PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

PROYECTO BAJO EL PMI

PROYECTO ACADEMICO

ASIGNATURA: INNOVACIONES TECNOLOGICAS

PRESENTADO POR: ARQ. JORGE GARZON SILVA

ING JOHN JAIME GIL CORREDOR

PRESENTADO A: ING. JORGE ALBERTO JIMENEZ

BOGOTA 2013
Ing. John Gil – Arq. Jorge Garzon

GERENCIAR, CONSTRUIR Y VENDER EL PROYECTO

TORRE EMPRESARIAL LEGO OFFICE

LEGONSTRUCCIONES S.A.S.
Arquitectos e Ingenieros

Bogotá Octubre de 2013

GERENCIA DE PROYECTOS 2
Ing. John Gil – Arq. Jorge Garzon

GERENCIA, CONSTRUCCIÓN Y VENTAS DE LA EDIFICACION TORRE

EMPRESARIAL LEGO OFFICE

1. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL

1.1. Descripción.
La actividad constructora en Colombia ha experimentado durante la última década
una fuerte expansión, impulsada por el crecimiento económico, la importante
inversión pública en infraestructuras y vivienda y el descenso de los tipos de
interés. Así, entre 2000 y 2010 la producción contabilizó una variación media anual
del 17% en términos nominales, hasta alcanzar los 41,27 billones de pesos.

La dinámica economía de nuestro país y el mundo, nos lleva a desarrollarnos y

mejorar nuestros estándares frente a las demás naciones, el sector construcción
es indispensable para el desarrollo de nuestro país, la transformación del entorno,
mejorar la calidad de vida e identificarnos arquitectónicamente en la historia.

1.2. Causas.
El negocio de la construcción no solo da la tranquilidad de invertir en uno de los
sectores más seguros del mercado sino que retorna la inversión con tasas de
rentabilidad envidiables para cualquier empresario, además de ser un sector solido
también es la oportunidad de incrementar sus activos.

1.3. Consecuencias.
Construir un proyecto que no solo pueda darle un nuevo aire al sector donde se
implanta, sino que pueda generar nuevas posiblidades de negocio y empleo en la
ciudad, además de una oportunidad de inversión y de rentabilidad tanto a los
inversionistas y a los habitantes del sector.

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1.4. Población Afectada.

En este caso la población afectada será la directamente relacionada con el
proyecto, ya sean proveedores, compradores o arrendatarios, comunidad e
inversionistas o gestores del proyecto.

1.5. Alternativas de Solución.

Las soluciones pueden ser la generación de un proyecto de infraestructura de

cualquier índole, después de una caracterización y posteriormente la ubicación del
lote, se pueden proponer varias alternativas, la primera seria la construcción de
una edificación para vivienda para estadía ocasional o permanente y la segunda
la construcción de una edificación para oficinas.

1.6. Alternativa Seleccionada.

Para la selección de la alternativa óptima se efectúa una evaluación matricial de
cada una de las posibles alternativas, cuyos resultados se presentan a
continuación en la Tabla N° 1

Tabla Nº1. Evaluación de Alternativas.

ALTERNATIVA INVERSION FLUJO DE IMPACTO RETORNO E GENERACION MERCADO TOTAL

INICIAL CAJA ZONAL LA INVERSION VALOR POTENCIAL
AGREGADO

VIVIENDA 5 7 7 6 8 6 39

OFICINAS 5 6 10 8 10 6 45

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La evaluación de las alternativas se realizó de acuerdo a los factores relacionados

con las causas del problema, asignando valores de 1 a 10 para cada factor, en
donde 1 es el menos favorable y 10 el más favorable. Con base en la Tabla Nº1,
se define que la Gerencia, Construcción y Ventas de un proyecto empresarial de
oficinas es el proyecto a desarrollar.

1.7. Finalidad y Objetivos.

1.7.1. Finalidad.

La finalidad del Proyecto “Gerencia, Construcción y Ventas de un proyecto

Empresarial de Oficinas”, es:

• Gerenciar, construir y vender una Torre empresarial, constituida por oficinas.

• Desarrollar el mercado de la venta de oficinas en la Av. El Dorado como eje

institucional y un hoto urbano de la ciudad.

• Ofrecer una alternativa económica a los inversionistas y gestores del proyecto.

• Mejorar la calidad de vida en la ciudad de Bogotá, generando empleos directos e

indirectos, además de mejorar el aspecto físico del lugar.

1.1.1. Objetivo General.

Fomentar el uso y la construcción comercial en Bogotá. Además de aumentar la

fuente de ingreso y empleos en la ciudad.

1.1.2. Objetivos Específicos.

1.1.2.1. Presentar a un grupo de inversionistas el proyecto como portafolio de

negocio.

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1.1.2.2. Realizar los estudios de mercado, técnicos, legales, ambientales,

financieros, económicos y sociales necesarios que permitan estructurar
el marco lógico del Proyecto.

1.1.2.3. Identificar las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas

presentes en el desarrollo del proyecto, para generar las estrategias que
permitan aprovechar las fortalezas y oportunidades y contrarrestar las
debilidades y amenazas.

1.1.2.4. Definir una estructura detallada de trabajo (WBS) que permita generar el
cronograma óptimo para la realización de las actividades que hacen
parte del desarrollo del Proyecto.

1.1.2.5. Gestionar la ejecución y control del proyecto da tal forma que permita
alcanzar el objetivo general, convirtiendo en realidad la Gerencia,
Construccion y Ventas de la Torre empresarial conformada por oficinas.

1.1.3. Justificación.

500.000

450.000

400.000

350.000
Vivienda
300.000 Oficina
250.000 Comercio
Hotel
200.000 Educación
150.000 Hospital

100.000

50.000

0
ene-13 feb-13 mar-13 abr-13 may-13

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Para los inversionistas de este proyecto es un reto la generación del crecimiento

personal y empresarial, como un aporte a la sociedad y a la generación de una
oportunidad para que muchos empresarios del país puedan tener un centro de
negocios con rentabilidad y retorno de inversión, además de generar empleo
mediante la construcción del mismo.

1.2. Alcance del Proyecto.

El Alcance del Proyecto es la Gerencia, Construcción y ventas de la Torre
empresarial, conformada por oficinas.

1.3. Descripción de Productos.

1) Estudio de viabilidad económica y financiera.

2) Estudio de impacto ambiental.

3) Diseño del proyecto en toda su magnitud.

4) Construcción del proyecto a cabalidad.

5) Venta de las oficinas de la torre empresarial.

1.4. Descripción de Insumos.

1) MEDIOS: Lote.

2) RECURSOS: Recurso Financiero, Recurso Humano, Materiales y Equipos

para la construcción y operación de la edificación.

3) ACTIVIDADES: Estudios, diseños, construcción y ventas de las oficinas.

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2 MARCO LOGICO

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3. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.

3. 1. Estudio del Mercado.

Se debe presentar información clara sobre la demanda, oferta y precios del
mercado de inmuebles en el sector de Normandia y las características de
comercialización de este producto. Cuáles son los principales mecanismos de
promoción, distribución, y venta y en general toda aquella actividad relacionada
con el producto que pueda dar indicios de ingresos o egresos futuros.

Lote Escogido

Empresarial

Salud

Vivienda

Av. El Dorado

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3.1.2 Antecedentes Globales

MERCADO CONSTRUCTOR PARA OFICINAS EN EL PRIMER TRIMESTRE
DEL 2011

A consultar la encuesta hecha por el DANE (Departamento Administrativo

Nacional Estadistico) para CAMACOL arrojan las siguientes cifras: “Cerca de 70%
del área iniciada de este segmento en el último año se ubicó en tres zonas de la
ciudad: Chapinero, Chicó y Salitre. En la Capital se vendieron más de 100.000
m2 de oficinas, y se lanzaron proyectos por más de 25.000 m2., una ciudad de
oportunidades y en el radar de inversionistas. La reciente Encuesta de Demanda
de oficinas para Bogotá de Coordenada Urbana, sistema informativo de Camacol,
anticipa un incremento de 14% en la demanda de inmuebles para oficinas durante
este año, frente a los pronósticos del 2010. “Resaltamos que para el 2011 podrían
demandarse 267.000 m2 para inmuebles destinados a oficinas”, señaló en su
intervención la presidente de Camacol, Sandra Forero Ramírez en el encuentro
anual del World Office Forum, WOF, realizada el día de hoy en Bogotá.
La Encuesta, realizada entre marzo y mayo de este año, para un universo de
3.810 grandes y medianos empresarios ubicados en Bogotá, investigó acerca de
las expectativas que se tienen en los próximos meses frente a la compra y
construcción de inmuebles para sus actividades, lo que permitió determinar las
tendencias que moverán el mercado en materia de ubicación, tamaño y precio,
entre otros factores.
“Entre los resultados sobresale que uno de los elementos primordiales a la hora
de elegir el inmueble es la ubicación. El 63% de las grandes empresas
consultadas y el 62% de las medianas, se inclinan por oficinas que estén ubicadas
cerca a zonas bancarias, a sitios de interés nacional y a los lugares donde se
encuentran los clientes”, afirmó Sandra Forero.
De igual manera, los encuestados buscan la facilidad de acceso al transporte. El
44% de la mediana empresa y el 37% de la gran empresa, considera un factor
determinante la facilidad de acceder al transporte público. Mientras que para el
36% de la mediana empresa y para el 21% de la gran empresa el aspecto decisivo
está en la facilidad de parqueo a la hora de llegar a sus oficinas.
El precio, por el contrario, es la variable que menos se tiene en cuenta en la
búsqueda de este tipo de inmuebles. Para la mediana empresa este factor pesa
un 19% en la decisión, mientras que para la gran empresa incide en un 16%.
La calle 26 se ha convertido en un centro empresarial dotado de edificios
tecnológicos con variedad de servicios y con amplios espacios peatonales. En
este corredor vial se concentra una zona estratégica considerada por los

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empresarios como una plataforma para la expansión del comercio, la industria,

oficinas y hoteles. Además, cuenta con ventajas como la cercanía al aeropuerto, a
entidades públicas como la fiscalía y los tribunales judiciales.”
Informe del DANE para Camacol.

Tipos de Edificios

Clase A+ (A Plus)

Tienen un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre piso y techo
iguales o superiores a 3.5 metros, un espacio de parqueo por cada 30 metros
cuadrados de oficina, sistemas de avanzados de comunicaciones y de seguridad
contra incendio y acceso.

Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías de

acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad.

Clase A

Tienen un tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo
hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 40 metros cuadrados de
oficina, sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio.

Clase B

Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta

los 2.5 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina o
superior y sistemas de seguridad básicos de acceso y contra incendio.

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3.1.3 Estudio Técnico

Técnicamente la construcción se rige por las normas NTC (derivadas de la ISO) y
otras específicas de la construcción como las siguientes:

Estructura:

Norma sismo resistente NSR 98

ACI SP -15 Refuerzo Estructura

ACI 318 Manual del Concreto

PCA 1994 Diseño y Control Mezclas de Concreto

ACI 311 Manual Supervisión Obras de Concreto

ACI 318-02 Reglamento para construcción concreto estructural

ACI 117-01 Especificaciones y tolerancias para materiales y construcciones de

concreto

NTC 161 Norma Técnica Colombiana en estructuras Metálicas

Diseño Arquitectónico:

Resolución Urbanismo (030217 del 27 dic 2002 hasta 2004)

Decreto 321 del 92 (Cupos estacionamiento)

3.1.4 Estudio Legal

En este capítulo mencionaremos el marco legal con que se rige el negocio de
construcción y venta de proyectos inmobiliarios.

En primer lugar se realizara el estudio sobre el lote a comprar adquiriendo del

certificado de tradición y la investigación en la alcaldía menor sobre querellas.

En segundo lugar se solicitara un concepto normativo sobre la reglamentación de

las posibilidades de construcción en el sector.

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3.1.5 Evaluación Ambiental

Exponer la viabilidad ambiental del proyecto, impacto ambiental, y plan de
mitigación de riesgos ambientales. Mencionar las normas ambientales que rigen
este tipo de proyectos, regulaciones del DAMA, Ministerio del Medio Ambiente, y
pasos a seguir para el licenciamiento del negocio.

El estudio ambiental de la construcción de una edificación está determinado por el

diligenciamiento de un plan de manejo ambiental el cual establece los
lineamientos a seguir para identificar el impacto ambiental para la construcción.
Esta guía es también un documento base para evaluar y hacer el seguimiento al
plan de manejo ambiental que resulte del estudio.

Los aspectos principales que se regulan en las construcciones de edificaciones y

sus respectivas normas son:

• Vertimientos: Resolución 1024 de 1997)

• Aire

• Residuos sólidos: Decreto 4741 de 2005

• Publicidad Exterior Visual

• Ruido: Resolución 8321 de 1983

3.1.6 Evaluación Financiera.

Con la información obtenida en los numerales anteriores es posible de manera
general cuantificar el estado de ingresos y egresos probable y sus fuentes de
financiación.

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3.1.6.1 Modelo de apalancamiento del negocio

En primer lugar se contara con inversión privada, apalancando así la negociación
del lote.

Después de realizar los estudios complementarios y justificatorios del proyecto, se

buscara nuevamente inversión privada o préstamo bancario para gastos pre-
operativos y complementarios del lote.

Para la construcción del proyecto el financiamiento lo realizaran los mismos

compradores con un complemento de una inversión privada o préstamo
constructor.

3.1.6.2 Parámetros de Gestión Financiera

La meta final de este proyecto y de la organización con ánimo de lucro es la

ganancia de dinero, con valores adicionales como son el servicio social y el
servicio al cliente.

Para lograr esto tendremos en cuenta los siguientes parámetros de gestión

financiera:

El beneficio neto (Medida absoluta del dinero ganado durante un determinado

periodo de tiempo), la rentabilidad (Productividad del dinero invertido), y la
liquidez (disponibilidad del efectivo).

Los cuales trabajando de manera paralela garantizaran en forma global el éxito del
proyecto.

Además se tendrán en cuenta unos parámetros adicionales llamados de

explotación como son: Ingreso neto, Inventarios y Gastos de Operación.

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3.1.7 Evaluación Económica y Social.

Se deberá analizar el impacto social y económico al desarrollar este tipo de
proyectos.

4.0 CONTEXTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO DOFA

4.1 CONTEXTO ESTRATÉGICO DEL PROYECTO DOFA

4.1.2 Entorno Interno

4.1.2.1 Fortalezas

 Venta oficinas sobre eje comercial e institucional.

 Rentabilidad para compradores e inversionistas.

 Precio venta M2 a nivel del mercado general.

 El proyecto sugiere una vinculación activa de capital que incentivará el

desarrollo económico a través de la demanda de servicios y la generación
de empleo.

4.1.2.2 Debilidades

 Inversión inicial alta.

 La competencia actual en el sector de la construcción y venta de oficinas.

 El desarrollo constante de edificaciones empresariales en la zona que

afecta notablemente la competitividad del proyecto.

4.1.3 Entorno Externo

4.1.3.1 Amenazas

 La situación social y política, que reprime a los posibles inversionistas a

depositar su capital en obras que de una forma u otra representan un factor
de riesgo.

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4.1.3.2 Oportunidades

 Mercado en constante crecimiento.

 Viabilidad concreta de comercialización.

 La ubicación y el número de vías de acceso que permiten acceder

rápidamente al proyecto.

4.1.4 Estrategias

 Lograr la participación de nuevos inversionistas y afianzar el vínculo con

importantes constructores.

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5 PLANEACION Y PROGRAMACION DEL PROYECTO.

5.1 ESTRUTURA DE TRABAJO DEL PROYECTO (WBS)

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5.2 CRONOGRAMA DEL PROYECTO

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6 PLAN DE GESTION DE CALIDAD

Matriz de calidad de la empresa

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7 ORGANIGRAMA

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