Informe Predial C5 Barranca de Upia - Casetabla 11-09-15

CONSULTORÍA ESPECIALIZADA PARA LA ESTRUCTURACIÓN INTEGRAL DE LOS CORREDORES VIALES:
1. Bogotá – Bucaramanga 2. Bucaramanga – Pamplona 3. Duitama – Pamplona – Cúcuta 4. Norte de

Santander 5. Transversal Cusiana – Carare – Boyacá 6. Manizales – Honda – Villeta
CORREDOR 5: TRANSVERSAL CUSIANA – CARARE – BOYACÁ

TRAMO 5.7 BARRANCA DE UPIA - CASETABLA
ANEXO 7. ESTUDIO PREDIAL
CONTROL DE CAMBIOS
FECHA CÓDIGO VERSIÓN CAMBIOS
NOVIEMBRE 2015 5.7G0VII.1RE001 3
RESPONSABLES ESTRUCTURADOR
Especialista
ELABORACIÓN
Iván Francisco Martínez
Coordinador
REVISIÓN
Ing. Mauricio Vivas
Director
VALIDACIÓN
Ing. José del Carmen Suarez
RESPONSABLES INTERVENTORÍA
Director de interventoría
VALIDACIÓN
Ing. Isela Mesa de la Ossa
1
REGISTRO DE REVISIONES
Revisión
Fecha Descripción
N°
0 25-05-2015 Entrega inicial
1 14-07-2015 Observaciones Interventoría
2 31-08-2015 Observaciones Interventoría
3 9-11-2015 Con información jurídica para aprobación final
2
Tabla de Contenido
Listado de Figuras ......................................................................................................................... 4
Listado de Tablas ........................................................................................................................... 5
Listado de Anexos ......................................................................................................................... 6
1 INTRODUCCIÓN .................................................................................................................... 7
2 OBJETIVOS ............................................................................................................................ 8
3 GENERALIDADES ................................................................................................................... 9
4 LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PROYECTO ............................................................................ 10
5 VALORACION DE LA TIERRA ................................................................................................ 11
DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS............................................................................. 13

DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES FÍSICAS ........................................................................................ 16
ZONAS HOMOGENEAS FISICAS DEFINIDAS............................................................................................ 21
ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS ............................................................................................ 22
PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS .................... 23
6 VALORACION DE LA CONSTRUCCION .................................................................................. 33
7 VALORACION DE LA COBERTURA ........................................................................................ 37
8 VALORACION DE LA GESTION SOCIAL.................................................................................. 38
9 GESTION DE COMPRA ......................................................................................................... 39
10 GESTIÓN JURIDICA ............................................................................................................. 41
11. RECOMENDACIONES GESTION PREDIAL ................................................................................. 52
3
Listado de Figuras
Iustración 1. Localización. .........................................................................................................................10
Ilustración 2. Zonas Homogéneas Físicas, ................................................................................................21
Ilustración 3. Convenciones. .....................................................................................................................28
Ilustración 4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas.................................................................................31
4
Listado de Tablas
Tabla 1. Descripción. ..................................................................................................................................11
Tabla 2. Norma. ..........................................................................................................................................13
Tabla 3. Etapas para la realización del estudio de zonas homogéneas. ................................................14
Tabla 4. Condiciones de las Tierras y su puntuación Máxima. ...............................................................18
Tabla 5. Clases de tierra según su valor potencial V.P. ...........................................................................19
Tabla 6. Fuentes de información. .............................................................................................................19
Tabla 7. Zonas Homogeneas Fisicas Obtenidas .......................................................................................20
Tabla 8. Zonas Homogeneas Fisicas Homogeneizadas. ..........................................................................21
Tabla 9. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. ........................................................................................31
Tabla 10. Resumen Costos Estimados por Predios..................................................................................31
Tabla 11. Tipologías. ..................................................................................................................................33
Tabla 12. Tipologías Adoptadas. ...............................................................................................................35
Tabla 13. Costos de Gestión Predial. ........................................................................................................40
Tabla 14. Costos Insumos en Gestión Predial. .........................................................................................40
Tabla 15. Cuadro General de Costos. .......................................................................................................53
5
Listado de Anexos
1. Anexo 1. Normatividad. Medio Magnetico

2. Anexo 2. Listado Predial Requerido Impreso/Medio Magnetico
3. Anexo 3. Listado Predios y Valores Impreso/ Medio Magnetico
4. Anexo 4. Costos de Predios Impreso/Medio Magnetico
5. Anexo 5. Costos de Gestión Predial Impreso/Medio Magnetico
6. Anexo 6. Costos Insumos Prediales Impreso/Medio Magnetico
7. Anexo 7. Mercadeo Impreso/Medio Magnetico
8. Anexo 8. Avaluos Impreso/Medio Magnetico
9. Anexo 9. Cartografía (usos suelo en magnético) Impreso/Medio Magnetico
10. Anexo 10. Construcciones Impreso/Medio Magnetico
11. Anexo 11. Diagnosticos Juridicos Impreso/Medio Magnetico
12. Anexo 12. Matriculas Inmobiliarias Medio Magnetico
13. Anexo 13. Geodatabase Medio Magnetico
14. Anexo 14 Ortofotos Medio Magnetico
15. Anexo 15 Cronograma Medio Magnetico
16. Anexo 16 Ficha Tècnica Medio Magnetico
6
1 INTRODUCCIÓN
El presente informe tuvo como finalidad, desarrollar el estudio predial de las interveciones a lo largo
del corredor 5, en el tramo Baranca de Upia - Casetabla. Este estudio contemplo desde la
identificación de predios requeridos para la obra o predios afectados, la obtención de Zonas
Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas, la determinación de valores de la tierra,
cobertura y las construcciones, hasta determinar el valor de predios afectados, basados en la
metodología generada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi para este fin.
Para el estudio se tuvo en cuenta igualmente el plano y normatividad de usos del suelo de los
municipios de los predios afectados, tales como: EOT de Barranca de Upia, EOT de Cabuyaro. En cada
uno de ellos se pudo constatar que las zonas donde se identificaron los predios sobre los que se
requiere adelantar procesos de compra se encuentran en suelos rurales.
Se realizaron visitas a lo largo del tramo, a fin de determinar eventuales impactos generados por la
presencia de situaciones de particular atención como la intervención de zonas pobladas, predios con
construcciones importantes o actividades productivas de gran escala, encontrando que no se
presentan estas situaciones y que la afectación de predios con construcciones en menor y las
tipologías, predominantes en la zona son las tipo 2 y 3, descritas mas adelante.
A su vez mediante el cruce de la información de los R1 y R2 del IGAC, se verificó jurídicamente el

estado de titulación y gravámenes de los predios, mediante la revisión de los folios de matrícula
inmobiliaria correspondientes (con certificados de tradición y libertad vigentes al momento de la
revisión), con base en lo cual se establece el grado de complejidad en el desarrollo de la gestión
predial que va a tener el Concesionario encargado de ejecutar el proyecto y presentar alternativas
de solución.
Se estimaron los costos de los predios, teniendo en cuenta las áreas requeridas por el proyecto, el
estudio de mercado, aplicando lo establecido en la normatividad vigente y la Ley 1682 de 2013, y
estimando un incremento del valor del predio teniendo en cuenta que por diferentes motivos se
deben adelantar predios por vía de expropiación.
7
2 OBJETIVOS
GENERAL
Identificar los predios requeridos para cada una de las intervenciones a lo largo del corredor 5, tramo
5.7 Barranca de Upia - Casetabla: que contempla el mejoramiento vial en el tramo y las variantes de
Cabuyaro y Barranca de Upia.
ESPECIFICOS
 Identificación del área de afectación y zona de compra.
 Determinar Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de la zona requerida.
 Determinar los costos de la tierra, construcciones y coberturas en la franja requerida.
 Determinar los costos de la gestión predial.
 Determinar la situación jurídica de los predios requeridos y presentar los posibles riesgos
prediales de acuerdo a dicha análisis jurídico.
 Enunciar las respectivas consideraciones y recomendaciones para el desarrollo de la gestión

predial.
8
3 GENERALIDADES
Mediante el estudio predial, basados en el diseño y normas, se identificaron los predios requeridos
para el mejoramiento entre Barranca de Upia – Cabuyaro y rehabilitación entre Cabuyaro y Casetabla
y las variantes de Cabuyaro y Barranca de Upia, de los cuales se determinaron las áreas requeridas
por el proyecto, las construcciones afectadas, se estimó un valor para cada predio teniendo en cuenta
el uso, las características físicas y su destinación económica. Se generaron Zonas Homogéneas Físicas
y Geoeconómicas para la franja de compra.
Este estudió con los respectivos diseños contempló la zona rural de los Municipios de Barranca de
Upia, Cabuyaro y Puerto Lopez – Departamento del Meta.
Para el estudio de las franjas de afectación predial, se tienen en cuenta los siguientes criterios:
1. De acuerdo a lo establecido en el decreto 2770 de 1953, modificado por la Ley 1228 de 2008,
el ancho mínimo de las vías (incluidas las franjas de retiro) de orden Nacional para
doblamiento de calzada es de 60ml.
2. Según el decreto 2976 de 2010 artículo 6, establece que para mejoramientos,

rehabilitación y mantenimientos se realizará la adquisición de terrenos en conformidad con
los diseños y necesidades técnicas del proyecto.
En tal sentido para el presente corredor se dio lugar a la aplicación del decreto 2976, contemplando
una franja de seguridad vial de 5mt. Después de chaflanes, por tratarse de un mejoramiento vial, y
para las variantes se determinó una franja de 30mt a cada lado del eje vial, dando aplicación a la Ley
1228 de 2008.
9
4 LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PROYECTO
El proyecto recorre el Departamento del Meta. Los Municipios de Barranca de Upia, Cabuyaro y
Puerto Lopez.
Corredor Tramo Sector intervencion Longitud (Km)
Variante de
Tramo 5.7. Barranca de Upia - Casetabla

5. Transversal Cusiana - Carare - Boyacá
Barranca de Vía nueva 2

Upia
Barranca de Mejoramiento
Upia - de la calzada 40
Cabuyaro existente
Variante de
Vía nueva 7
Cabuyaro
Cabuyaro - Rehabilitación y
21
Casetabla mantenimiento
Iustración 1. Localización.
10
5 VALORACION DE LA TIERRA
MUNICIPIOS ESTUDIADOS
Tabla 1. Descripción.
CORREDOR DESCRIPCION DEPARTAMENTO MUNICIPIO

Transversal Barranca de Upia
Cusiana –
5 META
Carare –
Boyacá Cabuyaro
MATERIAL UTILIZADO
Se trabajó con apoyo del siguiente material:
- Planos de zonas homogéneas físicas vigentes del Instituto Geográfico Agustín Codazzi
(escala 1:25.000).
- Estudio físico- económico vigente: Valor terreno y tablas de construcción
- Planos del Esquema de Ordenamiento.
- Estudios de suelos de Colombia.
- Planes de Ordenamiento Territorial POT y Esquemas Básicos de Ordenamiento Territorial
PBOT y EOT de los municipios de Barranca de Upia y Cabuyaro.
- Escalas, utilizadas para determinar aspectos de uso, vías, drenajes, etc., que permiten
mayor nivel de actualización.
- Dispositivo Móvil de Captura DMC, instrumentó con dispositivo de GPS y ArcPad, que nos
permite ubicar dentro de las coberturas del IGAC.
- Ortofotografias para realizar fotointerpretación.
- Planchas 1:25.000 y 1:10.000 del IGAC.
RECORRIDO
Con el fin de tener una idea precisa de las afectaciones prediales, usos del uso y poder establecer los
valores de la tierra en el sector destinado para este proyecto, se desarrollaron varias visitas de campo,
a saber:
El primer recorrido se realizó las siguientes actividades:
- Definir la zona de trabajo

- Ubicar la franja de afectación
11
- Establecer los detalles relevantes para el proyecto: Construcciones, zonas de inestabilidad,

Centros Poblados, entre otros.
- Tomar la información de mercado en el trazado.
Actualizar los planos según modificaciones ocurridas en:
- Trazado del proyecto vial.

- Ubicación de sectores especiales para determinar valores de terreno, con características
particulares.
- Determinar áreas urbanas y rurales.
- Determinación de puntos criticos
Un segundo recorrido se realizó con el fin de desarrollar las siguientes actividades:
- Se navego con ayuda del Dispositivo Móvil de Captura DMC, cada una de las zonas
Homogéneas Físicas, estableciendo el inicio y final de cada una de ellas, De conformidad con
los cambios de topografía, clima, usos.
- Se tomaron puntos de estudio para establecer valores de mercado. Capturando la
información de ofertas observadas en el recorrido, para ser complementadas con las
obtenidas en internet, y las de investigación puntual.
- Se revisaron y en algunos casos se actualizaron variables como pendiente y usos del suelo,
para establecer de manera más precisa y actualizada las zonas físicas:
a. Malla vial, clase de vías y su influencia.

b. Redes de servicios públicos.
c. Uso del suelo y tipificación de construcciones
d. Topografía que presenta el terreno.
e. Norma de uso del suelo urbano y rural según el caso.
f. Capacidad agrologica de los suelos, de acuerdo con el Valor potencial de las zonas
homogéneas de Tierra, establecidas por el IGAC.
- Se realizó la consulta en las diferentes inmobiliarias de los municipios afectados, para sondear
la oferta inmobiliaria del sector.
- Se realizaron los avalúos de los puntos de investigación definidos.

-
NORMATIVIDAD
Los siguientes son los respectivos Planes de Ordenamiento y Esquemas de acuerdo a los municipios
trabajados:
12
Tabla 2. Norma.
CORREDOR DESCRIPCION DEPARTAMENTO MUNICIPIO NORMA
Cusiana – Carare –
EOT - acuerdo No 19
Barranca de Upia de 2000
5 META
Transversal
EOT – acuerdo No.

Boyacá
Cabuyaro 16 de 2000
Los apartes de cada uno de los Esquemas de Ordenamiento Territorial, se describen en el anexo No.
1 de este documento; Ver Anexo 1 Normatividad.
DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
GENERALIDADES
Aplicación de la metodología para elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas y

geoeconómicas, contempló parte de la ejecución de las etapas de actividades y que se desarrollaron
en el presente documento.
INSUMOS
Información primaria:
- Esquema de Ordenamiento Territorial (acuerdo y cartografía en formato digital y análogo) y Planes

parciales que lo hayan modificado.
- Base de datos del mercado inmobiliario obtenida de información recolectada en campo, a lo largo
de cada corredor y dividida en tramos, complementada con ofertas encontradas en páginas
especializadas de internet y otras fuentes.
- Acuerdo, decreto y/o acta de diligencia de deslindes, donde se describan los límites municipales.
Para el caso particular de este corredor, se utilizó la siguiente información:
Información secundaria:
- Plano de conjunto en formato digital o análogo, del área de estudio debidamente geo referenciado
y actualizado.
13
- Estudio vigente de zonas homogéneas.

- Áreas Homogéneas de Tierra
- Carta Predial Catastral
EQUIPOS
- Equipo de Computo
- Cámara fotográfica digital
- Teléfono celular
- Vehículo
- DMC Dispositivos Móviles de Captura con GPS
ETAPA DE EJECUCIÓN
Tabla 3. Etapas para la realización del estudio de zonas homogéneas.
Etapa Actividades
Determinacion del recurso humano requerido

Planeacion y programacion de estudios
Estimacion de los recursos fisicos requeridos

Evaluacion de resursos
humanos y fisicos
Alistamiento de la informacion
Consulta y compra de la informacion

existente igac
Programacion de Definición del plan de trabajo y estimación de

actividades y costos duración de cada actividad.
Determinacion de zonas
Recorrido general del area de estudio
homogeneas fisicas
Elaboración de planos de variables físicas

Ejecucion
Determinacion de las
variables fisicas
Determinación de variables físicas rurales
14
A. Áreas homogéneas de tierras
B. Norma de uso del suelo
C. Uso actual del suelo
Diseño y elaboración de zonas homogéneas

físicas preliminares
Zonas homogéneas físicas definitivas
Toma, analisis y depuracion de informacion

de mercado inmobiliario
Campo, internet, otras fuentes
Determinación de puntos de investigación
Definición de la muestra
Avalúos de punto de investigación y

obtención de información del mercado
Determinación de zonas inmobiliario
homogéneas
Avalúo comercial por punto de investigación
geoeconómicas y valores
unitarios por tipo de
construcción Elaboración del plano de mercado
inmobiliario
Consolidación, procesamiento y análisis de la

información
Procesamiento de la información
Liquidación de los avalúos
Estimación de valores unitarios comerciales

para terreno y construcción
15
Elaboración del plano de zonas homogéneas

geoeconómicas
Verificación del estudio de zonas

geoeconómicas
Comité de avaluos
Revision y
Validacion del estudio
aprobacion
Concepto favorable
Zonas homogeneas fisicas

Elaboracion de planos
Trabajos definitivos
Zonas homogeneas geoeconomicas
finales del
estudio
Elaboracion de la memoria
Informe final
tecnica
Recorrido general del área de estudio, Se diseñaron las rutas de recorrido para el corredor, teniendo
en cuenta las condiciones físicas y características del mismo. Ej.: Topografía, accidentes naturales,
vías, etc. Se corroboró y confrontó la información recopilada en el alistamiento cuando se realizó el
recorrido del área de estudio, identificando cambios relevantes. Como resultado de este recorrido,
se obtuvo el plano de conjunto base y sus ajustes correspondientes.
DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES FÍSICAS
Elaboración de planos de variables físicas, El plano base sobre el cual se definieron las variables de
zonas homogéneas físicas es el plano catastral digital, elaborado por el IGAC.
Determinación de variables físicas rurales, Las variables físicas representan las características y
condiciones de la zona en estudio que permiten o dificultan la explotación agropecuaria. Estas fueron:
a. Áreas Homogéneas de Tierra

b. Norma de uso del suelo
c. Valor Potencial del suelo
a. Áreas homogéneas de tierra (AHT)
Esta variable está definida como espacios de la superficie terrestre que clasifican el suelo rural de
acuerdo a su aptitud agrológica, basados en sus propiedades físicas, químicas, climatológicas y
16
topográficas. Las AHT son elaboradas a partir de una metodología de caracterización de tierras para
catastro, en pro de elaborar los avalúos rurales de forma masiva, con un nivel de precisión aceptable,
efectuando un estudio generalmente a escala 1:25.000, determinando así espacios de la superficie
terrestre, que presentan características y/o cualidades similares en cuanto a unidades climáticas,
relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva
de las tierras.
Esta variable conjuntamente con la Norma de uso del suelo, son la base fundamental para la
determinación de las zonas homogéneas físicas rurales.
b. Norma de uso del suelo
La norma de uso del suelo es la indicación legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un
determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva
autoridad de la unidad orgánica catastral. A partir de la necesidad de registrar con claridad la
regulación, transformación y ocupación del territorio en los estudios de Zonas Homogéneas Físicas,
se determina la variable normativa proveniente del Esquema de Ordenamiento Territorial. Para su
elaboración, se consultó el esquema de ordenamiento territorial – EOT vigente del municipio y se
tomó lo concerniente al catastro en lo que respecta a la clasificación de los usos del suelo (áreas de
actividad).
Aunque la clasificación se tomó a nivel general se deben tener en cuenta aspectos que puedan incidir
en los valores unitarios de terreno tales como zonas de riesgo, zonas de protección, de conservación,
ambientales, afectaciones y demás que no hacen parte de la clasificación de usos del suelo pero
pueden estar descritos en otras clasificaciones existentes en los EOT.
También influye en la clasificación de uso del suelo, la expedición de licencias de construcción o

permisos de construcción, que dan validez a los usos del suelo en cada zona establecida.
Estos aspectos se deben representar a una escala que permita identificarlos detalladamente. Se debe
consultar tanto el texto como el mapa elaborado que contenga el POT. Es importante tener en cuenta
que tiene prioridad el texto sobre el mapa.
El plano de la variable se construyó con base en la información recolectada. La variable norma de uso
debe representarse digitalmente en la escala en que se encuentre la predicación.
17
c. Valor Potencial.
El valor potencial (VP) es un índice numérico utilizado para la valoración de tierras con fines
Catastrales, que procura presentar su capacidad productiva con base en las características y
propiedades agronómicas de los suelos, el clima y el relieve (Lafaurie, 1946).
El Valor potencial se calculó mediante la sumatoria de los puntajes establecidos para cada uno de
los componentes de las condiciones agronómicas, relieve y climáticas. A este resultado se le restan
puntos cuando algunas características o cualidades constituyen limitantes severos.
PUNTAJES RELACIONADOS CON LAS DIFERENTES CONDICIONES AGRONÓMICAS, DE RELIEVE Y

CLIMÁTICAS.
Los puntajes establecidos inicialmente por Laufaurie (1946) para los componentes de las
características agronómicas, fueron modificados posteriormente por el IGAC (1968) y consignadas en
tablas de puntuación que permitieron obtener el valor potencial (VP) de las unidades de suelos.
Con base en el valor potencial y dentro de los 80 puntos asignados, se establecieron ocho clases de
tierra para catastro, que constituyeron las herramientas indispensables para determinar los valores
catastrales de los predios rurales.
A partir de 1983 se cambió el sistema de valoración Catastral utilizando como punto de partida, en
un nuevo sistema las Áreas Homogéneas de Tierras. En esta el Valor Potencial se amplió de 80 hasta
100 puntos, lo cual implico hacer algunos ajustes en la tabla general y en las tablas de puntuación
detallada para el cálculo del valor potencial. Estos Ajustes se mencionan a continuación:
Tabla 4. Condiciones de las Tierras y su puntuación Máxima.
CONDICIONES COMPONENTES PUNTUACION MAXIMA

Textura de la capa Arable 10
Apreciación textural del perfil 15
Agronómicas Profundidad efectiva del perfil 15
Drenaje natural 10
Nivel de Fertilidad 10
Relieve Pendiente (≤3%) 10
Precipitación, temperatura, 30
Climáticas distribución de las lluvias a las
unidades Climáticas
TOTAL 100
18
CLASES DE TIERRA, SEGÚN EL VALOR POTENCIAL.
De acuerdo con el valor potencial, las condiciones climáticas, de pendiente y otros atributos
relacionados con el uso y manejo de los suelos, se obtuvireon las clases de tierra. Estas Clases se
describen en el siguiente cuadro:
Tabla 5. Clases de tierra según su valor potencial V.P.
CLASE RANGOS (VP) Sobre VP PARA EXPRESAR EL

APRECIACION
Símbolo 100 puntos RANGO
01 Excelente 85-100 92
02 Muy Buena 77-84 80
03 Buena 70-76 73
04 Moderadamente Buena 64-69 67
Moderadamente Buena a
05 59-63 61
Mediana
06 Mediana 53-58 55
07 Mediana a regular 47-52 49
08 Regular 41-46 44
09 Regular a mala 35-40 38
10 Mala 27-34 30
11 Mala a muy mala 19-26 23
12 Muy mala 11-18 17
13 Improductiva ≤ 11 6
FUENTES DE INFORMACIÓN
Como insumo principal se utilizó las Zonas Homogéneas de Tierra elaboradas por el IGAC, las cuales
se encuentran en formato digital. Para la determinación de estas variables, se contó con la siguiente
información y vigencia:
Tabla 6. Fuentes de información.
VARIABLE FUENTE
ENTIDAD NOMBRE VIGENCIA
SUELOS IGAC Estudio General de suelos y Zonificación de tierras 2005
del Departamento de Boyacá.
CLIMA IDEAM MAPA CLIMATICO DE COLOMBIA 2010
AGUAS IDEAM MAPA HIDROLOGICO DE COLOMBIA 2009
19
ZHF IGAC ZONAS HOMOGENEAS FISICAS MUNICIPIO DE 2005

BARRANCA DE UPIA
IGAC ZONAS HOMOGENEAS FISICAS MUNICIPIO DE 2006
CABUYARO
ZONAS HOMOGENEAS FISICAS OBTENIDAS
Concluido el estudio, análisis y obtenidas cada una de las variables, se generó el plano de zonas
homogéneas físicas mediante la superposición de los planos de las variables y de esta forma se
obtuvieron una serie de espacios geográficos, que resultaron de esta unión, posteriormente se realizó
el análisis del plano resultante y se definieron las Zonas Homogéneas Físicas Preliminares.
A cada zona física resultante con características similares de acuerdo al estudio de variables realizado
se le asignó un código en números arábigos de dos dígitos en orden ascendente desde 01 hasta 99
de manera consecutiva sin saltos de numeración.
La zona 01 será la que reúne las mejores condiciones agronómicas de acuerdo con las áreas
homogéneas de tierra y la norma de uso del suelo. Zona 02, la que sigue en importancia y así
sucesivamente.
Cuando en la variable Uso actual del suelo se presenten “edificaciones, otras Construcciones y
Condiciones especiales” o cuando la norma de uso lo establezca, estas zonas se clasificaran después
de la última zona con características agronómicas, adicionando otras condiciones que por sus
características urbanas deben tenerse en cuenta tales como: Servicios, Vías, Tipificación de las
construcciones, áreas comunes.
Para el corredor 5 se obtuvieron Zonas Homogeneas Fisicas, descritas en la tabla No. 7. Estas Zonas
fueron obtenidas de la Información Suministrada por el IGAC y en los casos en que no existían, fueron
generadas siguiendo el procedimiento para estas labores del IGAC.
Tabla 7. Zonas Homogeneas Fisicas Obtenidas
ZHF OBTENIDASCORREDOR5
ZHF PAISAJE VP COBERTURA CONVENCIONES
ZHF1 PLANICIEALUVIAL 55 Pastos enmalezados o enrastrojados
ZHF2 PIEDEMONTEDILUVIAL 49 Cultivos Permanentes
ZHF3 PIEDEMONTECOLUVIO ALUVIAL 55 Cultivos Permanentes
20
ZONAS HOMOGENEAS FISICAS DEFINIDAS
Posteriormente y luego de la visita realizada, donde se pudo establecer que era posible realizar una
homogeneización de la variable Uso Normativo y valor potencial y dio como resultado las ZHF que se
muestran en la siguiente tabla:
Tabla 8. Zonas Homogeneas Fisicas Homogeneizadas.
ZHF OBTENIDASCORREDOR5
ZHF VP COBERTURA CONVENCIONES
ZHF1 55 Cultivos Permanentes
El VP expresado por el IGAC, no refleja la realidad encontrada en terreno, y además si se tiene en

cuenta que información del IGAC corresponde a una calificación masiva, teniendo en cuenta el valor
potencial promedio de la zona y el estudio presentado corresponde a una zona puntual, el promedio
de una zona de mayor extensión, en la mayoría de ocasiones, la mejor zona encontrada.
Correspondiente a terrenos bastante ondulados y los estudios se hicieron a borde de la vía, que es la
mejor parte de éstos, información tenida en cuenta para la determinación de los avalúos y por ende
para las ZHG.
Ilustración 2. Zonas Homogéneas Físicas,
21
ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS
La resolución 2555 de 2004, artículo 45, define las zonas homogéneas geoeconómicas así: “son los
espacios geográficos con valores unitarios similares en cuanto a su precio”, también al respecto el
artículo 66 dice: “es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica
dentro de las zonas económicas físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados
en ellas”. Igualmente aclara que se entiende por puntos de investigación económica, aquellos predios
seleccionados dentro del área urbana o rural, para establecer valores unitarios de terreno, mediante
el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.
El procedimiento para elaborar zonas homogéneas geoeconómicas es igual para el sector rural que
urbano, varía en las unidades en que se trabaja: en urbano el terreno se mide en metros cuadrados
y en el rural en hectáreas y en las variables que inciden en el valor del terreno para efectos de avalúos
masivos.
En la definición de zonas homogéneas geoeconómicas rurales, como parámetro inicial, se debe tener
en cuenta lo normado en la ley 101 de 1993, artículo 9, que dice que cuando las normas municipales
sobre el uso de la tierra no permitan aprovechamientos diferentes a los agropecuarios, los avalúos
no podrán tener en cuenta ninguna consideración distinta a la capacidad productiva y a la
rentabilidad de los predios, así como sus mejoras, excluyendo, por consiguiente, factores de
valorización tales como el influjo del desarrollo industrial o turístico, la expansión urbanizadora y
otras similares.
Para la determinación de zonas Homogéneas Geoeconómicas de este proyecto, se realizaron dos

procedimientos: la investigación indirecta, que consiste en el estudio del mercado inmobiliario y la
investigación directa que consiste en la elaboración de avalúos puntuales.
Luego de recopilar, procesar y analizar la información, se hace el diseño de las zonas sobre la
cartografía base del proyecto.
Los documentos básicos que fueron tenidos en cuenta para la elaboración de las zonas Homogéneas
Geoeconómicas del presente proyecto son:
- Cartografía general del proyecto en medio digital (formato shp), donde se ubican las
características principales de la zona de estudio en una franja de 30 metros a cada lado del
eje de los diseños.
- Planos de Zonas Homogéneas Físicas.
- Planos de Zonas Homogéneas de Tierra.
- Cobertura donde se encuentra la ubicación espacial de los puntos de mercado.
- Cartografía Usos Normativos, del EOT del municipio afectado en el proyecto.
22
PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
La Ley 14 de 1983 en su Artículo 4º. Establece que para fines catastrales “el avalúo de cada predio se
determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.
Los terrenos y las edificaciones, o las fracciones de áreas de unos y de otros, en el caso que no fueren
de todo homogéneos respecto a sus precios, se clasificarán de acuerdo con las categorías de precio
que defina.
Con el fin de determinar estos valores, se debe aplicar el método valuatorio que permita conocer el
precio del terreno y de las construcciones, obteniéndose valores unitarios comerciales por zona
homogénea para terreno y por tipo de construcción.
Es necesario investigar las condiciones del mercado inmobiliario para determinar los valores unitarios
de los terrenos y de las construcciones, a nivel comercial, para zonas homogéneas partiendo de las
zonas homogéneas físicas previamente establecidas.
Para ello se debe investigar un número de predios (terreno y construcciones) que sean
representativos de la población dentro de cada zona homogénea física definida en cuanto a sus
características y cantidad.
Dentro de una zona homogénea geoeconómica, se pueden presentar pequeñas diferencias de

precio, que para los efectos del valor unitario de terreno se consideran despreciables. En aquellas
zonas geoeconómicas en donde no existan lotes, la determinación del precio del terreno se obtiene
de la diferencia del valor total del predio menos el valor de la construcción, donde el valor conocido
es el precio por metro cuadrado de la construcción.
Para el caso de las construcciones se debe hacer investigación del mercado inmobiliario o utilizar
métodos de depreciación para cada tipo con el fin de agrupar aquellas con condiciones similares en
valor, para incorporarlas en una tabla de construcciones que las represente.
Para poder realizar la investigación económica se requiere, que el reconocimiento de cada uno de los
trayectos se haya concluido o tenga un avance significativo. Investigados los precios por metro
cuadrado de construcción, la técnica que se utiliza para construir y evaluar los modelos que describen
la relación entre variables y para formular inferencias basadas en éstos es la regresión simple, la cual
permite estimar el modelo que explique la mejor correlación entre las variables; ya sea lineal,
exponencial, logarítmico o potencial; agrupando las construcciones de acuerdo con su uso:
residencial – unifamiliar, comercial – locales, oficinas, industrial y otros que sean necesarios.
23
La metodología busca obtener avalúos comerciales tanto para las construcciones como para el
terreno. El profesional que ejecutó el estudio es un experto conocedor de la zona, de las técnicas
valuatorias y catastrales, y por lo tanto autorizado para determinar precios de la tierra y las
construcciones en el territorio que trabaja de conformidad con las condiciones y características del
mercado inmobiliario.
DETERMINACIÓN DE PUNTOS DE INVESTIGACIÓN
Partiendo de las zonas homogéneas físicas definidas se determinó una muestra representativa de
predios para cada zona homogénea física, para obtener valores unitarios del terreno y de las
construcciones con el fin de definir las zonas geoeconómicas y las tablas por tipo de construcción. La
muestra definio la cantidad de puntos de investigación.
DEFINICIÓN DE LA MUESTRA
El Especialista responsable del estudio definió los predios a avaluar que conformarán una muestra
mínima del total de los predios de la población de acuerdo a los parámetros siguientes:
- Se seleccionaron muestras independientes para el terreno y las construcciones.
- Para el terreno se tomó una muestra garantizando la representatividad de cada zona homogénea
física y preferiblemente que corresponda a lotes.
- Para construcciones la muestra se seleccionó por tipo de construcción existente en el municipio

teniendo en cuenta su representatividad y puntajes de mayor frecuencia garantizando la cobertura
de los puntajes existentes, teniendo en cuenta el uso, residencial para cada estrato, comercio,
oficinas, industria, talleres, etc. de tal manera que se les pueda dar un tratamiento por separado y
que los cálculos para obtener las curvas de avalúos sean independientes en cada caso, incluyendo las
construcciones no convencionales o anexos.
- Para el caso de predios con condiciones y características especiales (Aeropuertos, centros

comerciales, edificios institucionales, terminales de trasporte, puertos, muelles, entre otros.) Se
deberá realizar una investigación independiente.
- Una vez seleccionados los predios, se procedió a verificar la consistencia con la información
obtenida en el reconocimiento de campo y base de datos catastrales, así como, calificar las
construcciones existentes.
Todo el proceso lo efectúo el profesional asignado para realizar el estudio con base en los
lineamientos generales presentados, aplicando su conocimiento para ampliar la muestra según su
criterio, teniendo en cuenta que las cifras dadas inicialmente son el mínimo indispensable y en
algunos casos puede ser insuficiente.
24
AVALÚOS DE PUNTO DE INVESTIGACIÓN Y OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN DEL MERCADO

INMOBILIARIO
A cada punto de investigación se le debe realizar avalúo comercial y se integra para su análisis y
procesamiento con la información obtenida de la investigación tanto directa como indirecta del
mercado inmobiliario. Se debe realizar el avalúo mediante inspección ocular al punto de
investigación por cualquiera de los métodos descritos a continuación.
AVALÚO COMERCIAL POR PUNTO DE INVESTIGACIÓN:
Con el fin de establecer el procedimiento para la realización de los Avalúos de referencia, se aplican
los diferentes métodos valuatorios establecidos en la Resolución 620 /2008 del IGAC.
- MÉTODOS DE AVALÚO
• Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor

comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes
y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
• Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o
inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a
valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien
objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
• Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de
avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno.
• Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para
el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde
con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible,
en el terreno objeto de avalúo.
Para predios bajo régimen de propiedad horizontal la investigación a valor comercial se realiza por
áreas privadas para lo cual se debe tener en cuenta lo siguiente.
• Terreno: Se determinan las zonas físicas teniendo en cuenta el método tradicional, valga decir se
diseñan las que resulten del estudio de las variables de acuerdo a sus condiciones y características.
25
• Económicamente la investigación se hace por área privada.
• Una vez determinada el valor por área privada, para dar cumplimiento a la ley se debe distribuir
entre terreno y construcción.
• Para ello se debe calcular el valor total de la propiedad horizontal o condominio y a partir cuando
le corresponde al valor total del terreno de éstos y cuando a la construcción.
• Conforme a lo anterior, paralelo a la investigación del valor por área privada se debe efectuar la
investigación para determinar el valor unitario del terreno, el cual se descontará individualmente al
valor total investigado y el resultante corresponderá al valor de la construcción, a partir del cual se
obtendrán los valores unitarios para conforman la respectiva tabla.
• Los valores unitarios calculados independientemente para terreno y construcción incluyen lo

concerniente a áreas privadas más la participación respecto a las áreas comunes.
• Puesto que la metodología actual y los códigos de uso de las construcciones determinan que dentro
de éstos se incluyen construcciones y/o edificaciones contempladas bajo el régimen de propiedad
horizontal y no, para evitar inequidades en el avalúo se debe realizar investigación y tablas
independientes para cada régimen (PH y no PH).
El estudio realizado por cada punto de investigación y el método seleccionado para obtener el avalúo
deben quedar registrados en los formatos vigentes de Relación de puntos fijados por investigación
económica y Tamaño de la muestra para puntos de investigación. Para cada punto de investigación
se debe dejar registro fotográfico.
INVESTIGACIÓN INDIRECTA
El ejecutor del estudio debe obtener la información correspondiente al mercado inmobiliario con
base en ofertas, avalúos comerciales, compraventa de inmuebles, arrendamientos, transacciones
inmobiliarias consultadas en entidades financieras, notarias, lonjas inmobiliarias y avalúos realizados
por el IGAC y demás autoridades catastrales con el fin de complementar el avalúo comercial realizado
a los puntos de investigación, relacionando la información en el formato vigente de Estudio
estadístico del mercado inmobiliario; por ello a continuación detallamos algunas directrices del
estudio realizado:
 Organización fotografías de campo : En este segmento del proceso se ordenaron las

fotografías en los formatos que denominamos “fichas de caracterización”, en donde
simplemente se especificaron cuales son construcciones atípicas y cuales son residenciales;
se tomaron además algunas características generales como edad, material de construcción
y número de pisos; también se agregó un puntaje que caracteriza a la construccion, este
26
puntaje es determinado teniendo en cuenta las apreciaciones técnicas del IGAC en su

documento para la elaboración de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.
 Resúmenes estadísticos: Teniendo las construcciones en su respectiva ficha, se desagregaron
en un documento llamado resumen estadístico, en donde se seleccionaron las
construcciones residenciales de cada tipología y de cada edad con el fin de hacer un
compilado por tipología de las construcciones; esto se realizó hallando un valor de reposición
a nuevo (costo de construir cada construcción nueva) y lo depreciamos según la vetustez y la
conservación de cada predio hallando un valor por metro cuadrado de construcción
depreciado.
 Estudios de mercado: En el recorrido de campo se recolectaron varias ofertas de venta (lotes
y construcciones), a las cuales se les realizo un proceso de depuración, el cual después de
llamar a cada una y obtener la información posible del vendedor, dio como resultado el
mercado depurado de campo; asi mismo se realizó una investigación por medios electrónicos
(web), realizando el mismo procedimiento. Finalizamos separando ofertas de construcciones
y ofertas de lotes para caracterizar aún mejor el estudio de mercado.
INVESTIGACIÓN DIRECTA
Información recolectada a través de avalúos puntuales, mediante la utilización del formato vigente
de Investigación directa de valores de terreno y construcción, realizado por personas expertas del
mercado inmobiliario y que tengan conocimiento de la zona.
Es necesario que el profesional responsable haya realizado previamente la visita al terreno para
conocer el punto de investigación objeto de la encuesta, ésta debe hacer referencia al propio bien y
debe constatarse que el avaluado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos, si existen
limitantes legales deben hacerse mención de ellas para que el avaluado lo tenga en cuenta en la
definición del valor.
El profesional debe informar con toda claridad sobre la normatividad urbanística del inmueble. En
el caso de terreno sin construir, en desarrollo o condición similar, se debe informar al encuestado
sobre la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio. Estas encuestas son apoyo al proceso
valuatorio pero no son en si los determinantes del avalúo. El resultado de la investigación directa se
registra en los formatos vigentes de Investigación directa de valores de terreno y construcción y
Estimación precio unitario según investigación realizada, ver anexo 7 Mercado y anexo 8 Avalúos.
ELABORACIÓN DEL PLANO DE MERCADO INMOBILIARIO
Los puntos de investigación y la investigación directa e indirecta del mercado inmobiliario se deben
ubicar sobre el plano de zonas homogéneas físicas y éste constituye el plano del mercado
27
inmobiliario. Esta información debe estar relacionada en los formatos mencionados en el punto
anterior. Las convenciones a utilizar dentro del plano del mercado inmobiliario son:
Ilustración 3. Convenciones.
CONSOLIDACIÓN, PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN
Se debe recopilar la información directa e indirecta del mercado inmobiliario, estudiándola,

depurándola y verificando los datos obtenidos. Si se encuentran diferencias representativas dentro
de la información se debe profundizar en la investigación de los datos que presenten un
comportamiento fuera de lo normal. En el estudio de las ofertas se debe determinar claramente si
dentro de los valores encontrados se están incluyendo elementos como valor histórico, artístico,
afectivo, factor de negociación, good will, cultivos, paisaje natural, maquinarias, mayor valor por
utilización futura y otros valores intangibles que pueda presentar un inmueble. Si estos elementos se
encuentran se deben descontar, para obtener el valor real del terreno y la construcción.
Para predios bajo régimen de propiedad horizontal (edificios y conjuntos), se debe investigar valor
unitario de área privada, éste incluye terreno y construcciones si las hay. A partir de este valor unitario
(m2 o hectárea), se determina en primera instancia el valor del terreno y el restante corresponde al
valor de la construcción si la hay.
PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN - CÁLCULO DEL VALOR UNITARIO POR PUNTO PARA TERRENO
El procesamiento descrito a continuación tuvo por objeto calcular un rango de valores para cada
punto investigado. Dentro de este rango, quien elabora el estudio, adopta el valor unitario, que se
asignará a cada zona homogénea geoeconómica y posteriormente se aplicará para liquidar el avalúo
del terreno de los predios ubicados en la zona, previo análisis y determinación de los mismos por
parte del comité de avalúos. Una vez reconocidos y calificados los predios de la muestra se inicia la
investigación económica tratando de hallar el valor comercial de dichos predios en forma global y los
28
elementos de terreno y construcción desagregados y por metro cuadrado. Los datos recopilados
mediante la investigación económica del mercado inmobiliario, se seleccionan y ordenan según el
caso en la tabla respectiva (Anexo 7 Mercado). En cuanto al valor del terreno se hará para lote y no
para casas lotes.
INVESTIGACION INDIRECTA – ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
En este proceso se realizó la recopilación y el análisis de la información de las transacciones

comerciales recientes registradas en los inmuebles que se encuentran en una franja adyacente a cada
uno de los corredores en estudio. Dentro de las transacciones se incluyen: compra ventas, hipotecas,
arrendamientos, avalúos comerciales, entre otros.
A los inmuebles que han sido objeto de las transacciones y que hayan sido seleccionados para la
definición de los valores, se les practicó el reconocimiento en terreno, para estableer la similitud con
el resto de la zona y ubicarlos después en un plano de conjunto, que para el caso particular de este
proyecto se denominó “PIUNTOS DE INVESTIGACION_C5.7_PLIEGO”. En estos planos se determino
una convensión a cada fuente de información.
DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO DEL TERRENO.
Contando con los datos para cada uno de los corredores y a su vez para cada uno de los tramos que
los componen, se obtiene el valor del terreno teniendo encuenta tres posibilidades:
1. Cuando se tienen los datos discriminados en la transacción, avalúo de referencia, entre otros,
en terreno y construcción, únicamente se divide el valor obtenido entre el área.
2. Cuando se tiene los datos, incluidos terreno y construcción, conociendo el valor unitario de
la construcción, se calcula el valor de la edificación y se resta del valor total. El resultado se
divide por el área de terreno, para obtener el valor unitario.
3. Actualización de valores a presente o determinación de valores por otros medios
estadísticos.
Para El estudio de Mercado; Ver Anexo No. 7 Mercadeo Corredor 5 y para los avalúos; Ver Anexo 8
Avalúos.
Para cada una de esta información se relizo el procedimiento de depuración correspondiente

teniendo en cuenta las siguientes condiciones:
29
a. Para Inmuebles que se encuentran libres de construcciones el valor asumido es el que

directamente resuta de dividir el Valor de venta por el área en metros cuadrados.
b. En el caso de los inmuebles que presenten construcciones, esta se tipifica y se realizan las
siguientes operaciones:
- Una vez se tenga la tipificación de la construcción y el área, se determina el valor de la
construcción.
- El valor obtenido de la construcción se resta al valor de venta del inmueble y este resultante
se dividie por el área del predio, para asi obtener el valor por metro cuadrado de terreno.
Para la estructuración de costos prediales se identifican primero todos los predios requeridos para el
trayecto, se obtuvo la información magnética de estos predios en el IGAC, igualmente con la
información de los registros 1 y 2, se detalló uno a uno cada predio.
Con los planos de cada predio en medio magnético, el trazado del corredor 5 y el ancho vial definido
para el proyecto, se calculó el área estimada que se requiere de cada predio.
Para la determinación de las áreas remanentes para el desarrollo del proyecto, se tuvo en cuenta el
diseño final del Estructurador, el cual contempla el mejoramiento vial del corredor, al revisar dicho
mejoramiento, se identificadron algunas áreas sobrantes que se incluyen en este estudio, que por su
forma y tamaño no pueden mantener o desarrollar la misma actividad actual o quedan entre la vía
actual y el mejoramiento previsto, en dichos casos el futuro concesionario deberá adquirir estas
franjas previa certificación de la oficina de planeación del municipio correspondiente o el aval de la
interventoría, en caso de no contar con eld e la Entidad Territorial, por lo que a partir del análisis de
áreas requeridas para el estudio, se incluyeron estas franjas como áreas remanentes no
desarrollables y se suman a las áreas requeridas por diseños, para obtener un valor total por toda la
franja a adquirir en cada predio.
Para la determinación de los valores estimados de los predios, se identificaron y analizaron las zonas
físicas del IGAC, las cuales se verificaron en terreno y se ajustaron en algunos casos a las condiciones
reales actuales de cada zona, se definen las zonas Homogéneas, se realizó un estudio de mercado
sobre la via, tratando de identificar predios con características similares a los requeridos para el
proyecto, se analizó esta información y el resultado de este estudio se presenta en el presente
informe.
Este informe de precios estimados no tiene en cuenta eventuales alteraciones en oferta inmobiliaria
que se generen por anuncio del proyecto. Con esta información y con las áreas requeridas se procede
a calcular el valor estimado de terreno para todos los predios.
Basándonos en los estudios realizados del corredor 5 Barranca de Upis- Casetabla se obtuvo 1 Zona
Homogénea Geoeconómica y se generaron 1 plano a escala 1:100.000; Ver Anexo 9.Cartografía.
30
A continuación se muestran las zonas obtenidas.
Tabla 9. Zonas Homogéneas Geoeconómicas.
ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONOMICAS CORREDOR 5

ZHG VP COBERTURA VAL_ZHG_Ha CONVENCIONES
ZHG1 55 Cultivos Permanentes $ 15.000.000
Ilustración 4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas
A continuación se presenta tabla con el valor estimado de los predios requeridos para este trayecto.
Tabla 10. Resumen Costos Estimados por Predios
ANEXO 4
RESUMEN COSTOSESTIMADOSPOR PREDIOS
CORREDOR 5 BARRANCA DE UPIA - CASETABLA
valor total
Área a valor total estimado valor total estimado valor estimado por Ley valor estimado por valor estimado por valor total estimado
UF TRAMO PREDIOS estimado
adquirir Ha de terreno construcciones 1682 expropiaciones factores sociales predios
cobertura
BARRANCA
1 DEUPIA - 48 61,04824 $ 915.723.573,15 $ - $ - $ 109.886.828,78 $ 18.314.471,46 $ - $ 1.043.924.873,40
CASETABLA
TOTAL 48 61 $ 915.723.573,15 $ - - $ 109.886.828,78 $ 18.314.471,46 - $ 1.043.924.873,40
Nota:
el valor estimado por factores sociales se presenta en el informe social-predial
31
Teniendo en cuenta que en esta etapa no se elaboran los insumos prediales, como son fichas
prediales, estudios de títulos, fichas sociales y avalúos de los predios, pero entendiendo que se deben
estimar costos totales de los predios, se incluirán valores adicionales al valor del terreno, que pueden
influir en los costos de los predios de todo el proyecto, como son las expropiaciones y la posibilidad
de los reconocimientos sociales (que hacen parte del informe social en predios), dado que estos
costos no se pueden determinar con exactitud en esta etapa, se definirán como unos estimados de
acuerdo a las características de cada corredor.
Es importante mencionar que el valor por expropiaciones, se puede contemplar como un valor que
solo depende del juez y del perito de la justicia que realice el nuevo peritaje al predio y que nunca
puede ser calculado realmente antes de dicha instancia. Pero dado que en todos los proyectos el
incremento por en el valor de los predios por expropiaciones es importante, para este caso se estimó
con base en el resultado del diagnostico jurídico realizado, determinando un porcentaje para aquellos
predios donde es muy probable que por su situación jurídica, se deba dar inicio a proceso de
expropiación.
Se presenta como anexo a este informe, las tablas soportes con la relacion de los predios requeridos,
de acuerdo a la información obtenida del IGAC en los registros 1 y 2 y el estudio de los costos de los
predios.
Con la expedición de la Ley 1682 de 2013, y sus decretos reglamentarios, y de acuerdo la presentación
de la Resolución 898 del 19 de Agosto de 2014, modificada por la Resolucion 1044 del 29 de
Septiembre de 2014, se estimo un porcentaje de incremento del valor de los predios en un 12%,
según estudios realizados por el IGAC y , por lo tanto y dado que en esta etapa no es viable determinar
con exactitud el costo por indemnicaciones, se toma ese porcentaje y se incluye en el costo del valor
de los predios del proyecto.
Otro valor a tener en cuenta dentro del proceso de gestion predial son los costos por el desarrollo de
la gestión predial, ya sea por enajenacion voluntaria o por expropiación, a continucación se presenta
cuadro con valores que esta reconociendo la ANI, por el desarrollo completo de esta gestión y que
tambien has sido tenidos en cuenta dentro de los costos de la gestión predial y se presentaran mas
adelante.
Estos informes de costos vas anexos al presente informe, junto con la relacion de los predios
requeridos de acuerdo a la información obtenida en el IGAC.
32
6 VALORACION DE LA CONSTRUCCION
VALORES ASIGNADOS A LAS CONSTRUCCIONES
De acuerdo al recorrido realizado se observó el universo de edificaciones afectadas por el trayecto

de la vía Barranca de Upia - Casetabla. Estas construcciones fueron clasificadas y categorizadas según
su tipología constructiva, vetustes, estado de conservación y se dividieron para facilitar el estudio en
cuatro grupos: 1. Uso Vivienda, 2.Uso Comercial 3- Uso Industrial .4. Uso Institucional. Todas las
construcciones encontradas en el corredor pertenecen al grupo 1.
TIPIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Se refiere a la zonificación del corredor de acuerdo con las clasificaciones de los inmuebles según su
actividad residencial, comercial e industrial.
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a los materiales de construcción, las
características arquitectónicas y su uso, lo que se refleja en el puntaje de calificación de las
edificaciones.
Los inmuebles con los usos comerciales e industriales son tipificados según las características
especiales de su actividad económica, la tipificación se define respecto a sus características
arquitectónicas, intensidad de la actividad económica, infraestructura necesaria para llevarla a cabo,
las características socioeconómicas y uso.
RESIDENCIAL
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a la calificación de la construcción, la

tipificación es determinada por los manuales del IGAC, se realiza agrupando las viviendas en rangos
los puntajes de calificación de acuerdo con la relación dada en la siguiente Tabla:
Rango de puntaje por tipo de construcción
Tabla 11. Tipologías.
TIPO RANGO DE PUNTAJE
1 1-10
2 11-28
3 29-46
4 47-64
5 65-82
6 83-100
33
Tipo 1 (puntaje 1 - 10)
Las viviendas que pertenecen a este grupo están construidas sin planeación alguna y generalmente
con materiales de desecho tanto en las paredes como en los techos, construido o acondicionado para
alojamiento, aunque no reúna las condiciones sanitarias indispensables. Generalmente carecen de
algún servicio público básico y/o están ubicadas en zonas marginales no urbanizadas ni urbanizables,
siendo de invasión y con escasez de vías de comunicación y transporte urbano.
Las viviendas que pertenecen a este grupo están construidas con o sin planeación y generalmente
con materiales como madera, prefabricado, ladrillo o bloque, cubiertas en zinc o teja de barro y con
acabados sencillos, pueden disponer de algunos servicios públicos básicos, están situados por lo
general en la periferia y disponen de algunas vías públicas sin pavimentar y escasos medios de
transporte.
Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente están constituidas por edificaciones
técnicamente planeadas, con fachadas calificadas como regular, con muros de ladrillo o bloque,
cubiertas de placa de concreto o teja en asbesto cemento. Generalmente cuentan con servicios
públicos básicos, poseen vías de comunicación pavimentadas y medio de transporte urbano.
técnicamente planeadas con fachada calificada de regular a buena, estructura en concreto, muros de
ladrillo o bloque revocados, estucados y pintados, cubiertas de placa de concreto o teja en asbesto
cemento; baños y cocinas calificados como medianos enchapados.
Generalmente están conectados con todos los servicios públicos cuentan con vías pavimentadas y
facilidad de transporte.
totalmente terminadas y técnicamente planeadas con fachada calificada como buena así como sus
acabados, estructura en concreto. Generalmente cuentan con muros de ladrillo o bloque, cubiertas
de placa de concreto o con materiales de buena calidad; baños y cocinas calificados como buenos y
tamaño entre mediano y grande.
34
Cuentan con todos los servicios públicos básicos y complementarios, con grandes zonas verdes,
sociales y de recreación, parqueaderos y buenas vías de acceso.
Tipo 6 (puntaje 83 – 100)
Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente están constituidas por edificaciones con
grandes áreas, amplios jardines o apartamentos lujosos, paredes de bloque o ladrillo, cubiertas de
placa de concreto o con materiales de excelente calidad y cuentan con los servicios públicos básicos
y complementarios.
Estas viviendas están ubicadas en sectores exclusivos y disfrutan de amplias zonas verdes, sociales y
de recreación, parqueaderos y excelentes vías de acceso.
Debe tenerse en cuenta que cada “Tipo” corresponde a un rango de puntaje y por lo tanto las
edificaciones dentro de cada uno de ellos no serán estrictamente iguales.
Es común encontrar dentro de una zona similar en puntajes, de manera puntual una construcción
con características diferentes. Ejemplo, dentro de una zona del tipo 2 (11 a 28) se encuentra una
vivienda con 75 puntos. En este caso se asigna a la zona el tipo predominante (2), incluyendo este
predio y aquellos que superen el rango, a los cuales se les denomina “Atípicos”.
VALORES ASIGNADOS A LAS CONSTRUCCIONES
a. RESIDENCIAL
Una vez realizado el inventario de las construcciones, a lo largo del corredor se identificaron
construcciones tipo 1, 2 y 3. Igualmente se determinaron los valores para cada tipología, se muestran
en la siguiente tabla:
Tabla 12. Tipologías Adoptadas.
TIPOLOGIA PUNTAJE EDAD AÑOS VALOR M2

1 5 10 181.000,oo
2 28 10 360.000,oo
3 42 12 518.000,oo
4 50 15 796.000,oo
47-64
5 65 12 1’144.000,oo
Para la determinación de Valores de construcción, se determinó el valor a nuevo usando la revista

Construdata (presupuesto), para posteriormente aplicar el método de depreciación Fitto-Corvini,
35
teniendo en cuenta la edad y el estado de conservación. Los presupuestos para cada tipificación
utilizados en este proyecto, se encuentran relacionados en el anexo 10 de este informe (tipo 1, 2 y
3); Ver Anexo 10 Construcciones.
FOTOINTERPRETACIÓN
Para las vías se captura la información sobre Arcgis 10.1, obteniendo un total estimado
construcciones, a las cuales se les calcula el área y se les asigna tipología de la construcción, tomando
como referencia los tipos de construcción observados en la zona.
Para este corredor no se afectaron construcciones, por lo tanto no se realizo fotointerpretación.
36
7 VALORACION DE LA COBERTURA
Al determinar las franjas de compra requeridas de los predios, para el desarrollo de las obras y
realizando el montaje de las coberturas del suelo identificadas en este corredor, se pudo determinar
que existen zonas o sectores importantes con cobertura del suelo para cultivos permanentes como
Palma Africana y Pastos, sin embargo al revisar las franjas requeridas para el proyecto de los pocos
predios a interventir, se pudo determinar que no existía afectación a estas coberturas, por lo tanto
no se tuvo en cuenta un valor para este ítem en el proyecto.
37
8 VALORACION DE LA GESTION SOCIAL
La Agencia Nacional de Infraestructura ANI, expidió la Resolución 545 del de Diciembre de 2008, por
medio de la cual se establecen y determinan los factores sociales, dentro del desarrollo de la gestión
predial, exclusivamente a los predios requeridos para el proyecto y el costo de estos reconocimientos
se aplican de acuerdo a las condiciones allí expuestas y los recursos para el pago los mismos se
incluyen dentro de la Subcuenta predial.
Por tal motivo y dado que la aplicación de la Resolución 545, va ligada directamente al componente
predial, y su elaboración depende de los insumos prediales, en esta etapa de estructuración se
entrega al equipo social la información básica predial, como es el listado de predios requeridos,
identificando los que cuentan con construcciones y cultivos permanentes y sus costos para que
puedan determinar si hay lugar a aplicación de algún reconocimiento social y se incluya el valor de
estos dentro de la cuenta predial que presenta el estructurador a nivel financiero, por este motivo
no se incluye dentro de este informe el detalle que permite estimar los costos sociales a nivel predial
del proyecto. Solo presentamos el costo total de las compensaciones sociales establecidas por el
equipo social del estructurador, que determino un valor total de $ 0, toda vez que por la afectación
predial, no hay compensaciones sociales.
38
9 GESTION DE COMPRA
El valor a tener en cuenta dentro del proceso de gestion predial son los costos por el desarrollo de la
gestión predial, ya sea por enajenacion voluntaria o por expropiación, a continucación se presenta
cuadro con valores que esta reconociendo la ANI, por el desarrollo completo de esta gestión y que
tambien has sido tenidos en cuenta dentro de los costos de la gestión predial; Ver Anexo 5. Costos
Estimados por Predios.
VALORESESTABLECIDOSPARA EL2013 EN ELDESARROLLO DELASACTIVIDADESDELA GESTION SOCIAL

Y PREDIAL
ACTIVIDAD EJECUTADA VALORPORPREDIO

Ficha y plano predial $ 800.000,00
Ficha Social, diagnóstico socioeconómico y acuerdo de
$ 570.000,00
reconocimiento
Avalúo Comercial Corporativo $ 800.000,00
COSTOSINSUMOS $ 2.170.000,00
Actividades de Enajenacion Voluntaria: Estudio de
títulos, con los soportes requeridos. Oferta de compra,
notificación, inscripción de oferta de compra.
Elaboración, legalizacion de la promesa de compra. $ 2.300.000,00
Entrega del predio libre de servicios públicos. Pago del
predio, previo registro de escritura pública, libre de
gravámenes y limitaciones)
COSTOSINSUMOSPREDIALESYENAJENACION
$ 4.470.000,00
VOLUNTARIA PORPREDIO
Actividades de Expropiacion Judicial: Estudio de títulos,
con los soportes requeridos. Oferta de compra,
$ 5.200.000,00
notificación, inscripción de oferta de compra. Todas las
etapas del proceso de expropiación.
COSTOS INSUMOSYEXPROPIACION PORPREDIO $ 7.370.000,00
Fuente: Esta informacion es tomada del Otro si del 17 de julio de 2009, realizada al
contrato de Concesion Neiva - Espinal - Girardot No. 0849 del 19 de julio de 1995,
la cual fue actualizada a la fecha por medio del Indice de Precios al Consumidor
(IPC), redondeado al 10.000.
Para este Proyecto los costos estimados para la gestion predial fueron:
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Tabla 13. Costos de Gestión Predial.
ANEXO 5
COSTOSDEGESTION PREDIAL
CORREDOR 5 BARRANCA DE UPIA - CASETABLA
PREDIOS VR UNITARIO TOTAL

ENAJENACION
VOLUNTARIA 43 $ 2.300.000,00 $ 99.360.000,00
EXPROPIACION 5 $ 5.200.000,00 $ 24.960.000,00
TOTAL 48 $ 124.320.000,00
CONSOLIDADO
VALORGESTION PORENAJENACION VALORGESTION POR

TRAMO Predios VALORGESTION PREDIAL
VOLUNTARIA EXPROPIACION
BARRANCA DE
UPIA - 48 $ 99.360.000,00 $ 24.960.000,00 $ 124.320.000,00
CASETABLA
TOTALES 48 $ 99.360.000,00 $ 24.960.000,00 $ 124.320.000,00
Y finalmente los costos estimados para los insumos, como son Fichas prediales, fichas sociales y
avalúos fueron:
Tabla 14. Costos Insumos en Gestión Predial.
CORREDOR5 BARRANCA DEUPIA - CASETABLA

COSTOSINSUMOSEN GESTION PREDIAL
VALORFICHASPREDIALES,
TRAMO Predios FICHASSOCIALESY VALORGESTION PREDIAL
AVALUOS
BARRANCA DEUPIA -
48 $ 2.170.000,00 $ 104.160.000,00
CASETABLA
TOTALES 48 $ 2.170.000,00 $ 104.160.000,00
Estos informes de costos van anexos al presente informe, junto con la relacion de los predios
requeridos de acuerdo a la información obtenida en el IGAC; Ver Anexo 3 Listado Predios y Valores,
Anexo 4 Costos Estimados por Predios, Anexo 5 Costos de Gestion Predial, Anexo 6 Costos Insumos
Prediales.
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10 GESTIÓN JURIDICA
A continuación se hace una relación de la normatividad que regula los procesos de Gestión predial.
NORMAS JURIDICAS, TÉCNICAS Y/O RELACIONADAS CON LA GESTIÓN PREDIAL
- Ley 388 de Julio 18 de 1997. Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se
dictan otras disposiciones.
- Ley 14 de 1983. Normas sobre catastro, impuesto predial e impuesto de renta y
complementarios.
- Decreto 1420 de 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de
1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80,
82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen
referencia al tema de avalúos.
- Resolución 620 de 2008 Por la cual se establecen los Avalúos ordenados dentro del marco de
la ley 388 de 1997.
- Resolución 2555 de 1988. Formación, actualización de la formación y conservación del
catastro nacional y las que la modifiquen.
- Ley 1228 de 2010.
- Ley 1682 y decretos reglamentarios. Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los
proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias.
- Ley 1742 del 26 de Diciembre de 2014, Por la cual se modifica la 1682 adoptan medidas y
disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte.
RIESGOS DE LA GESTIÓN PREDIAL
La determinación de riesgos de la gestión predial se enfoca en criterios relacionados con el número

de predios requeridos, el tiempo requerido para contar con disponibilidad de predios, el tiempo
requerido para lograr la efectiva adquisición de los predios, y la estimación de costos, tanto de la
adquisición como de la gestión.
Riesgo de número de predios requeridos.- En cuanto al primer criterio, el menor riesgo se presenta en
la medida que el diseño o el ancho de vía determinado exija la adquisición del menor número de
predios, el riesgo medio cuando se requiera un número de predios con extensiones considerables
que permitan asegurar disponibilidades de área representativas para la ejecución de obra, y el riesgo
alto cuando se afecten asentamientos poblados en los que la relación entre el número de predios
requeridos y la posibilidad de disponibilidad de área para ejecución de área resulte muy baja.
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Riesgo de tiempo requerido para contar con disponibilidad de predios.- En este segundo criterio, el
menor riesgo se presenta en la posibilidad de contar con la disponibilidad de los predios en el menor
tiempo posible, por ejemplo mediante la entrega anticipada de los mismos, es decir una vez expedida
la oferta de compra pero antes de suscribir promesa de compraventa, por parte de sus propietarios,
el riesgo medio se presentaría cuando la entrega se logre como parte del acuerdo contractual
contenido en una promesa de venta, o según el caso una vez otorgada la escritura pública de venta,
y el escenario de riesgo alto se presenta cuando sea necesario acudir a la vía de la expropiación –
judicial o administrativa – para obtener la entrega del inmueble.
Dentro de este esquema es necesario tener en cuenta que la primera etapa del proceso de
adquisición de predios – una vez establecido el trazado definitivo - es la consecución y levantamiento
de insumos tales como ficha predial, el avalúo y el estudio de títulos, la cual puede tardar según el
número de predios entre 2 y 3 meses. Una vez se cuente con los insumos es posible expedir las ofertas
de compra para cada predio, y es a partir de entonces que se determina a aplicación del riesgo en
mención.
Ahora bien, en este caso la dificultad para hacer una estimación concreta de riesgos radica en que
contar con la disponibilidad de los predios en mayor o menor tiempo depende de varios factores: en
primer lugar, del tipo de procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición, en segundo lugar
de la voluntad de los propietarios para hacer la entrega de los predios, y en tercer lugar de la
presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a dicha entrega.
Variable 1. Procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición. Según se trate de expropiación
administrativa o expropiación judicial los tiempos para obtener la entrega del inmueble pueden
cambiar.
Cuando sea posible lograr la enajenación por vía voluntaria puede esperarse que los tiempos para
lograr la disponibilidad se asimilen, mientras que en caso de ser necesario acudir a la vía expropiatoria
estos si pueden cambiar, ya que mientras en la expropiación judicial es procedente solicitar la entrega
del predio de manera anticipada desde el mismo comienzo del proceso, antes de obtener la
titularidad del inmueble, en la expropiación administrativa solo es posible acceder una vez que la
titularidad den inmueble se encuentra en cabeza de la entidad expropiante. A su vez, mientras en la
expropiación judicial la entrega procede por orden de un juez quien ordena a la autoridad policiva
dar cumplimiento a la orden, en la expropiación administrativa es la entidad expropiante quien de
manera unilateral, sin apoyo judicial debe hacer la solicitud a la autoridad policiva local, lo que en
muchas ocasiones dilata la ejecución de la medida.
A partir de la expedición de la Ley 1682 de 2013 y de su modificación contenida en la Ley 1742 del 26
de Diciembre de 2014, los tiempos de entrega de los inmuebles o zonas de terreno requerida,
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encuentran un marco legal nuevo que permite al encargado de adelantar la gestión predial contar
con herramientas que garantizan tiempos más cortos en la entrega.
No obstante, la modificación del artículo 25 de la Ley 1682 incluida por el artículo 4 de la Ley 1742
de 2014, no reduce los tiempos para efectos de realizar la entrega del inmueble, solamente incluye
plazos perentorios para la aceptación de la oferta (15 días hábiles a partir del momento de la
notificación) y la suscripción de la Escritura Pública o Promesa de Compraventa en la cual se consolide
la adquisición (10 días hábiles a partir de la aceptación de la oferta de compra) sin embargo, el plazo
legal contenido en la Ley 9 de 1989 y la Ley 388 de 1997 correspondiente a la facultad de impulsar el
procedimiento de adquisición, se mantiene en los treinta (30) días hábiles contados a partir de la
notificación de la oferta de compra sin llegar a un acuerdo.
En esa medida el tiempo para lograr la entrega de un predio, contado a partir de la expedición de la
Oferta de Compra, puede oscilar entre 1 y 4 meses, esto teniendo en cuenta que los plazos legales
otorgados (sin tener en cuenta días festivos) corresponden a aproximadamente 45 días calendario,
debiendo considerarse adicionalmente, plazos prudenciales para garantizar a los propietarios
tiempos minimos de traslado (en el caso de viviendas) y/o particularidades propias de cada inmueble,
como corresponde a actividades de reposición de fachadas entre otros. Se debe tener en
consideración, que en la mayoría de los casos para la realización de los traslados de los propietarios,
se requiere que al interior del proceso de adquisición se realicen desembolsos de primeros contados,
debiendo atender al hecho que en aquellos casos en los cuales se presenten gravámentes o
limitaciones a los folios de matrícula inmobiliaria como embargos, hipotecas, demandas, cobros
coactivos; de forma previa se debe surtir el trámite contemplado en el artículo 22 de la Ley 1682 de
2013.
En lo que corresponde a la entrega al interior de los procesos de adquisición una vez impulsado el
trámite de expropiación por via judicial de conformidad con el artículo 28 de la Ley 1682 de 2013,
modificada por la Ley Ley 1742 del 26 de Diciembre de 2014, se debe contar con la entrega anticipada
previa orden judicial, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a a la solicitud que realice la
Entidad Pública al interior del trámite de expropiación. Situación está que implica la expedición del
Acto Administrativo por el cual se ordene la expropiación, su trámite de notificación de conformidad
con la Ley 1437 de 2011, la posibilidad de agotar recurso por parte de los propietarios, el trámite de
notificación pertinente del acto por el cual se desate el recurso y la posterior presentación de la
demanda, pago del precio indemnizatorio y solicitud de la entrega anticipada, esto de conformidad
con las reglas previstas en el artículo 399 de la Ley 1564 de 2012 Código General del Proceso.
En ese sentido, teniendo en cuenta las reglas de notificación y la garantía al debido proceso al interior
del trámite administrativo previo, la entrega de un predio sometido a proceso de expropiación judicial
puede oscilar entre entre 6 y 10 meses.
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Variable 2. La voluntad del propietario de hacer la entrega. Quizá la única variable que representa
una verdadera incertidumbre al momento de hacer la estimación de riesgos es la relacionada con la
voluntad de los propietarios para hacer la entrega de los predios de forma anticipada, o dentro del
proceso contractual, o de la eventual negativa a hacer entrega haciendo necesario acudir a la vía
coercitiva.
No es posible clasificar este riesgo como bajo, medio o alto dentro de la estructuración del contrato
dado que su aplicación en cada caso concreto depende de factores tales como la aspiración
económica del propietario al momento de recibir la oferta, o del arraigo al predio, de la posibilidad
de entregar las áreas según se trate de solo terrenos o que incluyan mejoras, cultivos o
construcciones, o de las muchas motivaciones personales que solo será posible determinar al
momento de entrar en contacto directo para la realización de la enajenación de cada inmueble.
Sin embargo, en este aspecto, la recomendación para disminuir al máximo el riesgo es que se preste
especial atención a la elaboración de los avalúos de manera que éstos reflejen la realidad económica
del sector dentro de un escenario realista de oferta y demanda que incentive a los propietarios a
facilitar la entrega de las áreas requeridas en el menor tiempo posible.
Otra recomendación es que dentro de los cronogramas de obra se prioricen las obras en aquellos
sectores en los que no exista afectación de construcción, de manera que en donde si las haya sea
posible bridar a los propietarios el tiempo necesario para su traslado o reposición.
Variable 3. La presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a la entrega voluntaria

de los inmuebles. Si bien la sola presencia de limitaciones no es óbice para obtener la entrega
anticipada de un predio en algunos casos si se convierte en un obstáculo, como en el caso de predios
en propiedad de menores de edad, o sobre los que pesan medidas limitativas de la disposición de
predios secuestrados producto de embargos o con medida de extinción de dominio. También cabe
dentro de esta categoría el caso de bienes pertenecientes a entidades públicas en lo que se requiere
la autorización de entes ajenos al represente legal del entidad titular, por ejemplo cuando se requiere
la autorización del concejo municipal, para acceder a la entrega del inmueble.
Riesgo de tiempo requerido para lograr la efectiva adquisición de los predios.- Este riesgo parte de las
mismas consideraciones que el anterior, pero se diferencia en que no se limita a la obtención del área
requerida para la ejecución de los trabajos sino a la transferencia de la titularidad del inmueble a
favor del Estado, que es la finalidad última del procedimiento de adquisición predial.
En éste también se depende de las mismas variables señaladas, las cuales expondremos en su
contenido relacionado no ya con obtención física del área sino con la transferencia de la titularidad:
Variable 1. Procedimiento que se escoja para adelantar la adquisición. Según se trate de expropiación
administrativa o expropiación judicial, en caso de no llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria,
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los tiempos para obtener la titularidad de un predio por vía coercitiva pueden cambiar, siendo menor
el tiempo para lograr la adquisición por vía de expropiación administrativa que por vía de
expropiación judicial.
En este punto debe señalarse que si bien la expropiación administrativa se presenta como la solución
eficaz ante especiales condiciones de urgencia, el hecho de requerir el agotamiento de los mismos
pasos que el trámite de expropiación judicial en la etapa gubernativa hace que los tiempos estimados
resulten similares a ésta, especialmente en lo relacionado con la entrega de los predios, como ya fue
explicado por la aplicación de la Ley 1682 de 2013.
Asi mismo, aunque pareciera que la mayor ventaja de acudir a la expropiación administrativa si es
una disminución de tiempos con relación a la adquisición efectiva de los predios –insistimos en que
la comparación se realiza sobre el supuesto de no llegar a un acuerdo de enajenación voluntaria, esta
ventaja resulta relativa, en la medida que tratándose de un procedimiento expropiatorio ninguna de
sus actividades podría delegarse en el concesionario, lo que obligaría a que desde un comienzo los
trámites tendrían que gestionarse desde la entidad, haciendo el procedimiento tanto o más
engorroso que en las épocas anteriores a la delegación predial; adicionalmente porque antes de
obtener la titularidad la entidad deberá resolver las discusiones y litigios que se presenten sobre
derechos económicos relacionados con el predios, y finalmente porque aún en el caso de ser
expropiado, el propietario cuenta con acción contencioso administrativa para impedir el avance de
la expropiación.
En la actualidad podemos estimar que la adquisición de un predio requerido para la ejecución de

obra puede oscilar entre promedio 4 y 8 meses contados a partir de la expedición de la oferta de
compra cuando el procedimiento se adelante por vía de enajenación voluntaria y aproximadamente
entre 12 y 18 meses contados desde la expedición de la oferta de compra cuando sea necesario
acudir a la vía de la expropiación judicial. En el caso de la expropiación administrativa la culminación
del proceso podría tardar aproximadamente entre 8 y 12 meses, pero con las salvedades señaladas
en el párrafo anterior.
Variable 2. La voluntad del propietario para adelantar la enajenación por vía voluntaria. Al igual que
en lo señalado para el riesgo de disponibilidad, esta variable representa una verdadera incertidumbre
al momento de hacer la estimación de riesgos dado que su aplicación en cada caso concreto depende
de factores tales como la aspiración económica del propietario al momento de recibir la oferta, o del
arraigo al predio, de la posibilidad de entregar las áreas según se trate de solo terrenos o que incluyan
mejoras, cultivos o construcciones, o de las muchas motivaciones personales que solo será posible
determinar al momento de entrar en contacto directo para la realización de la enajenación de cada
inmueble.
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Al respecto mientras el ordenamiento presenta la exención de impuestos sobre la renta o ganancia

ocasional como ventaja de la enajenación voluntaria sobre la expropiación, por otro lado obliga a los
vendedores a asumir el valor total de los costos notariales de la transacción.
Por ello, al igual que lo dicho anteriormente, la recomendación para disminuir al máximo el riesgo es
que se preste especial atención a la elaboración de los avalúos de manera que éstos reflejen la
realidad económica del sector dentro de un escenario realista de oferta y demanda que incentive a
los propietarios a facilitar la enajenación de las áreas requeridas en el menor tiempo posible.
Variable 3. La presencia de gravámenes y limitaciones que impidan acceder a la enajenación

voluntaria de los inmuebles. Anteriormente señalamos que la sola presencia de limitaciones no es
óbice para obtener la entrega anticipada de un predio, pero ahora debemos señalar que sí lo es para
lograr la transferencia de su titularidad al Estado.
Como mecanismo para disminuir este riesgo, se sugiere revise la posibilidad de ajustar el trazado en
ese sector, si el riesgo es muy alto.
En caso de no ser posible la alternativa sería hacer contacto con los propietarios de éstos predios
desde el mismo momento de levantamiento de insumos para asesorarlos en el saneamiento de las
medidas, de manera que se logre disminuir los tiempos para el desarrollo de esta gestión.
Riesgo de incremento de costos de la adquisición predial.- En cuanto a éste ítem no podríamos decir
que la clasificación del riesgo depende de que los precios sean altos o bajos, pero sí de la posibilidad
de incrementos de los costos estimados inicialmente, a lo largo del proceso.
Esto puede suceder por factores tales como el efecto de plusvalía que genera la ejecución de las
obras, la presencia de actividades económicas que no son identificables a simple vista, la
demostración de perjuicios a posteriori que logran ser reconocidos judicialmente.
A su vez es necesario recordar que el ancho del corredor también determina el grado de afectación
y por tanto impacta los costos de adquisición.
ANALISIS DEL DIAGNOSTICO JURIDICO
Respecto a la situación jurídica de predios requeridos para este corredor, de los inmuebles vinculados
al área de afectación del proyecto, se han idenficado cuarenta y ocho (48) predios, de los cuales se
analizaron certificados de tradición y libertad de 32 inmuebles, de acuerdo a la relación de matriculas
inmobiliarias relacionadas en los registros 2 del IGAC y de allí los que fueron expedidos por la
supertintendencia de Notariado y Registro, identificando en cada uno de ellos su situación jurídica
particular y presentan la siguiente situación jurídica general; Ver Anexos 11 Diagnosticos Juridicos y
Anexo 12 Matriculas Inmobiliarias.
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CONSOLIDADO ESTUDIOS JURIDICOS

ESTADO CANT
VERIFICADOS 32
CALIFICACION Y BLOQUEADOS 0
REVISADOS 32
DOMINIO 4
FALSA TRADICION 0
ANALISIS JURIDICO
Analizada la información consignada en los certificados de libertad y tradición, se identificó que un

porcentaje equivalente al treinta y cinco (35%) aproximadamente presentan condiciones jurídicas
que afectan el derecho real de dominio como corresponde a gravámenes y limitaciones como
Hipotecas, servidumbres, embargos; condiciones estas que se presentan en el siguiente cuadro
consolidado:
RESUMEN CONDICIONES PARTICULARES

ESTADO CANT
REVISADOS 32
SANEADOS 18
SERVIDUMBRE ACUEDUCTO 1
SERVIDUMBRE ENERGIA 0
SERV TRANSITO 0
SERV GASODUCTO -OLEODUCTO 0
EMBARGOS 2
HIPOTECAS 6
VALORIZACION 1
POSEEDOR INSCRITO 0
COMODATO INSCRITO 0
AFECTACION AMBIENTAL 0
DEMANDA SIMULACION 0
DEMANDA SERVIDUMBRE 1
DEMANDA PERTENENCIA 2
EXTINCION DOMINIO 1
USUFRUCTO 0
PATRIMONIO DE FAMILIA 0
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Teniendo en cuenta las condiciones particulares a nivel general, de conformidad con el marco jurídico
que regula los procedimientos de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública, a
continuación se presentan recomendaciones que permiten caracterizar las posibles soluciones o
determinaciones al interior de los trámites de gestión predial.
1. Frente a los predios que están gravados con servidumbres de oleoducto, gasoducto,
eléctrica, de acueducto, de aguas y de tránsito, el concesionario al momento de la compra
tiene que verificar que estas servidumbres no se verán afectadas por el desarrollo del
corredor, ya que de ser necesaria la afectación de alguna de estas servidumbres, es necesario
reunirse con las partes que intervinieron en la creación de la misma, con el fin de modificar
el paso de estas o de extinguirlas, generando así un riesgo para la adquisición de las áreas
requeridas, debido al aumento del tiempo necesario para adquirir el predio o a la renuencia
de las partes de modificar o extinguir la servidumbre.
Es importante resaltar que no obstante estos predios se encuentren gravados con servidumbres, en
la visita realizada se pudo observar que en algunos casos dichas servidumbres no se encuentran
dentro de la franja requerida para el proyecto.
2. Respecto de los predios que se encuentran gravados con hipotecas, se debe tener en cuenta
que para adquirir el área requerida, esta se debe encontrar libre de gravámenes y
limitaciones, por eso al momento de la negociación se debe solicitar ya sea la cancelación
total o parcial de la misma, la cual puede ser anterior o concomitante con el proceso de
compra. Se recomienda en estos casos, con el fin de lograr agilizar la negociación, que el
concesionario acompañe al propietario a lo largo del proceso de cancelación del gravamen,
para evitar incurrir en exceso de gastos y tiempo, innecesarios para la gestión predial.
El mayor riesgo gira en torno a que el valor ofrecido en la oferta de compra no alcance para cubrir el
valor de la hipoteca y el propietario no tenga los medios económicos para cubrir el crédito, caso en
el cual el concesionario debe agilizar los trámites para adelantar el proceso de expropiación del área
requerida.
3. Sobre los predios que pesan medidas cautelares, como lo es el embargo, inscripción de la
demanda o valorización de igual forma se recomienda al concesionario acompañar y asesorar
al propietario para el levantamiento de estas medidas, en caso de no ser posible el
levantamiento de esta con el producto del valor de la oferta de compra se recomienda al
concesionario agilizar el trámite de expropiación.
48
En estos casos se debe dar impulso por parte del Concesionario de forma prioritaria al procedimiento
establecido en el artículo 22 de la Ley 1682 de 2013, de forma coordinada con los titulares de derecho
de dominio que ostenten la condición de acreedores en cada caso particular; con la previsión que de
no lograrse el cometido establecido en la norma correspondiente, se de impulso al procedimiento de
expropiación a más tardar vencido el plazo de 30 días establecido en la Ley 9 de 1989 de manera
coordinada con la Agencia Nacional de Infraestructura.
4. En caso de que los predios sean limitados con medidas administrativas del Incora
(Reembolso-Gravamen) o prohibición de vender por abandono, es obligatorio por parte del
concesionario acudir a la entidad con el fin de que esta autorice la venta del área requerida
para el proyecto. Se sugiere que el acercamiento con la entidad, en este caso la Fiscalía,
Incora o entidad correspondiente, se lleve a cabo desde el momento del levantamiento del
área requerida o incluso antes de ser posible, con el fin de informar a la entidad del proyecto
e ir agilizando los trámites necesarios para obtener la autorización de la venta del área
requerida para el desarrollo del corredor. El riesgo en este caso se configuraría en la tardanza
que la entidad puede tener en tomar una decisión al respecto.
5. Sobre los predios en los cuales se encuentra constituido Usufructo, deben ser cancelados
anterior o concomitante al proceso de compra del predio, con el fin de adquirir un predio
saneado. Frente a este no es posible clasificar este riesgo como bajo, medio o alto dentro de
la estructuración del contrato dado que su aplicación en cada caso concreto depende de
factores tales como la aspiración económica del propietario al momento de recibir la oferta,
o del arraigo al predio, de la posibilidad de entregar las áreas según se trate de solo terrenos
o que incluyan mejoras, cultivos o construcciones, o de las muchas motivaciones personales
que solo será posible determinar al momento de entrar en contacto directo para la
realización de la enajenación de cada inmueble.
6. Respecto de los folios que se encuentren cerrados, es necesario que el concesionario

verifique los certificados de libertad que se originaron con base en aquel, con el fin de
establecer cuál o cuáles de ellos se verán afectados por el proyecto y conocer la situación
jurídica de los mismos para llevar a cabalidad la gestión predial.
7. Con relación a los predios que soportan condiciones resolutorias y unidades agrícolas
familiares establecidas por el Incoder, se sugiere que el concesionario acuda ante la entidad
desde el momento del levantamiento del área requerida o incluso antes de ser posible, con
el fin de informar a la entidad del proyecto en aras de verificar que las personas a quien se
adjudicaron las Unidades Agrícolas Familiares no hayan incumplido la Condición Resolutoria
49
e ir agilizando los trámites necesarios para obtener la autorización de la venta del área
requerida para el desarrollo del corredor.
Es preciso aclarar que el Incoder al momento de adjudicar la Unidad Agrícola Familiar no solicita al
Registrador la apertura de un nuevo certificado de libertad para el área asignada, motivo por el cual
un solo bien inmueble puede pertenecer a varias personas, generando una comunidad entre el
Incoder y las personas a quienes se les adjudico la UAF. Así las cosas los riesgos en este caso se
configurarían en la tardanza que la entidad puede tener en tomar una decisión al respecto, y la
pluralidad de propietarios que pueden existir sobre un solo bien, siendo necesario que todos estén
de acuerdo para la venta de las áreas requeridas, ya que como se indicó anteriormente se generaría
una comunidad respecto del inmueble.
8. En el caso de predios con mejoras en suelo ajeno, es necesario que el concesionario

identifique quien es el propietario del predio y quien es el propietario de las mejoras, a fin
de adelantar el proceso de compra con el titular del derecho de dominio.
9. A los predios con falsa tradición debe darse aplicación del artículo 245 de la ley 1450 de 2011,
en virtud del cual se consagra el mecanismo del saneamiento automático a favor de la
entidad pública cuando quiera que se encuentren predios con vicios en su titulación. En este
caso, el proceso de enajenación se adelantará conforme a las directrices que al respecto
señale la entidad contratante, con quien presente el título precario, lo que facilita
enormemente la solución de la adquisición predial en casos de falsas tradiciones inscritas.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en caso de no llegar a un acuerdo de enajenación
voluntaria sería necesario acudir al proceso de expropiación contra el titular inscrito, razón
por la cual convendría dirigir la oferta inicial a éste sin perjuicio de dar aplicación a la norma
en cita.
10. Respecto a aquellos predios con contrato de arrendamiento y/o comodato registrado ante
la oficina de Instrumentos Públicos, es necesario solicitar la cancelación de este, en caso en
caso de no ser posible el levantamiento de esta con el producto del valor de la oferta de
compra y el propietario no tenga la capacidad económica para terminar el contrato o el
arrendatario se rehúse a la entrega del predio, se recomienda al concesionario agilizar el
trámite de expropiación.
11. Así mismo, en lo correspondiente a aquellos inmuebles que se identifica la inscripción de

procesos judiciales en curso como corresponde a procesos de declaratoria de pertenencia
y/o declaratoria de simulación, se considera procedente impulsar de forma prioritaria los
procesos de expropiación para adquirir las zonas de terreno requeridas.
50
12. Sobre los predios que hayan sido entregados en Fiducia mercantil de administración o Fiducia
Civil, es necesario que el concesionario gestione la negociación con la Fiduciaria encargada
del contrato de fiducia, a fin de adelantar los trámites necesarios para que se autorice la
venta del área requerida para el proyecto, en caso de no contar con la anuencia de la
Fiduciaria, se recomienda agilizar el trámite de expropiación.
13. En aquellos casos en los cuales se encuentran vinculados los inmuebles a procesos de
extinción de dominio por parte de la Fiscalía General de la Nación, se debe proceder de forma
prioritaria por parte del Concesionario futuro a realizar la solicitud de entrega anticipada y el
procedimiento establecido en el artículo 29 de la Ley 1682 de 2013 y ley 1472 de 2014,
garantizándose el depósito de los recursos derivados del informe técnico de avalúo comercial
y de forma simultánea adelantar el procedimiento de expropiación respectivo; situación que
permitiría contar con las áreas disponibles dentro de los treinta (30) días calendario
siguientes a la expedición de la oferta y solicitud a la Entidad competente.
14. Correspondiente a los inmuebles, en los cuales se identifica que el derecho de dominio se
encuentra sin nungun tipo de limitación o gravamen, por lo que el proceso de adquisición se
puede adelantar sin inconvenientes jurídicos.
Se recuerda que el informe correspondiente a la situación jurídica de los predios y los riesgos que
esta situación pueda afectar el proceso de gestión predial, se realizó con base en los certificados de
libertad y tradición allegados por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los cuales se anexan
a este informe.
Aunque en este punto es preciso analizar que de acuerdo a la información que nos reportan los
registros 1 y 2, no todos los predios cuentan con Matricula Inmobiliaria, por lo que esto puede
generar un riesgo, en el sentido que los predios no cuenten con una titularidad que permita llevar a
cabo la compra de los predios, sin antes dar inicio a procesos de saneamiento predial, con las
entidades correspondientes, como es el caso de INCODER.
51
11. RECOMENDACIONES GESTION PREDIAL
RECOMENDACIONES PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS
La adquisición de predios requeridos para la ejecución de la obra requiere del agotamiento de varias
etapas que involucran unos tiempos mínimos de ejecución; sin embargo es posible tomar algunas
medidas que permitan lograr su agilización y evitar reprocesos, así:
 La primera etapa es la consecución y levantamiento de insumos prediales tales como fichas

prediales, avalúos y estudios de títulos. Del correcto levantamiento y elaboración de estos
insumos depende en gran medida el éxito de las etapas posteriores; es así como contando con
insumos de óptima calidad, se disminuye la posibilidad de reparos por parte de los propietarios
frente a la oferta de compra que se les presente, a su vez, se evitaran inconformidades
posteriores por parte de la Agencia Nacional de la Infraestructura ante la eventual necesidad de
asumir el expediente de cara a un proceso de expropiación, y finalmente resultará más sencillo
encarar el proceso judicial subsiguiente.
En este punto la recomendación, además del establecimiento de procedimientos claros y

precisos para lograr la optimización de los insumos, es la intervención de la Agencia Nacional de
Infraestructura o, en su defecto, de la Interventoría del proyecto para verificar la calidad de los
insumos sobre los cuales se adelantaran los procesos de adquisición predial. Con esto, desde un
comienzo todas las partes interesadas en el avance de los procesos contarán con la seguridad de
su correcta ejecución, evitándose re procesos posteriores.
 Una vez expedida una oferta de compra, o mejor aún, desde la misma elaboración de los estudios
de títulos conviene hacer el análisis de situaciones jurídicas que pudieran obstaculizar los
procesos y adelantar acciones concretas para su solución. Es el caso, por ejemplo, de la presencia
de sucesiones ilíquidas que en muchos casos se resuelven de manera anticipada por los
herederos mediante procesos de sucesión notarial con el apoyo y asesoría del equipo jurídico de
adquisición predial.
 En este punto, conviene también traer de referencia el artículo 245 de la ley 1450 de 2011, en
virtud del cual se consagra el mecanismo del saneamiento automático a favor de la entidad
pública cuando quiera que se encuentren predios con vicios en su titulación. En este caso, el
proceso de enajenación se adelantará con quien presente el título precario, lo que facilita
enormemente la solución de la adquisición predial en casos de falsas tradiciones inscritas.
 En el caso de desacuerdo de un propietario con la oferta presentada, lo que suele suceder cuando
éste reclama el reconocimiento de daños y perjuicios que solo podrían ser ordenados por vía
52
judicial, una opción para agilizar el avance del proceso es que el propietario rechace de manera
manifiesta la oferta y acepte por lo menos renunciar a los términos de manera que no sea
necesario esperar el vencimiento de los 30 días a que se refiere el artículo 61 de la ley 388 de
1997 para dar inicio al proceso de expropiación.
Con la entrada en vigencia de la Ley 1682 del año 2013 y la Resolución 898 del 19 de agosto de
2014, modificado por la resolución 1044 del 29 de Septiembre de 2014, se deberá tener entrar a
reconocer dentro del avalúo que soporta la oferta de compra del predio, las indemnizaciones a
que haya lugar en los predios, son lo cual se espera que el número de proceso de expropiación
disminuya, y por otra parte la Ley permite que en los procesos de expropiación se le solicite al
Juez, que ordene la entrega anticipada dentro de los 30 días siguientes a la presentación de la
demanda de expropiación y para esto el concesionario debe tener especial cuidado en solicitarlo
desde la presentación de la demanda.
 Una recomendación importante para evitar dilaciones innecesarias cuando el proceso de

adquisición se adelante por vía de enajenación voluntaria es prestar especial atención a la forma
de pago que se ofrezca, de manera que ésta asegure la pronta entrega del predio, el saneamiento
de eventuales vicios, y mantener el interés del propietario hasta el final del procedimiento.
 El siguiente cuadro muestra a nivel general los costos estimados del corredor 5, Barranca de Upia-
Casetabla, teniendo en cuenta valor total de los predios, costos de gestión predial y costos de
insumos prediales.
Tabla 15. Cuadro General de Costos.
CUADRO GENERAL
CORREDOR5 BARRANCA DEUPIA - CASETABLA
AREA
ADQUISICION INSUMOS
UF PREDIOS ADQUIRIR GESTION PREDIAL TOTAL
PREDIAL PREDIALES
(HA)
1 48 61,048238 $ 1.043.924.873,40 $ 124.320.000,00 $ 104.160.000,00 $ 1.272.404.873,40
TOTAL 48 61 $ 1.043.924.873,40 $ 124.320.000,00 $ 104.160.000,00 $ 1.272.404.873,40
 De los predios requeridos para el corredor, se evidencio que la afectación a nivel predial es muy
baja, por lo tanto los costos de gestión predial no influyen de manera importante en los costos
prediales del proyecto.
 Aunque la cantidad de predios afectados es menor, la mayor cantidad de área requerida se

concentra en las dos variantes, y allí se concentra en mayor porcentaje el costo de los predios,
pues en el resto del corredor las afectaciones a los predios son muy pequeñas
53
 No se observaron construcciones que fueran afectadas en el corredor, por ser afectaciones

menores en los predios.
54

Informe Predial C5 Barranca de Upia - Casetabla 11-09-15

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1. Bogotá – Bucaramanga 2. Bucaramanga – Pamplona 3. Duitama – Pamplona – Cúcuta 4. Norte de

CORREDOR 5: TRANSVERSAL CUSIANA – CARARE – BOYACÁ

0 25-05-2015 Entrega inicial

1 14-07-2015 Observaciones Interventoría

2 31-08-2015 Observaciones Interventoría

3 9-11-2015 Con información jurídica para aprobación final

Listado de Figuras ......................................................................................................................... 4

Listado de Tablas ........................................................................................................................... 5

Listado de Anexos ......................................................................................................................... 6

4 LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PROYECTO ............................................................................ 10

5 VALORACION DE LA TIERRA ................................................................................................ 11

DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS............................................................................. 13

6 VALORACION DE LA CONSTRUCCION .................................................................................. 33

7 VALORACION DE LA COBERTURA ........................................................................................ 37

8 VALORACION DE LA GESTION SOCIAL.................................................................................. 38

9 GESTION DE COMPRA ......................................................................................................... 39

10 GESTIÓN JURIDICA ............................................................................................................. 41

11. RECOMENDACIONES GESTION PREDIAL ................................................................................. 52

Ilustración 2. Zonas Homogéneas Físicas, ................................................................................................21

Ilustración 3. Convenciones. .....................................................................................................................28

Ilustración 4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas.................................................................................31

Tabla 2. Norma. ..........................................................................................................................................13

Tabla 3. Etapas para la realización del estudio de zonas homogéneas. ................................................14

Tabla 4. Condiciones de las Tierras y su puntuación Máxima. ...............................................................18

Tabla 5. Clases de tierra según su valor potencial V.P. ...........................................................................19

Tabla 6. Fuentes de información. .............................................................................................................19

Tabla 7. Zonas Homogeneas Fisicas Obtenidas .......................................................................................20

Tabla 8. Zonas Homogeneas Fisicas Homogeneizadas. ..........................................................................21

Tabla 9. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. ........................................................................................31

Tabla 10. Resumen Costos Estimados por Predios..................................................................................31

Tabla 11. Tipologías. ..................................................................................................................................33

Tabla 12. Tipologías Adoptadas. ...............................................................................................................35

Tabla 13. Costos de Gestión Predial. ........................................................................................................40

Tabla 14. Costos Insumos en Gestión Predial. .........................................................................................40

Tabla 15. Cuadro General de Costos. .......................................................................................................53

1. Anexo 1. Normatividad. Medio Magnetico

A su vez mediante el cruce de la información de los R1 y R2 del IGAC, se verificó jurídicamente el

 Identificación del área de afectación y zona de compra.

 Determinar Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de la zona requerida.

 Determinar los costos de la tierra, construcciones y coberturas en la franja requerida.

 Determinar los costos de la gestión predial.

 Enunciar las respectivas consideraciones y recomendaciones para el desarrollo de la gestión

2. Según el decreto 2976 de 2010 artículo 6, establece que para mejoramientos,

4 LOCALIZACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

Corredor Tramo Sector intervencion Longitud (Km)

Tramo 5.7. Barranca de Upia - Casetabla

Barranca de Vía nueva 2

CORREDOR DESCRIPCION DEPARTAMENTO MUNICIPIO

Se trabajó con apoyo del siguiente material:

El primer recorrido se realizó las siguientes actividades:

- Definir la zona de trabajo

- Establecer los detalles relevantes para el proyecto: Construcciones, zonas de inestabilidad,

Actualizar los planos según modificaciones ocurridas en:

- Trazado del proyecto vial.

a. Malla vial, clase de vías y su influencia.

- Se realizaron los avalúos de los puntos de investigación definidos.

CORREDOR DESCRIPCION DEPARTAMENTO MUNICIPIO NORMA

EOT – acuerdo No.

DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Aplicación de la metodología para elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas y

- Esquema de Ordenamiento Territorial (acuerdo y cartografía en formato digital y análogo) y Planes

Para el caso particular de este corredor, se utilizó la siguiente información: