Descripción del terreno:

CONSIDERACIONES FISICAS:
Construcciones
# Acceso Topografía Forma Vivienda en #2
1 Tierra Pendiente 5 % Trapezoidal
2 Tierra Pendiente 2 % Trapezoidal
SERVICIOS DEL SECTOR: Casa construccion hormigon
# Buses Transporte Centro Salud UPC armado con losa de 1 piso ,
1 Si ( 15 minutos) Si ( Camionetas) Si(10 minutos) Si(10 minutos)
2 Si ( 15 minutos) Si ( Camionetas) Si(10 minutos) Si(10 minutos)
piso encementado, con baño
SERVICIOS DEL INMUBLE: encementado y piezas
# Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad Telefonía
ceramicas ,ventanas y
1 Si Si No Si No
2 Si Si No Si No cubreventanas de hierro y
e) Construcciones existentes. puertas sin ceramicas ni
En el interior del terreno SI hay construcciones en el lote #2.
Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* En #2 B pintura
Descripción Casa H°A° - 1 PISO
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 259.43 USD/m2
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.90 A
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.90 66.35 m2
Viviendas construción→ 66.35 m2
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 13,942.84 $ -
TOTAL EDIFICACION→ $ 13,942.84 Estado bueno
http://www.elcomercio.com/tendencias/construir/bienes-inmuebles-sufren-maneras-de.html
15 años → 25 % ; consecuencia = 2018-2007 = 11 años → 18 %
= 1 - 0.18 = 0.82 ( coeficiente sugerido minimo)
f) Costo comercial del terreno.
Para terrenos rurales se utiliza la fórmula que relaciona el costo propio del metro
cuadrado del terreno por su ubicación multiplicado por los coeficientes de
infraestructura vial por la superficie calculada.
Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local
SECT OR: Yatchil a 5 cuadras a 8 cuadras del sitio A 4 cuadras del sitio
SUPERFICIE: 1764.00 M2 3528.00 M2 1764.00 M2
V A LOR: $ 11,000.00 $ 20,815.20 $ 15,000.00
COST O M 2= 6.24 USD/m2 5.90 USD/m2 8.50 USD/m2
# 1 2 3
DIST A NCIA %= 100% 100% 100%
Considerar=
OBSERV .
6.24 USD/m2 5.90 USD/m2 8.50 USD/m2
PROM EDIO : 6.88 USD/m2
DEM A NDA : 5%
OFERT A : 5%
PROM EDIO
6.21 USD/m2
PERIT A JE:
[ P * ( 1- D ) *
predio
( 1- F) ] →

email o
Telef: 0990113287, a 8 cuadras del sitio, Telef:
telefono flia. Toapanta 0980305816,
Morador

contacto

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 Valor comercial terreno=Cer * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt
Predio 1 2
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 6.21 USD/m2 6.21 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Cercania= Cer 100% 100% Relacion a lote comercial mas cercano
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.98 0.98 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.97 0.97 0.90<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1. 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 0.94 0.96 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96-0.99; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.97 0.97 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 0.94 1.00 Esquinero=1; mitad calle =0.95-0.99, interior <0.94
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 0.95 0.95 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 0.97 0.97 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 4.66 USD/m2 5.06 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 1964.33 m2 4713.29 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 9,153.78 $ 23,849.25

Descripción→ Predio 1 Predio 2 Casa en 2

SUPERFICIE TOTAL: 1964.33 m2 4713.29 m2 66.35 m2
CUA DRA ( 84*84 m)= 0.278 0.668 0.009
SOLA R ( 1764 m2)= 1.114 2.672 0.038

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de oportunidad:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno en sitio #1 $ 9,153.78 Yatchil Cusin (antes)
Construcciónes en lote #2
$ 37,792.09

$ 13,942.84
Terreno en sitio # 2 $ 23,849.25 Yatchil Jusin (antes)
Avaluo total= $ 46,945.87
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 46,945.87
SON =CUARENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA
Y CINCO US dólares 87 /100 .

Se aclara que el lote #1 no incluye la casa de hormigón de 2 pisos

El lote #2 si incluye la casa de H°A° y desde el lindero poste de midió
los 4700 m2.

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h) Fotos inmueble actuales:

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Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
LCDO . ESPARZA CHAQUINGA BYRON RODOLFO

Cédula: 1801013119
TELEFONO: 0985771744
Dirección: Pillaro, frente al parque central-lado de la Policía
Calle Urbina entre Calle Sucre y calle Bolívar

rodolfoesparzaz@yahoo.es

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 Anexo 2
𝑺𝒑 ∗ 𝑪𝒑 + 𝑺𝒕 ∗ 𝑪𝒕 = 𝑶𝒇 𝑺𝒑 ∗ 𝑪𝒑
despejando → 𝑪𝒕 = 𝑶𝒇 −
𝑺𝒕
Ct=Costo Terreno ; Cp=Costo Propiedad St=Supr. Terreno ; Sp=Superficie Propiedad Of = Oferta comercial(consulta)
Calculo del costo del m2 en funcion del valor total ( propiedad + construccion) #
Deduccion del valor (estimado) del Terreno [ se considera que la gente exagerada un 10 % del costo real ] Telef: 0980305816, flia Tteresa Barriga , a 8 cuadras del sitio
Valor oferta (Of)= Valor Terreno ( St * Ct ) + Valor Propiedad ( Sp * Cp ) 10% Casa Terreno
$ 40000.00 = 3528.00 m2 x Terreno + 96.0 m2 x 200 $ / m2 $ 19,200.00 $ 20,815.20
Terreno= 5.90 $ / m2 Valor comercial → 5.31 $ / m2 →Avaluo real comercial - 10%
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO ANEXO 1
ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 259.43 USD/m2 125.51

Superf.: 66.35 m2
Vn= $ 17,213.39 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 10 años (Edad actual estimado)
n= 60 años (Vida útil probable **)
Estado: Regular I
Coef.: 8.090 ( Coef. Depreciación )
E= 0.9191 Intermedio

VA= $ 14,062.96 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML
http://www.scielo.org.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0120-62302014000300014
** http://vilssa.com/_cuanto_dura_un_edificio_vida_util_de_los_edificios_