Monografia de Formulacion

U NIVERSIDAD NACIONAL MICAELA BASTIDAS DE APURIMAC
ESCUELA ACADEMICA PROFECIONAL DE INGENIERIA CIVIL
ASIGNATURA :
FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS
TEMA :
PROYECTO DE LOTIZACION
DOCENTE :
Dr. EDWARD ARÓSTEGUI LEÓN
ALUMNO :
 Pocco Villavicencio Shenely
 Huahua Escobar Esmeralda Araceli
 Sanchez Contreras Alberth
ABANCAY-APURIMAC
2019
1
ÍNDICE
I. ASPECTOS GENERALES ........................................................................................... 4
1.1. MARCO DE REFERENCIA ...................................................................................... 4
1.1.1. INTRODUCCION ................................................................................................ 4
1.1.2. Antecedentes ..................................................................................................... 4
1.1.3. Objetivos del proyecto estudio..................................................................... 6
1.1.4. MISIÓN................................................................................................................. 7
1.1.5. VISION ................................................................................................................. 7
1.1.6. Metas del proyecto ........................................................................................... 7
1.1.7. Justificación ...................................................................................................... 7
2. ESTUDIO DE MERCADO ................................................................................................. 8
2.1. Generalidades ........................................................................................................... 8
2.2. El mercado. ................................................................................................................ 8
2.3. EL CLIENTE. ............................................................................................................ 11
2.4. EL PRODUCTO.................................................................................................. 16
2.5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA................................................................................ 18
2.6. ANÁLISIS DE LA OFERTA. .................................................................................. 19
2.6.1. Estimación de la oferta ................................................................................. 19
2.6.2. Proyección de la oferta ................................................................................. 20
2.6.3. Proyección de la oferta de lotes ................................................................. 20
2.7. ANÁLISIS DE LA COMERCIALIZACIÓN ........................................................... 22
2.7.1. Canales de distribución ................................................................................ 22
2.8. PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD .............................................................................. 23
3. ESTUDIO TECNICO. ....................................................................................................... 24
3.1. Localización. ............................................................................................................ 24
3.1.1. Macro localización. ........................................................................................ 24
3.1.2. Micro Localización ......................................................................................... 26
3.2. Ingeniería del proyecto: ........................................................................................ 27
3.2.1. Diagrama de flujo y diagrama de operaciones ....................................... 27
3.2.2. diseño de distribución de los lotes ........................................................... 27
3.3. Diseño de planta (método SLP) .......................................................................... 28
3.4. Diagrama de hilos a partir del código de proximidad .................................. 28
4. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ....................................................................... 30
4.1. Inversiones: ............................................................................................................. 30
4.1.1. Inversión en activos fijos tangibles ............................................................ 30
2
4.1.1.1. Muebles y enseres ..................................................................................... 30

4.1.1.2. Equipos de Oficina..................................................................................... 30
4.1.2. Inversión en activos intangibles ................................................................. 32
4.1.3. Inversión en terrenos (existencias) ............................................................ 32
4.1.4. Capital de trabajo: ........................................................................................... 33
4.1.4.1. Gastos administrativos.............................................................................. 33
4.1.4.2. Gastos de ventas ........................................................................................ 33
4.1.5. Cronograma de inversiones ........................................................................ 35
4.1.5.1. Inversiones Pre-operativas ...................................................................... 35
4.1.5.2. Inversiones operativas. ............................................................................ 35
4.1.6. Costo de operación........................................................................................ 35
4.1.7. Estructura De Financiamiento .................................................................... 37
4.1.8. Costos Financieros ....................................................................................... 38
4.1.9. Depreciación del activo fijo tangible y amortización intangibles ..... 40
5. EVALUACIÓN ECONÓMICA ........................................................................................ 40
6. CONCLUSIONES: ........................................................................................................... 46
7. ANEXOS. ........................................................................................................................... 47
3
I. ASPECTOS GENERALES
1.1. MARCO DE REFERENCIA
1.1.1. INTRODUCCION
El proyecto consiste en la lotización de un terreno, la cual estará distribuido

en 120 lotes, lotes de terreno de 120m2, 150m2 y 200m2 a 700m de la vía
principal de la ciudad de Abancay., también contara con los permisos legales.
Los lotes contaran con todos los servicios primarios e instalaciones, y en

cuanto al nivel de terminaciones estas serán de calidad media – superior, los
lotes contaran con un alumbrado público y con jardines como se va apreciar
en el plano.
El proyecto estará planteado sobre un un área de 31637.865 m2 y un

perímetro de 814.405m, estratégicamente ubicado cerca del terminal
terrestre, instituto superior tecnológico público, centro de salud patibamba
baja, facultad de medicina veterinaria de la UNAMBA y a 700m de la vía
principal de la ciudad de Abancay.
La duración del proyecto se estimará hasta que se venda los lotes.
1.1.2. Antecedentes
En la Provincia de Abancay Durante el 2014 el sector inmobiliario registró una

importante aceleración. Esta situación se vio reflejada en un significativo
aumento de construcciones de viviendas multifamiliares las mismas que
incrementaron las ventas de viviendas nuevas, según la Cámara Peruana de
la Construcción (CAPECO). Los factores que incidieron en este resultado
fueron:
Condiciones más estrictas para la obtención de créditos hipotecarios, lo cual

derivó en un crecimiento del crédito hipotecario de 15% al finalizar el año
2015
El sector Construcción e Inmobiliario crecerá 4 % en el 2017, en paralelo al

ritmo de expansión de la economía nacional, estimó el presidente del Instituto
de la Construcción y Desarrollo (ICD) de la Cámara Peruana de la
Construcción, Ricardo Arbulú. “Para el 2017 se estima un crecimiento del
4
sector inmobiliario y construcción de alrededor 4 %, que estará alineado con

la estimación del crecimiento de la economía nacional.
Tras la presentación del XI Informe Económico de la Construcción de la

Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) indicó que se aprecian
favorables expectativas de crecimiento para el 2017 en el sector inmobiliario.
"Se estima que el segmento A/B tendrá una mayor expansión inmobiliaria,
debido a la posibilidad de retirar el 25 % de los fondos de las AFP, por la gran
demanda insatisfecha y por las facilidades que brindan los bancos para los
créditos hipotecarios”, de esta manera, en el 2017 la actividad constructora
tendría un despegue respecto al 2016, por cuanto en el periodo enero-agosto
del presente año el sector construcción acumuló un decrecimiento de 2.34 %,
según el XI Informe Económico de la Construcción de Capeco.
Finalmente, señaló que el mercado inmobiliario y constructor del Perú es más

atractivo en la región debido a las mejores tasas de crecimiento.
Recientemente el Banco Central de Reserva (BCR) proyectó que la economía
peruana crecerá 4 % en el 2016 y 4.3 % en el 2017, manteniendo el liderazgo
en la región en cuanto a expansión económica se refiere. “Muchas
constructoras chilenas y españolas han venido al Perú porque sus economías
están recesivas o complicadas. Por ejemplo, el crecimiento estimado del Perú
es el doble que el de Chile”, puntualizó Arbulú. Fuente: Agencia Andina
De otro lado, refirió que ante la reciente alza de la tasa de referencia de la

Reserva Federal de Estados Unidos (FED), que impacta en los mercados
financieros globales, y la expectativa de mayores incrementos, hoy es el
mejor momento para tomar créditos hipotecarios. “La FED realizaría
incrementos de manera periódica, cada seis meses, entonces actualmente
es un buen momento para comprar una vivienda porque las tasas de interés
están relativamente bajas para lo que se viene”, afirmó.
Asimismo, recomendó a las familias tomar los créditos en las monedas en

que perciben sus ingresos para protegerse de la volatilidad del tipo de
cambio. “Definitivamente hay que tomar el crédito en la moneda que uno
gana, si uno gana en dólares hay que endeudarse en dólares, si uno gana en
5
soles entonces hay que financiarse en moneda local para no asumir riesgos
cambiarios”, afirmó.
Indicó que una mayor reducción de las tasas de interés hipotecarias ayudaría
a dinamizar el mercado de viviendas. “Pero es un tema más complejo” porque
depende de factores como el riesgo país y el fondeo de las entidades

financieras, así como de la masificación de los créditos, anotó.
“Al tener mayor volumen de créditos esto permite bajar las tasas de interés,
pero hay un problema de mucha informalidad en el Perú que no permite a los
bancos masificar los créditos y generar mayores volúmenes de colocación,
pero se espera que paulatinamente, en el tiempo, irán bajando las tasas de
interés”, agregó.
Mercado atractivo
Finalmente, señaló que el mercado inmobiliario y constructor del Perú es más

atractivo en la región debido a las mejores tasas de crecimiento.
Recientemente el Banco Central de Reserva (BCR) proyectó que la economía
peruana crecerá 4 % en el 2016 y 4.3 % en el 2017, manteniendo el liderazgo
en la región en cuanto a expansión económica se refiere. “Muchas
constructoras chilenas y españolas han venido al Perú porque sus economías
están recesivas o complicadas. Por ejemplo, el crecimiento estimado del Perú
es el doble que el de Chile”, puntualizó Arbulú.
Fuente: Agencia Andina
1.1.3. Objetivos del proyecto estudio
 Lotización y comercialización de lotes de interés social, diferenciados

por la alta calidad y ubicación estratégica en la ciudad de Abancay con
una alta calidad y con garantía.
 Cuantificar el riesgo de invertir en el mercado inmobiliario, debido a
que gran número de personas y entidades se han visto afectadas en
los últimos años por el estallido de la burbuja inmobiliaria.
6
1.1.4. MISIÓN
Es crear espacios que satisfagan las necesidades y expectativas de
las personas para vivir y trabajar en un ambiente de seguridad,
bienestar y de alta calidad.
Para ello el proyecto de venta de lotes se caracterizan por el
esparcimiento con énfasis en el tema ambiental.
1.1.5. VISION
Ser una empresa líder en el desarrollo de negocios relacionados con
el sector de venta de lotes de terreno, que se diferencie por su calidad
y marque hotos innovadores, generando valor para clientes,
colaboradores y la sociedad.
1.1.6. Metas del proyecto
 Contribuir al desarrollo, competitividad y sostenibilidad del sector

inmobiliario con el fin de lograr el bienestar.
 Ofrecer lotes de terreno en ubicaciones estratégicas que satisfaga a la
clientela más exigente.
 Desarrollar los mejores productos de lotes de terreno en todos los
segmentos del mercado, cuidando siempre que nuestros productos
satisfagan todas las necesidades de los diferentes mercados que
atenderemos.
1.1.7. Justificación
Consideramos una demanda promisoria, en referencia a los antecedentes del

déficit de vivienda, empero haberse identificado una oferta existente existe
una amplia brecha. Existe una coyuntura o contexto económico favorable
para las inversiones, en el rubro inmobiliario, a ello se suma que en los últimos
10 años los costos de lotes de terreno no han decrecido, es una realidad que
se percibe en nuestra ciudad, no con la actividad intensa que se da en las
grandes ciudades de nuestro país, pero se da.
Existe entonces una demanda por atender, se tiene un segmento de la

población que posee las condiciones económicas como para comprar un lote
de terreno, se tienen ,mayores facilidades para acceder a un crédito, en
consecuencia se dan las condiciones para tener la confianza de emprender
7
este proyecto, sin embargo a través del desarrollo de los capítulos que se
tienen en adelante como el estudio de mercado, la ingeniería del proyecto el
estudio económico y financiero así como su evaluación nos permitirá evaluar
si esta inversión será rentable.
2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1. Generalidades
En este capítulo se explica detalladamente las etapas de la investigación de

mercado. Primero se definirá el mercado para posteriormente segmentarlo y
en base al mercado objetivo del proyecto definir al consumidor.
Posteriormente se estimará tanto la oferta como la demanda, para que con
estos datos estimados se pueda determinar la demanda insatisfecha. Se
elegirá una parte de la demanda insatisfecha, que será la demanda cubierta
por el proyecto. Finamente se plantearán consideraciones respecto a la
comercialización del producto (promoción, canales de distribución y precios).
El proyecto explica detalladamente las etapas de la investigación de

mercado. Primero se definirá el mercado para posteriormente segmentarlo y
en base al mercado objetivo del proyecto definir al consumidor.
Posteriormente se estimará tanto la oferta como la demanda, para que con
estos datos estimados se pueda determinar la demanda insatisfecha. Se
elegirá una parte de la demanda insatisfecha, que será la demanda cubierta
por el proyecto.
Finamente se plantearán consideraciones respecto a la comercialización del

producto promoción, canales de distribución y precios).
2.2. El mercado.
En el cuarto trimestre de 2018, el valor agregado bruto de la actividad

construcción, a precios constantes de 2007, se incrementó en 7,9% respecto
al mismo periodo del año anterior, explicado por la mayor ejecución de obras
en viviendas, edificios, carreteras, calles y caminos y otras construcciones del
sector privado y público.
El crecimiento en la construcción de obras públicas es explicado por la mayor

ejecución de infraestructura vial como carreteras, calles y caminos, puentes
8
y túneles dentro del ámbito del gobierno nacional, local y regional; así mismo,
la obra de ingeniería civil principalmente relacionadas a la infraestructura
agrícola crece en el gobierno local y regional y la construcción de obras en
instalaciones eléctricas aumenta en el gobierno nacional y local. En tanto, el
incremento en edificios y unidades no residenciales es explicado por la
ejecución de obras de instalaciones médicas y socio culturales en los tres
niveles del gobierno. El aumento de la construcción en obras privadas se
explica por la mayor ejecución de viviendas multifamiliares y condominios,
edificaciones para oficinas, centros comerciales, hoteles, así como, obras de
ingeniería civil desarrolladas por las empresas mineras, entre otras. En el año
2018, la actividad construcción registró un crecimiento de 5,4% explicado por
la mayor ejecución de obras públicas de infraestructura vial, agrícola y
eléctrica. El incremento en edificios y unidades no residenciales es explicado
por la ejecución de obras de instalaciones médicas. Por su parte, la ejecución
de obras privadas aumentó por las inversiones realizadas por las empresas
mineras: Chinalco en Junín, Antamina en Ancash y Shougang Hierro Perú en
Ica, entre otras. También se incrementaron las remodelaciones y
ampliaciones en clínicas, colegios y centros comerciales. Asimismo, se
ejecutaron obras vinculadas a la construcción de departamentos y viviendas
multifamiliares principalmente en los distritos de Miraflores, Jesús María,
Surco y San Borja.
En noviembre, el sector construcción aumentó 13.5% debido al mayor avance

de obras públicas y privadas. La demanda de cemento aumentó en todas las
regiones del país. El sector acumuló entre enero y noviembre un crecimiento
de 5.7%.
9
El sector comercio creció 2.4% en noviembre. El crecimiento fue impulsado

por mayores ventas al por mayor (3.3%), debido al crecimiento en la venta de
PBI Primario combustibles, alimentos y bebidas, y maquinaria y equipo.
Asimismo, las ventas al por menor crecieron 2.8% por mayor actividad en
supermercados, farmacias y grifos. El sector acumuló en los primeros once
meses un aumento de 2.7%.
En noviembre, el sector servicios se expandió 4.4% en noviembre por los

mayores resultados en todos sus componentes, en particular
telecomunicaciones y financieros. Así, el sector tuvo un crecimiento de 4.4%
en el periodo enero-noviembre.
SEGMENTACION DEL MERCADO
La primera segmentación apunta a dirigir el producto a un público que tenga

cierta capacidad para adquirir un lote ya sea para una vivienda, apuntará a
los estratos AB y C de esta manera se realiza una segmentación
socioeconómica de los hogares que pertenecen a dichos estratos. En base al
Censo poblacional del 2007 y las proyecciones realizadas por APEIM Se
muestra la distribución de hogares según estrato socioeconómico para el
Distrito de Abancay.
Tabla N°1: Distribución por tipo de vivienda, según departamento.
10
En base al Censo poblacional del 2007 y las proyecciones realizadas por

APEIM Se muestra la distribución de hogares según estrato socioeconómico
para el Distrito de Abancay.
DISTRIBUCIÓN VIVIENDAS POR NÚMERO DE HOGAR.
Estrato Nº Hogares %
AB 985.79 8.30
C 2149.74 18.10
D 3456.21 29.10
E 5285.27 44.50
TOTAL 11877.00 100.00
INGRESOS Y GASTOS, PERÚ URBANO.
Promedio general de Promedio general

Estrato gasto familiar de ingreso familiar
mensual mensual
AB 4647.00 6379.00
C 2451.00-2746.00 2999.00-3363.00
D 1883.00 2161.00
E 1275.00 1365.00
2.3. EL CLIENTE.
Análisis cualitativo según la encuesta al cliente.
PREGUNTA RESPUESTA CANTIDAD PORCENTAJE

De 20 a30 14 65%
De 30 a 40 5 25%
EDAD De 40 a 50 1 10%
De 50 a mas 0 0%
TOTAL 20 100%
Del mínimo a 1,200 9 52.5%
EN CASO DE QUE De 1,201 a 1,800 4 15%
TRABAJE , SU SUELDO ES De 1801 a 2,500 2 10%
DE : De 2,501 a 3,500 1 15%
De 3,500 a mas 4 7.5%
TOTAL 20 100%
¿CUANTAS 1-2 9 42.5%
PERSONAS VIVEN 3-4 8 40%
CON Ud.? 5 a más 3 17.5%
TOTAL 20 100%
De 50 a 100 𝑚2 4 27.5%
11
¿CUAL ES EL AREA DE De 101 a 150 𝑚2 13 47.5%

SU VIVIENDA O De 151 a 200 𝑚2 2 12.5%
DEPARTAMENTO? De 201 a más 𝑚2 1 12.5%
TOTAL 20 100%
0-5 1 7.5%
HACE CUANTOS AÑOS 5-10 11 35%
SE CONTRUYO SU 10 a 15 2 17.5%
VIVIENDA O 15 a más 4 20%
DEPARTAMENTO No sé 2 20%
TOTAL 20 100%
¿CUANTOS CUARTOS 1 1 5%
TIENE SU VIVIENDA ? 2 3 12.5%
3 7 30%
4 a más 10 52.5%
TOTAL 20 100%
HASTA CUANTAS De 1 a 2 7 32.5%
CUADRAS DE LA AV. De 3 a 4 9 45%
PRINCIPAL SERÁ De 5 a más 4 22.5%
FACTIBLE VIVIR. TOTAL 20 100%
¿CUAL SERIA EL AREA 80-110𝑚2 3 12.5%
DE TERRENO QUE LE 111-150𝑚2 4 20%
GUSTARIA
151-200𝑚2 8 42.5%
ADQUIRIR?
201 𝑚2 a más 5 25%
TOTAL 20 100%
¿HASTA CUANTO Menor a $ 100 7 32.5%
PAGARIA POR UN $ 100 a $150 5 20%
TERRENO EN EL $ 151 a $200 2 12.5%
DISTRITO Y CON LAS $ 201 a $250 2 12.5%
CONDICIONES QUE $ 251 a $300 3 15%
CONTESTO? Más de $ 300 1 7.5%
TOTAL 20 100%
EN QUÉ PLAZO DE 1 año 2 10%
TIEMPO ESTARÍA 2 años 4 27.5%
INTERESADO EN 3 años 3 12.5%
COMPRAR SU 4 años 2 10%
TERRENO 5 años 1 2.5%
Más de 5 años 8 37.5%
TOTAL 20 100%
PREGUNTA RESPUESTA CANTIDAD PORCENTAJ

E
Masculino 6 40%
GENERO Femenino 14 60%
TOTAL 20 100%
Soltero 12 65%
casado 1 10%
ESTADO CIVIL Viudo 0 0%
Divorciado 0 0%
12
No especifica 7 25%
TOTAL 20 100%
Sin nivel 0 0%
Pre escolar 0 0%
NIVEL DE Primaria 1 2.5%
INSTRUCC Secundaria 3 7.5%
IÓN superior 16 90%
TOTAL 20 100%
Propia 11 55%
SU VIVIENDA ES : Alquilada 6 27.5%
OTRA 3 17.5%
TOTAL 20 100%
¿POSEE USTED SÍ 7 37.5%
ALGUN NO 13 62.5%
TERRENO ? TOTAL 20 100%
QUE PIENSA Construir 18 80%
HACER CON SU Vender 0 0%
TERRENO Otros 2 20%
TOTAL 20 100%
No ha podido 11.11%
acceder a un crédito 2
de vivienda .
No tiene la capacidad 17.78%
económica para 4
pagar la cuota inicial
No ha encontrado 33.33%
SI Ud. NO POSEE una vivienda o
NINGUNA terreno en zona o 7
VIVIENDA, distrito en la que
DEPARTAMENT desea vivir.
O O TERRENO
PROPIO. Tiene una vivienda 8.89%
MARQUE LA familiar y no está 1
RAZON. interesado en
comprar otra
No he buscado una 4 17.78%
vivienda o terreno
No está en la 11.11%
posibilidad 2
de
adquirir un terreno
TOTAL 20 100%
Todo el día , sin 6 36.11%
interrupciones
Casi todo el día, 11 52.78%
existe una
disminución, y a
veces cotes en horas
punta.
13
LA VIVIENDA EN LA Es continua hasta las 2 8.33%

QUE 10 Am ,luego se corta
ACTUALMENTE , hasta las 6Pm donde
CUENTA CON se regulariza .
AGUA Solo en las noches, 1 2.78%
tengo que coger agua
muy temprano para
todo el día.
No contamos con el 0 0%
servicio de agua y
tenemos que cogerla
de una pileta o
cisterna.
TOTAL 20 100%
LA VIVIENDA EN SÍ 20 100%
LA QUE RESIDE NO 0 0%
CUENTA CON TOTAL 20 100%
ELECTRICIDAD
ESTA COMODO SÍ 17 77.5%
CON LA NO 3 22.5%
SITUACION DE LOS TOTAL 20 100%
SERVICIOS
BASICOS
DE SU VIVIENDA.
EN QUE Patibamba Baja 10 50%
DISTRITO LE Tamburco 3 15%
GUSTARIA Centro 5 25%
ADQUIRIR UNA Otros 2 10%
VIVIENDA O TOTAL 20 100%
TERRENO.
QUE LE Departamento/ 3 15%
INTERESA MAS vivienda
ADQUIRIR Terreno 17 85%
TOTAL 20 100%
PODRÍA USTED SÍ 14 74.29%
COMPRAR SIN NO 6 25.71%
NECESIDAD DE TOTAL 20 100%
VENDER ANTES
SU
CASA
SERIA SÍ 19 92.5%
SUFICIENTE NO 1 7.5%
QUE UNA TOTAL 20 100%
LÍNEA DE
TRANSPORTE
PASE POR SU
VIVIENDA
Que cuente con 20 18.01%
conexiones
domiciliarias de agua
y alcantarillado .
14
QUE Que cuente con un 20 13.66%

CARACTERISTI punto de instalación
CAS BASICAS domiciliaria eléctrica
NESECITARIA Que cuente con 20 13.66%
PARA alumbrado
ADQUIRIR UN público.
TERRENO (postes )
habilitación
urbana aprobada
por la
Municipalidad
competente.
veredas a nivel de
afirmado .
pistas definidas a
nivel de afirmado.
20 17.39%
Que cuente con
pistas definidas a
nivel de pavimento
rígido (concreto)
20 7.45%
Que cuente con
pistas definidas a
nivel de pavimento
flexible (asfalto )
TOTAL 160 100%
7 35%
Ahorros personales
QUE 3 15%
FINANCIACIÓN Parientes y amigos
NECESITARÍA Uniones de crédito o 10 50%
banco.
TOTAL 40 100%
SI SE LE OFRECE
UN TERRENO SÍ 17 85%
SEGÚN LAS
CONSIDERACION
ES QUE USTED
CONTESTO NO 3 15%
ESTARÍA EN LA
DISPOSICIÓN DE
RESERVARLO TOTAL 20 100%
DICHO TERRENO
CON UNA CUOTA
INICIAL.
15
Que el terreno haya 7 12.5%

sido vendido
previamente a otro
comprador .
Que la lotización sea 12 10.58%
incorrecta y me
genere problemas a
futuro
CUALES SON SUS
Que el terreno no se 15 23.08%
PEORES MIEDOS
encuentre
PARA
ADQUIRIR UN totalmente saneado
TERRENO o tenga problemas
de litigio.
Que exista vicios 8 7.69%
ocultos que no me
hayan informado.
(INC, concesiones,
etc.)
Que no se respete los 6 5.80%

plazos establecidos.
Que las comisiones o 17 25.96%
los precios del
terreno estén
sobrevaluados .
Que la empresa 13 14.42%
no cuenta con
experiencias
anteriores .
TOTAL 80 100%
2.4. EL PRODUCTO
Localización optima del producto (Zonas en las que posiblemente el producto
se va localizar).
ZONAS ESPECIFICACION
(A la esquina de la AV.
A TAMBURCO Tamburco con la prolongación
Huancavelica)
B ABANCAY (A las espaldas del hospital II de

Abancay ESSALUD)
C PATIBAMBA BAJA-ABANCAY (Ultimo paradero de la línea 3)
16
PES ZONA A ZONA B ZONA C

N° FACTORES O calificación ponderado calificación ponderado calificación ponderado
Ubicación de 0.1
1 9 1.26 9 1.26 9 1.26
la población 4
legalización 0.1
2 6 0.72 6 0.72 6 0.72
del terreno 2
existencias
de
3 transportes 0.1 8 0.8 7 0.7 7 0.7
públicos
cercanos
Cercanías a
una 0.0
4 7 0.63 6 0.54 8 0.72
institución 9
educativa
cercanías ha 0.0
5 4 0.36 9 0.81 8 0.72
hospitales 9
cercanías a
centros
0.0
6 comerciales 7 0.63 4 0.36 7 0.63
9
(mercados,
tiendas)
cercanías ha
0.0
7 entidades 7 0.56 5 0.4 6 0.48
8
publicas
disponibilida
d de servicios
básicos
0.1
8 (agua, luz, 8 1.04 8 1.04 8 1.04
3
alcantarillado
y alumbrado
público)
condiciones
0.0
9 topografía de 9 0.27 9 0.27 9 0.27
3
la zona
precio de la
10 0.1 5 0.5 5 0.5 8 0.8
lotización
clima de la 0.0
11 6 0.18 7 0.21 7 0.21
zona 3
TOTAL 1 76 6.95 75 6.81 83 7.55
17
El producto se diseñara de acuerdo a un estudio de oferta y demanda, y por

el perfil del cliente, con interés por áreas comunes, la cercanía a todos los
servicios, con diseño moderno y los mejores acabados dentro de sus
posibilidades por eso La alternativa C es la ganadora con un ponderado de:
ZONA PONDERADO
A 6.95
B 6.81
C 7.55
2.5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Tasa de crecimiento intercensal.
N° 2007 2017
1 7353 9850
R = 0.02966788
AÑO Población final

N°
( habitantes)
1 2017 9850
2 2018 10142
3 2019 10443
4 2020 10753
5 2021 11072
6 2022 11400
7 2023 11739
8 2024 12087
9 2025 12446
10 2026 12815
18
Demanda efectiva Oferta para 2017 Demanda efectiva

para el 2017 insatisfecha 2017
222 33 188
 Sin embargo, esta no es la demanda para el presente proyecto ya que

debe estar afectada por el 52.5% de personas dispuestas a adquirir un
departamento con 3 habitaciones. En base a las encuestas realizadas
 De esta manera resulta en una demanda interesada en el proyecto en
dé (188 * 52.5%) 98.70, compradores que sería finalmente el público
objetivo a capturar.
 Finalmente se establece con 14 unidades familiares se tendrá una
cobertura sobre la demanda insatisfecha de 14.18%.
2.6. ANÁLISIS DE LA OFERTA.

La oferta de lotes de terreno en el mercado Abancay es muy intensa, sobre
todo debido a que en la última década se ha registrado una demanda
insatisfecha por la adquisición de esta clase de ventas de lotes, que solo
puede ser cubierta con la realización de proyectos de venta de lotes. Existen
muchos emprendimientos de inversionistas privados y del estado en la
actualidad que van dirigidos a distintos grupos económicos que demandan
según sus posibilidades.
Como componentes de la oferta total de la venta de lotes urbanos se tiene el
conjunto de lotes de terrenos terminados (stock) que representan la mayor
proporción. (Oferta inmediata y oferta futura). En lo que respecta a la oferta
futura de lotes, su conformación corresponde especialmente a lotes en
habilitación, es decir unidades cuyo ingreso al mercado se producirá,
seguramente, tras la culminación del proceso productivo.
2.6.1. Estimación de la oferta

En la ciudad de Abancay existen empresas en el sector dedicado a la venta
de lotes de terreno que a continuación los detallamos.
Cuadro comparativo de lotes de terreno cercano al proyecto
19
DISTRITO ZONA US$

Av.Sinchi Roca 250
Antigua carretera 200
Abancay Illanya
Trocha Abancay-Illanya 150
Tamburco 200
En el cuadro se detalla la oferta actual siendo 153 la oferta del Proyecto al

2019, Oferta total del Proyecto.
TIPO DE OFERTA Unidades % de la oferta Oferta

ofrecidas(lotes)
Oferta proyecto 153 33.77% 153
actual 2019
Oferta 300 66.23% 300
proyectada
Total 453 100 % 453
La oferta del Proyecto es de 453 unidades de lotes

2.6.2. Proyección de la oferta
Para proyectar la oferta se utilizó la variación % anual del PBI de la
construcción
Producto bruto interno por sectores (Variación porcentual real)
Año 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Prom. 2017-

2022
Construcción 7.5 7.8 7.8 7.8 9.0 7.8 8.2
2.6.3. Proyección de la oferta de lotes

Para el cálculo de la proyección de la oferta se utilizó La tasa de crecimiento
de la población del Distrito de Abancay en base censo 1993 y 2007 es de
0.65 %/ Año.
20
PROYECCIÓN DE LA OFERTA
AÑO PROYECCION DE LA OFERTA

LOTES
2019 453
2020 456
2021 458
2022 461
La oferta obtenida de unidades para los estratos objetivos al 2022 es de 461

unidades familiares.
y = 2.6x - 5096.3
PROYECCION DE LA OFERTA R² = 0.9941
162
161
160
159
158
157
156
155
154
153
152
2019 2019.5 2020 2020.5 2021 2021.5 2022
21
2.7. ANÁLISIS DE LA COMERCIALIZACIÓN

2.7.1. Canales de distribución
El canal de distribución se elige tomando en consideración cual es el canal
más común por el cual actualmente se comercializan productos similares
como terrenos tradicionales, casas, oficinas, entre otros. Las inversiones en
construcción apuntan en su mayoría a tercerizar las ventas, a través de
agentes de ventas que se encarguen en el mismo lugar de localización de la
edificación ofertar el producto en pequeños módulos de material prefabricado
PRODUCTO AGENTE USUARIO
El canal antes mostrado favorece a las organizaciones carentes de sus

propios lotes de ventas. Asimismo, es muy recomendable para empresas que
quieren introducir un nuevo producto en el mercado, como es el caso del
departamento. Cabe señalar que, en el canal mostrado además del
productor, el intermediario y el cliente final hay otras instituciones que ayudan
al proceso de distribución como los bancos.
A pesar que es muy recomendable elegir el canal expuesto anteriormente
sobre Todo porque un lote se concibe como un producto nuevo, no se ha
considerado hasta este punto que los involucrados en el proyecto (la
inmobiliaria a cargo del diseño y gestión del mismo) es la mejor conocedora
de los beneficios que trae la adquisición de un lote para los propietarios. Si
bien esto demandará contar con una fuerza de ventas propia, se debe tener
en cuenta que la estrategia inicialmente planteada apunta a la diferenciación
y considerando que el producto no se ofertará masivamente (solo estará
dirigido a un grupo de consumidores) el trato directo con el cliente puede ser
beneficioso.
producto usuario
Se buscará el trato directo con el cliente para que pueda ser más beneficioso.
Debido a que se tienen dos opciones se ha considerado los resultados de la
22
encuesta desarrollada en Lima metropolitana donde un 63.20 % prefiere el

trato directo con la organización involucrada en el desarrollo del proyecto. Es
por esto y debido a que la organización que dirija y administre los edificios
contará con un equipo de diseño, de control de obra (que verifique el trabajo
de la lotización), por el otro extremo se tendrá a un equipo de ventas muy
bien capacitado para comercializar el producto.
2.8. PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD

Dado que se trata de un producto que no requiere ser transferido de un lugar
a otro para llegar a manos del cliente la publicidad que nunca debe faltar para
este tipo de productos son los paneles publicitarios que son colocados en el
lugar donde se encuentra la edificación. El panel que se encontrará en la
parte frontal de la edificación, así como el mix de publicidad elegido deberá
resaltar los siguientes aspectos:
 Amigable con el entorno

 Eficiente en el uso de agua.
 Eficiente en el consumo energético.
 Uso responsable de materiales y desperdicios
 Mantenimiento de ambientes saludables y en confort.
Un método muy usado para la comercialización de inmuebles es la publicidad

por medios impresos (diarios en su mayoría). Según el estudio realizado por
CAPECO el 55.94% de quienes tienen interés de adquirir una vivienda
consideran los medios de prensa (periódicos) el lugar más adecuado para la
búsqueda de la vivienda. Por orden de importancia se presenta las
inmobiliarias con 14.05% y el tercer lugar lo ocupa el aviso en la vivienda
misma con el 9.57%.
Publicitar en diarios es un método relativamente económico, sin embargo se
tiene la desventaja de que existe un grupo muy grande de avisos que dificulta
resaltar el producto. Es por esto que se optará por este medio pero
considerando publicitar los departamentos con una propaganda distinta de la
gran mayoría, es decir en las primeras páginas y a colores. Así mismo la
23
publicidad en revistas especializadas de construcción y de inmobiliarias será

un componente importante dentro del mix de marketing establecido.
3. ESTUDIO TECNICO.
3.1. Localización.
3.1.1. Macro localización.
La localización implica situar el lugar donde se lotizara el terreno. De acuerdo
a la concentración del mercado objetivo se decide establecer el proyecto en
el departamento de Apurímac, Provincia de Abancay y dentro de este la
provincia la lotización se situará en el distrito de Abancay.
24
25
3.1.2. Micro Localización

Se ubica cerca del terminal terrestre, instituto superior tecnológico público,
centro de salud patibamba baja, facultad de medicina veterinaria de la
UNAMBA y a 700m de la vía principal de la ciudad de Abancay.
NORTE 8490586.00 m
ESTE 727792.00 m
ALTITUD 2,232 msnm
26
3.2. Ingeniería del proyecto:

3.2.1. Diagrama de flujo y diagrama de operaciones
A continuación se presenta el diagrama de flujo para el desarrollo del proyecto
inmobiliario desde la concepción del mismo hasta la comercialización. Cabe
señalar que la construcción indicada en color verde en el diagrama será
únicamente supervisada por la inmobiliaria.
INICIO
CONCEPCION DEL
PROYECTO
SOLICITAR PARAMETROS
DESARROLLO DEL PROYECTO
SOLICITAR LICENCIA PARA

LA LOTIZACION
FINANCIAMIENTO
LOTIZACION
VENTA
INDEPENDIZACION
FIN
3.2.2. diseño de distribución de los lotes

A continuación, se presentará el plano de la lotización del proyecto
27
3.3. Diseño de planta (método SLP)
1. Oficinas administrativas
2. Oficina de producción y
control de calidad
3. Recepción y almacenes
4. Producción
5. Áreas verdes
6. Áreas de mantenimiento
7. Sanitarios de producción
8. Comedor
9. Estacionamiento
10. Vigilancia
3.4. Diagrama de hilos a partir del código de proximidad
28
29
4. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

4.1. Inversiones:
En este último capítulo se realiza un estudio de inversiones, económico y

financiero para la ejecución del presente proyecto inmobiliario se ha
determinado un horizonte de tres años.
La inversión del proyecto está compuesta por la suma de inversiones en

activos fijos (tangibles e intangibles), existencias y el capital de trabajo. Los
montos serán expresados en nuevos soles ya que en esta moneda se
pedirá el préstamo bancario.
4.1.1. Inversión en activos fijos tangibles

La empresa dedicada a la venta de lotes se instalará en oficinas en las
cuales se desarrollarán las actividades administrativas y de diseño de
proyectos. Estas oficinas se alquilarán debido a que el área requerida
inicialmente para las funciones de la Inmobiliaria es reducida. Conforme la
empresa crezca se tendrá que disponer de mayor espacio. De esta manera
como el tamaño requerido puede variar, es mucho más práctico alquilar las
oficinas. Por tanto, la inversión se limita a la adquisición de muebles y equipo
de oficina, que son descritos a continuación.
4.1.1.1. Muebles y enseres

Incluye la relación total de mobiliario y enseres requeridos en cada uno de
los ambientes que tendrá la oficina donde se instalará la Inmobiliaria.
4.1.1.2. Equipos de Oficina

Incluye los equipos de uso administrativo y audiovisual para un mejor manejo
de las actividades. Según el organigrama planteado existen 2 áreas
(Administración, Ingeniería de Proyectos.) por tanto es indispensable dotar a
cada una de una computadora.
El área de diseño es muy importante ya que en ella se generan los proyectos

inmobiliarios, se diseñan y se controla la correcta ejecución de los mismos,
por tanto, es vital que por lo menos dos personas del equipo de diseño
cuenten con computadoras con especificaciones técnicas para el diseño. Se
adquirirá una computadora y una laptop, esto debido a que el equipo de
30
diseño frecuentemente hará labores fuera de la oficina, por ejemplo, en el

lugar de obra. Por tanto, contara con una computadora portátil
TERRENOS Y OBRA CIVIL
COSTO COSTO
CONCEPTO UNIDAD METRADOS UNITARIO TOTAL
S/. S/.
I. TERRENOS m² 31637.865 350.00 11,073,252.75

III. INFRAESTRUCTURA
COMPLEMENTARIA 153,200.00
Estacionamiento m²
300 20.00
6,000.00
parque m²
2400 20.00
48,000.00
Accesos y veredas m²
3960 20.00
79,200.00
caseta de guardianía m²
20 1,000.00
20,000.00
TOTAL TERRENOS Y OBRAS
CIVILES 11,226,452.75
MUEBLES, EQUIPOS Y ENSERES DE OFICINA
VALOR
TOTAL
DESCRIPCION CANTIDAD UNITARIO
S/.
S/.
Mesa de trabajo 1 1500 1,500.00
Escritorio Completo 4 800 3,200.00
Sillones Metálicos 4 120 480.00
Sillas de madera 10 50 500.00
Armarios 2 250 500.00
Laptos 3 4000 12,000.00
Plotter 1 3000 3,000.00
Impresora Multifuncional 1 1000 1,000.00
Papelería 1 500 500.00
TOTAL MAQUINARIA Y EQUIPO 22,680.00
31
4.1.2. Inversión en activos intangibles

Estas inversiones están constituidas por los servicios o derechos adquiridos,
necesarios para la puesta en marcha del proyecto. Como se puede apreciar
en la presente tabla el monto total de inversión en activos intangibles es de
S/. 44432.00 incluido IGV.
4.1.3. Inversión en terrenos (existencias)

INVERSIÓN FIJA INTANGIBLE
DESCRIPCION TOTAL
Elaboración Expediente Técnico de edificación

12,000.00
Consultoría para el fortalecimiento organizacional

30,000.00
Licencia Municipal de lotización 5,932.00
Certificado Defensa Civil 6,500.00
tramites de SUNAT 15,000.00
TOTAL INVERSION FIJA INTANGIBLE 69,432.00
Dentro de las existencias se encuentran el terreno que se ha adquiridos para

edificar el proyecto inmobiliario. Se define como existencias ya que una vez
se efectúen las ventas, el inmueble ya no pasará a ser propiedad de la
inmobiliaria si no en mayor medida de los propietarios que irán adquiriendo
los lotes. En la presente tabla se muestra la inversión realizada por parte los
socios.
El terreno se encuentra ubicado en la Av. Sinchi Roca, este cumple con los
requerimientos establecidos para este primer proyecto.
32
4.1.4. Capital de trabajo:

Entendiendo que está representado por el capital adicional (distinto de la
inversión en activo fijo y diferido) con que hay que contar para que empiece
a funcionar una empresa; (Baca Urbina, 2010)
La consideración para el presente proyecto no se administrará la operación

del proyecto inmobiliario. Lo que sí es de considerar dentro del horizonte de
proyecto, desde el año cero al año 02 se considerará las ventas de los
lotes, en consecuencia, se requerirá un capital para la operación en
ventas, esto nos permitirá afrontar pagos del personal.
De esta manera el capital de trabajo está compuesto por:
4.1.4.1. Gastos administrativos
Aquí están incluidos los salarios del administrador que estará cargo
directamente de las ventas, dirigirá la publicidad requerida, etc. Así mismo
están incluidos los gastos de alquiler de la oficina donde se instalará la
inmobiliaria y los gastos por servicios de agua y luz.
4.1.4.2. Gastos de ventas
Aquí están incluidos los gastos de publicidad para promocionar los lotes.
Cabe señalar que quien estará a cargo de las ventas será uno de los socios
de la empresa que tiene la posibilidad de ser rotativo si así se decide.
El capital de trabajo se calcula para el periodo en el cual no se perciben

ingresos para afrontar los costos de construcción y gastos. En base al
cronograma de implementación elaborado previamente y al cálculo del déficit
acumulado máximo se determina dicho periodo. A continuación, en la tabla
se muestra el resumen del capital de trabajo requerido.
33
CAPITAL DE TRABAJO
AÑOS
CONCEPTO
0 1 2 3 4 5
II. MANO DE OBRA 12,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00

Mano de Obra de Operación
o Ventas 12,000.00 12000 12000 12000 12000 12000
III. OTROS COSTOS
INDIRECTOS 2,382.70 2,316.70 2,316.70 2,316.70 2,316.70 2,316.70
Publicidad 850.00 850.00 850.00 850.00 850.00 850.00
Transporte y Viáticos 85.00 85.00 85.00 85.00 85.00 85.00
Artículos de Limpieza 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00
Servicios de mantenimiento 100.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00
Servicios básicos 307.70 307.70 307.70 307.70 307.70 307.70
servicio de alquiler 680.00 680.00 680.00 680.00 680.00 680.00

TOTAL CAPITAL DE
TRABAJO 14,382.70 14,316.70 14,316.70 14,316.70 14,316.70 14,316.70
En el presente cuadro se muestra la remuneración considerado para la

operación en ventas y lo propio en la administración, requerida.
REQUERIMIENTOS Y REMUNERACIÓN DEL PERSONAL
COSTO COSTO COSTO

INDICE DE
PERSONAL UNITARIO MENSUAL ANUAL
PARTICIPACION CANTIDAD
S/. S/. S/.
VENTAS 1000 12000
Responsable de
comercialización
0.5 1 2000 1000 12000
ADMINISTRACION 1175 14100
Contador 0.3 1 2500 750 9000
Secretaria 0.5 1 850 425 5100
COSTO TOTAL 2175 26100
34
4.1.5. Cronograma de inversiones

Para controlar y planear mejor lo anterior, es necesario construir un
cronograma de inversiones o un programa de instalación del equipo.
Tomando en cuenta los plazos de entrega ofrecidos por los proveedores, y
de acuerdo con los tiempos que se tarde tanto en instalar como en poner en
marcha los equipos, se calcula el tiempo apropiado para capitalizar o registrar
los activos en forma contable.
4.1.5.1. Inversiones Pre-operativas

En este tipo de inversión se encuentra la inversión en muebles y enseres,
equipos de oficina, trámites de constitución e inversión en software. Cabe
señalar que para comprar los muebles, enseres y equipos se debe
inicialmente haber alquilado la oficina donde se instalará la inmobiliaria. El
pago por concepto de alquiler es un gasto que se efectuará mensualmente y
parte de él está incluido en el capital de trabajo.
4.1.5.2. Inversiones operativas.

Las inversiones operativas son aquellas que se dan en el curso del proyecto
inmobiliario, tal como se muestra en el cuadro siguiente.
4.1.6. Costo de operación

Los costos de operación son costos indirectos que se utiliza para la operación
de proyecto.
35
CRONOGRAMA DE INVERSIONES
ACTIVIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Constitución de la
empresa
Elaboración de
estudio definitivo
tramitación de
financiamiento
inicio de ventas
declaratoria y
conformidad de
fábrica MPA
independización
de las unidades
inmobiliarias
(SUNARP)
COSTOS DE OPERACIÓN
AÑOS
RUBRO
1 2 3 4 5
I. COSTOS DIRECTOS 0 0 0 0 0
II. COSTOS INDIRECTOS 36900 36900 36900 36900 36900
costos de operación 33,900.00 33,900.00 33,900.00 33,900.00 33,900.00
Otros Costos Indirectos 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
Articulos de Limpieza 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
Servicios basicos 2,172.00 2,172.00 2,172.00 2,172.00 2,172.00
servicio de alquiler 2,800.00 2,800.00 2,800.00 2,800.00 2,800.00

COSTO TOTAL DE
PRODUCCION 36900 36900 36900 36900 36900
El Costo total de operación es de 41, 352.00 por año.
36
4.1.7. Estructura De Financiamiento

La estructura financiera del proyecto se conforma por las inversiones y las
fuentes financiamiento que se utilizan como los recursos o medios de pago,
que se destinan a la adquisición de los bienes de capital que la
empresa necesita para el cumplimiento de sus fines.
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
APORTE AEO
TOTAL,
CONCEPTO APORTE
PRESTAMO FINANCIAMIENTO
DE
SOCIOS
I.INVERSION FIJA 900,000.00 1,641,212.00 2,541,212.00
I.1. INVERSION FIJA TANGIBLE 900,000.00 1,596,780.00 2,496,780.00

I.1.1. TERRENOS Y OBRAS CIVILES
900,000.00 1,572,600.00 2,472,600.00
I.1.4. MUEBLES Y ENSERES 24,180.00 24,180.00

I.2. INVERSION FIJA
INTANGIBLE 44,432.00 44,432.00
II. CAPITAL DE TRABAJO 14,382.70 14,382.70

III. GASTOS GENERALES ( 5 % ) IF
126,985.60 126,985.60
IV. IMPREVISTOS (3%) IF 76,191.36 76,191.36
TOTAL, INVERSIÒN 900,000.00 1,858,771.66 2,758,771.66

PORCENTAJE 32.62% 67.38% 100%
100.00% 100%
PRESTAMO 1,858,771.66
APORTE (TERCEROS+SOCIOS) 900,000.00

2,758,771.66
TOTAL
El financiamiento total asciende a S/. 2,758,771.66 soles.
37
4.1.8. Costos Financieros
Son los intereses que se deben pagar en relación con capitales obtenidos
en préstamo El detalle del cálculo se verifica en el cuadro siguientes.
DATOS DEL FINANCIAMIENTO.
PRESTAMO 1,858,771.66
APORTE PROPIO (SOCIOS) 900,000.00
PERIODO (MESES) 36
TEA 0.1
TIM 0.00797414
CUOTA -59,601.88
CUOTA 59,601.88
ESCUDO FISCAL 0.3
CUADRO DE SERVICIO A LA DEUDA
SALDO SALDO ESCUDO

PERIODO AMORTIZACION INTERES CUOTA
INICIAL FINAL FISCAL
1 1,858,771.66 44,779.77 14,822.11 59,601.88 1,813,991.89 4,446.63
2 1,813,991.89 45,136.85 14,465.03 59,601.88 1,768,855.03 4,339.51
3 1,768,855.03 45,496.78 14,105.10 59,601.88 1,723,358.25 4,231.53
4 1,723,358.25 45,859.58 13,742.30 59,601.88 1,677,498.67 4,122.69
5 1,677,498.67 46,225.27 13,376.61 59,601.88 1,631,273.40 4,012.98
6 1,631,273.40 46,593.88 13,008.00 59,601.88 1,584,679.52 3,902.40
7 1,584,679.52 46,965.42 12,636.46 59,601.88 1,537,714.10 3,790.94
8 1,537,714.10 47,339.93 12,261.95 59,601.88 1,490,374.16 3,678.58
9 1,490,374.16 47,717.43 11,884.45 59,601.88 1,442,656.74 3,565.34
10 1,442,656.74 48,097.93 11,503.95 59,601.88 1,394,558.80 3,451.18
11 1,394,558.80 48,481.47 11,120.41 59,601.88 1,346,077.33 3,336.12
12 1,346,077.33 48,868.07 10,733.81 59,601.88 1,297,209.26 3,220.14
13 1,297,209.26 49,257.75 10,344.13 59,601.88 1,247,951.51 3,103.24
38
14 1,247,951.51 49,650.54 9,951.34 59,601.88 1,198,300.97 2,985.40
15 1,198,300.97 50,046.46 9,555.42 59,601.88 1,148,254.51 2,866.63
16 1,148,254.51 50,445.54 9,156.34 59,601.88 1,097,808.97 2,746.90
17 1,097,808.97 50,847.80 8,754.08 59,601.88 1,046,961.17 2,626.22
18 1,046,961.17 51,253.27 8,348.61 59,601.88 995,707.91 2,504.58
19 995,707.91 51,661.97 7,939.91 59,601.88 944,045.94 2,381.97
20 944,045.94 52,073.93 7,527.95 59,601.88 891,972.02 2,258.39
21 891,972.02 52,489.17 7,112.71 59,601.88 839,482.85 2,133.81
22 839,482.85 52,907.73 6,694.15 59,601.88 786,575.12 2,008.25
23 786,575.12 53,329.62 6,272.26 59,601.88 733,245.50 1,881.68
24 733,245.50 53,754.88 5,847.00 59,601.88 679,490.62 1,754.10
25 679,490.62 54,183.53 5,418.35 59,601.88 625,307.09 1,625.51
26 625,307.09 54,615.59 4,986.29 59,601.88 570,691.50 1,495.89
27 570,691.50 55,051.11 4,550.77 59,601.88 515,640.39 1,365.23
28 515,640.39 55,490.09 4,111.79 59,601.88 460,150.30 1,233.54
29 460,150.30 55,932.58 3,669.30 59,601.88 404,217.73 1,100.79
30 404,217.73 56,378.59 3,223.29 59,601.88 347,839.14 966.99
31 347,839.14 56,828.16 2,773.72 59,601.88 291,010.97 832.12
32 291,010.97 57,281.32 2,320.56 59,601.88 233,729.66 696.17
33 233,729.66 57,738.09 1,863.79 59,601.88 175,991.57 559.14
34 175,991.57 58,198.50 1,403.38 59,601.88 117,793.07 421.01
35 117,793.07 58,662.58 939.30 59,601.88 59,130.49 281.79
36 59,130.49 59,130.37 471.51 59,601.88 0.12 141.45
El pago de los intereses a pagar en relación con capitales obtenidos en

préstamo de 1, 858,771.66 se realizará en un periodo de 36 meses.
39
4.1.9. Depreciación del activo fijo tangible y amortización intangibles
Depreciación: se aplica al activo fijo, ya que con el uso estos bienes valen
menos Amortización cargo anual que se hace para recuperar la inversión
Valor residual: Es el valor que tiene un activo al final de su vida útil,

entendiendo esta como el periodo en que se espera usar el activo.
DEPRECIACIÓN DEL ACTIVO FIJO TANGIBLE Y AMORTIZACIÓN

INTANGIBLES
Factor de DEPRECIACIÓN VALOR

CONCEPTO
depreciación 1 2 3 4 5 RESIDUAL
I. ACTIVO NO
DEPRECIADO
I.1.1.
0.00
TERRENOS - - - - - 11,073,252.75
II. DEPRECIACIÓN
DEL ACTIVO FIJO
TANGIBLE 7,218.64 7,218.64 7,218.64 7,218.64 7,218.64 125,686.78
I.1.2. OBRAS
0.05
CIVILES 6,491.53 6,491.53 6,491.53 6,491.53 6,491.53 120,742.37
I.1.5. MUEBLES
0.10
Y ENSERES 727.12 727.12 727.12 727.12 727.12 4,944.41
III. AMORTIZACIÓN
INTANGIBLES 13,886.40 13,886.40 13,886.40 13,886.40 13,886.40
II.1.INVERSIÓN
0.20
FIJA INTANGIBLE 13,886.40 13,886.40 13,886.40 13,886.40 13,886.40 -
TOTAL ( II + III) 21,105.04 21,105.04 21,105.04 21,105.04 21,105.04 11,198,939.53
La depreciación por año es de 21,105.04 y el valor residual total es de

S/. 11,198,939.53
5. EVALUACIÓN ECONÓMICA
El aporte de inversionistas asciende a un total de S/. 2,758,771.66 que
incluye el costo del terreno, el pago del impuesto de alcabala, el desarrollo
de todas las especialidades del proyecto incluida la topografía, el estudio de
suelos, el estudio de impacto ambiental y vial, licencias municipales, gastos
notariales, gastos registrales, gastos municipales, gastos financieros, gastos
de publicidad y una parte de los gastos de construcción. Es el 29.50% sobre
los costos totales del proyecto.
40
PRESUPUESTO DE EGRESOS
AÑOS
CONCEPTO
1 2 3 4 5
I. COSTOS DE PRODUCCIÒN 36,900.00 36,900.00 36,900.00 36,900.00 36,900.00

I.1. COSTOS DIRECTOS - - - - -
I.1.1. MATERIALES
DIRECTOS - - - - -
I.1.2. MANO DE OBRA
DIRECTA. - - - - -
I.2. COSTOS INDIRECTOS 36,900.00 36,900.00 36,900.00 36,900.00 36,900.00

I.2.1. MANO DE OBRA
INDIRECTA. 33,900.00 33,900.00 33,900.00 33,900.00 33,900.00
I.2.2 OTROS COSTOS
INDIRECTOS 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
II. GASTOS DE OPERACIÒN 129,000.00 129,000.00 129,000.00 129,000.00 129,000.00
II.1. GASTOS DE VENTA 81,000.00 81,000.00 81,000.00 81,000.00 81,000.00

II.2. GASTOS
ADMINISTRATIVOS 48,000.00 48,000.00 48,000.00 48,000.00 48,000.00
III. DEPRECIACIÒN DE
ACT.FIJO Y AMORTIZACION
INTANG. 21,105.04 21,105.04 21,105.04 21,105.04 21,105.04
IV. GASTOS FINANCIEROS 715,222.56 715,222.56 715,222.56 715,222.56 715,222.56
PAGO DE PRESTAMO 715,222.56 715,222.56 715,222.56 715,222.56 715,222.56
TOTAL EGRESOS 902,227.60 902,227.60 902,227.60 902,227.60 902,227.60
CONCEPTO AÑOS
1 2 3 4 5
Costos Totales 902,227.60 902,227.60 902,227.60 902,227.60 902,227.60
Produccion TM 90.00 94.50 99.23 104.19 109.40
costo promedio unitario/TM 10,024.75 9,547.38 9,092.74 8,659.76 8,247.39
Previsión de ventas:
Hay que tener en cuenta las temporadas altas y bajas del negocio. Lo
mejor es hacer una previsión a la baja para no pecar de optimistas. Debe
hacerse una previsión del primer año mensual y luego una previsión de
tres a cinco años. Realízala en tablas y ten la precaución de volverlas a
41
incluir en el plan financiero. Sin embargo, al apartado de cómo voy a vender

y sobre todo por qué me van a comprar los clientes determinado producto
o servicio, se comenta brevemente.
PLAN DE VENTAS POR UNIDAD DE LOTES
CANTIDAD
PRODUCCION en kg
TOTAL
AÑO
mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes mes
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 1 - 4 1 4 1 - - 1 3 1 3 19
2 1 5 4 - - 2 2 2 4 4 - - 24
3 - - 3 3 3 - - - 4 5 2 5 25
4 3 2 2 2 2 4 4 4 - - 3 3 29
5 3 - 4 4 2 3 2 - - 1 1 3 23
VALOR DE
CANTIDAD
VENTA TOTAL TOTAL
TOTAL
UNITARIO del US$ S/.
(unidad.)
lote
19 18000.00 342,000.00 1,190,160
24 18000.00 432,000.00 1,503,360
25 18000.00 450,000.00 1,566,000
29 18000.00 522,000.00 1,816,560
23 18000.00 416,700.00 1,450,116
120
Tipo de cambio S/. 3.48
42
Punto de equilibrio:
El punto de equilibrio, en términos de contabilidad de costos, es aquel punto

de actividad (volumen de ventas) en donde los ingresos son iguales a los
costos, es decir, es el punto de actividad en donde no existe utilidad ni
pérdida.
Hallar el punto de equilibrio es hallar dicho punto de actividad en donde las

ventas son iguales a los costos.
Mientras que analizar el punto de equilibrio es analizar dicha información

para que en base a ella podamos tomar decisiones.
Obtener una primera simulación que nos permita saber a partir de qué
cantidad de ventas empezaremos a generar utilidades.
Conocer la viabilidad de un proyecto (cuando nuestra demanda supera

nuestro punto de equilibrio).
PUNTO DE EQUILIBRIO
AÑOS
RUBROS
1 2 3 4 5
COSTOS FIJOS. 784,327.60 784,327.60 784,327.60 784,327.60 784,327.60

DEPRECIACIÒN DE A.F. Y
AMORT. INTANG 21,105.04 21,105.04 21,105.04 21,105.04 21,105.04
GASTOS FINANCIEROS (Pago
de prestamo) 715,222.56 715,222.56 715,222.56 715,222.56 715,222.56
GASTOS ADMINISTRATIVOS 48,000.00 48,000.00 48,000.00 48,000.00 48,000.00
COSTOS VARIABLES 117,900.00 117,900.00 117,900.00 117,900.00 117,900.00
COSTOS DE PRODUCCIÒN 36,900.00 36,900.00 36,900.00 36,900.00 36,900.00
GASTOS DE VENTA 81,000.00 81,000.00 81,000.00 81,000.00 81,000.00
COSTOS TOTALES 902,227.60 902,227.60 902,227.60 902,227.60 902,227.60
VENTAS PROMEDIO (Q) 19.00 24.00 25.00 29.00 23.15

COSTO VARIABLE UNITARIO
(CVu) 6,205.26 4,912.50 4,716.00 4,065.52 5,092.87
PRECIO DE VENTA UNITARIO 62,640.00 62,640.00 62,640.00 62,640.00 62,640.00
PUNTO DE EQUILIBRIO (Q) 14 14 14 13 14
PUNTO DE EQUILIBRIO (S/.) 870,568.09 851,072.39 848,185.23 838,765.94 853,739.94
43
AÑOS
RUBROS
0 1 2
VENTAS - 2.002.002,5 4.004.004,9
COSTOS TOTALES
ACUMULADOS
2.757.271,66 2.791.171,66 2.825.071,66
COSTOS FIJOS 758.498,87 758.498,87 758.498,87
Flujo de Caja
Del análisis del flujo de caja se observa que el TIR ECONOMICA es de

63.60% anual y un VAN ECONOMICO de U$ 484,860 con una tasa de
descuento anual del 14% para un periodo de 16 meses. El TIR FINANCIERO
es de 56.60% anual y un VAN FINANCIERO de U$ 434,504; lo que califica
el proyecto como Rentable.
FLUJO DE CAJA ECONOMICO Y FINANCIERO
CONCEPTO 0 1 2 3 4 5
I. INGRESOS - 1,190,160.00 1,503,360.00 1,566,000.00 1,816,560.00 12,735,021.73

INGRESOS POR
VENTA 1,190,160.00 1,503,360.00 1,566,000.00 1,816,560.00 1,450,116.00
VALOR
RESIDUAL 11,198,939.53
RECUPERO DE
CAPITAL 85,966.20
II. EGRESOS (481,163.19) (575,123.19) (593,915.19) (669,083.19) (3,918,831.85)

II.1. INVERSION
FIJA AÑO 0 (12,485,299.03)
II.1.1
INVERSION FIJA
TANGIBLE 11,477,712.75
II.1.2
INVERSION FIJA
INTANGIBLE 69,432.00
II.1.3 CAPITAL
DE TRABAJO 14,382.70 (14,316.70) (14,316.70) (14,316.70) (14,316.70) (14,316.70)
II.1.4 GASTOS
GENERALES 577,357.24
II.1.5 GASTOS
DE
SUPERVISION 346,414.34
II.2. COSTOS DE
PRODUCCIÒN (36,900.00) (36,900.00) (36,900.00) (36,900.00) (36,900.00)
44
II.3. GASTOS DE
OPERACIÒN (129,000.00) (129,000.00) (129,000.00) (129,000.00) (129,000.00)
II.4. IMPUESTO A
LA RENTA (300,946.49) (394,906.49) (413,698.49) (488,866.49) (3,738,615.15)
FLUJO DE CAJA
ECONÒMICO (12,485,299.03) 708,996.81 928,236.81 972,084.81 1,147,476.81 8,816,189.88
PRESTAMO 1,858,771.66
SERVICIO DE
DEUDA (715,222.56) (715,222.56) (715,222.56) (715,222.56) (715,222.56)
ESCUDO FISCAL 46,098.05 29,251.18 10,719.62 (9,665.10) (32,088.28)

FLUJO DE CAJA
FINANCIERO (10,626,527.37) 39,872.30 242,265.43 267,581.87 422,589.16 8,068,879.04
COK 14%
WACC 12,59%
TASA DESCUENTO PRESTAMO

(TEA) 17%
VANE S. 338.036
VANF S. 1.030.357
TIRE 22,74%
TIRF 95,59%
Estado de Ganancias y Pérdidas
Del análisis del estado de Ganancias y Pérdidas podemos apreciar que el

proyecto es rentable, ya que arroja una utilidad antes de impuestos de US/
784,728 que representa un margen bruto de 10.30%; siendo la utilidad
después de impuestos US/ 505,678 que representa un margen de sobre las
ventas totales de 7.31%. Tabla N°28: Indicador de beneficio
45
INDICE AÑOS
BENEFICIO/COSTO
0 1 2 3 4 5
BENEFICIOS 0 1,190,160.00 1,503,360.00 1,566,000.00 1,816,560.00 12,735,021.73
COSTOS -12485299 (481,163.19) (575,123.19) (593,915.19) (669,083.19) (3,918,831.85)

FACTOR DE
ACTUALIZACION 1.0000 0.8730 0.7622 0.6654 0.5809 0.5072
BENEFICIOS
ACTUALIZADOS 0 1,039,056 1,145,855 1,042,058 1,055,318 6,459,022
COSTOS -
ACTUALIZADOS 12,485,299 -420,074 -438,357 -395,207 -388,699 -1,987,576
FLUJO
ECONOMICO
ACTUALIZADO 618,981.54 707,498.66 646,851.23 666,618.84 4,471,446.29
INDICADOS BENEFICIO/COSTO 1,112
INDICE DE RENTABILIDAD 1,123
6. CONCLUSIONES:
Según el análisis de la expansión a futuro de la ciudad de Abancay, el
proyecto se ubica dentro de la zona.
El proyecto por su ubicación; asegura una demanda dirigida a un sector de

la población, que va en busca terrenos, cerca de la ciudad y de servicios, lo
cual reflejan las encuestas realizadas a personas de entre 20 a 35 años de
edad lo cual fue realizada en el centro de la ciudad.
La tranquilidad y la seguridad de la zona, cercana a las vías de acceso

principales le dan un valor agregado y el tipo de clima que se mantiene en la
zona del proyecto es equilibrado en todas las épocas.
El costo determinado por m2 de áreas vendibles es de $ 200 por m2, lo que

hace que esta propuesta sea competitiva y atractiva en la zona para nuestro
mercado
46
7. ANEXOS.
47
48
49

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U NIVERSIDAD NACIONAL MICAELA BASTIDAS DE APURIMAC

ESCUELA ACADEMICA PROFECIONAL DE INGENIERIA CIVIL

4.1.1.1. Muebles y enseres ..................................................................................... 30

El proyecto consiste en la lotización de un terreno, la cual estará distribuido

Los lotes contaran con todos los servicios primarios e instalaciones, y en

El proyecto estará planteado sobre un un área de 31637.865 m2 y un

La duración del proyecto se estimará hasta que se venda los lotes.

En la Provincia de Abancay Durante el 2014 el sector inmobiliario registró una

Condiciones más estrictas para la obtención de créditos hipotecarios, lo cual

El sector Construcción e Inmobiliario crecerá 4 % en el 2017, en paralelo al

sector inmobiliario y construcción de alrededor 4 %, que estará alineado con

Tras la presentación del XI Informe Económico de la Construcción de la

Finalmente, señaló que el mercado inmobiliario y constructor del Perú es más

De otro lado, refirió que ante la reciente alza de la tasa de referencia de la

Asimismo, recomendó a las familias tomar los créditos en las monedas en

depende de factores como el riesgo país y el fondeo de las entidades

Finalmente, señaló que el mercado inmobiliario y constructor del Perú es más

Fuente: Agencia Andina

1.1.3. Objetivos del proyecto estudio

 Lotización y comercialización de lotes de interés social, diferenciados

1.1.6. Metas del proyecto

 Contribuir al desarrollo, competitividad y sostenibilidad del sector

Consideramos una demanda promisoria, en referencia a los antecedentes del

Existe entonces una demanda por atender, se tiene un segmento de la

En este capítulo se explica detalladamente las etapas de la investigación de

El proyecto explica detalladamente las etapas de la investigación de

Finamente se plantearán consideraciones respecto a la comercialización del

En el cuarto trimestre de 2018, el valor agregado bruto de la actividad

El crecimiento en la construcción de obras públicas es explicado por la mayor

En noviembre, el sector construcción aumentó 13.5% debido al mayor avance

El sector comercio creció 2.4% en noviembre. El crecimiento fue impulsado

En noviembre, el sector servicios se expandió 4.4% en noviembre por los

SEGMENTACION DEL MERCADO

La primera segmentación apunta a dirigir el producto a un público que tenga

Tabla N°1: Distribución por tipo de vivienda, según departamento.

En base al Censo poblacional del 2007 y las proyecciones realizadas por

DISTRIBUCIÓN VIVIENDAS POR NÚMERO DE HOGAR.

INGRESOS Y GASTOS, PERÚ URBANO.

Promedio general de Promedio general

Análisis cualitativo según la encuesta al cliente.

PREGUNTA RESPUESTA CANTIDAD PORCENTAJE

¿CUAL ES EL AREA DE De 101 a 150 𝑚2 13 47.5%

PREGUNTA RESPUESTA CANTIDAD PORCENTAJ

LA VIVIENDA EN LA Es continua hasta las 2 8.33%

QUE Que cuente con un 20 13.66%

Que el terreno haya 7 12.5%

Que no se respete los 6 5.80%

B ABANCAY (A las espaldas del hospital II de

PES ZONA A ZONA B ZONA C

El producto se diseñara de acuerdo a un estudio de oferta y demanda, y por

2.5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA

AÑO Población final

Demanda efectiva Oferta para 2017 Demanda efectiva

 Sin embargo, esta no es la demanda para el presente proyecto ya que

2.6. ANÁLISIS DE LA OFERTA.

2.6.1. Estimación de la oferta

Cuadro comparativo de lotes de terreno cercano al proyecto

DISTRITO ZONA US$

En el cuadro se detalla la oferta actual siendo 153 la oferta del Proyecto al

TIPO DE OFERTA Unidades % de la oferta Oferta

La oferta del Proyecto es de 453 unidades de lotes

Producto bruto interno por sectores (Variación porcentual real)

Año 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Prom. 2017-