“AÑO DEL BUEN SERVICIO AL CIUDADANO”

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO DE CONTRATOS

TEMA: JURISPRUDENCIA DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO

DOCENTE: REYES NORABUENA Fidel.

INTEGRANTES:
ACLLACHO ALVARO Beatriz Patricia
GRABIEL GUERRERO Juana
LEIVA VALENCIA Walter
OLORTEGUI ROJAS Carolina
VALENZUELA CACHAY Christian
ZAPATA FLORES Maria
CICLO: VIII

Huaraz - Ancash - Perú

2017
 INDICE

1. Casación 4314-2007 Lambayeque Desalojo por Ocupación Precaria

2. Fundamentos del Tribunal al resolver

3. Planteamiento del problema

4. Análisis normativo

4.1. El contrato en nuestra legislación

4.2. El principio de la libertad de forma

4.3. La forma ad probationem en el contrato de arrendamiento

5. El contrato de arrendamiento

6. Duración del Arrendamiento

6.1. Arrendamiento a plazo determinado

6.2. Arrendamiento a plazo indeterminado

7. Conclusión del arrendamiento por duración determinada

8. Ocupación precaria

9. El Lanzamiento

10. Conclusiones
 CASACIÓN 4314-2007 LAMBAYEQUE DESALOJO POR OCUPACIÓN

PRECARIA

DEMANDANTES: Iglesia Pentecostal Templo de Fe

DEMANDADOS: Asociación de Ex Trabajadores del Gremio de Patrones, Motoristas y

demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía de Pimentel.

MATERIA: Desalojo por Ocupación Precaria

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA; Vista la causa número cuatro mil trescientos catorce - dos mil siete, en

Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la

siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación

interpuesto por la Iglesia Pentecostal Templo de Fe mediante escrito de fojas ciento

ochenta y siete, contra la sentencia de vista emitida por la Primera Sala Civil de la Corte

Superior de Justicia de Lambayeque, de fojas ciento sesenta y tres, su fecha trece de julio

del año dos mil siete, que confirma la sentencia apelada de fojas ciento veinte que declara

fundada la demanda interpuesta por Asociación de Ex Trabajadores del Gremio de

Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía de Pimentel y, en

consecuencia, ordena que la demandada desocupe el inmueble sub lutis y lo restituya a

favor de la demandante dentro del plazo de seis días de notificada, bajo apercibimiento

de lanzamiento; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casación fue

declarado procedente por resolución de fecha trece de diciembre del año dos mil siete,

por las causales previstas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochenta

y seis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la recurrente denuncia: a) La

aplicación indebida del artículo novecientos once del Código Civil, toda vez que el Ad

quem no ha tenido en cuenta que su parte detenta la posesión en virtud a un contrato de

arrendamiento suscrito el primero de agosto del año mil novecientos noventa y tres, por

lo que existe un título que justifica la posesión, siendo que la calidad de inquilino no

puede equipararse con la de ocupante precario; y, b) La inaplicación de los artículos mil

setecientos, mil setecientos tres y mil setecientos cuatro del Código Civil, pues el hecho

de que la demandante le haya cursado una carta notarial con intención de resolver el

vínculo del arrendamiento no la convierte en poseedora precaria, más aún si del texto de

la carta notarial del dieciocho de abril del año dos mil seis no se aprecia taxativamente la

intención del arrendador de poner fin a un contrato de duración indeterminada, por el

contrario, se reafirma su calidad de arrendataria, pues la intención de la demandante es la

de cobrar las supuestas mensualidades devengadas por arriendo y que no han sido materia

de discusión. Dentro de este contexto legal, la demandante debió idóneamente plantear la

devolución del inmueble por conclusión del contrato de arriendo y no el desalojo por

ocupación precaria; CONSIDERANDOS: PRIMERO.- Que, antes de ingresar al análisis

de los errores jurídicos denunciados en casación corresponde realizar un breve resumen

de los autos; así, la demanda interpuesta por Asociación de Ex Trabajadores del Gremio

de Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía de Pimentel

persigue el desalojo y restitución del inmueble ubicado en la calle Ciro Alegría número

ciento dieciséis (antes Manzana Q, Lote veintiuno) de la Asociación Pro Vivienda

Victoria Viuda de D’allorso de la ciudad de Pimentel, al amparo del artículo novecientos

once del Código Civil. La actora sostiene que cedió temporalmente a la demandada el

inmueble sub litis el primero de mayo del año mil novecientos noventa y tres, pero que

ha tomado conocimiento que el pastor de dicha Iglesia, Godofredo Llontop Sáenz, ha

iniciado inconsultamente gestiones ante el Organismo de Formalización de la Propiedad

Informal - COFOPRI para efectos de obtener la adjudicación en propiedad del inmueble,

por lo que le ha venido requiriendo verbal y notarialmente para que cumpla con devolver
el inmueble, pero sin resultados positivos; SEGUNDO.- Que, al absolver la demanda, la

emplazada admite que el inmueble le fue entregado en uso por la demandante pero en

estado ruinoso y por tiempo indefinido, según contrato que se encuentra en poder de la

Asociación y que deberá exhibir oportunamente; TERCERO.- Que, al realizarse la

respectiva Audiencia Única y requerir la exhibición del documento que acredite la entrega

en uso del inmueble, la Asociación demandante sostiene que no existe ningún documento

sobre cesión del inmueble, y “(…)lo que existió fue un contrato de arrendamiento del

inmueble, el cual no ha traído en este momento”, tal como aparece en la parte final del

acta respectiva obrante de fojas ciento dos a ciento ocho; CUARTO.- Que, el Juez de la

causa ha amparado la demanda en razón a que la Asociación demandante acredita su

calidad de propietaria del inmueble sub litis, mientras que la demandada no acredita título

alguno que legitime su posesión. Al apelar esta decisión, y durante el trámite del proceso

en segunda instancia, la demandada ha venido solicitando al Colegiado Superior que en

el análisis de los hechos controvertidos tenga en consideración que no puede existir

posesión precaria de quien detenta en calidad de arrendatario, postura que reitera al

informar el día de la vista de la causa, según aparece de la constancia obrante a fojas

ciento sesenta y dos; no obstante ello, la Sala Superior confirma la sentencia apelada, en

razón a que la accionante ha cumplido con lo dispuesto en el artículo mil setecientos tres

del Código Civil poniendo fin a un arrendamiento de duración indeterminada mediante

aviso extrajudicial, esto es, cursando la carta notarial de fecha veintiocho de abril del año

dos mil seis, obrante a fojas treinta y seis, donde se “comunica a la hoy demandada Iglesia

Pentecostal Templo de Fe la firme determinación de concederles un plazo de treinta días

para que desocupen y hagan entrega del inmueble ubicado en la calle Ciro Alegría número

ciento dieciséis (…). Decisión que obedece a la negativa a cumplir con pagar las

mensualidades devengadas desde julio del año dos mil dos hasta la fecha (…) vencido
dicho plazo (…) tendremos que iniciar las correspondientes acciones judiciales”;

QUINTO.- Que, estando al propósito principal de la demandada a través de su recurso de

casación de enervar la supuesta calidad de ocupante precaria que las instancias de mérito

le han atribuido, esta Sala de Casación estima que es menester iniciar la labor casatoria a

través de la causal de inaplicación de los artículos mil setecientos, mil setecientos tres y

mil setecientos cuatro del Código Civil, que en ese sentido, del análisis de la sentencia de

vista aparece que el artículo mil setecientos del Código Civil sí ha sido aplicado por el

Superior Colegiado, por lo que resta analizar si corresponde la aplicación de los artículos

mil setecientos y mil setecientos cuatro del Código Civil; que el primer dispositivo citado

regula sobre la continuación del arrendamiento de duración determinada; empero, en el

caso de autos, los juzgadores han hecho mención de la existencia de un contrato de

duración indeterminada, lo cual no ha sido contradicho por la entidad demandada; por

tanto, no corresponde la aplicación del referido dispositivo; que por su parte, el artículo

mil setecientos cuatro contempla los efectos al vencimiento del contrato de arrendamiento

o a la conclusión del mismo, señalando: “Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso

de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene

derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una

prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro

de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento”; sin embargo, esta

regulación en nada enerva el sentido de lo resuelto por la Sala Revisora por lo que no se

llega a configurar el error jurídico de inaplicación denunciado; SEXTO.- Que en cuanto

a la causal de aplicación indebida de indicarse que ésta se configura cuando concurren los

siguientes supuestos: I) El Juez, a través de una valoración conjunta y razonada de las

pruebas aportadas al proceso, llega a establecer determinados hechos relevantes del

conflicto de intereses; II) Que tales hechos establecidos, guardan relación de identidad
con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; III) Que sin embargo, el

Juez, en lugar de aplicar esta última norma, aplica una distinta para resolver el caso

concreto, vulnerando los valores y principios del ordenamiento jurídico, particularmente

el valor superior de la justicia; siendo que en el presente caso, la entidad demandada niega

su calidad de ocupante precaria del inmueble sub-judice invocando la aplicación indebida

del artículo novecientos once del Código Civil; SÉTIMO.- Que, este Supremo Tribunal

advierte que si bien es verdad el artículo mil setecientos tres del Código Civil, aplicado

por el Superior Colegiado, señala que se pone fin a un contrato de duración indeterminada

dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante, cierto es también que en el

presente caso, de la carta notarial del veintiocho de abril del año dos mil seis, en la que

se han sustentado los juzgadores, obrante a fojas treinta y seis, aparece que la Asociación

demandante en ningún momento evidenció expresamente su voluntad de poner fin al

contrato de arrendamiento de duración indeterminada, dado que en esos términos no se

dirigió a la demandada, sino más bien expresó una suerte de resolución del contrato de

arrendamiento por falta de pago de renta, que es muy diferente; empero, tampoco lo hizo

en los términos del artículo mil seiscientos noventa y siete del Código Civil; por

consiguiente, no existe en autos una debida conclusión del contrato de arrendamiento que

de lugar a la calificación de la entidad demandada como ocupante precaria del predio sub-

materia; así como tampoco una correcta resolución del contrato; conservando entonces

aún la emplazada su calidad de arrendataria del bien; OCTAVO.- Que en tal virtud, se ha

incurrido en la causal de aplicación indebida del artículo novecientos once del Código

Civil; habiendo lugar entonces a casar la sentencia de vista, de conformidad con el artículo

trescientos noventa y seis, inciso primero, del Código Procesal Civil, situación que lo

faculta a actuar en sede de instancia; y, en ese sentido, atendiendo al aún inexistente

carácter de ocupante precario por parte de la Iglesia demandada, corresponde revocar la

apelada que declara fundada la demanda; y, reformándola declarar improcedente la

misma; estando a las consideraciones que preceden, declararon FUNDADO el recurso de

casación interpuesta por Iglesia Pentecostal Templo de Fe, mediante escrito de fojas

ciento ochenta y siete; CASARON la resolución impugnada, en consecuencia; NULA la

sentencia de vista de fojas ciento sesenta y tres, su fecha trece de julio del año dos mil

siete; y actuando como sede de instancia, REVOCARON la sentencia apelada de fojas

ciento veinte, su fecha ocho de marzo del dos mil siete, que declaró fundada la demanda

interpuesta, con lo demás que contiene, y reformándola, declararon IMPROCEDENTE

la misma, dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer con arreglo

a ley; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El

Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Asociación de Ex – Trabajadores del

Gremio de Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía de

Pimentel y Otros contra Iglesia Pentecostal Templo de Fe sobre Desalojo por Ocupación

Precaria; y los devolvieron; interviniendo como Vocal Ponente el señor Palomino García.

2. Fundamentos del Tribunal al resolver

LOS FUNDAMENTOS DEL VOTO SINGULAR DEL SEÑOR VOCAL TICONA

POSTIGO

PRIMERO.- Que, la demanda interpuesta por la Asociación de Ex Trabajadores del

Gremio de Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía

Pimentel persigue el desalojo y restitución del inmueble ubicado en la Calle Ciro Alegría

número ciento dieciséis (antes manzana Q, lote veintiuno) de la Asociación Pro Vivienda

Victoria viuda de Dall’Orso de la ciudad de Pimentel, al amparo del artículo novecientos

once del Código Civil. La actora sostiene que cedió temporalmente a la demandada el

inmueble sub litis el primero de mayo de mil novecientos noventa y tres, pero que ha

tomado conocimiento que el Pastor de dicha Iglesia, Godofredo Llontop Sáenz, ha

iniciado inconsultamente gestiones ante la COFOPRI para efectos de obtener la

adjudicación en propiedad del inmueble, por lo que le ha venido requiriendo verbal y

notarialmente para que cumpla con devolver el inmueble, pero sin resultados positivos.

SEGUNDO.- Que, al absolver la demanda la emplazada admite que el inmueble le fue

entregado en uso por la demandante pero en estado ruinoso y por tiempo indefinido, según

contrato que se encuentra en poder de la Asociación y que deberá exhibir oportunamente.

TERCERO.- Que, al realizarse la respectiva Audiencia Única y requerir la exhibición

del documento que acredite la entrega en uso del inmueble, la Asociación demandante

sostiene que no existe ningún documento sobre cesión del inmueble, y “…lo que existió

fue un contrato de arrendamiento del inmueble, el cual no ha traído en este momento”, tal

como aparece en la parte final del acta respectiva obrante de fojas ciento dos a ciento

ocho.

CUARTO.- Que, el Juez de la causa ha amparado la demanda en razón a que la

Asociación demandante acredita su calidad de propietaria del inmueble sub litis, mientras

que la demandada no acredita título alguno que legitime su posesión. Al apelar esta

decisión, y durante el trámite del proceso en segunda instancia, la demandada ha venido

solicitando al Colegiado Superior que en el análisis de los hechos controvertidos tenga en

consideración que no puede existir posesión precaria de quien detenta en calidad de

arrendatario,postura que reitera al informar el día de la vista de la causa, según aparece

de la constancia obrante a fojas ciento sesenta y dos; no obstante ello, la Sala Superior

confirma la sentencia apelada, en razón a que la accionante ha cumplido con lo dispuesto

en el artículo mil setecientos tres del Código Civil poniendo fin a un arrendamiento de

duración indeterminada mediante aviso extrajudicial, esto es, cursando la carta notarial

del veintiocho de abril del dos mil seis, obrante a fojas treinta y seis, donde se “comunica

a la hoy demandada Iglesia Pentecostal Templo de Fe la firme determinación de

concederles un plazo de treinta días para que desocupen y hagan entrega del inmueble

ubicado en la calle Ciro Alegría número ciento dieciséis (…) Decisión que obedece a la

negativa a cumplir con pagar las mensualidades devengadas desde julio del dos mil dos

hasta la fecha (…) vencido dicho plazo (…) tendremos que iniciar las correspondientes

acciones judiciales”.

QUINTO.- Que, la causal de aplicación indebida de una norma de derecho material se

configura cuando concurren los siguientes supuestos: I) El Juez, a través de una

valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso, llega a establecer

determinados hechos relevantes del conflicto de intereses; II) Que tales hechos

establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma

jurídica determinada; III) Que sin embargo, el Juez, en lugar de aplicar esta última norma,

aplica una distinta para resolver el caso concreto, vulnerando los valores y principios del

ordenamiento jurídico, particularmente el valor superior de la justicia.

SEXTO.- Que, esta Sala Suprema a través de la Casación número doscientos setenta y

dos- dos mil uno (Cañete), ha establecido que el contrato de arrendamiento no se extingue

o fenece por falta de pago de la renta, lo cual si bien es una causal de resolución no impide

que el arrendatario permanezca en el uso del bien, hasta que el arrendador solicite su

devolución.

SÉTIMO.- Que, en estos casos, lo que procede es demandar el desalojo por falta de pago,

siendo derecho del arrendador el solicitar además de la devolución del bien, el pago de la

penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo

precedente hasta su devolución, tal como lo dispone el artículo mil setecientos cuatro del

Código Civil.
OCTAVO.- Que, en reiteradas ejecutorias emitidas por la Corte Suprema de Justicia, se

ha establecido que la posesión precaria a que se refiere el artículo novecientos once del

Código Civil es la que se ejerce de facto, sin contar con título que justifique la posesión,

entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita

advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante. En los presentes actuados

se advierte que la posesión que ejerce el demandado se sustenta en un contrato de

arrendamiento que, aunque pudo ser resuelto por la demandante, justifica la posesión

hasta que se solicite su devolución en la forma prevista en la ley; por tanto, no se configura

la precariedad alegada, resultando impertinente la aplicación del artículo novecientos

once del Código Civil para dar solución a la Litis.

NOVENO.- Que, en efecto, ya desde el análisis de los documentos que la misma

demandante acompañó en su escrito postulatorio, se advertía la existencia de un contrato

de arrendamiento respecto del inmueble sub litis; así tenemos: 1) La carta notarial

remitida el dieciocho de abril del dos mil seis, obrante a fojas treinta y cinco, mediante el

cual la Asociación demandante solicita a la Iglesia demandada el pago de los alquileres

atrasados desde julio del dos mil dos, a razón de cien nuevos soles por cada mes, por un

total de cuatro mil seiscientos nuevos soles, además de los arbitrios municipales por un

importe de mil ochocientos setenta y siete nuevos soles con dieciséis céntimos; 2) La

carta notarial remitida el veintiocho de abril del dos mil seis, obrante a fojas treinta y seis,

en la que la demandante otorga a la demandada un plazo de treinta días para desalojar el

inmueble ante la negativa de cancelar las mensualidades devengadas; 3) El Acta de

Reunión del doce de marzo del dos mil seis celebrada por la Asociación demandante,

obrante a fojas treinta y siete, en la cual hacen referencia a la Iglesia demandada como su

inquilina desde el primero de febrero del dos mil; y 4) El estado de cuenta por deuda de

alquileres liquidados al veintiocho de abril del dos mil seis, obrante a fojas treinta y nueve.
En tal sentido, se reitera que, ante la existencia de un vínculo contractual que obligaría a

las partes a ceder en uso el inmueble a cambio del pago de cierta renta convenida, no cabe

alegar la precariedad de la posesión, no siendo factible a través de esta causal de desalojo

analizar si ha tenido lugar o no la resolución o conclusión del contrato de arrendamiento.

DÉCIMO.- Que, siendo así, en su actuación como sede de instancia, con la facultad que

le confiere el artículo trescientos noventa y seis inciso primero del Código Procesal Civil,

así como el artículo ciento veintiuno in fine del mismo cuerpo procesal, este Supremo

Tribunal pronunciándose excepcionalmente sobre la validez de la relación jurídica

procesal, estima que la demanda así interpuesta es improcedente, al no existir conexión

lógica entre los hechos y el petitorio, conforme a lo regulado en el inciso quinto del

artículo cuatrocientos veintisiete del Código acotado; dejándose a salvo el derecho de la

demandante para que lo haga valer en la forma y modo que corresponde.

DÉCIMO PRIMERO.- Que, atendiendo al hecho que este Supremo Tribunal viene

estableciendo que por vía de la precariedad no se puede denunciar el desalojo por

conclusión o resolución del contrato de arrendamiento, resulta evidente que los artículos

mil setecientos, mil setecientos tres y mil setecientos cuatro del Código Civil resultan

impertinentes para dilucidar la litis, por lo que la causal de inaplicación de estas normas

materiales no resulta atendible, en consecuencia MI VOTO es porque se declare

FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Iglesia Pentecostal Templo de Fe

mediante escrito de fojas ciento ochenta y siete; CASAR la resolución impugnada, en

consecuencia, NULA la sentencia de vista de fojas ciento sesenta y tres, su fecha trece de

julio del dos mil siete; y actuando como sede de instancia, REVOCAR la sentencia

apelada de fojas ciento veinte, su fecha ocho de marzo del dos mil siete, que declaró

fundada la demanda interpuesta, con lo demás que contiene, y reformándola, declara

IMPROCEDENTE la misma, dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo

haga valer con arreglo a ley; DISPUSO se publique la presente resolución en el Diario

Oficial El Peruano; en los seguidos por Asociación de Ex Trabajadores del Gremio de

Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía Pimentel contra

Iglesia Pentecostal Templo de Fe sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y se devuelvan.

3. Planteamiento del problema

En la presente Casación N° 4314-2007 realizada en Lambayeque el tema discusión

Desalojo por Ocupación Precaria la cuestión en debate es la inaplicación de indebida del

Art. 911 del Código Civil la parte accionante alegando que el juez no ha tenido en

consideración su posesión por medio de Contrato de Arrendamiento y no se le puede

demandar por ocupación precaria pues para la procedencia del desalojo por ocupación

precaria debe probarse dos condiciones copulativas:

“Que la parte demandante sea el titular del bien cuya desocupación pretende, y que la

parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que se tenía ha fenecido. El "título"

a que se refiere las segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico por

el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato,

superficie, anticresis, entre otros, del bien que se detenta; siendo que la posesión precaria

es aquella que se ejerce de facto, sin contar con título que justifique la posesión.”

Así mismo la inaplicación de los artículos 1700, 0703,1704 de la norma sustantiva civil,

la accionante mencionada que el hecho que la Asociación (demandante en primera

instancia) le haya cursado una carta notarial con la intención de resolver el arrendamiento

esta no la convierte en poseedora precaria aun si el contenido de la carta no tiene la

intención de poner fin al contrato de arrendamiento sino es cobrar las mensualidades

devengadas.
En el presente caso estamos frente ante una deficiencia de tipificación al accionar

judicialmente por parte de la demandante en primera instancia Asociación de Ex

Trabajadores del Gremio de Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones

de Bahía de Pimentel siendo que debieron plantear la devolución del inmueble por

conclusión del contrato de arrendamiento y no el desalojo por ocupación precaria.

4. Análisis normativo

4.1. El contrato en nuestra legislación

El contrato puede ser entendido como supuesto de hecho, como relación jurídica, como

texto o como reglamento. Así, por ejemplo, cuando se hace referencia a la firma o

celebración de un contrato, se entiende a éste como supuesto de hecho, es decir, como un

acto o hecho concreto, al que la ley califica como un acuerdo logrado entre dos o más

partes. Cuando se hace referencia a la resolución de un contrato se entiende a éste como

relación jurídica que vincula a las situaciones jurídicas subjetivas de las que son titulares

las partes. Cuando se hace referencia a la claridad o falta de claridad del contrato, se

entiende a éste como texto, vale decir, como un conjunto de cláusulas o estipulaciones. Y

cuando se hace referencia al compromiso que se deriva del contrato, se entiende a éste

como reglamento, es decir, como el conjunto de reglas que las partes se han impuesto así

mismas y que deberán observar para la satisfacción de sus respectivos intereses. En este

momento, nos interesa abordar, brevemente, el estudio del contrato como acto o supuesto

de hecho para poder establecer el Contrato de Arrendamiento.

 El contrato es una manifestación específica (y concreta) de la categoría general (y

abstracta): negocio jurídico. “El contrato entra en la categoría más amplia del acto

de autonomía privada o negocio jurídico, o sea del acto mediante el cual el sujeto

dispone de la propia esfera jurídica”.

  El Código Civil, en su artículo 1351, nos da una definición del contrato, de la cual

podemos extraer sus rasgos característicos: “el contrato es el acuerdo de dos o

más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica

patrimonial”. Los rasgos característicos son: (i) la presencia de un acuerdo,

entendido éste no como la coincidencia de voluntades (internas) sino como la

coincidencia de declaraciones de voluntad16: oferta y aceptación; (ii) la presencia

de dos o más partes, entendidas éstas no como personas sino como centros de

intereses17; y (iii) la presencia de una finalidad consistente en crear, regular,

modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

 El contrato, en tanto negocio jurídico, es un instrumento de ejercicio de la

autonomía privada, es decir, un instrumento por medio del cual las partes

establecerán las reglas que permitirán la satisfacción de sus intereses, pero hay

que precisar que el único género de relaciones sobre las cuales el contrato incide

(constituyéndolas, regulándolas, extinguiéndolas), es el de las relaciones jurídicas

patrimoniales.

Ahora bien, los efectos que puede generar un decir, aquella relación jurídica que vincula

dos situaciones jurídicas a saber: un derecho de crédito y un deber jurídico específico, y

que podría ser descrita como la relación que “coordina un deber de ejecutar una conducta

(prestación) por parte del deudor, para la realización de un interés de otro sujeto

(acreedor) y el derecho de éste de pretender dicha actuación” ciertamente éste es el efecto

más común que emerge de la celebración de un contrato pero no es el único que éste

puede generar.

4.2. El principio de la libertad de forma

El contrato (en general, el negocio jurídico) no es un fenómeno psíquico sino un

fenómeno social, un hecho social y, como tal, precisa de señales externas que hagan
reconocible el acuerdo. El acuerdo tiene siempre necesidad de un medio a través del cual

pueda exteriorizarse. Ese medio es lo que se conoce como la forma del contrato.

La forma es, entonces, “la técnica de comunicación social con la cual se manifiesta la

voluntad”. Así, contrato y forma son datos inescindibles: Todo contrato tiene una forma,

porque si no la tuviera no existiría el acuerdo que es necesario para que exista contrato.

Esta situación de consustancialidad ha sido descrita en los siguientes términos: “No es

posible hablar de un contrato privado de forma, del mismo modo que no es posible hablar

de persona natural si está privada de un cuerpo”.

Las principales formas del contrato son la escritura pública, la escritura privada, la forma

oral y el comportamiento concluyente.

En el derecho moderno rige el principio de la libertad de forma en mérito del cual las

partes son libres de elegir la forma (la técnica comunicativa) por medio de la cual

manifestarán su voluntad contractual. La vigencia de este principio obedece a exigencias

de propiciar la mayor cantidad y celeridad en la circulación de las titularidades, exigencias

propias de un mercado capitalista. En tal sentido, se ha dicho que: “La afirmación del

principio de libertad de forma está determinada, en suma, por una precisa visión del

mundo: la ideología liberal que ha acompañado las vicisitudes económicas de las

sociedades capitalistas del siglo pasado y que quiere que la contratación se muestre libre,

estable y copiosa”.

En nuestro sistema jurídico el principio de libertad de forma aparece recogido en el

artículo 143 del Código Civil según el cual: “Cuando la ley no designe una forma

específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen

conveniente”.
4.3. La forma ad probationem en el contrato de arrendamiento

Es aquélla que sirve para acreditar la existencia y el contenido del negocio jurídico.

Tradicionalmente se le ha atribuido a la observancia de esta clase de forma, la utilidad de

constituir el medio probatorio idóneo para probar la existencia y el contenido del negocio.

Los contratos de arrendamiento no requieren una formalidad ya que por su propia

naturaleza estos se perfeccionan con el consentimientos de las partes por lo tanto para el

presente caso se citara el Art. 197 del Código Procesal Civil “Todos los medios

probatorios son valorados por el juez en forma conjunta, utilizando su apreciación

razonada. Sin embargo, en la resoluciones solo serán expresadas las valoraciones

esenciales y determinantes que sustenten su decisión”. Comparándolo lo señalado con la

jurisprudencia podemos deducir que el juez de la Primera instancia declaro fundada la

demanda de la Asociación de Ex Trabajadores del Gremio de Patrones, Motoristas y

demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía de Pimentel en base a que cursaron una

carta notarial para probar que ellos les pertenecía el inmueble ocupado por la Iglesia

pentecostal Templo de Fe ( demandada) quedando en primera instancias admitida la

demanda y emitiendo sentencia señalando un plazo para que se retiren del bien materia

de Litis bajo apercibimiento de lanzamiento.

5. El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislación peruana. Esto

se entiende, puesto que es uno de los contratos más usuales y antiguos. El contrato de

arrendamiento se encuentras en al Art 166 del Código Civil peruano de 1984.

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario

el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Características:

 En cuanto al nombre es un contrato nominado

 En cuanto a su regulación es un contrato típico social y legal.

 En cuanto a su escritura, es un contrato simple pues da lugar a una relación

jurídica.

 En cuanto a su contenido debe ser de naturaleza civil o mercantil.

 En cuanto a su autonomía es el arrendamiento es un contrato principal.

 En cuanto a su formación es un contrato consensual

 En cuanto al tiempo es de duración determinada o indeterminada.

 Es un contrato de goce

 Es un contrato individual por cuanto sus efectos surten solo a las partes.

6. Duración del Arrendamiento

Puede ser a duración determinada o indeterminada

6.1. Arrendamiento a plazo determinado

Respecto del contrato de arrendamiento celebrado con plazo de duración determinada,

las partes tienen libertad para concertar el plazo por meses, bimestres, trimestres,

cuatrimestres, años, salvo la limitación temporal que contiene el ARTÍCULO 1688

del Código Civil.

En efecto, cuando se trata de un

contrato celebrado con un plazo determinado, este no puede exceder de 10 Y 6 años, en

los casos previstos en el ARTÍCULO 1688. Consiguientemente, a la culminación del

plazo, el arrendatario debe cumplir con restituir el bien con todos sus accesorios. Cuando

el arrendamiento se ha celebrado con un plazo de duración determinado, si

el arrendatario permanece en el bien arrendado

sin resistencia del arrendador, es de aplicación lo dispuesto en el ARTÍCULO 1700 del

Código Civil.

6.2. Arrendamiento a plazo indeterminado

Si el arrendamiento tiene duración indeterminada, las partes han acordado

los elementos esenciales, esto es, la renta y el bien arrendado. Cuando las partes nada

han indicado respecto a la duración del plazo, cualquiera de ellas puede ponerle fin en

cualquier momento de conformidad con el ARTÍCULO 1703 del Código Civil.

Es preciso indicar que, a pesar de que las partes no hubieran establecido un plazo

de duración del contrato, este se considera determinado en

los supuestos previstos en el ARTÍCULO 1689 del Código Civil. Asimismo, debe

precisarse que tanto para el caso de contrato de duración determinada cuanto para el

celebrado sin determinación de plazo, rige

para el arrendatario de inmuebles la obligación de obtener

la papeleta de mudanza o la autorización escrita del arrendador a que alude

el ARTÍCULO 1711 del Código Civil.

7. Conclusión del arrendamiento por duración determinada

Concluye el contrato de arrendamiento en el plazo establecido por las partes sin que el

arrendador o arrendatario cursen carta notarial para notificar y dar conocimiento de la

conclusión de su relación contractual.

Recordemos que el plazo, dentro de un análisis científico, es uno de

los llamados elementos accidentales de la estructura del

negocio jurídico (contrato). Los elementos accidentales son

todos aquellos que las partes pueden incorporar libremente por su propia voluntad
a la estructura de un negocio jurídico. En este

sentido, se dice que elementos accidentales son todas aquellas figuras que siendo

ajenas a la estructura común del negocio jurídico, las propias partes podían incorporar

por su libre decisión, tales como la condición, el plazo, el cargo, etc. La doctrina moder

na ha criticado severamente esta categoría de los denominados

elementos accidentales con el siguiente argumento: lo que se dice son elementos acci

dentales, no son tales, por cuanto se trata de

modalidades que las partes libremente pueden incorporar a la estructura de un negocio

jurídico y en cuyo caso una vez incorporadas las mismas pasan a formar parte de

la estructura del negocio jurídico particular de que se trate, razón por la cual no

se encuentra justificada tampoco esta categoría de

elementos accidentales, debiendo hablarse en todo caso de modalidades de

los negocios jurídicos, que son elementos que las partes pueden incorporar por

su libre decisión y que afectan, no la formación, sino la eficacia del negocio jurídico.

El plazo dentro de esta categoría importa un evento futuro pero cierto al que se supedita

el inicio o el final de los efectos negóciales. Dentro de la primera hipótesis el

plazo se llama suspensivo o inicial; En la segunda el

plazo es resolutorio o final. Es claro que el articulo comentado describe un caso de plazo

final, que como se conoce determina la decadencia o la finalización

de los efectos negóciales de orden contractual. Esto determina que el plazo no

es solamente identificable con una fecha determinada, sino que puede también

condecirse con un hecho cuya ocurrencia guarda certidumbre. La verificación del plazo

marca la extinción de la relación contractual de arrendamiento generada, con todo

lo que ello importa, al tratarse de una relación

jurídica compleja, es decir, conformada por un conjunto de

situaciones y vínculos correlativos entre arrendador y arrendatario, que pueden en

forma indistinta asumir derechos y deberes para el cumplimento de los fines de

la específica relación marcada por la fuente que le ha dado origen: el contrato

de arrendamiento. Todo ello haciendo salvedad de los mecanismos de

tutela dispuestos para tutelar situaciones anómalas, como por

ejemplo se tiene en la cláusula penal ante la no devolución del

bien. De lo expuesto se puede fácilmente colegir que la terminación del

vínculo es automática, inmediata, cuando se verifica el plazo, por lo que es coherente

que no se requiera para ello aviso previo de ninguna de las partes y, de

haberlo, este sería jurídicamente irrelevante.

8. Ocupación precaria

El art. 911 dice que es precario todo aquel que posee un bien sin título o cuando su título

ha fenecido; sin embargo, la tipificación de precario solo tiene utilidad en el ámbito

procesal, pues habilita el desalojo. Los artículos 921 y 923 permiten deducir que la regla

de la posesión se actúa en proceso sumario (interdicto y acciones posesorias); mientras

que la reivindicatoria requiere de proceso plenario. Si el desalojo es proceso sumario,

entonces se trata de una acción posesoria. En tal contexto, el art. 586 CPC señala que el

precario es uno de aquellos sujetos obligados a la restitución del bien, lo que implica su

carácter de poseedor; mientras tanto, el demandante tiene el derecho de exigir la

restitución, lo que presupone que entregó el bien en forma voluntaria, por lo que también

es poseedor (mediato).

El art. 587 CPC es todavía más enfático, pues establece que el demandante y demandado

se encuentran vinculados por una relación por virtud de la cual el primero cedió la

posesión al segundo. ¿Podría pensarse que la cesión de la posesión no es acto voluntario?

La existencia de dos partes enfrentadas en un litigio, cuando ambas son poseedoras, se

presenta solo en la hipótesis de la posesión mediata e inmediata (art. 905 CC).

En consecuencia, es precario todo poseedor inmediato que recibió el bien en forma

temporal por acto voluntario realizado por el concedente o poseedor mediato, cuya

finalidad es proporcionar una liberalidad, gracia o benevolencia. Sus notas causales son

que el precario carece de título jurídico o que el título obligatorio de restitución ha

fenecido por nulidad manifiesta. El precario es un poseedor inmediato, temporal, gratuito

y que obtuvo el disfrute por acto de voluntad del poseedor mediato, pero que no constituye

un título jurídico. Esta definición tiene la ventaja de hacer compatible los artículos 911,

921 y 923 CC, así como los artículos 585, 586 y 587 CPC.

9. El Lanzamiento

Conforme lo apunta Lino Palacio “La sentencia de desalojo se ejecuta a través del

lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervención del oficial y el eventual

auxilio de la fuerza pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por el inquilino

y demás ocupantes”

Para Reyes Montereal citado por Hinostroza, “…el lanzamiento, como ejecución forzosa

del pronunciamiento estimatorio del desahucio, no es más que un modo de coacción que

se funda en la existencia de un derecho anteriormente definido y declarado.”

En los procesos de desalojo, el demandante persigue que el demandado desocupe el bien

materia de litis y lo deje a su completa disposición, a fin de que pueda hacer efectivo los

derechos de uso y disfrute del que se encontraba privado. En ellos, al igual que los demás

procesos que conocemos, se transcurre por cinco etapas, en primer lugar una etapa

postulatoria en la cual el demandante invoca un derecho personal a exigir la devolución

del bien al demandado quien ha de responder a dicha pretensión teniendo incluso la

posibilidad de plantear excepciones, cuestiones probatorias, etc. Una segunda probatoria,

en la cual las partes han de acreditar lo manifestado en los actos postula torios del proceso,

mediante los medios probatorios que les autoriza la norma procesal

La tercera etapa es la decisoria, en ella el juez puede condenar al demandado a desocupar

el inmueble que ocupa, o rechazar la demanda y por ende queda libre el demandante para

ejercer las acciones tendientes a la restitución del bien por acción personal o real. “la

sentencia en el juicio de desalojo no importa un prejuzgamiento sobre el dominio o

preferente derecho posesorio, pero hace cosa juzgada acerca del desahucio, sin que el

inquilino pueda reabrir discusiones en otros juicio.”

La cuarta etapa la impugnatoria, en la que la parte vencida solicita un nuevo examen a la

decisión del Juez que resolvió el desalojo, por considerarlo que existe un vicio o error

además que ésta, le produce agravio.

Finalmente la quinta y última etapa (la ejecutoria) que, conforme lo señala el maestro esta

“(…) ligada al sentido finalístico del proceso. La búsqueda de una declaración judicial

es, en estricto, la necesidad de contar con un instrumento que produzca un cambio en la

realidad. Si la sentencia no pudiera cumplirse, el proceso carecería de sentido. La etapa

ejecutoria cumple esa función, es decir convertir en eficaz la decisión definitiva obtenida

en el proceso.”

Hay quienes señalan que en los procesos de desalojo, la satisfacción del demandante se

obtiene a través de dos fases, la fase de cognición que termina con la sentencia de

condena, la misma que ordena la desocupación y la entrega del bien al demandante, es

decir, la intimación de desalojo; y la segunda fase es la de ejecución forzada mediante la

cual se obtiene la efectivizarían de la orden contenida en la decisión de mérito. En ese

sentido como hemos visto el proceso discurre por cinco etapas y en el desalojo esta última
o de ejecución forzada recibe el nombre de lanzamiento que constituye como lo hemos

precisado una etapa del proceso de desalojo.

Al respecto, Jardi señala que: “En la sentencia de condena, como lo es la dictada en el

proceso de desalojo la función jurisdiccional no se agota en el mandato contenido en ella,

sino que, para obtener la satisfacción del derecho es preciso lograr la actuación práctica

de ese mandato por medio de la ejecución forzada.” Es decir que la sentencia en el proceso

de desalojo que dispone que el demandando vencido cumpla con la restitución del bien

no garantiza la satisfacción de la pretensión propuesta por el demandante hasta que no se

haga efectiva la entrega del bien a este, por ello existe el apercibimiento de ejecución que

se decreta en la sentencia.

CONCLUSIONES

Se puede dar como punto de conclusión que la Jurisprudencia N° 4314-2007

Lambayeque se está frente ante una deficiencia de tipificación al accionar judicialmente

por parte de la demandante en primera instancia Asociación de Ex Trabajadores del

Gremio de Patrones, Motoristas y demás Tripulantes de Embarcaciones de Bahía de

Pimentel siendo que debieron plantear la devolución del inmueble por conclusión del

contrato de arrendamiento y no el desalojo por ocupación precaria. Por lo tanto el Tribunal

resolvió declarando fundada la demanda interpuesta por la Iglesia Templo de Fe y

declarando nula las sentencias emitidas en primera instancia por haber aplicado la norma

incorrecta revocando la sentencia apelada, por lo tanto declarándola improcedente. Sin

embargo el tribunal no le prohibieron, ni limitaron el derecho de accionar por a la

asociación aplicando otros artículos de la norma sustantiva.