CLASE 26/09/2019

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

El arrendamiento es un acuerdo que crea, entre las partes que lo celebran, una relación
obligatoria con prestaciones recíprocas.

La relación contractual tiene un contenido obligacional. En consecuencia, el arrendador es un

deudor pero también es un acreedor.

El arrendatario por su parte es un acreedor de las obligaciones que asume arrendador y es al

mismo tiempo deudor de las obligaciones cuyo creador va a ser el arrendador.

Entre estas partes hay una relación personal como sucede en toda relación obligatoria.

Es en el marco de esa relación obligatoria personal que el arrendatario accede al bien cuyo
uso le va a permitir satisfacer su interés.

Cómo acreedor, el arrendatario puede exigirle al arrendador qué cumpla con su obligación de
entregarle en uso el bien arrendado. Bien que durante la relación de arrendamiento usará para
satisfacer su interés.

Es en el marco de esa relación obligatoria personal que el arrendatario usará el bien arrendado
para satisfacer su interés.

Eso convierte a el arrendatario en poseedor del bien que está usando.

La doctrina ha disputado a lo largo de muchos años sobre la naturaleza jurídica de los efectos
de este contrato. Una posición sostiene que los efectos son personales y otra posición
sostiene que los efectos son reales excluyéndose unos y otros. A mí no me cabe duda de qué
del acuerdo nace una relación obligatoria del acuerdo, en consecuencia, nacen efectos
personales los cuales son los característicos de la relación de arrendamiento. No Por ello se
puede pasar por alto el hecho de que el arrendatario a usar el bien para satisfacer interés
está conduciéndose cómo poseedor. En consecuencia, puede ejercer entre otras las acciones
posesorias para defender esa posesión.

Si vemos de la cara del acreedor, al arrendatario lo que vamos a encontrar es un poseedor,

pero esa cara no es la que le interesa al código civil en este momento. Se ocupa del
arrendatario para ver su cara de deudor. La cual está ampliamente retratada en el artículo
central número 1681, la cual regula en 11 incisos las obligaciones del arrendatario.

Y bajo esa denominación lo que vamos a encontrar primero son obligaciones, vale decir
prestaciones las cuales tienen la función de satisfacer el interés del acreedor. Luego
encontraremos deberes accesorios la cuales tienen una función distinta a las primeras y qué
se deben coadyuvar a la satisfacción del acreedor, pero son susceptibles de ser incumplidas.

Y se suman a ello supuestos que en rigor parecen cargas y no deberes accesorios pero
indistintamente aparecen en la relación del 1681 todos como supuestos de obligaciones del
arrendatario

Es decir si incumplen de un modo u otro sobrevendrán consecuencias negativas sobre el

arrendatario.

ART 1681. El arrendatario está obligado:

1. A recibir el bien – debe recibirlo pero en estricto es un deber de colaboración como
acreedor con su deudor. Debe recibir el bien porque esto hace posible que el
arrendador pague.
Debe recibir el bien porque esto hace posible que el arrendador  pague su deuda Qué
es entregarle en uso el bien arrendatario cuidarlo diligentemente es un deber
accesorio no se le exige esta conducta al arrendatario para poder satisfacer el interés
que el arrendador tiene en el contrato de arrendamiento.  Porque en sí el interés del
arrendador es la renta y usando para el destino que se le concedió en el contrato o al
que pueda prescindir se de las circunstancias ¿en qué consiste el deber del
arrendatario? ¿Debe usar el bien que ha arrendado?  Porque si no lo usa estaría
incumpliendo El contrato.  Por ejemplo arriendo un inmueble   para usarlo como casa
habitación y por alguna razón no lo uso vivo en otro lado si no uso el inmueble que es
arrendado estaría incurriendo en incumplimiento del contrato creo que eso no está
disponiendo este inciso  no es cursar el bien en general si no para el destino previsto
celebrarse el contrato no puedo usarlo para un destino diferente cumplimiento no es
no usar el incumplimiento es usarlo para un destino distinto Sí arriendo el inmueble
para usarlo como casa habitación y lo convierto en una oficina estaría incurriendo en
incumplimiento del contrato se arriendo el bien para usarla como casa habitación Pero
no vivo ahí Master en corriendo incumplimiento de contrato Por qué mi deber no es
usarlo hechos usarlo dependerá de mí ejerzo no el derecho es más sí dejó de usarlo  
no puedo invocar a esa conducta para pretender exonerar del pago la renta  pagó la
renta el bien sino porque en cumplo se usó el mueble para un destino diferente al
previsto en el contrato si no hay una previsión se sobreentiende que es de acuerdo a la
naturaleza del mismo bien si yo arriendo un vehículo por algunos meses tengo derecho
a usarlo si no le gustó no incumple el contrato usarlo no es mi deber liquidarlo que no
se deteriore y un vehículo no usado en tanto tiempo se deteriora no estaría
incumpliendo mi obligación usar el bien cumpliendo el deber dirigente del bien que he
arrendado.

2. Este si cumple a la prestación esencial del arrendamiento a cargo del arrendatario, a

pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido. A falta de convenio en su
domicilio ejemplo arrendamiento de inmuebles  qué puede ser usado como casa
habitación o como local comercial la obligación o la prestación a la que se obliga  el
arrendatario ¿Qué cosa es ésta?  Es la contraprestación que asume el arrendatario que
paga a cambio de la prestación que asume el arrendador consistente  en entregarle en
uso el bien arrendado.
La prestación a cargo del arrendador es muy clara es un bien que se entrega en uso la
prestación a cargo del arrendador es obligación de dar. La renta será una suma de
dinero usualmente lo es. En cuyo caso, la renta como contraprestación  será también
de dar pero que el contenido de la Renta será una suma de dinero no pasa de ser algo
usual no es algo esencial entre nosotros pero en otros ordenamientos jurídicos si lo es
y no se habla de renta como obligación a cargo del arrendatario sino del precio que
tiene que pagar por lo que se suele llamar allí la locación.
El contenido de la prestación lo definen claramente los contratantes. Puede ser una
suma de dinero pero pueden acordar que se pague cómo renta otra clase de bienes.
Usualmente es la entrega de suma de dinero por el arrendamiento de bienes urbanos,
pero si fueran arrendamientos de predios rústicos no sucede de la misma manera.  No
es extraño caso se pague como renta una parte de la cosecha pero incluso no es de la
 esencia de la renta ser una prestación de dar, nada impide que la renta tenga como
contenido una prestación de hacer es algo extraño pero no es ilegal, se puede pagar la
renta con servicios abstenciones es que no hay una limitación legal para ello.
3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficios del bien con
sujeción a la norma que lo prevé. Esto sólo aplica para los predios urbanos no a los
predios rústicos, no al arrendamiento de bienes muebles. ¿Quién paga la energía
eléctrica (servicios públicos) que se suministra permanentemente a ese predio
urbano? Lo usual es que lo pague el que se beneficia de ella, pero si no se estipula
podría haber una controversia entre las partes para eso es esta disposición legal ya
que si no se ha pactado nada, el recibo mensual de la luz lo paga el arrendatario
porque lo dispone así la ley.  El predio urbano recibe suministro de agua potable
permanentemente Y ¿quién paga dicho servicio? El que lo usa, es decir, el
arrendatario. Muchos predios urbanos reciben permanentemente suministro de gas,
el cual es otro servicio público, prestado por privados ¿quién paga la cuenta mensual
del gas?  El arrendatario. También hay servicios públicos dados por entidades públicas 
que resultan ser En beneficio de los predios urbanos. Los cuales son prestados por la
municipalidad. Por ejemplo que limpian las calles o por cuidar los parques o el servicio
de seguridad. ¿Quién paga los arbitrios que presta la municipalidad en beneficio de
los usuarios de los predios urbanos?  Los paga el usuario, es decir, el arrendatario. La
cuenta periódica es de cargo del arrendatario si es que no se ha estipulado nada en el
contrato.
Son obligaciones tributarias que tienen como causa la prestación de un servicio
individualizado. Y eso es lo que permite interpretar este inciso en el sentido de que el
obligado será el arrendatario no quiere decir esto que el arrendatario asuma acciones
tributarias mueble porque no todas se explican por el uso como el predial.
El fundamento de la obligación a pagar el impuesto Predial es la propiedad  y el
arrendatario qué tiene un derecho real, el derecho a poseer por la obligación en la que
se encuentra  inmerso, no es propietario y en consecuencia, aunque use el inmueble,
no es el deudor del impuesto Predial. Eso lo debe el propietario.

4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación o imposición de su

servidumbre que se intente contra el bien. Cualquiera de estos actos acarrea como
consecuencia una perturbación del uso Pacífico del bien arrendado es obligación del
arrendador mantener al arrendatario en el uso Pacífico del bien, a quién le
corresponde ejercer las acciones posesorias  que liberen de perturbaciones la
posesión  es al arrendador.  El arrendador tiene que defender la posesión del
arrendatario pero para defender la posesión del arrendatario el arrendador tiene que
estar notificado de qué hay perturbaciones. Por ende el arrendatario al
comunicar estos hechos al arrendador es para darle la información y así él lo defiendo
y asegure la posesión pacífica del bien.  Por lo tanto es un deber que si se cumple  En
rigor satisface su interés no es prestación tampoco es un deber accesorio es una carga
pero está en las obligaciones del arrendatario.  Si el arrendatario quiere obligar al
arrendador para que lo defienda  contra perturbaciones de su posesión antes tiene
qué noticiarlo  de esas perturbaciones.

5. Permitir al arrendador  que inspeccione por causa justificada el bien previo aviso de 7
días solamente aplicable en el arrendamiento de bienes inmuebles
6. Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme la ley o al contrato. el código
civil distingue dos conceptos: reparaciones  o conservación y mantenimiento.  Hacer lo
uno o lo segundo supone un costo.  Los gastos de mantenimiento tienden a la
conservación  ordinaria del bien  son siempre del cargo del arrendatario. No sólo
tendrá que hacer cotidianamente la limpieza del predio urbano sino tendrá que asumir
algunos gastos que le permitan usar el predio urbano  de acuerdo con la finalidad que
ha tomado el arriendo  es decir gastos menores.  La reparación  otro alcance otro
costo es mantener la integridad del bien Y es de cargo del arrendador ejemplo si
alguien tira piedras al predio y rompe las ventanas, reemplazar el vidrio no es un acto
de mantenimiento pero eso lo tiene que asumir el arrendatario pero si se obstruye las
cañerías y colapsan eso es una reparación y el costo lo tiene que asumir el arrendador.
El costo de las reparaciones en principio son del arrendador  A menos que sean
urgentes.  Si son urgentes las debe hacer el arrendatario porque eso implica que si no
se hace se van a agravar,  sólo que el costo será asumida por el arrendador. Las cuales
podrán ser  reembolsadas según acuerdo con el arrendatario o podrían ser aplicadas 
contra las rentas futuras. y el mantenimiento siempre lo tiene que hacer el
arrendatario.

7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público  es decir sólo puedo
usar el bien para el destino por el que se arrendó si lo usa para otro destino incumple
el contrato por consiguiente con mayor razón no puede hacer un uso imprudente o   un
uso contrario al orden público o las buenas costumbres ya que sería un
incumplimiento del contrato porque se incumplen deberes accesorios que ASUME el
arrendatario

8. Ah no introducir cambios ni modificaciones en el bien sin en el consentimiento del

arrendador.  Hacer Mejoras en el bien  importa  a grosso modo el incumplimiento de
contrato.  Por consiguiente Si se desea hacer mejoras se requiere el consentimiento
del arrendador. Digo a grosso modo porque en realidad me refiero en uno u otro caso
a las mejores múltiples o de recreo,  no de mejoras necesarias porque estás creo que
terminan siendo asumidas por las reparaciones corrientes el asentimiento para las
mejoras es de forma libre.

9. Ah no sub arrendar el bien total o parcialmente ni ceder el contrato sin

consentimiento escrito del arrendador

*El asentimiento para él subarriendo o para la cesión tiene que ser escrito sino se tiene
el consentimiento escrito  y se procede a subarrendar o sesionar el bien se incumple el
contrato.
10. Prestación del arrendatario, además de pagar la renta, Qué es el devolver el bien al
vencerse el plazo del contrato en el estado en el que lo recibió sin más deterioro que él
uso normal.  Es una obligación porque cuando devuelve el bien terminado el
arrendamiento lo que hace es satisfacer el interés del arrendador de recuperar la
posesión del bien que dio en arriendo.

11. A cumplir todas las demás obligaciones que establezca la ley por el contrato.
En caso del arrendador solamente tiene 3: una regulada en un artículo entregar en uso
 el bien y las otras dos asegurar el uso Pacífico útil o atractivo. En el caso del
arrendatario en un solo artículo pero abundante

Resulta claro que el código civil se apartó del principio protectorio y por el cual veían una
relación de arrendamiento entre el fuerte y el débil.  El Fuerte era el arrendador y el débil es el
arrendatario. Que se pretendía proteger al arrendatario Aunque en la realidad no era
necesariamente así.  Busca establecer una relación equilibrada entre las partes aunque
pareciera que se regula en protección del arrendador.

CAPÍTULO 4 - DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

La relación de la aceptación por esencia  no puede ser de otra manera la relación de

arrendamiento tiene que tener una razón. Todo arrendamiento tiene plazo. Hay dos tipos de
plazo.

El plazo puede ser determinado o indeterminado. En ambos casos los plazos son una
modalidad que de todas maneras se van a producir.  Ya que no hay plazo que no se venza.
¿Cuándo se va a extinguir el plazo del arrendamiento?   Puede que se sepa desde el momento
en que el contrato de arrendamiento se celebra cuyo caso tendremos un arrendamiento a
plazo determinado o definido el término final por acuerdo de los contratantes. Puede que no
sepamos al momento celebrar el contrato cuando se va a vencer el plazo o el término final eso
no quiere decir que no tenga plazo, en algún momento se va vencer, sólo que al celebrar el
acuerdo no está definido y puede no estar definido porque así lo acordaron los contratantes,
ellos voluntariamente estipular  que su plazo será indeterminado

El contrato de arrendamiento es de plazo determinado cuando su término final  está definido

desde el momento en que el contrato se celebra. Normalmente establecido por una
estipulación de los contratantes. Por ejemplo se arrienda esta casa por un año o dos años.

No necesariamente estamos frente a un arrendamiento por plazo determinado en el caso que

haya estipulación que fije término final.

No, ya que el artículo 1689 regula un par de supuestos: el  primer supuesto en los que el
arrendamiento es uno de plazo determinado y ello a pesar de que no han establecido los
contratantes el término final. Los supuestos son cuando se arrienda para una finalidad sin
establecer el plazo. Por consiguiente se entiende que el arrendamiento va a durar lo que
permita lograr la finalidad  específica.  Ejemplo: arriendo un puesto en una feria, sin establecer
el plazo, se entiende que el plazo es lo que dura la feria. Por ende no hay cláusulas sobre el
plazo pero el arrendamiento en cuestión es uno de duración determinado el otro supuesto
(art. 1689) es el arrendamiento de predios por temporada. Ejemplo: se arrienda una casa de
playa sin establecerse el plazo ya que dura por el periodo de verano (temporada)
normalmente el arrendamiento de duración determinada es por una estipulación de los
contratantes en la que expresamente establece el término final. Sin embargo, la libertad que
tiene para estipular la duración del arrendamiento no es irrestricta. El plazo máximo
arrendamiento de duración determinada es de 10 años. Si se celebra un contrato de
arrendamiento de 20 años, la cláusula en cuestión no surtirá efectos y empezará a regir la
regla legal nomás de 10 años
Sin embargo se puede colocar una cláusula de opción de arrendamiento en el contrato de
arrendamiento y así poder arrendar por períodos más largos. Es decir, en el contrato de
arrendamiento se puede agregar un contrato de opción por un período de 10 a 20 años de
vigencia y así conservar el arrendamiento de un bien por un período mayor de 10 años.
**Ordinariamente el plazo de arrendamiento máximo de duración determinada es de 10 años. 
Porque si estamos ante bienes que son de incapaces su propietario incapaz o ante bienes que
son de entidades públicas, la norma es más restrictiva. Ha establecido que la duración máxima
el arrendamiento de duración determinada es 6 años

Este plazo de duración determinada del arrendamiento se divide en periodos Porque si la

prestación de ceder en uso el bien arrendado es una permanente se extiende en el tiempo por
toda la duración del arrendamiento. La contraprestación, es decir, el pago de la Renta a cargo
del arrendatario no tiene la misma característica. La contraprestación es periódica. Sin
embargo, nada obsta que las partes acuerden que la renta sea pagada una sola vez, al
comienzo del arrendamiento. Algo inusual pero totalmente válido. Lo usual es que se pague
cada cierto tiempo en el domicilio del arrendador. Normalmente, un período para pagar la
renta es equivalente a un mes. Ejemplo si el arrendamiento dura un año entonces tendrá 12
periodos  y así sucesivamente

Pero un período puede estar establecido por 15 días o una semana dependerá del acuerdo de
las partes

Los contratantes pueden estipular que haya algunos períodos forzosos para una de las partes  
o para ambas partes y que otros periodos sean voluntarios para una de las partes o para
ambas.
Si es un arrendamiento con un período forzoso o una parte es forzosa quiere decir que las
partes del contrato están inexorablemente vinculadas. Uno tiene derecho a usar el bien
arrendado por ese tiempo y el otro tiene la obligación de pagar la renta por ese bien.
Obligación de pagar por tener el derecho a usar no por usar. Así no use el bien, debe pagarlo.
Si quisiera apartarse antes del vencimiento de estos periodos forzosos, no es posible porque
los han estipulados como periodos forzosos. La estipulación de periodos voluntarios implica la
posibilidad de apartarse sin incumplir el contrato.

No hay una regla que lo diga directamente, y no es difícil deducirlo, que cuando se ha
celebrado el arrendamiento sin estipular plazo o termino final o se ha celebrado el
arrendamiento y no tiene como objeto alguno de los bienes que se refiere el 1689 o cuando
hay un vacío en el contrato sobre el plazo debe entenderse que el arrendamiento en cuestión
es uno de duración indeterminada.

El arrendamiento es de duración indeterminada cuando ambas partes lo estipulan o cuando

no han estipulada nada sobre el plazo.

¿Qué es duración indeterminada? Que su término final no esta determinada al momento de la

celebración del contrato pero eso no quiere decir que no tenga término. La relación de
arrendamiento es concebida por el código civil como una relación obligatoria temporal. No hay
arrendamientos perpetuos. Es decir, el arrendamiento de duración indeterminada solo durará
un tiempo. ¿Cuánto tiempo? Eso depende de la voluntad de las partes porque siendo de
duración indeterminada no están atados a un plazo fijo. Le pueden poner fin en cualquier
momento. Aquí aplica la regla 1365 sobre relaciones contractuales de duración
indeterminadas. Se les pone término mediante una comunicación que se remite por conducto
notarial haciéndolo saber a la otra parte la voluntad de poner término a la relación. Entonces
termina a los 30 días de recibido esa comunicación.

CAPÍTULO 5 - SUB ARRIENDO

El arrendatario puede arrendar el bien que tiene arrendado todo o una parte de el. Es un
contrato vinculado al arrendamiento. Sin el arrendamiento no cabe hablar de sub
arrendamiento. Tiene que haber un arrendatario que se vuelva en arrendador, aunque se
prefiere llamarlo sub arrendador. Y la otra parte involucrada que toma el arriendo del
arrendatario en parte o todo del bien es el sub arrendatario. Hay articuladas dos relaciones de
arrendamiento. Una es la principal en razón de que hay entre el arrendador y el arrendatario
que tiene por objeto el arrendamiento del bien. Y otra es la secundaria en razón entre el sub
arrendador con el sub arrendatario que tiene por objeto una parte o todo el bien. Pero para
que se pueda sub arrendar de conformidad con el contrato principal es indispensable que el
arrendador de la relación principal autorice por escrito el subarriendo.

Van a convivir dos relaciones contractuales. Una relación principal que es la del arrendamiento
y una relación secundaria que es la de sub arrendamiento. La relación secundaria tiene como
límite la relación principal. A punto de que si en condiciones ordinarias se extinguiera le
relación principal afectaría a la subsistencia de la relación secundaria.

El código civil no ve con buenos ojos al sub arrendamiento, lo acoge pero le coloca condiciones
severas.

La primera condición es que para poder sub arrendar, sin incumplir el contrato, se necesita
estipularlo por escrito. Para producir mejoras basta con la autorización verbal.

La segunda condición es que el límite del sub arriendo lo pone el arriendo, a punto de que
extinguido el arriendo, se extingue el sub arriendo.

La tercera condición es que el arrendador que a autorizado el sub arrendamiento puede exigir
el cumplimiento de la obligaciones de su arrendamiento a su arrendatario y también al sub
arrendatario.

LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Es un supuesto de cesión de posición contractual, pero desde la perspectiva de la posición del

arrendatario. La posición contractual de arrendatario puede ser cedida a un tercero. Se le
suele llamar traspaso. Es el acuerdo entre el cesionario y el cedente. Se necesita que el cedido
de su anuencia a el acuerdo de cesión.