CURSO “AVALÚO DE FINCAS” <<Ver.6.

00>>

Material de apoyo didáctico

Ing. Agr. Leonardo A. Morales C.

Avaluador Profesional
CERTIFICADO POR ASAPROVE Nº 756
REGISTRO VIGENTE SUDEBAN Nº P-3465
1.- Introducción

1.1.- Bibliografía y Normativa Jurídica.

1.2.- Reseña histórica básica
1.3.- Bases Conceptuales ó Aspectos Fundamentales.
1.4.- Tipos de Avalúo.
1.5.- Vocabulario ó términos Básicos en Avalúo de Fincas y Rurales
1.5.1.- Tipos de Bienhechurías
1.5.2.- Tipos de Maquinarias
1.6.- Breve curso de fotografía digital y de campo - recomendaciones
1.7.- Pasos a seguir en la elaboración del Avalúo
1.8.- Esquema General del Informe de avalúos
1.8.1.- Anexos
1.9.- Calculo de Honorarios para Avaluadores.

2.- El Diagnóstico Agroecológico y Económico de la finca

2.1.- Descripción y características de los activos.

2.1.1.- Tierra
2.1.2.- Mejoras
2.1.3.- Cultivos
2.1.4.- Bienhechurías

2.2.- Diagnostico.
2.2.1.- Aspectos Legales
2.2.2.- Aspectos físicos naturales
2.2.3.- Aspectos Socio Políticos
2.2.4.- Aspectos Ambientales
2.2.5.- Análisis

3.- Valoración de Tierras (Teoría y Práctica)

3.1.- Métodos Directos de mercado.

3.2.1.- Ajustes por diferencias de áreas y clase de tierras.
3.2.- Métodos Indirectos:
3.2.1.- Valor agregado U.C.P.C. - L.U.Z.
3.2.2.- Valor Agregado UNELLEZ
3.2.3.- Valor UNELLEZ por Unidades Fisiográficas
3.2.4.- Valor por Renta de la tierra

4.- Valoración de Semovientes (Teoría y Práctica)

4.1.- Valoración de ganado de Leche

4.2.- Valoración de ganado de cría
4.3.- Indemnización de semovientes
4.4.- Otros semovientes

Avalúo de Fincas, 2015 2

4.- Valoración de Cultivos (Teoría y Práctica)

4.1.- Ciclo Corto, anual y semipermanente

4.2.- Ciclo permanentes
4.3.- Ciclo Forestales

5.- Avalúo de Bienhechurías (Teoría y Práctica)

5.1.- Edificaciones rurales

5.2.- Construcciones
5.3.- Instalaciones

7.- Avalúo de maquinarias Agrícola, implementos y herramientas menores.

(Teoría y Práctica)

3.1.- Valor de Reposición

3.2.- Identificación de maquinaria y equipos
3.3.- Métodos de Valoración

NOTA: Los formularios y ejercicios ó trabajos prácticos se encuentran y

desarrollan en la presentación del Curso (archivo para Microsoft Power Point –
cursofincas.ppt)

Avalúo de Fincas, 2015 3

 VALOR PROMEDIO DE MERCADO DE LA TIERRA POR ZONAS, EDO. ZULIA. <<Bs/Ha>> II SEM 2014

ROSARIO Y
GUAJIRA- JESÚS E- CATATUMBO.COLON- ALBERTO VALMORE R-
CONCEPTO MACHIQUES SUCRE MIRANDA
MARA LOSSADA J.F.PULGAR ADRIANI BARALT
DE PERIJA
200.000,00
100.000,00 100.000,00 100.000,00 - 300.000,00 80.000,00 60.000,00
PASTO C/RIEGO
350.000,00 -
175.000,00 175.000,00 160.000,00 - 170.000,00 80.000,00
160.000,00
65.000,00 65.000,00 60.000,00 275.000,00 30.000,00 50.000,00 40.000,00
PASTO S/RIEGO
300.000,00 -
95.000,00 95.000,00 115.000,00 335.000,00 100.000,00 60.000,00
60.000,00
30.000,00 30.000,00 37.500,00 - 70.000,00 35.000,00 25.000,00
EN BARSALES
150.000,00
70.000,00 70.000,00 60.000,00 - 150.000,00 50.000,00 40.000,00
40.000,00 -
VEGETACIÓN 30.000,00 30.000,00 30.000,00 - 25.000,00 20.000,00
MEDIA
120.000,00 -
50.000,00 50.000,00 37.500,00 - 35.000,00 35.000,00
40.000,00 -
VEGETACIÓN 20.000,00 20.000,00 30.000,00 - 20.000,00 20.000,00
ALTA
80.000,00 -
50.000,00 50.000,00 37.500,00 - 30.000,00 30.000,00
N.A. N.A. N.A. 400.000,00 N.A.
300.000,00 400.000,00 125.000,00
PLÁTANO
N.A. N.A. N.A. 500.000,00 N.A.
400.000,00 600.000,00 195.000,00

FUENTE: ENCUESTA PERMANENTE DE PRECIOS DE LA UCPC

PRECIO PROMEDIO DE MERCADO DE LA DEFORESTACIÓN

PRECIO Bs/Ha PRECIO Bs/Ha

DESCRIPCIÓN
a mano maquinaria alquilada
VEGETACIÓN PESADA 10.900,00 20.700,00
VEGETACIÓN MEDIANA 8.500,00 14.133,00
VEGETACIÓN LIVIANA 6.500,00 10.511,00
FUENTE: ENCUESTA PERMANENTE DE PRECIOS DE LA UCPC

MECANIZACIÓN

DESCRIPCIÓN LABOR / Ha. PRECIO Bs/Ha

DESTRONCONAR 2 PASES DE BIG ROME Ó ARADO 1.300,00

DESENRAIZAE 2 PASES DE RASTRA 1.300,00
QUEMADA 2 JORNALES 534,00
RECOGIDA 2 JORNALES 534,00
TOTAL 3.668,00
FUENTE: ENCUESTA PERMANENTE DE PRECIOS DE LA UCPC

RIEGO POR INUNDACIÓN: Bs por Ha. 24.848,00 – LUZ-UCPC

Conformación con Motoniveladora (Patrol) precio enero 2015: Bs por Ha – 16.148,00 -

Avalúo de Fincas, 2015 4

 SITUACIÓN DEL INMUEBLE DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ACCESO Y USO DE LA
TIERRA.1

Consta en el trabajo del Ing. OCTÁVIO TEIXEIRA MENDES SOBRINHO precursor de la Ingeniería
de tasaciones en el ámbito rural, en su trabajo sobre “Avalúo de los predios rústicos para
expropiación por utilidad pública”, CESP, 1973, propone lo siguiente:

1
Citado de: Curso básico de Ingeniería Legal y de Tasaciones, Abunahman. S. Edición 2005.

Avalúo de Fincas, 2015 5

MANUAL BRASILERO PARA LEVANTAMIENTO DE CAPACIDADES DE USOS DE LA TIERRA,
Escritorio Técnico de Agricultura. Brasil – Estados Unidos, 1971, III – Aproximación.

CAPACIDAD DE USO DE LA TIERRA

A) TIERRAS CULTIVABLES

CLASE I: Tierras cultivables sin problemas especiales de conservación.

CLASE II: Tierras cultivables aparentemente sin problemas de conservación.

CLASE III: Tierras cultivables con problemas complejos de conservación.

CLASE IV: Tierras cultivables solo ocasionalmente o en extensión limitada

con serios problemas de conservación.

B) TIERRAS CULTIVABLES SOLO EN CASOS ESPECIALES CON ALGUNOS

CULTIVOS PERMANENTES Y ADAPTADAS EN GENERAL PARA PASTOS Ó
REFORESTACIÓN.

CLASE V: Tierras cultivables solo en casos especiales de algunos cultivos

permanentes y adaptadas en general para pastos o reforestación, sin
necesidad de prácticas de conservación.

Avalúo de Fincas, 2015 6

 CLASE VI: Tierras cultivables solo en casos especiales de algunos cultivos
permanentes y adaptados en general para pasto o reforestación, con
problemas sencillos de conservación.

CLASE VII: Tierras cultivables solo en casos especiales de algunos cultivos

permanentes y adaptados en general para pasto o reforestación, con
problemas complejos de conservación.

C) TIERRAS INADECUADAS PARA VEGETACIÓN PRODUCTIVA Y ADECUADAS

PARA LA PROTECCIÓN DE FAUNA SILVESTRE, PARA RECREACIÓN Ó PARA
FINES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA.

CLASE VIII: Tierras adecuadas para cultivo, pastos o reforestación, pudiendo

servir solo como abrigo de fauna silvestre, como ambiente recreativo ó para
fines de almacenamiento de agua.

Avalúo de Fincas, 2015 7

 PRECIO DE MERCADO DE GANADO BOVINO PARA CRÍA POR ZONAS (Bs/Cab). II SEM 2014

ROSARIO Y JESUS M. COLON-

JESUS E.
GUAJIRA MACHIQUE SEMPRUM. FRANCISC ALBERTO VALMORA
CONCEPTO LOSSAD SUCRE MIRANDA
-MARA S DE CATATUMB O J. ADRIANI R. BARALT
A
PERIJA O PULGAR

40.000,00 35.000,00 30.000,00 35.000,00 40.000,00 35.000,00 40.000,00 20.000,00 30.000,00

VACA PARIDA
50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 45.000,00 40.000,00 45.000,00 50.000,00 50.000,00

30.000,00 20.000,00 25.000,00 25.000,00 30.000,00 20.000,00 30.000,00 20.000,00 25.000,00

NOVILLA
PREÑADA
35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00 35.000,00

25.000,00 15.000,00 20.000,00 20.000,00 18.000,00 16.000,00 15.000,00 15.000,00 20.000,00

NOVILLA
VACÍA
32.000,00 20.000,00 25.000,00 30.000,00 25.000,00 20.000,00 20.000,00 30.000,00 30.000,00

15.000,00 9.000,00 10.000,00 10.000,00 12.000,00 10.000,00 12.000,00 8.500,00 9.000,00

MAUTA PARA
CRÍA
17.000,00 14.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 12.000,00 15.000,00 20.000,00 17.000,00

50.000,00 50.000,00 50.000,00 40.000,00 50.000,00 45.000,00 50.000,00 45.000,00 40.000,00

TORETES
MESTIZOS
60.000,00 70.000,00 70.000,00 80.000,00 80.000,00 60.000,00 80.000,00 80.000,00 60.000,00
FUENTE: ENCUESTA PERMANENTE DE PRECIOS DE LA UCPC

PRECIO DE MERCADO DE GANADO BOVINO EM PIE POR ZONAS (Bs/Kg). II SEM 2014

PESO ROSARIO Y JESUS M. COLON- VALMORA

GUAJIRA- JESUS E. ALBERTO
CONCEPTO PROMEDIO MACHIQUES SEMPRUM. FRANCISCO SUCRE R. MIRANDA
MARA LOSSADA ADRIANI
(Kg) DE PERIJA CATATUMBO J. PULGAR BARALT

VACA
450 60,00 46,43 42,50 44,00 47,33 46,00 49,67 41,33
DESCARTE 39,57
NOVILLA
350 65,00 50,29 47,50 50,83 49,83 52,00 52,33 47,83
DESCARTE 41,71
MAUTE 220 54,33 47,43 49,57 54,43 53,29 53,00 54,33 46,67
42,14
TORO
650 56,00 48,57 51,83 51,14 51,67 56,00 54,00 48,17
DESCARTE 44,43
NOVILLO 500 64,00 55,14 56,33 59,57 60,00 60,00 61,67 52,60
47,71
NOVILLO 400 60,00 50,29 51,33 58,00 56,33 57,00 54,00 50,17
45,00
NOVILLO 350 60,00 47,00 50,17 54,71 54,40 53,67 53,00 48,20
45,71
BECERRO 90 63,33 47,30 44,33 48,60 50,00 55,00 52,50 44,25
43,33
FUENTE: ENCUESTA PERMANENTE DE PRECIOS DE LA UCPC

Avalúo de Fincas, 2015 8

 PRECIO DE MERCADO DE LOS BÚFALOS II SEM 2014

PESO
PRECIO
CATEGORÍA PROMEDIO PRECIO Bs/cab PRECIO Bs/lt
Bs/Kg
EN PIÉ (Kg)
BÚFALAS PARIDAS 45.000,00 – 60.000,00

BÚFALAS PREÑADAS 30.000,00 - 50.000,00

BUVILLAS 350 25.000,00 – 40.000,00

BAUTAS PARA CRÍA 200 - 250 13.000,00 - 25.000,00 18,00 - 20,00

BAUTES 200 - 300 40,00 – 55,00

REPRODUCTORES BÚFALOS 65.000,00 - 80.000,00

BÚFALOS MANSO ENTRENADOS 400 - 450 30.000,00 – 45.000,00

ANIMALES A MATADERO 400 - 450 53,29

ANIMALES DE DESCARTE 46.71

LITROS DE LECHE 25,00 – 29,00

PRECIO DE MERCADO DE LOS REPRODUCTORES PORCINOS II SEM 2014

PRECIO
CATEGORIA ANIMAL PRECIO Bs/Cab
Bs/Kg
Cerdas de remplazo – F1 – 90Kg 7.500,00 – 10.500,00

Verracos puros Large-Landrace-Duroc- Yorshire 90Kg 7.500,00 – 10.000,00

Verracos Terminales 150 Kg 7.000,00 – 9.000,00

Cerdos en pie 90-100 Kg 60 - 65

Cerdos en canal 120 130

NOTA: EL PRECIO DE LOS VERRACOS ESTARÁ DETERMINADO POR EL PRECIO BASE, MÁS EL INDICE DE SELECCIÓN.
CADA PUNTO POR ENCIMA DEL ÍNDICE BASE 100, INCREMENTA EL PRECIO EN UN 2% POR PUNTO.
AQUELLOS REPRODUCTORES CON ÍNDICE POR DEBAJO DE 100, TENDRÁ UN DESCUENTO DEL 1% POR CADA PUNTO.

PRECIO DE MERCADO DE OVINOS II SEM 2014

CATEGORIA ANIMAL PRECIO Bs/Cab PRECIO Bs/Kg RAZA Bs/Cab

Padrote (Carnero) 5.000,00 – 10.000,00

Oveja parida 8.000,00 – 12.000,00

Oveja preñada 2.500,00 – 35.000,00 180 – 360

(CANAL)
Borrega 450,00 – 580,00

Cordera 280,00 – 320,00

Precio canal

PRECIO PUNTA Y COLA 1.800-2.100*

* Todo el rebaño excepto padrotes y madres

FUENTE: MANUAL DE PRECIOS UCPC

Avalúo de Fincas, 2015 9

TABLAS INDEMNIZACIÓN

TABLA 1.1
INCREMENTO POR LECHE FUTURA
Nº de partos 1 2 3 4 5 6 7
% 49 41 35 26 14 13 12

TABLA 1.2
INCREMENTO POR PARICIÓN FUTURA
Nº de partos 1 2 3 4 5 6 7
% 33 28 23 16 9 8 7
Fuente: Curso sobre manejo y aplicación tabulador por daños. PDVSA, noviembre 1998

TABLA 1.3
TABLA DE PORCENTAJES DE MORTALIDAD
SEMOVIENTES PORCENTAJES
BECERROS 15-5%
MAUTES(AS) 5-2%
ADULTOS 2%
Fuente: Proyecto de ganadería de leche de los Llanos Occidentales UNELLEZ, Guanare, Marzo 1982.

TABLA 1.4
CLASIFICACIÓN EDAD, PESO CONDICIONES SANITARIAS
CLASIFICACIÓN EDAD PESO
BECERRO 0-4 40-150
TERNERO 5 - 10 150-200
MAUTE (AS) 11-18 200-300
NOVILLO 19-30 350-500
TORO >=24 500-700
VACA >=24 400-600

Fuente: Proyecto de ganadería de leche de los Llanos Occidentales UNELLEZ, Guanare, Marzo 1982.

Avalúo de Fincas, 2015 10

 COSTO DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA DE NARANJA - IISEM 2014

CULTIVO: NARANJA (Citrus sinensis)

DENSIDAD: 416 plantas/Ha.
RENDIMIENTO: 40.000,00 Kg/Ha.
LOCALIDAD: MUNICIPIO SUCRE (ESTADO ZULIA)

PRECIO
SUB TOTAL
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL (Bs)
(Bs)
(Bs,)

FUNDACIÓN y MANTENIMIENTO AÑO 1 29.386,06

PREPARACIÓN DE LA TIERRA 3.200,00

Rastra Pase 3 800,00 2.400,00
Surcado Pase 1 800,00 800,00

SIEMBRA 12.656,00
Semilla (Injert.) Plantula 416 16,00 6.656,00
Ahoyadura Jornal 10 250,00 2.500,00
Trazado Jornal 4 250,00 1.000,00
Acarreo y Siembra Jornal 10 250,00 2.500,00

FERTILIZACIÓN 1.586,56
Fertilización 12-24-12 CP Kg 624 0,94 586,56
Aplicación Jornal 4 250,00 1.000,00

PODA 1.500,00
Mano de Obra Jornal 6 250,00 1.500,00

CONTROL DE MALEZAS 7.213,00

Manual Jornal 12 250,00 3.000,00
Aplicación (Rotativa) Pase 4 800,00 3.200,00
Roundup Lts 6 85,50 513,00
Aplicación Jornal 2 250,00 500,00

CONTROL DE PLAGAS Y ENFERMEDADES 730,50

Kumulus Kg 1 40,00 40,00
Cobrex Kg 1 190,50 190,50
Aplicación Jornal 2 250,00 500,00

DRENAJE 2.500,00
Mantenimiento de surco Jornal 10 250,00 2.500,00

Avalúo de Fincas, 2015 11

cont… NARANJA…

MANTENIMIENTO AÑO: 2 14.030,06

FERTILIZACIÓN 1586,56
Fertilización 12-24-12 CP Kg 624 0,94 586,56
Aplicación Jornal 4 250,00 1.000,00

PODA 1.500,00
Mano de Obra Jornal 6 250,00 1.500,00

CONTROL DE MALEZAS 7.463,00

Manual Jornal 12 250,00 3.000,00
Aplicación (Rotativa) Pase 4 800,00 3.200,00
Roundup Lts 6 85,50 513,00
Aplicación Jornal 3 250,00 750,00

CONTROL DE PLAGAS Y ENFERMEDADES 980,50

Kumulus Kg 1 40,00 40,00
Cobrex Kg 1 190,50 190,50
Aplicación Jornal 3 250,00 750,00

DRENAJE 2.500,00
Mantenimiento de surco Jornal 10 250,00 2.500,00

MANTENIMIENTO AÑO: 3 y 4 42.024,84

FERTILIZACIÓN 2.379,84
Fertilización 12-24-12 CP Kg 936 0,94 879,84
Aplicación Jornal 6 250,00 1.500,00

PODA 2.500,00
Mano de Obra Jornal 10 250,00 2.500,00

CONTROL DE MALEZAS 10.884,00

Manual Jornal 24 250,00 6.000,00
Aplicación (Rotativa) Pase 4 800,00 3.200,00
Roundup Lts 8 85,50 684,00
Aplicación Jornal 4 250,00 1.000,00

CONTROL DE PLAGAS Y ENFERMEDADES 1.461,00

Kumulus Kg 2 40,00 80,00
Cobrex Kg 2 190,50 381,00
Aplicación Jornal 4 250,00 1.000,00

DRENAJE 2.500,00
Mantenimiento de surco Jornal 10 250,00 2.500,00

COSECHA 22.300,00
Materiales Sacos 700 14,00 9.800,00

Mano de Obra Jornal 50 250,00 12.500,00

TOTAL COSTO DE FUNDACION Y MANTENIMIENTO II 2014 85.440,96

FUENTE: ENCUESTA PERMANENTE DE PRECIOS DE LA UCPC

Avalúo de Fincas, 2015 12

 COSTO DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA DE PASTO HUMIDICOLA

CULTIVO: PASTO Brachiaria humidicola

LOCALIDAD: ESTADO ZULIA

PRECIO
SUB TOTAL
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL (Bs)
(Bs)
(Bs,)

PREPARACIÓN DE LA TIERRA 1.950,00

Rastra Pase 3 650,00 1.950,00
SIEMBRA Y FERTILIZACIÓN 6.024,00
Semilla (nucleada) Kg 8 600,00 4.800,00
Fosforita Kg 200 2,40 480,00
Fosfato Esp. (Super Fosferil) Kg 100 0,94 94,00
Aplicación a Máquina Pase 1 650,00 650,00

CONTROL DE MALEZAS 856,00

Amina Lts 2 103,00 206,00
Aplicación a Máquina Pase 1 650,00 650,00

MANTENIMIENTO 922,00
Control Manual de Malezas Jornal 2 267,00 534,00
Urea Perlada Kg 100 1,21 121,00
Mano de obra Jornal 1 267,00 267,00

TOTAL COSTO DE FUNDACIÓN Y MANTENIMIENTO 9.752,00

Avalúo de Fincas, 2015 13

 COSTO DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA DE PASTO GUINEA

CULTIVO: PASTO Panicum maximun

LOCALIDAD: ESTADO ZULIA

PRECIO
SUB TOTAL
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL (Bs)
(Bs)
(Bs,)

PREPARACIÓN DE LA TIERRA 1.950,00

Rastra Pase 3 650,00 1.950,00
SIEMBRA Y FERTILIZACIÓN 4.123,00
Semilla (nucleada) Kg 8 355,00 2.840,00
Mano de Obra Jornal 2 267,00 534,00
Urea Perlada Kg 100 0,94 94,00
Fosfato Esp. (Servifertil) Kg 100 1,21 121,00
Mano de Obra Pase 2 267,00 534,00

CONTROL DE MALEZAS 856,00

Amina Lts 2 103,00 206,00
Aplicación a Máquina Pase 1 650,00 650,00

MANTENIMIENTO 1.498,00
Control Manual de Malezas Jornal 2 267,00 534,00
Fosfato Esp. (Servifertil) Kg 200 0,94 188,00
Urea Perlada Kg 200 1,21 242,00
Mano de obra Jornal 2 267,00 534,00

TOTAL COSTO DE FUNDACIÓN Y MANTENIMIENTO 8.427,00

Avalúo de Fincas, 2015 14

 COSTO DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA DE MAÍZ

CULTIVO: MAÍZ (Zea mays L.)

DENSIDAD: 40.000 plantas/Ha.
RENDIMIENTO: 2.500,00 Kg/Ha.
LOCALIDAD: MUNICIPIO BARALT (ESTADO ZULIA)

PRECIO
SUB TOTAL
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD UNITARIO TOTAL (Bs)
(Bs)
(Bs,)

PREPARACIÓN DE LA TIERRA 1.940,00

Big - Rome Pase 1 700,00 700,00
Rastra Pase 2 620,00 1.240,00
SIEMBRA Y FERTILIZACIÓN 3.752,00
Semilla (Amarillo 91 Sefloarca) Kg 20 97,60 1.952,00
Fórmula 14-14-14/11-CP Kg 200 2,40 480,00
Fosfato Esp. (Superphosfertil) Kg 100 2,40 240,00
Siembra - Abonamiento Pase 1 620,00 620,00
Mano de Obra (Abonam.) Jornal 2 230,00 460,00

CONTROL DE MALEZAS 868,00

Limpia Maíz 80% PM (herbic.) Kg 2 124,00 248,00
Aplicación Pase 1 620,00 620,00

CONTROL FITOSANITARIO 1.604,54

Lannate - L Lts 2 119,00 238,00
Pirinex Lts 0,333 135,00 44,96
Aplicación Pase 1 620,00 620,00
Decis Lts 0,333 245,00 81,59
Aplicación Pase 1 620,00 620,00

COSECHA 2.500,00
Mecánica Kg 2500 0,50 1.250,00
Transporte Flete 2500 0,50 1.250,00

TOTAL COSTO DE FUNDACIÓN Y MANTENIMIENTO 10.664,54

Avalúo de Fincas, 2015 15

 Los costos que se expresan en las siguientes tablas son referenciales –
corresponde a un ejercicio de clases
MODELO REFERENCIAL - VAQUERA

CARACTERÍSTICAS

Fundaciones de concreto de 0,6 m3, losa de piso de 0,1 m, estructura de acero (IPN Nº 8 y 2
Bs./m
10), bloques de arcilla E=10 cm, techo de zinc y cableado de tendido eléctrico.

Fundaciones de concreto de 0,6 m3, incluye plancha de arriostramiento de la columna y losa

1 de piso de 10 cm de espesor. incluye vigas de riostra y losa de piso E=10cm 858,53
columnas de acero IPN Nº 10
2 199,72
Vigas de amarre construida con tubo rectangular CONDUVEN DE 2x1"
3 100,65
Vigas de amarre construida con tubo rectangular CONDUVEN DE 3x2"
4 134,90
Cubierta de techo con láminas de Zinc acanalado
5 973,45
Cableado de tendido eléctrico
6 10,37
Tuberías de bebederos de hierro galvanizado 1/2"
7 296,29
TOTAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN
2.573,92
TOTAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN (INCLUYE EL 12% DEL IVA)
2.882,79

MODELO REFERENCIAL - GALPÓN DE DEPÓSITOS

CARACTERÍSTICAS

Fundaciones de concreto de 0,6 m3, losa de piso de 0,1 m, estructura de acero (IPN Nº 10), 2
Bs./m
bloques de arcilla E=10 cm, techo de zinc y cableado de tendido eléctrico.

Fundaciones de concreto de 0,6 m3, incluye plancha de arriostramiento de la columna y losa

1 de piso de 10 cm de espesor. incluye vigas de riostra y losa de piso E=10cm 858,53
columnas de acero IPN Nº 10
2 199,72
Vigas de carga (armadura) construida con IPN Nº 8 y 10
3 936,57
Vigas amarre construida con IPN Nº 10
4 676,29
Cubierta de techo con láminas de Zinc acanalado
5 286,10
Cableado de tendido eléctrico
6 361,45
Paredes de bloques de arcilla E=10cm (sin ventanas)
7 10,37
TOTAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN
3.329,04
TOTAL POR M2 DE CONSTRUCCIÓN (INCLUYE EL 12% DEL IVA)
3.728,52

Avalúo de Fincas, 2015 16

 1.620,53

164,04

318,15

184,24

81,51

125,76

74,56

122,85

95,98

317,18

60,08

73,53

160,48

5,61

106,36

66,52

12,57

21,72

16,00

31,37

3,10

76,15

2.550,92

2.857,02

Avalúo de Fincas, 2015 17

 433,15

237,76

274,67

121,52

143,25

72,79
86,45
12,57
21,72
16,00
31,37
3,10
26,04
1.480,38
1.658,03

Avalúo de Fincas, 2015 18

Avalúo de Fincas, 2015 19
Avalúo de Fincas, 2015 20
Avalúo de Fincas, 2015 21
 Método de Depreciación

DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1 Nuevo…………………………………………………… 0,00%

Estado 1,5 Entre nuevo y regular ………………………………….. 0,32%
Estado 2 Regular con conservación normal ……………………... 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas …………………. 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas …………………………………. 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes …………….. 33,20%
Estado 4 Reparaciones Importantes ……………………………… 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor …………….. 75,20%
Estado 5 Sin valor … Demolición ……………………………….. 100,00%

Avalúo de Fincas, 2015 22

 DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECK
Edad en % Estado de Conservación
de Vida
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
Útil
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,10 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5.50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 16,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,5 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 19,6 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,5 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,01 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,0
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45,8 45,8 17,2 50,2 55,6 63,0 74,3 86,6
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 66,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,6 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 59,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,5 54,9 71,4 79,7 89,6
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0
72 61,2 61,2 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0
88 82,7 82,7 83,3 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,5 97,1
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3
100 100 100 100 100 100 100 100 100

Avalúo de Fincas, 2015 23

MÉTODO DE VALORACIÓN DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS DEL INGENIERO
ELIO D’CAIRES:

Este método se basa en la obtención de un coeficiente de depreciación tomando en cuenta

los factores de mantenimiento y de trabajo, para ser aplicadas al valor de reposición para
disminuir su valor.

Este valor reconoce como punto de partida para depreciar máquinas y equipos industriales,
el Valor de Reposición o de Mercado (VR), debido a los factores de inflación y/o de
carácter cambiarlo que son comunes en Sur, Centroamérica y África, porque la mayoría de
la maquinaria, equipos en estos países es importada de EE.UU. y de Europa

Para aplicar este método se admitirá que existe una función de desgaste

Q (U, t), donde t = coeficiente de trabajo, U = coeficiente de mantenimiento.

VA  VR1  1  r Dt  0,10

VA = Valor actual para el instante n transcurrido.

 QU , t 
t n VR = Valor de reposición o de mercado.
r = Valor residual o de chatarra.
T T Dt =Factor Depreciación Elio D´Caires

VALORES “U” - MANTENIMIENTO

NULO µ=0 INEXISTENTE µ=0

ACEPTABLE µ=5 TOLERANTE µ=5
REGULAR µ = 10 NORMAL µ = 10
BUENO µ = 15 RIGUROSO µ = 15
OPTIMO µ = 20 PERFECTO µ = 20

VALORES “t” - TRABAJO

NULO t=0 NULO t=0

SUAVE t=5 LIGERO t=5
REGULAR t = 10 NORMAL t = 10
INTENSO t = 15 PESADO t = 15
RUDO t = 20 EXTREMO t = 20

Avalúo de Fincas, 2015 24

Avalúo de Fincas, 2015 25
Avalúo de Fincas, 2015 26
 COEFICIENTE “K” POR MERCADO (DMER).

FACTOR
TIPO DE MERCADO AJUSTE (%)
Excelente 100
Bueno 95
Más que regular 90
Regular 85
Menos que regular 80
Malo 75
Muy malo 70
Pésimo 65

COEFICIENTE “K” POR TECNOLOGIA (DTEC).

FACTOR
TIPO DE MERCADO AJUSTE (%)
La misma tecnología 100
Algunos cambios sensibles 95
Cambios importantes vigentes en
90
producción
Cambios de tecnología vigente 85
Cambios de tecnología no vigentes en
80
producción

Avalúo de Fincas, 2015 27

 FACTOR DE APRECIACIÓN DE HERRAMIENTAS MENORES

N° ESTADO APRECIACIÓN POR APARIENCIA Y F.A. Q0

FUNCIONALIDAD

1 Nuevo Nuevo de Fábrica 1,00 0

2 Excelente Óptimo Estado 0,90 0,10

Aparente buen estado físico y satisface su

3 Bueno 0,70 0,30
operatividad

No aparenta el mejor estado físico pero

4 Entre bueno y regular 0,50 0,50
satisface su operatividad

5 Regular Su estado físico y operatividad es regular 0,35 0,65

Presenta imperfecciones notables y

6 Entre regular y malo 0,20 0,80
requiere de reparaciones importantes

Deteriorado y no está en capacidad de

Malo e 0,05 0,95
7 prestar servicio. Puede ser o no
inservible 0,15 0,85
recuperado

FUENTE: Contreras S., José. Avalúo de Fincas.

Avalúo de Fincas, 2015 28

 CALCULO DE HONORARIOS – AVALUADORES PROFESIONALES

CRITERIOS DE APLICACIÓN

1.1- La presente tabla se aplica en el caso de avalúos de inmuebles elaborados con las
técnicas y métodos de valuación de general aceptación, ubicados dentro del área
urbana del domicilio del tasador o de la empresa contratada.

1.1.1- En el avalúo de instalaciones industriales, se considerará al inmueble como

Clase III y los honorarios por el avalúo de maquinarias y equipos se calculará según la
Tabla de Bienes Muebles aprobada por esta Sociedad.

1.1.2- Cuando además del inmueble se solicite la valoración de mobiliario, equipos o

accesorios, los honorarios por este concepto se estimarán por separado aplicando para
ello la Tabla de Bienes Muebles.

1.1.3- El avalúo de inmuebles singulares, raros o atípicos, y de obras inconclusas o

paralizadas se consideran casos especiales, y se le aplicará un incremento sobre el
monto determinado por la tabla, a ser acordado entre las partes según el grado de
dificultad, métodos utilizados y tiempo estimado de dedicación.

1.2- En caso de avalúo de inmuebles situados fuera del área especificada en el

numeral 1.1. se cobrarán aparte los gastos reembolsables que se deriven de esta
situación tales como transporte, alojamiento, alimentación, etc.

1.2.1- Los gastos complementarios necesarios para la ejecución del avalúo, tales como
fotografías, fotocopias de planos y documentos y copias adicionales del informe, serán
convenidos en cada caso y pagados contra relación de tales gastos.

1.3- En caso de que fuere necesario efectuar levantamientos topográficos, consultar a

otros profesionales especializados, elaborar presupuestos, cómputos de obra, etc., se
cobrará una suma adicional, cuyo monto será convenido entre las partes.

1.4- Los Honorarios calculados mediante la presente tabla, no incluyen diligencias ante
tribunales, ni el tiempo de traslado y permanencia en ellos, para cuyo pago se
calculará un 40% sobre el monto resultante de los honorarios, hasta un tope máximo
equivalente a 40 UT, el más restrictivo de los dos. La tramitación de certificaciones de
gravámenes o tradiciones legales se relacionarán aparte y su monto será calculado en
función del tiempo y los gastos de actuación para el logro de estas actividades.

Avalúo de Fincas, 2015 29

1.5- Cuando a solicitud de un comitente, sea éste público o privado, por requisito legal
o por disposición propia, se asigne a más de un valuador la responsabilidad de
constituirse en comisión para estimar el valor de un inmueble, bien para presentar un
solo informe de avalúo, o bien estableciéndose la posibilidad de elaborar informes
individuales, se pagará a cada uno de los valuadores el cien por ciento (100%) de
honorarios fijados según la presente Tabla, calculados con base en el resultado de los
respectivos informes.

1.6- En caso de avalúos para créditos de adquisición o mejora de vivienda por la Ley
de Política Habitacional, Nivel de Asistencia I, se aplicará una Tarifa Social equivalente
al 50% de la presente tabla.

1.7- La presente Tabla se aplica a un avalúo realizado según se especifica en el Punto

1.1., con el contenido mínimo que se señala en el dorso, entregado en tiempo
considerado razonable por el tasador. No limita otras formas de establecer las
contraprestaciones dinerarias por los servicios especiales prestados, en cuyo caso las
condiciones de contratación, forma de pago y urgencia en la entrega serán convenidas
previamente entre las partes.

Avalúo de Fincas, 2015 30

Avalúo de Fincas, 2015 31