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JUICIO DE DESALOJO
1. Concepto.
Es el instrumento idóneo por su sumariedad, para reintegrar en el uso de la cosa a
quien reclama su libre disposición, excluyendo a los que ningún título pueden
invocar para su ocupación.
Su objeto entonces se limita a lograr la restitución de la cosa, por lo que
queda excluída la pretensión del cobro de alquileres, mejoras o deterioros (art.
765 CPC) los que deberán iniciarse por ante el mismo tribunal (art. 7 inc. 3) por
las vias legales correspondientes (PVE, Ejecutivo u Ordinario).
Cabe remarcar que su procedencia se supedita a que la obligación de
restituir y su exigibilidad surjan claramente de autos, por lo que todo debate que
a su respecto requiera mayor amplitud o prueba –v.gr. posesorio, o real- desborda
la acotada continencia del marco de este proceso sumario.
Por su parte cabe adelantar que no procede el juicio de desalojo
contemplado en el art. 750 y ss. del CPC, cuando la desocupación deba hacerse
vía ejecución de sentencia de otro juicio, o cuando las leyes hayan establecido un
procedimiento especial. Ejemplo: Ejecución de la sentencia recaída en un
proceso ordinario por incumplimiento contractual, tratándose de la venta de un
inmueble; Leyes especiales establecieran un procedimiento específico de
desocupación (ley nacional 13.246: arrendamientos rurales, leyes provinciales
5350: desocupación de inmuebles del estado provincial; y 6394: plazo de
desalojo en el arrendamiento del bien expropiado).
2. Legitimación activa.
Si bien el CPC nada dice, se encuentra legitimado activamente, todo aquél que
tiene un derecho de uso y goce sobre la cosa, es decir que además del propietario,
están legitimados para entablar el desahucio, el locador, el poseedor (art. 2351
CC), el usufructuario, el usuario, el comodante, etc.
2.1. Casos que pueden presentar duda en relación a la legitimación activa
1)Propietario que no recibió la tradición de la cosa. Ej. El adquirente por
escritura pública de un inmueble alquilado a un tercero por el anterior
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propietario, puede una vez vencido el plazo locativo, accionar por desalojo, si
éste se niega a restituir el bien. Ello por cuanto, el derecho a la cosa supone la
posibilidad de emprender todas las diligencias para hacerlo efectivo (art. 2516
CC). Por cierto que igual derecho tiene tal adquirente en relación a precaristas.
2) Adquirente por boleto de compraventa. La acción de desalojo compete no
sólo al propietario o titular dominial, sino a todo aquel que tenga un derecho de
uso, goce o disfrute del inmueble sea poseedor “animus domini”, usuario
usufructuario o adquirente por boleto de compraventa que efectivamente esté en
posesión de la cosa, conforme lo prevé expresamente el art. 2355 CC.
3)Actor que invoca una calidad y prueba otra. Ej. en un juicio de desalojo
iniciado invocando comodato o carácter de precario del locatario, cabe
preguntarse qué ocurre si el actor acredita ser propietario, y no su carácter de
comodante. En tal1 supuesto, la ausencia de prueba respecto a la calidad
invocada, no enerva la procedencia de la acción de desalojo, tal falencia queda
suplida ante la demostración de ser el titular dominial. Asimismo se cuestiona si
tal solución importa una transgresión al principio de congruencia.
Al respecto cabe señalar que el Tribunal Superior, se ha expedido(1),
manifestando que la acción procede aunque se demande en carácter de
comodante y sólo se acredite ser propietario. La acción de desalojo procede
contra cualquier tenedor obligado a restituir el inmueble (art. 750). Al propio
tiempo ha sostenido que admitir la demanda en tales condiciones –es decir
aunque no se ha probado el carácter invocado- no implica violación al principio
de congruencia, toda vez que la congruencia en la causa de la pretensión - no se
ve afectado por el hecho de que se demande en carácter de comodante y sólo se
acredite ser propietario. Ello pues de los hechos invocados en la demanda como
sustento de la pretensión o en la sentencia como fundamento de la condena, no
todos son "esenciales" en cuanto al modo en que quedó planteado el debate.. En
1
(1) TSJ Córdoba, Sent. Nº38, del 23/05/00 en autos: ”Procikieviez Luis Andres c/Maria Cristina
Serrano- Desalojo- Recurso de Casación”.
(2) TSJ Córdoba, en autos: “Oviedo Carlos A. c/ Raul H. Jiménez- Desalojo-Rec de Casación”, SJ
1408, del 2003.
(3) C6ºCC Cba, Sent. Nº233, del 28/12/05 en autos: “Arrambide Julio Ramón c/ Radulovich
Hernan Risto- Desalojo Falta de Pago- Recurso de Apelación”, Diario Jurídico Nº903 del 02/03/06.
3. Legitimación pasiva:
El art. 750 CPC establece que el desalojo procede contra el locatario o
sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los
enumerados en el 2462 CC, esto es, acreedor anticresista, comodatario,
depositario, mandatario, etc.
Entre otros legitimados pasivamente, se encuentran los siguientes que pueden
presentar dificultad.
1) Precarista. Recordemos que Precario: es el derecho a ocupar, usar y disfrutar
de una cosa inmueble, por título que es revocable a voluntad del que lo autoriza
ello (art. 2285 CC), sin establecerse de antemano la duración del contrato. Es
gratuito.
2) Intruso, que es quien se introduce al inmueble por un acto unilateral o sin el
acuerdo de quien debía prestarlo.
(4)C4º CC , Sent. Nº8, del 22/02/07 en autos: “Borghese Guillermo Daniel c/ Nieva E. del Valle-
Rec.Ap.-
(5)TSJ Cordoba, Sent. Nº38 del 2000 en autos: “Massa…”
(6) C.CC Cont admin. De 1ªNomin. De Rio IV, Sent. Nº35 , del 01/06/05 en autos: “Cardellino Juan
Carlos c/ Miguel Angel Palavecino y otra- desalojo-“ Diario Juridico Nº747 del 23/06/05.
4. Causales.
La Ley 23.091 no deroga las causales de desalojo que pudieran corresponder
según el art. 1493 y ss. del C.C., sino que complementa las locaciones que éste
regula y establece algunas limitaciones. Teniendo en cuenta tal situación
podemos señalar que el procedimiento previsto en el art.750 y ss. es apto para
reclamar el desalojo esencialmente bajo las siguientes causales:
4.1. Desalojo mediando contrato de locación:
a) Vencimiento de plazo: una vez vencido el plazo de la locación puede
reclamarse el desalojo del inmueble locado (plazo mínimo según ley 23.091 2
años destino vivienda, y 3 destinos comerciales. Excepciones: contrataciones
para sedes de embajadas, turismo, etc.).
b) Por falta de pago: previamente a la demanda de desalojo por esta causal, el
locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando
un plazo que nunca será inferior a 10 días –corridos- (art. 5 ley 23091).
El art. 1579 del CC establece que “no pagando el locatario 2 períodos
consecutivos de alquiler el locador podrá demandar la resolución del contrato”.
La duda se presentaba en torno al vocablo “período”, en cuanto a si era
equivalente a mes o no. Así v.gr. si hay que pagar por adelantado antes del día 10
de cada mes y el locatario no pagó marzo y llega el 10 de abril y no paga se
puede intimar en los4 términos del art. 5 ley 23091 para luego iniciar el desalojo,
o hay que esperar hasta el fin de mes? Se puede realizar la intimación a partir del
día 11. La falta de esta intimación se ha entendido que no significa causal de
admisiblidad de la demanda, sino de procedencia, teniendo la notificación de la
demanda el efecto de dicha intimación (la suple), por lo que si cursada dicha
notificación el locatario paga o devuelve el inmueble, deberá el actor pagar las
costas por entenderse que ha existido un abuso de la acción.
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5. Trámite:
Es un procedimiento sumario, que se sustancia por el trámite de juicio abreviado
con algunas modificaciones.
Principales características del trámite del juicio de desalojo:
El demandado no puede oponer excepciones en forma de artículo previo; todos
los plazos son fatales; no hay declaración de rebeldía; no se puede reconvenir, no
hay plazo extraordinario de prueba, hay limitaciones en cuanto a la prueba (no
más de 5 testigos, y en caso de falta de pago sólo se admiten como prueba del
pago, los recibos o la confesional), no hay alegatos, y hay un régimen recursivo
que impide la apelabilidad de las interlocutorias.
6. Demanda
1)Plazo para de prescripción para entablar la demanda.
El plazo es el decenal (art. 4023CC), el cual comienza a computarse cuando el
acreedor se halla habilitado para promover la acción correspondiente a su
derecho. En el caso de desalojo por vencimiento de plazo el dies a quo comienza
al vencimiento del contrato. (7).5
2)La demanda debe cumplir los requisitos del art. 175 del CPC., y con ella se
debe ofrecer toda la prueba salvo la confesional y la documental.
3)Si se trata de desalojo por falta de pago, acompañar telegrama o carta
documento de intimación extrajudicial que exige la ley de alquileres (art.5, ley
5
(7)C7ºCC en autos: “Mainetti c/ Gomez”, SJ Nº87, 2003, pag.351.
(8)SJ 880, C.1º, 14/04/92.
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23.091). Esta intimación no tiende a poner en mora al deudor, pues lo está desde
la fecha fijada para el pago (art. 509), sino que tiene por objeto para darle la
última oportunidad (plazo de gracia) al inquilino para detener el desalojo,
pagando lo adeudado.
Mora no es lo mismo que intimación previa. Si no se acredita la intimación
previa, o ella es defectuosa, la notificación de la demanda suple tal situación,
brindándole al demandado la posibilidad de defenderse presentando los recibos o
cumpliendo la obligación, toda vez que la intimación previa no es condición de la
acción.
El rechazo de la demanda de desalojo por la simple omisión de intimación previa
sin otra oposición como negar la deuda o no estar incurso en mora, constituye un
excesivo rigor formal. En otros términos, la falta de acreditación de tal
intimación no es condición de admisibilidad de la pretensión.
No obstante lo señalado, si el demandado que no fue intimado previamente, al
contestar la demanda se allana incondicionalmente, podrá cuestionar el cargo de
las costas.
Una vez iniciada la demanda de desalojo por falta de pago de dos períodos (1579
CC), el hecho que el locatario abone los cánones siguientes no enerva la acción
incoada pues la causal de desalojo ya quedó configurada.
Por su parte, con la demanda se deben ofrecer pruebas y acompañar: Contrato de
locación, si lo hubiere, Cartas documentos, avisos de recepción, etc. Si la
demanda es por daños al inmueble,: Fotografías, etc.
4) Si la demanda de desalojo se funda en el vencimiento del plazo, la ley no
impone la intimación previa –a diferencia de la causal de falta de pago-. Sin
embargo tal requerimiento resulta conveniente en algunos supuestos. Así cuando
el locatario ha continuado en el inmueble y el locador ha continuado receptando
los pagos de los alquileres sin reserva alguna, en tal supuesto si el demandado se
allana –y no hubo previa intimación- procede eximirlo de costas.
Con mayor razón es necesario el requerimiento previo –para no cargar con las
costas- cuando en el contrato no se ha estipulado plazo pues en tal caso la mora
en la restitución recién puede surgir con la notificación de tal requerimiento. Si
no hubo tal intimación y el demandado se allana, costas al actor.(8).
5) Supuestos de desalojo anticipado en el CPCCN.
En cualquier estado del juicio podrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocado fuere verosímil y previa caución por los daños y perjuicios
que se puedan irrogar.
9. Prueba.
Se ofrece con la demanda y contestación, salvo confesional y documental (218 y
241).
Rigen las restricciones que hay en el j. abreviado (no más de 5 testigos –salvo
para reconocimiento de prueba documental-, un perito).
Por su parte, la limitación de medios probatorios en el caso de desalojo por falta
de pago de alquileres, en cuyo caso el demandado sólo puede ofrecer como
prueba del pago,los recibos de pago y la confesión del actor, es una excepción a
la regla general de libertad de medios contenida en el art. 202 del CPC. Si se
ofrece otra prueba para estos supuestos, rechazo in limine.
La prueba se producirá en un plazo no mayor de 15 días.
9. No hay alegatos.
10.-. Sentencia
Si el inmueble se desocupa y es entregado al actor antes de la sentencia,
no puede dictarse un fallo que condene a desocupar por cuanto su ejecución sería
de imposible cumplimiento.
Si hace lugar al desalojo, apercibirá de lanzamiento al demandado si no desocupa
la finca en el plazo de 10 días a menos que aquél tuviera derecho a otro plazo
mayor en cuyo caso será fijado. (755 CPC).
7
(14) SJ 1019, pag. 34.
(15) “Regimen del Recurso de Apelación del demandado en el juicio de desalojo” SJ 1243, pag.628.
(16) C3º CC Cba, SJ 1066, del 7/12/95.
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