PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN..

URBANISMO 3 GRUPO 3
Plan Parcial polígono San Pablo

ÍNDICE
1. Localización y diagnostico del lugar………………………………………………………………2
2. Propuesta………………………………………………………………………………………………3
2.1 Propuesta.
2.2 Parcelas conformadas.
2.3 Viarios.
2.4 Espacios Libres.
2.5 Cumplimiento de mínimas superficies según la ordenanza.
3. Ordenanza…………………………………………………………………………….………………..6
3.1 Viario.
3.2 Parcelas Residenciales-Comerciales.
3.3 Parcelas Educativas.
3.4 Parcelas Deportivas.
3.5 Parcelas SIPS.
3.6 Parcelas Espacios Libres.
4. Planimetría.…………………………………………………………………………….………………..7

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Plan Parcial polígono San Pablo

1. Localización y Diagnostico del lugar

Nos encontramos en una zona industrializada de Sevilla, capital de la comunidad autónoma de Andalucía.
Esta zona, Próxima al Polígono de San Pablo es creada unos años a posteriori de la culminación del mismo
en 1967, pensada para dar trabajo en el sector y aportar un carácter mas industrial a la ciudad. Este tejido
hoy esta completamente insertado en la misma y carece de cualidades optimas tanto para su rendimiento
industrial como para el modelo de ciudad que la rodea, ya que estas zonas mas industriales suelen
colocarse a las afueras por las funciones a desempeñar.

Nuestra zona a tratar se encuentra al Norte con la barriada de Santa Clara, una barriada por lo general de
viviendas unifamiliares con parcelas propias, este tipo de construcción no influencio en nuestro diseño ya
que principalmente carecíamos de terreno en función de la edificabilidad que se nos pedía y el modelo de
ciudad en los bordes de la propia barriada cambiaba a una serie de edificios en altura, a los que nosotros
nos adaptamos en tamaño y composición de ciudad.
Al Sur encontramos lo que sería la extensión mas grande del tejido industrial siendo de línea fronteriza la
avenida de Montes Sierra calle importante en nuestra llegada a la parcela ya que conecta con la ronda de
circunvalación SE-30 y con la carretera A-92 Sevilla Granada. El polígono de unos 100.000m2 colinda con la
barriada de Los pajaritos y Santa Aurelia siendo estos barrios creados para personas humildes, y pensados
para nutrir al polígono y viceversa. Los barrios en su mayoría son bloques de edificios en altura y
careciendo de espacios públicos de importancia ya que estas viviendas fueron creadas en tiempos donde la
vivienda era una necesidad de 1º orden.
Al Oeste tenemos el mencionado Polígono de San Pablo que por lo general al igual que al Sur cuenta con
una tipología casi en absoluto con bloques en alturas, no podemos olvidar que hay un plan previsto en la
zona de la antigua fabrica de Cruzcampo, parcela preexistente ante de la construcción de la barriada, esta
parcela a día de hoy esta prácticamente desierta salvo contar el museo y algunos locales de ocio y
comercio, también tiene previsto un plan parcial donde comienzan a aparecer viviendas y espacios de
nueva configuración que dotaran de vida lo que un día fue una industria, esta zona, la tendremos en cuenta
para nuestra propuesta.

Teniendo como referencia el plano P01 y P02 podemos observar que el entorno carece de espacios
públicos de interés en casi todo el espectro visible salvando el nuevo pabellón polideportivo visible en San
Pablo y la ordenanza nueva de la parcela de Cruzcampo. Esto será crucial en nuestra toma de decisiones
respecto a la propuesta ya que vemos una zona tremendamente asfixiada por la cantidad de viviendas y
familias en ellas sin un espacio común casi destruyendo lo que caracteriza a la ciudad y convirtiéndolo en
solo una jungla de ladrillos, asfalto y hormigón.

Siguiendo con el mismo plano podemos observar que tras las construcciones realizadas en los barrios
fronterizos con nuestra parcela a tratar vemos la cantidad de colegios construidos, debido a la normativa
creada hace años cuando existía una escasez de los mismos, este aspecto también será clave para adaptar la
normativa y sus usos a nuestras necesidades actuales y así enriquecer mas el barrio y la zona a construir.
Vemos también que no son necesarios edificios de carácter sanitarios ni de seguridad ciudadana. Frente a
todo esto vemos que hay un problema respecto al reparto de superficies y que los comercios tienen casi
siempre el mismo carácter en planta baja y bajo edificios residenciales por ello tomamos la iniciativa de
crear nuevas superficies grandes para aglutinar una gran variedad de comercios pero a su vez repartidas
por la zona con carácter y accesos para todo el barrio, así, pensamos en fortalecer el comercio local y
evitar grandes superficies comerciales sin ningún tipo de vida mas que la comercial.

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Plan Parcial polígono San Pablo

2. Propuesta.
2.1 Propuesta.
La propuesta que hemos determinado es simple, bajo una filosofía de una adaptación a un barrio
consolidado y a una necesidad urgente de espacio en común hemos tomado dos grandes decisiones.

La primera consta de reconsiderar el tamaño y agrupar a las viviendas requeridas por el programa y en
cumplimiento de la normativa. Este primer paso nos llevo a un análisis de las tipologías que nos serian mas
útiles en el solar y a optar por los bloques lineales en altura, llevándonos los grandes complejos a las lindes
de la parcela para así poder tener un acceso rodado a las viviendas desde un aparcamiento soterrado
privado y poder liberar trafico en la superficie. No optamos por viviendas adosadas o pareadas porque
volveríamos a cometer el error que bajo nuestro criterio mas vende hoy día, es decir, una parcela con algo
de espacio “libre” pero sin vida en su exterior ni calles transitadas por peatones sino por vehículos y
grandes explanadas de terrenos, por ejemplo no debemos irnos mucho mas lejos de nuestra parcela Santa
Clara es un claro ejemplo donde un barrio carece de definición cuando no tiene equipamientos suficientes
para dotarlo de ello.

La segunda consta de darle un carácter mas natural y urbanita a la vez al barrio, este carácter natural lo
conseguimos al convertir todo el centro y parte de la zona sur en un parque y zonas verdes de acceso
peatonal, los cuales solo tendrán a los lados viviendas y espacios de ocio, con ello conseguimos a demás
intentar crear una conexión natural a través de la vegetación con el parque mas cercano, El parque Infanta
Elena anexado ya a la barriada de Sevilla Este. El carácter mas urbano lo conseguimos a través de la
separación de los edificios en altura de viviendas generando un bulevar comercial y de ocio en la dos
primeras plantas de los bloques y un transito peatonal a pie de calle entre ellos, teniendo unas pequeñas
plazas completamente cubiertas de vegetación para el confort del peatón y una mejora de la calidad de
vida en las calles y viviendas actuando también de mejora para el ruido y el impacto visual siendo
coronados por plazas o edificios de interés. Ver plano P04

2.2 Parcelas conformadas.

Las parcelas que se crearon nuevas serán diversas en sus usos como por ejemplo parcelas de uso en
espacio libre, residencial y comercial, deportivo, hotelero y de parcelas con edificios de carácter público.
Ver plano P03

2.3 Viarios.
Nuestra decisión frente a los nuevo viarios creados también es sencilla ya que intentamos reducir el
transito rodado dentro de nuestra parcela a su menor expresión.
Conformamos unas serie de calles rodadas con aparcamientos frente a una gran acera en el perímetro de
toda la parcela esta solo será penetrada por una serie de pequeñas calles sin salida a los laterales de los
edificios ayudando así a la carga y descarga de los locales situados en el interior del bulevar, otra de las
calles importantes a tener en cuenta es la única que atraviesa la parcela y la divide en dos, esta calle estará
solo indicada a base de una serie de bolardos o señales para el transito de vehículos los cuales solo estarán
de paso pudiendo así abastecer tanto al conservatorio como a la guardería en su interior. Por todo lo
demás las calles el bulevar y los caminos creados solo serán peatonales salvo excepciones de vehículos de
necesidades especiales como los de emergencias o mantenimiento del lugar.

2.4 Espacios Libres.

En este aspecto podemos diferenciar dos tipos de espacios libres.
El primero será el espacio mayor es decir el eje vertebrador de nuestro plan y el parque que hemos
decidido crear frente a unos espacios cerrados y sin ámbitos de comunidad en el entorno, nosotros
decidimos tener una zona de reunión y vida natural a través de esta gran mancha verde.
En segundo lugar los espacios digamos de mayor ocio o de mayor transito comercial son los que hemos
denominado, bulevar, en este también insertamos una vegetación para poder amenizar una separación
entre edificios y que la sensación climática y de confort se vea mas reforzada con la naturaleza, sin olvidar
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que se trata de una zona de locales comerciales en planta baja y 1º, por ello entendemos que habrá un
trafico bastante ajetreado o incluso actúe en ocasiones de zona de juegos para los mas pequeños por lo
que deberá estar adaptada para una zona de recreo, ocio y a su vez de paso peatonalizado entre calles.

2.5 Cumplimiento de mínima superficie según ordenanza

En función a nuestro programa y a las medidas de nuestra parcela los cálculos de las parcelas son los
siguientes, según las ordenanzas y lo propuesto.

TABLA RESUMEN DE SUPERFICIES PROPUESTAS Y EXIGIDAS

REGLAMENTO DE
RESIDENCIAL LOUA PROPUESTA
PLANEAMIENTO
Aparcamientos - 910 plazas 2000 plazas
Deportivo 9600 m2 - 10130 m2
SISTEMAS
LOCALES Comercial 50000 m2 - 58160 m2
SIPS 10800 m2 - 11620 m2
Docente 14400 m2 - 8750 m2
Espacios libres - 25200 m2 34800 m2
SISTEMAS
GENERALES Viario - 34740 m2 42640 m2

UD VIVIENDAS/ M2 M2 OCUPACIÓ M2T M2 TECHO

IDENT USO EDIFICAB ALTURAS
PARCELAS UD SUELO OCUPABLE N RESIDENC TERCIARIO

RESIDENC/
P1 1 112 3200 3200 1 4 12800 6400 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

TABLA RESUMEN DE PARCELAS LUCRATIVAS

UD VIVIENDAS/ M2 M2 OCUPACIÓ M2T M2 TECHO
IDENT USO EDIFICAB ALTURAS
PARCELAS UD SUELO OCUPABLE N RESIDENC TERCIARIO

RESIDENC/
P1 1 112 3200 3200 1 4 12800 6400 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P2 1 96 2600 2600 1 4 10400 5200 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P3 1 96 2600 2600 1 4 10400 5200 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P4 1 112 3200 3200 1 4 12800 6400 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P5 1 112 3200 3200 1 4 12800 6400 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P6 1 112 3200 3200 1 4 12800 6400 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P7 1 96 2600 2600 1 4 10400 5200 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P8 1 80 2100 2100 1 4 8400 4200 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P9 1 144 3900 3900 1 4 15600 7800 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P10 1 128 3300 3300 1 4 13200 6600 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

RESIDENC/
P11 1 128 3300 3300 1 4 13200 6600 (PB+1)+VIII
COMERCIAL

TOTAL - - 1216 33200 33200 - - 132800 66400 -

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TABLAS RESUMEN DE PARCELAS NO LUCRATIVAS

UD M2 M2
IDENT USO OCUPACIÓN M2T ALTURAS
PARCELAS SUELO OCUPABLE

928
EI SIPS 1 1856 0,5 1856 PB +1

905
E2 SIPS 1 905 1 1810 PB + I

507,2
E3 DOCENTE 1 1268 0,4 S/N PB + II

2030,6
E4 DEPORTIVO 1 10153 0,2 S/N S/N

796,2
E5 DOCENTE 1 1327 0,6 S/N PB + I

1508,8
E6 DOCENTE 1 3772 0,4 S/N PB + II

1498
E7 DOCENTE 1 3745 0,4 S/N PB + II

824
E8 SIPS 1 824 1 1648 PB + I

1772
E9 TERCIARIO 1 1772 1 14176 PB + VII

UD M2 M2
IDENT USO OCUPACIÓN M2T ALTURAS
PARCELAS SUELO OCUPABLE

ESP. LIBRE
EP2 1 15205 - - - -
S. GENERAL

ESP. LIBRE
EP5 1 28040 - - - -
S. GENERAL

S/N Según normativa especifica para dicho uso

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2. Ordenanza
2.1 Viario
Los viarios estarán dentro de algunas de las 5 tipologías siguientes:
- V1: Vía de dos carriles y doble sentido, con aparcamientos en ambos lados en posición de batería y
acerado de pequeña magnitud (Ver en plano P05).
- V2: Vía de dos carriles (acceso restringido) y doble sentido, con acerados de gran tamaño (Ver en
plano P05).
- V3: Vía peatonal interior, con arbolados a determinar por el proyectista (Ver en plano P05).
- V4: Vía de dos carriles (acceso restringido), doble sentido y carga y descarga (Ver en plano P05).
- V5: Vía peatonal interior, con arbolados a determinar por el proyectista (Ver en plano P05).

2.2 Parcelas residenciales-comerciales

Parcelas serán de diferentes dimensiones, determinadas en las tablas anteriores, su posición será toda la
extensión de ella, no será posible la segregación de las parcelas (Ver en plano P03).
Alineación serán a viario en la planta baja y primera, las plantas siguientes estarán retranqueadas, con un
valor mínimo 2 metros del viario.
Altura de la edificación máxima de 32 m de altura sobre rasante, las dos plantas Pb+Uno serán 4 m, no se
podrá sobrepasar la altura máxima reguladora ningún espacio habitable, en dicho caso que se sobre pase la
altura máxima reguladora, el pretil tendrá una altura mínima de 1 m.
Composición banda PB+Uno comercial, 8 plantas superiores residenciales como máximo y dos bajo
rasante de aparcamientos.
Edificabilidad estará determinada según la tabla de edificabilidad de parcela.
Usos en las parcelas residenciales serán compatibles con aparcamiento y uso terciario (comercio mediano-
pequeño).

2.3 Parcelas Educativas.

Las condiciones de ocupación y edificabilidad se regularán por lo especificado en las Normas Generales de
Usos del planeamiento general. El máximo de plantas será de Baja+Dos.
Área de movimiento de la edificación estará alineado a uno de los linderos como mínimo.

2.4 Parcelas Deportivas.

Las condiciones de ocupación y edificabilidad se regularán por lo especificado en las Normas Generales de
Usos del planeamiento general.
Constara de instalaciones descubiertas y cubiertas.
Área de movimiento estará alineada la zona edificada a el viario rodado.

2.5 Parcelas SIPS.

La edificabilidad será como máximo de 1 m2t/ m2s siendo la altura máxima reguladora 8 m.

2.6 Sistema de Espacios Libres.

De las 17,3 has, que componen el sector, aproximadamente un 26% están destinadas a Sistemas Locales de
Espacios Libres, esto es, 45.430 m2, como ampliación y conexión con otras zonas verdes adyacentes.
En las zonas donde exista un viario rodado en implantar un arbolado de gran porte en paralelo y creado
una división entre el viario peatonal y rodado.