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TABLA DE CONTENIDO
1 INTRODUCCIÓN 1
1.1 ANTECEDENTES 1
1.2 PROBLEMÁTICA 3
1.3 JUSTIFICACIÓN 3
1.4 OBJETIVOS 4
1.4.1 OBJETIVO GENERAL 4
1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. 4
2 - MARCO TEÓRICO 5
2.1 MARCO INSTITUCIONAL 5

2.1.1 MISIÓN 5
2.1.2 VISIÓN 5
2.2 MARCO TEMÁTICO 6
2.3 TEORÍA DE LA ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS 8
2.3.1 DEFINICIÓN DE PROYECTO 8
2.3.2 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN 9
2.3.2.1 Presupuestación 11
2.3.2.2 El contrato 13
2.3.2.3 Ejecución 14
2.3.2.1 14
2.3.2.2 14
2.3.2.4 Seguimiento y Control 14
2.3.2.5 Cierre 14
2.4 GRUPOS DE PROCESOS EN LA ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS 15
3 MARCO METODOLÓGICO 19
3.1 MÉTODO DE INVESTIGACIÓN 19

3.2 TÉCNICAS Y HERRAMIENTAS UTILIZADAS PARA EL LOGRAR EL OBJETIVO FINAL. 20
3.2.1 GESTIÓN DE ALCANCE DEL PROYECTO: 20
3.2.2 GESTIÓN DEL TIEMPO DEL PROYECTO: 21
3.2.3 GESTIÓN COSTO DEL PROYECTO. 22
3.2.4 GESTIÓN CALIDAD DEL PROYECTO: 22
4 DESARROLLO 23
4.1 GESTIÓN DE ALCANCE DEL PROYECTO 23

4.2 GESTIÓN TIEMPO DEL PROYECTO 40
4.3 GESTIÓN COSTO DEL PROYECTO 50
4.4 GESTIÓN CALIDAD DEL PROYECTO 57
I
4.4.1 PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD 57
4.4.2 REALIZAR ASEGURAMIENTO DE CALIDAD 61
4.4.3 REALIZAR CONTROL DE CALIDAD 62
4.4.4 INFORMES DE RENDIMIENTO DEL TRABAJO 72
4.5 GESTIÓN INTEGRACIÓN 73
1.2 73
4.6 CIERRE 79
4.7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 80
4.7.2 CONCLUSIONES 80
4.7.2 RECOMENDACIONES 85
5 BIBLIOGRAFÍA 89
6 ANEXOS 91
1. CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN 91
2. PLANTAS Y FACHADAS APARTAMENTOS ROGANA 94
3 ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO 96
4 ENUNCIADO DEL ALCANCE 97
5 EDT APARTAMENTOS ROGANA 100
6 DICCIONARIO EDT 101
7. CONTROL DE CAMBIOS 110
8. DIAGRAMA DE GANTT 111
9 TABLAS DE RENDIMIENTO MANO DE OBRA 112
10 TABLAS DE RENDIMIENTO DE MATERIALES 117
11 HOJA DE CÁLCULO PARA LA ESTIMACIÓN DE, COSTO, TIEMPO, Y MATERIALES 120
12 DIAGRAMA DE GANTT DE SEGUIMIENTO 127
13 PRESUPUESTO DEL PROYECTO 128
16 REPORTE DE COSTO /TABLA DE PAGOS 130
17 CONTROL PRESUPUESTAL 131
19 TABLA RESUMEN VALOR GANADO 133
20 REQUISICIÓN DE MATERIALES 134
II
Indice de Cuadros
Cuadro Nº 1 Mtr2 de construcción Ejemplar 222 revista CFIA septie-oct 2006 ........ 6
Cuadro Nº 2 Datos estadísticos Volumen #104 CCC 2006 pg36.................................. 7
Cuadro Nº 3 Enunciado del trabajo ............................................................................. 25
Cuadro Nº 4 Restricciones del proyecto ....................................................................... 28
Cuadro Nº 5 Involucrados en el proyecto..................................................................... 28
Cuadro Nº 6 Diccionario EDT ...................................................................................... 32
Cuadro Nº 7 Matriz de responsabilidades.................................................................... 35
Cuadro Nº 8 Matriz de Comunicaciones ...................................................................... 39
Cuadro Nº 9 Características de las actividades............................................................ 43
Cuadro Nº 10 Cálculo de cantidades ............................................................................ 43
Cuadro Nº 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)................... 44
Cuadro Nº 12 Calculo de cantidades ............................................................................ 44
Cuadro Nº 13 Rendimiento de mano de obra............................................................... 45
Cuadro Nº 14 Hoja de calculo duración de las actividades ......................................... 46
Cuadro Nº 15 Indicadores para el Valor Ganado ........................................................ 53
Cuadro Nº 16 Variación de Costo y Tiempo ............................................................... 54
Cuadro Nº 17 Análisis de Resultados VC y VT........................................................... 54
Cuadro Nº 18 Índices de Rendimiento ......................................................................... 55
Cuadro Nº 19 Proceso y herramientas para el control de calidad............................... 62
Cuadro Nº 20 Evaluación de cierre del proyecto ......................................................... 79
Índice de Figuras
Figura Nº 1 Ciclo de vida de un proyecto..................................................................... 10
Figura Nº 2 Los Grupos de Procesos interactúan en un proyecto.............................. 16
Figura Nº 3 EDT del proyecto ...................................................................................... 31
Figura Nº 4 Flujo Para la solicitud de cambios............................................................ 76
Indice de Plantillas
Plantilla Nº 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto ................................................. 63
Plantilla Nº 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autori.de arranque) .......... 64
Plantilla Nº 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentación, autorización de
chorrea pega de bloques) ........................................................................................ 65
Plantilla Nº 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de chorrea
vigas y columnas) .................................................................................................... 66
Plantilla Nº 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Mecánica) ...... 67
Plantilla Nº 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Eléctrica)........ 68
Plantilla Nº 7 Veri ficción y control de Acabados ........................................................ 69
Plantilla Nº 8 Verificación y Control Enchapes ........................................................... 70
Plantilla Nº 9 Verificacion y Control Carpinteria......................................................... 71
Plantilla Nº 10 Repote Semanal ..................................................................................... 72
III
Índice de Abreviaciones
CFIA Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

EDT Estructura de Desglose de Trabajo
ICE Instituto Costarricense de Electricidad
PERT Tecnica de Evaluacion de Programas
(Program Evaluation Review Technique)
PMBOK Cuerpo de Conocimientos de la Administracion de Proyectos
(Project Management Body of Knowledge)
PMI Instituto de Administracion de Proyectos
(Project Management Institute)
CCC Camara Costarricense de la Construcción
GAACO G.A Arquitectos Constructores
I.T.C.R Instituto Tecnológico de Costa Rica
IV
Resumen Ejecutivo
El principal interés de G.A. Arquitectos Constructores (GAACO) es realizar

proyectos 100% exitosos, lo que indicaría clientes 100% satisfechos, más y
mejores recomendaciones, por ende mayor volumen de trabajo para la
constructora.
El presente documento enfoca la administración de proyectos de construcción,
generado desde este punto de interés de negocio para la empresa constructora
(GAACO).
El objetivo general es proponer una guía de administración de proyectos de
construcción residencial, que indique el paso a paso de la administración de
proyectos, incluyendo datos desde la definición exacta del alcance, tiempo de
duración, análisis de costos y presupuestación, plantillas para el control de calidad,
hasta el como controlar y dar seguimiento al proyecto, utilizando diferentes
herramientas como Excel y MS Project y la interacción de datos e información
obtenida en las diferentes aplicaciones.
Mediante la Guía para el planeamiento, ejecución, seguimiento y control y cierre de
las gestiones de Alcance, Tiempo, Costo y Calidad es posible realizar un análisis
minucioso de todas las actividades necesarias para la construcción residencial.
Esto genera un valor agregado para la constructora, que facilita la trayectoria en
el alcance de su objetivo principal, “Tener clientes cien por ciento satisfechos”
Esta investigación, realizada bajo el método inductivo-deductivo, permitirá el
análisis directo de las actividades realizadas en la construcción de los
apartamentos Rogana, ubicados en Pinares de Curridabat. Esta observación
directa ayudará a recomendar cuáles procesos se están realizando y qué no se
debería de hacer, cuáles se pueden adoptar y cuáles necesitan de una mejora.
Los resultados obtenidos mediante la investigación realizada para la confección de
esta tesina indican el constante aumento en la construcción, principalmente en el
área de construcción residencial, lo que significa para G.A.A.CO, como empresa
dedicada a la consultoría y construcción una oportunidad de trabajo, pero a su vez
trae el nacimiento de mas empresas que querrán dedicarse a esta actividad lo que
ocasiona una competencia positiva para la constructora, positiva porque genera la
necesidad de un ordenamiento mayor en la administración de sus proyectos, lo que
da pie a la adaptación de esta metodología y técnicas relativamente modernas de
administración de proyectos.
El producto final de este trabajo beneficiará a G.A Arquitectos Constructores en el
cumplimiento de su objetivo general, (La satisfacción en un 100% de sus clientes)
así como aquellas empresas que deseen ponerse al día y dar un mejor servicio a
sus futuros clientes.
Las propuestas incluyen plantillas para la definición del alcance del proyecto total,
así como plantillas para la definición del alcance de cada uno de los diferentes
V
subcontratistas involucrados, se desarrolló una hoja de calculo en Excel que
permite la interacción con MS Project para la definición de tiempos de duración por
actividad y la cantidad de materiales requeridos, estos procesos facilitarán la
confección del presupuesto y cronograma del proyecto.
Como complemento y con el fin de garantizar con exactitud el éxito del proyecto se
definirán las políticas de calidad de la empresa, y el como dar seguimiento a este
proceso mediante listas de verificación, informes de rendimiento y la definición de
una plantilla para el control de cambios y el criterio de aceptación, se describe la
importancia de el análisis de la Ruta Crítica y técnicas como la del Valor Ganado.
Es importante rescatar que la técnica del Valor Ganado es considerada una
herramienta de suma importancia, que utilizada apropiadamente y con la frecuencia
adecuada, facilita la labor del equipo de trabajo, por tal motivo se definen con
minuciosidad el significado y uso de todos los indicadores y el como interpretar sus
resultados.
Esta guía para la administración ayudará a disminuir o eliminar inclusive, todos los
mal entendidos, pérdida de tiempo en actividades innecesarias o cálculos erróneos
en la cantidad de materiales o estimación de tiempos de duración, y facilitará el
proceso para obtener una mejor calidad del producto final.
Como aporte adicional a este documento se hace una recopilación de plantillas e
información, unificándolas en un solo documento denominado “Guía de Campo”.
Se pretende mediante esta Guía de Campo, narrar de manera resumida el paso a
paso de la administración de la construcción residencial, utilizando recordatorios,
puntos claves y plantillas derivadas de este documento, con el afán único de
facilitar, motivar y guiar al personal en la introducción de la metodología como una
herramienta más en el campo de trabajo.
VI
1 Introducción
1.1 Antecedentes
G.A. Arquitectos Constructores (G.A.A.CO) es una empresa joven en el mercado,

inicia su trabajo en el mercado costarricense a inicios del año 2000 donde enfoca
sus esfuerzos al diseño y consultoría en Arquitectura, no es hasta en el 2004
donde surge la oportunidad de diseño y construcción de la residencia para el señor
Michael. L, en residencial “Hacienda Gregal” en Curridabat. Es aquí donde se
toma la decisión de iniciarse en el ámbito de la construcción.
Desde el inicio de su creación el norte a seguir, ha sido el satisfacer en un cien por
ciento a todos sus clientes, indiferentemente de la envergadura o tipo de proyecto.
En su poco tiempo de existencia tanto como en consultaría o construcción tiene a
su haber proyectos como, casa habitación en Residencial El Gregal de 690m2 en
la que se participo tanto en su diseño como en su construcción actuando como el
principal detonador para el inicio como empresa constructora.
Otros proyectos donde solo se participó en la etapa de diseño y la dirección
Técnica (casa de habitación en Guachipelín de Escazú de 250 m2, otros donde su
participación ha sido exclusivamente la construcción, tales como los apartamentos
Rogana en Pinares de Curridabat de 480m2 de construcción.
G.A.A.CO en su corto tiempo de participación en el mercado y con el fin de

superarse y crecer como constructora se ha aventurado a la participación en
licitaciones publicas, a la cual reciente mente se le adjudicó la contratación directa
# 2006 15…para el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE)
La experiencia adquirida por la constructora, durante los últimos años tanto en el
campo de la construcción como en el sector de diseño arquitectónico y consultoría,
señala la imperante necesidad de satisfacer los requisitos y necesidades de
nuestros futuros clientes.
1
Con este propósito la identificación de diferentes herramientas y metodologías para
una administración eficiente que mejore las posibilidades de éxito en los proyectos
se ha convertido en una meta mas para la empresa. Para el cumplimiento de esta
meta se implementarán las técnicas y herramientas sugeridas por la “La guía de
los Fundamentos de la Dirección de Proyectos “PMBOK (PMI 2004).
Los estándares del PMBOK, facilitan los procesos para las gestiones, Alcance,
Costo, Tiempo, Calidad, Recursos Humanos, Comunicación, Riesgos,
Adquisiciones e Integración del proyecto.
Para efectos de este documento se desarrollaran solo las Gestiones de Alcance
Costo, Tiempo y Calidad.
Ciertamente la administración de la construcción requiere del desarrollo apropiado
de las nueve áreas de conocimiento y según la extensión para la construcción del
PMBOK (PMI 2000), las áreas de seguridad ocupacional, seguridad ambiental y la
Gestión financiera son importantes para el desarrollo del Plan de Proyecto
Sin embargo la intención del autor es el satisfacer la necesidad inmediata de la
empresa constructora, que requiere identificar y definir con claridad estos cuatro
procesos.
Se considera que todas las Gestiones tienen igual importancia, aún y cuando no se
desarrollen en este documento, se deberán considerar a corto plazo.
Para la validación y comprobación del objetivo general “Definir una Guía para la
administración de proyectos de construcción residencial”, la información
obtenida y procesada durante esta investigación, se implementara a la
construcción de los Apartamentos Rogana, diseñados por el Arquitecto Carlos
Umaña Yánez, y actualmente en construcción por G.A Arquitectos Constructores.
Este proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos ubicados en

Pinares de Curridabad y constan de un total de 480 metros cuadrados. Los detalles
y especificaciones técnicas se encuentran en el Anexo 2
2
Este proceso de seguimiento, en conjunto con la realización de esta tesina
permitirá la confección de un documento tipo plantilla, que se podrá utilizar en
otros diferentes proyectos de construcción, suministrando una mayor información
en las áreas de Costo y Tiempo, y Calidad, además se facilitara
1.2 Problemática
La constante dedicación de la constructora en esta actividad, le ha permitido
identificar el problema #1, La ausencia total de una metodología o guía que
facilite la administración de las diferentes etapas o fases de la construcción de una
manera eficiente.
G. A Arquitectos Constructores al igual que muchas pequeñas o medianas

empresas dedicadas a la construcción realizan la administración de sus proyectos
simplemente bajo el criterio del Juicio de Expertos, lo que ciertamente funciona,
pero deja de lado aspectos importantes que podrían ser de mayor beneficio
económico para las empresas.
1.3 Justificación
En virtud de que el sector construcción requiere implementar o modernizarse en los
aspectos administrativos, que sean tan fáciles de aplicar a cualquier proyecto como
de fácil comprensión para los involucrados, este documento debe facilitar al
constructor o administrador de proyectos y muy particularmente a G.A Arquitectos
Constructores los siguientes aspectos.
• Cálculos de tiempo de duración de las diferentes actividades y su costo

tanto de mano de obra como de materiales, basado en estadísticas de
rendimiento en cada uno de las diferentes actividades, mediante la utilización de
herramientas como Excel y M S Project.
3
• El desarrollo de las Áreas de conocimiento ALCANCE, COSTO, TIEMPO
y CALIDAD utilizando los fundamentos de la administración de proyectos del
PMBOK (PMI,2004)
• Formatos o plantillas de seguimiento y control para las áreas de

conocimiento, utilizando el juicio de experto y plantillas ya existentes para lograr
la mejor adaptación a las necesidades requeridas para este tipo de proyectos.
• Se espera con la confección de este documento beneficiar directamente a

G.A Arquitectos Constructores, en la administración de sus proyectos de
construcción, así como a otras pequeñas y medianas empresas de construcción.
1.4 Objetivos
1.4.1 Objetivo general
Definir una guía de administración de proyectos de construcción residencial.
1.4.2 Objetivos específicos.

• Definir las herramientas (plantillas, machotes, etc.) necesarias para una clara
identificación del Alcance del proyecto así como para su seguimiento y control.
• Actualizar los parámetros de estimación de costos y cantidad de materiales por

metro cuadrado de construcción utilizados hasta el momento por G.A. Arquitectos
Constructores, mediante la implementación y desarrollo de Gestión del Costo
recomendados por PMBOK. (PMI 2004), y análisis de Valor Ganado
• Actualizar los parámetros de estimación de tiempo y duración de las

actividades por metro cuadrado de construcción utilizados hasta el momento por
G.A. Arquitectos Constructores, mediante la implementación y desarrollo de
Gestión del Tiempo recomendados por PMBOK. (PMI 2004) .
• Definir políticas de calidad del producto, y los procesos para su seguimiento y

control para así asegurar el cumplimiento de las disposiciones y requisitos
4
2 - Marco Teórico
2.1 Marco Institucional

G.A Arquitectos Constructores se inicia en la construcción de casas de habitación
desde el 25 de Mayo del 2004, desde su constitución ha realizado proyectos de
gran envergadura entre los que podemos citar la contratación directa con
instituciones públicas como lo es el I.C.E., casas de habitación de 650 mtr2,
apartamentos y algunos proyectos habitacionales de clase media baja entre otros.
El adquirir responsabilidades con clientes tan importantes como arquitectos,

ingenieros e instituciones públicas genera y motiva al personal y a su
representante a ofrecer un servicio de alta calidad y dirigir su norte a un único
objetivo, garantía la satisfacción de nuestros clientes en un cien por ciento.
2.1.1 Misión
Satisfacer las necesidades de nuestros clientes, bajo la política de Calidad, Tiempo
y Costo que llenen las expectativas establecidas.
2.1.2 Visión
Darnos a conocer como una empresa, 100% responsable, comprometida con
nuestros clientes y brindar el mejor de los servicios, para así generar el trabajo a
través de nuestras referencias laborales.
5
2.2 Marco Temático
El constante crecimiento de la construcción a nivel nacional genera nuevas

expectativas para las empresas constructoras en general, y muy particularmente
para aquellas pequeñas y medianas instituciones con espíritu de superación y
crecimiento.
Estas expectativas son respaldadas por los análisis estadísticos realizados por la
Cámara Costarricense de la Construcción (C.C.C) y las revistas del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos (C.F.I.A), donde se ubica al sector a vivienda
como el de mayor expansión seguida del comercio y de la industria.
Según el C.F.I.A (2006), indica “Construcción creció 42,65% en el primer semestre
del 2006” esto en relación con el mismo período del año 2005.
Según el registro del CFIA y la publicación en este artículo el total de metros
construidos entre el período de enero a junio del presente año sobrepaso los
3 932 000 m2 de los cuales 1 060 709m2 corresponden al sector habitacional
representando el 54.65%
Cuadro Nº 1 2
Mtr de construcción Ejemplar 222 revista CFIA septiembre-octubre 2006
Mes Año 2005 Año 2006 VARIACION MENSUAL
Enero 444 414 741 661 66.89%
Febrero 509 431 551 888 8.33%
Marzo 483 199 698 051 44.46%
Abril 411 441 423 549 2.94%
Mayo 545 079 731 859 34.26%
Junio 363 018 785 356 116.34
Total Acumulado 2 756 582 3 932 364 42.65%
Por otro lado las estadísticas de la Cámara Costarricense de la Construcción CCC.

(2006) indican. “La construcción se encuentra en auge, principalmente en las zonas
6
turísticas del país, Guanacaste y Pacifico Central el crecimiento en los metros
cuadrados de construcción asciende a 75.73% con respecto al mismo período del
ano anterior “
Cuadro Nº 2 Datos estadísticos Volumen #104 CCC 2006 pg36
CAMARA COSTARRICENSE DE LA CONSTRUCCION

DATOS ESTADISTICOS
METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION-PERMISOS

Mensual AC Año
Interanual
Principales Set 06 Ago 06 Diferencia Diferencia Diferencia
índices
Total 510.820 505.170 1.12% 76.40% 88.86%
Vivienda 349.040 313.266 11.42% 152.90% 151.32%
Industria 38.136 80.872 -52.84% 115,20% 87.83%

Comercio 94.485 44.431 112.66% 75.73% 69.63%
Este crecimiento asociado al persistente aumento en el costo de materiales y

mano de obra son indicadores claros de la necesidad de mejorar a nivel
administrativo para lograr una mejor contratación y aprovechamiento de los
recursos
En la actualidad para la contratación de proyectos de construcción existen de tres
modalidades diferentes.
• Mano de obra: es la aplicación donde solo se contrata a una persona
constructor o contratista para que ejecute la obra, por un monto fijo o por horas
hombre.
• Llave en mano: esta modalidad se refiere a la contratación completa de la
obra incluyendo mano de obra y materiales y deberá entregarse la obra
completamente terminada.
7
• Administración: este tipo de contratación requiere de una organización
extrema y de mucho cuidado de parte del contratista, ya que sus ingresos o
utilidades se basan en un porcentaje, que generalmente se encuentra entre el 10%
y 15% del costo total de mano de obra y materiales.
En cualquiera de estos mecanismos los resultados esperados por cualquier

empresa constructora es la conclusión exitosa de su proyecto y lograr así la
satisfacción total de su cliente.
Para lograr este objetivo, la administración profesional de proyectos de

construcción requiere de un planteamiento que contribuya al control antes, durante
e incluso después de su ejecución.
2.3 Teoría de la administración de proyectos

2.3.1 Definición de Proyecto
Para la fácil comprensión de los términos que abarcan el concepto de
Administración de proyectos se debe iniciar con la formulación de las preguntas
¿Qué es administración de proyectos? y ¿Qué es un proyecto?
De esta manera se puede definir:
“Administración de Proyectos: Es la aplicación de los conocimientos y

herramientas para dirigir con éxito todas las actividades de un proyecto”. (PMI,
2004)
Proyecto: Es el esfuerzo temporal (tiene un ciclo de vida), que se realiza para
alcanzar un objetivo con resultados únicos (PMI ,2004)
Otras definiciones:
Según el (PMI 2004) un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para
crear un producto, servicio o resultado único.
En “Administración Exitosa de Proyectos, (Gido, y Clements” 2003), un proyecto es

“El esfuerzo para lograr un objetivo especifico mediante una serie especial de
actividades interrelacionadas y la utilización eficiente de los recursos”.
8
Por definición se deduce que todo proyecto tiene un ciclo de vida, y se encuentra
dividido por tres fases (inicial, intermedia y final), estas fases del ciclo de vida
ayudaran a definir el
• ¿Qué? Qué trabajo se debe de realizar en cada una de las diferentes

fases
• ¿Cuándo? Cuándo se deben generar los productos entregables
• ¿Cómo? Cómo ejecutar, controlar y aprobar cada fase y el
• ¿Quién? Esta involucrado en cada fase.
2.3.2 Ciclo de vida de un proyecto de construcción
Según la guía de los fundamentos de la dirección de proyectos (PMI, 2004) el Ciclo

de Vida de un proyecto define las fases que conectan el inicio de un proyecto con
su fin.
La definición del ciclo de vida de un proyecto puede ser tan extensa como sea
necesaria, el nivel de detalle que se requiere para los proyectos de construcción los
podemos ilustrar en el siguiente gráfico.
Este ciclo de vida asume el hecho de que los planos constructivos y las
especificaciones, que son parte importante de la definición del Alcance, ya están
dados, por tanto la primera etapa o Inicial es la presupuestación y el contrato.
9
INICIAL INTERMEDIA FINAL
Figura Nº 1 Ciclo de vida de un proyecto
Por lo general las fases de un proyecto son parte importante de un proceso

secuencial donde la conclusión de una fase indica el inicio de la otra. Para que
este efecto se cumpla se deberá realizar la revisión y verificación de que todos los
criterios de aceptación cumplan con lo requerido.
Para los proyectos de construcción donde el tiempo de conclusión de la obra es

una de las mayores preocupaciones, resulta indispensable traslapar algunas de las
actividades intrínsecas, previo a su verificación y aceptación.
El gráfico anterior refleja las diferentes fases de un proyecto de construcción,

además se identifican los entregables requeridos para la conclusión.
A continuación se explican los principales procesos de la Figura Nº 1
10
2.3.2.1 Presupuestación
La estimación del costo aproximado de un proyecto previo a construcción, es a lo

que comúnmente se le conoce como Presupuesto.
Este proceso se ve afectado por un sin numero de aspectos que influyen

directamente en el calculo de costos de mano de obra y materiales. Algunos de los
aspectos o variables que deben de considerarse en todo momento en el proceso
de estimación de costos en la construcción son:
• Derivados del petróleo
• Insumos importados
• Decisiones políticas
• Crecimiento demográfico
• Globalización
• Ubicación geográfica y condiciones climáticas
En general se puede afirmar que no existen dos compañías o empresas

constructoras que realicen presupuestos con un mismo patrón, todas tiene un
sistema diferente para identificar los costos, comúnmente las grandes empresas
utilizan a una persona especialista y dedicada únicamente a la estimación de
costos.
Otras constructoras realizan estimaciones en algunas de las actividades, por lo

general el costo del la obra gris, y someten a los subcontratistas a la estimación de
sus actividades eliminando parcialmente la subjetividad en el costo total de la
obra.
En constructoras de menor tamaño las estimaciones las realiza por lo habitual el

mismo contratista, utilizando métodos tradicionales basados en las experiencias
vividas, o un costo fijo por metro cuadrado. Esta técnica puede ser tan beneficiosa
como perjudicial para el contratista y para el cliente mismo.
11
Una contratación basada en un presupuesto mal realizado, también conocida en el
sector publico como” Presupuesto Ruinoso” podría ser causante del abandono por
parte del contratista o simplemente recurrirá a la pobre ejecución de las
actividades.
Para efectos de estimación de precios de un proyecto de construcción se debe
identificar los siguientes costos.
Costos directos:
Todos aquellos gastos que se deben realizar para la ejecución del proyecto. Costo
de materiales incluyendo costo por almacenamiento si fuera necesario, impuestos,
y transporte Costos mano de obra, herramienta y equipo, todas las cargas sociales
y pólizas de seguros, feriados, vacaciones, aguinaldo, preavisos, cesantías,
viáticos, bonificaciones.
Costos indirectos:
Se deberá considerar desde la estructura de la organización, hasta todos los
gastos que se generan a nivel administrativo, gastos de oficina, teléfono, alquiler de
todo aquello que se tenga que gastar aun y así no existiera un proyecto.
Costo de la utilidad del contratista:
En todo contrato existe el monto de utilidad, que esta entre un 12% y un 15%
sobre el monto de costos total.
12
Rendimiento de mano de obra y materiales por actividad:
Es de suma importancia para la correcta elaboración del presupuesto contar tablas

de cálculo de rendimientos, para esta guía se recomienda utilizar las tablas
utilizadas y recomendadas en el curso de presupuestación de obras de
construcción emitido por el Instituto Tecnológico de Costa Rica y la recopilación de
datos por profesores e Ingenieros de esta institución.
El diseño de este formato se definirá en esta guía mediante el desarrollo de la

propuesta para la Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del Proyecto.
Costos por imprevistos:
A pesar de que en la etapa de presupuestación se analizan todos los diferentes

rubros involucrados, en la construcción residencial, resulta casi imposible predecir
aspectos climatológicos, atrasos en la entrega de materiales, e incluso aspectos
constructivos que simplemente se pasaron por alto, para cubrir este tipo de
situaciones se debe considerar un 5% sobre el monto total.
2.3.2.2 El contrato
Para esta fase del proyecto se propone la redacción de un documento contractual
que indique, todos los puntos definidos y aceptados en el acta de constitución del
proyecto además de los aspectos legales que permitan la tranquilidad de ambas
partes (Contratista y Contratante).
El contrato debe ser claro y expedito sin la mayor complicación y que abarque la
descripción total del proyecto, costo total, sistema de pagos, cláusulas de
cumplimiento y deberes de ambas partes. (Anexo 1)
13
2.3.2.3 Ejecución
2.3.2.1
La fase de ejecución de los proyectos de construcción se divide para efectos de
esta guía en cuatro entregables.
• Movimiento de tierra y Preliminares
• Obra Gris
• Instalaciones
• Acabados
Estos entregables y sus debidos paquetes de trabajo describen el contenido total

del proyecto, y se definirán mediante la Estructura Detallada de Trabajo (EDT).
2.3.2.2
2.3.2.4 Seguimiento y Control
Este proceso se realiza a través del todo el proyecto, recopilando información del
avance del trabajo, con el fin de enfrentarlo a una comparación con lo pactado en
el acta de constitución, cronogramas o al método de evaluación definido.
Según el PMBOK (PMI 2004),” esta etapa se compone de aquellos procesos

realizados para observar la ejecución del proyecto de forma que se puedan
identificar los posibles problemas oportunamente y adoptar las acciones
correctivas”.
El control y seguimiento se debe definir de la manera más extensa posible para

cada una de las gestiones del plan de proyecto, en este documento se identificaran
con exactitud las referentes a las Gestiones de Alcance, Costo, Tiempo y Calidad.
2.3.2.5 Cierre
En proyectos de construcción este proceso bajo una administración eficiente, es
prácticamente una entrega y una aceptación por parte del solicitante, de otra
manera puede ser tan complicada como la ejecución del proyecto.
14
Por lo que con el fin de obtener un cierre eficaz del proyecto, se diseñaran para
cada proceso plantillas para el control de calidad, control de avance, y aceptación
que permitan la fluidez de proceso de cierre del proyecto.
2.4 Grupos de Procesos en la administración de proyectos
Para obtener una administración exitosa de proyectos, la metodología

recomendada por “La guía de los fundamentos de la dirección de proyectos
PMBOK’ (PMI ,2004) define cinco grupos de procesos y nueve áreas de
conocimiento.
Los cinco grupos de procesos que se identifican son:
Iniciación: Define el inicio del proyecto.
Planificación: Define y refina el curso del proyecto y el cómo se lograrán los

objetivos y alcance pretendido.
Ejecución: Es el proceso donde se integran los recursos para accionar y llevar

acabo las diferentes tareas y sub.-tareas del proyecto.
Seguimiento y Control: Define cómo y cuándo se ejecutará la supervisión del

avance, con el fin de comparar lo ejecutado con lo planeado.
Cierre: Es la etapa que indica la conclusión y se formaliza la aceptación del

producto requerido.
Es importante destacar que los procesos son diferentes a las fases del proyecto y
que los grupos de procesos se repiten para cada fase del proyecto.
15
“Los Grupos de Procesos de Dirección de Proyectos están relacionados por los
resultados que producen. La salida de un proceso, por lo general, se convierte en
la entrada a otro proceso o es un producto entregable del proyecto” PMI (2004).
Procesos de
Ejecución
Procesos de
Nivel de
Planeación
Activida Procesos de Procesos Procesos de
ddd Controladores
Iniciación Cierre
Inicio Finalización
Tiempo
Figura Nº 2 Los Grupos de Procesos interactúan en un proyecto
Sin embargo se presentan traslapes entre un proceso y otro, en la figura #3

observamos como el proceso de iniciación se traslapa con los procesos de
planeación, ejecución y control, dado que siempre existen aspecto que deben
verificarse antes de dar luz verde para el inicio formal de la etapa, también
podemos apreciar como la etapa de planeación se traslapa con la de inicio,
ejecución y control ilustrando que el proceso de planeación se da durante todo el
proyecto. (Chamoun, Y 2002)
Los procesos de ejecución y control además de traslaparse, inician en el mismo

momento indicando que siempre tiene que existir control durante toda la ejecución
del proyecto. (Chamoun, Y 2002)
Para la curva de cierre inicia en el momento en el que los procesos de ejecución y

control empiezan a descender en busca de la conclusión del proyecto. (Chamoun,
Y 2002)
16
Áreas del Conocimiento
Según el PMBOK (PMI 2004) Las nueve áreas del conocimiento que se relacionan
directamente con los grupos de procesos se definen de la siguiente forma.
• Alcance: Define todos los procesos y el nivel de aceptación necesarios

para la ejecución exitosa del proyecto y todas aquellas actividades necesarias para
completar el proyecto.
• Tiempo: Incluye, cronogramas, calendarios y todo lo necesario para guiar

un proyecto a concluir en el tiempo establecido.
• Costo: En esta área se deberá presupuestar ya sea de manera global o

por actividad el costo total del proyecto y el como darle seguimiento a los procesos
para garantizar que se mantengan dentro de esta estimación.
• Calidad: Es quizás el área de conocimiento de mayor importancia, aquí se

deben definir los estándares de aceptación de la calidad del producto y como
cumplirlos y llenar la expectativas de los patrocinadores.
• Recursos Humanos: Es el proceso dónde se organiza, define y asigna los

roles y responsabilidades del capital humano que se tiene a disposición dentro del
equipo de proyecto.
• Comunicación: Se refiere a la programación y definición de cómo y

cuándo se generara y recopilara la información del proyecto.
• Riesgo: Este proceso tiene como objetivo general el reducir los aspectos
negativos, identificar las oportunidades y amenazas, y prever posibles problemas y
el cómo controlarlos y enfrentarlos eficazmente.
• Adquisiciones: En esta área de conocimiento se planifica la estrategia a

seguir para la adquisición de los recursos necesarios para la ejecución del
proyecto.
Integración: La gestión de integración es la actividad que unifica, administra e

integra todas las demás áreas del conocimiento.
17
• En vista que en la mayoría de los proyectos de construcción las
expectativas, giran alrededor de tres grandes interrogantes, ¿qué es lo que abarca
el proyecto?, ¿cuánto costará? y ¿en qué tiempo se realizará?
En este documento se enfocará y se profundizará en la Gestión del Alcance,

Tiempo, Costo y como complemento indispensable para una administración
exitosa se desarrollar la Gestión de Calidad.
18
3 Marco Metodológico
Dentro de las metodologías adaptables a este tipo de proyecto se pueden

recomendar tres diferentes métodos de investigación que se podrán definir como:
• Método analítico-sintético: donde lo analítico se refiere a la observación y

examen de todos los hechos, y lo sintético a la comprensión a partir del análisis de
resultados.
• Método inductivo-deductivo: Es el tipo de investigación por medio de la

observación directa de los hechos, para así obtener mejores resultados,
conclusiones.
• Métodos particulares y específicos: Se aplican a las ciencias particulares.

Jurado (2002)
Además La Guía de los Fundamentos de la dirección de proyecto (PMBOK 2004),

define los diferentes procesos y su interacción con las áreas de conocimiento para la
administración de proyectos.
El objetivo principal de este trabajo es diseñar una Guía para la administración de

la gestión del Alcance, Costo, y Tiempo dentro de los proyectos de construcción,
para lograr este objetivo se realizarán análisis y estudios de la siguiente forma.
3.1 Método de investigación

Se tomaran los conceptos del PMBOK (PMI 2004 ) en combinación con el Método
inductivo–deductivo aunado a la información suministrada, por los profesionales
en el tema (Juicio de Expertos), y complementada por las hojas de cálculo de
Excel, para el cálculo de costos y tiempo, y la metodología de presupuestación
según el Instituto Tecnológico de Costa Rica. Ortiz (2002)
La metodología utilizada para la confección de este documento en las gestiones de

Tiempo y Costo se basa en la investigación de documentos estadísticos, que se
19
refieren a la definición de parámetros o estándares de medición de tiempo y costo
de materiales de la construcción.
Estadísticas realizadas por el Colegio Federado de Ingenieros Y Arquitectos

(C.F.I.A), Cámara Costarricense de la Construcción (C.C.C), Instituto Tecnológico
de Costa Rica (I.T.C.R), tesinas de administración de proyectos de la U.C.I y
algunos documentos relativos serán la fuente principal de la información.
3.2 Técnicas y Herramientas utilizadas para el lograr el objetivo final.

3.2.1 Gestión de Alcance del proyecto:
Este proceso demanda la definición exacta de la descripción del producto
solicitado, para alcanzar una mejor redacción es necesario establecer con claridad
cuales son los requerimientos y criterios de aceptación del cliente.
Para lo que se deberá diseñar un plantilla que abarque todos los aspectos técnicos
y especificaciones constructivas, sin pasar por alto tipo de material y acabados
que se utilizaran en la construcción de la obra.
Con el fin de diseñar una plantilla que exprese el mejor enfoque de lo requerido se
tomaran plantillas existentes o preestablecidas como base inicial y de referencia,
así se adoptarán aportes importantes y ajustes que faciliten el máximo de claridad
en el alcance del proyecto.
La utilización de las herramientas WBS (EDT) para la identificación de las

actividades necesarias para la ejecución del proyecto en conjunto con el diccionario
EDT, que describa con claridad los criterios de aceptación se hacen sumamente
indispensables para el desarrollo de este proceso.
20
3.2.2 Gestión del Tiempo del proyecto:
Realizados el EDT en la gestión de Alcance se realizara el secuenciamiento de

las actividades utilizando herramientas como el Project y el juicio de expertos.
Seguidamente se definirá la estimación del tiempo de duración por actividad,

utilizando la guía de rendimientos de mano de obra recomendado por El Instituto
Tecnológico de Costa Rica y el Departamento de Ingeniería en Construcción y el
documento “Rendimiento de materiales y mano de obra “Ortiz (2002).
A esta metodología de cálculo de rendimientos, se le aplicara la técnica de

estimación de tiempo “PERT”, tomando como base, o “tiempo optimista“ el
sugerido en este documento, aplicado a una hoja de calculo llamada “Calculo de
costo, tiempo y materiales”, facilitando la elaboración del cronograma del proyecto.
El requerimiento clave en este proceso es definir, controlar y asegurarse de que el

proyecto termine según lo planeado en el cronograma, para el seguimiento y
control de cumplimiento se diseñara una plantilla de inspección basada en el
porcentaje de avance, que permitirá la comparación de lo real con lo establecido
además se analizaran los resultados bajo los criterios de la ruta crítica.
21
3.2.3 Gestión Costo del proyecto.
La estimación precisa de los costos de un proyecto de construcción, por lo general
es casi imposible acertar con un 100% de exactitud.
Para obtener un mayor acercamiento a ese 100%, se definirán rendimientos de

material también examinados y avalados por el “Instituto Tecnológico de Costa
Rica “y documento Recopilación de información. Ortiz (2004).
Esta recopilación de información en conjunto con la identificación de los tiempos

requeridos para la conclusión del proyecto, serán tabulados y organizados en una
hoja de cálculo diseñada para este efecto.
Esta hoja de cálculo estará diseñada para facilitar el cálculo de costos, tiempo de
duración por actividad del proyecto, además servirá como referencia para el control
de compras y suministro de materiales.
Este proceso se complementara sometiendo los resultados a un análisis de Valor

Ganado,
3.2.4 Gestión Calidad del Proyecto:

G.A Arquitectos constructores no tiene políticas de calidad establecidas, no
obstante en cada uno de sus proyectos procura lograr el máximo de calidad
requerido, siguiendo únicamente los parámetros de medición expresados en el
contrato y por las inspecciones oculares realizadas en el lugar de la obra.
En este documento se definirán, las políticas y criterios de aceptación de la calidad

del producto final, se implementaran sistemas de medición de la calidad basados
en plantillas de inspección y listas de verificación.
Para el seguimiento y control de calidad se definirán la plantilla de control de

cambios utilizando el juicio de expertos para una clara definición de los
componentes de esta plantilla.
22
4 Desarrollo
4.1 Gestión de Alcance del Proyecto
La Gestión del Alcance puntualiza todos los procesos y el nivel de aceptación

necesarios para la ejecución satisfactoria del proyecto. Según la Administración
Profesional Proyectos APP (Chamoun, 2000) La Gestión de Alcance “asegura que
el proyecto incluya todo el trabajo requerido y sólo el trabajo requerido para
terminar el proyecto exitosamente.”
En el PMBOK (PMI, 2004) se describe el flujo de los cinco procesos (Planificación

del Alcance, Definición del Alcance, Crear EDT, Verificación del Alcance, y Control
del Alcance) las entradas, herramientas y salidas necesarias para asegurar que se
incluya todo el trabajo requerido para el desarrollo de la Gestión Alcance.
Mediante esta Gestión se identifican todas las tareas y subtareas necesarias para
la ejecución del proyecto. Para la definición preliminar de estas actividades es
indispensable definir el “Acta de Constitución o Charter del proyecto” (entrada para
planificación), en conjunto con la utilización de herramientas como el EDT (WBS), y
la Definición del Alcance.
4.1.1 Definición del Acta de Constitución del Proyecto
El Acta de Constitución es el documento en el que se definen todos los entregables

y el nivel de aceptación necesarios para la ejecución exitosa del proyecto. Su
finalidad consiste básicamente en la descripción del contenido del trabajo, el por
qué del proyecto, restricciones, supuestos y expectativas de los involucrados,
recursos asignados al proyecto y los involucrados. Enunciado del trabajo
SOW, supuestos y restricciones, resumen del presupuesto.
23
El diseño de esta herramienta, esta directamente relacionado con el proceso de
Iniciación, definido en el capítulo dos de este documento, como la etapa que da
inicio al proyecto. Para obtener un mejor entendimiento de su contenido es
necesario extender esta definición.
Inicio: Establecer la visión del proyecto, el que; la misión por cumplir y sus
objetivos, la justificación del mismo, las restricciones y supuestos. A.P.P. (Y.
Chamoun, 2000).
Estos principios en conjunto con una clara identificación de los involucrados y sus
funciones, nos genera la herramienta definida como “Acta de Constitución“ o
“Charter del Proyecto”.
En el proceso de iniciación se identifica la existencia de un nuevo proyecto, o

simplemente la autorización formal del inicio de la próxima fase de proyecto ya en
ejecución para la ejecución del proyecto.
En APP (Chamoun, 2000), menciona. Los Proyectos surgen de alguna o varias de

las de las siguientes causas,
• Demanda del mercado
• Petición del Cliente
• Necesidad de negocio
• Requerimientos legales
• Avances tecnológicos
El ejemplo desarrollado en este documento (La construcción de los apartamentos

Rogana), se inicio por la petición de un cliente, de G.A. Arquitectos
Constructores.
A este tipo de petición la constructora reacciona como lo hace comúnmente, recibe
una solicitud verbal a participar en la presupuestación de la obra, basado en los
planos constructivos, suministrados por el arquitecto.
24
La práctica común de la constructora no es recomendable para una administración
profesional de proyectos por lo que recomienda, para obtener una definición clara,
aplicable y acorde con lo requerido por el Acta de Constitución, se consideren los
siguientes aspectos.
4.1.2 Enunciado del trabajo (SOW)

El SOW es la descripción narrativa de los productos, servicios, o resultados que
deben suministrarse. PMBOK (PMI, 2004)
Todo proyecto de construcción da inicio cuando se define el Acta de Constitución,
del proyecto por lo que, en el momento mismo en que se presenta la oferta de
participar en la cotización se debe recopilar el máximo de información, este
documento se conoce como el SOW del proyecto.
El SOW debe obtenerse durante la primera entrevista con el cliente, para ampliar la
información, ya suministrada en los planos constructivos. (Considerados como
insumo para los apartamentos Rogana.)
Esta información facilitara la definición del alcance del proyecto, la presupuestación
será mas correcta y la redacción del acta de constitución mas efectiva.
Para la descripción de los apartamentos Rogana, debe indicar m2 de construcción,
descripción de los acabados de pisos, cielos, paredes, enchapes, carpintería y la
descripción de todos los entregables y su criterio de aceptación.
La explicación deberá ser clara y concisa se deberá presentar al cliente y puede y
debe estar como anexo al contrato de construcción.
Para el ejemplo utilizado en este documento se define de la siguiente manera:

Cuadro Nº 3 Enunciado del trabajo
Enunciado del trabajo (Preliminar)
Proyecto : Apartamentos Rogana
25
Ubicación 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat
Fecha 14 de julio 2006
Objetivo: Definición preliminar del proyecto
Se solicita la presupuestación para la construcción de los apartamentos Rogana, ubicados Urbanización Pinares de
Curridabat.
Según declaraciones del arquitecto, que fungirá como responsable del proyecto, los apartamentos constan de 240 m2 cada
uno y deberán construir de acuerdo a las especificaciones técnicas suministradas en los planos constructivos.
Las expectativas tanto del Arquitecto como del patrocinador del proyecto, la calidad de los acabados finales debe ser calificada
como la mejor. Esto significa que debe cumplir con todas las normas de la construcción y con los aspectos de calidad
definidos tanto en los planos constructivos como en las especificaciones resumidas a continuación.
Los materiales a utilizar serán de máxima calidad así como el concreto que se mezcla en sitio debe cumplir con todas las
normas establecidas, y deberán cumplir con los siguientes requisitos.
2
Concreto de sello con una resistencia no menor a 175 Kg./cm
2
Concreto para placas y todos los elementos estructurales deben ser de 210kg/cm
Bloques de concreto para el primer nivel 15*20*40cm de Productos de Concreto
Toda la varilla para estructuras es de grado 40 excepto para las varilla #5, #6, #8 deberán ser de grado 60
Se utilizaran piso pretensazo para los entrepisos de Productos de Concreto
En las paredes del segundo nivel se utilizar bloques de concreto de 12*20*40 cm
Todos los repellos deben ser maestreados y utilizando fibra y aditivos para su mayor adherencia
La cubierta es de perlin y lamina esmaltada , soldadura de 3/32 Hilco
Las paredes deberán ser empastadas antes de pintar, para mantener uniformidad en las texturas.
Los pisos del primer nivel en “ Pizarra gris” en el segundo nivel de madera marca “Pergo“
Las puertas y rodapié en Cedro laqueadas y con acabados tonalidad Mate
Ventanearía de aluminio color negro
Cielos de Gypsum
2
Los apartamentos constan de 225 m cada uno, distribuidos de la siguiente forma
Sala
Comedor
Cocina
Dos habitaciones
Sala TV
Dos y medio Baños
Cuarto de pilas
Cuarto de servicio con baño completo
Los entregables del proyecto se definen de la siguiente forma
1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares
1.1.2 Cimientos
1.1.3 Paredes planta baja
1.1.4 Entrepisos
1.1.5 Paredes segundo piso
1.1.6 Techo (Subcontrato)
1.1.7 Contrapiso
1.1.8 Cochera
1.1.9 Contrapiso cochera
1.1.10 Escaleras accesos
1.2 Acabados
1.2.1 Escaleras metálicas
1.2.2 Instalaciones
1.2.3 Cielos(subcontrato)
1.2.4 Pintura(Subcontrato)
1.2.5 Enchapes (Subcontrato )
26
1.2.6 Carpintería
1.3 Entrega
1.4 Fin
Existe un presupuesto de ¢80000000 para la construcción total del proyecto y se estima una duración de treinta y ocho
semanas para su ejecución.
El proyecto será inspeccionado por señor Arquitecto (profesional responsable), y deberá ser entregado en un plazo de 38
semanas, de no ser así se aplicara una multa a la empresa constructora de ¢10000 por día de atraso.
Elaborado por
Versión # Fecha
4.1.1.2 Restricciones y supuestos
Aquí se debe incluir todas las restricciones específicas del proyecto que se le
apliquen al administrador o al equipo de trabajo, además de los supuestos con el fin
de considerarlos a la hora de iniciar la implementación del alcance del proyecto.
(Ver cuadro Nº 4)
Para acelerar el proceso de diseño del Acta de constitución se utiliza el criterio de

expertos y las expectativas del cliente directo.
27
Cuadro Nº 4 Restricciones del proyecto
Restricciones del proyecto
Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deberá solicitar los materiales requeridos para la ejecución de las diferentes actividades con 48
horas de anticipación a su uso.
El proyecto deberá ser entregado en el plazo de treinta y ocho semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de ¢80000000.00 ochenta millones de colones
Se suponen suelos de buena calidad a 1 metro de profundidad (Según estudios realizados)
Todos los materiales deberán ser solicitados con 48 horas de anticipación para evitar atrasos, se supone que con
este plazo deberán ser entregados en la obra en plazo no mayor a este.
En cuanto al pago, se giraran semanalmente los cheques a nombre del contratista por el monto ya establecido en
el contrato.
Se considera una demora no mayor a los quince días hábiles por mal clima
4.1.1.3 Identificación de los involucrados

Se debe de identificar a todas aquellas personas que estarán involucradas
directamente con el proyecto, el gerente, patrocinador, cliente y todos aquellos que
puedan afectar positiva o negativamente el proyecto.
Cuadro Nº 5 Involucrados en el proyecto
Involucrados en el proyecto
Nombre Clasificación # Teléfono Correo electrónico
Familia Soto Cliente
Arquitectos Diseño e inspección

Carlos Umaña Yánez
Carlos Umaña Ganbassi
Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general
Arq. Oscar Rodríguez Mejias Arquitecto residente
Fernando Torres Maestro de obras
Proveedores Distribuidores de materiales varios
Para un mejor enfoque de las responsabilidades y funciones de los involucrados se

desarrolla la Matriz de Responsabilidades en el apartado 4.1.7., de este capítulo.
La integración de estos apartados conforma el Acta de Constitución, para
apartamentos Rogana y se encuentra en el Anexo Nº 3.
28
4.1.3 Planificación del Alcance del proyecto
Este proceso inicia con la redacción de un documento donde se define el contenido

total del proyecto.
El SOW, el Acta Constitución o Charter del proyecto descritos el la sección 4.1,

son las entradas principales para la planeación del Alcance, el contenido final de
este documento será utilizado como la línea base del Alcance del proyecto y es
conocido como Plan de Gestión del Alcance del proyecto.
A partir de la información recopilada en este documento se establecen los criterios

para la definición de los entregables y sus paquetes de trabajo, que sirve como
base para confeccionar la lista de actividades consiguiendo de esta manera el EDT
(WBS) del proyecto, segunda salida de la planificación del Alcance (apartado 4.1.4,
Anexo Nº 5), seguidamente con la definición de las actividades, se desarrolla el
diccionario del EDT, para la descripción del alcance, sistemas de medición y
criterios de aceptación para cada uno de los entregables. Ver Anexo Nº 6.
Como tercera salida a la planeación se definirá el proceso que especifique el como

se obtendrá la verificación y aceptación de los productos entregables completados
del proyecto (PMI, 2004), para Rogana se le solicitara la inspección al arquitecto
responsable del proyecto, firmando su aceptación en el libro de bitácora.
Para el control de cambios en el contenido del alcance se deberá tramitar

a través de una Solicitud de Cambios (Anexo 7), la que será firmada y
autorizada por el patrocinador del proyecto o profesional responsable.
Para lograr un mejor seguimiento del Alcance se definirá el proceso a
seguir mediante el desarrollo de la Gestión Calidad.
29
4.1.4 Definición del Alcance del proyecto.
En este proceso se debe describir con amplitud todos los pormenores de los
entregables del proyecto, se recomienda la subdivisión de las actividades en sub.-
actividades o paquetes más pequeños, de manera que sean fáciles de controlar y
que a su vez proporcionen una mayor explicación y mayor entendimiento de su
contenido para el cliente y para todos los involucrados. Entre más se logre
desglosar este enunciado, mejor será la definición del Alcance y mejores serán los
resultados obtenidos, desde la presupuestación misma hasta la conclusión o cierre
también se revisaran los supuestos y restricciones, de manera que se actualiza la
información general del proyecto. Esto se hace mediante el análisis del producto,
análisis de los interesados y juicio de expertos.
La integración de los documentos, descritos en los apartados anteriores, las
especificaciones técnicas y los planos constructivos que se suministraron como
insumo del proyecto son de gran importancia, los resultados obtenidos de esta
integración y la utilización de herramientas como el EDT (WBS) definen con
exactitud el alcance del proyecto.
Como consecuencia de este proceso se obtiene la actualización del Enunciado del
Alcance. Anexo 4. de la obra.
Se deberá identificar los requisitos del cliente y de otros involucrados, así como
4.1.5 Creación del EDT (WBS) del Proyecto

La intención de esta guía es suministrar al administrador de proyectos de
construcción, un formato que proporcione técnicas y herramientas que faciliten el
seguimiento y control de la obra. La herramienta EDT suministra esa ayuda,
durante todo el ciclo de vida del proyecto.
Las características principales de esta herramienta, incluye el desglose de todas las
tareas y subtareas de cada entregable, de manera tal que sean fáciles de manejar,
controlar, medir y de asignar responsables para su ejecución eficiente.
30
“Una apropiada definición del Alcance es crítica para el éxito del proyecto “cuando
existe una pobre definición del alcance, el costo final del proyecto puede esperarse
que sea mas elevado por todos los cambios inevitables que afectan el ritmo del
proyecto, por que re hacer incrementa el tiempo del proyecto, y baja la
productividad y fuerza del trabajo” Construcción Extensión to PMBOK Guide 2000
(PMI, 2003).
Ciertamente todos los proyectos de construcción residencial son parecidos y
podrían inclusive tener los mismos entregables, igualmente el desarrollo del EDT
para los apartamentos Rogana podría ser utilizado en varios proyectos similares, y
tomarse como plantilla para futuros proyectos.
En este caso es importante recordar la definición de “Proyecto” y tener presente
que todo proyecto es único y que cada EDT lo es también, la plantilla desarrollada
para los apartamentos Rogana se puede utilizar como insumo en el próximo
proyecto, pero debe actualizarse y ajustarse al mismo.
El siguiente gráfico ilustra el EDT del proyecto, definido mediante la técnica
conocida como “Tormenta de ideas” en combinación con el “Juicio de expertos”, el
conocimiento y experiencia del Director del Proyecto (autor de esta tesina), en este
tipo de proyectos y el resultado de los apartados definidos anteriormente.
Figura Nº 3 EDT del proyecto

El detalle de este EDT se puede ver en el Anexo # 5
31
La definición de estas actividades y subactividades, se toma como base para el
planeamiento, presupuestación, determinación de los tiempos de duración,
asignación de recursos y la elaboración del cronograma del trabajo.
Una de las principales salidas de la elaboración del EDT y como documento de

validación y respaldo se conoce como Diccionario EDT, este documento se utiliza
para desglosar cada una de las actividades y subactividades definidas en el
apartado anterior, con el propósito de detallar todos los componentes que puedan
afectar su ejecución, además de toda la información necesaria para facilitar la
gestión administrativa.
Esta plantilla provee de información a los involucrados en el proyecto. Aclara las
dudas en cuanto al alcance de cada actividad, describe y detalla cada una de las
actividades requeridas en el proyecto. (Ver Cuadro Nº 6)
Cuadro Nº 6 Diccionario EDT
Diccionario de cada actividad de la Estructura Detallada de Trabajo (EDT)
Información General de la actividad ID: EDT #:
Nombre de la actividad:
Descripción:
Entradas:
Salidas:
Puntos de control:
Responsable (s):
Recursos Materiales:
Sub-contrataciones:
Estimaciones de la actividad
Duración: Costo Final:
Fecha Inicio: Fecha Término:
Para el proyecto de los apartamentos Rogana se puede ver el diccionario en el Anexo 6.
Los documentos anteriores: el Enunciado del Alcance del proyecto detallado y

aprobado, la EDT y su diccionario conforman la línea base del Alcance del
proyecto. (PMI, 2004)
32
4.1.6 Verificación del Alcance
La edición PMBOK (PMI, 2004) dice, “La verificación del alcance es el proceso de
obtener la aceptación formal por parte de los interesados del alcance del proyecto
completado y los productos entregables relacionados”
Para lograr esta aceptación, y asegurarse que hayan cumplido los requerimientos
se deberá de inspeccionar los entregables, sometiéndolos a una comparación con
los criterios de aceptación establecidos. De ser necesario se utilizaran pruebas de
laboratorio y de calidad para cumplir con el objetivo final.
La aplicación de este proceso en el ejemplo utilizado (Los Apartamentos Rogana),

se establecen las inspecciones por parte del Arquitecto responsable del proyecto,
el contratista general y el maestro de obras, al menos dos veces por semana.
El objetivo principal de estas inspecciones es la comprobación del alcance y el de

poder tomar decisiones preventivas y no correctivas de cada uno de los procesos,
esto permitirá al Arquitecto responsable dar luz verde al inicio del siguiente proceso
sin mayores contratiempos.
Para los Apartamentos Rogana se establece.
• Inspección rutinaria martes y viernes de cada semana con el arquitecto

supervisor o responsable.
• Reuniones en el sitio el primer martes de cada mes con los involucrados,

con el fin de verificar el alcance del proyecto y otos aspectos relativos al
presente plan de proyecto,
Se realizaran inspecciones adicionales a las establecidas, para solicitar la

aprobación y aceptación de algún entregable completado con el fin de obtener
permiso para continuar con la próxima actividad vinculada, sin que esto
afecte las inspecciones de rutina a menos que se de un consentimiento
mutuo entre los involucrados.
33
• Para la debida documentación de todos los cambios o correcciones,
sugeridas se utilizara la bitácora del proyecto suministrada por el Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
La verificación del alcance involucra también la inspección de la calidad del

producto, para este efecto se desarrollara en este documento La Gestión de
Calidad, que deberán actuar en conjunto con las actas o plantillas firmadas de
aceptación del entregable para obtener así un mejor criterio de aceptación y de los
procesos necesarios para obtener la calidad deseada.
4.1.7 Control de Cambios en el Alcance

El control de Cambios en el Alcance del proyecto tiene como objetivo, identificar e
influir sobre los factores que crean cambios durante la ejecución del proyecto,
asegurar que son beneficios o que impacto ocasionan y a su vez documentar la
existencia de un cambio en el alcance a través del Control Integrado de Cambios
del proyecto.
En proyectos de construcción los cambios pueden darse, por un sin número de
razones, desde
• Una pobre interpretación de diseño por parte de los involucrados
• El cliente puede visualizar mejor el producto final
• Una omisión en el programa de diseño
• Se necesita recortar en el presupuesto
• Se necesita terminar antes de lo planeado, etc., etc.
En todos estos casos se recomienda primeramente cuestionar el cambio.
• ¿Son estos cambios en beneficio del proyecto?

• ¿Cuánto es el costo extra que genera?
• ¿Cuánto tiempo se atrasará el proyecto?
Según las expectativas definidas por el juicio de expertos los cambios en este y la
mayoría de los proyectos de construcción es de aproximadamente un 15% de
34
diseño original. Sin embargo se supone como resultado de la aplicación de la
administración de proyectos un menor porcentaje de solicitudes de cambio.
Para suministrar el debido Control en el Alcance del proyecto se define la plantilla
para el control de avance semanal (Reportes de Rendimiento), además se
identifican los pasos a seguir para la solicitud de Cambios en el Alcance en el
capítulo 4.5 Gestión Integración, 4.5.1 Control Integrado de Cambios.
4.1.8 Matriz de responsabilidades

Esta Matriz se genera a partir de la definición del EDT del proyecto, ayuda a
identificar las responsabilidades de los involucrados durante toda la ejecución del
proyecto.
En la matriz se puede apreciar quien es el que Ejecuta, participa, coordina,
inspecciona, autoriza y quien revisa.
Para los apartamentos Rogana, se define desde el inicio del proyecto como
responsable de inspeccionar y autorizar la ejecución de la siguiente actividad al
Arquitecto del proyecto, la coordinación se deja en manos del constructor o
contratista general del proyecto.
Se define al patrocinador de proyecto como la persona que autoriza la ejecución
del proyecto junto con el arquitecto, por lo que se identifica como tal para todas las
actividades. (Ver cuadro Nº 7)
Cuadro Nº 7 Matriz de responsabilidades
Matriz de responsabilidades
35
E=Ejecuta P=Participa C=Coordina I= Inspeciona
A= Autoriza R= Revisa
Patrocinador Arquitecto Constructor M.Obras Subcontratos
1 CONSTRUCCION DE
APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris A A/ I C/R E
1.1.1 Trabajos Preliminares A A/ I C/R E
1.1.1.1 Movimiento de tierra A A/ I C/R P E
1.1.1.2 Trazado A A/ I C/R E
1.1.1.3 Construcción de bodega A A/ I C/R E
1.1.2 Cimientos A A/ I C/R E
1.1.2.1 Excavación A A/ I C/R E
1.1.2.2 Confeccionar armadura A A/ I C/R E
1.1.2.3 Chorrear sello A A/ I C/R E
1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/columnas
1.1.2.5 Chorrear cimientos A A/ I C/R E
1.1.3 Paredes planta baja A A/ I C/R E
1.1.3.1 Pega de block A A/ I C/R E
/vigas
1.1.3.3 Colocación de formaletas A A/ I C/R E
/columnas
1.1.3.4 Colocación de formaleta /vigas A A/ I C/R E
1.1.3.5 Chorrear columnas A A/ I C/R E
1.1.3.6 Repellos A A/ I C/R E
1.1.4 Entrepisos A A/ I C/R E
1.1.4.1 Colocación de viguetas/block A A/ I C/R E
1.1.4.2 Colocación malla electro soldada A A/ I C/R E
1.1.4.3 Instalación Fontanería A A/ I C/R P E
1.1.4.4 Instalación Eléctrica A A/ I C/R P E
1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona A A/ I C/R E
1.1.4.6 Repello de Entrepiso A A/ I C/R E
1.1.5 Escaleras A A/ I C/R E
1.1.5.1 Confección e instalación de A A/ I C/R E
armadura
1.1.5.2 Colocación de formaleta A A/ I C/R E
1.1.5.3 Chorrear escaleras A A/ I C/R E
1.1.5.4 Repellar escaleras A A/ I C/R E
1.1.6 Paredes segundo piso A A/ I C/R E
/columnas
/vigas
/columnas
1.1.6.7 Chorrear vigas A A/ I C/R E
36
1.1.7 Contrapiso planta baja A A/ I C/R E
1.1.7.1 Instalación de Fontanería y A A/ I C/R P E
pluviales
1.1.7.2 Confección cajas registro A A/ I C/R E
1.1.7.3 Instalación eléctrica A A/ I C/R P E
1.1.7.4 Conformación y compactación de A A/ I C/R E
terreno
1.1.7.5 Instalación malla electro soldada A A/ I C/R E
1.1.7.6 Chorrear contrapiso A A/ I C/R E
1.1.7.7 Repellar contrapiso A A/ I C/R E
1.1.8 Cochera A A/ I C/R E
/columnas
/columnas
/vigas
1.1.8.11 Chorrear vigas A A/ I C/R E
1.1.9 Contrapiso cochera A A/ I C/R E
1.1.9.1 Conformación y compactación de A A/ I C/R E
terreno
1.1.9.2 Instalación de Fontanería y
pluviales
1.1.9.3 Instalación eléctrica
1.1.9.4 Construcción de tanque captación A A/ I C/R E
1.1.9.5 Chorrear contrapiso A A/ I C/R E
1.1.9.6 Repellar contrapiso A A/ I C/R E
1.1.10 Escaleras accesos A A/ I C/R E
1.1.10.1 Confección e instalación de A A/ I C/R E
armadura
1.1.10.2 Colocación de formaleta A A/ I C/R E
1.1.10.3 Chorrear escaleras A A/ I C/R E
1.1.10.4 Repellar escaleras A A/ I C/R E
1.1.11 Tapias A A/ I C/R E
/columnas
/vigas
37
/vigas
1.1.11.11 Chorrear viga A A/ I C/R E
1.2 Techo
1.2.1 Soldadura A A/ I C/R P E
1.2.1.1 Limpieza y pintura de material A A/ I C/R P E
para techo
1.2.1.2 Colocar cerchas A A/ I C/R P E
1.2.1.3 Colocar clavadores A A/ I C/R P E
1.2.1.4 Colocar cubierta A A/ I C/R P E
1.3 Acabados
1.3.1.1 Instalaciones Eléctrica A A/ I C/R P E
1.3.1.1.1 Instalación de lámparas A A/ I C/R P E
1.3.1.1.2 Instalación placas y pastillas A A/ I C/R P E
tomas y apagadores
1.3.1.1.3 Conexión caja breker A A/ I C/R P E
1.3.1.1.4 Conexión Acometida A A/ I C/R P E
1.3.1.1.5 Conexión bomba de agua A A/ I C/R P E
1.3.1.2 Instalaciones Mecánica A A/ I C/R P E
1.3.1.2.1 Instalación losa sanitaria A A/ I C/R P E
1.3.1.2.2 Instalación Herrajes duchas A A/ I C/R P E
1.3.1.2.3 Instalación bomba A A/ I C/R P E
1.3.1.2.4 Conexión tanque captación A A/ I C/R P E
1.3.2 Cielos A A/ I C/R P E
1.3.2.1 Colocación de Gypsum A A/ I C/R P E
1.3.2.2 Empastado Gypsum A A/ I C/R P E
1.3.3 Enchapes A A/ I C/R P E
1.3.3.1 Piso A A/ I C/R P E
1.3.3.2 Baños A A/ I C/R P E
1.3.3.3 Escaleras A A/ I C/R P E
1.3.4 Pintura A A/ I C/R P E
1.3.5 Carpintería
1.3.5.1 Instalación de marcos y puertas A A/ I C/R P E

1.3.5.2 Instalación de rodapié A A/ I C/R P E
1.3.5.3 Instalación de guarniciones
1.3.5.4 Limpieza general A A/ I C/R E

1.4 Entrega A A/ I C/R
1.5.1 Firma del acta de finalización A A/ I P
38
4.1.9 Matriz de comunicaciones
La Gestión de las Comunicaciones del proyecto es otra área del conocimiento que
debe desarrollarse dentro de todo plan de proyecto, en este documento realizado
con fines académicos no se desarrolla con amplitud, pero aún así se considera
importante e indispensable el desarrollo de al menos una matriz de
comunicaciones.
El siguiente cuadro identifica las diferentes opciones de comunicación y el como
se puede distribuir la información del proyecto a cada uno de los involucrados.
Es importante recordar que el diseño de esta matriz se realiza durante el proceso
de planeación del proyecto y que debe ser actualizada durante todo el proceso de
construcción.
Cuadro Nº 8 Matriz de Comunicaciones
Matriz de Comunicaciones
@ = Correo © = Copia Impresa
electrónico
® Responsable
de generar la
información
Ordenes Control Ordenes del
Reporte presupuestal compras
Involucrado Rol de
Semanal
Cambio (Bisemanal) (semanales)
Familia. Soto Patrocinador @ @ @ @ fasoto@yahoo.com
Carlos Umaña Y Arquitecto @ @ @ @ carluma@ice.com
Carlos Umaña. G Arquitecto @ @ @ @ carlumag@ice.com
Gilberto Alvarado Adm. Proyecto ®@© @ @® @ gilalvaradoa@yahoo
.com
Gilberto Alvarado Constructor @© © @ ©
gilalvaradoa@yahoo
.com
Oscar Rodríguez Arq Residente @ @® @ @® oro@yahoo.com
Fernando Torres M. Obras ®© © © © 829 1111
Varios Subcontratos © © @ x
Ver Anexo17 y Anexo18, Control presupuestal y Orden de Compra

respectivamente.
39
4.2 Gestión Tiempo del Proyecto
El objetivo principal de este proceso es definir tiempos de duración por actividad y

duración total del proyecto, controlar el proceso y asegurarse de que el proyecto
termine según lo planeado.
Según administración Profesional de Proyectos la guía (Chamoun, 2002) el objetivo
de la administración del tiempo “Es el Proceso requerido para asegurar que el
proyecto termine de acuerdo el programa“.
Como Herramienta principal para el desarrollo de este proceso se cuenta con el
software “WBS” para definición de las actividades y, la herramienta MS Project
versión 2002, para realizar el secuenciamiento, cronograma y, la asignación de
recursos y el cálculo de la Ruta Crítica entre otros.
Seguidamente se utilizara la hoja de cálculo de Excel para la estimación del tiempo
de duración por actividad, utilizando como referencia la guía de rendimientos de
mano de obra recomendado por El Instituto Tecnológico de Costa Rica y el
Departamento de Ingeniería en Construcción y el documento “Rendimiento de
materiales y mano de obra“ (Ortiz, 2002). Además mediante la elaboración de esta
hoja de cálculo se podrá calcular la cantidad de materiales requeridos
A esta metodología de cálculo de rendimientos de mano de obra, se le aplicara la
técnica de estimación de tiempo “PERT”, (Program Evaluation and Review
Tecnique PERT) para mejorar la estimación del tiempo de duración, para todas
aquellas actividades que por una u otra razón no fueron incluidas en el cálculo
realizado por instituto Tecnológico “Ortiz (2002),
Una vez realizados estos procesos se analizaran los resultados bajo los criterios
de la Ruta Crítica. Para el seguimiento y control de cumplimiento se diseñara una
plantilla de inspección basada en el porcentaje de avance, que permitirá la
comparación de lo real con lo establecido en el programa.
40
4.2.1 Definición de las actividades:
Los proyectos de construcción residencial, en comparación con cualquier otro

proyecto fuera del campo de construcción, tienen la particularidad de ser muy
similares en su estructura de desglose de trabajo.
Ciertamente cada proyecto es único y cada residencia tiene sus propias

características, pero la estructura de las actividades a realizar es muy similar en
cada proyecto residencial, el cambio se da más por el tamaño o diseño de la
vivienda.
Esta característica es analizada por los expertos, y facilita el proceso de

identificación de los productos entregables hasta el nivel mas bajo en el EDT del
proyecto.
Para la representación gráfica, se utiliza la Herramienta WBS Chart Pro en

conjunto con el MS Project 2003 o 2002, (Anexo 5) además para evitar los mal
entendidos se describe detalladamente los atributos de cada una de las actividades
mediante el diccionario del EDT (Anexo 6), el cual indica un identificador o código
de actividad.
4.2.2 Establecimiento de la secuencia de las actividades.
El apartado anterior describe las ventajas de desarrollar proyectos de construcción

residencial bajo la metodología recomendada por el PMBOK, dado a la similitud
estructural que mantiene este tipo de proyectos, al establecer la secuencia de las
actividades.
Para el caso de los apartamentos Rogana, se tomo la experiencia del

equipo del proyecto, para construir un diagrama de las actividades y su
secuencias, apoyados con la herramienta WBS Chart Pro y MS Project 2002.
41
Para los casos en que las actividades, puedan realizarse en paralelo con otra
actividad, se establecen las fechas de inicio creando así una relación entre las
actividades, reflejándose en la disminución de la holgura y tiempos de duración
del proyecto.
4.2.3 Estimación de los recursos de las actividades
Para la definición de recursos como, mano de obra, herramientas, equipo y costo

necesario para el cumplimiento de cada actividad, se toma como base para el
cálculo de rendimientos la información obtenida en documentos como
“Rendimiento de mano de obra “ recopilación (Ortiz, 2004) Anexo 9, “Rendimiento
de materiales costos de construcción “ (Ortiz, 2004) Anexo 10, seguidamente el
documento principal para la recopilación de datos ha sido la observación directa de
las actividades en proyectos anteriores realizados por G.A Arquitectos
Constructores (Activos de los procesos de la Organización y el juicio de expertos )
para realizar una estimación y documentación de tiempos de duración y materiales
requeridos por actividad.
Esta información se implementa en la hoja de cálculo en Excel con el nombre de

“Calculo de Costo Tiempo y Materiales “ para obtener la información necesaria.
(ver Anexo Nº 15)
Además para la asignación de recurso humano se utiliza la herramienta MS Project

2002, este tipo de herramientas brinda la ayuda necesaria para organizar y
planificar los diferentes recursos y la elaboración del cronograma del proyecto.
Es importante recordar que para la estimación del tiempo de duración del

proyecto y de los recursos humanos se debe considerar tanto, la ubicación
geográfica y como las condiciones climáticas ya que estos factores afectan
directamente el rendimiento del equipo del proyecto.
42
De esta manera se diseña la hoja de cálculo de Excel, primeramente para la
estimación de recursos materiales de la siguiente forma: Por ejemplo:
Se definen las características de la actividad, para la actividad confección de

columnas tipo C1
Cuadro Nº 9 Características de las actividades

C1 COLUMNAS
Características generales de
la viga
Menú
Medidas (cm) 12 X 30
Longitud
(m) 22.4
Resistencia del concreto
(kg/cm2) 210 Desperdicios
# de columnas 7 Varilla Concreto
Altura 3.2 5% 10%
Varilla longitudinal Aros

Peso Traslape Long. Ef Separación
Número Cantidad Número
(kg/m) (m) (m) (cm)
4 0 0.994 0.5 5.5 3 20
3 4 0.56 0.5 5.5 Peso 0.56
Una vez definidas las características, cantidades y tipos de materiales (alcance del
trabajo y recursos materiales) se calculan las cantidades requeridas de recurso
Cuadro Nº 10 Cálculo de cantidades
Cálculo de materiales:

Descripción Cantidad Unidad C.U. Total Kilos
Formaleta 25*30* 88.8832 ml ¢ 5300.00 ¢471080.96
Concreto de viga 0.88704 m3 ¢36510.45 ¢32386.23
Varilla #4 0.00 unidades ¢2662.00 0.00 0.0
#3 17.11 unidades ¢1500.00 ¢25658.18 57.5
Aros #3 15.8 unidades ¢1500.00 ¢23730.00 53.2
Alambre negro 5.53 kg43 ¢565.00 ¢3125.28
¢555980.7 110.6
Para la estimación del cálculo de concreto se utilizan las tablas de rendimiento de
materiales, en este caso se solicita el uso de concreto de 210kg/cm2
Cuadro Nº 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)
CONCRETO
Dosificación Volumen Cemento
Resistencia a la compresión
de (sacos de Arena Piedra a los 28 días
3 3
concreto 50Kg) m m
3
Cemento Arena Piedra m Kg/cm
2
Lb/in
2
1 3 6 1 4.37 0.486 0.972 105 1500

1 2.5 5 1 5.1 0.472 0.944 140 2000
1 2 4 1 6.12 0.456 0.912 175 2500
1 1.5 3 1 7.65 0.427 0.854 210 3000
1 1 2 1 10.2 0.378 0.756 245 3500
y se obtiene
Concreto Cemento Arena Piedra
Viga 6.8 0.4 0.8
Totales 6.8 0.4 0.8
Costo 27516.65 2751.74 6242.06 36510.45
Este procedimiento se calcula para cada actividad del proyecto, se obtiene

cantidades de material que mediante una hoja de resumen se suma y calcula su
costo.
4.2.4 Estimación de la duración de las actividades

Para este proceso es necesario conocer con precisión el alcance del trabajo de
cada actividad, los recursos necesarios para su ejecución.
G.A. Arquitectos Constructores considera que para la realización de la construcción

de los Apartamentos Rogana deberá de contar con al menos la siguiente cuadrilla
de trabajadores.
• Arquitecto Residente
44
• Un Maestro de Obras
• Cuatro Operarios
• Dos Ayudantes
• Cuatro Peones
• Un Bodeguero
• Un guarda
Para poder estimar con mayor exactitud el tiempo de duración se toma en

consideración primeramente el juicio de expertos, seguidamente se analiza la
información existente como el caso las tablas de Rendimiento de Mano de Obra
(Ortiz, 2004) y se toma como la principal información para el calculo de
rendimientos.
Cuadro Nº 13 Rendimiento de mano de obra
Código RENDIMIENTO DE MANO DE OBRA Unidad Rendimiento por

Actividad o subactividad horas hombre
Preparación de armadura Kg. 0.174

2
Preparación y colocación de formaleta m 2.538
Colocación de armadura Kg. 0.350

3
Fabricación y colocación del concreto m 4.969
2
Desencofrado m 1.1
Esta aplicación se presenta de siguiente manera en la hoja de cálculo en Excel
45
Cuadro Nº 14 Hoja de calculo duración de las actividades
Mano de obra
Mano de obra
Actividad Horas requeridas Costo
Actividad Horas requeridas Costo

Armador Ayudante Peón Armador Ayudante Peón
Elaboración de
armadura Armador 22.1
27.7 Ayudante 0 Peón 23909.81
Armador Ayudante 0.00
18392.16 Peón
Colocación
Elaboración de de formaleta y
armadura
armadura 11.127.7 11.122.1 0 9563.92
23909.819196.08
18392.16 0.000.00
Fabricación y colocación de
concretode formaleta y armadura 1.511.1
Colocación 1.411.1 1.448832 1270.15
9563.921204.34
9196.081059.82
0.00
Chorreado 7.10 7.10 7.10 6134.77 5898.82 5190.96

Fabricación y colocación de concreto 1.5 1.4 1.448832 1270.15 1204.34 1059.82
Desencofrado
Chorreado 7.10 7.10 7.10 6134.77 5898.82 5190.96
Totales 47.3 41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78
Desencofrado Total mano
de obra 81,918.39 colones
Totales 47.3 41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78
Total mano de
obra 81,918.39 colones
Cuadro Nº 13 Hoja de calculo duración de las actividades
De igual manera este procedimiento se aplica para cada uno de las actividades
para obtener una estimación del tiempo de duración del proyecto, en el Anexo 11
se puede ver las hojas de calculo completas.
4.2.5 Desarrollo del cronograma
Para dar inicio a este proceso es indispensable conocer con exactitud la definición
de cronograma, y que exactamente lo compone.
Según el PMBOK (PMI, 2004) el cronograma es un proceso iterativo, que

determina las fechas de inicio y finalización planificadas para las actividades del
proyecto.
46
Para el desarrollo efectivo del cronograma del proyecto, se debe tener
conocimiento de todas las actividades involucradas (Actividades, Subactividades,
Sub -Subactividades), en síntesis el WBS es la herramienta Nº 1 para este
proceso, que aunado al apartado anterior 4.2.4 Estimación de la duración de las
actividades, y la herramienta MS Project 2002 para la definición de las
dependencias (CC = Comienzo – Comienzo, FF= Fin – Fin, FC= Fin – Comienzo,
CF = Comienzo Fin) definen con claridad el Cronograma del proyecto.
Esta integración de proceso y herramientas, generan un diagrama de Gantt, con el
cual podemos visualizar con detalle la congruencia y lógica del inicio y fin de las
diferentes tareas, además se puede apreciar la Ruta Crítica del proyecto. (definida
y desarrollada en el apartado 4.2.8 de este capítulo).
Una vez elaborado el cronograma mediante el uso de los diferentes Software de
computación, permiten observar cuales actividades son críticas, o que pasa si me
atraso o adelanto en una actividad “x”, lo que facilita la toma de decisiones
preventivas y correctivas antes de iniciar el trabajo, y durante la realización del
mismo.
El cronograma para el proyecto “Apartamentos Rogana” ha sido depurado de
forma tal que sea lo más completo y lógico posible, para así alcanzar el objetivo
principal.
En la práctica común se definió como fecha de inicio el día 19 de Julio 2006 y se

estableció un período de treinta semanas para su ejecución, o sea fecha de
terminación y entrega el 19 de Marzo 2007.
Estos tiempo se analizaran durante el desarrollo del cronograma y si es posible su
realización en ese tiempo, o en menos tiempo o inclusive si es necesario
extenderlo a un tiempo mas lógico de duración.
El resultado de este proceso se puede apreciar en el Diagrama de Gantt en el
Anexo 12.
47
4.2.6 Control del Cronograma
Para establecer criterios para el control de cronograma es necesario contar con la
aprobación de la línea base de cronograma, la que para el proyecto de
construcción de los Apartamentos Rogana, se definió en el apartado 4.1 Gestión
del Alcance del proyecto. En ese apartado se definió la línea base del Alcance, la
del cronograma se define en el apartado anterior.
Esta se debe de tomar como punto de partida para el control de cronograma, debe
respetarse en todo momento sin hacer ninguna alteración que no sea bien
justificada y aprobada a través del Control Integrado de Cambios.
El proceso de control del tiempo del proyecto incluye recopilar cada determinado
tiempo información sobre su desempeño, comparando el real con el planeado y
llevando a cabo acciones correctivas si el desempeño real esta retrasado con
relación al planeado (Gido, Clements, 2003).
Para lograr un control efectivo se debe de hacer un seguimiento y valoración del
avance de cada actividad, mediante las inspecciones diarias y reportes
bisemanales, especificando con exactitud el estado de las actividades en proceso.
En el apartado 4.5 Gestión integración se detalla con exactitud esta plantilla para
los reportes de rendimiento y avance.
4.2.7 Control de cambios al Cronograma

Todos los cambios propuestos deberán ser primeramente solicitados de manera
formal mediante la plantilla de solicitud de cambios (Anexo 7), seguidamente se
valoran y aprueban o rechazan.
En el apartado 4.5 Gestión de Integración se consideran los aspectos para a
gestionar los cambio solicitados.
Es importante mencionar que todo cambio afectara de una u otra forma al proyecto,
por lo que un apropiado control de cambios es indispensable para dar el debido
tratamiento a las partes afectadas y, tomar acciones preventivas o correctivas, y
de ajuste necesarias.
48
4.2.8 Análisis de la Ruta Crítica
Para cumplir una fecha de fin específica, es importante estar atento a la ruta crítica
Denominamos Ruta Crítica a la serie de actividades que determinan la ruta mas

larga para terminar el proyecto, (Chamoun, 2002):
La ruta crítica en un proyecto es la sucesión de actividades que dan lugar al

máximo tiempo acumulado. Es necesario conocer la duración de las actividades
para definirla.
Por lo tanto es importante determinar cuales son las actividades que se encuentran
en esta ruta, este proceso requiere del cálculo de los tiempos de inicio más
temprano y tiempos más tardíos, los tiempos de terminación mas temprano y los
tiempos de terminación mas tardíos, con el fin de encontrar cuales tienen la menor
Holgura (Holgura de una actividad es el margen suplementario de tiempo que
tenemos para terminar esa actividad) o cuales se encuentran en la ruta crítica
( todas las actividades que se encuentren en la ruta crítica no tienen holgura).
49
4.3 Gestión Costo del proyecto
El objetivo principal de esta Gestión es el determinar los costos de cada actividad,
para así asegurarse de que el proyecto concluya dentro del costo presupuestado.
Para obtener la mejor de las aproximaciones, al costo real del proyecto es

indispensable, determinar que recursos (materiales, personas, equipo) cantidades
y tiempos de duración (Horas Hombre H/H) que se requieren para la ejecución de
las actividades del proyecto.
En los apartados anteriores (4.2. 3, y 4.2.4,) se ha definido la metodología utilizada

para obtener esta información.
Esta metodología de estimación, integra los cálculos de costos y cantidad de

materiales, costo y tiempo de duración por actividad, obteniendo como resultado el
presupuesto total y tiempo de ejecución del proyecto.
Esta información tabulada en la herramienta MS Project 2002, genera desde el

cronograma hasta los flujos de caja para el proyecto.
4.3.1 Estimación de costos.

Para la construcción de los apartamentos Rogana, la estimación de los costos se
realiza a nivel del entregable definido como “Obra Gris”, de forma completa y
detallada, para los demás entregable se obtiene un costo y tiempo de duración a
través de los Subcontratistas que realizaran el trabajo.
La herramienta o entrada principal para la estimación de los costos es el WBS, ya

que es donde deben de ubicarse todas y cada una de las actividades a realizar, si
en eventual caso de estar incompleto, la estimación seria errónea ya que lo faltante
no seria presupuestado o considerado para la programación.
El juicio de expertos, material didáctico de información, cien por ciento confiable

tales como el documento del TEC (Ortiz, 2004), activos de los procesos de la
empresa (Estimación por analogía), entre otros deben ser considerados para este
proceso.
50
Es importante destacar que la estimación de los costos es solamente una
aproximación a lo real, existan o no cambios en el alcance del proyecto.
4.3.2 Preparación del presupuesto de costos
Presupuesto es el documento que refleja la estimación de los costos por actividad,

que también indica cual es costo base del proyecto.
Según el PMBOK (PMI, 2004) “La preparación del presupuesto de costo implica
sumar los costos por actividad del cronograma o paquetes de trabajo individuales
para establecer un línea base de costo total a fin de medir el rendimiento del
proyecto”.
La hoja de “Resumen” en la hoja de cálculo “Costo, Tiempo y Material” se obtiene
el presupuesto del proyecto Anexo 14.
4.3.3 Control de costos.
El control de costos, debe enfocar su atención a los cambios, cuales y por qué han
ocurrido sin importar si implican un cambio positivo o negativo para el proyecto y
deberá ser integrado con los otros procesos de control de cambios (Alcance,
Cronograma, Calidad). El control de cambios busca ejercer influencia sobre
aquellas factores que generan el cambio y controlarlos de manera que los
resultados obtenidos sean cercanos a la línea base del proyecto.
El Control de costos debe de incluir:
• Monitorear el desempeño de los costos para detectar variaciones con
respecto al plan.
• Asegurar que todos los cambios aprobados sean grabados de manera
precisa en la línea de base de costos.
• Prevenir que los cambios incorrectos, inapropiados, o no autorizados no se
incluyan en la línea de base de costos.
51
• Informar a los partidos interesados de los cambios autorizado
Construcción Extensión al PMBOK Guide 2000(PMI, 2003).
4.3.4 Análisis del valor ganado
La Gestión del valor ganado es una técnica integrada de medición del desempeño
del proyecto, que relaciona la planificación del recurso en cronogramas, con los
requisitos de costos.
En los capítulos anteriores se definió el alcance del proyecto, se planifico el trabajo
a realizar, se presupuesto y se programo un cronograma para la duración del
proyecto, definiendo con la mayor claridad posible la línea base del proyecto para
las Gestiones de Alcance, Costo y Tiempo. Esta planificación se convierte en el
elemento número uno para la definición del Valor Ganado (VG).
El análisis del Valor Ganado es una técnica que se enfoca en el cumplimiento real
de las actividades, comparándolo con lo planeado. Esta comparación nos permite
actualizar toda la información descrita y planificada en las Gestiones de Alcance,
Tiempo, Costo, además de que nos permite considerar los cambios en el
presupuesto, los avances que existen y si están o no dentro de lo planeado.
El análisis del Valor Ganado nos facilita la proyección en términos del costo y
tiempo y cual seria el pronóstico para la conclusión del proyecto, permitiéndonos
tomar acciones correctivas en el momento mismo del corte.
El uso de la herramienta “Valor Ganado” en los proyectos, fomenta el uso de los
sistemas de control de tiempo y costo, además incita al administrador a planificar el
trabajo, medir el cumplimiento de las actividades, analizar el estado actual del
proyecto, tomar acciones correctivas y proyectar y pronosticar costos y fechas de
terminación.
52
4.3.5 Cálculo del Valor Ganado
Para el cálculo del Valor Ganado es indispensable contar con

• Presupuesto por actividad
• Cálculo del presupuesto total de la obra
• Costo real del proyecto en el tiempo que se evaluara (corte a la fecha……) Se
requiere un sistema contable que permita el control de costos.
• Cálculo del tiempo de duración del proyecto o
• Tiempo real de Duración
Además se deberán reconocer y definir los siguientes indicadores:

Cuadro Nº 15 Indicadores para el Valor Ganado
Indicadores para el Valor Ganado
Símbolo Significado Formula
Es el costo total del proyecto

PAT Presupuesto Actual al Termino
incluyendo los cambios autorizados
Es el valor presupuestado a la hora del

VP Valor Planeado
corte
Es el % de Avance (al
CA Costo Actual corte)multiplicado por Costo total %Avance x Costo total
actualizado Actualizado
Es el % de Avance (al
VG Valor Ganado %A* VP
corte)multiplicado por VP
Es la estimación subjetiva del avance

%A Porcentaje de Avance
de las actividades
Una vez que se obtienen estos indicadores se podrán combinar para obtener
información del estado actual del proyecto y sus variaciones.
53
Cuadro Nº 16 Variación de Costo y Tiempo
Variación Costo y Tiempo

Permite medir las diferencias

entre el presupuesto
VC Variación del Costo VG-CA
planeado y el costo actual
del trabajo realizado
Permite medir las diferencias

VT Variación del Tiempo entre el Tiempo planeado y VG-VP
trabajo realizado
Del resultado de esta combinación se podrá hacer un análisis de los resultados de

la siguiente forma.
Cuadro Nº 17 Análisis de Resultados VC y VT
Análisis de los resultados VC y VT

Formula Resultado Positivo Resultado negativo
Significa que el proyecto esta por debajo de Significa que el proyecto esta por encima de
VC = VG-CA
lo presupuestado lo presupuestado
Significa que el proyecto esta adelantado Significa que el proyecto esta Atrasado con
VT = VG-VP
con relación al cronograma relación al cronograma
Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el desarrollo del proyecto para así
tomar las medidas correctivas o preventivas necesarias
La identificación, combinación y el análisis de estos resultados también definen los

índices de desempeño y de pronóstico, permitirán evaluar el curso y la efectividad
del equipo del proyecto en términos de Tiempo y Costo, obteniendo un mayor
control sobre el mismo.
Y se combina de la siguiente forma.
54
Cuadro Nº 18 Índices de Rendimiento
Índices de Desempeño
Es el indicador de que tan

Índice del Desempeño del eficientemente se esta
IDC IDC=VG/CA
Costo gastando el dinero
disponible para el proyecto
Es el indicador de como se
esta desarrollando el
Índice del Desempeño del
IDT proyecto y que tan efectivo IDT =VG/VP
Tiempo
es el equipo de trabajo en
mantener el tiempo planeado
Análisis de los resultados IDC y IDT

Formula Resultado < 1 Resultado > 1
Significa que el proyecto nos esta costando

Significa que el proyecto se esta
IDC = VG/ CA mas de lo planeado (Se deben de tomar
produciendo por menos de lo planeado
medidas correctivas)
El proyecto no esta cumpliendo con lo Significa que el proyecto esta adelantado

IDT = VG/ VP
planeado y se encuentra atrasado con respecto a lo planeado
Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para así tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
Estos indicadores y su combinación también nos permiten pronosticar el final del proyecto
Pronostico al termino del proyecto

Este calculo nos indica cual

Pronostico del Costo al será el costo final del
PCT PCT = PAT / IDC
Termino proyecto y si terminara o no
dentro del presupuesto
Nos permite saber si el

Pronostico de la Fecha de proyecto se inclina a PFT = DURACION DEL
PFT
Terminación terminar después de lo PROYECTO/ IDT
planeado
Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para así tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
55
La Técnica del Valor Ganado, es de mucha utilidad si se aplica con la debida
información y con la frecuencia requerida. No todos los proyectos son iguales a
pesar de tener una gran similitud en su estructura de trabajo, es recomendable
definir la frecuencia con la que debe realizar el análisis, para los proyectos de
construcción residencial que generalmente oscilan entre diez y doce meses de
duración se recomienda utilizarlo al menos 1 vez cada dos semanas, y para
proyectos de menor duración con una mayor frecuencia.
En el Anexo 19. Se puede encontrar la tabla que resume la información descrita en
los párrafos anteriores para su fácil aplicación
56
4.4 Gestión Calidad del proyecto
Los objetivos de la Administración de la Calidad son: asegurar que el proyecto
satisfaga las necesidades para las cuales inicio, identificar los estándares de
calidad relevantes al proyecto y determinar como satisfacer dichos estándares.
(Chamoun, 2002).
Para la empresa G.A. Arquitectos Constructores, su Misión ha sido “Satisfacer las
necesidades de nuestros clientes, bajo la política de Calidad, tiempo y costo que
llenen las expectativas establecidas.”
Para la identificación de las políticas de calidad, que faciliten el cumplimiento de
este proceso es necesario la congregación de los expertos que aporten el
conocimiento concerniente a la construcción residencial.
Para las construcciones realizadas por G.A Arquitectos Constructores, la pauta la
marca el arquitecto o patrocinador del proyecto esto para lo referente a los
acabados ya que en lo concerniente a los aspectos constructivos la calidad no
debe variar.
4.4.1 Planificación de la calidad

El equipo administrativo de proyecto debe estar al tanto de uno de los dogmas de
la administración moderna de la calidad—la calidad se incorpora planeando, la
calidad no se incorpora inspeccionando, (PMI, 2004)
4.4.1.1 Políticas y Normas de calidad

La construcción en general se enfoca en el cumplimiento de Normas y
Reglamentos ya debidamente establecidos, y que, en su gran mayoría son
aplicables a la construcción residencial, entre las que se identifican
• Reglamento de Construcción
• Plan Regulador Urbano
• Reglamento Municipal
57
• Código de Instalaciones Electromecánicas(C.F.I.A)
• Ley Orgánica (C.F.I.A)
• Reglamento de Cuaderno de Bitácora de Obras
• Código sísmico de C.R.
• Código de cimentaciones
El cumplimiento de estas disposiciones esta en manos del equipo de trabajo de la

empresa constructora de igual manera G.A. Arquitectos Constructores se
encargara de que los aspectos estéticos se cumplan a cabalidad. Para lo que
deberán realizarse tres inspecciones semanales (Ley Orgánica del C.F.I.A, 2000)
documentando los resultados de la inspección mediante el documento informe
semanal (ver apartado 4.4.4 Anexo Nº 16).
Estas inspecciones deberán ser realizadas por el Arquitecto responsable del

proyecto en unión con el patrocinador o cliente, quienes se encargarán de firmar la
aceptación o rechazo del entregable mediante el reporte semanal, ellos deberán
ser asistidos por el contratista y maestro de obras que registraran los comentarios
y/o sugerencias realizadas.
Los criterios de aceptación utilizados en el proceso de inspección se definen en el

apartado 4.4.1.2.
4.4.1.2 Criterios de aceptación y métricas de calidad
Las Normas y Reglamentos Externos y las políticas internas de G.A. Arquitectos

Constructores deberán ajustarse a los siguientes criterios y métricas de aceptación
, con el fin de alcanzar el grado de calidad requerido.
Calidad de los suelos: Hay dos tipos de pruebas: infiltración y de resistencia

mecánica del suelo. El rango de aceptación lo definen los códigos respectivos.
58
• Tipo de prueba: Pruebas de filtración con al menos cuatro perforaciones en
un lote de 250 m2. (Según Norma ASTM D-1586) Los suelos deben contener
las características mecánicas que el Laboratorio certifique como
satisfactorias.
Calidad de Concreto Estructural:
• Tipo de Prueba: Se realizaran pruebas de resistencia en laboratorio, por
cada colada de concreto de 8m3 con muestreos para pruebas a 7, 14, y 28
días.
• Periodicidad: Se tomaran las muestras el día de la chorrea y cada vez que
se chorree 8 m3.
• Rango de aceptación: solo se permitirán resistencia de concreto tal y como
se especifica en los planos constructivos.
o Tolerancia: En concreto se aceptaran diferencias de + - 5% ya que
se asume que con el tiempo se llega al valor esperado
Calidad de materiales de confinamiento (paredes perimetrales e internas).
• Rango de aceptación: solo se permitirán bloques de Productos de Concreto
Clase A en las medidas siguientes
o Bloques de 20 * 20 * 40 para muros de retención
o Bloques de 15 * 20 * 40 para las paredes del primer nivel
o Bloques de12 * 20 * 40 para el segundo nivel
Calidad del Sistema Eléctrico:
• Tipo de prueba: Se realizarán inspecciones rutinarias para comprobar que
el material utilizado es tal y como lo índico el ingeniero responsable en los
planos constructivos. Pruebas de funcionamiento en cada circuito.
• Rango de aceptación: No se aceptaran materiales de segunda calidad,
tubería en mal estado o juntas sin pegamento, o cables unidos fuera de cajas
de registro.
59
Calidad del Sistema Mecánico:
• Tipo de prueba: Pruebas de flujo de sistema potable, sanitario y pluvial. una

vez concluida la instalación de tuberías se realizaran pruebas de presión en
las mismas durante dos días consecutivos a una presión no menor de
100lbs/cm2.
• Rango de aceptación: Disminución en la presión hasta y no mayor de 5

lbs/cm2 después de 48 horas
• Se recomienda una prueba de presión de 3 m de agua en el sistema pluvial

y sanitario al estar instalada toda la tubería para evidenciar la existencia de
filtraciones, se colocan tapones provisionales en todas las salidas.
• Las pruebas se deberán de realizar cada vez que se instale una tubería
adicional y al menos una vez a toda la red. Antes y después de las chorreas
del contrapiso, entrepiso, enchapes.
• El contratista general será el responsable de asegurarse de que las

pruebas se realicen tal y como se indica.
• Pruebas de flujo del sistema pluvial y sanitario para probar el

funcionamiento de las cajas de registro.
Tiempo y Costo:
• Rango de tolerancia. Solo se aceptara variaciones en el cronograma de un

5% .En el costo se aceptaran variaciones de un 3% mas que lo
presupuestado, otros necesitaran de una aprobación previa por parte del
patrocinador.
• Para mantenerse en este rango de tolerancia, se deben de realizar cortes

semanales o bisemanales, con el fin de comparar lo planeado con lo real
(Aplicación de la técnica Valor Ganado).
60
• El director de proyecto es el único responsable de realizar este control, y
suministrando al equipo de proyecto las sugerencias correspondientes indicando las
acciones correctivas o preventivas que se deben de tomar.
4.4.2 Realizar Aseguramiento de Calidad
Según el PMBOK el aseguramiento de la calidad es la aplicación de actividades

planificadas y sistemáticas relativas a la calidad, para asegurar que el proyecto
emplee todos los procesos necesarios para cumplir con los requisitos.
Existen diferentes sistemas de diagramación para esta comprobación, entre los
que se destacan, Diagramas de causa y efecto, de Control, de Flujo, de Pareto,
entre otros.
El encargado directo de asegurarse de que la calidad del producto se cumpla en
este caso es el arquitecto residente, para efectos de los Apartamentos Rogana es
el administrador del Proyecto en conjunto con el arquitecto responsable, y
laboratorios participantes.
Este proceso de control de calidad deberá ser documentado debidamente con el fin
principal, de obtener un documento escrito que respalde la garantía de calidad que
ofrece la constructora, y seguidamente para obtener una actualización de los
activos de la empresa en cuanto a las lecciones aprendidas se refiere.
El obtener un producto de calidad y mantener un control estricto sobre este
proceso se manifiesta directamente con la mejora continua, que como tal debe de
estar implícita en todos los procesos a nivel de la construcción propiamente y a
nivel administrativo.
Las lecciones aprendidas generan una mejora, el mejorar elimina los errores y por
ende la disminución de costos en materiales y mano de obra así como disminuye la
pérdida de tiempo, esto beneficia a la constructora y mejora su imagen entre sus
clientes y mercado en general.
61
4.4.3 Realizar control de calidad
G. A Arquitectos Constructores es una empresa muy joven en el mercado, carece
de una metodología para efectuar el debido control de calidad por lo que se
propone iniciar a nivel administrativo utilizando este documento como línea base
de calidad y el siguiente cuadro de procesos y herramientas.
Cuadro Nº 19 Proceso y herramientas para el control de calidad
Proceso y Herramientas para el control de calidad

Planificación de la calidad Realizar Aseguramiento Seguimiento y Control
Proceso Herramienta Proceso Herramienta Proceso Herramienta
Administrativo Plan de gestión de Verificación Listas de Seguimiento y Auditoria
Calidad verificación Control mensual
Inicio del Plantillas de Verificación Listas de Seguimiento y Reportes
Proyecto calidad (Excel) verificación Control bisemanales
Desarrollo obra Plantillas de Verificación Listas de Seguimiento y Reportes
Gris calidad (Excel verificación Control bisemanales
Acabados Plantillas de Verificación Listas de Seguimiento y Reportes
calidad (Excel verificación Control bisemanales
Subcontratos Plantillas de Verificación Listas de Seguimiento y Reportes por
calidad (Excel verificación Control etapas
/Contratos
Adicionales
4.4.3.1 Listas de verificaron y control (Obra Gris)

Se recomienda utilizar las siguientes plantillas de verificación
Se describen las plantillas para algunas etapas de la construcción, incluyendo

normas y datos de restricciones y recomendaciones recomendados bajo las
especificaciones técnicas en lo planos constructivos.
A continuación se presentan algunas plantillas a utilizar. Estas sirven de guía para

plantillas de las diferentes etapas de la construcción.
62
Arquitectos Constructores
Inicio de obra
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Profesional Residente
Lista de verificación
Descripción SI NO
Identificación de lote
Solicitud de medidor eléctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicación de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Póliza del INS
Permisos de construcción al día
Planos constructivos actualizados y terminados
Autorización de movimiento de tierra y trazados
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Plantilla Nº 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto
63
Desarrollo de Obra Gris (autorización de arranque)
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Descripción SI NO
Apertura de Bitácora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)
Verificación de puntos principales
Verificación de Ejes principales y secundarios
Revisión de retiros posterior, frontal y lateral
Acciones Correctivas
Verificación de niveles
Se autoriza el arranque
Firma del inspector o profesional responsable __________________________________
Observaciones :
Plantilla Nº 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de arranque)
64
Desarrollo de Obra Gris
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación (Según Planos y especificaciones)

Descripción SI NO
Estudios de Suelo ( bajo las normas ASTM )
Profundidad de zanjas y compactación de sustitución de suelo (Cuando Solicitado)
Estructura
Estructura de cimientos ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en
planos constructivos)
Traslapes en varillas #2 =20cm ,#3 =30cm,#4 =45cm, #5 y mas =55cm
Grado de oxidación permitido = LEVE
Autorización de chorrear concreto de cimientos :

Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Concreto
Inspección de calidad de los agregados
Resistencia de concreto 105 Kg. /cm2 sello
Resistencia de concreto para cimientos 210 Kg. / cm2
Calidad de Bloque de concreto
Se autoriza el arranque de pega de bloques en paredes
Firma del inspector o profesional responsable
__________________________________
Confinamiento
Mortero de pega , Dosificación = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento
Relleno de celdas , Dosificación = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)
Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Según Planos )
Segunda verificación de ejes principales y secundarios
Observaciones :
Plantilla Nº 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentación, autorización de chorrea pega de bloques)
65
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( vigas y columnas)

Descripción SI NO
Estructura
Estructura de columnas ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Estructura de vigas ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Verificación de niveles establecidos
Autorización de chorrear concreto de columnas y vigas
Concreto Vigas y Columnas
Autorización inicio de estructura de cubierta
Limpieza y pintura de estructura antes de instalar
Soldadura cordón corrido (Según especificaciones )
Cubierta ( Calidad según planos )
Observaciones :
Plantilla Nº 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de chorrea vigas y columnas)
66
El control de calidad para las instalaciones electromecánicas, se realizarán bajo
las normas y códigos del C.F.I.A y especificaciones técnicas en los planos
constructivos.
La inspección de estas instalaciones debe ser realizada por el Ingeniero

responsable de firmar los planos y el profesional residente se recomienda la
siguiente plantilla.
Desarrollo de Obra Gris (Instalación Mecánica)
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Descripción SI NO
Revisión entrada de acometida agua potable
Verificación de Diámetros e instalación de tubería potable
Pruebas de presión a 100lbs de presión durante 48 horas
Verificación tubería sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilación
Ubicación de salidas o previstas
Revisión de cajas de registro sanitario y pluvial
Autorización de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos
Observaciones :
Plantilla Nº 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Mecánica)
67
Desarrollo de Obra Gris (Instalación Eléctrica)
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Descripción SI NO
Verificar ubicación y existencia de todas las cajas eléctricas definidas en planos
Revisión ubicación y existencia de tubería diámetros y numero de curvas por línea( máx. 2)
Inspección de panel recontrol y broker
Inspección de conexiones para cableado estructurado
Revisión de acometida
Revisión de instalación de placas ,pastillas y lámparas
Autorización:
Observaciones :
Plantilla Nº 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Eléctrica)
68
4.4.3.2 Listas de verificaron y control (Acabados
La etapa de acabados del proyecto se maneja por medio de los subcontratos, cada
subcontratista debe de conocer los términos de calidad que su trabajo demanda.
Para asegurar que la calidad se cumpla se recomienda, un contrato para cada

contratista con especificaciones técnicas, tiempo, detalles, materiales y grado de
calidad esperado.
Se deben suministrar los diseños y planos respectivos para evitar contratiempos.
ACABADOS
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( Pintura )

Descripción SI NO
Revisión de empastado (Detalle de filos en puertas y ventanas)
Revisión de pintura (No se aceptaran paredes o mal pintadas)
Revisión y aprobación de colores (Suministrados por el cliente)

Observaciones :
Plantilla Nº 7 Veri ficción y control de Acabados
69
ACABADOS
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( Enchapes )

Descripción SI NO
Revisión de pisos de concreto (planicie nivelada)
Verificación de diseño mediante planos impresos y suministrados por Arquitecto
Revisión parcial de instalación (correcciones preventivas)

Observaciones :
Plantilla Nº 8 Verificación y Control Enchapes
70
ACABADOS
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( Carpintera )

Descripción SI NO
Verificación de medidas de buques

Observaciones :
Plantilla Nº 9 Verificación y Control Carpintería
71
4.4.2 Informes de rendimiento del trabajo
Según Chamount 2002, estos informes “Permite confirmar prioridades
semanalmente, presentando un indicador de tiempo, costo, riesgo, abastecimiento,
cambios y avances generales “
Este tipo de reporte no se utilizo para los Apartamentos Rogana, pero para los
siguientes proyectos con el fin de mejorar en el proceso constructivo se recomienda
la siguiente plantilla.
Reporte semanal
Nombre del Proyecto

Fecha
Semana Nº
Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)
Plan de acción
Lista cosas que hacer esta semana
Plan de acción
Lista de cosas que hacer para próxima semana

NOTA: Se deberá planificar el trabajo que hacer para la próxima semana con el fin de poder suministrar materiales,
diseños, etc. etc. requeridos para complementar las actividades
Requerimientos
Autorización de TRABAJO
Observaciones :
Plantilla Nº 10 Repote Semanal
72
Este reporte semanal será complementado con los análisis del valor ganado, el
control de costos y la documentación de lecciones aprendidas.
El reporte de costo se realiza mediante la siguiente plantilla, que a su vez se

utilizara como reporte de pagos y saldos pendientes
Avance Monto/A Pago */ Saldo
% vance %
Unidad Canti. Cost/u Total
1 Const. Apta Rogana

1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares M2 480
1.1.1.1 Movimiento de tierra M2 260 $7 $1820
1.1.1.2 Trazado glb 1 $350

1.1.1.3 Construcción de bodega glb 1 $425
La tabla completa se puede ver en el Anexo 16
4.5 Gestión Integración
Es la integración en un documento de todos las Gestiones analizadas,

consolidándolas y articulándolas para cumplir satisfactoriamente con los requisitos
del cliente y los otros interesados.
La integración, en el contexto de la dirección de un proyecto, consiste en tomar

decisiones sobre donde concentrar recursos y esfuerzos cada día (PMI, 2004)
73
4.5.1 Control Integrado de cambios
Anteriormente en el apartado 4.1.6 se definieron las expectativas, en este
apartado se identifican las siguientes políticas de aprobación o rechazo a los
cambios según el grado de impacto en el proyecto.
• Se entiende como cambio todo proceso que altere, modifique, aumente o
disminuyan lo planeado y aceptado en el anteproyecto y planos originales,
así como se definido en el Enunciado del Alcance y plan del proyecto.
• Todos los cambios solicitados por el cliente serán aprobados o rechazados
por el profesional responsable antes de su ejecución.
• El profesional responsable firma y suministrara la orden de cambio al
administrador o director de proyecto para su pronta ejecución e integración al
cronograma y presupuesto del proyecto.
• Será necesario entregar impreso todos los detalles arquitectónicos y
estructurales del cambio solicitado, para ser registrados y documentados.
• Los costos generados por el cambio se contabilizarán todas las semanas y
se sumaran o restaran del costo total según sea el caso.
• Se utilizará la plantilla (Solicitud de Cambios, Anexo 7) para cada uno de
los cambios solicitados.
• El administrador o director de proyecto será el responsable de suministrar,
gestionar, tramitar la orden o plantilla para el control de cambios, en el
momento indicado.
• El cliente será responsable de informar al diseñador o Arquitecto de los
cambios solicitados.
• Como único representante del dueño el Arquitecto será responsable de
evaluar los cambios, aprobarlos o rechazarlos según lo considere
conveniente.
• El director de proyectos firmara el recibido de cambio y solicitara al maestro
de obras la ejecución.
74
• Los requerimientos de materiales y diseño serán inspeccionados por el
profesional responsable quien en unión con el administrador velaran por que
se cumpla lo acordado.
• Los costos generados a raíz de los cambios se calcularán y suministraran a

las personas indicadas antes de su ejecución, permitiendo así ser aprobados
o rechazados.
Los pasos a seguir para el proceso de integración de cambios es el siguiente
75
Diagrama de flujo control integrado de cambios
Control Integrado
de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable
evalúa la solicitud
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda NO SE JUSTIFICA
copia en archivo
Si
El administrador de
proyecto evalúa el impacto
en el proyecto
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
No RECHAZA
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
Figura Nº 4 Flujo Para la solicitud de cambios
76
4.5.2 Control de cambios en el Tiempo (Cronograma)
En el apartado anterior 4.2.6 Control del Cronograma, se explican los criterios, que
van desde identificar la línea base del cronograma hasta la recopilación de
información cada cierto tiempo.
En este apartado se identifican las acciones a considerar para un control efectivo
del cronograma.
• Recopilación de información que contenga al menos.
 Tiempo de inicio
 Tiempo restante de la duración de la actividad en proceso
 Cambios en los tiempos estimados
• Comparar la información con la línea base.
• Aplicar los índices de rendimiento
• Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de
tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)
El control del tiempo es el proceso que se utiliza para comparar lo planeado con lo
existente, tomando en cuenta las recomendaciones anteriores se puede definir el
curso del proyecto, es importante recalcar que si se determina que se deben de
tomar acciones correctivas o preventivas también se debe de indicar cuales serian
esas acciones y no ocasionar mas atrasos por falta información.
4.7.1 Control de Cambios en el Costo
77
De igual forma que el apartado anterior este proceso requiere la comparación de lo
planeado con lo real y determinar las variaciones, evaluarlas y tomar las acciones
correctivas o preventivas que se requieran.
Se deben de tomar las siguientes consideraciones:
• Recopilar la información de costos que incluya:
 Horas de trabajo realizadas (Planilla)
 Estimación del tiempo restante de duración.
 Porcentaje de avance (%A)
 Cambios autorizados en cuanto a materiales o

procedimientos.
 Costos indirectos (CCSS, INS, herramienta, oficina,

transportes, etc.)
 Actividades eliminadas por innecesarias
• Comparar costos con la línea base
• Analizar las Varianzas ( Valor Ganado)
• Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de

tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)
78
4.6 Cierre
Por lo general para G.A. Arquitectos Constructores el cerrar o dar por concluido el
proyecto de construcción, ha sido un proceso considerado sencillo o poco
relevante.
Aspecto que constantemente ocasiona atrasos innecesarios, para mejorar en este
proceso se representan los entregables del proyecto en la siguiente plantilla, para
su debida evaluación.
Para el diseño de esta plantilla se considera únicamente la evaluación de aspectos
relativos al alcance, calidad y conclusión al 100% de lo contratado.
Cuadro Nº 20 Evaluación de cierre del proyecto
Evaluación de Cierre del proyecto

Nombre del Proyecto Profesional responsable Fecha de evaluación
Aceptación al 100% Firmas Observaciones

Si No Profesional Patrocinador
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Cimientos
Paredes planta baja
Entrepisos
Paredes segundo piso
Techo(Subcontrato)
Contrapiso
Cochera
Contrapiso cochera
Escaleras accesos
Acabados
Escaleras metálicas
Instalaciones
Cielos(subcontrato)
Pintura(Subcontrato)
Enchapes (
Carpintería
79
4.7 Conclusiones y recomendaciones
4.7.2 Conclusiones
Evidentemente la administración de proyectos es el elemento más importante en
cualquier empresa constructora, si se quiere ser exitoso y mantener las utilidades
estables y constantes en todos sus proyectos,
Para G.A Arquitectos Constructores la experiencia adquirida mediante la

elaboración de este documento ha sido más que gratificante ya que se da inicio a la
culturización de la empresa en la Gestión de Proyectos y su debida administración.
Habitualmente la constructora manejaba los proyectos de forma rudimentaria, se

tomaba un diseño o plano constructivo, se presupuestaba, se establecía un tiempo
de duración por medio del juicio de expertos y se trataba de cumplir con la meta de
tiempo y costo.
Ahora se conoce que una metodología para la administración de los proyectos

mejora los tiempos de duración e incrementa las utilidades para la empresa, lo que
también facilita el alcanzar un grado de madurez satisfactorio que permite arraigar
la cultura de proyectos dentro de la constructora.
La elaboración de este documento deja al descubierto los beneficios de realizar el

planeamiento de los proyectos, ciertamente este proceso de culturización y de la
implementación de la metodología es un proceso con metas a mediano o largo
plazo. Para lo que la constructora debe ser constante y exigente en la aplicación de
los criterios de administración para maximizar sus beneficios.
Se recomienda a raíz de los conocimientos adquiridos, utilizar esta metodología

como una herramienta para mejorar en los procesos constructivos, utilizar técnicas
que estandaricen el sistema operativo tanto a nivel administrativo como en el
campo de construcción.
Es importante destinar los recursos necesarios para la implementación de la

metodología, es evidente que el implementar una metodología genera costos a la
80
empresa que son recuperables únicamente con la constancia y dedicación del
equipo de trabajo.
Al inicio de este trabajo se definieron los documentos que dan el cuerpo y forma al
proyecto, el cuándo y cómo se deben realizar las tareas y se autoriza formalmente
su ejecución.
Se definieron las plantillas para el Acta o Charter, y el Enunciado del Alcance en

donde el primero representa la autorización formal del proyecto y la definición del
responsable directo de su ejecución, mientras que en el Enunciado se describe con
detalle los componentes preliminares y sus criterios de aceptación.
De aquí se rescata la importancia del Acta de Constitución, por ser la parte que
constituye el inicio formal del proyecto y delimita a su vez el ámbito de acción. La
constructora generalmente recibe los planos constructivos y basados en un cuadro
de Especificaciones Técnicas implícito, se llegaba a un acuerdo con el cliente,
autorizando de manera informal la ejecución del proyecto, aspecto que muy
regularmente tomaba otros rumbos, causando malos entendidos, que
ocasionalmente finalizaban incluso en la revocación del proyecto, esto ha
mejorado al utilizar y firmar formalmente el Acta de Constitución.
En esta parte inicial también se define la Gestión Alcance del proyecto

profundizando aún mas en la definición de los objetivos y alcance del proyecto, esta
labor se facilita al desarrollar una Estructura Detallada de Trabajo (EDT), esta
técnica desglosa el trabajo por actividades y las actividades en Sub. Actividades
hasta llegar a un grado de desglose que permita el mejor desarrollo del trabajo a
realizar. En este proceso se debe ser lo mas explicito posible y no limitar el
desglose de las actividades ya que podría entorpecer el proceso del cálculo de
tiempo y costo, ocasionando una administración deficiente.
El EDT debe ser acompañado por el diccionario EDT, ya que es importante definir
con claridad los componentes y criterios de aceptación de cada una de las tareas
81
estableciendo el grado de importancia de cada tarea y que tan necesarias son para
el lograr los objetivos.
G.A Arquitectos Constructores trabajaba sus proyectos con un desglose de las

actividades, que facilitaba la presupuestación, ciertamente la metodología es buena
y aceptable, pero prácticamente era el único uso que tenia, a diferencia del uso de
la herramienta WBS Chart Pro con la que además de desglosar las tareas, y las
tareas en subtareas nos simplifica la planificación del proyecto.
Una vez que se obtienen las actividades se procede a identificar correctamente su

secuenciación, el uso de la herramienta WBS Chart Pro, facilita este proceso,una
secuenciación adecuada minimiza los errores a la hora de definir los tiempos de
duración de cada una de las actividades, esto determinara el cronograma para la
ejecución del proyecto.
El cronograma del proyecto siempre ha existido en la constructora, elaborado bajo

el criterio obtenido en trabajos similares, las experiencias vividas y lógicamente
con el apoyo del personal especializado. De igual manera la actualización en este
proceso y la aplicación MS Project han mejorado en un porcentaje elevado el
rendimiento del equipo de trabajo.
La herramienta MS Project, es una de las más importantes en el proceso

administrativo, y para la obtención del cronograma no es una excepción.
Una vez definido el cronograma mediante esta herramienta, también se podrá

analizar la ruta crítica del proyecto y obtener el tiempo preliminar de terminación es
importante recalcar que el proceso de planeación es un proceso que se debe
realizar durante todo el proyecto y ocasiona cambios en el cronograma.
En el proceso de culturizar y la implementación de metodologías de administración

en la constructora, se prevé el seguimiento y control del cronograma como una
medida de actualización y mejoras dentro de la empresa.
Para los aspectos relacionados a costo y tiempo del proyecto, en este documento
se hace mención a el uso de la hoja de calculo (Excel), para la determinación de los
82
costos por actividad, tiempos de duración y un presupuesto total del proyecto. La
información recopilada para la elaboración de esta hoja de cálculo, se obtuvo de un
documento que a pesar de su confiabilidad debe estar en constante actualización,
para evitar cálculos erróneos. Esta hoja de Cálculo responde claramente a
uno de los objetivos específicos planteados en la elaboración de este documento.
”Actualizar los parámetros de estimación de costos y cantidad de materiales por
metro cuadrado…..”
Las herramientas Excel, WBS, MS Project, aunados a un análisis del Valor Ganado
permiten un obtener una radiografía clara y precisa del proyecto, nuevamente esta
integración corresponde al segundo objetivo especifico “Definir las herramientas
(plantillas, machotes, etc.). Necesarias para una clara identificación del Alcance
del proyecto así como para su seguimiento y control.“
Otra Técnica implementada es la del Valor Ganado, esta técnica muestra valores
que combinándolos entre si podemos obtener una clara idea del rendimiento que se
esta obteniendo el equipo en el curso del proyecto, además de pronosticar el rumbo
que lleva y como podría terminar.
Esta técnica se debe utilizar con frecuencia para asegurar un mejor desarrollo de
las actividades y para tomar las medidas correctivas o preventivas para encausar el
proyecto en la dirección planeada.
G.A Arquitectos Constructores es una empresa joven en el mercado de la

construcción aspecto que la debilita ante el enfrentamiento con otras empresas en
igualdad de condiciones pero de mayor experiencia, para contrarrestar esta
diferencia la constructora trata de abrir mercado utilizando personal administrativo
más competente, mientras que a nivel del campo trata de brindar el máximo de
calidad en el producto. En este documento se redacto las diferentes políticas de
calidad que deberán de adoptarse dentro de la empresa para lograr con mayor
precisión este objetivo. El uso de las diferentes plantillas para la inspección del
producto, facilitara la detección de los errores, consecuentemente se tendrá mayor
83
seguridad de que el producto final cumple con la calidad deseada, satisfaciendo las
necesidades del cliente y las exigencias de la constructora
Para este proyecto, realizado con fines académicos únicamente se desarrollaron

las cinco áreas de conocimiento Alcance, Costo, Tiempo, Calidad y muy
brevemente la Gestión de Integración, ya que se consideran las de mayor
importancia por ser las únicas que tienen una línea base que debe respetarse,
claramente estas áreas del conocimiento cumplen parcialmente con todos los
aspectos administrativos, ya que el desarrollo de las demás áreas del conocimiento
incluyendo las descritas en el libro “Construction Extensión to a Guide to the
Project Management Body of Knowlege. (PMI, 2003) deberán ser consideradas y
desarrolladas dentro de la empresa.
Como conclusión final de este documento esta el cumplimiento del objetivo

principal “Definir una guía de administración de proyectos de construcción
residencial.”
Se logra alcanzar este objetivo mediante la integración de todos los procesos

desarrollados bajo la metodología del PMBOK (2004), en un solo documento, que
permite guiar al usuario de forma clara y sencilla a través del proceso
administrativo.
84
4.7.2 Recomendaciones
La Misión y Visión de G.A Arquitectos Constructores, describen cual es el Norte a

seguir de la constructora, y luego del análisis exhaustivo de la teoría de las
diferentes áreas de conocimiento, la investigación realizada para la elaboración de
este documento, y tomando en cuenta la importancia que esto represente la
empresa, se recomienda lo siguiente :
o Primeramente se considera que debe de hacerse el esfuerzo por

destinar los recursos necesarios para implementar y culturizar a los
miembros de equipo de trabajo de la constructora dentro de la filosofía de
Administración profesional de Proyectos.
A nivel administrativo en la actualidad, la constructora opera con el mínimo
indispensable, (una secretaria, un contador externo, y un director de proyectos.),
por lo que es importante invertir en herramientas que estén tecnológicamente
actualizadas, y en personal altamente calificado.
o Adoptar una metodología de administración de proyectos que se
adapte al tipo de construcción que se realiza.
En este documento se desarrollo, y definió una metodología para la administración
de construcción residencial, que resulta altamente efectiva para cumplir con su
objetivo, sin embargo todos los proyectos son diferentes y requieren de
adaptaciones propias de cada proyecto.
o Es necesario que todos los miembros de equipo conozcan la

metodología.
Para G.A Arquitectos Constructores, resulta difícil el implementar un sistema o
metodología para la administración de la construcción si su personal administrativo
y maestros de obra no conocen la metodología para administración, por lo que es
sumamente importante, incluir dentro del proceso evolutivo los planes de
capacitación para el personal.
85
o Se deberá exponer a todos los miembros del equipo de trabajo las
expectativas de desempeño esperado, definiéndoles con claridad los roles y
responsabilidades, los procedimientos y la importancia de mantenerse
constante en la aplicación en general de la metodología.
La constructora, en cuanto a recurso humano se refiere es o debería de ser todo un
conjunto que se extiende desde el director o gerente de proyectos hasta el peón de
la construcción, no obstante se recomienda establecer dos grupos de personas
con el fin de facilitar la tarea de reorganizar y culturizar a la empresa. Lo lógico es
un grupo administrativo y el grupo de trabajadores de campo incluyendo los
subcontratistas.
El grupo administrativo, debe de actuar como el capacitador principal del personal
de campo. Esta capacitación es más de exigencia y sometimiento a las normas y
políticas empresariales a todo el personal de campo. En cuanto al personal
administrativo, la capacitación es de índole académico y de retroalimentación
mediante reuniones periódicas.
o El implementar esta metodología es solo el inicio, de un largo camino
hacia la Mejora Continua por lo que se recomienda documentar todas las
lecciones aprendidas. ( ver anexo 21)
La documentación de todos los diferentes aspectos en la construcción, que
faciliten el orden y control de las actividades tales como plantillas de control de
tiempo y plantillas de control de costos, alcance etc., son importantes para un
adecuado desarrollo del proyecto y de igual forma es el documentar todos
aquellos aspectos que aprendimos durante el proceso de construcción, para
evitar cometer los mismos errores además de mejorar en presupuestación y
planificación de tiempos y en la dirección del trabajo en general.
86
o Complementar este trabajo con las demás áreas de conocimiento.
En este proyecto se desarrolló con fines académicos únicamente cinco áreas de

conocimiento, Alcance, Tiempo, Costo, Calidad e Integración, por considerarse
las de mayor importancia ya que tienen una línea base, se considera que el
desarrollo de las demás áreas de conocimiento es indispensable por ser áreas que
sirven de apoyo a las demás gestiones. El PMBOK define nueve áreas de
conocimiento, y en el volumen “Construction Extensión to a Guide to the Project
Management Body of Knowlege. (PMI, 2003), se describen otras cuatro áreas que
se aplican directamente a la construcción, como son las gestiones de Seguridad
Ocupacional, Ambiental, Administración Financiera y la Gestión de Reclamos, las
cuales no pueden dejarse por fuera.
o Se recomienda contar con el Software especializados como M.S

Project , WBS
Estas herramientas son de máxima ayuda agilizan el proceso de organización y

planificación, la implementación de estas herramientas es de carácter prioritario.
o Profundizar en la técnica del Valor Ganado.
Otra herramienta de valor incalculable es la técnica del Valor Ganado, su uso

frecuente podría definir el norte del proyecto, y ó encausarlo hacia una final
exitoso. El apartado 4.3.4.1 describe ampliamente como aplicarlo y como
interpretar los resultados de aplicación.
o Actualizar los costos de mano de obra y materiales constantemente.
Este proceso es regular en toda constructora, pero es importante hacerlo de

manera estructurada, ya sea que se responsabilice a alguien dentro del equipo de
proyecto o bien la obtención de servicios tecnológicos que lo realicen
automáticamente.
87
o Enfocarse directamente en las necesidades del cliente, para poder
satisfacerlo en un 100%, y mantener la filosofía de que un cliente satisfecho
es un proyecto exitoso.
Asociado a este trabajo se adjunta de forma adicional un resumen de plantillas ver

Anexo 21.
88
5 Bibliografía
Arce, Federico; Montoya, Yanis. Plan de Proyecto para la construcción de una

casa de habitación de 220m2 con base en los estándares del PMI. Tesis U.C.I,
San José, Costa Rica: 2005.
Arias, Marco. Metodología Estándar para la Gestión de Costo y tiempo de

Proyectos de Construcción de Vivienda y edificaciones, para la empresa
constructora integrate CR SA. Tesis U.C.I., San José, Costa Rica, 2005
C.F.I.A (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos). Ley Orgánica,

Reglamentos y Procedimientos 2002
Chamount, Yamal. Administración Profesional de Proyectos La Guía
México: Mc Graw Hill Interamericana, S.A., 2003.
Chatfield, Carl; Jonson, Timothy. Microsoft Project versión2003 Paso a Paso.

España: Mc Graw Hill Interamericana de España, S.A.U., 2003
Gido, Jack; Clements, James. Administración Exitosa de Proyectos. Segunda

Edición México: Internacional Thompson Editores, S.A, 2003.
Mata, Álvaro. Plan de Proyecto para la construcción de las obras de

infraestructura de un condominio horizontal residencial. Tesis U.C.I, San José,
Costa Rica: 2006
P.M.I. (Project Management Institute) Construction Extensión to a Guide to the

Project Management Body of Knowlege. (PMBOK Guide). Newton Square,
Pennsylvania, Estados Unidos; Project Management Institute, 2003.
P.M.I. (Project Management Institute). Guía de los Fundamentos de la Dirección

de Proyectos (PMBOK Guide). Newton Square, Pennsylvania, Estados Unidos;
Project Management Institute 2004.
Richman, Larry. Project Management Step by Step., Amacon 2002
89
Paniagua, Eduardo; Fallas, Erick. Rendimiento de mano de Obra, Recopilación,
Cartago 2005.
Ortiz, Giannina. Rendimiento de Materiales de Construcción Recopilación,

Cartago 2005
Ortiz, Giannina; Paniagua, Eduardo Costos de Construcción Recopilación, TEC

(Instituto Tecnológico de Costa Rica), Cartago 2005
90
6 Anexos
Anexo 1. Contrato de Construcción
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN /REMODELACION
Entre nosotros Carlos Umaña Yánez mayor de edad, casado, Arquitecto, portadora de la
cédula de identidad número 1111111, domiciliado en Alto de las palomas, en adelante
denominado El Propietario y Gilberto Alvarado Arrieta, mayor de edad, casado, portador
de la cédula de identidad número uno quinientos ochenta y cinco siete veinte y cinco ,
22222222 vecino de San José, en adelante denominado El Contratista, acordamos
celebrar el presente CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN, el cual se regirá por las siguientes
cláusulas:
PRIMERA: LA OBRA.
La Obra consiste en la terminación de la construcción de Los Apartamentos Rogana

Ubicados en Pinares de Curridabad
El Contratista se compromete a dejarla completamente acabada y a satisfacción del

Propietario. Lo anterior conforme a los términos de este contrato y a los planos o
esquemas suministrados por el Arq Carlos Umaña Y
SEGUNDA: EL ALCANCE.
El Contratista se compromete a los apartamentos anteriormente citados y consiste en:
Mano de obra total para la conclusión del Proyecto

• Obra Gris
• Instalaciones Electromecánicas
• Acabados , Enchapes, Carpintería, Pintura
TERCERA: EL PRECIO.
Por la realización de a Obra, El Propietario pagará al Contratista la suma veintiocho

millones de colones por concepto de mano de obra
En el precio está incluido el suministro de mano de obra, el pago de las cargas sociales,
todos los gastos relacionados con equipos, herramientas, gastos generales, auxiliares,
imprevistos, de administración y utilidad del Contratista y todos los requerimientos
necesarios para cumplir con el trabajo encomendado a satisfacción.
CUARTA: FORMA DE PAGO.
91
La forma de pago será la siguiente
El monto total se dividirá en el numero de semanas establecidas para la conclusión del
proyecto se define como ¢750000.00 equivalente a la28 semanas de trabajo.
QUINTA: PLAZO.
La obra deberá entregar completamente terminada a 38 semanas de haberse iniciado su

ejecución.
La fecha de inicio es 19 de julio de 2006 por lo que se fija como fecha de entrega el día 19
de Marzo de 2006.
SEXTA: LA BITÁCORA.
La Bitácora será llevada por el Ingeniero responsable.
Para efectos de este Contrato El Propietario designará un ingeniero responsable cuyos

honorarios no están incluidos en este contrato.
SÉTIMA: MANO DE OBRA.
En relación con la mano de obra, El Contratista fungirá como único patrono de todos sus
empleados y operarios de la Obra.
OCTAVA: TRABAJOS ADICIONALES Y CAMBIOS DE OBRA.
De ser requerido por El Propietario podrán realizarse ajustes o cambios a la Obra

descrita, para lo cual El Propietario deberá cubrir la diferencia del precio pactado,
permitiendo al contratista ajustar el tiempo de entrega de la obra.
Todos los ajustes o cambios que se lleguen a acordar formarán parte de este contrato.
NOVENA: RELACION CON SUBCONTRATISTAS Y PROHIBICIÓN DE CEDER EL

CONTRATO.
El C o n t r a t i s t a podrá realizar subcontrataciones parciales para la

ejecución de la obra objeto de este Contrato, sin previa autorización de El Propietario. Lo
anterior no releva al Contratista como único responsable de la construcción de la obra.
Adicionalmente, se prohíbe al Contratista que ceda a terceros sus derechos y

obligaciones derivadas de este Contrato, así como sus derechos de cobro sobre los bienes
o trabajos efectuados y que amparan este contrato; sin la autorización previa y expresa del
Propietario.
92
DECIMA: RESOLUCION CONTRACTUAL POR INCUMPLIMIENTO.
Cada una de las partes podrá dar por resuelto el presente contrato, en caso de que la otra
incumpla gravemente sus obligaciones lo anterior es, sin perjuicio de las facultades de
ambas parles de acudir a la vía correspondiente a hacer valer sus derechos por los daños
y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual.
UNDÉCIMA: AUTORIZACIÓN DE PROTOCOLIZACIÓN.

Las parles se autorizan recíprocamente para comparecer ante Notario Público de su
elección para protocolizar, este contrato y sus anexos, sin que al efecto sea requerida lo
previa convocatoria ni la presencia de las otras partes. En tal caso, los gastos que por tal
motivo se ocasionen, serán a cargo de la parle que así lo solicite.
DECIMO SEGUNDA: DOMICILO CONVENCIONAL.
Para efectos de este contrato, las partes fijan como domicilio convencional el sitio en que
se encuentra ubicada la Obra.
Para constancia ambas partes de común acuerdo firman este contrato y cada uno de los
documentos que forman parte del mismo, a un mismo tenor y efecto en la ciudad de San
José, el día 14 de Marzo de 2006.
Carlos Umaña Yánez Gilberto Alvarado Arrieta

El Propietario El Contratista
93
Anexo 2. Plantas y Fachadas Apartamentos Rogana
94
95
Anexo 3. Acta de Constitución del proyecto
ACTA DE CONSTITUCION DEL PROYECTO
Proyecto tipo Fecha
Información del Proyecto

Nombre del Proyecto Apartamentos Rogana
Patrocinador Rodrigo Soto
Solicitante Arq. Carlos Umaña Yánez
Fecha de inicio 19 de Julio 2006
Fecha de Finalización 19 de Marzo 2007
Monto Aprobado ¢ 80000000
Costo Estimado ¢ 80000000
Necesidad del Proyecto Solución Habitacional para la familia Soto.
Descripción del proyecto

2
El proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos idénticos con un área de 240 m , sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baños, habitación de servicio con baño, cochera para dos
vehículos para cada apartamento.
Se deberán utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cerámica, puertas y rodapiés de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventanearía en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6¨ y laminas estructural esmaltada
Restricciones
responsable.
El proyecto deberá ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
Supuestos
La presupuestación de la obra se realizara basada en los planos contractivos suministrados por el señor Arquitecto, en el
supuesto de ser copia fiel y completa en un 100% del trabajo requerido. Condiciones del suelo
Involucrados
Familia Soto Cliente
Arquitectos Diseño e inspección
Carlos Umaña Yánez
Carlos Umaña Ganbassi
Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general
Arq. Oscar Rodríguez Mejias Arquitecto residente
Fernando Torres Maestro de obras
Proveedores Distribuidores de materiales varios
Autorización del Proyecto

Aprobado Por: Arq. Carlos Umaña Yánez Aceptado por: Contratista Arq. Gilberto Alvarado Arrieta
Firma
Firma
Fecha: 19 de Julio del 2006
96
Anexo 4 Enunciado del Alcance
Enunciado del trabajo (Actualización )

Proyecto : Apartamentos Rogana
Ubicación 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat
Fecha 14 de julio 2006
Objetivo general del proyecto: Construcción e los apartamentos para la familia Soto
Descripción del alcance del Proyecto:
2
El proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos idénticos con un área de 240 m , sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baños, habitación de servicio con baño, cochera para dos
vehículos para cada apartamento.
Se deberán utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cerámica, puertas y rodapiés de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventanearía en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6¨ y laminas estructural esmaltada
Requisitos del proyecto:
La construcción deberá dar inicio como máximo el 17 de Abril del 2006
Se establece un plazo de 38 semanas para su conclusión (19 de Marzo 2007)
El contratista deberá asumir todos costos de mano de obra y materiales
Así como las cargas sociales, y pólizas correspondientes.
La construcción se deberá realizar tal y como lo especifican los planos constructivos
Deben cumplirse las normas y especificaciones en código de la construcción
El seguimiento y control del diseño estructural y arquitectónico deberá ser avalado por el profesional
responsable.
Entregables
1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares
1.1.1.1 Movimiento de tierra
1.1.1.2 Trazado
1.1.1.3 Construcción de bodega
1.1.2 Cimientos
1.1.2.1 Excavación
1.1.2.2 Confeccionar armadura
1.1.2.3 Chorrear sello
1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas
1.1.2.5 Chorrear cimientos
1.1.3 Paredes planta baja
1.1.3.1 Pega de block
1.1.3.2 Confeccionar y colocar armadura /vigas
1.1.3.3 Colocación de formaletas /columnas
1.1.3.4 Colocación de formaleta /vigas
1.1.3.5 Chorrear columnas
1.1.3.6 Repellos
1.1.4 Entrepisos
1.1.4.1 Colocación de viguetas/block
1.1.4.2 Colocación malla electro soldada
1.1.4.3 Instalación Fontanería
1.1.4.4 Instalación Eléctrica
1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona
1.1.4.6 Repello de Entrepiso
1.1.5 Escaleras
1.1.5.1 Confección e instalación de armadura
1.1.5.2 Colocación de formaleta
1.1.5.3 Chorrear escaleras
1.1.5.4 Repellar escaleras
97
1.1.6 Paredes segundo piso
1.1.6.7 Chorrear vigas
1.1.6.8 Repellos
1.1.7 Contrapiso planta baja
1.1.7.1 Instalación de Fontanería y pluviales
1.1.7.2 Confección cajas registro
1.1.7.4 Conformación y compactación de terreno
1.1.7.5 Instalación malla electro soldada
1.1.7.6 Chorrear contrapiso
1.1.7.7 Repellar contrapiso
1.1.8 Cochera
1.1.8.1 Excavación
1.1.8.11 Chorrear vigas
1.1.8.12 Repellos
1.1.9 Contrapiso cochera
1.1.9.1 Conformación y compactación de terreno
1.1.9.2 Instalación de Fontanería y pluviales
1.1.9.4 Construcción de tanque captación
1.1.9.5 Chorrear contrapiso
1.1.9.6 Repellar contrapiso
1.1.10 Escaleras accesos
1.1.10.1 Confección e instalación de armadura
1.1.10.2 Colocación de formaleta
1.1.10.3 Chorrear escaleras
1.1.10.4 Repellar escaleras
1.1.11 Tapias
1.1.11.1 Excavación
1.1.11.11 Chorrear viga
1.2 Techo
1.2.1 Soldadura
1.2.1.1 Limpieza y pintura de material para techo
1.2.1.2 Colocar cerchas
1.2.1.3 Colocar clavadores
1.2.1.4 Colocar cubierta
1.3 Acabados
1.3.1 instalaciones
1.3.1.1 Instalaciones Eléctrica
1.3.1.1.1 Instalación de lámparas
1.3.1.1.2 Instalación placas y pastillas tomas y apagadores
98
1.3.1.1.3 Conexión caja breker
1.3.1.1.4 Conexión Acometida
1.3.1.1.5 Conexión bomba de agua
1.3.1.2 Instalaciones Mecánica
1.3.1.2.1 Instalación losa sanitaria
1.3.1.2.2 Instalación Herrajes duchas
1.3.1.2.3 Instalación bomba
1.3.1.2.4 Conexión tanque captación
1.3.2 Cielos
1.3.2.1 Colocación de Gypsum
1.3.2.2 Empastado gypsum
1.3.3 Enchapes
1.3.3.1 Piso
1.3.3.2 Baños
1.3.3.3 Escaleras
1.3.4 Pintura
1.3.4.1 Empastado
1.3.4.2 Pintura
1.3.5 Carpintería
1.3.5.1 Instalación de marcos y puertas
1.3.5.2 Instalación de rodapié
1.3.5.3 Instalación de guarniciones
1.3.5.4 Limpieza general
1.4 Entrega
1.4.1 Entrega de apartamentos terminados
1.5 Fin
1.5.1 Firma del acta de finalización
Restricciones
responsable.
El proyecto deberá ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
Asunciones del proyecto:

El contratista cuenta con el personal capacitado y necesario para realizar la construcción
Los materiales estarán disponibles en el momento de su requerimiento.
Los planos constructivos están completos y revisados por el profesional responsable.
El clima será propicio para trabajar durante la duración del proyecto y no se generarán atrasos a raíz de un mal
tiempo.
No existen limitaciones financieras
Requisitos de aprobación:
El Arquitecto responsable de la obra realizara las inspecciones rutinarias en los tiempos establecidos o
solicitados por el contratista, aprobando cada etapa o proceso mediante la firma de la bitácora.
La aprobación total del producto estará liga al cumplimiento de los estándares de calidad establecidos.
Elaborado por Firma
Aprobado por Firma
99
Anexo 5 EDT Apartamentos Rogana
100
Anexo 6 Diccionario EDT
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.1 Trabajos preliminares
Descripción:
7. El trabajo consiste en realizar todos los trabajos previos al inicio de la
construcción de la obra, tales como construir la bodega de materiales, ubicación de
los apartamentos en el terreno, y movimientos de tierra para la nivelación del lugar
de trabajo.
Fecha de inicio 19 de Julio de 2006

Responsables Constructor
Recursos Tiempo Estimado 2 DIAS
Maestro Obras , 1 peón, 1ayudante
materiales varios
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.2 Cimientos
Descripción:
Requiere de la excavación a la prefundida requerida por el ingeniero encargado
del diseño estructural y de la confección y colocación de las estructuras de
hierro, que servirán de base para la edificación.
Fecha de inicio 21/07/07

Recursos Tiempo Estimado 10 días
Maestro Obras , Back hoe, 3 peón,
3 ayudante, 3 operarios, materiales varios
101
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.3 Paredes Planta
Baja
Descripción:
Colación de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusión requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas.

Recursos Tiempo Estimado 43 días
Maestro Obras , 3 peón,3 ayudante3
Operarios materiales varios, bloques
cemento, piedra, varilla
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.4 Entrepiso
Descripción:
Colocación de las vigas y bloques prefabricados, que constituirán la estructura
principal del piso para el segundo nivel, además se instalara la maya electro
soldada y se chorreara el concreto correspondiente, repellos y afinados para la
instalación de acabados (madera, cerámicas, etc.) para su debida conclusión

Recursos Tiempo Estimado 21
Maestro Obras , 3 peón,3 ayudante,
3 operarios materiales varios, bloques y
viguetas cemento, piedra, varilla
102
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.5 Paredes
segundo piso
Descripción:
Colación de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusión requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas

Recursos Maestro Obras, 3 peón, Tiempo Estimado 49
3 ayudante3 operarios
materiales varios, bloques cemento, piedra,
varilla
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.6 Techo
Descripción:
Colocación estructura metálica, clavadores y cubierta
Fecha de inicio
Recursos Tiempo Estimado 29
Subcontrato , perlin y laminas esmaltadas ,
tornillos
103
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.7 Contrapiso
Descripción:
Compactación de terreno en el perímetro interno de los apartamentos, colocación de
malla electro soldada, y chorrea de contrapiso concreto 210 Kg./cm2
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
104
Información
cochera
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.10 Escalera de
acceso
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
105
Información
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.11 Tapias
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Información
Nombre del proyecto
Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.2 Techo Nivel 1.2.1 Soldadura
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
106
Información
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.1 Instalaciones
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Información
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.2 Cielo Raso
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
107
Información
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.3 Enchapes
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Información
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.4 Pintura
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
108
Información
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.5 Carpintería
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Información
Actividad Nivel 1.5 Fin Nivel 1.5.1 Firma de acta
de finalización
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
109
7.Anexo 7. Control de Cambios
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio Fecha
Nombre del Proyecto
Descripción del Cambio
Justificación/ o razón del cambio
Requerimientos
Tiempo de Ejecución Costo
Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada
Solicitante : Firma:
Autorización del Cambio
Patrocinador Firma:
Arquitecto Firma:
Director del P r o y e c t o Firma:
(Contratista)
Fecha
110
Anexo 8. Diagrama de Gantt
111
Anexo 9. Tablas de rendimiento mano de obra
112
113
114
115
116
Anexo 10. Tablas de rendimiento de materiales
117
118
119
Anexo 11. Hoja de cálculo para la estimación de, Costo, Tiempo, y Materiales
120
Anexo
121
122
123
124
125
126
12 Diagrama de Gantt de seguimiento
127
Anexo 13. Presupuesto del proyecto
128
129
Anexo 16 Reporte de costo /Tabla de pagos
% Avance Monto/Avance Pago * % Saldo
CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS Unidad Canti. Cost/u Total
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Movimiento de tierra
Trazado
Construcción de bodega
Cimientos
Excavación
Confeccionar y Colocar armadura
Chorrear sello
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Paredes planta baja
Pega de block
Colocación de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocación de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Entrepisos
Colocación de viguetas/block
Instalación Fontanería
Instalación Eléctrica
Colocación malla electro soldada
Chorrear losa y viga corona
Paredes segundo piso
Pega de block
Colocación de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Chorrear vigas
Repellos
Repello de Entrepiso
Techo(Subcontrato)
Soldadura
Contrapiso
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Cochera
Excavación
Chorrear sello
Confeccionar armad. y colo.armadura cimientos
Chorrear cimientos
Pega de block
Chorrear vigas
Construcción de tanque captación
Repellos
Contrapiso cochera
Conformación y compactación de terreno
Instalación de Fontanería y pluviales
Instalación eléctrica
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Escaleras accesos
Colocación bloques y formaleta
Confección e instalación de armadura
Chorrear escaleras
Repellar escaleras
Acabados
Escaleras metalicas
Confeccion de escaleras (Subcontrato)
Instalaciones
Instalaciones Electrica(Subcontrato)
130
Anexo 17. Control Presupuestal
Control Presupuestal
Corte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha
Semana # Monto total ¢
Facturas Planilla Monto total al CCSS Otros Saldo disponible
corte
Observaciones :
131
Anexo 18. Orden de compra
Ordenes de Compra
TEL: 220 0300 fax 220 0300

gilalvaradoa@yahoo.com
Dirección: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San José Costa Rica
Orden Nº 9181
ORDEN DE COMPRA
Fecha
Proveedor
Atención :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripción Cantidad Precio Des. % I.V % Subtotal Total

unitario
Aprobado por
Observaciones
NO se pagaran facturas sin orden de compra o sin firma de aprobado

NO se pagaran montos superiores a los contenidos en la presente orden
NO se pagaran facturas sin firma, nombre, y Nº de cedula de encargado
132
Anexo 19. Tabla resumen Valor Ganado

Símbolo Significado Formula 0bserbaciones
PAT Presupuesto Actual al Termino
VP Valor Planeado
CA Costo Actual %A*PAT
VT Variación del Tiempo VG-VP
Índices de variación del Tiempo y Costo

Análisis de resultados
positivo negativo
VC Variación del Costo VC = VG-CA X de bajo del X de encima

presupuesto del
presupuesto
VT Variación del Tiempo VT = VG-VP Adelantado Atrasado
<1 >1
IDC Índice de desempeño del IDC = VG/VP Costo mayor que lo Costo menor
Costo planeado(tomar que lo
medidas planeado
preventivas)
IDT Índice de desempeño del IDT = VG/CA Atrasado Adelantado

Tiempo
Pronostico del Tiempo y Costo

PCT Pronostico del Costo al PCT = PAT / IDC Este calculo nos indica cual será el
Termino costo adicional del proyecto y si
terminara o no dentro del
presupuesto
PFT Pronostico de la Fecha PFT = DURACION DEL Nos permite saber si el proyecto se
de Terminación PROYECTO/ IDT inclina a terminar después de lo
planeado
133
Anexo. 20 Requisición de Materiales
REQUISICION DE MATERIALES
Orden Nº 9181
Requisición de Materiales
Fecha
Proveedor
Atención :
TEL
Proyecto
Recibe
Dirección
Descripción Cantidad
Solicita
Observaciones
134
Anexo. 21 Guía de Campo
Enunciado del trabajo (Preliminar)
Proyecto :
Ubicación
Fecha
Objetivo: Definición preliminar del proyecto
Elaborado por
Se deben llenar los espacios correspondientes, y dar una narración amplia del trabajo a realizar
(m2, materiales, costo, tiempos de duración, monto del presupuesto, responsables, multas por
atraso.
135
Restricciones del proyecto
Esta Plantilla debe de incluir todos los aspectos que restringen el proyecto de una manera u otra,
desde las lluvias esperadas, hasta las limitaciones presupuestales
136
Involucrados en el proyecto
Nombre Clasificación # Teléfono Correo electrónico
Cliente
Diseño e inspección
Contratista general
Arquitecto residente
Maestro de obras
Distribuidores de materiales
varios
Información de todos los involucrados en el proyecto direcciones y numeras de teléfono, en

caso de ser requeridos se debe tener la información necesaria
137
Inicio de obra
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Descripción SI NO
Identificación de lote
Solicitud de medidor eléctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicación de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Póliza del INS
Permisos de construcción al día
Planos constructivos actualizados y terminados
Observaciones :
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
138
Reporte semanal
Nombre del Proyecto

Fecha
Semana Nº
Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)
Plan de acción
Lista cosas que hacer esta semana
Plan de acción
139
Lista de cosas que hacer para próxima semana
Requerimientos
Autorización de TRABAJO
Observaciones :
NOTA: Se deberá planificar el trabajo que hacer para la próxima semana con el fin de poder
suministrar materiales, diseños, etc. etc. requeridos para complementar las actividades, como
complemento se debe suministrar la lista de materiales requeridos utilizando la hoja de requisición
de materiales.
140
Desarrollo de Obra Gris (autorización de arranque)
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Descripción SI NO
Apertura de Bitácora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)
Verificación de puntos principales
Verificación de Ejes principales y secundarios
Revisión de retiros posterior, frontal y lateral
Acciones Correctivas
Se autoriza el arranque
Firma del inspector o profesional responsable __________________________________
Observaciones :
141
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación (Según Planos y especificaciones)

Descripción SI NO
Estudios de Suelo ( bajo las normas ASTM )
Profundidad de zanjas y compactación de sustitución de suelo (Cuando Solicitado)
Estructura
Estructura de cimientos ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en
planos constructivos)
Autorización de chorrear concreto de cimientos :

_________________________________
Concreto
Calidad de Bloque de concreto
Se autoriza el arranque de pega de bloques en paredes
__________________________________
Confinamiento
Mortero de pega , Dosificación = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento
Relleno de celdas , Dosificación = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)
Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Según Planos )
Segunda verificación de ejes principales y secundarios
Observaciones :
142
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones,
suministrar copia al personal administrativo.
143
Desarrollo de Obra Gris (Instalación Mecánica)
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Descripción SI NO
Revisión entrada de acometida agua potable
Verificación de Diámetros e instalación de tubería potable
Pruebas de presión a 100lbs de presión durante 48 horas
Verificación tubería sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilación
Ubicación de salidas o previstas
Revisión de cajas de registro sanitario y pluvial
Autorización de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos
Observaciones :
144
Desarrollo de Obra Gris (Instalación Eléctrica)
Nombre del
Proyecto
Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Profesional
Residente
Descripción SI NO
Verificar ubicación y existencia de todas las cajas eléctricas definidas en planos
Revisión ubicación y existencia de tubería diámetros y numero de curvas por línea(
máx. 2)
Inspección de panel recontrol y breker
Inspección de conexiones para cableado estructurado
Revisión de acometida
Revisión de instalación de placas ,pastillas y lámparas
Autorización:
_________________________________
Observaciones :
145
ACABADOS
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( Pintura )

Descripción SI NO
Revisión de empastado (Detalle de filos en puertas y ventanas)
Revisión de pintura (No se aceptaran paredes o mal pintadas)
Revisión y aprobación de colores (Suministrados por el cliente(

Observaciones :
146
ACABADOS
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( Enchapes )

Descripción SI NO
Revisión de pisos de concreto (planicie nivelada)

Observaciones :
147
ACABADOS
Nombre del Proyecto

Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Lista de verificación ( Carpintera )

Descripción SI NO
Verificación de medidas de buques

Observaciones :
148
Control Integrado
de cambios
Control Integrado de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable o
evalúa la solicitud
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda NO SE JUSTIFICA
copia en archivo
Si
El administrador de
proyecto evalúa el impacto
en el proyecto
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
No RECHAZA
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
149
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio Fecha
Nombre del Proyecto
Descripción del Cambio
Justificación/ o razón del cambio
Requerimientos
Tiempo de Ejecución Costo
Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada
Solicitante : Firma:
Autorización del Cambio
Patrocinador Firma:
Arquitecto Firma:
Director del P r o y e c t o Firma:
(Contratista)
Fecha
Debe mantenerse un block resolicitudes de cambio en la obra
150
Control Presupuestal
Corte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha
Semana # Monto total ¢
Monto total al
Facturas Planilla CCSS Otros Saldo disponible
corte
Observaciones :
Esta plantilla es para el control presupuestal del proyecto es mas de interés administrativo, pero
debe permanecer en la obra, para anotar el numero de factura y características de la misma que
sirva como doble chequeo
151
Símbolo Significado Formula 0bserbaciones
Presupuesto Actual al
PAT
Termino
VP Valor Planeado
CA Costo Actual %A*PAT
VT Variación del Tiempo VG-VP
Índices de variación del Tiempo y Costo
positivo negativo
X de encima
X de bajo del
VC Variación del Costo VC = VG-CA del
presupuesto
presupuesto
VT Variación del Tiempo VT = VG-VP Adelantado Atrasado
<1 >1
Costo mayor que

lo Costo menor
Índice de desempeño
IDC IDC = VG/VP planeado(tomar que lo
del Costo
medidas planeado
preventivas)
Índice de desempeño
IDT IDT = VG/CA Atrasado Adelantado
del Tiempo
Pronostico del Tiempo y Costo
Este calculo nos indica cual será el

Pronostico del Costo al costo adicional del proyecto y si
PCT PCT = PAT / IDC
Termino terminara o no dentro del
presupuesto
Nos permite saber si el proyecto se

Pronostico de la Fecha PFT = DURACION DEL
PFT inclina a terminar después de lo
de Terminación PROYECTO/ IDT
planeado
152
REQUESICION DE MATERIALES
TEL: 220 0300 fax 220 0300

gilalvaradoa@yahoo.com
Requesicion Nº 9181
REQUESICION DE MATERIALES Fecha
Proveedor
Atención :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripción Cantidad
Solicita
Observaciones
Debe mantenerse un block de requisiciones en la obra
153
CRONOGRAMA
Ejemplo
154

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TABLA DE CONTENIDO

2.1 MARCO INSTITUCIONAL 5

3.1 MÉTODO DE INVESTIGACIÓN 19

4.1 GESTIÓN DE ALCANCE DEL PROYECTO 23

CFIA Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

El principal interés de G.A. Arquitectos Constructores (GAACO) es realizar

G.A. Arquitectos Constructores (G.A.A.CO) es una empresa joven en el mercado,

G.A.A.CO en su corto tiempo de participación en el mercado y con el fin de

Este proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos ubicados en

G. A Arquitectos Constructores al igual que muchas pequeñas o medianas

• Cálculos de tiempo de duración de las diferentes actividades y su costo

• Formatos o plantillas de seguimiento y control para las áreas de

• Se espera con la confección de este documento beneficiar directamente a

1.4.2 Objetivos específicos.

• Actualizar los parámetros de estimación de costos y cantidad de materiales por

• Actualizar los parámetros de estimación de tiempo y duración de las

• Definir políticas de calidad del producto, y los procesos para su seguimiento y

2.1 Marco Institucional

El adquirir responsabilidades con clientes tan importantes como arquitectos,

El constante crecimiento de la construcción a nivel nacional genera nuevas

Enero 444 414 741 661 66.89%

Febrero 509 431 551 888 8.33%

Marzo 483 199 698 051 44.46%

Abril 411 441 423 549 2.94%

Mayo 545 079 731 859 34.26%

Junio 363 018 785 356 116.34

Total Acumulado 2 756 582 3 932 364 42.65%

Por otro lado las estadísticas de la Cámara Costarricense de la Construcción CCC.

CAMARA COSTARRICENSE DE LA CONSTRUCCION

METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION-PERMISOS

Total 510.820 505.170 1.12% 76.40% 88.86%

Vivienda 349.040 313.266 11.42% 152.90% 151.32%

Industria 38.136 80.872 -52.84% 115,20% 87.83%

Este crecimiento asociado al persistente aumento en el costo de materiales y

En cualquiera de estos mecanismos los resultados esperados por cualquier

Para lograr este objetivo, la administración profesional de proyectos de

2.3 Teoría de la administración de proyectos

De esta manera se puede definir:

“Administración de Proyectos: Es la aplicación de los conocimientos y

En “Administración Exitosa de Proyectos, (Gido, y Clements” 2003), un proyecto es

• ¿Qué? Qué trabajo se debe de realizar en cada una de las diferentes

• ¿Cuándo? Cuándo se deben generar los productos entregables

• ¿Cómo? Cómo ejecutar, controlar y aprobar cada fase y el

• ¿Quién? Esta involucrado en cada fase.

2.3.2 Ciclo de vida de un proyecto de construcción

Según la guía de los fundamentos de la dirección de proyectos (PMI, 2004) el Ciclo

Figura Nº 1 Ciclo de vida de un proyecto

Por lo general las fases de un proyecto son parte importante de un proceso

Para los proyectos de construcción donde el tiempo de conclusión de la obra es

El gráfico anterior refleja las diferentes fases de un proyecto de construcción,

A continuación se explican los principales procesos de la Figura Nº 1

La estimación del costo aproximado de un proyecto previo a construcción, es a lo

Este proceso se ve afectado por un sin numero de aspectos que influyen

• Derivados del petróleo

• Ubicación geográfica y condiciones climáticas

En general se puede afirmar que no existen dos compañías o empresas

Otras constructoras realizan estimaciones en algunas de las actividades, por lo

En constructoras de menor tamaño las estimaciones las realiza por lo habitual el

Es de suma importancia para la correcta elaboración del presupuesto contar tablas

El diseño de este formato se definirá en esta guía mediante el desarrollo de la

Costos por imprevistos:

A pesar de que en la etapa de presupuestación se analizan todos los diferentes

• Movimiento de tierra y Preliminares