UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN CRISTÓBAL DE HUAMANGA

(Segunda Universidad fundada en el Perú)

(1677-2019)

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

CURSO:

Derecho Notarial y Registral

GRUPO:

II (Tarde)

TEMA:

“IMPORTANCIA DE REGISTRAR UN BIEN INMUEBLE”

Control de Lectura N°07

DOCENTE:

José Hinostroza Aucasime.

INTEGRANTES:

 Rojas Pozo Zandra.

 Rojas Tenorio, Yosselyn Margoth.
 Rojas Terres, Miguel Carlos.
 Romani Cuellar, Alexander Herminio.
 Romero Ramos, Limey.
 Rondinel Prado, Lucero Marimar.
 Ruiz Cuarez, Igors Dennis. (expositor)
 Sauñe Yaranga, Xiomara Danae.

AYACUCHO – PERÚ

2019
I. RESUMEN DE LA LECTURA.

La lectura es una demanda interpuesta por el comprador don Alcides salomón

zorrilla de otorgamiento de escritura contra la compañía inmobiliaria chincha y
contra cesar Vignati pacheco para que cumplan con perfeccionar la transferencia
efectuada a su favor del departamento ubicado en el jirón palca ciento cincuenta
y dos- departamento doscientos siete lima, otorgando la escritura pública
correspondiente de compraventa, de cancelación ´del saldo de precio, de
cancelación de la hipoteca a favor del fondo de jubilación obrera (hoy instituto
peruano de seguridad social), y se inscriba su derecho de propiedad, libre de toda
carga o gravamen. Que se pactó como precio de venta la suma de cuatrocientos
mil soles los que serían cancelados a plazos, conforme al cronograma estipulado
en la cláusula tercera de dicho contrato; que con fecha treinta y uno de mayo de
mil novecientos ochenticuatro se terminó de cancelar el valor del inmueble y
todos sus intereses, conforme se reconoce en un documento privado suscrito por
la compañía demandada dicha compañía no cumplió con sus obligaciones de
saneamiento ni cancelar la hipoteca mencionada, con evidentes intenciones
dolosas, ya que la acción ejecutiva que le siguió ante el quinto juzgado, sin que
la compañía vendedora ejercite sus acciones legales de defensa, se dispuso que
el inmueble fuera sacado a remate, donde el representante legal de la compañía
inmobiliaria chincha, don Cesar Vignati interviniendo como persona natural
obtiene la propiedad del edificio. Ampara su demanda en los demás fundamentos
de hecho y de derecho que allí se indica, demandando acumulativamente que en
forma solidaria le oponen por concepto de daños y perjuicios una indemnización
de una suma no menor de cinco mil dólares americanos.

Se declaró infundada la excepción de oficiosidad de la demanda deducidas

afogas veintiuno; infundada la demanda en cuanto se pretende que se cancele
la hipoteca que grava el bien, en cuanto persigue que don cesar Vignati pacheco
otorgue la escritura pública a título personal y en la parte que reclama los daños
y perjuicios; fundada la acción en cuanto presente que se otorgue la escritura
pública de compraventa a don Alcides la que será otorgada por la compañía.
II. ANÁLISIS JURÍDICO

2.1. Análisis Jurídico de Primera Instancia

A fojas tres y cuatro de autos, Don Alcides Salomón Zorrilla INTERPONE
DEMANDA Ordinaria de Otorgamiento de Escritura Pública contra la
Compañía Inmobiliaria Chincha y contra Don César Vignati Pacheco. Corrido
traslado la demanda, por resolución a fojas diez, se da por contestada en
rebeldía del codemandado César Vignati Pacheco, y por escrito de fojas once,
Compañía Inmobiliaria Chincha CONTESTANDO LA DEMANDA, la niega y
contradice en todas sus partes. FALLO: Declarando la excepción de
inoficiosidad de la demanda deducida a fojas veintiuno; INFUNDADA la
demanda en cuanto se pretende que se cancele la hipoteca que agrava el
bien, en cuanto persigue que Don César Vignati Pacheco otorgue la escritura
pública a título personal y en la parte que reclama daños y perjuicios;
FUNDADA la acción en cuanto pretende que se otorgue la escritura pública
de compraventa al actor Don Alcides Salomón Zorrilla del inmueble sito en el
jirón Palca número ciento cincuentidós – ciento setentidós, departamento
trescientos siete de esta capital, lo que será otorgado por la Compañía
Inmobiliaria Chincha sociedad anónima, sij costas.-Enmendados.
“cronograma”, “contestación”. Valen.

2.2. De Vista:
Tanto la SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA, como la de VISTA, que
ampararon la demanda, en cuanto a lo que respecta al otorgamiento de la
Escritura Pública, la que debía, según las mismas ser otorgada por la
inmobiliaria y el nuevo propietario el inmueble, no tuvieron en cuenta lo
preceptuado por los artículos 1117 y 2022 del Código Civil, los cuales
permiten al acreedor hipotecario el ejercicio de la acción real sobre el
inmueble dado en garantía, como la oponibilidad del derecho real, del cual no
gozaba el adquirente, respectivamente.
 2.3. CITA LITERAL DE LAS NORMAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES
APLICADAS.

CITA LITERAL DE LAS NORMAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES APLICADAS

A. CÓDIGO CIVIL Transferencia de propiedad de bienes inmuebles Artículo

949° La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario.

Noción de hipoteca Artículo 1097º.- Por la hipoteca se afecta un inmueble

en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos
de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Formalidad de la constitución de la hipoteca Artículo 1098º.- La hipoteca

se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

Efectos de la Hipoteca frente a Terceros

Acción personal y acción real del acreedor Artículo 1117.- El acreedor
puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente
del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas
acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor,
impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición
diferente de la ley.

Concurrencia de acreedores de bien inmueble Artículo 1135º.- Cuando el

bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor
cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título
que conste de documento de fecha cierta más antigua.
Efectos del incumplimiento culposo de la obligación de hacer Artículo
1150.- El incumplimiento de la obligación de hacer por culpa del deudor, faculta
al acreedor a optar por cualquiera de las siguientes medidas: 1. Exigir la
ejecución forzada del hecho prometido, a no ser que sea necesario para ello
emplear violencia contra la persona del deudor. 2. Exigir que la prestación sea
ejecutada por persona distinta al deudor y por cuenta de éste. 3. Dejar sin efecto
la obligación.

Efectos de las obligaciones respecto al acreedor Artículo 1219º.- Es efecto

de las obligaciones autorizar al acreedor para lo siguiente: 1. Emplear las
medidas legales a fin de que el deudor le procure aquello a que está obligado.
2. Procurarse la prestación o hacérsela procurar por otro, a costa del deudor. 3.
Obtener del deudor la indemnización correspondiente. 4. Ejercer los derechos
del deudor, sea en vía de acción o para asumir su defensa, con excepción de
los que sean inherentes a la persona o cuando lo prohíba la ley. El acreedor para
el ejercicio de los derechos mencionados en este inciso, no necesita recabar
previamente autorización judicial, pero deberá hacer citar a su deudor en el juicio
que promueva. Es posible ejercitar simultáneamente los derechos previstos en
este artículo, salvo los casos de los incisos 1 y 2.

Presunción de la culpa leve del deudor Artículo 1329º.- Se presume que la

inejecución de la obligación, o su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso,
obedecen a culpa leve del deudor.Carga de la prueba de los daños y
perjuicios Artículo 1331º.- La prueba de los daños y perjuicios y de su cuantía
también corresponde al perjudicado por la inejecución de la obligación, o por su
cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.

Responsabilidad del deudor en caso de mora Artículo 1336º.- El deudor

constituido en mora responde de los daños y perjuicios que irrogue por el retraso
en el cumplimiento de la obligación y por la imposibilidad sobreviniente, aun
cuando ella obedezca a causa que no le sea imputable. Puede sustraerse a esta
responsabilidad probando que ha incurrido en retraso sin culpa, o que la causa
no imputable habría afectado la prestación; aunque se hubiese cumplido
oportunamente.

Consensualidad y forma ad solemnitatem Artículo 1352º.- Los contratos se

perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además,
deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad.
Concertación del contrato es, pues, la concurrencia de las declaraciones de
voluntad para formar una declaración conjunta de una voluntad común, o sea el
consentimiento. Puede ocurrir que el contrato, como acto jurídico, está sometido
a una condición suspensiva o a la determinación de su contenido (el precio, por
ejemplo) por un tercero. En estos casos, el contrato está concertado (celebrado),
pues las partes han llegado a un consenso definitivo, siendo innecesario un
nuevo acuerdo de voluntades, La solemnidad del acto jurídico (contrato) es la
solemnidad de la declaración de voluntad (consentimiento). Si la solemnidad es
establecida por la ley para llevar a las partes a reflexionar sobre la importancia
del acto que se disponen a cumplir, estipulando el contrato; y se deciden
después de maduro examen; es, por consiguiente, un medio indirecto de
defensa de las partes contra su propia eventual ligereza. Resultaría absurdo que
el consentimiento pudiera formarse a la ligera y cobrar posterior valor con el
cumplimiento de la solemnidad, pues ello restaría sentido a los contratos
solemnes.

Obligatoriedad de los contratos Artículo 1361.- Los contratos son obligatorios

en cuanto se haya expresado en ellos. Se presume que la declaración expresada
en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa
coincidencia debe probarla.

Buena Fe en el Iter contractual Artículo 1362.- Los contratos deben

negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común
intención de las partes.

Resolución de contratos Artículo 1371º.- La resolución deja sin efecto un

contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.
Objeto del contrato Artículo 1402.- El objeto del contrato consiste en crear,
regular, modificar o extinguir obligaciones.

Facultad para compelerse a llenar la formalidad Artículo 1412.- Si por

mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse
otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la
convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden
compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. La pretensión se
tramita como proceso sumarísimo salvo que el título de cuya formalidad se trata
tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite del proceso
correspondiente

Resolución por incumplimiento Artículo 1428º.- En los contratos con

prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de
su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del
contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios.

A partir de la fecha de la citación con la demanda de resolución, la parte

demandada queda impedida de cumplir su prestación Destino de las arras en
caso de celebrarse el contrato definitivo Artículo 1483º.- Si se celebra el contrato
definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre
su crédito, según la naturaleza de la prestación, Saneamiento por evicción
Artículo 1491.- Se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un
bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un
derecho de tercero, anterior a la transferencia.

Derechos del adquiriente en virtud del saneamiento Artículo 1495° 1. El

valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la
que fue adquirido. 2. Los intereses legales desde que se produce la evicción. 3.
Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe
o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien. 4. Las costas del
juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a pagarlas. 5. Los tributos y
gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente. 6. Todas las mejoras
hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente. 7. La
indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente incurrió en dolo o
culpa al celebrar el contrato.

Pérdida del derecho a exigir el saneamiento Artículo 1500º.- El adquirente

pierde el derecho a exigir el saneamiento:

1. Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de

evicción

2. Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió.

3. Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.

4. Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno.

5. Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año a partir de la fecha en que

se produjo la evicción.

Efectos de la resolución Artículo 1512º.- La resolución a que se refiere el

artículo 1511 impone al transferente la obligación de pagar al adquirente:

1. El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es que no existiera

el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición.

2. Los intereses legales desde el momento de la citación con la demanda.

3. Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente.

4. Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolución. 5.

La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido
en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

Acción estimatoria Artículo 1513º.- El adquirente puede optar por pedir que se
le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de
ejercerse la acción de pago, Teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición
sin perjuicio del derecho que contempla el artículo 1512 inciso 5 Saneamiento
por hecho Propio del Transferente Concepto Artículo 1524.- El transferente está
obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo
hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus cualidades para ese
efecto.

Compraventa Artículo 1529º.- Por la compraventa el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en
dinero.

Obligaciones del Vendedor Carácter de obligatoriedad de la compra venta

Artículo 1549º.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien.

LOHMANN considera que el artículo 1549 del Código civil debe ser interpretado
en el sentido de “perfeccionar” la transferencia de la propiedad, significa que ha
habido un inicio de transferencia, la cual puede estar aún incompleta, inacabada
o imperfecta si no se han trasmitido todos los poderes jurídico-reales sobre el
bien adquirido, pero el entendimiento de la norma implica que la transferencia
jurídica se ha producido como efecto de vender y comprar, y se encuentra a la
espera de perfeccionamiento con pasos ulteriores de dar o hacer
recíprocamente exigibles. “Una cosa es el de deber de perfeccionar, agrega,
como obligación complementaria de dar o hacer, y otra muy distinta es la
transferencia (atribución jurídica)” ya ocurrida, aunque imperfecta, como
posición legal de un sujeto respecto a un bien La perfección que el 1549 reputa
como obligación esencial supone por lógica que ya se ha producido la
transferencia que hay que perfeccionar. Si no se hubiese producido, el artículo
no tendría sentido, o el legislador hubiese tenido que decir que la obligación
esencial es hacer la transferencia. Sobre el mismo tema TORRES considera que
el artículo 1549 debe ser interpretado en concordancia con el artículo 1529. Por
tal razón, el término “perfeccionar” no debe entenderse en su significado común
como “acabar” o “culminar”, sino más bien como “modificar” o “realizar”. Solo
este significado puede denotar el término “perfeccionar” en concordancia con lo
dispuesto por el artículo 1529.
Entrega de documentos y títulos relativos al bien Artículo 1551º.- El
vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al
uso del bien vendido, salvo pacto distinto.

Responsabilidad extracontractual

Responsabilidad subjetiva Artículo 1969º.- Aquel que por dolo o culpa causa
un daño a otra está obligado a indemnizarlo. El descargo por falta de dolo o culpa
corresponde a su autor.

Contenido de la indemnización Artículo 1985º.- La indemnización comprende

las consecuencias que deriven de la acción u omisión generadora del daño,
incluyendo el lucro cesante, el daño a la persona y el daño moral, debiendo
existir una relación de causalidad adecuada entre el hecho y el daño producido.
El monto de la indemnización devenga intereses legales desde la fecha en que
se produjo el daño.

Actos y derechos inscribibles Artículo 2019º.- Son inscribibles en el registro

del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,

modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2. Los contratos de opción.

3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los

efectos de los actos o contratos registrados

5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscritos

6. Los contratos de arrendamiento.

7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos
o contratos inscribibles.

9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre

inmuebles.

Oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles inscritos Artículo 2022º.-

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté
inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos
de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

B. CÓDIGO PENAL Supuestos típicos de estafa Artículo 197.-La defraudación

será reprimida con pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de cuatro
años y con sesenta a ciento veinte días-multa cuando:

1. Se realiza con simulación de juicio o empleo de otro fraude procesal.

2. Se abusa de firma en blanco, extendiendo algún documento en perjuicio del

firmante o de tercero.

3. Si el comisionista o cualquier otro mandatario, altera en sus cuentas los

precios o condiciones de los contratos, suponiendo gastos o exagerando los que
hubiera hecho.

4. Se vende o grava, como bienes libres, los que son litigiosos o están
embargados o gravados y cuando se vende, grava o arrienda como propios los
bienes ajenos.
III. COMENTARIO JURÍDICO

El grupo de está de acuerdo con lo resuelto ya que en la lectura destaca la importancia

de registrar un bien inmueble y sobre todo en el contrato de compraventa de inmuebles,
puesto que el registro de inmueble es un acto legal, en el cual haces público tu derecho
de propiedad sobre el mismo. Al registrar un inmueble, acreditas tu derecho sobre aquel,
protegiéndote de cualquier acto que violente tu derecho de propiedad.

Asimismo, encontramos apoyo en esta idea con el Tribunal Constitucional (EXP. N.°
0016-2002-AI/TC) ha reconocido la importancia del Registro en la adecuada protección
del derecho de propiedad, habiendo indicado lo siguiente:

“(…) Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que
nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse
titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es
imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros
y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la
oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son
consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías
que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de
propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho
trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional
para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las
sociedades, tanto a nivel individual y colectivo.

En ese sentido, en estas breves líneas se describirán las principales

características del Registro de la Propiedad inmueble que hacen que sea
fundamental en la protección del derecho de propiedad y de lo trascendente
que resulta la inscripción.La esencia y la razón de ser del Registro de
Propiedad Inmueble es el dar publicidad de los derechos que en él se
inscriben, es decir, nos permite saber, por ejemplo, quién es el propietario
del predio y si el mismo tiene cargas o gravámenes. Antes de la existencia
 de la Institución Registral, el probar que se era propietario de determinado
predio o que nuestro título de propiedad no carecía de algún vicio que
pudiera afectar su validez, pues ello era prácticamente imposible, lo que en
Derecho Romano se llamaba “la prueba diabólica”1

IV. APLICACIÓN EN EL CONTEXTO

1 ALVAREZ CAPEROCHIPI, JOSÉ A. Derecho Inmobiliario Registral. Tercera Edición. 2010.

Pamplona. Recuperado el 18/01/2018 de: https://viperije20.files.wordpress.com/2013/04/derecho-
inmobiliario-registral-jose-a-alvarez.pdf