¿Cómo registro mi predio por primera vez?

12. septiembre 2018 NOTICIAS

La inmatriculación o primera inscripción es un procedimiento registral mediante el cual se

reconoce o incorpora por primera vez un predio al Registro de Propiedad Inmueble de la
Sunarp.

Al inmatricular un predio, se inicia el historial legal de una determinada propiedad, pues da

lugar a la apertura de una partida registral.

Es importante señalar que la inmatriculación de un predio ante la Sunarp tiene el efecto de

lograr la inscripción definitiva de este a favor de las personas naturales y jurídicas.

Se pueden inmatricular tanto predios rurales como urbanos de acuerdo a los siguientes
requisitos:

Predios urbanos

1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en cualquier

oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.

2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio con la
debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp, y que tenga una
antigüedad mínima de cinco años.

3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si en la

escritura pública se ha individualizado el predio transferido, contabilizándose el plazo a partir
de la fecha de fallecimiento del testador.

4. En el caso de predios ubicados en regiones no catastradas, se presentará plano de

ubicación y perimétrico del predio, elaborado y suscrito por un verificador competente, y
visado por la municipalidad distrital correspondiente.

5. En el caso de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de

levantamiento catastral, se presentará plano catastral emitido por la oficina de catastro
distrital debidamente autenticada por el profesional autorizado para el efecto, código catastral
en el que se identifica el lote donde se encuentra el predio materia de inscripción, área de del
terreno y área construida expresada ambas en metros cuadrados y con aproximación de dos
cifras decimales.

Predios rurales

1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en cualquier

oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.

2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio con la
debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp, y que tenga una
antigüedad mínima de cinco años.

3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si en la

escritura pública se ha individualizado el predio transferido, contabilizándose el plazo a partir
de la fecha de fallecimiento del testador.

4. Si el predio se ubica en zona catastrada, se presentará el certificado de información

catastral otorgado por la autoridad competente.

5. Si el predio se ubica en zona no catastrada, presentará certificado negativo de zona

catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas UTM,
acompañado de su memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas
perimétricas, elaborados y firmados por un profesional inscrito en el Índice de Verificadores de
la Sunarp.

Cabe señalar que en el caso de detectarse superposiciones gráficas o inexactitudes registrales,

el interesado podrá eliminar y resolver el conflicto mediante la intervención de un verificador
catastral, logrando con ello que el Registro de Predios refleje la realidad física de los
inmuebles.

Vale precisar que el verificador catastral, quien se encargará de constatar el predio in situ y
además elaborará el plano del inmueble, deberá estar inscrito en el Índice de Verificadores de
la Sunarp.

El Dato:

 El pago de los derechos registrales incluye:

o Derecho de presentación: S/ 81.00

o Derecho de inscripción: Costo del predio x 3

o 1000
  El plazo de calificación es 7 días hábiles (sujeto a la complejidad del título).

 Documentos y trámites
para la compraventa de
inmuebles

La compra y venta de bienes inmuebles y muebles es una constante en el mundo de los

negocios. El empresario que no sabe cuáles son los pasos para una compra venta exitosa, corre
el riesgo de pagar sobrecostos por los trámites o, lo que es peor, que lo estafen.

Miriam Reyes, de la Notaría Hidalgo, sostiene que para la compraventa de bienes inmuebles,
las partes deben presentar, ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(Sunarp):

1) Minuta firmada por abogado: Esta no es otra cosa que el contrato de compraventa. Aquí se
indica dónde está ubicado el inmueble, quién es el vendedor, quién es el comprador, entre
otros. Por la elaboración de una minuta un abogado puede cobrar entre S/. 100 y S/. 150.

2) Copia de la partida del inmueble actualizada: Esta copia la adquiere el comprador en la

Sunarp por S/.26, para constatar que el vendedor es el propietario del inmueble o está
autorizado para venderlo.

3) Formularios de Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU): Estos formularios se

adquieren en la municipalidad en dónde está ubicado el inmueble por S/. 2.20 cada uno. El
primero acredita que el vendedor está al día con el pago de tributos y el segundo enumera las
características del inmueble.

4) Constancia de pago del impuesto de alcabala: Este pago permite la venta del inmueble y lo
realiza el vendedor ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). El impuesto se
determina multiplicando el valor del inmueble por el Índice de Precios al por Mayor (IPM). A la
cifra obtenida se le reducirán 10 UIT. Dicho resultado será multiplicado por 3%.
5) Copias de los DNI de las partes.

Presentados estos documentos ante la Sunarp, el comprador, para inscribir la compraventa,

deberá pagar S/. 52, si el valor del inmueble no supera los S/. 35,000, y S/. 105 si los supera.

De otro lado, cuando la compraventa es de bienes muebles, las partes pueden celebrar un
contrato privado o presentar los siguientes documentos ante la Sunarp para la respectiva
inscripción:

1) Minuta firmada por abogado: Esta no es otra cosa que el contrato de compraventa. Aquí se
indica cuál es el mueble, quién es el vendedor, quién es el comprador, entre otros. Por la
elaboración de una minuta un abogado puede cobrar entre S/. 50 y S/. 100.

2) Copia de la partida del inmueble actualizada: Si el bien mueble está inscrito, esta copia la
adquiere el comprador en la Sunarp por S/. 16. De este modo, constatará que el vendedor es el
propietario del inmueble o está autorizado para venderlo.

3) Copias de los DNI de las partes.

Para inscribir la compraventa de un bien mueble ante la Sunarp, el comprador deberá pagar
entre S/. 16 y S/. 319, dependiendo del bien mueble del que se trate.

Requisitos:
1. Minuta de compraventa de inmueble, autorizada por abogado,
firmada por las partes contratantes (en caso de que los
comparecientes sean casados y no exista separación de patrimonios
debidamente acreditada con la partida de inscripción registral,
deberán firmar ambos cónyuges, por sí o mediante representación).
Además la minuta deberá contener:
2. La Ubicación del predio, con indicación del dato de su inscripción en el
Registro. Los datos deben coincidir con los de la partida registral.
 3. Precio de transferencia, con indicación de la forma de pago. En caso de
existir saldo de precio, por no haber sido pagado este en su totalidad,
se inscribe de oficio la hipoteca legal por el citado saldo, a favor del
vendedor.

La minuta debe estar firmada por abogado, con nombre y número de registro en el Colegio de
abogados.

Conjuntamente con la minuta, los documentos que deberán ser alcanzados son los siguientes:

Por parte del vendedor:

1. Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte) en caso de personas naturales. En

caso de que el vendedor actúe a través de un representante, se requiere que conste
en forma indubitable la facultad de enajenar y por escritura pública debidamente
inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes.(Vigencia de Poder).
2. Copia certificada emitida por SUNARP.
3. Partida o ficha registral de la persona jurídica, donde conste el otorgamiento expreso
de facultades y vigencia de poder del representante legal o apoderado de la misma y la
facultad expresa para disponer de bienes inmuebles, tratándose de personas jurídicas.

Intervención del vendedor o sus representantes debidamente acreditados, debiendo tener

inscrito el vendedor su dominio respecto del predio en el Registro de Propiedad Inmueble.

1. Original y copia legalizada del comprobante de pago del Impuesto al Patrimonio

Predial (PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectúa la transferencia
del predio. Siendo necesario, cuando la información no proviene del mismo
comprobante de pago, que se demuestre con documentos adicionales.
2. Constancia de no adeudo del impuesto predial.
3. Copia certificada emitida por SUNARP de la Partida Registral del Inmueble.

Por parte del comprador:

1. Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte) en caso de personas naturales.

2. Partida registral de la empresa y vigencia de poder del representante legal o
apoderado de la misma y la facultad expresa para adquirir bienes inmuebles,
tratándose de personas jurídicas.
3. Origina del formulario y comprobante de pago del Impuesto de Alcabala.
4. Antecedentes del título de propiedad.

Documentos necesarios para Vender un

inmueble
Este articulo muestra una pequeña lista de los requisitos básicos y documentos
necesarios para vender un inmueble. Muchas personas que no tienen ningún
conocimiento de lo que se requiere para poder vender su inmueble
encontrarán de interés este artículo.

Un paso previo para vender un inmueble es conocer el valor aproximado del

metro cuadrado de la zona, para lo cual usted puede recorrer su entorno y
preguntar por el valor y tamaño (m2) de los diversos inmuebles del mismo tipo
que existan a la venta en la zona, promediando luego los valores. No es una
tasación profesional, pero le dará a usted un precio base sobre el cual ofertar
su inmueble. El valor de autoavalúo del predio no es en estos casos un valor a
tener en cuenta para fijar el precio de venta.

Debe usted estar preparado para recibir a los posibles clientes. Le aconsejamos
presentar la propiedad de la mejor manera posible, una primera impresión
ejerce cierto impacto sobre un buen número de personas, especialmente sobre
aquellas que también son primerizas en la compra de propiedades.

Los documentos básicos necesarios que se deben poseer para la venta de un

inmueble son los siguientes:

1. Copia de la Hoja Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU). Lo emite la

Municipalidad Distrital correspondiente. Estos documentos son
conocidos como Autoavalúo.
2. Copia de los Recibos de Pago de los Arbitrios hasta la fecha,
documentos que son emitidos y pagados en la municipalidad
correspondiente.
3. CRI o Certificado Registral Inmobiliario. Es emitido por los Registros
Públicos (SUNARP).
4. Copia del Documento de Identidad (D.N.I., C.E. o Pasaporte) del
propietario del inmueble.
En caso de que el propietario pertenezca a una sociedad conyugal, copia del
Documento de Identidad del conyugue y de la Partida de Matrimonio.
Si el propietario del inmueble es una Persona Jurídica deberá poseer copia de la
Partida Registral de la Empresa y copia de la Vigencia de Poderes del
representante legal autorizado a vender bienes inmuebles de la Empresa.
Opcionalmente, según el caso, será útil poseer los siguientes documentos:

1. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Nos permite conocer

los usos que se le pueden dar a la propiedad.
 2. Recibos de Luz y Agua, que nos sirve para demostrar la existencia de estos
servicios y de su estado de pago.
3. Copia de los planos de la edificación.
Después de pactado el precio con el comprador, se requieren los siguientes
documentos para legalizar la transferencia en una Notaría.

1. Minuta de compraventa autorizada por abogado.

2. Original y copia del comprobante de pago del Impuesto Predial
correspondiente al año completo en que se realiza la transferencia o
3. Constancia de No Adeudo emitida por la municipalidad correspondiente.
4. Original y copia de los Recibos de Pago de los Arbitrios hasta la fecha.
5. Original y copia del recibo de pago del impuesto de Alcabala y su liquidación o
constancia de inafectación, de ser el caso, emitido por el SAT o municipalidad
correspondiente.
6. Constancia de pago a cuenta del Impuesto a la Renta. Sólo en el caso señalado
en el Decreto Legislativo N° 945.
10 pasos a seguir para comprar o vender un
inmueble

1.- Busca un agente inmobiliario de tu confianza, pues te ahorrará tiempo y dinero. Ellos tienen
una amplia cartera de propiedades y clientes, conocen los precios del mercado, te ayudan con
los trámites y actúan como intermediarios entre el comprador y el vendedor. También puedes
vender tu mismo la propiedad directamente, lo que requerirá de tu dedicación y tiempo.

2.- Oferta Final. Una vez que has encontrado la propiedad deseada, el agente inmobiliario (o
tu) negociará con los propietarios tu oferta sobre el inmueble y probablemente recibirás una
contraoferta, hasta llegar a una cifra conveniente para ambos. El agente es un intermediario
neutral. Su interés está puesto en que la negociación culmine con éxito y debe de llevarla a un
punto medio en el cual se beneficien ambos: comprador y vendedor.

3.- Documentos. Una vez aceptada la oferta, el comprador debe pedir los siguientes
documentos:

-Certificado de Gravamen

-Títulos de Propiedad

-Declaración de Autoavalúo Municipal

Estos tres documentos deben ser revisados por un abogado.

4.- Contrato de Arras o una Minuta de Compraventa. Una vez que se verifica con los Títulos de
Propiedad que el vendedor es realmente el dueño y con el Certificado de Gravamen se
comprueba que la propiedad no tiene ninguna hipoteca, embargo o cualquier otra carga que
impida su venta, se procede a hacer un Contrato de Arras o una Minuta de Compraventa.

El Contrato de Arras es un documento por el cual el comprador entrega el 10% (negociable) del
precio de venta acordado. Este contrato debe especificar el precio de la venta, los plazos para
hacer la minuta y escritura y la fecha de entrega de las llaves del inmueble. En los Contratos de
Arras Confirmatorias, si el cliente desiste de comprar, pierde las arras, y si el vendedor desiste
de efectuar la transacción, tiene que devolver las arras por el doble de su valor (10% x 2,
condiciones establecidas en el código civil).

5.- La Minuta o Contrato de Compraventa es el documento mediante el cual se transfiere la

propiedad del bien, y de acuerdo a la ley peruana, debe ser firmada por un abogado. Apenas
se firma la minuta, se debe solicitar el bloqueo de la propiedad al notario.
6.- La entrega de Llaves de la Propiedad. La Minuta de Compraventa se lleva ante un notario
para que dé fe de los pagos y la eleve a Escritura Pública. Al momento de firmarse la escritura,
se cancela el precio total de la transacción, previa entrega, por el vendedor, de todos los
recibos pagados hasta esa fecha, tales como luz y agua, y teléfono y mantenimiento si fuera el
caso; también los arbitrios municipales cancelados hasta el momento de la transacción y el
impuesto predial por el año completo. En ese momento se hace entrega de las llaves al nuevo
propietario.

7.- Inscripción en Registros Públicos. El notario debe inscribir esta escritura en la Oficina
Registral de Lima y Callao para que la propiedad figure legalmente a nombre del comprador.

8.- Alcabala. Dentro de los 3 días de la fecha de la minuta, el vendedor debe descargar esta
propiedad en la municipalidad que corresponda y el comprador la inscribirá a su nombre. En
caso de que el inmueble sea nuevo, el comprador pagará el Impuesto General a las Ventas
(IGV); si es una segunda venta, pagará el Impuesto de Alcabala en la municipalidad, que es
equivalente al 3% del valor del autoavalúo.

9.- Gastos notariales. Todos los gastos notariales y registrales, de acuerdo a la ley peruana,
corresponden al comprador.

10.- Honorarios del agente inmobiliario. Los honorarios o comisión del agente inmobiliario
corresponden al vendedor y se basan en un porcentaje del valor de venta del inmueble,
actualmente es mínimo aprox. 3%.