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Cartilla Propiedad Horizontal Daac 2005 PDF
Cartilla Propiedad Horizontal Daac 2005 PDF
©Departamento Administrativo de
Acción Comunal Distrital D.C., 2005
Lucia Bastidas
DIRECTORA DAACD
Patricia Arias
Recopilación
Andrés Nieto
Diseño de Carátula
Generalidades:
La ley 657 de 2001 nos indica que la Propiedad Horizontal es una forma
especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva
sobre bienes privados y derechos de Copropiedad sobre el terreno y demás
bienes comunes (de un edificio o conjunto, construido o por construirse), para
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica dentro de los inmuebles que
se someten a la misma así como la función social de la propiedad.
Hay que tener en cuenta los principios de consagración legal, que orientan el
régimen de la copropiedad , los cuales se concretan en:
A. El cumplimiento de la norma vigente en materia urbanística para proteger
el medio ambiente y la función social de la copropiedad.
B. El respeto por el ser humano, entendido como ser digno y a su vez ser
social y comunitario.
C. La prevalencia de la solución de conflictos por la vía conciliatoria.
D. El derecho de todos los miembros de la copropiedad, sin importar su
calidad o condición al debido proceso.
E. La libre iniciativa empresarial, entendida dentro de los límites del bien
común.
"No podrán ser oponibles, por virtud del mismo, cláusulas relativas a
derechos que no trascienden el ámbito de lo privado y que por tanto forman
parte del núcleo esencial de derechos como la intimidad o la autonomía
privada, sobre los cuales se admiten excepciones cuando entran en conflicto
con los derechos de los demás o el orden jurídico. A contrario sensu, los
derechos que trascienden ese espacio íntimo pueden ser objeto de regulación
más amplia, siempre bajo los parámetros que imponen los principios y
valores del ordenamiento constitucional. Esos límites procuran evitar que en
las decisiones que se adopten en la asamblea general de copropietarios se
violen los derechos de las minorías a través de la votación impositiva de la
mayoría.” (sentencia T-035 de 1997 Corte Constitucional)
La ley 675 nos indica las obligaciones de quienes son propietarios de las
unidades privadas (apartamentos, casa, locales, bodegas) así:
" Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas
(ordinarias y las extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente
los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera
que cumplan con sus finalidades.
Así mismo la sentencia C488 de 2002 establece que: "cuando se trate de la
imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean
propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal,
deberá siempre observarse respecto de éstos el debido proceso interno,
garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerado."
2.1 El Administrador:
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La ley 675 de 2001 (Artículo 51), define así las Funciones Básicas para los
Administradores de Propiedad Horizontal:
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11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso,
por incumplimiento de obligaciones.
13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto
cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de
dominio particular.
Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001 " Los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados
excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración,
integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades
privadas respectivas, o sus delegados.
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La Ley 675 de 2001 define los bienes privados en la propiedad horizontal como
inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de
propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía pública. Dispone
que el reglamento de constitución debe definir su destinación, y asigna a la
asamblea la facultad de decidir con votación cualificada del 70% de los votos
de sus integrantes, el cambio “genérico” de tal destinación, con sujeción a las
normas urbanísticas –artículos 3°, 5° y 46-.
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El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes como partes
“del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal
pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados,, que
por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes
de dominio particular.”
Los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes
comunes conforme a su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con
el pago i) de las expensas necesarias para la administración del edificio y
prestación de los servicios, ii) de las expensas comunes diferentes a las
necesarias –mejoras necesarias-, y iii) de las expensas extraordinarias.
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b) Definir, de ser necesario, que bienes deben ser tenidos como esenciales.
4. LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
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- Bomberos 119
- Policía 1122
- Salud 125
- Tránsito 127
- Cruz Roja 132
- Defensa Civil 144
- Gas natural 164
- Antisecuestro 165
- Niños 106
- Acueducto 116
- Aseo 110
- Energía 115
- Gas natural 4 44 6666
B. Respetar los niveles permitidos de ruido, así como los horarios para evitar
perturbar la tranquilidad de nuestros vecinos.
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- Prevenir los accidentes de las niñas y los niños, las jóvenes y los jóvenes,
tomando las debidas precauciones.
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1. Sólo se deben activar los sistemas de alarma cuando sea necesario, y ésta
no debe sonar por más de treinta minutos.
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9. SERVICIOS PUBLICOS:
Todas las personas deben colaborar con las entidades que prestan servicios
públicos y deben usarlos y consumirlos de manera responsable, por lo tanto se
debe:
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Se previene:
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Los perros que sirven de guías a sus dueños o tenedores pueden transitar por
las zonas comunes de las copropiedades, los que no cumplen esta función
deben someterse a lo estipulado en el ya visto Reglamento de propiedad
Horizontal y deben ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal si es el
caso específico de perros potencialmente peligrosos según las definiciones
dadas por la ley 746 de 2002.
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