CARTILLA

CONCEPTO AIU EN LA CONSTRUCCIÓN DE

EDIFICACIONES

SENA
CENTRO NACIONAL DE LA CONSTRUCCIÓN
MEDELLÍN, 2004
 CONCEPTO AIU EN LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICACIONES

1. LOS GASTOS GENERALES Y LA ADMINISTRACIÓN (A)

1.1 DEFINICION

El concepto de AIU está compuesto por la Administración (A), los Imprevistos (I) y
por las Utilidades (U). En primer lugar analizaremos el tema de la Administración
del proyecto, el cual está representado por los gastos generales.

Los gastos generales se originan en la forma particular como el Director de obra

decide desarrollar un proyecto basado en su experiencia, en su criterio, en las
circunstancias específicas que pueden afectarlo y en los recursos disponibles. Es
decir, al determinar la forma de cómo se ejecutará, administrará y coordinará el
proceso constructivo de una obra se generan actividades que tienen un costo
asociado, pero no están incluidos en los planos y especificaciones.

Los gastos generales son los costos asociados con la infraestructura de apoyo y
sistemas de supervisión que no son aparentes en el producto final.

Elaborar un producto no sólo requiere materiales, mano de obra, equipos y

herramientas – cuyo costo se llama Costo Directo – sino también de una
infraestructura de apoyo acorde con la estrategia diseñada, y que puede variar
abruptamente de una empresa a otra de acuerdo con la tecnología, la política, la
zona del país, la situación económica y social y la situación del mercado.

La definición clara y precisa de los gastos generales es fundamental en un

presupuesto y puede determinar el éxito o fracaso de una propuesta en un
proceso licitatorio. El estudio de los costos directos es un proceso matemático en
el cual los diversos proponentes pueden tener cifras muy parecidas, en tanto que
sus ventajas relativas sólo se harán evidentes en la forma como presenten y
presupuesten su forma de ejecutar y administrar la obra, y el tiempo que dediquen
a diseñar una estrategia válida.

Ha sido una práctica muy extendida en nuestro medio el tratar de evaluar los
gastos generales como un porcentaje de los costos directos; apegados a
promedios estadísticos. Pero esta práctica ha dado lugar a costosos errores, ya
que el monto de los gastos generales, aunque se expresan como un porcentaje de
los costos directos, dependen de algunas variables como el plazo de ejecución, la
magnitud del organigrama y otros factores que se analizan por separado.

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1.2 ASPECTOS QUE AFECTAN LOS GASTOS GENERALES

Para determinar los gastos generales se deben analizar y obtener respuestas

traducibles en costos, varios aspectos que definen el entorno social, geográfico y
técnico.

1.2.1 Situación de la industria y del país

Comprende el análisis de las condiciones relacionadas con el orden público de la

zona de influencia del proyecto, la estabilidad comercial de los proveedores, la
oferta y/o demanda de recursos, de las variables macroeconómicas de la
economía del país, de los indicadores económicos de la industria de la
construcción, entre otros.

1.2.2 Localización de la obra

De acuerdo con la localización de la obra se originan gastos cuya definición se

hace a través del estudio de algunos referentes que se describen a continuación.

1.2.2.1 Ubicación geográfica. Situación social y económica zona de influencia del

proyecto, temperatura predominante, régimen de lluvias, topografía,
características geométricas y de estabilidad de las vías de acceso, medios de
transporte disponibles, medios de comunicación disponibles, posibles sitios para
préstamo de material o para botadero de material.

1.2..2.2 Infraestructura de servicios públicos. Existencia, disponibilidad y costo

de los servicios públicos como acueducto, alcantarillado y energía eléctrica. En su
defecto se debe evaluar la construcción provisional o definitiva de estas redes.

1.2.2.3 Legislación particular. Comprende el estudio de la reglamentación

particular de la zona donde esta ubicado el proyecto en lo concerniente a
impuestos, contratación del personal, horarios de trabajo, regulación ambiental y
comunitaria, entre otros.

1.2.2.4 Vivienda y campamentos. Existencia, disponibilidad y costo de la

infraestructura requerida para el alojamiento, alimentación y descanso del
personal que laborará en la obra. En caso de abordar la construcción de los
campamentos por cuenta propia deben evaluarse los costos directos y el costo del
servicio de alimentación.

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1.2.2.5. Disponibilidad y costo de los recursos. Los recursos pueden variar su
costo de acuerdo con la zona donde está ubicado el proyecto, con las condiciones
de oferta y demanda, y con las costumbres de la región.

1.2.3 Requerimientos contractuales

Cualquier contrato implica obligaciones y riesgos económicos que deben

analizarse y considerarse como gastos generales. Algunos rubros importantes que
deben estudiarse son los requisitos de participación, los tipos de contratos a
elaborar, el tipo y costo de las garantías y de los seguros exigidos, la posibilidad
de conformación de consorcios o uniones temporales, entre otros.

1.2.4 Magnitud de los trabajos:

El análisis de la tipología y magnitud de la obra y el plazo de entrega definen el

sistema constructivo a emplear, la estrategia de administración del proceso
constructivo y los planteamientos logísticos que permiten presupuestar el
organigrama, alojamiento e instalaciones provisionales, necesidades de equipo,
posibilidades de abastecimiento.

1.3 LISTADO DE GASTOS GENERALES

Con el fin de hacer una evaluación de los gastos generales, debemos en primer
lugar listarlos en forma exhaustiva para no olvidar ninguno de ellos; este olvido es
un error frecuente y va siempre en contra del constructor, porque como es sabido,
en la modalidad de contratación común no existe un ítem de pago de gastos
generales y su aparición en la obra no podrá ser considerada como una obra extra
o una obra adicional.

Se recomiendan evaluar los gastos generales con una metodología similar a la

utilizada en el presupuesto de ítems constructivos. Cualquier renglón de estos
gastos es susceptible de ser evaluado como un ítem independiente del proyecto,
para el cual es posible determinar la cantidad y la unidad de medida, y por tanto se
puede preparar el análisis de precio respectivo.

A manera de ejemplo se incluye un listado de posibles títulos para el estudio de

los gastos generales de una obra.

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1.3.1 Personal de administración y supervisión técnica

En esta categoría se considera solamente el personal contratado para desarrollar

labores técnicas de administración y supervisión del proceso constructivo del
proyecto en particular, y no aquel personal que pertenece a la organización o
empresa del constructor. Debe valorarse el costo salarial del director de obra, los
residentes de obra, los maestros, los topógrafos, el inspector de seguridad
Industrial, el Inspector de calidad, etc.

1.3.2 Personal de apoyo logístico

Se estudia el costo salarial de los contadores, los almacenistas, las secretarias, el

personal o el subcontrato de celaduría, y el personal de aseo.

1.3.3 Personal auxiliar

Se entiende por personal auxiliar al personal técnico que realiza labores

complementarias para la construcción del proyecto. Debe determinarse el costo
salarial de las cuadrillas de patios (como por ejemplo la cuadrilla para el trazo de
ejes o para la elaboración de mezclas), los mecánicos y los operadores de
maquinaria o equipos pesado, la cuadrilla de transporte Interno manual, etc.

1.3.4 Equipos de transporte

En este rubro se considera el costo de utilización de aquellos equipos de

transporte vertical u horizontal, cuya evaluación no es posible dentro de los costos
directos o no puede ser asignado claramente a un ítem de construcción; entre
ellos se encuentran las grúas, las volquetas, los malacates, las plumas, etc.

1.3.5 Otros equipos

En este rubro se considera el costo de utilización de aquellos equipos cuya

evaluación no es posible dentro de los costos directos o no puede ser asignado
claramente a un ítem de construcción; entre ellos se encuentran las mezcladoras,
de concreto y mortero, las planta eléctricas, los andamios, y en general todos
aquellos equipos que están al servicio de la obra.

1.3.6 Dotación mobiliaria

Hace referencia al costo de la papelería, copias, muebles y equipos de oficina,

útiles de escritorio, elementos de aseo y para servicio de cafetería.

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1.3.7 Consumos de equipos

Son los costos asociados con el consumo de combustibles, lubricantes y llantas

por parte de los equipos y maquinaria pesada. Sólo se consideran como gasto
general en el caso que no estén incluidos en la tarifa de alquiler.

1.3.8 Seguridad industrial

Son los costos asociados con el servicio de enfermería, la dotación de elementos

de protección personal, elementos para la señalización y extinguidores, entre
otros.

1.3.9 Pólizas y garantías

Consiste en la valoración de las garantías y seguros exigidos por propietario,

como son las pólizas de seriedad de la propuesta, cumplimiento, responsabilidad
civil, estabilidad de la obra, prestaciones sociales y buena inversión del anticipo.
Estas pólizas y garantías forman parte del concepto de gastos generales en el
caso de contratación por precios unitarios o precios globales; para el caso de
contratación por administración delegada aparecen con nombre propio en el
presupuesto de costos indirectos.

1.3.10 Costos financieros

Para el constructor es importante conocer los costos financieros por la utilización

del capital de trabajo, propio u obtenido por créditos, lo que supone el
conocimiento básico sobre las herramientas de la matemática financiera, las tasas
de interés, los modelos y plazos de financiación, flujo de ingresos por pago de
actas, el flujo de egresos por gastos de construcción. Varios de estos factores
ofrecen una complejidad tal que es necesario el concurso de especialistas en el
área para asesorar al constructor durante la etapa de toma de decisiones.

1.3.11. Varios

Es la valoración de aquellos gastos que pertenecen a los gastos generales y no

fueron clasificados en ninguna de las anteriores categorías, tales como el
transporte, los servicios públicos, la mensajería y la publicidad en la obra.

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Es conveniente hacer varias observaciones pertinentes en cuanto al tipo y
valoración de algunos gastos generales.

El costo de las cuadrillas de patios y de transporte interno debe calcularse

considerando su labor en los diferentes ítems constructivos o en la obra en
general, pero en algunos casos es más aconsejable presentarlos formando parte
del costo directo de las actividades que complementan (el costo directo así
calculado es particular para cada proyecto y sirve como referente para otros
proyectos, pero no es un tenor) y no formando parte del monto de los gastos
generales. De esta forma estos últimos serán un porcentaje menor con respecto a
los costos directos.

Igual tratamiento se aplica para la evaluación y presentación se hace en el caso

de equipos que son utilizados en ítems constructivos afines.

Las instalaciones provisionales como los campamentos, las oficinas, las redes de
servicios públicos y las porterías, son gastos que deben evaluarse como costos
directos de los ítems constructivos y forman parte del capítulo “Preliminares”.

1.4 PRESENTACION DE LOS GASTOS GENERALES EN EL PRESUPUESTO

Cuando el sistema de contratación es por Administración Delegada los gastos

generales aparecen en el presupuesto como un capítulo con sus respectivos
ítems, ya que en este caso el constructor ejecuta pagos a nombre del propietario y
se convierten en una inversión más por realizar. En el presupuesto aparecen por
ejemplo el capítulo de excavaciones con sus ítems de excavaciones para vigas de
fundación, excavaciones para pilas, etc; el capítulo de mampostería con sus ítems
de mampostería revitada una cara, mampostería a la vista; y el capítulo de gastos
generales con ítems como servicios públicos, nómina de personal de la obra,
celaduría, entre otros.

Cuando el sistema de contratación es por precios unitarios o por precios globales,

el constructor sólo recibe ingresos por concepto de pago de cada unidad de ítem u
obra completa, de acuerdo con los valores pactados con el propietario; por tanto
estos valores deben incluir la parte proporcional que le corresponda a los gastos
generales. Para tal efecto se elaboran independientemente el presupuesto de
costos directos y el presupuesto de gastos generales, y para presentarlo se
agrega a cada actividad del primero un porcentaje equivalente a la relación que
existe entre los dos.

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1.5. EVALUACION DE LA ADMINISTRACIÓN (A)

La administración, es decir los gastos generales, debe ser evaluada para cada
proyecto en particular, aunque es práctica corriente y poco recomendable tomar
un porcentaje estadístico, que en nuestro medio oscila entre el 10% y el 15% del
costo de construcción del proyecto.

Este valor aumenta con el nivel de riesgo, las especificaciones del proyecto, el
nivel de complejidad, y la ubicación, etc.

2. IMPREVISTOS

2.1 CONCEPTO DE IMPREVISTOS EN LA CONSTRUCCIÓN

El proceso de elaboración del presupuesto de una obra es un complejo proceso de

planeación que involucra factores disímiles como el clima, la disponibilidad y la
variación de los precios de los recursos, el rendimiento de la mano de obra, las
condicionantes del sitio de la obra, etc; en el cual es imposible garantizar que
están previstas todas las situaciones internas y externas que la afectarán
económicamente.

Algunos aspectos como la experiencia y criterio del constructor, la veraz , oportuna

y amplia información sobre el proyecto, y una correcta técnica presupuestal puede
minimizar el grado de incertidumbre, pero a los errores humanos hay que agregar
posibles fallas ajenas a la ejecución.

A cada nivel o etapa de un planteamiento económico corresponde un nivel de

riesgo. Los imprevistos en construcción deben confinarse a aquellas acciones que
quedan fuera del alcance y control del constructor y que la previsión de ellas no
pudo hacerse con la información disponible.

No deben confundirse los imprevistos con los desperdicios, (mayor consumo de

materiales), ni con los aumentos de costo de los materiales y la mano de obra
imputables a la inflación.

2.2 CLASIFICACION DE LOS IMPREVISTOS

A continuación se presenta una clasificación de contingencias que pueden afectar

un proyecto de construcción.

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2.2.1 Contingencias de fuerza mayor. (No deben incluirse como I, pero
deben aclararse en los contratos)

2.2.1.1 Naturales. Como son los terremotos, maremotos, inundaciones y rayos.

2.2.1.2 Económicas. Como son los salarios oficiales de emergencia, el cambio o

implantación de prestaciones sociales o de cargos impositivos y devaluaciones.

2.2.1.3 Humanas. Como las guerras, los motines, las explosiones o las colisiones.

2.2.2 Contingencias previsibles. (No deben incluirse como I, deben

considerarse en el análisis de costo respectivo y/o limitar responsabilidades
en el contrato)

2.2.2.1 Naturales. Como las avenidas pluviales cíclicas, los períodos de lluvia y su
prolongación.

2.2.2.2 Económicas. Como la inflación, la recesión, o el atraso en pagos al

contratista.

2.2.2.3 Humanas. Como son los faltantes al proyecto, los cambios y/o adiciones al
proyecto, la suspensión de la obra, la insolvencia del cliente, los errores y/u
omisiones en el proyecto, los errores en especificaciones técnicas, o los estudios
de suelos inexactos.

2.2.3 Contingencias imprevistas: (incluir como I, o considerarlas para

limitar responsabilidades en el contrato)

P. P.
TIPO DESCRIPCIÓN ADMÓN.
GLOBAL UNITARIO
Naturales Prolongación época de lluvia Si Si No

Económicas Variaciones, inferiores al 5% Si Si No

en precios de adquisición de
materiales, equipos, mano de
obra, subcontratos.

Humanas Errores de cuantificación Si No No

(Por parte del

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personal y Omisión de conceptos del Si No No
subcontratos) presupuesto.

Errores en la investigación del Si Si No

costo de materiales, mano de
obra, equipos o subcontratos.

Errores en la integración del Si Si No

análisis de costos.

Errores en la estimación del Si Si No

tiempo de construcción.

Ineficiencia en obra. Si Si No

Ineficiencia de la oficina Si Si No
central.

Renuncias de personal. Si Si No

Enfermedades de personal. Si Si No

Omisión de detalles. Si Si No

Errores de transcripción del Si Si No

presupuesto.

2.3 EJEMPLO DE VALORACIÓN DE IMPREVISTOS

2.3.1 Factor climático

Se evalúa el costo promedio de la cuadrilla del proyecto, y los costos de

disponibilidad de los equipos. Se calcula obteniendo de la entidad respectiva el
promedio de días lluvia anual en la zona donde se ejecuta el proyecto.

Con estos datos se calcula el número de días que de acuerdo a la duración del
proyecto pueden perderse por efecto de lluvia y se les aplica el costo promedio de
los equipos y del personal, a manera de lucro cesante..

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2.3.2 Factor de mortalidad

Se asume de acuerdo a las características propias del proyecto tales como la

densidad de la población laboral, la situación socio – política, la idiosincrasia de la
zona, el grado de complejidad del proyecto y las medidas preventivas.

2.4 EVALUACIÓN DE LOS IMPREVISTOS

El porcentaje estadístico para I, en nuestro medio varía entre el 3% y el 5% en

construcciones nuevas, y entre el 5% y el 15% en reformas, de los costos de
construcción.

3. UTILIDADES

3.1 DEFINICION

Es la ganancia neta que recibirá la empresa constructora por el ejercicio

profesional.

Se debe puntualizar que el concepto de utilidad no radica en el crecimiento

desmedido del precio de venta, porque además que esta política induce a una
carrera inflacionaria, la empresa que la adopte saldrá del mercado de libre
competencia y sus bajas ventas la llevarán al caos económico.

La justa valoración de los componentes del precio de venta, conlleva al estricto

cumplimiento de las obligaciones fiscales y sociales, indispensables para sustentar
las empresas.

En términos generales la rentabilidad de una inversión tiene como parámetros

esenciales el tiempo de congelación del capital, el monto de la inversión y el riesgo
implícito en esta. En el caso de inversiones de renta fija se cumple la
proporcionalidad entre el monto y el riesgo con la utilidad. En el caso de
inversiones de renta variable la rentabilidad depende del desarrollo y productividad
de la empresa, de las leyes de oferta y demanda, del momento económico y
político del país, de la situación de la industria, entre otros, que representan un
mayor riesgo.

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3.2 EVALUACION DE LA UTILIDAD

La actividad constructora tiene entre sus principales características la

dependencia, entre un 50% y 70% de productos elaborados por otras empresas,
aumentando su nivel de riesgos.

En una empresa constructora se tienen que presuponer los costos directos, los
gastos generales y los costos indirectos, los cargos financieros y los cargos
fiscales; con el costo total así presupuestado obligarse a un precio de venta.

Aunado a lo anterior, se presuponen tiempos de ejecución para obligarse a un

plazo de entrega, que al estar íntimamente ligado al valor de la obra, puede
afectar decididamente el precio de venta.

Otro elemento importante a considerar, debido a la proliferación de constructores,

es el factor de riesgo que ha disminuido el concepto de utilidad, que para
edificaciones estadísticamente representa entre el 4% y el 8% de los costos de
construcción, para colocarlo incluso en 0%.

CREDITOS

Elaboración temática:
Juan Carlos Puerta Restrepo (Centro Nacional de la Construcción)

Asesoría General
Iliana Eneth Molina Cuartas (División de Organización y Sistemas)

Diseño y coordinación General

Luz Marina Palacio Quintero (Centro Nacional de la Construcción)

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