscripción en el registro o catálogo de aguas.
Al final de este anejo se han recogido los cuadros de costes de cultivo siendo el resultado de los cálculos realizados el señalado
en el cuadro adjunto.
APROVECHAMIENTO DEL SUELO CATEGORÍA VALOR DE LOS TERRENOS

LABOR DE SECANO 1a DE SECANO 1.369.620 (P /H )
2a DE SECANO 1.248.059
3a DE SECANO 1.155.355
LABOR DE REGADÍO 1a DE REGADÍO 3.041.160
2a DE REGADÍO 2.758.743
3a DE REGADÍO 2.569.307
ARROZAL 2.577.750
OLIVAR EN SECANO 1a OLIVAR EN SECANO 2.520.571
2" OLIVAR EN SECANO 2.175.248
OLIVAR EN REGADÍO 1a OLIVAR EN REGADÍO 3.536.959
2a OLIVAR EN REGADÍO 3.235.299
FRUTALES DE HUESO 1a DE FRUTAL 6.583.333
2a DE FRUTAL 5.992.165
CÍTRICOS 1a DE CÍTRICOS 4.477.647
2a DE CÍTRICOS 4.061.765
PASTIZAL DE MARISMA 503.779
DEHESAS Y PASTOS DE SECANO 532.025

FORESTAL 788.811
115

5.3. Valoración de otros bienes inmuebles.
Para la valoración de otros bienes inmuebles será de aplicación el artículo 4.4. de la Orden de la Consejería de Agricultura y
Pesca de 18 de junio de 1998.
Para las parcelas de riego se considerará que el valor económico de la infraestructura de captación, impulsión, transporte y
distribución de agua a la parcela está implícitamente contemplado en el valor del terreno. Así por ejemplo, el valor económico
asignado a una plantación de olivar con riego por goteo contempla el valor del terreno, el vuelo y la infraestructura de riego. En
el supuesto de oferta parcial de venta de una explotación en la que existan instalaciones que dan servicio de manera inalienable
a los terrenos tanto ofertados como no ofertados, a los efectos de valoración de bienes su reparto se realizará proporcional a la
superficie.
5.3.1. Bienes inmuebles de tipo agrario.
La valoración de otros bienes inmuebles de tipo agrario (construcciones agrícolas, cercados, tractores y aperos de labranza,
insumos, etc.), distintos de la tierra (suelo y vuelo) se realizará por la Delegación Provincial de Agricultura y Pesca en Sevilla. A
tal efecto, el oferente deberá aportar valoración singularizada del bien por el procedimiento que estime más oportuno en cada
caso (perito tasador, certificado del correspondiente Ayuntamiento, facturas del suministro o servicio, etc.), debiendo tener en
cuenta todos aquellos aspectos que puedan incidir en la apreciación o depreciación de su valor (amortizaciones vencidas,
intensidad de su uso, estado de conservación...).
El informe de valoración incluirá una parte descriptiva de su ubicación, características técnicas y estado de conservación, así
como el valor asignado por el perito.
5.3.2. Bienes inmuebles ajenos a la actividad agraria.
Con respecto a la valoración de bienes inmuebles distintos a los terrenos rústicos propiamente dichos (viviendas, canteras,
etc.), y en aquellos casos en los por su especificidad sea conveniente el apoyo de técnico cualificado, la Delegación Provincial
de Agricultura y Pesca en Sevilla solicitará a la Dirección General de Patrimonio de la Consejería de Economía y Hacienda el
correspondiente asesoramiento a los efectos de valoración.
5.4. Valoración de servidumbres.
En los casos que sea necesaria la valoración de las servidumbres constituidas o bien, que como resultado de la oferta de venta
sea necesario constituir, se establece el valor correspondiente al 20% de los terrenos, así como los gastos derivados de
reposición de bienes y servicios.
En el caso de ser necesaria la constitución de servidumbre deberá de ser descrita al nivel suficiente para su inscripción registral.
6. VALORACIÓN DEL CESE O REDUCCIÓN SIGNIFICATIVA DE LA ACTIVIDAD AGRARIA.
De conformidad a lo establecido en la normativa, será de aplicación un incremento de hasta el 25% de la cantidad resultante en
concepto de cese o reducción significativa de la actividad agrícola de sus titulares.
A los efectos de cálculo de la incidencia del cese o reducción significativa de la actividad agraria, se aceptará como medio de
prueba suficiente la declaración del impuesto de la renta de las personas físicas para 1997.
En la tabla inserta a continuación se recogen los valores que serán de aplicación para bienes de tipo agrario.
116

Características de la actividad en 1997 Incremento

• Más del 75% de los ingresos de tipo agrario son resultado de la actividad 25%
correspondiente a los bienes ofertados
• Entre el 50 y el 75% de los ingresos de tipo agrario son resultado de la actividad 20%
• Entre el 25 y el 50% de los ingresos de tipo agrario son resultado de la actividad 15%
• Menos del 25% de los ingresos agrarios son resultado de la actividad 5%
7. CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA A LOS EFECTOS DE VALORACIÓN DE OFERTAS DE VENTA QUE

EXCEDEN DE LA SUPERFICIE AFECTADA POR LODOS
Con carácter general se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
9 Como criterio preferente, la explotación agraria resultante deberá tener una estructura productiva para que pueda alcanzar
la consideración de prioritaria.
9 No se autorizarán segregaciones de fincas agrarias por debajo de la unidad mínima de cultivo (2,50 Ha. en secano y 0,25
Ha. en regadío).
9 La superficie agraria que no vaya a ser adquirida por la Administración de la Junta de Andalucía deberá tener un tamaño
adecuado para que pueda garantizarse un nivel mínimo de viabilidad.
A los efectos de establecer parámetros de superficie homologada para toda la zona (criterio de preferencia para establecimiento
de explotaciones prioritarias), se establece la superficie de referencia de 15 Ha para una explotación familiar con especialización
en cultivos extensivos de regadío. Para el resto de explotaciones con otra dedicación se aplicará la tabla de equivalencias
señalada a continuación, que ha sido confeccionada en base al nivel de renta agraria.
TIPO DE CULTIVO EQUIVALENCIA (extensivos : tipo)

Cultivos extensivos en regadío 1,0:1,0
Cultivo del arroz 1,0:1,1
Cultivos en secano 1,0:2,5
Frutales de hueso 1,0:0,4
Cítricos 1,0:0,6
Olivar riego 1,0:0,8
Olivar secano 1,0:1,4
Dehesa y marismas 1,0:7,0
Forestal 1,0:7,0
Las segregaciones que sea necesario efectuar se realizarán atendiendo al criterio de constitución de lindes mediante línea
poligonal envolvente, fácilmente identificable, adaptada a accidentes artificiales o naturales (bancales, ribazos, linderones,
conducciones de agua, construcciones, caminos, cauces, arroyos, etc.) o límites de cultivo de distinto carácter.
117

8. BIENES MUEBLES.
La adquisición de bienes muebles que sean ofertados se realizará con carácter excepcional, siendo condición necesaria que la
adquisición de los terrenos rústicos represente la concurrencia simultánea de las siguientes situaciones:
9 Que el titular de la explotación cese totalmente de la actividad agrícola, y

9 Que los bienes muebles queden inútiles para su reutilización en otra explotación agraria, o bien, por su naturaleza sean
inalienables a la explotación, o bien, su traslado sea económicamente inviable o técnicamente desaconsejable por su
adscripción a la tierra.
La tasación de los bienes se realizará atendiendo a su valor de adquisición, vida útil, estado de conservación y valor de
reposición.
9. VALOR FINAL DE LOS BIENES INMUEBLES.
El valor de los bienes inmuebles se obtendrá como suma de los conceptos de valor de los terrenos rústicos, instalaciones y
equipamientos distintos de las tierras que se encuentren en la finca. De la cantidad resultante se realizará la reducción que
corresponda en concepto de derechos y cargas regístrales.
• Valor de los terrenos agrarios (suelos y vuelo) (1)
• Valor de otros inmuebles de tipo agrario (2)
• Valor de cargas sobre bienes de tipo agrario (3)
• Valor ce bienes muebles de tipo agrario (4)
• Total valor agrario (5) = (l) + (2) + (4) - (3)
• Incremento en concepto de cese o reducción significativa de la (6)

actividad agraria (en porcentaje)
• Total valor agrario modificado (7) = (5) x (6)
• Valor otros inmuebles no agrarios (8)
• Valor de cargas sobre bienes no agrarios (9)
• TOTAL VALOR ADQUISICIÓN (10) = (7) + (8) - (9)
10. PRECIO DE ADQUISICIÓN.
El precio de adquisición de los bienes ofertados será el correspondiente al total del valor de adquisición incrementado en las
cantidades que correspondan en conceptos de impuestos y gastos notariales y regístrales a cargo del adquirente.
118

CUADROS DE GASTOS E INGRESOS POR CULTIVOS Y

APROVECHAMIENTOS.
1997
Se incorporan cuadros, por cultivos y aprovechamientos, de gastos e ingresos, incluyendo las subvenciones PAC en los casos
procedentes, costes de cultivo, tipos de capitalización, desglose de renta y beneficio, subvenciones y valor de de los terrenos.
Nº Conceptos
1 Resumen de costes e ingresos de cultivo y valor de los terrenos.

2 Rendimientos estimados – Precios unitarios – Asignación de rentas y tasa de capitalización para las diferentes
categorías de tierras.
3 Resumen de costes e ingresos en labor de secano.
4 Costes de mantenimiento de barbecho en secano.
5 Costes de cultivo de trigo en secano.
6 Costes de cultivo de girasol en secano.
7 Costes de cultivo de colza en secano.
8 Resumen de costes e ingresos en labor de regadío.
9 Costes de mantenimiento de barbecho en regadío.
10 Costes de cultivo de girasol en riego.
11 Costes de cultivo de maíz.
12 Costes de cultivo de algodón.
13 Costes de cultivo de olivar en regadío.
14 Costes de cultivo de olivar en secano.
15 Costes de cultivo de frutal de hueso.
16 Costes de cultivo de cítricos.
17 Costes de cultivo de arroz.
18 Resumen de costes e ingresos en marismas con pastos para aprovechamiento ganadero.
19 Resumen de costes e ingresos en dehesa de pastos para aprovechamiento ganadero.
20 Resumen de ingresos y costes en eucaliptal.
119

CUADRO 1.
RESUMEN DE COSTES E INGRESOS DE CULTIVO Y VALOR DE LOS TERRENOS
RENTA /
APROVECHAMIENTO INGRESOS - TASA DE VALOR DE LOS
CATEGORÍA COSTES INGRESOS (INGRESOS -
DEL SUELO COSTES CAPITALIZACION TERRENOS
COSTES)
1ª DE SECANO 65.659 125.580 59.921 80% 3,50% 1.369.620
LABOR DE SECANO 2ª DE SECANO 60.863 115.467 54.604 80% 3,50% 1.248.100
3ª DE SECANO 57.269 107.817 50.549 80% 3,50% 1.155.396
1ª DE REGADIO 322.160 524.904 202.744 60% 4,00% 3.041.160
LABOR DE REGADIO 2ª DE REGADIO 309.488 493.404 183.916 60% 4,00% 2.758.743
3ª DE REGADIO 300.667 471.954 171.287 60% 4,00% 2.569.307
ARROZAL 334.150 506.000 171.850 60% 4,00% 2.577.750
1ª OLIVAR EN SECANO 231.471 357.500 126.029 70% 3,50% 2.520.571
OLIVAR EN SECANO
2ª OLIVAR EN SECANO 210.238 319.000 108.762 70% 3,50% 2.175.248
1ª OLIVAR EN REGADIO 539.843 822.800 282.957 50% 4,00% 3.536.959
OLIVAR EN REGADIO
2ª OLIVAR EN REGADIO 515.576 774.400 258.824 50% 4,00% 3.235.299
1ª DE FRUTAL 1.455.000 2.047.500 592.500 50% 4,50% 6.583.333
FRUTALES DE HUESO
2ª DE FRUTAL 1.403.205 1.942.500 539.295 50% 4,50% 5.992.165
1ª DE CITRICOS 639.400 1.020.000 380.600 50% 4,25% 4.477.647
CÍTRICOS
2ª DE CITRICOS 623.750 969.000 345.250 50% 4,25% 4.061.765
PASTIZAL DE MARISMA 16.458 35.350 18.892 80% 3,00% 503.779
DEHESAS Y PASTOS DE SECANO 17.167 37.118 19.951 80% 3,00% 532.025
FORESTAL (EUCALIPTAL) 17.529 90% 2,00% 788.811
CUADRO 2.
RENDIMIENTOS ESTIMADOS – PRECIOS UNITARIOS – ASIGNACIÓN DE RENTAS Y

TASA DE CAPITALIZACIÓN PARA LAS DIFERENTES CATEGORÍAS DE TIERRAS
PRECIO RENTA / TASA DE

APROVECHAMIENTO Relación con RENDIMIENTO VALOR DE LOS
CATEGORÍA CULTIVO UNITARIO (INGRESOS - CAPITALI -
DEL SUELO primera clase (kg/ Ha) COSTES) ZACION TERRENOS
(pts/ kg)
TRIGO 4.500 25
1ª DE SECANO 100% GIRASOL 2.300 30 1.369.620
COLZA 2.000 35
TRIGO 4.000 25
LABOR DE SECANO 2ª DE SECANO 90% GIRASOL 2.000 30 80% 3,50% 1.248.100
COLZA 1.800 35
TRIGO 3.600 25
3ª DE SECANO 80% GIRASOL 1.800 30 1.155.396
COLZA 1.600 35
ALGODÓN 4.600 155
1ª DE REGADIO 100% MAIZ 10.000 27 3.041.160
GIRASOL 4.500 30
ALGODÓN 4.300 155
LABOR DE REGADIO 2ª DE REGADIO 95% MAIZ 9.500 27 60% 4,00% 2.758.743
GIRASOL 4.200 30
ALGODÓN 4.100 155
3ª DE REGADIO 90% MAIZ 9.000 27 2.569.307
GIRASOL 4.000 30
ARROZAL 7.500 65 60% 4,00% 2.577.750
1ª OLIVAR EN SECANO 100% 3.250 110 2.520.571
OLIVAR EN SECANO 70% 3,50%
2ª OLIVAR EN SECANO 90% 2.900 110 2.175.248
1ª OLIVAR EN REGADIO 100% 6.800 121 3.536.959
OLIVAR EN REGADIO 50% 4,00%
2ª OLIVAR EN REGADIO 95% 6.400 121 3.235.299
1ª DE FRUTAL 100% 19.500 105 6.583.333
FRUTALES DE HUESO 50% 4,50%
2ª DE FRUTAL 95% 18.500 105 5.992.165
1ª DE CITRICOS 100% 30.000 34 4.477.647
CÍTRICOS 50% 4,25%
2ª DE CITRICOS 95% 28.500 34 4.061.765
PASTIZAL DE MARISMA 0,40 1.100 80% 3,00% 503.779
DEHESAS Y PASTOS DE SECANO 0,42 1.100 80% 3,00% 532.025
EUCALIPTAL 10 3.900 90% 2,00% 788.811
120

CUADRO 3.
RESUMEN COSTES E INGRESOS EN LABOR DE SECANO
COSTES DE CULTIVO
Peso en la
1ª Categoría 2ª Categoría 3ª Categoría
rotación
TRIGO 47,5% 77.700 71.767 67.127
GIRASOL 42,5% 59.800 55.652 52.887
COLZA 5,0% 63.100 58.800 54.500
BARBECHO 5,0% 3.630 3.630 3.630
Total ponderado 100,0% 65.659 60.863 57.269
INGRESOS BRUTOS
TRIGO 47,5% 141.365 128.865 118.865
GIRASOL 42,5% 119.060 110.060 104.060
COLZA 5,0% 120.060 113.060 106.060
BARBECHO 5,0% 36.560 36.560 36.560
Total ponderado 100,0% 125.580 115.467 107.817
INGRESOS BRUTOS MENOS GASTOS

TRIGO 63.665 57.098 51.738
GIRASOL 59.260 54.408 51.173
COLZA 56.960 54.260 51.560
BARBECHO 32.930 32.930 32.930
Total ponderado 59.921 54.604 50.549
Relación renta / ingresos: 80%

Tasa de capitalización: 3,50%
VALOR DE LOS TERRENOS

LABOR DE REGADIO 1.369.620 1.248.100 1.155.396
121

CUADRO 4.
COSTES DE MANTENIMIENTO DE BARBECHO EN SECANO
COSTES DE CULTIVO
Cultivador 3.300 3.300 3.300
Varios 330 330 330
TOTAL 3.630 3.630 3.630
Subvención PAC 36.560 36.560 36.560
Ingresos - costes (pts/Ha) 32.930 32.930 32.930
CUADRO 5.
COSTES DE CULTIVO DE TRIGO EN SECANO
COSTES DE CULTIVO
1ª Categoría 2ª Categoría 3ª Categoría Observaciones
Gradeo 4.000 4.000 4.000
Abono. Fondo 13.000 11.556 10.400 Coste proporcional al rendimiento
Distr. abono 2.700 2.667 2.667
Grada 2 pases 8.000 8.000 8.000
Semilla 11.700 10.400 9.360 Coste proporcional al rendimiento
Siembra 4.700 4.667 4.667
Rulo 1.400 1.333 1.333
Abon. Cob. 7.200 6.400 5.760 Coste proporcional al rendimiento
Dist. Abono 2.700 2.700 2.700
Herbicida 1.400 1.244 1.120 Coste proporcional al rendimiento
Aplic. Herb. 2.000 2.000 2.000
Recolección 9.900 8.800 7.920 Coste proporcional al rendimiento
Varios 9.000 8.000 7.200 Coste proporcional al rendimiento
TOTAL 77.700 71.767 67.127
Precio pts/kg: 25
INGRESOS BRUTOS
Rendimiento (kg/Ha) 4.500 4.000 3.600
Subvención PAC (pts(Ha) 28.865 28.865 28.865
Ingresos brutos (pts/Ha) 141.365 128.865 118.865
122

CUADRO 6.
COSTES DE CULTIVO DE GIRASOL EN SECANO
COSTES DE CULTIVO
Chisel 5.400 5.400 5.400
Grada 2 pases 8.000 8.000 8.000
Cultivador 3.300 3.300 3.300
Aplic. Herbic. 2.000 2.000 2.000
Siembra 4.000 4.000 4.000
Rulo 2.000 2.000 2.000
Cultivador 3.300 3.300 3.300
Rec. Cañas 4.700 4.087 3.678 Coste proporcional al rendimiento
TOTAL 59.800 55.652 52.887
Precio pts/kg: 30
INGRESOS BRUTOS
CUADRO 7.
COSTES DE CULTIVO DE COLZA EN SECANO
COSTES DE CULTIVO
Chisel 5.400 5.400 5.400
Grada 2 pases 8.000 8.000 8.000
Abonado 17.300 15.570 13.840 Coste proporcional al rendimiento
Siembra 4.700 4.700 4.700
Rulo 2.000 2.000 2.000
Herb. y aplicación 6.000 5.400 4.800 Coste proporcional al rendimiento
TOTAL 63.100 58.800 54.500
Precio pts/kg: 35
INGRESOS BRUTOS
123

CUADRO 8.
RESUMEN COSTES E INGRESOS EN LABOR DE REGADÍO
COSTES DE CULTIVO (pts/Ha)

Peso en la
rotación
ALGODÓN 60,0% 398.200 380.878 369.330
GIRASOL 25,0% 191.700 187.160 184.133
MAIZ 10,0% 310.500 299.042 287.686
BARBECHO 5,0% 85.300 85.333 85.333
Total ponderado 100,0% 322.160 309.488 300.667
INGRESOS BRUTOS (pts/Ha)

Peso en la
rotación
ALGODÓN 60,0% 713.000 666.500 635.500
GIRASOL 25,0% 235.121 226.121 220.121
MAIZ 10,0% 346.674 333.174 319.674
BARBECHO 5,0% 73.127 73.127 73.127
Total ponderado 100,0% 524.904 493.404 471.954
INGRESOS - COSTES (pts/Ha)

ALGODÓN 314.800 285.622 266.170
GIRASOL 43.421 38.961 35.988
MAIZ 36.174 34.132 31.988
BARBECHO - 12.173 - 12.206 - 12.206
Total ponderado 202.744 183.916 171.287


LABOR DE REGADIO 3.041.160 2.758.743 2.569.307
124

CUADRO 9.
COSTES DE MANTENIMIENTO DE BARBECHO EN REGADÍO
COSTES DE CULTIVO
Labores Máximo Máximo Máximo
Cultivador 3.300 3.333 3.333
Amortización instalaciones 82.000 82.000 82.000
TOTAL 85.300 85.333 85.333
Ingresos - costes (pts/Ha) - 12.173 - 12.206 - 12.206
CUADRO 10.
COSTES DE CULTIVO DE GIRASOL EN RIEGO
COSTES DE CULTIVO
Chisel 5.400 5.400 5.400
Grada 2 pases 8.000 8.000 8.000
Cultivador 3.300 3.300 3.300
Abonado 20.000 18.667 17.778 Coste proporcional al rendimiento
Aplic. Herbic. 2.000 2.000 2.000
Semilla 13.600 13.600 13.600
Siembra 4.000 4.000 4.000
Rulo 2.000 2.000 2.000
Cultivador 3.300 3.300 3.300
Rec. Cañas 4.700 4.387 4.178 Coste proporcional al rendimiento
Riego 26.700 24.920 23.733 Coste proporcional al rendimiento
TOTAL 191.700 187.160 184.133
Precio pts/kg: 30
INGRESOS BRUTOS
125

CUADRO 11.
COSTES DE CULTIVO DE MAÍZ
COSTES DE CULTIVO
Chisel 5.400 5.066 4.813
Abono 24.700 23.465 22.230 Coste proporcional al rendimiento
Gadra 2 pases 8.000 7.600 7.220
Insect. Suelo y aplic. 18.000 17.100 16.200 Coste proporcional al rendimiento
Siembra 4.700 4.434 4.212
Cultivador 3.300 3.166 3.008
Abono y aplicación 14.700 13.965 13.230 Coste proporcional al rendimiento
Aporcado 5.300 5.066 4.813
Insect. y aplicación 8.000 7.600 7.200 Coste proporcional al rendimiento
Herbicida y aplicación 6.000 5.700 5.400 Coste proporcional al rendimiento
Acaricida y aplicación 10.000 9.500 9.000 Coste proporcional al rendimiento
Riegos 28.000 26.600 25.200 Coste proporcional al rendimiento
Desbrozadora 6.700 6.365 6.030 Coste proporcional al rendimiento
TOTAL 310.500 299.042 287.686
Precio pts/kg: 27
PRODUCTO
126

CUADRO 12.
COSTES DE CULTIVO DE ALGODÓN
COSTES DE CULTIVO
Alzado 10.700 10.700 10.700
Grada 2 pases 8.000 8.000 8.000
Asurcado 5.300 5.300 5.300
Abono y aplicación 15.300 14.302 13.637 Coste proporcional al rendimiento
Grada 4.000 4.000 4.000
Herbicida y aplicación 15.000 14.022 13.370 Coste proporcional al rendimiento
Semilla, siembra, plástico 44.700 41.785 39.841 Coste proporcional al rendimiento
Picado plástico 2 pases 5.300 5.300 5.300
Quitar plástico 4.000 4.000 4.000
Cultivador 2 pases 6.600 6.600 6.600
Aporcado 2 pases 6.700 6.700 6.700
Regulador crecimiento 13.300 12.433 11.854 Coste proporcional al rendimiento
Abonado y aplicación 15.300 14.302 13.637 Coste proporcional al rendimiento
Trat. Fitosanitarios 60.000 56.087 53.478 Coste proporcional al rendimiento
Defoliante y aplic. 21.300 19.911 18.985 Coste proporcional al rendimiento
Riegos (6 aplicaciones) 37.000 34.587 32.978 Coste proporcional al rendimiento
Desbroce 6.700 6.263 5.972 Coste proporcional al rendimiento
TOTAL 398.200 380.878 369.330
Precio pts/kg: 155
PRODUCTO
127

CUADRO 13.
COSTES DE CULTIVO DE OLIVAR EN REGADÍO
COSTES DE CULTIVO
1ª Categoría 2ª Categoría Observaciones
Cultivador 3.300 3.300
Grada 3 pases 12.000 12.000
Poda 79.508 74.831 Coste proporcional al rendimiento
Recogida poda 14.437 13.588 Coste proporcional al rendimiento
Desvaretado 24.480 23.040 Coste proporcional al rendimiento
Abono y aplicación 62.769 59.077 Coste proporcional al rendimiento
Fitosanitarios y aplic. 56.492 53.169 Coste proporcional al rendimiento
Riego 6.000 6.000
Amortizaciones 82.000 82.000
Recolección 174.857 164.571 Coste proporcional al rendimiento
Varios 24.000 24.000
TOTAL 539.843 515.576
Precio pts/kg: 121
INGRESOS BRUTOS
1ª Categoría 2ª Categoría
Rendimiento (kg/Ha) 6.800 6.400
Ingresos brutos (pts/Ha) 822.800 774.400
Ingresos - costes (pts/Ha) 282.957 258.824


OLIVAR DE REGADIO 3.536.959 3.235.299
128

CUADRO 14.
COSTES DE CULTIVO DE OLIVAR EN SECANO
COSTES DE CULTIVO
Cultivador 3.300 3.300
Grada 3 pases 12.000 12.000
Recogida poda 6.900 6.157 Coste proporcional al rendimiento
Desvaretado 11.700 10.440 Coste proporcional al rendimiento
Abono y aplicación 30.000 26.769 Coste proporcional al rendimiento
Fitosanitarios y aplic. 27.000 24.092 Coste proporcional al rendimiento
Varios 14.000 14.000
TOTAL 231.471 210.238
Precio pts/kg: 110
INGRESOS BRUTOS
Ingresos brutos (pts/Ha) 357.500 319.000


OLIVAR DE SECANO 2.520.571 2.175.248
129

CUADRO 15.
COSTES DE CULTIVO DE FRUTAL DE HUESO
COSTES DE CULTIVO
Gradeo 4.000 4.000
Abono y distribución 87.000 87.000
Tratamientos fitosanit. 110.000 104.359 Coste proporcional al rendimiento
Aclareo 190.000 180.256 Coste proporcional al rendimiento
Riegos 56.000 56.000
Recolección y transp. 580.000 550.256 Coste proporcional al rendimiento
Varios 50.000 50.000
Implantación 166.000 166.000
TOTAL 1.455.000 1.403.205
Precio pts/kg: 105
INGRESOS BRUTOS
Ingresos brutos (pts/Ha) 2.047.500 1.942.500


FRUTAL DE HUESO 6.583.333 5.992.165
130

CUADRO 16.
COSTES DE CULTIVO DE CÍTRICOS
COSTES DE CULTIVO
Cohecho 5.400 5.400
Abono y distribución 64.000 60.800 Coste proporcional al rendimiento
Grada 4.000 4.000
Abono y distribución 20.000 20.000
Tratamientos fitosanit. 65.000 65.000
Riegos 60.000 60.000
Varios 30.000 30.000
Amortizaciones riego 82.000 82.000
TOTAL 639.400 623.750
Precio pts/kg: 34
INGRESOS BRUTOS
Ingresos brutos (pts/Ha) 1.020.000 969.000


CITRICOS 4.477.647 4.061.765
131

CUADRO 17.
COSTES DE CULTIVO DE ARROZ
COSTES DE
CULTIVO
Trailla 3.500
Alzar 6.500
Almorrones y canales 1.500
Nivelación laser 9.300
Rulo 800
Cultivador 3 pases 9.900
M.O. Cabeza almorron 550
Abono + aplic + tapar 21.900
Semilla 21.300
Siembra 9.500
Herbicidas y avión 39.000
Insecticida y avión 17.000
Fungicida y avión 24.400
Recolección 32.000
Transporte cosecha 8.000
Secado y carga 28.000
Fangueo 7.000
Riego 58.000
Varios 36.000
TOTAL 334.150
Precio pts/kg: 65
INGRESOS
BRUTOS
Rendimiento (kg/Ha) 7.500
Subvencion PAC (kg/Ha) 18.500
Ingresos brutos (pts/Ha) 506.000
Ingresos - costes (pts/Ha) 171.850

VALOR DE LOS
TERRENOS
CULTIVO DE ARROZ 2.577.750
132

CUADRO 18.
MARISMAS CON PASTOS PARA APROVECHAMIENTO GANADERO
Costes fijos de la explotación (pta/Ha)

Conceptos Coste (pts/Ha) Observaciones
Seguridad social 111 jornadas teóricas
Seguro accidente y responsabilid 600
Impuestos 70
Conservación mejoras 475
Gastos administración 192
Corta fuegos 185
Instalaciones ganaderas 400 Amortización
Varios 100
Intereses 160 15% en 6 meses
Total costes fijos de
2.293
explotación (pts/Ha)
Gastos de personal
Coste ud Repercusión Total
(pts/jor) (jornal/cabeza) (pts/caneza)
Vaquero 5.200 5 24.960
Peón 5.200 1 2.600
Total gastos de personal (pts/cabeza) 27.560
Costes alimentación complementaria en vacuno de cría

Nº días Cantidad
Tipo de Coste ud.
Clase animal Núm Época periodo de (kg/cabeza Total
alimento (pts/kg)
ayuda )
Vacas y Eralas 1,00 Otoño 30 Heno 7 13 2.730
Heno 7 13 410
Vacas 0,03 Otoño 150
Cebada 3 23 311
Heno 4 13 624
Añojas 0,10 Verano-Otoño 120
Pienso 2 28 672
Heno 8 13 374
Toros 0,03 Verano-Otoño 120
Pienso 6 28 605
Heno 6 13 94
Añojo semental 0,01 Verano-Otoño 120
Pienso 4 28 134
Total costes alimentación complementaria en vacuno de cría (pts/cabeza) 5.953
Costes directos de la actividad vacuno de cría
Coste directo
G. alimentación 5.953
G. personal 27.560
Asistencia sanitaria 1.000
Transporte 900
Total gastos directos
35.413
(pts/cabeza)
Coste total
Vacas madres Total (pts/Ha)

0,40 16.458
Capacidad productiva
Peso unitario (kg)
Vacas Vacas
Vacas madres Crías Becerros Becerros
desvieje desvieje
0,40 0,34 0,29 0,04 60,75 24,00
Resumen de ingresos
Precio medio beceros / vacas 1.100
Venta de becerros y vacas 20.647
Repercusón de la subvención 14.703
Total 35.350
133

CUADRO 19.
DEHESA DE PASTOS PARA APROVECHAMIENTO GANADERO
Costes fijos de la explotación (pta/Ha)

Conceptos Coste (pts/Ha) Observaciones
Seguridad social 111 jornadas teóricas
Seguro accidente y responsabilid 600
Impuestos 70
Conservación mejoras 475
Gastos administración 192
Corta fuegos 185
Instalaciones ganaderas 400 Amortización
Varios 100
Intereses 160 15% en 6 meses
Total costes fijos de
2.293
explotación (pts/Ha)
Gastos de personal
Coste ud Repercusión Total

(pts/jor) (jornal/cabeza) (pts/caneza)
Vaquero 5.200 5 24.960
Peón 5.200 1 2.600
Total gastos de personal (pts/cabeza) 27.560
Costes alimentación complementaria en vacuno de cría

Nº días
Tipo de Cantidad Coste ud.
Clase animal Núm Época periodo de
alimento (kg/cabeza) (pts/kg)
ayuda
Vacas y Eralas 1,00 Otoño 30 Heno 7 13
Heno 7 13
Vacas 0,03 Otoño 150
Cebada 3 23
Heno 4 13
Añojas 0,10 Verano-Otoño 120
Pienso 2 28
Heno 8 13
Toros 0,03 Verano-Otoño 120
Pienso 6 28
Heno 6 13
Añojo semental 0,01 Verano-Otoño 120
Pienso 4 28
Total costes alimentación complementaria en vacuno de cría (pts/cabeza)
Costes directos de la actividad vacuno de cría
Coste directo
G. alimentación 5.953
G. personal 27.560
Asistencia sanitaria 1.000
Transporte 900
Total gastos directos
35.413
(pts/cabeza)
Coste total
Vacas madres Total (pts/Ha)

0,42 17.167
Capacidad productiva
Peso unitario (kg)
Vacas Vacas
Vacas madres Crías Becerros Becerros
desvieje desvieje
0,42 0,35 0,31 0,05 60,75 24,00
Resumen de ingresos
Precio medio beceros / vacas 1.100
Venta de becerros y vacas 21.680
Repercusón de la subvención 15.438
Total 37.118
134

r= 3,00% CUADRO 20. COSTES E INGRESOS EN EUCALIPTAL
IMPLANTACIÓN SELECCIÓN DE BROTES LABOREO ANUAL PODA ABONADO DESTOCONADO INGRESOS POR CORTA
AÑO Pts corrientes Pts constantes Pts corrientes Pts constantesPts corrientes Pts constantes Pts corrientes Pts constantes Pts corrientes Pts constantes Pts corrientes Pts constantes Pts corrientes Pts constantes
1 2.800 2.718
2 2.800 2.639 5.400 5.090
3 2.800 2.562 5.400 4.942
4 2.800 2.488 8.600 7.641
5 2.800 2.415
6 2.800 2.345
7 2.800 2.277
8 2.800 2.210
9 2.800 2.146
10 2.800 2.083 390.000 290.197
11 2.800 2.023
12 7.600 5.330 2.800 1.964 5.400 3.787
13 2.800 1.907 5.400 3.677
14 2.800 1.851 8.600 5.686
15 2.800 1.797
16 2.800 1.745
17 2.800 1.694
18 2.800 1.645
19 2.800 1.597
20 2.800 1.550 390.000 215.934
21 2.800 1.505
22 7.600 3.966 2.800 1.461 5.400 2.818
23 2.800 1.419 5.400 2.736
24 2.800 1.377 8.600 4.231
25 2.800 1.337
26 2.800 1.298
27 2.800 1.261
28 2.800 1.224
29 2.800 1.188
30 2.800 1.154 49.000 20.187 390.000 160.675
TOTAL AÑO 0 78.000 9.297 54.881 17.557 23.051 20.187 666.805
TOTAL COSTES (pesetas

202.973 pts/ Ha
constantes año 0)
PRODUCCION DE MADERA 10 m3/ Ha y año PRECIO DE VENTA MADERA 3.900 pts/ m3 Ingresos + Valor territorial año 30 actualizado = Gastos + Valor territorial año 0
INTERVALO ENTRE CORTAS 10 años INGRESOS POR CORTA 390.000 pts/ Ha Valor terriorial año 30 = Valor territorial año 0 x ( 1 + r ) ^ 30
TOTAL INGRESOS (pesetas

666.805 pts/ Ha VALOR TERRITORIAL 788.811 pts/ Ha
constantes año 0)
135

BLOQUE IV
FUNDAMENTOS DEL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN. CONCEPTOS

FUNDAMENTALES DE ESTADÍSTICA. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
137
BLOQUE IV.- EL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN AGRARIA.

BLOQUE IV
FUNDAMENTOS DEL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE ESTADÍSTICA. CASOS
PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
1.- CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE ESTADÍSTICA.
1.1.- Objeto de la estadística. Muestras.
La estadística tiene por objeto el estudio de grandes cantidades de datos obtenidos de la

observación de una característica de individuos de una población. También trata de establecer
conclusiones acerca de esa población.
El gran número de datos y el desorden con que se obtienen, impiden hacerse una idea clara de la
característica observada. El objeto de la estadística descriptiva es ordenar los datos, agruparlos,
presentarlos en tablas y gráficos, y resumirlos en dos o tres valores que permitan aprehender de
un vistazo la característica y compararla con la estudiada en otra población.
La palabra población tiene un significado ligeramente distinto al habitual. Los estadísticos

llaman población a un conjunto de individuos. Los individuos no son necesariamente personas,
sino elementos cualesquiera (fertilizantes, naranjas, piensos, tomates, tornillos, personas, etc.). El
número de individuos se llama efectivo, talla o tamaño de la población.
Cuando el efectivo de una población P es muy grande, es prácticamente imposible obtener los
datos referentes a todos los individuos de ella. Debido a esto, el estadístico obtiene una buena
aproximación si elige un reducido subconjunto M de P, al que se llama muestra.
1.2.- Variable estadística.
Consideremos una muestra M de tamaño n y numeremos a los individuos de 1 a n. La

observación de una determinada característica en los elementos de la muestra da origen a una
serie de datos x1, x2,...., xn.
La función que asigna a cada individuo de la muestra el dato que le corresponde, se llama
variable estadística y se representa por X. Los valores que toma esta variable X son,
precisamente, los datos observados: x1,......, xn. Si estos datos son numéricos, la variable x es
cuantitativa. Si no son numéricos, x es una variable cualitativa.
1.3.- Tablas de frecuencia.
Si de un estudio obtenemos una serie de datos y los agrupamos en una tabla, nos daremos cuenta
que no podremos obtener información inmediata de dicha tabla, debido a que los datos aparecen
desordenados y sin agrupar.
138

Si ordenamos y agrupamos los datos, y vemos cuantas veces se repite el mismo valor
(frecuencia) para posteriormente situarlos en una tabla, obtendremos una tabla de frecuencias
absolutas.
A dicha tabla de frecuencias absolutas, se le puede añadir una columna que sea el cociente entre
la frecuencia de cada dato obtenido en el estudio, y el tamaño total de la muestra. Entonces,
tendríamos la columna de frecuencias relativas y la tabla pasaría a llamarse tabla de frecuencias
absolutas y relativas.
Ambas frecuencias, absolutas y relativas, se representan con un diagrama de barras en donde en

el eje x se disponen los datos del estudio y en el eje y las respectivas frecuencias.
1.4.- Agrupación de los datos en intervalos.
Siguiendo con el caso del estudio, diremos, que en todo conjunto de datos existen tres conceptos
a tener en cuenta:
• Recorrido Î El recorrido de un conjunto de datos, no es más que la diferencia

entre el mayor y el menor de los datos recogidos en dicho estudio.
• Intervalo de clase Î Es cada uno de los intervalos en que dividimos el

recorrido.
• Marca de la clase Î No es más que el punto medio de cada intervalo de clase.
1.5.- Histogramas y polígono de frecuencias.
Cuando la variable estadística es continua, la representación gráfica que se utiliza es el

histograma, construido a partir de una tabla de datos agrupados por intervalos.
Un histograma es una representación de área, en la que, tomando como base los intervalos de
clase, se dibujan rectángulos de área proporcional a la respectiva frecuencia.
Según el tipo de frecuencias que consideremos, tendremos el histograma de frecuencias

absolutas o el histograma de frecuencias relativas.
A partir de un histograma se construye el polígono de frecuencias uniendo con segmentos los

puntos medios de las bases superiores de dichos rectángulos.
1.6.- Medidas de tendencia central.
Estas no son más que la media, moda y mediana.
139

1.6.1.- La media.
No es más que el número que se obtiene al dividir la suma de todos los valores por el número de
ellos.
Se representa por x
Cuando los valores de una muestra han sido agrupados por intervalos de clase, el cálculo de la
media se efectúa tomando como valores las marcas de clase afectadas de las frecuencias
respectivas.
1.6.2.- La moda.
Se llama moda al valor que más aparece. Es decir, la moda es el valor de mayor frecuencia.
Lógicamente puede haber más de una moda.
Se representa por Mo.
Cuando los valores de una muestra han sido agrupados por intervalos de clase, para el cálculo de
la moda se determina en primer lugar la clase modal, es decir, la clase con mayor frecuencia.
Posteriormente se calcula la moda a través de la siguiente fórmula:
Mo = Li + c x (D1 / (D1 + D2))
Siendo:
Li = límite inferior de la clase modal.

c = amplitud de los intervalos.
D1 = diferencia entre la frecuencia absoluta de la clase modal y la frecuencia absoluta de la clase
anterior.
D2 = diferencia entre la frecuencia absoluta de la clase modal y la frecuencia absoluta de la clase
siguiente.
1.6.3.- La mediana.
La mediana es el valor que ocupa la posición central en la serie x1,......, xn, ordenada de menor a
mayor.
Si el número n es impar, habrá un valor que ocupe la posición central.
Si n es par, habrá dos valores que ocupen las dos posiciones centrales.
Se representa por M.
140

Cuando los valores de una muestra han sido agrupados por intervalos de clase, para el cálculo de
la mediana se determina en primer lugar la clase mediana (donde se alcanzan la mitad de los
datos). Posteriormente, para obtener la mediana se aplica la siguiente fórmula:
M = Li + c x (((N/2) – Fi-1) / fi)
Siendo:
Li = límite inferior de la clase mediana.

c = amplitud del intervalo.
N = número total de datos.
Fi-1 = frecuencia absoluta acumulada de la clase anterior a la clase mediana.
fi = frecuencia absoluta de la clase mediana.
1.7.- Medidas de dispersión.
Las medidas de dispersión más importantes son el recorrido, la varianza y la desviación típica.
1.7.1.- El rango o recorrido.
Se llama recorrido o rango de una distribución, a la diferencia entre el mayor y el menor valor de
la variable estadística.
En general diremos que cuanto más pequeño sea el recorrido de una distribución, más centrada o
menos dispersa será dicha distribución.
Respecto del recorrido, hay que tener en cuenta una serie de observaciones:
• Cuanto menor es el recorrido de una distribución, mayor es el grado de

representatividad de los valores centrales.
• El recorrido tiene la gran ventaja de su sencillez de cálculo.
• Tiene gran aplicación en procesos de control de calidad, y de una manera

general, en aquellos procesos que se pretenda verificar longitudes, pesos,
volúmenes, estando prefijados de antemano los límites establecidos.
• El recorrido presenta el inconveniente de que solo depende de los valores

extremos. De esta forma basta que uno de ellos se separe mucho, para que el
recorrido se vea sensiblemente afectado.
141

1.7.2.- Varianza y desviación típica.
Antes de proceder al estudio de la varianza y la desviación típica, conviene definir que se

entiende por desviaciones respecto a la media.
Se llama desviaciones respecto a la media, a las diferencias entre cada valor de la variable y la
media.
Tras esta definición, procederemos a definir estas dos medidas de dispersión.
Se llama varianza de una variable a la media aritmética de los cuadrados de las desviaciones
respecto a la media.
Se llama desviación típica de una variable a la raíz cuadrada positiva de la varianza.
Al igual que se ha hecho para el recorrido, diremos que la varianza y la desviación típica también
tienen una serie de características a tener en cuenta:
• Tanto la varianza como la desviación típica, dependen de todos los valores de

la distribución así como de la media.
• En los casos en que no sea posible calcular la media aritmética, no será posible
tampoco obtener la varianza y la desviación típica por ser funciones de la
media aritmética.
• La varianza tiene el inconveniente de que no viene expresada en las mismas

unidades que los datos, debido a que las desviaciones van elevadas al
cuadrado. Así, por ejemplo, si los datos son metros, la varianza vendrá dada en
metros cuadrados. En cambio, la desviación típica viene expresada en las
mismas unidades que los datos de la distribución, de ahí que la desviación
típica resulte más interesante que la varianza.
142

2.- DISTRIBUCIONES BIDIMENSIONALES.
2.1.- Variable estadística bidimensional.
Hasta ahora nos hemos fijado solamente en una característica de los individuos de una muestra.
A veces resulta interesante hacer el estudio conjunto de dos características, por ejemplo, kilos
usados de determinado fertilizante y aumento en Kg de una cosecha, o, producción láctea de una
ganadería y cantidades de determinado alimento utilizado.
La función que asigna a cada individuo de una muestra un par de valores (X,Y) es una variable
estadística bidimensional.
Ejemplo 1
Consideremos la distribución dada por la tabla adjunta, donde X representa la cantidad de fertilizante usado en una plantación,
e Y la producción final obtenida de una determinada cosecha. El estudio se ha realizado en 44 fincas.
Y XÎ [5-7) [7-9) [9-11) [11-13)

[25-30) 4 3 - 1 8
[30-35) 2 7 2 - 11
[35-40) 1 1 11 1 14
[40-45) - 2 - 6 8
[45-50) - - - 3 3
7 13 13 11 44
Como vemos en el ejemplo, los valores de la variable estadística bidimensional se pueden agrupar para formar una tabla de
doble entrada.
En las cuadrículas interiores figura la frecuencia fij del par (xi,yj), por ejemplo, el par formado por (6,26) tiene una frecuencia de
4. Muchas frecuencias son nulas y no figuran en la tabla.
Sumando las frecuencias de cada fila se obtiene la columna de la derecha, llamada distribución marginal de las Y. Se ve por
ejemplo que existen 11 fincas que tienen una producción comprendida en el intervalo [30-35).
Análogamente, sumando las columnas obtenemos la última fila, que es la distribución marginal de las X. Se ve por ejemplo que
existen 7 fincas que aplican una cantidad de fertilizante comprendida en el intervalo [5-7).
Estas distribuciones marginales, se pueden utilizar para calcular la media y la desviación típica de la cantidad de fertilizante y de
la producción final por separado.
2.2.- Covarianza.
Se llama covarianza de una variable bidimensional (X,Y) a la media aritmética de los productos
de las desviaciones de cada una de las variables respecto a sus medias respectivas. La covarianza
se representa por Sxy.
143

Ejemplo 2
Calculemos la covarianza del ejemplo 1.
Recordamos que como se tienen los datos recogidos en un intervalo, no hay más remedio que calcular la marca de clase y
trabajar con ella.
Lo primero que hago es pasar la tabla de doble entrada a una tabla simple de frecuencias, y posteriormente, de ella, se
deducirá la siguiente tabla:
xi yi Fi xifi xi2fi yifi yi2fi xiyifi

6 27,5 4 24 144 110 3.025 660
6 32,5 2 12 72 65 2.112,5 390
6 37,5 1 6 36 37,5 1.406,25 225
8 27,5 3 24 192 82,5 2.268,75 660
8 32,5 7 56 448 227,5 7.393,75 1.820
8 37,5 1 8 64 37,5 1.406,25 300
8 42,5 2 16 128 85 3.612,5 680
10 32,5 2 20 200 65 2.112,5 650
10 37,5 11 110 1100 412,5 15.468,75 4.125
12 27,5 1 12 144 27,5 756,25 330
12 37,5 1 12 144 37,5 1.406,25 450
12 42,5 6 72 864 255 10.837,5 3.060
12 47,5 3 36 432 142,5 6.768,75 1.710
44 408 3.968 1.585 58.575 15.060
Operando, se obtiene:
Media de X = 408/44 = 9,27.
Media de Y = 1.585/44 = 36,02.
Varianza de X = (3.968/44) – (9,27)2 = 4,25.
Desviación típica de X = 2,06.
Varianza de Y = (58.575/44) – (36,02)2= 33,81.
Desviación típica de Y = 5,81.
Covarianza = (15.060/44) – (9,27 x 36,02) = 8,37.
2.3.- Correlación.
El procedimiento más frecuentemente utilizado para asignar valores a las posibles correlaciones
entre variables es el coeficiente de correlación de Pearson.
El coeficiente de correlación lineal de Pearson, se define mediante la siguiente expresión:
r = (covarianza bidimensional) / (desviación típica de “X” x desviación típica. de “Y”)
144

Hagamos algunas observaciones al coeficiente que acabamos de definir:
• El cálculo práctico del coeficiente de correlación lineal r resulta muy sencillo

una vez que se sabe calcular la covarianza de la variable (X,Y), así como las
desviaciones típicas de las variables X e Y.
• El signo del coeficiente r viene dado por el signo de la covarianza, ya que las
desviaciones típicas son siempre positivas. Así pues, el signo de la covarianza
decide el comportamiento de la correlación:
1. Si la covarianza es positiva, la correlación es directa.
2. Si la covarianza es negativa, la correlación es inversa.
3. Si la covarianza es nula, no existe correlación.
• Se demuestra que el coeficiente de correlación lineal es un número real

comprendido entre –1 y 1. Y además:
1. Si r = 1 ó –1, entonces todos los valores están sobre una recta.
2. Si r toma los valores de más menos 0,8 a 0,9, habrá dependencia fuerte
entre las variables.
3. Si r toma valores comprendidos entre más menos 0,7 a 0,5, la

dependencia será débil.
4. Si r toma valores de más menos 0,4 a 0, las variables están

incorreladas.
2.4.- Regresión lineal.
Consideremos una variable estadística bidimensional (X,Y) para la que se ha comprobado la

existencia de una correlación fuerte entre las variables X e Y. En ese caso el análisis de regresión
permite obtener la ecuación de la función matemática que mejor se ajusta al diagrama de
dispersión.
Ahora bien, ¿qué entendemos por la línea que mejor ajusta al diagrama de dispersión?.
Es fácil comprender que se trata de aquella línea que haga que la suma de las desviaciones de los
puntos de la nube respecto de los correspondientes de la línea sea lo menor posible. En estas
condiciones diremos que es la línea que menos se separa de la nube de puntos.
A la hora de realizar el ajuste de una línea de regresión a una nube de puntos existe la posibilidad
de aproximar esta mediante una recta, una parábola, una cúbica, una exponencial, etc.
145

Supongamos que una vez estudiada la correlación existente entre las dos variables X e Y que
componen una variable bidimensional (X,Y) se observa que dichas variables están fuertemente
correladas y que el diagrama de puntos se puede ajustar mediante una línea.
Consideremos X como variable independiente e Y como variable dependiente de X. Entonces el

problema consiste en encontrar la ecuación de una recta de la forma:
y − y = a * ( x − x)
que sea la que mejor se ajuste a la nube de puntos.
Así pues, el problema queda reducido al cálculo del parámetro a. Para el cálculo de este
parámetro existen varios métodos, siendo el más utilizado el de los mínimos cuadrados.
Se demuestra que el parámetro a, no es más que el cociente entre la covarianza de la variable

bidimensional dividida por la varianza de la variable X.
Si la ecuación anterior, es del tipo:
x − x = a * ( y − y)
Entonces el parámetro a, será el cociente entre la covarianza de la variable bidimensional

dividida por la varianza de la variable Y.
146

3.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN.
Este método sintético de valoración presenta, como rasgo diferenciador frente a los restantes
métodos sintéticos, el que se centra en la aplicación de la teoría de la regresión al cálculo de los
valores de mercado de los bienes que se valoran.
Su aplicación exige la realización de las siguientes fases:
• Elección de las variables exógenas que se consideran pueden servir para

justificar la variable endógena (valor del bien).
En los métodos sintéticos la variable endógena es siempre el valor de mercado

de la finca, mientras que como variables exógenas suelen considerarse:
- Producción bruta por ha.

- Rendimiento.
- Distancia al núcleo urbano.
- Tamaño de la finca.
- Otras.
• Elección de las funciones que relacionan las variables exógenas con las
endógenas. Las formas más usuales de estas funciones son:
- Y = a + bX1 + cX2 + dX3
- Y = a + b ln X1 + c ln X2 + d ln X3
- ln Y = a + bX1 + cX2 + dX3
- ln Y = a + b ln X1 + c ln X2 + d ln X3
Donde Y corresponde a la variable endógena, es decir, al valor del bien; Xi a

las variables exógenas, y a, b, c y d a los coeficientes de las funciones
ajustadas.
• Ajuste de las funciones seleccionadas. Partiendo de información de

transacciones de las que se conoce el valor de mercado y de las características
exógenas, se realiza el ajuste de la función elegida. De esta forma se calculan
los coeficientes de las funciones.
• Una vez obtenidos los coeficientes deber realizarse un contraste económico de

las funciones obtenidas. Si el contraste es positivo, la función elegida será
válida para poder predecir los valores de mercado de las fincas con solo
sustituir las variables exógenas por sus correspondientes valores.
147

Ejemplo 3 (método estadístico)
Se desea calcular el valor de una finca de secano de 5,3 ha de superficie y una producción media anual por ha de 3.200 Kg de
cebada, situada en el término municipal A, provincia de B. Los datos de las transacciones realizadas en esa misma provincia en
el periodo comprendido entre 1970 y 1982 son:
Localidad Características finca

Finca n° Término Distancia a la Valor de Producción Superficie (ha)
1 250 3
1.500
2 C 12 100 1
3 140 2.500 5
4 250 1
3.000
5 350 8
6 400 3.250 5
D 10
7 450 4.250 7
8 400 3.750 8
9 400 4.000 24
10 90 2.500 17
11 300 3.000 8
A 28
12 400 3.250 15
13 400 2.500 40
14 166 3.500 3
15 350 2.500 1
F 49
16 336 5
3.000
17 250 17
18 125 75
2.250
19 G 15 200 15
20 300 3.250 8
21 45 2.500 3,5
22 300 28
23 80 2.000 4
24 80 6
25 H 60 120 2.500 2,5
26 300 2.300 18
27 300 2.000 10
28 300 2.300 8
29 200 2.000 12
30 60 2.250 28,5
31 80 1.950 70
I 52
32 280 3.000 2
33 250 2.500 55
34 50 2.750 73
J 60
35 220 2.250 17
36 500 2.300 4
37 K 65 150 1.800 70
38 350 2.300 40
39 300 2.750 45
40 L 63 300 15,5
41 315 2.500 13
42 193 150
M 60
43 300 3.000 1,5
44 N 49 268 2.500 16
148

Dado que existe un número elevado de transacciones, es posible aplicar los métodos estadísticos de valoración donde el valor
de mercado (Y) se explique en función de la distancia a la capital (X1), el año de la transacción (X2) “tomando X2 = 1 para el
año 1970”, producción de cebada (X3) y la superficie (X4).
Los resultados del ajuste lineal, que se puede realizar sin problemas en una hoja de Excel, conducen a la siguiente ecuación:
Y = 674,9 X1 + 17.510 X2 + 66,23 X3 – 978,1 X4 – 22.340.
El coeficiente de correlación “r” es 0,72.
Para la finca objeto de la valoración, se tiene:
X1 = 28.
X2 = 9.
X3 = 3.200 Kg.
X4 = 5,3
Sustituyendo los valores de las variables en la ecuación anterior se obtiene:
Y = 323.104,87 pts / ha.
Entonces el valor de mercado de la finca será:
VM = 323.104,87 x 5,3 = 1.712.455,8 pts.
Otra forma de seleccionar el modelo al que mejor se ajustan las variables seleccionadas, es
mediante el cálculo de R2 o coeficiente de determinación. Habremos de tener en cuenta que a
igualdad de condiciones los modelos cuadrático y cúbico nos darán un coeficiente de
determinación superior al lineal por el hecho de estimar un mayor número de coeficientes, pero
si este incremento no es sustancial no compensa trabajar con un modelo con coeficientes
“innecesarios”.
149

4.- MÉTODO DE COMPARACIÓN DE FUNCIONES DE DISTRIBUCIÓN.
Con la aplicación de este método se presupone que existe una relación funcional entre la variable
(valor de mercado) y la variable (signo externo) que se utiliza como básica. Esta relación es
monótona creciente o decreciente, o lo que es lo mismo, que a mayores (menores) valores de la
característica corresponden mayores (menores) valores de mercado. En este caso pueden
estudiarse los tipos de distribución que siguen el valor de mercado y la variable característica
elegida.
La hipótesis básica de este método es que el valor de mercado (Y) es una variable aleatoria que
se distribuye según una función que puede ser estimada a partir de informaciones conocidas y la
variable característica (X) sigue otra distribución de probabilidad que puede ser estimada.
En principio, cualquier tipo de distribución es posible, aunque parece que la distribución beta y
la triangular pueden ser las que muestren ciertas ventajas sobre otras.
El método operativo a seguir es idéntico en cualquier distribución a emplear. Consiste en la

comparación de las curvas de densidad de las distribuciones del valor de mercado y del valor de
la característica. Así, para el valor de la característica de la finca que se valora se estima el valor
de mercado que le corresponde. Para ello se busca el valor de mercado que verifica que el área
comprendida dentro de la función de densidad de la característica para el que corresponde a la
finca que se valora, coincide con el área de la función de distribución del valor de mercado para
el valor de mercado de la finca.
Ejemplo 4
En una comarca agraria, los tasadores consideran que los valores de mercado de las fincas están relacionados con la
producción bruta, siguiendo ambas una ley de distribución normal.
La información de partida de que dispone un valorador relativa a 10 transacciones, se presenta en el siguiente cuadro:
Finca Valor de mercado (u.m/ha) Producción bruta (Kg/ha)

1 350.000 2.500
2 300.000 2.000
3 300.000 2.300
4 270.000 1.800
5 600.000 3.000
6 350.000 2.200
7 300.000 2.200
8 300.000 2.000
9 400.000 2.500
10 400.000 2.500
Se desea calcular el valor de mercado, bajo las hipótesis consideradas, de una finca que presenta una producción bruta de
2.400 Kg/ha y una superficie de 4 ha.
150

Solución:
La distribución normal que sigue el valor de mercado tiene las siguientes características:
Media = 357.000 u.m./ha.

Desviación típica = 91.329.
La distribución normal que sigue la producción bruta tiene las siguientes características:
Media = 2.300 Kg/ha.

Desviación típica = 325,57.
Por aplicación del método de comparación de funciones de distribución, se ha de verificar que:
P((V – 357.000) / 91.329) = P((2.400 – 2.300) / 325,57)
En donde V es el valor de mercado en unidades monetarias por ha que corresponde a una finca con una producción de 2.400
Kg/ha.
P((2.400 – 2.300) / 325,57) = P((100 / 325,57) = P(0,3071536).
Por igualdad, se ha de verificar:
(V – 357.000) / 91.329 = 0,3071536 y despejando se obtiene:
V = 385.052 u.m. / ha, por lo que el valor total será:
VT = 385.052 x 4 = 1.540.208 u.m.
4.1.- Distribución beta.
Para comprenderla bien, hagamos directamente un ejemplo.
Ejemplo 5
Queremos calcular la valoración de una finca de secano en la provincia de Córdoba, donde los valores de mercado oscilan entre
210,35 y 480,81 Euros por ha., según calidad, siendo el valor de mercado más frecuente de 366,62 Euros la ha. Por otra parte,
el importe de la producción bruta oscila entre 24,04 y 60,1 Euros por ha., siendo 48,08 Euros por ha la cifra más frecuente.
La finca objeto de la valoración da una producción bruta de 42,07 Euros/ha.
Solución:
Podemos atribuir a la población estadística de valores de mercado una distribución beta cuyo parámetro h1 es:
h1 = ((2)1/2 x (b – a)) / (2 x Mo – (a + b))
Siendo:
a = extremo inferior de la distribución. En este caso es 210,35 Euros/ha.

b = extremo superior de la distribución. En este caso es 480,81 Euros/ha.
Mo = moda de la distribución. En este caso, 366,62 Euros/ha.
151

Sustituyendo en h1 y operando, se obtiene h1 = 9.
Sustituyendo este valor en la expresión:
p1 = h1 + (2)1/2
q1 = h1 – (2)1/2
Se obtiene:
p1 = 9 + (2)1/2 = 10,4142
q1 = 9 – (2)1/2 = 7,5857
A la población estadística de producciones brutas se le atribuye una distribución beta cuyo parámetro h2 es:
h2 = ((2)1/2 x (b – a)) / (2 x Mo – (a + b))
Siendo:
a = extremo inferior de la distribución. En este caso es 24,04 Euros/ha.

b = extremo superior de la distribución. En este caso es 60,1 Euros/ha.
Mo = moda de la distribución. En este caso 48,08 Euros/ha.
Sustituyendo en h2 y operando, se obtiene h2 = 3.
Sustituyendo este valor en la expresión:
p2 = h2 + (2)1/2
q2 = h2 – (2)1/2
Se obtiene:
p2 = 3 + (2)1/2 = 4,4142
q2 = 3 – (2)1/2 = 1,5857
Si tipificamos la variable producción bruta, el valor de y para x = 42,07 se deduce que y vale:
y = (42,07 – 24,04) / (60,1 – 24,04) = 0,5.
Buscando en la tabla de la distribución beta, que se muestra a continuación, para h = 3, resulta:
152

TABLA BETA DE PARÁMETROS: P = 4,414213562373095; Q = 1,585786437626905

VALOR DE H = 3
XT S(XT) XT S(XT) XT S(XT) XT S(XT)
,01 ,000000 ,26 ,006707 ,51 ,109947 ,76 ,493309

,02 ,000000 ,27 ,007874 ,52 ,118788 ,77 ,515638
,03 ,000001 ,28 ,009188 ,53 ,128115 ,78 ,538393
,04 ,000002 ,29 ,010661 ,54 ,137939 ,79 ,561541
,05 ,000005 ,30 ,012303 ,55 ,148271 ,80 ,585046
,06 ,000012 ,31 ,014129 ,56 ,159123 ,81 ,608867
,07 ,000023 ,32 ,016150 ,57 ,170505 ,82 ,632959
,08 ,000041 ,33 ,018379 ,58 ,182426 ,83 ,657271
,09 ,000068 ,34 ,020829 ,59 ,194895 ,84 ,681746

,10 ,OOOK8 ,35 ,023514 ,60 ,207918 ,85 ,706318
,11 ,000164 ,36 ,026448 ,61 ,221504 ,86 ,730917
,12 ,000239 ,37 ,029644 ,62 ,235658 ,87 ,755463

,13 ,000339 ,38 ,033117 ,63 ,250384 ,88 ,779866
,14 ,000467 ,39 ,036881 ,64 ,265686 ,89 ,804024
,15 ,000630 ,40 ,040949 ,65 ,281566 ,90 ,827823

,16 ,000833 ,41 ,045337 ,6'6 ,298025 ,91 ,851134
,17 ,0010*3 ,42 ,050059 ,67 ,315061 ,92 ,873809
,18 ,001386 ,43 ,055129 ,68 ,332673 ,93 ,895675

,19 ,001750 ,44 ,060563 ,69 ,350855 ,94 ,916534
,20 ,002182 ,45 ,066373 ,70 ,369602 ,95 ,936145
,21 ,002691 ,46 ,072575 ,71 ,388905 ,96 ,954214

,22 ,003286 ,47 ,079183 ,72 ,408754 ,97 ,970368
,23 ,003974 ,48 ,086210 ,73 ,429136 ,98 ,984093
,24 ,004767 ,49 ,093671 ,74 ,450035 ,99 ,994594
,25 ,005675 ,50 ,101579 ,75 ,471433 1,00 1,000000
Para y = 0,5 Î F(y) = 0,101.
En la tabla de distribución beta, que también se expone, para h = 9, se observa el valor de y’ que corresponde a F(y’) = 0,101:
153

TABLA BETA DE PARÁMETROS: P= 10,4142135623731; Q= 7,585786437626905

VALOR DE H = 9
XT S(XT) XT S(XT) XT S(XT) XT S(XT)
,01 ,000000 ,26 ,002286 ,51 ,274105 ,76 ,949823

,02 ,000000 ,27 ,003134 ,52 ,302593 ,77 ,959833
,03 ,000000 ,28 ,004231 ,53 ,332357 ,78 ,968329
,04 ,000000 ,29 ,005633 ,54 ,363258 ,79 ,975437
,05 ,000000 ,30 ,007399 ,55 ,395137 ,80 ,981289
,06 ,000000 ,31 ,009600 ,56 ,427816 ,81 ,986026
,07 ,000000 ,32 ,012310 ,57 ,461103 ,82 ,989788
,08 ,000000 ,33 ,015610 ,58 ,494791 ,83 ,992717
,09 ,000000 ,34 ,019589 ,59 ,528665 ,84 ,994944

,10 ,000000 ,35 ,024337 ,60 ,562503 ,85 ,996595
,11 ,000001 ,36 ,029952 ,61 ,596079 ,86 ,997785
,12 ,000002 ,37 ,036532 ,62 ,629171 ,87 ,998615

,13 ,000004 ,38 ,044175 ,63 ,661560 ,88 ,999173
,14 ,000009 ,39 ,052979 ,64 ,693038 ,89 ,999532
,15 ,000017 ,40 ,063040 ,65 ,723407 ,90 ,999751

,16 ,000030 ,41 ,074446 ,66 ,752488 ,91 ,999878
,17 ,000053 ,42 ,087279 ,67 ,780122 ,92 ,999945
,18 ,000090 ,43 ,101613 ,68 ,806172 ,93 ,999978

,19 ,000147 ,44 ,117507 ,69 ,830525 ,94 ,999993
,20 ,000233 ,45 ,135009 ,70 ,853097 ,95 ,999998
,21 ,000360 ,46 ,154147 ,71 ,873829 ,96 1,000000

,22 ,000543 ,47 ,174935 ,72 ,892692 ,97 1,000000
,23 ,000801 ,48 ,197364 ,73 ,909685 ,98 1,000000
,24 ,001157 ,49 ,221406 ,74 ,924833 ,99 1,000000
,25 ,001641 ,50 ,247011 ,75 ,938188 1,00 1 ,000000
Para F(y’) = 0,101 Î y’ = 0,43.
Deshaciendo la tipificación, obtenemos:
0,43 = (X’ – 210,35) / (480,81 – 210,35).
Despejando X’ resulta que X’ = 326,65 Euros/ha.
Siendo este, por tanto, el valor de mercado para la finca que se quería valorar.
154

4.2.- Distribución triangular.
Esta, es una variante de la distribución beta que sigue exactamente el mismo razonamiento.
La principal ventaja de la distribución triangular es que el valor de mercado puede calcularse

indistintamente por fórmulas matemáticas sencillas o por tablas, fáciles de construir, con
resultados parecidos a los obtenidos con la distribución beta.
Cuando se utilizan fórmulas geométricas en la aplicación de la variante triangular conviene

distinguir varios casos, según el valor que tome la variable explicativa y la variable valor de
mercado en la finca objeto de valoración respecto a los valores modales de ambas variables.
1er caso:
La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal Lm y el valor de

mercado V1, toma un valor inferior al valor modal Vm, es decir:
L1 < Lm y V1 < Vm.
En este caso, el valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración se obtiene mediante la

expresión:
V1 = Va + ((L1 – La) x (A)1/2 / (B)1/2.
Siendo:
A = (Vm – Va) x (Vb – Va).

B = (Lm – La) x (Lb – La).
Va = extremo inferior del valor de mercado.
Vb = extremo superior del valor de mercado.
Vm = valor modal de mercado.
La = extremo inferior de la variable explicativa.
Lb = extremo superior de la variable explicativa.
Lm = valor modal de la variable explicativa.
2° caso:
La variable explicativa de la finca L1 toma un valor superior al valor modal Lm y el valor de

mercado V1, toma un valor superior al valor modal Vm, es decir:
L1 > Lm y V1 > Vm.

expresión:
V1 = Vb - ((Lb – L1) x (A)1/2 / (B)1/2.
155

Siendo ahora:
A = (Vb – Vm) x (Vb – Va).

B = (Lb – Lm) x (Lb – La).
Los demás parámetros son iguales que en el caso anterior.
3er caso:
La variable explicativa de la finca L1 toma un valor superior al valor modal Lm y el valor de

mercado V1, toma un valor inferior al valor modal Vm, es decir:
L1 > Lm y V1 < Vm.

expresión:
V1 = Va + ((1 - (Lb – L1)2 / B) x A)1/2.
Siendo ahora:
A = (Vm – Va) x (Vb – Va).

B = (Lb – Lm) x (Lb – La).
Los demás parámetros siguen siendo los mismos.
4° caso:
La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal Lm y el valor de

mercado V1, toma un valor superior al valor modal Vm, es decir:
L1 < Lm y V1 > Vm.

expresión:
V1 = Vb - ((1 - (L1 – La)2 / B) x A)1/2.
Siendo ahora:
A = (Vb – Vm) x (Vb – Va).

B = (Lm – La) x (Lb – La).
Los demás parámetros siguen siendo los mismos.
156

Ejemplo 6
Supongamos que queremos calcular el valor de una finca de 1,2 ha de superficie. Hemos conseguido los siguientes datos:
a) Para la producción bruta:
Va = extremo inferior del valor de mercado = 650.000 u.m.

Vb = extremo superior del valor de mercado = 1.200.000 u.m.
Vm = valor modal de mercado = 850.000 u.m.
La = extremo inferior de la variable explicativa = 7.500 u.m/ha.
Lb = extremo superior de la variable explicativa = 12.500 u.m/ha.
Lm = valor modal de la variable explicativa = 9.000 u.m/ha.
L1 = valor de la variable explicativa = 9.800 u.m/ha.
En principio, como L1 > Lm, podemos utilizar la fórmula del 2° caso, por lo que sustituyendo, nos sale un valor de:
V1 = 916.822 u.m, que es mayor que el valor modal (850.000 u.m.), por lo que estamos efectivamente en este 2°
caso.
Ahora, basta multiplicar este valor V1 por la superficie para obtener el valor total de la finca:
Vt = 916.822 x 1,2 = 1.100.186,4 u.m.
b) Para la cantidad (%) de arena en el suelo:
Va = extremo inferior del valor de mercado = 650.000 u.m.

Vb = extremo superior del valor de mercado = 1.200.000 u.m.
Vm = valor modal de mercado = 850.000 u.m.
La = extremo inferior de la variable explicativa = 15%.
Lb = extremo superior de la variable explicativa = 50%.
Lm = valor modal de la variable explicativa = 25%.
L1 = valor de la variable explicativa = 32%.
En principio, como L1 > Lm, podemos utilizar la fórmula del 2° caso, por lo que sustituyendo, nos sale un valor de:
V1 = 933.017 u.m, que es mayor que el valor modal (850.000 u.m.), por lo que estamos efectivamente en este 2°
caso.
Ahora, basta multiplicar este valor V1 por la superficie para obtener el valor total de la finca:
Vt = 933.017 x 1,2 = 1.119.620,4 u.m.
157

BLOQUE V
VENTAJAS E INCONVENIENTES DEL MÉTODO SINTÉTICO Y ANALÍTICO DE

VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES ESPECÍFICAS: MERCADO
HIPOTECARIO, CASAS DE SEGURO. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
159
BLOQUE V.- VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO.

BLOQUE V
VENTAJAS E INCONVENIENTES DEL MÉTODO SINTÉTICO Y ANALÍTICO DE
VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES ESPECÍFICAS: MERCADO
HIPOTECARIO. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
1.- CRÍTICA A LOS MÉTODOS SINTÉTICOS.
Probablemente, los métodos sintéticos presentan muchos más inconvenientes que ventajas,
motivo por el cual solo nos referiremos en este apartado a los primeros.
Los inconvenientes que presentan son los que se enumeran a continuación:
• Requiere una información precisa y amplia del valor medio de las fincas de la
zona, para ello las fuentes deben de ser fiables y contrastadas por el técnico
tasador.
• Hace falta, más que en los métodos analíticos, la experiencia del técnico, tanto
para encontrar precios pagados por las fincas, como datos como rendimientos
medios de la zona y series históricas (tanto de precios de fincas como de
rendimientos).
En el caso del método de “ad impresione”, se basa completamente en la

experiencia del técnico, dependiendo su validez del grado de conocimiento que
posea éste de todos los parámetros y condicionantes que pudieran influir en el
precio de la finca.
• La asignación de los coeficientes de homogeneización no se rige por criterios

científicos ni técnicos, tan sólo por la subjetividad y experiencia del valorador a la
hora de comparar las características de las fincas. Al asignar varios coeficientes y
dependiendo del grado de disparidad entre las fincas objeto de la comparación se
acota esta subjetividad y se tiende hacia un valor objetivo.
• Una misma finca valorada por dos técnicos independientes y utilizando el mismo
método sintético, puede dar valores diferentes, siendo ambas valoraciones
igualmente válidas, siempre que no haya diferencias significativas.
• En general se tratan de métodos válidos, siempre que se disponga de un mínimo

de información relativa a algunos datos técnicos del cultivo y sobre todo el valor
de mercado de las fincas.
El número de operaciones de compraventa que es necesario conocer en el caso de

las tasaciones para crédito hipotecario es, de cinco fincas de similares
características, según la antigua O.M. de 30/11/1994.
160

El criterio de finca de similar característica está condicionado por las dimensiones

de la finca a valorar y por el número de operaciones de compraventa ó que se
hayan efectuado, ó que se tenga constancia.
Así para fincas de grandes dimensiones va a ser más difícil encontrar un número
significativo de estas operaciones, porque se venden menos.
• El valor obtenido por estos métodos se acerca mucho más a lo que se está
dispuesto a pagar por una finca rústica que el valor que se obtiene por los métodos
analíticos, donde sólo se tiene en cuenta el beneficio de la actividad agraria que
origina su cultivo, excluyendo otras potencialidades al margen de la agraria, pero
que pueden influir decisivamente en la determinación del precio.
161

2.- CRÍTICA AL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN.
Algunos autores clasificaban al método analítico como racional. Es posible que además de estar
impresionados por el aparato matemático que rodeaba al método, creyeran que los criterios
rígidos y estables propios del método analítico podrían eliminar la influencia subjetiva,
consciente o inconsciente, que se daba entre los tasadores que trabajaban con los métodos
comparativos.
No dudamos que la situación de anarquía metodológica en que degeneraban los métodos

sintéticos en su aplicación por los tasadores se superaría en un primer intento merced a la puesta
en práctica de la capitalización.
Pero la investigación actual sobre la materia, demuestra que se pueden cometer las mismas
arbitrariedades empleando el método analítico que empleando los métodos comparativos o
sintéticos.
El método analítico presenta varios inconvenientes graves que hacen difícil su aplicación
correcta, como son:
• Falta de precisión sobre el concepto de valor que se pretende estimar con él.
• Arbitrariedad en la elección del tipo de capitalización.
• Dificultad de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio empresarial.
162

3.- VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO.
3.1.- Introducción.
La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y

de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras, sustituyó el 9 de octubre de
2003 a la O.M. de 30 de noviembre de 1994 (BOE 13.12.94), y tiene por objeto establecer los
criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que ha de ajustarse el cálculo
del valor de tasación de bienes inmuebles, para ciertas finalidades financieras.
Aunque a continuación hablaremos de la ya antigua O.M de 30/11/94, hay que decir que en el
Anejo I de este bloque se presenta la nueva Orden ECO/805/2003, la cual presenta leves
modificaciones respecto a su predecesora, motivo por el cual se expondrá la antigua, para que así
el lector pueda apreciar tales diferencias y no equivocarse a la hora de utilizar esta nueva Orden.
La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, establece que para que
un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados por la
Ley, los bienes hipotecados deben ser tasados por Entidades Financieras señaladas en la Ley o
por Entidades de Tasación especializadas creadas para este objeto.
Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificulte la realización de las valoraciones y su
comprobación, la O.M. de 30/11/1994, adapta su estructura y terminología a las definiciones del
R.D.L. 1/1992 de 26 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo,
derogando la O.M. de 28/07/1989 sobre Valoración de Bienes en el Mercado Hipotecario.
Actualmente está vigente la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el Régimen del Suelo y
Valoraciones.
Por otra parte, el Real Decreto 2.486/1998, de 20 noviembre, por el que se aprueba el
Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, permite la tasación de los
inmuebles destinados a las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, por Entidades
homologadas para la Valoración de Inmuebles en el Mercado Hipotecario.
3.2.- Ámbito de aplicación.
Deberá ajustarse a estos métodos, criterios y procedimientos el valor de tasación de bienes

inmuebles a los siguientes efectos:
a) Garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura

de Títulos hipotecarios emitidos por las Entidades, Promotores y
Constructores a que se refiere el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por
el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
de Regulación del Mercado Hipotecario, modificado por el Real Decreto
1.289/1991, de 2 de agosto.
b) Cobertura de las Provisiones Técnicas de las Entidades Aseguradoras exigida

en el Reglamento del Seguro Privado (RD 2.486/1998, de 20 noviembre, por
163

el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros

Privados).
c) Determinación del patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva

Inmobiliario (Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, que modifica el
reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, Reguladora de las
Instituciones de Inversión Colectiva, precisándose el Régimen de las
Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria).
- Para estas Instituciones de Inversión, el certificado de Tasación deberá

emitirse en la misma fecha que el Informe de Tasación.
- Caso de existir condicionantes en el Informe de Tasación la Institución

de Inversión debe facilitar en el plazo de diez días hábiles la
documentación para las comprobaciones que permitan la supresión de
los condicionantes.
- Si el valor reflejado en la tasación expresa un valor condicionado, la

institución, NO PODRÁ COMPRAR el inmueble hasta que la
Sociedad Tasadora certifique que se ha resuelto el condicionante.
Cuando una Sociedad de Tasación homologada realice una valoración para una finalidad distinta
de la señalada en los apartados a), b), o c), indicará en el informe, DE FORMA DESTACADA,
si la misma se ajusta a lo establecido en esta O.M.
Los préstamos a que se refiere esta Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario, aprobado por el RD 685/1982, de 17 de marzo, habrán de estar garantizados, en
todo caso, por Hipoteca Inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de
la totalidad de la finca, para lo que es necesario que antes de la formalización de la Hipoteca se
hubiere transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.
El informe Técnico de Tasación, caducará a los seis meses contados desde la fecha del mismo.
El préstamo garantizado con esta Hipoteca no podrá exceder del 70% del valor de tasación del
bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el
préstamo podrá alcanzar el 80% del valor de tasación.
Cancelada la Hipoteca por haber satisfecho el préstamo el deudor hipotecario o por cualquier
otra causa legal, quedará extinguida la nota de afección y se procederá de oficio a su
cancelación.
3.3.- Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo.
Desarrolla determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del Mercado

Hipotecario, entre los que se citan:
164

• Responsabilidades de las Sociedades de Tasación Î Cualquier

responsabilidad que pudiera derivarse de la Tasación recaerá sobre la Entidad
de Tasación en cuyo nombre se efectúa.
Las Entidades de Tasación deberán asegurar una responsabilidad económica

hasta cincuenta millones de pesetas, sin perjuicio de las responsabilidades de
orden civil y penal que pudieran corresponderles.
• Bienes excluidos Î Los bienes que no pueden admitirse como garantía por
no presentar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
a) Derecho de usufructo.
b) Las concesiones administrativas.
c) Los derechos de superficie, pastos, agua, leñas y semejantes.
• Edificios en construcción. Créditos excluidos o restringidos Î Cuando los

créditos estén garantizados con Hipoteca sobre edificios en construcción, es
necesario:
a) Que el crédito se destina a financiar la construcción del bien

hipotecado, y que el prestatario se obligue a concluirlo.
b) Que el bien hipotecado sea apto para tal cobertura.
c) Que conste el valor que alcanzará una vez terminada la construcción.
3.3.- Real Decreto 1.289/1991, de 2 de agosto.
Por este Real Decreto se modifican determinados artículos del Real Decreto 685/1982, de 17 de
marzo, entre los que se citan:
• Seguro de daños Î Los bienes sobre los que se constituya hipoteca deberán
contar con un seguro contra daños adecuados a la naturaleza de los mismos, y
en el que la suma asegurada coincida con el Valor de Tasación del bien
asegurado excluidos los elementos no asegurables por naturaleza.
El valor que deberá ser cubierto por el seguro de incendios en el caso de

elementos de edificios será el Valor de Mercado del inmueble, calculado bajo
la hipótesis de que estuviese libre de inquilinos en el caso de inmuebles
alquilados, con exclusión del Valor de mercado del Suelo.
165

El Valor de Mercado del suelo será el desglosado en el cálculo del Coste de

Reposición del inmueble a que se refiere el apartado 9.1 de la instrucción I del
anexo 4.
La póliza del seguro de incendios del inmueble incluirá una cláusula de

subrogación en la que figurará como beneficiaria la Entidad acreedora
hipotecaria.
• Créditos excluidos o restringidos Î Certificaciones a cuenta del crédito

concedido.
Las cantidades entregadas a cuenta sobre el crédito concedido, cualquiera que

sea el importe del crédito concedido para el edificio terminado se ajustarán a
lo siguiente:
a) La primera entrega tendrá como límite el 50% del Valor de Tasación

del solar sin edificar.
b) Las cantidades entregadas a cuenta del crédito, garantizadas por el

Valor de Tasación de la obra realizada, serán como máximo el 50% de
la obra realizada, excluida la repercusión del solar.
3.4.- Informe de tasación
El Informe Técnico de Tasación así como el Certificado del mismo, habrá de ser firmado
necesariamente por un Arquitecto, aparejador o Arquitecto Técnico, cuando se trate de fincas
urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial, y en los demás casos, por un
Ingeniero o Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente. Este informe, no tendrá que
ser visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los seis meses de su fecha.
3.5.- Criterios de valoración
A efectos de tasación se tomarán como criterios de valoración los tres siguientes:
a) Valor de Mercado “VM” Î Es el valor que podría esperar recibir un vendedor

por la venta de una propiedad en el momento de la tasación, libre de
arrendamiento y cargas.
Para la hipótesis de edificio terminado el VM o CRB (Valor de Reposición

bruto) es el valor que podría alcanzar un edificio en proyecto o rehabilitación
en la fecha de terminación de las obras.
El Coeficiente de Mercado “K” es la relación entre el Valor de Mercado y el

CRN o Valor de Reposición neto.
166

Este coeficiente podrá usarse únicamente en la homogeneización de datos al

analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a inmuebles
comparables utilizando el Método de Comparación.
b) Coste de reemplazamiento-reposición “Valor de reposición” Î El CRB se

define como el Valor de Reposición al costo actual de suelo y construcción
para producir un edificio de sus mismas características con tecnología y
materiales de construcción actuales.
Por el contrario, el CRN es el resultado de deducir del CRB, la depreciación

física y funcional del inmueble en la fecha de valoración.
La depreciación física es la deducción que se realiza sobre el CRB de un bien

en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus
elementos.
La depreciación funcional es la deducción que se realiza sobre el CRB de un

bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina.
c) Valor Máximo legal “VML” Î Solo se utiliza para bienes con protección
oficial.
3.6.- Principios.
• Principio de mayor y mejor uso Î Es el que resulta de construir o destinar un

inmueble dentro de las posibilidades legales y físicas, a obtener la mayor
edificabilidad o el mejor uso que le reporte el mayor valor posible. Aplicando este
principio, obtendremos el Valor del Solar a través del Método Residual, utilizando
como superficie construida, la máxima superficie construible que permita la
Ordenanza Municipal sobre el mencionado solar.
• Principio de sustitución Î El valor de un inmueble es equivalente a otro de

similares características. Esto es lo que nos permite utilizar el Valor de Comparación.
• Principio del valor residual Î El valor atribuible a cada uno de los factores de
producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total del inmueble y los
valores atribuibles al resto de los factores.
• Principio de anticipación Î Este principio se aplica en los inmuebles que se

encuentran ligados a una explotación económica y dice que el valor del inmueble es
en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el
futuro.
167

• Principio de temporalidad Î El valor de un inmueble es variable a lo largo del

tiempo.
• Principio de finalidad Î La finalidad de la valoración condiciona el método y las

técnicas de valoración a seguir.
3.7.- Definiciones
• Antigüedad Î Es el número de años transcurridos desde la fecha de construcción del

edificio, o desde la última rehabilitación integral del mismo, hasta la fecha de
tasación.
• Inmuebles en rehabilitación Î Son edificios en los que se realizan obras que,

alterando o no sus elementos estructurales, impliquen al acondicionamiento de al
menos el 50% de su superficie edificada antes del inicio de las obras, siempre que el
coste presupuestado alcance el 50% del CRB de la edificación excluido el valor del
terreno.
• Edificios destinados a uso determinado Î Son edificios en los que la superficie

sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior al 66% de la
superficie total sobre rasante de los mismos.
• Inmuebles ligados a una actividad económica Î Son edificios, o elementos de

edificios, de uso monovalente que están o pueden estar vinculados a una explotación
económica.
• Superficie útil Î Se entiende por superficie útil la del suelo de la finca objeto de
tasación cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con
el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la unidad
considerada, tales como terrazas, miradores y tendederos, y excluyendo la superficie
ocupada en planta por los cerramientos interiores, fijos o móviles, por los elementos
estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal
superior a cien centímetros cuadrados. No se considera como superficie útil la que
cumpliendo las condiciones anteriores, tenga una altura inferior a 1,50 metros.
Cuando en una tasación obtengamos por medición sobre el terreno la superficie útil
de una vivienda o local comercial, obtendremos la superficie construida con
elementos comunes multiplicando la superficie útil por 1,25. Si la superficie así
hallada, coincide sensiblemente con la escriturada, utilizaremos la escriturada para la
valoración, en caso contrario se utilizará la construida con elementos comunes
obtenida por el tasador.
• Superficie construida Î Se entiende por superficie construida la superficie útil

definida, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados
168

en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50

por 100, según se trate de cerramientos de fachada o de cerramientos compartidos con
otras viviendas o locales, más la parte proporcional que le corresponde en los
elementos comunes del edificio donde se ubica, entendiéndose como tales aquellos
que se tienen en cuenta a efectos de cómputo de edificabilidad, salvo casos singulares
que tendrán que ser debidamente justificados. Se considerará como superficie
construida, la de los espacios con altura inferior a 1,50 metros que quedaba excluida
de la superficie útil.
A efectos de tasación, se tomará como superficie la construida con elementos

comunes.
En el caso de que la superficie construida de las terrazas superase el 15% de la

construida de la vivienda, el tasador podrá valorar con precios unitarios diferentes la
superficie de las terrazas y la superficie construida con elementos comunes de la
vivienda excluidas terrazas.
• Vida útil Î Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser

usado para el fin a que se destina. Será total será total si se calcula desde la
construcción o última rehabilitación integral del edificio, y será residual si se calcula
desde la fecha de tasación.
3.8.- Métodos de valoración.
Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de

marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para
Ciertas Finalidades Financieras, son:
- El Método del coste.

- El Método de comparación.
- El Método de actualización de rentas.
- El Método residual.
Véanse desarrollados en el Anejo 1 del presente Bloque. Orden ECO/805/2003. TÍTULO II. CÁLCULO DEL VALOR DE
TASACIÓN. CAPÍTULO I. MÉTODOS TÉCNICOS DE VALORACIÓN. Artículos 15 a 42.
Por su interés y para una adecuada comprensión de la normativa actual habida cuenta de las
similitudes existentes, detallamos los métodos contemplados en la ya derogada Orden de
30/11/1994:
3.8.1.- Método del coste.
Permite calcular el coste de reemplazamiento-reposición bruto de toda clase de edificios y

elementos de edificios, en proyecto, construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la
hipótesis de terminación del edificio.
169

3.8.1.1.- Coste de reemplazamiento-reposición bruto.
El CRB de un inmueble se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está
edificado, calculado en la fecha de la valoración según lo establecido en la instrucción III del
anexo 4, el de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus
mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.), pero en el que se utilice tecnología y
materiales de construcción actuales.
Todo ello, teniendo en cuenta las reglas que se establecen en los párrafos siguientes.
En el caso de los inmuebles en rehabilitación, el valor de mercado del terreno se sustituirá por el
valor de mercado previo al inicio de las obras de la edificación a rehabilitar.
Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes:
a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la

adquisición de terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la
declaración de obra nueva del inmueble.
b) Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.
c) Costes de licencias y tasas de la construcción.
d) Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los

costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el
beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los
elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
e) Gastos de administración del promotor.
Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características
del inmueble, independientemente de quien pueda acometer la reposición, calculados con los
precios existentes en la fecha de la valoración.
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de

gastos financieros o de comercialización.
En la determinación del CRB de los inmuebles en construcción o rehabilitación se atenderá a la

situación de la obra ejecutada en la fecha de su valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
Cuando se calcule el CRB de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la

hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de
la tasación podrán corregirse, en su caso, con la tendencia del mercado para el plazo previsto de
terminación de la obra, sin superar el incremento del índice de precios al consumo previsto
oficialmente para el año en curso.
170

3.8.1.2.- Coste de reemplazamiento-reposición neto.
Es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un edificio, terminados. Su

determinación se realizará deduciendo del CRB la depreciación física y funcional de la
edificación.
La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de los siguientes procedimientos:
a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de

amortización lineal según la antigüedad de la edificación y su vida útil total. A
estos efectos, se multiplicará la parte citada del CRB por el cociente que
resulte de dividir la antigüedad entre la vida útil total.
La vida útil total será la estimada por el tasador y como máximo:
• Para edificios de uso residencial: 100 años.

• Para edificios de oficinas: 75 años.
• Para edificios comerciales: 50 años.
• Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil

máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente
en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación

correspondiente al edificio al que se encuentren.
b) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en

uno nuevo de similares características.
El método descrito en b) se utilizará para estimar la depreciación física cuando

la técnica de la amortización lineal no resulte adecuada por la excesiva
antigüedad de la edificación, su estado de conservación u otras causas.
La depreciación funcional se calculará deduciendo del CRB, excluido el valor de mercado del
terreno, el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se
destina.
3.8.2.- Método de comparación.
Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de toda clase
de inmuebles. Su aplicación requiere:
171

a) Establecer las cualidades y características propias del inmueble tasado que

influyan en su valor.
b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles

comparables, por localización, uso y tipología, al que se valora y, basándose
en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmes, obtener
precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de la
tasación.
c) Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los

precios de los inmuebles comparables al que se valora (corrigiendo o
desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos no
comparables), y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la
muestra con el del inmueble objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los
datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las
características de aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar.
En la homogeneización se podrá utilizar el coeficiente de mercado “K”

definido como la relación existente entre el valor de mercado y el CRN
actuales de inmuebles comparables al que se valora atendiendo a las
características mencionadas en el párrafo anterior.
d) Asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función

de esos precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y
limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas
en cuenta en los pasos precedentes.
La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:
a) Disponer de información suficiente sobre al menos tres transacciones reales.
También podrán utilizarse a estos efectos datos suficientemente

representativos y apropiadamente corregidos de ofertas no condicionadas en
número no inferior a seis. Para dicha corrección se partirá de los precios de
ofertas menores y habrán de expresarse los criterios utilizados para la misma.
Dichas informaciones y datos deberán referirse a los doce meses

inmediatamente anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles comparables
al que se tasa, atendiendo a las características mencionadas en las letras b) y c)
precedentes.
b) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
172

3.8.3.- Método de capitalización (sustituido por el método de actualización de rentas).
Capitalización de rentas esperadas.
Su aplicación requiere:
a) Estimar los flujos de caja futuros, de ingreso o de pago, imputables al

inmueble hasta el final de su vida útil.
Dicha estimación se realizará de acuerdo con criterios de prudencia y utilizará

las hipótesis más probables para determinar los importes y plazos de los
ingresos y pagos.
En el caso de que las rentas esperadas procedan de una explotación económica

a la que esté ligado el inmueble, los flujos de caja se determinarán a partir de
los ratios medios de ingresos y gastos del sector de actividad en que se integre
dicha explotación, corregidos razonadamente cuando la localización o las
características particulares del inmueble influyan claramente en la obtención
de ingresos superiores o inferiores a la media, o las perspectivas económicas
del sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos.
Si los datos efectivos de la explotación del inmueble son significativamente

inferiores a aquellas medias “ratios”, el tasador deberá, bien corregir el valor
de los flujos de caja atendiendo a aquellos datos, bien seguir utilizando dichas
medias y justificar razonada y expresamente en su informe los factores, ajenos
al inmueble o transitorios, origen de dicha desviación.
Cuando las rentas esperadas vayan a proceder del arrendamiento del inmueble,
se aplicarán las siguientes reglas:
1. En la determinación de los ingresos por alquileres o repercusión de

gastos, se tendrán en cuenta cuantos factores puedan afectar a su
cuantía y obtención efectiva, tales como la ocupación actual del
inmueble y su probabilidad de ocupación futura, las condiciones
legales o pactadas (renta, revisiones, plazo, etc.) aplicables a los
contratos existentes, la morosidad actual o previsible, las rentas que
normalmente se obtengan en inmuebles similares del mismo entorno,
la evolución previsible del mercado, etc. En los gastos recuperables se
tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser
efectivamente recuperados.
2. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario

actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la
propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento,
conservación, impuestos, etc.), consecuencia de su destino o necesarios
para su venta (administración de los alquileres, comercialización, etc.).
173

b) Estimar el valor de reversión del inmueble, entendido como el valor de

mercado (VM) previsible del inmueble al final de su vida útil.
El VM del inmueble será equivalente al CRN previsible al final de su vida útil.

El valor del terreno incluido en el valor de reversión se determinará a partir de
su valor de mercado en la fecha de la tasación, el cual podrá actualizarse con
la plusvalía o minusvalía que resulte razonable atendiendo a su localización y
uso, y a la evolución esperada del mercado. Por prudencia valorativa, la
plusvalía a adoptar no podrá exceder del 2% anual en pesetas constantes.
c) Elegir el tipo de actualización. Como tipo de actualización se utilizará una tasa

porcentual, real o nominal (según sea en pesetas constantes o nominales la
estimación de los flujos de caja y del valor de reversión), representativa de la
rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos
años, del país donde esté situado el inmueble, incrementado en un diferencial.
El tipo de interés adoptado deberá haber sido publicado oficialmente y su

media se referirá a un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a
un año contados antes de la fecha de tasación. Para inmuebles situados en
España se tomará el de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre
dos y seis años.
El diferencial no será inferior a dos puntos positivos y atenderá al volumen,

grado de iliquidez de la inversión y tipología (industrial, comercial, etc.) del
inmueble.
d) Determinar el valor del inmueble por diferencia entre el valor actual neto de
los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de
actualización elegido. Los impuestos no recuperables unidos a la transmisión
del inmueble y los gastos de Registro y de Notario.
Los periodos de tiempo transcurridos y, y el tipo de actualización a utilizar, se

expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los
periodos de tiempo considerados.
El tasador deberá razonar y exponer explícitamente en su informe las hipótesis

y parámetros de cálculo utilizados.
Capitalización de la renta actual.
El valor del inmueble será el obtenido de la capitalización de la renta neta anual producida por el
inmueble en la fecha de la tasación. Para ello se dividirá dicha renta neta entre la tasa de
capitalización que determine el tasador atendiendo al uso y demás características del inmueble, a
la situación del mercado de alquileres y al nivel de riesgo, volumen e iliquidez de la inversión.
174

El tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe la tasa elegida, que no podrá
ser inferior a la que, para cada tipo de inmueble, se indica en la siguiente tabla (nótese que sólo
figura en la Orden de 30/11/1994):
TABLA 1.
Tipo de inmueble Tasa anual mínima (%)

Oficinas 7
Locales comerciales 8
Naves industriales 9
Fincas rústicas 4
Otros 8
Método residual.
Está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicación permite
determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el
precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario
de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. El valor de mercado por
este método se calculará de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos indicados en
3.8.4.1 y 3.8.4.2.
Método residual dinámico.
a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el

inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante,
cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se
oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.
b) Estimar las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación, y de la

comercialización del inmueble terminado, según las hipótesis más probable
atendiendo a sus cualidades y características, y cuando se trate de terrenos, al
grado de desarrollo de planeamiento, de la gestión urbanística y de la
urbanización.
c) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción,

financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de
inmuebles en rehabilitación se tendrá en cuenta a estos efectos los costes de
construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitación.
175

Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en

cuenta serán los definidos en el apartado 3.8.1.1 del presente bloque.
d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de

edificio terminado, referido a las fechas previstas de comercialización. Para
ello se partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por
algunos de los métodos establecidos en los apartados precedentes del anexo 2
de la O.M de 30 de noviembre de 1994, y se tendrá en cuenta la evolución
esperada de los precios de mercado, sin que en ningún caso puedan aplicarse
incrementos anuales superiores al IPC de los últimos doce meses.
e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los

flujos de caja previsibles durante la promoción.
f) Fijar un tipo de actualización (i). como tipo de actualización se utilizará el

representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que
obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la
analizada, calculado de acuerdo con la siguiente fórmula:
i = tasa libre de riesgo + prima de riesgo.
La tasa libre de riesgo será una tasa porcentual representativa de la

rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos años
del país donde esté situado el inmueble. Dicho tipo deberá haber sido
publicado oficialmente y su media se referirá a un periodo continuado no
inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la
tasación. Para inmuebles situados en España se tomará la rentabilidad media
anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis años.
La prima de riesgo se determinará mediante la evaluación del riesgo de la

promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicación, liquidez, plazo, así como el volumen de la inversión necesaria.
Dicha prima no será inferior a la indicada, por tipo de inmueble, en la
siguiente tabla:
TABLA 2.
Tipo de inmueble Prima de riesgo (%)

Edificios de oficinas 8
Edificios comerciales 10
Edificios industriales 12
Otros 10
176

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado la vida útil máxima

se obtendrá ponderando las primas de riesgo máximas señaladas anteriormente
en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
g) Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia

entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble
terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y
gastos, para el tipo de actualización fijado.
Método residual estático.
a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el

inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante,
cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se
oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.
b) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, de

comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de características similares a la analizada.
En el caso de inmuebles en rehabilitación se tendrá en cuenta a estos efectos

los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de
rehabilitación.
Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en

cuenta serán los definidos en el apartado 3.8.1.1 del presente bloque.
c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de

edificio terminado en la fecha de la tasación.
d) Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los
apartados precedentes del anexo 2 de la O.M de 30 de Noviembre de 1994.
e) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las

promociones de similares características y emplazamiento.
f) Dicho margen será como mínimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de
actualización que figura en la letra f) del apartado IV.1 de la O.M de 30 de
Noviembre de 1994.
g) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando

la siguiente fórmula:
177

F = VM x (1 – b) - ∑Ci.
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM = Valor de mercado del inmueble terminado.
b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los costes y gastos considerados.
En todas las etapas anteriores, el tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su

informe las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.
3.9.- Tasación de fincas rústicas.
Es de aplicación en la valoración de fincas cuyos terrenos están clasificados como no

urbanizables que se dediquen o puedan dedicarse a una actividad agraria.
3.9.1.- Identificación.
Se consignarán los datos relativos a la localización e identificación fiscal. Descripción del paraje
o lugar en el que se encuentra, con identificación de los linderos de la inscripción en el Registro
o los reales si están perfectamente definidos y son distintos de los registrales.
3.9.2.- Finalidad.
Se indicará claramente quien le encarga y cual es el fin de la tasación.
3.9.3.- Localidad y entorno.
Características de la población, distancia al núcleo urbano más próximo, así como los de
aquellos que dependa a efectos laborales o del mercado de aprovechamiento.
Se indicarán las características del entorno, con indicación de las explotaciones de producciones
agrarias dominantes en la zona, densidad de población, etc.
3.9.4.- Terreno.
Se indicará la superficie registral y catastral así como la estimada por el tasador si la diferencia
fuera significativa. También se indicará la infraestructura interior, caminos, electricidad, etc. y la
superficie destinada a los distintos tipos de cultivo.
3.9.5.- Descripción de la finca.
Se describirán sus principales características: clima y orografía, características agrológicas, y

cultivos incluyendo información sobre la producción real de la finca en los últimos tres años.
178

Si existen edificaciones señalar tanto las necesidades para la explotación agrícola, como las que
produzcan rendimientos por si mismas por estar ligadas a una actividad económica distinta de la
explotación agraria del terreno; en cualquier caso se indicará sus características constructivas,
superficie, antigüedad, etc.
Se indicará si tiene agua para regadío o si existe explotación ganadera.
Se indicará si está en explotación y las servidumbres u otros derechos reales que afecten al valor
de la finca.
3.9.6.- Cálculo de los valores técnicos.
Se calculará el valor de mercado de la finca sumando el valor de mercado de los siguientes

elementos.
Cada una de las distintas clases de tierra de la finca incluyendo en su valor los distintos edificios
o instalaciones no desmontables vinculados a su explotación.
El valor de mercado que se aplicará en este caso será el menor valor de los que resulten de
aplicar el método de comparación, supuesta la finca libre de arrendamientos y aparcería, y el de
capitalización de la renta actual.
Al utilizar el método de comparación, la homogeneización se basará en los valores unitarios por

hectárea existente en el mercado para las distintas clases de tierra.
El método de capitalización se aplicará a la renta neta que se obtenga realizando el análisis

técnico económico de la explotación.
Caso de existir edificios o instalaciones destinados a una explotación distinta de aquellos a que
se dediquen los diferentes tipos de tierras, el valor de mercado se calculará aplicando el supuesto
de inmuebles ligados a una explotación económica.
Para otros edificios e instalaciones (residencias, recreativos, etc.), el valor de mercado se

calculará aplicando los criterios de valoración reseñados en el anexo I de la O.M. 30/11/94 (se
tendrá en cuenta lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003).
179

Ejemplo 1: Valoración de finca rústica
1.- IDENTIFICACIÓN
La finca rústica objeto de la presente valoración, se encuentra situada en el término municipal X, provincia de Y.
1.1.- Emplazamiento
Queda situada a unos “..........” (metros, kilómetros) de la carretera “........” y el acceso a la misma se realiza desde el camino
“.............” que parte de la misma carretera a la altura del Km “.......” de la misma.
1.2.- Datos catastrales
Está situada en el polígono C, parcelas D y E.
1.3.- Datos registrales
La finca está inscrita en el registro de la Propiedad de “........” número “......”, al Libro “......” de X, Tomo “.....”, Folio “.......”, finca
n° “.......” Inscripción “....”. La superficie registral es de (por ejemplo) 14 Ha. 43 a. 80 ca, equivalente a 144.380 m2.
2.- LOCALIDAD Y ENTORNO
2.1.- Tipo de núcleo
La localidad más cercana es X, que posee industrias y servicios que abastecen a la zona, con establecimientos comerciales,
suministros agrarios, oficinas bancarias, y toda clase de servicios profesionales.
Las explotaciones de regadío predominantes en la zona están dedicadas a la producción de patata, cereales, y algún cultivo
hortícola. El tipo de riego habitual es el de (aspersión, goteo, a manta, etc.).
La dimensión media de las parcelas es de 3 Ha.
2.2.- Infraestructuras y comunicaciones
Está enclavada en una zona agrícola con amplias zonas de regadío con agua proveniente del (río, arroyo, acequia) “.........” y
pozos de la propia finca.
Existe en el término municipal una red de caminos rurales que comunican las explotaciones existentes.
El acceso a la finca se realiza por el camino rural denominado “........”, que parte de la carretera “......”.
Dispone de suministro eléctrico adecuado a sus necesidades.
3.- CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
3.1.- Superficie
La superficie registral es de 14 Hectáreas, 43 áreas y 80 centiáreas, que parece coincidir con la real, por lo que se da por válida
esta última.
Las parcelas de cultivo ocupan las siguientes superficies aproximadas (por ejemplo):
180

Parcela D-a ................................... 3 Ha.

Parcela D-b.................................... 4 Ha.
Parcela E....................................... 7 Ha.
Esta última parcela está dividida en (por ejemplo) tres subparcelas de distinto cultivo, no reflejadas en el catastro y que a
efectos de esta valoración denominaremos a, b y c, cuyas superficies son 4 Ha, 2 Ha y 1 Ha respectivamente.
3.2.- Infraestructura interior
La finca dispone de la siguiente infraestructura:
• Caminos de acceso a las parcelas de cultivo.

• Energía eléctrica.
• Balsa.
• Red de tuberías de distribución de agua a las parcelas de cultivo, a partir de las cuales se conectan tuberías móviles para
montar (por ejemplo) aspersores.
4.- CARACTERÍSTICAS DE LA EXPLOTACIÓN
4.1.- Clima y orografía
La altitud media de la finca se sitúa sobre los “......” metros sobre el nivel del mar, con un relieve (llano, ondulado, quebrado,
etc.) en casi toda su totalidad.
La precipitación media anual es de “.......” mm.
La temperatura media anual es de “.....” °C.
La temperatura media máxima es de “.......” °C.
La temperatura media mínima es de “........” °C, (sobre los meses de diciembre, enero, etc.).
4.2.- Características agrológicas
La finca está dividida en diversos campos de cultivo y su suelo es de textura (arenosa, arcillosa, franca, etc.), sin pedregosidad
y con profundidad suficiente, con ligera pendiente en sentido descendente de Norte hacia Sur (o bien de Este a Oeste, u
cualquier otra orientación).
4.3.- Cultivos
Los cultivos son explotados en régimen de regadío por aspersión de agua procedente de un pozo situado en la parcela H del
mismo propietario (ojo, que puede ser distinto).
Se efectúa una rotación de cultivos dejando durante el año una de las parcelas de barbecho y cultivándose el resto.
Actualmente están sembradas tres parcelas, con cebada, maíz y patata y se ha dejado la parcela E-a y E-c, en barbecho.
4.4.- Agua
El agua procede de un pozo situado en la parcela H del polígono “.....”, del mismo propietario, y es conducida hasta la finca por
medio de una tubería. Hasta la fecha no ha habido problemas de sequía en la zona.
181

5.- EDIFICACIONES COMPLEMENTARIAS
a) Balsa con caseta para bomba adosada.
Antigüedad aproximada 23 años.

Balsa: construida con paredes de mampostería y hormigón.
Dimensiones: 18,50 x 39,80 interior. Espesor del muro 0,50 m. profundidad media 2,30 m.
Volumen embalsado: 1.693,5 m3.
Caseta: construida con ladrillo HD, con cubierta inclinada. Antigüedad: 10 años.
Dimensiones: 2,20 x 3,55 m. superficie construida 7,70 m2.
b) Transformador eléctrico.
Caseta de obra para el transformador eléctrico de 6,76 m2 de superficie. Antigüedad aproximada 10 años.
c) Casa de labranza.
Tiene dos plantas de forma rectangular y dimensiones 6,90 x 4,60 m. Buen estado de conservación. Edad aproximada 26
años.
Adosado a una de las paredes exteriores existe un trastero de dimensiones 3,00 x 1,55 m.
Superficie construida: 31,74 x 2 = 63,48 m2. Trastero 3,00 x 1,55 = 4,65 m2.
Consta de una dependencia de estar-comedor–cocina en planta baja y dos dormitorios y un baño en la planta superior.
Está construida con bloques de hormigón, cubierta a dos aguas y pavimentos cerámicos.
d) Nave almacén.
Tiene unas dimensiones de 12,30 x 6,91 = 85,00 m2. Edad aproximada 26 años.
Construida con perfiles metálicos, paredes de ladrillo HD y cubierta de fibrocemento.
e) Cobertizo.
Tiene unas dimensiones de 12,30 x 9,80 = 120,54 m2. Edad aproximada 17 años.
Construido con perfiles metálicos, paredes de ladrillo HD y cubierta de fibrocemento.
6.- DOCUMENTACIÓN LEGAL Y RÉGIMEN DE TENENCIA
6.1.- Documentación legal
Se nos ha facilitado copia de la Escritura de Propiedad.
6.2.- Régimen de tenencia
La finca está explotada directamente por la propiedad.
182

7.- CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
7.1.- Valor de mercado
En esta zona los precios de mercado de la tierra oscilan entre los 6.000 y 9.000 Euros/Ha.
La renta de la tierra de regadío se sitúa alrededor de los 360,61 Euros/Ha. El valor de la tierra está muy paralizado, no
detectándose transacciones en la actualidad.
Se han podido detectar dos precios de 7.212,15 Euros/Ha y 9.015,18 Euros /Ha y un precio para la tierra de regadío de 480,81
Euros/Ha y año, que capitalizada al 6% daría un valor de 8.013,5 Euros/Ha.
a) Valor del suelo:
14,438 x 7.813,16 = 112.806,40 Euros.
b) Valor de las construcciones:
1. Tubería de conducción de agua:
90,15 x 14,438 Ha = 1.301,59 Euros.

Coste de reposición CRB = CRN = 1.301,59 Euros.
2. Casa:
Coste de construcción: 300,51 Euros/m2.

CRB = 300,51 x 63,48 m2 = 19.076,37 Euros.
Coeficiente de depreciación: 0,750.
Coste de construcción depreciado: 300,51 x 0,750 = 225,38 Euros/ m2
Valor de reposición: 225,38 x 63,48 = 14.307,12 Euros.
Coeficiente de conservación: 1,00 (según el RD 1020/1993 este coeficiente es 1,00 si la conservación es normal; 0,85
si es regular; 0,50 si es deficiente; 0,00 si es ruinosa).
CRN = 14.307,12 Euros.
3. Trastero:

CRB = 150,25 x 4,65 m2 = 698,66 Euros.
Valor de reposición: 112,69 x 4,65 = 524 Euros.
CRN = 524 Euros.
183

4. Nave almacén:

CRB = 240,40 x 85,00 m2 = 20.434 Euros.
CRN = 15.325,5 Euros.
5. Cobertizo:

CRB = 120,20 x 120,54 m2 = 14.488,91 Euros.
CRN = 6.955,16 x 0,80 = 5.564,13 Euros.
6. Caseta del transformador:

CRB = 180,30 x 6,76 m2 = 1.218,83 Euros.
Valor de reposición: 50,48 x 6,76 = 341,24 Euros.
CRN = 341,24 Euros.
7. Balsa de riego:
Coste de construcción de muros: 36,06 Euros/m2.

CRB = 36,06 x 264,48 m2 = 9.537,15 Euros.
CRN = Valor de reposición: 23,44 x 264,48 = 6.199,41 Euros.
Coste de construcción de solera: 12,02 Euros/m2.
CRB = 12,02 x 736,30 m2 = 8.850,33 Euros.
CRN = Valor de reposición: 7,81 x 736,30 = 5.750,50 Euros.
Valor de reposición de la balsa: 6.199,41 + 5.750,50 = 11.949,91 Euros.
CRB TOTAL BALSA: 9.537,15 + 8.850,33 = 18.387,48 Euros.
184

8. Caseta bomba:

CRB = 120,20 x 7,81 m2 = 938,76 Euros.
CRN = Valor de reposición: 33,66 x 7,81 = 262,88 Euros.
Valor total de todas las construcciones = 49.576,37 Euros (suma de todos los CRN).
Valor del suelo = 112.806,40 Euros (valor del apartado 7.1 a).).
TOTAL VALOR DEL MERCADO = 162.382,77 Euros.
No ha sido posible encontrar información ni en el entorno próximo ni en la comarca, debido a la inexistencia de transacciones
por lo que se empleará para la valoración de la finca el método de capitalización de rentas actuales.
8.- ANÁLISIS TÉCNICO ECONÓMICO DE LA EXPLOTACIÓN
El método de capitalización se aplicará a la renta neta que se obtenga realizando el análisis técnico económico de la
explotación. Dicho análisis tendrá en cuenta el periodo de maduración medio de los cultivos y los datos contables que reflejen el
rendimiento de la finca.
Se sigue un sistema de rotación de la tierra, dividiéndola en cuatro hojas de cultivo, una de las cuales está en barbecho y
rotándose anualmente.
La superficie de cada hoja de cultivo es de 3,609 Ha. no se toma en cuenta el coste de mano de obra por ser explotada
directamente por la propiedad.
A. Cultivo: patata media estación (1ª hoja).
Superficie considerada: 3,609 Ha.

Ciclo: 7 meses.
Precio: 0,15 Euros/Kg. (valor redondeado).
Producción: 30.000 Kg.
Costes variables de los factores de producción:
- Materias primas (agua riego, fertilizantes, fitosanitarios, semillas): 1.914,22 Euros.

- Costes variables de la maquinaria propia: 163,48 Euros.
- Mano de obra: 0 Euros.
Intereses de capital circulante (12% anual): 145,59 Euros.

Costes fijos:
- Costes fijos de la maquinaria propia: 245,21 Euros.
- Coste mantenimiento red de riego: 18,03 Euros.
Total costes: 2.488,67 Euros/Ha.

Total ingresos: 4.507,59 Euros/Ha.
Beneficio: 2.018,92 Euros/Ha.
185

B. Cultivo: maíz (2ª hoja).

Ciclo: 8 meses.
Precio: 0,17 Euros/Kg. (valor redondeado).
- Materias primas (agua riego, fertilizantes, fitosanitarios, semillas): 594,40 Euros.


Costes fijos:

Total costes: 963,69 Euros/Ha.

Total ingresos: 1.682,83 Euros/Ha.
Beneficio: 719.15 Euros/Ha.
C. Cultivo: cebada (3ª hoja).

Ciclo: 10 meses.
Precio grano: 0,14 Euros/Kg. (valor redondeado).
- Materias primas (agua riego, fertilizantes, fitosanitarios, semillas): 93,16 Euros.


Costes fijos:
Total costes: 279,77 Euros/Ha

Total ingresos: 576,97 Euros/Ha.
Beneficio: 297,20 Euros/Ha
El beneficio bruto es:
A + B + C = (2.018,92 + 719,15 + 297,20) x 3,609 Ha = 10.954,28 Euros.
186

Se descuenta del beneficio total, el valor de la tierra correspondiente a las 14,438 Ha de superficie que tiene la finca.
360,61 x 14,438 = 5.206,49 Euros.
El beneficio neto total (la O.M de 30/11/1994 determina que la tasa mínima para fincas rústicas no podrá ser inferior al 4%. En la
presente valoración se ha utilizado el 6% como tasa de capitalización) es:
10.954,28 – 5.206,49 = 5.747,79 Euros.
Capitalización de la renta anual = 5.747,79/0,06 = 95.796,5 Euros.

Valor de las edificaciones = 49.576,37 Euros.
VALOR DE TASACIÓN = 95.796,5 + 49.576,37 = 145.372,87 Euros.
QUEDA ESTIMADO EL VALOR DE TASACIÓN EN LA CANTIDAD DE (145.372,87 Euros) CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL
TRESCIENTOS SETENTA Y DOS CON OCHENTA Y SIETE EUROS.
Firmado el Tasador
187

ANEJO 1 - BLOQUE V
ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, SOBRE NORMAS DE

VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DE DETERMINADOS
DERECHOS PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS.
189

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Sumario:
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
CAPÍTULO I. ÁMBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES.

Artículo 1. Objeto.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
Artículo 3. Principios.
Artículo 4. Definiciones.
Artículo 5. Superficie utilizable o computable.
Artículo 6. Expresión de los valores.
CAPÍTULO II. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN.

Artículo 7. Comprobaciones mínimas.
Artículo 8. Documentación necesaria.
CAPÍTULO III. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.

Artículo 9. Valor de tasación condicionado.
Artículo 10. Condicionantes.
Artículo 11. Advertencias generales.
Artículo 12. Advertencias específicas.
Artículo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.
Artículo 14. Subsanación y levantamiento del condicionante.
TÍTULO II. CÁLCULO DEL VALOR DE TASACIÓN.
CAPÍTULO I. MÉTODOS TÉCNICOS DE VALORACIÓN.
SECCIÓN I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 16. Aplicabilidad y procedimientos.
SECCIÓN II. MÉTODO DEL COSTE.
Artículo 17. Aplicabilidad del método del coste.

Artículo 18. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto.
Artículo 19. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto.
SECCIÓN III. MÉTODO DE COMPARACIÓN.

Artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación.
Artículo 21. Requisitos para la utilización del método de comparación.
Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación.
Artículo 23. Ajuste del valor por comparación.
SECCIÓN IV. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS.

Artículo 24. Aplicabilidad del método de actualización.
Artículo 25. Requisitos para la utilización del método de actualización.
Artículo 26. Procedimiento de cálculo del valor por actualización.
Artículo 27. Flujos de caja en el método de actualización.
Artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
Artículo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento.
190

Artículo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica.

Artículo 31. Valor de reversión.
Artículo 32. Tipo de actualización en el método de actualización.
Artículo 33. Fórmula de cálculo del valor por actualización.
SECCIÓN V. MÉTODO RESIDUAL.

Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.
Artículo 35. Requisitos para la utilización del método residual.
Artículo 36. Procedimiento de cálculo dinámico.
Artículo 37. Flujos de caja en el método residual dinámico.
Artículo 38. Tipo de actualización en el método residual dinámico.
Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.
Artículo 40. Procedimiento de cálculo estático.
Artículo 41. Margen de beneficio del promotor.
Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.
CAPÍTULO II. VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DERECHOS.

Artículo 43. Valoración de inmuebles.
SECCIÓN II. VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO.

Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones.
Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras.
Artículo 47. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
SECCIÓN III. VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS.

SECCIÓN IV. VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS.

SECCIÓN V. VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES OBJETO DE LOS MISMOS.

Artículo 53. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.
Artículo 54. Valoración de concesiones administrativas.
Artículo 55. Valoración de la servidumbre.
Artículo 56. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación.
Artículo 57. Valoración de las limitaciones del dominio.
Artículo 58. Valoración de opciones de compra.
Artículo 59. Valoración de inmuebles con tiempo compartido.
Artículo 60. Valoración de compromisos de compra a plazos.
TÍTULO III. ELABORACIÓN DE INFORMES Y CERTIFICADOS DE TASACIÓN.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 61. Principios y reglas generales.
Artículo 62. Emisión y caducidad de las tasaciones.
CAPÍTULO II. ASPECTOS FORMALES.

SECCIÓN I. ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL CERTIFICADO.
Artículo 63. Requisitos del certificado.
191

SECCIÓN II. ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME.

Artículo 64. Requisitos formales del informe.
CAPÍTULO III. ASPECTOS ESTRUCTURALES.

Artículo 65. Estructura general de los informes de tasación.
Artículo 66. Solicitante y finalidad.
Artículo 67. Identificación y localización.
Artículo 68. Comprobaciones y documentación.
Artículo 69. Localidad y entorno.
Artículo 70. Descripción y superficie del terreno.
Artículo 71. Descripción y superficie de la edificación.
Artículo 72. Descripción urbanística.
Artículo 73. Régimen de protección, tenencia y ocupación.
Artículo 74. Análisis de mercado.
Artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos.
Artículo 76. Valores de tasación, condicionantes y advertencias.
Artículo 77. Fecha de emisión, caducidad y firmas.
Artículo 78. Documentación anexa al informe.
TÍTULO IV. DISPOSICIONES ESPECIALES.
CAPÍTULO I. COBERTURA DE PROVISIONES TÉCNICAS DE ENTIDADES ASEGURADORAS.

Artículo 79. Ámbito de este Capítulo.
Artículo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Artículo 81. Valoración realizada por entidad tasadora autorizada.
Artículo 82. Normas complementarias.
Artículo 83. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por
entidades tasadoras autorizadas.
Artículo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.
Artículo 85. Normas complementarias de valoración.
Artículo 86. Valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas.
Artículo 87. Créditos hipotecarios.
CAPÍTULO II. DETERMINACIÓN DEL PATRIMONIO DE LAS INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIAS.
Artículo 88. Disposiciones especiales.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Seguro de incendio y otros daños al continente.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Mecanismos de control interno.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Información a rendir al Banco de España.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Conservación de las tasaciones.
DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA. Revisiones periódicas.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA. Primas de riesgo y márgenes de beneficio.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA. Derogación normativa.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Habilitación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Habilitación a la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.
DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.
192

La presente Orden establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos
reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en
los que se formalizará. Dichas normas pretenden, continuando en la línea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el
régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica y formal de las
valoraciones con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en su condición de inversores o
asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ninguna disposición de tipo subjetivo relacionada con la
capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes según la
finalidad de la tasación.
El cálculo y formalización del valor de tasación estaba regulado por Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de
valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Esta disposición, que ahora se deroga, era el último
exponente de una regulación cuyo origen es la Ley de la Regulación del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido
de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasación para finalidades financieras.
No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitución por un nuevo texto. Los motivos para este cambio normativo son
básicamente tres:
La aclaración terminológica de algunos aspectos relacionados con la valoración de bienes inmuebles para la finalidad
hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden a diferenciar valor de
mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la
Orden de 1994 basaba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado, la obligación de utilizar una metodología estricta
y rigurosa basada en el principio de prudencia conducía al cálculo de un valor de tasación equiparable al valor hipotecario. Para
subsanar este problema más formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtención
del valor de tasación de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explícitas
algunas prácticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas modificaciones no
suponen en modo alguno una ruptura en las normas de cálculo del valor de tasación, sino tan sólo un ajuste aclaratorio inscrito
en la voluntad general de continuidad que inspira la Orden.
La adaptación del cálculo del valor de tasación y su formalización a la legislación aprobada recientemente. En efecto desde la
entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre
ellas destacan la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre
introducción del euro, el Real Decreto-ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica, el Real Decreto 2486/1998, de
20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y supervisión de los seguros privados y el Real Decreto
845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el
Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las
sociedades y fondos de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.
La introducción de las mejoras de tipo técnico y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica de la Orden de 1994,
tanto por parte de los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y servicios de tasación.
La Orden consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y tres
disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y éstos en capítulos y secciones.
El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las comprobaciones mínimas y
documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas
cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como en el formal.
El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de
valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los
distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para
aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y certificado en los que se formalizará
el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el
tasador tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de
193

transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de los valores han de estar
a disposición del supervisor correspondiente.
El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valoración para la cobertura de las
provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión
colectiva inmobiliarias.
La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas señaladas en el artículo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de
17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado
hipotecario; el artículo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión
colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (según la redacción dada en el Real Decreto 686/1993, de
7 de mayo); el artículo 50.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto
2486/1998, de 20 de noviembre) y el artículo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real
Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre).
En su virtud, dispongo:
TÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.
CAPÍTULO I.
ÁMBITO, PRINCIPIOS Y DEFINICIONES.
Artículo 1. Objeto.
La presente Orden tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de
bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice,
siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a. Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos
hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real
Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b. Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de
noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
c. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto
1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre,
reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d. Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30
de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
Artículo 3. Principios.
1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren
para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en
los términos establecidos en la misma, los siguientes principios:
a. Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función
de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
194

b. Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a
seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
c. Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o
si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de
las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
d. Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán
aquellos que se estimen más probables.
e. Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo
en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
f. Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se
elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades
señaladas en el artículo 2.a, b y d de esta Orden.
g. Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares
características sustitutivos de aquel.
h. Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i. Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información
necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
j. Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble
será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de
las normas de la presente Orden.
Artículo 4. Definiciones.
A los efectos de la presente Orden se utilizarán las siguientes definiciones:
• Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes
de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las
advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la
finalidad contemplada en el artículo 2.b (Ámbito de aplicación), conforme a lo establecido en el artículo 84.1 de esta
Orden.
• Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última
rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.
• Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar
la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de
conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
• Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la
compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.
• Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de
su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.
• Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el
inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.
• Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al
desarrollo de cualquier actividad.
• Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etcétera). Es todo edificio en el que la superficie sobre
rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del
mismo.
195

• Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente
licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
• Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno
o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se
entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en
rehabilitación.
• Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en
cuenta a efectos de cómputo de superficie.
• Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más
unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.
• Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación
del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a
corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o
edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen
una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.
• Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España,
así como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a del artículo 2, los
servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.
• Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el
cual se ubica el inmueble objeto de valoración.
• Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad
agraria.
• Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las
características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación
entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.
• Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos
para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.
• Inmueble en rehabilitación. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los
siguientes requisitos:
a. Que cuenten con la correspondiente licencia.
b. Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
c. Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 % de su
superficie edificada antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones
de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes
elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología
de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
d. Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de
la edificación (excluido el valor del terreno).
Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición
precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.
• Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o
puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:
a. Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
b. Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
c. Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
d. Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
e. Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
f. Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
196

g. Centros de equipamiento social.

h. Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.
• Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto,
permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos
que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas;
instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.
• Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración.

• Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se
encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no
permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales,
hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su
comparación dentro del territorio nacional.
• Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
o Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
o Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos
diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica
permitida por la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo
del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
• Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un
precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
• Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de
valoración.
• Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación
vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística.
• Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o
construida y el correspondiente plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional
que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos
interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros
elementos del mismo edificio.
• Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos
externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios
exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga,
voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos Interiores fijos, por los elementos
estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros
cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
• Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.
• Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe
suscribir necesariamente el informe de tasación.
197

• Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato
privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que
el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del
mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble,
para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene
un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
a. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de
bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
b. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación
razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha
de la tasación.
c. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.
• Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio
en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con
las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.
• Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o
actual.
o El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que
serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características
(capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
o El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y
funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
• Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a
valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de
aplicación de la misma.
• Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación
prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos
alternativos correspondientes.
En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.
• Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la
normativa específica que le sea aplicable.
• Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los
métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.
• Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial
y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el
porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de
tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.
• Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más
probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
• Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más
probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.
• Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será
total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula
desde la fecha de la tasación.
Artículo 5. Superficie utilizable o computable.
198

1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el
tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:
a. Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.
b. En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes
comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya podido
ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada
por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la
superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
c. Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de
declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística
aplicable.
d. En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere
el 15 % de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio
unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los
espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que
tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los
criterios seguidos.
e. A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como
superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando
dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre
que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.
Artículo 6. Expresión de los valores.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un
certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el Título III de esta Orden.
2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos.
Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarán también en euros utilizando
como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo.
CAPÍTULO II.
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN.
Artículo 7. Comprobaciones mínimas.
1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación
real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirán al menos las siguientes:
a. La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente,
comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación
utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o
conservación aparente.
b. El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
c. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
199

d. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.

e. La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al
aprovechamiento urbanístico que se valore.
Artículo 8. Documentación necesaria.
1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que
sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de
aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquel y el método de valoración utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y
cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la
valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos.
No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.a y en la valoración previa a la compra de
bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.c (Ámbito de aplicación) de esta Orden, dicha certificación podrá ser sustituida
por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que
contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las
limitaciones del dominio, o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por
documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.
2. Además de lo señalado en el apartado anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente:
a. En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos
visado por el colegio profesional competente.
b. En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, y
además del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la última
certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y
el presupuesto de contrata, si existen.
c. En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite o
permita determinar el precio máximo en venta o alquiler.
d. En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de ordenación de la edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños
materiales contemplado en su artículo 19.1.c (Seguro de daños decenal).
e. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro título de
ocupación, el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se
expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en
total y por cada una de las partes; el estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los
gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del
inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a de la presente Orden, los datos a que se refiere el párrafo anterior
deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario.
f. En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se
refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden.
g. En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente a su régimen de explotación, así
como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento.
h. En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto,
cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su
caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos.
i. En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de
garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la
200

comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran
afectar a su valor.
j. Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración
adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación.
CAPÍTULO III.
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS.
Artículo 9. Valor de tasación condicionado.
Salvo lo previsto en el artículo 14, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado
para,alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún
condicionante.
Artículo 10. Condicionantes.
1. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos:
a. Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artículo 7.2 (Comprobaciones mínimas),
salvo en el caso de la prevista en la letra d de dicho apartado, que sólo constituirá un condicionante cuando afecte a
edificios completos o locales comerciales.
b. Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de
ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión.
c. Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal.
d. Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación siguiente:
o La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.1 (Documentación
disponible) de esta Orden.
o El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a.
o La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b.
o Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8.2.h de esta Orden.
o La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g cuando ésta se
valore como regadío.
e. Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias
que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la
existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación, que puedan afectar significativamente al cálculo
de sus valores técnicos.
2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c (Ámbito de aplicación) de la presente Orden, se
condicionará el valor de tasación, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos
de cálculo de su valor patrimonial.
Lo señalado en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por
parte de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria.
Artículo 11. Advertencias generales.
A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de
los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se
indican a continuación:
a. Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no induzcan a dudar
sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.
201

b. Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya
formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido
comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.
c. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones
administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor
certificado.
d. Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15.1 (Métodos) de esta
Orden.
e. Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8.2.c.
f. Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente:
o Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.21.
o En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o
rendimiento.
o Los documentos señalados en el artículo 8.2.b, excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo
previsto en el artículo 10.1.d.
o En los casos a que se refieren las letras d e i del artículo 8.2, los documentos allí señaladas.
Artículo 12. Advertencias específicas.
1. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior, cuando concurran todas las
circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la
posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos
pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus
comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las características y la coyuntura
del mercado inmobiliario considerado.
2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:
a. Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2.a de esta Orden.
b. Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación.
c. Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe
hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años.
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a de esta Orden, también se deberá incluir una
advertencia específica, en la forma que se indica a continuación, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la
letra c del apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación
experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que
dure al menos 3 años.
La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local, y la advertencia
deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad.
Artículo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas:
a. Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación.

b. Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación.
No obstante, cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2.a, y no se hubiera podido
identificar física o registralmente el inmueble, la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe.
2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre la valoración.
202

Artículo 14. Subsanación y levantamiento del condicionante.
1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre
que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, además, a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.a
podrán utilizarse los informes y certificados que contengan:
El condicionante mencionado en la letra b del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera
transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.
Los condicionantes mencionados en las letras a, por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la
vivienda a valorar, y c del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca, se incorporase al expediente del
correspondiente crédito, bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda, la documentación, procedente de las
autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen legal del
inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscrita
por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada
documentación y los contemplados en la tasación.
2. La entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquel se sintetice
cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración
expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en la que se manifieste que se ha verificado la
desaparición del supuesto que dio origen al mismo.
TÍTULO II.
CÁLCULO DEL VALOR DE TASACIÓN.
CAPÍTULO I.
MÉTODOS TÉCNICOS DE VALORACIÓN.
1. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:
a. El Método del coste.

b. El Método de comparación.
c. El Método de actualización de rentas.
d. El Método residual.
2. Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.
Artículo 16. Aplicabilidad y procedimientos.
1. El ámbito de aplicabilidad de los métodos señalados en el artículo anterior así como los requisitos y procedimientos para su
aplicación se ajustará a lo establecido en las secciones siguientes de este capítulo.
2. En todo caso, en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) se
eliminarán los elementos especulativos.
SECCIÓN II. MÉTODO DEL COSTE.
Artículo 17. Aplicabilidad del método del coste.

203

1. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en
construcción o rehabilitación o terminados.
2. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto
o neto.
Artículo 18. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones:
a. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

b. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.
c. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en los números
siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación, bien el método
residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.
3. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Se considerará como
coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso,
y el beneficio industrial del constructor.
No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto
para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la
edificación que le confieran ese carácter.
4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, con
independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la
fecha de la valoración.
Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:
• Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del
inmueble.
• Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
• Los costes de licencias y tasas de la construcción.
• El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para
calcular dichas primas.
• Los gastos de administración del promotor.
• Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de
comercialización.
5. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la
situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
204

6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la
hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse,
en su caso, con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización.
La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.
Artículo 19. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y
funcional del edificio terminado.
2. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos:
a. Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el
procedimiento utilizado en dicha estimación.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de
edificio la justificación desglosará cada una de ellas.
b. Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido el valor de mercado del
terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la
estimada por el tasador y, como máximo:
o Para edificios de uso residencial: 100 años.
o Para edificios de oficinas: 75 años.
o Para edificios comerciales: 50 años.
o Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos
máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
c. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.
3. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en que se encuentren.
4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a
los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
SECCIÓN III. MÉTODO DE COMPARACIÓN.
Artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación.
1. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos
que se establecen en el artículo siguiente.
2. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54
(Valoración de concesiones administrativas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de
superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite
determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor
hipotecario.
205

Artículo 21. Requisitos para la utilización del método de comparación.
1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes
requisitos:
a. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar
parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
c. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen
adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a (Ámbito de
aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos:
a. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa
en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
b. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de
precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios
en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos
anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación.
1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá
en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
b. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre
transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de
compraventa al contado de dichos inmuebles.
c. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de
los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de
identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la
definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad
prevista en el artículo 2.a de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.
d. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten
adecuados para el inmueble de que se trate.
e. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados,
previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido
tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.
2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se
tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
206

a. En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para
la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la
venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia
del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
b. En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el
mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o
tipos de cultivos y/o aprovechamiento.
Artículo 23. Ajuste del valor por comparación.
1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un
valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el
apartado 3 del artículo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad
técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la
reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 % en todo caso, y del 15 % si aprecia
una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.
3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se
incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3.
SECCIÓN IV. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS.
Artículo 24. Aplicabilidad del método de actualización.
1. El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo
siguiente, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados en
el artículo 52.2 (Aplicación), salvo las opciones de compra.
2. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto
el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
Artículo 25. Requisitos para la utilización del método de actualización.
1. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los
siguientes requisitos:
a. La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será
necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen
adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u
ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
b. La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
c. Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad
económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios
estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
2. Para utilizar el método de actualización de rentas a efectos de lo previsto en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) de la
presente Orden será necesario, cuando concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a o b del apartado 1, que la
entidad de tasación disponga de:
207

a. Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de
inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual.
b. Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico de
las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado
actual de la coyuntura inmobiliaria.
c. Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el
mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
Artículo 26. Procedimiento de cálculo del valor por actualización.
El cálculo del valor de actualización exigirá:
a. Estimar los flujos de caja.

b. Estimar el valor de reversión.
c. Elegir el tipo de actualización.
d. Aplicar la fórmula de cálculo.
Artículo 27. Flujos de caja en el método de actualización.
1. A efectos de lo señalado en el artículo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos.
2. Se entenderá por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.
3. Se entenderá por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Estos flujos se
calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones a amortizaciones
realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las
variaciones del fondo de maniobra.
Cuando se vaya a calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación), los beneficios
a considerar serán, en exclusiva, los ordinarios del correspondiente ejercicio.
Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del
balance.
El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarán las cuentas que se señalan en los artículos 176,
177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de
diciembre.
4. Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto de valoración y, en todo caso, se utilizarán
las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos.
Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de la tasación, sin tener en cuenta,
por tanto, el efecto inflacionista.
Artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasación, un mercado de alquileres en
los términos establecidos en el artículo 25.1.a (Requisitos para la utilización del método de actualización) de esta Orden, con
independencia de que el inmueble esté alquilado, vacío o explotado directamente por su propietario.
208

2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, a lo largo de su vida útil, teniendo en cuenta todos los
factores que puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva, entre ellos:
• Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.

• La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble.
• Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten exclusivamente a los
flujos de caja del inmueble. Se excluirán aquellas disposiciones o cláusulas que afecten a flujos atribuibles a
elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a él tales como mobiliario, enseres, etc.
• La morosidad actual o previsible de los cobros.
• La evolución previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoración se realice para la finalidad
prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) de esta Orden, aquellas situaciones o circunstancias que
presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.
3. Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior, durante el período de vigencia de los contratos de arrendamiento las
cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales. No obstante, si
dichas cuantías fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables, sólo podrán utilizarse si se considera y justifica que no
es previsible la modificación de dichas cuantías y, cuando se pretenda calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en
el artículo 2.a (Ámbito de aplicación), siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos.
4. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba
soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservación administración, impuestos,
tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres, comercialización,
etcétera).
En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados.
Artículo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento.
1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre arrendado en la fecha
de la tasación.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento,
teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo.
Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación), los flujos de caja del inmueble
objeto de valoración que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la
diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.
Artículo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica.
1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la
tasación ligado a una actividad económica.
2. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la
misma y se tomarán los que son imputables al inmueble.
3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre
dicha explotación. Dichas cuantías medias se corregirán razonadamente cuando:
a. La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la
explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se
integra.
209

Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) sólo se llevará a cabo
corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantías
medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la
tasación.
b. Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por
dicha explotación.
Para realizar la corrección a que se refiere el primer párrafo de este número no se podrán utilizar los datos actuales o
previsibles de la explotación que utiliza el inmueble objeto de valoración que, según opinión razonada del tasador, traigan causa
de factores vinculados fundamentalmente a la gestión de dicha explotación u otros ajenos al inmueble.
4. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de caja operativos
determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
5. Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo, se utilizarán las propias de la
explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos últimos años. En el caso de tratarse de una
explotación en proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación,
siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios.
En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) las cuantías a que se
refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 %.
Artículo 31. Valor de reversión.
1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con
mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el
que está edificado. Para ello:
a. Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos previstos en esta Orden.
b. Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo
en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.
2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en
arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato.
Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración
correspondiente y se ajustará el valor del suelo de acuerdo con la letra b del apartado 1 anterior y se restará la depreciación
física y funcional de la edificación, calculada de acuerdo con el método del coste.
3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en
explotación económica) de esta Orden, para estimar el valor de reversión al final del período de tiempo en que previsiblemente
vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendrá en cuenta
lo señalado en las letras siguientes:
a. Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos establecidos en las letras a y b
del apartado 1 de este artículo.
b. La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el período citado.
Artículo 32. Tipo de actualización en el método de actualización.
1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:
210

Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y
grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de
contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.
Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios
que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media
anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a.
Para determinar la rentabilidad media anual:
• Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes
de la fecha de la tasación.
• El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.
3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la
rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás medios de corrección
utilizados para obtener un tipo real.
Artículo 33. Fórmula de cálculo del valor por actualización.
1. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de
reversión esperados para el tipo de actualización elegido.
2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula matemática:
VA = [Ej / (1 + i)tj] - [Sk / (1 + i)tk] + [Valor de reversión / (1 + i)n]
En donde:
• VA = Valor actual.
• Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
• Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
• tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el
correspondiente Ej.
• tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk.
• i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
• n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos
esperados.
3. Los períodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar, se expresarán en las unidades correspondientes a la
duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
SECCIÓN V. MÉTODO RESIDUAL.
Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.
211

1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
a. Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo dinámico).

b. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo estático).
2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:
a. Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

b. Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los
que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor
de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
Artículo 35. Requisitos para la utilización del método residual.
1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a. La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con
arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si
cumplen con dicho régimen.
b. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en
su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
c. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos
que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
d. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el
apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.
Artículo 36. Procedimiento de cálculo dinámico.
1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos:
a. Se estimarán los flujos de caja.

b. Se elegirá el tipo de actualización.
c. Se aplicará la fórmula de cálculo.
2. Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.
Artículo 37. Flujos de caja en el método residual dinámico.
1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del
inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o
rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos.
Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.
212

2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la
hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o
por actualización de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.
3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el
artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio
y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover.
En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán
en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.
4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta, además de
los sistemas de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y,
en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.
5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No
obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se
atenderá al mismo.
En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la
posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.
Artículo 38. Tipo de actualización en el método residual dinámico.
1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo
dinámico) de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto
sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la
analizada.
Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en el método de
actualización) de esta Orden, tomándolo como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.
3. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que
disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.
4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en
el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento)
atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deberá ser
debidamente justificado.
Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.
El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor
actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:
F = [Ej / (1 + i)tj] - [Sk / (1 + i)tk]
213

En donde:
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

• Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
• Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
• tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los
cobros.
• tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los
pagos.
• i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
Artículo 40. Procedimiento de cálculo estático.
1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos:
a. Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de la presente
Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una
promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos
terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción
presupuestados en el correspondiente proyecto.
b. Se estimará el valoren venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la
tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.
c. Se Fijará el margen de beneficio del promotor.
d. Se Aplicará la fórmula de cálculo.
2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.
Artículo 41. Margen de beneficio del promotor.
1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre
promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y
emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:
F = VM x (1 - b) - Ci
En donde:
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

• VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
• b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
• Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
214

CAPÍTULO II.
VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DERECHOS.
Artículo 43. Valoración de inmuebles.
1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes.
2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de ellos según lo previsto en esta
Orden, obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos.
3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección quinta de este capítulo se
valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos.
4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos señalados en el artículo 15, se podrá calcular el
valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin. Además de la advertencia a que
se refiere la letra d del artículo 11, dicho procedimiento deberá ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilización
justificada adecuadamente en el mismo, especificando además, cuando se trate de calcular el valor de tasación para la finalidad
prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del
cálculo.
SECCIÓN II. VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO.
1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios, estén o no terminados.
Se aplicará igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación para la hipótesis de
edificio terminado.
2. No obstante lo señalado en el apartado anterior, los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, se
valorarán con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos en la sección cuarta de este mismo capítulo II, salvo que
sean calificados como fincas rústicas.
Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a y d del artículo 2 de esta
Orden será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:
a. El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se
prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y
el residual del terreno y de la edificación realizada.
b. La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se
realizará, para la fecha prevista determinación de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a, b, c
siguientes.
2. En los inmuebles terminados:
a. En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, en su caso ajustado y,
cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de
215

tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30
de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo
previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo
25.1.a de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.
b. En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se
calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera
libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se
tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un
mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a de esta Orden, en cuyo caso, de estar
arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad
funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización,
teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que
se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto del inmueble.
c. En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios
destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación, el valor de tasación será el valor por comparación,
en su caso ajustado; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo
previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el
valor de reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor
máximo legal.
Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la letra b cuando se refiera a
entidades aseguradoras del artículo 2 se determinará siguiendo las siguientes reglas:
1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:

o El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se
vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas.
o El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el caso de obras de
nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras
en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación.
a. En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, el valor por
actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden,
salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto
en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a
de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.
b. En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el
artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el
supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
216

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto del inmueble.
c. En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de
edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una explotación económica, el valor de tasación será
el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo
en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación
será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al
valor máximo legal.
Artículo 47. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2.c (Ámbito de aplicación)
de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación:
1. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación:
El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio
terminado, calculado según las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza
para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras.
El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo
previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.
Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a de esta Orden:
o Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, el valor de tasación será menor entre el
valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 29 (Flujos de
caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden.
o En caso contrario, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por
actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación
económica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasación no podrá ser superior a:
a. Al valor de reemplazamiento neto, si se está realizando una tasación previa a la adquisición del
inmueble por la Institución de Inversión Colectiva (en adelante, IIC), o
b. Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con efectos
en el cálculo del valor liquidativo, o
c. El último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros
procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, para el resto de tasaciones sucesivas
mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calculará el valor por actualización según
lo previsto en el artículo 29 y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Se tomará
como valor de tasación el menor de ellos.
3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números anteriores el tasador podrá
calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43.4 de esta Orden siempre que el
procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en
cuestión.
217

En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a, b y c del apartado 2 de este artículo.
4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a
dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del período de
afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no
podrá ser superior al siguiente:
VML + Máximo [0, (VTL / (1 + i)n) - VML]
5. Donde:
o VML: es el valor máximo legal.
o VTL: es el valor de tasación de acuerdo con las normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del
régimen de Protección Oficial.
o i: es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que reste hasta el fin del período de
afección, más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable.
o n: es el plazo que reste hasta el fin del período de afección.
SECCIÓN III. VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS.
Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones
o edificios.
El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:
a. El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y
necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las
distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.
b. El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se
dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación
económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
c. El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de
tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el
mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para
Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión
colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la tasación.
SECCIÓN IV. VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS.
1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no
urbanizables que no se valoren como fincas rústicas.
2. También se aplicará, justificándolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal
para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.
218

1. El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación, en su caso, ajustado. Cuando su
cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los
gastos de demolición.
La existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado terreno no permite valorar éste de manera diferente a la
prevista en esta sección.
2. El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria será el valor por actualización
calculado por el procedimiento previsto en el artículo 30.
3. El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II será el valor por comparación
sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de
tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico
susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación.
SECCIÓN V. VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES OBJETO DE LOS MISMOS.
1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de determinados derechos reales o limitaciones que
recaigan sobre un bien objeto de valoración de acuerdo con la presente Orden.
2. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son:
a. El derecho de superficie.
b. La concesión administrativa.
c. La servidumbre.
d. La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
e. Limitaciones de dominio.
f. Las opciones de compra.
g. Tiempo compartido sobre inmuebles.
h. Compromisos de compra a plazos.
Artículo 53. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de
un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados
en las letras siguientes:
a. Se aplicarán, en función de la finalidad de la tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de
edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de
edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones
de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor así obtenido se restarán:
219

i. El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii. El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción del
derecho de superficie.
b. Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el cálculo de dicho valor se
tendrán en cuenta además las precisiones siguientes:
i. Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
ii. Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
iii. El período en que se generarán rentas o ingresos.
iv. La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.
2. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento
dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo dinámico) de esta Orden teniendo en cuenta, en particular las
cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, resto de duración del derecho, así como los cobros
y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se sumará:
a. El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b. El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 (Valor de reversión), en la fecha de
extinción del derecho de superficie.
4. Las tasas de capitalización que se utilizan para calcular los valores citados en este artículo se determinarán de acuerdo con
los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar en consideración, adicionalmente, las condiciones del derecho de
superficie, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinción o resolución.
5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores, cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles
en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones
similares al que se valora, se podrá utilizar el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22
(Procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden.
Artículo 54. Valoración de concesiones administrativas.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado sobre los que
está constituida una concesión administrativa, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras
siguientes:
a. Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de
edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de
edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de
edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta
Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor así obtenido se restará:
i. El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii. El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la
concesión administrativa.
b. Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el cálculo de dicho valor se
tendrán en cuenta además las precisiones siguientes:
i. Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.
ii. Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
iii. Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución.
iv. El período en que se generarán rentas o ingresos.
220

v. La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.
2. Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento
dinámico previsto en el artículo 36 (procedimiento de cálculo dinámico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:
a. Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y en su caso durante el resto de la
duración de la concesión.
b. Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión administrativa se sumará:
a. El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b. El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión
administrativa.
4. Las tasas de actualización que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artículo se determinarán de
acuerdo con los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar en consideración adicionalmente las condiciones de la
concesión administrativa sobre causas y plazos de extinción o resolución, así como de las tarifas del servicio público de la
concesión y su posible evolución.
5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en
concesión administrativa, o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas, en
condiciones similares al que se valora, se podrá utilizar el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del
artículo 22 (procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden.
1. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil, se valorarán restando del valor del
inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la
servidumbre que lo grava.
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularán aplicando el método correspondiente contemplado en la
presente Orden.
Artículo 56. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas:
1. Se calculará la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedimiento previsto en el artículo
28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.
2. La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente:
o Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho.
o Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior.
Consideraciones para el cálculo del usufructo:
c. usufructo constituido a favor de una sola persona:
a.1. si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración
sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario.
221

a.2. si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una
cabeza de la edad del usufructuario.
d. usufructo constituido a favor de más de una persona:
b.1. si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración
sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y
su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.
b.2. si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia,
considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los
órdenes de fallecimiento.
e. las fórmulas a aplicar en cada caso serán las siguientes:
A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza:
A.a. Renta temporal:
Ct: flujo de caja con vencimiento en el momento t.

i: tipo de interés según el artículo 32 de esta Orden.
tpx: probabilidad de que una cabeza de edad x viva t años más.
x: edad del usufructuario en el momento del cálculo.
n: temporalidad no transcurrida del usufructo.
A.b. Renta vitalicia:
w: edad límite de la tabla de mortalidad utilizada
B. Valor actual actuarial de una renta para más de una cabeza: Fórmulas aplicables para el caso
en que el grupo de usufructuarios esté formado por dos cabezas:
B.a. Extinción al primer fallecimiento:
renta temporal
222

tpxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estén vivas las
dos dentro de t años
tpxy = tpx . tpy
renta vitalicia:
tpxy:probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza (y), o las dos

estén vivas dentro de t años
tpxy = tpx · tpy
B. b. Extinción al segundo (último) fallecimiento:
Renta temporal
: probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza (y), o las

dos estén vivas dentro de t años
= tpx + tpy - tpxy
Renta vitalicia:
f. los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos
en el artículo 34.1, apartados a, b, c, e y último inciso, del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los
Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de
prorrateo, se determina la proporción que estos valores tienen.
3. El valor del usufructo y de la nuda propiedad será la resultante de aplicar al valor de tasación del inmueble conforme a
esta Orden ministerial la proporción correspondiente determinada en el párrafo anterior.
4. El valor del derecho de uso y habitación se obtendrá dividiendo el valor del derecho de usufructo, calculado conforme
a las reglas anteriores, por 1,12.
Artículo 57. Valoración de las limitaciones del dominio.
1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilización de los inmuebles,
diferentes a las señaladas en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie), 54
(Valoración de concesiones administrativas), 55 (Valoración de la servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad, del
usufructo, del uso y la habitación) de esta Orden, se tendrán en cuenta en la valoración de éstos.
2. La valoración de las limitaciones se determinará aplicando los métodos previstos en el capítulo I de este Título, que
correspondan al contenido jurídico de la limitación del dominio, aplicados a la cuantía en la que la propiedad quede afectada.
223

3. El valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no existiera la limitación del dominio, y el
valor de ésta.
Artículo 58. Valoración de opciones de compra.
Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c (Ámbito de aplicación) de esta Orden, lo
harán considerando el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la
documentación que regule el derecho de opción.
El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes reglas:
a. Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasación calculado según lo previsto en el artículo 47
(Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta
Orden y el precio de ejecución de la opción sobre el inmueble, es positiva, el valor de la opción será equivalente a
esa diferencia.
b. Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opción será nulo.
c. En cualquiera de los casos en los que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar,
estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, en opinión de la entidad tasadora, su
valor será nulo.
Artículo 59. Valoración de inmuebles con tiempo compartido.
1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, se valorarán en la parte
sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas:
a. Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total o parcialmente a este
derecho, estén cedidos o no, por el método de actualización de rentas, utilizando como interés el de la deuda pública
de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del régimen.
b. Se determinará el valor de cada período cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el método de
actualización de rentas, sin considerar el valor de reversión y utilizando como interés el de deuda pública de duración
más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato.
c. En ambos casos los flujos de caja se calcularán según lo previsto en el artículo 28 teniendo en cuenta las rentas
medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la época del año a que se refieran que deberá de ser la
misma que la del período cuyo valor se pretende obtener.
2. Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que se han cedido determinados
periodos se restará del valor obtenido en el punto 1.a la suma de valores obtenidos en el punto 1.b y se calculará la proporción
que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a.
Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que representa sobre el valor obtenido
en el punto 1.a.
3. Se multiplicará, según el caso, la proporción así hallada por el menor entre el valor por comparación, el valor por
actualización calculado según el procedimiento del artículo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto
de que no existiera este derecho.
Artículo 60. Valoración de compromisos de compra a plazos.
1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c (Ámbito de aplicación) de
esta Orden, se valorarán considerando el valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la
documentación que regule dicho compromiso.
224

2. El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación, calculado
conforme a lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión
colectiva inmobiliaria) de esta Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando como tasa de
actualización el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.
TÍTULO III.
ELABORACIÓN DE INFORMES Y CERTIFICADOS DE TASACIÓN.
CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.
Artículo 61. Principios y reglas generales.
1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deberán
elaborar los informes y certificados de tasación de acuerdo con las siguientes reglas generales:
a. Redactarlos con veracidad y transparencia.

b. Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones
contenidas en la presente Orden.
En todo caso, se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la fecha del Boletín Oficial del Estado en que
haya sido publicada.
2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplicación) de esta Orden, sus
aspectos formales y estructurales se ajustarán a lo establecido en los artículos siguientes.
En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopción de una decisión u opción determinada junto a su
justificación razonada, esta justificación se hará constar de forma expresa en el informe de tasación, y en el correspondiente
certificado cuando así proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisión u opciones
citadas.
Cuando la norma prevea una justificación destacada se hará uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen
la atención del lector.
3. El informe y certificado de la actualización de una tasación se realizará con las mismas exigencias que las de cualquier otra
tasación y deberá contener además la identificación de la tasación anterior a la que actualiza.
Artículo 62. Emisión y caducidad de las tasaciones.
1. La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se
haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado.
2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe, tales como la
valoración de patrimonios, dicho período podrá alargarse hasta los seis meses.
3. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.
4. Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido
el informe.
225

CAPÍTULO II.
ASPECTOS FORMALES.
SECCIÓN I. ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL CERTIFICADO.
Artículo 63. Requisitos del certificado.
1. El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo siguiente:
a. Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de
inscripción en el Registro del Banco de España.
Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con
mención del número de páginas que lo componen.
Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre
que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior
consulta.
b. Indicará la finalidad legal de la tasación.

c. Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.
d. Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia catastral siempre que se conozca,
la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cálculo de los valores
técnicos y su estado de ocupación y salvo a efectos de la finalidad del artículo 2.a (Ámbito de aplicación), el titular
registral en el momento de la tasación.
e. Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra
normativa aplicable según la finalidad de la tasación.
f. Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
g. Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran específicamente y
el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños.
Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá
especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas.
h. Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artículos 10 (Condicionantes), 11
(Advertencias generales) y 12 (Advertencias específicas) de esta Orden.
i. Se indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez.
j. Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios
pertenezca el tasador. La firma será autógrafa, mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente
sobre firma electrónica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la
inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
k. Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica según la finalidad de la tasación.
SECCIÓN II. ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME.
Artículo 64. Requisitos formales del informe.
El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:
a. Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de
inscripción en el Registro del Banco de España.
226

Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con
mención del número de páginas que lo componen. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por
medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la
conservación de su integridad para ulterior consulta.
b. Se elaborará conforme a la estructura y contenido previstos en los artículos 65 (Estructura general de los informes de
tasación) y siguientes.
c. Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe,
de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.
Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica, en cuyo caso cumplirán la normativa vigente
sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la
inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e
inspección ocular del inmueble objeto de valoración, el informe indicará además los datos profesionales y personales
del profesional competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.
CAPÍTULO III.
ASPECTOS ESTRUCTURALES.
Artículo 65. Estructura general de los informes de tasación.
1. Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura que se especifica en este artículo. Dicha
estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados:
a. Solicitante de la tasación y finalidad.

b. Identificación y localización.
c. Comprobaciones y documentación.
d. Localidad y entorno.
e. Descripción y superficie del terreno.
f. Descripción y superficie de la edificación.
g. Descripción urbanística.
h. Régimen de protección, tenencia y ocupación.
i. Análisis de mercado.
j. Datos y cálculo de los valores técnicos.
k. Valores de tasación.
l. Condicionantes y advertencias.
m. Observaciones.
n. Fecha de emisión, caducidad y firmas.
o. Documentación anexa al informe.
2. Los apartados señalados en el apartado anterior se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, según el
tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como mínimo el contenido que se indica en los artículos
siguientes.
Artículo 66. Solicitante y finalidad.
1. En este apartado del informe se indicará:
a. El cliente de la entidad tasadora.

b. La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.
227

c. Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su
denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se indicará además
la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo.
Artículo 67. Identificación y localización.
En este apartado del informe se indicará:
a. Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio.
b. Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
c. Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación
registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.
d. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo
señalado en la letra anterior, el pago o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha
finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se
le conoce habitualmente.
Artículo 68. Comprobaciones y documentación.
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la
confección del informe y la relación de los documentos utilizados.
Artículo 69. Localidad y entorno.
1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por
ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las
características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del
entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes,
infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su
antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características básicas del entorno se indicarán, por
ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que
permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc.
Artículo 70. Descripción y superficie del terreno.
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará:
a. La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y, siempre
que se conozca, la superficie catastral.
b. Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así como de las pendientes de realizar en
el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.
2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio, no será necesario exponer la información prevista en este
artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante.
3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:
228

a. La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en
la documentación registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral.
b. La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines
(residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.).
c. Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.).
d. En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las
clases agrológicas.
e. En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de
extracción y distribución en la finca según el sistema de riego.
f. En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su
especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas.
g. Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características.
Artículo 71. Descripción y superficie de la edificación.
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará:
a. La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total, señalando
si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de
cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las
circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la
superficie útil.
b. Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías
exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad,
ascensores, prevención de incendios, etc., así como las terminaciones y acabados relevantes.
c. En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en
la parte de la obra que aun no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia
municipal.
También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra
ejecutada.
d. En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos
constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos
constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes.
También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra

acondicionado para la actividad correspondiente.
2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará:
a. Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación
relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes
para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.
b. Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.
3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso
de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas.
4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:
a. Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las necesarias para la explotación
agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación
229

económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores,
como, por ejemplo, las viviendas.
b. Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características
constructivas, consignando la adecuación y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil
estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes.
Artículo 72. Descripción urbanística.
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicará:
a. El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente,
así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada.
b. En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no conformes con el planeamiento.
2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se expresará:
a. El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario según la

legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su
aprobación definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión.
b. La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases
equivalentes reguladas por la legislación urbanística.
Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de
solar.
c. La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones
(índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos,
etc.).
d. El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto
se indicará:
o La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
o El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones,
particulares, etc.).
o El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
o Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al
terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará
también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión
al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización, se indicará su estado.
o Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno
pueda considerarse solar.
o En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno
fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las
consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento.
o En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los
criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de
protección especial.
Artículo 73. Régimen de protección, tenencia y ocupación.
230

En este apartado, se indicará para el inmueble que se valora:
a. El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y
plazo de vigencia.
b. Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la
actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad.
c. Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble, se
describirán sus características y efecto sobre el valor.
d. Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o
indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.
Artículo 74. Análisis de mercado.
En este apartado se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al
que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el
valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de
alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización.
Artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos.
1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para
determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido
incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán,
como mínimo, los señalados en los números siguientes de este artículo.
2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán:
a. Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de
ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios que no sean
viviendas unifamiliares, su número.
b. Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para
realizar la homogeneización de precios.
3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 de este artículo serán, en su
caso:
a. Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se
indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas.
b. Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas.
c. Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor
residual.
4. Cuando se utilice el método residual, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán:
a. Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.

b. Los costes de construcción utilizados.
c. Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
d. La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático.
e. Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
231

5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor
de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el apartado 1 serán:
a. Los costes de construcción utilizados.

b. La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.
Artículo 76. Valores de tasación, condicionantes y advertencias.
En este apartado se expresarán:
a. Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración.

b. El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración.
c. Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la
presente Orden.
d. Las limitaciones a los valores, si las hubiera.
e. El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la disposición adicional primera.
Artículo 77. Fecha de emisión, caducidad y firmas.
En este apartado se incluirán:
a. Fecha de la última visita al inmueble.

b. La fecha de emisión del informe.
c. La fecha de caducidad del informe.
d. Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos
especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.
Artículo 78. Documentación anexa al informe.
1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:
a. Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio.

b. Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
c. Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble
(secciones, fotografías, etc.).
2. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica:
a. Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso.

b. Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación.
c. En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material.
d. Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los
edificios en construcción sujetos a protección pública.
e. Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación.
f. En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y, excepto para
la finalidad prevista en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación
de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año.
g. Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación
económica.
3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de
tasación, si ello mejora su lectura.
232

4. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su
información más representativa.
TÍTULO IV.
DISPOSICIONES ESPECIALES.
CAPÍTULO I.
COBERTURA DE PROVISIONES TÉCNICAS DE ENTIDADES ASEGURADORAS.
Artículo 79. Ámbito de este Capítulo.
Las disposiciones especiales recogidas en este capítulo tendrán como ámbito exclusivo de aplicación la valoración para la
finalidad prevista en el artículo 2.b (Ámbito de aplicación) de esta Orden.
Los inmuebles podrán ser valorados por los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o por
una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora
autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones
que pueda realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas
Artículo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
1. La entidad aseguradora que pretenda la valoración de un inmueble o de un derecho real inmobiliario por los Servicios
Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones deberá presentar en dicho Centro Directivo solicitud
telemática o no telemática firmada por su representante legal y remitir los siguientes documentos:
a. Documento público que acredite la adquisición del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago. Si la escritura
pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos, la
entidad deberá acompañar certificación expedida por su representación legal en la que se haga constar el precio
individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoración se solicite.
b. Original o copia legalizada de la certificación registral señalada en el artículo 8.1 (Documentación necesaria) de esta
Orden.
c. Documentación gráfica a que se refiere el artículo 78.1 (Documentación anexa al informe) de esta Orden.
d. Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado después de la adquisición del
inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoración, firmada por el contratista que las haya realizado.
e. Certificación expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga constar el régimen de
ocupación y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en
arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicará: la superficie y localización de la
zona arrendada, la renta líquida anual producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la
duración del contrato, si existe derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas
y demás cláusulas especiales si las hubiera.
Si el inmueble se encuentra ocupado sin título, cedido en precario, o en cualquier otra situación que implique la
ocupación del mismo, en dicha certificación se hará constar si la ocupación ha sido formalizada mediante algún tipo
de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en que términos, en cualquier caso se concretará detalladamente la
situación existente con el ocupante de forma que permita conocer cuál es el título actual de ocupación del inmueble.
f. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación la entidad aportará certificación del acuerdo adoptado por el
órgano social competente comprometiéndose a finalizar la construcción en el plazo de cinco años y certificación de la
propia entidad aseguradora de los pagos realizados.
g. Los documentos señalados en las letras c, f, g, h e i del artículo 8 (Documentación necesaria) de esta Orden, en los
casos en que resulten de aplicación y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la
realización de la tasación.
233

h. Certificación expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el número de póliza
contratada, que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incendios y otros daños al continente,
ubicación del riesgo asegurado para cada finca registral y que la póliza se encuentre al corriente de pago de la prima.
i. Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá aportar además de la certificación registral señalada
en la letra b de este apartado, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos por
la presente Orden para la valoración de bienes inmuebles.
2. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior, la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenará la valoración del inmueble o derecho real inmobiliario, que se
atendrá a las normas previstas en el Título II, capítulo II de esta Orden y, además, a las siguientes:
a. Las entidades aseguradoras deberán dar las máximas facilidades para llevar a cabo la citada valoración. En caso
contrario, se procederá por el técnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos, y la Dirección General
de Seguros y Fondos de Pensiones podrá declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la
cobertura de provisiones técnicas.
b. Si durante la tramitación del expediente de valoración se apreciase que el inmueble o derecho real inmobiliario
careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones técnicas, la Dirección General de Seguros y
Fondos de Pensiones, mediante acuerdo motivado, declarará el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la
cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposición de los recursos que procedieran contra el acuerdo
anterior.
c. El técnico actuante elevará al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valoración que, sin
necesidad de ceñirse a la estructura y contenido previstos en el Título III, deberá ajustarse a los criterios y a los
métodos de cálculos de valores de tasación establecidos en esta Orden.
d. Efectuada la valoración, se dará traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble o
derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones técnicas y del informe elaborado por el técnico
actuante que motive el acuerdo, con indicación del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo.
e. Si el inmueble estuviese sometido al régimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la póliza de seguro
contra el riesgo de incendios y otros daños deberá figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construcción que
figure en el informe de valoración se apreciara en el seguro una situación de infraseguro, la entidad aseguradora
deberá de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podrá computar el inmueble por el valor fijado en el
acuerdo de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Artículo 81. Valoración realizada por entidad tasadora autorizada.
1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá remitir a la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones, en el plazo de un mes desde la fecha de emisión del informe de tasación escrito firmado por el
representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificación registral del inmueble, la razón social de la
entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoración, el valor de tasación, la fecha de emisión del informe y
certificado de tasación. Al escrito se adjuntarán el informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada que se
ajustarán a lo dispuesto en la presente Orden, con las matizaciones siguientes:
a. El informe deberá mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real
inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración, en su caso.
b. Como anexos al informe de tasación deberán figurar los recogidos en el artículo 80.1 (Valoraciones realizadas por los
Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.
c. El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y otros daños al continente.
2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobación por la Dirección General
de Seguros y Fondos de Pensiones, sus Servicios Técnicos aplicarán las normas correspondientes mencionadas en el artículo
80.2 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta
Orden.
3. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá elaborar y suministrar un modelo de certificado con la
finalidad de hacer uniforme la forma de presentación y ordenar su contenido.
234

Artículo 82. Normas complementarias.
1. La entidades aseguradoras comunicarán a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones cualquier incidencia que
pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar a los
requisitos de aptitud para cobertura de provisiones técnicas de los mismos en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que
tuvieran conocimiento de ello. A la vista de lo cual, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de
oficio la revisión del valor atribuido, o en su caso, la comprobación de los referidos requisitos.
2. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del
inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe las
aclaraciones necesarias y la presentación de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si
fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, cálculos y valores incorporados al expediente, así como para comprobar
que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones
técnicas. Si se apreciase la falta de alguno de éstos, procederá a declararlos no aptos para dicho fin.
3. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente Título, para la remisión de cuantos datos o documentos que la
entidad aseguradora deba suministrar a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, se entenderá comprendido
dentro de los supuestos del artículo 40 de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenación y Supervisión de los Seguros
Privados.
Artículo 83. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por
Cuando la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoración realizada por entidades
tasadoras autorizadas, lo comunicará por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario.
Ambas entidades deberán entregar la documentación que les sea solicitada y dar las máximas facilidades para realizar la citada
comprobación. De las comprobaciones que efectúen los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones se elevará a ésta informe de acuerdo con los términos en que se hubiese ordenado la valoración. A la vista del
informe, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar la ratificación de la valoración inicial realizada
por la entidad tasadora autorizada, la modificación de aquélla o, en su caso, la no aceptación de la misma cuando el informe se
emita conteniendo alguna de las advertencias señaladas en el artículo 11 (Advertencias generales) de esta Orden comunicará
dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresión del recurso que proceda contra el mismo.
En el caso de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración lo podrá comunicar
igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijación
del nuevo valor.
Artículo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.
1. Las entidades aseguradoras solicitarán de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones
o de entidad tasadora autorizada la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales
inmobiliarios inscritos a su favor, una vez haya transcurrido un año desde la anterior valoración y antes de que hubiesen
transcurrido tres. Excepcionalmente, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá adelantar el plazo de los
tres años, con carácter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las
especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaioraciones de los
inmuebles.
2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrán hacerse de oficio o a instancia
de las entidades aseguradoras.
3. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio, en cualquier momento, la revisión de las
valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas
supere el valor que resulte de la aplicación de esta Orden.
235

4. Cuando la revisión hubiera de realizarse por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones, bastará con remitir, salvo en caso de aplicarse el punto 82.2 de esta Orden, los documentos señalados en las letras
b, e y h del artículo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones) de esta Orden, así como los documentos previstos en las letras d y e i del citado artículo, en los casos en que
resulten de aplicación.
5. Si la revisión de la valoración se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada, será de aplicación lo dispuesto en el
artículo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden.
6. Cuando se trate de inmuebles en construcción o rehabilitación, la entidad aseguradora podrá incorporar a la valoración inicial
el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas, y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso
presentará la documentación señalada en (la letra f del artículo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. Una vez
finalizadas las obras se presentará o se solicitará nueva valoración correspondiente al inmueble terminado.
Artículo 85. Normas complementarias de valoración.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de España, se aplicarán de forma
análoga y teniendo en cuenta la legislación propia de cada Estado los criterios y normas de valoración contenidos en esta
Orden.
2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desembolso en los aumentos de capital
social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2.a del artículo 27 del Reglamento de Ordenación y Supervisión
de los Seguros Privados se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden.
3. En aquellos casos, en los que las plusvalías resulten de la infravaloración de bienes inmuebles y derechos reales
inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones técnicas, la entidad aseguradora deberá ajustarse a lo dispuesto en esta
Orden para justificar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas.
Artículo 86. Valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estén en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, las
entidades aseguradoras podrán afectarlos a cobertura de provisiones técnicas por sus precios de adquisición, siempre que
exista un seguro de caución concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe
no inferior al valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas asignado al inmueble. En el documento en que
conste la garantía otorgada se consignará:
a. Entidad que emite el aval bancario o la póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de quienes firman en
nombre y representación de la misma.
b. Designación de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caución.
c. Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble.
d. Que la garantía se constituye a favor y a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
e. Identificación de la finca registral que se afianza.
f. Finalidad del aval o póliza de seguro de caución, que se constituye a efectos de la afección provisional a cobertura de
provisiones técnicas de los inmuebles pendientes de su inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo
dispuesto en el último párrafo del artículo 50.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros
Privados.
g. Cuantía a que asciende la garantía; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caución y hasta el
momento en que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelación; y constancia
expresa de que se hará efectivo por requerimiento de ésta, sin más requisito que en dicho requerimiento se haga
constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecución con arreglo a este precepto.
h. Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas.
236

Los avales deberán ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficiente para obligarla plenamente.
2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad,
se procederá a la valoración del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno de los cauces previstos en los artículos 80
(Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81
(Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitará a la Dirección General de Seguros y
Fondos de Pensiones la cancelación del aval o el vencimiento del seguro de caución concertados como garantía. A tal efecto, la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuará las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora
propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantía. No obstante, si se apreciara que el
inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de provisiones técnicas,
la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarará no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario
para mantener cubiertas las provisiones técnicas de la entidad, podrá proceder a la ejecución de la garantía.
3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos en los artículos
80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81
(Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden, para lo cual habrá de estar previamente inscrito a
nombre de la entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se atenderá al valor resultante de la tasación, que deberá
ajustarse a lo dispuesto en la norma séptima del presente Título.
4. El período de afección provisional no podrá exceder del plazo de un año.
Artículo 87. Créditos hipotecarios.
1. La inclusión de un crédito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones técnicas en la documentación estadístico-
contable, información trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones técnicas que se presente en la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones exigirá que dicho crédito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el
artículo 50.11 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los cálculos
contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido valorado conforme a las normas e
instrucciones de valoración recogidas en esta Orden para la finalidad 2.a de la misma.
2. En la escritura de préstamo hipotecario deberá constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los Servicios
Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la valoración del inmueble o para comprobar
la que se hubiese realizado.
3. La póliza de seguro de incendios y otros daños al continente del inmueble incluirá una cláusula de subrogación en la que
figurará como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha póliza de seguro deberá estar concertada con entidad
aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma.
CAPÍTULO II.
DETERMINACIÓN DEL PATRIMONIO DE LAS INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIAS.
Artículo 88. Disposiciones especiales.
A los efectos de la finalidad contemplada en el artículo 2.c de esta Orden:
a. Se exigirá además de lo señalado en esta Orden cualquier otra documentación que sea exigida en función de la
normativa específica.
b. Si existiesen condicionantes al valor de tasación, la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la
sociedad de tasación, en el plazo de diez días hábiles, la información necesaria y la realización de las
comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes.
c. Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversión colectiva
inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institución no podrá comprar el inmueble en cuestión en tanto no se
hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y así lo haya certificado la sociedad tasadora.
237

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Seguro de incendio y otros daños al continente.
1. La suma asegurada a efectos del artículo 50.10.g del Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, no será inferior a:
a. En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificación y el valor de
tasación, excluyendo en ambos casos el valor del terreno.
b. En el caso de elementos de edificios, al valor de tasación del elemento, excluido el valor del terreno.
2. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no será inferior a la cantidad
resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoración el valor del
terreno en el que se encuentra.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Mecanismos de control interno.
Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 3.1.e (Mecanismos de control interno) del Real Decreto 775/1997,
de 30 de mayo, sobre Régimen Jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, dichas sociedades y
servicios deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:
1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo cual dispondrán, como
mínimo, de:
a. Una base de datos de información de costes y precios (en venta y en alquiler) y de características de los
inmuebles, suficiente en número, tipología y localización adecuadamente distribuida dentro del área
geográfica en la que la entidad pretenda operar.
b. Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas, precios de materiales, etc.) que
sean utilizables para la tasación.
c. Procedimientos de actualización de los datos recogidos en las dos letras anteriores.
d. Las fuentes concretas de los datos anteriores.
e. La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
f. Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización de los mismos en
las tasaciones.
2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables, para lo cual deberá disponer de un manual de
procedimiento, debidamente actualizado, en el que, al menos, se recojan:
a. Los criterios concretos para la aplicación de dichas normas, detallando entre otros: los criterios de medición
y atribuciones de uso de las superficies; los parámetros y sistemas utilizados en la homogeneización de
comparables; la forma de validación de testigos; la interpretación de la documentación registral; los criterios
para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso; la forma de determinar la vida útil, y los tipos que
la entidad utiliza para aplicar los métodos de actualización y residual; la forma de obtener el valor de los
inmuebles neto de gastos e impuestos; la previsión de la tendencia futura del mercado; la justificación de
las plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los
elementos especulativos en las transacciones.
b. El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención en el mismo de los
profesionales vinculados, así como los criterios establecidos por la entidad para la intervención de
profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos particulares.
c. El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales, especificando si los
vinculados realizan o no valoraciones.
238

3. El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decreto 775/1997 a
cuyos efectos la información mínima disponible comprenderá la relación de personas físicas y jurídicas, para las que
la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder mantener razonablemente una
posición de independencia en menos cabo de la objetividad de la tasación, así como los criterios utilizados para la
confección de dicha relación.
También comprenderá la información solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por el cumplimiento de
las incompatibilidades de éstos y la frecuencia con la que se recabe.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Información a rendir al Banco de España.
Las sociedades y servicios de tasación comunicarán al Banco de España, en la forma y con la periodicidad que el mismo
establezca, información sobre las primas de riesgo y márgenes de beneficio a que se refieren los artículos 38.3 y 41 de esta
Orden que vengan utilizando en su actividad, así como sobre cualquier otro parámetro técnico de carácter general que vengan
utilizando regularmente en su práctica profesional para la aplicación de los diferentes métodos de tasación, y que el Banco de
España considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoración.
La información agregada resultante de la información recibida de las entidades de tasación se comunicará a la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones y a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y se distribuirá entre las propias
entidades de tasación.
Toda disposición que se dicte por el Banco de España de conformidad con lo previsto en el párrafo precedente lo será previo
informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Conservación de las tasaciones.
Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios, que las entidades de tasación deben conservar en sus archivos de conformidad con
lo previsto en el artículo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirán una copia completa de los informes de
tasación y sus anexos, así como del certificado o certificados que los hayan sintetizado.
También contendrán la documentación utilizada para su elaboración o una referencia documental a la misma o al archivo
público en que se encuentre.
La conservación a que se refiere el párrafo anterior podrá hacerse en papel, o por medios electrónicos en soporte duradero,
siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta.
DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA. Revisiones periódicas.
El tipo de interés y las tablas actuariales utilizados en los cálculos para determinar el valor del derecho de uso y habitación
podrán ser revisados periódicamente por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA. Primas de riesgo y márgenes de beneficio.
Durante los tres primeros años, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, las primas de riesgo a
que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los
que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión
conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición:
239

Prima de riesgo sin financiación ni

Tipo de inmueble Impuesto sobre la Renta de Sociedades
(IRS)
Edificios de uso residencia:
- Viviendas primera residencia 8
- Viviendas segunda residencia 12
Hoteles 11
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 12
Otros 12
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo
mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Margen sin financiación ni Impuesto sobre

Tipo de inmueble la Renta de Sociedades
(IRS)
Edificios de uso residencia:
- Viviendas primera residencia 18
- Viviendas segunda residencia 24
Hoteles 22
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 24
Otros 24
Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función
del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del
mercado hipotecario.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá prorrogar la ampliación de lo
dispuesto en el primer párrafo de la presente disposición, por períodos sucesivos de un año, sin exceder de un total de tres,
excepto para la finalidad b, para la que dicha prórroga podrá ser por tiempo indefinido.
Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente se podrá revisar, cada dos años, las primas de riesgo y márgenes
contenidos en dichas tablas, tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario, y los tipos de interés de la
240

deuda pública a largo plazo, el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en
su valor.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA. Derogación normativa.
Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas
entidades financieras.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Habilitación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta
Orden, a efectos de su aplicación para la finalidad contemplada en el artículo 2.c.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Habilitación a la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa y previo informe de
la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de
Valores, podrá establecer un límite cuantitativo a la plusvalía anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artículo 31 de
esta Orden.
DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Entrada en vigor.
La presente Orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación íntegra en el Boletín Oficial del Estado. No obstante,
desde su publicación y hasta su entrada en vigor, las tasaciones podrán también realizarse conforme a la presente Orden.
Madrid, 27 de marzo de 2003.
De Rato y Figaredo.
Excmo. Sr. Gobernador del Banco de España.

Ilmo. Sr. Presidente de la Comisión Nacional Del Mercado de Valores.
Ilmo. Sr. Director general de Seguros y Fondos de Pensiones.
Ilma. Sra. Directora general del Tesoro y Política Financiera.
241

BLOQUE VI
VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: VALORACIÓN FISCAL Y

CATASTRAL. EL RÉGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES. LA EXPROPIACIÓN
FORZOSA Y LA APLICACIÓN DEL JUSTIPRECIO. CASOS ESPECIALES DE
VALORACIÓN POR EXPROPIACIÓN Y DERECHOS REALES.
243
BLOQUE VI.- VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. LA EXPROPIACIÓN FORZOSA.

BLOQUE VI
VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: VALORACIÓN FISCAL Y
CATASTRAL. EL RÉGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES. LA EXPROPIACIÓN
FORZOSA Y LA APLICACIÓN DEL JUSTIPRECIO. CASOS ESPECIALES DE
VALORACIÓN POR EXPROPIACIÓN Y DERECHOS REALES.
1.- VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: VALORACIÓN FISCAL Y

CATASTRAL.
1.1.- Conceptos básicos de valoración en las Administraciones Públicas.
Tradicionalmente las Administraciones Públicas, a los efectos de valoración de bienes donde

intervienen administrados o particulares, muestran dos vertientes bien diferenciadas:
9 Valoración con fines recaudatorios mediante impuestos (sobre el patrimonio, la renta de las
personas físicas, la renta de no residentes, sobre primas de seguros, sociedades, sucesiones y
donaciones, transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, impuestos
especiales, IVA, etc.), ajustándose a valores más o menos predeterminados por Ley.
9 Valoración motivada por adquisición de bienes privados, intercambios, permutas,

concesiones, expropiaciones, etc., contemplando encuentros con particulares, en cierta
medida negociados, unas veces haciendo uso de los métodos clásicos de valoración y otras al
amparo de normas que les confiere ciertas prerrogativas frente a los administrados.
Cuando nos referimos a procedimientos de valoración por motivos fiscales, estamos ante uno de
los ejemplos más claros de valoración masiva, imponiéndose la comprobación de valores
declarados por los contribuyentes si no es admitida tal declaración por la Administración.
Esta comprobación de valores se realiza por técnicos de la propia Administración, adscritos al

Ministerio de Hacienda. Por diversos motivos, las valoraciones se han ido reduciendo a una
mera descripción de la finca y posterior asignación del valor sin más motivaciones, dejando al
administrado en una cierta posición de indefensión al carecer de elementos para rebatir los
criterios de valoración empleados por la Administración.
Ante esta situación, se han realizado investigaciones (SEGURA, GARCÍA PORTILLO y

VIDAL, Dpto. de Economía y Ciencias Sociales de la Asociación Española de Valoración
Agraria – Universidad Politécnica de Valencia) para la elaboración de modelos de valoración
que permitan interpretar y, por tanto, justificar adecuadamente el valor de los bienes inmuebles.
Los modelos obtenidos deben contribuir a la eliminación de los problemas apuntados

anteriormente o, al menos, a paliarlos significativamente. Se pretende con ello la agilización del
proceso de valoración, permitiendo una reducción efectiva del número de expedientes y permitir
una motivación adecuada del valor asignado por la Administración.
244

Para la determinación de este valor, el técnico debe basarse en las informaciones de carácter
técnico-económico que sobre dicho bien existen y pueden ser obtenidas por el mismo. Se trata de
un proceso auténtico de valoración, de acuerdo con la definición más aceptada de esta disciplina:
"Aquella parte de la Economía cuyo objeto es la estimación de un determinado valor o de varios
valores, con arreglo a unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y
mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico", quedando excluidas
aquellas actuaciones de carácter fiscal que se limitan a la comprobación del valor asignado por la
normativa del impuesto a los bienes para determinar la base imponible.
Establecido el fin de la valoración, para la comprobación del valor declarado ha de precisarse el

valor a obtener y las hipótesis a manejar, y cómo se puede obtener dicho valor, es decir, qué
metodología podemos emplear y en que información de carácter técnico debemos basarnos.
En principio, el valor que debería encontrar el técnico es el valor de realización de la transacción;

sin embargo, la obtención del mismo podría devenir más en un proceso de investigación policial
que en un proceso de valoración. La normativa fiscal española, y la casuística jurídica derivada
de la misma, es prolija en el empleo de términos para referirse al valor que debe declararse o
estimarse. En general se muestra reticente al empleo del término Valor de Mercado, utilizando
términos como el de valor "real" o valor "normal", sin que por ninguna entidad, autoridad fiscal
o Tribunal de Justicia, haya sido precisado su concepto. Si tomamos como referencia de este tipo
de valoraciones el Valor de Mercado, el técnico debe determinar, a falta de información precisa
sobre el montante de la transacción, el valor probable de mercado, que en definitiva nos conduce
al valor que resultaría mayoritariamente aceptado por los agentes económicos interesados en el
bien en condiciones normales de mercado.
1.2.- Valoración Fiscal.
Podría entenderse por valoración fiscal el proceso mediante el cual un técnico de la

Administración debe determinar el valor de un bien inmueble que ha sido objeto de una
transacción onerosa o lucrativa. El objeto último de la valoración fiscal será la comprobación del
valor declarado por el sujeto pasivo y, en su caso, la tasación pericial contradictoria, ya que este
valor será la base imponible de determinados impuestos (Art. 52 de la Ley 230/1963, de 28 de
diciembre, General Tributaria, aprobándose con fecha 30 de mayo de 2003, por el Consejo de
Ministros, el proyecto de Ley 121/000155, General Tributaria, publicado en el Boletín Oficial de
las Cortes Generales –Congreso de los Diputados– con fecha 6 de junio de 2003):
PROYECTO DE LEY 121/000155, GENERAL TRIBUTARIA

...
Artículo 57. Comprobación de valores.
1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado
por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:
a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la Ley de cada tributo señale.

b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
c) Precios medios en el mercado.
d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
245

e) Dictamen de peritos de la Administración.

f) Cualquier otro medio que se determine en la Ley propia de cada tributo.
2. La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la
aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.
3. Las normas de cada tributo regularán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este
artículo.
4. La comprobación de valores deberá ser realizada por la Administración tributaria a través del procedimiento previsto en los
artículos 134 y 135 de esta Ley, cuando dicha comprobación sea el único objeto del procedimiento, o en el curso de otro
procedimiento de los regulados en el Título III, como una actuación concreta del mismo, siendo de aplicación en todo caso lo
dispuesto en dichos artículos salvo el apartado 1 del artículo 134.
…
Artículo 134. Práctica de la comprobación de valores.
1. La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo
57 de esta Ley salvo que el obligado hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante
en aplicación de alguno de los citados medios.
El procedimiento se podrá iniciar mediante una comunicación de la Administración actuante o, cuando se cuente con datos
suficientes, mediante la notificación del valor comprobado junto con la liquidación que proceda.
El plazo máximo para notificar la valoración y en su caso la liquidación prevista en este artículo será el regulado en el artículo
104 de esta Ley.
2. La Administración tributaria deberá notificar a los obligados tributarios las actuaciones que precisen de su colaboración. En
estos supuestos, los obligados deberán facilitar a la Administración tributaria la práctica de dichas actuaciones.
3. Si el valor comprobado por la Administración tributaria es superior al declarado por el obligado tributario, la Administración
notificará, junto con la liquidación que proceda, la valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios
empleados.
4. En los supuestos en los que la Ley establezca que el valor comprobado debe producir efectos respecto a otros obligados
tributarios, la Administración tributaria actuante quedará vinculada por dicho valor en relación con los demás interesados. La Ley
de cada tributo podrá establecer la obligación de notificar a dichos interesados el valor comprobado para que puedan promover
su impugnación o la tasación pericial contradictoria.
Cuando en un procedimiento posterior el valor comprobado se aplique a otros obligados tributarios, éstos podrán promover su
impugnación o la tasación pericial contradictoria.
5. Si de la impugnación o de la tasación pericial contradictoria promovida por un obligado tributario resultase un valor inferior,
éste tendrá efectos respecto a los restantes obligados a los que fuese de aplicación dicho valor en relación con la
Administración tributaria actuante, teniendo en consideración lo dispuesto en el segundo párrafo del apartado anterior.
Artículo 135. Tasación pericial contradictoria.
1. Los interesados podrán promover la tasación pericial contradictoria, en corrección de los medios de comprobación fiscal de
valores señalados en el artículo 57, dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación
efectuada de acuerdo con los valores comprobados administrativamente o, cuando la normativa tributaria así lo prevea, contra
el acto de comprobación de valores debidamente notificado.
246

En los casos en que la normativa propia del tributo así lo prevea, el interesado podrá reservarse el derecho a promover la
tasación pericial contradictoria cuando estime que la notificación no contiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos
en cuenta para elevar los valores declarados y denuncie dicha omisión en un recurso de reposición o en una reclamación
económico-administrativa.
En este caso, el plazo a que se refiere el párrafo anterior se contará desde la fecha de firmeza en vía administrativa del acuerdo
que resuelva el recurso o la reclamación interpuesta.
La presentación de la solicitud de tasación pericial contradictoria, o la reserva a promoverla a que se refiere el párrafo anterior
determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación y del plazo para interponer recurso o reclamación contra la misma.
2. Será necesaria la valoración realizada por un perito de la Administración cuando la cuantificación del valor comprobado no se
haya realizado mediante dictamen de peritos de la Administración. Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la
Administración y la tasación practicada por el perito designado por el obligado tributario, considerada en valores absolutos, es
igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por 100 de dicha tasación, ésta última servirá de base para la liquidación. Si la diferencia
es superior, deberá designarse un perito tercero de acuerdo con lo dispuesto en el apartado siguiente.
3. Cada Administración tributaria competente solicitará en el mes de enero de cada año a los distintos colegios, asociaciones o
corporaciones profesionales legalmente reconocidos el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como
peritos terceros. Elegido por sorteo público uno de cada lista, las designaciones se efectuarán por orden correlativo, teniendo en
cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar.
Cuando no exista colegio, asociación o corporación profesional competente por la naturaleza de los bienes o derechos a valorar
o profesionales dispuestos a actuar como peritos terceros, se solicitará al Banco de España la designación de una sociedad de
tasación inscrita en el correspondiente registro oficial.
Los honorarios del perito del obligado tributario serán satisfechos por éste. Cuando la diferencia entre la tasación practicada por
el perito tercero y el valor declarado, considerada en valores absolutos, supere el 20 por 100 del valor declarado, los gastos del
tercer perito serán abonados por el obligado tributario y, en caso contrario, correrán a cargo de la Administración.
En este supuesto, aquél tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos ocasionados por el depósito al que se refiere el párrafo
siguiente.
El perito tercero podrá exigir que, previamente al desempeño de su cometido, se haga provisión del importe de sus honorarios
mediante depósito en el Banco de España o en el organismo público que determine cada Administración tributaria, en el plazo
de diez días.
La falta de depósito por cualquiera de las partes supondrá la aceptación de la valoración realizada por el perito de la otra,
cualquiera que fuera la diferencia entre ambas valoraciones.
Entregada en la Administración tributaria competente la valoración por el perito tercero, se comunicará al obligado tributario y se
le concederá un plazo de quince días para justificar el pago de los honorarios a su cargo. En su caso, se autorizará la
disposición de la provisión de los honorarios depositados.
4. La valoración del perito tercero servirá de base a la liquidación administrativa que proceda con los límites del valor declarado
y el valor comprobado inicialmente por la Administración.
Partiendo de esta nueva Ley General Tributaria, el régimen normativo aplicable a la valoración
fiscal se caracteriza por su dinamismo y continua actualización de disposiciones que deberán
tenerse en cuenta para su correcta aplicación.
En este sentido, destacando la reciente Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,

Administrativas y del Orden Social, nos remitimos a la normativa aplicable que, para cada caso,
se desglosa en el Bloque I (Valoración de interés público, imposición fiscal).
247

1.2.- Valoración catastral.
El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base o se toma como referencia en
relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas:
9 De carácter fiscal: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de
los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros.
9 De carácter no fiscal: Expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y

subvenciones públicas, etc.
El Catastro, como inventario de bienes inmuebles, puede tener múltiples aplicaciones y usos,
pero el valor catastral tiene una utilización eminentemente fiscal, siendo necesario adoptar las
necesarias cautelas par su determinación de tal modo que las oscilaciones que producen o puedan
producirse en el mercado inmobiliario no hagan necesaria su inmediata modificación, salvo en
los casos en que dichas oscilaciones sean sustanciales.
El valor catastral debe ser justo y objetivo, es decir obtenido mediante una valoración reglada, de
tal forma que las reglas establecidas para su determinación respondan a criterios de equidad
previamente establecidos y coordinados entre sí; asimismo debe ser universal ya que es un valor
que afecta a todos los bienes inmuebles y debe existir en todo momento, y finalmente, como
requisito esencial debe guardar una relación directa con el mercado.
* La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario establece:

...
Artículo 8. Valor catastral.
1. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro
Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.
2. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
· La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
· El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que
gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras
condiciones de las edificaciones.
· Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los
supuestos de inexistencia de la citada promoción.
· Las circunstancias y valores del mercado.
· Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.
3. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el
cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden
ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar
dicho precio.
248

4. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que,
de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a
los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral.
* El Proyecto de Real Decreto Legislativo de 2003, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley del Catastro Inmobiliario y otras Normas Tributarias, mantiene esta misma base en la
Sección 1ª (El Valor Catastral y su determinación) del Capítulo V referido a Valoración, que se
completa con la Sección 2ª (Ponencia de Valores) y 3ª (Procedimientos de Valoración Catastral):
…
Capítulo V. Valoración.
Sección 1ª. El valor catastral y su determinación.
Art. 22 Valor catastral. Art. 8 Ley 48/2002
El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro
Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones (Art. 8.1).
Art. 23 Criterios y límites del valor catastral. Art. 8 Ley 48/2002
1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción (Art. 8.2).
b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que
gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones
de las edificaciones (Art. 8.2).
c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los
supuestos de inexistencia de la citada promoción.
d) Las circunstancias y valores del mercado.
e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine (Art. 8.2).
2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el
cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden del
Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar
dicho precio (Art. 8.3).
3. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que,
de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a
los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral (Art. 8.4).
Art. 24 Determinación del valor catastral. Arts. 9.1 y 10.4. Ley 48/2002
1. La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a los que se refiere el apartado 2, párrafo c), del artículo 30, se
efectuará mediante la aplicación de la correspondiente Ponencia de valores (Art. 9.1, pfo.1º, primer inciso).
249

2. Toda incorporación o modificación en el Catastro Inmobiliario practicada en virtud de los procedimientos previstos en los
capítulos II, III y IV de este Título incluirá, cuando sea necesario, la determinación individualizada del valor catastral del
inmueble afectado de acuerdo con sus nuevas características. Dicho valor catastral se determinará mediante la aplicación de la
Ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del Catastro
o, en su caso, mediante la aplicación de los módulos establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento
de valoración colectiva simplificada.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de posteriores Ponencias de valores o módulos que
afecten al inmueble y de los coeficientes de actualización establecidos por las sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del
Estado (Art. 10.4)
Sección 2ª. Ponencias de valores.
Art. 25 Contenido de las Ponencias de valores. Art. 9 Ley 48/2002
1. La Ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios,
módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor
catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores (Art. 9.1 pfo.1º, segundo inciso).
2. Las Ponencias de valores podrán contener, en los términos que reglamentariamente se establezca, los elementos y criterios
necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación de planeamiento, adquieran la clase a que se
refiere dicha Ponencia con posterioridad a su aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de valores que, en función de
tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente coordinados con
los del resto del municipio, puedan asignarse a los bienes inmuebles afectados (Art. 9.1 pfo. 2º).
Art. 26 Clases de Ponencias de valores. Art. 9.2 Ley 48/2002
1. Las Ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo cuando circunstancias de carácter territorial, económico,
administrativo o de otra índole justifiquen una extensión mayor (Art. 9.2 pfo. 1º).
2. Dentro de su ámbito territorial, las Ponencias de valores podrán ser:
a) Totales, cuando se extiendan a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase.
b) Parciales, cuando se circunscriban a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o
fincas.
c) Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales (Art. 9.2
pfo. 2º).
Art. 27 Elaboración, aprobación e impugnación de las Ponencias de valores. Art. 9 Ley 48/2002
1. La elaboración de las Ponencias de valores se llevará a cabo por la Dirección General del Catastro, directamente o a través
de los convenios de colaboración que se celebren con cualesquiera Administraciones públicas en los términos que
reglamentariamente se establezca (Art. 9.3)
2. Previamente a su aprobación, las Ponencias de valores totales y parciales se someterán a informe del Ayuntamiento o
Ayuntamientos interesados, en el plazo y con los efectos señalados en el artículo 83 de la Ley 30/1992,de 26 de noviembre, de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (Art. 9.4).
3. Los acuerdos de aprobación de las Ponencias de valores totales o parciales se publicarán por edicto en el Boletín Oficial de
la provincia. Cuando se trate de Ponencias de valores especiales, el edicto se insertará en el «Boletín Oficial del Estado» o en
el de la provincia, según que su ámbito territorial exceda o no del provincial.
250

La publicación de dichos acuerdos, que indicará en todo caso el lugar y plazo de exposición al público de las Ponencias a que
se refieran, se realizará antes del uno de julio del año en que se adopten, en caso de Ponencias de valores totales, y antes del
uno de octubre, en caso de Ponencias de valores parciales y especiales (Art. 9.5).
4. Las Ponencias de valores serán recurribles en vía económico-administrativa, sin que la interposición de la reclamación
suspenda la ejecutoriedad del acto (Art. 9.6).
Sección 3ª. Procedimientos de valoración catastral.
Art. 28 Valoración catastral de bienes inmuebles urbanos y rústicos. Art. 10 Ley 48/2002
1. El valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y rústicos se determinará mediante el procedimiento de valoración
colectiva o de forma individualizada en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 24 (Art. 10.1).
2. El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles de una misma clase podrá iniciarse de oficio o a instancia del
Ayuntamiento correspondiente cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias
sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes,
ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias (Art. 10.2).
3. El procedimiento de valoración colectiva podrá ser:
a) De carácter general, cuando requiera la aprobación de una Ponencia de valores total.
Este procedimiento, en el que se observarán las directrices que se establezcan para garantizar la coordinación nacional de
valores, sólo podrá iniciarse una vez transcurridos, al menos, cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales
derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general y se realizará, en todo caso, a partir de los diez
años desde dicha fecha.
b) De carácter parcial, cuando requiera la aprobación de una Ponencia de valores parcial. En este procedimiento se garantizará
la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de los inmuebles del municipio.
c) De carácter simplificado, cuando tenga por objeto determinar nuevos valores catastrales en los supuestos contemplados en el
artículo 30 (Art. 10.3).
Art. 29 Procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial. Art. 11 Ley 48/2002
1. Los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial se iniciarán con la aprobación de la correspondiente
Ponencia de valores.
Los valores catastrales resultantes de estos procedimientos se notificarán individualmente a los titulares catastrales con arreglo
a lo dispuesto en los apartados 4 y 5 del artículo 105 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, a cuyo efecto
se podrá recabar la colaboración de las Corporaciones locales o de otras Administraciones y entidades públicas (Art. 11.1).
2. La notificación se practicará por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, así como de la fecha, la
identidad de quien la recibe y el contenido del acto notificado, incorporándose al expediente la acreditación de la notificación
efectuada (Art. 11.2 pfo. 1º).
Cuando no sea posible realizar la notificación al interesado o a su representante por causas no imputables a la Administración, y
una vez intentado por dos veces, se hará así constar en el expediente con expresión de las circunstancias de los intentos de
notificación. En estos casos, se publicará en los lugares destinados al efecto en el Ayuntamiento y en la Gerencia del Catastro
correspondiente en atención al término municipal en que se ubiquen los inmuebles, a efectos de su notificación por
comparecencia, la relación de los titulares con notificaciones pendientes en las que constará el procedimiento que las motiva,
órgano responsable de su tramitación y el lugar y plazo en que el destinatario de las mismas deberá comparecer para ser
notificado.
251

Dicha publicación irá precedida de anuncio en el «Boletín Oficial del Estado» o en el Boletín de la Comunidad Autónoma o de la
provincia, según el ámbito territorial de competencia del órgano que dictó el acto, en el que se indicará lugar y plazo de su
exposición pública. En todo caso la comparecencia se deberá producir en el plazo de diez días, contados desde el siguiente al
de la publicación del anuncio en el boletín oficial. Cuando transcurrido dicho plazo no se hubiese comparecido, la notificación se
entenderá producida a todos los efectos legales desde el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado para comparecer
(Art. 11.2 pfo. 2º).
3. Los acuerdos adoptados tendrán efectividad el día uno de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su
notificación. No obstante, para aquellos bienes inmuebles que con posterioridad a la aprobación de la Ponencia de valores vean
modificada la naturaleza de su suelo y las Ponencias de valores contengan los elementos y criterios a que se refiere el apartado
2 del artículo 25, los acuerdos surtirán efectos el día uno de enero del año siguiente a aquel en el que tuvieran lugar las
circunstancias que originen dicha modificación, con independencia del momento en que se produzca la notificación del acto (Art.
11.3).
4. Los actos objeto de notificación podrán ser recurridos en vía económico-administrativa sin que la interposición de la
reclamación suspenda su ejecutoriedad (Art. 11.4).
5. Con referencia exclusiva para los casos de notificación de valores a los que se refiere el presente artículo, el plazo para la
interposición del recurso de reposición o reclamación económico-administrativa será de un mes, contado a partir del día
siguiente al de la recepción de la notificación o, en su caso, al de la finalización del plazo a que se refiere el párrafo segundo del
apartado 2 (Art. 11.5).
Art. 30 Procedimiento simplificado de valoración colectiva. Art. 12 Ley 48/2002
1. El procedimiento simplificado se iniciará mediante acuerdo que se publicará por edicto en el Boletín Oficial de la provincia y
no requerirá la elaboración de una nueva Ponencia de valores (Art. 12.1).
2. Este procedimiento se regirá por las siguientes reglas:
a) Cuando tuviera por causa una modificación de planeamiento que varíe el aprovechamiento urbanístico de los bienes
inmuebles, manteniendo los usos anteriormente fijados, y el valor recogido para esos usos en la Ponencia en vigor refleje el de
mercado, se determinarán los nuevos valores catastrales de las fincas afectadas conforme a los parámetros urbanísticos
mencionados (Art. 12.2).
b) Cuando tuviera por causa una modificación de planeamiento que varíe el uso de los bienes inmuebles, dichos bienes se
valorarán tomando como valor del suelo el que corresponda a su ubicación, que en todo caso deberá estar comprendido entre
el máximo y el mínimo de los previstos para el uso de que se trate en el polígono de valoración en el que se hallen enclavados
tales bienes según la Ponencia vigente (Art. 12.2 b)).
c) Cuando la modificación del planeamiento determine cambios de naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados,
hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las
parcelas afectadas, dichos bienes podrán ser valorados mediante la aplicación de los módulos específicos para los distintos
usos que se establezcan por Orden del Ministro de Hacienda (Art. 12.2 c)).
3. Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos regulados en este artículo se notificarán a los interesados de
conformidad con lo dispuesto en la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, y tendrán efectividad el día uno de
enero del año siguiente a aquel en que tuviere lugar la modificación del planeamiento del que traigan causa, con independencia
del momento en que se inicie el procedimiento y se produzca la notificación de su resolución. En todo caso, el plazo máximo en
que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses, a contar desde la fecha de publicación del acuerdo de inicio. El
incumplimiento del plazo máximo de notificación determinará la caducidad del procedimiento respecto de los inmuebles
afectados por el incumplimiento, sin que ello implique la caducidad del procedimiento ni la ineficacia de las actuaciones respecto
de aquellos debidamente notificados (Art. 12.3).
Art. 31
Procedimiento de determinación del valor catastral de los bienes inmuebles de características especiales. Art. 13 Ley 48/2002)
252

1. El procedimiento de valoración de los bienes inmuebles de características especiales se iniciará con la aprobación de la
correspondiente Ponencia especial (Art. 13.1).
2. La notificación, efectividad e impugnación de los valores catastrales resultantes de este procedimiento se regirán por lo
previsto en el artículo 29 (Art. 13.2).
Art. 32 Actualización de valores catastrales. Art. 14 Ley 48/2002
1. Las Leyes de Presupuestos Generales del Estado podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes,
que podrán ser diferentes para cada clase de inmuebles (Art. 14.1).
2. Asimismo, las Leyes de Presupuestos Generales del Estado podrán fijar coeficientes de actualización por grupos de
municipios, que se determinarán en función de su dinámica inmobiliaria, de acuerdo con la clasificación de los mismos que se
establezca reglamentariamente. Estos coeficientes se aplicarán sobre los valores catastrales actualizados conforme al apartado
1 de este artículo (Art. 14.2).
* La Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, modificada por la Ley 51/2002, de 27
de diciembre, establece en su artículo 66 que el valor catastral de los bienes inmuebles debe
fijarse tomando como referencia su valor de mercado.
El valor catastral de la parcela se calcula teniendo en cuenta los siguientes parámetros:
9 Calificación catastral. La calificación catastral está determinada por el cultivo o

aprovechamiento atribuido a cada subparcela de terreno.
9 Intensidad productiva. Una vez asignada la calificación catastral, los terrenos se clasifican en
intensidades productivas de acuerdo con su calidad y aptitud para la producción agraria.
9 Tipo evaluatorio. Para cada municipio existe un cuadro de tipos evaluatorios que recoge
todas las calificaciones catastrales e intensidades productivas existentes en el mismo.
El tipo evaluatorio representa el rendimiento teórico, expresado en euros, de una hectárea de

terreno de una calificación e intensidad productiva determinada.
9 Superficie. Si la calificación e intensidad productiva no es homogénea en toda la parcela

catastral, ésta se divide en subparcelas. Cada subparcela tiene asignada una superficie medida
en hectáreas. Dicha superficie, multiplicada por el tipo evaluatorio, proporciona el
rendimiento teórico de la subparcela.
9 Rendimiento teórico de la parcela. Es el resultado de la suma de los rendimientos de las

subparcelas que la integran.
9 Base de capitalización. La base imponible coincide con el rendimiento teórico de la parcela.

La base liquidable es el 50% del citado rendimiento y este importe es el que se toma como
base de capitalización para el cálculo del valor catastral.
253

9 Valor catastral. La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 39/1988, Reguladora de las

Haciendas Locales, establece que, hasta que se proceda a la fijación de los valores
catastrales con arreglo a las normas contenidas en la citada Ley, el valor catastral de los
bienes inmuebles de naturaleza rústica es el resultado de capitalizar al 3% el importe de la
base liquidable vigente el 1 de enero de 1990 a efectos de Contribución Territorial Rústica,
actualizándose además por aplicación de los coeficientes establecidos a este efecto en las
sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Por su parte, la normativa y metodología para la obtención del valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana se recoge, con carácter general, en el RD 1.020/1993, de 25 de
junio por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores
del Suelo y de las Construcciones, para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana.
Con relación a la valoración de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, a efectos del
Impuesto de Bienes Inmuebles, la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, establece
que el valor catastral de los bienes de naturaleza rústica estará integrado por el valor del terreno y
el de las construcciones:
1. El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará capitalizando el interés que

reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la
aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos y de acuerdo
con sus características catastrales.
Para calcular dichas rentas se podrá atender a los datos obtenidos por investigación de
arrendamientos o aparcerías existentes en cada zona o comarca de características agrarias
homogéneas.
Asimismo, se tendrá en cuenta, a los efectos del presente apartado, las mejoras introducidas
en los terrenos de naturaleza rústica, que forman parte indisociable de su valor, y, en su caso,
los años transcurridos hasta su entrada en producción; para la de aquellos que sustenten
producciones forestales se atenderá a la edad de la plantación, estado de la masa arbórea y
ciclo de aprovechamiento. En todo caso, se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de
medios de producción normales que conduzcan al mayor aprovechamiento, pero no la
hipotética aplicación de medios extraordinarios.
No obstante, cuando la naturaleza de la explotación o las características del municipio

dificulten el conocimiento de rentas reales o potenciales, podrá calcularse el valor catastral de
los bienes, incluidos sus mejoras permanentes y plantaciones, atendiendo al conjunto de
factores técnico-agrarios y económicos y a otras circunstancias que les afecten.
2. El valor de las construcciones rústicas se calculará teniendo en cuenta su uso o destino, la

calidad y la antigüedad de las mismas y cualquier otro factor que pueda incidir en el mismo,
en la medida que lo permita la naturaleza de aquéllas.
En el Bloque VII se contempla ampliamente la valoración catastral de las construcciones e infraestructuras agrarias.
254

1.2.4.- El Régimen del Suelo y Valoraciones.
La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, establece el método
aplicable para la determinación del valor del suelo, en función, claro está, de la clase de suelo
y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un
concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de
dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas,
habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento.
Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos sin desarrollo
previsible a corto plazo, el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o
potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.
El Título III de la Ley desarrolla las reglas de valoración del suelo, que igualmente se tendrán en
cuenta a los efectos de expropiación.
En valoración agraria destaca el artículo 26 (Valor del suelo no urbanizable):

...
TÍTULO III.
VALORACIONES.
Artículo 23. Aplicación general de las reglas de valoración.
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la
presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la
legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de
distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.
Artículo 24. Momento al que han de referirse las valoraciones.
Las valoraciones se entenderán referidas a:
· Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de
exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta.
· En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del correspondiente procedimiento.
· En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento, en los supuestos previstos en el Título V de la

presente Ley, al momento de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
255

Artículo 25. Criterio general de valoración.
1. El suelo se valorará conforme a su clasificación urbanística y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes.
2. La valoración de los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, autonómico o
estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanístico como si fueran de nueva creación, se determinará, de
conformidad con lo dispuesto en esta Ley, según la clase de suelo en que se sitúen o por los que discurran.
No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanístico los haya adscrito o incluido en algún ámbito de gestión, a los
efectos de su obtención a través de los mecanismos de equidistribución de beneficios y cargas, su valoración se determinará en
función del aprovechamiento de dicho ámbito, conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes.
Artículo 26. Valor del suelo no urbanizable.
1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la
identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de
las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean
susceptibles.
2. Cuando por la inexistencia de valores compatibles no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el
valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme
a su estado en el momento de la valoración.
Artículo 27. Valor del suelo urbanizable.
1. El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se refiere el apartado 2 del artículo 16, se determinará en la forma
definida en el artículo anterior.
2. Cuando el suelo urbanizable estuviese en la situación descrita en el apartado 1 del artículo 16, el valor del mismo se obtendrá
por aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las
ponencias de valores catastrales.
En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de
repercusión obtenidos por el método residual.
Artículo 28. Valor del suelo urbano.
1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo,
por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de
repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia
de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación
existente, si fuera superior.
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento
establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las
ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida
en la normativa técnica de valoración catastral.
4. En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores
de repercusión obtenidos por el método residual.
256

Artículo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento.
En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento
lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos
efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del
polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo.
Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pendiente.
Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando
proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como
los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o
en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la
condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se
deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar.
Artículo 31. Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos.
1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras
permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación de valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo,
con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la
normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las
mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de
Expropiación Forzosa.
Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles.
1. La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución,
modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de
aplicación.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los
derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su
conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la
proporción que corresponda a los respectivos interesados.
257

2.- LA EXPROPIACIÓN FORZOSA Y LA APLICACIÓN DEL JUSTIPRECIO.
Entre las valoraciones de interés público son frecuentes las relativas a expropiaciones, cuyo
marco legal se encuentra en la Ley 16/1954, de 16 de diciembre, de Expropiación Forzosa
(L.E.F.) y Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de
Expropiación Forzosa. Actualmente existe un anteproyecto de Ley de Expropiación Forzosa.
Las valoraciones de suelo, a efectos de expropiación se efectuarán con arreglo a los criterios
establecidos en la referida Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el Régimen del Suelo y
Valoraciones, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro
carácter, que la legitime.
Antes de entrar en el apartado de valoraciones (artículos 36 a 47 de la L.E.F. y artículos 39 a 47

del Reglamento), conviene conocer el procedimiento de expropiación, cuyo esquema básico se
expone como introducción, sin perjuicio de las medidas que deban aplicarse a través de la Ley
30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común (LRJAPPAC), modificada por la Ley 4/1999, de 13 de
enero, y por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social, actualizada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre (artículo 76).
2.1.- El procedimiento de la Expropiación Forzosa.
2.1.1.- Garantía patrimonial y actividad administrativa de extinción de derechos.
La potestad que permite a las Administraciones la privación de derechos e intereses

patrimoniales privados en aras de un fin público no es gratuita, porque unos y otros están
protegidos por la denominada garantía patrimonial del administrado. En su virtud, la
Administración está obligada a indemnizar por el montante de su valor toda "privación singular
de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que
fueren las personas o Entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique
venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio", así
como por los daños que ocasione el funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos.
Además, la garantía patrimonial del Estado está constitucionalmente consagrada en el artículo
33.3 y en los artículos 106 y 121 de la Constitución Española, sobre la responsabilidad civil de la
Administración y de los órganos judiciales respectivamente.
2.1.2.- Concepto y objeto de la expropiación. Fases del procedimiento.
Conceptualmente, la expropiación forzosa es la potestad que permite a las Administraciones en

supuestos legalmente previstos sacrificar situaciones patrimoniales generalmente privadas:
extinguir o transformar el derecho de propiedad, con condiciones procedimentales.
En cuanto al objeto de la expropiación, nos remitimos al artículo 33.3 de la Constitución

Española: “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de
utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad
con lo dispuesto por las leyes”.
258

No es necesario que la privación del derecho sea plena, pues es expropiable también una parte
solamente del haz de facultades que tal dominio o plena propiedad sobre una cosa o derecho,
comprenden.
La garantía expropiatoria u objeto incluye también la privación de los intereses patrimoniales

legítimos, concepto del que el artículo 89 de la Ley hace aplicación al declarar indemnizables los
gastos originados en las expropiaciones que dan lugar al traslado de poblaciones.
De otro lado, la jurisprudencia ha formulado una interpretación amplia del concepto de intereses
patrimoniales legítimos, incluyendo en él, el derecho a ser parte en el expediente expropiatorio y
de ser indemnizados los simples precaristas.
La cesación de una actividad puede ser también, objeto de la expropiación. Como afirma el
Tribunal Supremo en la Sentencia de 1985, la expropiación comprende no sólo la materialidad
del bien expropiado sino también y, por ello, debe ser objeto de indemnización, el fin a que está
afectado o la actividad que en el mismo se realiza.
El objeto expropiado ha de ser en todo caso una propiedad privada, excluyéndose, la posibilidad
de expropiación sobre bienes de dominio público, aunque no de bienes privados de un ente
público, como los bienes de propios de un Ayuntamiento.
No obstante, debe advertirse que la inexpropiabilidad, como la inalienabilidad de los bienes

demaniales, dura mientras dura la afectación del bien a un uso (carretera) o a un servicio público;
pero nada obsta a que con motivo de una obra pública una Administración se vea en la necesidad
de expropiar un bien demanial de otra y que con este motivo se produzca una previa o simultánea
desafectación.
El procedimiento expropiatorio se divide en cuatro fases: declaración de utilidad pública o

interés social, necesidad de ocupación, justiprecio, y pago y ocupación. Hay procedimientos
especiales, en función de determinadas materias: agraria, urbanística, expropiaciones eléctricas,
etc. En la propia L.E.F. existe una excepción: la expropiación urgente.
2.1.3.- Los sujetos de la expropiación forzosa.
2.1.3.1.- El expropiante.
La condición de expropiante sólo se reconoce a los entes territoriales, es decir, al Estado, las
CC.AA., la Provincia y el Municipio. No pueden acordar la expropiación los entes que integran
la Administración Institucional. En este sentido, una Corporación de Derecho Público, como es
RENFE, no tiene competencia para declarar la utilidad pública y consiguiente necesidad de
ocupación, aunque sí puede ser titular del trámite expropiatorio, es decir, impulsar el
procedimiento, cuyo expropiante sería el Ministerio de Fomento.
Cada ente territorial ha de ejercitar la potestad expropiatoria dentro del territorio que abarca su
competencia y en relación con los fines que tenga encomendados, de forma que si la obra es
259

estatal será a la Administración del Estado a quien corresponda ejercerla o al Ayuntamiento si es

municipal, resolviéndose los conflictos en función del fin a que ha de quedar afectado el objeto
expropiado. Los entes territoriales expropiantes ejercen la potestad expropiatoria bien en favor
de sí mismos o de otros beneficiarios.
2.1.3.2.- El beneficiario.
Beneficiarios de la expropiación son los destinatarios de los bienes o derechos expropiados o los
favorecidos por los ceses de actividad y obligados, por consiguiente, al pago del justiprecio.
Pueden ser beneficiarios además de los propios entes territoriales, los entes institucionales y los
concesionarios a los que se reconozca legalmente esta condición. Por causa de utilidad social,
podrán ser beneficiarios, aparte de los indicados, cualquier persona natural o jurídica en la que
concurran los requisitos señalados por la Ley especial necesaria a estos efectos.
A los que ostentan la condición de beneficiarios de la expropiación forzosa corresponde solicitar

de la respectiva Administración expropiante la iniciación del expediente expropiatorio en su
favor. Durante el curso del expediente, los beneficiarios pueden y deben impulsar el
procedimiento; formular la relación de bienes necesarios para el proyecto de obras; convenir
libremente con el expropiado la adquisición amistosa, etc.
2.1.3.3.- El expropiado.
Ostentan la condición de expropiado, en primer lugar, el propietario de la cosa o el titular del

derecho de forma que con éstos se entenderán las actuaciones del expediente. Salvo prueba en
contrario, la Administración considerará como expropiados a quienes consten como titulares de
los bienes o derechos en los registros públicos que produzcan presunción de titularidad, o en su
defecto, a quienes aparezcan con tal carácter en registros fiscales o finalmente al que lo sea
pública y notoriamente. Además, serán también parte en el expediente quienes presenten títulos
contradictorios sobre el objeto que se trata de expropiar y los titulares de derechos reales e
intereses económicos directos sobre la cosa expropiable, así como los arrendatarios, cuando se
trate de inmuebles rústicos o urbanos. La Ley establece las siguientes reglas:
9 Las diligencias del expediente se entenderán con el Ministerio Fiscal cuando, publicada la
relación de bienes a que afecta la expropiación, no compareciesen los propietarios o titulares
en aquél.
9 Los que no puedan enajenar sin permiso o resolución judicial los bienes que administren o
disfruten se considerarán, autorizados para verificarlo en los supuestos de expropiación.
9 Las transmisiones de dominio o de cualesquiera otros derechos o intereses no impedirán la
continuación de los expedientes de expropiación forzosa; se considerará subrogado el nuevo
titular en las obligaciones y derechos del anterior.
2.1.4.- La causa de la expropiación. Requisito de la declaración de interés público o social.
Por causa de la expropiación forzosa se entiende el motivo o finalidad que justifica el

apoderamiento o sacrificio de un bien en favor de la Administración. Esta debe perdurar durante
un tiempo, de tal forma que, si la causa de la expropiación desaparece antes de su transcurso,
260

surge el derecho del expropiado a la reversión, derecho que consiste en la devolución de los
bienes.
El artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789 hablaba
de "utilidad pública", concepto que la Ley napoleónica de 1810 sustituye por el de "necesidad
pública". Nuestra primera Ley de Expropiación de 1836 entendía por obras de utilidad pública"
las que tienen por objeto directo proporcionar al Estado en general, a una o más provincias o a
uno o más pueblos cualesquiera usos o disfrutes de beneficio común..."
La vigente Ley de 1954 amplía de una parte la causa legitimadora de la expropiación

extendiéndola al interés social y, de otra, banaliza aún más las exigencias y garantías
procedimentales de este trámite. Al igual que la anterior, la Ley vigente entiende implícita la
declaración de utilidad pública en relación con la expropiación de inmuebles en todos los planes
de obras y servicios del Estado, Provincia y Municipio. También se admite que las leyes hagan
declaraciones genéricas de utilidad pública, remitiendo su reconocimiento concreto al Consejo
de Ministros.
En nuestra práctica administrativa son excepcionales las declaraciones expresas de utilidad

pública. Lo más frecuente es que los procedimientos expropiatorios se funden en declaraciones
genéricas de utilidad pública de determinadas categorías de bienes o en declaraciones tácitas por
la inclusión del inmueble en un plan de obras, urbanístico o de otra naturaleza. El Tribunal
Supremo de ordinario no se muestra demasiado exigente en las características formales del
documento o acto administrativo en que se hace constar la declaración de utilidad pública,
dándolo por cumplido por simple mención de los bienes en planes de obras o en un Decreto de
declaración y protección del conjunto monumental, etc.
2.1.5.- El requisito de la necesidad de ocupación.
El requisito de la declaración de necesidad es un trámite que cumple diversas funciones, pues

permite proceder a la singularización de los bienes a expropiar determinando la extensión
necesaria para el respectivo proyecto o finalidad, precisar quienes ostentan la condición de
expropiados, discutir la sustitución de los bienes elegidos por la Administración, etc.
Lo que no es propio de este trámite es la discusión sobre la oportunidad del proyecto y el

ofrecimiento de soluciones técnicas alternativas como ha sostenido un sector doctrinal (GARCÍA
DE ENTERRÍA, MUÑOZ MACHADO). Pues el planteamiento de esa controversia, si
realmente fuera posible, y debería serlo, es más propio del trámite de utilidad pública. En el
derecho francés la necesidad de ocupación del bien a expropiar se acredita en una encuesta
parcelaria con la intervención de un encuestador o una Comisión de encuesta independiente.
La L.E.F. concreta el trámite de la necesidad de ocupación en un procedimiento degradado, en el

que toda la garantía se centra en una información pública, así como en un trámite de audiencia de
los interesados, pero sin intervención de ninguna autoridad o instancia independiente.
261

Pero la Ley prevé determinadas exclusiones de este trámite. Una es cuando el proyecto de obras
y servicios comprenda la descripción material detallada en los aspectos material y jurídico de los
bienes y derechos que considere la necesaria expropiación (artículo 17 de la L.E.F.).
El Tribunal Supremo ha justificado estas declaraciones implícitas de necesidad de ocupación en

razones de economía burocrática, precisando que en ningún caso pueden entrañar menoscabo de
las garantías del expropiado. Los efectos del acuerdo de necesidad de ocupación, que ha de
publicarse y notificarse individualmente a los interesados (artículo 21 de L.E.F.), consisten en el
inicio del expediente expropiatorio.
En materia de recursos, contra el acuerdo de necesidad de ocupación cabe recurso de alzada ante
el Ministerio correspondiente y el posterior recurso jurisdiccional. Una vez acordada la
necesidad de ocupación, la Administración no está, sin embargo, obligada a mantenerla pudiendo
revocarla y desistir de la expropiación respecto de determinados bienes o derechos.
Más para que la revocación sea válida es preciso que la operación expropiatoria no se haya
consumado por la ocupación de los bienes o derechos, momento a partir del cual la operación
expropiatoria no puede ya deshacerse sino a través del mutuo acuerdo o de la reversión. Así lo
entiende el Tribunal Supremo.
2.1.6.- La ocupación de los bienes expropiados. Momento de transferencia de la propiedad.
En la expropiación urgente el momento de la ocupación o toma de posesión de los bienes

expropiados es el de la transferencia de la propiedad, pese a que en este caso el expropiado, no
recibe antes de la ocupación el justiprecio fijado por el Jurado Provincial de Expropiación, sino
un justiprecio provisional o "depósito previo a la ocupación". En favor de esta tesis está la
consideración de que por la ocupación y en su virtud se despoja al expropiado de todos los
contenidos del derecho de propiedad. Estas facultades pasan íntegras a la Administración o al
beneficiario que puede, desde el momento mismo de la ocupación, derruir los edificios existentes
o realizar sobre el terreno las obras públicas que sirvieron de causa a la expropiación.
Así lo entendió el Consejo de Estado, para quien la suspensión de la inscripción registral hasta
que se verifique el pago definitivo o su consignación no es óbice para que el efectivo traspaso de
la propiedad tenga lugar en el momento de la ocupación, en el que se perfecciona el negocio
transmisivo concurriendo los requisitos del título y el modo, que exige el Código Civil para el
efectivo traspaso de la propiedad; la imposibilidad reglamentaria de inscribir en ese momento la
finca a nombre de la Administración no sería, por otra parte, una objeción importante frente al
efecto transmisivo, toda vez que en nuestro sistema registral la inscripción no es constitutiva.
Así lo ha entendido el Tribunal Constitucional para el que en las expropiaciones urgentes, el

momento en que se produce el efecto traslativo de la propiedad o titularidad de los bienes y
derechos expropiados "no depende del previo pago de la indemnización, careciendo de
relevancia constitucional el momento en que se opere dicha transmisión de propiedad y, en
consecuencia, que ésta se produzca de manera inmediata en el mismo momento en que se
acuerda la expropiación".
262

2.1.7.- La expropiación urgente.
El procedimiento de urgencia consiste, en una inversión de determinadas fases del procedimiento

ordinario y en concreto en una anticipación de la ocupación de los bienes, que tiene lugar antes
de la fijación definitiva y del pago del justiprecio que se pospone para el final del proceso. El
procedimiento de urgencia, conforme determina el artículo 52 de la L.E.F., se inicia con la
declaración de la urgente ocupación de los bienes afectados a que da lugar la realización de una
obra o finalidad determinada. Al Consejo de Ministros corresponde hacer dicha declaración. La
ocupación ha de ir precedida del levantamiento del acta previa a la ocupación sobre los terrenos
que han de ser expropiados, previa notificación a los interesados con una antelación mínima de
ocho días. Los interesados pueden hacerse acompañar de sus peritos y de un Notario.
A la vista del acta previa de ocupación y de los documentos que obren o se aporten al expediente
y dentro del plazo que se dijo, la Administración procederá a la formulación de las hojas de
depósito previo a la ocupación que se calcula, en principio, según valores fiscales. También se
incluirán las cifras de indemnización por el importe de los perjuicios derivados de la rapidez de
la ocupación, tales como mudanzas, cosechas pendientes y otras igualmente justificadas.
Determinada la cantidad a que asciende, se procederá a la consignación del depósito previo en la

Caja General de Depósitos; efectuada la consignación del depósito previo o percibido en su caso
por el expropiado, la Administración procederá a la inmediata ocupación del bien de que se trate,
lo que deberá hacer en el plazo máximo de quince días. Después de la ocupación, se tramitará el
expediente de justiprecio por los trámites del procedimiento ordinario, es decir, por acuerdo
amigable o por el Jurado Provincial de Expropiación y se procederá igualmente al pago de las
diferencias en la forma común.
2.1.8.- La reversión expropiatoria.
La reversión (artículo 54 de la L.E.F.) es el derecho que corresponde al expropiado o a sus

causahabientes para recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, en el caso de no
ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, abonando a la
Administración su justiprecio. Este derecho se fundamenta en la prohibición de la realización de
obras o el establecimiento de servicios distintos de los que dieron lugar a la expropiación
(artículo 66 del Reglamento) La reversión se reconoce en cualquier tipo de expropiación,
incluyendo las de carácter urbanístico.
Disposición Adicional Quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la

Edificación, que modifica los artículos 54 y 55 de la L.E.F.
Regulación del derecho de reversión. Los artículos 54 y 55 de la L.E.F. quedan redactados de la manera siguiente:
Artículo 54.
1. En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como si hubiera alguna parte
sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, el primitivo dueño o sus causahabientes podrán recobrar la
263

totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la indemnización que se determina
en el artículo siguiente.
2. No habrá derecho de reversión, sin embargo, en los casos siguientes:
· Cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde justificadamente una nueva
afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad pública o interés social. En este supuesto la Administración dará
publicidad a la sustitución, pudiendo el primitivo dueño o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa
de su derecho a la reversión, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la ley, así como solicitar la
actualización del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el servicio inicialmente previstos.
· Cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social se prolongue
durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio.
3. Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de este artículo proceda la reversión, el plazo para que el
dueño primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administración
hubiera notificado el exceso de expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su propósito de no ejecutar la
obra o de no implantar el servicio.
En defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y
con las condiciones siguientes:
· Cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran
transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos.
· Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la
ejecución de la obra o la implantación del servicio.
· Cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos
años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos
ningún acto expreso para su reanudación.
4. La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la Administración en cuya titularidad se halle el bien o
derecho en el momento en que se solicite aquélla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiación, en su
caso, titular de los mismos.
5. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos
por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para
recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia
registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos
derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.
Artículo 55.
1. Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversión la restitución de la indemnización expropiatoria percibida por el
expropiado, actualizada conforme a la evolución del índice de precios al consumo en el período comprendido entre la fecha de
iniciación del expediente de justiprecio y la de ejercicio del derecho de reversión. La determinación de este importe se efectuará
por la Administración en el mismo acuerdo que reconozca el derecho de reversión.
2. Por excepción, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado cambios en su calificación jurídica que condicionaran
su valor o hubieran incorporado mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de valor, se
procederá a una nueva valoración del mismo, referida a la fecha de ejercicio del derecho, fijada con arreglo a las normas
contenidas en el capítulo III del Título II de esta Ley.
3. La toma de posesión del bien o derecho revertido no podrá tener lugar sin el previo pago o consignación del importe
resultante conforme a los apartados anteriores. Dicho pago o consignación deberá tener lugar en el plazo máximo de tres
meses desde su determinación en vía administrativa, bajo pena de caducidad del derecho de reversión y sin perjuicio de la
interposición de recurso contencioso-administrativo. En este último caso, las diferencias que pudieran resultar de la sentencia
264

que se dicte deberán, asimismo, satisfacerse o reembolsarse, según proceda, incrementadas con los intereses devengados al
tipo de interés legal desde la fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde la notificación de la sentencia bajo pena de
caducidad del derecho de reversión en el primer supuesto.
Como señala GARCÍA DE ENTERRÍA, la reversión debe calificarse como un fenómeno de

invalidez sucesiva, sobrevenida a la expropiación por la desaparición del elemento esencial de la
causa. La Jurisprudencia mayoritariamente ve en la reversión una condición resolutoria del
negocio jurídico expropiatorio.
La reversión es además un derecho real de adquisición preferente, que como tal puede incluso
anteponerse al derecho de los colindantes y los titulares de otros derechos reales inscritos en el
Registro de la Propiedad.
El procedimiento reversional se dispone en los artículos 63 a 70 del Reglamento de Expropiación

Forzosa, vigentes en cuanto no se opongan o resulten incompatibles con lo establecido en la
Disposición Adicional Quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación. Se inicia, pues, mediante solicitud ante el Subdelegado del Gobierno, Comunidad
Autónoma o Ente Local expropiante en el plazo de un mes.
Este plazo empezará a contarse desde el día siguiente a la notificación formal del acto que diere
lugar a la reversión; desde que el expropiado compareciera en el expediente y se diera por
notificado de las declaraciones, disposiciones o actos administrativos que implicaren la
inejecución de la obra o el establecimiento del servicio que motivaron la expropiación o, por
último, una vez que transcurran los plazos de cinco y dos años antes señalados.
El Subdelegado del Gobierno o Administración expropiante resolverán, previo informe de la

Administración interesada y de las comprobaciones que estimen oportunas. Contra su resolución
cabrá recurso de alzada ante el Ministro competente por razón de la materia y posterior recurso
jurisdiccional.
En cuanto a los efectos, la reversión obliga a la devolución de los bienes al expropiado, aunque
no siempre procede la reversión in natura. Así ocurre en los casos en que la utilización del bien
con una finalidad pública distinta produce una alteración del bien expropiado que haga imposible
su devolución, en cuyo caso, no obstante la prohibición formal de hacerlo, se traducirá en el
derecho reversional en una indemnización de daños y perjuicios.
Para que la devolución de los bienes expropiados tenga lugar, el beneficiado por la misma deberá
devolver el justiprecio al beneficiario de la expropiación y actual titular de los bienes, cuyo
montante presupone la L.E.F. que no es el mismo que sirvió de base para realizar la
expropiación, salvo que no hubieran transcurrido más de dos años entre aquélla y la reversión.
Si el tiempo transcurrido fuera superior a dos años, es necesario proceder a una nueva valoración
sirviendo como elemento de referencia el valor que tuviera la finca en el momento en que se
solicite su recuperación.
265

2.1.9.- Garantías jurisdiccionales.
La L.E.F. establece una doble garantía jurisdiccional en protección de la propiedad frente a su

privación sin expropiación o frente a las expropiaciones irregulares: la contencioso-
administrativa e interdictal ante los tribunales civiles (artículo 125).
La intervención del Juez Civil se debe, según la tradición del derecho francés que aquí se recibió,
a su consideración como Juez ordinario y protector inmediato, sólo está justificada en el caso
extremo de incompetencia de la autoridad administrativa o falta de procedimiento, supuestos que
se engloban en la llamada "vía de hecho" que con carácter general se contempla a contrario
sensu en el artículo 101 de la LRJAPPAC ("no se admitirán a trámite interdictos contra las
actuaciones de los órganos administrativos realizadas en materia de su competencia y de acuerdo
con el procedimiento legalmente establecido").
La vía de hecho no viene determinada, por cualquier infracción procedimental o actuación de un

órgano de dudosa competencia, sino por la falta de aquellos presupuestos realmente
imprescindibles de la expropiación que la jurisprudencia viene a identificar con los supuestos
legalmente definidos como de nulidad de pleno derecho.
La ventaja de la vía civil, radica en la innecesariedad de la espera a la terminación del expediente

de expropiación ni de ninguna de sus piezas separadas, tal y como se exige para el recurso
contencioso administrativo, en el artículo 126, sino que podrá intentarse ante cualquier amenaza
o situación fáctica de desposesión, no sólo a través de los interdictos propiamente dichos, sino
también por medio de otras acciones sumarias, como la prevista en el artículo 41 de la Ley
Hipotecaria o a través de las acciones reivindicatoria y negatoria de servidumbre.
El recurso contencioso administrativo se interpone contra "la resolución administrativa que

ponga fin al expediente de expropiación o a cualquiera de sus piezas separadas" (artículo 126 de
la L.E.F.), momento en el que es admisible no sólo la impugnación del Justiprecio, sino también
la legitimidad de la expropiación misma (Sentencia de 1986).
La impugnación judicial del justiprecio debe ir precedida de la previa declaración de lesividad si

quien lo impugna es la Administración expropiante. Como presupuesto procesal, la Ley exige
que el recurso se funde en que la cantidad fijada como justo precio origine una lesión inferior o
superior en más de una sexta parte, sin embargo, este requisito es de dudosa constitucionalidad al
restringir el derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución.
Apenas ha servido para paliar los lentos calvarios de los expedientes y procesos expropiatorios la
abreviación de los plazos del procedimiento de que tanto presume con relación a las leyes
anteriores, la Exposición de Motivos de la Ley de 1954, ni siquiera la declaración del artículo
126.4 de dicha Ley de Expropiación, que reitera el artículo 77 de la Ley Jurisdiccional sobre el
turno preferente de los procesos de expropiación, pues de una parte, el artículo 63 de la
LRJAPPAC no garantiza en forma alguna el cumplimiento de los términos por la Administración
y de otra, cualquier preferencia en la tramitación jurisdiccional de los procesos resulta ineficaz
ante el enorme retraso con que, dada la desbordante acumulación de recursos, vienen actuando
los Tribunales contencioso-administrativos.
266

2.2.- Valoraciones según la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento.
2.2.1.- Ley de Expropiación Forzosa.

...
Artículo 36.
1. Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el
expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que
dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.
2. Las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, a
no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes. Las anteriores son indemnizables, salvo
cuando se hubieran realizado de mala fe.
Artículo 37.
Las tasaciones del propietario, la Administración expropiante y el Jurado Provincial de Expropiación habrán de ajustarse en todo
caso, salvo lo previsto en el artículo 43 de esta Ley, a las normas de valoración que se establecen en los artículos siguientes.
Artículo 38.
1. Los siguientes solares se justipreciarán en el valor que tengan asignado para los efectos del arbitrio municipal sobre
incremento de valor de los terrenos, aumentando en un 10%, o en su defecto, el valor en venta fijado a efectos de la
contribución territorial.
Este criterio debe entenderse sustituido por los del Título III de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones.
2. Los edificios se justipreciarán en la media aritmética que resultare del valor actual en venta de otras fincas análogas en el
mismo Municipio y de la capitalización del tipo de interés legal del líquido imponible señalado para la contribución urbana. No
tendrá validez, a efectos de esta capitalización, todo aumento del líquido imponible producido por declaraciones de renta
realizadas por el propietario con fecha posterior a la de aprobación del proyecto de reforma o urbanización que sea causa de la
expropiación.
Artículo 39.
El valor de las finas rústicas se fijará por la media aritmética entre la cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta
líquida de rústica aumentada en un 5 o en 10 por 100, según sea catastrada o amillarada, y el valor en venta actual de fincas
análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o comarcal.
Este criterio debe entenderse sustituido por los del Título III de la Ley sobre el Régimen del Suelo Valoraciones.
Artículo 40.
Las obligaciones, acciones, cuotas y demás modalidades de participación en el capital o en los beneficios de empresas
mercantiles se estimarán en la media aritmética que resulte de aplicar los siguientes criterios valorativos:
La cotización media en el año anterior a la fecha de apertura del expediente.
La capitalización al tipo de interés legal del beneficio promedio de la empresa en los tres ejercicios sociales anteriores.
El valor teórico de los títulos objeto de expropiación. Se entenderá por valor teórico la diferencia entre activo real y pasivo
exigible en el último balance aprobado.
267

Artículo 41.
1. La determinación del justo precio de las concesiones administrativas cuya legislación especial no contenga normas de
valoración en casos de expropiación o de rescate, se ajustará a las reglas siguientes:
Cuando se trate de concesiones perpetuas de bienes de dominio público que tengan establecido un canon concesional, se
evaluará la concesión a tenor del artículo 39, descontándose de la cantidad que resulte el importe capitalizado al interés legal
del canon concesional.
Cuando se trate de concesiones de servicio público o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres años, el precio
se establecerá por el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos líquidos de la concesión en los tres últimos años,
teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversión. Sin embargo, en ningún caso el precio podrá ser inferior al valor material
de las instalaciones de que disponga la concesión y que estén afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de
concesiones temporales, el valor de amortización de estas instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversión.
En las concesiones a que se refiere el número anterior, que llevasen menos de tres años establecidas o que no estuviesen en
funcionamiento por estar todavía dentro del plazo de instalación, la determinación del precio se ajustará a las normas del
artículo 43.
2. Las normas del párrafo anterior serán de aplicación para la expropiación de concesiones de minas de minerales especiales
de interés militar y de minerales radioactivos, salvo en lo relativo, en cuanto a estos últimos, a las indemnizaciones y premios
por descubrimiento establecidos en la legislación especial.
Artículo 42.
La determinación del justo precio de los derechos reales sobre bienes inmuebles se practicará con arreglo a las normas de
valoración señaladas por la vigente legislación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
Artículo 43.
1. No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, tanto el propietario como la Administración podrán llevar a cabo la
tasación aplicando los criterios estimativos que juzguen más adecuados si la evaluación practicada por las normas que en
aquellos artículos se fijan no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiación,
por ser éste superior o inferir a aquélla. El Jurado Provincial de Expropiación también podrá hacer aplicación de este artículo
cuando considere que el precio obtenido con sujeción a las reglas de los anteriores resulte notoriamente inferior o superior al
valor real de los bienes, haciendo uso de los criterios estimativos que juzgue más adecuados.
2. Se seguirá este mismo sistema estimativo en los casos de expropiación de bienes muebles que no tengan criterio particular
de valoración señalado por leyes especiales.
3. En los supuestos previstos en el párrafo primero de este artículo comenzarán, desde luego, por evaluar los bienes o derechos
expropiados con arreglo a las normas de valoración que se señalan en esta Ley, pero al mismo tiempo podrá proponer el
propietario o la Administración, y decidir en definitiva el Jurado, las rectificaciones que, a su juicio, deban ser introducidas, en
alza o en baja, en el justiprecio, fundamentado, con el mayor rigor y detalle, las modificaciones propuestas.
Artículo 44.
En los casos de expropiación de fincas arrendadas, la Administración o entidad expropiante hará efectiva al arrendatario, previa
fijación por el Jurado de Expropiación, la indemnización que corresponda aplicándose para determinar su cuantía las normas de
la legislación de Arrendamientos.
268

Artículo 45.
Cuando en el momento de la ocupación existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se
indemnizará de las mismas a quien corresponda.
Artículo 46.
En el supuesto del artículo 23, cuando la Administración rechace la expropiación total, se incluirá en el justiprecio la
indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca.
Artículo 47.
En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los
artículos anteriores, un 5% como premio de afección.
2.2.2.- Reglamento de Expropiación Forzosa.

...
Artículo 39.
A los efectos del artículo 34 de la Ley, el plazo para la decisión ejecutoria sobre el justo precio se entenderá de ocho días
hábiles y comenzará a contarse desde el siguiente al en que el expediente de justo precio haya sido registrado de entrada en el
Jurado Provincial de Expropiación.
Artículo 40.
La fecha límite para determinar la procedencia de abonar las mejoras efectuadas en los bienes objeto de expropiación, con
arreglo a los módulos señalados en el párrafo segundo del artículo 36 de la Ley, será la de iniciación del expediente
expropiatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28 de este Reglamento.
Artículo 41.
1. Siempre que los bienes o derechos objeto de expropiación forzosa sean algunos de los determinados específicamente en los
artículos 39 a 43 de la Ley, las tasaciones del propietario, de la Administración expropiante y del Jurado Provincial de
Expropiación habrán de practicarse según los criterios estimativos señalados en los mismos, con arreglo a su respectiva
naturaleza.
Estos criterios deben entenderse sustituidos por los del Título III de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones.
2. En las hojas de aprecio se clasificarán los bienes o derechos de naturaleza distinta por el mismo orden en que aparecen
relacionados en los artículos citados de la Ley.
Artículo 42.
1. Cuando se trate de expropiación de fincas rústicas, el valor de venta de las mismas será el que tengan otras fincas análogas
por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca.
2. Se entenderá por comarca la zona de características geográficas y económicas similares en que se encuentren situados los
bienes.
Artículo 43.
En la aplicación del artículo 40 de la Ley se tendrán en cuenta las siguientes reglas:
269

Las cotizaciones de títulos serán las que se hayan registrado en la Bolsa en que se encuentre domiciliada estatutaria o
legalmente la respectiva empresa mercantil, salvo cuando los títulos estén admitidos a cotización en más de una Bolsa y exista
una diferencia igual o superior al 10% en los valores medios resultantes durante el año anterior en una u otra, en que se
justificarán por la cotización media del último año en todas las Bolsas en que se hayan cotizado.
El beneficio promedio de las empresas utilizado como criterio valorativo en el apartado 2 será el resultante según el balance en
los tres ejercicios sociales anteriores, debidamente capitalizado al interés legal.
Artículo 44.
La indemnización prevista a favor de arrendatarios de fincas por el artículo 44 de la Ley procederá exclusivamente cuando la
expropiación lleve consigo la privación definitiva del uso y disfrute de la finca por el titular arrendaticio, pero cuando la privación
de derechos inherentes a la expropiación sea compatible con la continuidad del contrato arrendaticio entre sus primitivas partes,
en cuyo caso la indemnización a los arrendatarios será la determinada para las ocupaciones temporales, sin perjuicio de la
posible aplicación en cualquier hipótesis de lo determinado en los párrafos primero y tercero del artículo 43 de la Ley.
Artículo 45.
Las indemnizaciones previstas en el artículo 45 de la Ley corresponderán a los que por cualquier título hubieren de percibir los
frutos o cosechas pendientes o realizados los trabajos de barbechera u otras labores análogas en la proporción que les
corresponda en su caso.
Artículo 46.
El justiprecio a que se refiere el artículo 46 de la Ley en ningún caso podrá ser igual o superior al que la Administración habría
debido satisfacer de haber expropiado la totalidad de la finca de que se trate.
Artículo 47.
El 5% del premio de afección se incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la
Administración o de la valoración practicada por el Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de
los bienes o derechos expropiables, sin que preceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias
señaladas en otros artículos de la Ley a favor de titulares de derechos posiblemente distintos del propietario, con la sola
excepción de las indemnizaciones debidas a los arrendatarios en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute
de los bienes o derechos arrendados, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán en el premio de afección.
Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan
el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiados.
2.3.- El justiprecio: naturaleza y criterios de valoración.
2.3.1.- Conceptos elementales.
El justiprecio constituye la indemnización económica compensatoria por la pérdida de la cosa o

derecho expropiado. La determinación del justiprecio está prevista en el Capítulo III de la Ley
de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa.
2.3.1.1.- Criterios y reglas de valoración.
La L.E.F. de 1836, refiriéndose a la compensación económica que debe recibir el expropiado

utilizaba indistintamente las expresiones "justiprecio" y "precio de indemnización". Por su parte,
la Ley vigente habla del "justo precio".
270

La Ley no establece un criterio claro y único para la determinación del justiprecio. En todo caso,
no parte de la simple valoración fiscal de los bienes porque ello supondría "volver la espalda a
realidades económicas elementales". Esta ausencia de criterio explica las reglas especiales de la
L.E.F, sobre determinación del justiprecio, reglas en las que este viene dado por la media
aritmética entre valores en venta y valores simplemente fiscales o con arreglo a otros criterios ad
hoc.
No obstante estas precisas reglas de valoración, la Ley remite en definitiva, la determinación del
justiprecio al valor real de los bienes, pero sin aclarar si dicho valor real se corresponde o no con
el valor venal de mercado.
Este juego contradictorio de reglas precisas de valoración, por una parte, y dispensa de
observarlas, de otra, por fuerza había de llevar, como así ha sido, a una gran inseguridad muy
difícil de remediar por la jurisprudencia que en la mayor parte de los casos elude la cuestión del
criterio central de valoración, reconociendo una gran libertad de apreciación al Jurado Provincial
de Expropiación.
2.3.1.2.- Conceptos indemnizables y momento de la valoración.
La valoración de los bienes expropiados plantea dos cuestiones:
9 El Tribunal Supremo entiende que en los elementos integrantes de la valoración, se

comprenden, en principio, todos los daños y perjuicio patrimoniales, incluyendo dicha
indemnización en el justiprecio.
Sin embargo, por disposición legal no cuentan para el justiprecio las plusvalías que sean
consecuencia directa del plan o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las
previsibles para el futuro, ni tampoco las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación
del expediente de expropiación que no serán objeto de indemnización, a no ser que se
demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes. Las anteriores son
indemnizables, salvo cuando se demuestre que se hubieren realizado de mala fe (artículo 36
de la L.E.F.).
9 En cuanto al momento de la valoración de los bienes expropiados, el artículo 36 dispone que

se "efectuará con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de
iniciarse el expediente de justiprecio". Esto significa, la invalidez del artículo 28 del
Reglamento de la Ley que lo refiere al comienzo del expediente expropiatorio mismo y que
tiene lugar con la firmeza del acuerdo de necesidad de ocupación. A su vez, el Tribunal
Supremo ha precisado que ese momento se concreta en la fecha de la propuesta de
adquisición en trámite amistoso.
2.3.2.- Los procedimientos de determinación del justiprecio.
La determinación del justiprecio puede hacerse por mutuo acuerdo o, subsidiariamente, a través
de la intervención de un organismo arbitral: El Jurado Provincial de Expropiación.
271

2.3.2.1.- El mutuo acuerdo.
La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la

adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente, y por mutuo acuerdo,
en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido
el expediente iniciado. En caso de que en el plazo de quince días no se llegara a un acuerdo, se
seguirá el procedimiento ante el Jurado de Expropiación, sin perjuicio de que en cualquier estado
posterior de su tramitación puedan ambas partes llegar a dicho mutuo acuerdo.
Cuando el beneficiario sea la Administración, se han de observar determinadas cautelas para la

validez del acuerdo: Propuesta de la Jefatura del Servicio, informe de los servicios técnicos, etc.
En la Administración Local los plenos de las Corporaciones Locales deberán ratificar estos
acuerdos amigables. La Jurisprudencia ha precisado que es la fecha de la suscripción del acuerdo
con el expropiado y no la de aprobación por la autoridad competente, la determinante para
entender perfeccionado este negocio jurídico, que califica de compraventa civil cuando la
adquisición amigable se produce con anterioridad y al margen del procedimiento expropiatorio.
Otros efectos del acuerdo amigable que la jurisprudencia ha resaltado, es que el precio pactado
en el convenio expropiatorio es la indemnización total sobre el que no procede aplicar el 5% del
premio de afección.
2.3.2.2.- La fijación contradictoria del justiprecio. El Jurado Provincial de Expropiación.
El procedimiento de fijación se inicia transcurridos quince días desde la citación para el

convenio voluntario sin haberse alcanzado éste y en pieza separada en que se recogerá un
extracto de las actuaciones intentadas para el mutuo acuerdo así como una exacta descripción del
bien que ha de expropiarse.
Los expropiados, en el plazo de veinte días, deberán presentar hoja de aprecio, en la que se
concrete el valor en que se estime el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones
consideren pertinentes. La valoración ha de ser motivada y podrá estar avalada por la firma de un
perito. La Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los
propietarios en igual plazo de veinte días.
Si la Administración o el beneficiario no aceptan la hoja de aprecio de la propiedad, formularán

su propia hoja de aprecio que se notificará al propietario, el cual, dentro de los diez días
siguientes, podrá aceptarla lisa y llanamente o bien rechazarla. Si la rechazara podrá hacer las
alegaciones que estime pertinentes empleando los métodos valorativos que juzgue más
adecuados para justificar su propia valoración a los efectos del artículo 43, y asimismo a aportar
las pruebas que considere oportunas en justificación de dichas alegaciones.
Si el propietario rechaza el precio fundado ofrecido por la Administración o el beneficiario, el

expediente de justiprecio pasa al Jurado Provincial de Expropiación, el cual, a la vista de las
hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración o el beneficiario
decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de
272

la expropiación en el plazo máximo de ocho días. Excepcionalmente, dicho plazo podrá ser
prorrogado hasta quince días en total.
Forman el JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN:
9 Un Presidente, que lo será el Magistrado que designe el Presidente de la Audiencia

correspondiente. Y los siguientes vocales:
9 Un Letrado del Estado de la respectiva Delegación de Hacienda.
9 Un funcionario técnico designado por la Jefatura Provincial.
9 Un representante de la Cámara Agraria Provincial, cuando la expropiación se refiera a
propiedad rústica o de la Cámara de la Propiedad Urbana, Cámara de Comercio, Colegio
Profesional, etc.
9 Un Notario.
Con esta composición la Ley ha pretendido reunir en el seno un organismo el mayor número
posible de expertos para la valoración de los bienes. El Tribunal Supremo califica al Jurado unas
veces como órgano administrativo, pese a que en el mismo se integran personas ajenas a la
Administración, y en otras ocasiones, que tiene naturaleza "cuasijurisdiccional", puesto que sin
perjuicio de su carácter administrativo ejerce funciones de carácter "arbitral" o "pericial".
Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación, que se toman por mayoría de votos, han
de ser motivadas, razonándose los criterios de valoración seguidos en relación con lo dispuesto
en la Ley. No obstante, el Tribunal Supremo viene dispensando de hecho esta exigencia legal al
aceptar una motivación mínima, exhausta.
La solución del Jurado que se notificará ultima la vía gubernativa, y contra la misma procederá
tan solo el recurso Contencioso-Administrativo.
2.3.2.3.- La hoja de aprecio como síntesis de las valoraciones. La firma del perito.
De acuerdo con el artículo 29 de la L.E.F. en la hoja de aprecio que presenten los propietarios se
debe concretar el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas
alegaciones estimen pertinentes. La valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar
avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrán de acomodarse a las tarifas que
apruebe la Administración, siendo siempre estos gastos de cuenta de los propietarios.
2.3.3.- El pago del precio y las responsabilidades por demora. Intereses y retasación.
Una vez determinado el justiprecio, se procederá al pago de la cantidad que resultare en el plazo
máximo de seis meses y se verificará en dinero y previa acta, que se levantará ante el Alcalde del
término en que radiquen los bienes o derechos expropiados, si bien la parte expropiante y la
expropiada podrán convenir otra forma y lugar de pago.
Cuando el propietario rehusare recibir el precio se consignará el justiprecio por la cantidad que
sea objeto de discordia en la Caja General de Depósitos, a disposición de la autoridad o tribunal
273

competente. Igualmente, se consignará el precio cuando existiere cualquier litigio o cuestión

entre el interesado y la Administración.
Cuando la Administración demora el pago más allá del plazo de seis meses, la Ley trata de
proteger al expropiado frente al perjuicio que le ocasiona recibir un dinero devaluado,
imponiendo al beneficiario de la expropiación la obligación del pago de intereses y
reconociéndole un derecho a la retasación del bien expropiado.
En cuanto a los intereses, los artículos 56 y 57 de la Ley prevén su abono al expropiado. La tasa
de interés es la del Banco de España, según determinación anual en las Leyes de Presupuestos
Generales del Estado.
Una garantía del expropiado frente a los retrasos del procedimiento expropiatorio es la
retasación, que consiste en el derecho que le asiste de exigir una nueva valoración adaptada a las
fluctuaciones del valor moneda si han transcurrido dos años desde la fijación del justiprecio sin
haberse realizado el pago o su consignación. La retasación es procedente aunque penda recurso
Contencioso Administrativo contra el acuerdo del Jurado o éste haya sido resuelto
definitivamente por sentencia firme.
La retasación se formula mediante solicitud acompañada de una nueva hoja de aprecio ante la
Administración, a partir del transcurso del plazo de dos años, pero sin limitación de tiempo salvo
el plazo general de quince años para el ejercicio de acciones personales a que se refiere el
artículo 1.964 del Código Civil.
La retasación, sin embargo, se ha revelado escasamente operativa: no resuelve el problema, que

es absolutamente común, de la demora superior a dos años en el pago de los suplementos que al
justiprecio señalan las sentencias judiciales, cuando se pagó inicialmente el justiprecio declarado
por el Jurado.
En segundo término, no parece práctico ofrecer a un expropiado que ha sufrido largos años los
trámites de una expropiación y los subsiguientes de un proceso contencioso-administrativo en
dos instancias, al fin concluidos, que vuelva a iniciar un nuevo trámite administrativo de
justiprecio que casi inevitablemente dará lugar a otra nueva serie de procesos.
2.3.4.- Cálculo del justiprecio.
En realidad se ha de estimar el valor de mercado, que no puede identificarse con el justo precio,
de acuerdo con los métodos de valoración referidos en la L.E.F. y su Reglamento, así como en la
Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones. El perito no calcula la justa compensación
debida al expropiado, pues dicha determinación únicamente es potestad del juez.
Se pueden realizar cálculos asistidos por programas informáticos específicos, cual es el caso de
CALC-JUSTIPRECIO de Innova Media.
274

Ejemplos de casos reales extraídos de Boletines Oficiales
BOLETÍN OFICIAL DE LA PROVINCIAL DE ALBACETE
EL JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA ADOPTÓ ACUERDO DEL TENOR LITERAL SIGUIENTE:
Acuerdo de justiprecio
Datos del expediente:
- Expediente número 126/00.

- Fecha de entrada Jurado: 13-06-2000.
- Organismo Expropiante: Demarcación de Carreteras del Estado en Castilla-La Mancha.
- Expropiado: M.I., J.J.
- Bien expropiado: Finca número 277: 38 m2 de terreno rústico, con aprovechamiento de labor de regadío.
- Parcela 42, Polígono 30, del Catastro de Tobarra.
- Municipio: Tobarra.
- Obra pública: Autovía Albacete-Murcia, carretera N-301 de Madrid a Cartagena, del p.k. 90,500 al p.k. 317,00. Tramo:
Enlace del Puerto-Enlace de Navacampana.
- Valoración expropiante: 6.948 Ptas.
- Valoración expropiado: No consta.
Datos de la sesión
- Fecha: 15 de noviembre de 2000.

- Presidente:
– Ilmo. Sr. don E.S.V.. Magistrado Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha
- Vocales:
– Sr. don P.G.T. Abogado del Estado.
– Sr. don A.G.F. Cámara Agraria.
– Sr. don R.C.P. Técnico de la Administración.
- Secretario:
– Sr. don J.J.S.N. Secretario General de la Subdelegación del Gobierno.
Visto por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Albacete, el expediente de justiprecio cuyos datos más significativos y
circunstancias relativas a la sesión en que fue examinado se reseñan en la página anterior, y
Antecedentes
Primero.– Tiene entrada en el Registro del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, instruida por el Organismo expropiante,
la pieza separada de justiprecio cuyas circunstancias ya se han referido.
Segundo.– Informados los componentes del Jurado acerca de las características del bien objeto de expropiación, así como de
las distintas valoraciones efectuadas por el Organismo expropiante y, en su caso, por el propietario afectado, se examina dicho
expediente en sesión convocada al efecto.
Fundamentación jurídica
Este Jurado Provincial de Expropiación Forzosa es competente para conocer y resolver el expediente que nos ocupa y se halla
válidamente constituido conforme a lo preceptuado en los artículos 32 y 33 de la Ley de Expropiación Forzosa.
275

II
De entre los criterios de valoración regulados en las leyes, en el presente caso, han de utilizarse, para la valoración del suelo
expropiado, los de los artículos 23 y siguientes de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
III
Para hallar el valor del suelo no calificado como urbano, hay que aplicar la regla del artículo 26 de la misma Ley, por lo que el
valor del suelo expropiado se fija en este caso en la cantidad ofrecida por la Administración, atendiendo al valor de fincas
análogas en Tobarra, la calidad de la tierra en la zona, su clasificación como no urbano con aprovechamiento de labor de
regadío, dichas tierras se justiprecian en 250 Ptas. por m2; por tanto, por los 38 m2 expropiados corresponden 9.500 Ptas.
IV
Los porcentajes de indemnización propuestos por el Organismo expropiante: Indemnización por expropiación parcial, 950 Ptas.
(10% del valor del terreno expropiado); y premio de afección, 475 Ptas. (5% de valor del terreno expropiado); con lo que se
obtiene la cantidad de 10.925 pesetas, que es el justiprecio, al que procede adicionar los intereses legales.
Vistos la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954; el Reglamento de su desarrollo, aprobado por Decreto de
26 de abril de 1957 (B.O.E. de 26 de junio); la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; la Ley
30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común,
modificada por la Ley 4/1999, de 13 de enero, y demás normas de general aplicación.
Este Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, adopta por mayoría, el siguiente acuerdo:
Fijar como justiprecio final del bien a expropiar la cantidad de diez mil novecientas veinticinco pesetas (10.925 Ptas.), más los
intereses legales que correspondan.
Lo que de orden del Ilmo. Sr. Presidente del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa se le participa, haciéndole saber que de
conformidad con lo establecido en el artículo 35.2 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 este acuerdo
agota la vía administrativa y contra el mismo puede interponerse:
Potestativamente, recurso de reposición ante este mismo Jurado, en el plazo de un mes a contar desde su notificación, de
conformidad con lo previsto en los artículos 116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en su redacción dada por la Ley 4/1999, de 13 de enero,
o bien, directamente recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de Castilla-La Mancha, en el plazo de dos meses a contar desde su notificación, de conformidad con lo previsto en los
artículos 45 y siguientes de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Albacete, 13 de marzo de 2001.–El Secretario del Jurado, M.B.M. 11.046
276

Acuerdo de justiprecio
Datos del expediente
- Expediente número 15/00.

- Fecha de entrada Jurado: 16-02-2000.
- Organismo Expropiante: Delegación del Gobierno en Castilla-La Mancha. Subdelegación del Gobierno. Albacete.
- Entidad beneficiaria: Repsol Petróleo, S.A.
- Expropiada: F.F., M.P.
- Bien expropiado: Finca número AB-LI-52: Servidumbre subterránea de paso de productos petrolíferos mediante la
instalación de una tubería a lo largo de 100 m.l. y 4 metros de anchura. Ocupación temporal de 1.800 m2 de terreno
rústico con aprovechamiento de monte bajo. Parcela 203, polígono 29.
- Municipio: Liétor.
- Obra pública: Oleoducto Cartagena-Puertollano (provincia de Albacete).
- Valoración expropiante: Finca número AB-LI-52: 12.400 Ptas.
- Valoración expropiado: 100 Ptas./m2.
Datos de la sesión
- Fecha: 6 de junio de 2000.

- Presidente:
– Ilmo. Sr. don E.S.V. Magistrado Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha.
- Vocales:
– Sr. don P.G.T. Abogado del Estado.
– Sr. don F.M.V. Notario.
– Sr. don A.G.F. Cámara Agraria.
– Sr. don R.C.P. Técnico de la Administración.
- Secretario:
– Sr. don J.J.S.N. Secretario General de la Subdelegación del Gobierno.
Visto por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Albacete, el expediente de justiprecio cuyos datos más significativos y
circunstancias relativas a la sesión en que fue examinado se reseñan en la página anterior, y
Antecedentes
Primero.– Tiene entrada en el Registro del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, instruida por el Organismo expropiante,
la pieza separada de justiprecio cuyas circunstancias ya se han referido.
Segundo.– Informados los componentes del Jurado acerca de las características del bien objeto de expropiación, así como de
las distintas valoraciones efectuadas por el Organismo expropiante y, en su caso, por el propietario afectado, se examina dicho
expediente en sesión convocada al efecto.
Fundamentación jurídica
Este Jurado Provincial de Expropiación Forzosa es competente para conocer y resolver el expediente que nos ocupa y se halla
válidamente constituido conforme a lo preceptuado en los artículos 32 y 33 de la Ley de Expropiación Forzosa.
II
De entre los criterios de valoración regulados en las leyes, en el presente caso, han de utilizarse, para la valoración del suelo
expropiado, el del artículo 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
277

III
El valor del suelo expropiado se fija en este caso, atendiendo al valor de fincas análogas, por su situación y calidad de la tierra
en la zona, su clasificación como no urbano y su aprovechamiento. Teniendo en cuenta que la finalidad de la expropiación no es
privar al dueño de todas sus facultades dominicales sobre la finca, sino únicamente las necesarias para constituir servidumbre
de paso para un oleoducto, con sus servidumbres anejas o complementarias de paso para su construcción y, también de paso,
para sus futuras reparaciones, se estima que la construcción, con la constitución de la servidumbre, produce una
depreciación del 50% del valor en el terreno sobre el que se asienta, al no impedir el uso no urbano del terreno sobre el que
se constituye la servidumbre, en consecuencia la contraprestación por la constitución de la servidumbre ha de ser el 50% del
valor de una franja de terreno de 4 metros de ancho, con la longitud indicada en el acta previa a la ocupación y el precio
ofrecido por la parte expropiante que es el resultante de la aplicación de los criterios anteriores, en total 7.000 pesetas,
conforme al cálculo que a continuación se expone:
Finca AB-LI-52; 100 m.l. x 4 m. de ancho x 35 Ptas./m2 x 50%, 7.000 Ptas.
IV
Por otro lado se consideran adecuadas las cantidades ofrecidas en la misma valoración para compensar los restantes perjuicios
como la ocupación temporal durante la construcción, por importe de 5.400 pesetas, conforme al cálculo que a continuación se
indica:
Finca AB-LI-52; ocupación temporal.– 1.800 m2 monte bajo x 3 Ptas./m2, 5.400 Ptas.
Las cantidades citadas, que suman 12.400 pesetas, han de aumentarse con el 5% de premio por afección, 620 pesetas,
obteniéndose la cifra de 13.020 pesetas, que es el justiprecio, al que han de añadirse los intereses legales.
Vistos la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954; el Reglamento de su desarrollo, aprobado por Decreto de
26 de abril de 1957 (B.O.E. de 26 de junio); la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; la Ley
30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común,
modificada por la Ley 4/1999, de 13 de enero, y demás normas de general aplicación.
Este Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, adopta por mayoría, el siguiente acuerdo:
Fijar como justiprecio final del bien a expropiar la cantidad de trece mil veinte pesetas (13.020 Ptas.), más los intereses legales
que correspondan.
Lo que de orden del Ilmo. Sr. Presidente del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa se le participa, haciéndole saber que de
conformidad con lo establecido en el artículo 35.2 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 este acuerdo
agota la vía administrativa y contra el mismo puede interponerse:
Potestativamente, recurso de reposición ante este mismo Jurado, en el plazo de un mes a contar desde su notificación, de
conformidad con lo previsto en los artículos 116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en su redacción dada por la Ley 4/1999, de 13 de enero,
o bien, directamente recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de Castilla-La Mancha, en el plazo de dos meses a contar desde su notificación, de conformidad con lo previsto en los
artículos 45 y siguientes de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Albacete, 18 de abril de 2001.–El Secretario del Jurado, M.B.M.. 16.021
278

BOLETÍN OFICIAL DE LA PROVINCIA DE TOLEDO
DELEGACION DEL GOBIERNO EN CASTILLA-LA MANCHA. JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN DE TOLEDO.
Decisión ejecutoria de justiprecio
Por la presente le comunico que en su reunión de fecha 18 de septiembre de 2001, el Jurado Provincial de Expropiación
Forzosa de la provincia de Toledo, ha acordado por unanimidad dictar la siguiente resolución sobre los bienes objeto de la
presente pieza separada. Expediente número 4.669.
Antecedentes de hecho
Por la Demarcación de Carreteras del Estado en Castilla-La Mancha, se acordó la iniciación de los expedientes expropiatorios
de las fincas afectadas por el proyecto zona seguridad, plantaciones, caminos de servicios y cerramientos. Autovía de
Andalucía P.K. 59 al 80 - 38,8 al 91,9 - 94,3 al 115. Tramo Ocaña-Madridejos, clave 31-TO-2670. M.I. De dicho proyecto resulta
como bien afectado la finca cuyo dato catastral es polígono 55 parcela 48, correspondiente a la finca número 47 del plano
parcelario del proyecto, sita en el término municipal de La Guardia, dedicada a secano y propiedad de don S.G.G.
Con fecha 13 de marzo de 1998, se procede al levantamiento de las actas previas a la ocupación de dicha finca, según la cual
resultan afectados por la expropiación 1.080 metros expropiados en pleno dominio. En dicho acta ambas partes acuerdan
elevarla a acta de ocupación definitiva.
Con fecha 28 de agosto de 1999, fue requerida la parte expropiada para presentar su hoja de aprecio, sin que conste en el
expediente que la haya presentado en tiempo y forma.
Por su parte, la Administración expropiante formula su hoja de aprecio sobre la base del criterio de capitalización de las rentas
reales del suelo.
Finalmente, el expediente incoado fue remitido a este Jurado Provincial de Expropiación Forzosa para que emita la resolución
que corresponda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Fundamentos de derecho
Respecto de la valoración de ese terreno, debe decirse que los criterios valorativos a tener en cuenta son los establecidos en el
Título III (artículo 23 y siguientes) de la Ley 6 de 1998, de 13 de abril (B.O.E. número 89, del 14), a cuyo efecto debe decirse
que de los documentos del expediente y de las propias manifestaciones de la parte expropiada se deduce que la calificación
urbanística del bien en el momento de iniciarse el expediente de justiprecio es el de no urbanizable, si bien, tras la Ley 6 de
1998, de 13 de abril, al no constar que se incluya dentro de los supuestos del artículo 9, debe calificarse como suelo
urbanizable, aunque, al no haberse tramitado ni aprobado el planeamiento de desarrollo correspondiente (plan parcial), ni
siquiera haberse delimitado el ámbito ni establecido las condiciones para su desarrollo, a la luz de los artículos 16 y 27.1 de
dicha Ley deberá valorarse en la forma establecida por el artículo 26 para el suelo no urbanizable, esto es, aplicando primero
el sistema de comparación con valores de fincas análogas o, supletoriamente, por el de capitalización de las rentas
reales o potenciales del suelo.
A tal efecto, debe decirse que ni de la hoja de aprecio del expropiado ni de otro lugar del expediente, se aportan datos
identificativos concretos de esas otras fincas, por lo que resulta imposible deducir que se cumpla alguno de los factores que el
artículo 25.1 de la Ley 6 de 1998, de 13 de abril, establece para apreciar la identidad de razón que justifique la analogía de
dichos terrenos con los que aquí se estudian. De este modo, al no existir valores comparables que permitan aplicar el método
de comparación a partir de valores de fincas análogas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 26.2 de dicha Ley el valor del suelo
no urbanizable que se estudia deberá determinarse mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del mismo,
conforme a su estado en el momento de la valoración.
En este sentido, respecto de la valoración del terreno de secano, este Jurado, a propuesta de sus Vocales Técnicos, aprueba el
cuadro que se adjunta a la presente decisión de capitalización de la renta anual media de la tierra al 3 por 100, de acuerdo
con lo establecido en la disposición transitoria segunda de la Ley 39 de 1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas
279

Locales, ante la no fijación al día de la fecha de los valores catastrales de los bienes de naturaleza rústica con arreglo a las
normas contenidas en dicho texto legal. De dicho cuadro se desprende que el justiprecio del suelo aprobado por unanimidad de
este Jurado es de 182 pesetas/metro cuadrado.
En cuanto a los perjuicios derivados de la rapidez de la ocupación, este Jurado, a propuesta de sus Vocales Técnicos,
considera que debe valorarse la cosecha pendiente, tasándola en la media aritmética de los ingresos totales de los cultivos
susceptibles de producir la finca durante un año agrícola, a la vista del cuadro de capitalización de rentas aportado, excluyendo,
en su caso, el barbecho, ascendiendo a 13,19 pesetas/metro cuadrado.
Finalmente, sobre la base del justiprecio final calculado, excepto la parte correspondiente a aquéllos conceptos indemnizatorios
que no se refieren a una privación singular, como señala constante jurisprudencia, hay que añadir el 5 por 100 de premio de
afección, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa.
Como conclusión de cuantos razonamientos anteceden, este Jurado establece como justiprecio de los bienes expropiados
objeto de la presente pieza separada los siguientes:
- 1.080 metros cuadrados de pleno dominio expropiados x 182 pts/m2 .................................. 196.560 pesetas.
- 5 por 100 de premio de afección sobre 196.560 pesetas ...................................................... 9.828 pesetas.
- 1.080 metros cuadrados perjudicados por la rápida ocupación a 13,19 pts/m2 .................... 14.245 pesetas.
Total valoración: ............................................................................................................................. 220.633 pesetas.
Por consiguiente, el justiprecio total calculado por este Jurado Provincial de Expropiación Forzosa asciende a 220.633 pesetas,
es decir, 1.326,03 euros.
Por último, a la cantidad anterior habrá que añadir los intereses legales devengados en concepto de responsabilidad por
demora en la fijación y, desde que el expediente de justiprecio agote la vía administrativa, por demora en su pago, a tenor de lo
dispuesto en los artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, teniendo en cuenta, al tratarse de una expropiación
urgente, lo dispuesto en el artículo 52.8 de dicha Ley, así como la constante jurisprudencia dictada al respecto. En este último
sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1993 (Aranzadi 1993\ 2713) señala que en las expropiaciones de
carácter urgente la determinación del «dies a quo», a efectos del cómputo de intereses por la demora en la fijación del
justiprecio se produce, como norma general, al día siguiente de la fecha de la efectiva ocupación de los bienes o derechos
(artículo 52.8 de la L.E.F.), hasta que el justiprecio fijado definitivamente en vía administrativa se paga, deposita o consigna
eficazmente, sin que, por tanto, exista solución de continuidad entre los intereses de los artículos 56 (demora en la fijación) y 57
(demora en el pago) de la L.E.F., debido a la disposición por parte del beneficiario de los bienes o derechos sin previo pago.
Ahora bien, si a pesar de la declaración de urgencia, la ocupación tuviese lugar después de transcurridos seis meses de tal
declaración de urgencia, al entenderse con ésta cumplido el trámite de declaración de necesidad de ocupación (artículo 52.1 de
la L.E.F.), el «dies a quo» será el siguiente a aquél en que se cumplan los seis meses de la declaración de urgencia, salvo que
la declaración de urgencia no contuviese la relación de bienes o derechos expropiables ni referencia a un proyecto y replanteo
aprobados o reformados posteriormente, porque, en este caso, el «dies a quo» será el siguiente a aquél en que se cumplan los
seis meses de la aprobación de dicha relación de bienes o derechos a expropiar o del proyecto y replanteo, porque será desde
este momento cuando se conocerán los que habrán de ser expropiados. En idéntico sentido se pronuncian multitud de
sentencias más del Alto Tribunal, entre las que destacan las de 6 de febrero y 14 de mayo de 1996.
Esta constituye nuestra Decisión Ejecutoria de Justiprecio, acordado únicamente por los miembros de este Jurado de
Expropiación Forzosa.
Lo que, de orden del ilustrísimo señor Presidente le notifico, indicándole que contra esta resolución se podrá interponer, a tenor
de lo dispuesto en el artículo 10.1 j) en relación con el artículo 8.3.2 de la Ley 29 de 1998, de 13 de julio, reguladora de la
jurisdicción contencioso-administrativa (B.O.E. número 167, del 14), recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia en Castilla-La Mancha, en el plazo de dos meses, contado desde
el día siguiente a la notificación o publicación del presente acto, según lo dispuesto en el artículo 46.1 de dicha Ley. Sin
perjuicio de lo anterior, si el recurrente considera que con este acto se ha vulnerado alguno de los derechos fundamentales
contemplados en el artículo 14 y en la Sección Primera del Capítulo Segundo del Título I de la Constitución, pretendiendo por
ello que le sea de aplicación el procedimiento preferente y sumario regulado en el artículo 53.2 de la Constitución y en el
280

Capítulo I del Título V de la Ley 29 de 1998, según el artículo 115.1 de esta Ley el plazo para interponer este recurso será de
diez días hábiles, computado desde el día siguiente al de notificación del presente acto. Sin perjuicio de lo anterior, de forma
potestativa podrá interponer, a tenor de lo dispuesto en los artículos 107, 116 y 117 de la Ley 30 de 1992, de 26 de noviembre,
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (B.O.E. número 285, del 27),
en su nueva redacción dada por la Ley 4 de 1999, de 13 de enero (B.O.E. número 12, del 14), recurso de reposición, ante este
mismo Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Toledo, en el plazo de un mes, a partir del día siguiente a aquél en que
tenga lugar la notificación o publicación de la presente resolución.
Composición del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Toledo, en su sesión rústica celebrada el día 18/09/2001.
- Presidente: Ilustrísimo señor don E.B.M. Magistrado de la Audiencia Provincial.

- Vocales:
- Ilustrísimo señor don E.S.F. Abogado del Estado.
- Ilustrísimo señor don J.M.M.A.I.Notario de Toledo.
- Señor don M.C.S. Ingeniero Agrónomo, Jefe del Área de Agricultura.
- Señor don A.G.C. Vicepresidente de la Cámara Agraria Provincial de Toledo.
- Secretario: Señor don F.J.A.D. Vicesecretario General de la Delegación del Gobierno.
CAPITALIZACION DE RENTAS-TERRENO SECANO

Cantidades en pesetas CEBADA GARBANZOS BARBECHO
GRANO (Kg) 4.734
PRECIO GRANO (Pts/Kg) 23
PAJA 3.400
GARBANZOS 94.640
SUBVENCIÓN 26.931 29.901 30.000
TOTAL INGRESOS 139.207 124.541 30.000
COSTES DIRECTOS 32.009 27.733 20.540

COSTES INDIRECTOS 11.060 5.200 4.500
TOTAL COSTES 43.069 32.933 25.040
MARGEN BRUTO 96.138 91.608 4.960
MARGEN MEDIO 64.235
RENTA 54.600
VALOR DE CAPITALIZACIÓN AL 3% 1.820.000
Nota del autor:
Se aplica el artículo 26.2 de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones: “Cuando por la inexistencia de valores
compatibles no sea posible la aplicación del método de comparación, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante
la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración”.
Se obtiene el margen medio como diferencia entre los ingresos y costes medios. Considerando la expresión: I – G = R + B
(véase Bloque III – Método analítico), tenemos: 64.235 = R + B. Para la capitalización de la Renta de la tierra se practica, de
acuerdo con el tipo de aprovechamiento en cuestión, el siguiente desglose: R = 85% y B = 15%.
Por consiguiente, la Renta de la tierra (54.600.-), que no el Beneficio empresarial como figura en el cuadro, se capitaliza al 3%
de acuerdo con lo establecido en la disposición transitoria segunda de la Ley 39 de 1988, de 28 de diciembre, Reguladora de
las Haciendas Locales, ante la no fijación al día de la fecha de los valores catastrales de los bienes de naturaleza rústica con
arreglo a las normas contenidas en dicho texto legal: V = R / r >>>>> V = 54.600 / 0,03 = 1.820.000.
Como resultado obtenemos un valor de capitalización (por hectárea) de 1.820.000 pesetas. Aunque este valor pueda parecer
bastante más alto que los de tierras similares, recordemos que no era de aplicación el método de comparación y por lo tanto no
cabe establecer tales referencias.
281

2.4.- Consideraciones sobre el anteproyecto de Ley de Expropiación Forzosa.
2.4.1.- Generalidades
Por lo que se refiere al procedimiento de valoración, se prescinde de la previsión de mutuo

acuerdo y se establece que el beneficiario deberá formular primero su hoja de aprecio (mientras
que antes la formulaba primero el expropiado, luego el beneficiario y todavía después tenía el
expropiado un trámite de alegaciones). Cabe destacar también la regla de considerar las hojas de
aprecio como umbrales mínimo y máximo, objeto de una reiteradísima jurisprudencia.
En cuanto a la fecha de valoración, el anteproyecto atiende al día de iniciarse el expediente

expropiatorio, esto es, al tiempo de dictarse la resolución de la necesidad de ocupación, lo que
contradice la regla vigente de la LEF (artículo 36) y la de la LSV (artículo 24 a), que atienden al
inicio del expediente de justiprecio.
El anteproyecto sustituye los Jurados Provinciales de Expropiación por las Juntas de Valoración
de Expropiaciones, y prevé la existencia de Juntas autonómicas (partiendo de la existencia de
Jurados creados por las CC.AA.).
Por otro lado, se mantiene el premio o valor de afección, pero reducido al 3% (artículo 16 del
anteproyecto) cuando antes era del 5% (artículo 47 L.E.F.). En todo caso, se mantiene la regla de
que tal valor se aplica sólo sobre el justiprecio y no sobre las indemnizaciones.
2.4.2.- Valoración del suelo no urbanizable y urbanizable no sectorizado.
En la valoración del suelo no urbanizable y urbanizable no sectorizado el anteproyecto cambia

radicalmente el sistema de valoración.
La legislación previa a la Ley del Régimen del Suelo y Valoración (LRSV) valoraba el suelo no
urbanizable conforme a las normas de valoración catastral, que parten de la capitalización de
rentas. La LRSV (artículo 25) atiende, con carácter subsidiario al método de comparación, a
normas semejantes a aquellas (esto es, a la capitalización de rentas), aunque sin remitirse a la
Ley de Haciendas Locales, como lo hacía la Ley del Suelo de 1992.
En cambio, el anteproyecto atiende, en primer lugar, a los valores catastrales, con el

inconveniente de que el valor de una finca según Catastro puede ser muy distinto al valor que
puede fijarse pericialmente aplicando las mismas normas catastrales. En los supuestos de
inexistencia o pérdida de vigencia de valores catastrales, se atiende al método de comparación, y,
en último término, a la capitalización de rentas.
Puede considerarse que este criterio es coherente con el del suelo urbano y urbanizable
sectorizado, esto es, aplicar valores catastrales, pero supone una innovación que claramente
disminuye, en términos generales, los justiprecios a cobrar por los expropiados. Es adecuada, por
lo demás, la limitación de que el valor no puede superar el del suelo urbanizable, pero quizá
debería aplicarse no sólo al apartado de capitalización de rentas sino también al del método de
comparación.
282

3.- CASOS ESPECIALES DE VALORACIÓN POR EXPROPIACIÓN Y DERECHOS

REALES.
3.1.- Expropiación de fincas arrendadas.
En el Boletín Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) de fecha 10 de julio
de 2003 se ha publicado el Proyecto de Ley 121/000164 de Arrendamientos Rústicos que, una
vez entre en vigor, sustituirá a la actual Ley 83/1980.
En este proyecto se mantienen los preceptos sobre expropiación forzosa:
1. Expropiación de fincas arrendadas:
a) En el supuesto de expropiación total o parcial del derecho del arrendatario, éste tendrá derecho frente al expropiante:
1.º Al importe de una renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción
que falte para expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle. Cuando la expropiación sea
parcial, estos importes se referirán a la parte de renta que corresponda a la porción expropiada.
2.º Al importe de lo que el arrendador deba por mejoras.
3.º A exigir que la expropiación forzosa comprenda la totalidad cuando la conservación de arrendamiento sobre la
parte de la finca no expropiada resulte antieconómica para el arrendatario, aunque se redujera la renta.
4.º Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiación.
5.º A la indemnización de los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno
de los elementos integrantes.
6.º A la indemnización que comporte el cambio de residencia, en su caso.
7.º Al premio de afección calculado sobre el importe total.
b) El expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo
importe corresponda abonar al arrendador.
c) En los casos de fincas que tuvieran la condición de rústicas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plus-valor en el
expediente de expropiación por corresponderles en tal momento distinta calificación, el propietario expropiado deberá abonar al
arrendatario, con cargo a dicho plus-valor, una dozava parte del precio de la tierra por cada año que le reste de vigencia al
contrato, valorada la tierra según el precio que tengan las fincas rústicas similares a la arrendada y sin que lo que abone el
propietario pueda alcanzar nunca el valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plus-valor.
d) En los casos de expropiación por causas de interés social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un
derecho preferente a que se le adjudique otra explotación en sustitución de la expropiada se tendrá en cuenta esta
circunstancia para disminuir equitativamente la cuantía de la indemnización.
No obstante, incorpora respecto a la expropiación de las fincas en aparcería lo siguiente:
2. Expropiación de fincas dadas en aparcería:
En caso de expropiación de una finca cedida en aparcería se estará a lo dispuesto en el apartado 1 de esta disposición
adicional, teniendo en cuenta las siguientes peculiaridades:
283

a) Se considera como renta a los efectos establecidos en el apartado 1, a), de dicho artículo, una parte alícuota de una renta
arrendaticia anual, estimada como aplicable a la finca en cuestión.
b) En el apartado 1, d), se entenderá que es el importe de la parte de las cosechas pendientes.
c) En el apartado 3 del mismo artículo se entenderá que lo que el cedente debe abonar al aparcero es una parte alícuota igual a
la estipulada en el contrato, de la dozava parte del precio de la tierra por cada año que le reste de vigencia al contrato.
3.2.- Perjuicios a la explotación ganadera de una finca agropecuaria con motivo de su

parcial expropiación forzosa.
En la expropiación parcial de la superficie de fincas rústicas que son el soporte de una

explotación ganadera se plantea la valoración del terreno expropiado y el demérito de los
elementos de la explotación, así como el incremento de los gastos de explotación, derivados de la
disminución de la superficie cultivable (artículos 23 y 46 de la L.E.F. y artículo 47 del
Reglamento).
3.3.- Pérdidas de expectativa a causa de la expropiación forzosa parcial.
Los daños causados a la parte restante de una propiedad como consecuencia de la expropiación
parcial de la misma constituyen uno de los problemas valorativos de mayor importancia para el
perito valorador, por la complejidad y carga de subjetividad que conlleva.
Es conveniente que el valorador siga, para las situaciones de antes y después, los siguientes
pasos:
9 Comprobar la unidad de uso, propiedad y características.
9 Aplicar el principio del mejor y mayor uso.
9 Calcular el precio de mercado.
La comparación del precio de mercado de la parcela resultante, actuando sobre precios unitarios,
antes y después de la expropiación, permite el cálculo de dichos daños.
3.4.- Ocupación temporal en zona ajardinada con árboles ornamentales.
Con motivo de la expropiación forzosa se producen ocupaciones temporales reguladas en la

L.E.F (artículos 108 a 119), dando lugar a indemnización. Procede el premio de afección cuando
los daños sean permanentes (pérdida de cosecha, arbolado, etc.).
3.5.- Expropiación en el caso de líneas eléctricas.
Nos remitimos al Título IX (Expropiación y servidumbres) de la Ley 54/1997, de 27 de

noviembre, de Regulación del Sector Eléctrico.
284

3.6.- Ocupaciones en zonas de montes.
La Ley de 8 de junio de 1957, de Montes, establece, en su capítulo III (artículos 16 a 24) las
disposiciones aplicables a las servidumbres y otros derechos reales y ocupaciones.
Recientemente se ha aprobado el proyecto de Ley 121/000138, de Montes.
3.7.- Servidumbres legales de la utilización del dominio público hidráulico.
Se regulan a través de los artículos 47 a 49 del R.D.L. 1/2001, de 20 de julio, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas.
La reglamentación se dispone en el R.D. 606/2003, de 23 de mayo, que modifica el R.D.

849/1986, de 11 de abril, que aprueba el Reglamento de Dominio Público Hidráulico, que
desarrolla los Títulos preliminar, I, IV, V, VI y VIII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de
Aguas.
3.8.- Delimitaciones de las zonas de dominio público en terrenos inmediatos al ferrocarril.
Normativa aplicable: Real Decreto 1.211/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueba el

Reglamento de la Ley de Ordenación de los Transportes Terrestres.
Se establece la delimitación y limitaciones de uso de las zonas de dominio público, servidumbre

y afección, establecidas para los terrenos inmediatos al ferrocarril.
3.9.- Ocupación del domino público, patrimonial y de las zonas de servidumbre pública en
el sector de los hidrocarburos.
Aplicación del artículo 102 de la Ley 34/1998, de 7 de octubre, del Sector de Hidrocarburos.
3.10.- Dominio público, servidumbres y zona de afección en carreteras estatales.
Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras (artículos 21-23).
3.11.- Valoración de derechos reales.
3.11.1.- Conceptos generales.
Un derecho real es el poder directo e inmediato sobre una cosa oponible frente a terceros. La
propiedad es el derecho real por excelencia, que reconoce a su titular el máximo grado de poder
sobre una cosa.
Existen otros derechos que aún recayendo sobre cosas ajenas merecen la consideración de
derechos reales, pues permiten a sus titulares el ejercicio de facultades de disfrute y explotación
y pueden defender su derecho directamente contra cualesquiera personas que perturben el
ejercicio del derecho o se opongan a él, incluso el propietario.
285

Los derechos reales distintos de la propiedad o derechos en cosa ajena se clasifican normalmente
atendiendo a su función económica (derechos reales de disfrute y derechos reales de garantía).
Derechos reales de disfrute:
a) Usufructo: Derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa.
b) Uso y habitación: Servidumbre personal cuyo poseedor tiene facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí
y para su familia, sin poder arrendar ni traspasar por ningún título este derecho.
c) Servidumbres: Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de
otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada.
d) Censos: Contrato por el cual se sujeta un inmueble al pago de un canon o pensión anual, bien como interés perpetuo de un
capital recibido, bien como reconocimiento de la propiedad cedida inicialmente.
e) Derecho de superficie: Levantar nuevas construcciones sobre el suelo o bajo el suelo de fincas ajenas.
Derechos reales de garantía:
a) Hipoteca: Derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación
o del pago de una deuda.
b) Anticresis: Contrato en que el deudor consiente que su acreedor goce de los frutos de la finca que le entrega, hasta que sea
cancelada la deuda.
c) Prenda: Bien mueble que se sujeta especialmente a la seguridad o cumplimiento de una obligación.
Además de los anteriores, existen una serie de derechos cuya naturaleza real es discutida:
a) Los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad y los arrendamientos sometidos a las legislaciones especiales de
arrendamientos rústicos y urbanos, que son protegidos por regímenes de prórrogas forzosas.
b) La opción de compra.
c) El tanteo y retracto.
3.11.2.- Normativa aplicable.
Los derechos reales aparecen, todos ellos, en el Código Civil de 1889. Por otra parte, como ya se
sabe, en el artículo 32 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones
(LRSV) se dispone lo siguiente:
Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles.
1. La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución,
modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de
aplicación.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los
derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su
conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la
proporción que corresponda a los respectivos interesados.
286

Tal como puede apreciarse, el apartado 1 de este artículo no establece criterios de valoración y se
limita a hacer una remisión a otras normas: nos remite a las disposiciones sobre expropiación
forzosa, reguladas por la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa, que no tiene
una regulación de la materia y se limita a disponer en su artículo 42 lo siguiente:
Artículo 42.
La determinación del justo precio de los derechos reales sobre bienes inmuebles se practicará con arreglo a las normas de
valoración señaladas por la vigente legislación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
La referencia al impuesto de derechos reales debe entenderse actualmente al Real Decreto

Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados y en el R.D. 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el
Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
del que se extraen las siguientes normas:
...
CAPÍTULO III
SECCIÓN 2. NORMAS ESPECIALES
Artículo 41. Usufructo, uso y habitación.
1. El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período
de un año, sin exceder del 70 por 100.
Para el cómputo del valor del usufructo temporal no se tendrán en cuenta las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el
usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100 del valor de los bienes.
2. En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario
cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada
año más con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total.
3. Si el usufructo constituido a favor de una persona jurídica se estableciera por plazo superior a treinta años o por tiempo
indeterminado se considerará fiscalmente como transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria.
4. El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los
bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas
anteriores, aquella que le atribuya menor valor.
5. En los usufructos sucesivos el valor de la nuda propiedad se calculará teniendo en cuenta el usufructo de mayor porcentaje y
a la extinción de este usufructo pagará el nudo propietario por el aumento de valor que la nuda propiedad experimente y así
sucesivamente al extinguirse los demás usufructos.
La misma norma se aplicará al usufructo constituido en favor de los dos cónyuges simultáneamente, pero sólo se practicará
liquidación por consolidación del dominio cuando fallezca el último.
6. La renuncia de un usufructo ya aceptado, aunque sea pura y simple, se considerará a efectos fiscales como donación del
usufructuario al nudo propietario.
287

7. Si el usufructo se constituye con condición resolutoria distinta de la vida del usufructuario se liquidará por las reglas
establecidas para los usufructos vitalicios, a reserva de que, cumplida la condición, se practique nueva liquidación, conforme a
las reglas establecidas para el usufructo temporal y se hagan las rectificaciones que procedan en beneficio del Tesoro o del
interesado.
8. El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que resulte de aplicar al 75 por 100 del valor de los bienes sobre
los que fueron impuestos, las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios, según los casos.
Artículo 42. Consolidación del dominio.
1. Al consolidarse el dominio, el nudo propietario tributará por este impuesto atendiendo al valor del derecho que ingrese en su
patrimonio.
2. En la consolidación del dominio desmembrado por título oneroso, siempre que la consolidación se produjera por cumplimiento
del plazo previsto o por muerte del usufructuario, se exigirá al nudo propietario, por los mismos conceptos y título por los que
adquirió, en su día, la nuda propiedad, la liquidación correspondiente a la extinción del usufructo sobre el tanto por ciento por el
que no se haya liquidado el impuesto al adquirirse la nuda propiedad, cuyo porcentaje se aplicará sobre el valor que tuvieren los
bienes en el momento de la consolidación del dominio y por el tipo de gravamen que estuviese vigente en este momento.
3. Si la consolidación se operara por otro negocio jurídico, se exigirá al nudo propietario la mayor de las liquidaciones entre la
prevista en el párrafo anterior y la correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud se extingue el usufructo.
4. Si la consolidación se opera en el usufructuario, pagará éste la liquidación correspondiente al negocio jurídico en cuya virtud
adquiere la nuda propiedad.
5. Si se operare en un tercero, adquirente simultáneo de los derechos de usufructo y nuda propiedad, se girarán únicamente las
liquidaciones correspondientes a tales adquisiciones.
6. Al extinguirse los derechos de uso y habitación se exigirá el impuesto al usufructuario, si lo hubiere, en razón al aumento del
valor del usufructo, y si dicho usufructo no existiese se practicará al nudo propietario la liquidación correspondiente a la extinción
de los mismos derechos. Si el usufructo se extinguiese antes de los derechos de uso y habitación, el nudo propietario pagará la
correspondiente liquidación por la consolidación parcial operada por la extinción de dicho derecho de usufructo en cuanto al
aumento que a virtud de la misma experimente el valor de la nuda propiedad.
7. La consolidación del dominio desmembrado por título lucrativo se regirá por las normas del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones.
Artículo 43. Concesiones administrativas.
1. Como norma general para determinar la base imponible, el valor real del derecho originado por la concesión se fijará por la
aplicación de la regla o reglas que, en atención a la naturaleza de las obligaciones impuestas al concesionario, resulten
aplicables de las que se indican a continuación:
Si la Administración señalase una cantidad total en concepto de precio o canon que deba satisfacer el concesionario, por el
importe de la misma.
Si la Administración señalase un canon, precio, participación o beneficio mínimo que deba satisfacer el concesionario
periódicamente y la duración de la concesión no fuese superior a un año, por la suma total de las prestaciones periódicas. Si la
duración de la concesión fuese superior al año, capitalizando al 10 por 100 la cantidad anual que satisfaga el concesionario.
Cuando para la aplicación de esta regla hubiese que capitalizar una cantidad anual que fuese variable como consecuencia,
exclusivamente, de la aplicación de cláusulas de revisión de precios que tomen como referencia índices objetivos de su
evolución, se capitalizará la correspondiente al primer año. Si la variación dependiese de otras circunstancias, cuya razón
matemática se conozca en el momento del otorgamiento de la concesión, la cantidad a capitalizar será la media anual de las
que el concesionario deba de satisfacer durante la vida de la concesión.
288

Cuando el concesionario esté obligado a revertir a la Administración bienes determinados, se computará el valor del Fondo de
Reversión que aquél deba constituir en cumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, o
norma que le sustituya.
2. En los casos especiales en los que, por la naturaleza de la concesión, la base imponible no pueda fijarse por las reglas del
apartado anterior, se determinará ajustándose a las siguientes:
Aplicando al valor de los activos fijos afectos a la explotación, uso o aprovechamiento de que se trate, un porcentaje del 2 por
100 por cada año de duración de la concesión, con el mínimo del 10 por 100 y sin que el máximo pueda exceder del valor de los
activos.
A falta de la anterior valoración, se tomará la señalada por la respectiva Administración Pública.
En defecto de las dos reglas anteriores, por el valor declarado por los interesados, sin perjuicio del derecho de la Administración
para proceder a su comprobación por los medios del artículo 52 de la Ley General Tributaria.
Artículo 44. Hipotecas, prendas y anticresis.
Las hipotecas, prendas y anticresis se valorarán en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas
que se aseguren por intereses, con un máximo de cinco años, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto
análogo. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y tres años de
intereses.
Artículo 45. Otros derechos reales.
Los derechos reales no incluidos en artículos anteriores se imputarán por el capital, precio o valor que las partes hubiesen
pactado al constituirlos, si fuere igual o mayor que el que resulte de la capitalización al interés básico del Banco de España de la
renta o pensión anual, o éste si aquél fuere menor.
Artículo 46. Venta con pacto de retro.
1. En las transmisiones de bienes y derechos con cláusula de retro, servirá de base el precio declarado si fuese igual o mayor
que los dos tercios del valor comprobado de aquéllos. En la transmisión del derecho a retraer, la tercera parte de dicho valor,
salvo que el precio declarado fuese mayor. Cuando se ejercite el derecho de retracto servirá de base las dos terceras partes del
valor comprobado de los bienes y derechos retraídos, siempre que sea igual o mayor al precio de la retrocesión.
2. En la extinción del derecho de retraer, por haber transcurrido el plazo estipulado o el legal, se girará al adquirente de los
bienes o derechos o a sus causahabientes la correspondiente liquidación complementaria, sirviendo de base la diferencia, si la
hubiere, entre la base de la liquidación anteriormente practicada y el total valor comprobado de los bienes.
3. Si el derecho de retraer se ejercita después de vencido el plazo estipulado y, en todo caso, pasados diez años desde la fecha
del contrato, o del término máximo permitido por la legislación civil que sea aplicable al mismo, se estará a lo dispuesto en el
párrafo segundo del artículo 1.508 del Código Civil, y se liquidará el impuesto en concepto de nueva transmisión.
4. La prórroga del plazo durante el cual el retracto pueda ejercitarse no estará sujeta al impuesto por la modalidad de
transmisiones patrimoniales onerosas, sin perjuicio de su tributación, cuando proceda, por el gravamen gradual de actos
jurídicos documentados.
5. A los solos efectos de que el que adquiera una finca o derecho Real a virtud de retracto legal no satisfaga el impuesto, si el
comprador de quien lo retrae lo hubiera satisfecho ya, la oficina liquidadora calificará la procedencia o no del retracto, sin
necesidad de que el retrayente entable demanda judicial.
6. En todos los casos en que sea necesario valorar el derecho de retracto, se estimará en la tercera parte del valor total de los
bienes o derechos a que afecte, salvo que el declarado sea mayor.
289

Artículo 47. Transmisión de créditos o derechos.
1. Cuando en la transmisión de créditos, derechos o acciones, mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados
y de posible estimación, el valor de aquéllos no conste, se practicará una liquidación con carácter provisional sobre el que, a
requerimiento de la Administración, declaren los interesados, en el plazo de diez días, y sin perjuicio de ampliarla al exceso, si lo
hubiere, del verdadero valor de los derechos transmitidos, cuando, por hacerse efectivo, sea conocido el de los bienes que
mediante aquéllos se obtengan, practicándose entonces la liquidación definitiva.
2. Si en el plazo indicado los interesados no hicieran la declaración del valor, lo fijará la Administración, practicando liquidación
sin perjuicio de las reclamaciones que procedan. Si no fuere posible a la Administración, por ningún concepto, fijar el valor de
los derechos y acciones transmitidos, se aplazará la liquidación, haciéndolo constar así por medio de nota extendida al pie del
documento.
Artículo 48. Arrendamientos.
En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato;
cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que
deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado periodo temporal; en los contratos de arrendamiento de
fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.
Las prórrogas forzosas de los distintos contratos de arrendamiento, conforme a su legislación específica, no quedarán sujetas al
Impuesto. Las convencionales se regirán por lo establecido en el artículo 10.2 de este Reglamento.
Artículo 49. Pensiones.
La base imponible de las pensiones se obtendrá capitalizándolas al interés básico del Banco de España y tomando del capital
resultante aquella parte que, según las reglas establecidas para valorar los usufructos, corresponda a la edad del pensionista, si
la pensión es vitalicia, o a la duración de la pensión si es temporal. Cuando el importe de la pensión no se cuantifique en
unidades monetarias, la base imponible se obtendrá capitalizando el importe anual del salario mínimo interprofesional.
A los efectos de lo prevenido en el párrafo anterior se capitalizará la cantidad que corresponda a una anualidad.
Artículo 50. Otras normas sobre base imponible.
1. En las transmisiones de valores que se negocien en un mercado secundario oficial, servirá de base imponible el valor de
cotización del día en que tenga lugar la adquisición o, en su defecto, la del primer día inmediato anterior en que se hubiesen
negociado, dentro del trimestre inmediato precedente.
2. En las actas de notoriedad que se autoricen para inscripción de aguas destinadas al riego, tanto en el Registro de la
Propiedad como en los Administrativos, servirá de base la capitalización al 16 por 100 de la riqueza imponible asignada a las
tierras que con tales aguas se beneficien.
3. En los contratos de aparcería de fincas rústicas, servirá de base el 3 por 100 del valor catastral asignado en el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles a la finca objeto del contrato, multiplicado por el número de años de duración del contrato.
4. En los préstamos sin otra garantía que la personal del prestatario, en los asegurados con fianza y en los contratos de
reconocimiento de deudas y de depósito retribuido, el capital de la obligación o valor de la cosa depositada.
En las cuentas de crédito, el que realmente hubiese utilizado el prestatario.
En los préstamos garantizados con prenda, hipoteca o anticresis, se observará lo dispuesto en el artículo 44 de este
Reglamento.
290

5. Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio
especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.
Con carácter subsidiario a las disposiciones sobre expropiación, se aplicarán las normas de
Derecho Administrativo, Civil o Fiscal.
No obstante, tanto en el Derecho Administrativo como en el Derecho Civil es difícil encontrar

normas y reglas para llevar a cabo la valoración de los derechos reales.
A los efectos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de

Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras,
encontramos disposiciones de aplicación para cada caso en el Capítulo II – Sección 5ª sobre
valoración de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos.
Lo establecido en esa sección será de aplicación a la valoración de determinados derechos reales

o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoración de acuerdo con la dicha Orden,
refiriéndose a:
a) El derecho de superficie.
b) La concesión administrativa.
c) La servidumbre.
d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
e) Limitaciones de dominio.
f) Las opciones de compra.
g) Tiempo compartido sobre inmuebles.
h) Compromisos de compra a plazos.
Dentro de los derechos reales sobre bienes inmuebles, los de servidumbre son los que en la
práctica en más ocasiones necesitan ser valorados debido a la necesidad de su constitución o
extinción por la construcción de obras públicas y la instalación de servicios.
La jurisprudencia aplica en cada supuesto los criterios estimativos más adecuados para valorar
los auténticos perjuicios que se ocasionan.
De la Orden ECO/805/2003, destacamos:
1. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil, se valorarán restando del valor del
inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la
servidumbre que lo grava.
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularán aplicando el método correspondiente contemplado en la
presente Orden.
291

3.12.- Expropiación de una finca gravada con cargas.
La Ley de Expropiación Forzosa establece la regla general de la extinción de los derechos reales
que gravan la finca objeto de expropiación. Estos derechos se convertirán por ministerio de la ley
en derechos sobre el justo precio. El artículo 8 L.E.F. dice:
“La cosa expropiada se adquirirá libre de cargas. Sin embargo, podrá conservarse algún derecho
real sobre el objeto expropiado si resultase compatible con el nuevo destino que haya de darse al
mismo y existiera acuerdo entre el expropiante y el titular del derecho.”
El artículo 32.2 de la LRSV faculta a la Administración expropiante a elegir uno de los dos
métodos de valoración siguientes:
a) justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos. La suma de los diferentes derechos reales y la nuda propiedad de
la finca será el valor total del inmueble.
b) valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que este
fije y distribuya por el trámite de los incidentes la proporción que corresponde a los respectivos
interesados.
Existen derechos que siguen la condición de la finca a que están afectos y están en relación con
el valor de la finca que gravan. Su valor será un porcentaje del valor que se determine para la
finca. Este será el caso de las servidumbres, el usufructo y el uso y habitación.
En cambio existen otros derechos reales en que su valor puede no estar directamente relacionado
con el valor de la finca que gravan, como es el caso de la hipoteca, los censos o el derecho de
superficie.
Así nos podemos encontrar una hipoteca que garantice una deuda por una cantidad superior al
valor que resulte de la tasación urbanística de la finca.
En estos supuestos no será posible la valoración separada del derecho real prevista en el artículo
32.1 de la LRSV, ni justipreciar en caso de expropiación cada uno de los derechos que concurren
con el dominio de forma independiente tal como prevé el artículo 32.2 de la citada LRSV.
En el caso de estos derechos reales se debe valorar el inmueble en su conjunto, para que sean los
particulares quienes efectúen la división de la indemnización por mutuo acuerdo o, en caso de
discrepancia, consignarlo en poder del Juzgado para que éste efectúe la distribución.
292

BLOQUE VII
VALORACIÓN DE EMPRESAS, MAQUINARIA E INFRAESTRUCTURAS

AGRARIAS. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
293
BLOQUE VII.- VALORACIÓN DE EMPRESAS, MAQUINARIA E INFRAESTRUCTURAS.

BLOQUE VII
VALORACIÓN DE EMPRESAS, MAQUINARIA E INFRAESTRUCTURAS
AGRARIAS. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
1.- VALORACIÓN DE EMPRESAS AGRARIAS.
1.1.- Introducción.
La valoración de empresas busca la cuantificación, en una unidad de medida homogénea, de los

elementos que forman el patrimonio de la empresa, de su actividad, de su potencialidad y otras
características destacables. El resultado final es la estimación del valor de la empresa.
A veces no tiene el mismo sentido hablar de valor de un conjunto de bienes, considerados

independientemente los unos de los otros, que del valor del mismo conjunto considerado como
una unidad funcional
Este es el caso de una empresa en relación con los elementos patrimoniales que integran su
activo. La empresa es una unidad funcional, cuyo valor no coincide en general con la suma de
los valores de sus activos, es decir:
VE ≠ A – E = N
Siendo:
VE = valor de la empresa.
A = activo según balance.
E = Exigible según balance.
N = neto.
La principal razón para que el valor de una empresa no coincida con el neto patrimonial radica
en que las componentes patrimoniales, cuando se encuentran organizadas en una empresa,
generan unas expectativas de ganancia que se traducen en un valor capital superior al patrimonio
neto.
El proceso de valoración traduce a valor los componentes objetivos (financieros, técnicos,

humanos, comerciales, etc.) que caracterizan al objeto que se valora mediante la aplicación de
los principios de valoración.
Al ser varios los principios de valoración a aplicar, y con una cuantificación subjetiva, los
valores que se obtienen para cada bien son múltiples.
Las características esenciales de la función valorativa independientemente del tipo de bien a que
se aplique, son:
294

• La causa de la valoración.
• Debe atender a consideraciones locales y temporales.
• Ha de ayudar a la toma de decisiones relacionada con el bien que se valora.
• La valoración de un conjunto de elementos no tiene que coincidir con la suma

de la valoración individual de cada uno de ellos considerados de manera
aislada.
• El valorador debe destacar los valores sociales y económicos imperantes y su

punto de vista sobre el bien que se valora.
1.2.- Aplicaciones de la valoración de empresas.
La valoración de empresas tiene importantísimas aplicaciones a problemas tales como los

siguientes que se desarrollan en los siguientes subapartados.
1.2.1.- Fusión de empresas.
Cuando un número determinado de empresas deciden fusionarse para constituir una empresa
única, es preciso valorar previamente cada una de ellas, con objeto de determinar las
aportaciones de las mismas al capital de la empresa fusionada.
Este problema es similar al que se presenta en la constitución de una sociedad cuando se admiten
aportaciones no dinerarias.
Lógicamente, al valorar las empresas que se fusionan hay que valorar tanto el patrimonio
contable de las mismas, como sus fondos de comercio.
Resulta importante destacar, que el artículo 236 del RDL 1.564/1989 del texto refundido de
Sociedades Anónimas establece para el caso de fusión la necesidad de contar con un informe de
expertos sobre el proyecto de fusión. Los administradores de cada una de las sociedades que se
fusionan deberán solicitar del Registrador Mercantil correspondiente al domicilio social, la
designación de uno o varios expertos independientes y distintos, para que, por separado, emitan
informe sobre el proyecto de fusión y sobre el patrimonio aportado por las sociedades que se
extinguen.
1.2.2.- Asesoría en compraventas.
De igual forma que puede comprarse cualquier bien económico, una empresa también puede ser
comprada. Los interesados en esta compraventa recurrirán a informes periciales, con el fin de
asesorarse sobre el valor de la empresa objeto de transacción. Este caso es paralelo al caso de
compraventa de fincas.
295

1.2.3.- Expropiaciones y nacionalizaciones.
A veces, se presenta el fenómeno de nacionalización o expropiación de una empresa por el

Estado. La empresa objeto ha de ser valorada, a fin de determinar las indemnizaciones que el
Estado deba satisfacer a los propietarios. Este caso es paralelo al de expropiación de fincas.
1.2.4.- Expectativas bursátiles.
El valor en bolsa de una acción es función del valor de la empresa que emitió el título, el cual
sufre altibajos como consecuencia de los cambios en las expectativas acerca de la marcha
económica de la empresa.
Las alzas y los descensos del fondo de comercio generan correlativamente mejoras y
empeoramientos de la cotización.
1.2.5.- Ampliación de capital.
La ampliación de capital de algunas empresas agrícolas, como las sociedades de regentes, se

realizan en un mercado restrictivo, formado por los propios accionistas, y se aplica un precio
generalmente fijado por la Junta General de socios. Una decisión lógica para la fijación de este
precio pasa por la previa valoración de la empresa.
1.2.6.- Entrada de nuevos socios en las cooperativas.
La entrada de un nuevo socio en una cooperativa no se realiza de manera automática, mediante la

compra de títulos de participación, como ocurre en las sociedades anónimas. Por el contrario,
dicha entrada sigue un proceso muy rígido y ha de contar con la aprobación de la Asamblea
General. Al contrario de lo que ocurre en las Sociedades Anónimas, genera un aumento
automático del capital social. El socio que causa alta ingresa en la sociedad una cifra que se
descompone en dos sumandos:
• Las aportaciones al capital social.
• La cuota de entrada.
Ambos sumandos se deben establecer partiendo del valor de la cooperativa como empresa,
aunque en la práctica se utilizan criterios políticos para establecerlos.
1.3.- Situaciones de la empresa ante una valoración.
El valorador, puede encontrarse con la empresa caracterizada de distintas formas, cada una de las
cuales se exponen a continuación.
1. Empresa en funcionamiento Î Es la empresa que posee elementos que pueden ser

analizados por su evolución y por su proyección futura. Sus rasgos diferenciadores son:
296

• Organización que puede desarrollar funciones operativas y directivas.
• Capacidad productiva medida por su volumen de inversiones.
• Normal desarrollo de la actividad económica y nivel de ocupación relacionado con la

capacidad de producción.
• Continuidad de la actividad económica durante un número suficiente de años.
La empresa en funcionamiento puede encontrarse con tres estados distintos:
• En fase de expansión. Su característica fundamental es el volumen de negocios o

ventas creciente.
• En etapa de estabilidad. El volumen de ventas permanece constante.
• En fase de declive. Las ventas son decrecientes.
La valoración de una empresa en funcionamiento es similar a la valoración de una inversión

caracterizada por los cobros y pagos a los que da lugar durante sus previsibles años de vida útil.
Los métodos de valoración son coincidentes con los utilizados en la evaluación de inversiones.
2. Empresa en liquidación Î Se caracteriza porque su capacidad económica o bien no va a

continuar o bien a finalizado.
Entre las causas que motivan su liquidación están la falta de rentabilidad o la finalización de las
concesiones administrativas que hacían posible su actividad.
En esta situación hay que incluir los valores residuales de los activos de la empresa y
disminuirlos en las deudas pendientes. El resultado final es el valor de liquidación.
3. Empresa de reciente creación Î Se caracteriza por:
• Ausencia de datos históricos que hagan posible el conocimiento de los resultados pasados y
la estimación de los futuros.
• Falta de una política definida, por ausencia de trayectoria de las variables económicas
explicativas.
• Inexistencia de una estructura organizativa y un estilo directivo propio.
• Desconocimiento de la dimensión económicamente óptima para sus disponibilidades.
En esta situación la valoración se basa en los flujos de caja esperados, corregidos por las ventajas
comparativas y por las opciones de sus productos y mercados, ya que la información de que
297

dispone la empresa no permite realizar un estudio de los resultados. En base a los flujos
esperados se aplican los criterios de la teoría de la inversión.
4. Empresa deficitaria Î Es aquella empresa que creada hace tiempo presenta resultados
caracterizados por:
• Alternancia de resultados positivos y negativos con clara tendencia acumulativa deficitaria.
• Tendencia continuista de resultados negativos.
En esta situación es posible un análisis de las causas, estructurales o coyunturales, que las
motivan y la toma de decisiones que permitan llegar a soluciones positivas, tales como una
reestructuración, una liquidación parcial, un saneamiento financiero o una reducción de capital.
En este caso existe un fondo de comercio negativo o valor de organización negativo que debe
tenerse en cuenta.
Dentro del enfoque de la valoración, estas empresas tienen un valor inferior al de liquidación.
Por ello debe calcularse el valor de la empresa como si se tratara de un proyecto de inversión o
de una empresa en liquidación.
5. Empresa concesionaria o de activos revertibles Î Es aquella que tienen una duración

limitada a la explotación de una actividad industrial o comercial de algunos productos, obras
o servicios públicos que cuando finalice la concesión revertirá a una Entidad Pública en
virtud de la concesión administrativa otorgada en su momento. Sus características son:
• Duración limitada de la explotación.
• Los activos van a revertir a un ente público.
• La actividad de la empresa ha de permitirla reconstitución del valor del capital

invertido, lo que se logra con cargo a la cuenta de pérdidas y ganancias o a los
beneficios, constituyéndose el fondo de reversión.
En este caso ha de tenerse en cuenta la duración limitada de los flujos de caja que va a generar la
empresa. El enfoque para la valoración debe considerar la cuantía de los flujos de caja, su
duración y el valor de liquidación.
6. Partes de empresa Î La consideración aislada de las partes de empresa puede llevar a la

obtención de un conjunto de valores que agregados den lugar ha un valor distinto al que se
obtiene cuando se considera la empresa en su conjunto. El método de los flujos de caja es el
adecuado para este planteamiento.
298

1.4.- Reglas a observar en la valoración de empresas.
A la hora de efectuar una valoración de una empresa deben tenerse en cuenta las siguientes
reglas:
• Debe realizarse una evaluación global de la empresa, aunque es posible realizar una
valoración de una parte o partes de la empresa.
• Debe hacerse una consideración de futuro.
• Deben emplearse criterios de valoración claros y precisos.
• Deben evaluarse las posibles formas de distribución de los resultados futuros.
• Deben analizarse varias cuentas de resultados de ejercicios anteriores.
• Deben tenerse en cuenta las posibilidades de modificación de la estructura

empresarial por parte del adquirente.
• Debe considerarse el mantenimiento o no de la dirección.
• Es conveniente hacer una determinación del valor sustancial y su conservación.
• Debe hacerse una valoración independiente de los activos no vinculados a la

explotación.
• Debe considerarse el valor de liquidación como límite inferior.
• Debe hacerse un examen de los efectos de sinergia.
• Es necesario realizar una presentación del informe de valoración.
1.5.- La valoración de la empresa individual agraria.
Cuando se trata de tasar una empresa individual cualquiera, el valor de la misma solo puede
referirse a dos parámetros:
• El patrimonio neto contable.
• El fondo de comercio.
El procedimiento valorativo consiste en estimar directamente el valor de la empresa, calculando

el fondo de comercio por diferencia con el patrimonio neto, o por el contrario, estimar el fondo
de comercio y considerarlo como una componente más del activo, con lo cual el nuevo
299

patrimonio neto, previamente corregido con la inclusión del fondo de comercio, refleje el valor
de la empresa.
Ejemplo 1
Consideremos una empresa individual cuyo balance total en un año determinado es:
Total activo = 81.136, 63 Euros.

Total pasivo exigible = 20.314,21 Euros.
El patrimonio neto, que sería la diferencia entre el activo total y el pasivo exigible total, sería para este caso:
N = 60.822,42 Euros.
Supongamos que la empresa ha adquirido una ganancia media, a lo largo de 5 años, de 14.715,18 Euros.
Supongamos que el fondo de comercio de esta empresa se estimara en 12.000 Euros, entonces el nuevo balance será:
Total activo = 81.136,63 + 12.000 = 93.136,63 Euros.

El nuevo patrimonio neto y por tanto el valor de la empresa será:
N’ = VE = 72.822,42 Euros.
Otra forma de hacer este caso sería:
Como se las ganancias medias, puedo capitalizar este valor por ejemplo al 20%:
VE’ = 14.715,18 / 0,20 = 73.575,9 Euros.
Y el nuevo fondo de comercio (G’ = VE’ – N) sería:
G’ = 73.575,9 – 60.822,42 = 12.753,48 Euros.
1.6.- Valoración de cooperativas agrarias.
El patrimonio contable de una cooperativa está formado fundamentalmente por el capital social,
las reservas y el fondo de educación. Este último, desde el punto de vista contable, es más bien
una provisión de fondos para una aplicación concreta, como es la educativa de los socios y sus
familiares. Por otra parte, el patrimonio neto guarda generalmente escasa relación con el valor de
la cooperativa, cuando no se actualiza el activo, por llevarse una política confusa de
amortizaciones o por contabilizar por exceso los costes de explotación, defectos todos ellos
frecuentes en nuestro país. El Reglamento de 1978 permite la actualización de las aportaciones al
capital social, pero esta posibilidad apenas es utilizada en la práctica por las cooperativas
agrarias. No obstante, su regulación, siempre dejará planteada la desviación entre el patrimonio
neto real y el contable, al ser difícil establecer criterios de actualización, ya por dificultades de
cálculo, ya por las restricciones legales en algunos casos.
300

Al no existir un mercado de aportaciones al capital social de las cooperativas análogo al de las

acciones de las sociedades anónimas, no se pueden deducir juicios de valor por la información
del mercado. Tampoco es posible comprar una cooperativa, como se compran las empresas
individuales o las sociedades anónimas, ya que las cooperativas, por su naturaleza personalista,
no son susceptibles de dicha operación. La valoración en este caso, queda reducida a la
consideración del fondo de comercio como un activo más de la cooperativa y la contabilización
correcta de todas las partidas del activo y del pasivo exigible. Como siempre el fondo de
comercio se estima de acuerdo con las expectativas de ganancia.
Ejemplo 2
Supongamos que queremos calcular el valor de una cooperativa que presenta, en una fecha determinada, el siguiente balance:
Total activo = 186.253,65 Euros.

El neto patrimonial será:
N = 186.253,65 – 21.997,04 = 164.256,61 Euros.
Para poder estimar las expectativas de ganancia de la cooperativa, hay que tener en cuenta los resultados de ejercicios
anteriores al del balance. Supongamos que en los años anteriores, la liquidación a los socios vía precios fue 0,01 céntimo de
euro por Kg por encima del mercado, con un volumen medio comercializado de 3.000.000 Kg/año. Suponiendo que el valor se
obtiene por capitalización al 15%, se obtiene el siguiente valor de la cooperativa:
VE = 0,01 x (3.000.000 / 0,15) = 200.000 Euros.
Y el fondo de comercio será:
G = 200.000 - 164.256,61 = 35.743,39 Euros.
1.7.- Valoración de empresas agroalimentarias.
En la medida en que aumenta la dimensión de las empresas agroalimentarias, aumentan sus

necesidades financieras, lo que les hace participar en el mercado general de empresas y en el
mercado financiero, junto con el resto de las empresas de otros sectores y actividades. En
consecuencia, cuando se da esta circunstancia, se les puede aplicar la metodología general de
valoración de empresas.
Los métodos convencionales de valoración, se pueden reducir a los métodos basados en

valoración del patrimonio, por una parte, y por otra, en los métodos basados en la capitalización
de los rendimientos. Los resultados obtenidos por ambos métodos se pueden hacer coincidir
cuando el fondo de comercio se calcula como diferencia entre el valor patrimonial y el valor de
capitalización.
Sin embargo, el valor que se estima no puede ser considerado como un valor de mercado, a no
ser que se acepten algunas hipótesis muy rígidas, sobre el tipo de capitalización, la previsión de
los rendimientos o sobre la vida útil de la empresa.
301

2.- VALORACIÓN DE MAQUINARIA.
Todo proceso de valoración de maquinaria y otros activos de segunda mano está estrechamente
vinculado con la problemática de la renovación económica de equipos. En este caso la
determinación del valor de mercado puede efectuarse mediante el método sintético directo o
mediante la aplicación de modelos económicos.
El primero de los métodos, método sintético, consiste en la comparación directa del equipo que
se valora con otros de los que se conoce el precio de mercado. Con el segundo, aplicación de
modelos económicos, se busca un procedimiento más objetivo que tenga en cuenta
informaciones más amplias y relativas a mayor número de equipos, de igual o distinta marca y de
los que se conoce el valor actual de mercado. Es por ello que aunque el segundo procedimiento
es más complejo desde el punto de vista operativo, los resultados a los que conduce están
exentos, en mayor medida, de cualquier subjetivismo.
Se puede decir, que existen dos tipos de modelos económicos, a los cuales se hará referencia en
los siguientes subapartados.
2.1.- Modelos económicos que utilizan información relativa a equipos o maquinaria de la

misma marca y modelo.
En este tipo de modelos, se parte de los supuestos de que el valor de mercado o valor del bien
usado (Vn) depende de dos variables:
• El número de años de servicio o antigüedad del equipo (n).
• El número de unidades reales de funcionamiento o uso (H).
Si se denomina Vo al valor de compra del equipo a maquinaria, y Vn al valor de mercado con n

años de servicio, se puede afirmar que:
Vn = f(n,H).
A esta función puede dársele la forma exponencial, ya que es la que mejores resultados
proporciona en la práctica, resultando entonces:
Vn = A x Bn x CH.
Con la información disponible puede ajustarse la función por mínimos cuadrados, con lo que se
llega a la obtención de los valores de A, B y C.
Parece lógico pensar que A debe tomar un valor coincidente o próximo a Vo, dado que una
máquina recién adquirida (n = H = 0) debería tener un Vn = A. Ahora bien, esta igualdad
matemática no se tiene por que verificar en la práctica, dado que cualquier equipo que sea
revendido instantes después de su compra no alcanza ya en el mercado un valor igual al de
302

compra. Otra causa que puede motivar una desviación entre Vo y A es el hecho de que el ajuste
estadístico no conduzca a un valor coincidente debido a la técnica de ajuste empleada.
En la práctica suele ocurrir que el valor de mercado de la gran mayoría de las máquinas o
equipos productivos dependen únicamente de la antigüedad (n), sin considerar el número de
unidades trabajadas (H), ya que la información disponible sobre este aspecto no suele ser
excesivamente fiable. Con ello se considera de manera implícita que H = n x h, en donde h es el
número medio de unidades de uso considerado como normal durante el año. Así, la expresión
que relaciona el valor de mercado con n y H, será:
Vn = A x Bn x Chn.
2.2.- Modelos que utilizan información relativa a equipos y maquinaria de distinta marca y
modelo.
En este caso, en el que no puede utilizarse información tan específica como la necesaria en los
modelos anteriores, puede ser válido el realizar el siguiente tipo de ajustes:
Vn / Vo = A x Bn x CH.
Con lo que se homogeneizan las informaciones.
A partir de la expresión anterior pueden realizarse los ajustes adecuados para obtener A, B y C,
con los que la valoración es fiable.
Sin embargo, si se acepta que el mercado no considera nada más que la antigüedad del equipo, el
ajuste a realizar será:
Vn / Vo = A x Bn x Chn.
Con solo sustituir en la función anterior los valores correspondientes a Vn, Vo y n, se obtiene el
valor de mercado de cualquier equipo de características similares a los de los empleados en la
base de datos original.
Por tanto, en estos modelos, a diferencia de los anteriores, se toma como primera referencia el
valor inicial del equipo (Vo), y se supone que existe una relación directa entre Vn y Vo. Con
ello, el significado de A ya no es el indicado en el caso anterior, y, si los ajustes son correctos,
debería estar cercano a la unidad.
303

Un procedimiento alternativo al anterior consiste en la aplicación de la metodología propuesta

por la American Society of Agricultural Engineers (ASAE).
De acuerdo con esta metodología, los equipos pueden clasificarse en cuatro grandes grupos
según sus características. Para los equipos existentes las categorías se exponen en la siguiente
tabla:
TABLA 1.
GRUPO Horas vida Años vida

A. Elementos de tracción y transporte
Motores estacionarios 1 12.000 10
Camión 4 2.500
Furgoneta 4 2.000
Vehículo agrícola (tipo Land Rover) 4 2.000 10
Remolques agrícolas 4 5.000 15
Tractor 2 RM 1 12.000 10
Tractor 4 RM 1 12.000 12
Tractor cadenas 1 12.000 12
B. Laboreo
Acaballonadora 4 2.500 12
Subsolador 4 2.500 12
Arado de vertedera 4 2.500 12
Arado de discos 4 2.500 12
Chisel 4 2.500 10
Cultivador labor superficial 4 2.500 12
Cultivador labor profunda 4 2.500 12
Rotocultivador 4 2.500 7
Cultivador rotativo accionado 4 2.500 7
Cavadora 4 2.500 7
Grada de discos 4 2.500 12
Grada de púas rígidas 4 2.500 15
Grada de púas flexibles 4 2.500 15
Binadora 4 2.500 12
Cilindros o rulos 4 2.500 15
C. Siembra y plantación
Sembradoras a voleo 4 1.200 15
Sembradoras a chorrillo 4 1.200 20
Sembradora a precisión: maíz 4 1.200 12
Sembradora a precisión: resto 4 1.200 12
Plantadora de patatas 4 2.500 15
D. Abonado y tratamiento
Distribuidor estiércol 4 2.500 10
Distribuidor abono sólido 4 1.200 10
Distribuidor abono sólido 4 1.200 10
Pulverizadores 4 1.200 10
E. Recolección
Barra de corte 3 2.000 10
Segadora rotativa 3 2.000 10
Segadora acondicionadora 3 2.500 10
Acondicionadora 3 2.500 10
Rastrillos. Hileradoras 4 2.500 15
Empacadoras 3 2.500 10
304

Años
GRUPO Horas vida
vida
E. Recolección (continuación)
Empastilladoras 3
Picadora cargadora 3 2.000 10
Cosechadora de cereales arrastrada 2 2.000 10
Cosechadora de cereales autopropulsada 2 2.000 10
Descoronadora de remolacha 3 2.500 10
Cosechadora de remolacha 2 2.500 10
Cosechadora de patatas 2 2.500 10
Arrancadora deshojadora de maíz 2 2.000 10
Cosechadora de algodón 2 2.000 10
Arrancadora hileradora de patatas 4 2.500 12
Arrancadora hileradora de remolacha 4 2.500 12
F. Otros
Picadora de maíz para ensilado 4 2.500 10
Picadora de hierba para ensilado 4 2.500 10
Picadora de heno para ensilado 4 2.500 10
Sopladora para ensilado 3 2.000 10
Las expresiones de valor residual de la maquinaria son:
TABLA 2.
GRUPO Valor residual (% valor adquisición)

1 68 x 0,920n
2 64 x 0,885n
3 56 x 0,885n
4 60 x 0,885n
Ejemplo 3
Supongamos que hemos obtenido, tras consulta en el mercado de segunda mano en el año 1998, los siguientes valores de
mercado para tractores JOHN DEERE de 65 CV:
Año de adquisición Antigüedad Valor de mercado

1985 13 345.000
1986 12 410.000
1987 11 445.000
1988 10 480.000
1989 9 530.000
1990 8 550.000
1991 7 610.000
1992 6 670.000
Al tratarse de equipos de la misma marca y modelo, se aplica la expresión:
Vn = A x Dn.
305

Donde D = B x Ch.
Si tomamos neperianos, queda:
ln Vn = ln A + n ln D.
Del ajuste de la recta anterior por mínimos cuadrados, se obtiene:
ln A = 13,94534.
A = 1.138.645,5.
ln D = - 0,0877056.
D = 0,9160305.
Si representamos la recta en Excel, veremos que el coeficiente de determinación (R2) es igual a 0,9815, por lo que el ajuste
realizado se ajusta en un 98%.
Por ello, la expresión del valor de desecho será:
Vn = 1.138.645,5 x (0,9160305)n.
Por último, si sustituimos en dicha expresión n por los años de antigüedad, obtendremos el valor de mercado del tractor:
Años antigüedad Valor de mercado (u.m)

1 1.043.034
2 955.451
3 875.222
4 801.730
5 734.409
6 672.741
7 616.252
8 564.505
9 517.104
10 473.683
11 433.908
12 397.473
13 364.097
Ejemplo 4
Supongamos que se quiere calcular, tras 10 años de utilización y por la metodología de la ASAE, el valor de desecho de una
cosechadora de cereales autopropulsada de la marca X cuyo valor de adquisición fue de 48.080,97 Euros.
Tras mirar en la tabla de la ASAE (tabla 1.), vemos que el grupo al que pertenece dicha cosechadora es el número 2.
Posteriormente, si miramos en la tabla del valor residual de la maquinaria (tabla 2.), vemos que éste para el grupo 2 es 64 x
0,885n, por lo que tras sustituir n por los años de utilización se obtendrá el valor de desecho como un % del valor de adquisición:
% del valor de adquisición = 18,86%.
Por lo que el valor de mercado de la cosechadora será:
Vn = 48.080,97 x 18,86 / 100 = 9.068,07 Euros.
306

3.- VALORACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS AGRARIAS.
De acuerdo con el artículo 63 b) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL: Ley
39/1988, de 28 de diciembre, y modificaciones posteriores ya referidas), son construcciones de
naturaleza rústica los edificios e instalaciones de carácter agrario que, situados en los terrenos de
naturaleza agraria, sean indispensables para el desarrollo de las actividades agrícolas, ganaderas
o forestales.
En ningún caso tendrán la consideración de construcciones, a efectos del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles, los tinglados o cobertizos de pequeña entidad utilizados en explotaciones agrícolas,
ganaderas o forestales que, por el carácter ligero y poco duradero de los materiales empleados en
su construcción, solo sirvan para usos tales como el mayor aprovechamiento de la tierra, la
protección de los cultivos, albergue temporal de ganado o guarda de aperos e instrumentos
propios de la actividad a la que sirven y están afectos. Tampoco tienen la consideración de
construcciones para este impuesto, las obras y mejoras incorporadas a los terrenos de naturaleza
rústica que formen parte indisociable del valor de éstos.
La valoración catastral de construcciones rústicas se rige por un sistema de valoración similar al

establecido en el Catastro Inmobiliario Urbano, que se centra en la obtención del valor del suelo
y en la atribución a las construcciones de su valor de reposición referidos ambos al valor de
mercado (artículo 68.3 de la LRHL).
La valoración de las construcciones rústicas exige la determinación de dos tipos de valor:
• Valor del suelo Î Normalmente es inferior al del suelo en el que se encuentran

ubicadas las construcciones urbanas. Se refiere al suelo en el que está localizada la
construcción y su valor es el mismo que el del resto de la parcela si toda ella tiene el
mismo valor o el de la parcela adyacente que tenga el mayor valor. En el caso de que
se encuentre construida toda la parcela, el valor unitario es el mismo que el de los
terrenos colindantes que tengan mayor valor.
• Valor de la construcción Î Para el cálculo de su valor se llevan a cabo las siguientes

fases:
a) Asignación del módulo básico de construcción (MBC) que se establece

para cada municipio. Este valor se determina a partir del módulo
establecido en el Catastro Inmobiliario Urbano y haciendo coincidir su
valor con el que en él figure, siempre que sea posible.
b) Clasificación de las construcciones según su uso, clase, modalidad y

categoría.
Por uso se entiende la actividad principal de la construcción. Y con la

clase y dedicación se aquilata la dedicación de la construcción,
mientras que con la categoría, a igualdad de uso, clase y modalidad, se
clasifica la construcción por su valor relativo.
307

c) Asignación a cada construcción de un coeficiente obtenido en función

de la clasificación anterior. Estos coeficientes fueron fijados para los
bienes inmuebles de naturaleza urbana en las “Normas técnicas para
calcular el valor de los bienes inmuebles” y posteriormente ampliados
con una propuesta para los usos de las construcciones rústicas. Los
coeficientes de aplicación para los bienes rústicos aparecen en el
cuadro del anejo 1. Multiplicando este coeficiente por el MBC se
obtiene el valor básico de construcción por metro cuadrado.
d) Determinación del valor catastral de la construcción sin corregir. Es el

resultado de multiplicar el valor básico por metro cuadrado por el
número de metros cuadrados construidos.
e) Aplicación de coeficientes que corrijan el valor de las construcciones

en función de la antigüedad y su estado de conservación.
Para determinar el coeficiente de antigüedad G, se emplea la siguiente expresión:
G = (1 – 1,5 x (d / (U x C x 100)))t.
Donde d = 1 – ((t –35 / 350)).
En esa expresión, U es el uso predominante del edificio, y adopta en la fórmula los

siguientes valores:
Uso 1° ÎResidencial, oficinas y construcciones singulares: coeficiente 1.
Uso 2° Î Alojamientos de ganado, almacenes y agrario en general: coeficiente 0,9.
Uso 3° Î Depósitos y conservación y transformación: coeficiente 0,8.
En cuanto a la calidad constructiva, que es independiente de la naturaleza de la

construcción, se considera:
C = calidad constructiva según categorías. Adopta en la fórmula los siguientes valores:
Categorías 1 y 2: 1,20.
Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,0.
Categorías 7, 8 y 9: 0,8.
t = años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación

integral. Adopta los valores que se encuentran en el cuadro del anejo 2.
308

En cuanto al segundo coeficiente corrector, relativo al estado de conservación, coeficiente

H, se considera:
• H = 1 si la construcción presenta una conservación normal.
• H = 0,85 si la construcción presenta una conservación regular.
• H = 0,5 si la construcción presenta una conservación deficiente.
• H = 0 si la construcción presenta una conservación ruinosa.
Además de las correcciones efectuadas sobre el valor de las construcciones con los coeficientes
G y H, deben tenerse en cuenta otras correcciones que puedan afectar conjuntamente al valor del
suelo y al de las construcciones. Estos coeficientes correctores son:
• Coeficiente I Î Hace referencia a la depreciación funcional o a la

inadecuación. No se emplea para construcciones rústicas.
• Coeficiente J Î Es el que puede aplicarse a viviendas y locales interiores.

Tampoco se usa para construcciones rústicas.
• Coeficiente K Î Es aplicable a fincas afectadas por cargas singulares. En el

caso de fincas con cargas singulares por formar parte de conjuntos
oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidos en catálogos o
planes especiales de protección, se puede aplicar un coeficiente máximo de
reducción de 0,70. Se usa en construcciones rústicas.
• Coeficiente L Î Es aplicable a fincas afectadas por situaciones especiales de

carácter extrínseco. Su aplicación en las construcciones rústicas es
prácticamente nula.
• Coeficiente M Î Es el debido a situaciones especiales de carácter intrínseco

que pueden afectar a las fincas. Es el caso de bienes arrendados sometidos a
régimen de prórroga forzosa, bienes con usufructos, concesiones
administrativas o circunstancias similares. El coeficiente a aplicar es 0,7. En
ciertos casos puede ser útil para construcciones rústicas.
• Coeficiente N Î Corrige la apreciación o depreciación económica. No se usa

en construcciones agrarias.
• Coeficiente O Î Es el aplicable a inmuebles con fijación administrativa del

precio máximo de venta. A la suma de los valores del suelo (Vs) y de las
construcciones (Vc) de estos inmuebles, le es de aplicación un coeficiente
corrector de cuantía:
309

Precio máximo de venta / (Vs + Vc).
De todos los coeficientes de reducción posibles solo será de aplicación el que represente
mayor disminución del valor.
Ejemplo 5
Supongamos que queremos calcular (en el año 2003) el valor catastral de una nave de cría de ganado caprino lechero, que
presenta unas dimensiones de 85 m de largo, 10 m de ancho y 4,8 m de altura máxima. Su año de construcción es 1995 y su
conservación es normal.
El MBC para la zona donde se encuentra la parcela es de 180,30 Euros el metro cuadrado.
Para el cálculo del valor catastral, primero se ha de rellenar una ficha de toma de datos que se pide en catastro y con la
información que en ella figura, se construye un cuadro como el siguiente:
Edificio Nave
Superficie (metros cuadrados) 850
Tipificación (Anejo 1) 11.2.1.5
Coeficiente de tipificación 1,00
Uso predominante 2
Año 1995
Antigüedad (2003) 8
Coeficiente de antigüedad (Anejo 2) 0,91
Cargas singulares No
Coeficiente K 1
Estado conservación Normal
Coeficiente H 1
Coeficiente total 0,91
Superficie corregida 773,5
Por todo esto, el valor catastral de la nave será: V = 773,5 x 180,30 = 139.462,05 Euros.
310

ANEJO 1 - BLOQUE VII
CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR

DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES
311

312

ANEJO 2 - BLOQUE VII
TABLA PARA EL CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE

ANTIGÜEDAD DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES
313

TABLA PARA EL CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE ANTIGÜEDAD DE LAS

CONSTRUCCIONES RURALES.
G
t
Años Completos Uso I.° Categorías Uso 2.° Categorías Uso 3.° Categorías
1-2 3-5-6- 7-8-9 1-2 3-5-6- 7-8-9 1-2 3-5-6- 7-8-9
0- 4.......... 1.00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1.00
5- 9.......... 0.93 0.92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0.88
10-14.......... 0.87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15-19.......... 0.82 -0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20-24.......... 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0.61
25-29.......... 0.72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30-34 .......... 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35-39.......... 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40-44 .......... 0.61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45-49.......... 0.58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50-54.......... 0.55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 . 0,32
55-59.......... 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60-64.......... 0.49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65-69.......... 0.47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70-74 .......... 0.45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75-79 .......... 0.43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80-84 .......... 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85-89.......... 0.40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90 o más 0.39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
314

BLOQUE VIII
INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS

ORNAMENTALES: NORMA DE GRANADA. INSTRUMENTAL NECESARIO PARA
REALIZAR UNA BUENA INTERPRETACIÓN DEL EJEMPLAR A VALORAR.
DEFINICIONES DE INTERÉS. VALORACIÓN DE ÁRBOLES SUSTITUIBLES.
VALORACIÓN DE ÁRBOLES NO SUSTITUIBLES. VALORACIÓN DE ARBUSTOS
ORNAMENTALES. VALORACIÓN DE HERIDAS EN EJEMPLARES
ORNAMENTALES. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
315
BLOQUE VIII.- LA NORMA DE GRANADA.

BLOQUE VIII
INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS
ORNAMENTALES: NORMA DE GRANADA. INSTRUMENTAL NECESARIO PARA
REALIZAR UNA BUENA INTERPRETACIÓN DEL EJEMPLAR A VALORAR.
DEFINICIONES DE INTERÉS. VALORACIÓN DE ÁRBOLES SUSTITUIBLES.
VALORACIÓN DE ÁRBOLES NO SUSTITUIBLES. VALORACIÓN DE ARBUSTOS
ORNAMENTALES. VALORACIÓN DE HERIDAS EN EJEMPLARES
ORNAMENTALES. CASOS PRÁCTICOS DESARROLLADOS.
1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS

ORNAMENTALES: NORMA DE GRANADA.
En nuestro país, en general, existe un gran desconocimiento sobre la valoración de arbolado

ornamental.
Tanto es así, que cuando en un juicio se presenta un informe de valoración mediante ciertos
métodos, ni el juez, ni los abogados, ni el técnico en algunos casos saben de la existencia de una
serie de conceptos (valor físico o básico de un árbol o conjunto, valor de localización, turno
comercial óptimo, sustituibilidad, etc.) que se tienen que utilizar para dar como resultado una
valoración justa, por lo que todos ellos acabarán poniéndose de acuerdo en que el método
utilizado es el apropiado cuando realmente el valor obtenido por éste no es en nada parecido al
real.
A la hora de realizar una valoración de árboles ornamentales, el tasador deberá tener presente
que para reducir al máximo la subjetividad del método utilizado tendrá que aportar la máxima
información posible.
Pues bien, se puede decir que en España el único método de valoración de árboles ornamentales
que nos permite reducir al máximo esta subjetividad es la Norma de Granada, ya que tiene en
cuenta tanto factores intrínsecos al árbol (estado sanitario y tamaño fotosintéticamente activo)
como extrínsecos (estético y funcional, representatividad y rareza, etc.) además de la expectativa
de vida útil del ejemplar.
A lo largo de este bloque, además de entrar de lleno en el manejo y utilización de dicha Norma,
se expondrá un resumen crítico de otros métodos de valoración para este tipo de árboles así
como de la propia Norma.
316

2.- INSTRUMENTAL NECESARIO PARA REALIZAR UNA BUENA

INTERPRETACIÓN DEL EJEMPLAR A TASAR.
Para llevar a cabo una correcta valoración, el tasador debe tener amplios conocimientos de
valoración y dominar la técnica para poderla realizar.
El tasador debe conocer las especies de árboles y sus cultivares, sus características morfológicas,
su porte natural, su comportamiento en diferentes situaciones, sus plagas y enfermedades, etc.
También deberá conocer la zona donde se realiza la tasación, las características del lugar, el tipo
de suelo existente, etc.
Deberá además conocer, siempre que sea posible, el motivo por el cual se realizó la plantación
del árbol, sus connotaciones estéticas, históricas o culturales, si existiesen.
Antes de iniciar la tasación del ejemplar en cuestión, deberá recabar toda la información posible
sobre historia, morfología y estado sanitario de dicho ejemplar, para lo que tendrá que utilizar
alguna de las herramientas que se citan a continuación:
- Planos de la zona
- Censos de arbolado
- Cinta métrica
- Prismáticos
- Pico
- Martillo de goma
- Barrena de suelos
- Calculadora
- Contenedores de muestras
- Cámara fotográfica
- Libro para reconocimiento de variedades, etc.
El tasador deberá proceder al análisis detallado del árbol, especialmente en lo que hace
referencia a su estado sanitario, efectuando las comprobaciones pertinentes, ya que cuantos más
datos se posean, más rigurosa será la tasación, y por tanto se tendrá un resultado técnicamente
mejor y más fácil de ser defendido ante un tribunal.
317

3.- DEFINICIONES DE INTERÉS.
Vida biológica o edad total de un ejemplar: Es la esperanza de vida que presenta una especie
determinada (tablas 1 y 2).
Edad ornamental de un árbol: Es aquella edad a partir de la cual dicho ejemplar comienza a
perder el valor ornamental que posee como consecuencia de su propio envejecimiento (tablas 1 y
2).
Valor físico o básico de un árbol: Es el valor que se le asigna en función de su volumen

dasométrico y de su edad.
Este valor se establece en función de su utilidad ornamental, por lo que para calcular el valor
total del árbol o conjunto habrá que sumar el valor de localización.
Valor de localización: Es el valor que tiene un árbol en función del lugar en el que esté ubicado.
Es un valor dependiente del valor del suelo, por lo que un árbol situado en un jardín urbano tiene
mayor valor que si lo estuviese en el medio rural o en un bosque.
De forma análoga, un ejemplar ubicado en el centro de la ciudad presenta un valor más alto que
si se encuentra en las afueras de la ciudad.
Turno comercial óptimo: Es aquel momento de tiempo en el cual, como consecuencia de que el
precio de mercado del ejemplar no aumenta con el tamaño en la misma proporción que lo hacen
los costes actualizados, el beneficio será máximo.
Según esto, existirá un periodo de tiempo más allá del turno óptimo, en el que la diferencia entre
el precio de mercado y el coste actualizado sea negativo y el mantenimiento del ejemplar en
vivero comience a generar pérdidas.
En este momento estaríamos en el turno comercial máximo.
Sustituibilidad: Es aquella condición que reúne un árbol que le permite ser sustituido por otro de
la misma especie y características físicas y ornamentales, y seguir teniendo las mismas funciones
ornamentales del ejemplar a sustituir.
Todos los ejemplares que no cumplan esta condición, serán considerados como no sustituibles
(más adelante se completará esta definición).
318

Tabla 1. Edad total y ornamental de las frondosas en función de su velocidad de

crecimiento. (Caballer, 1999. Valoración de Árboles Frutales, Forestales,
Medioambientales y Ornamentales).
Crecimiento muy rápido

Especie Edad ornamental Edad total
Acacia melanoxylon 150 250
Acer negundo 60 80
Ailanthus altissima 40 60
Brugmansia sp. 60 150
Eucalyptus sp. 80 120
Platanus sp. 150 300
Populus alba 60 100
Populus bolleana 50 80
Populus canadensis 100 150
Populus nigra 70 100
Populus teixana 50 120
Populus tremula 80 120
Populus simonii 50 100
Salix alba 80 100
Salix babylonica 40 70
Salix matsudana 40 60
Sambucus nigra 40 60
Tamarix sp. 70 120
Tipuana speciosa 150 250
Crecimiento rápido
Acacia cyanophylla 60 200
Acacia dealbata 70 250
Acer platanoides 150 200
Acer pseudoplatanus 150 200
Albizia julibrissin 80 150
Broussonetia papyrifera 50 70
319

Tabla 1. (Continuación).
Crecimiento rápido
Catalpa sp. 100 120
Casuarina sp. 50 100
Celtis australis 200 600
Celtis occidentalis 150 400
Celtis siliquastrum 80 120
Chorisia sp. 70 150
Crataegus sp. 100 150
Delonix regia 100 250
Diospyros sp. 80 100
Dombeya sp. 70 150
Eribotrya japonica 40 70
Ficus carica 200 300
Firmiana simplex 80 150
Fraxinus angustifolia 100 150
Fraxinus excelsior 200 250
Gleditsia triacanthos 100 150
Jacaranda mimosifolia 100 200
Koelreuteria paniculata 80 120
Laburnum sp. 30 60
Ligustrum japonicum 80 120
Liriodendron tulipifera 150 250
Malus sp. 30 60
Melia azedarach 60 100
Morus sp. 80 120
Parkinsonia aculeata 100 200
Paulownia tomentosa 70 100
Photinia sp. 80 150
Pittosporum tobira 60 150
Prunus sp. 40 70
Punica granatum 50 100
Robinia pseudacacia 150 200
Schinus molle 100 150
Sophora japonica 200 300
Ulmus sp. 150 300
Zelkova 200 350
320

Crecimiento medio
Betula sp. 80 100
Citrus sp. 80 150
Elaeagnus angustifolia 40 60
Ficus sp. 300 500
Fraxinus ornus 80 120
Grevillea sp. 150 250
Laurus nobilis 80 120
Quercus rubra 100 150
Rhamnus alaternus 60 80
Sorbus sp. 150 400
Tilia sp. 300 400
Crecimiento lento
Acer campestre 50 100
Acer japonicum 50 80
Acer monspessulanum 80 100
Acer palmatum 40 50
Acer saccharinum 100 125
Aesculus carnea 80 100
Aesculus hippocastanum 150 200
Alnus sp. 80 120
Arbutus unedo 100 120
Brachychiton sp. 80 150
Camellia sp. 150 300
Carpinus betulus 100 150
Carya sp. 200 300
Castanea sp. 150 1.000
Ceratonia siliqua 70 100
Cinnamomun camphora 150 300
Corylus avellana 40 60
Fagus sylvatica 200 300
Juglans sp. 200 300
Lagerstroemia indica 80 150
Liquidambar styraciflua 70 120
Magnolia sp. 150 300
Persea sp. 80 120
Poncirus trifoliata 80 150
Quercus canariensis 300 500
Quercus faginea 300 500
Quercus palustris 100 150
Cocculus laurifolius 150 300
321

Crecimiento lento
Ilex aquifolium 100 120
Olea europaea 200 1.000
Quercus cerris 200 300
Quercus ilex 500 700
Quercus petraea 300 500
Quercus obur 600 1.000
Quercus suber 400 500
Tabla 2. Edad total y ornamental de las coníferas en función de su velocidad de crecimiento

(Caballer, 1999. Valoración de Árboles Frutales, Forestales, Medioambientales y
Ornamentales).
Crecimiento rápido
Biota orientalis 100 250
Juniperus virginiana 100 300
Pinus radiata 100 200
Psedotsuga menziessii 250 400
Thuja sp. 250 400
Abies masjoani 180 350
Abies nordmanniana 200 300
Abies pinsapo 150 300
Calocedrus decurrens 400 1.000
Chamaecyparis sp. 150 400
Cupressus sp. 200 500
Cupressus arizanica 80 400
Picea sp. 200 500
Pinus canariensis 300 600
Pinus griffithii 100 150
Pinus halepensis 150 200
Pinus pinaster 150 300
Pinus pinea 200 500
Sequoia sempervirens 300 1.000
Taxodium distichum 300 1.000
322

Crecimiento lento
Abies alba 200 400
Abies concolor 200 300
Abies grandis 200 250
Cedrus sp. 300 700
Cephalotaxus sp. 150 250
Juniperus drupacea 200 350
Juniperus oxycedrus 200 300
Laris sp. 200 500
Pinus coulteri 120 300
Pinus nigra 300 600
Pinus sabiniana 70 150
Pinus sylvestris 300 500
Pinus uncinata 150 200
Sequoiadendron giganteum 300 1.000
Tetraclinis articulata 300 400
Torreya sp. 200 300
Tsuga sp. 200 300
Crecimiento muy lento
Ginkgo biloba 300 1.000
Juniperus thurifera 300 400
Podocarpus sp. 200 300
Taxus baccata 400 1.000
323

4.- VALORACIÓN DE ÁRBOLES SUSTITUIBLES.
La característica más importante en la tipificación de los árboles ornamentales, desde la

perspectiva de su valoración, es la sustituibilidad. Pues bien, la consideración de un árbol como
sustituible o no sustituible implica la posibilidad de utilizar procedimientos relativamente
sencillos o bien la necesidad de emplear procedimientos muy complicados.
La sustituibilidad, aplicada al caso de la valoración de árboles, es la condición de un árbol que le

permite ser sustituido por otro de la misma especie y características, tanto físicas como
ornamentales, y seguir teniendo las mismas funciones ornamentales del árbol a sustituir.
En base a lo dicho, para que un árbol se considere sustituible se habrán de cumplir las siguientes
circunstancias:
• Que existan en el mercado ejemplares disponibles de la misma especie, edad y

características físicas y ornamentales del árbol que se pretende sustituir.
• Que el trasplante sea técnicamente posible.
• Que exista una alta probabilidad de que el árbol transplantado arraigue y se

desarrolle normalmente.
Las dos primeras circunstancias, se suelen cumplir fácilmente, pero la tercera depende de la
especie considerada y en mayor medida de la edad del árbol a trasplantar, ya que por lo general a
mayor edad disminuye la probabilidad de arraigue.
Por lo tanto, la probabilidad mínima de arraigue “a” es la frontera entre la sustituibilidad y la no

sustituibilidad.
Se define, pues, un árbol como sustituible cuando cumple las dos primeras circunstancias y su
probabilidad de arraigue es igual o superior a un cierto valor “a0”.
Por el contrario, se considera un árbol como no sustituible cuando no cumpla una de las dos
primeras circunstancias y, aun cumpliéndolas, su probabilidad de arraigue sea menor a un cierto
valor “a0”.
4.1.- Probabilidad de arraigue.
Cada especie y variedad tienen mayor o menor propensión a echar raíces cuando se cambia de
ubicación, según su ciclo vegetativo, su sistema radicular, tecnología del trasplante y época del
mismo.
Respecto al ciclo vegetativo, y de manera muy aproximada, se suele aceptar que las plantas de
hoja caduca soportan mejor el trasplante que los árboles de hoja perenne. La extensión y
estructura del sistema radicular, así como su capacidad de regeneración llegan a establecer
grandes diferencias en la transplantabilidad de una especie.
324

En cuanto a la técnica de trasplante, puede ser manual o mecánica, siendo más eficiente y
costosa esta última, aunque no siempre posible por requerir mayores espacios para maniobrar.
Respecto a la época del año en la que se realiza el trasplante, es obvio que la fecha de realización
de este puede ser determinante para el éxito del mismo, siendo el invierno la época más adecuada
para los árboles de hoja caduca, la primavera para los ejemplares de hoja perenne y el verano
para aquellas especies subtropicales, como las palmáceas.
4.2.- Coste de trasplante.
La sustitución de un árbol por otro lleva consigo, además de su coste de adquisición, el coste de
trasplante que depende principalmente de la dimensión del árbol y de la tecnología aplicada. La
tecnología convencional, compuesta por la utilización de maquinaria no especifica y elevada
cantidad de mano de obra parece la más indicada para el trasplante de pequeños árboles. Por el
contrario, para grandes ejemplares parece más aconsejable el arranque mecanizado que realizan
máquinas especialmente diseñadas a tal fin con alto coste de adquisición y mantenimiento. Estas
máquinas sólo superan el umbral de rentabilidad cuando realizan un número elevado de
trasplantes.
4.3.- Valoración técnica de árboles sustituibles.
Dentro del apartado de árboles sustituibles, se consideran cuatro posibilidades:
• Disponemos en vivero de árboles de medidas y características similares.
• Tenemos la posibilidad de adquirir o disponemos de un árbol similar,

transplantable, de medidas y características similares.
• No disponemos de árboles de características similares, pero con la plantación

de un ejemplar en vivero, más pequeño, podemos conseguir un árbol de
iguales características en un periodo de tiempo no mayor de 10 años.
• No disponemos de árboles de medidas similares, pero con el trasplante de un

ejemplar más pequeño, podemos conseguir un árbol de iguales características
en un periodo de tiempo no mayor de 10 años.
De estas consideraciones se elige la que más se ajuste al árbol a tasar (supongamos la primera, ya
que será la que utilizaremos en el ejemplo), para posteriormente aplicar la siguiente fórmula
(consultar la Norma para ver el resto de fórmulas aplicables):
V = [(Pm+Ce+Ctr+Pl)/a] * (1+r)n + (Po+Ma+Ot) * [((1+r)n –1)/r].
325

Siendo:
V = valor de tasación.
Pm = precio de mercado del nuevo ejemplar.
Ce = coste de eliminación del ejemplar a tasar.
Ctr = coste de transporte.
Pl = coste de preparación y plantación.
n = años de mantenimiento y garantía.
a = % de arraigue. (se mete en tanto por uno).
Po = coste de poda. (coste anual).
Ma = costes mantenimiento alcorque. (coste anual).
Ot = otros costes de mantenimiento. (coste anual).
r = tipo de interés oficial. (coste anual, se mete en tanto por uno).
Ejemplo 1
Supongamos que queremos valorar 9 ejemplares de Cupressus sempervirens de, por ejemplo, 9 años de edad que han sido
abrasados por el fuego.
Lo primero que tendremos que hacer, es pasarnos por un vivero y pedir una factura sobre todos y cada uno de los parámetros
que necesitamos para calcularnos el valor de un ejemplar, entre los cuales se encuentra el perímetro del ejemplar (supongamos
que este es menor de 20 centímetros). Supongamos que los datos son los siguientes:
• Pm = 2.500 pesetas.
• Ce = 500 pesetas.
• Ctr = 4.000 pesetas.
• Pl = 1.500 pesetas.
• n = 1 año. (Tabla 3).
• a = 90 %.
• Po = 3.750 pesetas.
• Ma = 500 pesetas.
• Ot = 550 pesetas.
• r = 4 %.
Con estos datos nos vamos o bien a la fórmula, o bien al programa de la Norma, cuyos resultados se muestran a continuación:
326

El resultado, para un ejemplar es de 88,09 Euros, por lo que el precio de los 9 árboles afectados será:
V = 88,09 x 9 = 792,81 Euros.
Se ha escogido para este cálculo la primera consideración de las cuatro posibles comentadas anteriormente.
Tabla 3.- Valor de “n” años de mantenimiento y garantía (extracto de la Norma).
Árbol fácil arraigo. Árbol arraigo medio. Árbol difícil arraigo.

Tamaño ejemplar
Valor de n. Valor de n. Valor de n.
Hasta 20 cm perímetro 1 año. 2 años. 3 años.
De 20 a 35 cm perímetro. 2 años. 2 años. 3 años.
De 35 a 50 cm perímetro. 3 años. 3 años. 4 años.
Más de 50 cm perímetro. 4 años. 5 años. 5 años.
327

5.- VALORACIÓN DE ÁRBOLES NO SUSTITUIBLES.
El concepto no sustituible se refiere a la imposibilidad de encontrar un árbol de igual tamaño y

características a aquel objeto de la tasación.
La Norma, utiliza para la mejor aproximación al precio real del ejemplar a tasar, la ecuación de
Richards:
y = K / (1 + v x eb(X – Xi))1 / v.
Donde (todos estos parámetros están tabulados en la Norma):
K = es el valor máximo de asíntota de la curva de Richards en cada grupo (consultar la Norma).

Xi = abscisa en el punto de inflexión. Variable para cada grupo.
b = coeficiente siempre negativo y variable en cada grupo.
v = coeficiente aportado por acuerdo de la Comisión de Parques y Jardines Públicos.
y = factor multiplicador del precio que tendría el árbol en vivero y que sirve de referencia.
X = tamaño (circunferencia para frondosas y altura para coníferas.
e = número irracional = 2,71828.
La fórmula a utilizar para la valoración de este tipo de ejemplares es:
Vf = (Vb*Els) * (1+Eli+Ele).
Siendo:
Vf = valor final.
Vb = valor básico.
Els = estado sanitario y tamaño fotosintéticamente activo.
Eli = factores intrínsecos (expectativa de vida util).
Ele = factores extrínsecos (estético y funcional, representatividad y rareza, situación, factores
extraordinarios).
El método a seguir para la correcta utilización de la Norma será:
1. Identificar el grupo de intervención al que pertenece el árbol o el arbusto.
2. Confirmar el carácter no sustituible del árbol.
3. Adscribir el ejemplar al grupo de las tablas I – II de la Norma, de acuerdo con la

longevidad y hábito de crecimiento.
4. Tomar los datos de tamaño, que es X en la fórmula de Richards.
5. Obtener el valor y, a través de la ecuación de Richards o bien mediante las tablas IV -

V de la Norma, y el valor medido de tamaño.
328

6. Fijar el valor característico.
7. Obtener el valor básico del ejemplar dañado.
8. Obtener el valor final del árbol.
Ejemplo 2
Supongamos que queremos saber el valor final de cuatro Citrus sp. (supongamos que son no sustituibles), los cuales
pertenecen al grupo de las frondosas de vida media (80 años) y crecimiento rápido (consultar Norma). El perímetro de la
especie a tasar es de 75,4 cm (el diámetro a 1,20 m es de 24 cm y su edad es de 22 años), mientras que el del árbol nuevo es
de 21,99 cm (7 cm de diámetro). Los nuevos árboles tienen un precio de 18.000 pesetas.
Para el cálculo del valor básico “Vb” se utiliza la siguiente fórmula:
Vb = (y-y1) * (Pa/y1).
Siendo:
y = factor del árbol a tasar. Tabla 4.
y1 = factor del árbol nuevo. Tabla 4.
Pa = precio en vivero del árbol nuevo.
Tabla 4.- Obtención de los coeficientes y e y1 para el cálculo de Vb.
Factor y e y1 para el grupo F (crecimiento rápido y de

Perímeto en cm.
vida media)
20 2,3
25 3,5
75 58,9
80 70,9
NOTA: para más información consultar la Norma. Hay que interpolar para los valores de diámetros que se tienen.
Operando el resultado es Vb = 380.463,228 pesetas.
Posteriormente calculado el valor básico, se pasaría a rellenar todas y cada una de las tablas que existen en la Norma para
establecer cual es el estado sanitario y tamaño fotosintéticamente activo del ejemplar, así como sus factores extrínsecos e
intrínsecos.
Estas tablas son del siguiente tipo (se encuentran en el programa de la Norma y en la propia Norma):
329

Las tablas recogen las posibles incidencias del ejemplar en raíces, tronco, ramas principales, ramas secundarias y hojas.
Además también recogen el estado estético y funcional, representatividad y rareza, situación y factores extraordinarios del árbol
a tasar. Se rellenan de la siguiente manera:
• El Els, es igual a la suma de los Elsi (i = 1,…,5) entre 5. El cálculo de los Elsi, se realiza en forma de media.
Supongamos que para nuestro ejemplo salen los siguientes valores:
Els1 (zona radical) = 1,6875.

Els2 (tronco) = 1,666.
Els3 (ramas principales) = 1,583.
Els4 (ramas secundarias) = 1,4166.
Els5 (hojas) = 1,55.
Entonces el valor de Els = 1,5808.
• El Ele, se calcula de forma similar al Els, pero en este caso “i” varía entre 1 y 4. El cálculo de los Elei, se realiza también en
forma de media.
Supongamos que para nuestro ejemplo salen los siguientes valores:
Ele1 (estético y funcional) =0,25.

Ele2 (representatividad y rareza) = 0,25.
Ele3 (situación) = 0,5.
Ele4 (factores extraordinarios) = 0.
330

Entonces el valor de Ele = 1 (Valor máximo especificado por la norma)
• El Eli, hace referencia a los años estimados que le quedan al árbol como especie sin tener en cuenta su estado sanitario.
Se calcula en % sobre 0,5.
Como el Citrus sp., tiene una vida ornamental de 80 años (100 %), y el ejemplar dañado tenía 22 años (27,5 %), entonces el
valor de Eli será el 72,5 % de 0,5.
Entonces el valor de Eli = 0,3625.
Sustituyendo en la fórmula antes mencionada, el valor final de tasación del árbol es:
Vf = 8.535,42 Euros/árbol Î como hay 4 dañados, el valor total será:
Vft = 8.535,42 x 4 = 34.141,68 Euros.
Para el caso en que se tuviera que realizar la valoración de una palmácea, hay que tener presente
que se utiliza la misma fórmula que para árboles no sustituibles, sabiendo además que en este
caso el valor básico del ejemplar es función del valor característico del ejemplar a tasar, su altura
en centímetros y un coeficiente llamado “k” propio de cada ejemplar.
331

6.- VALORACIÓN DE ARBUSTOS ORNAMENTALES.
A la espera de avanzar en el estudio de la tasación de arbustos, la Norma propone la utilización

de las fórmulas específicas para árboles sustituibles, habida cuenta de que en muchos casos, será
fácil encontrar plantas de tamaño y calidades parecidos en los viveros productores.
Cuando se trate de tasar setos, éstos se considerarán en unidades por metro lineal, y el tasador
deberá reducir los costes en podas y recortes para poder alcanzar la calidad de aquéllos objeto de
tasación.
La fórmula a utilizar para los arbustos procedentes de vivero, con tamaño similar a los que son
objeto de la tasación (o posibilidad de alcanzarlo en menos de 10 años), será:
V = [(Pm+Ce+Ctr+Pl)/a] * (1+r)n + (Po+Ma+Ot) * [((1+r)n –1)/r].
Siendo:
Para los casos en que sean necesarios más de 10 años, se utilizará la siguiente fórmula:
V = [(Pm+Ce+Ctr+Pl)/a] * (1+r)t-n + (Po+Ma+Ot) * [((1+r)t-n+1 –1)/r].
Siendo:
t = edad supuesta del ejemplar a tasar.
332

7.- VALORACIÓN DE HERIDAS EN EJEMPLARES ORNAMENTALES.
7.1.- Heridas en frondosas.
7.1.1.- Tronco.
Las heridas en el tronco, son aquellas que destruyen parcial o totalmente tejidos u órganos de
este elemento estructural. La importancia de los daños dependerá del tipo de árbol y de su
madera.
Cuanto más ancha sea la herida es menor la posibilidad de cicatrización, siendo esta siempre
muy lenta y dando lugar a deformaciones en el tronco que disminuyen notoriamente el valor
estético del ejemplar. Este tipo de heridas está directamente relacionada con la pervivencia del
árbol, ya que a mayor afección existe una mayor posibilidad de pérdida. Por el contrario, las
heridas y altas cicatrizan mejor y las posibles deformaciones tienen un impacto menor. Pero en
ambos casos su existencia presupone un gran peligro debido a la creación de focos de infección y
a una mayor facilidad de ser atacado por los parásitos.
El tanto por ciento de afección de las heridas se establecerá mediante la siguiente fórmula:
I % = ((P/C) + ((h * P * X) / C2)) * 100.
Donde:
C = perímetro del ejemplar.

P = proyección horizontal de la herida.
h = altura de la herida.
X = coeficiente de respuesta. Varía entre 0,5 y 1.
El programa de la Norma permite calcular el valor a indemnizar por la herida causada.
7.1.2.- Pérdida de ramas.
La pérdida de ramas en la copa de un árbol supone una disminución tanto de su valor estético
como de su vigor, por disminución de su capacidad fotosintetizadora.
Esta pérdida de su valor está en relación con la cantidad de ramas que sean destruidas. Se
medirá, por tanto, en tanto por ciento del volumen inicial de la copa. Si la destrucción de las
ramas afectara a más del 80% de ellas, el valor de la indemnización será el del total del árbol.
Cuando la destrucción suponga un desequilibrio en la copa del árbol, se incluirá también para el
cálculo de la indemnización el volumen de copa que sea preciso remover para lograr otra vez el
equilibrio, y el costo de ello.
333

7.1.3.- Destrucción de raíces.
Para conocer el porcentaje del valor total del árbol afectado, debemos conocer el perímetro de
tronco del árbol y multiplicarlo por 6 u 8 veces, dependiendo de si sus raíces son de tendencia
superficial (80% de especias), acorazonada (15%) o con raíz pivotante (2,5%), para obtener una
línea imaginaria que nos marcara el área de afección.
Si la zanja está dentro de esta zona, procederemos a prolongar un arco que partiendo del centro
del árbol, incluya el final de la zanja o en su defecto los dos puntos por donde esta cruza por el
área de afección. (Para mejor comprensión de lo dicho mirar la página 61 de la Norma).
Cuanto más alejada del tronco, más pequeños serán la zona de afección y el ángulo resultante.
Una vez conocido el ángulo del arco, deberá comprobarse que porcentaje de afección deberá
aplicarse al valor final del árbol con la utilización de la tabla 5.
Tabla 5. (cogida de la Norma).
Ángulo de afección % sobre el valor final de la valoración

10 5,56
20 11,11
30 16,67
40 22,22
50 27,78
60 33,33
70 38,89
80 44,44
90 50,00
100 55,56
110 61,11
120 66,67
130 72,22
140 77,78
150 83,33
160 88,89
170 94,44
180 ó más 100
334

Ejemplo 3
Supongamos que tenemos un Tilia cordata de 150 cm de perímetro, con una zanja a 1,8 metro del tronco y que daña, por su
profundidad, el sistema radical.
Los pasos a seguir son los ya expuestos:
Primero se calcula el valor final del árbol, que vamos a suponer que es de 1.072,81 Euros.
Posteriormente, procederemos a encontrar el área de afección:
6 x perímetro = 900 cm.
Luego trasladamos estos datos a escala, tal y como se especifica a continuación:
1. Generamos una circunferencia de diámetro 9 metros = 900 cm = 4,5 m de radio.
2. Insertamos la longitud existente desde el tronco al daño = 1,8 m.
3. Dibujamos la intersección del daño con el área de afección.
4. Unimos con dos líneas la corteza del árbol y la intersección del daño con el área de afección, o con los límites del daño.
5. Con un transportador de ángulos realizamos la lectura del ángulo que forman estas dos últimas líneas desde el centro del
árbol, que para este ejemplo sale 132,8°.
6. Con la ayuda de la tabla 5, vemos que a ese ángulo le corresponde un valor de indemnización de 72,22% del valor total,
por lo que el valor a indemnizar será:
1.072,81 x 72,22 / 100 = 774,78 Euros.
Este método de cálculo sirve también para coníferas.
7.2.- Heridas en palmeras.
7.2.1.- Corona.
Esta es, además del penacho de hojas, el capitel que formen en la parte superior del estípete. Los
daños en esta parte, son poco peligrosos en general, afectando tan solo al aspecto estético-
funcional y de modo pasajero, ya que con el tiempo suelen ser fácilmente reparables. Solo
cuando el daño de la corona afecte al ápice de crecimiento, el árbol morirá (esto sucede en casos
excepcionales).
Casos particulares pueden presentarse cuando la supresión de la corona funcional del individuo
es excesiva, lo que dará lugar a una disminución del diámetro del estípete en los años sucesivos,
estrangulamientos, y cuyo peligro no solo es la merma estético-funcional, sino una pérdida de
resistencia estructural y posible punto de rotura frente a vientos fuertes. Su evaluación, por tanto,
será la diferida respecto al momento en que se produce y se computará el daño de la corona más
el daño en estípete.
335

7.2.2.- Estípete.
Su daño, afecta principalmente a la resistencia del propio elemento como estructura portante. Por
diversos estudios, se sabe que la estabilidad se ve seriamente comprometida cuando el volumen
de masa perdida supone más del 50% del total preexistente en la zona afectada y ésta se sitúa,
además, en el primer tercio de la altura total.
El porcentaje de daño anterior puede elevarse ligeramente, sin comprometer la estabilidad actual,
que no futura, si el impacto se produce en el tercio superior del estípete.
7.2.3.- Raíces.
En las palmeras suelen ser los menos problemáticos. De común afectan a una parte del sistema,
dejando intacto el resto y, además, suelen ser de fácil restauración por parte del individuo. La
rápida restitución de los perdidos es función de la longitud en que se sitúe el daño respecto a la
base del estípete y del tipo y forma de peana, esa base ensanchada, de raíces atrofiadas que
sobresale a veces por encima del nivel del suelo. En función de la masa radical perdida y de la
distancia ya citada, la facilidad de rebrote, desde el propio tronco, así como la posibilidad o no
de ramificación de las raíces dañadas y en que cantidad, es característica de cada especie. Existen
especies cuya ramificación se produce a cierta distancia del tronco. Otras, en cambio, no rebrotan
y toda raíz dañada morirá hasta su punto de arranque en el estípete, pudiendo constituirse en
“puerta” de entrada de organismos nocivos. En este último caso, los daños al sistema radicular
deberán ser evaluados en mayor cuantía.
La indemnización por los daños sufridos por un ejemplar de palmera se concretaría en un tanto
por ciento variable estimativo por el tasador según cada caso, en base a los criterios generales
expuestos, siempre y cuando la agresión se localice en la corona o en el aparato radicular.
En el supuesto de que los daños se sitúen en el estípete, se atenderá a la fórmula general para
arbolado convencional, con la salvedad de que aquí no tiene tanta repercusión fisiológica la
extensión horizontal de la herida, si esta no compromete la resistencia estructural del individuo.
En este caso y atendiendo a la fórmula propuesta para arbolado convencional:
I % = ((P/C) + ((h * P * X) / C2)) * 100.
C = perímetro del ejemplar.

P = proyección horizontal de la herida.
h = altura de la herida.
X = variable en función de la profundidad de la herida, en tanto por uno. Varía entre 0,1 y 1.
Porcentajes de I superiores al 70% en estípete y del 90% en corona, deberían corresponderse con
un 100% del valor global del individuo.
336

ANEJO 1 – BLOQUE VIII
PROBLEMÁTICA ASOCIADA AL ARBOLADO EXISTENTE EN LOS

PARQUES URBANOS Y PERIURBANOS DE NUEVA CREACIÓN
Por Jordi Chueca i Abancó
Conferencia presentada en el Congreso Internacional de IFPRA

Madrid - Octubre de 1997
337

Problemática asociada al arbolado existente en los parques urbanos y periurbanos de nueva creación.
Por Jordi Chueca i Abancó.

Conferencia presentada en el Congreso Internacional de IFPRA en Madrid - Octubre de 1997
AGRADECIMIENTOS
El presente estudio, aún inacabado, ha sido posible gracias a la colaboración de la Escuela Superior de Agricultura de
Barcelona, especialmente a Xavier Fábregas i Bargalló, Ingeniero Agrónomo y profesor de la Unidad docente de Jardinería y
Paisajismo, al amigo Juanjo Martínez Sabaté, Biólogo e Ingeniero Técnico Agrícola, y a la Empresa ACSA, especialmente a
Francesc Faus, por su colaboración al creer en nosotros y contemplar este estudio dentro de su política de I+D.
INTRODUCCIÓN
Mucho se ha escrito sobre los problemas que ejerce la compactación del suelo en las masas arbóreas. Conocemos los efectos
que esta compactación provoca. Hay estudios sobre la densidad del suelo y los efectos supuestos sobre los árboles, pero no
encontramos demasiados sobre los efectos directos de esta compactación sobre el arbolado. Esta falta de información nos puso
sobre la idea de realizar comprobaciones del estado de la madera de los árboles afectados por la compactación en
comparación, a aquellos que en teoría no la sufrían estos efectos.
Presentamos aquí la primera parte del estudio, que se refiere al crecimiento en grosor del tronco del árbol. Actualmente
estamos trabajando en los sistemas de reservas del arbolado y su disminución ante el fenómeno de la compactación. En el
estudio de las características de los suelos que albergan estos árboles, especialmente en lo referente a la densidad aparente y
esperamos poder empezar a finales de verano, con un estudio de la evolución vegetativa de los árboles inoculados con
micorrizas.
Esta conferencia se centrará en el estudio realizado sobre pinus sp. por ser la especie dominante en los parques y bosques de
la zona de trabajo, y en Cedrus sp. Sin embargo se pretende seguir con la observación de los efectos de la compactación sobre
otros árboles especialmente de frondosas. Desde aquí animamos a aquellas personas de otra procedencia geográfica con
bosques de caducifolios, a seguir estos trabajos o a ponerse en contracto con nosotros.
El ÁRBOL UNA ENTIDAD BIOLÓGICA
Los árboles son sistemas vivos altamente interrelacionados, cualquier alteración en una parte de su sistema, afectará a la
totalidad de este. La compactación es un problema porqué afectará al sistema raíz, pero también a las micorrizas que viven en
él y de él, siendo parte esencial en el proceso de crecimiento, también afectará a las reservas del árbol, puesto que una menor
capacidad de absorción de nutrientes, impedirá la sintetización del almidón, lo que le llevará a un menor crecimiento general,
tanto del tronco como de la copa y las raíces. Este debilitamiento puede provocar la muerte prematura de los árboles.
¿Cual es el nivel de compactación tolerable?, no hay respuesta a la pregunta, ya que habría tantas como tipos de árboles,
suelos, climas, etc.
Para realizar al presente estudio se localizaron varias zonas hipotéticamente sometidas a compactación en parques periurbanos
cercanos a grandes ciudades, con una población de 4.000.000 de habitantes a menos de 20 Km. (áreas de aparcamientos en
parques periurbanos, áreas de picnic, etc.), de las cuales conocíamos o investigamos aspectos importantes como el año de
apertura pública, el año en que se restringió el acceso a los vehículos, etc.
También se ha realizado un estudio de los parques públicos que anteriormente habían sido privados, para ver como el aumento
en las intensidades del uso afectaba al crecimiento de la madera. Se trataba de contar los anillos de crecimiento en dirección
decreciente, y cuando se encontraba un cambio en este crecimiento, se contrastaba con la fecha de apertura del parque para
su uso público.
Este estudio se ha desarrollado básicamente en la zona del NE de España, principalmente en el área de la Región
Metropolitana de Barcelona.
338

Población
La Región Metropolitana de Barcelona está altamente poblada con 13,07 habitantes/ha de promedio, incluye zonas con un
elevado índice de saturación IS =( superficie urbana + superficie urbanizable / superficie total) x 100. Así por ejemplo Barcelona
cuenta con 174,32 hab./ha y un IS del 98,5%.
De los 162 municipios pertenecientes a la Región Metropolitana de Barcelona, en 1.992 sólo 5 disponían de más de 10 m²/hab.
de zona verde, ninguno de los 7 municipios de más de 100.000 habitantes, sobrepasaba los 3,21 m²/hab que era la dotación de
la ciudad de Barcelona. Esta situación provoca la necesidad de utilizar los bosques cercanos a la ciudad, (algunos de ellos
catalogados como Parques Naturales) como zonas de utilización intensiva.
Este aumento en la intensidad de uso de los bosques se detecta especialmente desde hace 25-30 años, coincidiendo con la
aparición masiva del coche en nuestro país.
Clima
Con variaciones considerables debido a la orografía de la zona y a la influencia del mar, escogimos los datos climáticos de
Terrassa, ciudad cercana a algunas de las zonas analizadas en el presente estudio. 14,6º C, de temperatura media anual, con
extremas durante los últimos 20 años de 42,6º C en Julio de 1.982 y -9,5º C en enero de 1.985, a lo largo de estos años se han
superado los 35º C en once veranos y se ha bajado por debajo de los -5º C en cuatro inviernos.
La precipitación media anual se sitúa en 664,2 mm, aunque la variable interanual es muy alta, en 1996 se llegó a 1.060 mm. y
en 1.970 el año más seco a 469 mm. Otra característica importante a tener en cuenta es la distribución muy dispersa a lo largo
del año, así un año muy lluvioso (1.983) con 853,7 mm. tuvo precipitaciones durante el mes de Noviembre de 456,1 mm. La
mediana de los días de lluvia es de 95 con precipitaciones superiores a 0,1 mm. en 78 de éstos.
La característica del clima es mediterráneo, de veranos e inviernos secos y primaveras lluviosas pero de poca intensidad, y
finales de verano-principios de otoño con fuertes e intensas lluvias.
Suelo
Encontramos diversidad de suelos, aunque dominan los conglomerados y las arcillas en las zonas más llanas y rocas
Paleozoicas, calcáreas y gredas Mesozoicas en las zonas más montañosas.
Vegetación
El bosque característico en estas zonas es el mediterráneo, que naturalmente y dependiendo ligeramente de orientación y la
altitud, estaría formado por encinares de Quercus ilex , Quercus pubescens , Arbutus unedo, Viburnum tinus, Rhammus
alaternus, Ruscus aculeatus, Asparragus acutifolius, Coronilla glauca, Buxus sempervirens, Ilex aquifolium, Rosmarinus
officinalis, Clematis vitalba, Hedera helix y otras más , pero debido a la explotación a la que ha estado sometido, se ha visto
relegado por el Pino carrasco Pinus halepensis que al permitir más el paso de la luz, impide el crecimiento de muchas de las
especies mencionadas anteriormente, apareciendo otras como Erica arborea, Pistacia lentisclus, Euphorbia characias etc.
OBJETIVOS DEL ESTUDIO
La elevada intensidad de uso que genera la conversión de los espacios libres existentes en los alrededores de las grandes
urbes, mayoritariamente bosques de Pinus halepensis, como parques forestales y/o periurbanos, provoca una serie de
problemas a medio-largo plazo, que con una gestión adecuada, puede mitigarse considerablemente.
La caída prematura de alguno de estos árboles nos permitió iniciar este estudio con el objetivo de encontrar las causas que
provocaban estas caídas.
En primer lugar se seleccionaron una serie de parques urbanos y periurbanos, de los que pudiéramos conocer la existencia de
arbolado antes de su creación, o algunos datos que nos permitieran contrastar las lecturas que íbamos a tomar de la madera de
los árboles.
339

Estos datos podían ser:
- Año de apertura del Parque

- Año de conversión del jardín privado en público
- Año de creación de zonas de picnic
- Matriculaciones de vehículos en la Demarcación de Barcelona
-...
METODOLOGÍA E HIPÓTESIS DE TRABAJO
Se aprovechan tocones de árboles caídos o se extraen testimonios de madera, cores, con la ayuda de una barrena de Pressler
del interior de árboles en zonas cercanas, sometidos a diferentes intensidades de uso. De esta forma conocemos los
crecimientos de árboles de la misma especie en situaciones cercanas, pero con suelos en diferente estado ( cubierto de
vegetación, erosionado, compactado, húmedo, seco, etc.).
Las muestras se compararon entre sí, mediante su colocación en pequeñas piezas de madera, con las fibras orientadas hacia
arriba. Posteriormente se pulieron y observaron con la ayuda de la lupa binocular, datando año a año, y comprobando los
cambios de crecimiento con las tablas climatológicas de la zona. Muchos cores fueron rechazados, especialmente aquellos con
pudriciones internas, que no obligaban a suponer la edad real del árbol, y que creíamos nos llevaban a una subjetividad no
deseada. Se fue comprobando si la lectura correspondía con la hipótesis del trabajo: los problemas edáficos debían
reflejarse en la madera.
Para la extracción y posterior observación de los testigos, se tuvieron en cuenta posibles problemas derivados de la lectura de
los anillos de la madera; a saber:
- La madera crece de forma distinta en las zonas que sufren tensión ( torsión del tronco, de ramas principales, etc. )
dependiendo si es de frondosa o resinosa,
- La madera crece menos en bosques cercanos a la autotala ( excesiva densidad de población arbórea)
- Los anillos de crecimiento no son siempre fácilmente observables, obligándonos al uso de lupas binoculares de 20 a
60 aumentos.
- Los cambios en el crecimiento anular de los árboles pueden producirse por cambios en el hábitat (corte parcial del
bosque, desaparición de un edificio, etc.)
- Los cambios en el crecimiento anular, pueden deberse a un defecto del árbol producido por patógenos
- Los cambios en el crecimiento reflejan los períodos de sequía, de intensas lluvias o de heladas.
La extracción de muestras y su posterior interpretación, se hizo teniendo en cuenta los factores mencionados anteriormente,
evitado árboles con crecimientos anómalos, agrupaciones demasiado densas, zonas cercanas a canales de riego, etc.
RESULTADOS
Pinus sp.
Aunque llevamos estudiados varios parques y extraído centenares de muestras de madera, estamos trabajando actualmente
(Mayo de 1997) en la extracción de muestras de suelo, que por observación visual ya aparecen compactados. Creemos que con
los datos obtenidos, superponiéndolos a los del análisis de la madera se podrán extraer conclusiones para orientar a los
gestores y a futuros investigadores. Se ha trabajado especialmente en bosques periurbanos cercanos a grandes poblaciones y
con intensidades de uso diferentes.
En el primer caso se comparan Pinus sp. de diferentes zonas, con condiciones de suelo enfrentadas.
340

Gráfico 1 media del crecimiento de cada uno de los árboles estudiados, agrupados en dos grupos, B = árboles en situación
favorable, sin problemas edáficos aparentes M= árboles en condiciones de compactación aguda (vehículos, excesivo uso
peatonal, etc.)
Si observamos el gráfico 1 apreciamos la diferencia existente entre el crecimiento medio anual de los árboles sometidos a
compactación, y el de aquellos que viven en condiciones más favorables.
La media mínima del crecimiento anual de los árboles B es de 0,19 cm. siendo su máxima de 0,71 cm. y la media mínima de los
árboles M es 0,14 cm. siendo su máxima de sólo 0,33 cm.
No obstante estos datos pueden inducir a error, puesto que al ser medias no reflejan claramente el problema de la
compactación, ya que un árbol con una media de crecimiento alta, puede morir debido a una compactación sufrida hace sólo
diez años.
El estudio sobre las especies Pinus, se centró en agrupar los distintos testigos en cuatro grupos:
- Árboles menores de 60 años sin compactación aparente

- Árboles menores de 60 años con compactación aparente
- Árboles mayores de 60 años sin compactación aparente
- Árboles mayores de 60 años con compactación aparente
341

Gráfico 2 Evolución del crecimiento durante los últimos 50 años en árboles sin compactación aparente, con suelo cubierto de
vegetación herbácea o ricos en M.O.
Se han agrupado árboles con poca compactación (Gráfico 2) y árboles con compactación considerable (Gráfico 3),
pertenecientes a las mismas zonas, pero sometidos a intensidades de uso diferentes.
Observamos un comportamiento común desde hace 30 años en los dos grupos. Por las características de las zonas se ha
atribuido este fenómeno a la aparición masiva de los automóviles, que permite un acceso más masificado a estos parques,
algunos de ellos inaccesibles anteriormente, si no era después de un largo viaje en tren y a pié.
Los árboles del gráfico 2 (suelos no compactados) presentan unos crecimientos sostenidos durante los últimos cuarenta años, y
unos crecimientos por decenio que van de 1 a 3,5 cm de media.
Los árboles del gráfico 3 (suelo compactado), presentan crecimientos similares durante sus primeros años de vida, pero desde
el período (1957 - 1967) empiezan un decrecimiento progresivo, debido a lo comentado anteriormente al respecto de la
incursión de los vehículos a motor.
En las dos gráficas aparecen árboles que retoman su crecimiento durante el último decenio (1987-1997), en unos casos se
debe al cierre al tránsito rodado de las zonas a estudio, y en otros a una reacción fisiológica del árbol, anunciando una muerte
próxima.
Con la simple observación de los gráficos vemos como los árboles que crecen en suelos compactados, no superan en la
mayoría de casos 1 cm/decenio de crecimiento a diferencia de los árboles que se desarrollan en condiciones más favorables
(gráfico 2) que presentan en su mayoría crecimientos entre 1,8 y 3,2 cm/decenio.
342

Gráfico 3 Evolución del crecimiento durante los últimos 50 años en árboles con compactación aparente.
Gráfico 4 Evolución del crecimiento durante los últimos 50 años en árboles de más de 60 años, sin compactación aparente, con
suelo cubierto en algunos casos por vegetación herbácea o ricos en M.O.
343

Gráfico 5 Evolución del crecimiento durante los últimos 50 años en árboles de más de 60 años con compactación aparente.
Cuando observamos árboles de más de 60 años de edad, la casuística anterior se repite; aquellos que viven en mejores
condiciones, ofrecen crecimientos mejores (gráfico 4) que aquellos que viven en suelos compactados (gráfico 5).
Independientemente de la edad del árbol. También se observa una disminución del crecimiento durante los últimos treinta años.
Cedrus sp.
Gráfico 6 Evolución del crecimiento durante los últimos 80 años de los Cedrus sp. en suelo no compactado
344

Gráfico 7 Evolución del crecimiento durante los últimos 80 años de los Cedrus sp. en suelo compactado.
Los árboles del gráfico 6 pertenecen a aquellos que se han desarrollado siempre en suelos no compactados, de jardines
privados, con calidad del suelo apreciable, rica en M.O. y en algún caso, con aportaciones de riegos regulares durante toda su
vida.
Observamos un crecimiento sostenido con picos debidos a factores climáticos y de abandono del jardín durante un cierto
período.
La evolución durante los últimos tres decenios es de recuperación y crecimiento sostenido en torno a los 2 cm/decenio.
Si observamos el gráfico 7 perteneciente a otro jardín, observamos el descenso en el crecimiento hasta el decenio 1947-57,
pero en este caso no se detecta ninguna mejora posterior, el período 1957-1967, coincide plenamente con la conversión de este
jardín en un parque público (1959), único en una ciudad con más de 150.000 habitantes.
Podríamos afirmar, que la coincidencia de los dos factores (climático y presión ciudadana) ejercen un papel importante en la
evolución del crecimiento de estos árboles.
El crecimiento de los Cedrus se mantiene estable, con algún síntoma de recuperación pero en ningún caso supera a los árboles
del gráfico 6, manteniéndose un crecimiento inferior a 1cm/decenio.
345

Gráfico 8 Media del crecimiento de la especie Cedrus en diferentes situaciones de compactación
La observación del gráfico 8, nos permite ver la diferencia del crecimiento durante los últimos 40-50 años en los Cedrus
sometidos a compactación, en comparación a aquellos que viven en suelos ricos y no compactados.
CONCLUSIONES
La compactación afecta a todos los árboles por igual, una modificación importante en la intensidad del uso del suelo se refleja
sea cual sea la edad del árbol.
La coincidencia del factor climático y la presión ciudadana, ejercen un papel importante en la evolución del crecimiento futuro de
los árboles
El simple cierre al paso de vehículos y peatones, mejora muchas veces las condiciones de vida de los árboles. La simple
observación del estado externo del árbol, nos puede dar idea del estado real de este, muchos de los árboles que hemos
estudiado, han sido observados visualmente antes de proceder a la extracción del core. La observación de pocas acículas,
raquitismo foliar, cuellos y raíces del árbol fácilmente observables, debido a la pérdida de suelo, que provoca una falta de
estabilidad, y supuestamente la necesidad de aumentar la parte basal del tronco, para ofrecer un mayor punto de anclaje al
suelo. Son algunos de los aspectos que debemos de observar, antes de proceder a un análisis más detallado.
Se debe seguir investigando la posibilidad de mejorar las condiciones de vida de los árboles y ver si estos en un estado
avanzado de decaimiento, son capaces de mejorar su estado sanitario.
Los sistemas radiculares de los árboles sometidos a compactación, se reducen considerablemente emergiendo de fácilmente al
exterior. Esta reducción del sistema radicular, conlleva una reducción de la capacidad de absorber nutrientes y una menor
posibilidad de generar micorrizas. La pérdida de la capa superficial del suelo, debida a la compactación y a la escorrentía
provocada por las intensas lluvias típicas del clima mediterráneo, transforman rápidamente el emplazamiento del árbol
afectándolo de diferentes modos:
- Pérdida de la calidad de las capas superiores del suelo, lo que conlleva una menor fuente de nutrientes.
- Pérdida de superficie total de prospección radicular
- Pérdida de la capacidad de sujeción el sistema radicular, que debe seguir soportando el peso total del árbol, hasta que éste
pierda parte de sus ramas y hojas.
346

Estos factores inciden directamente en la estabilidad estructural, provocando caídas prematuras de ramas e incluso de árboles
enteros.
Las raíces de los árboles objeto del estudio, nunca superaban en su parte más importante los 50 cm de profundidad, motivo por
el cual se desaconseja el uso de máquinas aireadoras que profundicen más allá de este umbral de suelo. De la misma forma es
totalmente desaconsejable realizar labores de arado en árboles con condiciones estresantes en el aparato radicular, pues estas
operaciones van a provocar la muerte de las pocas raíces existentes en el. A la espera de seguir avanzando con nuestros
trabajos, recomendamos la mejora del suelo con aportaciones sucesivas de mulch compostado, de no más de 10 cm. para
mejorar la estructura del suelo, favorecer el mantenimiento de la poca humedad existente, crear unas condiciones favorables
para el desarrollo de micorrizas, que en algunos estudios se han mostrado altamente determinantes en el funcionamiento del
sistema árbol.
El trazado de caminos y las áreas de aparcamiento de vehículos en los futuros parques periurbanos con arbolado existente,
deberá realizarse teniendo en cuenta la posible afectación a este arbolado.
La protección de los sistemas radiculares con mulch compostado de los desechos de las propias talas del bosque, puede
ayudar a mitigar el efecto de la compactación del suelo.
Un protocolo para un mejor conocimiento y mejora del estudio de las reservas de los árboles, debe ser uno de los caminos
futuros para determinar de forma fácil el estado sanitario de estos.
Las anomalías detectadas en los árboles del estudio, no tendrían importancia, si no existieran elementos próximos a este
arbolado, susceptibles de sufrir una posible caída. Un árbol es peligroso, cuando existen cerca de él " dianas ", estas pueden
ser personas, edificios, mobiliario, vehículos, etc.
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July'96.
347

BLOQUE IX
VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES. LOS

MODELOS MULTICRITERIO EN EL ANÁLISIS Y LA GESTIÓN DE LOS
RECURSOS NATURALES: VALORACIÓN AHP (ANALYTIC HIERARCHY
PROCESS O MÉTODOS DE LAS JERARQUÍAS ANALÍTICAS). MÉTODOS DE
VALORACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES PÚBLICOS DE USO: COSTES
EVITADOS O INDUCIDOS, PRECIOS HEDÓNICOS COSTE DEL VIAJE Y OTROS.
LA VALORACIÓN CONTINGENTE.
349
BLOQUE IX.- VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y MEDIOAMBIENTALES.

BLOQUE IX
VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES. LOS
MODELOS MULTICRITERIO EN EL ANÁLISIS Y LA GESTIÓN DE LOS
PROCESS O MÉTODOS DE LAS JERARQUÍAS ANALÍTICAS). MÉTODOS DE
VALORACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES PÚBLICOS DE USO: COSTES
EVITADOS O INDUCIDOS, PRECIOS HEDÓNICOS, COSTE DEL VIAJE Y OTROS.
LA VALORACIÓN CONTINGENTE.
1.- VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES.
1.1.- Conceptos básicos sobre recursos naturales y medio ambiente.
1.1.1.- Los recursos naturales.
Se consideran recursos naturales a todo componente de la naturaleza, susceptible de ser

aprovechado por el ser humano para la satisfacción de sus necesidades y que tenga un valor
actual o potencial en el mercado, es decir, cualquier factor del ambiente natural que puede
significar algún beneficio al hombre, tales como el agua, el suelo, los minerales, la vegetación,
los montes, el relieve, los animales y toda forma de vida silvestre, inclusive su arreglo estético.
Son, pues, elementos naturales de los ecosistemas, cuyas cualidades permiten satisfacer, en
forma directa o indirecta, necesidades humanas mediante la obtención de alimento, vestuario,
trabajo, calefacción, etc. Todo lo que el hombre encuentra en el ambiente, y lo pueda utilizar en
su beneficio, representa un recurso natural.
Los recursos naturales pueden clasificarse en tres grupos, según su posibilidad de agotamiento y
renovación:
Recursos naturales no renovables: Son todos aquellos recursos que, inevitablemente, al ser
extraídos, terminan por agotarse. Por ejemplo: todos los yacimientos de minerales. Este tipo de
recursos debe ser ocupado de manera racional, para evitar su pronta desaparición.
Recursos naturales renovables: Son todos aquellos que tienen la capacidad de recuperarse,
dando el tiempo suficiente y un uso adecuado. Así, el hombre puede usarlos continuamente.
Como ejemplos, tenemos: el suelo, los animales y la fauna en general, los bosques, las praderas,
etcétera.
Recursos naturales inagotables: Corresponden a aquellos recursos que siempre están presentes y
se van generando solos. Por ejemplo: las formas de relieve como montañas y praderas, el Sol, la
atmósfera, el agua, etc.
1.1.2.- El medio ambiente y la gestión ambiental.
El medio ambiente: Es el conjunto de componentes físicos, químicos, biológicos y sociales

capaces de causar efectos directos o indirectos, en un plazo corto o largo, sobre los seres vivos y
350

las actividades humanas (Definición de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Medio
Ambiente en Estocolmo 1972).
Medio ambiente alude a cada uno de sus componentes, medio físico y medio social, incluyendo
las relaciones existentes entre ellos tratando de comprender la relación que existe entre ambos,
las causas y efectos de unos sobre otros.
El desarrollo sostenible: Hay muchas definiciones del desarrollo sostenible, incluida la que se
indica a continuación, que es característica y fue formulada por primera vez en 1987 (Informe de
la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo - Comisión Brundtland): "Es el
desarrollo que satisface las necesidades actuales de las personas sin comprometer la capacidad de
las futuras generaciones para satisfacer las suyas."
Gestión Ambiental: Es el conjunto de procedimientos mediante los cuales una entidad pública
puede intervenir para modificar, influir u orientar los usos del ambiente así como los impactos de
las actividades humanas sobre el mismo. Supone acciones encaminadas a lograr la máxima
racionalidad en el proceso de decisión relativo a la conservación, defensa, protección y mejora
del medio ambiente, a partir de un enfoque interdisciplinario y global.
1.2.- Valor y precio de los recursos naturales y ambientales. Necesidad de valoración.
Se entiende por valor la cuantificación del bienestar que los productos o servicios generan en las
personas, mientras que el precio se refiere al valor de dichos productos o servicios establecido en
el mercado.
Aunque los bienes ambientales no tengan precio, puesto que no existe un mercado donde puedan
ser intercambiados, no significa que carezcan de valor. Por tanto, es necesario contar con algún
método que nos permita estimar dicho valor y ello por varias razones:
9 Porque esta información puede ser utilizada como fundamento de las decisiones políticas que
afectan al medio ambiente (análisis coste-beneficio).
9 También puede resultar útil para las organizaciones de defensa de la naturaleza que desean
conocer con mayor rigor el valor del patrimonio natural que defienden.
9 Desde la perspectiva de los tribunales de justicia, estos métodos son de gran ayuda a la hora
de calcular las indemnizaciones que se han de pagar por los daños infligidos al medio
ambiente.
9 Para los países en vías de desarrollo la información proporcionada por estos métodos les
permitirá aprovechar el potencial económico de sus recursos naturales desde una base de
sostenibilidad.
Asimismo, KRISTRÖM (1995) señala que la razón principal por la cual se valoran los bienes
que carecen de mercado es la misma por la que se valoran los bienes privados, es decir,
probablemente se hará un uso más eficiente de los mismos si dichos bienes muestran un precio.
351

Respecto a la producción integral de los ecosistemas, la necesidad de valorar radica

fundamentalmente en:
9 Justificar las dotaciones presupuestarias para la gestión medioambiental, tanto las de la

administración autonómica, central y especialmente la europea.
9 Planificar las actuaciones de la administración agroambiental.
9 Planificar y distribuir las ayudas y exenciones fiscales destinadas a la mejora del medio
ambiente de una forma optimizada.
9 Contribuir a una mejor planificación territorial.
9 Evaluar más correctamente el impacto ambiental de las actuaciones desarrolladas en el medio

para minimizarlo.
9 Valorar las pérdidas por acciones incontroladas en la naturaleza.
1.3.- Conceptos de economía lineal y circular.
La economía lineal ha sido el modelo de producción utilizado tradicionalmente. En él sólo se

tienen en cuenta los bienes privados (aquellos que tienen precio de mercado).
Los ecosistemas forestales proporcionan una serie de recursos que son la materia prima en los
procesos de fabricación y convenientemente tratados proporcionan satisfacción a las personas.
Los ecosistemas forestales generan otros bienes que no tienen precio de mercado. Estos bienes se
llaman públicos y cumplen dos condiciones:
9 No existe rivalidad por su consumo: El bien puede aprovecharse por todos los individuos sin
que su consumo por parte de uno de ellos afecte al de los demás.
9 No puede limitarse el acceso de una persona al disfrute del mismo.
La economía circular distingue los siguientes aspectos:
- Productivo.
- Recreativo.
- Ambiental.
El aspecto productivo engloba la teoría económica lineal basada en los bienes privados con
precio de mercado.
352

Los aspectos recreativo y ambiental tratan los bienes públicos: el recreativo se refiere a los
bienes públicos asociados al esparcimiento (asociados al recreo de las personas), que son bienes
de uso, es decir, para obtener la satisfacción que se espera de ello es necesario usarlos (puesta de
sol, un paisaje, etc.); y el ambiental trata los bienes públicos de no uso, produciendo bienestar sin
necesidad de usarlos (protección de la vida, valores de legado, etc.).
En definitiva, la naturaleza de los bienes y sus aspectos podrían resumirse en el siguiente cuadro:
Naturaleza de los bienes y aspectos PRIVADOS PÚBLICOS
USO PRODUCTIVO RECREATIVO Y AMBIENTAL
NO USO – AMBIENTAL
1.4.- La valoración de recursos y servicios ambientales.
Los recursos naturales y los flujos de servicios ambientales son activos valorables ya que
proveen una serie de beneficios tanto a nivel individual como social. Si bien estos activos no
poseen un precio como ocurre con los bienes y servicios de mercado, existen metodologías, en
constante evolución, que buscan determinar el valor que tienen dichos activos ambientales.
Como se sabe, dentro de los diversos tipos de valor de estos sistemas de servicios ambientales se
encuentran los valores de uso y valores de no uso.
1.4.1.- El valor de uso.
El valor de uso es el más elemental de todos. Por ejemplo, una persona visita un parque natural
para contemplar la fauna y la flora, para caminar o hacer deporte, etc. y, por lo tanto, como
usuaria, cualquier alteración en la calidad del mismo afecta a su nivel de bienestar.
El valor de los bienes públicos de uso se puede determinar merced a la tendencia, cuantificable,
que manifiestan las personas.
1.4.2.- El valor de no uso.
En los bienes públicos de no uso las personas no manifiestan tendencias y por tanto es necesario
preguntarles, por ejemplo, lo que estarían dispuestas a pagar por obtener un beneficio.
Entre los valores de no uso, identificados tradicionalmente en la literatura económica,

destacamos: el valor de opción y el valor de existencia. Para evitar confusiones, conviene
distinguir entre el valor de opción propiamente dicho y el valor de cuasi-opción.
1.4.2.1.- El valor de opción y el valor de cuasi-opción.
El valor de opción es el que se deriva de la incertidumbre individual que experimenta la persona

con respecto a si dicho bien estará o no disponible en el futuro.
353

La idea básica es que, dada esta incertidumbre de la oferta, y dado el hecho de que a la mayor
parte de las personas no les gusta ni el riesgo ni la incertidumbre, un individuo estaría dispuesto
a pagar más del excedente del consumidor esperado (ECE) para asegurar que podrá hacer uso del
bien ambiental más adelante.
La disposición a pagar total se denomina precio de opción (PO) y comprende el excedente del
consumidor esperado más el valor de opción (VO), donde este último es el pago adicional que se
hace para asegurar la disponibilidad futura del bien ambiental (PEARCE y TUENER, 1995):
PO = ECE + VO
VO = PO – ECE
El valor de cuasi-opción se deriva también de una situación de incertidumbre, pero en este caso
ésta hace referencia a quien toma las decisiones (el decisor) y no al individuo que se pregunta si
el bien en cuestión estará o no disponible en el futuro.
Con este concepto, propuesto por ARROW y FISHER (1974), se resalta que las decisiones que
afectan a la explotación de los recursos naturales implican frecuentemente consecuencias
“irreversibles”, dado que quien toma las decisiones ignora, con bastante frecuencia, la totalidad
de los costes y beneficios de las acciones emprendidas.
En definitiva, el valor de cuasi-opción refleja el beneficio neto obtenido al posponer la decisión,

en espera de despejar parcial o totalmente la incertidumbre mediante la obtención de una mayor
información. Es como un premio al riesgo que la gente estaría dispuesta a pagar por posponer
una actividad que, si es llevada a cabo, impedirá tomar una decisión mejor informada en un
momento posterior.
No obstante, en determinadas ocasiones, cierto grado de explotación del recurso natural puede
proporcionar información respecto a la irreversibilidad o no de la puesta en explotación del
mismo.
1.4.2.2.- El valor de existencia.
El valor de existencia es un valor que se otorga a un bien ambiental y que no está relacionado
con ningún uso, ni actual ni futuro, del bien.
De hecho, existe un grupo de personas que se ven afectadas en su bienestar con respecto a lo que
le ocurra a un determinado bien ambiental aun cuando no son usuarios del mismo, sencillamente
valoran positivamente su mera existencia.
A primera vista, ésta puede parecer una categoría muy extraña para un valor económico, puesto
que seguramente el valor se derivaría del uso.
No obstante, para entender estos valores no hay más que pensar en la cantidad de fondos y
organizaciones, como GREENPEACE y ADENA, que existen con objeto de proteger el medio
ambiente con las aportaciones que reciben de sus socios, teniendo en cuenta que éstos, en la
mayoría de los casos, no son usuarios actuales ni potenciales del patrimonio natural defendido
por ellas.
354

1.4.3.- Objeto de la valoración de recursos naturales y ambientales.
Hoy en día lo que alguna vez se consideró no cuantificable y tal vez como un intangible sin
importancia (atributos como paisajes), se reconoce ahora como una fuente significativa de valor
y en consecuencia, susceptible de medición económica.
Básicamente se pretende una estimación, lo más cercana posible a la realidad, sobre la máxima
disposición a pagar (MDAP) por obtener un beneficio (o evitar un daño), como la visita a un
parque natural, o la mínima disposición a ser compensado (MDAC) por aceptar un daño (o
renunciar a un beneficio).
Una de las aplicaciones de la valoración económica de los recursos ambientales está en

determinar el valor de los servicios proporcionados por los parques o espacios naturales a la
población y, más específicamente, a la población que acude a estas áreas de esparcimiento en
busca de beneficios como tranquilidad, vistas del paisaje, aire y agua descontaminados,
desarrollo de actividades deportivas, etc.
Los espacios naturales cumplen diferentes funciones, como son las de carácter recreativo y las
medioambientales, que afectan al bienestar de las personas. Por lo tanto, son activos ambientales
a conservar ya que proporcionan utilidad no sólo a los habitantes de la sociedad rural donde
están inmersos sino también a los habitantes del medio urbano que los utilizan principalmente
con una finalidad recreativa.
Sin embargo, al compartirse algunas de las características propias de los bienes públicos, como
son la no exclusión y la no rivalidad en el consumo, y de los recursos de libre acceso, carecen de
un mercado donde intercambiarse y, en consecuencia, se desconoce su precio. La ausencia de
valoración de estos recursos puede llevar a su sobreexplotación o uso inadecuado y a que dejen
de cumplir las funciones sociales mencionadas.
Por ello, es necesario contar con algún método que nos permita estimar su valor ya que la
información obtenida, junto a otros elementos, puede ser utilizada en el análisis coste-beneficio
como fundamento de las decisiones públicas que afectan al uso de estos espacios naturales.
En España, la valoración económica de los servicios recreativos de espacios naturales es un

fenómeno muy reciente en comparación con otros países donde se vienen aplicando estas
técnicas desde los años sesenta y ello a pesar del importante patrimonio natural que posee. En
concreto, el número de espacios naturales protegidos bajo las diversas figuras existentes (parque
nacional, parque natural, reserva natural, etc.) supera los 500, lo que supone, aproximadamente,
el 6% de la superficie total.
1.5.- Beneficios y costes de la protección de espacios naturales.
De acuerdo con SALVADOR DEL SAZ SALAZAR (Departamento de Economía Aplicada II.
Universitat de València), la declaración de un área como espacio natural protegido conlleva toda
una serie de costes y beneficios. Sin embargo, el análisis financiero suele otorgar un mayor valor
a los primeros respecto a los segundos, sobre todo como consecuencia del elevado coste de
oportunidad que supone no dedicar dicha área a otros usos alternativos aparentemente más
atractivos (explotación agrícola, desarrollo urbanístico, etc.).
355

Este sesgo hacia el desarrollo económico, en detrimento de la conservación, se debe a la

existencia de un fallo de mercado. De hecho, los espacios naturales comparten, en mayor o
menor medida, las características propias de los bienes públicos (no exclusión y no rivalidad en
el consumo) y de los recursos de libre acceso.
Un rasgo característico de muchos bienes ambientales, entre los que se incluyen los espacios
naturales, es la multitud de beneficios que proporcionan. Algunos de estos beneficios están
relacionados con el uso, directo o indirecto, del bien ambiental, mientras que otros, cuya
cuantificación es más complicada, nada tienen que ver con su uso. Siguiendo a BOYLE y
BISHOP (1985) se pueden distinguir cuatro tipos distintos de valor:
9 Aquellos cuyo uso implica un consumo, como es el caso de la pesca o la caza.
9 Aquellos que su uso no implica consumo, como puede ser la satisfacción que se obtiene al
observar una puesta de sol en las orillas de un lago.
9 Aquellos que proporcionan servicios mediante un uso indirecto, como puede ser la
visualización en un programa de televisión de escenas sobre las ballenas en el Ártico.
9 Los que producen satisfacción a las personas por el simple hecho de conocer que cierta
especie animal vive en un determinado hábitat, aun cuando no se contemple directa o
indirectamente.
Por lo que respecta a los costes de la protección de espacios naturales, pueden agruparse en tres
grandes categorías: directos, indirectos y de oportunidad.
9 Los costes directos aparecen recogidos en los presupuestos del gobierno regional o nacional
que ostenta las competencias sobre dicha área natural y están relacionados, principalmente,
con el mantenimiento y la gestión de estos espacios naturales. Por ejemplo, los costes del
personal de servicios y vigilancia, la implementación de programas de investigación, la
construcción de caminos y accesos para los visitantes, etc.
9 Los costes indirectos hacen referencia al impacto negativo que el área natural protegida tiene
sobre el entorno circundante, como pueden ser los daños causados por determinadas especies
animales protegidas sobre los cultivos o incluso sobre las personas, etc.
9 Los costes de oportunidad son los beneficios dejados de percibir a raíz de la protección de un
espacio natural concreto. Estos incluyen, en primer lugar, las producciones agrícolas perdidas
como consecuencia de un uso menos intensivo de la tierra; en segundo lugar, unos costes de
producción más elevados debido al cumplimiento de toda la normativa ambiental impuesta
por la protección y, en tercer lugar, los beneficios que se podrían haber obtenido si el área
natural se hubiera dedicado a otros usos alternativos (aprovechamiento agrario y/o industrial,
desarrollo turístico y/o urbanístico, etc.).
Asimismo, otro aspecto a considerar es la desigual distribución de dichos costes y beneficios, ya

que si se obvia este hecho aparecerán importantes problemas que dificultarán la adecuada gestión
de estos espacios naturales generando todo tipo de tensiones.
356

En concreto, los costes de oportunidad son soportados fundamentalmente por los residentes en el
área de influencia del parque mientras que, por otro lado, los beneficios derivados de la
protección apenas son percibidos por estos individuos.
Por lo tanto, para evitar cualquier conflicto es necesario atender adecuadamente las necesidades
de dichos individuos.
En consecuencia, cuando sea posible, deberían tener preferencia en el proceso de adjudicación de

los puestos de trabajo que genera el parque involucrándolos directamente en esta actividad de
defensa medioambiental (guardas, guías, monitores de la naturaleza, personal de mantenimiento
y servicios, etc.) y, asimismo, disfrutar de cualquier otro tipo de ventaja, como pueden ser las de
carácter fiscal, que contrarreste estos efectos redistributivos negativos.
Finalmente, si se quisiera averiguar la rentabilidad social de una política de conservación de un

determinado espacio natural habría que proceder a comparar los costes con los beneficios
estimados, teniendo en cuenta que, en determinados casos, el hecho de juzgar la deseabilidad de
dicha política considerando únicamente los beneficios de los usuarios puede afectar seriamente
la calidad de los servicios recreativos proporcionados por el recurso ambiental, por ello, la
incorporación de los beneficios de los no usuarios puede ser la única forma posible para justificar
una provisión continuada de dichos servicios (GARROD y WILLIS, 1996).
1.6.- Métodos de valoración de los recursos naturales y ambientales.
Los procesos de valoración más extendidos en la bibliografía específica (AZQUETA, 1995;

CARDELLS F., 1995; PEARCE et al 1995 y CASTELLANO et al, 1997) se centran en siete
métodos básicos con sus consiguientes variaciones, cuya finalidad no es dar un precio resultado
de una transacción, sino un valor indicativo del grado de satisfacción de estos bienes con
respecto a las necesidades de un individuo o grupo.
Métodos de valoración no económicos:
9 Métodos AHP (Analytic Hierarchy Process o Método de las Jerarquías Analíticas) o

valoración multicriterio.
Métodos de valoración económicos:
9 Costes evitados o inducidos
9 Precios hedónicos
9 Coste del viaje
9 Coste de reposición
9 Costes comparados
9 Valoración contingente
357

1.7.- Regulación medioambiental.
Actualmente los procedimientos y métodos de valoración de recursos naturales y

medioambientales no se encuentran regulados por disposiciones específicas para casos concretos.
Por consiguiente, los métodos que se estudian son elementales para la jurisprudencia
medioambiental, resultando de gran ayuda para calcular las indemnizaciones que procedan por
los daños infligidos al medio ambiente, sin perjuicio de los apartados de infracciones y sanciones
que se establezcan para cada norma. En determinados proyectos de actividades que requieren la
evaluación de impacto ambiental, podrán valorarse las medidas correctoras o restauradoras que
minimicen impactos en las fases de ejecución o funcionamiento de la actividad en cuestión.
En este sentido debe atenderse a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 9/2000, de 6 de octubre, de

modificación del Real Decreto Legislativo 1.302/1986, de 28 de junio, de Evaluación de Impacto
Ambiental y en la Ley 6/2001, de 8 de mayo, de modificación del Real Decreto Legislativo
1.302/1986, de 28 de junio, de Evaluación de Impacto Ambiental, existiendo asimismo normas
autonómicas, como es el caso de Andalucía donde es de aplicación la Ley 7/1994, de 18 de
mayo, de Protección Ambiental y sus correspondientes reglamentos (Decreto 292/1995, de 12 de
diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Evaluación de Impacto Ambiental de la
Comunidad Autónoma de Andalucía; Decreto 153/1996, de 30 de abril, por el que se aprueba el
Reglamento de Informe Ambiental y Decreto 297/1995, de 19 de diciembre, por el que se
aprueba el Reglamento de Calificación Ambiental).
En todo caso el derecho ambiental se define por dos características fundamentales:
9 Ámbito material. No hay limitación a una única disciplina del derecho ni a un tipo
determinado de actividad humana, existiendo una extraordinaria fragmentación de
disposiciones a través de todo el ordenamiento jurídico.
9 Origen formal de las disposiciones. Como consecuencia del reparto competencial entre las
distintas administraciones (local, autonómica y estatal), las disposiciones legales en materia
medioambiental se encuentran diseminadas por todo el Estado por razones de territorialidad
y competencia, sin olvidar que al ser España un país miembro de la Unión Europea, nos
afecta directamente todo su entramado normativo así como los tratados internacionales que
se suscriban al efecto.
Teniendo en cuenta estas características, podemos reseñar que la amplia regulación normativa se
refiere a aspectos generales, instrumentos de tutela ambiental, medio ambiente e industria; agua
y costas; atmósfera; conservación de la naturaleza, fauna y flora; impacto ambiental; residuos,
sustancias y preparados peligrosos; actividades clasificadas; ordenación del territorio; estructura
orgánica; y ayudas, subvenciones y permisos.
Queda claro que una de las aplicaciones de la valoración económica de los recursos naturales
está en determinar el valor de los servicios proporcionados por los parques o espacios naturales a
la población, por lo que merece especial atención la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de
Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre.
358

2.- LOS MODELOS MULTICRITERIO EN EL ANÁLISIS Y LA GESTIÓN DE LOS

PROCESS O MÉTODOS DE LAS JERARQUÍAS ANALÍTICAS).
2.1.- Métodos de valoración multicriterio.
Diferentes autores han opinado recientemente que los problemas de valoración ambiental
podrían plantearse fructíferamente alejándonos, por una parte, de la ortodoxia neoclásica y
aproximándonos, por otra, a la teoría de la decisión multicriterio (ROMERO, 1994, 1997).
El enfoque multicriterio conjetura que en muchos contextos de decisión los agentes económicos
no optimizan sus decisiones en base a un solo criterio sino que, por el contrario, buscan un
compromiso entre unos objetivos en conflicto, o bien pretenden satisfacer, en la medida de lo
posible, una serie de metas asociadas a dichos objetivos (ROMERO 1994, 1997).
Entre los métodos multicriterio destaca el método AHP (Analytic Hierarchy Process o Método
de las Jerarquías Analíticas) desarrollado por THOMAS L. SAATY (1977, 1980).
2.2.- El panel de expertos.
El panel de expertos es un grupo multidisciplinar conformado por distintos profesionales

vinculados a la gestión, estudio e investigación de una determinada materia en aras a la toma de
decisiones que mejor procedan ante un planteamiento concreto.
Se aplica una perspectiva mucho más amplia para la obtención de parámetros de decisión, como
es el Índice de Calidad Ambiental (ICA), que utiliza índices bases y modificadores para
determinar los ecosistemas más valiosos.
Esta metodología ha sido utilizada recientemente (septiembre de 2002) por el Servicio de

Ordenación y Defensa de los Recursos Forestales de la Consejería de Medio Ambiente de la
Junta de Andalucía para determinar el valor económico de la conservación y restauración de los
sistemas forestales.
Con este sistema, combinado con la aplicación de precios de mercado para producciones
forestales de uso privado, se han valorado los aspectos recreativo y ambiental de los bienes
públicos de uso y no uso hasta llegar a la Valoración Económica Integral de los Ecosistemas
Forestales de Andalucía, previa encuesta a una población representativa para establecer la
disposición a pagar (DAP) mediante el tratamiento estadístico con modelo logit y posterior
representación del Mapa de Valor Ambiental en un Sistema de Información Geográfica
(aplicación DinaVal de DinaMap), implementado con herramientas para la valoración de los
terrenos por actualización de rentas, utilizando una tasa de descuento social del 2%.
En los cuadros que siguen se expresan los resultados de la valoración económica integral de los
ecosistemas forestales de Andalucía, referidos al valor mínimo que tiene la biodiversidad de cada
una de las provincias para sus habitantes. Obsérvese que finalmente la valoración se basa en los
ya conocidos métodos estadístico y analítico, capitalizándose rentas al 2%, que es la STPR o
tasa de descuento social comúnmente admitida.
359

VALORACIÓN ECONÓMICA INTEGRAL DE LOS ECOSISTEMAS FORESTALES DE ANDALUCÍA.

Valor mínimo que tiene la biodiversidad de cada una de las provincias para sus habitantes. Modelo estadístico.
En miles de Euros.
ELEMENTO ALMERÍA CÁDIZ CÓRDOBA GRANADA HUELVA JAÉN MALAGA SEVILLA ANDALUCÍA
Madera 78.963 8.909 85.369 184.133 627.204 185.190 20.717 82.283 1.272.768
Piñón 0 6.838 24.257 0 75.545 11.990 7.886 6.182 132.698
Corcho 0 634.339 206.835 0 244.129 100.410 150.812 272.383 1 .606.908
Castaña 0 0 0 0 75.616 0 27.177 11.952 114.745
Pastos 102.170 160.847 195.071 106.461 75.324 126.326 37.278 107.601 911.077
Caza 19.852 127.459 444.910 64.591 207.856 435.964 41.941 217.428 1.560.002
Viento 0 14.844 0 0 0 0 0 0 14.844
PRODUCTIVO 183.080 887.672 850.790 311.628 1.260.531 783.542 268.667 633.666 5.179.778
Áreas 68.843 216.903 57.274 273.846 274.487 107.965 72.754 137.823 1.209.894
Paisaje 241.749 188.241 227.852 285.305 397.565 203.752 162.485 195.204 1.902.154
RECREATIVO 310.592 405.144 285.126 559.151 672.052 311717 235.238 333.027 3.112.048
Carbono 108.955 69.929 157.085 203.642 490.872 302.222 76.248 109.747 1.518.701
No Uso 1.237.223 960.658 1.562.440 1.444.415 1 .886.552 1.718.598 670.796 1.161.984 10.642.667
AMBIENTAL 1.346.178 1.030.587 1.719.525 1.648.056 2.377.425 2.020.820 747.044 1.271.731 12.161.368
TOTAL 1.839.851 2.323.403 2.855.441 2.518.837 4.318.008 3.116.080 1.251.150 2.238.424 20.453.194
Aplicación informática: Base de datos – DinaVal – Modelos estadísticos

Tasa de descuento r = 2%. VALOR (Miles de Euros)
ELEMENTO RENTA VALOR ASPECTO RENTA VALOR

Madera 25.455 1.272.768
PRECIO MERCADO
Leñas 0 0
Piñón 2.654 132.698
Corcho 32.178 1.608.908 (*) Productivo
103.596 5.179.778
Castaña 2.295 114.745 25,33%
Pastos 18.222 911.077
Caza 31.200 1.560.002
Viento 297 14.844
Áreas 24.198 1.209.894 Recreativo
62.241 3.112.048
Paisaje 38.043 1.902.154 15,22%
DAP
Carbono 30.374 1.518.701 Ambiental

243.227 12.161.368
No Uso 212.853 10.642.667 59,46%
(*) El Aspecto Productivo es menor que la suma de sus

Elementos por incompatibilidad en su aprovechamiento. VET 409.064 20.453.194
Fuente: Servicio de Ordenación y Defensa de los Recursos Forestales de Andalucía. Consejería de Medio Ambiente de la Junta
de Andalucía.
360

3.- La valoración ambiental mediante AHP (Analytic Hierarchy Process o Método de las
Jerarquías Analíticas)
Aunque el informe de la Comisión NOAA (National Oceanic and Atmospheric Administration,

NOAA dirigida por los dos premios Nobel KENNETH ARROW y ROBERT SALOW) del
Ministerio de Comercio de los Estados Unidos de enero de 1993, se manifestó claramente
favorable a la utilización de la valoración contingente, recomendaba una serie de medidas
bastante estrictas en su diseño y aplicación (RIERA, 1994) con el fin de soslayar la gran cantidad
de sesgos que pueden producirse. Precisamente los sesgos, la dificultad de contrastar los
resultados con los verdaderos y el alto coste que tiene el método limitan sus aplicaciones.
Por ello, es conveniente abordar la valoración de los ecosistemas naturales por medio de un
método multicriterio que además de su simplicidad en la aplicación tiene el indudable atractivo
de eliminar, o al menos paliar, viejos problemas como el de la inconmensurabilidad de atributos
económicos y ambientales, que subyacen en este tipo de problemas (ROMERO, 1994, 1997).
Dentro de los métodos multicriterio destaca el método que THOMAS L. SAATY (1977, 1980)
introdujo a finales de la década de los setenta. Se trata de un método multicriterio interactivo,
discreto, conocido por AHP (Analytic Hierarchy Process) que ha tenido un gran impacto tanto a
nivel teórico como aplicado (ROMERO, 1993).
También habría que destacar la adaptabilidad del método a cualquier tipo de entorno económico,
territorial, estratégico, etc. (CARDELLS, 1995), por ejemplo la valoración de ecosistemas
naturales mediante el método contingente dará, sin duda, valores muy diferentes en función del
grado de desarrollo de un país, no así con el método AHP.
El método AHP ha sido utilizado, con notable éxito, en una amplia gama de aplicaciones en
campos muy diversos desde la planificación empresarial, planificación estratégica, selección de
proyectos, inversiones y equipos, investigación comercial, auditoría, etc. hasta la resolución de
conflictos internacionales (BARBA-ROMERO, 1996).
2.3.1.- Síntesis del método AHP de SAATY.
El método AHP de SAATY proporciona una estructura para la toma de decisiones dentro de un
grupo al imponer una disciplina de trabajo al proceso de pensamiento del grupo. El consenso
natural de la toma de decisiones mejora la consistencia de los juicios del grupo y acrecienta su
confianza en el método AHP, como se verá seguidamente.
Para abordar el método AHP se empieza por definir una estructura jerárquica en la que existe un
centro decisor y distintas alternativas, como muestra la figura:
Centro de decisión
Alternativa1 Alternativa 2 Alternativa i Alternativa n
361

Una vez definida la estructura jerárquica del problema (valoración), se establece una fuerte
interacción con el centro decisor (misión o propósito) para que emita sus juicios de valor o
preferencias en cada uno de los niveles jerárquicos establecidos.
Esta tarea consiste en una comparación de los valores subjetivos, por parejas, a una mesa o panel
de expertos, según la siguiente escala propuesta por SAATY:
Grado Explicación
1 Igual importancia: Dos actividades que contribuyen de igual modo al cumplimiento de la misión.
3 Importancia moderada: Experiencia y juicio ligeramente favorable de una actividad sobre la otra.
5 Importancia fuerte: Experiencia y juicio fuerte de una actividad sobre la otra.
7 Importancia muy fuerte y demostrada: Actividad favorecida muy fuerte y dominio demostrado.
9 Importancia extrema: La evidencia favorable de una actividad sobre otra es lo máximo posible.
2- 4- 6 y 8 Para compromiso entre valores, se precisan a veces para interpolar en el juicio entre dos valores.
El paso siguiente en la aplicación del método AHP consiste en obtener un sistema de pesos que
resulte consistente con las valoraciones efectuadas por cada centro decisor (experto) y recogidas
en la matriz de valoración “por parejas” y cuya solución es un conjunto de valores de W no
negativos que satisfacen una serie de ecuaciones realizadas mediante programación lineal por
metas ponderadas.
Aparecen valores Pi y Ni que representan las desviaciones positivas y negativas respecto a la

solución ideal.
La ecuación objetivo será:
Mínimo de : ∑N −∑P i i
Con las siguientes restricciones:
∑W i = 100
∀Wi ≥ 1
La solución de este sistema de ecuaciones se obtiene mediante el uso de software de

programación lineal, como es el caso de LINGO de LINDO Systems (1995).
Como ejemplo al método hemos seleccionado el trabajo de REYNA-CARDELLS (Valoración

AHP de los ecosistemas naturales de la Comunidad Valenciana), que se resume a continuación:
362

Ejemplo
VALORACIÓN AHP DE LOS ECOSISTEMAS NATURALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.
S. REYNA DOMÉNECH y F. CARDELLS i ROMERO
La selección de los ecosistemas a valorar debe tener en cuenta diversos criterios:
1. Los ecosistemas deben ser representativos del territorio a valorar.

2. Fácilmente identificables, por el experto sin que sea necesaria una especialización botánica superior, y suficientemente
conocidos por la sociedad que es en definitiva la destinataria última de la valoración.
3. Deben cumplir funciones ambientales comparables.
4. Existe o puede obtenerse con facilidad una representación cartográfica o numérica.
Bases aplicativas del método AHP para la valoración de ecosistemas naturales
Definiciones previas:
1- Misión o propósito
Optimizar la asignación de valores ambientales a los ecosistemas naturales valencianos más representativos mediante una
mesa o panel de expertos
2- Matriz de valoración
Se ha definido como matriz de valoración para la presente aplicación la siguiente matriz en la que se cruzan e interaccionan los
juicios de valor por cada uno de los componentes del comité de expertos.
3- Comité de expertos
El comité de expertos se ha elegido entre los distintos profesionales vinculados a la gestión, estudio e investigación del medio
natural y agrario desde distintas profesiones y enfoques, con el fin de tener una gama de criterios amplia.
Esquema de aplicación
En el siguiente diagrama se presenta el esquema de aplicación al caso planteado. Una vez determinados los ecosistemas
naturales a valorar y seleccionado el comité de expertos se realiza la valoración individual.
363

Se resuelven las matrices de los miembros del comité de expertos, mediante programación lineal con el programa Lingo; con
ello se obtienen los valores relativos de los ecosistemas naturales. Conocidos los valores relativos, su media se relaciona con
los precios de mercado de los dos ecosistemas agrarios de referencia que se habían escogido.
Determinación de ecosistemas Selección de expertos
Valoración de los ecosistemas

por el Método Saaty
Obtención de matrices
Resolución de individuales
mediante programación lineal
Obtención de los valores

relativos a los ecosistemas
Premisas, hipótesis y conclusiones aplicativas
Para poder aplicar el método AHP a los ecosistemas naturales mediante una referencia a los precios de la tierra y al valor
ecológico de los ecosistemas agrícolas es necesario aceptar unas premisas y unas hipótesis de trabajo, que dan lugar a unas
conclusiones aplicativas, tal como se observa en el siguiente esquema:
Premisa 2
Premisa 1
La abstracción de una encuesta Saaty permite
Los precios de mercado de la tierra eliminar factores excesivamente localizados y
no reflejan exactamente su valor ambiental
poco relevantes, por lo que se obtienen
valoraciones relativas coherentes
Conclusión 1
Existe un valor ambiental de
permuta para el territorio agrario
Hipótesis 1
Los terrenos de cultivo que poseen un valor
ambiental compatible con la actividad agrícola
y se pueden comparar con el valor ambiental
de los terrenos forestales
Conclusión 2
Adquirir el valor ambiental de un
terreno agrícola al menos cuesta
su precio en el mercado
Conclusión 3
Hipótesis 2
El valor ambiental de un terreno natural es,
El valor ambiental de permuta se puede al menos, el obtenido de referenciar su valor
referenciar respecto a los precios de de permuta por un terreno agrícola a través
las tierras agrícolas de los precios de mercado
364

3.- MÉTODOS DE VALORACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES PÚBLICOS DE

USO: COSTES EVITADOS O INDUCIDOS, PRECIOS HEDÓNICOS, COSTE DEL
VIAJE Y OTROS.
Hay autores que sostienen que los métodos para la valoración de bienes públicos de uso
consisten básicamente en el coste del viaje, costes evitados y precios hedónicos, mientras que
para los bienes de no uso pueden combinarse paneles de expertos, que determinan un ICA
(Índice de Calidad Ambiental), y valoración contingente, que determina una DAP (disposición a
pagar) mediante el tratamiento estadístico que corresponda.
3.1.- Método de los costes evitados o inducidos.
Se cuantifica el valor de un bien ambiental a través de los costes que evita o los que induciría su
pérdida.
Un ejemplo claro sería la valoración del papel protector del bosque en el aterramiento de
embalses. Al prolongarse la vida del embalse se evita o retrasa la necesidad, y por tanto el costo,
de realizar un nuevo embalse o el de eliminar los sedimentos.
El método valora el coste de reponer el bien a su estado natural junto con los beneficios
derivados del incremento de productividad como efecto de la mejora en la calidad del bien.
En determinados casos, si un ecosistema forestal es capaz de realizar una función que

deberíamos realizar nosotros artificialmente, el valor de dicho ecosistema será al menos el
mismo del coste evitado (se ha valorado de esta forma la fijación de carbono)
3.2.- Método de los precios hedónicos.
Trata de discernir en el precio de un bien el incremento o decremento de su precio en función de

encontrarse en una posición ambiental favorable o desfavorable. Su valor dependerá de factores
imputables a los ecosistemas forestales, belleza paisajística, distancia a la ciudad, tranquilidad,
etc.
Un ejemplo típico de la aplicación de los precios hedónicos es la evaluación del coste ambiental
del ruido, comparando dos viviendas exactamente iguales una situada en una zona ruidosa
(aeropuerto) y otra en una silenciosa, se observa una diferencia de precio atribuible estrictamente
al ruido.
En la Comunidad Autónoma de Madrid se ha aplicado este método para evaluar el valor del
paisaje a través de las variaciones de los valores catastrales.
Lógicamente para llegar a discernir en cuanto contribuye el paisaje en el valor catastral se

analizan los componentes del precio mediante regresión múltiple.
Consiste en deducir del precio explícito de un bien privado el precio implícito de los atributos
que integran ese bien y que no tienen mercado.
365

El modelo de los precios hedónicos para la valoración de externalidades ambientales y bienes de

no mercado, lo formalizó e impulsó definitivamente SHERWIN ROSEN en su artículo del año
1974 en Journal of Political Economy. Sin embargo, el método de los precios hedónicos ya había
sido aplicado de forma más genérica por numerosos autores.
Este modelo desglosa el precio de un bien privado, de mercado, en función de varias

características. Estas características tienen un precio implícito cuya suma determina, en una
proporción estimable, el precio del bien de mercado que se observa.
Así, el precio de una vivienda puede determinarse por la agregación de los precios implícitos de
sus características y de las del entorno en el que está ubicada. Por procedimientos econométricos
se calcula el peso de las variables que determinan el precio final de la vivienda (por ejemplo,
superficie de la casa y de la parcela, tipología, número de habitaciones, de baños, antigüedad,
distancia al centro de la ciudad, nivel de polución atmosférica o atractivo del paisaje) y, bajo
determinados supuestos, se estiman los precios de dichas características.
En otras palabras, dos casas idénticas, pero ubicadas en zonas con distinto nivel de polución
ambiental tienen, presumiblemente, precios distintos. La diferencia en el precio de la vivienda se
considera el precio implícito de la variación en los niveles de contaminación atmosférica. Bajo
determinadas condiciones de la función de precios implícitos puede identificarse la función de
demanda de la característica escogida y, en consecuencia, el excedente del consumidor. Así,
variaciones en la provisión de tal característica (por ejemplo, nivel de polución) comportan
diferencias, medibles en EUROS, en el bienestar de las personas.
A pesar de su aceptación entre buena parte del mundo académico, las aplicaciones del modelo de
los precios hedónicos tampoco han proliferado en el continente europeo, y menos en España,
donde la dificultad en la obtención de datos lo hace menos atractivo. Sin embargo, las
variaciones en el precio del suelo sí se han utilizado en España para medir externalidades
ambientales en distintos contextos. Por ejemplo, RIERA (1993) lo aplicó al efecto que los
proyectos de mejora del frente marítimo en Barcelona tendrían sobre el barrio del Poble Nou.
Una de las limitaciones que contribuyen a la relativa escasez de aplicaciones del modelo es que
sólo permite valorar bienes públicos locales para los que el nivel de consumo depende, en buena
medida, del nivel de consumo de un bien privado con un mercado bien definido. De hecho, esta
relación entre bien público local o externalidad y bien privado forma parte de la esencia del
modelo de los precios hedónicos.
3.3.- Método del coste del viaje.
El método del coste del viaje está completamente arraigado para valorar los aspectos relativos al
uso social del monte. Dado que por utilizar el monte para el recreo (excursionismo, senderismo,
picnic, etc.) no se paga precio alguno, se estima el valor de la “producción recreativa” como el
coste que tiene que desembolsar el usuario para acceder hasta el lugar y los gastos inherentes que
ello supone (AZQUETA, 1995).
En términos económicos, es igual pagar 5 € por la entrada a un área recreativa situada en la

ciudad, que desplazarse a visitar el área cuando está situada a una distancia tal que suponga un
coste de transporte de 5 €. Determinando el perfil del usuario del área podemos deducir el precio
que está pagando por acceder a dicha área.
366

Ha sido aplicado profusamente en todo el ámbito de la gestión de los recursos naturales,

especialmente cuando se trata de zonas con puntos especialmente atractivos (Parques
Nacionales, Parques Naturales, Reservas, etc.).
Trata de estimar, pues, los beneficios derivados de un Espacio Natural a partir del coste en el que
incurren los individuos en su desplazamiento al mismo.
El método o modelo llamado del coste del desplazamiento (travel cost) se aplica principalmente
a la valoración social de un espacio de interés medioambiental y recreativo concreto, pero es
extensible a otros bienes. Bajo determinados supuestos, permite detallar la función de demanda
de dicho espacio y, en consecuencia, el excedente del consumidor. Por ello, muchos economistas
clasifican este método dentro de la categoría de "uso de curvas de demanda".
En su formulación más directa, la idea del método del coste del desplazamiento y el
procedimiento para aplicarlo son muy sencillos. Aunque el precio de entrada a un espacio de
interés natural sea cero, el coste de acceso es generalmente superior a cero, dado que deben
incluirse por lo menos los gastos ocasionados por el desplazamiento.
En general, cuanto más cerca se reside del espacio cuyo disfrute se quiere valorar, menores son
los gastos en que se incurre y mayor es, en consecuencia, el número relativo de visitantes. Así se
puede detectar la función de demanda entre número de visitantes (cantidad) y coste del
desplazamiento (precio).
HOTELLING (1947), autor americano que comienza desarrollar el método, define zonas
concéntricas alrededor de cada parque, de forma que el coste del desplazamiento de cada lugar
de una misma zona hasta el parque sea más o menos constante. Se clasifica a los visitantes
anuales del parque, o a una muestra representativa de ellos, según su zona de procedencia. El
hecho de que lo visiten es indicativo de que los servicios del parque valen, por lo menos, el coste
del desplazamiento, el cual puede estimarse con cierta precisión.
Si suponemos que los beneficios son los mismos con independencia de la distancia, tenemos,
para aquellos que vivan cerca del parque, un excedente del consumidor igual a las diferencias en
los costes de desplazamiento.
La comparación entre los costes de trasladarse desde una zona y el número de personas que se
desplazan, junto con el total de población de la zona, nos permite dibujar un punto para cada
zona en la curva de demanda de los servicios del parque.
Mediante un proceso razonable de ajuste, debería ser posible obtener una aproximación a la
curva de demanda suficientemente buena para hallar, mediante su integración, una medida del
excedente del consumidor, como resultado de la posibilidad de visitar el parque.
Es este excedente del consumidor (calculado mediante el proceso descrito, restándole el coste de
mantener el parque) el que valora los beneficios para el público en un año determinado.
Evidentemente, puede capitalizarse para estimar el valor patrimonial del parque, o puede
compararse directamente el beneficio anual hallado con el beneficio anual bajo el supuesto de
que el área del parque se destinase a un uso alternativo.
367

HOTELLING contemplaba también la posibilidad de considerar bienes sustitutorios (otros

parques) dentro del análisis.
Generalmente, la función de demanda se calcula por procedimientos econométricos. Los más

sencillos expresan el número de visitantes en función del coste del desplazamiento, la renta y
algunas variables socioeconómicas. Una vez identificada la curva de demanda puede calcularse
el excedente del consumidor.
Este modelo sirve, por ejemplo, para medir cambios en la valoración de los visitantes al
producirse un daño ecológico sobre un espacio recreativo de interés natural. Presumiblemente el
número de visitantes descendería, al igual que el valor del excedente del consumidor.
Observando la variación del primero, el modelo del coste del desplazamiento permite estimar la
variación total del segundo.
A pesar de su aparente sencillez, la complejidad es mayor cuando se intenta ajustar mejor el

modelo.
En primer lugar aparece la dificultad de estimar los costes de un determinado desplazamiento.

Parece obvio incluir los precios pagados por el transporte público o el combustible y
depreciación del vehículo particular si éste es el medio utilizado. Pero podría considerarse
también como parte del coste el valor del tiempo invertido en el viaje, el del tiempo consumido
en el propio lugar o, en caso de haberlo, el precio de la entrada. Y en caso de que el
desplazamiento requiera más de un día, el coste extra de la pernoctación y otros gastos
complementarios.
El valor del tiempo puede variar enormemente de una persona a otra. Determinadas personas
pueden disfrutar del tiempo de desplazamiento y de visita al lugar de destino de forma que no les
suponga ningún coste de oportunidad.
Pueden percibir el tiempo invertido como una utilidad y no como un coste. Pero normalmente el
tiempo de desplazamiento y, a veces, el de visita, no representan la mejor alternativa posible para
la persona. Así, el factor tiempo pasaría a engrosar la columna de costes de desplazamiento. Para
ello se requiere que este coste sea expresable en unidades monetarias; que se valore en EUROS
el coste de oportunidad del tiempo empleado. Su carácter polémico ha contribuido a que exista
una abundante literatura económica sobre el valor del tiempo.
Otra complicación que aparece al aplicar el método del coste del desplazamiento es que, a
menudo, el viaje no se justifica por un solo lugar de interés natural, sino por varios. En estos
casos, surge la dificultad de estimar qué parte del coste de desplazamiento debe adjudicarse al
lugar que se pretende valorar.
Una innovación significativa fue la de incorporar al modelo los precios de los bienes similares al
que se pretende valorar y, por tanto, sustitutorios del mismo. Es decir, tienen en cuenta el efecto
de competencia entre los bienes naturales o recreativos locales. Ello permite utilizar el modelo
del coste del desplazamiento para predecir, por ejemplo, el efecto de la declaración de un espacio
natural protegido, así como valorar el coste de oportunidad de cerrar un espacio recreativo hasta
ahora en servicio.
368

Una de las mayores limitaciones del modelo del coste del desplazamiento es que sólo puede
aplicarse a lugares concretos. Esta característica geográfica es esencial en el modelo. Una
diferencia entre un bien de mercado típico y, por ejemplo, un determinado espacio de interés
ambiental, es que el precio del primero no difiere significativamente de un grupo de
consumidores a otro, mientras que el espacio de interés ambiental suele estar sujeto a fuertes
variaciones en el coste de disfrutarlo según la distancia que haya que recorrer para acceder a él.
Esta diversidad en el precio implícito es, justamente, la que ofrece la posibilidad de observar
distintos puntos de la curva de demanda del bien.
Cabe señalar también que el método del coste del desplazamiento pierde efectividad cuando los
gastos del viaje son inapreciables, como en el caso de la mayoría de parques urbanos. Además, el
procedimiento puede ser bastante caro de aplicar, principalmente debido al coste de las
entrevistas.
A pesar de todas sus limitaciones y dificultades, el método o modelo del coste del
desplazamiento sigue gozando de cierto prestigio académico y son numerosos los casos en los
que se ha aplicado, principalmente para estimar el valor recreativo de espacios naturales en
determinados países. En el continente europeo, en cambio, son relativamente escasos los trabajos
que han adoptado este modelo.
3.4.- Otros métodos.
3.4.1.- Método de los costes de reposición.
El método de los costes de reposición es un sistema muy utilizado por la Administración Forestal
para valorar daños en ecosistemas naturales con el fin de fijar las indemnizaciones
correspondientes a los infractores de determinadas normativas, independientemente de la sanción
a la que hubiera lugar, sin perjuicio de la aplicación de los artículos 325 a 331 (De los delitos
contra los recursos naturales y el medio ambiente) de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de
noviembre, del Código Penal.
Se cuantifica el valor de un recurso natural en función del coste que habría que desembolsar para
lograr la situación óptima o la anterior al daño producido (CARDELLS, 1997). Ejemplo típico es
la restauración de áreas degradadas por la extracción de materiales a cielo abierto en la que habrá
que considerar:
9 Aportes de tierra vegetal.
9 Planta de tamaño adecuado.
9 Periodo de tiempo en que la vegetación implantada alcanza el tamaño de la preexistente con

el fin de realizar la capitalización correspondiente.
9 Coste de la plantación.
9 Cuidados durante la fase de arraigo y tratamientos selvícolas posteriores.
369

Una variante de este método es la aplicada a la valoración de arbolado ornamental de acuerdo

con una serie de parámetros preestablecidos.
3.4.2.- Método de los costes comparados
Cuando no se dispone de datos homogéneos para los distintos componentes de los recursos a
valorar se ponderan los valores a través de un panel de expertos.
Así en una valoración contingente en que la sociedad, mediante una encuesta, valora
globalmente el papel ecológico de un bien “A”, compuesto de un conjunto de A1, A2, A3 … An,
el panel de expertos pondera los valores de forma que:
V = V1 + V2 + V3 … Vn
Si por otro método de valoración, por ejemplo el de los costes evitados, se conoce alguno de los
subvalores (V1, V2, V3 … Vn) puede realizarse un ajuste más real de la valoración comparando y
ajustando los valores obtenidos por uno y otro método. El sistema es especialmente útil cuando
existen solapamientos en las valoraciones.
370

4.- LA VALORACIÓN CONTINGENTE.
4.1.- Conceptos básicos.
El método de valoración contingente (MVC) es un método hipotético y directo que se basa en la

información que revelan las personas cuando se les pregunta sobre la valoración del bien
ambiental objeto de análisis.
Por lo tanto, un elemento fundamental de este método es el diseño de un cuestionario que recoja
la valoración que las personas otorgan a los cambios que se producen en su nivel de bienestar
ante una alteración en las condiciones de oferta del bien ambiental.
De esta forma, se evita el obstáculo que supone la ausencia de mercado para los bienes
ambientales enfrentando a los consumidores con mercados hipotéticos en los cuales tienen la
oportunidad de mostrar su disposición a pagar (DAP) por el bien ambiental objeto de análisis.
El atractivo potencial de las valoraciones realizadas con este método es incuestionable si lo

comparamos con las valoraciones obtenidas con otros métodos no monetarios, ya que si somos
capaces de estimar valores económicos para los bienes ambientales entonces esta información
puede ser de mayor utilidad que aquellos otros valores basados en actitudes o en medidas
cualitativas. De hecho, si el coste de una política de protección de espacios naturales se mide en
términos monetarios la única comparación posible surgirá si el beneficio se mide en las mismas
unidades que los costes.
Además, como señala AZQUETA (1994), el interés de este método directo es doble:
9 En determinadas ocasiones es el único utilizable dado que es imposible establecer un vínculo

entre la calidad del bien ambiental y el consumo de un bien privado como ocurre con los
métodos indirectos del coste de viaje y de los precios hedónicos. En este caso la función de
utilidad es estrictamente separable y, en consecuencia, lo que ocurre con los bienes
ambientales no tiene un reflejo en el comportamiento de los individuos en el mercado en
relación a ningún otro bien privado. Por lo tanto, no queda más remedio que preguntarles
directamente por el cambio de bienestar experimentado.
9 Dadas las limitaciones de los métodos indirectos, siempre es útil contar con un mecanismo de
valoración adicional y alternativo para poder llevar a cabo todo tipo de comparaciones.
Una ventaja adicional del MVC es su alta flexibilidad para abordar todo tipo de bienes públicos
y situaciones: puede aplicarse para valorar los efectos que sobre la salud de las personas
provocan la contaminación del aire y agua o, sencillamente, para estimar el valor económico de
los servicios recreativos proporcionados por un área natural; además puede utilizarse para
valorar situaciones que todavía no han ocurrido (valoración ex-ante).
Con el MVC se puede obtener directamente el excedente hicksiano del consumidor, lo cual no es
posible por otros métodos indirectos como el coste de desplazamiento o los precios hedónicos.
Finalmente, permite estimar los valores de no uso, como son los valores de existencia y opción,
que no pueden ser observados indirectamente en mercado alguno relacionado con el bien
público.
371

4.2.- Elementos fundamentales del método: encuestador, cuestionario y encuestado.
4.2.1.- El encuestador.
El encuestador o técnico valorador tendrá que determinar el valor de los bienes ambientales que
se traten, fundamentalmente a través de sistemas estadísticos, en función del planteamiento del
cuestionario y del estudio del encuestado.
La implementación de un mercado hipotético a través de un cuestionario comporta tres

elementos:
9 Información a entrevistados: Es necesario proporcionar al entrevistado la información sobre

el bien que se pretende valorar de modo que éste pueda conocer adecuadamente el problema
que se está tratando.
9 Formulación de la pregunta sobre la DAP: Para ello debe quedar claro el vehículo y
frecuencia del pago (adquisición de una entrada, incremento de impuestos, contribución a un
fondo para la protección de la naturaleza, etc.), así como el formato de licitación, es decir, si
la pregunta sobre la DAP es abierta (¿cuánto es lo máximo que usted pagaría?), dicotómica
(responder “sí” o “no” a una determinada cantidad propuesta) o una combinación de ambas
(formato mixto). Respecto al formato de licitación más idóneo, todavía no existe en la
literatura una postura común. Por ejemplo, HANEMANN (1994) señala que el formato
dicotómico puede eliminar muchos de los sesgos que aparecen con el formato abierto. Sin
embargo, otros afirman que el formato abierto proporciona estimaciones más exactas
(FREEMAN, 1992 y SCHULZE, 1993) y que bajo el formato dicotómico puede aparecer un
posible sesgo al alza ya que el precio de salida mostrado al individuo le proporciona
información sobre el bien objeto de estudio (SCHULZE et al., 1996).
9 Características socioeconómicas de los entrevistados: Se obtiene esta información al objeto

de poder estimar una función de valor, donde la DAP declarada venga explicada por esas
mismas características y otras variables relevantes. En concreto, la DAP puede venir
explicada por la siguiente función:
DAP = f (Yi, Ai, Ei, Ci)
Yi = Renta del individuo

Ai = Edad
Ei = Nivel educativo
Ci = Variable que mide la calidad del bien ambiental
Mediante esta relación lo que se pretende es probar la validez teórica del método de
valoración contingente, ya que el signo de los coeficientes estimados tiene que coincidir con
lo que la teoría económica predice. Por ejemplo, debe haber una relación positiva y
significativa entre la renta del individuo y la DAP declarada ya que, en caso contrario, se
cuestionaría la validez teórica del resultado alcanzado (BISHOP et al., 1995 y RIERA, 1994).
372

El MVC usa un enfoque directo: básicamente pregunta a las personas lo que estarían dispuestas a
pagar por un beneficio y/o lo que estarían dispuestas a recibir, a modo de compensación, por
tolerar un coste.
Este proceso de "preguntar" puede hacerse, bien a través de una encuesta directa, bien mediante
técnicas experimentales en las que los encuestados responden a varios estímulos en condiciones
de "laboratorio". Lo que se busca son las valoraciones personales de los encuestados frente al
crecimiento o la reducción de la cantidad de un bien dado, un contingente, en un mercado
hipotético.
Los encuestados dicen lo que estarían dispuestos a pagar, o la cantidad por la cual estarían
dispuestos a ser compensados, si existiera un mercado para el bien en cuestión. Se considera que
un mercado contingente no incluiría sólo el bien en sí mismo (un mejor paisaje, mejor calidad
del agua, etc.), sino también el contexto institucional en el que éste sería ofertado y la forma en
que se financiaría.
Uno de los mayores atractivos del MVC es obtener valoraciones que estén cerca de lo que
aparecería si existiera un mercado real. El mercado hipotético debe, por tanto, ser tan parecido
como sea posible al mercado real. La persona debe estar, por ejemplo, familiarizada con el bien
en cuestión. Si el bien es una mejora en el paisaje, esto puede lograrse mostrando al encuestado
fotografías del paisaje con y sin determinados niveles de contaminación. El encuestado también
debe estar familiarizado con los medios de pago hipotéticos, digamos, un impuesto local o un
cobro por entrada, que se conocen como el vehículo de pago.
El encuestador sugiere la primera valoración –la puja o precio de partida– y el encuestado dice si
estaría dispuesto o no a pagarlo. A esto le sigue un proceso iterativo: el precio del punto de
partida se incrementa para ver si la persona seguiría estando de acuerdo en pagarlo y así hasta
que el encuestado declara que no esta dispuesto a pagar el incremento adicional de la factura.
La última valoración aceptada, por tanto, es la máxima disposición a pagar (MDAP). El proceso
funciona a la inversa si el objetivo es obtener la disposición a ser compensado (DAC): las
valoraciones se reducen sistemáticamente hasta que se llega a la mínima disposición a ser
compensado del encuestado (MDAC).
Gran parte de la literatura sobre el MVC se dedica a considerar su "precisión/exactitud". La

precisión no es fácil de definir, pero como el objetivo básico del MVC es obtener valores
"reales" una puja será adecuada si coincide (dentro de la lógica) con la que surgiría si existiera
un mercado real. Ahora bien, como los mercados reales no existen ex hipótesis (si no, no tendría
sentido usar la técnica), la precisión se debe contrastar viendo que:
9 La valoración resultante es similar a la estimada con otras técnicas basadas en mercados

substitutivos (enfoque del precio de la propiedad, estudios de salarios, etc.).
9 La valoración resultante es similar a la obtenida al introducir los tipos de incentivos que

existen en los mercados reales para revelar las preferencias.
373

4.2.2.- El cuestionario.
El cuestionario se diseña para hacer que las personas consideren y manifiesten su MDAP (o su
MDAC) por determinada característica del ambiente. Este cuestionario tiene tres componentes
esenciales:
9 Un planteamiento claro para que las personas conozcan exactamente lo que se va a evaluar
con relación a la característica o sitio ambiental.
9 Un conjunto de preguntas que hará una descripción del encuestado en formas

económicamente relevantes, por ejemplo, ingreso, ubicación de la residencia, edad y
utilización de bienes relacionados.
9 Una pregunta, o agrupación de preguntas, diseñada para deducir la DAP del encuestado de
acuerdo con las respuestas.
El propósito central del cuestionario consiste en deducir el cálculo de lo que valen las
características ambientales para los encuestados a partir de sus respuestas. En términos
económicos esto significa hacer que ellos den a conocer la cantidad máxima que estarían
dispuestos a pagar en vez de renunciar al beneficio referido.
Con el fin de obtener esa respuesta se han utilizado varias técnicas. La más obvia consiste en
solicitar abiertamente a las personas que suministren la cantidad, sin iniciar o instigar por parte
del entrevistador.
Otros enfoques incluyen la utilización de un juego de remate, en el cual el entrevistador

comienza con una oferta en un nivel bajo e incrementa progresivamente el valor hasta que el
usuario indica que ha llegado a su límite superior.
De manera alternativa, el entrevistador podría comenzar con una cifra alta y disminuirla hasta
llegar al punto donde se encuentre el valor de umbral del entrevistado.
Otro método consiste en suministrar al entrevistado tarjetas de respuestas impresas con un rango
de valores, luego se les solicita que contabilicen su MDAP.
4.2.3.- El encuestado.
El MVC busca valoraciones personales de los encuestados frente al crecimiento o la reducción

de la cantidad de un bien dado en un mercado hipotético. Los encuestados dicen lo que estarían
dispuestos a pagar, o la cantidad por la cual estarían dispuestos a ser compensados, si existiera
un mercado para el bien en cuestión.
Comoquiera que se pretende un mercado hipotético parecido al mercado real, el encuestado debe
estar familiarizado con el bien en cuestión, aunque sea a través de las fotografías o videos que les
muestre el encuestador, y con los medios de pago (un impuesto local o un cobro por entrada, que
se conocen como el vehículo de pago).
374

4.3.- Otras consideraciones.
Se puede recurrir a cálculos matemáticos para expresar la variable dicotómica abordando

estadísticamente los márgenes de error, llegando a modelos como el logit, que maneja el
logaritmo de la razón de dos probabilidades.
En cualquier caso, lo expuesto hasta ahora es perfectamente válido para usuarios activos y
pasivos del método con intención de introducirse en él.
Finalmente, señalar que, a pesar de las ventajas que presenta el método de valoración
contingente, éste ha sido objeto de numerosas críticas como consecuencia de los posibles sesgos
que pueden aparecer en la implementación de un ejercicio de valoración contingente.
Estos son, entre otros, los debidos al carácter hipotético del mercado, los derivados del posible
comportamiento estratégico (free rider) de los entrevistados, los relacionados con el diseño del
mercado, etc.
Por ello, es necesario evitar en lo posible cualquier tipo de sesgo para poder obtener de las
personas unas respuestas honestas puesto que, en caso contrario, se podría desvirtuar la utilidad
de este método en la valoración económica de los recursos ambientales.
4.4.- Fases en un ejercicio de valoración contingente.
Partiendo de los elementos básicos de la Valoración Contingente (encuestador, cuestionario y

encuestado), deberá determinarse la máxima disposición a pagar (MDAP) por un beneficio
ambiental o bien la mínima disposición a ser compensado (MDAC) por tolerar un coste
ambiental, teniendo en cuenta las siguientes fases:
FASES DE LA VALORACIÓN CONTINGENTE

RIERA, P. (1994). Manual de valoración contingente.
1 Definir con precisión lo que se desea valorar en unidades monetarias
2 Definir la población relevante
3 Concretar los elementos de simulación del mercado
4 Decidir la modalidad de entrevista
5 Seleccionar la muestra
6 Redactar el cuestionario
7 Realizar las entrevistas
8 Explotar estadísticamente las respuestas
9 Presentar e interpretar los resultados
375

4.5.- La valoración contingente de los espacios naturales en España.
Hasta el momento, a través del método de valoración contingente, se han realizado en España
más de una docena de trabajos cuya finalidad ha sido estimar los valores (de uso y no uso) que
proporcionan algunos de los espacios naturales más relevantes de nuestra geografía.
Todos estos trabajos se encuadran dentro de lo que McCONNELL (1985) denomina economía
de las actividades recreativas al aire libre (Economics of Outdoor Recreation), es decir, aquella
parte de la economía que se centra en el estudio de los servicios recreativos que proporcionan los
bosques, ríos, lagos, etc.
En el cuadro 1, con resultados en pesetas, se muestran los diferentes trabajos hasta 1997 con sus
características más relevantes:
- La mayor parte de los mismos han tenido como finalidad la estimación del valor de uso
recreativo.
- Además, los pocos que han tratado de estimar algún valor de no uso resaltan las dificultades
a las que han tenido que hacer frente, a la vez que advierten que los resultados obtenidos han
de ser considerados con prudencia.
- También es característica la profusa utilización de un formato mixto a la hora de plantear la

pregunta sobre la DAP.
- Por otra parte, se advierte que los últimos trabajos realizados utilizan muestras mayores lo
que, en principio, puede ayudar a incrementar la fiabilidad de sus resultados.
- RIERA et al. (1994) realizaron el primer ejercicio de valoración contingente aplicado a un

espacio protegido en España:
Su objetivo era determinar el valor de uso recreativo que, para sus visitantes, tenía un
determinado espacio de interés natural del Pirineo Catalán (comarca de Pallars Sobirà)
eligiéndose como vehículo de pago más idóneo la adquisición de una entrada para poder
visitar el parque.
Para la estimación del valor de uso el formato de pregunta elegido fue el mixto, ya que,
en primer lugar, se le planteaba al individuo una pregunta dicotómica y, en segundo
lugar, una pregunta abierta para obtener su máxima DAP.
En la estimación del valor de uso a partir de la pregunta dicotómica, el número de

encuestas utilizadas fue de 300, obteniendo un valor medio de la DAP de 954 pts.
La estimación realizada a través del formato mixto (utilizando conjuntamente las

preguntas dicotómica y abierta) fue de 680 pts/visita.
Por último, se estimó el valor de opción del parque mediante la utilización de una
pregunta abierta que situó el excedente del consumidor en torno a las 442 pts/visita.
376

Cuadro 1. Estudios sobre valoración contingente de espacios protegidos en España
Referencia Espacio AÑO Tipo Valor Forma de Formato Media Tamaño

Protegido ENCUESTA Entrevista pago pregunta DAP muestral
Riera et al. (1994) P. Sobirá 1994 personal uso entrada DICOT. 954 300
Riera et al. (1994) P. Sobirá 1994 personal uso entrada MIXTA 680 200
Riera et al. (1994) P. Sobirá 1994 personal opción entrada ABIERTA 442 200
Rebolledo y Pérez y Moncayo 1994 personal uso entrada MIXTA 610 303
Pérez (1994)
Rebolledo y Pérez y Moncayo 1994 personal opción entrada ABIERTA 869 184
Pérez (1994)
León (1994) G Canaria 1993 teléfono uso Fondo ABIERTA 4128 458
León (1994) G Canaria 1993 teléfono uso Fondo DICOT. 6692 458
León (1994) G Canaria 1993 teléfono uso Fondo DOB. DIC. 4498 458
Calatrava (1994) Motril 1993 personal uso Impuesto ABIERTA 660 116
local
Calatrava (1994) Motril 1993 personal uso Impuesto TANTEO 551 131
local
Calatrava (1994) Motril 1993 personal uso Impuesto TANTEO 779 109
local
Campos et al. (1996) Monfragüe 1993 personal opción entrada MIXTA 1353 406
Campos et al. (1996) Monfragüe 1993 personal uso entrada MIXTA 1328 349
Del Saz (1996) Albufera 1995 personal uso entrada MIXTA 590 419
Del Saz (1996) Albufera 1995 personal uso entrada DICOT. 759 496
Del Saz (1996) Albufera 1995 personal opción entrada MIXTA 488 256
Pérez y Pérez (1996) Bértiz 1995 personal uso entrada DICOT. 1029 399
Pérez y Pérez (1996) Bértiz 1995 personal uso entrada MIXTA 734 372
Barreiro y Pérez y Ordesa 95-96 personal uso entrada DICOT. 1175 857
Pérez (1997)
Barreiro y Pérez y Ordesa 95-96 personal uso entrada DOB. D1C. 1147 845
Pérez (1997)
Barreiro y Pérez y Ordesa 95-96 personal uso entrada MIXTA 1133 652
Pérez (1997)
Barreiro y Pérez y Ordesa 95-96 personal uso entrada MIXTA 897 835
Pérez (1997)
Pérez y Pérez (1997) Posets- 1996 personal uso entrada MIXTA 824 382
Maladeta
377

Ejemplo
VALORACIÓN DE LA RECREACIÓN EN EL PARQUE NATURAL DE HORNACHUELOS
J. González Arenas, M. Arriaza, P. Ruiz Avilés, E. Navarrete.

Consejería de Agricultura y Pesca, Junta de Andalucía.
J. A. Cañas
E.T. Superior de Ingenieros Agrónomos y Montes. Universidad de Córdoba.
El Medio Ambiente cumple una serie de funciones que afectan al bienestar de la sociedad. La Economía Ambiental trata de
hallar la manera de apreciar estas funciones intentando dar valor a una serie de recursos naturales y externalidades positivas
que las zonas de montaña y otros ecosistemas valiosos proporcionan a toda la sociedad. O, por contra, los costes ambientales
que suponen determinadas agresiones al medio.
Para aproximarnos a esta valoración se dispone ya de una serie de métodos, la mayoría aún en discusión, entre otras razones
porque no resulta fácil compatibilizar diferentes y, en ocasiones, encontrados intereses. Teniendo en cuenta que los supuestos
de partida, así como las herramientas de análisis aplicadas, son discutibles, junto con la ausencia de datos contables, es
necesario aceptar los resultados de estos estudios con cautela. Podemos añadir a estas dificultades la dimensión ética de estos
métodos de valoración, debido a la inclusión de elementos subjetivos difícilmente cuantificables.
Hoy día el componente recreativo y de ocio que despegó en España en los años setenta sigue en ascenso y en mayor medida
que otros servicios ligados a los espacios naturales u otros productos turísticos. Pensamos que, por ello mismo, tampoco es
solución el conformismo, y siempre es mejor reflexionar sobre el problema, porque ello permite la discusión y avanzar en el
perfeccionamiento de estos métodos. Métodos que, por otro lado y en nuestro caso han sido similares a los que se han aplicado
en diferentes países de Europa.
A continuación exponemos los resultados obtenidos en la valoración recreativa en el Parque Natural de la Sierra de
Hornachuelos, como ejemplo de la línea de trabajo que venimos desarrollando en los Parques Naturales andaluces, y en donde
ya tratamos ahora de profundizar tanto en los resultados como en la mejora de todas estas técnicas de valoración
medioambiental.
Material y Métodos
El Parque Natural de la Sierra de Hornachuelos, con una extensión es de 67.202 hectáreas, se localiza en el oeste de la
provincia de Córdoba, formando parte de Sierra Morena.
Se trata de una zona montañosa tapizada por el bosque mediterráneo y por etapas degradativas del mismo. El río Bembézar
drena la mayor parte del área protegida. Además, existen numerosos arroyos y embalses como el de Bembézar y el del
Retortillo. Sus valores paisajísticos son excepcionales y cuenta con una gran tradición cinegética no sólo a escala nacional sino
también internacional.
Las masas forestales están formadas básicamente por encina (Quercus rotundifolia), alcornoque (Quercus suber), quejigo
(Quercus faginea) y pino piñonero (Pinus pinea). En el sotobosque destaca la presencia de fresnos (Fraxinus excelsior),
lentiscos (Pistacia lentiscus), tamujos (Securinega tinctoriae), brezos (Erica scoparia) y jaras (Cistus salvifolius). Los abundantes
cursos de agua permiten la presencia de una rica vegetación de ribera dominada por los sauces (Salix sp.)
El Parque Natural, además de albergar al ciervo (Cervus elaphus) y al jabalí (Sus scrofa), constituyen el hábitat de numerosas
especies protegidas y en peligro de extinción como el lince (Lynx pardina), el meloncillo (Herpestes ichneumon) y la cigüeña
negra (Ciconia nigra). En Hornachuelos, junto con el águila imperial (Aquila adalberti), el águila real (Aquila chrysaetos) y otras
rapaces, conviven los tres buitres: el alimoche (Neophron pernocterus), el buitre leonado (Gyps fulvus) y el buitre negro
(Aegypius monachus).
378

Además de la actividad cinegética, la actividad agropecuaria ha sido el recurso tradicional de la región, junto con el
aprovechamiento del corcho. Restos romanos y árabes atestiguan una antigua presencia humana en el área del actual Parque
Natural protegida por Ley desde 1989.
Para la realización de la valoración de la recreación en el Parque Natural se ha utilizado la metodología propia de la Economía
Ambiental. En concreto se ha empleado el Método de Valoración Contingente (MVC).
Ese método de valoración ambiental es uno de los más utilizados. La idea básica de este método consiste en valorar los
beneficios derivados de una mejora ambiental por la cantidad monetaria que los beneficiarios potenciales estarían dispuestos a
pagar por la misma. Igualmente, los costes derivados de un daño ambiental se valoran por la cantidad de dinero que estarían
dispuestas a recibir como compensación las personas afectadas (ROMERO, 1994).
Como para los bienes objeto de la valoración no existe un mercado, lo que este método propone es preguntar a los afectados,
de un modo más o menos directo, las cantidades monetarias que ellos estarían dispuestos a pagar por un determinado
beneficio ambiental, o que estarían dispuestos a aceptar como compensación por un cierto daño ambiental.
Un concepto de enorme importancia en el campo de la economía es el de beneficio, así pues PEARCE y TUENER (1995)
aseguran que "lo que la gente quiere" debe ser la medida de los beneficios. Por este motivo se deduce que si existe una
preferencia positiva por algo implica una disposición a pagar por ello (DAP).
En nuestro trabajo se realizaron un total de 400 encuestas a visitantes del Parque Natural durante el Otoño y el Invierno de
1999.
Resultados y Discusión
Con respecto a la disponibilidad a pagar una entrada por visitar el Parque Natural, el porcentaje de respuestas contrarias es del
44%. Esta cantidad es similar a la que aparece en algunos de los trabajos consultados, como el de CARBONERO (1999) y el de
Pérez et al (1996). Además, si no se llega a unas proporciones muy elevadas se considera incluso como un efecto deseable
(RIERA et al, 1994). Para algunos autores como MITCHELL y CARSON (1989) se trata de un porcentaje demasiado elevado ya
que ellos lo estiman en torno al 20 y el 30% de la muestra.
Sin embargo, aunque sutilmente, también se aprecia la ligera diferencia a favor de los que sí están dispuestos a pagar una
entrada, siempre y cuando dicho dinero se destine a la mejor conservación del Parque y de sus instalaciones y servicios.
Entre los motivos que los encuestados manifiestan para no pagar la hipotética entrada el más importante hace referencia al
hecho de tratarse de un espacio natural público (32%). Este porcentaje es semejante al obtenido por CARBONERO (1999) en
otro Parque Natural de la provincia de Córdoba, el de la Sierra de Cardeña y Montoro, que se sitúa en torno al 40%.
Considerando exclusivamente a los visitantes que estarían dispuesto a pagar una entrada, hemos obtenido una media de 210
pesetas (1,26 euros), con una mediana igual a 200 Ptas. (1,20 euros). En este estudio utilizamos la media, que representa el
valor de uso directo del Parque, según recomienda RIERA (1994) porque consigue una mayor representatividad. Con esta cifra,
y estimando una cantidad de 28.000 visitantes en 1999, se obtiene un valor de uso de 5.892.695 pesetas (35.416 euros).
El valor relativo a la disposición a pagar por la visita obtenido en este trabajo es ligeramente inferior al obtenido por
CARBONERO (1999) en el Parque Natural de la Sierra de Cardeña y Montoro (238 pesetas). Esto puede explicarse debido a
que, aunque ambos espacios naturales poseen una riqueza ecológica y paisajística semejante, en nuestro caso el Parque
Natural de la Sierra de Hornachuelos se encuentra más próximo a la capital cordobesa, lo cual implica una menor disposición a
pagar. Lógicamente, cuando un individuo recorre 500 km para visitar un parque está dispuesto a pagar mucho más que si
recorriera 10 veces menos.
Respecto a la disposición a donar una cantidad anual para la conservación del Parque, la distribución de las respuestas fue la
siguiente: 138 están dispuesto a hacerlo, 214 no están dispuestos a donar y 47 ns/nc. La cantidad obtenida ha sido de 2.210
pesetas de media (13,28 euros). De entre los que manifestaron estar dispuestos a donar una cantidad anual, el valor de la
moda fue de 10.000 pesetas
379

Conclusiones
1.- Si bien la metodología utilizada, en la valoración de los bienes y servicios aportados al ocio y la recreación por el Parque
Natural de la Sierra de Hornachuelos está avalada por base teórica y buen número de estudios ya realizados, puede afirmarse
que los indicadores utilizados y los supuestos de partida son sensibles al carácter de bienes intangibles y no mercantilizados de
parte de sus funciones. De acuerdo con los propios supuestos de partida y de ese carácter sólo pueden alcanzarse a valorar
algunas de sus múltiples funciones, o algunos de sus posibles usos.
2.- El Parque Natural de la Sierra de Hornachuelos presenta como principales atractivos para sus visitantes el paisaje, pasar un
día de campo y disfrutar del aire puro y, en cuarto lugar la actividad cinegética. Frente a lo que pudiera preverse, predomina el
visitante pasivo frente a los que realizarían actividades deportivas o mixtas (como la caza), recorrer alguna ruta u observar la
flora o fauna (visitantes activos).
3.- El perfil del visitante medio del Parque es el de un hombre con edad ligeramente inferior a los 49 años, con estudios
universitarios, casado y con una familia integrada por 4 miembros. Procede y reside en Córdoba capital y realiza la visita
durante el fin de semana, en coche propio, la ha efectuado más de una vez, no realiza paradas hasta llegar e invierte
aproximadamente 60-70 minutos en su desplazamiento de ida.
4.- Los visitantes aseguran (en un 44%) que no pagarían entrada por visitar el Parque Natural, y como razones aducen que se
trata de un bien público y es patrimonio de todos, aunque mayoritariamente –como es sabido– los terrenos sean de propiedad
privada. De estos, un 65% declaran que ya abonan impuestos entre otras cosas para la conservación medioambiental.
5.- Finalmente los resultados obtenidos en esta y otras investigaciones similares llevadas a cabo en este Departamento,
sugieren una baja sensibilidad medioambiental por parte de los usuarios de estos recursos naturales. Esta percepción se agrava
si extendemos el análisis al total de la sociedad. Sirva como resumen el siguiente dato obtenido en esta investigación: los
usuarios que están dispuestos a pagar una entrada (66% del total de visitantes) valoran el servicio, como media, con un precio
que es inferior un tercio de una entrada de cine.
380

BLOQUE X
FUENTES DE INFORMACIÓN DE PRECIOS, COSTES Y PRODUCCIONES

AGRARIAS. VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS: CASOS PRÁCTICOS.
VALORACIÓN ECONÓMICA DE PROYECTOS: ELABORACIÓN DE
PRESUPUESTOS. NORMAS PARA LA PRESENTACIÓN DE INFORMES DE
VALORACIÓN AGRARIA.
381
BLOQUE X.- FUENTES DE INFORMACIÓN AGRARIA. VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. INFORMES.

BLOQUE X
FUENTES DE INFORMACIÓN DE PRECIOS, COSTES Y PRODUCCIONES

AGRARIAS. VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS: CASOS PRÁCTICOS.
VALORACIÓN ECONÓMICA DE PROYECTOS: ELABORACIÓN DE
PRESUPUESTOS. NORMAS PARA LA PRESENTACIÓN DE INFORMES DE
VALORACIÓN AGRARIA.
1.- FUENTES DE INFORMACIÓN DE PRECIOS, COSTES Y PRODUCCIONES

AGRARIAS.
1.1.- Las fuentes de información en valoración agraria.
Se ha definido la valoración como aquella parte de la Economía cuyo objeto es la estimación de

un determinado valor o varios valores, con arreglo a unas determinadas hipótesis, con vistas a
unos fines determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter
técnico. Queda claro que una buena información de partida condicionará el resultado final de la
valoración agraria.
Además de los conocimientos técnicos necesarios para el ejercicio profesional, es preciso

conocer las distintas fuentes de consulta de precios, costes y producciones agrarias que resulten
de mejor aplicación a cada caso concreto.
En este sentido podremos recurrir a centros oficiales o bien hacer uso de datos procedentes de:
- Explotaciones propias.
- Comparación de fincas, empresas o explotaciones análogas.
- Publicaciones o estudios concretos que sean de aplicación.
- Tarifas de materiales, maquinaria y mano de obra de empresas del sector.
- Viveros de la zona.
- Distribuidores de productos específicos.
1.2.- Los centros oficiales de información.
Cuando no se dispongan de otras fuentes de información, o lo exija la naturaleza de la

valoración, se recabarán los datos necesarios de los centros dependientes de la Administración
que correspondan a través de consultas en oficinas, boletines o Internet, destacando los
siguientes centros:
- Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (www.mapya.es).

- Consejería de Agricultura de Comunidades Autónomas y sus correspondientes
Delegaciones Provinciales a través del Departamento de Estudios y Estadísticas (Por
ejemplo: JUNTA DE ANDALUCIA: www.cap.junta-andalucia.es).
- Catastro (www.catastro.minhac.es).
382

- Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es) y los dependientes de CC.AA. (Por ejemplo:

JUNTA DE ANDALUCÍA: www.iea.junta-andalucia.es).
- Boletín Estadístico del Banco de España (www.bde.es).
- Ministerio de Medio Ambiente: recursos hídricos, información meteorológica y otros
datos (www.mma.es).
- Ayuntamientos y Diputaciones.
A los efectos, conviene reseñar que las macromagnitudes agrarias nacionales se elaboran por la
Unidad de Estadística del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, aunque la
metodología y los conceptos utilizados en la elaboración de las Cuentas Económicas de la
Agricultura en los Países Miembros de la Unión Europea han sido establecidos por la Oficina de
Estadística de la Comunidad Europea (EUROSTAT) y publicados en el "Manual de las Cuentas
Económicas de la Agricultura y Selvicultura CEA/CES 97 (Rev.1.1)", Luxemburgo Edición de
2000, de acuerdo con el Sistema Europeo de Cuentas Integradas SEC-95.
En definitiva, parece claro que para emprender cualquier valoración agraria donde participen los
productos agrícolas, ganaderos y forestales, es necesario conocer, independientemente de la
información concreta que se tenga de los mercados por operaciones recientes o cerradas, su
referencia desde los centros oficiales de información agraria, fundamentalmente de la
Administración Central (Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación) y Autonómica
(Consejerías de Agricultura), que a continuación se relacionan.
1.2.1.- Gestión de la información agraria desde la Administración Central.
Las estadísticas agrarias ofrecen una visión a diferentes niveles de la realidad agraria española.
El anuario de estadística desciende a nivel provincial para ofrecer los datos de las diferentes
producciones agrícolas y ganaderas. Por otra parte, la contribución del sector agrario a la
economía nacional se puede evaluar a través de las macromagnitudes agrarias.
Otros apartados como los Precios Testigo de diferentes productos, la Encuesta Anual de Precios
de la Tierra y sobre Superficies y Rendimientos de Cultivos en colaboración con los Servicios
Estadísticos de las Comunidades Autónomas, los Precios Percibidos y Pagados o Salarios
Percibidos por los Agricultores y el Resumen de los Avances de Superficies y Producciones
Agrícolas completan el conjunto de datos que ofrece la Subdirección de Estadísticas
Agroalimentarias a través de boletines y su servidor Web: www.mapya.es/estadistica/infoestad.html.
1.2.1.1.- Los Precios Testigo.
Concepto: Los “Precios Testigo” son indicadores semanales de precios medios nacionales de los
productos agrarios que tienen más relevancia a nivel nacional.
Metodología: Son precios medios ponderados obtenidos a partir de las cotizaciones registradas
en los mercados de mayor representatividad a nivel nacional, a los que se les asignan
coeficientes de ponderación fijos establecidos en función de la importancia de cada mercado en
la comercialización de cada producto.
383

Utilidad: Seguimiento exhaustivo de la coyuntura del mercado de cada uno de los productos
especificados, a lo largo de su campaña de comercialización. Permite, mediante gráficos, su
comparación con dos campañas anteriores.
Para cada producto las unidades son las establecidas por la Dirección General de Agricultura de
la Unión Europea.
1.2.1.2.- Encuesta de precios de la tierra.
La encuesta sobre precios de la tierra es una operación estadística anual realizada desde 1983 por
el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación en colaboración con las Comunidades
Autónomas.
El objetivo fundamental consiste en medir la EVOLUCIÓN del nivel de precios de las clases de
tierras agrícolas más significativas, es decir, tierras libres a la venta y cuyo destino es el de su
explotación agrícola.
Junto con la relación de clases, se determina la estructura o base de ponderaciones que define la
importancia de cada clase.
Para la obtención de los resultados del año 2001 se han introducido nuevas clases y se ha
actualizado la base de ponderaciones (año 1997), incrementando, de esta forma, la participación
o el peso relativo de aquellas con mayor valor económico. Este hecho supone que los precios
medios aumenten también.
Como los cambios suponen una ruptura en la continuidad de las series, con el fin de analizar las
evoluciones, se calculan los correspondientes coeficientes de enlace entre precios medios e
índices de las bases antigua y nueva.
Los documentos que recogen los principales resultados de la encuesta sobre precios de la tierra
para 2002 son:
9 ANEXO 1 » Evolución de los Precios de la Tierra 1983-2001.

9 ANEXO 2 » Tipos de cultivos y aprovechamientos.
9 ANEXO 3 » Clases de cultivos y aprovechamientos seleccionados por provincias.
9 ANEXO 4 » Superficies por cultivos y aprovechamientos (Años 1996-1998).
9 ANEXO 5 » Ponderaciones por cultivos y aprovechamientos (Estructuras 1981 y 1997).
9 ANEXO 6 » Precios por cultivos y aprovechamientos 1997.
9 ANEXO 7 » Coeficientes de enlace 1997/1983.
9 ANEXO 8 » Precio medio de las tierras de labor de secano por CC.AA. (1983-2001).
9 ANEXO 9 » Precio medio de las tierras de labor de regadío por CC.AA. (1983-2001).
9 ANEXO 10 » Precio medio de las tierras de viñedo de transformación de secano por CC.AA. (1983-2001).
9 ANEXO 11 » Precio medio de las tierras de olivar de transformación de secano por CC.AA. (1983-2001).
9 ANEXO 12 » Precio medio de los prados naturales de secano por CC.AA. (1983-2001).
9 ANEXO 13 » Ratio de precios 2001(Tierras Labor secano = 1).
384

1.2.1.3.- Encuesta sobre superficies y rendimientos de cultivos
La encuesta sobre superficies y rendimientos de cultivos se realiza con periodicidad anual desde
el año 1990 en colaboración con los Servicios Estadísticos de las Comunidades Autónomas.
Los objetivos de esta encuesta son los siguientes:
- Determinación de las superficies ocupadas por los cultivos y otras cubiertas del suelo. En
este sentido, la encuesta contempla la investigación en campo de una muestra de segmentos
territoriales, uniformemente distribuidos por todo el ámbito de la misma, pero con una mayor
densidad de recubrimiento del territorio en las zonas de agricultura más intensiva.
- Estimación por métodos estadísticos del rendimiento medio de los principales cultivos. Esta
investigación se realiza, mediante determinación de rendimientos en campo por experto
sobre una submuestra de segmentos de la anterior.
- Recogida de información sobre variedades y otras características de frutales. Se efectúa sobre

la otra submuestra, en general coincidente con la utilizada para la determinación de
rendimientos.
1.2.1.4.- Precios percibidos y pagados por los agricultores.
En la referida página Web del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, también se

pueden consultar los precios percibidos, pagados y salarios de los agricultores, con salida de
información en formatos HTML o PDF.
Índices de precios percibidos:
El precio percibido es el precio de mercado desde la óptica del productor; generalmente, son los
precios de salida de explotación agraria y no incluyen gastos de transporte, ni las subvenciones
que pueden recibir, ni tampoco los impuestos indirectos o tasas que pueden gravar las
transacciones de dichos productos en las que el agricultor (o ganadero) actúa como vendedor.
El Campo de Observación de la estadística de precios percibidos por los agricultores y ganaderos

está constituido por el conjunto de operaciones comerciales sobre productos agrarios, en todo el
territorio nacional, en las que el agricultor interviene como vendedor; bien directamente, o a
través de sus cooperativas o asociaciones para la comercialización. Este concepto es diferente al
adoptado en periodos de base anteriores, ya que desaparece el concepto de “explotación agraria
nacional”, por tanto deben tenerse en cuenta las operaciones de compra-venta entre
explotaciones agrarias. Esta decisión resulta acorde con la entrada en vigor del Sistema Europeo
de Cuentas Integrado (SEC 95).
El Período de Base de la estadística de precios percibidos es aquel cuyos precios sirven de

referencia para el cálculo de los índices. En este caso es el año 1995; es decir, el precio medio
ponderado del año civil 1995 (enero a diciembre) para cada producto.
385

Como Período de Referencia en esta base para el establecimiento de las ponderaciones se ha

considerado el trienio 1994-1996. Estas se han constituido con las cantidades medias de las
distintas especificaciones vendidas por las explotaciones agrarias en el trienio 1994-1996.
Las Áreas Territoriales Elementales definidas para la captación de los precios son las 320
comarcas agrarias homogéneas establecidas en la publicación “Comercialización Agraria de
España” de la Secretaría General Técnica.
A partir de los precios tomados en dichas áreas se obtienen, por sucesivas agregaciones, los
precios medios correspondientes a niveles geográficos superiores (Comunidades Autónomas y
Nacionales).
La estadística de precios percibidos por los agricultores y ganaderos se elabora con periodicidad
mensual. Además del índice general se publican los índices de precios de los principales grupos
de productos:
9 Productos vegetales que incluye Productos agrícolas y forestales. Dentro del grupo A
(Agrícolas), se tienen en cuenta: cereales, leguminosas, patatas, cultivos industriales y
forrajeros, cítricos, frutas no cítricas (frutas frescas y secas), hortalizas, vino y mosto, aceite,
semillas y flores y plantas ornamentales.
9 Productos Animales que comprende los grupos de ganado para abasto (vacuno, ovino,
caprino, porcino, aves y conejos).
9 Productos ganaderos (leche, huevos y lana) y ganado vivo.
La integración de estos dos grandes grupos (vegetales y animales) da lugar al índice general de
precios percibidos por los agricultores y ganaderos. También se publica el índice anual móvil de
precios percibidos por los agricultores, con los mismos grupos del índice mensual ordinario,
indicados anteriormente.
Al ser la estructura de ponderaciones para el cálculo de estos índices variable mes a mes puede
ser más representativa la evolución de este segundo índice que el ordinario.
El índice anual móvil es el índice medio de los últimos 12 meses, por lo tanto el índice anual
móvil de diciembre coincide con el índice del año natural.
Índices de precios pagados:
Mensualmente se publican los índices mensuales ordinarios de precios pagados por los
agricultores y ganaderos por los medios de producción (INPUT I) y por los bienes de inversión
(INPUT II), siendo la base de referencia el año 1990=100.
Junto al índice general se publican los índices de precios de los principales grupos que lo
integran. Anualmente se publica el índice anual de precios pagados por los agricultores por los
medios de producción y los bienes de inversión, con el título de Índice anual móvil de diciembre.
386

Salarios agrarios:
Mensualmente se publica el índice general mensual ordinario de salarios agrarios con base de
referencia el año 1985 = 100.
Junto al índice general se publican los grupos de fijos y eventuales y a su vez todas las categorías
laborales de cada uno de ellos.
Anualmente, como índice anual móvil de diciembre se publican los índices anuales de todas las
categorías y grupos.
Asimismo se incluye la variación porcentual respecto al mismo mes del año anterior o al del año
anterior según se trate de índices mensuales o anuales.
1.2.1.5.- Publicidad de los precios percibidos por los agricultores y ganaderos (1999-2003).
RESOLUCIÓN de 17 de marzo de 1999, de la Secretaria General Técnica, por la que se da

publicidad a los índices de precios percibidos por los agricultores y ganaderos en 1998, a los
efectos de la actualización de las rentas de los arrendamientos rústicos.
RESOLUCIÓN de 13 de marzo de 2000, de la Secretaría General Técnica, por la que se da

publicidad a los índices de precios percibidos por los agricultores y ganaderos en 1999, a los
efectos de la actualización de las rentas de los arrendamientos rústicos.
RESOLUCIÓN de 14 de septiembre de 2000, de la Dirección General de Planificación

Económica y Coordinación Institucional, por la que se corrigen errores en la de 13 de marzo de
2000 por la que se da publicidad a los Índices de Precios Percibidos por los agricultores y
ganaderos en 1999, a los efectos de la actualización de las rentas de los arrendamientos rústicos.
RESOLUCIÓN de 1 de marzo de 2001, de la Dirección General de Planificación Económica y

Coordinación Institucional, por la que se da publicidad a los índices de precios percibidos por los
agricultores y ganaderos en 2000, a los efectos de la actualización de las rentas de los
arrendamientos rústicos.


387

Índices anuales de precios percibidos por los agricultores y ganaderos.
Clase de índice Valor anual en 2002 (1995= 100) Porcentaje de variación sobre 2001
General de Percibidos 99,52 -4,09
Productos vegetales 96,78 -0,74
Productos agrícolas 94,97 0,19
Cereales 80,00 -6,69
Leguminosas grano 79,98 -5,96
Patata 74,45 -20,74
Cultivos industriales 101,31 0,60
Cultivos forrajeros 104,41 7,46
Hortalizas 129,21 5,04
Cítricos 83,27 -6,70
Frutas 94,62 4,84
Vino 87,01 2,63
Aceite 61,98 1,01
Productos forestales 117,88 -8,63
Productos animales 103,68 -8,49
Ganado para abasto 100,62 -10,03
Vacuno para abasto 97,43 17,73
Ovino para abasto 118,51 -3,78
Caprino para abasto 121,00 -2,86
Porcino para abasto 96,30 -18,35
Aves para abasto 97,90 -20,79
Conejos para abasto 101,76 -20,13
Productos ganaderos 113,00 -3,17
Leche 107,83 -5,92
Huevos 133,76 6,10
Lana 65,69 7,88
1.2.2.- Gestión de la información agraria desde las Administraciones Autonómicas.
Buena parte de la información agraria que gestiona el Ministerio de Agricultura, Pesca y

Alimentación se realiza en colaboración con los Servicios Estadísticos de las Comunidades
Autónomas.
Por ejemplo, en la Comunidad Autónoma de Andalucía, a través del Servicio de Estudios y

Estadísticas de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, se ofrece una
388

amplia información estadística sobre superficies y producciones y precios agrícolas y ganaderos,

que se publican en boletines semanales a través de su Web.
Los precios semanales agrícolas y ganaderos semanales relacionan cada producto con su
unidad de medida, localización del mercado y posición comercial.
Los precios mensuales se refieren a una única y común posición comercial para todos los
productos, a saber: EUR/Kg en explotación, que resulta de gran interés como aproximación
al valor de mercado.
También se publican periódicamente los precios diarios de productos hortofrutícolas, en

colaboración con informadores de diversos mercados.
Los precios de la tierra se enmarcan dentro de la operación estadística “Encuesta de precios

de la Tierra” puesta en marcha por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación con el
objetivo de medir la evolución del nivel de precios de las clases de tierras agrícolas más
significativas, es decir, tierras libres a la venta y cuyo destino es el de su explotación
agrícola.
Las múltiples ponderaciones de datos que se realizan sobre la base de una serie de clases que
se fijan, aconsejan el manejo de información más detallada, que proporcionan las
Delegaciones Provinciales de Agricultura o periféricamente las Oficinas Comarcales
Agrarias o equivalentes que, en muchas ocasiones, resulta determinante para cuestiones
catastrales y expropiatorias.
Otra fuente de información relevante a tener en cuenta en cualquier valoración es la relación

de precios percibidos por los agricultores y ganaderos, que se publican regularmente, por
provincias, en los boletines de información agraria de la Consejería de Agricultura y Pesca.
1.2.3.- Tarifas de trabajos y costes agrarios.
A los efectos de valoraciones donde intervengan materiales, mano de obra, maquinaria y

cualquier unidad de obra para la realización de trabajos de infraestructura agraria, de carácter
forestal y medioambiental o de asistencia técnica, consultoría y servicios, existen tarifas oficiales
que se incorporan a bancos de precios para su uso informatizado en programas de mediciones y
presupuestos (PRESTO).
En este sentido, la Comisión Administraciones–TRAGSA, en su reunión de 2 de marzo de 1999,

consideró conveniente que los precios de las Tarifas 2000, con las revisiones que procedan, se
aplicarán hasta 2003 a los proyectos de las diferentes Administraciones, una vez aprobadas por la
Comisión Coordinadora entre el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación y el Ministerio
de Medio Ambiente en su reunión de 1 de abril de 1999.
Estas tarifas pueden consultarse en las Delegaciones Provinciales de Agricultura.
389

1.3.- Referencia bibliográfica de los costes agrarios.
Para poder determinar la corriente de cobros y pagos y en particular los pagos que se derivan de
la actividad productiva agraria, tanto de su inicio como anualmente, la estructura de costes, y en
concreto los llamados costes variables nos servirán de referencia para su cálculo.
Uno de los sistemas de costes más aceptados es el de CABALLERO et al., 1992, que con ligeras
variantes se siguen en otros estudios de cultivos frutales muy referenciados (CABALLER y DE
MIGUEL, 1988; BUXTON y DEL CAMPO, 1994), y atiende a una estructura de costes
variables y fijos, clasificados por su naturaleza.
Otras publicaciones y estudios que sirven de referencia obligada a la hora de determinar costes
agrarios se encuentran en las series elaboradas por LORING, J. (Estudios de costes agrarios de la
provincia de Sevilla, 1989).
La reciente publicación de DE JUAN, ORTEGA y MARTÍN (Los Sistemas de cultivo.

Evaluación de itinerarios técnicos, 2003. Junta de Comunidad de Castilla–La Mancha), ofrece
también buenas referencias informativas sobre costes agrarios.
Ejemplo: Cuadro de costes del cultivo de naranjas en producción (EUR/Ha). Fuente: Evaluación financiera de los
sistemas de cultivo en cítricos biológicos (orgánicos) versus convencionales. FAO. Juan Fco. Juliá Igual y Ricardo J.
Server Izquierdo. UPV.
CONCEPTOS Importe
A. Costes variables de los factores de producción
A.1. Materias primas 2.273,54
A.1.1. Agua de riego 961,62
A.1.2. Fertilizantes 449,83
A.1.3. Insecticidas, fungicidas, herbicidas,... 814,01
A.1.4. Otras materias primas 48,08
A.2. Mano de obra (incluye riego, poda, aplicación tratamientos, labores y alquiler maquinaria) 1.038,49
Total costes variables de los factores de producción 3.312,03
B. Interés del capital circulante (anual, y considerando la duración del período medio) 96,60
C. Costes fijos
C.1. Amortización de la plantación 100,97
C.2. Interés de la plantación 63,11
C.3. Amortización del capital de las instalaciones 360,61
C.4. Interés del capital de las instalaciones 90,15
C.5. Costes reposición árboles y mantenimiento instalaciones 60,10
C.6. Renta de la tierra 480,81
C.7. Impuestos y seguros 240,40
C.8. Certificaciones
Total costes fijos 1.396,15
D. Total costes (A + B + C) 4.804,79
390

Interpretación:
A continuación se realiza una descripción de cada uno de los apartados del cuadro de costes expuesto:
Corresponde a la totalidad de factores variables de producción y que para mayor información se desagrega en diferentes
apartados.
A.1. Materias primas: Corresponde a los costes generados por las materias primas, es decir al valor de la cantidad de las
mismas que se vaya inmovilizando en el proceso productivo.
A.2. Mano de obra: Incluye los costes totales de la mano de obra requerida a lo largo del ciclo productivo para la realización de
las labores culturales. Se ha incluido conjuntamente el coste de alquiler de la maquinaria, pues es la forma tradicional cuando se
contratan de este modo las tareas a realizar.
Interés del capital circulante:
Se trata de un coste de oportunidad. El capital circulante está constituido por el conjunto de costes generados por los factores
de producción invertidos durante el período productivo, y que se agotan en un solo proceso. Por tratarse de un capital, genera
unos costes que son los intereses, los cuales dependerán lógicamente del tipo de interés aplicado y del tiempo que permanecen
inmovilizados durante el período productivo las inversiones de cada factor, es decir, del tiempo que tarda en recuperarse el
capital invertido en los mismos por la venta del producto obtenido.
En cuanto al tipo de interés, suele tomarse como base el precio del dinero en los créditos concedidos por los bancos y cajas de
ahorro que cifraremos en el 5%.
El tiempo de inmovilización se conoce como período medio o período de maduración del proceso productivo, y se calcula como
media del producto entre cada uno de los capitales invertidos en los factores utilizados y el tiempo en que tarda en recuperarse
dicho capital, ponderado con la suma de los capitales invertidos. Consideramos 7 meses para el caso de la naranja.
Costes fijos:
Comprende la totalidad de los costes correspondientes a los factores fijos de producción. Para mayor información y facilidad de
imputación se desagrega en diferentes apartados.
C.1. Amortización de la plantación y C.2. Interés de la plantación: Se corresponden con el hecho de que los cultivos leñosos, al
ser considerados como una inversión, su coste debe imputarse durante todos los años de vida de la misma.
Para el cálculo del coste de amortización, como forma de contabilizar la depreciación de la plantación, se aplicará cualquiera de
los métodos conocidos, siendo el más común el de las cuotas constantes, sin más que dividir el citado valor por el número de
años de vida de la misma.
El interés, como coste de oportunidad, se calculará aplicando el tipo considerado a la mitad del valor de la plantación, con el fin
de repartirlo de forma uniforme a lo largo de los años.
C.3. Amortización del capital de las instalaciones y C.4. Interés del capital de las instalaciones: Se trata de algo similar al caso
de la plantación, aunque sí debe tenerse en cuenta que el valor de las instalaciones no es el de los componentes de las
mismas, sino el de éstos más los costes necesarios para su instalación y puesta en marcha
391

C.5. Costes de reposición de árboles y mantenimiento de instalaciones: Se trata de un coste fijo al considerarlo necesario para
la adecuada conservación de la explotación.
C.6. Renta de la tierra: Se entiende este concepto, como un coste de oportunidad para el empresario. Vendrá dado por los
valores más comunes de arrendamiento de la propiedad rústica en el mercado.
C.7. Impuestos y seguros: Comprende los impuestos, seguros y pagos que se efectúan a través de los Ayuntamientos y otros
entes administrativos (Impuesto de Bienes Inmuebles, Seguridad Social,...).
C.8. Certificaciones. Constituye el coste que para el agricultor supone obtener la calificación de alguna Entidad de prestigio, cual
es el caso de “ecológico” por parte del Comité de Agricultura Ecológica, que es el organismo encargado de inspeccionar las
parcelas y realizar las correspondientes comprobaciones sobre el método de cultivo utilizado.
Total costes: Expresa la suma de todos los costes anteriormente expuestos.
Otra fuente de información interesante se incorpora en el Anejo I del Bloque III de este
Compendio (Manual de valoración de los terrenos afectados por los lodos tóxicos del vertido
minero de Aznalcóllar–Sevilla, 1998), cuyos cuadros finales, que incluyen en ingresos las
subvenciones PAC que corresponden según los casos, reflejan, además del valor del terreno
calculado por el método analítico, los siguientes conceptos:
Nº Conceptos
1 Resumen de costes e ingresos de cultivo y valor de los terrenos.

2 Rendimientos estimados – Precios unitarios – Asignación de rentas y tasa de capitalización para las diferentes
categorías de tierras.
3 Resumen de costes e ingresos en labor de secano.
4 Costes de mantenimiento de barbecho en secano.
5 Costes de cultivo de trigo en secano.
6 Costes de cultivo de girasol en secano.
7 Costes de cultivo de colza en secano.
8 Resumen de costes e ingresos en labor de regadío.
9 Costes de mantenimiento de barbecho en regadío.
10 Costes de cultivo de girasol en riego.
11 Costes de cultivo de maíz.
12 Costes de cultivo de algodón.
13 Costes de cultivo de olivar en regadío.
14 Costes de cultivo de olivar en secano.
15 Costes de cultivo de frutal de hueso.
16 Costes de cultivo de cítricos.
17 Costes de cultivo de arroz.
18 Resumen de costes e ingresos en marismas con pastos para aprovechamiento ganadero.
19 Resumen de costes e ingresos en dehesa de pastos para aprovechamiento ganadero.
20 Resumen de ingresos y costes en eucaliptal.
392

2.- VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS: CASOS PRÁCTICOS
2.1.- La valoración de daños y perjuicios y su relación con la valoración de fincas.
Toda explotación agraria está sujeta a cualquier evento o contingencia que motive daño en sus
cultivos, produciendo una merma en su cosecha y por consiguiente en la rentabilidad de la
misma.
Estrechamente relacionada con la valoración de fincas, se encuentra la valoración de daños y

perjuicios. En algunos casos la estimación de daños se puede obtener por diferencia entre dos
valoraciones de fincas, realizadas antes y después de haber sufrido dichos daños. En otros casos,
se reduce a un simple conteo o estimación global mediante muestreo aleatorio, seguida de una
asignación de precios. Generalmente, cuando queda afectada la infraestructura (plantaciones,
edificios, construcciones, etc.) es aconsejable la utilización de las técnicas de valoración de
fincas. Si sólo queda afectado el realizable (cosechas, ganado de engorde, etc.) es aconsejable
seguir criterios de valoración estrictamente estadísticos, aplicando los precios de mercado o
algún índice relacionado con esos precios.
En un cultivo anual los daños pueden afectar a la pérdida total de la cosecha o a una merma de
producción.
En un cultivo de arboleda los daños pueden afectar a pérdida total de la planta o a una merma
anual en la producción del árbol, hasta la total recuperación del mismo.
Sea un cultivo u otro, el técnico, aparte de su apreciación sobre el terreno debe informarse de las
producciones normales en la finca y de las subvenciones que correspondan a fin de emitir un
juicio muy aproximado sobre el valor de los daños o perjuicio de los cultivos afectados. Toda
valoración de daños debe ir acompañada de un informe, en el que se especifique todo lo
observado en el reconocimiento de la zona afectada, expresando los motivos que han dado lugar
a todo ello.
Los casos más frecuentes de valoración de daños y perjuicios pueden resumirse en:
9 Daños y perjuicios por privación del uso de la finca
Ocupación temporal de fincas y otros daños.

Devolución de fincas expropiadas.
Lucro cesante por mejoras no realizadas.
9 Daños y perjuicios por depreciación de partes de la finca
Accidentes climatológicos y otros daños, contemplados o no en la Ley 87/1978,

de 28 de diciembre, de Seguros Agrarios Combinados (pedrisco, incendio, sequía,
heladas, inundaciones y viento huracanado o cálido. Se ampliarán también en las
mismas condiciones a las nevadas, escarchas, exceso de humedad, plagas y
enfermedades).
Accidentes ocasionados por terceras personas.
Daños ocasionados por actividades productivas.
393

2.1.1.- Daños y perjuicios por privación del uso de la finca.
2.1.1.1.- Ocupación temporal de fincas y otros daños.
La declaración de utilidad pública permite, además de la expropiación de ciertas fincas, la

ocupación temporal de otras que son utilizadas durante un cierto tiempo con determinados fines
y devueltas posteriormente a sus antiguos propietarios, que tiene derecho a indemnización por el
perjuicio económico ocasionado.
Ocupaciones temporales (artículos 108 a 119 de la Ley de Expropiación Forzosa).

Características:
- Se circunscribe a "terrenos".
- No "transforma" la propiedad.
- Hay siempre un plazo límite.
- No afecta a viviendas.
- Se ciñe a supuestos tasados.
Indemnizaciones por otros daños (artículos 120 a 123 de la Ley de Expropiación Forzosa)
2.1.1.2.- Devolución de fincas expropiadas.
El procedimiento expropiatorio puede alargarse varios años si los afectados agotan los recursos
legales a su disposición hasta llegar al Tribunal Supremo. Puede ocurrir que una finca ya
expropiada haya de devolverse a su antiguo propietario después de una ocupación previa por
parte de la entidad beneficiaría de la expropiación, terminando así la privación del uso y de la
propiedad para el expropiado, que se había mantenido durante varios años.
La devolución al propietario lleva consigo la indemnización por los daños y perjuicios

ocasionados.
Reversión
Disposición Adicional Quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que modifica los artículos
54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa).
2.1.1.3.- Lucro cesante por mejoras no realizadas.
El incumplimiento, por parte del Estado o de particulares, de determinados compromisos en la

realización de acciones o mejoras que tiendan a aumentar el valor y el rendimiento de parcelas o
explotaciones agrarias genera disminuciones del valor de las mismas y por lo tanto perjuicios
objeto de su valoración.
Asimismo, aparece el lucro cesante en expropiaciones parciales, donde la parte no expropiada

pierde valor por su vinculación con la que se expropia.
A los efectos de capitalización, se puede considerar la ganancia (R+B) en lugar de la renta de la

tierra R.
394

2.1.2.- Daños y perjuicios por depreciación de partes de la finca.
2.1.2.1.- Accidentes climatológicos y otros daños contemplados en la Ley de Seguros

Agrarios Combinados.
Si los daños están amparados por el Seguro Agrario Combinado (Daños ocasionados en las
producciones agrarias a causa de variaciones anormales de agentes naturales, siempre y cuando
los medios técnicos de lucha preventiva normales no hayan podido ser utilizados por los
afectados por causas no imputables a ellos o hayan resultado ineficaces, y serán: Pedrisco,
Incendio, Sequía, Heladas, Inundaciones y Viento Huracanado o Cálido. Se ampliarán también
en las mismas condiciones a las Nevadas, Escarchas, Exceso de Humedad, Plagas y
Enfermedades), será de aplicación la siguiente norma:
9 Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma general de

peritación de los daños ocasionados sobre las producciones agrícolas, amparados por el
Seguro Agrario Combinado.
NORMA GENERAL DE PERITACIÓN DE LOS DAÑOS OCASIONADOS SOBRE LAS PRODUCCIONES AGRÍCOLAS,
AMPARADOS POR EL SEGURO AGRARIO COMBINADO.
1. Marco legal.
Se dicta la presente Norma General de Peritación en cumplimiento de lo previsto en la Ley 87/1975, de 28 de diciembre, de
Seguros Agrarios Combinados, y su contenido se ajusta a las prescripciones de la citada Ley y del Reglamento que la
desarrolla, aprobado por el Real Decreto 2.329/1979 de 14 de septiembre, siendo de aplicación supletoria las disposiciones de
la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
Asimismo, en la aplicación de la presente Norma, se estará a lo dispuesto en el correspondiente condicionado de las líneas de
Seguros Agrícolas incluidas en el respectivo Plan Anual de Seguros Agrarios Combinados.
2. Objeto y ámbito de aplicación de la Norma.
Esta Norma se dicta con la finalidad de establecer las líneas básicas de actuación que deben aplicarse en la valoración de
daños por siniestros sobre las producciones agrícolas, amparados por el Seguro Agrario Combinado.
La presente Norma será de aplicación para las producciones y riesgos agrícolas incluidos en los Planes de Seguros Agrarios
Combinados.
3. Definiciones.
A efectos de la aplicación de la presente Norma se entiende por:
Documento de Tasación: Es aquel documento que recoge los datos necesarios para la valoración de los daños, Este
documento tomará carácter de Inspección Inmediata o Tasación Definitiva, dependiendo de que sea necesario o no recabar
más información con posterioridad a su realización.
Así mismo, deberá recoger la conformidad o disconformidad del asegurado y, en su caso, la condicionalidad a comprobaciones
posteriores.
395

Capacidad Productiva: Es la producción que podría obtenerse en cada parcela de acuerdo a sus condiciones normales de
carácter estable, climático, cultural, tanto presentes como previas, conforme a la naturaleza del objeto asegurado. Para su
determinación se tendrá en cuenta lo dispuesto en el contrato de seguro.
Producción Real Esperada: Es aquella que, de no ocurrir él o los siniestros garantizados, se hubiera obtenido en la parcela
siniestrada, dentro del período de garantía previsto en la póliza y cumpliendo los requisitos mínimos establecidos en las normas
oficiales de comercialización.
Producción Real Final: Es aquella recolectada o susceptible de recolección por procedimientos habituales y técnicamente
adecuados en la parcela asegurada.
Daños: Pérdida o degradación del producto asegurado como consecuencia del acaecimiento de un siniestro.
Compensaciones: Importe que el asegurador debe abonar al asegurado por los conceptos de pago de muestras testigo, gastos
de salvamento y cualquier otro regulado en los casos y en las circunstancias previstas en las condiciones generales y
especiales.
Deducciones: Importe que el asegurador deberá deducir de la correspondiente indemnización, en los casos y en las
circunstancias previstas en las condiciones generales y especiales, por el aprovechamiento de la producción dañada, distinto al
que tenía por objeto el cultivo, así como por las labores precisas para la obtención del producto que no se hayan realizado por
no ser ya necesarias como consecuencia del siniestro.
4. Procedimiento a seguir para la peritación de daños.
En las correspondientes Normas Específicas de Peritación se fijarán, adecuados a las características de los bienes asegurados,
los criterios para la valoración de los daños y su cuantificación, apoyándose, en su caso, en las Normas de Calidad vigentes.
De igual modo, en las Normas Específicas de Peritación se podrán establecer sistemas, métodos, e instrumentos que, con
arreglo a los avances tecnológicos y científicos, permitan una más sencilla y ajustada valoración de los daños.
Los peritos representantes de las partes realizarán la peritación con criterios objetivos y técnicos, mediante la aplicación del o
de los sistemas establecidos en la correspondiente Norma Específica de Peritación.
4.1 El proceso de tasación.
Bajo este concepto se comprende el conjunto de observaciones y evaluaciones para la determinación de los daños ocasionados
en las producciones, en las condiciones definidas en el contrato de seguro, Todo ello conducente a la determinación de la
posible indemnización.
La valoración se realizará mediante un sistema de muestreo aleatorio, estratificado, sistemático, o cualquier otro que resulte
representativo y adecuado, sobre la totalidad de la producción siniestrada, o bien sobre muestras testigo reglamentarias dejadas
al efecto. Los criterios a seguir para la realización del muestreo, en su caso, serán los determinados en las correspondientes
Normas Específicas de Peritación.
En el caso de que el perito designado por la Agrupación Española de Entidades Aseguradoras de los Seguros Agrarios
Combinados, S.A. (en adelante la Agrupación) y/o el asegurado o su representante considerarán conveniente la realización de
análisis de laboratorio para el esclarecimiento de la causa del siniestro o su cuantificación, se podrá proceder a la recogida de
muestras, de mutuo acuerdo, condicionando la tasación al resultado de los citados análisis y reflejando esta circunstancia en el
396

documento de tasación. El coste de estos análisis correrá a cargo de la Agrupación, salvo que su realización se hubiera
producido por deseo expreso del asegurado.
Cuando así lo permita el desarrollo científico y la aplicación de nuevas tecnologías, podrán emplearse sistemas y medios
adecuados a las mismas, previa aprobación de la Entidad Estatal de Seguros Agrarios (en adelante ENESA) y de la Dirección
General de Seguros y Fondos de Pensiones y conocimiento del Consorcio de Compensación de Seguros.
En cualquier caso si, durante la realización de la tasación, el perito designado por la Agrupación y el asegurado llegasen a un
acuerdo, podrá darse por finalizada la misma.
El proceso de tasación, con carácter general, comprende dos tipos de actuación: Inspección Inmediata y Tasación Definitiva.
4.1.1 Inspección Inmediata:
Objeto. La Inspección Inmediata tiene por objeto recabar aquellos datos de interés para la determinación del daño, que
presentan un carácter temporal, así como cualesquiera otros que resulten de interés para la valoración del daño.
Condiciones y plazo para su ejecución. La Inspección Inmediata se realizará en aquellos cultivos cuyas condiciones especiales
así lo determinen, y en las condiciones y plazos en ellas señalados.
Si previamente o durante la realización de la Inspección Inmediata resultara que no es precisa, o que no se dan las condiciones
del objeto de la misma las partes, de mutuo acuerdo, podrán no realizarla o darla por concluida.
Documento de Inspección Inmediata. En el transcurso de la Inspección el perito tasador designado por la Agrupación, una vez
personado en la parcela, cumplimentará un documento de inspección en el que figurará:
La fecha en la que se realiza la inspección.
El estado vegetativo del cultivo en el momento de la inspección.
El estado sanitario y cultural del cultivo, si pudiera afectar a la valoración.
La estimación de los daños, cuando proceda.
Igualmente se harán constar, en su caso, los resultados de las siguientes comprobaciones:
Ocurrencia, fecha del siniestro y sus causas.
Estado vegetativo del cultivo en el momento de producirse el siniestro.
Existencia o no de circunstancias ajenas al riesgo asegurado que hayan incidido sobre la producción.
Identificación de las parcelas.
El grado de cumplimiento, por parte del asegurado, de las condiciones técnicas mínimas de cultivo.
Cumplimiento de la obligación de asegurar todos los cultivos de igual clase.
397

Existencia, condiciones de uso y utilización, en su caso, de los medios de lucha preventiva declarados en la póliza, contra
los riesgos cubiertos.
Medidas que deben adoptarse para la conservación del salvamento, cuyos gastos sean por cuenta de la Agrupación.
Cualquier otra circunstancia considerada de interés por el perito, el asegurado o su representante, y que pueda servir para
una adecuada peritación de los daños.
Los hechos consignados en el documento de inspección servirán de base para la tasación, salvo que alguno de ellos hubiera
sufrido, posteriormente, alteraciones sustanciales por causas imputables al asegurado, o por acaecimiento de riesgos no
cubiertos en la póliza.
En aquellos supuestos en los que, de resultas de la inspección, pudiera efectuarse la evaluación del daño, este documento de
Inspección Inmediata adoptará el carácter de Tasación Definitiva.
Al extender el documento de Inspección Inmediata el perito designado por la Agrupación deberá entregar una copia del mismo,
debidamente firmada por ambas partes, al asegurado o su representante. En el documento habrá de constar expresamente la
conformidad o disconformidad del asegurado sobre su contenido, detallándose, en este último caso, sobre qué extremos se
produce la disconformidad citada y sus motivos o, en su caso, si el asegurado o su representante rehúsan hacerlo.
Si confeccionado el documento de Inspección Inmediata el asegurado o su representante rehusara firmarlo, el perito cuidará de
que los datos consignados le sean reiterados fehacientemente, Transcurridas cuarenta y ocho horas desde la comunicación, sin
contestación fehaciente del asegurado, se entenderá que acepta los mismos.
4.1.2 Tasación Definitiva:
Objeto. Es la valoración de los daños, de acuerdo con las condiciones del contrato de seguro.
Plazo de ejecución. La Tasación Definitiva se llevará a cabo, con carácter general, antes de la recolección, En el caso de que la
tasación no se efectuara antes de la recolección, se realizará sobre muestras testigo, en los términos previstos en el
condicionado del seguro y en la norma específica de peritación, en su caso.
Realización de la Tasación Definitiva. Con carácter general, la tasación se realizará de acuerdo con los criterios establecidos en
las correspondientes Normas Específicas de Peritación y con el condicionado de la póliza. En defecto de Norma Específica de
Peritación, se procederá de la siguiente forma:
Se establecerá, previamente, un criterio de muestreo suficientemente representativo, y sobre la muestra:
Se determinará como daño en cantidad, la pérdida en peso sufrida en la producción real esperada, a consecuencia del o
de los siniestros cubiertos por la incidencia directa del agente causante del daño sobre el producto asegurado u otros
órganos de la planta.
Se determinarán los daños en calidad, en función de la pérdida de categoría comercial, procediendo de la siguiente forma:
- Se clasificará el producto siniestrado en diversas categorías, en función de la sintomatología de daños que se

presente en cada uno de los elementos observados.
- A cada categoría de las obtenidas se le asignará un porcentaje de pérdida de valor.
398

- Se inferirá el resultado, del muestreo a toda la producción.
Muestras testigo. Si la tasación de los daños no se hubiera realizado antes de la recolección, se realizará sobre muestras
testigo.
El perito, en este caso, comprobará que éstas cumplen las características establecidas en las condiciones especiales del seguro
en cuanto a suficiencia, distribución y representatividad.
Si se verificara el incumplimiento, éste llevará aparejado la pérdida del derecho a la indemnización, con las excepciones
previstas en las condiciones especiales. El perito tasador hará constar estas circunstancias en el documento de tasación
definitiva, así como las características de las muestras testigo dejadas.
En las Normas Específicas de Peritación de cada línea de seguro se fijará el plazo máximo durante el cual, el asegurado deberá
prestar cuidados para la conservación de las muestras testigo en el mejor estado posible. Dicho plazo máximo se fijará tomando
como base las características fisiológicas de la producción objeto de aseguramiento y su sistema de cultivo.
El perito deberá verificar que se han prestado cuantos cuidados sean necesarios para el mantenimiento de las muestras en las
mejores condiciones de salvamento. Esta obligación cesará cuando finalice en su totalidad el proceso de peritación o, en su
defecto, cuando se supere el plazo máximo al que se hace referencia en el párrafo anterior.
Si las muestras testigo, en el momento de la tasación, hubiesen perdido total o parcialmente su suficiencia o representatividad
por causas ajenas al asegurado, la determinación del daño se apoyará en los documentos de tasación precedentes, si fuera el
caso, así como en los datos objetivos que se aprecien, y en su defecto, en el acuerdo amistoso de las partes.
Si el perito de la Agrupación no se hubiera personado para realizar la tasación, antes de la fecha fijada para el comienzo de la
recolección, de la parcela siniestrada y hubiesen transcurrido más de veinte días desde la recepción en la Agrupación del aviso
de siniestro, procederá a verificar el valor de los mínimos muestrales exigidos en la póliza, así como los gastos incurridos en su
mantenimiento, a partir del transcurso de los veinte días desde la recepción del aviso de siniestro, o desde la fecha fijada para
el inicio de la recolección, si fuera posterior.
En el caso de que el perito de la Agrupación se persone antes de la fecha fijada para el inicio de la recolección de la parcela
siniestrada, o después de la misma, pero sin que hubiesen transcurrido veinte días desde la recepción del aviso de siniestro, no
realizará las valoraciones anteriores, sin perjuicio de lo consignado en el párrafo tercero de este punto.
En el caso de disconformidad en la tasación e inicio del proceso de tasación contradictoria, continuará la obligación de
mantener las muestras en las mejores condiciones, salvo acuerdo de las partes, por lo que el perito deberá reflejar los gastos
incurridos a efectos de su inclusión como gastos de tercería, salvo que éstos sean desproporcionados.
4.2 Valoración de los daños.
Para la valoración de los daños se estará a lo dispuesto en las condiciones especiales y en la norma específica de peritación de
cada seguro, si existe.
En el documento de Tasación Definitiva se consignará el resultado de las comprobaciones realizadas sobre los siguientes
extremos:
Fecha del siniestro y sus causas.
Identificación de la parcela siniestrada con la asegurada.

399

Cumplimiento, por parte del asegurado, de la obligación de asegurar todos los cultivos de igual clase.
Aplicación de las condiciones técnicas mínimas de cultivo fijadas.
Cuantificación de las pérdidas.
Igualmente cuando proceda, según los casos, se hará referencia a:
Características de las muestras testigo y valoración del mínimo muestral, si procediera su compensación.
Comprobación y descripción de:
- Gastos de salvamento o gastos ordenados para la limitación de los daños.
- Reposición o sustitución del cultivo, a fin de fijar la compensación o indemnización, según proceda.
- Labores precisas para la obtención del producto, y que no se hayan realizado por no ser ya necesarias como
consecuencia del siniestro.
- Deducciones y compensaciones.
En el documento de Tasación Definitiva se reflejarán las variaciones que se hayan producido en los datos verificados en la
Inspección Inmediata.
Las determinaciones anteriores se realizarán para todas y cada una de las parcelas siniestradas o para el conjunto de la
explotación, de acuerdo con el condicionado de la póliza.
Al extender el documento de Tasación Definitiva el perito designado por la Agrupación deberá entregar una copia del mismo,
debidamente firmada por ambas partes al asegurado o su representante. En el documento habrá de constar expresamente la
conformidad o disconformidad del asegurado sobre su contenido, detallándose, en este último caso, sobre qué extremos se
produce la disconformidad citada y sus motivos o en su caso, si el asegurado o su representante rehúsan hacerlo.
Si confeccionado el documento de Tasación Definitiva el asegurado o su representante rehusara firmarlo, el perito cuidará de
que los datos consignados le sean reiterados fehacientemente, Transcurridas cuarenta y ocho horas desde la comunicación, sin
contestación fehaciente del asegurado, se entenderá que acepta los mismos.
En todo caso, la indemnización correspondiente se calculará subsanando cualquier error que pueda detectarse en los
documentos iniciales.
4.3 Normas de actuación en caso de discrepancias entre las partes.
En caso de no lograrse acuerdo en la valoración de los daños y no haber recurrido al arbitraje de equidad de ENESA, cada una
de las partes designará un perito, debiendo constar la aceptación de éstos. El asegurado podrá actuar como perito propio.
El plazo máximo para llevar a cabo la Tasación Contradictoria, a no ser que de común acuerdo se establezca un plazo superior,
será de diez días naturales desde la designación por ambas partes de los peritos.
400

Tasación contradictoria. Los peritos contradictores visitarán conjuntamente las parcelas y/o bienes objeto de la discrepancia,
documentando las labores y diligencias periciales que realicen, En caso de que uno de los peritos no acuda a la visita pese a
ser requerido fehacientemente, se entenderá que acepta el informe de la otra parte.
Los peritos contradictores extenderán un acta conjunta en la que, con sujeción a lo dispuesto en el condicionado de la póliza y
normativa de peritación, reflejarán su acuerdo o desacuerdo haciendo constar, al menos:
El resultado de los muestreos y/o conteos realizados.
Las circunstancias relativas a las causas del siniestro y cualesquiera otras que influyan en la determinación de la
indemnización, de acuerdo con la naturaleza del seguro.
La valoración de los daños.
La propuesta, si procede, del importe líquido de la indemnización.
Si existiera desacuerdo, los peritos podrán incorporar, como anexo, cuantos informes y documentos estimen convenientes hasta
el momento en que se proceda a extender el acta para fundamentar su tasación. El acta deberá contener la relación de los
mismos.
Tasación en Tercería. De no haber acuerdo entre los peritos contradictores las partes nombrarán en el plazo de ocho días,
desde la fecha en que se firmó el acta contradictoria, un tercero, y los tres, de acuerdo al condicionado y a la normativa de
peritación, obrarán en común visitando las parcelas y/o bienes objeto de la discrepancia, resolviendo por mayoría de votos
aquellas cuestiones sobre las que no hubiera habido previamente acuerdo, extendiendo el acta correspondiente que será
suscrita por los tres de la manera descrita para la Tasación Contradictoria.
Corresponderá al perito tercero coordinar las labores y el proceso conjunto de los peritos, y velar por la notificación de manera
inmediata y de forma indubitada, del dictamen de los peritos a las partes.
En caso de disentir en el nombramiento del perito tercero, se procederá a realizarlo por el Juez de Primera Instancia del lugar
donde radiquen las explotaciones aseguradas.
El dictamen de los peritos se emitirá en el plazo señalado de común acuerdo por las partes o, en su defecto, en el de quince
días desde la aceptación de su nombramiento por el tercer perito.
Los gastos y honorarios del perito tercero y demás gastos que ocasione la tasación pericial colegiada serán de cuenta y cargo
por mitad del Asegurado y de la Agrupación, salvo que una de las partes hubiera hecho necesaria dicha peritación por haber
mantenido una valoración de daños manifiestamente desproporcionada, en cuyo caso será ella la única responsable de dichos
gastos.
4.4 Protocolos de Peritación.
No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en caso de siniestros que afecten a intereses amparados por Seguros
Colectivos, el Tomador del Seguro y la Agrupación podrán suscribir un Protocolo para la evaluación de los mismos. El contenido
del Protocolo obligará a la Agrupación, al Tomador y a los Asegurados por él representados.
El Protocolo deberá ser formalizado por escrito y contar con el informe favorable de ENESA y de la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones, quienes darán traslado del mismo al Consorcio de Compensación de Seguros.
401

En el caso de que los daños se produzcan en cítricos, sería de aplicación la Orden

PRE/631/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la norma específica para la peritación de
siniestros en cultivo de cítricos.
2.1.2.2.- Accidentes ocasionados por terceras personas.
Las fincas rústicas o parte de ellas pueden sufrir determinados daños ocasionados por personas
ajenas a la propiedad, que aunque hayan obrado de manera totalmente involuntaria, les es
imputable la responsabilidad del siniestro y, por lo tanto, exigible la indemnización
correspondiente. Los incendios causan a menudo daños considerables en fincas forestales.
También los accidentes de tráfico ocasionan a veces ciertos daños en fincas rústicas.
2.1.2.3.- Daños y perjuicios ocasionados por actividades productivas.
En determinadas zonas rurales, la actividad agraria coexiste con ciertas explotaciones

industriales, creando situaciones conflictivas, dados los intereses, frecuentemente opuestos, de
unas y otras. Concretamente, el vertido de residuos químicos en el agua de riego y otras formas
de contaminación por parte de algunas actividades industriales, ocasionan daños a las
explotaciones agrícolas, siendo necesaria una valoración, por técnicos de ambas partes y, cuando
proceda, por perito tercero, para establecer la correspondiente indemnización.
2.2.- Casos prácticos.
Como ejemplos prácticos que puedan servir para una más fácil comprensión, se proponen las
siguientes valoraciones de daños tomadas del Manual de Valoración Agrícola de ARÉVALO, L.
(1993).
En general, para la valoración de daños tendremos en cuenta la producción de cosecha esperada

de acuerdo con las producciones de referencia, sin incluir los gastos de abonado, semillas,
preparación del terreno, tratamientos, podas, etc. y, cuando proceda, se sumarán las
subvenciones a las que se tendría derecho y se restarán los gastos de recolección y transporte.
2.2.1.- Valoración de daños por incendio en cultivo de cereal.
Supongamos una parcela de 25 Ha de trigo que se ha incendiado parcialmente dejando como

único beneficio el aprovechamiento ganadero de la cosecha que ha permanecido sin quemar.
Se realiza un detenido examen de la zona afectada a fin de determinar la superficie y la

intensidad del daño en el cultivo.
Siempre que se trate de un incendio, tendremos que asegurarnos si la zona quemada ha quedado
totalmente afectada con pérdida total del cultivo o quedan restos de cosecha sin quemar, en cuyo
caso puede haber un cierto aprovechamiento ganadero.
Procedimiento:
Se calcula el valor de la pérdida y se restan los gastos de recolección y los beneficios del
aprovechamiento.
402

Datos iniciales
- Superficie quemada: 25 Ha.

- Producción: 4.000 Kg/Ha.
- Precio del Kg de trigo: 0,18 EUR.
- Gastos de recolección y transportes: 38,46 EUR/Ha.
- Beneficio del aprovechamiento: 9,02 EUR/Ha.
Valor de la pérdida según producción esperada (suma)
- 25 Ha x 4.000 Kg = 100.000 Kg.

- 100.000 Kg x 0,18 EUR/Kg = 18.000 EUR.
Gastos de recolección y transporte (resta)
- 25 Ha x 38,46 EUR/Ha = 961,50 EUR.
Aprovechamiento (resta)
- 25 Ha x 9,02 EUR/Ha = 225,50 EUR.
Valor de los daños
- 18.000 – 961,50 – 225,50 = 16.813,00 EUR.
El mismo sistema puede seguirse para cualquier cultivo que tenga semejanza con el que sirve de
ejemplo, siempre que se trate de una pérdida total del cultivo y los restos de cosecha tengan o no
un cierto aprovechamiento ganadero.
2.2.2.- Valoración de daños en un cultivo de cebada por ganado cabrío.
Se realizará el reconocimiento de la besana donde se han producido los daños y se procederá a la

comprobación de los mismos, observando si efectivamente ha penetrado ganado cabrío por la
presencia de huellas o excrementos.
Procedimiento:
Se calcula el valor de la pérdida y se restan los gastos de recolección, transporte y limpieza del
grano.
Datos iniciales
- Superficie afectada: 8 Ha.

- Producción media de la zona: 3.000 Kg/Ha.
- Precio medio de la cebada: 0,14 EUR/Kg.
403

Valoración de la pérdida según producción esperada (suma)
- 8 Ha x 3.000 Kg/Ha = 24.000 Kg

- 24.000 Kg x 0,14 EUR/Kg = 3.360,00 EUR.
Gastos de recolección, transporte y limpieza de grano (resta)
- Se estiman en 0,02 EUR/Kg cosechado.

- 24.000 Kg x 0,02 EUR/Kg = 480,00 EUR.
Valor de los daños
- 3.360,00 – 480,00 = 2.880,00 EUR.
2.2.3.- Valoración de los daños producidos por aplicación de herbicidas en parcelas

colindantes.
Sea una parcela de 50 Ha girasol afectada por el tratamiento herbicida realizado en la vecina
parcela de trigo. Si el cultivo de girasol sigue su desarrollo, la valoración de daños queda
supeditada a la merma de producción del producto una vez se realice la recolección.
Se efectúa el reconocimiento de la zona del cultivo, determinando las partes que se han visto más
o menos afectadas, así como aquella que se mantenga sin daños, a fin de que sirva de muestra
para estimar la producción y, en consecuencia, calcular la merma existente.
Procedimiento
Para calcular la producción normal del cultivo se establece un tamaño de parcela de referencia
para cosechar cada una de las partes divididas (en nuestro caso se puede tomar una longitud de
400 m que, por los 5,5 m de anchura de corte de la cosechadora, supone una superficie de 2.200
m2).
Se realiza la recolección por zonas y, posteriormente, la descarga del producto en el remolque

para su pesaje en báscula, con los siguientes resultados:
Pesadas y producción (Kg) Zona no afectada Zona más afectada Zona menos afectada
Peso bruto
(tractor y remolque cargado) 7.210 6.990 5.940
Tara
(tractor y remolque) 6.280 6.820 5.700
Producción
(parcela testigo = 2.200 m2) 390 170 240
Producción por Ha 1.773 773 1.091
404

Datos iniciales
- Precio del Kg de girasol: 0,39 EUR.
Cálculo merma de producción por hectárea.
- Producción media de la merma: (773 + 1.091)/ 2 = 932 Kg/Ha.
- Merma por Ha = 1.773 – 932 = 841 Kg/Ha.
Valoración de daños
- 50 Ha x 841 Kg/Ha = 42.050 Kg.
- 42.050 Kg x 0,39 EUR/Kg = 16.399,50 EUR.
Nota : Podría considerarse
- 50 Ha x 1.773 Kg/Ha = 88.650 Kg.

- 88.650 Kg x 0,39 EUR/Kg = 34.573,50 EUR.
Pero los 1.773 Kg/Ha considerados, tomando como referencia una parcela de 2.200 m2, no son representativos de 50 Ha.
2.2.4.- Valoración de daños por aplicación de herbicidas en cultivo de girasol.
Son frecuentes los daños causados por fitotoxicidad o aplicación defectuosa de herbicidas en el
cultivo del girasol. Cuando la responsabilidad corresponde a la empresa que ha llevado a cabo el
tratamiento, el propietario afectado solicita de técnico competente la valoración de los daños
producidos en la parcela de cultivo.
Se recorre la zona afectada y se realiza un muestreo marcando con cinta métrica un cuadrado de
20 x 20 m, lo que supone una superficie de 400 m2. Se realiza el conteo de las plantas dañadas
en las líneas de cultivo de la superficie marcada, repitiéndolo varias veces (al menos uno por
hectárea) en distintos puntos de la parcela de cultivo según la superficie.
Pongamos el caso de una parcela de 4 Ha. Se realiza un muestreo en cuatro puntos de la parcela,
procediéndose al conteo de plantas afectadas con los resultados siguientes:
Conteos
1º conteo.- Plantas dañadas: 320.

–––––––––––––––––––––––––––––
TOTAL.- Plantas dañadas: 1.480.
405

Procedimiento
Se determina el número total de plantas dañadas por Ha y total parcela. Referiremos los datos a
densidades de siembra y rendimientos normales en girasol al objeto de calcular la producción
que corresponde al número total de plantas dañadas. Aplicando el precio que corresponda
obtendremos el valor de la pérdida.
Superficie total muestreada
- 400 x 4 = 1.600 m2
- Plantas dañadas: 1.480 plantas.
Número de plantas dañadas por Ha
1.600 m2 .....................1.480 plantas

10.000 m2 ...................... x
x = (10.000 x 1.480) / 1.600 = 9.250 plantas/Ha.
Número de plantas dañadas en la parcela
- 4 Ha x 9.250 plantas/Ha = 37.000 plantas.
Merma de producción por Ha
La densidad de siembra en girasol, aunque variable, puede estar en 40.000 plantas/Ha. La

producción media de girasol secano es de 3.500 Kg/Ha.
40.000 plantas .................. 3.500 Kg

37.000 plantas .................. x
x = (37.000 x 3.500) /40.000 = 3.328 Kg.
Valor de la pérdida
- 3.238 Kg x 0,39 EUR/Kg = 1.264,95 EUR.
2.2.5.- Valoración de daños por herbicida en un cultivo de olivar.
Consideremos un olivar que ha sufrido los efectos de un tratamiento de herbicida producido por
la finca colindante.
Se ha realizado un detenido examen y se observa un total 14 olivos dañados pero con posibilidad
de recuperación: 4 se encuentran totalmente afectados por un período estimado de 6 años; y 10
están parcialmente afectados, esperándose una paulatina recuperación en un período que se
distancia a 4 años.
406

Procedimiento
Se calculan las producciones para cada uno de los casos tomando el rendimiento medio según la
edad, variedad y condiciones agronómicas del olivar, que en nuestro ejemplo se ha fijado en 70
Kg/árbol.
Se aplica el precio que corresponda y se obtiene, una vez deducidos los gastos de recolección y
transporte, el valor de la pérdida de producción, a la que se sumarán las podas de regeneración y
fructificación así como los tratamientos necesarios para la recuperación de los árboles.
Hemos supuesto que para la recuperación de los 4 árboles totalmente afectados son necesarios 1
jornal/árbol y año en podas y 1 tratamiento por año; y para los 10 árboles parcialmente afectados,
1 jornal/árbol en podas durante los primeros dos años y 1 tratamiento por año.
Olivos totalmente afectados: 4 Olivos parcialmente afectados: 10

(período de afectación: 6 años) (período de afectación: 4 años)
Afectación de 4 árboles x 70 Kg/árbol x 6 años = 1.680 Kg 1º año: 10 árboles x 70 Kg/árbol x 0,80 = 560 Kg
daños 2º año: 10 árboles x 70 Kg/árbol x 0,60 = 420 Kg
3º año: 10 árboles x 70 Kg/árbol x 0,30 = 210 Kg
4º año: 10 árboles x 70 Kg/árbol x 0,15 = 105 Kg
–––––––––––––––––––––––––––––––––––– ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
TOTAL = 1.680 Kg TOTAL = 1.295 Kg
Valor de la Producción: 1.680 Kg x 0,42 €/Kg = 705,60 € Producción: 1.295 Kg. x 0,42 €/Kg = 543,90 €
pérdida de Gastos rec.: 1.680 Kg x 0,11 €/Kg = – 184,80 € Gastos rec.: 1.295 Kg. x 0,11 €/Kg = –142,45 €
producción ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
TOTAL = 520,80 € TOTAL = 401,45 €
Podas de
regeneración y
fructificación 24 jornales x 30,71 €/jornal = 737,04 € 20 jornales x 30,71 €/jornal = 614,20 €
Tratamientos 6 tratamientos x 35,00 € = 210,00 € 4 tratamientos x 35,00 € = 140,00 €
Valoración total de daños
(520,80 + 401,45) + (737,04 + 614,20) + (210,00 + 140,00) = 2.623,49 EUR.
Nota: En caso de que se trataran de olivos adicionales con derecho a ayuda a la producción de aceite de oliva, se tomaría como
rendimiento graso el del resto de la plantación y, si no fuera posible, el rendimiento medio de la zona homogénea. El importe del
anticipo para la campaña 2000/2001 fue de 83,86 euros/100 Kg de aceite.
407

2.2.6.- Valoraciones de daños temporales por obras.
Estas valoraciones se refieren a las indemnizaciones que correspondan por las obras que
determinadas empresas o particulares realizan para un bien público o privado, necesitando
ocupar zonas de cultivo para la introducción de cables subterráneos, tendidos aéreos o tuberías.
2.2.6.1.- Valoraciones de daños en cultivos herbáceos.
1. Trigo
Supongamos la ocupación de una franja de terreno para desvío de paso provisional:
Datos iniciales
- Superficie ocupada: 76 m x 4,75 m = 361 m2.
- Producción: 361 m2 x 3.000 Kg/Ha (0,3 Kg/m2) = 109 Kg.
Producción: 109 Kg x 0,21 EUR/Kg = 22,89 EUR

Gastos Rec.: 109 Kg x 0,01 EUR/Kg = –1,09 EUR
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
TOTAL = 21,80 EUR
Nota:
Además se tendrán en cuenta las subvenciones que dejen de percibirse.
2. Girasol
Supongamos ahora la ocupación de una franja para desvío y área de acopios:
Datos iniciales
- Superficie: (14 m x 25 m) + (91 m x 5 m) = 880 m2.
- Producción: 880 m2 x 2.500 Kg/Ha (0,25 Kg/Ha) = 220 Kg.
Beneficio B: 220 Kg x 0,39 EUR/Kg = 85,80 EUR

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
TOTAL = 61,60 EUR
Nota:
También se tendrán en cuenta las subvenciones que dejen de percibirse.
408

2.2.6.2.- Valoraciones de daños en cultivos arbóreos.
1. Naranjal
Datos iniciales
- Naranjos afectados: 80.
- Rendimiento medio: 180 Kg/árbol.
- Producción esperada: 80 x 180 = 14.400 Kg.
Merma producción:
Se consideran pérdidas por rendimientos durante al menos tres años a razón de un 40%, 25% y
10%.
Primer año: 14.400 x 40/100 = 5.760 Kg.

Segundo año: 14.400 x 25/100 = 3.600 Kg.
Tercer año: 14.400 x 10/100 = 1.440 Kg.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Total: 10.800 Kg.
Valor de la pérdida:
- 10.800 Kg x 0,15 EUR/Kg = 1.620,00 EUR.
Nota:
En el naranjal no consideran gastos de recolección y transporte porque la cosecha se vende generalmente en el árbol y estos
trabajos corren a cuenta del comprador.
2. Olivar riego
Datos iniciales
- Olivos afectados: 42.

- Rendimiento medio: 90 Kg/árbol.
- Merma producción: 15%.

- Producción esperada: 42 x 90 x 15/100 = 567 Kg.
Valor de los daños
Producción: 567 Kg x 0,48 EUR/Kg = 272,16 EUR

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
TOTAL = 209,79 EUR
409

2.2.6.3.- Valoraciones de daños en dehesas de pastos y encinar y alcornocal.
En este tipo de valoración se deben distinguir encinas y alcornoques y tenerse en cuenta los
frutos que dejan de recogerse o aprovecharse por el ganado de cerda que entra en montanera y,
en consecuencia, no se transformarán en arrobas de carne.
Asimismo se determinarán los años que se estimen necesarios para que la arboleda afectada
recupere su producción normal.
Valor de los daños en arboleda (transformación fruto a arrobas de carne)
- Árboles afectados: 29 (25 alcornoques y 4 encinas).

- Merma producción fruto: 20 Kg/árbol/año.
- Merma anual: 29 árboles x 20 Kg/árbol = 580 Kg.
- Merma en los dos años: 580 Kg x 2 = 1.160 Kg.
- Transformación: 80 Kg de bellotas = 1 arroba de cerdo: 1.160 Kg / 80 = 14,5 arrobas.
- Precio arroba de reposición: 18,03 EUR.
- 14,5 arrobas x 18,03 EUR = 261,44 EUR.
Valor de los daños en corcho
- Producción de corcho: 25 alcornoques x 1,5 quintales = 37,5 quintales.

- Merma en la producción: 37,5 x 25/100 = 9,375 quintales.
- Precio del quintal: 28,25 EUR.
- 9,375 quintales x 28,25 EUR/quintal = 264,84 EUR.
Valor de los daños en pastos
- Pastos: 2.070 m2 x 6.000 Kg/Ha (0,60 Kg/m2) = 1.242 Kg.

- 1.242 Kg x 0,12 EUR/Kg = 149,04 EUR.
Resumen de daños
Arboleda: 261,44 EUR.

Corcho: 264,84 EUR.
Pastos: 149,04 EUR.
–––––––––––––––––––––––
Total: 675,32 EUR.
2.2.7.- Valoración de daños en cultivos causados por especies cinegéticas
Una vez comprobada la presencia del daño por las evidencias encontradas en el terreno, se
procede a la valoración según el tipo y situación del cultivo.
En olivar suelen cuidarse las nuevas plantaciones con protectores contra roedores en sus
primeros años hasta el endurecimiento de tallos.
Un cultivo muy afectado también por la acción de roedores es el girasol.
410

Cultivo de girasol

- Producción de la zona: 1.600 Kg/Ha.
- Gastos de recolección: 29,32 EUR/Ha.
- Gastos de transporte: 0,01 EUR/Kg.
- Precio del girasol blanco: 0,66 EUR/Kg.
- Producción: 8 Ha x 1.600 Kg/Ha x 0,66 EUR/Kg = 8.448,00 EUR.
- Recolección: 8 Ha x 29,32 EUR/Ha = 234,56 EUR.
- Transporte: 8 Ha x 1.600 Kg x 0,01 EUR/Kg = 128,00 EUR.
Producción: 8.448,00 EUR.
Gastos (Rec.+ transp.): -362,56 EUR.
––––––––––––––––––––––––––––––––
Total: 8.085,44 EUR.
2.2.8.- Valoración de daños y perjuicios producidos por incendio en zonas repobladas.
Se realiza la valoración para exigir daños y perjuicios a quien corresponda o porque se tenga
asegurada la explotación forestal. Tomamos como ejemplo una finca repoblada de pinar,
variedad pinus pinea, de 14 Ha de superficie. Se distinguen dos masas de arbolado de 7 Ha cada
una, perfectamente diferenciadas en cuanto a porte y desarrollo del arbolado por las distintas
edades: 40 años para la primera y 30 años para la segunda. La masa total del arbolado se
encuentra quemada y, considerando que la madera que queda en pie puede tener escaso
aprovechamiento comercial, se realiza la siguiente valoración de daños y perjuicios:
Datos iniciales
- Producción de madera por año: 1,6 m3.

- Turno del vuelo: 70 años.
- Edad media de la masa arbórea: 35 años (ya que ello no influye de una manera muy decisiva
a los efectos de valoración).
Daños
- Dm = Pm x Vm
Pm = Precio medio del m3 de madera de pinar, variedad pinus pinea, en pie con corteza: 5,41 EUR.
Vm = Volumen maderable de pinar con aprovechamiento comercial (35 años x 1,6 m3): 56 m3.
Perjuicios
- Fm = Sm x Pt x Vt x F3
Sm = Superficie afectada, poblada de pinar con aprovechamiento comercial en Ha.
Pt = Precio medio del m3 de madera de pinar (pinus pinea) que se estima en 7,21 EUR.
Vt = Volumen maderable que produce una Ha de pinar en el turno promedio del monte en m3, con corteza y que se calcula
en (1,6 m3 x 70 años): 112 m3.
F3 = Aplicación tabla auxiliar de cálculo. Tabla III. Crecimiento lento, monte privado 60 – T 0,015; se toma la media de 30 a
40 años.
411

Valoración de una Ha de pinar
Daños: Dm = 5,41 EUR x 56 m3 = 302,96 EUR.

Perjuicios: Fm = 1 Ha x 7,21 EUR x 112 m3 x 0,406 = 327,85 EUR.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Total: 630,81 EUR.
Total en 14 Ha = 630,81 x 14 = 8.831,34 EUR.

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
2.2.9.- Valoración de la pérdida total del árbol.
2.2.9.1.-Flujos de caja (situación ex–ante y ex–post).-
Cuando, por un incendio o cualquier otra causa, se produce la pérdida total de un número
determinado de frutales dentro de una explotación, conviene tener en cuenta los cobros y pagos
(flujos de caja) de dicha explotación antes y después de producirse el daño: la diferencia se
corresponde con el valor de los ejemplares perdidos.
Para ello, se tomará un período de años que variará en función de la edad y condiciones
agronómicas de la especie a valorar, que nos permitirá un mejor ajuste de cobros y pagos según
sean sus fases de producción.
Es indispensable precisar con detalle los cobros, justificando adecuadamente los rendimientos y
producciones obtenidas y los precios aplicados, y los pagos, con el desglose que corresponda
según sean ordinarios o extraordinarios (véase el ejemplo del apartado 1.3 de este Bloque).
Con todo ello, se aplicarán las fórmulas de cálculo del valor subjetivo (valor actual) con la tasa
de actualización e inflación que procedan (Bloque III), resultando también de gran ayuda la
aplicación de criterios sintéticos o comparativos.
A modo de ejemplo de procedimiento, se han forzado los siguientes valores en la hoja de cálculo
EXCEL (consúltese el apartado 5 y 6.1.9 del Bloque I):
Tasa: 5% SITUACIÓN INICIAL FINCA SITUACIÓN FINAL FINCA ÁRBOLES QUE SE VALORAN
Sin daños Con daños
Nº AÑOS COBROS (1) PAGOS (1) CF (1) COBROS (2)PAGOS (2) CF (2) COBROS (1-2)PAGOS (1-2) CF (1-2)
1 264.284 25.350 238.934 189.284 5.350 183.934 75.000 20.000 55.000
2 100.000 26.350 73.650 25.000 6.350 18.650 75.000 20.000 55.000
3 264.284 27.350 236.934 189.284 7.350 181.934 75.000 20.000 55.000
4 363.284 201.350 161.934 288.284 181.350 106.934 75.000 20.000 55.000
5 341.484 29.350 312.134 266.484 9.350 257.134 75.000 20.000 55.000
6 377.784 30.350 347.434 302.784 10.350 292.434 75.000 20.000 55.000
7 158.500 107.350 51.150 83.500 87.350 -3.850 75.000 20.000 55.000
8 377.784 32.350 345.434 302.784 12.350 290.434 75.000 20.000 55.000
9 412.484 33.350 379.134 337.484 13.350 324.134 75.000 20.000 55.000
10 439.984 34.350 405.634 364.984 14.350 350.634 75.000 20.000 55.000
11 460.284 34.350 425.934 385.284 14.350 370.934 75.000 20.000 55.000
12 220.000 34.350 185.650 145.000 14.350 130.650 75.000 20.000 55.000
13 460.284 34.350 425.934 385.284 14.350 370.934 75.000 20.000 55.000
14 500.284 207.350 292.934 425.284 187.350 237.934 75.000 20.000 55.000
15 480.284 34.350 445.934 405.284 14.350 390.934 75.000 20.000 55.000
16 490.284 34.350 455.934 415.284 14.350 400.934 75.000 20.000 55.000
17 266.000 110.350 155.650 191.000 90.350 100.650 75.000 20.000 55.000
18 290.284 40.350 249.934 215.284 20.350 194.934 75.000 20.000 55.000
VNA = 3.904.092 683.061 3.221.031 3.027.373 449.270 2.578.103 876.719 233.792 642.927
VNA(tasa;valor1;valor2; ...)
412

2.2.9.2.-Cálculo de índices.-
Cuando se produzca la pérdida total del árbol, la cuantía de la indemnización o valor se calcula
por medio de seis índices, variables según el valor estético, funcional y estado sanitario,
situación, rareza, singularidad y relación edad/diámetro (ARÉVALO, 1993).
En el caso que no se produzca la pérdida total del árbol, pero sí daños que pongan en peligro su
supervivencia, como mutilaciones en copa y ramas, heridas en el tronco con destrucción de la
corteza o daños en el sistema radical que le restan vigor y desarrollo, la indemnización se hace
en función del valor correspondiente a la pérdida total del árbol, calculándose como un tanto por
ciento de aquel valor, definida según la magnitud de los daños causados.
A – Clasificación por especies
ESPECIE CLASES
1 2 3 4 5 6 7 8
Citrus X
Eucalyptus globulus X
Eucalyptus cinerea X
Ficus carica X
Ficus elástica X
Juniperas com muñis X
Juniperis durpacea X
Olea europea X
Pinus canariensis X
Pinus halepensis X
Pinus pinaster X
Pinus pinea X
Platanus X
Phunis daciylifera X
Quercus faginea X
Quercus ilex X
Quercus suber X
Quercus rubra X
Ulmus minor X
Ulmus pumila X
Corresponde a las especies y variedades que más se encuentran en nuestro país. En ella se han
tenido en cuenta las dificultades que presentan las especies para su reproducción y cultivo; a
mayor dificultad, mayor costo de producción y por tanto, clasificación en una clase más elevada
del índice, lo que se traduce en una mayor cuantía de la indemnización.
La falta de algunas especies en la lista, que es el principal inconveniente para su uso, queda
formalmente solucionada recurriendo a la comparación con otras que le sean afines, en cuanto a
las dificultades de su reproducción, cuidados culturales, etc., lo que equivale a un índice similar
de producción.
413

VALORES DEL ÍNDICE A
CLASES 1 2 3 4 5 6 7 8
ÍNDICE A 10 8 6 4 3 2 1,5 1
B – Valor estético, funcional y estado sanitario
Se ha confeccionado una escala de cuatro valores diferentes, correspondiendo a una definición

escueta de las cualidades estéticas, sanitarias y funcionales del árbol.
VALORES DEL ÍNDICE B.
CARACTERÍSTICAS DEL EJEMPLAR

VALORES DEL ÍNDICE
10 Sano, vigoroso, ejemplar destacable, no mutilado por podas.

7 Sano, ejemplar normal.
4 Poco vigoroso.
1 Con alguna nota negativa, enfermo o mutilado.
- El grado más bajo de valor es para aquellos árboles cuyo aspecto exterior es pobre y con
escaso desarrollo vegetativo: valor 1.
- El valor 4 corresponde a aquellos que son poco vigorosos.
- El valor 7 se refiere ejemplares sanos y que han alcanzado el desarrollo que le corresponde.
- Por último, el valor 10 se concede a árboles destacables, vigorosos, que no han sido
afectados por daños.
C – Situación
La primera clase corresponde a un entorno visual estrictamente urbano.
La segunda clase corresponde a entornos también urbanos, pero provistos en abundancia de

espacios verdes.
La última incluye los ejemplares que se encuentran en abundancia de elementos naturales, fuera
de las ciudades, en zonas rurales.
Las ciudades de más de 30.000 habitantes se engloban en la primera clase. La de 5.000

habitantes en la segunda, y las de población inferior a 5.000 habitantes en la tercera.
Los valores atribuidos al índice permiten hacer clasificaciones intermedias cuando la zona de que
se trate no se ajuste exactamente a la clasificación del índice.
414

VALORES DEL ÍNDICE C
NÚCLEOS DE ENTORNO VISUAL

POBLACIÓN
HABITANTES Estrictamente urbano o de Incluye parques o abundancia de Semirrural
especial significación jardines
> 30.000 10 7 4
> 5.000 <30.000 8 5 2
< 5.000 3 1 1
D – Rareza
La mayor o menor abundancia de árboles de una especie determinada en una zona se traduce en
una escala de valores de 1 a 10.
VALORES DEL ÍNDICE D
CARACTERÍSTICAS DEL EJEMPLAR

VALORES DEL ÍNDICE
10 Único en la zona
6 Escaso en la zona
4 Normal en la zona
2 Abundante en la zona
1 Muy abundante
El valor 1 corresponde a las especies abundantes. El valor 10 se aplica a las especies raras o
únicas en la zona. Los valores 2, 4 y 6 para los ejemplares abundantes, normales y escasos de la
zona.
E – Singularidad
Se reduce a que el árbol tenga un valor singular o carecer del mismo.
Se trata de un valor histórico, cultural o popular.
VALORES DEL ÍNDICE E
2 = existe el valor.
1 = no existe el valor.
F – Relación Edad/Diámetro
El diámetro de un árbol es fácilmente medible. La edad puede conocerse, una vez cortado el
árbol, contando el número de anillos de crecimiento y añadiendo el número de años que se
supone ha tardado el árbol en alcanzar la altura correspondiente a la sección de corte.
415

VALORES DEL ÍNDICE F
Se expresa por la relación:
R = e2/d
Donde:
e = edad en años del árbol.

d = diámetro en decímetros medidos a 1,30 m del suelo.
Cálculo del valor total
El valor total del árbol en EUROS se obtiene mediante la expresión:
V = (A x B x C x D x E x F) / 166,386
Ejemplo de procedimiento
Se ha producido la pérdida total de 8 encinas y 6 alcornoques, todos ellos poco vigorosos, ubicados en una finca forestal de un
pueblo de 2.500 habitantes en la Sierra de Huelva.
Encinas afectadas: 8
Cálculo del valor de la encina:
- V = (A x B x C x D x E x F) / 166,386 = (4 x 4 x 1 x 1 x 1 x 402/ 4) / 166,386 = 38,46 EUR.

- Valor de los daños: 8 x 38,46 EUR = 307,68 EUR.
Alcornoques afectados: 6
Cálculo del valor del alcornoque:
- V = (A x B x C x D x F) / 166,386 = (4 x 4 x 1 x 1 x 2 x 402/ 4) / 166,386 = 76,93 EUR.

- Valor de los daños: 6 x 76,93 EUR = 461,58 EUR.
Valor total de los daños:
Encinas............. 307,68 EUR.
Alcornoques...... 461,58 EUR.
TOTAL.............. 769,26 EUR.
416

3.- VALORACIÓN DE PROYECTOS: ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS.
3.1.- Concepto de relación valorada.
Generalmente, la valoración económica de cualquier proyecto y sus correspondientes

certificaciones o liquidación de obras suele detallarse en la denominada relación valorada. La
relación valorada consiste en la numeración (orden) y codificación de las unidades de obra
contempladas en el proyecto, con expresión del tipo de unidad (m, m2, m3, kg, hora, ud…),
descripción detallada, medición total, precio unitario e importe total.
Ejemplo
Modelo de relación valorada de un proyecto de mejora de camino rural (mediciones reales sobre una longitud de 6.782 m y
una anchura media de 4,50 m, tomando las tarifas oficiales de TRAGSA 2000). Como cabecera, es preciso reseñar el número
de la relación valorada, mes y año, título de la obra o del proyecto y número de expediente, si procede.
Orden Código Ud Descripción detallada Medición Precio Importe

total unitario (Euros)
1 CP.385 m
Refino y planeo del camino con la correspondiente apertura de cunetas, con 6.782,00 0,33 2.238,06
pendiente 1:1, tanto el talud exterior como el interior y una profundidad máxima
de 40 cm. El movimiento de tierras es, exclusivamente, el correspondiente a la
actuación normal de la motoniveladora. Precio hasta una anchura máxima de
camino de 5 m entre aristas interiores de cunetas, en terreno franco.
2 CP.180 m Compactación y riego a humedad óptima del plano de fundación, en terrenos 30.519,00
2 0,27 8.240,13
comprendidos entre A-4 y A-7 (HRB) incluido el transporte y riego con agua a
una distancia máxima de 3 Km. Densidad exigida del 100% del Ensayo Proctor
Normal con una dosificación indicativa de 100 l/m3 compactado.
3 CHS131 m Caño sencillo de de tubo machihembrado o de campana de 0.80 m de diámetro 45,00 96,64 4.348,80
interior, sin embocaduras, colocado, según obra tipificada, en terreno tipo franco.
4 EC..131 ud Embocadura para caño sencillo de 0.80 m de diámetro interior, con dos aletas e 18,00 185,22 3.333,96
imposta, en terreno tipo franco.
5 LOSA m2 Losa tipo de 0.20 m de espesor con hormigón H-25 N/mm2, incluyendo la 67,50 23,43 1.581,53
excavación mecánica en zanja, rastrillos del mismo hormigón y espesor, a 0.50
m de profundidad, encofrado y desencofrado de planos, la construcción del
pavimento final y mallazo electrosoldado de 150x150x8 mm, totalmente
acabada.
6 AC.251 m Paso salvacunetas de 0.50 m de diámetro interior, sin incluir paramentos 12,00 51,89 622,68
laterales, colocado según obra tipificada, en terreno tipo franco.
7 AC.331 ud Paramento, imposta y solera para paso salvacunetas de 0.50 m de diámetro 6,00 48,73 292,38
interior.
8 BASE m3 Base o firme de zahorra natural o artificial de 1” según las prescripciones del 5.434,72 14,44 78.477,36
pliego, mediante mezcla, extendido, perfilado, riego a humedad óptima y
compactación de las capas hasta una densidad del 100% del Proctor Modificado,
incluyendo el coste de la obtención, clasificación, carga, transporte y descarga
del material.
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL (E.M.) ............................................................................................................................................ 30.519,00
417

3.2.- Valoración económica de proyectos. Elaboración de presupuestos.
Si pretendemos realizar la valoración económica de un proyecto de obras (de primer

establecimiento, reforma o gran reparación; reparación simple; conservación y mantenimiento; o
demolición) que obedezca a una estrategia de ejecución de trabajos agrícolas, forestales o
ambientales, de acuerdo con los criterios técnicos y legales pertinentes, necesariamente
tendremos que preparar los cálculos de dicha valoración según el contenido mínimo del
documento de presupuestos de un proyecto.
El presupuesto estará integrado o no por varios parciales, con expresión de los precios unitarios
descompuestos, estado de cubicaciones o mediciones y los detalles precisos para su valoración.
En definitiva, recogerán la valoración, por capítulos, de cada partida incluida en los artículos
correspondientes, figurando finalmente el resumen de capítulos para obtener el presupuesto de
ejecución material de la obra. El presupuesto del Estudio o Estudio Básico de Seguridad y Salud
en el Trabajo, según proceda, se incorporará como unidad independiente al presupuesto total de
ejecución material.
3.2.1.- Mediciones.
Incluirá las dimensiones de cada unidad deducidas de los planos o los listados de ordenador
indicando el programa utilizado.
3.2.2.- Cuadro de precios.
9 Cuadro nº 1. Precios unitarios (mano de obra, materiales y maquinaria).

9 Cuadro nº 2. Precios auxiliares (descomposición de elementales).
9 Cuadro nº 3. Precios de las unidades de obra (en letra, deben firmarse por el autor).
9 Cuadro nº 4. Precios descompuestos o detalle de los precios de las unidades de obra.
De la descomposición de los precios formarán parte aquellas tarifas que recojan los materiales y
operaciones necesarias para la total terminación de la unidad de obra correspondiente, sin ningún
incremento en concepto de costes indirectos.
El texto debe definir la unidad de obra con todos sus requisitos y no debe contener limitaciones
que sean excluyentes.
3.2.3.- Presupuestos parciales.
Se trata de la lista ordenada de capítulos y artículos que componen el presupuesto, con expresión
de la medición de cada unidad de obra, precio unitario e importe.
3.2.4.- Resumen general de presupuestos.
Recoge la relación de importes por capítulos y expresa la EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) de

la obra que, afectada de los coeficientes de gastos e impuestos para obtener el presupuesto total
de las obras, terminará finalmente en EJECUCIÓN POR CONTRATA (PEC) o EJECUCIÓN
POR ADMINISTRACIÓN (PEA). Finalmente, se consignará la fecha y firma del autor y, si
procede, la del cargo que autorice la inversión.
418

En consecuencia, se denomina PRESUPUESTO al sumatorio de las cantidades obtenidas en la

medición de las unidades de obra por sus respectivos precios organizados según una estructura
(ejemplo: raíz, capítulos, subcapítulos y partidas).
3.2.4.1.- Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
Se denominará así al sumatorio de los productos de la cantidad de medición de cada unidad de

obra por su precio y de las partidas alzadas.
3.2.4.2.- Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC).
Se denominará así al resultado de incrementar el PEM en los siguientes conceptos:
1) Gastos Generales de Estructura (GGE), que inciden sobre el contrato, cifrados en los
siguientes porcentajes, aplicados sobre el PEM:
- Gastos generales de empresa (GG), gastos financieros, cargas fiscales (IVA excluido),
tasas de la Administración legalmente establecidas que inciden sobre el coste de las
obras y demás derivados de las obligaciones del contrato. El porcentaje de aplicación
para las obras oficiales varía entre el 13% y el 17%, especificado por cada
Departamento Ministerial.
- Beneficio industrial del contratista (BI), que para obras oficiales se fija en un 6%.
2) El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que grave la ejecución de la obra, cuyo tipo se
aplicará sobre la suma del PEM y los GGE. Este impuesto puede variar dependiendo de la zona
geográfica, en cuyo caso se aplicará el que corresponda, por ejemplo Impuesto General Indirecto
Canario (IGIC).
En obras privadas los porcentajes de gastos generales de empresa y beneficio industrial pueden
ser distintos de los especificados anteriormente. Según modelos de la Consejería de Agricultura
y Pesca de la Junta de Andalucía se aplica: 14% de gastos generales, 6% de beneficio industrial y
16% de IVA.
Presupuesto de ejecución material PEM

Gastos generales (14% / PEM) GG
Beneficio industrial ( 6% / PEM) BI
Base imponible (PEM + GG + BI) BASE IMPONIBLE
IVA (16% / BASE IMPONIBLE) IVA
Presupuesto de ejecución por contrata (BASE IMPONIBLE + IVA) PEC
3.2.4.3.- Presupuesto de Ejecución por Administración (PEA).
En proyectos que se ejecutan directamente por la Administración, con medios propios o a través
de empresas públicas como medios instrumentales, el PEA resulta de incrementar el PEM con
los Costes Indirectos Conjuntos (4-6%) y el IVA (16%).
419

En otros casos, como en la Excma. Diputación Provincial de Sevilla, el PEM se desglosa en

mano de obra, materiales y maquinaria. Se aplica el IVA (16%) a los dos últimos conceptos y la
suma total será el PEA.
Según modelos de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, cuando se trata

de un proyecto a ejecutar con medios propios de la Administración, a través de empresa pública,
se aplica un 4% de Costes Indirectos Conjuntos y el 16% de IVA.
Presupuesto de ejecución material PEM

Costes indirectos conjuntos (4% / PEM) CIC
Base imponible (PEM + CIC) BASE IMPONIBLE
IVA (16% / BASE IMPONIBLE) IVA
Presupuesto de ejecución por administración (BASE IMPONIBLE + IVA) PEA
3.2.4.4.- Presupuesto de licitación (PL).
Importe que sirve de base para formular las ofertas económicas de las empresas que concurren a
una licitación de obra.
3.2.4.5.- Presupuesto de adjudicación (PAD).
Se denominará así al importe correspondiente a la proposición económica de la empresa que

resulta adjudicataria de la obra. Puede ser coincidente con el PL, inferior a éste si se produce
baja, o superior a éste si se produce alza.
Se recomienda que el alza o la baja se apliquen sobre el PEM, puesto que la cantidad resultante
será la misma y sin embargo no se reflejarán modificaciones en la imputación del IVA.
Normativa aplicable
9 Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
9 Real Decreto 1.098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de

la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
420

4.- NORMAS PARA LA PRESENTACIÓN DE INFORMES DE VALORACIÓN

AGRARIA.
4.1.- El Informe de Valoración o de Tasación. Propuestas de CABALLER.
Generalmente el juicio de valoración se traduce en un documento, informe o dictamen que con

frecuencia ha de reunir una serie de requisitos institucionales, como el visado del Colegio
Profesional al que pertenece el técnico competente.
Este informe se adjunta al expediente judicial para el que fue redactado o queda en poder de la
persona que lo encargó.
Excepcionalmente, el informe de valoración podrá ser verbal, pudiendo quedar constancia escrita
más o menos explícita de su contenido.
En los países donde el desarrollo profesional de la valoración es considerable, como son los de
influencia anglosajona, los Institutos y Asociaciones de Valoradores dictan normas extensas,
tanto en lo referente al contenido del informe como a la filosofía del mismo en forma de código
ético, que garantiza la imparcialidad del profesional.
4.1.1.- Ejemplo de un modelo de código de ética (I.V.C.).
Transcribimos como ejemplo, el Código de ética del Instituto de Valoración de Canadá.
Los miembros del Instituto de Valoración de Canadá aceptan y afirman un código de ética que
asegure al cliente la más alta calidad posible en las valoraciones profesionales.
9 El valorador profesional ofrecerá solamente una imparcial y objetiva conclusión valorativa.

9 El valorador profesional se comportará por sí mismo de manera que esté en concordancia con
las altas reglas de la profesión y del prestigio del Instituto.
9 El valorador profesional se comportará honestamente e imparcialmente con sus clientes. El
valorador aceptará solamente encargos en los que tenga experiencia previa, a menos que se
asocie con un técnico experto apropiado o declare su inexperiencia al cliente, y éste le acepte.
9 El valorador profesional fijará su remuneración en base a los justos honorarios profesionales,
por la responsabilidad contraída y el trabajo y gastos comprometidos.
9 El valorador profesional declarará solamente los títulos que posea. Sólo los miembros del
Instituto de Valoración de Canadá tendrán el respaldo profesional del Instituto y ninguna otra
persona podrá hacer referencia a su afiliación, con el fin de buscar trabajos profesionales,
llevar a cabo publicidad, prestar testimonio, o realizar actividad técnica de esta clase.
9 El valorador profesional proporcionará al Instituto los datos que posea, para que su
información y experiencia puedan beneficiar a los demás valoradores.
9 El valorador profesional no intentará suplantar a otro valorador, después de que este último
se haya encargado en firme de un trabajo.
Por su parte, los Institutos de Valoración, la propia Administración u otras entidades interesadas
en la redacción de informes y dictámenes, así como los autores más representativos, establecen
modelos y formularios para facilitar al profesional su labor y garantizar la calidad de la misma.
421

4.1.2.- Ejemplo de una explotación en aparcería (tipo MURRAY).
Un ejemplo de informe de valoración muy completo es el de MURRAY con referencia a una

explotación agraria en régimen de aparcería al norte de Ames (Iowa). Este informe está
compuesto de las siguientes partes.
Parte I.- Clasificación e inventario. Comprende, a su vez, los siguientes apartados:
A. Factores de localización: localización, situación legal, superficie, localidades cercanas, comunicaciones,

escuelas, iglesias, vecindario, etc.
B. Mapas y croquis: Mapas de situación, indicando comunicaciones, etc. Mapa de superficies.
C. Productividad: Superficies cultivables y no cultivables, topografía, drenaje, productividad del suelo, etc.
D. Instalaciones: Con descripción y fotografías de las mismas.
Parte II. Estimación del valor de mercado. Comprende, a su vez, los siguientes apartados:
A. Precios históricos de la explotación.

B. Precios de ventas para otras explotaciones comparables.
C. Mapa de situación de las explotaciones.
D. Descripción de las explotaciones anteriores.
E. Comparación de precios obtenidos.
F. Valor contrastado (obtenido por comparación con otras explotaciones).
G. Valor de mercado (estimación final).
Parte III. Valoración por rentabilidad
A. Ingresos.
B. Costes.
C. Valoración (por capitalización).
Parte IV. Valoración final
A. Valor de mercado (dato II.G).

B. Valor por rentabilidad (dato III.C).
C. Valor hipotecario.
4.1.3.- Informe tipo MICHAEL´S.
Otro caso que puede servir como ejemplo para la redacción de un informe, puede consultarse en
MICHAEL'S, cap. 40 (Writing the Appraisal Repon), donde recomienda dividir el dictamen en
dos grandes partes:
9 La primera estaría compuesta por 5 apartados referentes al título, índice, hoja de encargo,
conclusiones y certificación personal de la valoración.
9 La segunda parte, o valoración propiamente dicha, comprendería 15 apartados más, con

referencia a mapas, fotografías, instalaciones, planos, descripción legal, etc.
422

4.1.4.- Informes según CABALLER.
Partiendo del contenido mínimo que deben exigir los Colegios Profesionales, dejando un cierto
margen de iniciativa al valorador, habrán de referirse, al menos, a los siguientes extremos:
1. Objeto de la valoración
En esta primera parte, se indicaría el objeto de la valoración (expropiación, partición de herencia, fiscalidad, etc.) así como la
persona que encarga el dictamen y la condición del mismo.
2. Descripción de los bienes a valorar
Esta segunda parte debe constar de varios apartados donde figuren las características físicas, climatológicas, edafológicas,
fitotécnicas y zootécnicas de los bienes objeto de valoración con el mayor detalle posible, así como los aspectos legales y
administrativos de los mismos, acompañando, a ser posible, mapas, planos, fotografías y otros elementos que puedan aportar
información sobre dichos bienes.
3. Descripción de las características de la empresa agraria a la que pertenecen los bienes a valorar
Conviene distinguir dos supuestos, según que el informe de valoración haga referencia a una empresa completa o, que por el
contrario, se pretenda valorar una parte de la misma (una o varias parcelas, agua de riego, etc.). En ambos casos, la valoración
debe situarse en el contexto de una unidad económica, que es la empresa. En el primero, la descripción de los bienes a valorar
lleva implícita la descripción de la empresa, y en el segundo es necesario también que en el informe figuren las características
de la empresa a la que pertenece, o bien a aquella otra empresa interesada en la adquisición del activo que se valora.
4. Metodología a utilizar
El objeto de la valoración puede condicionar, hasta cierto punto, el valor o los valores a estimar, y consecuentemente la
metodología para la obtención de dichos valores. A este respecto, existe actualmente una polémica en torno a la unicidad o
pluralidad del juicio de valor.
Deberá aplicarse en todo caso alguno o algunos de los métodos conocidos (métodos sintéticos, analíticos, econométricos, y
subjetivo-objetivos). Según las hipótesis y los métodos de partida se puede llegar a uno o varios valores.
5. Datos de la valoración
La utilización de cualquier metodología implica la recopilación de datos sobre precios de mercado, rendimientos, distancias,
costos, etc., referidos tanto a la finca o empresa objeto de Valoración, como a otras comparables. Frecuentemente, el valorador
no contará con datos suficientes para poder aplicar todos los métodos, o para aplicar aquél que considere más adecuado según
el objeto de la Valoración. Ello condiciona hasta cierto punto, la elección del método a los datos disponibles.
6. Resultados
Partiendo de los datos disponibles y aplicando la metodología elegida, se llega a unos resultados (valor o valores estimados del
bien) mediante cálculos matemáticos, que deben figurar en este apartado o en un anexo al informe.
7. Conclusiones
El informe debe finalizar con las conclusiones, comentadas por el experto, fecha y firma.
423

4.2.- Normas del Consejo General de Colegios Oficiales de Ingenieros Técnicos Agrícolas
(CGCOITA) de España.
Artículo 124. El informe se presentará correctamente redactado, mecanografiado, sin faltas de ortografía, buena
presentación, encuadernado en carpetilla con rotulación de portada.
Artículo 125. La portada irá rotulada con los siguientes datos:
- Titulo del trabajo.

- Peticionario.
- Emplazamiento del objeto de la valoración.
- Fecha de la valoración.
- Autor
Artículo 126. La valoración contendrá:
- Antecedentes si los hubiera

- Objeto de la valoración
- Criterios técnicos empleados en la valoración. Metodología
- Resultados y conclusiones
Artículo 127. Anejos: Se deberá aportar copia de todos los documentos que refuercen los criterios técnicos argumentados
en la exposición, así como planos de situación, croquis o planos de los bienes valorados, documentación fotográfica,
bibliografía, etc.
Artículo 128. Los trabajos irán fechados en el lugar de su elaboración y firmados por su autor con identificación de la firma
y numero de colegiado.
4.3.- Informe técnico de valoración municipal de un bien.
El modelo más habitual en este tipo de informes podría tener la siguiente estructura:
Cumplimentando la providencia del Sr. Alcalde de fecha ................................ emito el siguiente
INFORME TÉCNICO DE VALORACIÓN:
I. BIEN OBJETO DE LA VALORACIÓN
1.1. Situación
1.2. Descripción
1.3. Superficie
1.4. Clase de aprovechamiento
1.5. Título de adquisición
1.6. Destino del bien
1.7. Cargas y Gravámenes
1.8. Frutos y rentas.
424

II. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

2.1. Planos
2.2. Fotografías
III. VALORACIÓN
3.1. Suelo
3.2. Vuelo
3.3. Valor total
Asciende la presente valoración a la cantidad de …………………….....(en letra y en cifra) EUROS, que firmo en
……………………., a ……………………………………………………………………………… (fecha en letra).
El Técnico,
4.4.-Informe de valoración sobre daños.
La estructura del informe de valoración sobre daños de una finca elaborado por un profesional
libre se ajusta básicamente al siguiente modelo:
D. …………………………………………………………………, con título de ………………….…………………………..………………,

colegiado nº ………..............…….. del Colegio Oficial de ……………………………………….……………………………………….,
con DNI ………….........……….… y domicilio ………………….……..………….……………………..…………………..……………,
ha sido requerido para efectuar la valoración de los daños ocasionados en la finca
...........………….……………………………………………………………………….................................................................................
1. Introducción
Se redacta el presente informe a instancia de D. ……………………………………………………………………..……………………,

con DNI ………………………………….. y domicilio…………….……………………………………..……………………………….….,
al objeto de estimar la indemnización por daños ocasionados en una finca de su propiedad.
2.- Descripción
2.1.- De la finca
2.2.- De los daños
3.- Metodología de la valoración
3.1.- Método comparativo
3.2.- Método del valor objetivo
3.2.1.- Flujos de caja de la parcela sin daños
3.2.2.- Flujos de caja de la parcela con daños
3.2.3.- Diferencia de los flujos de caja
425

4.- Conclusiones
El técnico que suscribe estima que el valor de los daños ocasionados en la finca objeto de este informe, asciende a la cantidad
de ……………………………………..………………………………………………………………………(en letra) EUROS (en cifra
Eur), obtenida como media del valor de mercado y el valor objetivo.
Y para que conste a petición del interesado, expido y firmo el presente en (lugar, fecha y firma).
4.5.- Informe de la Administración para la valoración de obras e instalaciones rurales.
1.- Objeto de la valoración
2.- Antecedentes
3.- Características y uso actual de las instalaciones
4.- Información complementaria
5.- Metodología y criterios aplicados en la valoración
5.1.- Horizonte de la fecha de valoración
5.2.- Obras e instalaciones objeto de valoración.
5.3.- Toma de datos para la valoración.
5.4.- Precios aplicados
5.5.- Mediciones adoptadas.
5.6.- Metodología.
6.- Descripción, características y mediciones de las obras existentes no utilizadas objeto de valoración
7.- Valoración de las obras e instalaciones.
8.- Vida útil de las instalaciones.
9.- Valor asignado a las obras e instalaciones. Fecha y Firma
4.6.- Informe según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Artículos 65 a 78.
Véanse en el Anejo 1 del Bloque V.
426

BIBLIOGRAFÍA
RELACIÓN BIBLIOGRÁFICA ORDENADA POR AUTOR Y AÑO DE PUBLICACIÓN
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NORMAS DE APLICACIÓN
RELACIÓN DE DISPOSICIONES LEGALES POR GRUPOS TEMÁTICOS
435
NORMAS DE APLICACIÓN. RELACIÓN DE DISPOSICIONES LEGALES.

NORMAS DE APLICACIÓN
RELACIÓN DE DISPOSICIONES LEGALES POR GRUPOS TEMÁTICOS
Derecho Civil y Procedimiento Administrativo.
9 Código Civil de 29 de julio de 1889.
9 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
9 Ley 30/19992, de 26 de noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común, modificada por:
Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado.

Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
Ley 4/1999, de modificación de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Real Decreto Ley 14/1993, de 4 de agosto, por el que se modifica la disposición adicional tercera y la disposición
transitoria segunda de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y
del Procedimiento Administrativo Común.
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
Valoración de Bienes Inmuebles y Mercado Hipotecario.
9 Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de

Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras. A partir del 9 de octubre de 2003, la Orden
ECO/805/2003 deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para
determinadas entidades financieras.
9 Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
9 Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
9 Real Decreto 1.289/1991, de 2 de agosto, por el que se modifican determinados artículos del Real
Decreto 685/1982, de 17 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
9 Corrección de Errores del Real Decreto 1.289/1991.- Modifica determinados artículos del Real Decreto
685/1982 de Regulación de Mercado Hipotecario.
9 Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
9 Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la Legislación Española en Materia de Entidades de
Crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones
relativas al Sistema Financiero.
436

9 Orden de 5 de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos
Hipotecarios.
Régimen de Sociedades de Tasación.
9 Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios
y Sociedades de Tasación.
9 Banco de España: Circular nº 3/1998, de 27 de enero. A Sociedades y Servicios de Tasación

Homologados, sobre información a rendir al Banco de España. El artículo 43 bis de la Ley 26/1988, de
disciplina e intervención de las entidades de crédito, asigna al Banco de España el control e inspección de la aplicación de
la Ley 2/1981, sobre regulación del mercado hipotecario, sin perjuicio de las competencias de la Comisión Nacional del
Mercado de Valores. Modificaciones a la circular 3/1998: Circular nº 4/1999, de 24 de marzo.
Instituciones de Inversión Colectiva.
9 Ley 46/1984, de 26 de diciembre, Reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
9 Real Decreto 1.393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984.
9 Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre
Fondos de Titulización Hipotecaria.
9 Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, que modifica el reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de

diciembre, Reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, precisándose el Régimen de las
Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria.
9 Orden de 24 de septiembre de 1993, sobre Fondos y Sociedades de Inversión Colectiva.
9 Circular 4/1994, de 14 de diciembre, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (C.N.M.V.),

sobre Normas Contables, Obligaciones de Información, determinación del Valor Liquidativo y
Coeficientes de Inversión y Operativos, y Actuaciones en las Tasaciones de Inmuebles de las
Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria.
9 Ley 20/1998, de 1 de julio, de Reforma del Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de
Inversión Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria y sobre Cesión de Determinados Derechos de
Crédito de la Administración General del Estado.
9 Ley 37/1998, de 16 de noviembre, de Reforma de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de

Valores.
437

9 Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del R.D. 1.393/1990, de 2 de

noviembre por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, Reguladora
de las Instituciones de Inversión Colectiva en relación con las Sociedades y Fondos de Inversión
Inmobiliaria y se disponen otras medidas financieras.
9 Real Decreto 91/2001, de 2 de febrero, por el que se modifica parcialmente el Real Decreto
1.393/1990, de 7 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984 de 26 de
diciembre.
Valoración del Suelo y Expropiación Forzosa. Arrendamientos, servidumbres y otros casos.
9 Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa.
9 Decreto de 26 de Abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación

Forzosa. Existe un anteproyecto de Ley de Expropiación Forzosa.
9 Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
9 Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos.
9 Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos. En el Boletín Oficial de las Cortes Generales
(Congreso de los Diputados) de fecha 10 de julio de 2003 se ha publicado el Proyecto de Ley 121/000164 de
Arrendamientos Rústicos que, una vez entre en vigor, sustituirá a la actual Ley 83/1980.
9 Ley de 8 de junio de 1957, de Montes. Recientemente se ha aprobado el proyecto de Ley 121/000138, de Montes.
9 R..D.Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas.
9 Real Decreto 606/2003, de 23 de mayo, que modifica el R.D. 849/1986, de 11 de abril, que aprueba
el Reglamento de Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los Títulos Preliminar, I, IV, V, VI y
VIII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas.
9 Ley 34/1998, de 7 de octubre, del Sector de Hidrocarburos.
9 Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras.
9 Real Decreto 1.211/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de

Ordenación de los Transportes Terrestres.
9 Ley 54/1997, de 27 de noviembre, de Regulación del Sector Eléctrico.
Catastral y Fiscal. Impuestos
9 Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales.
9 Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de

las Haciendas Locales.
438

9 Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.
9 Proyecto de Real Decreto Legislativo de 2003, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
del Catastro Inmobiliario y otras Normas Tributarias.
9 Real Decreto 1.020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración
y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el Valor Catastral
de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
9 Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria. Recientemente se ha aprobado el Proyecto de Ley

121/000155, General Tributaria, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 6 de junio de 2003 (Congreso
de los Diputados).
9 Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
9 Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
9 Real Decreto 1.629/1991, de 8 de noviembre, sobre el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones.
9 Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
9 Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
9 Ley 52/2002, de 20 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2003.
9 Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que
establece normas que modifican aspectos de otras como son las relativas a impuestos.
Contabilidad y Comercio. Sociedades Anónimas.
9 Código de Comercio de 22 de agosto de 1885.
9 Real Decreto Legislativo 1.564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley de Sociedades Anónimas.
9 Real Decreto 1.643/1990, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Plan General de

Contabilidad.
9 Real Decreto 1.784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil.
Medio Ambiente. Normativa nacional relacionada.
9 Real Decreto-ley 9/2000, de 6 de octubre, de modificación del Real Decreto Legislativo 1.302/1986,
de 28 de junio, de Evaluación de Impacto Ambiental.
439

9 Ley 6/2001, de 8 de mayo, de modificación del Real Decreto Legislativo 1.302/1986, de 28 de junio,
de Evaluación de Impacto Ambiental.
9 Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna

Silvestre.
Seguros Agrarios.
9 Ley 87/1978, 28 de diciembre, de Seguros Agrarios Combinados.
9 Real Decreto 2.329/1979, de 14 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento para la

aplicación de la Ley 87/1978 de Seguros Agrarios Combinados.
9 Real Decreto 1.468/2001, de 27 de diciembre, por el que se modifica el artículo 46 del Reglamento
para aplicación de la Ley 87/1978 de Seguros Agrarios.
9 Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma general de peritación de los
daños ocasionados sobre las producciones agrícolas, amparados por el Seguro Agrario Combinado.
9 Orden PRE/631/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma específica para la peritación
de siniestros en cultivo de cítricos.
Seguro Privado y Entidades Aseguradoras. Normativa nacional relacionada.
9 Ley 33/1984, de 2 de agosto, sobre Ordenación del Seguro Privado.
9 Real Decreto Legislativo 1347/1985, de 1 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley Reguladora de la Producción de Seguros Privados.
9 Real Decreto 1126/1991, de 28 de junio, por el que se modifican los Reglamentos de ordenación del
Seguro Privado y de Entidades de Previsión Social en materia de información periódica, valoración
de inmuebles y auditoría de cuentas, y del Reglamento de Seguros Agrarios Combinados en materia
de recursos económicos ordinarios del Consorcio de Compensación de Seguros.
9 Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenación y supervisión de los Seguros Privados.
9 Real Decreto 2.486/1998, de 20 noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y

Supervisión de los Seguros Privados.
Proyectos. Normativa nacional relacionada.
9 Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
de Contratos de las Administraciones Públicas.
9 Real Decreto 1.098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley
de Contratos de las Administraciones Públicas.
440

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Emilio Ramírez Juidias 1

Fernando García Prieto 2

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BLOQUE I - INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.................... 7

1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL. ......................................... 8

BLOQUE II - EL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN AGRARIA. ...................................................................................... 69

1.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN...................................................................................... 70

BLOQUE III - EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA ...................................................................................... 83

1.- EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y TENDENCIAS ACTUALES. .................... 84

ANEJO 1 - APLICACIÓN DEL MÉTODO ANALÍTICO EN LA VALORACIÓN DE LAS TIERRAS AGRÍCOLAS EN LA

CUADROS DE GASTOS E INGRESOS POR CULTIVOS Y APROVECHAMIENTOS.......................................................... 119

BLOQUE IV - EL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN AGRARIA ............................................................................... 137

1.- CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE ESTADÍSTICA..................................................................................................... 138

BLOQUE V - VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO ......................................................................................... 159

1.- CRÍTICA A LOS MÉTODOS SINTÉTICOS. ...................................................................................................................... 160

ANEJO 1 - ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, SOBRE NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y

1.- VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: VALORACIÓN FISCAL Y CATASTRAL............................................... 244

BLOQUE VII - VALORACIÓN DE EMPRESAS, MAQUINARIA E INFRAESTRUCTURAS. ..................................................... 293

1.- VALORACIÓN DE EMPRESAS AGRARIAS..................................................................................................................... 294

ANEJO 1 - CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES..................................... 311

BLOQUE VIII - LA NORMA DE GRANADA................................................................................................................................ 315

1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS ORNAMENTALES; NORMA DE GRANADA....... 316

ANEJO 1 - PROBLEMÁTICA ASOCIADA AL ARBOLADO EXISTENTE EN LOS PARQUES URBANOS Y PERIURBANOS

BLOQUE IX - VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y MEDIOAMBIENTALES. ................................................ 349

1.- VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES............................................................................ 350

BLOQUE X - FUENTES DE INFORMACIÓN AGRARIA. VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. INFORMES............... 381

1.- FUENTES DE INFORMACIÓN DE PRECIOS, COSTES Y PRODUCCIONES AGRARIAS. ........................................... 382

NORMAS DE APLICACIÓN ........................................................................................................................................................ 435

Emilio Ramírez Juidias – Fernando García Prieto

INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN

BLOQUE I.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.

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1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y

A partir de estos inicios, la valoración agraria se ha desarrollado preferentemente en Italia,

1.2.- La valoración agraria en España: breve reseña histórica y situación actual.

En 1861 se imprime el primer libro en castellano (Tasación de tierras) específicamente dedicado

Actualmente destacan BALLESTERO y CABALLER, cuyos trabajos de investigación, y sus

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9 La incorporación de una óptica de valoración subjetiva-objetiva de empresas. Se comienza a

9 La reformulación de los métodos clásicos de valoración (analíticos y sintéticos),

9 La revisión crítica del mercado de fincas.

Próximamente se actualizará la Ley de Expropiación Forzosa, vigente desde 1954, cuyo

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2.- DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN

2.1.- Valoración, evaluación o tasación. Definición general.

En cualquier procedimiento de valoración es preciso disponer de la formación o información

2.2.- Conceptos básicos. Diversos tipos de valor.

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La aplicación de ambos conceptos, a través de métodos y procedimientos más o menos

A grandes rasgos, la valoración se fundamenta en el conocimiento, lo más perfecto posible, de

Coste de producción (costes agrarios): Es la expresión dineraria del proceso de producción

Valor de transformación: Se basa en la atribución de valor a un bien que mediante un

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Valores definidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

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2.3.- Métodos de Valoración.