Para garantizar el precio restante en una compraventa de un inmueble, Fernándo como 

comprador le pide a su hermana Juliana que le garantice con una hipoteca sobre su
apartamento la referida obligación con Juan Carlos, el vendedor, solicitud frente a la cual
ésta accede y efectivamente constituye la garantía hipotecaria, es decir, que
efectivamente se otorga la escritua pública hipotecaria y se adelanta el registro de la
misma en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.   

Habiéndo pagado únicamente 9 de las 15 cuotas correspondientes al prcios adeudado,

Fernándo incumple con la obligación de pago, razón por la cual, Juan Carlos en su calidad
de acreedor hipotecario pretende adelantar un proceso judicial que le permita acceder a
la satisfacción del pago restante, razón por la cual le consulta a usted como abogado:

 a)En caso que la hipoteca que se hubiera constituido fuera abierta con un plazo superior
al de la obligación principal que dio origen a la garantía, ¿habría que esperar al
vencimiento del referido plazo para iniciar cualquier acción judicial en razón del
incumplimiento?

 b) Tendría que adelantar un proceso de cumplimiento de la compraventa y uno de

ejecución de la garantía en forma separada o podría llevar ambas acciones bajo la misma
cuerda procesal? 

 c) Cuáles son los requisitos o presupuestos en caso que lo que quisiera adelantar fuera
una realización o adjudicación especial de la garantía real?

1.En este caso el acreedor hipotecario Juan Carlos no tendría que esperar el vencimiento
del referido plazo para iniciar acción judicial, si bien la obligación hipotecaria se hace
exigible cuando se haga exigible la obligación garantizada, en este caso como hubo un
incumplimiento no tiene que esperar el vencimiento del referido plazo, y puede adelantar
acción real persiguiendo el bien hipotecado.

2.Es necesario advertir en este caso que el acreedor hipotecario tiene un derecho persnal
derivado de la obligación principal y tiene un derecho real dervido del contrato de
hipoteca, el acreedor hipotecario Juan Carlos podría aelantar un proceso ejecutivo para
obtener el pago de su crédito y dichas acciones las puede realizar bajo un mismo proceso
ya que no se excluyen entre si, por lo tanto tiene acción real contra la actual propietaria
del bien y acción personal contra el deudor de la obligacion principal.

3.el acreedor hipotecario Juan carlos tendría que cumplir con los presupuestos del articulo
467 del código general del proceso, se debe adjuntar el título que preste mérito ejecutivo,
contrato de hipoteca; un certificado de propiedad del bien objeto del gravamen, el cual
deberá tener fecha de expedición no superior a un mes; un avalúo con las especificaciones
establecidas en el artículo 444 del Código General del Proceso -CGP- y las liquidaciones de
los créditos a la fecha de la demanda.
El título que preste mérito ejecutivo , debe contener contener obligación clara, expresa y
exigible y debe indicar además los bienes objeto de gravamen.