EAP Noviembre 1943 N° 76 Año VII

El problema de la Vivienda en Lima

por el doctor Luis Echecopar García

Lima, 4 de Noviembre de 1943.

Señor Director "La Prensa".

Ciudad.

Muy señor mío:

Los artículos que en estos últimos días se han venido publicando en su importante
diario sobre la vivienda popular y el ahorro, han causado honda impresión y - se
puede decir - estupor, ya que comprueban en forma precisa que los más
numerosos sectores de nuestra población viven en Lima en las más deplorables
condiciones de higiene, sin gozar de servicios de agua, desagüe, o luz eléctrica y, lo
que es más grave, concentrados en forma tan extraordinaria - muchas veces
numerosas personas en una sola habitación- que ni siquiera pueden disfrutar del
aire y ventilación indispensables para una vida saludable.

De otro lados se ve, por los mismos artículos y por recientes disposiciones del
Poder ejecutivo, que el capital abunda en los Bancos y en la fortuna privada en
forma tal que ha sido necesario limitar los depósitos de ahorro mediante la
reducción del tipo de interés.

Se ve así, que de un lado existe la apremiante e impostergable necesidad de

construir casas adecuadas para las clases pobres; y, de otro lado, hay importantes
capitales que pueden destinarse a tal fin. Todo el que esté en contacto con el
movimiento económico de nuestros días sabe que uno de los grandes problemas
de todo aquel que cuenta con algún capital en dinero efectivo es que no sabe cómo
invertirlo o, por lo menos no cuenta con inversión segura.

Parece que en tales condiciones la solución del problema de la vivienda barata, por
lo menos en gran parte, podría consistir en hallar la forma de dar seguridad a los
inversionistas, grandes o pequeños, para que destinen sus capitales o ahorros a la
construcción de viviendas populares.

Ya ustedes plantean esta solución en su editorial de hoy. Pero considero que se

puede avanzar todavía un paso más en la solución del problema dando ciertas
bases definitivas para ello.

Considero que, para tal efecto, podría crearse una institución, a la que podríamos
llamara Cooperación Inmobiliaria del Perú, que se dedicase única y exclusivamente
a la construcción de casas y departamentos populares. Dicha institución que
funcionará a manera de Banco, podría tener un capital adecuado, aportando por el
público y, además, como gran fuente de recursos, la facultad de emitir cédulas o
bonos similares a los bonos hipotecarios emitidos por la Beneficencia Pública de
Lima o las cédulas hipotecarias emitidas por el Banco Central Hipotecario del Perú.

Podríamos llamar a esta clase de valores "cédulas inmobiliarias" y no dudamos que

podrían contar con gran favor del público si se les rodea de las garantías
adecuadas.

Esta Corporación o Banco destinaría permanentemente su capital, ingresos por

concepto de colocación de cédulas y la parte correspondiente de sus utilidades y
reservas a la edificación de casas de departamentos o chalets para obreros. Estas
casas podría arrendarlas o venderlas a largo plazo por el sistema de alquiler-venta,
sólo a obreros o personas pobres.

El éxito de una institución como la que propongo dependería solamente de las

garantías con que se le rodease. Si la institución gozase de buen crédito en el
público, no hay ninguna duda de que en pocos años podría contar con varias
decenas de millones de soles para empelados en sus importantes fines y que, cada
año, grandes proporciones del ahorro popular incrementarían sus fondos.

Por eso hay que hablar muy francamente de los peligros que amenazarían el
nacimiento y funciones de una institución de esas naturaleza a fin de que puedan
ser prevenidos a tiempo.

Estos peligros serían los siguientes:

1.- Falta de cumplimiento pro parte del Estado .- La costumbre de hacer promesas
y modificarlas posteriormente ha sido inveterada en los gobiernos del Perú.
Claramente quiero decir que no me refiero al presidente de Gobierno ni a uno solo
Gobierno en especial, sino al Estado, en conjunto. Por razones políticas ha habido
más de un Congreso que ha modificado leyes anteriores dadas con carácter
contractual y prácticamente inalterable. A fin de conquistarse la buena voluntad
popular ha habido más de un Poder Ejecutivo que ha presionado a las instituciones
privadas para que aceptaran, modificaciones o gravámenes que les eran onerosos.
No ha faltado tampoco ocasiones en que el Poder Judicial ha tenido momentos de
debilidad y ha amparado las leyes o decretos que cercenaban el derecho del
inversionista. Tampoco han faltado Municipios que han rehuido el cumplimiento de
sus obligaciones en el pago de Bonos, servicios públicos, etc.

De allí nace en forma muy importante la desconfianza del inversionista, grande o

pequeña, que se resiste a poner su dinero en una empresa que rodeada en un
principio de toda clase de seguridades está condenada al fracaso si tales
seguridades se va cercenando poco a poco por razones de partidarismo político, de
propaganda o de faltas comprensión del verdadero interés social que no consiste
en amparara al tramposo sino a entender al necesitado.

Si no hubiera esta gran desconfianza del capital en el cumplimiento por parte del
Estado podríamos tener grandes compañías privadas que se dedicasen al fomento
de las irrigaciones, a la construcción de servicios públicos de agua y desagüe o de
suministro de energía eléctrica, etc., etc., que tanto se necesitan en el Perú.

Desgraciadamente hay mucha facilidad en el Perú para dar cuando se trata de

grandes agrupaciones que lo solicitan o cuando se trata de organismos
administrativos, como ciertos municipios que para no abonar a las cuentas que les
corresponde, invoca su carácter de representaciones de la colectividad y pretenden
ser defensores de un interés general.

Este vicio tendría que ser radicalmente eliminado si se quiere crear una institución
como las que propongo.

Si se trata de construir casas para obreros o sea por consiguiente, para grandes
masas, el peligro principal de proyecto se halla en la posibilidad de que muchos no
cumplan con sus obligaciones y que, por ser numerosos, logren la protección de
algún gobierno deseoso de obtener a toda costa el favor de las masas.

Como la construcción de casas populares está por encima de intereses transitorios

de los políticos y de los intereses individuales de quienes no quieren pagar, ya que
se trata de satisfacer la necesidad de la mayoría de los habitantes de nuestra
capital, es indispensable que al crear un organismo de esta naturaleza el Estado le
dé tales garantías que no sea posible, sin producir una verdadera conmoción social,
alterar las garantías que se le acuerden.

2. Burocracia .- La intervención excesiva del Estado podría conducir a la burocracia,

al recargo de los gastos y a la administración lenta y desacerbada. Por
consiguiente sería indispensable que la administración se llevara a cabo en forma
netamente comercial, como se manejan los Bancos e instituciones privadas. EL
Estado podría reservarse una función de vigilancia inmediata pero renunciar a toda
intervención en el nombramiento de empleados a fin de poner a la institución al
margen de la política y, por consiguiente, también de la burocracia.

3.- Falta de garantías .- Nadie quiere intervenir su dinero en un negocio, se teme

que lo va a perder. Por eso no se construyen hoy casas para obreros porque no
existe garantía alguna para el inversionista.

No hay seguridad en el cobro de la merced conductiva, desde que no se pueden

embargar los salarios. No hay la posibilidad de cobrar los daños que cause el
inquilino que destruye la habitación, aun cuando el propietario haya invertido
cuantiosas cantidades por mandato de la inspección de la Vivienda Obrera.

Si se quiere casa barata e higiénica para el obrero, éste debe dar por su parte
garantías de su cumplimiento.

La institución que propongo podría gozar, por eso, de las siguientes garantías:

• Derecho real hipotecario o análogo sobre la casa o departamento que vendiera

por el sistema de alquiler-renta:
• Derecho a que el patrón del obrero retenga semanal o mensualmente, de los
salarios de éste, la cantidad necesaria para el pago de la merced conductiva;

• Derecho a que se le pague cualquier daño causado en la casa con las

Indemnizaciones que correspondan al obrero por tiempo de servicios.

No soy partidario de que se dediquen los fondos de indemnizaciones de un modo

general a la construcción de casas para obreros o empleados porque tales fondos
no bastarían para darlas a todos y entonces resultaría que la gran mayoría quedaría
sin casa y sin indemnizaciones.

Las indemnización se requiere además para satisfacer las necesidades inmediatas

del obrero o empleado cuando pierde su puesto o las de su familia cuando fallece.
Por eso no pueden ser dedicadas a la construcción de casas de un modo general.
Como garantía sería adecuada porque sólo se perdería tal indemnización cuando
se ha causado daños a la casa. Sería una forma de estimular el cuidado de las
construcciones por parte del inquilino.

• Interés adecuado fijo, garantizado por el Estado, para sus acciones y para sus
cédulas que no podría ser modificado por ley alguna. Sería ésta una forma de atraer
a los inversionistas. Todo el que no desee preocuparse de la administración de una
finca y todo el que deseara ganar por su capital algo más que los módicos
intereses de las cuentas de ahorros podría adquirir esta clase de valores.

• Garantía hipotecaria para las cédulas que emitiera la institución. Para ello se iría
afectando por grupos las casas de departamentos o chalets, de modo que la
amortización del precio de los inmuebles o la renta de los mismos pudiera servir
para amortizar simultáneamente las cédulas. Además, en caso de que fracasara la
institución, el cedulista se hallaría perfectamente bien garantizado mediante
hipoteca del inmueble de que se tratase.

• Facilidades para el desahucio o rescición del contrato de los incumplidos a fin de

evitar la irritante situación actual en que los inquilinos morosos y que destruyen las
fincas pueden demorar los juicios por largo tiempo, en los Juzgados de Paz., sin
pagar nada.

4.- Mala administración .- Este género de empresas, puede también fracasa por el
inicio

El favoritismo en la adquisición de terrenos o materiales, la elevación en los precios

de costo por falta de adecuada vigilancia, el exceso de personal, el exceso en las
remuneraciones, las faltas técnicas por nombramiento de funcionarios
incompetentes debido al favor o a la política, ect., etc., son también causas
importantísimas de fracaso.

Por consiguiente una institución como la que propongo, que sería un enorme
ensayo de cooperación social, tendría que ser confiada a personas de honradez
acrisolada y de competencia tal, que estén por encima no sólo de cualquier
sospecha, sino también de cualquier tentación, negligencia o contemplación.

Como fideicomisarios de la salud pública y el buen vivir de nuestro pueblo tendrían

que ser personas que entendieran su misión como un verdadero apostolado. No
quiero decir que no se les remunere, porque toda función no remunerada tiende a
ser descuidada, pero sí afirmar que los encargados de la ejecución de un plan tan
importante tendrían que ser personas de una exquisita calidad moral, intelectual o
técnica.

No sé si el proyecto gozará de satisfactoria acogida, pero considero que es una

posible solución para el problema dentro del sistema económico en que vivimos. A
construcción anual de unas cuantas casas por el Estado, que se viene haciendo
desde hace un buen número de años, no ha solucionado, por mucho, la clamorosa
situación existente. Constituye sólo una demostración de buena fe, de un buen
deseo, una especie de pago simbólico de la obligación que se tiene contraída con el
pueblo de permitirle siquiera vivir en habitaciones donde se pueda respirar.

No pretendo ser el único que encuentre una solución. Mucho me alegraría que
pudiera existir alguna mejor. Sólo tengo una idea y la propongo precisamente como
base para que otros puedan hacer algo superior y como forma de que se discuta el
problema y se llegue a una solución del mismo.

De usted muy atentamente.

Luis Echecopar García.