Páginas legales

Jurado académico 2011

Presidente del Jurado
Francisco Sabatini Downey
Pontificia Universidad Católica de Chile, Chile

Alan Gilbert
Universidad de Londres, Inglaterra

Alfonso X. Iracheta Cenecorta

El Colegio Mexiquense A.C., México

Alfonso García Santos

Universidad Politécnica de Madrid, España

Alfredo Stein Heinemann

Universidad de Manchester, Inglaterra

Analía Vazquez
Universidad Nacional de Mar de Plata, Argentina

Eduardo Mario Reese

Universidad Nacional de General Sarmiento, Argentina

Elena Jorge Sierra

Universidad de Alicante, España

Enrique Orozco Arria

Universidad Nacional Experimental del Táchira, Venezuela

Francisco Hernández Olivares

Universidad Politécnica de Madrid, España

Francisco Santiago Yeomans Reyna

Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, México
 Georgina Isunza Vizuet
Instituto Politécnico Nacional, México

Gonzalo Martínez Barrera

Universidad Autónoma del Estado de México, México

Hilda María Herzer

Universidad de Buenos Aires, Argentina

Horacio Capel Saez

Universidad de Barcelona, España

Ignacio Carlos Kunz Bolaños

Universidad Nacional Autónoma de México, México

Irene Blasco Lucas

Universidad Nacional de San Juan, Argentina

Jahir Rodríguez Rodríguez

Universidad Autónoma de Manizales, Colombia

Juan José Gutiérrez Chaparro

Universidad Autónoma del Estado de México, México

Julio Calderón Cockburn

Pontificia Universidad Católica del Perú, Perú

Martim O. Smolka
Lincoln Institute of Land Policy, Estados Unidos

Montserrat Pareja Eastaway

Universidad de Barcelona, España

Patricia Ávila García

Universidad Nacional Autónoma de México, México
 Pedro Abramo
Universidad Federal de Río de Janeiro, Brasil

Pedro Lorenzo Galligo

Universidad Politécnica de Cataluña, España

Peter M. Ward
Universidad de Texas en Austin, Estados Unidos

Priscilla Connolly Dietrichcen

Universidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco, México

Renato Cymbalista
Universidad de São Paulo, Brasil

René Marie Alexandre Coulomb Bosc

Universidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco, México

Ricardo Jordán F.
Comisión Económica para América Latina y El Caribe (cepal)

Rosana Gaggiho Pacharoni

Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas, Argentina

Ruby Mejía de Gutiérrez

Universidad del Valle, Colombia

Samuel Jaramillo González

Universidad de los Andes, Colombia

Sergio Manuel Alcocer Martínez de Castro

Universidad Nacional Autónoma de México, México

Sergio Vega Sánchez

Universidad Politécnica de Madrid, España
 Silverio Hernández Moreno
Universidad Autónoma del Estado de México, México

Tanus Moreira
Pontificia Universidad Católica de Paraná, Brasil

Tito Alejandro Alegría Olazábal

Colegio de la Frontera Norte, México

Wiley Ludeña Urquizo

Universidad Nacional de Ingeniería, Perú
 Jurado de calidad 2011
Ariel Cano Cuevas
Director General de la Comisión Nacional de Vivienda, México

Luis Foncerrada Pascal

Director General del Centro de Estudios del Sector Privado, México

Javier Gavito Mohar

Director General de la Sociedad Hipotecaria Federal, México
 Secretaría permanente 2011
Francisco Sabatini Downey
Representante del Jurado Académico
Pontificia Universidad Católica de Chile, Chile

Nadiezhda de la Uz Blanco
Representante de Sustentabilidad y Rentabilidad Social
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, México

Rosario Rogel Salazar

Representante del Sistema de Información Científica Redalyc
Universidad Autónoma del Estado de México, México

Rodrigo Zárate de Paul

Coordinación Técnica de la Secretaría Permanente
Universidad Autónoma del Estado de México, México

Miguel Ángel Aguirre Pitol

Asesor de la Secretaría Permanente
Universidad Autónoma del Estado de México, México
Organización 2011
Karen Capdeville Cureño
Silvia Castillo Ortega
Amelia Fuentes Marín
Alba Gámez Martínez
Liliana García Zárate
Miguel Ángel Guerrero Sámano
Martha Imelda Pacheco Palma
Edgar Gabriel Peña Valdés
Miguel Torres Blancas
Lizeth Vilchis Carbajal
Claudia Zenteno

Gracias al apoyo de
Eduardo Aguado López
Nelson Arteaga Botello
Arianna Becerril García
Víctor E. Pérez Orozco
Rosamaría Ortiz Chío
Mayela Vázquez Ávila
 Mensaje del
Director General del Infonavit
Por tercer año consecutivo, el “Premio Iberoamericano de Tesis de
Investigación sobre Vivienda Sustentable: Infonavit-Redalyc” se ha
convertido en la oportunidad ideal para que diversos trabajos de
investigación de tesis de posgrado aporten conocimientos sobre la
realidad de las ciudades en Latinoamérica, enriqueciendo la estrategia
institucional en materia de vivienda.
Las aportaciones de las tesis de investigación básica y aplicada, nos
han permitido dar un paso más en la meta de consolidar ciudades
mejores y más habitables donde los conjuntos habitacionales se
integren al tejido urbano en entornos competitivos que aporten valor,
fomenten la vida en comunidad, familias con un desarrollo pleno,
buscando en todo momento estrechar lazos y unir esfuerzos ante
problemáticas que nos son comunes en la región iberoamericana.
Nos complace ver cómo este concurso ha estimulado el interés
por realizar investigaciones sobre vivienda sustentable en México y
América Latina y que las mujeres, quienes conformaron la mayoría de
participación en esta convocatoria, se hicieran acreedoras a tres de los
cuatro primeros lugares.
Es digno de mencionar que en esta ocasión uno de los estudios
realizados se llevó a cabo en Xalapa, Veracruz. El análisis de la
problemática de los asentamientos informales en México; la
producción y uso de espacios públicos en barrios informales; la
vivienda social de mercado: confluencia entre Estado, empresas
constructoras y capital financiero así como el análisis del ciclo de vida
de la vivienda de interés social en México, son los temas de los cuatro
lugares ganadores de esta emisión. Estudios que no nos queda duda
resultan de gran interés para mejorar las condiciones actuales que se
viven en estos asentamientos.
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (Infonavit) y la Universidad Autónoma del Estado de
México, a través de su Comunidad de Estudios Territoriales Redalyc
(cet) nos comprometimos a editar los trabajos ganadores en un
esfuerzo conjunto por concretar el acceso abierto al conocimiento. En
esta edición estamos innovando la presentación de estos materiales
en distintos formatos electrónicos, lo que representa un cambio
en la lectura tradicional al permitir acceder con un sólo toque a la
información que sustenta cada trabajo. Todos los materiales son de
acceso abierto para lograr una mayor y mejor difusión de los trabajos
ganadores, no sólo dentro de la comunidad científica sino al público
en general.
Esperamos que esta serie continúe contribuyendo a la generación
de propuestas y soluciones a la problemática de la vivienda sustentable
en Iberoamérica, abriendo espacios de comunicación e intercambio
entre instituciones sociales y academia, manteniendo vigente el reto
de construir ciudades sustentables en los ámbitos económico, social
y ecológico para impactar de manera favorable en la calidad de vida y
bienestar de la población.
Víctor Manuel Borrás Setién
Director General del Infonavit
 Mensaje del
Rector de la UAEMEX
Investigación, docencia y extensión, son las tres funciones sustantivas
de toda institución académica comprometida con su entorno.
Fomentar la vinculación de estas actividades con los sectores sociales
y productivos es una tarea prioritaria, pues constituye la razón de ser
del conocimiento relevante. Y si bien este vínculo es indispensable, no
siempre se tiene la fortuna de lograr resultados fructíferos, duraderos y,
sobre todo, de excepcional valor.
Fue en el mes de noviembre de 2008 cuando se firmó un primer
convenio de colaboración entre el Instituto del Fondo Nacional
de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y la Universidad
Autónoma del Estado de México, con el objetivo de consolidar un
sistema de información que permitiera difundir los principales trabajos
académicos generados sobre estudios de vivienda y territorio de toda
Iberoamérica.
Como parte de esta colaboración, se desarrolló la Comunidad de
Estudios Territoriales Redalyc (cet), que busca impulsar la generación
y difusión de nuevos conocimientos, métodos y estrategias de análisis
sobre temáticas de interés para las ciudades de Iberoamérica. Así, en
el marco de las actividades de esta Comunidad, en julio del 2009 se
lanzó la primera convocatoria al “Premio Iberoamericano de Tesis de
Investigación sobre Vivienda Sustentable: Infonavit-Redalyc” con una
excelente recepción por parte de la comunidad académica.
Este premio, estamos convencidos, vino a llenar un vacío existente
no sólo en el reconocimiento de los mejores trabajos de investigación
sobre temas relativos a la vivienda sustentable en el ámbito
Iberoamericano, sino particularmente –y acaso más necesario para
nuestra región– en la difusión de métodos y estrategias de análisis que,
las más de las veces, están condenadas al anonimato. La publicación
de las tesis ganadoras es parte del compromiso de las instituciones
convocantes, como también lo es desarrollar el –hasta ahora– único
y más grande repositorio de tesis digitales sobre temas de vivienda de
Iberoamérica.
 El acceso abierto es el denominador común de este trabajo en
colaboración, en una región como la nuestra marcada por profundaas
desigualdades sociales, es indispensable desarrollar proyectos que
brinden el más amplio acceso al conocimiento que se desarrolla en los
centros de investigación. El invaluable apoyo y respaldo que brinda
el Infonavit, le otorga un valor adicional a este proyecto: un diálogo
abierto y franco entre academia e instituciones sociales, en beneficio
de la población que habita las ciudades, que unos construyen y otros
analizan.
En ocasión del 40 Aniversario del Infonavit, la comunidad de
la Universidad Autónoma del Estado de México se complace en ser
parte de este esfuerzo que permite poner a disposición del público en
general los cuatro libros electrónicos derivados de las tesis acreedoras
a los tres primeros lugares en la categoría “A” investigación básica, y al
primer lugar de la categoría “B” investigación aplicada, como parte de
la tercera emisión de este Premio que, estamos seguros, se consolida ya
como uno de los principales reconocimientos en este campo disciplinar
en la región Iberoamericana.
Eduardo Gasca Pliego
Rector de la Universidad Autónoma del Estado de México
 Presentación
La realidad de nuestras ciudades, y en particular sus problemas
habitacionales, están cambiando más rápido de lo que imaginamos,
haciendo de la investigación en vivienda sustentable una necesidad.
Nuevos problemas, desafíos y oportunidades están surgiendo en
nuestros barrios, en los mercados inmobiliarios, en la industria
del sector, en nuestras instituciones y sistemas de gestión. La
sustentabilidad social, y no tan sólo la sustentabilidad ambiental, están
en jaque en el medio urbano.
El Premio Iberoamericano en Tesis de Investigación sobre Vivienda
Sustentable de Infonavit-Redalyc, que está entregando con estos
libros los resultados de su tercera versión correspondiente al año 2011
–ya empezamos a mirarlo como una tradición—ayuda a aliviar el
significativo vacío que hay en materia de investigación en este campo.
Debemos reconocer, por lo mismo, el aporte que han hecho estas
dos instituciones al haber creado y reeditado el Premio, lo mismo que
debemos nuestra gratitud a las personas que, con profesionalismo y
tesón, lo sostienen día a día: Nadiezhda de la Uz, Rosa María Ortíz,
Rosario Rogel, Eduardo Aguado y Rodrigo Zárate han sido sus
orfebres y merecen una explícita mención.
Entre las transformaciones que sobrellevan las ciudades y que
desafían nuestra comprensión, se cuentan las que han agravado
los problemas de sustentabilidad social y las que han agravado los
problemas de sustentabilidad ambiental. Los guetos urbanos y la
congestión del tráfico destacan entre esas amenazas, pero hay muchas
otras. También están los cambios que abren nuevos horizontes y
nuevas oportunidades, muchos de los cuales toman forma en la
actividad de las personas y comunidades, en los mercados urbanos
y sector inmobiliario más complejos, y en el papel más gravitante
que el Estado ha asumido, especialmente a través de programas de
obras públicas que se proyectan al conjunto del espacio urbano, o de
políticas de vivienda que crecen en cobertura social.
Nos debe complacer el hecho de que las tesis ganadoras en esta
tercera versión del Premio nos aporten, justamente, conocimiento
relevante de cara a esos desafíos: la construcción y recreación de barrios
y espacios públicos por sus mismos habitantes y usuarios, la relación
entre negocio inmobiliario y vivienda social, y los desafíos energéticos
y de diseño que encierra la producción de vivienda social en nuestro
medio.
Debemos destacar de esta tercera versión, además, el hecho de que
algo más de la mitad de los postulantes hayan sido mujeres, y que tres
de los cuatro premios, incluyendo el primero, haya sido justamente
para ellas
Por otro lado, el que los dos primeros premios hayan correspondido
a tesis elaboradas en universidades europeas resume muy bien el
propósito del Premio: más que estimular la investigación realizada en
vivienda sustentable en esta región del mundo, se pretende estimular
la investigación acerca de esta región. No deja de ser emblemático que
la tesis que obtuvo el primer premio sea la de la británica Melanie
Lombard, realizada en la Universidad de Sheffield uk, quien analiza
la problemática de los asentamientos informales en México. Por su
parte, el segundo lugar correspondió a Jaime Hernández García –
colombiano de origen– quien realizó sus estudios en la Universidad
de Newcastle uk, en torno a la producción y consumo de espacios
abiertos en asentamientos populares. La tesis acreedora al tercer lugar,
realizada por Lúcia Shimbo de Brasil, aborda una temática de crucial
importancia para el mercado inmobiliario: la confluencia entre Estado,
empresas constructoras y capital financiero.
En esta ocasión, se decidió otorgar un premio específico para las
tesis de investigación aplicada. Resultó seleccionado el trabajo de
Elizabeth Valdez Medina quien nos ofrece un análisis del ciclo de vida
de la vivienda de interés social en México.
Estos cuatro libros se suman a los seis anteriores derivados de las
emisiones 2009 y 2010 de este Premio. Con ello sumamos ya en total
10 volúmenes de la Serie.
Digno de mencionar es, también, que en esta ocasión se realice la
publicación de los libros en distintos formatos electrónicos, todos de
acceso abierto, haciendo posible una mayor y mejor difusión, amplia y
democrática de los trabajos ganadores. El que la construcción de estos
materiales haya sido pensada con tales características, revoluciona el
trabajo de investigación dado que facilita la búsqueda e identificación
de los contenidos, lo que permite acceder con solo dar un toque a toda
la información que sustenta estas investigaciones.
Francisco Sabatini Downey
Presidente del Jurado Académico
 Introducción

La producción de vivienda en el Brasil contemporáneo

En Brasil, a partir de la década de 2000, la fusión de recursos públicos

y privados originó un rápido crecimiento de la producción de viviendas
por parte de grandes empresas, para un público con acceso al crédito
habitacional. Se investigó la forma en que actúa una gran empresa
constructora tanto en relación con el capital financiero como con las
medidas gubernamentales con el fin de comprender la naturaleza y las
razones que llevaron a la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario,
capital financiero y el crecimiento agresivo de este tipo de producción
habitacional.
La producción de las ciudades de Brasil se ha alterado profundamente
en el inicio del siglo xxi. En un periodo de cinco años, especialmente
entre 2006 y 2010, las grandes empresas constructoras y
desarrolladoras comenzaron a ofrecer vivienda para los estratos de
la población con bajos ingresos, e imprimieron un ritmo acelerado
en la verticalización y en los espaciamientos de los tejidos urbanos.
Con frecuencia aumentaban los registros de bienes raíces en las
principales ciudades del país, contrataciones de créditos habitacionales,
producción de insumos y la contratación de trabajadores para el sector
de la construcción civil; asimismo, los anuncios de televisión ofrecían
casas como si fueran electrodomésticos.
Se constituyó una nueva forma de emprendimiento en la
producción de viviendas desde 2006 al vincular al Estado, las empresas
constructoras y el capital financiero. O, dicho de otra manera, se
constituyó una forma de producción habitacional que enfrentó a la
vivienda social como un negocio inmobiliario.
El sector económico del mercado inmobiliario que ofrece
inmuebles cuyo valor es inferior a 100 mil dólares1, se benefició
doblemente al acceder tanto a las fuentes de recursos tradicionalmente
destinadas a las viviendas de interés social, como a aquellas destinadas
a la vivienda comercial, sobre todo a través de capital financiero.
A partir del momento en que una determinada empresa produce
viviendas se convierte, al mismo tiempo, en propietaria de tierras,
desarrolladora, constructora, banco, vendedora de acciones en el
mercado de capitales y corresponsal del gobierno, al ser intermediaria
del financiamiento al consumidor y como consecuencia la estructura
del mercado se altera, y las formas de producción y de los productos
inmobiliarios también se transforman.
Hoy, en Brasil, la confluencia entre Estado, empresas constructoras
y capital financiero, provoca efectos directos tanto para el estatuto
teórico de la producción de vivienda, o incluso la producción de las
ciudades, como para las dimensiones empíricas. Vale la pena recordar
que, no hace más de veinte años, la polarización entre la vivienda de
interés social producida exclusivamente por el Estado y el mercado
inmobiliario enfocado en los sectores de altos ingresos significaba que
esas dinámicas fueran analizadas de manera aislada. Y, en las ciudades,
la solución de la mayoría de las familias de bajos ingresos era la
autoconstrucción en asentamientos urbanos, fueran legales o no.
¿Cómo analizar la producción de ciudades brasileñas constituidas
por condominios horizontales y verticales, dirigidos también a
los sectores de población de más bajos ingresos? ¿Qué categorías
analíticas podemos adoptar para reflexionar sobre los vínculos
presentes actualmente entre la producción inmobiliaria, el sector de la
construcción civil, la política habitacional y la financierización?
El objetivo de este libro es encontrar datos para responder estas
preguntas y comprender los procesos de transformación de la política y
la producción de vivienda en el Brasil contemporáneo.
Analíticamente, más que por el diseño institucional de
los programas de gobierno, se privilegia la perspectiva del
comportamiento del mercado inmobiliario en su propia política
habitacional, y toma una gran empresa constructora que cotiza en la
Bolsa, que opera en todo el territorio nacional de Brasil, con el objeto
de buscar la solución para producir una ‘vivienda social y comercial’.
Metodológicamente este libro es el resultado de una búsqueda que
inició con un enfoque etnográfico sobre el trabajo cotidiano en la obra.
Detrás de una organización productiva bastante tradicional, que difiere
muy poco de las obras de construcción analizadas por la bibliografía
de la década de los años setenta, se acopló una estructura de gestión
tecnológica de punta, alineada a los dictados del mercado financiero
transnacional.
La producción de vivienda en escala que surge de lo anterior,
lleva de nuevo a la cuestión de la normalización arquitectónica y
productiva, alterando la relación entre el proyecto arquitectónico, la
tecnología y el trabajo en la obra. En la práctica, resulta muy lucrativo
para los inversionistas, además cumple con una política de vivienda
que se basa exclusivamente en parámetros cuantitativos, financieros y
en la solvencia económica del sistema.
Estos criterios se tornaron evidentes durante la elaboración e
implementación del programa ‘Mi casa, mi vida’, lanzado en Brasil por
el Gobierno Federal en 2009; dicho programa ayudó a consolidar lo
que ya estaba en curso: la transformación de la vivienda social en un
mercado, lo que representa el argumento principal que se discutirá a
partir de dos cuestiones importantes.
La primera, de un matiz analítico, se trata de cómo los agentes
privados se benefician con los incentivos públicos y de la presencia
del capital financiero en la producción de la vivienda. La segunda,
a nivel empírico, está relacionada con el modo en que la Empresa
Constructora Estudiada (ece,2 denominada así en este libro), garantiza
su rentabilidad y da retroalimentación, simultáneamente, a la política
habitacional y al mercado financiero. De esta manera, el libro inicia
con un carácter general del vínculo entre Estado, mercado y capital
financiero en Brasil y finaliza con la operación específica de ese vínculo
en la ece, desde la estructura de producción de la empresa, hasta la
elaboración del proyecto arquitectónico que se quiere alcanzar o lo
cotidiano del trabajo en la obra de construcción.

Cuestiones y estrategias de investigación

Este libro trata sobre la reciente política habitacional en Brasil,

describe y analiza la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario y
capital financiero. Desde los años noventa se desarrollaron mecanismos
jurídicos e institucionales que prepararon el terreno para ampliar
y consolidar la producción privada de viviendas, inclusive para un
segmento con ingreso familiar que no eran atendidos por el mercado
formal promovido por grandes empresas. Sin gran alarde, el mercado
inmobiliario ocupó la posición de actor central en la política brasileña
de vivienda reciente.3
La relación entre la política pública habitacional y la producción
privada de vivienda jamás dejó de existir en Brasil.4 Sin embargo,
a partir de mediados del año 2000, esta relación se rediseñó con la
entrada de capital financiero en las grandes empresas constructoras
y desarrolladoras, además del aumento de recursos de los principales
fondos públicos y semipúblicos –el Fondo de Garantía de Tiempo de
Servicio (fgts) y el Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (sbpe, por
sus siglas en portugués), del Sistema Financiero de la Vivienda (sfh,
por sus siglas en portugués)
La fusión de recursos públicos y privados originó un rápido
crecimiento de la producción de viviendas por parte de esas grandes
empresas, para un público con acceso al crédito habitacional operado
por el sfh. Se trata de un segmento económico, denominado así por el
mercado inmobiliario, el cual derivó en la producción de viviendas
residenciales con valor de hasta 100 000 dólares, destinados a familias
con ingresos mensuales entre tres y diez salarios mínimos (o entre 900
y 5 540 dólares, a diciembre de 2011). Para ese segmento se lanzaron,
en 2006, aproximadamente 8 500 unidades habitacionales (en diversas
ciudades brasileñas), mientras en 2008, fueron más de 78 000; es
decir, el número de unidades producidas aumentó aproximadamente
nueve veces en sólo dos años.5
Debido al reciente vínculo entre el Estado y el mercado en la
política habitacional, en este libro se referirá al ‘segmento económico’
como la habitación social de mercado, uniendo dos nombres que
anteriormente podían corresponder a sistemas de financiamiento
diferentes, el ‘social’ y de ‘mercado’. En Brasil, es a partir de la
intervención estatal en la vivienda, durante las décadas de los años
treinta y cuarenta, que se formula el concepto de ‘vivienda social’
que, según Bonduki (1998), es aquella producida y financiada por el
Estado, destinada a la población de bajos ingresos. Es interesante notar
que históricamente hubo diferentes nombres atribuidos a este tipo de
producción (popular, económica y social), ahora son apropiados en el
mercado inmobiliario para designar ese ‘nuevo’ nicho de mercado.6
Con el fin de comprender la naturaleza y las razones que llevaron a
la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario, capital financiero y
el crecimiento agresivo de este tipo de producción habitacional, en este
libro se busca responder las preguntas generales: ¿Cómo las empresas
constructoras y desarrolladoras han expandido su producción en Brasil,
en los últimos años? y ¿Cómo se han beneficiado de los incentivos
públicos y, paralelamente, de la tendencia mundial de financierización
de la economía, aumentando vertiginosamente su capital y ampliando
geográficamente sus operaciones?
 Para responder a estas preguntas, es preciso abandonar la
perspectiva analítica tradicionalmente utilizada en el debate, la
cual comprende a la política habitacional solo como un diseño de
programas o políticas del gobierno. Se procuró comprender la política
habitacional tal como se muestra en la investigación de campo a partir
del protagonismo del mercado privado. Precisamente, se investigó la
forma en que actúa una gran empresa constructora tanto en relación
con el capital financiero como con las medidas gubernamentales;
no sólo utilizando las brechas generadas por la regulación pública,
sino también participando activamente en la elaboración de nuevos
programas habitacionales.
La nueva política nacional de vivienda, elaborada en 2004 por el
gobierno federal de Luiz Inácio Lula da Silva (2003-2006), especifica
dos sistemas de vivienda: el subsistema de vivienda de interés social,
y el subsistema de vivienda de mercado, separados de acuerdo con el
perfil de la demanda, cada uno con fuentes de recursos específicas.
Por otra parte, se busca ampliar masivamente los recursos de fgts y
de sbpe para los préstamos de vivienda y conseguir otros fondos para
este fin, con la perspectiva de aumentar la producción subsidiada y
fomentar el mercado privado de vivienda.
Uno de los propósitos de esa política era justamente ampliar
el mercado para atender a los ‘sectores populares’ y permitir la
“optimización económica de los recursos públicos y privados
invertidos en el sector habitacional” (Brasil, 2004). Para esto se dispuso
la creación de mecanismos, tanto de protección de los préstamos de
vivienda, como de captación de recursos, entre ellos, los disponibles en
el mercado de capitales.
Estos mecanismos previstos en la ‘nueva’ política fueron
implementados paulatinamente, aunque al inicio no fueron operados
dentro de los programas de vivienda específicos, lo que sucedió más
adelante. Desde aquel momento, los agentes privados aprendieron a
actuar en lo relativo a lo que la política especificaba como ‘vivienda de
interés social’ y como ‘vivienda de mercado’, sacando provecho de esto.
Por un lado, hubo un aumento exponencial en los valores de
financiamiento habitacional contratados por el sistema fgts-sbpe:
en 2003, cuando se inició el primer gobierno de Lula, el valor total
contratado era de aproximadamente 1.7 billones de dólares, (valor
calculado al 4 de agosto de 2003); en 2008, en la mitad del segundo
gobierno, ese valor excedió los 25.6 billones de dólares (valor calculado
al 4 de agosto de 2008) (cbic, 2008). Por otro lado, un conjunto de
grandes empresas constructoras y desarrolladoras se acercó al mercado
de capitales para la captación directa de recursos vía la ‘Oferta Pública
de Acciones’ (opa) o, en inglés Initial Public Offering (ipo), en la
Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). En 2008, las 25 empresas
registradas en el segmento ‘construcción civil’ de la Bovespa habían
captado más de 20 mil millones de dólares.7
En este contexto, surgió un nuevo agente privado en la producción
de vivienda, quien desempeña múltiples papeles conferidos a diferentes
agentes. La empresa desarrolladora y la constructora –fundidas en una
misma figura jurídica– ahora compra terrenos (y los reserva, en un
banco de tierras), ejecuta la construcción, comercializa las unidades
habitacionales, articula el financiamiento de vivienda del cliente (fase
de preaprobación en la concesión del crédito) y capta los recursos en el
mercado de capitales, además de los del sfh.
Es decir, el mercado inmobiliario se benefició doblemente
al conseguir acceso a los recursos de ambos subsistemas de
financiamiento, previstos en la política de vivienda. Royer (2009)
señala que recientemente hubo en Brasil una financierización de la
política habitacional. Según la autora, la provisión de viviendas migró
de “discurso universalista de los derechos fundamentales a la lógica
selectiva de los mercados, articulándose de manera innovadora con
la arquitectura financiera de los nuevos patrones de acumulación de
capital” (Royer, 2009: 14).
Para caracterizar el modo en que se opera esa financierización de
la política habitacional, se recurrió a un enfoque metodológico que
concilió la investigación documental y cuantitativa (documentos de las
empresas y datos estadísticos) con un estudio de carácter etnográfico
en una importante empresa constructora y desarrolladora de capital
abierto, entre 2007 y 2010. Este libro resume, por lo tanto, los
principales resultados y cuestiones de las investigaciones (Shimbo,
2010).
La ece es un ejemplo emblemático del nuevo agente privado
en la producción de viviendas. Por un lado, opera el vínculo con
el Estado y el capital financiero, en la medida en que obtiene
recursos bajo la gestión pública que surgen tanto de los créditos
habitacionales, concedidos directamente a sus clientes, como del
financiamiento para la producción; además de captar recursos en la
Bolsa de Valores. Por otro lado, reúne todas aquellas atribuciones,
mencionadas anteriormente (desarrolladora, constructora, vendedora
y financiadora); es capaz de producir más de cuarenta mil unidades
anuales en diversas ciudades del país, a partir de una estandarización
y de un sistema de control del proceso productivo, que mantiene una
alta tasa de solvencia.
En el marco de las dinámicas de confluencia recientes entre Estado,
mercado inmobiliario y capital financiero, destaca el valor heurístico
de la ece que guió esta investigación y se propuso analizar las tres
principales dimensiones de su producción. Por lo que se estudiaron a
profundidad:
• La organización del trabajo en la construcción de la obra.
• El papel de la arquitectura y la tecnología.
• Las relaciones con el Estado y con el capital financiero.
Con este fin surgieron las siguientes preguntas empíricas: ¿Cuál es la
diferencia de la ece en la producción de viviendas, que interesa tanto
al Estado como a los inversionistas financieros? ¿Cuáles son las causas
de la elevada tasa de beneficios de esa empresa? ¿Cómo contribuyen la
arquitectura y la tecnología a este tipo de producción?
A través de la investigación de campo,8 se interpretó cómo
operan los procesos de gestión y de producción en el interior de
la empresa, que garantizan tal solvencia y establecen un vínculo –
posible de reconstruir analíticamente– desde el papel de servidor,
en la construcción de la obra, hasta el inversionista del mercado
financiero. Aunque no están interactuando en realidad, esos dos
actores son representativos de los dos extremos de cotidianeidad entre
una base de producción tradicional, la cual es la reproducción de la
explotación del trabajo en la construcción de la obra y la presencia
del “margen incomprensible del saber hacer del trabajador” (Farah,
1996) y la expresión más actual del neoliberalismo, la autonomía de la
acumulación financiera.9
Fortaleciendo esa perspectiva analítica, se buscó identificar cómo
opera empíricamente el vínculo entre el mercado inmobiliario y el
Estado, a partir de las estrategias de producción que la ece define
de acuerdo con la ‘Política de crédito del gobierno federal’.10 Sus
productos son, en gran medida, integrados en los límites de los valores
de los inmuebles financiados por la Caja Económica Federal (cef ),
la cual opera los recursos de fgts y del sbpe. Ese vínculo, ya presente
desde hace bastante tiempo, se torna evidente a partir del ‘Programa
mi casa, mi vida’, lanzado por el gobierno federal en marzo de 2009,
al punto que el presidente de la ece declaró que su empresa “participó
activamente en la concepción” del paquete y ‘va a ser hecho a cuatro
manos: Caja Económica Federal más constructoras’.11

Articulación de las dimensiones analíticas

La perspectiva del análisis que se centra en la estructura de la provisión

de vivienda a partir de las relaciones entre los agentes que participan
en ella, está presente en el trabajo de Michael Ball (1986 y 2006).
Desde la década de los años ochenta, Ball (1986) critica las tendencias
del análisis que se enfocan sólo en la dimensión del consumo de
vivienda (enfoque orientado al consumo), es decir, que enfatizan el
diseño institucional de la política pública, la cuestión de la propiedad
de la vivienda y de los costos. El autor refuerza las dimensiones de la
provisión y producción de la vivienda.
Es importante establecer la distinción entre estas dimensiones. La
provisión está relacionada con el marco institucional de los agentes
que posibilitan la producción de la vivienda. En este libro, a pesar
de analizar las relaciones entre esos agentes, sobre todo, mercado y
Estado, se enfatiza la dimensión de la producción. Además de esto, se
relacionan esos dos conceptos con la noción de la política habitacional,
como un conjunto de mecanismos regulatorios e institucionales que
permiten esa provisión y favorecen la producción de esos agentes. Al
respecto, Ball (2006) considera que es necesario conciliar el mercado
inmobiliario y el sector de la construcción civil para analizar la ‘cadena
de provisión (suministro) y transacción de edificaciones construidas’,
a partir del estudio sobre las empresas y organizaciones que en ellas
participan.12
El enfoque de Ball, va al encuentro de las cuestiones suscitadas en
el contexto contemporáneo de la producción de vivienda en Brasil. La
configuración actual de las empresas constructoras y desarrolladoras
atraviesa necesariamente la mediación entre mercado inmobiliario
y el sector de la construcción civil –muchas de ellas, incluso,
cumplen el ciclo completo de la mercancía ‘vivienda’. En el caso de
Brasil, esa mediación se realiza a partir de la actuación del Estado y,
recientemente, es reforzada por el acercamiento al mercado financiero.
En el contexto europeo analizado por Ball (1986), el Estado puede
ser parte de la estructura de provisión o una influencia externa clave
para, por ejemplo, determinar la legislación urbanística y del suelo,
los impuestos y la legislación laboral, en Brasil, se extrapola esta
posición. En este sentido la dinámica de provisión y producción de
vivienda permea la estrecha relación entre Estado y agentes promotores
inmobiliarios. Por esto, los análisis sobre la producción de las ciudades
brasileñas pasan necesariamente por las diferentes modulaciones del
binomio Estado-mercado, desde los grandes proyectos urbanos, a las
obras de infraestructura, las inversiones en determinados barrios, hasta
la producción de viviendas de interés social.
Esta última modalidad podría ubicarse analíticamente en la
producción pública de la vivienda. Puede estar tan entrelazada con la
dinámica privada, que se torna difícil hacer una distinción entre lo que
sería esencialmente una ‘vivienda de interés social’ y una ‘vivienda de
mercado’. Por más que se procure distinguir las formas de producción
privada y pública en Brasil, hay una frontera indistinta entre las
diferentes formas de producción de vivienda, que hace difícil su
clasificación y nominación tentativa.
En la literatura especializada, hay un intento por separar tanto
conceptual como operacionalmente (por ejemplo, en las clasificaciones
de la política habitacional), las formas de producción pública y
privada. Bajo la clave de la producción pública de vivienda, el Estado
asume diferentes papeles y, dependiendo de ellos, puede mejorar la
lógica universal de la política habitacional –y, por lo tanto, su carácter
esencialmente público a partir de la premisa de la vivienda como
derecho– y a una lógica privada de producción de mercado, que
procura la solvencia del sistema de financiamiento.
Cuando el Estado (en sus variantes municipales, estatales y
federales) es el principal agente de determinado tipo de producción, la
mayoría de las veces enfocado en una demanda que no es solucionable,
cumple el papel de promotor, articula y promueve las acciones
necesarias para la producción, técnicamente llamada ‘vivienda de
interés social’, agencia la adquisición de tierras (en general públicas),
la selección de la demanda, el origen de los recursos y la construcción
de las unidades habitacionales (al contratar empresas constructoras).
Derivado de ese papel, el Estado puede agenciar los recursos y
la adquisición de tierras, además puede delegar la selección de la
demanda y la construcción de la vivienda a sectores organizados de la
población, al responder las demandas de los movimientos sociales de
vivienda, y puede fomentar, dependiendo del caso, las experiencias de
ayuda mutua, autogestión y cooperativismo.13
Además de su actuación en la definición de las legislaciones
urbanísticas e idílicas, que son delimitaciones fundamentales en la
producción formal de la vivienda, el Estado puede cumplir el papel
de regulador del financiamiento habitacional, por medio del control
de los fondos públicos y semipúblicos y de la creación de mecanismos
regulatorios, dentro de una política de crédito habitacional. En este
papel, el Estado puede fomentar significativamente la producción
privada de vivienda.
En lo que se refiere a la forma de producción, el ‘mercado
capitalista de vivienda’, o el ‘mercado formal privado de vivienda’,
o, aún, el ‘mercado inmobiliario residencial’, puede estar presente
tanto el incentivo del Estado como los recursos públicos, incluso si
la aplicación del beneficio de la producción es privada, regida bajo
una lógica esencialmente capitalista. En ella se encuentran contenidos
los agentes de la producción, considerada formal, de vivienda
que participan tanto en el sector inmobiliario como en el sector
productivo, ligado a la cadena de construcción civil.
A pesar de ser fundamental para la regulación de las formas de
producción de vivienda, la separación analítica entre las modalidades
pública y privada pueden no dar cuenta de la complejidad
contemporánea presente en las relaciones entre Estado y mercado.
Hay, por lo tanto, una laguna en el debate respecto a la interfaz
entre la actuación del Estado y aquella del mercado en la producción
de la vivienda. Una cuestión central emerge aquí: no se trata sólo
del binomio Estado-mercado, sino sobre todo, de una articulación
específica entre ambos, que existe cuando se opera a partir de la lógica
privada de producción de vivienda y cuando se considera a la vivienda
como ‘mercancía’.
En el caso de este libro, se trabajó a partir de esa frontera de
indistinción que se establece empíricamente entre la forma de
producción destinada a la vivienda de interés social y aquella enfocada
en la vivienda de mercado. Es decir, se considera que una gradación
que procure clasificar, en un extremo, la producción pública y, en
otro, la producción privada, tendrá una zona intermedia híbrida –la
‘vivienda social de mercado’.
Además del favorecimiento promovido por el Estado a la
producción privada de vivienda, la propia actuación del mercado
refuerza esa frontera de indistinción. El hecho de que sólo un agente
realice el ciclo completo de la producción de la mercancía ‘vivienda’ no
encaja perfectamente en el esquema analítico, que separa las funciones
de cada agente de la producción del espacio urbano como un todo.
En el debate sobre la ciudad en las ciencias sociales, desde la
década de los años sesenta, hay una intención teórica de explicar la
dinámica de la producción del espacio urbano a partir del estudio de
los promotores inmobiliarios y de su actuación en la estructuración
de las ciudades. Por ejemplo, en su análisis, Harvey (1982) procura
caracterizar las facciones del capital que interfieren con la producción y
en el uso del ambiente construido. El autor distingue, analíticamente,
la parcialidad del capital que procura la apropiación de los ingresos
(propietarios de tierra, empresas inmobiliarias, intermediarios
financieros e inversionistas); la facción que procura los intereses y
los beneficios surgidos de nuevos elementos en la construcción (los
intereses de la construcción); o el capital en ‘general’ que encara el
ambiente construido como una posibilidad de canalizar la riqueza
excedente y como empaquetar los valores de uso; y la fuerza de trabajo,
que utiliza al ambiente como medio de consumo y de su propia
reproducción.
La cuestión ahora sería pensar cómo todas las facciones pueden
concentrarse sólo en una empresa y cuáles serían las consecuencias de
su actuación en la producción, no sólo de la vivienda, sino del espacio
urbano como un todo. Por un lado, esa concentración de funciones
puede significar un avance en el proceso de estructuración y de gestión
de esas empresas. Por otro lado, las disputas que antes podían ocurrir
entre diferentes agentes del ciclo de producción, están circunscritas
a la esfera interna de la propia empresa –lo que puede representar
una pérdida en la política del debate sobre la producción del espacio
urbano.
En este sentido, las decisiones en cuanto a la ubicación de los
terrenos y las características de los futuros proyectos (que impactan
el espacio intraurbano), así como las estrategias de contratación
de mano de obra y la composición final del precio de venta de las
unidades residenciales son pautadas por un conjunto de directores y
ejecutivos de una misma organización, cuyo objetivo es la extracción
del mayor beneficio posible surgido de esa producción. Recientemente,
los inversionistas del mercado de capital se sumaron a ese conjunto.
¿Cómo pensar, entonces, en los procesos de decisión de los agentes
inmobiliarios que interfieren en la producción del espacio urbano,
que ahora pueden limitarse sólo a la esfera interna de determinada
empresa?
Para fundamentar la cuestión analítica, se busca comprender cómo
ocurre actualmente la concentración y hegemonía del capital privado
en la producción de la vivienda, cuya actuación trae consecuencias
directas en la configuración del espacio urbano.
 En primer lugar, se persigue la perspectiva del propio mercado,
a partir del análisis del proceso productivo y de lo ‘cotidiano de
la producción’ el cual ocurre dentro de las empresas constructoras
y desarrolladoras, que abarcan todas las actividades del ciclo de
producción de la vivienda –y que cuestionan el esquema analítico que
separa las funciones de cada uno de los promotores inmobiliarios.
En segundo lugar, en la medida en que se acentúan los procesos
de estandarización urbanística y arquitectónica en esas empresas, se
reproduce la misma tipología habitacional en las diferentes regiones
brasileñas, y el mismo patrón de ocupación del suelo a pesar de las
diferencias climáticas y culturales, primero se buscó caracterizarlos
de una forma general y con mayores detalles en la ece. Al ampliar
la escala de análisis, estos procesos pueden significar la producción
de nichos urbanos homogéneos, extendidos por todo el territorio
nacional. En este sentido, ¿cómo pensar en el papel de la arquitectura y
el urbanismo en la producción del espacio urbano regido por la lógica
de un mercado cada vez más hegemónico y financiero?
Parte I
 Capítulo I

Estado, mercado y capital financiero:

historia reciente de una confluencia

Se presenta los principios de mercado en la política de vivienda en Brasil,

con la participación del sector privado, y los mecanismos de seguridad y
credibilidad del mercado inmobiliario en la producción de vivienda social.
La vivienda de mercado en la política habitacional

El primer gobierno federal de Fernando Henrique Cardoso (fhc,

1995 a 1998) introdujo los principios de mercado en la provisión de
vivienda en Brasil, con ello buscaba ampliar la participación del sector
privado, el nuevo paradigma que proporcionó la descentralización
de la asignación de los recursos federales y la introducción de una
política de crédito para el prestatario final. Desde entonces, se fueron
implementando diversos mecanismos jurídicos y regulatorios, para
configurar un aparato institucional que diera seguridad y credibilidad
a la actuación del mercado inmobiliario en la producción de vivienda
social (Cardoso, 1998).
La Política Nacional de Vivienda (pnh por sus siglas en portugués),
en la primera gestión de Lula (2002 a 2005), generó la segmentación
de dos subsistemas: el subsistema de vivienda de interés social y el
subsistema de vivienda de mercado. Para este último, anunciaba
un complejo sistema de captación de recursos, con la intención
de diversificar y optimizar las formas presentes. La premisa básica
era poder complementar de la mejor manera el Sistema Financiero
Inmobiliario (sfi), creado en el primer gobierno de fhc, y el
Sistema Financiero de la Vivienda (sfh, por sus siglas en portugués),
instaurado desde los tiempos del Banco Nacional de Vivienda (bnh,
por sus siglas en portugués) (Brasil, 2004).
Para Royer (2009), la formación del sfi se justificaba por la
necesidad de instaurar patrones alternativos para el financiamiento
de las políticas públicas, dentro de un contexto internacional de
redefinición de los flujos de riqueza y de las reformas institucionales
pautadas por el discurso de las restricciones de la política fiscal y
los límites de endeudamiento externo. Con un trámite rápido en el
Congreso Nacional, la ley que instituyó el sfi –que para Azevedo
(2007) fue la noticia principal en el área habitacional de 1990– se
inspiraba en la experiencia norteamericana y era diferente de los
moldes del sfh brasileño.
Detrás del concepto del subsistema de vivienda de mercado,
la estabilidad macroeconómica alcanzada a finales de 1990,
proporcionó tasas de interés un poco más bajas y alteró los intereses
de los inversionistas y de los agentes financieros con relación a la
construcción civil y al mercado inmobiliario. La concesión de crédito
inmobiliario se convirtió en una actividad lucrativa y promisora –en
esa misma década los recursos del sbpe eran destinados a aplicaciones
financieras más rentables que el sector habitacional.
Para garantizar el prometedor escenario respecto al crédito
inmobiliario, dentro de la propuesta de la pnh, se aseguraba que la
seguridad jurídica era el elemento indispensable para la expansión
del mercado. Tomando esto en consideración, y tratando de llenar
algunas lagunas para el pleno funcionamiento del sfi, el gobierno de
Lula tomó dos medidas iniciales: la primera de ellas, aprobada como
ley en 2004, buscaba dar seguridad jurídica y económica al mercado
privado que, según Maricato (2005), estaba debilitado ante los altos
índices de morosidad. Esta medida fue una iniciativa del Ministerio de
las Ciudades, del Ministerio de Hacienda y de los empresarios ligados
al financiamiento, construcción y comercialización de la vivienda de
mercado.14
La segunda medida, –tomada por el Ministerio de Hacienda
y aprobada por el Consejo Monetario Nacional– correspondía
al objetivo de buscar la seguridad jurídica y ampliar los recursos
financieros al mercado privado, lo cual permitió la liberación de
recursos de la Cuenta de Ahorros (sbpe), que estaban retenidos en el
Banco Central, al convertir su retención en una desventaja para los
bancos privados (Maricato, 2005; Via Pública, Labhab-Fupam y Logos
Engenharia, 2007). Ambas medidas hicieron posible un aumento
considerable en la utilización de recursos públicos y privados, en virtud
de la gestión pública, en la producción de unidades habitacionales.
Otro aspecto importante señalado en la Política Nacional
de Vivienda era la revisión de la carga tributaria sobre la cadena
productiva de la construcción civil. Atendiendo, por lo tanto, las
directrices de ampliación y diversificación de recursos en el mercado,
seguridad jurídica y exención de impuestos, en 2006, fue anunciado
un paquete de medidas para estimular al sector de la construcción
civil. Además de esto, se amplió el volumen de crédito ofertado
directamente a las desarrolladoras por la Caja Económica Federal (cef )
y se aumentó el porcentaje de financiamiento con relación al costo
total de la obra (anteriormente los bancos financiaban por lo general
hasta 50% de la obra, y ahora es hasta 85%). Este mismo paquete
incluyó nuevos insumos de la construcción civil en la lista de exención
de impuestos.
En 2007, la vivienda surgió como una de las prioridades del
Programa de Aceleración del Crecimiento (pac), con una inversión
prevista en el sector de 54.8 mil millones de dólares, en el periodo
entre 2007 y 2010 (Morais, 2007). A pesar de dar prioridad a las
familias con ingreso mensual de hasta cinco salarios mínimos, 26
mil millones de dólares (la mitad del total) beneficiaron a la clase
media; según lo declarado por el Ministro de las Ciudades, durante el
lanzamiento (Rebelo, 2007). Sin embargo, la lentitud en la ejecución
del pac como un todo, en todas las áreas de actuación previstas,
influyó directamente en la idealización de un programa específico para
el área habitacional: el paquete habitacional ‘Mi casa, mi vida’ (mcmv),
lanzado a principios del año 2009, formalizó el ‘espíritu’ (ya existente
desde mediados de 1990), de incentivar la provisión privada de
vivienda, por medio de medidas regulatorias y del aumento de recursos
destinados al financiamiento habitacional.

La financierización del mercado inmobiliario

Paralelamente a la dinámica de la política habitacional, el mercado

inmobiliario y el sector de la construcción civil procuraron
aproximarse al capital financiero, a partir del momento en el que el
sfi abrió nuevas posibilidades de captación de recursos. Para ello, los
nuevos vehículos creados en la década de los años noventa15 facilitaron
la transformación de los bienes inmuebles en títulos inmobiliarios, con
posibilidad a ser comercializados en la Bolsa de Valores. Sin embargo,
no fueron suficientes para consolidar un proceso de financierización del
mercado inmobiliario.
La aproximación efectiva entre el capital financiero y el sector
inmobiliario en Brasil, resultó viable cuando los grandes grupos
inmobiliarios, desde 2005, ofrecieron la distribución primaria de
acciones representativas de su patrimonio en el mercado secundario
de la Bovespa, modalidad conocida como opa (o por sus siglas en
inglés ipo), es decir, apertura de capital en la Bolsa de Valores. En
2010, había 25 empresas constructoras y desarrolladoras, listadas en el
segmento de ‘construcción civil’ de la Bovespa.
Según lo señalado por la Investigación Anual de la Industria de
la Construcción (paic por sus siglas en portugués), realizada por el
ibge en 2006, uno de los factores que puede estar relacionado con el
crecimiento más acelerado de las grandes empresas de construcción
en los últimos años, fue justamente la oferta pública de acciones.
Ésta proporcionó los recursos para la inversión en nuevos negocios y
también para la adquisición de otras empresas menores, localizadas
en otros estados o especializadas en ciertos nichos de mercado (ibge,
2006).
Antes de la pulverización de los instrumentos financieros, las
empresas podían combinar diferentes formas de acceso al capital
financiero, de acuerdo con los diversos momentos de sus actividades.
Por ejemplo, la apertura de capital puede propiciar tanto un aumento
de la estructura del capital enfocada en la incorporación de nuevos
terrenos, como un aumento de la base del capital, de la capacidad de
endeudamiento y del capital de giro; ambos aspectos garantizan la
continuidad de las obras. En esta última etapa, las empresas también
pueden recurrir a financiamientos ‘más baratos’, junto con el sfh,
destinados tanto a la producción como a los consumidores (Volochko,
2007).

La constitución de la vivienda social de mercado

Este nicho es un gran campo de la industria, teniendo en cuenta el

déficit habitacional del país…

(Frase de un director de empresa constructora, en Blanco, 2008a)

Por la entrada de recursos provenientes del financiamiento habitacional
a partir de 2006 –la institucionalización de nuevos marcos regulatorios
que favorecieron a la incorporación privada, la inyección de recursos
de inversionistas extranjeros, la tendencia de crecimiento y de
la concentración de capital en el sector inmobiliario se potenció
vertiginosamente– la actuación de las empresas constructoras y
desarrolladoras de capital abierto incluso, la tendencia de ampliación
de segmentos de ingresos atendidos por el mercado, incluyendo el
segmento de ingreso medio y bajo, ya era esbozado antes de estos
datos.
Sin embargo, hasta 2006, faltaba un elemento que integrara
este conjunto de apoyos a la actuación privada en la producción de
vivienda, o ‘una levadura que hiciera crecer el pastel’. Y este elemento
se refiere a la justificación de por qué el mercado inmobiliario
precisaba y debía actuar en los segmentos de ingresos más bajos. Se
tornó conveniente confundir la vivienda de interés social con vivienda
de mercado, a fin de que se contemplara en un inmenso déficit de
viviendas en Brasil, transformado, ahora, en un nicho de mercado,
dado el volumen de recursos públicos y semipúblicos disponibles en
esos estratos de ingreso.
El discurso de los empresarios, divulgado en los medios de
comunicación y en los informes de las empresas, procuraba reforzar
su actuación como agente inmobiliario en las políticas habitacionales.
Para atender ese segmento de la población que, al menos teórica y
discursivamente, correspondería al déficit habitacional, el mercado
inmobiliario creó su brazo ‘económico’ o ‘popular’, instituyendo lo
que se convino llamar, genéricamente ‘segmento económico’ y que,
analíticamente, se denomina en este libro como ‘vivienda social de
mercado’.
El déficit habitacional en Brasil estimado en 2007 es de 6 273
millones de domicilios, de los cuales 835 están localizados en las áreas
urbanas. De este total, 89.4% se refiere al segmento de población con
ingresos medios mensuales de hasta tres salarios mínimos mensuales
(smm);16 6.5% en el segmento de entre tres y cinco smm (333 mil);
4.1% en la franja por encima de los cinco smm (209 mil). En 1991,
el déficit en este último segmento correspondía al 15.7% y en 2000
a 11.8% (Brasil, 2009). Es decir, hay una tendencia descendente
del déficit en el segmento que se encuentra por encima de los cinco
salarios mínimos mensuales, y consecuentemente, de crecimiento en
el segmento de los más pobres, sobre todo, los de hasta dos smm. Es
precisamente el segmento que está por encima de los cinco smm que
el segmento económico del mercado consigue llegar más –sin que esto
signifique que sólo por la vía del mercado fuera posible disminuir el
déficit para este segmento de ingresos.
“Después de dos décadas concentradas en los lanzamientos
de alto nivel, las principales desarrolladoras brasileñas apuestan a
inmuebles más baratos”, así iniciaba un artículo del periódico Folha,
de São Paulo, sobre las inversiones de las grandes desarrolladoras en
el segmento económico (Fantini, 2007). Los esfuerzos del mercado
inmobiliario para la producción de unidades residenciales más
accesibles para el segmento de ingresos más bajos, surtieron efecto
y el segmento económico contempló una demanda que no era
anteriormente absorbida por los agentes de mercado, y tampoco se
refería, en su mayoría, al déficit habitacional brasileño. De esta forma,
una demanda que no era soluble, pasó a ser lo que antes de la inversión
y del discurso, era público y privado.

Configuración y características de la producción

Para actuar en este segmento, hasta entonces poco atractivo para

el mercado inmobiliario, las empresas tuvieron que promover
alteraciones en su estructura administrativa y corporativa, así como
también en las estrategias del modelo de negocios y de su producción
en sí.
En cuanto a la estructura administrativa y corporativa, algunas de
esas grandes empresas del mercado inmobiliario crearon subsidiarias
(o ‘segundas líneas’) para actuar exclusivamente en el segmento
económico de bajos ingresos. Otras establecieron procesos de empresas
conjuntas (joint ventures) para actuar específicamente en este nicho,
y todavía, hubo un proceso de adquisiciones de constructoras
menores, que ya actuaban en el segmento o se destacaban en su
lugar de actuación. En menor cantidad, había empresas que ya
participaban exclusivamente en el segmento económico antes del boom
inmobiliario.17
Para las empresas que siempre actuaron en el segmento de alto
nivel, la entrada en el nuevo terreno cambió el modelo de negocios y
de producción como lo anunció el presidente de una de ellas:

Con bajos ingresos, el mayor desafío siempre fue el financiamiento.

Como no se tenía, no había demanda y la constructora no desarrollaba
productos. En la medida en que Brasil se estabiliza, comienzan a
aparecer financiamientos y ya que va a haber demanda real, tenemos
que desarrollar productos adecuados, con un costo bajísimo, en escala,
con cientos de miles de unidades, adecuando el sistema productivo.
Este modelo cambia todo el modus operandi. Es diferente hacer 600
unidades por 300 mil dólares en Campo Belo que 5 mil unidades a
25 mil dólares. Sin embargo el financiamiento llegó, y lo hizo para
quedarse.
(Blanco, 2008b: 19)

Al mismo tiempo, de acuerdo con el discurso de las empresas que ya

actuaban en el segmento económico de bajos ingresos, hay un know
how (saber cómo) que necesita ser desarrollado y que las coloca en
una posición privilegiada en comparación con aquellas que migraron
recientemente a este terreno. En la medida en que supieron ‘ver’ el
potencial de la clase media, sobre todo, la clase media baja, en un
momento en que las grandes constructoras se enfocaban únicamente
en el ‘gran lujo’.
¿Cómo se configuró institucionalmente la producción de las
empresas constructoras y desarrolladoras de capital abierto enfocadas
en el segmento económico bajo? Y ¿Cómo se configuró en términos
urbanísticos y arquitectónicos? ¿Hay una estandarización de
productos? ¿Cuándo iniciaron estas empresas este tipo de producción?
¿Cuál es el rango de precios de las unidades comercializadas y dónde se
localizan los proyectos de este segmento?
Analizando los datos sobre las 14 empresas18 que actuaban en el
segmento económico y participaban en la Bovespa en 2009, sólo
dos iniciaron actividades en la década de los años setenta, enfocadas
exclusivamente en ese público. Otras tres comenzaron a atender ese
segmento entre finales de la década de 1990 e inicio de 2000. Y la
mayor parte (nueve empresas del total) son conjuntas (joint ventures) o
subsidiarias de grandes constructoras nacionales, o incluso, enfocadas
en el nivel alto –a veces, los grandes consorcios contratistas de obras
públicas– que destinaron un porcentaje de su producción al segmento,
a partir de 2006.
Además de este reciente ‘interés’ por el segmento económico,
también hubo una proliferación de denominaciones adoptadas
por la empresa sobre lo que es este segmento. ‘Económico’ (y su
correspondiente, ‘supereconómico’), ‘accesible’, ‘popular’, ‘bajos
ingresos’ y ‘medio’ son nombres atribuidos a ese nuevo nicho de
mercado, aunque no haya una estandarización en cuanto al rango
de precios de los inmuebles comercializados. Los límites máximos
de precios varían conforme a la especificación de la empresa y van
desde 25 mil dólares hasta 125 mil dólares. Para el análisis de este
libro, se consideraron todas estas denominaciones, que se refieren a
los inmuebles con precios de hasta 100 mil dólares, bajo el nombre
genérico de ‘segmento económico’. Incluso hay empresas que llegan
a diferenciar subsegmentos, dentro del límite máximo de 100 mil
dólares.
La novedad que este segmento trajo al mercado inmobiliario fue la
ampliación geográfica de las grandes constructoras que explotaron el
eje Río-São Paulo y cubrieron terrenos en el interior del estado de São
Paulo y en las capitales de otras provincias brasileñas.
Intrínsecamente ligada a esa novedad, otra característica notable es
la estandarización de los proyectos arquitectónicos, que conforman los
perfiles de los modelos de productos ofrecidos por estas empresas. Así,
un artículo de una revista justificaba la estandarización:

Para aproximarse al máximo de un proceso de producción industrial,

 la primera preocupación que se debe tener en consideración es el
desarrollo del prototipo del producto. Más que de cualquier otro tipo
de emprendimiento, lo que definirá las tecnologías y las soluciones
de un conjunto de edificios económicos, así como su presupuesto
final. Para reducir los costos con la elaboración de un nuevo
proyecto arquitectónico para cada nuevo conjunto construido, son
desarrolladas tipologías básicas para ser utilizadas en todos los casos.
(Faria, 2008a)

La mitad de las 14 empresas informa en sus reportes que presentan

líneas estandarizadas de productos para el segmento económico
de bajos ingresos. En general, con un ‘portafolio’ de máximo tres
productos, ya sean conjuntos horizontales o verticales, la idea es la
producción a escala, considerando la solvencia de los negocios.
Para resumir, el modelo de condominio horizontal se refiere a la
implantación de casas de un solo piso o superpuestas (en muchos
casos, adosadas), con un espacio para estacionar externo y descubierto,
con un área de recreo común y un trazado de calles interno, dentro de
un perímetro amurallado (la mayoría de las veces con cerca eléctrica).
El conjunto vertical corresponde en su mayoría a los edificios de hasta
cinco pisos (a pesar de que existen edificios más altos), sin elevador,
con área de recreo reducida (o inexistente) y estacionamiento en la
planta baja.
Entre aquellas empresas que no mencionan la estandarización o
que no siguen esa premisa, es notable la diferencia entre los proyectos
conformados dentro del segmento económico de bajos ingresos y
aquellos de los segmentos ‘medio’ y ‘nivel alto’. En estos últimos, el
diseño diferenciado del edificio importa y, en general, tiene la firma del
arquitecto a cargo del proyecto.
Esta perspectiva de estandarización del producto era una de las
intenciones de las medidas lanzadas por la política habitacional en
el gobierno de Lula –como señalaba (Maricato, 2005: 2): “queda
esperar de las entidades del mercado una estrategia de simplificación
del producto, el cual está siendo ofrecido para que tenga un papel más
eficaz en la atención de los segmentos de ingresos situados entre 5 y 10
salarios mínimos mensuales”.
Respecto a la concepción arquitectónica, –como las propias
empresas enuncian– es notable la complicidad del área interna de la
unidad y la presencia del estilo ‘neoclásico’, que define las fachadas
de las edificaciones. Además de esto, en términos de implantación de
proyectos, es posible identificar la concentración de un alto número
de unidades por proyecto y la valorización de las áreas de recreo y
del paisajismo.19 En cuanto al sistema constructivo, la albañilería
estructural sigue siendo hegemónica.

Números de producción y banco de terrenos

Se procuró encontrar categorías comunes que sistematizaran los datos

relacionados al desempeño operacional y financiero de las empresas
constructoras, disponibles en sus informes anuales que, a su vez, son
requisitos para integrar el Nuevo Mercado de la Bovespa. Para los
datos relacionados con el número de unidades lanzadas y vendidas
para 2006, 2007 y 2008; además de los valores correspondientes al
Valor General de Ventas (vgv),20 en cuanto a éstas se consideró el
número de empresas que presentaran todos estos índices. Es decir,
hay casos en que la empresa reportó un año todos esos índices, y
al otro año no. También hay empresas que no reportan el número
de unidades vendidas y el valor de las ventas. Por esto, para efecto
de la sistematización, se consideraron sólo los datos de las empresas
que contemplaran estas listas y se indicó el número de empresas que
corresponden a estos índices, como se ve en la Tabla 1:
Tabla

Estos números indican el gran salto que hubo en 2007, año en que
la mayoría de las empresas abrió su capital: el número de unidades
lanzadas fue multiplicado por 6.5. En 2008, a pesar de la crisis
financiera mundial, hubo un aumento, aunque menos acentuado
que el año anterior. Es decir que, entre 2006 y 2008, el número
de unidades se multiplicó, aproximadamente, por diez. Además,
comparando el número de unidades lanzadas con las vendidas, es
posible notar la diferencia en las proyecciones de los lanzamientos.
En 2006, eran vendidas casi todas las unidades lanzadas, en 2007, esa
correspondencia no ocurrió: la mitad de las unidades no fue vendida.
En 2008, la diferencia entre la cantidad de unidades lanzadas y
vendidas disminuyó, incluso, pudo haber riesgo de que se acumularan
los inmuebles debido a la baja demanda.
Para asegurar la continuidad de esa producción, también hubo
una corrida por la adquisición de tierras, a fin de formar un banco
de terrenos (o landbank, como anuncian las empresas) –parámetro
importante para los inversionistas extranjeros, en la medida en que
se da ‘sustentabilidad’ a ese crecimiento. En 2007, un conjunto de
empresas analizadas, adquirieron terrenos (vía compra y venta o
bien por permuta), esparcidos en todo el territorio brasileño, que
presentaban una capacidad para la implantación de 408 123 unidades
residenciales, lo que equivale a un Valor General de Ventas (vgv) de
aproximadamente 19 mil millones de dólares.
 Capítulo II

La Empresa Constructora Estudiada (ece):

la confluencia en operación

Se analiza la producción a gran escala y estandarizada de viviendas,

repartida geográficamente por varios estados de Brasil, de la ece, empresa
constructora y desarrolladora estudiada en esta investigación, con el fin de
contemplar las ‘clases populares’.
La empresa constructora y desarrolladora estudiada en esta
investigación, integra al grupo de empresas que destinaron parte de su
producción al segmento más económico, cuya producción de unidades
residenciales aumentó de forma alarmante, desde 2006. La Empresa
Constructora Estudiada, que se denominará ece, recientemente llamó
la atención de los medios de comunicación debido a su producción
estandarizada, repartida geográficamente por varios estados de Brasil,
y por su objetivo público: las ‘clases populares’, según los informes
divulgados por la empresa.
Por más que la empresa procure resaltar su vocación al público de
ingresos medios y medios-bajos, sigue atendiendo a la clase media, de
acuerdo con la clasificación adoptada por un estudio reciente realizado
por la Fundación Getúlio Vargas (fgv).21 Pero además de la tasa de
ingresos, a la empresa le importa la tasa de consumo, es decir, los
clientes potenciales son los que representan un ingreso suficiente para
pagar las cuotas del financiamiento habitacional.
La relación entre la tasa de ingresos y la tasa de consumo puede
ser ejemplificada con el lanzamiento del programa ‘Mi casa, mi
vida’ (mcmv). Al reducir la tasa de interés y posibilitar la entrada del
subsidio, el programa facilitó considerablemente el acceso a las familias
de más bajos ingresos, ampliando con ello la tasa de consumo de los
productos de la empresa.
Además de los consumidores de sus productos, que buscan ‘la
materialización del sueño de la casa propia’, hay inversionistas que se
presentan como una combinación entre clientes y socios, y requieren
la ‘rentabilidad’ de las acciones de la empresa en la Bolsa de Valores,
pautada, entre otros factores, por el margen de ganancia. Por lo tanto,
el principal objetivo de la empresa es ‘construir con calidad y margen’,
al corresponder a los dos tipos de público que quiere atender: ‘calidad’
en el producto adquirido para la clase media y necesidad del margen
de ganancia.
Para el fundador y director de la ece, la empresa tiene ‘tecnología’
y ‘experiencia’ tanto para actuar en el segmento económico del
mercado inmobiliario, como para contemplar la demanda del déficit
habitacional de Brasil –respaldando el discurso de los empresarios que
justifica la actuación de las empresas constructoras y desarrolladoras en
la política habitacional. ¿Cuáles son estas ‘tecnologías’ y ‘experiencia’?
Sabemos que, en los últimos tres años, la empresa fue fuertemente
capitalizada y estructurada para el proceso de apertura de capital en la
Bovespa. El resultado de este movimiento fue la capitalización de 670
millones de dólares en apenas dos días. ¿Cómo ocurrió ese proceso de
reestructuración?
La estructura de la producción y la gestión de la ece comprenden
todas las etapas de la promoción, construcción y comercialización de
unidades residenciales, funciones atribuidas a los diferentes agentes
de la promoción inmobiliaria (propietario de tierras, desarrollador,
constructor, vendedor). Contrario a la tendencia ocurrida en el
subsector de las ‘edificaciones’ de la construcción civil, durante la
década de los años noventa, en la cual una considerable mayoría de
las grandes constructoras optó por la transferencia de un ramo de
sus actividades a micros, pequeñas y medianas empresas, la ece se
mantuvo como una empresa que controla y, en la mayoría de las
etapas, ejecuta todas las actividades relacionadas con su producción.
En la mencionada década, la reestructuración productiva de las
empresas se pautaba por la idea de la producción ajustada o lean
production. En la construcción civil, en lugar de la gran constructora
que abarcaba todo el ciclo de producción de la edificación, se tuvo
una empresa para cada tipo de actividad: empresas de promoción, de
construcción y proveedoras de servicios especializados (diseñadores,
subcontratistas, gestión y planeación). En esta composición, la
empresa constructora o ‘principal’ se convertía en responsable de la
etapa de ejecución del proceso de producción frente al cliente final, y
los subcontratistas respondían únicamente por la parte ejecutada de la
obra.22
En 2008, la tesis de doctorado de Nilton Vargas, autor que en
la década de los años setenta fue una referencia en el debate sobre
la construcción civil en Brasil, analizó las estrategias y formas
organizacionales de una empresa constructora brasileña, que estaba
entre las 30 principales multinacionales, en términos de ingresos
en el extranjero, actuando mayoritariamente en el subsector de
‘construcción pesada’. Tanto en este caso estudiado por Vargas (2008)
como en la empresa objeto de la investigación, hubo un retorno a la
composición de ‘la gran constructora’23 –inclusive, esta composición
no dejó de existir– aun con la tendencia de la reestructuración
productiva ocurrida en la década de los años noventa.
Sin embargo, los dirigentes de la ece remarcan que una de
sus ‘ventajas competitivas’ es su actuación integrada en todas las
etapas de desarrollo, construcción y comercialización inmobiliaria
residencial. Con esta estructura de ‘gran constructora’, pudo, en
pocos años, multiplicar vertiginosamente la producción de unidades
habitacionales, con alta rentabilidad. Es preciso profundizar más en su
experiencia para responder las preguntas: ¿Por qué la empresa creció
recientemente de forma tan acelerada? ¿Cuál es su criterio diferencial,
con relación a las otras empresas del segmento económico?
Por lo que se considera que su fórmula de éxito económico está
basada en cuatro factores fundamentales, a saber:
1. Financiamiento a los clientes a través de los bancos (comerciales
y cef ).
2. Captación de capital financiero para fomento de la producción y
para la adquisición de terrenos.
3. Producción habitacional estandarizada.
4. El sistema de control de costos y plazos en las obras.
Este conjunto de factores es fundamental para entender su
consolidación como una de las principales empresas constructoras y
desarrolladoras del segmento económico de bajos ingresos del mercado
inmobiliario. En segundo lugar, la diversificación geográfica de su
producción también contribuyó a su crecimiento. En 2009, 60% de
las ciudades donde actúa, tenían una población que variaba entre 100
y 500 mil habitantes. Esto significa, por un lado, procurar mercados
en los cuales están presentes, principalmente, empresas locales que
no tienen la estructura para competir con la ece. Por otro lado,
escapar a la posibilidad del exceso de oferta residencial en mercados
demasiado competidos por grandes empresas, concentradas en las
regiones metropolitanas. Además de esto, la empresa procura atender
la demanda de la clase media en una escala ‘nacional’, aumentando
considerablemente sus clientes potenciales.
En este capítulo se estudia la actuación de la ece centrada en
tres partes. Primero, se analiza cómo ocurrió el proceso de apertura
de capital. En seguida, cómo este proceso impactó la producción
de la empresa, con relación al aumento considerable del número de
lanzamientos y de la venta de sus productos, es decir, con respecto a su
desempeño financiero y operacional; y también en esta parte, se explica
su estructura de organización para dar soporte a ese crecimiento. Por
último, se analizan dos de los factores fundamentales de su experiencia:
el financiamiento al cliente y a la producción.

El proceso de apertura de capital

Desde 2006, la empresa estudiada pasaba por un proceso de

reestructuración que procuraba, por un lado, excluir los negocios que
no estaban enfocados en la construcción y desarrollo inmobiliario;
por otro, modificar su estructura administrativa y corporativa. Bajo
el cuidado del mismo grupo había una serie de actividades (por
ejemplo, agropecuarias y financieras) que competían con la estrategia
de crecimiento agresivo del sector inmobiliario. Por eso fue creada otra
compañía, enfocada exclusivamente en este sector, y como resultado de
este proceso, en 2007, la empresa vendió casi 20% de su capital social
a un fondo de inversión británico.
Como preparación a la apertura de su capital en la Bolsa de
Valores, la empresa obedeció a un calendario de eventos que seguía
las recomendaciones de la Comisión de Valores Mobiliarios (cvm).
Primero, se hizo público el ‘aviso al mercado’ sobre su oferta de
acciones, lanzando un reporte preliminar que contenía información
sobre la empresa. Paralelamente, inició un ‘intenso maratón de giras
internacionales’, un periodo de presentación de la empresa que precede
a la apertura del capital. En ellos, el director de la ece vendió a los
inversionistas el plan de colocar a su constructora entre las más grandes
del mundo en términos de unidades lanzadas. Así lo comentó en un
reportaje: “fue difícil convencer a los centenares de inversionistas que
era posible tener ganancias vendiendo sus unidades a la población”
(Cançado, 2008: B10).
Esto significaba la promesa de lanzamiento de 40 mil unidades
por año, hasta 2010, lo que implicaba cuadruplicar su número de
lanzamientos de 2007, y, consecuentemente, el tamaño de la empresa.
“Cuándo vamos a llegar a las 40 mil, yo todavía no lo sé, pero trabajo
todos los días para conseguir ese objetivo lo más rápido posible”,
declaró el director en otro reportaje (Moreira, 2007; Attuch, 2007).
Además de esto, se inició el procedimiento de bookbuilding, que se
refiere a la recolección de información de inversiones conducida por
la empresa junto con los inversionistas institucionales en Brasil, cuyo
resultado fue el establecimiento del ‘precio por acción’. Quince días
después, la gira y el bookbuilding cerraron y el precio de las acciones
fue aprobado en Reunión del Consejo de Administración de la
empresa. En ese momento, la empresa obtuvo el ‘registro de la oferta
de la cvm’ e hizo público el anuncio sobre el inicio de la negociación
de la oferta de las acciones, que fue acompañado por un ‘Compendio
informativo de la oferta pública de distribución primaria y secundaria
de las acciones ordinarias de emisión’ de la empresa –un compilado
de 350 a 500 páginas sobre toda la información de la compañía. Este
compendio sirvió como una de las fuentes de análisis de los futuros
inversionistas, apoyando su decisión para la compra de las acciones.
En esta primer oferta, ocurrida en 2007, la empresa vendió
acciones correspondientes a 33.9% de su capital y recaudó
aproximadamente 618 millones de dólares, lo que significó un valor
25% mayor a la meta prevista. Cerca de 70% de los recursos procedían
de inversionistas extranjeros, de 170 fondos (Moreira, 2007). Algunos
periódicos anunciaron la entrada de la ece en la Bovespa como uno de
los mayores lanzamientos de acciones en el sector inmobiliario, frente
a las grandes constructoras brasileñas que ya habían abierto su capital.
Posterior a la apertura del capital, 34% de las acciones pasaron a
ser free float, es decir, acciones en circulación capaces de ser adquiridas
por inversionistas interesados (extranjeros y nacionales); 44% de las
acciones permanecieron con el socio fundador y director general de
la empresa; 12% siguieron perteneciendo a un fondo de inversiones
británico; y el 10% restante fueron divididos entre empresas de otros
directores y executivos de la ece (Cançado, 2008).
Después de la suscripción del fondo británico, la capitalización de
la utilidad neta de 2006 y, finalmente, la oferta pública de acciones,
el capital de la empresa saltó de aproximadamente 35.3 millones de
dólares, en diciembre de 2006, a 670 millones de dólares en diciembre
de 2007. Es decir, la empresa multiplicó su capital aproximadamente
dieciocho veces.
En 2009, dos años después de la primera oferta pública de acciones,
la empresa hizo otra oferta en la Bovespa, procurando captar otros 290
millones de dólares en términos netos. En esta segunda oferta, obtuvo
recursos netos totales de 278 millones de dólares, es decir, 4% menos
de lo esperado. Después de ese follow on, como es denominado el
proceso de oferta de acciones, la composición accionaria quedó: 37.5%
del socio fundador y director general de la empresa; 55.1% free float; y
7.4% de los miembros y ejecutivos del Consejo de la empresa.
Sumándose las dos ipo realizadas por la empresa, fueron captados
aproximadamente 1.8 billones de dólares. En un primer momento, la
mayoría de los recursos fue utilizada para la adquisición de terrenos
y el desarrollo de nuevos lanzamientos; y en segundo lugar, para la
construcción de los desarrollos ya lanzados.

Los números del crecimiento agresivo

Al responder a la promesa hecha a los inversionistas, de lanzar 40 mil

unidades residenciales por año, la empresa imprimió un ritmo de
crecimiento bastante acelerado. Con relación al proceso de expansión
geográfica, iniciado en 1995, hubo un salto igualmente expresivo entre
2006 y 2008; en este periodo, la empresa prácticamente duplicó el
número de ciudades atendidas, pasando de 35 a 63 ciudades, en 13
estados. A principios de 2010, ya eran 75 ciudades y 14 estados.
Como una de las exigencias del nuevo mercado de Bovespa,
los números de su producción y comercialización se publicaron
en las presentaciones trimestrales de los resultados financieros y
operacionales, además de los informes anuales de administración,
ambos disponibles en su sitio web a partir de 2006. Estos fueron la
fuente principal de datos para el análisis presentado en este libro, sobre
el crecimiento agresivo de la empresa.
Entre 2006 y 2010, el número de unidades lanzadas fue
multiplicado por 15 –alcanzando en 2010, 45 mil unidades– y la
utilidad neta aumentó aproximadamente 3 600%. La Tabla 2 detalla
los números relativos al número de unidades lanzadas y vendidas, al
Valor General de Ventas (vgv), a las ventas y a la ganancia neta.

Tabla

En la Gráfica 1 se comparan los valores del vgv y de las ventas, entre

2004 y 2010. En 2004, eran ventas de casi todas las unidades lanzadas,
a partir de 2006, ya no sucedió esta correspondencia. Desde entonces,
la diferencia entre el vgv y el valor total de las ventas presentó una
tendencia de crecimiento, lo que indicaba la generación de un
acumulado de inmuebles, para los cuales no había demanda –como
también ocurrió con las demás empresas del segmento económico.
Por lo tanto, en 2009, el valor de las ventas excedió al vgv, lo que
pudo indicar que parte de esa acumulación generada el año anterior,
fue parcialmente comercializada, como un ajuste del vgv a las ventas,
al tratar de corregir el desfase anterior. En 2010, nuevamente, el valor
lanzado excedió las ventas, probablemente debido al vínculo con el
programa mcmv.

Gráfica

Respecto a la ganancia neta, la mayor variación ocurrió entre 2007

y 2008, posterior a la primera oferta de acciones, cuando hubo un
aumento vertiginoso de 440% en la ganancia neta, bastante superior
al porcentaje de crecimiento del vgv y de las ventas para los mismos
datos.
Gráfica

La Tabla 2 también muestra el incremento de los lanzamientos, que

significa un aumento de las construcciones. Según el director de la
empresa, en la teleconferencia de los resultados del segundo trimestre
de 2009, la meta era alcanzar una tasa entre 180 y 250 unidades por
proyecto, sin elevar demasiado el número de obras en curso. Para él,
un número equilibrado de obras, corresponde al equipo disponible
para esto, por lo tanto, se debía mantener, un máximo de 200 obras en
operación simultáneamente. Estos números fueron obtenidos en 2010,
al alcanzar la meta de producir 40 mil unidades por año, prometida a
los inversionistas en 2007.

¿En dónde está la ganancia?

“No hay ganancias para quien no sabe hacer”

 (Attuch, 2007)24

Según uno de los vicepresidentes de la empresa, en una teleconferencia

de resultados del primer trimestre de 2008, el aumento significativo de
la ganancia neta en 2007 se explica por los siguientes factores:
• Mayor escala, por lo tanto mayores ingresos.
• Equipos fuertes de construcción (trabajadores de administración
y ejecución de la obra).
• 10% de aumento en el precio de las unidades en el último año.
• Reducción de los gastos generales y administrativos.
Una de las causas del alto margen de solvencia de la empresa,
expresada en los números de ganancia neta, proviene de la relación
entre el precio final de la venta del producto y los costos de los
inmuebles. Para aproximarse a esta relación en términos cuantitativos,
se compilaron algunos datos de 2007, cuando fueron producidas 3
443 unidades –único año en el cual esta información fue divulgada
y no corresponde al número de unidades lanzadas. Al saber que el
total de ingresos en ese año fue de 118 702 060 dólares, es posible
calcular el costo promedio de cada unidad producida, que fue
aproximadamente de 34 476.28 dólares. Aunque, este cálculo no
es preciso, pues en el costo de los inmuebles están incluidos los de
construcción de las unidades que fueron iniciadas, pero que no fueron
finalizadas en ese mismo año, puede servir como una referencia, en la
medida en que el plazo de construcción varía de 12 a 18 meses, y por
lo tanto, se incluyen en este costo, las unidades que fueron iniciadas en
años anteriores y se terminaron en 2007.
Si se toma en cuenta que en ese año el precio promedio de las
unidades vendidas fue de 59 793.81 dólares, es posible calcular cuánto
representa el costo de los inmuebles en el valor final de la venta. De
esta manera, considerando los dos valores anteriores (34 476.28 y
59 793.81 dólares), el costo efectivo representa 57% del precio de la
unidad comercializada –margen semejante al encontrado en un estudio
de viabilidad de otra empresa constructora.25
En un intento por calcular el costo por m2 de área construida
(que es un parámetro importante en la construcción civil), podemos
considerar que el valor del terreno representa un promedio de 115%
del vgv (como indican los datos de 2005 de la ece); el costo de la
administración de obra difícilmente sobrepasa el parámetro adoptado
por la cef, alrededor de 7%; quedan para los gastos en la construcción,
82% del costo total de 34 476.28 dólares –es decir, 28 270.62 dólares,
por unidad producida. Al realizar una ponderación entre las áreas
construidas de cada línea de productos, se relacionan los porcentajes
que cada una de ellas representa en el total de la producción, se llega
a una media de aproximadamente 65.62 m2 de área construida por
unidad producida. Dividiendo el valor de 28 270.62 entre 65.62 m2,
finalmente se determina un costo/m2 aproximado de las unidades
producidas por la ece: 430.82/m2 dólares. Si se considera, que en
general, en la construcción habitacional, 30% de ese costo se refiere
a los gastos en mano de obra propia o subcontratada en la obra,
entonces se tienen 129.24/m2 dólares para mano de obra y 301.57
dólares para diseño, insumos y materiales de construcción.
Para efecto de comparación, en un grupo de trabajo realizado en
la rmsp,26 el costo para diseño, insumos y materiales de construcción
fue de 320.70/m2 dólares contra 301.57 dólares de la ece. Aunque
pueden existir algunas imprecisiones en este largo cálculo, estos valores
revelan que la ece consigue producir viviendas a un costo promedio
de grupo de trabajo y vender a un precio promedio de 53 195.87
dólares por unidad. Tal vez aquí resida una de las razones centrales
para la rentabilidad de la empresa: un costo de construcción propio de
programas de vivienda de interés social aunado a una comercialización
con valores practicados en ‘el segmento más económico’ del mercado
inmobiliario.
Otra causa de la gran solvencia de la ece se relaciona con
la disminución de gastos generales y administrativos, que está
intrínsecamente vinculada a la estrategia de la empresa de mantener
los procesos operacionales que presenten costos generales y
administrativos bajos. Esto puede apuntar a una de las facetas
de la reestructuración productiva que ha sufrido, desde 2006, y
que posibilitó esta reducción a partir de procesos de terceros y la
subcontratación de servicios especializados. Estos procesos no se
enfocaron en las actividades de construcción de unidades residenciales,
que presentaron una tendencia contraria, sino en las actividades de
mercadeo, ventas y diseño.
El crecimiento de los valores de los indicadores operacionales está,
en gran medida, relacionado a la cuestión del financiamiento a los
clientes, que fue asegurado por el Estado inicialmente, en el programa
‘Carta de crédito asociativo’ y, más recientemente, en el programa ‘Mi
casa, mi vida’.

La estructura de producción y de gestión

Para sustentar este crecimiento en la producción, la empresa multiplicó

por seis su tamaño, en términos del número de empleados contratados
en sólo dos años, como muestra la Tabla 3.

Tabla
En marzo de 2009, además de los empleados directos, había
aproximadamente cinco mil temporales o prestadores de servicios,
dentro del cuadro administrativo y de obras, lo que significa que casi
diez mil personas trabajaban directa o indirectamente en la producción
de la empresa. La disminución de aproximadamente 1 500 empleados,
entre diciembre de 2008 y marzo de 2009, es bastante significativa y
puede ser una de las consecuencias de la crisis financiera mundial y de
la gran tendencia de subcontratación de servicios.
Otro aspecto importante revelado en estos números es la diferencia
en el ritmo de contratación de empleados en el sector ‘administrativo
y ventas’ y en el de ‘obras’. En cuanto a que, entre 2003 y 2008,
el número de empleados se multiplicó aproximadamente por 2.5
en el primer sector, el número de personal de obras se multiplicó
por nueve. Esto indica una reducción en los gastos operacionales y
administrativos. La contratación de servicios de diseño, mercadeo
y ventas está incluida en estos gastos, hecho que deja en evidencia
la tendencia de la subcontratación de trabajo más calificado y
especializado. Al mismo tiempo, la tendencia ocurrida en el lugar de
la obra fue justamente contraria: se aumentó el equipo propio de la
mano de obra.
También en la Tabla 3, es posible observar que hubo un aumento
considerable en aquello que se podría denominar como un ‘vgv per
cápita’, respecto al personal contratado, al dividirlo entre el número
total de empleados. En 2006, cada uno de ellos correspondía a 144
530 del vgv; en 2008, este valor fue de 174 000 dólares. Esto significa
la obtención de una mayor eficiencia del modelo de producción de la
ece en esos últimos años, en la medida en que el empleado de 2008
produjo un valor 20% superior al de 2006, o en otros términos,
la empresa consiguió reducir en 20% la necesidad de personal
contratado.
Esta reducción tiene que ver con la experiencia de la ece en
producir vivienda, que puede ser explicada a partir de la descripción
de su estructura organizacional y de las etapas de su producción.
A continuación se presenta, la organización general de la ece para
entonces discutir sobre el papel de la arquitectura, la tecnología y el
lugar de la construcción en los siguientes capítulos.

Instancias de decisión y gestión de la empresa

La estructura organizacional de la ece se inspira en el modelo

de las grandes empresas, dividida en consejos, juntas, comités
y departamentos. La empresa está a cargo del Consejo de
Administración y la Junta Ejecutiva. El Consejo de Administración
está compuesto por accionistas y tiene como atribuciones principales:
definir las políticas estratégicas generales de la ece, establecer sus
políticas comerciales generales, elegir a sus directores y fiscalizar su
gestión. El presidente de este consejo también es el presidente de la
Junta Ejecutiva, nombrado Director Presidente, y es el fundador y
accionista mayoritario de la empresa.
La Junta Ejecutiva está compuesta por siete directores (que pueden
ser accionistas o no), responsables de la administración ejecutiva diaria
de sus respectivas atribuciones. De esta manera, además del Director
Presidente, hay directores vicepresidentes para cada sector: relaciones
con inversionistas; comercial; producción;27 financiero; desarrollo
inmobiliario;28 y administración y contraloría.
La administración de la empresa cuenta también con comités
internos, compuestos por consejeros y directores de la ece. El
comité de recursos humanos es responsable de las estrategias para
atraer y retener a los ‘talentos de la empresa’. El comité de gobierno
corporativo, tiene como objetivo garantizar las ‘buenas prácticas
de gobierno corporativo’.29 El comité de desarrollo inmobiliario
procura definir las estrategias de expansión geográfica y adquisición
de terrenos. También hay un área de relaciones con inversionistas,
destinada a la atención de los accionistas y analistas del mercado,
responsable de la difusión de los informes de los eventos de la empresa;
y el consejo fiscal.
Con relación a la gestión y operación, hay diversos departamentos
que se concentran en la sede de la empresa, responsables de un
determinado aspecto de la producción, como: de control; de
proyectos; de desarrollo inmobiliario; de planeación; de costos; de
suministros; de calidad; de mercadotecnia, etc. –no se pueden enlistar
todos por falta de acceso a la información. En la mayoría de ellos, hay
un superintendente y un responsable para cada oficina regional de la
empresa (gerente).
Las cinco oficinas regionales distribuidas en Brasil, coordinan las
actividades desarrolladas en las ciudades donde actúan, éstas son:
Triângulo Mineiro; São Paulo (capital); Ribeirão Preto (sp); Campinas
(sp) y Sur (englobando los estados de Santa Catarina y Paraná). Cada
una de ellas reproduce de manera parecida la misma estructura de la
sede, en menor escala. Así, hay representantes de los departamentos
(gerentes) y también ingenieros supervisores, que vigilan determinados
aspectos de las obras de su región, a los cuales están sometidos los
coordinadores de obras, que a su vez, controlan a los ingenieros
responsables de las obras de construcción, y estos consecuentemente, a
todos los trabajadores de la ejecución de las obras.
En el cuestionario que se envió directamente a la empresa,
había una pregunta sobre cómo era su organigrama. Sin embargo,
las respuestas fueron borradas por la Vicepresidencia por contener
información de ‘secreto mercadológico’. A pesar de esta dificultad,
se realizó un organigrama a partir de los datos recolectados en la
investigación de campo.
Figura

Etapas de producción

De forma general, la empresa organiza sus etapas de producción de la

siguiente manera: adquisición de terrenos; obtención de aprobaciones
gubernamentales; ventas y mercadeo; construcción; compra de
insumos y financiamiento a los clientes. En orden decreciente en la
jerarquía, estas etapas se encuentran operadas en la sede de la empresa,
en las seis oficinas regionales localizadas en las demarcaciones sur y
sudeste de Brasil y en las obras de construcción de los proyectos. A
continuación se caracterizan estas etapas de producción.

Adquisición de terrenos
Las actividades relacionadas con la evaluación del terreno y el
estudio de viabilidad son enfatizadas por la empresa. La adquisición
del terreno sólo ocurre después de haber realizado la investigación
de mercado (sobre compradores potenciales, constructoras locales,
características de los proyectos del vecindario, ingreso promedio
y perfil de la población de la región); elaboración del estudio
de viabilidad (por equipo multidisciplinario, con énfasis en la
participación de los arquitectos subcontratados) y la aprobación de la
rentabilidad financiera. La decisión final respecto al terreno involucra
desde el director, hasta los vicepresidentes y técnicos, organizados en
un comité interno. La adquisición de terrenos en sí puede ocurrir
mediante la firma del instrumento de compra y venta o el instrumento
de permuta.30 En 2006, los porcentajes aproximados de permuta y de
compra y venta eran de 40 y 60%, respectivamente.
En diciembre de 2007, 37% de los terrenos adquiridos por
la empresa se localizaban en capitales y regiones metropolitanas
brasileñas; y el 63% restante, en ciudades del interior. En junio
de 2008, esta proporción cambió a 48 y 52% respectivamente,
demostrando una mayor inversión en terrenos en las capitales y en las
regiones metropolitanas. Las inversiones en la adquisición de nuevos
terrenos posibilitaron la formación de un banco de terrenos (land
bank) que, en octubre de 2009, estaba valuado en 5.36 billones de
dólares, con capacidad para la construcción de aproximadamente 110
mil nuevas unidades.

Obtención de aprobaciones gubernamentales

El proceso para la obtención de aprobaciones municipales, estatales
y federales necesarias para la construcción de proyectos de la empresa
lleva en general de tres a veinticuatro meses, siendo nueve meses el
promedio. Las diferentes aprobaciones exigidas incluyen autorizaciones
de construcción, rectificación y planeamiento, además de las licencias
ambientales, como destacan los informes de la empresa. Ésta precisa
obedecer las legislaciones municipales y estatales correspondientes a
cada una de las 75 ciudades donde actúa, como, por ejemplo, leyes de
zonificación, planos maestros, códigos de construcción y edificaciones.
Para poner en marcha este proceso, la ece puede contratar
arquitectos, técnicos y despachadores tanto para estudiar las
legislaciones locales pertinentes como para acompañar el proceso de
aprobación de los proyectos en los municipios.31

Ventas y mercadeo
Según su director, la empresa tiene un ‘modelo muy singular de
ventas’,32 basado en tres líneas operativas. La primera cuenta con un
equipo de empleados directos que trabajan en las tiendas propias para
comercializar sus unidades, localizadas en las principales ciudades en
donde la empresa actúa. En 2006, 23% de las ventas fueron efectuadas
por el equipo de trabajo de esas tiendas. Ya en 2008, ese porcentaje
subió a 34%.
La segunda línea corresponde a los corredores on line, que también
forman parte de su fuerza de ventas. Ellos trabajan en la tienda virtual
de la empresa, por medio del sistema de ventas por Internet, que
posibilita la venta, incluso, para clientes que viven en el exterior. En
2006, 12% de las ventas fueron realizadas en esta modalidad. En
2008, fueron vendidas 2 540 unidades por esta vía, representando
16.5% del total de las ventas anuales.33 La tercera línea se refiere a las
inmobiliarias asociadas que movilizan a corredores subcontratados para
la venta de los proyectos de la ece.
Además de esto, para atraer al público del segmento económico
de bajos ingresos, la empresa adopta variadas estrategias de venta y
mercadeo, entre las cuales destacan:
• Desarrollo frecuente de investigaciones: en la base de datos de
los clientes e investigaciones de mercado, como reportes sobre
demografía, perfil de ingresos, edad y otros, que son utilizados
como apoyo para la identificación de los terrenos, el desarrollo
del producto y la definición de la estrategia de venta.
• Mercadeo directo: comunicación directa con clientes
potenciales, integrando una base de datos que sirve también
como fuente de información sobre el perfil socioeconómico
y cultural de los clientes, en 2009 esta base contaba con
aproximadamente 800 mil clientes registrados.
• Ventas por indicación: campañas de beneficio a clientes que
recomienden nuevos compradores que, en 2006, representaron
 19% de las unidades vendidas.
• Propagandas televisivas –semejantes a las grandes tiendas de
electrodomésticos y electrónicos– anuncios por Internet y
realización de ferias de inmuebles, como las realizadas para los
automóviles.
• Patrocino deportivo: apoyo a equipos de fútbol.

Construcción
El informe anual de 2006 de la ecedestacaba la separación de
las actividades relacionadas con la construcción de las unidades
residenciales en dos frentes: gestión y control, y ejecución. La
gestión y control de las obras eran realizados por el cuerpo técnico
de la empresa; en cuanto a la ejecución, se realizaba a través de la
contratación de empresas prestadoras de servicios a la ece, en 2006,
eran 270. El informe resaltaba que los procesos constructivos estaban
estandarizados y que la empresa estaba certificada en el nivel A del
Programa Brasileño de Calidad y Productividad del Hábitat (pbqp-h)
desde 2001.
El pbqp-h fue creado en 1998, a partir de un programa nacional
más amplio, el Programa Brasileño de Calidad y Productividad (pbqp),
de 1990, cuyo objetivo era modernizar la cadena productiva nacional,
dentro del proyecto neoliberal del gobierno federal de Fernando Collor
de Mello (1990-1992). En 2000, el pbqp-h se afilió al Ministerio de
las Ciudades, en la perspectiva de apoyar la modernización del sector
de la construcción habitacional.34
En agosto de 2008, el cambio en el modelo de contratación de
mano de obra en la ece, pasando de la tercerización a la contratación
de equipo propio de ejecución, fue anunciado en su informe
trimestral: “acreditamos que nuestro equipo propio de producción nos
da una ventaja competitiva. Tenemos la máquina de producción con
más experiencia del mercado para la construcción de productos del
segmento económico de bajos ingresos. Actualmente, nuestro equipo
de producción es responsable de la gestión y ejecución de 202 obras de
construcción”.35
El discurso de la empresa refuerza la importancia del ‘saber
hacer’ de las actividades de construcción para que se obtenga la
rentabilidad en el segmento más económico del mercado inmobiliario.
Según el director presidente de la empresa, “no basta con ser
desarrolladora, también debe tenerse la construcción dentro de casa; y
la subcontratación deja el margen [de ganancia] en la mesa”. Destaca
también que: “ingresos bajos no significan ganancias bajas, se tiene que
saber hacer”.36 Nótese que no mencionó, en el discurso de la empresa,
las innovaciones tecnológicas relacionadas al sistema constructivo –y
de hecho, éstas no fueron encontradas en la investigación de campo.
El cuadro del personal empleado de la empresa mostró la tendencia
de contratación de equipo para la ejecución de las obras que se efectuó
entre 2006 y 2008. Sin embargo, en marzo de 2009, ese discurso
se alteraría más de una vez, volviendo a resaltar la ventaja de la
contratación de empresas prestadoras de servicios para la ejecución de
las obras. En esa ocasión eran 800 empresas listadas, aproximadamente
cuatro veces más que en 2006. Entre 2008 y 2009, la reducción de
1 458 empleados en las obras, contra 116 en el área administrativa y
ventas, señala el regreso de la empresa a la tendencia de subcontratar
los servicios de obra.
Otra estrategia implementada en el último año fue el
establecimiento de sociedades con otros constructores. En esta
modalidad de construcción, los socios tienen, en promedio, una
participación de aproximadamente 8% de las ventas, tomándose los
valores de 2008 y 2009. La ece realiza las actividades de selección de
terrenos, desarrollo y venta y supervisión de la construcción, además
de aportar, proporcionalmente, fondos para el proyecto.

Compra de insumos
Toda la negociación para la selección y definición de los proveedores
de insumos para la construcción es realizada por el equipo de
suministros, que trabaja en las oficinas regionales y en la sede de
la empresa. En promedio, 58% de los costos directos de todos los
insumos provienen de los materiales de construcción. Los servicios
de mayor valor agregado (fundaciones, demoliciones, aplanado
del suelo, pavimentaciones, redes eléctricas, etc.) suman más de
37% de los costos directos de producción. Es decir, el equipo de
suministros es responsable de la adquisición de 95% de los costos
directos, sumándose los materiales de construcción y los servicios de
mayor valor agregado. El 5% de los insumos restantes son adquiridos
en menudeo por el equipo técnico de la obra, dependiendo de las
necesidades cotidianas.
La empresa lleva a cabo negociaciones y acuerdos con sus
proveedores y los clasifica según sus capacidades de cobertura
geográfica (es decir, nacionales, regionales y locales). En 2006, contaba
con aproximadamente 4.4 mil proveedores, con los cuales la empresa
no establece un contrato de exclusividad.
En ese mismo año, el aumento de los costos de construcción
por encima de la inflación hizo que la constructora adoptara la
‘estrategia de adelantos a los proveedores’. Para aquellos proveedores
de materiales, con una organización fuerte capaz de pautar el precio
de determinado elemento (por lo tanto, fuera de la tendencia del
oligopolio presente en el sector de los materiales de construcción), la
ece adelantó el pago con el fin de aumentar la capacidad de oferta
y asegurar los precios de la provisión de insumos. De esta forma,
por ejemplo, le prestaba 49 mil dólares a determinado proveedor de
bloques de cemento que pagaba la deuda en materiales, entregando
bloques.37
La estrategia de adelantos a los proveedores indica, por un
lado, que el flujo de producción de la empresa era suficientemente
intenso y avalaba el alto riesgo involucrado en este tipo de operación.
Por el otro, puede revelar también la inestabilidad existente en la
cadena de producción de insumos de construcción civil, cuya oferta
está intrínsecamente ligada a la demanda y, en tiempos del boom
inmobiliario, repercute en una baja del almacén o en un aumento de
precios. Además de esto, revela el poder de compra de una empresa
grande que acaba por ‘pautar’ el precio del insumo que ella misma
adquiere.

Financiamiento al cliente
Su público objetivo, la clase media en general, requiere un
financiamiento de vivienda para adquirir el producto de la empresa.
Como se presentó en el capítulo i, en Brasil hubo recientemente un
conjunto de medidas regulatorias que favorecen la concesión de crédito
inmobiliario y un diseño institucional que posibilitó la canalización
de recursos semipúblicos y privados para el fomento de la actividad
inmobiliaria. El análisis sobre las modalidades de financiamiento
ofrecidas a los clientes por parte de la ece es un ejemplo de los
resultados de esa política habitacional.
Además de esto, debido al largo periodo de rotación de capital en
las actividades de desarrollo y construcción inmobiliaria, la empresa
también necesita de un capital mayor, para garantizar y fomentar su
producción. Para esto, recurre a la captación de recursos en la Bolsa de
Valores, por medio de la venta de sus activos –como se presenta al final
de este capítulo.
La empresa ofrece tres posibilidades de financiamiento para los
clientes:
• Directo con la constructora.
• Caja Económica Federal (cef )
• Bancos comerciales.
A partir de 2006, la tendencia de mayor oferta de crédito inmobiliario
por los bancos comerciales y por la cef se registraba en el aumento
anual de estas modalidades en el total de las ventas.

La ampliación del financiamiento bancario a los clientes

En 2004, aproximadamente 40% de los financiamientos a los clientes

era realizado directamente con la constructora, ese porcentaje bajó
a 4% en 2008. Al mismo tiempo, los bancos comerciales, que no
representaban nada en 2004, cuatro años después participaron con casi
la mitad de los financiamientos a los clientes. Sumado al porcentaje de
la cef, los financiamientos bancarios representaron aproximadamente
90% de las modalidades de ventas en 2008. Los porcentajes de cada
una de las modalidades de adquisición de inmuebles en el total de las
ventas, entre 2004 y 2008, pueden apreciarse en la Gráfica 3.
Gráfica

Estos números confirman una mayor participación de los bancos,

tanto la cef como los demás, en el financiamiento al cliente, y en
consecuencia, una disminución del financiamiento directo de la ece,
significando menores riesgos en sus operaciones financieras, en la
medida en que transfirió a los bancos la posibilidad de incumplimiento
de los clientes.
En especial, dentro de la cef, el financiamiento del programa
‘Crédito Asociativo’ fue ganando espacio hasta alcanzar un tercio de
los financiamientos de las ventas (34% del total de las ventas), entre
2007 y 2008. La tendencia en la empresa en esos últimos años fue de
acercarse cada vez más a la cef. Por ejemplo, en 2007, 28.5% de los
lanzamientos eran financiados por el Crédito Asociativo; en 2008, ese
porcentaje representó 78.4%.
Para la empresa, como ella misma destaca, la modalidad ‘Crédito
Asociativo’ es ‘el punto de vista más interesante del flujo de efectivo’.
Recibe hasta 95% del vgv durante las obras, disminuyendo la
necesidad de capital de giro. Además, este financiamiento no entra
como deuda en el balance de la empresa. Ésta señala que desde la
década de los años ochenta trabajó en asociación con la cef. En
diciembre de 2007, la sociedad pasó a ser oficial, en la cual la ece se
volvió ‘correspondiente de negociación’ de la cef. Según informes
publicados en el sitio web del banco, el “objetivo del acuerdo es
incrementar y facilitar la comercialización de unidades residenciales
para todos los estratos de ingresos atendidos por los programas de
financiamiento de la cef ”, siendo que la prioridad son las familias con
ingresos de hasta cinco salarios mínimos. La sociedad se volvió a la
viabilidad de la construcción y el financiamiento de 12 mil unidades.
La sociedad también prevé la actuación de la ece como prestadora
de servicios de recepción de propuestas de financiamientos
habitacionales. En la práctica, esto significa que la primera etapa de
organización de la documentación para la obtención de financiamiento
puede ser operada por la propia empresa, agilizando el proceso de
aprobación dentro del banco. Según el informe del segundo trimestre
de 2008, cuando la empresa inició su operación como correspondiente
inmobiliaria de la cef, fue una de las primeras constructoras de Brasil,
en trabajar en este ‘proyecto piloto’ que, a futuro, se extenderá a todos
los correspondientes inmobiliarios.
Para obtener estos financiamientos habitacionales y financiamientos
públicos en el sector de la construcción civil, la empresa precisa
integrar el Programa Brasileño de Calidad y Productividad del Hábitat
(pbqp-h), del Ministerio de las Ciudades. Como ya se mencionó la
ece obtuvo la certificación de ‘nivel A’ del programa, su nivel más alto,
en 2001.

Simbiosis con el paquete ‘Mi casa, mi vida’

En 2009, la simbiosis entre la ece y el financiamiento de la cef se

volvió aún más fuerte, a partir del lanzamiento del programa ‘Mi casa,
mi vida’ (mcmv), por el gobierno federal. En marzo del mismo año,
el porcentaje financiado por la cef llegó a 78% del total de las ventas
–en el primer semestre de 2008, este porcentaje era de 19%. Para el
mes de octubre, la ece ya había firmado contratos para construir casi
13 mil unidades residenciales dentro del programa mcmv y esperaba
firmar otras 43 mil unidades, que todavía se encontraban en proceso
de análisis –el total de unidades en análisis en la cef era de 442 mil
unidades, es decir, las unidades de la ece correspondían a 10% de este
conjunto.
La ece no sólo cosechó los resultados del programa mcmv, sino
que interfirió directamente en su formulación, culminando en la
participación de su director presidente en el proceso de elaboración de
ese programa habitacional.38 Como la empresa destaca en su folleto de
divulgación de la segunda oferta de sus acciones, esta ‘política pública
inmobiliaria en Brasil volcada específicamente en las clases populares’
inaugura ‘un ciclo de políticas públicas enfocadas en reducir el déficit
de viviendas’.39
La utilización de la ‘política inmobiliaria’, en vez de una ‘política
habitacional’ es intencional –así como es intencional la confusión entre
financiamiento inmobiliario y financiamiento habitacional– como
señaló Royer (2009). Este embrollo semántico entre vivienda y sector
inmobiliario evidencia el proceso de aproximación entre mercado
inmobiliario y política habitacional. El programa mcmv, por lo tanto,
sólo vino a corroborar la constitución de la vivienda social de mercado,
en curso desde 2004.
Para alinear las condicionantes del paquete habitacional, la
empresa pasó a enfocar sus productos con valores de hasta 63 400.00
dólares, que es el límite del valor del inmueble a ser financiado para
ingresos de 3 a 10 salarios mínimos, por el programa mcmv. En los
nueve primeros meses de 2009, casi 80% de los lanzamientos se
concentraban en este límite. La empresa resaltó que 87% de su banco
de terrenos absorbe las unidades seleccionadas por el programa.
La fuerte dependencia con el financiamiento habitacional, sobre
todo aquel vinculado a la cef y al programa mcmv, es señalada
tanto como una ventaja de la empresa, como un factor de riesgo
en la continuidad del crecimiento de la ece, ya que está sujeta a
las determinaciones sobre la política de crédito. A continuación se
recuperan dos secciones del folleto de difusión de la empresa que
resaltan esa duplicidad del vínculo con el poder público:

Dada la reducción de liquidez verificada a partir del último trimestre

de 2008, ha demostrado ser la estrategia correcta basar nuestro
crecimiento en función de nuestra disponibilidad de efectivo. Aunque
el actual escenario muestra crecimiento en la oferta de crédito por
medio del programa ‘Mi casa, mi vida’ y reducción en las tasas de
interés, pretendemos reducir, aún más, el empleo de capital propio
en nuestras actividades de desarrollo, transfiriendo a los bancos y al
público el papel de financiador de nuestras necesidades de capital de
giro y de nuestros clientes.
(Folleto de difusión de la segunda oferta de sus acciones, 2009)

Captación de capital en la Bolsa de Valores:

financiamiento a la producción

La demanda está garantizada por el financiamiento habitacional,

concedido por los bancos comerciales, o por una agencia financiera de
vocación social (como es el caso de la cef ), la anticipación de capital
necesaria para las actividades de incorporación y de construcción de
las unidades residenciales es, en parte, proveniente de los recursos
captados con las ofertas públicas de acciones de la empresa.
Esto no quiere decir que la empresa no contraiga deudas para el
financiamiento de su producción, pero la opa se volvió uno de los
mecanismos más utilizados por la empresa en los momentos en que
necesitaba aumentar su estructura de capital, desde 2007.
La entrada de la ece en el mercado de capitales no difiere del
propósito de las demás empresas que procuran recursos a largo plazo.
A diferencia de los demás instrumentos financieros aportados al sector
inmobiliario, la modalidad del capital financiero no ocurre solamente
por la vía de la valorización del proyecto construido.40 En el caso de la
ece, se hace viable la dinámica y la garantía de la producción en serie
de viviendas. Y el valor de las unidades residenciales producidas está
fuertemente relacionado con la garantía del financiamiento para que su
público objetivo las compre –dada, aquí– por el Estado. La movilidad
del capital financiero, en este sentido, atiende a las necesidades de
una adquisición ágil y segura (en términos de endeudamiento de la
empresa) de recursos financieros, sirviendo como un catalizador de
la producción, pero que no puede disociarse de los programas de
financiamiento habitacional propuestos e implementados por el poder
público. Tal vez esa sea la diferencia de este tipo de desarrolladora y
la empresa constructora respecto a las demás del sector inmobiliario,
enfocadas en las clases con ingresos más altos.
Como anunciaba el folleto de la oferta pública, de la cantidad de
fondos captados en la primera oferta pública de acciones, la empresa
aplicaría 45% en la adquisición de terrenos y en el desarrollo de
nuevos proyectos, 35% en la construcción de los proyectos lanzados, y
20% en capital de giro.
Para ello, con relación a la adquisición de terrenos, los ejecutivos de
la empresa recorrieron siete estados en busca de buenas oportunidades
de negocio. Como resultado de esta búsqueda, su banco de terrenos,
en 2006, estaba valuado en aproximadamente 517 millones de dólares,
con capacidad para construir 11 700 unidades, un año después
aumentó diez veces su valor y su respectivo número de unidades,
pasando a 4.5 billones de dólares y más de 107 mil unidades, como
se comentó en la introducción de este libro. En 2008, el banco
de terrenos de la empresa tendría una oferta suficiente de terrenos
urbanos por tres años y medio, según su informe trimestral.
Con los recursos provenientes de la segunda oferta pública, preveía
aplicar 35% de los recursos captados en la adquisición de terrenos y
el desarrollo de nuevos proyectos, y 65% en la construcción de los
proyectos lanzados y para capital de giro (en esta ocasión, la empresa
no separó estos dos últimos rubros).
Por lo tanto, en la primera oferta era necesario garantizar, la tierra
donde serían implantadas las unidades residenciales prometidas a
los inversionistas. Ya en la segunda oferta, la mayor preocupación se
enfocaba a conservar la producción iniciada. A partir de estos datos, es
posible notar que el capital financiero, proveniente de los inversionistas
extranjeros y nacionales, entra en el ciclo mismo del desarrollo y de la
construcción, sustituyendo, en gran medida, los recursos propios que
la empresa precisaba aportar anteriormente, como capital adelantado
en las obras.
Incluso con la entrada de capital financiero, la empresa aún recurre
a los préstamos, “preferentemente por medio del sfh, que ofrece
tasas de interés más bajas que las del mercado privado”;41 los bonos
y la emisión de pagarés.42 En este proceso de captación de recursos
financieros –no sólo las acciones, sino también los títulos de deudas–
la empresa fue al encuentro del ‘escenario ideal’ para el financiamiento
de las empresas en el mercado brasileño de capitales, señalado por
Securato y Securato (2007).
Esta experiencia de la empresa en el mercado financiero se remonta
a la diversidad de las actividades ligadas al grupo de la ece, que
involucraba, además del sector inmobiliario y de la construcción
civil, actividades agropecuarias y financieras. Después del proceso de
reestructuración ocurrido en 2006, la agencia financiera fundada por
el grupo en 1994 se mantuvo y, en 2008, se transformó en un banco
múltiple,43 controlado por dos accionistas mayoritarios de la ece.44 La
conexión del banco con la empresa además del vínculo institucional,
es también familiar. Actualmente, el director de desarrollo del banco
es hijo del director fundador de la ece que, a su vez, es presidente del
consejo de administración del banco.
Este banco múltiple presenta carteras comerciales y financieras,
ofreciendo crédito de nóminas, financiamiento para personas jurídicas
y, desde 2008, crédito inmobiliario. Según el director de desarrollo
del banco: “todo el mundo cuestionaba por qué la ece no financia a
sus propios compradores. Observamos que teníamos el know how y
no lo estábamos aprovechando” (Dias, 2009: 17). La meta actual, de
acuerdo con el director, es tener 50% de los negocios enfocados en el
crédito inmobiliario.
A pesar de no ser posible, en el ámbito de esta investigación, medir
el grado de intersección entre las actividades de la ece y de ‘su’ banco,
el sólo hecho de la existencia de tal relación ya revela el desarrollo de
la empresa en el mercado financiero. Ahora, a partir de la existencia
del crédito inmobiliario en ese banco, la ece pasó a actuar en todas las
etapas del ciclo de producción y de comercialización de la vivienda;
además de ser desarrolladora y correctora, también hace las veces de un
banco.
Parte II
 Capítulo III

El lugar del arquitecto:

estandarización de productos

Se enfoca el proceso de elaboración de la estandarización arquitectónica,

de normalización del proceso productivo, basado en un ‘modelo de
construcción estandarizado’, y el papel del arquitecto en este proceso.
Además de la garantía del financiamiento al cliente y la producción, la
experiencia de la empresa se norma por la estandarización del proceso
productivo, con base en un ‘modelo de construcción estandarizado’,
como se denomina, y en igualar las tipologías arquitectónicas.
La mayor disponibilidad de crédito como la estandarización
posibilitan la ejecución de ‘ciclos de construcción más rápidos’, con
un plazo máximo de aproximadamente catorce meses. Estos ciclos
más cortos de capital aumentan, a su vez, la tasa interna de retorno de
los proyectos –y hacen que la empresa se vuelva atrayente y rentable
para sus inversionistas. La ece acredita que con este modelo se obtiene
"la escala industrial de producción, lo que le proporciona un grado
elevado de especialización de procesos, bajo costo de producción y
calidad diferenciada en el segmento en el que actúa".45
Por lo tanto, en la empresa ocurrieron dos procesos de
estandarización de la producción a escala vivienda: la estandarización
del producto (en cuanto a tipologías habitacionales y ‘estilo’
arquitectónico) y la estandarización del proceso productivo, que
favorece el sistema de control de la producción y de sus costos. Para
el primer proceso, el papel de la arquitectura fue fundamental. Para el
segundo, lo fue la tecnología.
¿Cuál fue la construcción de la arquitectura para este tipo de
producción en escala, estandarizada y financiada de la vivienda que
promueve la ece? ¿Cómo actuó el arquitecto para consolidar un
producto estandarizado que, al mismo tiempo, se comercializa y es
rentable para la ece –y que se incluye en las determinaciones de la
política de crédito habitacional reciente en Brasil?
Este capítulo describe y analiza el proceso de elaboración de la
estandarización arquitectónica y sus resultados que son las líneas
normalizadas de productos. En primer lugar, se enfoca el trabajo
del arquitecto en este proceso y, posteriormente, la configuración
actual de las tipologías habitacionales, comercializadas por la ece. La
estandarización del proceso productivo y el lugar de la tecnología serán
analizados en el capítulo iv.

Antecedentes: la relación entre arquitectura e industria

 La gran industria debe ocuparse de la construcción
y establecer en serie los elementos de la casa.
Es preciso crear el estado de espíritu de la serie.
El estado de espíritu de construir casas en serie.
El estado de espíritu de residir en casas en serie.
El estado de espíritu de concebir casas en serie.
(Le Corbusier, 2004: 159)

La idea de hacer departamentos en escala. ¿Fiat no hace carros del

mismo modo? La idea, a grosso modo, es que la gente lo haga de la
misma manera. Departamentos de dos cuartos como si fuera en serie.
(Declaración de un ingeniero que trabaja en la sede de la empresa,
junio, 2008)

La ece produce viviendas en serie, a partir de tipologías estandarizadas

que se repiten en las distintas ciudades brasileñas donde actúa. Pensar
en una producción estandarizada y en escala de la vivienda significa
revisar algunos puntos centrales del debate sobre la arquitectura y el
diseño modernos. Esto porque acerca la arquitectura a la producción
industrial. Tal relación era una de las preocupaciones teóricas y
prácticas del debate europeo, desde el inicio del siglo xx, a la luz de la
nueva situación generada para la arquitectura y la planeación urbana,
a partir de la Revolución Industrial y de la consecuente modernización
social. En este sentido, vale la pena recordar brevemente dos conceptos
sobre el ‘tipo’ y la ‘marca’ debatidos dentro de Deutsche Werkbund46
como uno de los embriones de la idea de estandarización y, al
mismo tiempo, de la identificación del responsable de la creación
y diseminación del producto estandarizado –ya sea un artista, un
arquitecto o una empresa.
La idea del Tipo se origina del proyecto teórico y práctico para
encontrar una solución económica, relacionada con la organización
y el control de la producción capitalista industrial, a un problema
cultural ligado a la concepción, difusión y consumo de formas visuales,
traducidas en los productos industriales.
Por un lado, los miembros de la Werkbund pensaron en las formas
más adecuadas para determinada función de un objeto y que podrían
constituir los tipos producidos por la industria, retirándose cualquier
contaminación estilística que perjudicara esta función utilitaria de la
mercancía. Como crítica al eclecticismo, la Werkbund procuró acercar
el arte al mundo de la vida, restableciendo su función social.
Poco tiempo después, en la década de los años treinta, Le Corbusier
vuelve extremo el vínculo entre la arquitectura y la industria, al
pregonar la experiencia fordista como lección a los arquitectos
modernos. Le Corbusier (2004) define el dominio de las técnicas
como la base del lirismo propio de la actividad artística, que juntos
formarían el “poema de las arquitecturas de la era moderna”. Según
este autor, el dominio de las técnicas está estructurado en tres bases:
la técnica en sí (resistencia de los materiales, física, química, etc.); el
sociológico, que significa “una nueva planta de la casa y de la ciudad,
para una nueva época”, procurando un equilibrio social; y finalmente,
el económico, que evoca la necesidad de traer a la arquitectura la
“estandarización, industrialización y taylorización”, presentes en la
“actividad contemporánea” como un todo y “conducen al orden, la
perfección, la pureza y la libertad”.47
Al aproximar arte, arquitectura y producción industrial, tanto
un movimiento ‘pre-modernista’, por decirlo así, como lo fue la
Werkbund, como la propia Arquitectura Moderna, requerirán la
noción del tipo o del patrón, como una síntesis entre forma y función,
apropiadas y compatibles para una producción en serie de la ‘forma-
mercancía’ del objeto arquitectónico. En especial, en la vivienda,
la búsqueda por la ‘unidad mínima’ del vivir, encabezada por los
arquitectos modernos, pautó gran parte de la producción posterior de
la vivienda social.
El esfuerzo para colocar al arte y la arquitectura en el mercado,
no como señal negativa, sino positivamente –se pensó a partir de
la concepción y ejecución de mercancías con calidad (tipos más
adecuados para la función específica del objeto) y de la intervención
del artista (como guardián del saber estético, de lo bello y de lo
funcional) en el mundo productivo –acaban en resultados que pueden
ser considerados como ‘positivos’. Estandarización no necesariamente
significa calidad arquitectónica, y mucho menos urbana, incluso
con el contenido original, que supone una sumisión del capital a los
preceptos estéticos y funcionales.
Este contenido se fue alterando en la medida en que el capital no
se sometió a ningún precepto estético y funcional que no sirviera,
primordialmente, a él mismo. Como ilustran las epígrafes de este
capítulo, el significado de lo que sería una ‘producción en serie de las
casas’ no es lo mismo para Le Corbusier que para el ingeniero de la
ece, a pesar de tener un objetivo común. La arquitectura moderna
presupone un cambio social aliado a la producción industrial de
la vivienda, a partir del diseño de una nueva sociedad, el ‘estado
de espíritu de la serie’. Ya la empresa constructora procura una
producción en serie con el fin de obtener una mayor apropiación
privada de ganancias y atender al perfil socioeconómico de su nicho de
mercado.
Independiente del resultado de la estandarización, la ece
recién emprendió el proceso de creación y desarrollo de tipologías
habitacionales y tiene mucho que ver con la idea de Tipo de la
Werkbund. Por un lado, busca el control de la producción capitalista
de la vivienda, en escala, por medio de la definición de tipologías
habitacionales, consistentes con los elementos constructivos
estandarizados (disponibles comercialmente por la industria de
materiales de construcción), que se combinan de formas diversas en los
diferentes terrenos donde son implantadas. Por otro lado, la empresa
buscó una ‘forma visual’ de la tipología habitacional, sobre todo en
términos de las fachadas, que atendieran las expectativas de consumo
de su público objetivo, específicamente, los estratos más bajos de
la clase media. En este último aspecto, la ‘marca’ de la empresa en
sus proyectos sirve también como distintivo de clase y caracteriza la
fetichización de la mercancía ‘vivienda’.

El trabajo del arquitecto en la ece

El reciente incentivo a la producción residencial privada,

promovido por el Estado brasileño, y la capitalización de las
empresas constructoras y desarrolladoras también promovieron un
dislocamiento del papel del arquitecto en la producción de la vivienda
social. Nada más lidiando con el contenido de diseñar la vivienda
del hombre moderno, el arquitecto pasa a ser más un trabajador
contratado o subcontratado, muchas veces en condiciones precarias,
para realizar determinadas actividades, siempre relacionadas con
el contenido potencial creativo de la profesión, en la cadena de
producción privada de la vivienda.
En la ece, se observó una importancia del trabajo del arquitecto
en la obtención de la estandarización de las tipologías habitacionales
y una creciente reducción de su participación en la elaboración de
proyectos arquitectónicos. Desde el final de la década de los años
noventa, el trabajo del arquitecto se fue limitando cada vez más a las
actividades de gestión y agencia de las tipologías habitacionales en los
diferentes terrenos.
Hoy, el trabajo del profesional de arquitectura se lleva a cabo por
medio de tres vías diferentes:
• Trabajador registrado en la empresa, laborando a veces en la
sede y otras en las oficinas regionales, siendo el gerente de los
arquitectos subcontratados.
• Como profesional de un despacho de arquitectura contratado
por la empresa, que organiza espacialmente las tipologías de los
proyectos.
• Como profesional de un despacho subcontratado por el
despacho contratado por la ece, atendiendo la misma función
que el punto anterior.
Los Departamentos de Desarrollo Inmobiliario, de Planeación
y de Proyecto son responsables de la gestión de los proyectos
arquitectónicos y los proyectos técnicos. Estos departamentos dialogan
entre sí a fin de concebir un conjunto residencial determinado. La
elaboración de los diseños arquitectónicos es confiada a los despachos
de arquitectura subcontratados, que muchas veces, subcontratan
informalmente a otros más pequeños. Se revisará cómo se dio el papel
del arquitecto y cómo su trabajo fue regulado a lo largo de los últimos
quince años dentro de la ece.

El arquitecto autónomo contratado: década de los años

noventa

La forma de contratación de los despachos de arquitectura para la

realización de proyectos no era la única manera de subcontratación
hasta inicios del año 2000, cuando la empresa aún contrataba
directamente a los arquitectos autónomos, sin necesidad de una figura
jurídica. Se entrevistó a un arquitecto que trabajó como independiente
entre 1996 y 2004, cuya remuneración era calculada de acuerdo con el
número de proyectos realizados.
Inició su trabajo por indicación de su tío, que era amigo del dueño
de la empresa, realizó diseños de fachadas para proyectos que ya
estaban listos, incluso, aprobados en el municipio: eran ‘maquillaje,
fachadas de edificios de bajos ingresos’. En esa época, la empresa
comenzaba a invertir en un lenguaje propio, que la identificara,
tomando en cuenta la visión negativa que representaba en el mercado
por no tener trabajo de arquitectura, no tener calidad estética. Al
procurarse una imagen, la empresa posibilitaba la libertad de creación
para el arquitecto, en el caso del entrevistado, el propuso un leguaje
posmoderno en sus diseños de fachada.
Posteriormente, el arquitecto comenzó a desarrollar proyectos de
implantación de condominios horizontales, residenciales y también
de edificios de cinco pisos en albañilería estructural –dos de las líneas
que se convertirían en el patrón en la empresa algunos años después.
A pesar de aquella ‘cierta libertad formal’, el trabajo del arquitecto ya
se refería a una combinación de tipologías mínimas estipuladas por
la empresa. De esta forma, había números patrón de áreas para cada
ambiente del departamento o de la residencia, basados en el patrón
mínimo para la construcción de bajos ingresos, establecidos, muchas
veces, por el órgano público de financiamiento habitacional, en esa
época, la cef.48
Esto significa que, inicialmente, la ece aprovechó la acumulación
de poder público con relación en las configuraciones mínimas de los
ambientes de la vivienda enfocada en ‘los ingresos bajos’, integrados
en los programas habitacionales, para de ahí conformar su propia
estandarización de las tipologías habitacionales, adoptando siempre un
solo sistema constructivo.
La directriz que orientaba la elaboración de los proyectos de la
ece era, sobre todo, de orden económico, debido a que preveía el
mayor aprovechamiento del área de construcción por terreno. Otras
cuestiones relacionadas al confort ambiental y la inserción urbana
eran menos enfatizadas, pues no se solicitaba que el arquitecto visitara
el terreno y el lugar de implantación del proyecto. Se realizaba el
proyecto a partir del levantamiento topográfico.
La remuneración del trabajo del arquitecto subcontratado era
inferior a los valores otorgados en el mercado: el valor del proyecto
unitario equivalía a un tercio del precio en el mercado, en la época
en que el entrevistado fue contratado. Sin embargo, debido a la gran
cantidad de proyectos, era posible ganar esas cantidades. Además de
esto por el hecho de ser recién egresado, el bajo valor era compensado
por su inserción profesional –así como él, había otros profesionales
que iniciaban la carrera trabajando para la empresa.49 Tanto por la baja
remuneración como por la creciente burocracia de recibimiento, este
arquitecto desistió de trabajar para la empresa. La ece empezó a exigir
a los arquitectos la figura jurídica de una empresa constituida que los
representara.

El arquitecto de despachos subcontratados: estandarización

consolidada en el año 2000

La contratación de arquitectos se volvió más rigurosa, teniendo en

cuenta el rápido crecimiento de la empresa, pues de una escala casi
familiar, en que los arquitectos autónomos conseguían atender la
demanda, se pasó a una escala prácticamente de industria, que requería
un número de arquitectos superior y una estructura profesional que
atendiera este aumento en el volumen de trabajo.
 Al mismo tiempo, entre los diversos diseños de fachada propuestos
por los arquitectos autónomos durante el final de la década de 1990, la
ece escogió el ‘estilo neoclásico’, que ella misma indica como aquello
que caracteriza la arquitectura actual de sus edificios. Alcanzó tanto
un patrón formal en el diseño de fachadas como el perfeccionamiento
del patrón de las tipologías mínimas de cada ambiente de la unidad
habitacional, a partir de 2003.
Desde entonces, la ece (subcontrata) deja la elaboración de los
proyectos arquitectónicos a grandes despachos bajo la forma de
contratación por productos, en que cada proyecto es un producto
que debe ser entregado. Debido a la gran cantidad de trabajo,
algunas veces, estos despachos subcontratan a otros más pequeños.
El trabajo del arquitecto subcontratado se refiere ahora a los ‘estudios
preliminares de viabilidad de los proyectos’, a los de implantación y
a los legales para la aprobación en los municipios (o ayuntamientos).
Es decir, que hay dos vías en la subcontratación: una formal, en la
cual la ece subcontrata el elevado volumen de proyectos a los grandes
despachos de arquitectura; y otra informal, cuando este despacho
le transfiere a otros más pequeños alguna parte del trabajo. En esta
última, el despacho mayor responde jurídicamente ante la empresa,
que a su vez, no precisa saber qué hizo el despacho para elaborar el
producto contratado. Por esto mismo, el trabajo del arquitecto es el
mismo tanto en el despacho contratado como en los subcontratados.
Para cada proyecto, hay una negociación directa entre la empresa y
el despacho contratado con relación al valor del producto, calculada en
función del número de unidades y de la complejidad del proyecto. El
arquitecto de un despacho subcontratado declaró que la remuneración
de los arquitectos fue peor, pero no está tan mal, teniendo en cuenta
la gran cantidad de proyectos. Además, según él, la empresa “llegó a
la conclusión de que no vale la pena exprimir demasiado el proyecto”
y “descubrieron que vale la pena pagar el diseño”.50 Esto porque es
el diseño lo que define el producto y lo más importante es acertar
en el producto; inclusive, para alcanzar este objetivo la ece puede
hasta romper el diseño del proyecto, pedir que lo rehagan y pagar
nuevamente.
 Respecto al orden de las etapas de desarrollo de los proyectos,
después de participar en una reunión en la propia empresa
constructora con ingenieros del Departamento de Desarrollo
Inmobiliario, en el que se presenta el briefing que contiene los números
del proyecto, a partir del cual el arquitecto desarrolla el estudio
preliminar. En esta primera etapa, el trabajo se refiere a la adaptación
del programa, la legislación urbanística y constructiva del lugar en
donde el proyecto se sitúa. El diseño de la tipología de la unidad
(departamentos o residencias) ya está listo y avalado por la ece. El
briefing estipula la cantidad de tipologías que serán contempladas en
el proyecto, por ejemplo: el total son x unidades, de las cuales, un
porcentaje comprende la tipología 2 cuartos sin suite; otra, 2 cuartos
con suite; otra más, 3 cuartos con suite y así sucesivamente.
Dependiendo del patrón de contratiempos y de los requisitos
para las subdivisiones de los terrenos residenciales, determinados por
la legislación local, el arquitecto hace la adecuación del número de
tipologías, y determina la localización del garaje, el diseño de las vías
de acceso y el área verde (en el caso de los condominios horizontales).
Este estudio preliminar o de viabilidad se presenta a la empresa para su
aprobación; después de ésta, el arquitecto refina la implantación de las
tipologías del terreno, realizando la etapa de la ‘implantación general
del proyecto’. Aún en esta etapa, se elabora el diseño arquitectónico
de las áreas comunes de recreación y de los accesos, y es cuando el
arquitecto tiene más ‘libertad’ de creación.
La última etapa se refiere al proyecto legal, que se presentará al
municipio (o ayuntamiento). Puede ser llevada a cabo por el propio
despacho de arquitectura que desarrolló el proyecto desde que
inició, o puede ser subcontratada por otro despacho de arquitectura.
El proyecto ejecutivo no es subcontratado, pues todo el proceso
constructivo está estandarizado, como se analizará en el capítulo iv.
Por lo tanto, los detalles de cada tipología ya están listos y si fuera el
caso, se hace una adaptación posterior por parte de la propia empresa y
su grupo de funcionarios.
En resumen, el trabajo del arquitecto subcontratado por la ece se
limita a la elaboración de:
 • Combinación de las tipologías predefinidas por la empresa
en los diferentes terrenos, distribuidos por Brasil, realizando
la adaptación necesaria a la legislación local –conformando el
‘estudio preliminar’ (en planta, corte y fachadas).
• Diseño de áreas libres, vías, áreas de recreación y acceso–
configurando la ‘implantación general del proyecto’ (que está
directamente relacionado con el diseño anterior).
• El proyecto que se presenta al municipio. Pasada esta etapa en
que la variabilidad del terreno ya no interfiere, todo lo que resta
del proceso de elaboración ya está consolidado en manuales de
detalles constructivos y proyectos ejecutivos.

El arquitecto subcontratado por despachos subcontratados

Se entrevistó a un arquitecto de un despacho pequeño, formado por

tres socios arquitectos más dos arquitectas y un interno, que trabajaron
hace diez meses para la ece. Este despacho estaba subcontratado por
uno más grande, compuesto por veinte arquitectos, que lleva dos
años desarrollando proyectos para la empresa. En el momento de la
entrevista, en junio de 2008, estaban creando tres proyectos de menor
escala y tres más grandes –el arquitecto mencionó que realiza ‘la
planificación del barrio’, con áreas de 250 a 300 mil m2. Un ejemplo
de un proyecto grande era un edificio de dieciocho pisos, con sótano
y áreas de recreación. En este caso, los plazos para la elaboración del
trabajo de acuerdo con las etapas fueron:
• El estudio preliminar: de una semana a diez días.
• Proyecto de implantación: una semana.
• Proyecto legal: dos semanas.
Su despacho colaboró en el desarrollo de los patrones arquitectónicos
de la empresa, hecho que demuestra que el proceso de estandarización
es muy reciente. Esto quiere decir, que este despacho participó en la
depuración de las tipologías habitacionales y la elección de aquellas
que mejor se adaptaban al proceso constructivo como un todo y a la
legislación, ofrecían una mejor ecuación de costos y representaban una
forma visual que satisfacía al público de la ece.
El arquitecto entrevistado declaró que el rápido crecimiento de la
ece requirió cambios de estrategia de la organización del área técnica,
que aún no se terminan. Uno de esos cambios fue la centralización
cada vez mayor en algunos despachos subcontratados pues antes había
varios escritorios de arquitectura desarrollando los proyectos. Otro
cambio más restringido a los procedimientos técnicos, fue el mayor
plazo proporcionado por la empresa para que el arquitecto investigue
la legislación del lugar en donde se realizará el proyecto. También
hubo un aumento en la remuneración del arquitecto subcontratado
en los últimos tiempos, teniendo en cuenta la valorización dada por la
empresa al desarrollo del producto.

El arquitecto funcionario de la empresa

A finales de 1990, el sector de la arquitectura dentro de la empresa era

mínimo: contaba con tres arquitectas recién egresadas, coordinadas
por un ingeniero, que era la pieza central de este sector. Las arquitectas
eran responsables de los procesos de aprobación en los municipios,
mientras el coordinador conversaba con los arquitectos subcontratados
y discutía algunas dimensiones técnicas de los proyectos presentados,
como las cuestiones de aplanado, corte y relleno del terreno. Pero
fundamentalmente, estas profesionistas cumplían el papel de
fiscalización, tanto de los arquitectos subcontratados a fin de verificar
la adecuación de los patrones de la empresa, como del proceso de
aprobación legal.
Las cuestiones de concepción arquitectónica del proyecto fueron
responsabilidad de los Departamentos de Planeación, Diseño y
Desarrollo Inmobiliario. En estos departamentos, los arquitectos
tienen como función la coordinación de los despachos subcontratados,
la definición del programa de proyectos, la adaptación de los proyectos
arquitectónicos a los proyectos ejecutivos, la supervisión de la puesta
en marcha de los procesos de aprobación en el municipio y el diálogo
con los ingenieros de obra. La mayoría de estos arquitectos trabaja en
la sede de la empresa, en la que se centra la gestión de proyectos. El
resto, se encuentra distribuido en las oficinas regionales y coordinan
los trabajos desarrollados en cada una de ellas.
Estos arquitectos concentran, por lo tanto, actividades de gestión,
supervisión y, en menor medida, actividades de elaboración y creación
arquitectónica –asignadas a los arquitectos subcontratados. Tanto la
estandarización constructiva como la del lenguaje arquitectónico (el
‘estilo neoclásico’) y de las tipologías habitacionales, eliminaron una
gran etapa del proceso del diseño relacionada con el detalle ejecutivo
y, como consecuencia, una restricción en la actuación del arquitecto
dentro de la empresa.
Además de crear el ‘tipo vivienda’ de la ece, la arquitectura también
contribuyó a facilitar el proceso de gestión de la empresa. Al detallar
y estandarizar arquitectónica y constructivamente toda la producción
en apenas un manual de detalle de las obras –como se explicará más
adelante– la arquitectura puede trasformar un conjunto de reglas,
o mejor, un ‘comando’ a ser seguido en las obras. El lugar ocupado
por el arquitecto en la ece, está circunscrito a la elaboración de los
estudios de viabilidad (promocionando las tipologías habitacionales en
los terrenos), la supervisión y compatibilización de las actividades de
los arquitectos (subcontratados) y al acompañamiento del proceso de
aprobación de los proyectos en los municipios, sirviendo casi como un
‘despachante’. La firma del arquitecto no aparece en la publicidad de
los proyectos –al contrario de lo que ocurre con los segmentos ‘medio
y alto’– y tampoco en la placa de la obra.

Estandarización de productos

En una investigación sobre la necesidad de estandarizar los proyectos

en el mercado residencial para la población de ingresos medios y bajos,
la ece es considerada como un ejemplo:

(…) sus procesos de producción han sido detalladamente estudiados

 por las nuevas empresas. A lo largo de estos años, la constructora
eludió el problema de la variación de legislaciones locales
desarrollando un extenso banco de proyectos arquitectónicos, que
son ‘adaptados’ conforme a las exigencias específicas de cada una de
las 51 ciudades donde actúa. Como las características básicas de los
proyectos no cambian, también son necesarios pocos ajustes en los
demás proyectos, como los estructurales e instalaciones. ‘En 30 días,
ya tenemos prácticamente todo listo’, revela el director de producción
de la ece.
(Faria, 2008a)

Del mismo modo el trabajo del arquitecto fue una pieza clave en
la elaboración de ese ‘banco de proyectos arquitectónicos’. Desde
2003, la empresa presenta una estandarización en tres líneas de
productos: dos para edificaciones verticales que se diferencian entre
sí, básicamente por el precio de la unidad de residencia; y una para
condominios horizontales. Estas líneas presentan algunas características
comunes, señaladas por la empresa:
• Marcada presencia de áreas verdes, con paisajismo fuerte.
• Fachadas diferenciadas, independientemente de la categoría.
• Existencia de un condominio cerrado, con seguridad y puerta de
entrada única.
• Optimización económico financiera del área del condominio.51
Estas características indican las preocupaciones generales de la
empresa que impregnan la estandarización y componen el diseño de
su mercancía ‘vivienda’. En primer lugar, el diseño de las áreas verdes
y la concepción de un condominio cerrado tiene un papel importante
en el deseo de consumo de su público objetivo que, a su vez, observa
y procura reproducir para sí el patrón de la clase superior; es decir,
la referencia es el modo de vida de la clase alta. Pero son las áreas de
recreación en las que el arquitecto tiene más libertad. Las ‘fachadas
diferenciadas’, todas en estilo neoclásico, también cumplen ese papel.
La ‘optimización económico financiera’ del condominio, que no es
más que su abaratamiento, procura contemplar la capacidad de pago
de la demanda.
En las áreas de recreación, pueden existir los mismos ambientes
de los proyectos de alto nivel, anunciados ampliamente en los medios
de comunicación, tales como: espacio gourmet, espacio fitness, salón
de fiestas, lounge, playground, piscina, patio, plaza de descanso,
espacio zen, palapa, etc. Dependiendo de la línea de productos, hay
un número mayor o menor de ambientes de áreas de recreación,
teniendo como mínimo, espacio gourmet, salón de fiestas y playground.
Los ambientes de recreación ocupan una posición secundaria en las
directrices de lanzamiento de los proyectos, en los cuales es notable lo
artificial y la poca creatividad del equipamiento de las áreas externas.
Sin embargo, el énfasis de la publicidad de sus productos no recae
en valorar el aumento en la calidad que se puede obtener viviendo en
estos complejos, como ocurre con aquellos enfocados en la clase alta.
Los panfletos de venta de la ece especulan, sobre todo, la adquisición
de la casa propia. ‘Deje de rentar’, ‘adquiera su primera casa’, son los
eslogans frecuentemente adoptados en los panfletos y en el sitio web de
la empresa. De acuerdo con la información disponible en su sitio web,
en 2008, cada línea de productos presenta las siguientes características:
Línea 1: Son condominios verticales, en general, con cinco pisos,
sin elevador y área útil de 40 a 55 m2 por unidad. El precio promedio
por metro cuadrado de venta varía entre 512.31 y 689.66 dólares
americanos, con un valor máximo de venta de 38 mil dólares por
unidad. En esta línea se busca utilizar la mayor tasa de ocupación
posible, con una pequeña área de recreación, un estacionamiento
descubierto por unidad, dos o tres cuartos, raramente con suite52 y
balcón.
Línea 2: Son condominios verticales, en general, máximo cinco
pisos, con o sin elevador, y área útil de 42 a 70 m2 por unidad. El
precio promedio por metro cuadrado de venta varía entre 823.15
y 985.22 dólares, y el precio por unidad entre 34.5 mil y 68.9 mil
dólares. En esta línea, también se busca utilizar la mayor tasa de
ocupación posible, con áreas de recreación más elaboradas, con una
media de 1.5 estacionamientos cubiertos por unidad, dos a cuatro
cuartos, con o sin suite, generalmente con balcón y terminados.
 Línea 3: Son condominios horizontales, con área útil de 70 a 120
m por unidad. El precio promedio por metro cuadrado de venta varía
2

entre 704.43 y 901.47 dólares, el precio por unidad está entre 49.3
mil a 108.4 mil dólares. En esta línea, hay áreas de recreación más
elaboradas y completas, dos estacionamientos por unidad, dos a cuatro
cuartos, con suite. Las siguientes fotografías ilustran cada una de las
líneas:

Figura
Figura
Figura

Cada Línea presenta características específicas, sobre todo por el

precio de comercialización de la unidad residencial. De tal manera
que en la Línea 1, en donde se contemplan los productos más
baratos, la implantación está estandarizada en el conocido ‘modelo
H’ de edificaciones verticales, donde el espacio de las escaleras
articula los bloques de las unidades. En la Línea 2, la implantación
no necesariamente sigue el ‘modelo H’ y el área de recreación es más
grande que en la Línea 1, además de presentar un área más grande
de estacionamiento (se compara 1.5 espacios por unidad, con sólo
un espacio en la Línea 1). En la Línea 3, se encuentran los productos
más caros, las casas están repartidas, en general, de dos en dos, aunque
pueden ser más, y se concentra un número mayor de ambientes en
el área de recreación. En las Líneas 1 y 3 se encuentra una mayor
estandarización y repetición de las plantillas y los pisos tipos. Se
encontraron diferentes desarrollos, localizados en distintas ciudades,
con la misma plantilla arquitectónica de las unidades de dos o tres
cuartos, por ejemplo. En la Línea 2, hay mayor variedad de plantillas,
pero contiene los mismos ‘ambientes tipo’ de las demás.
La estandarización de productos en la definición de los parámetros
de ocupación de cada una de las líneas y, específicamente, en la
definición de los ambientes internos estandarizados, o lo que en
esta investigación se denomina ‘ambientes tipo’, que se combinan
a fin de conseguir un mayor aprovechamiento del terreno. Es decir,
hay una determinada cantidad de tipologías de baños, por ejemplo,
con dimensiones y disposiciones específicas de las instalaciones, que
pueden ser escogidas en cada desarrollo. Y esta estandarización de
ambientes se pauta por el mejor aprovechamiento de los materiales
de construcción –por ejemplo, en el caso del baño, la longitud de la
pared está definida por el número ‘x’ de azulejos, con dimensiones
predeterminadas– y por el proceso de producción.
Respecto al diseño de las fachadas, la estandarización se
vuelve hacia la definición de los tipos de marcos, estandarizados
y comercializados por la industria de insumos y molduras para la
construcción, que junto con el diseño de la masa externa, además de
la pintura en dos colores, en general, blanco y beige, definen el ‘estilo
neoclásico’ simplificado.
En todas las Líneas, es posible notar el uso de medios más
económicos para la implantación de condominios verticales u
horizontales, como por ejemplo el área descubierta de estacionamiento
en la planta baja (sin necesidad de utilizar el sótano) y la
preponderancia de los espacios de las escaleras como elemento de
circulación vertical –así como el máximo aprovechamiento del área del
terreno.
Desde 2004, la empresa publica los datos sobre las ventas de
cada Línea de productos. A partir de estos, es posible determinar la
tendencia de consumo de acuerdo con sus precios. En ese mismo año,
la Línea 1 que comprende los artículos más baratos, representaba el
mayor porcentaje del total de las ventas (aproximadamente 70%),
disminuyendo su participación en los años siguientes hasta ser
superada, en 2006, por la Línea 2. Desde entonces, la tendencia es de
aumento en las ventas de las unidades de esta Línea que comprende un
rango intermedio de precios.
En 2008, las ventas de ambas Líneas ascendieron a 95%, de las
cuales 53% fueron de la Línea 2. Al mismo tiempo en que aumentó
el porcentaje de ésta –que presenta los mayores precios de unidades
residenciales en edificaciones verticales– disminuyeron las ventas de
las unidades en condominios horizontales pertenecientes a la Línea
3, y que presentan los mayores precios unitarios: cuyas ventas en
2004 representaban 12.4% y en 2008 pasaron a 4.6%. Es posible
observar una tendencia de aumento en los precios promedio de
cada línea de producto: en la 1, el precio promedio por unidad
aumentó aproximadamente 44% en los últimos cuatro años; en la 2,
aproximadamente 49%; y en la 3, 74%.
No obstante esta tendencia se alteró en el primer semestre de 2009,
cuando la Línea 1 con 65% se convirtió en la de mayor porcentaje
de ventas. Tomando los datos referentes al primer semestre de 2008 y
2009, es posible notar un decrecimiento de 11% en la media general
del precio. En el primer semestre de 2009, aumentó el porcentaje de
unidades vendidas en el rango de precios de hasta 39 000.00 dólares
y también en el rango entre 39 000.00 y 63 400.00 dólares, que
sumadas alcanzaron el 90%.
Lo anterior significa que 90% de las unidades vendidas estaban
dentro del límite máximo del inmueble a ser financiado, esto es,
63 400.00 dólares, establecido por el programa ‘Mi casa, mi vida’
lanzado en 2009. Desde entonces, la estrategia de la empresa ha
sido propiciar ‘mayor concentración de ventas elegibles’ a este
programa. En el segundo trimestre de 2009, 76% de las ventas fueron
financiadas por el sistema sfh-fgts y 24% restante, por el sfh-sbpe.
Estos datos refuerzan la discusión presentada en el capítulo ii, sobre
la interdependencia entre las formas de financiamiento disponibles
para los clientes y las tendencias de lanzamientos y ventas de la
empresa. Las estrategias de la ece están relacionadas a los incentivos
de financiamiento habitacional por medio de bancos privados y a
programas habitacionales, directamente elaborados por el Estado.
 Capítulo IV

El lugar de la tecnología: estandarización

del proceso productivo y el sistema de control

Se analiza las innovaciones tecnológicas en la producción de la ece:

estandarizaciones del proceso productivo e implementación de un sistema
de control on line sobre el trabajo en la obra.
La albañilería estructural es todavía el sistema más utilizado en la
producción habitacional del segmento económico de bajos ingresos
del mercado inmobiliario desde hace casi treinta años, la ece adopta
la albañilería estructural como sistema constructivo en la mayoría de
sus obras. Desde entonces su producción necesariamente ha sufrido
alteraciones, al pasar de una producción local, de pequeña escala –
hasta 1994, la ece actuaba en apenas dos ciudades– para atender 75
ciudades brasileñas y lanzar 47 mil unidades habitacionales en 2010.
En este sentido, ha sido necesario introducir innovaciones tecnológicas
para garantizar una producción a escala, lucrativa y distribuida a nivel
nacional.
En este análisis se considera que las estandarizaciones tanto de
las tipologías habitacionales como del proceso productivo, así como
del sistema de control on line sobre el trabajo en la obra, han sido
alteraciones fundamentales en la producción de la ece. En última
instancia, estos cambios se concentraron en las técnicas de gestión y
proyecto que posibilitaban un mayor control sobre el trabajo necesario
para la construcción de las unidades habitacionales, es decir, sobre
los trabajadores y técnicos de obra –en lugar de sustituirlos por
maquinaria.
Además de estos instrumentos de control, hay algunos mecanismos
más sutiles en la producción de la ece que hacen más compleja la
cuestión sobre las nuevas tecnologías en la construcción civil. Se trata
de mecanismos que siguen el vocabulario y la lógica del mercado
financiero. Por ejemplo, el uso de una moneda propia, utilizada
internamente como parámetro de control de costos de las obras
cuya– equivalencia en reales es derivada de un mix de índices de la
construcción civil y del mercado financiero– implica una abstracción
con la cual el ingeniero de obras tiene que lidiar cotidianamente.
La ganancia de la ece repartida entre los inversionistas que
compran sus acciones puede continuar siendo extraída, sin percances,
a partir de aquellas alteraciones tecnológicas acopladas a una estructura
de producción que mantiene el "borde incomprensible del saber hacer
del trabajador", según lo expresado por Farah (1996), sujeta a los poros
en la jornada, retrabajos, etcétera –en el apilamiento bloque a bloque
de la albañilería estructural.
De esta forma, hay una proximidad con la “cabina de comando
del capitalismo contemporáneo”, de acuerdo con la denominación
de Paulani (2008), a pesar de esa base ‘tradicional’ relacionada al
sistema constructivo. Esta situación problematiza el contenido de una
anhelada ‘modernización’ de obras y requiere un diagrama analítico
más allá de la bipolaridad entre ‘arcaico’ y ‘moderno’.
A continuación se analizará cómo la descripción sobre el lugar de
la tecnología en la producción de la ece contribuyó a la elaboración
de este otro diagrama, para ello es necesario describir y analizar el
conjunto de instrumentos y procedimientos relacionados con la
prescripción y control del trabajo, además de hacer la mediación
necesaria entre el proyecto y la obra.

Estandarización del proceso de producción

Más que la estandarización de las Líneas de productos, que define

la forma visual de la mercancía, la estandarización de los ‘ambientes
tipo’ y de las tipologías habitacionales está en estrecha relación
con otra forma mucho más estructural: la que se relaciona con el
proceso de producción. Así, los proyectos arquitectónicos organizan
la composición de los ‘ambientes tipo’ en los diversos terrenos en
donde son implantados, el detalle constructivo de esos ambientes
se instrumenta por la estandarización de medidas, materiales y
componentes constructivos empleados. Por lo que, la estandarización
define quién va a proveer esos materiales y componentes, considerando
la lista de proveedores también como un patrón. Además, esta
estandarización constructiva posibilita la elaboración de una ‘memoria’
de proyectos ejecutivos, común a todos los proyectos.
Si los materiales y los componentes son prácticamente los mismos
en todas las obras, si su disposición ya está definida previamente en el
proyecto ejecutivo patrón, las actividades y acciones de los trabajadores
que realizan las obras pueden ser prácticamente las mismas en todas
ellas. Hay, una estandarización de los procedimientos de ejecución y
de las actividades en las obras. De esta forma, depurando al máximo
lo que debe ser el ‘modo ece’ de ejecución de actividades, se vuelve
mucho más fácil la aplicación de un rígido sistema de control de
trabajo en las obras.
Para que estos diferentes grados de estandarización se realicen
y ocurra la estandarización final del proceso de producción, son
necesarios diferentes instrumentos de prescripción de las actividades;
además de un sistema de verificación de éstas y del consumo de
materiales. Incluso, son necesarios otros dispositivos como incentivo
y control sobre el trabajo del trípode fundamental de la empresa en la
obra: el ingeniero de obras, el maestro de obras y el oficial de obras,
como se analiza a continuación.

Instrumentos de prescripción

En la obra de la empresa, el proyecto Monte Alto, donde se realizó la

investigación de campo se pudo observar la utilización de diversos
instrumentos que indicaban, por un lado, ‘el qué’ y ‘dónde’; por
otro, el ‘cómo’ debería ser construido. Los proyectos diseñados
específicamente para el complejo (arquitectónico y estructural), que no
pueden ser disociados de las características del terreno, definen el qué
y dónde va a ser ejecutado en cada etapa de la obra. Es decir, precisan
conocer la ubicación de la obra en el terreno; después, identificar
cuáles serán las dimensiones de la fundación, las especificaciones
y ubicación de los materiales; posteriormente, ubicar en dónde se
localizarán los tramos de las ventanas y puertas y así sucesivamente. En
la fase de albañilería, cuando se siguió más de cerca la obra, los diseños
de formas, herraje de las vigas y la lechada, eran constantemente
revisados por los albañiles, armadores, carpinteros y maestro, a fin de
conocer la correcta posición de los materiales. El armador, junto con
el maestro, eran quienes más consultaban el proyecto de herraje para
tener certeza sobre el posicionamiento de las barras de acero y de los
estribos que debe llevar cada viga.
Tanto el testimonio del maestro como el del ingeniero de obras
confirman lo observado en lo cotidiano de la obra sobre el papel de
los proyectos técnicos, como fuente de respuestas para resolver las
dudas respecto a las características y especificaciones del elemento
constructivo (viga, altura de la pared, etc.) de los trabajadores estaban
ejecutando. Según el maestro: “si no se pone atención en el diseño,
se estropea”. Para el ingeniero, en la fase de albañilería, bastaba mirar
el proyecto arquitectónico –planos, cortes y fachadas– y el diseño
estructural –que comprende las formas y el herraje– para resolver este
tipo de dudas.
Los proyectos técnicos no tenían el objetivo de indicar cómo
ejecutar el trabajo, pues esa función estaba a cargo del maestro de
obras (lo cual se detallará en el capítulo v) y de los instrumentos de
prescripción y control, elaborados por la empresa.
Esto debido a que muchos de los procedimientos de ejecución del
trabajo y los detalles constructivos ya se encontraban estandarizados en
manuales, comunes en todas sus obras: según el ingeniero, un grueso
manual de instrucciones y diseños patrón, al que siempre se tenían
que apegar era ‘La Biblia’ de la ece. Un día, el ingeniero mostró ‘La
Biblia’; al revisarla se pudieron apreciar diseños sobre el detalle de
todos los ambientes y etapas constructivas, sólo la parte referente al
proyecto ejecutivo de arquitectura contenía 76 páginas. El tamaño
del manual era suficientemente grande para indicar, por ejemplo, el
número de azulejos en cada tipo de baño, definir el espesor y tamaño
de los marcos de las ventanas que conformaban el diseño de la
fachada, especificar el diseño de la cabina –un elemento que se repite
invariablemente en todos los proyectos– entre otros elementos.
Además de ‘La Biblia’, había otros instrumentos de prescripción y
control. Para las instalaciones hidráulicas y eléctricas había un paquete
de instalación, en el cual estaba sistematizado el consumo de materiales
por tipo de actividad y ambiente: para cada departamento, ya se sabe
el número de piezas que serán utilizadas, el oficial de la obra le reparte
al trabajador su paquete. De esta forma, en el caso de las instalaciones
hidráulicas, el oficial de la obra reparte el ‘paquete de instalación’ por
departamento. Según el oficial de la obra: “por ejemplo: para el baño
hay diez juegos, yo tengo que repartirlos. Si el plomero me pide uno,
tengo que buscarlo y apegarme a ese paquete”.
Estos paquetes funcionan como instrumentos de control sobre
el consumo de materiales, sobre los procedimientos de ejecución
e, incluso, sobre los propios trabajadores. Esto, porque en caso de
que el oficial de obra detecte algún desvío, podría averiguar, junto
con el ingeniero o el maestro de obras, si ha ocurrido un error en
los procedimientos o en las acciones, también en la conducta del
trabajador, generando una hipótesis acerca del posible robo de
materiales.
Con relación a los materiales de construcción, había una Tabla
de Inspección y Almacenamiento de Materiales, conocida como tim,
elaborada por la propia ece, que indica los procedimientos que debe
llevar a cabo el oficial de obra durante la recepción de materiales.
En una escena narrada por él, se pudo percibir el momento en que
esta tabla era utilizada. Cuando llegó un camión para descargar
doscientos bultos de cemento en la obra, el oficial de obra necesitaba
saber si cumplían con las especificaciones del ‘Libro tim’, así lo llamó
él: si hay más de tres costales rotos o una cantidad mayor o menor
de la especificada en el pedido, él no podría recibir el material.
Como aquel día sólo había un costal roto, lo recibió, el bulto fue
utilizado de inmediato para evitar que se estropeara el cemento. El
oficial de obra escogió el lugar para almacenar ese lote de bultos de
cemento, siguiendo las recomendaciones del Libro tim: en un lugar
techado, cubierto y que pudiera ser cerrado, para controlar la salida
del material. Cuando volvió a la obra vio que el cemento había sido
descargado en un lugar abierto, ‘a la vista’. El maestro había pedido
que se colocara allí. Entonces el oficial de obra mostró al maestro la
recomendación del tim y el maestro estuvo de acuerdo en retirar el
material de ese lugar.
Esta situación generó un pequeño conflicto entre el oficial y el
maestro de obra, cuyo resultado demuestra la autoridad ejercida
por el instrumento de prescripción: vale más lo que está escrito
en el manual que la palabra del maestro. Es así como el ingeniero
recurría a ‘La Biblia’ para saber cómo orientar a los trabajadores en
la ejecución de determinada etapa constructiva o de algún ambiente
específico. Es decir, ‘La Biblia’ de los detalles constructivos, los
paquetes de instalación’ y el ‘Libro tim’ estaban reconocidos como
instrumentos de autoridad en las obras. Como resultado de un proceso
de estandarización del desarrollo de producción de la empresa, no
sólo eran reconocidos por aquellos que los crearon, también eran
instrumentos de autoridad invisibles en la prescripción del trabajo.
Nadie supo responder quién había elaborado aquellos patrones
y programaciones acerca del trabajo realizado en la obra –lo que
demuestra el proceso de acumulación de know how (saber cómo) en la
producción de la empresa que la norma.

Costo y control

Además de estos instrumentos de prescripción, hay diversos

mecanismos que garantizan el control del sistema de producción como
un todo, ya sean operados cotidianamente en la obra, centralizados en
las oficinas regionales o en la sede de la ece. “La gente es un número
dentro de la empresa”. Con esta frase el ingeniero comenzó la primera
conversación que la autora tuvo con él, justo antes de iniciar la
investigación de campo.
Hay tres parámetros fundamentales que guían la verificación
constante del curso de las obras: plazo, costo y consumo de materiales.
Para cada una de ellas, hay ‘índices de producción’ establecidos
por la empresa (calculados en función del histórico o memoria, de
las obras acumuladas). Estos índices alimentan los procedimientos
de planeación y control, realizados, sobre todo por el ingeniero, el
oficial de obra y el aprendiz. En cada uno de estos procedimientos
hay supervisores y auditorías realizadas por funcionarios de la oficina
regional y la sede de la empresa.
Entre los tres, el costo es el principal –y es un aspecto que se
enfatiza a los inversionistas como una ventaja de la empresa con
relación a las demás, que atienden el segmento económico del mercado
inmobiliario y se encuentran listadas en la Bovespa. En este sentido,
el director fundador la caracteriza como una empresa ‘espartana’, con
una “obsesión por mantener costos bajos”, que enfrenta una ‘lucha
constante’ para mantener procesos operacionales que presenten bajos
costos generales y administrativos.53
Por un lado, la empresa actúa en la perspectiva de la reducción
del porcentaje de gastos operativos, que incluyen gastos comerciales,
generales y administrativos. Se pudo identificar la tendencia de
tercerización y subcontratación en las actividades que involucran
trabajos más especializados y calificados –se podría llamar también de
‘trabajo complejo’– como son los casos de servicios de mercadeo, en
cuanto a la elaboración de una campaña publicitaria y de arquitectura.
Como se discutió anteriormente, este proceso resultó un modelo más
eficiente de la ece, debido a que puede ‘rasar’ al personal contratado y
aumentar la productividad.
Por otro lado, la ece enfatiza la reducción de los costos de
desarrollo inmobiliario –y la operación de los mecanismos que
contribuyen a esto fue observada durante la investigación de campo–
igual que las cuestiones de estandarización y del sistema de control.
Los costos de desarrollo inmobiliario de la empresa, comprenden: los
relativos a los terrenos; los de construcción, que incluyen las etapas del
proyecto, fundación, estructura y acabado, involucrando los relativos a
la adquisición de materias primas y la remuneración de mano de obra
propia y subcontratada; y los de administración de la obra, realizada
por equipo propio.
Para conocer el impacto de la obra y de las actividades de
construcción en el estado financiero de la empresa, se relacionaron
algunos datos disponibles en el Informe de 2006. Se utilizaron los de
2005, único año en que toda la información necesaria se encontró
disponible.
De acuerdo con este Informe, el costo de los inmuebles fue de
318 000 000 dólares, en 2005, lo cual representa 49% del total
de las ‘salidas’ financieras. Este marco no especificaba los costos de
adquisición de terrenos, de construcción, de administración de la
obra) que componen el costo de los inmuebles. Sin embargo, al saber
que los gastos por la adquisición de terrenos representaban 10.8% del
vgv de ese mismo año, y que el vgv fue de 104 202 000 mil dólares,
se calculó tal porcentaje, llegando al valor de 112 530 000 dólares. Al
comparar con el costo total de los inmuebles (318 000 000 de dólares),
se puede deducir que la adquisición de los terrenos representaba
35% del costo de los inmuebles y 17% del total de salidas. Por lo
tanto, al restar el costo total de los terrenos del costo total de los
inmuebles, quedan 20 546 000 dólares como costos de construcción y
administración de la obra, es decir, 65% del costo de los inmuebles y
32% del total de salidas. Por lo tanto, aproximadamente un tercio del
total de salidas de la empresa es destinada a los costos de construcción
y administración de la obra. La Gráfica 4 ilustra los porcentajes del
costo de los inmuebles relacionados con el total de salidas.

Gráfica

Sistema on line de control

Como indican estas cifras, los costos de la mano de obra y
materiales de construcción son bastante representativos y, por eso
mismo, requieren ser controlados en todas sus partes. Íntimamente
relacionados con estos costos se encuentran otros dos parámetros
fundamentales: el plazo y consumo de materiales, ya que cuanto
más tiempo dura la obra mayor es el gasto de materiales (surgidos de
errores eventuales en la ejecución, de desperdicios, etc.), más recursos
tendrán que ser destinados al pago de mano de obra y adquisición de
materiales para la construcción.
Es por esto que la empresa invierte bastante en el sistema de gestión
y control de obras.54 En 2007, gran parte de los recursos captados en la
Bolsa de Valores fueron destinados al incremento de ‘infraestructura de
tecnología de la información’, en 2008, una parte de estos recursos se
destinó a licencias de usos y software.
Este sistema de gestión y control de obras se encuentra, como la
autora los sistematizó, organizado en:
• Índices de producción, que sirven como indicadores del curso de
la obra
• Procedimientos internos de planeación y control, que alimentan
a los indicadores y sirven como instrumento de control
• Procedimientos externos de control, que atestiguan la veracidad
del cumplimiento de los indicadores
• Incentivos, que son mecanismos que estimulan al equipo técnico
de la obra (ingeniero, maestro y oficial de obra) para cumplir las
metas establecidas por la empresa.
Todos estos puntos son evaluados en términos de los tres parámetros
fundamentales, plazo, costos y consumo de materiales –además del
aspecto de la calidad de la obra. A continuación se describen con más
detalles.

Índices de producción: cronograma, costos, consumo de

materiales y ‘moneda ece’
Los índices de producción se dividen en:
• Cronograma referencia, pauta los plazos de la obra.
• Costo real y costo previsto, sirven como indicadores del costo,
que, a su vez, son calculados en función de la ‘moneda ece’.
• Los índices de consumo, son parámetros de consumo de cada
uno de los materiales y de los insumos empleados.
• El patrón ece (o ‘La Biblia’ de la ece) contiene el detalle
constructivo y productivo.

Cronograma referencia
Actualmente una obra considerada por la empresa con un buen curso
realiza 8% de la obra por mes en caso de edificaciones verticales
(lo que hace un total de doce meses de obra) y 10% al mes en
condominios horizontales, éste es el cronograma referencia utilizado
por el ingeniero de obra para realizar la programación mensual y
también obtener los premios que la empresa ofrece a los ingenieros de
obra, ingenieros supervisores y maestros de obra.

Costo real y costo previsto

El presupuesto total de la obra es calculado a su inicio por el propio
ingeniero de obra, que lo envía a la sede de la empresa. Ahí, es revisado
y se define el costo total previsto de la obra que, a su vez, sirve como
referencia para el control del seguimiento mensual de las actividades
ejecutadas, realizado por el ingeniero y enviado al sistema on line. De
esta forma, hay dos planillas de costos disponibles durante el curso de
la obra: una relacionada con el costo inicial, que pautará la proyección
de los gastos hasta el final de la obra, insertada en el sistema; y otra,
con los costos reales, contabilizados por el ingeniero de obra.55

Moneda ece
Los costos reales y los costos previstos son calculados también en
función de una ‘moneda’ propia de la empresa, cuyo valor es pautado
por cinco índices de la construcción civil56 y del mercado financiero,
y varía cada mes: “nosotros sólo nos limitamos a hablar en ece por
metro cuadrado”, según el ingeniero de obra. Esta moneda sirve para
el control de costos y como diálogo interno entre director, jefes e
ingenieros. No es para el mercado ni para el cliente: ‘es de la puerta
para dentro’ –de hecho, no se menciona nada al respecto en los
informes trimestrales y anuales difundidos por la empresa, tampoco en
las teleconferencias de los resultados.
De esta forma, la empresa divide el costo total de la obra, calculado
en reales, por el valor del ece en el día, llegando a un costo total
en ece que es dividido por el área total construida, a fin de obtener
el parámetro principal que es el costo de la obra en ece por metro
cuadrado. A partir de este parámetro, todas las obras son controladas
y sus valores son reajustados cada día y automáticamente, conforme al
curso de la economía y del mercado financiero.
La moneda propia es una característica peculiar de la empresa y fue
destacada en el reportaje de una revista:

En la constructora, existen varias curiosidades como una moneda

propia que es el ‘ece’. Actualmente, un ece vale R$26.90 [equivalente
a 15.11 dólares]. Y siempre que un proyecto es lanzado, el ingeniero
responsable tiene una cantidad limitada de ece para concluir el trabajo.
Si se reduce el desperdicio y se hace más con menos, obviamente sin
perjuicio de la calidad, se ganan puntos internamente.
(Attuch, 2007)

La creación de esta moneda remite a la cuestión de la financierización,

no sólo como un proceso de capitalización adoptado por una parte
de las empresas del mercado inmobiliario brasileño, sino como una
racionalidad que se revela en lo cotidiano de la producción. Pero más
allá del resultado directo de la captación de recursos, la financierización
también significa un lenguaje y un modo de pensar que son pautados
por valores abstractos y sirven como instrumentos de control.

Índices de consumo
Basados en datos de producción de la empresa a lo largo de su historia
–es decir, la memoria o know how (saber cómo) acumulados– los
índices de consumo son establecidos para cada tipo de material
empleado en la obra. De acuerdo con la declaración de un ingeniero
que trabaja en la sede, justamente en el departamento responsable del
control de consumo de materiales (el Departamento de Control):

Todos los materiales tienen índices. Entonces, es una forma de

intentar economizar. Vamos a suponer, que usted tiene que enyesar,
se gasta 7 kilos por m2 de yeso. Pero se está gastando 10, son 3
kilos de más. Se está gastando mucho más yeso de lo que está en el
presupuesto. A veces la pared está abombada, y se tiene que engrosar
el yeso para arreglarla… son ‘n’ factores. Entonces en la empresa se
tiene este registro del consumo de material, para mantenernos dentro
del presupuesto.
(Declaración de un ingeniero, junio, 2008)

El ingeniero de obra también resalta este aspecto del control sobre

el consumo de materiales: “... Tenemos todos los controles: control
de consumo de cemento, de consumo de todo. Entonces, todo lo
que hacemos está controlado, piso, azulejo, yeso, mezcla. […] La ece
se basa en esto, para evitar desperdicio, todo está ahí” (Declaración
ingeniero de obra, febrero, 2008)

Patrón ece de calidad

“Todo lo que la gente hace está en los procedimientos, tiene los
detalles estandarizados…” Para el ingeniero de obra, el manual
que contiene los procedimientos y los detalles de construcción
estandarizados, ‘La Biblia’ de la ece, precisa ser leído en la obra para
que sea realizada de acuerdo con sus recomendaciones. Sin embargo,
estos patrones no necesariamente implican una buena calidad de la
construcción. En las obras presenciadas, por la declaración del maestro
–que dijo trabajar en una obra de ‘calidad baja’ –y por la información
de un exingeniero de la empresa que ha habido reclamaciones de
50% de los propietarios de departamentos de la ece después de la
entrega de llaves, señala que el patrón de calidad tiene por objeto la
garantía de los costos y plazos más que el aumento en la calidad de la
construcción.57

Procedimientos internos de planeamiento y control: ranking

de las obras e inventario on line

Programación, seguimiento y medición mensuales

El ingeniero hace la programación de la obra cada quince días, en ella
especifica las etapas de las actividades para ser ejecutadas en la próxima
quincena, de acuerdo con los índices de producción. El día 30 de
cada mes, realiza el seguimiento mensual de la obra, cuando verifica
si la programación fue cumplida, incluye los índices de servicios
ejecutados y lo envía al sistema de la empresa. Es en ese momento que
los resultados de este seguimiento son transformados en números que
componen los índices de producción arriba mencionados –número
de departamentos realizados, cronogramas de ejecución, costos reales
y costos previstos– insertados en una especie de ranking del curso
de todas las obras de la empresa. El ingeniero procura consultar con
frecuencia la posición en que su obra se encuentra en ese ranking, que
acaba sirviendo también como fuente de incentivo y parámetro de
evaluación entre los ingenieros de obra.

Entonces, todo el mes las personas son evaluadas con esos números.
Su producción mejoró, su costo está alto… […]. Ellos te mandan
la tabla…: ‘¡opa! Mi costo real está bien, pero mi costo previsto está
medio alto’. Te da para pensar. Generalmente unos días después, el
coordinador va a la obra. Ahí, la gente se sienta a conversar: se decide
qué debe hacer la gente para mejorar… y así sucesivamente.
(Declaración del ingeniero de obra, febrero de 2008)

Este sistema permite el seguimiento de la construcción de centenas

de obras actualmente en curso, por los funcionarios y ejecutivos
de la empresa, inclusive su fundador, director general y principal
accionista. En un artículo publicado en el periódico O Estado de São
Paulo, en 2008, relató que, con la ayuda de este sistema, el director
“consigue determinar cuánto gasta cada obra diariamente en cemento,
tejas, azulejos, cerámica, etc. Si el consumo de algunos materiales
está por arriba de lo planeado, el sistema lo carga. ‘Quien no mide,
no gestiona’, acostumbra repetir [el director] casi como un mantra”
(Cançado, 2008).
Otro control hecho por el ingeniero se refiere a las mediciones
mensuales sobre los servicios ejecutados por los subcontratados. Para
todos los trabajadores de la obra hay un control de presencia cotidiana.
Más allá de la lista prellenada por el oficial de la obra, hay una plantilla
de control de las actividades de oficiales y servidores, elaborada por
el ingeniero, en la cual se anotan el número de equipos, número
de miembros (divididos en oficiales y servidores) de cada equipo y
servicios previstos y ejecutados.

Inventario on line, libro de consumo y paquetes de

instalación
El oficial de la obra anota cotidianamente las cantidades de materiales
que se encuentran en el almacén de la obra y aquellas que están en el
inventario on line: él ‘da de baja en el inventario’ y actualiza todos los
días. La cantidad presente en el almacén debe ser igual a la indicada
en el inventario on line. Además de los paquetes de instalación, el
control de consumo de materiales se registra por el oficial de la obra
en el ‘libro de consumo’, de acuerdo con los materiales retirados
cada día. El aprendiz, transfiere las cantidades del libro de consumo,
comparándolas con los servicios ejecutados.

Procedimientos externos de control: auditorías, supervisión y

divulgación de las soluciones constructivas

Auditorías y supervisión
Prácticamente para cada funcionario que ejerce un vínculo entre la
obra y la empresa, es decir, para el maestro, ingeniero y oficial de
la obra, hay uno o más coordinadores o supervisores, que también
son trabajadores de la empresa, que realizan auditorias y supervisión
periódicas. Para las actividades del ingeniero hay un ingeniero
supervisor, responsable de las obras de la oficina regional, que supervisa
el seguimiento de la obra, a través del sistema on line, verificando que
no haya errores o irregularidades en el seguimiento realizado por el
ingeniero.
Dentro de la rutina estipulada por la empresa, el supervisor visita
la obra quincenalmente, pero en la práctica, estas inspecciones pueden
variar dependiendo de los problemas que enfrente la obra. El ingeniero
supervisor de la obra actúa también como socio del ingeniero de obra.
Ambos se encuentran en el momento en que se enciende la ‘luz roja’
con el fin de discutir posibles soluciones para revertir la mala posición
en el ranking de la empresa.
El control externo cotidiano y el inventario on line, que llena el
oficial de la obra, lo controla la oficina regional. La verificación de que
el número de piezas presentes en el almacén es idéntico al declarado en
el inventario on line la realiza el coordinador del oficial de obra, que a
su vez, hace una auditoria a la obra cada quince días. El coordinador
del oficial de obra, es el ‘encargado del almacén’, responsable por todas
las obras de la oficina regional y supervisa cada una con auditorías
periódicas.
Cuando se encuentran problemas en el control de consumo de
materiales, el coordinador del oficial de obra llama al departamento de
control de la oficina regional, para realizar una auditoría. Además de
todo este esquema de supervisión, hay un control de compras que se
realiza por teléfono: trabajadores de la oficina regional proporcionan
los números relacionados a las compras de materiales.
Todos los resultados de las auditorias y los seguimientos mensuales
se presentan en la junta de la compañía. Cada dos o tres meses, el
Vicepresidente de Producción visita las obras. Según el ingeniero, el
director abre su laptop en la obra y verifica que se cumplió lo escrito
en el seguimiento mensual. El comportamiento del vicepresidente fue
comparado al de un ‘jugador de truco’, pues según el oficial de obra, él
es bravo, grita y pega en la mesa cuando hay algo incorrecto –en una
ocasión, pidió un martillo y quebró el revestimiento de yeso que estaba
mal hecho en una pared. El director presidente de la ece ya estuvo
dos veces en la obra donde fue realizada la investigación de campo, en
visitas rápidas: una vez, apenas vio la obra desde su carro, estacionado
en la calle, conforme a lo que relató el oficial de obra.58
Existe también el coordinador de maestros, considerado el
‘maestro general’ de todas las obras de la oficina regional, que tienen
como función orientar a los más nuevos en la empresa y hacer la
interlocución con maestros de otras oficinas regionales, trayendo
soluciones constructivas de otros lugares. En el caso del maestro, el
supervisor tiene más el papel de colaborador que de auditor.

Divulgación de soluciones constructivas

Hay un ingeniero que viaja a todas las obras en construcción y aquellas
ya terminadas, denominado ingeniero de mantenimiento, que tiene
como función señalar problemas que aparecen en la etapa de ‘postobra’
e incentivar la adopción de divulgación de soluciones de estos
problemas durante la realización de las obras. Según este ingeniero, los
problemas más frecuentes en la ‘postobra’ son las filtraciones en la losa,
ocasionada por fisuras y deficiencias en las instalaciones hidráulicas
como, por ejemplo, en la calidad del pegamento de los tubos.
Al resolver el primer problema, el ingeniero y maestro de obra de
Monte Alto ‘inventaron’ un tipo de bandeja de goteo para recubrir la
manta de impermeabilización de la losa del techo, utilizando hileras de
bloques de espesuras diferentes entre sí. Esta solución fue divulgada en
las otras obras de la empresa. Aunque este tipo de solución, que mejora
técnica y constructivamente la edificación no es premiada porque no
impacta en los costos ni en las ganancias de la empresa.
Se realizan dos auditorías relacionadas con el control de calidad de
las obras. Como la empresa integra el pbpq-h, hay un control interno,
realizado por ingenieros de la sede, que verifica el cumplimento de las
normas del programa en todas las obras, en visitas periódicas. La otra
auditoría se refiere a la fiscalización sobre las instalaciones eléctricas e
hidráulicas; hay un ingeniero ‘encargado de instalación’ que verifica
que estas acciones se hayan realizado conforme a lo que se especifica en
los proyectos.

Incentivos: premios y ‘Banco de ideas’

Premio mensual y premio al final de la obra

Anteriormente, la empresa ofrecía un premio económico para el
maestro, ingeniero de obra, ingeniero supervisor y oficial de obra al
final de ésta, cuando se cumplía el plazo, costos previstos y calidad
deseada. La cantidad total del premio era calculada de acuerdo con los
porcentajes atribuidos a cada rubro, es decir, 40% para costos; 40%
para el plazo y 20% para calidad. Por lo tanto, si no fue cumplido
el plazo, por ejemplo, todavía tenía posibilidades de ganar 60% del
premio.
En abril de 2008, este sistema de premiación cambió y fue dividido
en dos: uno a lo largo de la obra, de acuerdo con el cumplimento del
plazo; y otro al final, teniendo en cuenta el costo y la calidad –aunque
la proporción de los valores no fue alterada, sólo se cambió la forma en
que se hace entrega del premio. Con este cambio, la empresa incentiva
al ingeniero a dar velocidad en la ejecución de la obra, en la medida
en que especifica un porcentaje mínimo de la etapa que precisa ser
ejecutado por mes para ganar el premio. Hay dos parámetros para
obtener el premio del plazo: es necesario estar arriba del 6% de la obra
ejecutada por mes y cubrir más del 85% de las metas previstas. Más
allá de estos valores, el premio se calcula de forma proporcional. El
máximo puede llegar a 40% extra de salario de todos los beneficiarios,
cuando se alcanza entre el 8 y 10% de la obra ejecutada y 100% de las
metas cumplidas.
Para el ingeniero supervisor, que trabaja en la oficina regional, se
suman todas las obras de las que es responsable y se obtiene una media
entre ellas para el cálculo del premio. Si al final de la obra, el ingeniero
no cumplió algún punto evaluado por la empresa para obtener el
premio, ya sea por tener el costo o el plazo extrapolado, o bien por
no cumplir con la calidad constructiva estándar, se enciende ‘una
señal amarilla’ antes de su nombre. Si en sus dos obras consecutivas el
ingeniero no consigue cumplir por lo menos alguno de estos puntos,
puede ser despedido, principalmente si no consigue cumplir las metas
de plazo y costo.

Banco de ideas
Cuando se le preguntó al ingeniero de obras si había alguna medida de
la empresa que buscara la ‘racionalización de la obra’ y la mejora de la
calidad, él me respondió que había un ‘Banco de ideas’:

Tiene un negocio que se llama ‘Banco de ideas’, cuyo objetivo es: la

racionalización, mejora y disminución del costo. Yo tengo una idea
que va a causar una disminución del costo de 1 real por departamento,
1 real, se multiplica por la cantidad de apartamentos que la ece está
construyendo actualmente, vamos a decir 100 mil, entonces, va a dar
100 mil reales (…) que la ece va a dejar de gastar. De esos 100 mil
reales, si mi idea es aprobada, yo gano un porcentaje en dinero, en
premio.
(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008)

El ‘Banco de ideas’ es un mecanismo a partir del cual la empresa

incentiva a sus trabajadores para pensar en soluciones que disminuyan
los costos y que aumenten las ganancias. Propuestas estrictamente
técnicas que incrementen la calidad de la obra (como el caso de
la bandeja de goteo inventada por el ingeniero y el maestro) no
son contempladas en este Banco. El premio pagado al trabajador
es proporcional a la reducción de costos incluida en la propuesta,
como relata el ingeniero. Sin embargo, este premio se ha pagado una
sola vez, en que la reducción de costos se reprodujo en la escala de
producción de la empresa.
Tanto el ‘Banco de ideas’ como el ranking de las obras de la
empresa sirven como parámetros de evaluación de los ingenieros y
trabajadores vinculados directamente a la obra. Al mismo tiempo,
operan como formas de incentivo y competencia, que puede o no ser
benéficas, entre ellos.
Albañilería estructural y retrabajo: el (no) lugar de las
innovaciones tecnológicas

Este conjunto de instrumentos y procedimientos de prescripción y

control es acoplado a una base productiva cuyos modos de operación
y materiales empleados se repiten desde hace bastante tiempo. Una
descripción de estos modos en la obra de la década de 1960, hecha
por Sérgio Ferro, no difiere sustancialmente de la que da la ece, como
ilustran los dos párrafos siguientes:

La arena y piedra son descargadas. Un servidor las amontona en

los lugares previstos de la obra; otro toma parte como ayudante del
albañil que mezcla agua y cal o cemento, traídos del depósito por un
ayudante diferente; un cuarto deposita la argamasa en baldes o carretas
y la conduce al albañil que coloca los tejados, hace un revestimiento
o llena un molde, seguido por su ayudante que sostiene el vibrador o
recoge el exceso que cae. En el techo el carpintero prepara otras formas
con madera apilada a su alrededor después del encaminamiento
semejante al de la argamasa y es recorrido por ayudantes propios;
el armador dobla las barras de hierro ayudado del mismo modo, y,
por todos lados, pintores, carpinteros, electricistas, plomeros, etc.,
siempre rodeados por ayudantes, constituyen equipos numerosos,
separados, especializados, verticalizados. Hay una división avanzada
del trabajo en cada parcela, y una división jerarquizada a detalle.
(Ferro, 1976: 112)

El maestro abre el cemento y suelta la mezcla. Los dos servidores

responsables de preparar la argamasa en la hormigonera comienzan
sus actividades. Los otros dos servidores que realizan el transporte de
la mezcla, esperan que salga la primera. El servidor responsable del
cabestrante, o guincheiro, también se posiciona. Trece trabajadores,
entre albañiles y servidores, y el encargado de albañilería suben al
último piso para dar continuidad a la elevación de la albañilería. Los
dos armadores se dirigen a montar los herrajes. El maestro anda por
 la obra, revisa las posiciones iniciales del trabajo. La mezcla está lista
y los servidores la transportan en carretas o en baldes, en el caso de
transporte vertical usan el cabestrante, hasta llegar con los albañiles.
Los bloques de concreto se colocan por los albañiles con sus paletas
y plomos.
(Cuaderno de campo de la autora)

Intrínsecamente relacionada a la permanencia de esta organización

de trabajo (analizada en el capítulo v), reside la cuestión del sistema
constructivo. Esto porque dependiendo del material y del sistema
empleado, hay una secuencia de actividades necesarias que conforman,
en su conjunto, la base de producción de la obra.
Desde la década de 1970, la ece adopta la albañilería estructural
como sistema constructivo en la mayoría de sus obras, como ya se
comentó en la introducción de este capítulo. La única variación
posible se refiere al tipo de bloque, que puede ser de concreto o
cerámica, dependiendo del precio del bloque en la época de compra.
En el proyecto de Monte Alto, donde se realizó la investigación de
campo, se utilizó bloque de concreto; y la obra anterior de la ece en
San Carlos, se realizó con bloque cerámico.
Según el ingeniero de la obra, la ece comenzó con la albañilería
estructural, creó un know how (saber cómo) y continuó. Tanto él
como el maestro consideran que este tipo de sistema constructivo ‘se
desarrolla mejor’, comparado con la estructura de concreto armado
y la mampostería. Esto porque el edificio va subiendo con todas las
etapas en conjunto. En la medida en que la albañilería estructural, es
elevada se van instalando batientes y ventanas, realizando el enyesado.
Sin embargo, según el maestro, el éxito de este proceso es el trabajo
en conjunto de los equipos, conseguir un ‘buen equipo de albañiles’
y tener ‘equipamiento suficiente para trabajar de esta manera’. Otro
aspecto útil de la albañilería estructural se debe a la disminución en la
utilización de maderas, sobre todo para la elaboración de las formas.
Y como consecuencia disminuyó la participación del trabajador que
operaba estos materiales: “el carpintero, ya lo estamos excluyendo”.
(Declaración del maestro de obra, febrero, 2008).
 A pesar de que el maestro señaló que no existía problema en
mezclar a los diferentes equipos en el mismo lugar –albañiles,
electricistas, plomeros– porque es necesario el trabajo en conjunto,
‘uno empujando al otro’; en la práctica, los servicios se realizaban de
modo secuencial. Es decir, primero el albañil elevaba la albañilería
y el electricista pasaba los conductos eléctricos, para que después, el
plomero rompa los bloques y losas para instalar las tuberías de agua
y alcantarillas. Entonces, nuevamente, venía el albañil para hacer la
‘muñeca’ y cubrir las canaletas. El electricista regresa para romper los
bloques e instalar la caja eléctrica –cuando se podían cortar los bloques
antes de la elevación de la albañilería. Finalmente, venía el yesero para
hacer el recubrimiento interno de las paredes y del techo, incluso sin
haber realizado la impermeabilización de la losa del piso superior.59
Los resultados de esa secuencia, muchas veces, eran los retrabajos
o reservicios, lo cual pareciera a lo contrario de lo que podría ser
considerado una ‘modernización’ de la producción. En el caso
del recubrimiento de yeso, había muchas goteras que estropeaban
el trabajo ya realizado. En el caso de las instalaciones eléctricas e
hidráulicas, se quebraban los bloques y losas que ya estaban listas para
después ser rellenadas con argamasa y concreto.
En una ocasión, cuando acompañaba al ingeniero en su caminata
por la obra de Monte Alto, el maestro resolvió una duda respecto a la
posición de la tubería de gas en la cocina. Toda la ‘muñeca’ –relieve
en la pared para cubrir la tubería– ya había sido revestida y el tubo
de gas debía pasar por allí, junto con los demás tubos. Por un error
en el cronograma de obras, según el ingeniero, el Departamento de
Suministros no programó el servicio (subcontratado) para instalar
la tubería de gas en el momento adecuado. Y por eso, este servicio
no había sido realizado. Ahora, el maestro y el ingeniero discutían la
mejor forma de instalar el gas, que implicara el menor ‘reservicio’. Al
final, decidieron romper la pared, la losa y la ‘muñeca’ para pasar la
tubería de gas. Todos estos componentes ya habían sido finalizados en
la mayoría de los apartamentos, lo que significaba una reparación que
se repetiría varias veces.
La existencia de separación de los equipos de trabajo, de una
secuencia de actividades que requiere ser respetada y de alta posibilidad
de disponer de reservicios durante todas las etapas de la obra, apunta
a lo que sería una base productiva del tipo ‘manufactura seria’, una
denominación marxista.60 Ferro (2003) distingue la ‘manufactura
serial’ y la ‘manufactura heterogénea’ para el caso de las obras:
la primera corresponde a la sucesión acumulada de equipos de
producción que ejecutan las tareas en la obra (el autor tiene como
ejemplo el caso brasileño); en cuanto a la segunda, se refiere al montaje
de piezas producidas en fábricas, realizada por el quipo de producción,
y que no obedece a una sucesión acumulativa de trabajo (en este caso,
Ferro destaca el ejemplo francés). Para el autor, el ‘alma’ del proceso
productivo manufacturero es la “secuencia lógica de los equipos
especializados” que a su vez, mantienen la presencia formal necesaria
de trabajo.61
Se presenciaron algunas escenas en la obra de la ece que remontan
la obediencia a esa secuencia lógica de actividades –que como destaca
Ferro (2003)– tiene una dosis de irracionalidad técnica, más que
necesaria para el capital. Durante la etapa de elevación de albañilería,
había doce hombres trabajando en el cuarto piso de la edificación: los
albañiles estaban distribuidos en varios puntos –ya sea en los andamios
o en el suelo. Los albañiles colocaban los bloques y utilizaban niveles
y plomo, y de vez en cuando necesitaban parar para esperar la mezcla
o los bloques, que eran traídos por los ayudantes. Estos tiempos de
espera son conocidos como ‘poros de la jornada’ que permanecen en
una base productiva del tipo ‘manufactura’. En otra ocasión, durante
el hormigonado de la losa, después de terminarse el concreto de
un camión, todos los trabajadores involucrados en la obra pararon,
esperando la llegada del camión siguiente, que llegó media hora
después.
Vale la pena destacar que una supuesta modernización de los
procesos productivos enfatiza la intensificación de la jornada de trabajo
por medio de la eliminación de los poros. Por lo tanto, una jornada
llena de poros es considerada fruto de un proceso menos modernizado.
Según Farah (1996), la ausencia de coordinación entre las etapas de
actividades y equipos de trabajos es responsable, entre otras cosas, de
la ocurrencia de paradas y esperas: “es común en una obra la presencia
de trabajadores parados, sin tener qué hacer, en espera de que una
actividad sea concluida”. (Farah, 1996: 94).
La presencia de manufactura en la base productiva de la
construcción civil aún es reforzada por la existencia del ‘borde
incomprensible del saber hacer’ del trabajador, en palabras de Farah
(1996), y de un borde suelto en la precisión e instalación de los
componentes constructivos. Como ejemplo de estos aspectos, se
observó en la obra de la ece al albañil de terminados colocando piezas
de piso cerámico. Para realizar esta actividad, bastaba un trabajador:
pieza a pieza, embarraba la argamasa y la colocaba sobre el piso. La
distancia entre las piezas, o las pequeñas grietas sobre las cuales se
aplicaría la lechada, eran mediadas a ojo, ‘por la experiencia’ –según
el trabajador. Es decir, la calidad final del servicio realizado, en este
caso, está intrínsecamente relacionada al saber hacer del trabajador,
destacando los resquicios de la estructura artesanal de la propia
manufactura.
 Capítulo V

El lugar de la construcción: trabajo controlado

Se enfoca la construcción (la obra) de viviendas de la ece y las cuestiones

relacionadas a la organización del trabajo y las estrategias generales de la
empresa, en consonancia con los movimientos del capital financiero, que
repercuten en la esfera de las obras.
El carácter intrínseco de la producción inmobiliaria, en que el
producto es consumido en el lugar donde es fabricado, es decir, en
la obra, coloca al sector de la construcción civil en una condición
analítica totalmente diferente de otros sectores industriales. El hecho
de que la obra no corresponde al espacio de una fábrica, impone
una lógica de producción que impregna las etapas clásicas de la
modernidad industrial –la artesanía, la manufactura y la industria– y
las traspasa. No es exactamente artesanía, pero tiene algunas de sus
características. No es exactamente manufactura, pero presenta una
racionalidad semejante. No es exactamente una industria, pero utiliza
elementos industrializados y se vale de innovaciones tecnológicas.
La construcción (la obra), por lo tanto, es uno de esos ‘lugares
difíciles’62 de analizar y que ya fue tema de discusión en diversas áreas
del conocimiento, desde la antropología, la sociología y las ingenierías,
hasta la arquitectura. Hay diferentes tendencias de análisis que
discuten la ‘base de la producción de la construcción civil’, dentro de
una extensa cadena productiva.
Además de los agentes productores que promueven la construcción
en sí ocurrida en la obra, hay agentes de otros subsectores por ejemplo
las industrias de materiales de construcción, las de bienes de capital
para la construcción (maquinaria) y los servicios técnicos. La obra
acaba siendo un punto de llegada de diversos productos y servicios,
que se compone por diferentes niveles tecnológicos de la mencionada
cadena. Y esta variedad debe ser considerada, para evitar el riesgo
de generalizar sector bajo la etiqueta de ‘atraso’ respecto a los demás
sectores productivos.
El esfuerzo analítico de este libro se concentra, por lo tanto,
en aprehender el ‘lugar’ específico de la obra, a partir de un modo
determinado de producción. Se trata de la construcción en escala
de viviendas, a partir de un proceso que estandariza el producto y la
elaboración –como se trató en los capítulos iii y iv– en una empresa
constructora financiera y que atiende los deseos de determinada
política habitacional. Con base en el análisis anterior del debate
académico sobre las obras, se procura confrontar la realidad encontrada
en esta empresa en el año 2008.
 En este capítulo, se presenta un análisis sobre las estrategias
generales de la empresa, en consonancia con los movimientos del
capital financiero y, al mismo tiempo, con las determinaciones
establecidas por los financiamientos habitacionales, que repercuten
en la esfera de las obras. Se intenta identificar cuáles serían las
modulaciones de la relación clásica entre capital y trabajo que ocurren
en la obra de producción de vivienda, procurando delinear las
permanencias y cambios contemporáneos con relación a los periodos
anteriores, en Brasil.

Perspectivas sobre la construcción en Brasil:

manufactura y atraso

En Brasil, desde la década de los años setenta, autores con una

tradición marxista, inspirados sobre todo en la literatura francesa,
buscaban responder por qué la construcción civil era una ‘industria
atrasada’. El esfuerzo teórico era intentar explicar por qué la
construcción civil no acompañaba a los niveles tecnológicos y
productivos del desarrollo industrial capitalista, cuyos preceptos
tayloristas y fordistas de racionalización del trabajo no podían ser
aplicados en su totalidad, en su base productiva.63
Incluso, algunos de los obstáculos citados, para explicar este desfase
de la construcción civil con relación a otros sectores productivos,
residían justamente en su relación con los demás agentes del sector
inmobiliario y la necesidad de terrenos de su producción. Los
desarrolladores y los propietarios de terrenos, en este aspecto, son
considerados como ‘improductivos’ que se quedan con la ganancia.
Además de esto, el largo periodo de rotación de capital y la naturaleza
del proceso de trabajo, basado en la explotación de la mano de obra,
dificultan el desarrollo tecnológico del sector (Maricato, 1984).
Algunos autores, como Vargas (1983), buscan explicar el por qué
de la difusión restringida del taylorismo en el sector –sin embargo,
en el caso brasileño, esta característica no se limita solamente a la
construcción civil.64 Primero, porque esta estrategia de desarrollo
productivo implicaría un estudio que simplifique y estandarice la
elaboración de un proyecto de trabajo (que corresponde al primer
principio de Taylor); y, en segundo, exigiría una no rotación
exagerada de la mano de obra a fin de no desperdiciar los esfuerzos de
entrenamiento. En la construcción habitacional, agrega Vargas (1983),
la estructura manufacturera no posibilita tal estandarización, tampoco
hay una repetitividad significativa del trabajo, además de haber alta
movilidad de los trabajadores –la tasa de rotación de personal es una de
las más altas de todas las actividades económicas– y el desplazamiento
geográfico de la obra.
Dentro de un enfoque más relacionado con la dinámica interna
de las obras, Bicalho de Sousa (1994) identifica dos mecanismos
que refuerzan el carácter manufacturero del sector, en el cual hay
un predominio del proceso discontinuo, heterónomo, heterogéneo
y la figura del trabajador colectivo (sustituto del artesano). El
primero de estos mecanismos es la descentralización de actividades,
en la cual hay un desplazamiento permanente de las unidades
productivas relacionadas con determinados proyectos; el segundo, la
discontinuidad del proceso productivo.
La contraposición entre la forma manufacturera de producción
y la industria, como polos representantes del atraso y del progreso,
respectivamente, no se limita al sector de la construcción civil y se
refiere también a una gran cuestión sobre el desarrollo económico y
social de Brasil.65 La construcción civil puede ser uno de los sectores
económicos en que esos polos son todavía más evidentes, ya que, por
un lado, absorbe una gran cantidad de mano de obra, considerada
descalificada, y por otro, hace las veces de insumos producidos a partir
de alta tecnología.
Para Morice (1996), la idea del ‘paternalismo’, presente en el
proceso de trabajo en la obra, atiende las diversas funciones en la
construcción civil brasileña. Sobre todo, porque refuerza el ‘fantasma
del arcaísmo’ utilizado por las constructoras como base de un discurso,
bastante difundido, que procura transformar la absorción de la
mano de obra no calificada en una ‘cuestión social’.66 Así, para el
autor, el cálculo de la ganancia no pasa necesariamente por criterios
estrictamente capitalistas, sino por la combinación histórica entre las
clases política y económica, que tienen un panorama general de los
‘superfacturamientos’ y la corrupción, y que canaliza el dinero público
al sector.
Es decir, el paternalismo está presente en las relaciones de
trabajo y es el reflejo del funcionamiento patrimonialista de la
economía brasileña. En la medida en que el Estado por sí solo
no regula satisfactoriamente estas relaciones, tampoco lo hace
el mercado, es entonces necesaria la mediación política, sobre la
lógica del favoritismo, en el nivel inmediato de las relaciones y de la
promiscuidad entre el funcionamiento económico y el poder político,
en una óptica general.
En Brasil, en la década de los años setenta, otra vertiente del
debate enfrentó aquellos obstáculos del desarrollo capitalista como
particularidades de la construcción civil, que imposibilitaban la
comparación directa con los demás sectores industriales. Por esto, no
se podría denominar a la construcción civil como ‘industria’, porque
no encaja perfectamente en esta referencia, tampoco como ‘industria
atrasada’ –pero como contrapunto, vale la pena mencionar que la
construcción de una hidroeléctrica, por ejemplo, es bastante compleja
y se diferencia sustancialmente de la estructura de producción de la
construcción habitacional.
Desde el célebre texto O canteiro e o desenho de 1976, hasta
textos recientes, Sérgio Ferro analiza las singularidades del sector
en Brasil, sobre la clave de la manufactura, y critica la indiferencia
por la vertiente anterior del debate, al tratar como ‘industria’ a la
construcción. Incluso justificando el uso de los conceptos marxistas
de interpretación que él mismo utiliza, Ferro (2003) reconoce que
“eran demasiado amplios o demasiado estrechos para la aplicación
directa” a la particularidad que tenía frente a sí: la construcción en
Brasilia (Ferro, 2003: 263). Sería necesario, por lo tanto, un análisis
pormenorizado sobre los engranajes del capital que componen la
construcción como un todo, y de la obra particularmente.
En esta tendencia de caracterizar las particularidades de la
construcción, en el contexto francés, Duc (2002) señala que
justamente la especificidad de la organización de su producción
sería la causa del fracaso de los intentos de industrialización, según
los principios tayloristas ocurridos en el sector, y también revelarían
la originalidad del proceso de trabajo ‘tipo obra’ –que podría ser
calificado como ‘original’ y no como ‘arcaico’.
Teniendo en cuenta los caminos recorridos por el debate
académico, la cuestión que aún se encuentra abierta es justamente
analizar esa ‘originalidad’ de la obra frente a los demás procesos
de trabajo en otros sectores productivos, ello va más allá de los
encuadramientos que la clasifican a veces como artesanía, a veces como
manufactura, a veces como industria, a veces por lo negativo –es decir,
por aquello que la obra no es.67
Además de esto, el contexto económico y político actual se alteró
profundamente con relación al momento analizado a mediados de
los años noventa. Por un lado, la necesidad de una gran inversión
financiera, tanto para la adquisición de tierras como para la
cuenta del largo periodo de rotación de capital en la construcción
habitacional, fue parcialmente suministrada a partir de la inyección
de capital financiero en las empresas constructoras y desarrolladoras
y del financiamiento público de su producción. Y por otro, la baja
capacidad de pago de los consumidores del producto ‘vivienda’
aumentó considerablemente con los incentivos públicos sobre el
crédito habitacional.
Por lo tanto, siendo el ‘tipo obra’ un lugar analítico original, se
presenta de modo aún más específico, comparado con los enfoques
anteriores, ante estas recientes alteraciones. En este capítulo se
presentará una descripción sobre las obras de la ece, con el objetivo
de comprender las especificidades contemporáneas que problematizan
los atributos anteriormente conferidos a la base productiva de
la construcción civil –tanto por las permanencias como por las
alteraciones.

Los obreros de la construcción en Brasil en la primera

década del Siglo XXI
 El hombre, migrante, con baja escolaridad, expuesto al mayor índice
de accidentes de trabajo de entre los sectores económicos y con los
salarios más bajos del mercado. Esta es la cara de la condición del
obrero de la construcción civil. La última investigación realizada sobre
el perfil del trabajador fue hecha por el Departamento Intersindical
de Estadística y Estudios Socioeconómicos (dieese) en 2003, mostró
que 72.4% de los obreros de la construcción no contribuyen a la
Seguridad Social, en su mayoría tienen jornadas de trabajo que
exceden el límite de 44 horas semanales y ganan menos de cinco
salarios mínimos.
(Blanco, 2007)

El trabajador de hoy es el mismo de la década de los años ochenta;

con la diferencia de que, en esa época se hacia una losa por mes,
y actualmente se erigen cinco en el mismo intervalo –los avances
tecnológicos que no comprenden la evolución en la mejora de la
mano de obra.
(Oliveira, 2008)

¿Quién es el obrero de la construcción civil que está presente

actualmente en las obras? Las investigaciones estadísticas y las
publicaciones de los medios de comunicación refuerzan la figura del
trabajador pobre, migrante, sin calificación profesional y explotado
que siempre estuvo presente en el sentido común.
Una parte de la investigación realizada por Alain Morice durante
la década de los años ochenta en Brasil, problematizó esa concepción
respecto al ‘peón de la construcción’, marcada por diversos atributos
negativos: como ese trabajador de origen rural, bruto, ignorante, reacio
a una formación profesional e inmerso en una situación inestable –el
autor llega a mencionar que esa visión miserabilista acerca del peón
llega hasta el mundo académico. Para él, esta idea es perversa ya que
supone un perfil tipo, homogéneo e inmutable de trabajador, que en
la práctica, en la obra, se desmiente y omite, además, su empleo en la
construcción civil permite a gran parte de los inmigrantes, instalarse en
las grandes ciudades.
En este sentido, se disemina la idea de que el universo de la
construcción civil brasileña está directamente relacionado con el del
‘peón’ que, de antemano, se aplica indistintamente, y se traduce en la
desvalorización social del trabajador. Una observación un poco más
atenta percibe una primera diferenciación en lo general de la categoría,
entre dos clases: el autor distingue a los manœuvres (ayudantes o
‘chalán’68) y los profesionales (oficiales o titulares de un oficio).
La oposición entre estas dos clases es evidente en la estructura
de las relaciones presentes en lo cotidiano de la construcción y en
la propia legislación del trabajo –Morice (1992) ejemplifica que el
profesional recibe 50% más que el ayudante/chalán. La organización
técnica del trabajo respeta estrictamente esa división social y una buena
parte de los esfuerzos de los técnicos procuran reforzarla. Pero no
completamente, pues son brechas abiertas por una organización muy
improvisada, intrínseca de la obra, que buena parte de los ayudantes/
chalanes tienen acceso al conocimiento del profesional y a cierta
movilidad profesional.
También dentro del universo del ‘peón’, Bicalho de Sousa (1994)
procura analizar la autoimagen de ‘pobre’ de estos trabajadores, a
partir de la experiencia de la construcción emblemática de Brasilia.
Para la autora, siguiendo una lectura de Thompson (1987), se forma
a partir de un elenco de experiencias que interiorizan un sentimiento
de inferioridad y en aislamiento social y político, llevándolos a una
experiencia privatizada de proletarización.
Para la autora, hay una subjetividad específica que se forma a partir
de ese sentimiento de impotencia, sumado a la dilapidación de la
fuerza de trabajo, resultante de las condiciones exfoliantes de las obras.
Entre esas condiciones, destacan las largas jornadas, la alta rotación,
las relaciones opresivas de trabajo, la disciplina rígida en el proceso
de trabajo, las irregularidades con la legislación de trabajo, el trabajo
clandestino, la falta de higiene y seguridad en la construcción, la
alimentación precaria, entre otras. Estas irregularidades en lo cotidiano
del trabajo llevan, a veces, a las respuestas de los trabajadores mediante
la acción directa, con violencia en el caso de ‘motines’, por ejemplo.
 En la década de los años noventa, la investigación de Vargas (1992),
realizada en obras localizadas en diversas ciudades brasileñas, señaló
algunas novedades de esa figura del ‘peón’ y trajo un ‘nuevo perfil’ de
la mano de obra en la construcción civil. Según esta investigación,
había un gran porcentaje de trabajadores con más de diez años de
experiencia en el sector y un porcentaje insignificante de trabajadores
con vínculos con actividades rurales, ambos resultados indicaban que
no se trataba de migrantes recientes.
La investigación de Cockell (2008) realizada en el año 2000
también refuerza la tendencia de la disminución del número de
migrantes recientes en la construcción. La autora también apunta
a la tendencia de elevación gradual del nivel de escolaridad de los
trabajadores formales de la construcción civil, al mismo tiempo en
que hubo una reducción del porcentaje de analfabetos.69 Entre tanto,
en términos de legislación del trabajo, Cockell (2008) concluyó que
la mayoría de los trabajadores entrevistados se encontraba en una
condición precaria de trabajo.
Dos de los entrevistados por Cockell (2008) trabajaban en la
ece, uno formaba parte del cuadro de trabajadores de la empresa y
el otro era subcontratado; pero ambos trabajaban para la ece desde
hacía ocho años: los trabajadores con cierto grado de especialización
(maestro, carpintero, armador o albañil especializado) son contratados
directamente por la empresa; los demás son subcontratados
temporalmente, por medio de subcontratistas de mano de obra, como
prestadores de servicios.
Durante la presente investigación esta estrategia se cambió y la
ece pasó a contratar directamente un número mayor de trabajadores,
incluso ayudantes de albañil y chalanes – como se discute con más
profundidad a continuación. Cuando se comenzó la investigación, en
enero de 2008, en la obra estudiada aproximadamente un tercio de la
mano de obra eran trabajadores de la ece, formalmente registrados, y
los otros dos tercios eran trabajadores provenientes de tres empresas
contratistas. La principal de ellas, la ABC, subcontratada para el
servicio de albañilería, aportaba casi la mitad de la población en
la obra. Y la tercera, la João Catani, contaba con dos chalanes, dos
carpinteros, un plomero y dos albañiles de escuadra, cuya presencia
variaba de acuerdo con la etapa de la obra.
Los trabajadores de la ece comprendían tanto el ‘trípode’ de la obra
–el ingeniero, el maestro, el oficial– como aquellos que estaban desde
hacía más tiempo en la empresa y que desempeñaban servicios más
especializados –como los armadores y el electricista– y cinco chalanes,
que desempeñaban alguna actividad adicional. Por ejemplo, uno de
esos chalanes también era el vigilante de la obra los fines de semana,
otro era el guincheiro, que también controlaba el almacén de algunos
materiales, a solicitud del oficial de la obra.
Tres meses después de iniciada la investigación, la ‘población
de la obra’ se alteró profundamente: a partir de la salida de la ABC
y de Martins Ė Martins, la ece comenzó a contratar cada vez más
trabajadores, hasta tener aproximadamente 60% de trabajadores
presentes en la obra, un ‘equipo propio’, como dicen en la obra.
La empresa contratista João Catani continuó con sus trabajadores
en la obra, variando la presencia del carpintero y del plomero. Se
encontró otra empresa contratista, Gesso, que contaba con tres yeseros
para realizar todo el revestimiento de las paredes y los techos. Al final
del periodo, para el recubrimiento externo, se vieron tres albañiles
(contando al encargado) y tres chalanes de una empresa contratista
que trabaja exclusivamente en las obras de la ece. Por eso mismo, el
ingeniero la considera como ‘equipo propio de la ece’, ya que siempre
está ‘rondando’ las obras de la región.
Entre esas diferentes modalidades de contratación y
subcontratación, hay diversas trayectorias ocupacionales para los
trabajadores. El maestro de obras es originario del interior del estado
de Minas Gerais, de una familia de inmigrantes italianos. Ya vivió
en diferentes ciudades brasileñas, persiguiendo los lugares de las
obras de las empresas que lo contrataban. Comenzó su trabajo en la
construcción civil como chalán: “cuando yo entré en la construcción
civil, no sabía ni empujar la carretilla, ni hacer mezcla, no sabía hacer
nada… luego nos fuimos en el día a día, fui conociendo, aprendiendo,
haciendo carrera…” Es maestro de obras desde hace veinticinco años,
vive desde hace dos años en São Carlos y trabaja en la ece desde hace
un año, con contrato firmado.
El oficial de obra nació en el interior de Ceará y a los doce años
comenzó a trabajar ‘mecanografiando pruebas y trabajos’ en una
escuela particular de su ciudad natal. Con la secundaria terminada y
con dieciséis años viajó a São Bernardo do Campo (São Paulo), para
conocer a su madre biológica, e inició su trabajo como ayudante de
producción de la Volkswagen. Después, se mudó a otras ciudades del
interior de São Paulo, trabajando como vendedor ambulante y en la
línea de producción de una fábrica de tapicería. Está en São Carlos
desde hace aproximadamente dos años y comenzó su primer trabajo
como oficial de obras hace siete meses en la ece, a los veintidós años
–antes de ser contratado, había trabajado como cobrador en una
empresa de transporte por carretera.
El armador nació en el interior de Minas Gerais, estudió hasta
cuarto año de primaria y comenzó a trabajar a los ocho años en la
obra. A los veinte años, ingresó en la construcción civil como ayudante
y después de tres años comenzó sus actividades como armador de
herrajes, cuando se mudó a São Carlos. Llegó a trabajar trece años para
una misma empresa constructora y nunca trabajó como independiente.
Desde hace diez meses está en la ece, a los cincuenta y cinco años de
edad. Los fines de semana, es auto-empresario, pues construye casas
para alquilar; en la ciudad de São Carlos, en una demanda de mercado
para atender al público estudiantil. También es director del Sindicato
de Trabajadores de la Construcción Civil, de São Carlos, al que llama
‘Sindicato de carpinteros’.
El albañil de terminados nació en el interior de Bahía y comenzó
a trabajar a los seis años de edad junto con su papá en una reparadora
de llantas. Terminó el tercer grado de primaria y a los catorce años
comenzó a trabajar en la construcción civil como ayudante. A los
veinte años viajó a São José do Rio Preto (São Paulo), junto con veinte
colegas, en su mayoría albañiles, dentro de un esquema arreglado por
un ‘gato’, también su colega. Desde entonces, trabajó como albañil
independiente la mayor parte del tiempo. En su carrera no tiene un
año y medio de trabajo contratado, sumando todos los periodos en
que trabajó en cuatro empresas diferentes. En la ece, tiene apenas
un mes, y antes trabajaba para la empresa contratista ABC, también
contratado. Por lo pronto, está en la obra de Monte Alto desde hace
siete meses –a los cuarenta años de edad
Con los demás trabajadores contratados y subcontratados se
sostuvieron varias conversaciones informales de las cuales se logró
obtener información acerca de las formas de contratación, los valores
de remuneración y un poco sobre las trayectorias profesionales.
La situación disonante que se encontró se refirió al equipo de
revestimiento externo. Se trata de una empresa contratista que
únicamente realiza servicios para la ece, recorriendo sus obras en el
estado de São Paulo y de Minas Gerais –por esto mismo, el ingeniero
de obras la considera como ‘equipo propio’ de la empresa. Para hacer
el recubrimiento externo, estaba el ‘gato’, que era el albañil más
calificado, un albañil y dos chalanes. Se conversó con los chalanes, bajo
la mirada cautelosa del ‘gato’ que estaba en el andamio, un originario
de Sergipe y otro de Bahía que, por lo que se pudo entender, no tenían
un lugar fijo de residencia, pues seguían a las obras– en ese momento
vivían en Araraquara y São Carlos, respectivamente.
Se relacionó esta información con otras fuentes y se encontraron
indicios que delineaban una estrategia de la empresa, no divulgada en
sus informes de desempeño operacional, relacionada a la vivienda de su
mano de obra. Se renta una residencia para albergar a los trabajadores
que ‘rondaban’ sus obras, en las diferentes ciudades donde actúa, en
vez de proporcionales alojamiento en las propias obras –como ocurría
en las grandes obras de las décadas de los años ochenta y noventa.
Se pudo ampliar el conocimiento al respecto, por medio de la
declaración del albañil contratado por la ece a Fernanda Cockell
durante su investigación –y, en São Carlos la casa rentada se localizaba
en frente de uno de los proyectos en construcción. Es también por
medio de la declaración del ingeniero de obras, entrevistado por la
autora del presente libro; según él, la empresa renta un ómnibus para
que siga al Noreste "dirigido por un maestro encargado de seleccionar
la mano de obra". El ‘personal’ seleccionado viene, sobre todo, al
estado de São Paulo y la empresa renta una casa para que vivan
temporalmente, en las ciudades donde van a trabajar.
 A partir de las investigaciones de Vargas (1992) y Cockell (2008),
de las trayectorias ocupacionales recuperadas a partir de entrevistas
y observaciones realizadas durante el trabajo de campo, es posible
clasificar al obrero de la construcción civil dentro de una categoría
homogénea que podría reforzar la figura del ‘peón de obras’, presente
en el sentido común. Hay desde migrantes recientes, que vieron en
la construcción civil la puerta de entrada ante una situación bastante
dudosa respecto a las condiciones de vivienda y de reglamentación
del trabajo –como el ‘personal’ del Noreste traído por la ece y que
remonta a la situación del peón que va de obra en obra.
Así como hay migrantes consolidados hace más de veinte años en
la ciudad actual y que no siempre tuvieron su primer trabajo en la
construcción civil –como es el caso del armador y del perfil promedio
de los entrevistados por Cockell (2008); también están aquellos que
migraron por causa de una oportunidad obtenida en el sector –en
el caso del albañil de terminados. Sin embargo, hay trabajadores
que migraron hace bastante tiempo de su lugar de origen, que viven
en diferentes lugares –como el maestro de obras. Y finalmente, el
interesante caso del oficial de obras, quien tiene apenas ocho años de
haber migrado al estado de São Paulo no por motivos profesionales, ya
que pasó por diversas ocupaciones, en la fábrica de automóviles, como
vendedor, etcétera –y por tanto, la construcción civil no ha sido su
única posibilidad.
Si los trabajadores de la construcción civil no son sólo los migrantes
recientes, tampoco se enmarcan mayoritariamente en la autoimagen
de ‘pobre’ –como lo analiza Bicalho de Sousa (1994), en las décadas
anteriores. En la presente investigación, tanto el maestro como el
armador, además de trabajar en la construcción civil, eran pequeños
propietarios (de casa propia y de casas de alquiler). El oficial tenía
la secundaria completa, tenía buena desenvoltura en informática y
pretendía ‘subir’ en su carrera dentro de la empresa. De cierto modo,
se trata de trabajadores considerados calificados en la construcción civil
y que corresponden a una trayectoria de ascenso social que, a su vez,
puede no repetirse para los demás trabajadores, sobre todo ayudantes y
chalanes recién llegados –salvo por las ‘brechas’ abiertas por las obras.
El proceso de trabajo

Nuestro gran problema es ese. Es la cabeza del sirviente, del albañil,

del carpintero, del armador… […] Que no se queda, trabaja aquí tres
días, recibe diez reales [5 dólares] para hacerla, y se va. No piensa que
la ece está haciendo diez mil departamentos y que aquí poco a poco
puede llegar a supervisor de albañil. No piensa en ganar a largo plazo.
Sólo piensa en ganar lo de hoy y gastar lo de hoy. El gran problema de
la construcción civil es el albañil, chalán, carpintero… […] [Es esa]
mentalidad de inmediatismo: yo tengo que ganar para llegar al sábado
y hacer barbacoa, tomar aguardiente y no saber si tengo dinero.
(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008)

El trabajo en la obra es encarado frecuentemente en el debate

académico como parcializado, descalificado y precario. Sin embargo,
así como la figura del peón de obras es desmitificada empíricamente,
tal vez sea también necesario reconstruir esos atributos, ya que al
final, son redefinidos, por la investigación empírica en las obras
contemporáneas.
Brochier (1998) critica fuertemente el análisis brasileño –realizado
hasta la década de los años noventa– sobre la organización del trabajo
en la construcción, por ser muy ‘globalizante’, elaborado a partir de
un punto de vista técnico y que no revelan exactamente cómo trabajan
los hombres. La observación de Brochier (1998) demuestra que la
forma en que funciona la construcción, su naturaleza y dinámica de
las relaciones entre los autores presentes en el trabajo, las posiciones
jerárquicas y productivas, la separación y desarrollo de las tareas, a
pesar de depender de un cuadro organizacional y técnico de la empresa
son, principalmente, determinados en el curso de las interacciones
entre individuos y entre grupos, marcado por el juego de intereses, de
relaciones de fuerzas y de las adaptaciones e interpretaciones que de
ahí emergen. Para él, el trabajo ocurre en una relación dialéctica entre
un proceso de trabajo racional y prefijado y las relaciones y contratos
directos e indirectos entre grupos e individuos.
 Para Brochier (1998), la organización técnica del trabajo no ocupa
el lugar central en este ‘tipo obra’ de producción, como puede ocurrir
en otros sectores productivos, sino que cede lugar a la negociación
entre los participantes de lo cotidiano de las obras. Morice (1992)
sigue este mismo tipo de enfoque y señala que, en la construcción,
por más que la organización técnica del trabajo procure reforzar
estrictamente aquella división social entre manœuvres y profesionales,
no se consigue completamente.
Esto porque según Morice (1996), prevalece una organización muy
‘improvisada’ que incluso, abre brechas para que buena parte de los
sirvientes tenga acceso al conocimiento del profesional y cuente con
cierta movilidad profesional. Para este autor, aquí está la presencia de
un ‘taylorismo mal comprendido’ en las obras brasileñas, que tiene
como origen, la división acentuada entre el proyecto y la ejecución, y
que no reconoce por lo tanto las especificidades e irregularidades del
trabajo de la construcción.
Esa división entre proyecto y ejecución es para Farah (1996), una
de las contradicciones presentes en el sector, se refiere al solapamiento
del saber y del ‘saber hacer’ de los trabajadores. Al mismo tiempo en
que el sector depende de ese saber hacer del trabajador, reduciendo
un ‘margen incompresible de variabilidad’, se procura descalificar ese
saber por medio de la parcialización de las tareas productivas –como
seguimiento a uno de los principios tayloristas– de la precarización de
las condiciones de trabajo y de la promoción de alta rotación de mano
de obra, resultando en que no haya una identidad del trabajador con
su oficio.70
Estas ‘irregularidades’ y organización ‘improvisada’ citadas por
Morice (1996) suponen que haya una irregularidad y una permanencia
en los procesos de trabajo de otros sectores productivos que sirven
de referencia para que la obra se use como contraparte negativa.
Sin embargo, como indican Duc (2002) y Ferro (2003), hay una
especificidad en la obra, en la cual un supuesto ‘improviso’ es parte
constitutiva del proceso de trabajo y no una excepción.
Se considera, por tanto, que es preciso problematizar tanto esa
‘especificidad’ u ‘originalidad’ de la construcción como aquella
concepción que lo encara con lo que la obra no es: un proceso de
trabajo no regular y no planeado, por ejemplo. Además, se persigue
esta problematización en el contexto de la primera década del siglo
xxi, a partir de una producción en escala de la vivienda, fomentada
por el Estado y el capital financiero –como es el caso de la producción
de la ece. Ninguno de los autores citados anteriormente analizó
el momento en que un dispositivo entró en la mediación entre la
construcción y la gerencia de la empresa (o la organización técnica): el
‘sistema on line’ de control del trabajo. Propio de una producción en
escala y difuminada territorialmente, este sistema puede ser aún más
complejo en la organización del trabajo de la construcción, como se
analiza a continuación, de acuerdo con los datos empíricos.

La jerarquía a partir de la entrada del sistema on line

Una diferencia importante encontrada en la obra de la ece con

relación a los análisis anteriores es que, a pesar de que el maestro
ocupa una posición central, comparte la intermediación entre la obra
y la organización técnica de la empresa con otro personaje igual de
importante, el oficial de la construcción. Junto con el ingeniero, los
tres forman el trípode de la construcción, interactuando con todos los
personajes que participan directa o indirectamente en la construcción,
pero tienen diferentes atribuciones y responsabilidades entre sí.
Este trípode responde al mayor nivel jerárquico interno en
la obra, y es responsable frente a la empresa constructora por el
curso de la obra. Son los ‘controladores’ de la obra y realizan la
intermediación necesaria entre empresa y construcción. Sin embargo,
estos controladores son gestionados, no sólo por la jerarquía
inmediatamente superior a ellos –ingeniero supervisor, coordinador
de oficiales, coordinador de maestro de obras, superintendente de
producción, director de la empresa– sino también por el sistema on
line de control. Tal vez aquí está una de las novedades principales de la
organización de la construcción implementadas por la ece.
El sistema on line presiona virtual y presencialmente al trípode
de la obra, pero la gestión del control sólo se completa a partir del
diagrama de poder que se establece en lo cotidiano de la obra. Esto
porque la mediación necesaria entre hombres y sistema virtual se
efectúa por la transmisión de la información contenida en el sistema
on line por aquellos que acceden a él (ingeniero y oficial de obra) y que
son directamente controlados por éste. Sin embargo, esta transmisión
entre gerencia y trabajadores de ejecución de actividades no es directa,
requiere de la figura intermediaria del maestro que, este sí, completa
el sistema y presenta una posición superior jerárquicamente en
comparación con aquellos que son presencialmente controlados en la
obra (los trabajadores en general).
El ingeniero alimenta, controla y es controlado cotidianamente
por el sistema on line. Consulta con frecuencia la posición de su obra
en el ranking de obras de la empresa, está en juego su remuneración,
su prestigio y sus posibilidades de ascenso profesional. Su rutina de
trabajo es pautada por las metas que debe cumplir en el día, la semana
y el mes que, a su vez, se encuentran estipuladas en el ‘cronograma
referencia’, al cual acceden los ingenieros supervisores y gerentes, y
que son monitoreados por el propio ingeniero en las ‘mediciones
mensuales’. Como su trabajo es medido por estas metas, en su rutina
de trabajo no tienen horario de entrada ni salida; pueden estar
trabajando hasta las nueve de la noche, sin recibir pago de horas extras
para cumplir con sus actividades.
El ingeniero es el único trabajador de la obra que dialoga con
toda la estructura jerárquica de la empresa, desde los chalanes hasta el
director fundador. Cuando hay visitas de los auditores, supervisores
y directores en la obra, él es quien los acompaña y responde todas
sus preguntas. Estas visitas tienen una frecuencia mensual o hasta
bimestral. El contacto más cotidiano del ingeniero de obra, además del
cuerpo de trabajadores, es con el ingeniero supervisor, considerado su
jefe, que a su vez es responsable por las obras de la sede regional.
El oficial de la obra, a pesar de ser un trabajador que no se
equipara en términos jerárquicos al maestro o al ingeniero, ejerce un
vínculo fundamental entre la empresa y la obra precisamente por ser
responsable del control de materiales (adquisición, almacenamiento y
distribución), de herramientas y de equipo, y de la ‘lista de asistencia’
de los trabajadores. Es por tanto el que alimenta el inventario on line
de materiales, el libro de consumo y el que controla la entrega de los
paquetes de instalación.
El oficial de obra muchas veces es el interlocutor entre los
departamentos de suministros y materiales y el ingeniero, cuando hay
problemas entre los datos contabilizados en el sistema y los datos reales
de la obra. El maestro no manipula ninguna herramienta del sistema
on line. El cuadro técnico de la empresa, que trabaja en las sedes
regionales y en la central, y que no frecuenta cotidianamente las obras,
sabe exactamente cómo está el avance de la obra por el sistema on line
de control, por medio del ranking, del cronograma, de las mediciones,
del libro de consumo y del inventario de materiales.
El trípode ejerce otro tipo de control, diferente del sistema on line,
con relación a los demás trabajadores.71 De esta forma, se completa
el sistema de control como un todo de la obra, por medio de las
relaciones cotidianas de trabajo. El maestro de obra es el que más
interactúa con los demás participantes de la obra. Según él mismo, la
“función del maestro, está en mantener un ojo en todas las partes de la
obra”. La afirmación del maestro de que “todo gira en torno a él” tiene
resonancia en la práctica. A partir del momento en que el ingeniero
lo orientó de determinada manera o a partir de una decisión que
tomaron en conjunto, él ‘vigila’ todas las partes de la obra.
El maestro de obra dialoga con el contratista, cuando se inicia un
nuevo contrato, donde se especifican los servicios a realizar, y cuando
hay problemas en relación a los trabajadores subcontratados. Respecto
a estos últimos, el maestro evita conversar directamente. “Procuro
hablar más con el contratista, ahora, cuando él no hace nada yo hablo
directamente. Porque la responsabilidad es mía”.
Este control se lleva a cabo con buen humor y la ‘amistad’
por un lado, y por otro, la observación silenciosa de los actos y
comportamientos del trabajador. Durante las caminatas en que la
autora lo acompañó, no sintió un clima tenso ni opresivo, más bien un
clima amigable y de buen humor entre los funcionarios y el maestro.
En cuanto estuvo con él, muchos trabajadores procuraban aclarar
dudas con relación al proyecto y a los procedimientos de ejecución.
Detrás del buen humor en el día a día, hay un control explícito
del maestro sobre los trabajadores. Procura estrategias para tornar
ese control menos visible y más eficiente: escoge a algunos de los
trabajadores para ‘supervisar’ a otros, como, por ejemplo: le pidió
al electricista, que ha estado más tiempo en la obra, que verificara
si el electricista recién contratado estaba ejecutando el servicio de
manera satisfactoria, o si sería preciso despedirlo –el maestro ya había
observado que el más nuevo estaba instalando las cajas de electricidad
fuera del cuadro. Además de este caso, el maestro relató en una
entrevista que había un tipo de ‘espía’ en la obra, un chalán que indica
los problemas que ocurren y la situación de cada trabajador: “… el
maestro que tiene experiencia, siempre tiene un tipo de espía dentro de
la obra. Esto es una cosa secreta que nadie sabe, es entre dos. Lo que
hay entre marido y mujer, es secreto de marido y mujer” (declaración
del maestro de obra, febrero, 2008).
Esa centralidad que el maestro de obras ocupa en la división y
organización del trabajo en la obra ya fue diagnosticada por diversos
autores y se remite a la estructura del saber hacer de la construcción
civil. Igual cuando se trata de una producción en escala de viviendas,
como en este caso, esa estructura se mantiene.
Brochier (1998) considera que la separación entre categorías
profesionales hecha por la empresa constructora está basada en
grandes ejes de la división de trabajo. Pero, las caracterizaciones más
finas respecto a las actividades dependen de los juegos cotidianos de
la producción o de las relaciones de fuerzas entre las personas. Estas
formas de diferenciaciones prácticas entre profesionales son informales
y dependen de la sanción del maestro de obras, que es el decisor
central con relación a la asignación de tareas, al reconocimiento del
estatuto profesional y a la división del trabajo en sí.
Para Morice (1996), la figura del maestro de obras revela la
presencia perpetua del ‘taylorismo mal comprendido’, en las obras
él es un engrane intermediario entre el trabajador y la empresa, su
autoridad viene de una característica doble: por un lado tiene un
origen, un leguaje, a veces, un modo de vida, idénticos a aquellos
que son sus subordinados; por otro, presenta una superioridad
técnica inmediatamente visible. Esa cualidad técnica de los maestros
es un aspecto fundamental en el análisis, porque es él quien atendía
los efectos de aquel supuesto ‘taylorismo’ y que sabe lidiar con las
vicisitudes cotidianas de una organización de trabajo desordenada.72
Las observaciones empíricas refuerzan el argumento de Brochier
(1998) en la medida en que el maestro ‘negocia’ cotidianamente la
organización del trabajo frente a los demás trabajadores. Pero, tal
vez aquí resida una diferencia, no es sólo el maestro el que establece
directamente la relación entre la empresa y los trabajadores, como
sugieren Morice (1996) y Brochier (1998). El ‘engranaje intermedio’,
en este caso, se sitúa en el trípode formado por el ingeniero, el maestro
y el oficial de obras.
En el análisis de Bicalho de Sousa (1994), hay un ‘conflicto’ y una
‘tensión permanente’ en el trabajo cotidiano de la obra, cuyo foco es
justamente la oposición entre ‘gestores de la producción’ (ingenieros,
maestros, encargados y apuntadores) y los operarios. Para soportar tal
jerarquía de poder presente en las obras, según la autora, los operarios
buscan reafirmar lazos de cooperación y de solidaridad durante el
proceso productivo. Entre ellos, se destaca el ‘trabajo parcializado’
entre los profesionales y entre los profesionales y chalanes –además de
la presencia de bromas e insultos que, al mismo tiempo que vuelven el
ambiente de trabajo relajado y amigable, se contrapone a la agresividad
latente de las relaciones sociales ahí presentes.
Se pudo percibir ese ‘ambiente amigable’ en las obras de la ece
cuando se hizo el recorrido. La tensión que permea la relación entre
el trípode de la obra y los demás trabajadores estaba cubierta tanto en
lo cotidiano del trabajo como en la composición de los equipos –pues
fuera del trabajo conjunto de albañiles y chalanes, los demás eran
realizados prácticamente de forma solitaria– como comentaron los
trabajadores.
Esta tensión es ‘descubierta’ literalmente cuando se trata del pago
de la mano de obra. A pesar de que el sueldo es depositado en una
cuenta corriente de los trabajadores, esto depende de la empresa.
Como el ingeniero es el representante de la empresa en la obra, esa
cuestión aparece como un conflicto latente entre él y los demás
trabajadores. Una vez, de acuerdo con la declaración del ingeniero, un
trabajador que sólo estuvo tres días en la obra fue a reclamarle al oficial
de la obra su pago diciendo que iría a ‘torcerle el pescuezo’ al ingeniero
si no le pagaban.
Según el ingeniero, fue la primera vez que lo amenazó un
trabajador, aunque indirectamente. El ingeniero, así como el maestro,
procuran establecer una relación de respeto con los demás trabajadores:

... porque procuro relacionarme lo mejor posible, porque si no te

relacionas así con ellos, vas a tener muchos problemas. Yo conocí
a un ingeniero que llegaba con la nariz respingada a la obra, no
conversaba con ninguno, con cara de romper carros y todo lo demás
¿me entiende? Yo creo que son seres humanos. Entonces, yo trato a
todo el mundo aquí como si fueran mis jefes: buen día, buena tarde,
adiós, hasta mañana, vamos a tomar una cerveza… Nunca, nunca
les dejo de contestar un ‘hola’ porque si no, lo toman a mal. Si los
tratas de manera diferente, la primera vez, ellos no tienen nada que
perder, te van a amenazar, te van a decir que le van a pegar a tu carro
y arrancarle las vestiduras. Lo cual yo ya vi que sí pasó. Yo procuro
tratarlos… intentar mantener el respeto, hacer que ellos mantengan
el respeto, y esto sólo se consigue respetándolos. Si no, ellos te van a
decir que te vas a morir, van a querer pegarte en la calle… […] Los
tipos, no tienen nada que perder. Tienen mucha gente, familia, hijos
todos, algunos vienen huyendo de Bahía, y pueden huir a otro lugar
en… dos minutos.

(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008)73

Esta frase del ingeniero de obras es ejemplar. El respeto es necesario,

así como el ‘ambiente amigable’ que el maestro procura crear, no sólo
como una cuestión profesional, sino porque se trata de ‘seres humanos’
que ‘no tienen nada que perder’. O mejor, el trabajador no es encarado
a partir de su estatus profesional, sino por su clase social – incluso
considerada ‘peligrosa’– y está en juego también la violencia física. La
idea de las ‘clases peligrosas’ es parte del imaginario sobre la pobreza en
Brasil y ya fue objeto de discusión de varios estudios históricos.74
Si la autoridad del ingeniero es reconocida por los demás
trabajadores de acuerdo con su estatus social, técnico y profesional,
se encuentra amenazada, aunque sea de una forma velada, por una
supuesta acción violenta que el cuerpo o las propiedades del ingeniero,
puedan sufrir, esto no significa que el ingeniero no pueda ejercer otras
formas de violencia con relación a los trabajadores.
Ya hubo un momento, como narra Bicalho de Sousa (1994), en
que los trabajadores recurrían a los ‘motines’ y a las huelgas, en una
articulación política de los trabajadores como clase, la negociación
se establecía con el cuadro técnico (o trípode) en la obra de la ece,
individualmente o con un pequeño grupo. Pero esto no es novedad en
las obras: Morice (1996) ya había reconocido el ‘paternalismo’ como
una práctica recurrente de la ‘entrega personalizada’, consentida en
apariencia, pero que mantiene la dialéctica implicada en la disciplina,
protección y violencia.
En este caso, surgido de ese conflicto latente, la interlocución del
ingeniero con los trabajadores de la obra está bastante restringida.
A diferencia del maestro, la caminata del ingeniero en la obra no es
cotidiana ni frecuente. Él camina por la obra cuando se lo solicita
el maestro, para aclarar alguna duda al respecto del proceso o de la
técnica constructiva, cuando acompaña a algún cliente, o cuando
supervisa a los contratistas.
Mientras que el oficial de obras, a pesar de formar parte del trípode
–y tener contacto directo con el ingeniero y con la empresa– acaba
siendo el canal más fácil de comunicación para los trabajadores, en una
relación menos tensa que la que hay con el maestro, el ingeniero y los
demás trabajadores. Justificaciones de atraso o de faltas, reclamaciones
sobre otros trabajadores y hasta amenazas al ingeniero llegan a su
balcón, una ventana de la oficina de la obra que se abre durante
la construcción. En algunos casos, el oficial puede favorecer a los
trabajadores, concediendo presencia para quien precisa salir antes o
faltar con alguna justificación.
En otros casos, el oficial solicita ayuda a alguno de los chalanes,
para proporcionar el material y las piezas del inventario. En una
ocasión, le solicitó a un oficial que contara el número de bultos
de cemento almacenados en la obra y a un albañil que le dijera la
cantidad de loseta. Sin embargo, para las piezas guardadas en el
almacén localizado al lado de la obra, era él mismo el que revisaba las
cantidades.
El oficial también cumple la función de comunicar a la
empresa cuando faltan los trabajadores para que sean aplicadas las
penalizaciones correspondientes. Cuando hay faltas sin justificar, el
oficial envía un correo electrónico a la oficina regional, comunicando
la ausencia de determinado trabajador. La sede regional, entonces,
envía una carta al trabajador, solicitando que presente una aclaración.
Si no se presenta en tres días, el oficial se comunica nuevamente a la
sede regional que a su vez, envía una advertencia que el trabajador
debe firmar. Si no responde, hay una segunda advertencia, y en la
tercera, es despedido automáticamente.
La entrada de estandarización al proceso productivo y de tipo
de viviendas, fruto de una memoria de know how (saber cómo) y
de proyectos, como se trató en los capítulos anteriores, permitió
la inclusión de una autoridad en la jerarquía de la obra que no
está personificada: el sistema on line de control. En la obra, los
portavoces de ese sistema son el oficial de obra y el ingeniero. Lo
que está escrito o diseñado en los instrumentos de prescripción y de
control de ese sistema decide cómo se operan las ‘cosas’ en la obra, y
consecuentemente, cómo trabajan los hombres.
En este contexto, comparándose con las realidades analizadas
por otros autores, el maestro de obras pierde un poco su centralidad
en la organización técnica y el oficial gana espacio en la jerarquía y
en el dominio del control de las actividades. Con todo, la dinámica
cotidiana de las actividades no planeada minuciosamente es controlada
por el maestro, donde cada trabajador sabe las actividades que debe
realizar y su lugar cada día, con apenas algunos días de antelación y a
veces algunas horas.
A pesar de que el sistema on line es una figura que presiona
virtual y presencialmente al trípode de la obra, la gestión del control
sólo se completa a partir del diagrama de poder que se establece
en lo cotidiano de la obra. Esto porque la mediación necesaria
entre hombres y sistema virtual se efectúa por la transmisión de
información contenida en el sistema on line por aquellos que lo usan
(ingeniero y oficial en este caso) y que son directamente controlados
por el sisema. Sin embargo, esta transmisión entre la gerencia y
trabajadores de ejecución de actividades no es directa. Requiere la
figura intermediaria del maestro, que, sí completa el sistema y presenta
una posición superior jerárquicamente con relación a aquellos que son
presencialmente controlados en la obra (los trabajadores en general).

La prescripción del trabajo

Íntimamente relacionada a la jerarquía entre los trabajadores de

la obra y la cuestión del control, otra dimensión importante para
comprender la naturaleza del trabajo en la construcción se refiere a la
prescripción. Desde el punto de vista de los estudios ergonómicos, el
‘trabajo prescrito’ es diferente del ‘trabajo real’, en la medida en que en
el primero está incluida la ‘tarea’ o lo que es prescrito por la empresa al
operador, que prevé el resultado anticipado del trabajo, en condiciones
preestablecidas; y el segundo es la ‘actividad de trabajo’ en sí, que
aparece como la realización de la tarea, con condiciones y resultados
reales (Guérin, 2001).
En el paradigma taylorista, presente todavía en algunos sectores
productivos, se persigue la idea del control total sobre todas las
variables del trabajo y que tienen como uno de sus instrumentos, la
prescripción de las actividades, como destacan Berthet y Cru (2003).
Sin embargo, como subraya Dejours (2008), las situaciones de trabajo
comunes, contemporáneas, están sometidas a eventos inesperados,
incidentes, anomalías de funcionamiento, etc., que hacen que siempre
ocurra una discrepancia entre lo prescrito y la realidad de la situación,
que “se encuentra en todos los niveles de análisis entre la tarea y la
actividad”. Para el autor, “trabajar es llenar el espacio entre lo prescrito
y lo eficaz”.
Los cambios ocurridos en el escenario internacional de los sectores
productivos, en los últimos veinte años afectaron directamente al
trabajo de las personas. Sznelwar y Mascia, en el prefacio del libro
de Dejours (2008), señalan que la diseminación de nuevas técnicas
de organización de la producción y del trabajo basadas en el ‘modelo
japonés’ y en la producción ajustada, crearon nuevas referencias para
las empresas y para el debate académico, que con todo, controlan
menos que los modelos anteriores. Los autores cuestionan si esos
modelos representarían una ruptura con el modelo taylorista fordista,
hasta entonces hegemónico.
En el caso de la construcción brasileña, como concluyó Morice
(1992), el taylorismo tampoco fue bien comprendido para ser
implementado en su totalidad. La distancia entre el trabajo prescrito
y el real es bastante conocida, con complicaciones que no es posible
controlar previamente, como ya demostraron Berthet y Cru (2003),
Duc (2002) y Vargas (1983), por ejemplo.
En el caso francés, Duc (2002), dentro de un enfoque ergonómico,
tiene la hipótesis de que, actualmente, las formas de organización en
las obras resultarían de una confrontación dialéctica entre una lógica
de Organization du Travail à Prescription Floue (otpf, ‘Organización
del Trabajo para la Prescripción Fluida’),75 operada por el cuadro
técnico (encadrement), y una lógica de actividades en la cual se ejercen
competencias y saberes fundamentales para que ocurra la cooperación
entre los hombres de la obra.
En esta definición, la otpf es una lógica general de la organización
elaborada por el encadrement antes de la ejecución en la obra, cuyo
objetivo es concebir y preparar los aspectos comerciales, financieros,
técnicos, organizacionales y humanos del proyecto. Se trata de
una serie de normas que anticipan en parte, las actividades de la
construcción. Contempla solo parcialmente porque se trata de una
prescripción fluida del trabajo, en la medida en que el encadrement
tiene consciencia sobre las condiciones variables de la obra, que
están compuestas por interdependencias, imprevistos (aléas)
organizacionales, etc. Hay por tanto, ‘agujeros’ (trous) presentes en la
planeación, con los cuales la cooperación entre los hombres de la obra
requiere lidiar y gestionar. La autora cuestiona si la otpf sería una
respuesta a la disminución de la prescripción, es decir, de la pérdida
de su necesidad, o una nueva etapa de racionalización del trabajo, que
precisa ser comprendida más allá de la herencia taylorista.
Berthet y Cru (2003), también proponen un enfoque ergonómico,
critican la noción de la prescripción fluida (floue) y proponen otra
denominación para la organización del trabajo en la construcción: esta
se presenta como un ‘filtro’ (tamis). En esta concepción, la prescripción
ocurre por declinación de acuerdo con los grupos de trabajo (o
géneros, genres, de trabajo), como si en cada etapa entre grupos –sus
interfaces– hubiera un filtro que retuviera sólo aquellos elementos de la
prescripción necesarios para un determinado grupo. En otras palabras,
cada instancia retiene sólo los elementos que le conciernen y transmite
los objetivos e instrucciones que las instancias siguientes necesitan. En
este esquema teórico de la prescripción en declinación (declinaison),
por tanto, la organización del trabajo opera como una sucesión de
filtros.
Para estos autores, la ‘prescripción fluida’ de Duc (2002) no
percibe este modo de declinación de la prescripción según las
responsabilidades de cada grupo, a lo largo del tiempo, y se restringe a
un modo de prescripción que posibilita al chef de chantier76 márgenes
de maniobra para gestionar la variabilidad presente en las situaciones
de la obra, en la cual los momentos de preparación de la acción están
muy cerca de los momentos de realización de la acción.
La prescripción definida por Berthet y Cru (2003) es declinada a
medida que avanza el proyecto de la obra y corresponde al conjunto
de instancias de regulación presentes en la construcción civil. Esta
concepción parte del antiguo supuesto de que la construcción
se distingue del paradigma taylorista en la medida en que sus
idealizadores renunciaron, hace cierto tiempo, al control previo de
todas las variables y aceptaron el ‘no confinamiento’ del trabajo.
Para el caso francés, los autores ejemplifican la estructura de
la prescripción en la construcción, en sus diversos filtros: en el
primero, el maître d’ouvrage e maître d’œuvre77 afinan el proyecto,
por medio de un proceso interactivo; en segundo, el maître d’œuvre
y las empresas constructoras contratadas discuten los detalles del
sistema constructivo; en tercero, el conducteur de travaux78 define la
organización de la obra, sus modos operatorios, materiales y logística;
en cuarto, el chef de chantier delimita la división de tareas entre
los equipos y su composición, dentro de un seguimiento semanal;
por último, los equipos de trabajo definen las estrategias operativas
cotidianas de cada trabajador.
Como bien destacan Berthet y Cru (2003), las decisiones son
tomadas en diversas instancias, pudiendo ser, incluso, diferentes
instituciones y agentes, hasta llegar al trabajo en las obras. Queda
pensar cuáles serían las instancias de prescripción en la construcción
civil para el caso brasileño contemporáneo, en el intento de
comprender las razones y determinaciones que conforman el trabajo
en la construcción, pero que dependen de otras esferas de decisión.
Tal como la concepción de Berthet y Cru (2003), para el contexto
brasileño de la década de los años ochenta, Vargas (1983) procura
explicar la estructura de la prescripción del trabajo, a partir del proceso
actual de decodificación del proyecto que tiene lugar en la obra. Como
los ejecutores del proyecto concebido no saben leer la prescripción
del trabajo allí contenida, la traducción del proyecto es hecha en la
secuencia ingeniero-maestro-encargado, y en cada transmisión de
órdenes, el conocimiento se restringe y se fracciona en partes cada vez
menores de la actividad constructiva.
En el caso de la ece, las instancias de la prescripción se limitan
a la empresa, en el caso francés, no hay otros agentes involucrados
que influyan en la toma de decisiones sobre este tema. Después de
la aprobación del estudio de viabilidad sobre determinado proyecto,
localizado en un terreno previamente adquirido por la empresa, en una
primera instancia (o el primer filtro, para relacionar la concepción de
Berthet y Cru, 2003), el Departamento de Desarrollo Inmobiliario
y los arquitectos subcontratados afinan el diseño del proyecto, en
términos de implantación (áreas de recreación, estacionamiento,
cabina, etc.) y organización de las tipologías patrón y fachadas.
En un segundo filtro, los Departamentos de Proyecto,
de Planeación y de Costo, y probablemente, los ingenieros
subcontratados, hacen la compatibilidad de los proyectos técnicos
(fundación, estructura, instalaciones, etc.) –se resalta que no se trata de
la elaboración de los detalles constructivos– pues ya está contenido en
el manual de la empresa, sino de la adaptación previa de este manual al
terreno y al proyecto específico.
En tercero, antes de iniciar las obras, hay una ‘reunión de
planeación’, en la cual participan el ingeniero de la obra, el
ingeniero supervisor, el maestro de obras y el aprendiz, que procuran
compatibilizar todos los proyectos técnicos y entre estos el proyecto
de arquitectura. En este momento, el ingeniero de obras se centra en
el cálculo de costos y el cronograma de obras, siguiendo los patrones
definidos por la empresa.
En un cuarto filtro, el ingeniero de obras detalla la organización
general de la obra, concreta el orden de las etapas de servicio que, a su
vez, define quién y cuándo entra en la obra para realizar determinado
trabajo, y la logística de adquisición y de recibimiento de materiales,
siempre en consonancia con los señalamientos de la oficina regional,
por ejemplo, los proveedores de insumos y de servicios se encuentran
listados en la empresa.
Hasta aquí, en los filtros anteriores fueron definidos los
instrumentos de prescripción –ya sean los proyectos, los cronogramas,
los manuales de detalle, etcétera– que definen cómo deben ser los
resultados anticipados del trabajo y las condiciones necesarias para
que se realicen. Solamente en el quinto filtro, está la definición de
la tarea en su plenitud; es decir, es cuando se define ‘quién’, ‘cómo’,
‘cuándo’, ‘por cuánto’ y ‘con qué materiales y herramientas’ se realiza
determinada actividad del trabajo. Para cada una de estas variables, hay
uno o más responsables de definir la tarea.
El ingeniero de obras define ‘quién’, ‘cuándo’ y ‘por cuánto’ se
hace determinada actividad, en términos generales; por ejemplo, si
son trabajadores subcontratados (y cuál empresa proporcionará el
servicio) o el equipo propio de la empresa, después de la aprobación
de la oficina regional. El maestro refina esta prescripción y define ‘cuál
trabajador’ realizará determinada tarea, en el caso del equipo propio,
pues quien define esto entre los trabajadores subcontratados es el
contratista responsable.
 En general, el viernes es el día en que el maestro y el ingeniero
se sientan para planear la próxima semana y discutir cuales serán las
etapas que serán iniciadas, o mejor, utilizando un verbo coloquial
de las obras, deciden, en ese momento, ‘soltar’ determinado tipo
de servicio. Por ejemplo, en la fase de elevación de albañilería, el
maestro y el ingeniero decidieron soltar el revestimiento interno y el
contrapiso simultáneamente, porque sabían que era posible conciliar
las actividades. Si fuera el caso de contratar una empresa contratista
para ese nuevo servicio, ellos llaman al contratista y programan su
entrada en la obra. En algunos casos, el contratista es avisado el viernes
y el lunes ya debe presentarse con su personal en la obra.
Por eso, después de la decisión conjunta entre maestro e ingeniero,
los contratistas son llamados a participar en esa reunión. En este
espacio ocurre la negociación entre estos tres actores sobre el tipo de
servicio a ser realizado, el número de trabajadores necesarios, el plazo
de ejecución y el precio de la subcontratación. En general, según el
ingeniero, esas ‘reuniones sólo dan problemas’, por causa de la postura
del contratista: ‘no está muy dispuesto’.79
El ‘cómo’ se realiza la actividad está definido fundamentalmente
por el maestro. A pesar de que el contratista también participa en esa
determinación, siempre obedece las normas y las recomendaciones
del maestro. Recuperando el ejemplo, si el viernes fueron decididos
los nuevos servicios, el lunes el trabajo es retomado, continuándose
los servicios en curso y comenzando los nuevos. El turno de la
mañana es más complicado para el maestro, sobre todo el lunes,
pues es el momento en que de hecho ‘suelta el servicio’. Para los
trabajadores, ya sean subcontratados o no, que van a continuar con un
servicio ya iniciado, se dirigen directamente al trabajo, sin necesidad
de la prescripción del maestro. El ‘soltar el servicio’ involucra la
determinación de quién va a realizar el trabajo, cuándo, cómo y con
qué materiales y herramientas.
Para prescribir una nueva actividad o para reparar algún
procedimiento, el maestro actúa de forma diferente con el trabajador
de la empresa y con el subcontratado. En el caso de la empresa
subcontratada, el contratista ya sabe previamente el tipo de servicio
que va a ejecutar, negociado en la reunión con el ingeniero y el
maestro, y esa información ya fue pasada al trabajador en el momento
en que fue ‘contratado’80 por la empresa contratista.
Respecto a los trabajadores de la empresa, la prescripción es hecha
diariamente por el maestro: “es el día a día, ¿no? Vamos a suponer,
a veces el albañil está haciendo una cosa, precisa hacer otra cosa que
también tiene prioridad, va aquí, hace allá”. Y aquí la idea de Duc
(2002) sobre la prescripción fluida tiene bastante sentido, en la medida
en que el maestro lidia con los ‘agujeros’ dejados en la planeación y
que forman parte de lo cotidiano.
A pesar de que el ingeniero, el maestro, la empresa contratista y los
trabajadores ya saben de antemano cuáles materiales y herramientas
serán necesarias para realizar determinada actividad, propia de sus
oficios y de la técnica en cuestión, el oficial define el ‘cuánto’ sale de
cada material, en algunas etapas de servicios. Se trata de los ‘paquetes
de instalación’, que ya se mencionaron en el capítulo iv, que el oficial
de obra provee a cada uno de los trabajadores responsables de las
instalaciones eléctricas e hidráulicas, entre otras. El oficial también
suministra al albañil el material de recubrimiento en cantidades
exactas, por ejemplo, de azulejos por tipo de baño –definida en el
manual de la empresa.
Por tanto, como se ha procurado resaltar la prescripción del trabajo
en este quinto y último filtro, por así decir, requiere la participación
del trípode de la empresa en la obra (ingeniero, maestro y oficial), que
definen cada cual una o más variables que componen determinada
tarea. Siendo así, la prescripción se encuentra segmentada y, al mismo
tiempo, depende de las determinaciones de estos tres personajes.
En este sentido, a partir del momento en que la propia definición
de la tarea está segmentada en la esfera de decisión del trípode –que
en un contexto anterior, sin la entrada del sistema on line de control,
se podría contener apenas en la esfera del maestro de obras–la propia
actividad del trabajo se encuentra más parcial y, también, más
próxima a ser descalificada. Para Farah (1996), como ya se mencionó,
tradicionalmente, el sector de la construcción civil es conocido por
parcializar las tareas productivas a fin de descalificar el saber hacer del
trabajador que, junto con la alta rotación de mano de obra presente en
el sector, retiran la identidad del trabajador con relación a su oficio.
Esta parcialización de las tareas y, consecuentemente, de las
actividades facilita el control sobre la realización del trabajo. Por un
lado, cuanto más segmentado el trabajo, más fácil de ser insertado en
el sistema on line de control. Por otro, hay una mayor complejidad en
el conjunto de la operacionalización tanto de la prescripción como del
control que, a su vez, requiere formas diferenciadas de legislación del
propio trabajo.

Legislación del trabajo

En Brasil, una de las salidas adoptadas por el sector de la construcción

civil para aumentar el excedente económico sin aumentar la
productividad por medio de la utilización de maquinaria y de una
‘racionalización de los métodos de producción’, según Vargas (1983),
se encuentra en la apropiación de “métodos de organización del
trabajo” que limitan el uso predatorio de la fuerza de trabajo. Este
sector es reconocido, tanto en el debate académico como en los medios
de comunicación por beneficiar la legislación de trabajo y adoptar
las “prácticas dilapidadoras de la fuerza de trabajo” –como denomina
Bicalho de Sousa (1994)– tales como: el establecimiento de salarios
no consistentes con la subsistencia operaria; aumento de la jornada de
trabajo (trabajo nocturno y las viradas, que significa el intercambio de
una jornada por otra); y el uso extenuante de la fuerza de trabajo en
condiciones laborales bastante precarias (Vargas, 1983).
Contemporáneamente, estas prácticas pueden ser todavía
reconocidas de forma explícita o no en las obras. Pero en el contexto
de una gran empresa de construcción, la supervisión, sobre todo,
del Ministerio de Trabajo, respecto a las condiciones laborales y la
legislación de trabajo, existe y requiere otra postura por parte de
la empresa. Esta postura tiene que ver con un cumplimento de la
legislación, con relación a las formas de contratación de trabajadores
y a los patrones de condiciones adecuadas de trabajo, pero que está
impregnada por estrategias de regulación que escapan a la propia
legalidad –como se muestra a continuación, a partir del caso de la ece.
A pesar de existir una tendencia dentro de la empresa a
disminuir la mano de obra subcontratada en la construcción, la
extensa variabilidad de servicios hace que se elimine totalmente
la subcontratación. En la obra analizada, para la elevación de la
albañilería, se consiguió eliminar la subcontratación en la mitad del
proceso y contratar mano de obra propia para terminar el trabajo.
Otros servicios se mantuvieron subcontratados, como el revestimiento
en yeso y el revestimiento externo.
Se pudieron reconocer tres modalidades de contratación de
trabajadores en la obra, los cuales son: la subcontratación de empresas
contratistas por precios unitarios;81 la subcontratación de servicios
especializados; y la contratación de trabajadores con registro en cartera
(‘equipo propio’). Hay variantes en esas modalidades, dependiendo del
tipo de servicio realizado por el trabajador o por la empresa contratista,
como se ilustra en la Figura 5.
Figura

Subcontratación y tercerización

A pesar de la distinción jurídica entre empresa contratista

(subcontratada) y la tercerización, como destaca Serra (2001),82 en
la práctica de la obra, esa diferenciación ocurre según la forma de
selección y de negociación del subcontratado. Los servicios cuyos
contratos son negociados personalmente entre los subcontratados y el
ingeniero de obra son considerados ‘contratados’. Aquellos que pasan
por el proceso de toma de precios, realizado por la oficina regional,
entre empresas especializadas para realizar el servicio, son considerados
subcontratados. En el conjunto de la ‘subcontratación y tercerización’
se identificaron tres modalidades de subcontratación.

Subcontratación de servicios básicos

La primera de ellas es la subcontratación de servicios básicos: “Es por
contrato, la gente hace un contratillo con ellos. ‘¡Oh! Mi precio de
albañilería es tanto… por m2”. [...] Luego, de albañilería es tanto,
losa tanto, recubrimiento interno tanto, ventanas por unidades tanto.
La gente fija un precio por servicio y conforme va haciendo le van
pagando. Tiene un contratillo’ (declaración del ingeniero de obra,
febrero, 2008).
En el caso de la subcontratación de albañilería, el contrato fue
hecho por etapa de servicio, en el cual se estableció el precio unitario
del m2 de albañilería y el plazo de ejecución (en esta obra era de quince
a veinte días para finalizar el piso). Una vez por mes, el ingeniero
realizaba la medición del servicio ejecutado y pagaba al contratista,
según el cálculo de la cantidad de metros cuadrados de albañilería
elevada en ese periodo, multiplicada por el valor unitario, estipulado
en el contrato. La empresa contratista a su vez, repasaba los valores con
sus trabajadores. Eran catorce trabajadores de la ABC presentes en la
obra: siete albañiles, seis chalanes y un encargado.
El ingeniero consideraba que la remuneración de los trabajadores
subcontratados por medio de salario fijo perjudicaba la velocidad de la
obra. Él prefería remunerar a los trabajadores a partir de la producción
realizada en el periodo. La frase del ingeniero indica la posibilidad
de que los trabajadores hagan un turno nocturno, para aumentar la
productividad de la obra, y también su remuneración: “… porque
yo prefiero trabajar por producción, el tipo trabaja más, se queda
hasta siete horas [de noche], si es necesario. […] Esos de ahí [con
salario fijo], cinco horas, ya ganó su salario, entonces se va. Ese es el
problema” (declaración del ingeniero de obra, 2008).
Sin embargo, la empresa contratista prefirió remunerar por
valor fijo. No específicamente como ‘salario’ pues la declaración
del ingeniero y de un albañil de la empresa contratista indicaron la
posibilidad de existir burlas por parte del subcontratado. Por lo tanto,
a pesar del contrato con el subcontratado es por producción, hecho
que podría estimularlo a realizar la obra rápidamente, ese mismo
estímulo no estaba repartido en los trabajadores.
En esta obra, la empresa subcontratada de albañilería no estaba
cumpliendo con el plazo del contrato, tampoco ejecutando un servicio
con calidad. El ingeniero y el maestro decidieron, entonces, no renovar
el contrato para la próxima etapa. Pero la salida de la ABC no se debió
únicamente a problemas internos de la obra. Había una tendencia
en la ece de eliminar a las empresas subcontratadas y conformar un
equipo propio.
En la entrevista realizada al ingeniero de obra, en febrero de 2008,
ya se mostraba insatisfecho con la empresa contratista de albañilería
y quería, por lo menos, cambiar al contratista una vez finalizado el
contrato. Señaló también que la ece todavía no había conseguido
eliminar a los subcontratados debido a la dificultad de constituir un
equipo propio, con buenos trabajadores, pero que era un objetivo de
la empresa. Se indagó si no estaba en contra de la tendencia histórica
en la construcción civil de tercerizar y subcontratar, y él respondió
lo siguiente: “pero la tendencia histórica acabó cayendo en algunos
negocios, del tipo, que la empresa subcontratada no deja registro
del trabajador, el tipo va a la corte, la ece acaba pagando por esto.
Entonces en las últimas reuniones con el ingeniero, lo que estamos
buscando es el equipo propio”. Era una meta de la oficina regional de
Ribeirão Preto, tener 300 trabajadores de la ece hasta mayo de 2008.
Resaltó que todas las obras que eliminaron a los contratistas, habían
trabajado por esto.

Lo que estamos procurando es formar un equipo propio de piso,

un equipo propio de yeso. Yo tenía contratados dos yeseros, pero
estuvieron dos días en la obra y se fueron. Hay algunos chicos que…
el equipo propio va a depender de conseguir chicos buenos. Un chico
entiende que trabajar para la ece es mucho mejor que trabajar para un
contratista. Pero lo que pasa es que: le gusta hacerse pato al final de la
semana. A veces llega el lunes y no acabó. Luego termina no viniendo
a trabajar. Yo creo que… no tolero los tipos que… que no… yo
contraté a un yesero, él hizo un servicio para mí, a la hora que llegó el
final del año sólo iba a ganar su salario, y si él producía más, entonces
iba a ganar más que su salario. ¿Qué pasó? El ganó sólo su salario,
se fue a hacer un trabajito en otro lugar. Llegó el lunes, el martes,
 y el chico no aparecía. Le llamé: “¡oh! Terminando un trabajito, ya
voy para allá”. Yo le dije: “no no necesitas venir, yo te mando tus
documentos”. ¡Qué más da! Si el chico está saltando, ¿por qué?
Porque está familiarizado con el contratista, y con el contratista puede
hacer esto. Como contratado, muchas veces está libre. El contratista
a la hora que quiere lo busca. Entonces, lo que necesita cambiar es
su mentalidad. Nuestra mentalidad está cambiando. Queremos un
equipo propio. Lo que está difícil es conseguir el equipo propio.
Porque la mentalidad de él no va con la nuestra. No entienden que
si trabajan bien, van a ganar bien. Lo que quieren es el dinero al final
del mes.

(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008)

Según el ingeniero, en general, dos de tres subcontratados que

fueron despedidos iban a la corte: ‘hay un abogado especialista en ece’.
Él les ofrecía sus servicios a los trabajadores recién despedidos para ir a
la corte. Como hacía una solicitud igual para todos, era fácil reconocer
al abogado en la ciudad.83
Además de esa inestabilidad de trabajo, la empresa contratista
retenía una ‘ganancia’ que no era interesante para la ece. Por ejemplo,
el ingeniero pagaba 6 dólares por m2 de albañilería para la empresa
contratista, que le pagaba 2.50 dólares al albañil, sin garantía de los
derechos del trabajador. Después de la salida de la ABC, el ingeniero
de la ece pagaba 2.50 dólares directos para el albañil –habiendo una
reducción significativa de gastos de la empresa.
Otra ventaja de tener equipo propio en la obra, señalada por el
maestro, se refiere al control sobre el trabajador y su respectivo trabajo:
‘tener al chico en la mano’. ‘saber lo que hizo, por ejemplo, si dejó
la tubería tapada o no’. Lo que significaba también, para el maestro
y el ingeniero, tener un control mayor sobre la calidad del servicio
ejecutado, y el subcontratado de la ABC no estaba cumpliendo ese
requisito, según el maestro.
Dos meses después de la salida de la ABC, en la obra de Monte
Alto, se había conseguido constituir un equipo propio de la ece
para los siguientes servicios: albañilería, asentamiento de piso y
azulejo, recubrimiento interno, carpintería, instalaciones eléctricas e
hidráulicas, siguiendo por tanto la tendencia nacional de la empresa.
Gran parte de los trabajadores de la ABC permaneció en la obra y
acabó siendo registrada como trabajadores de la ece. Como fue el caso
de un albañil de terminados que relató que cuando trabajaba como
‘gato’ no sabía si iba a salir su pago o no. Por esto, se transfirió a la ece,
porque era ‘más seguro’.
Uno de los problemas de conformar un equipo propio, según el
ingeniero, además de la cuestión de la mentalidad del trabajador,
era la diferencia entre el tiempo necesario para su consolidación
(selección y formación de los trabajadores) y la velocidad en las obras,
pues en caso de que se comenzara otra obra en la misma ciudad, el
equipo constituido precisaría permanecer en la obra antes de que esté
finalizada.
En un reportaje publicado en la revista Téchne, en junio de 2008,
la ece aparece como una de las cinco grandes constructoras que
‘usa mano de obra propia’. Pero, en el primer semestre de 2008,
presionada por los valores practicados por las empresas contratistas,
comenzó a contratar directamente trabajadores para la ejecución de
la albañilería, moldes, instalaciones eléctricas, hidráulicas y pintura.
Según los constructores consultados por la revista, hubo un aumento
de más de 40% en el servicio de albañilería estructural cobrado por los
contratistas, entre 2007 y 2008, frente al aumento de la demanda de
mano de obra, causado por el boom inmobiliario, en Brasil, ocurrido
en ese periodo (Faria, 2008b).
Ese cambio de estrategia de la empresa, que hasta entonces
subcontrataba y tercerizaba toda la mano de obra, con excepción del
equipo de gerencia y control (que aquí se ha llamado trípode) refleja
una alteración tanto del contexto económico brasileño como de las
tendencias de producción influenciadas por el capital financiero.
Además del boom inmobiliario, la propia empresa se encontraba en una
situación en que necesitaba cumplir su promesa a los inversionistas:
aumentar su producción y mantener las ganancias de la operación.
Y, para esto, contaba con capital suficiente para adquirir terrenos y
garantizar la mano de obra para la construcción de las cuarenta mil
unidades prometidas. Es decir, sería mucho más arriesgado depender
de la empresa contratista que, en tiempos de mucha demanda, puede
aumentar sus precios considerablemente, que contratar a su ‘propio
equipo de producción’. Anteriormente, el escenario de inestabilidad y
de interrupción en el flujo de las obras justificaba la subcontratación
de empresas, ya que no era de interés retener a un trabajador para el
cual no podía haber un trabajo constante.
Este cambio de estrategia es uno de los ejemplos que hace más
claro el vínculo analítico entre el chalán y el inversionista, que son
los dos extremos de esa cadena de producción que involucra, por
un lado, la punta del capitalismo contemporáneo y, por otro, la
base de producción de tipo ‘obra’. Además de esto, evidencia de la
rápida alteración en las estrategias de producción adoptadas por la
empresa, pues, menos de un año después, volvió a subcontratar parte
de la mano de obra –como se comentó en el capítulo ii–siguiendo
la volatilidad del propio mercado en que está inserta, la producción
habitacional financiada.

Servicio de ‘fidelidad’
Otra modalidad presente en la gran etiqueta ‘subcontratación y
tercerización’ se refiere a lo que aquí se denomina como servicio de
‘fidelidad’. El servicio de recubrimiento externo es el ejemplo de este
estatuto especial con relación a los demás servicios subcontratados, ya
que el ingeniero lo considera como ‘equipo propio’ a pesar de tratarse
de un equipo de albañiles y chalanes, mediada por un ‘gato’ que
trabajan exclusivamente en las obras de la ece.
Por lo tanto, se trata de una empresa subcontratada que presta
servicios a la ece, indicando una relatividad entre la empresa
subcontratada y el equipo propio, que puede abrir un espacio para
la contratación fraudulenta, a partir del momento en que hay una
exclusividad con la empresa.84 Este equipo ‘ronda’ las obras de los
estados de São Paulo y de Minas Gerais, viviendo en casas alquiladas
por la empresa en las ciudades donde actúa, recordando a la figura del
‘peón de obras’, que se analizó anteriormente.
Además de su situación precaria de vivienda, este equipo
también tiene una forma dudosa en la regulación de sus trabajadores
subcontratados. Son remunerados ‘por producción’: ‘el turno
dura ocho horas, si todavía hay sol, se les puede ver en el andamio
trabajando’, según el ingeniero. Una vez más, se considera el turno
nocturno. En el límite, esta mano de obra se puede encontrar tan
subordinada a la empresa, que tiene una condición de fuerza de trabajo
prácticamente ‘cautiva’.85
Para la empresa, es importante tener un ‘equipo propio’ de
recubrimiento externo. A medida que el estilo ‘neoclásico’ es aplicado,
sobre todo, en las molduras del revestimiento externo, definiendo las
fachadas patrón de la empresa, tener un equipo que ya se ‘especializó’
en ese tipo de diseño y de servicio es, obviamente, mucho más fácil,
rápido y barato. Y justificaría la adopción de un equipo propio
que ronda de obra en obra, cuya forma de pago no ocurre por la
formalización del salario y firma contrato de trabajo (como ocurre
con los demás trabajadores de la empresa), sino por medio de un
contratista. Mientras tanto, sabiendo de la fiscalización, la empresa no
correría el riesgo de exponerse a una tercerización fraudulenta y deben
tener medios legales que enreden y esconden esa situación, pero no se
pudo averiguar más en esta investigación.

Servicios ‘especializados’
Como ya se mencionó, los demás servicios que son subcontratados
dependen de la forma de negociación de los contratos. En el caso de
los servicios relacionados a la ejecución de la fundación y la aplicación
del yeso y de pintura, el ingeniero de obra subcontrató directamente
a una empresa contratista, por medio de un ‘gato’. Los servicios de
instalación de gas e impermeabilización de la losa, por ser considerados
más especializados y que involucran precios mayores, fueron
subcontratados por empresas registradas en la ece y la negociación de
los contratos pasa, necesariamente por la oficina regional.
Jurídicamente, como destaca Serra (2001), la subcontratación
es diferente de la tercerización en la construcción civil, pues
involucran servicios de naturalezas diferentes, contienen grados
diferenciados de responsabilidad en cuanto al servicio ejecutado. El
caso de la ece confirma esa diferenciación: para los servicios más
especializados, se recurre a la tercerización y para los menos a la
subcontratación. En lo cotidiano de las obras, la diferencia entre los
trabajadores subcontratados y los trabajadores del equipo propio y
los subcontratados es bastante marcada. La actuación del servicio
subcontratado es más puntual, con un plazo menor de ejecución, casi
no existe contacto entre los trabajadores subcontratados y el equipo
propio –con excepción del ingeniero y del maestro. Los trabajadores
subcontratados que no realizan los servicios básicos, en este caso,
pintura y yeso, permanecen un tiempo mayor en la obra y están sujetos
a mayor interferencia del ingeniero y del maestro, en la prescripción y
control de sus actividades. A pesar de esto hay una constante diferencia
hecha por el ingeniero, maestro y por el propio subcontratado, entre el
‘nosotros’ de la empresa, y el ‘ellos’ de los subcontratados.

Registro en cartera

“Paga poco, pero paga bien”

(Declaración de un chalán de obras, abril, 2008)

Los trabajadores de la ece presentes en la obra son todos los registrados

en cartera, con salarios equivalentes a los mínimos de cada categoría
(inclusive para el ingeniero), complementados con la canasta básica
y los vales de transporte. Por eso se mencionó en el epígrafe de este
capítulo, la frase de un chalán que quería decir que, a pesar de que el
salario es bajo, tiene beneficios y la garantía de pago puntual.
En esta segunda gran clave de la legislación de los trabajadores en
la obra de la ece, el ‘registro en cartera’, tiene cuatro modalidades de
contratación y remuneración:
• Salario fijo.
• Salario + producción.
• Salario + producción + gratificación.
 • Salario + servicios extras.
Hay una variación en las remuneraciones que ocurre en la cantidad
del salario, de acuerdo con el tipo de trabajador y el servicio ejecutado,
como se detalla a continuación.
Esta composición del salario adoptada por la ece recuerda una
práctica bastante adoptada en la construcción civil y que ya había
sido analizada por Morice (1996). Los funcionarios que ganan sólo su
salario especificado en la cartera son los albañiles (sin especialidades),
los chalanes (sin atribuciones de servicios extras), los electricistas, los
plomeros y los carpinteros. Sin embargo, existe la tendencia de atribuir
incentivos a estos trabajadores, acrecentando el trabajo por producción
y disminuyendo la parcialización de trabajadores que reciben sólo el
salario fijo. De acuerdo con el maestro:

“ahora lo que estamos pensando con el albañil de la ece, que se

pueden hacer ajustes de aquí en adelante, [y] tener un salario
en la cartera, fijo, y después dar otro incentivo. Si produce más
de lo acordado, va a ganar más, si no produce más, él va a ganar
una cantidad fija. […] si él trabaja más, va ganar más, si él tiene
una producción…”
(Declaración del maestro de obra, febrero, 2008)

Tanto el armador como el albañil de acabado reciben el salario y una

cantidad extra calculada en función de la producción. En el caso del
armador, recibe un salario bruto equivalente al ‘piso de los calificados’,
y todavía recibe un adicional calculado en función del peso de herrajes
que él armó en la obra. El albañil de acabados recibe ese premio en
función de la cantidad de piso y azulejo asentado en el mes.
Para el núcleo central de la obra, es decir, ingeniero, maestro y
oficial, además del salario, está la posibilidad de ganar el premio (como
se revisó en el capítulo iv), que puede ser dividido mensualmente, y
también hay gratificaciones por el tiempo de trabajo en la empresa.
Cuando se le preguntó al ingeniero de cuánto era su salario, él
respondió:86
 –Ingeniero–... del ingeniero es bajo, eh… [risas] está en el piso
(mínimo) salarial, en el piso de la categoría […] al llegar al final de
una obra, gana un premio, se hace la negociación todos los años. Y
voy a la dirección, vieron que estamos trabajando bien y nos dan un
aumento. El negocio es así: no se trata de “¡ah! Esto voy a ganar el
resto de mi vida”.
–Investigadora– ¿tiene alguna perspectiva de aumento?
–Ingeniero– tengo una perspectiva de aumento, si. Si tienes tres
obras, vas a ganar un poco más que quien comenzó ahora y solo tiene
una obra. Es medido de acuerdo al número de obras. Cuando yo tenía
sólo una obra, ganaba menos de lo que estoy ganando ahora

(Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008).

Según el oficial de la obra, para aquellos trabajadores ‘que se lo

merecen’, la empresa agrega veinte horas extras en su hollerit, aún
si no lo han cumplido, para incentivar el trabajo y al trabajador
de ‘confianza’. Es el caso del guincheiro, que recibe un salario de
chalán, complementado con esas veinte horas, a pesar de que ningún
trabajador lo reveló, se sospechó que él era el ‘espía’ del maestro dentro
de la obra.87
Hay otro chalán, responsable de la mezcladora, que como vigilante
de la obra de Monte Alto, alternando como oficial de obra en otra
obra de la ece en São Carlos los fines de semana. En este caso, además
del salario de chalán, recibe un adicional ‘por fuera’, por el servicio
prestado como vigilante, que llega a tener un valor superior al de su
salario.
El caso del oficial es muy particular y ejemplar, en la medida en que
recibe el salario, el premio, las horas extras y el adicional ‘por fuera’ por
el servicio prestado como vigilante en la obra. Además de esto, cuando
son alcanzadas las metas de plazo, de costo y de calidad, puede obtener
otro monto adicional, equivalente a su parte del premio que puede
llegar hasta 40% extra de su salario.

Liminaridades en la regulación
La sustitución de la subcontratación por la contratación de equipo
propio, realizada por la ece a mediados de 2008, para gran parte de los
servicios de ejecución en la obra contradijo la tendencia mayoritaria
de subcontratación y tercerización en la construcción civil, presente
en las últimas décadas. Uno de los argumentos que justificaban la
subcontratación en el sector era la inconsistencia en el volumen
de producción: “con un mercado oscilante, las empresas no corren
el riesgo de mantener muchos trabajadores sin la garantía de una
continuidad en los trabajos, pues los costos de la rescisión del contrato
son elevados” (Rosso, 2007).
Desde el momento en que se aumentó el volumen de producción,
debido al boom inmobiliario y a la inyección de capital en la empresa
–y su vínculo con la financierización del sector inmobiliario– pasó
a ser viable para la ece la contratación de trabajadores de ejecución
(principalmente albañiles y chalanes) además del núcleo de la obra
(ingeniero, maestro y oficial de obra).
No sólo la ece, sino un conjunto de grandes empresas empezaron
a contratar más trabajadores. A partir de 2004, en Brasil, se dio una
tendencia de aumento del número de trabajadores registrados en la
construcción civil, como señala Cockell (2008), a partir de datos de
la Relación Anual de Informes Sociales (rais). Según la autora, entre
1997 y 2003, el número de trabajadores registrados en la construcción
civil se redujo 9.8% reforzando la tendencia, presente en el sector de
la reestructuración productiva, de tercerización y subcontratación, la
utilización de profesionales autónomos, etcétera. Entre 2004 y 2006,
la tendencia se invirtió y hubo un aumento de 24.6% en el número de
trabajadores registrados. Esta tendencia se consolidó y se acentuó en
los años siguientes, entre 2006 y 2008 hubo un aumento de 37.4%.
En primer lugar, en el contexto general del sector, esta tendencia de
aumento significa una mayor cantidad de trabajadores formalizados,
garantizando sus derechos de trabajador, dentro de un sector que
presenta, tradicionalmente, un elevado grado de informalidad –las
burlas de los ‘gatos’, o subcontratados son bastante conocidas y fueron
narradas varias veces por los trabajadores– durante la investigación
de campo. En segundo lugar, en el ámbito de la empresa, a pesar
de la constitución de un equipo propio de ejecución no altera
significativamente lo cotidiano de la obra, hay un cambio en la
regulación del trabajo y en la estructura de organización de la empresa,
que prácticamente cuadruplicó su número de trabajadores en sólo dos
años.
Sin embargo, a pesar de existir la tendencia de la formalización en
el registro en cartera, permanecerán los mecanismos de gratificación,
remuneración de servicios ‘por fuera’ y de contratación ‘fidelizada’.
Permanecen, por un lado, vestigios informales en el asalariado, oficial
en la cartera de trabajo; y por otro, como en el caso de la fidelidad de
las empresas subcontratadas, rastros de ilegalidad jurídica. Por más
que los números de la rais y de la empresa indiquen ese aumento en
la formalización del trabajo en el sector de la construcción civil, las
sutilezas de los mecanismos de remuneración y de subcontratación,
percibidas durante la investigación de campo, ponen en jaque
el contenido mismo de esa formalización. Esto quiere decir que
ese gancho para el trabajador, el contrato firmado, no significa
necesariamente mejores condiciones laborales.
Al dividir la remuneración del trabajo, en una parte fija –registrada
y pagando impuestos– y en otra parte variable, al depender de la
productividad y del empeño del trabajador –sin pagar impuestos– la
empresa gana doblemente. La primera se refiere a la parte entregada
al trabajador que no se contabiliza como salario, no incidiendo en los
impuestos sobre ella. El segundo, mucho más complejo tiene que ver
con la cuestión del control y de la propia explotación del trabajador.
Sobre el alegato de una remuneración mejor, al ser calculada tanto
por la cantidad de trabajo producido como por el cumplimento de las
metas de plazo y costo, tanto el trípode de la empresa en la obra como
los demás trabajadores, son ‘motivados’ a trabajar ‘más’ en un tiempo
menor o extendiendo la jornada de trabajo. Además, la concesión de
horas extras para aquellos trabajadores que ‘merecen’ repone la relación
de favor que se establece entre el ingeniero y el maestro con los demás
trabajadores, remontando la situación del paternalismo analizada por
Morice (1996).
La adopción de estrategias de reglamentación y remuneración
del trabajo se relaciona directamente con la base productiva y con la
opción tecnológica utilizada en este ‘tipo obra’ de producción. Esto
porque es posible, en el sector de la construcción civil, aumentar el
excedente económico sin alterar la base productiva –por medio de
la introducción de innovaciones tecnológicas, de maquinarias, etc.–
adoptándose mecanismos de regulación, prescripción y control del
trabajo más complejos, que en el caso de la ece se constituyen como
una innovación tecnológica.88

Resumen: el (no) lugar del arquitecto

El arquitecto no fue mencionado en este capítulo sobre la obra. No es

de extrañar: no aparece, literalmente en la obra, tampoco es nombrado
por sus trabajadores. El ingeniero de obras no supo responder cuál
era el nombre del arquitecto que había diseñado el proyecto de Monte
Alto. El ingeniero nunca necesitó aclarar dudas respecto al proyecto
arquitectónico directamente con el arquitecto, solamente con el
Superintendente de Desarrollo Inmobiliario –que no era el arquitecto.
La ausencia del arquitecto en la obra de la ece corresponde al
lugar de la arquitectura en este tipo de producción estandarizada y
financiada de vivienda. En determinado momento en la historia de la
ece, aproximadamente entre 2004 y 2008, las estandarizaciones de las
tipologías habitacionales y del proceso productivo fueron terminadas,
contando con la participación de arquitectos.
Es decir, el arquitecto participó en la elaboración del diseño de
tipologías (los ‘ambientes tipo’, como se denominó en el capítulo iii,
y las fachadas al estilo ‘neoclásico’, o la forma visual de la mercancía)
que respondían, al mismo tiempo, a la economía de costos y al deseo
de consumo del público objetivo de la ece. Nótese que las cuestiones
sobre calidad arquitectónica, constructiva y urbana no fueron
priorizadas.
A partir de ahí, el papel del arquitecto se limitó a la implantación
de las tipologías estandarizadas, en piso y fachadas, en los terrenos, sin
ser necesaria la visita de reconocimiento del lugar; a la adaptación de
la implantación a la legislación local, cuando fue necesario; al diseño
de áreas libres, vías, áreas de recreación y de acceso; y finalmente,
al proyecto que se presenta en el municipio. La estandarización
del proceso de producción, vinculada al diseño de las tipologías
habitacionales, incuba el diálogo necesario entre el proyecto y la obra,
y no el arquitecto.
El diseño separado, despegado de su par, la obra –cuyo origen
remite al Renacimiento, como analiza Ferro (2003)– en el caso de
la ece, se autonomiza a tal punto que el personaje que lo elabora
no interfiere en el diseño en sí, son en la combinación de diseños ya
elaborados, de know how (saber cómo) acumulado por la empresa. Esta
simplificación del trabajo del arquitecto es fruto de un proceso que
aproximó el diseño arquitectónico y el diseño constructivo, inherente a
la estandarización de la producción y que, en principio, podría apuntar
a una superación de la dicotomía entre la obra y el diseño. Mientras
tanto, esa aproximación entre aquello que puede ser programable y
controlable –proyecto, instrumentos de prescripción, estandarización
productiva– y la obra da una solución considerada óptima para el
capital, y no necesariamente para la arquitectura y mucho menos, para
el arquitecto.
La arquitectura en esta perspectiva, al servicio del capital financiero
simultáneamente con una política habitacional, opera con signo
contrario a los preceptos modernos. La tipología habitacional
estandarizada por la ece puede incluso tener objetivos comunes a la
‘máquina de vivir’ y la búsqueda del ‘estado de espíritu de la serie’
presentes en el trabajo de Le Corbusier, pero se difiere sustancialmente
en términos de sus fines y resultados.
Esto porque los proyectos de la ece no presentan necesariamente
una calidad arquitectónica y urbanística que pudiese representar un
avance en el diseño de la ciudad contemporánea, como pensaba Le
Corbusier para la ciudad moderna. En este sentido, podríamos pensar
en un ‘descenso’ de la propia arquitectura, a partir de esa pérdida de
cualidades en diversos aspectos de los proyectos y de las construcciones
de este tipo de producción.
Respecto a las críticas de Ferro (2003) acerca de la sobrevalorización
y el distanciamiento del diseño moderno antes de la obra, podemos
imaginar que el proceso de estandarización elaborado por la ece puede
tener aproximado el diseño de la producción en sí. Mientras tanto,
ese enfoque no estalló en el semillero de la explotación laboral, por el
contrario: es reforzada por la exacerbación del control.
Parte III
 De servidor a inversionista, de arquitecto a gestor

Resume el diseño estandarizado de la tipología habitacional para lograr

un sistema constructivo consolidado en el contexto brasileño, logrando
la producción a escala y el control absoluto sobre los costos de obra. La
confluencia entre Estado, mercado inmobiliario y capital financiero
garantiza la rentabilidad de las inversiones financieras.
Inicialmente, se procuró tratar sobre la producción de la arquitectura
desde la obra, a partir de las relaciones entre los trabajadores ahí
presentes y los arquitectos. Al entrar a la obra, que fue el punto
de partida de la investigación de campo, se percibió que no había
arquitectos allí, ni tampoco arquitectura en el sentido estricto. No
había, en esa edificación en construcción, alguno de los supuestos
básicos del oficio como, por ejemplo, la búsqueda de la orientación
solar más adecuada; por la implantación de una conformidad de
acuerdo al perfil del terreno; por la optimización de la circulación
interna; por la relación equilibrada entre forma, función y
materialidad; y por el análisis de la inserción urbana del edificio.
Los objetivos que pautaban ese diseño arquitectónico eran otros,
y los procesos que llevaban a su elaboración necesitaban del trabajo
del arquitecto, por más contradictorio que esto pueda parecer. Se
trataba de procurar un patrón de una tipología habitacional que más
bien articulase la cuestión de los costos con un proceso productivo ya
consolidado, con el deseo del consumo de futuros compradores y con
los materiales y componentes constructivos disponible en el mercado.
Es decir, se procuraba un diseño que juntase los medios actuales más
baratos para producir viviendas, con el fin de garantizar la rentabilidad
del negocio. A partir de la combinación y repetición de esa tipología,
la ganancia era multiplicada exponencialmente.
Esto no quiere decir que la búsqueda de ese patrón no pudiese
conciliar aquellos supuestos de la arquitectura: no sólo eran esenciales
en ese tipo de producción a escala de la vivienda, enfocada en un
público específico y promovida por una empresa constructora de
capital abierto, la ece. Mientras tanto, el diseño arquitectónico fue
absolutamente necesario para la constitución de la forma visual de la
mercancía ‘vivienda’, presente en las fachadas al ‘estilo neoclásico’, y
que imprime la identidad, o marca, de la empresa en las edificaciones.
Tanto la arquitectura como la tecnología ocupaban lugares
claramente definidos: al servicio de la economía de los costos. Más
de un tercio del total de las salidas financieras de la ece estaba
representado por los costos de la mano de obra y administración de la
obra y por los costos de los materiales e insumos de la construcción.
Por lo tanto, cualquier reducción en las actividades de la obra podría
impactar significativamente en la ecuación financiera de la producción.
En Brasil, la mano de obra poco especializada, como es el caso de gran
parte de los trabajadores del sector de la construcción civil, es barata,
incluso más cuando se pueden pagar los mínimos salariales de cada
categoría y negociar adicionalmente en la remuneración directamente
con el trabajador.
De esta forma, el diseño estandarizado de la tipología habitacional
tenía que ver con un sistema constructivo bastante consolidado en el
contexto brasileño, la albañilería estructural, cuya secuencia lógica de
producción pasaba necesariamente por el empleo de abundante mano
de obra, sobre todo albañiles y ayudantes, y por la poca mecanización.
Como se procuró mostrar en el capítulo v, lo cotidiano del trabajo
de obra estaba marcado por la estructura de los oficios inherente a la
albañilería estructural, centrada en el know how (saber cómo) hacer
del trabajador y en los contratiempos que surgen de esta misma lógica,
esto es, la necesidad del retrabajo y la presencia de los poros en la
jornada.
Si bien no fue más conveniente y barato aumentar los insumos
técnicos y alterar esa secuencia lógica casi artesanal, fue absolutamente
necesario controlar el proceso de trabajo en las obras. El parámetro
fundamental se refería, por lo tanto, al control de costos a partir
de la exacerbación del control sobre los trabajadores y no por la
introducción de máquinas y por la implementación de un proceso
escaso de producción. Y para esto, el control precisaba ser externo a la
obra, centralizado en la sede de la empresa.
Aquí entraban las innovaciones tecnológicas provenientes, por un
lado, de las técnicas del proyecto y de gestión que propiciaban una
estandarización tanto del proceso productivo como de las tipologías
habitacionales; y por otro, por los avances traídos por la tecnología
de información. Como resultado de esas conexiones tecnológicas, el
sistema on line de control fue implementado y abarcaba un conjunto
complejo de instrumentos de planeación, de prescripción, de
verificación, de control y de incentivos sobre el trabajo realizado en las
obras, como se describió en el capítulo iv.
 La entrada del sistema on line en las obras, a su vez, trajo nuevas
relaciones entre sus trabajadores y la organización técnica del trabajo
propiamente dicha, centrada anteriormente en la figura del ingeniero
de obras. Los operadores de ese sistema, el ingeniero y también el
oficial, ganaron centralidad en detrimento del papel del maestro de
obras. En los escenarios analizados por los autores hasta la década de
los años noventa, el maestro era el encargado central en la articulación
entre técnicos y operarios. Ahora el maestro, oficial de obra y el
ingeniero formaban parte del trípode de la empresa en la obra y
compartían, cada uno con sus atribuciones específicas, la prescripción
y el control de las actividades. Y precisaban relacionarse diariamente
con el sistema on line, que también pasó a interferir en el diagrama
de poder de la obra, al comprimir el tiempo de comunicación y de
control entre trabadores y empresa.
Garantizada la conformidad y la obediencia de este tipo de
estandarización en las normas de la empresa, quedaba el control
sobre esos trabajadores, no sólo virtual, sino presencialmente. Todo el
sistema de supervisión y auditorías de técnicos y ejecutivos, situados
jerárquicamente arriba del trípode de la obra, atendía principalmente
a esa necesidad. Secundariamente, pero no menos importante, ese
diálogo entre el trípode y supervisores o auditores servía como canal
de comunicación sobre las tendencias y las estrategias generales de la
empresa.
Por ejemplo, el caso de la contratación de equipo propio para
la ejecución de los servicios de albañilería, otrora subcontratados,
como se presentó en el capítulo v. Teniendo en cuenta el rápido
crecimiento de la ece, que se potencializó después de la apertura
de su capital, era necesario garantizar la producción de las unidades
habitacionales, entonces prometidas a los inversionistas. Dentro del
contexto del boom inmobiliario, que se discutirá a continuación,
tanto los valores practicados por los subcontratados fueron elevados,
como el anuncio de una probable falta de mano de obra reforzaron
la tendencia ya anunciada anteriormente, de contratar ‘equipo
propio’ para las actividades de construcción en la obra. No sólo esos
factores en conjunto contribuyeron a reforzar esta estrategia, sino
también la búsqueda de un mayor control del trípode respecto a
la subcontratación y a las vicisitudes cotidianas provenientes de la
relación con el personal subcontratado.
A pesar de la contratación formal de trabajadores, aspecto que no
está totalmente garantizado por los empleados subcontratados, todavía
se mantuvieron mecanismos informales de gratificación (remuneración
‘por producción’, servicios extras, premios, etc.). En el caso del equipo
de revestimiento externo, la ece tiene prestadores de servicios ‘fieles’
a la empresa, que rondan sus obras en las ciudades donde actúa. El
alojamiento de esos trabajadores es proporcionado por la ece, en casas
alquiladas por la propia empresa. Esta situación de trabajo y ese tipo
de vínculo laboral está en el límite de la ilegalidad, pero pueden existir
subterfugios jurídicos que enmascaran y tornan legal esa condición.
En todo caso, se trata de una situación que presenta algunos trazos
arcaicos o ‘premodernos’ y, en el límite, podríamos pensar en una
fuerza de trabajo prácticamente ‘cautiva’.
Esta brecha entre lo que es legal y lo ilegal y entre lo que es
formal o informal es interesante para que la negociación cotidiana
–refiriendo el argumento de Brochier (1998)– entre el trípode y los
demás trabajadores de la obra sea efectiva, operándose en la lógica
a favor de una supuesta ‘fidelidad’ del trabajador al que le concede
determinado beneficio. Esto significa que todo ese sistema avanzado
de control desarrollado por la ece requiere, en su base de producción,
mecanismos que recuerdan el régimen de trabajo clásico, presente en
las obras brasileñas, ya identificado por otros autores desde la década
de los años sesenta, permeado por prácticas de tinte paternalista.
Esa combinación de elementos premodernos (o arcaicos) y
modernos siempre estuvo presente en las cuestiones sobre el desarrollo
de Brasil y, en el caso de las obras, ganaban ciertas particularidades. La
gran cuestión actual reside en el hecho de que, en la obra de la ece,
además esa combinación está acoplada a la cabina de comando del
capitalismo contemporáneo, es decir, la lógica financiera.
De un lado, está presente una lógica industrial, basada en la
producción estandarizada y en serie de la vivienda y que promedio
de la exacerbación del control busca disminuir los imprevistos de la
obra y aumentar la productividad del trabajador, como señalaban los
principios tayloristas. Recordando el debate moderno sobre el vínculo
entre arquitectura e industria, el papel del arquitecto fue fundamental
en el proceso de elaboración de la estandarización de la forma visual de
los productos de la ece, como se trató en el capítulo iii.
De otro, hay una lógica financiera que traspasa las dimensiones de
la producción, como es el caso de la implementación de la ‘moneda
ece’, del ranking de las obras y del sistema on line de control. La
consolidación de esas estrategias e instrumentos corresponde al
contexto más amplio de financierización de las empresas, en el cual
hay una “prevalencia absoluta del punto de vista financiero sobre otras
consideraciones en la estrategia de la empresa”, como destaca Grün
(2003).
En el proceso de elaboración y consolidación de estos últimos
instrumentos, el arquitecto no estuvo tan presente como el ingeniero.
Porque, superando las cuestiones de la obra, el trabajo del arquitecto
se concentra ahora, en la combinación y adaptación de tipologías
estandarizadas, en los terrenos y en las legislaciones locales. La forma y
reglamentación de su trabajo pasan por la tercerización de servicios, así
como ocurre para el área de publicidad y propaganda. Estos aspectos
indican que la ece pasó por un proceso de reestructuración productiva,
propio del orden contemporáneo, por la vía de la tercerización
del trabajo intelectual, especializado (o el trabajo complejo), y no
necesariamente del trabajo manual, poco especializado (o trabajo
simple), concentrado en las actividades de la obra.
Paralelamente a la tercerización de estos servicios especializados,
todos los servicios de gestión, administración y supervisión son
atribuidos a los trabajadores directamente contratados por la ece, que
trabajan en las oficinas regionales y en su sede principal. Además, su
jerarquía de decisión da continuidad a la estructura de la ‘empresa del
dueño’, que marcó su origen y su marca, a pesar de la disminución de
la participación del director fundador en el conjunto de las acciones
de la ece. El director fundador fue disminuyendo su porcentaje de
acciones en las dos ofertas públicas de acciones que la empresa sufrió,
aunque aún sigue siendo el accionista mayoritario. A pesar de esa
concentración de poder y de estatus en la figura del director –que
incluso visita personalmente las obras en curso– están presentes los
Comités de Relaciones con Inversionistas y de Gobierno Corporativo,
en consonancia con las recomendaciones del mercado financiero,
como se señaló en el capítulo ii.
Por lo tanto, la ece necesitó implementar una estructura de
gestión y de administración, y adoptar un conjunto de prácticas como
es el caso de los informes trimestrales y anuales para evidenciar la
‘transparencia’ en los resultados obtenidos, para poder establecerse
como una empresa de capital abierto. De hecho, se considera que
esa es una diferencia fundamental con relación a los mecanismos
anteriores que procuraban aproximar el sector inmobiliario al mercado
de capitales; las acciones de la empresa ahora son negociadas en ese
mercado, y la empresa requiere estar gerencialmente apta para esto.
En la etapa anterior de este histórico de aproximación, pasó como
todavía ocurre con los proyectos de alto nivel, sobre todo comerciales,
los proyectos se transforman en activos financieros y gran parte de
su rentabilidad viene de la valorización de la edificación debido a su
propia valorización del espacio urbano, es decir, el superprofit que la
propia actividad de desarrollo inmobiliario promovió. En este sentido,
la promoción cada vez mayor de ‘nuevos espacios’ de valorización
justifica el ‘apetito’ y la rapidez con que el capital financiero actúa en
ese sector. Es decir, en este caso, el capital financiero debe realizarse
por medio de la producción del espacio, como una exigencia de la
acumulación continua del capital, como señala Carlos (2009).
En la ece, la valorización del espacio urbano importa en la medida
en que califica determinadas áreas de las ciudades como aquellas
destinadas a su público objetivo, la clase media o la ‘clase C’. Incluso,
la identificación de estas áreas ya consolidadas, o que se consolidaron
como tales, pauta la adquisición de terrenos por la empresa y define la
tasa de precios de las unidades residenciales que serán comercializadas.
Mientras tanto, la valoración posterior del espacio urbano proviene
de la actividad de desarrollo en determinada área –como se desea
en proyectos que se vuelven activos financieros– no es un requisito
primordial para la rentabilidad de la empresa. En primer lugar está
la cuestión de la producción a escala y del control absoluto sobre los
costos de las obras. La rentabilidad se deriva de la ganancia obtenida
directamente en la producción, y no en el superprofit y, por esto, las
dimensiones de la obra y la estandarización productiva importan tanto.
Asimismo, la ece no es inmune a la volatilidad y fluctuación
intrínsecas del mercado financiero, como apuntó la reducción
significativa del valor de sus acciones negociadas en la Bovespa,
después de la crisis financiera mundial de 2008. Pero ese impacto
negativo no tuvo la misma magnitud en los números de la producción
de la ece en ese mismo periodo. Hubo apenas una pequeña reducción
en la meta de lanzamientos para 2009, sin seguir la curva exponencial
del vgv entre 2006 y 2008, y un ligero descenso en las ventas.
Mientras tanto, en 2010 el crecimiento fue retomado. Esto se debe en
gran medida al hecho de que el capital financiero entra para destrabar
la producción, inyectando recursos rápidos para la compra de tierras y
para el capital de giro, que garantizan la continuidad de las obras de la
empresa. Después de esa entrada, la producción no sólo depende del
valor del activo financiero de la empresa. Y al final, cerrándose el ciclo,
el capital inicialmente invertido regresa a los accionistas con la división
de la ganancia neta y ese retorno es el que garantiza la credibilidad
de la empresa en el mercado de capitales, posibilitando nuevas
captaciones de recursos, no sólo por la oferta pública de acciones, sino
por los bonos y los pagarés.
Esta explicación puede parecer banal para los economistas. Sin
embargo, lo que me gustaría destacar es el hecho de que esa ganancia
es obtenida a partir de las ventas de las unidades habitacionales
producidas que, a su vez, fueron facilitadas enormemente por la
ampliación y flexibilización de los financiamientos habitacionales
provenientes del sfh. Esto significa, como se señaló en los capítulos
1 y 2, que la demanda para el consumo de la producción de la ece
está garantizada, en gran parte, por el Estado –que también alimenta
el capital de giro de la empresa, gracias a los financiamientos de
su producción, obtenidos vía sfh. El discurso que justifica esta
canalización de recursos públicos y semipúblicos es que ese tipo de
producción privada es absolutamente eficaz con relación a la atención
al déficit habitacional en Brasil.
Este discurso no se limita al caso de la ece, sino a un conjunto
de grandes empresas constructoras y desarrolladoras que presentan
una actuación bastante semejante. Estas empresas aumentaron su
producción aprovechándose del contexto económico favorable –
estabilidad en la economía, la caída en la tasa de interés, la ampliación
del consumo de la ‘clase C’– de la tendencia previa de concentración
de capital en las grandes empresas de construcción civil; y de los
incentivos públicos tanto a los financiamientos habitacionales como
a la consolidación del aparato institucional para la actuación del
mercado inmobiliario en general, como se discutió en el capítulo i.
Este contexto favorable para la producción privada de vivienda
también proporcionó el acercamiento de esas empresas al mercado
financiero a partir de la captación de recursos vía apertura de
capitales. El aumento vertiginoso de la producción de esas empresas
constructoras y desarrolladoras, en menos de dos años, fue uno de los
resultados de ese proceso, ocasionando aquello que por convención en
los medios de comunicación se llamó el nuevo boom inmobiliario.
El mercado hizo su parte para dinamizar su producción, a fin de
contemplar un estrato de ingresos que hasta entonces no era atendido
por los ‘grandes’ actores del mercado inmobiliario y de distribuir
geográficamente su actuación. Así como la ece, varias empresas
adoptaron la estandarización de productos ofertados en el segmento
económico de bajos ingresos, para garantizar la producción a escala.
En esa modalidad del mercado inmobiliario, las principales fuentes
de ganancia son la gran escala de producción y, consecuentemente,
de ventas y la búsqueda de la reducción de costos, que a su vez son
diluidos en la misma escala.
Además de esto, otra característica de gran parte de esas empresas
es su actuación simultánea en el mercado inmobiliario y en la
construcción civil –evidenciando la inseparabilidad entre ambos
sectores, como defiende Ball (2006)– que abarca todas las etapas
necesarias para la idealización, construcción y venta de inmuebles
residenciales urbanos. Esto significa que una sola empresa puede
concentrar las funciones que anteriormente se dividían entre los
diversos agentes de la producción del espacio urbano.
El Estado a su vez, también cumplió su parte en la consolidación
de la vivienda social de mercado al arreglar y legalizar diversos
mecanismos jurídicos y regulatorios, que ya se venían implementando
desde los gobiernos de fhc. El conjunto de estos mecanismos formó
un aparato institucional que dio seguridad y credibilidad a la actuación
a ese ramo del mercado inmobiliario en la producción de la vivienda
social.
Mientras tanto, la implementación de ese aparato no ocurrió
dentro de una política claramente definida como tal, enfocada en la
expansión de la actuación privada de viviendas. Desde el Proyecto
Vivienda (Projeto Moradia), que conformaba el programa de gobierno
de la campaña presidencial de Lula, y la formulación de la Política
Nacional de Vivienda (pnh, por sus siglas en portugués), ya en
su primera gestión, existía la segmentación de dos subsistemas: el
subsistema de vivienda de interés social y el subsistema de vivienda de
mercado. Aunque existiera una de las prerrogativas de esa política, la
distinción de las fuentes de recursos y de los estratos de ingreso que
cada subsistema iba a atender, la implementación paulatina de algunos
programas e incentivos enredó esa pretendida segmentación.
Como se procuró explicar a partir de las dimensiones empíricas
de la ece y de otras empresas, el segmento económico del mercado
inmobiliario se benefició doblemente al conseguir acceso tanto
a las fuentes de recursos destinadas a la vivienda de interés social
(principalmente el fgts) como a aquellas destinadas a la vivienda de
mercado, sobre todo vía el mercado de capitales.
La implementación dispersa de esos incentivos, a cargo del
poder público, no ocurrió de forma aleatoria, más bien parece haber
seguido las orientaciones del propio mercado. En octubre de 2007,
la propuesta del Sindicato de la Industria de la Construcción Civil
del Estado de São Paulo (SindusCon-SP), presentada directamente al
ministro de Hacienda, señalaba las siguientes soluciones para “eliminar
el problema del déficit habitacional”:
• Mejoramiento de los fondos de financiamiento.
• Desburocratización de las transacciones en el sector (en la
 aprobación de proyectos, en la concesión de crédito, etcétera).
• Facilitación de financiamientos con reducción de los intereses y
subsidios moderados para las familias de bajos ingresos.89
A inicios de 2009, el paquete habitacional ‘Mi casa, mi vida’ (mcmv)
fue lanzado conteniendo justamente esas ‘soluciones dadas por el
mercado’. Los directores de algunas grandes empresas constructoras
y desarrolladoras colaboraron en la formulación de ese paquete. En
2010, gran parte de las unidades habitacionales aprobadas, o que se
encuentran en fase de análisis en el mcmv, fue propuesta por agentes
privados. El mcmv, por lo tanto, potencializó el favorecimiento del
mercado en la política habitacional, volviendo más tenue la distinción
entre aquello que históricamente se configuró como ‘vivienda social’ y
que hoy se considera como ‘vivienda de mercado’. Es significativo que,
de las 442 mil unidades aprobadas o preaprobadas por el mcmv hasta
octubre de 2009, 10% de ellas se refieran a una sola empresa, como el
caso de la ece.

‘Vivienda social de mercado’ sirviendo al

Estado y al capital financiero

En este sentido, Royer (2009) apuntó en dirección a la financierización

de la política habitacional. Esto es, cuando la lógica universal de
los derechos que pautan el contenido normativo de la política
pública –o la ‘verdadera política pública’, como menciona Dagnino
(2002)90 – no vale más y lo que está en juego son los parámetros
financieros y la solvencia del sistema, la política habitacional pasa a
funcionar estrictamente bajo la lógica del mercado. Desde esa fecha,
la confluencia entre Estado, mercado inmobiliario y capital financiero
puede ser viable.
La vivienda de interés social, que significaba la atención exclusiva a
una parte de la población que no podía hacer frente a los altos costos
de ese bien durable de consumo, representaba un gravamen necesario
para las arcas públicas. Para eso eran utilizados los fondos públicos.
Al sobrepasar ese límite no muy bien definido entre aquella fracción
que realmente necesita los subsidios públicos y otra que, digamos,
no lo necesita tanto, la política habitacional pasa a atender un estrato
que está en condiciones de adquirir una casa propia por medio del
mercado privado. Por eso, desde la época del bnh, como mostraban
diferentes autores, los segmentos de rendimiento medio fueron
atendidas por los fondos públicos y, por eso, no es sino a partir de ese
sesgo que podemos pensar en las novedades traídas por la vivienda
social de mercado actual.
Lo importante aquí es destacar que la vivienda social se
transformó, de hecho, en un mercado. O en otras palabras, el mercado
inmobiliario descubrió y constituyó un nicho bastante lucrativo:
la incorporación y construcción de unidades habitacionales con
valores de hasta doscientos mil reales (100 mil dólares), destinadas a
familias que pueden acceder a los subsidios públicos o no –pero que
necesariamente acceden al crédito inmobiliario. La constitución de
ese mercado es posible y se justifica a partir de diversos elementos,
propios de las condiciones contemporáneas de reproducción de capital,
de los cuales se destacan tres, que son los que más se acercan a la
problemática tratada en este libro.
El primero es de orden estructural. Como señaló Francisco de
Oliveira (1998), para construir “el pretendido mercado autorregulado,
que dispensaría todo menos sus propios criterios de rentabilidad”,
son necesarios “mucho Estado, muchos recursos públicos” (Oliveira,
1998: 13). En este sentido, hubo un cambio reciente de las relaciones
del fondo público con los capitales particulares y con la reproducción
de la fuerza de trabajo: el fondo público funciona como prerrogativa
(‘exante’) de las condiciones de reproducción y no como ‘expost’, típico
del capitalismo competitivo. Esto significa de acuerdo con Oliveira
(1998), que la “perecuación de la formación de la tasa de interés pasa
por el fondo público, lo que lo vuelve un componente estructural
insustituible” (Oliveira, 1998: 21). En el caso de la ece, además de
esa perecuación, la decisión sobre las formas de regulación del fondo
público pasa por la empresa, como ocurrió en el mcmv.
El segundo elemento se refiere al papel del discurso, tanto de los
empresarios como del poder público, que legitima la actuación del
sector privado en la atención del déficit habitacional en Brasil. Vale la
pena mencionar que ese déficit está concentrado mayoritariamente,
casi 90% en el segmento de población con ingreso familiar promedio
mensual de hasta 3 smm y el segmento económico del mercado
inmobiliario atiende, fundamentalmente, arriba de ese segmento.
Mientras tanto, la fuerza discursiva de los patrones privados de
eficiencia –que desde el gobierno de fhc ya pautaban la provisión
habitacional– y de la función económica de la construcción civil,
reconocida como gran acaparador de la mano de obra, justifican
esa separación entre lo que es anunciado y lo que es realizado. Si el
mercado inmobiliario de hecho atiende a la población con ingreso
inferior a 3 smm no interfiere en el argumento en cuestión.
El tercero, que no tiene la pretensión de ser un punto final en
la discusión, refuerza los otros dos elementos y está relacionado a
las dimensiones de operación de la política y de la producción de
vivienda en sí. Consecuentemente, se vincula a la cuestión de fondo
de este libro: ¿por qué la producción de la vivienda social de mercado
–como se denomina aquí, a pesar de la aparente contradicción en los
términos, es el reflejo de las configuraciones recientes de la política
habitacional, como ya se explicó anteriormente– o del segmento
económico interesa tanto al capital financiero en cuanto a la política
habitacional?
En primer lugar, este tipo de producción tiene que demostrar
ser bastante lucrativo, como se procuró evidenciar a partir del caso
emblemático de la ece –lo que atrae a los accionistas de las empresas
constructoras y desarrolladoras de capital abierto, que procuran
garantizar la rentabilidad de sus inversiones financieras. En segundo,
esa rentabilidad está garantizada tanto por la producción en escala
y estandarizada de la vivienda, como por la reducción y dilución
de costos. Esta producción, a su vez, es regulada por indicadores
de performance (por ejemplo, el ranking de las obras que alimenta,
consecuentemente, la ‘competitividad’ entre los técnicos) y controlada
a partir de un sistema on line, referenciado en el mercado financiero
(recordando la ‘moneda ece’). Estas características de la producción
garantizan la eficiencia en el control de los costos y los plazos, típica de
los modelos de gestión empresarial en general.
A partir del momento en que el paradigma de la política
habitacional pasa a ser regido por la lógica privada –como Arretche
(2002) ya anunciaba desde la década de los años noventa– este modelo
de gestión cabe perfectamente en la operación de la propia política.
Ambos, Estado y empresa, procuran resultados rápidos y la solvencia
del sistema (o de los negocios). Por ejemplo, para el mcmv, que
prometió la construcción de un millón de unidades habitacionales, es
interesante que ese número sea alcanzado en un corto plazo, lo que
sólo podría ser viable por la ‘eficiencia’ de la iniciativa privada, según
esa visión del mercado sobre la política.
El vocabulario empresarial está presente también en ‘las políticas
urbanas neoliberales’, como destacó Le Galès (2009).91 Es frecuente el
uso de diversos ‘indicadores de performance’ para medir el desempeño
social y económico –recientemente el ambiental ganó importancia– de
las ciudades que, a su vez, alimentan la ‘competitividad’ entre ellas en
la disputa por los recursos públicos, así como gana espacio el principio
de la ‘autonomía’ de los agentes que ejecutan tales políticas, en relación
con el Estado.
En la política habitacional actual, las empresas constructoras y
desarrolladoras tienen una gran autonomía en relación con el Estado
en cuanto a la concepción y ejecución de las unidades habitacionales,
cuya cantidad producida funciona como un indicador de performance
de la propia política, aunque dependan institucional y financieramente
del agente público.
Por un lado, las empresas deciden el qué (en términos de la
concepción y de la forma visual de los proyectos), cuánto (en número
de unidades), cómo (proceso de producción), dónde (localización de
los proyectos) y para quién (sus clientes, que pasan a ser aquellos que
encajan en los límites del financiamiento habitacional) van a producir.
Por otra parte, el mantenimiento y crecimiento de la rentabilidad
provienen de la producción de la vivienda social de mercado, de
la canalización del fondo público, tanto para el financiamiento de
la demanda como de la producción –ya bastante discutido en los
capítulos anteriores.
 La autonomía de los agentes privados representa uno de los
principales riesgos de ese tipo de política habitacional, a medida que
hay una ausencia de control público sobre algo que necesariamente
impacta en la configuración de las ciudades. Si sólo una empresa es
capaz de producir cuarenta mil unidades en un año, siguiendo sólo
tres tipologías habitacionales, en más de setenta ciudades brasileñas,
imaginemos el potencial impacto urbano si se suma con la producción
de otras trece empresas, que actúan de forma semejante a la ece, salvo
algunas excepciones.
Ahora, hay que pensar en las dimensiones cualitativas de ese
impacto además de las cuantitativas. El patrón arquitectónico
y urbanístico de la vivienda social de mercado que viene siendo
implementado puede ser resumido en tres modalidades básicas:
conjuntos de edificios verticales; proyectos horizontales; y una
combinación de las dos modalidades anteriores en el mismo terreno.
En todas ellas, están presentes los muros que circundan el proyecto y la
caseta en la entrada.
Este patrón se asemeja mucho a la idea de los ‘enclaves fortificados’,
formulada por Caldeira (2000): “se trata de espacios privatizados,
cerrados y monitoreados para residencia, consumo, recreación y
trabajo”.92 La autora tenía en mente los proyectos residenciales de alto
nivel.
En el caso de los enclaves para la ‘clase C’, hubo una copia reducida
de la ‘clase A’, o un ‘rebajamiento’ de los proyectos de alto nivel. En la
mayoría de los casos, no son reproducidos espacios de consumo y de
trabajo en los proyectos del segmento económico, simplemente porque
no ‘caben’, literalmente, en el área del terreno. En los espacios de
recreación a su vez, se elimina aquello que sobra entre las edificaciones.
Esto porque el principio que rige la implantación de las edificaciones
es de orden económico, lo que significa una tasa de ocupación
máxima, en detrimento de los espacios libres, de recreación y hasta de
circulación. Pero vale la pena notar que hay proyectos suficientemente
grandes para reproducir una estructura de un barrio, contemplando
también los espacios de consumo, recreación y trabajo.
En cuanto a la localización, estos proyectos pueden estar situados
cercanos tanto a las zonas de ingresos más altos como más bajos, y se
encuentran en general, en los vectores de expansión y consolidación
de las ciudades. Pero, la situación del ‘enclave’ altera su contenido
semántico dependiendo de si está insertado en los contextos
metropolitanos o, por oposición, en aquellos no metropolitanos, sobre
todo las ciudades del interior del estado de São Paulo. Por ejemplo,
la relación urbana del ‘enclave’ situado en la franja de una ciudad de
250 mil habitantes es muy diferente de aquel localizado en la periferia
de una capital con 11 millones de habitantes. Teniendo en cuenta
que el mismo patrón arquitectónico y urbanístico es repetido en los
dos contextos, se torna claro que el análisis de la inserción urbana no
se tomó en consideración en el momento de la concepción de esos
grandes proyectos.
La inserción de estos desarrollos cerrados, estandarizados, a gran
escala, trae cuestiones fundamentales para la arquitectura y para la
planeación urbana en Brasil: ¿cuáles serán los impactos urbanos de
este tipo de producción? ¿Qué ciudades están siendo producidas por
este tipo de agente inmobiliario, que hace las veces de propietario de
tierras, desarrollador, constructor y vendedor, al mismo tiempo?
Notas • Bibliografía • Siglas y Acrónimos • Hipervínculos
Figuras • Tablas • Gráficas • Universidades
 Notas
1
n. del e. Dólares Estadounidenses (usd) en adelante dólares.
2
Se decidió denominar así a la empresa por razones de confidencialidad.
Por esta misma razón, no se brinda la información completa de las
teleconferencias que se mencionan a lo largo del libro.
3
Aquí me refiero a la noción de política habitacional como resultado de
una articulación de intereses políticos, económicos y de un juego de poder,
en el cual el Estado desempeña un papel fundamental como legitimador de
los intereses del capital. Por tanto, no me refiero a la noción de política en
sus contenidos emancipatorios, como sugiere Rancière (1996) –noción
que ha sido frecuentemente citada en la crítica al neoliberalismo, como un
contrapunto a la idea de la gestión promovida por actores institucionales (que
el autor llama ‘policía’). Política para el autor, supone el disentimiento en
cuanto a la entrada y reivindicación del discurso y de la parte de aquellos que
no tienen parte, en la comunidad política, no sólo entendida como un terreno
institucional. En este sentido, la noción de política habitacional, que se
utiliza, estaría más próxima a la idea de ‘policía’ (o gestión), no en un sentido
peyorativo (como resalta Rancière), sino que limita la escena política de los
actores ya establecidos que determinan, inclusive, el lugar y la forma como
aquellos ‘sin parte’ pueden entrar en el terreno institucional, y ese espacio es
claro, en mi caso: como ‘metapública’ de los programas habitacionales.
4
Como destaca Arretche (1990), desde la época del Banco Nacional de
Habitación (bnh, 1964-1985), creado a partir del padrón de intervención
y descentralización estatal en el sector habitacional, propio de los regímenes
militares de la época, se tenía como objetivo la provisión de casa propia en
dos mercados distintos: uno enfocado en los sectores de ingreso medio y alto,
con financiamiento y promoción privados; y el otro, para los sectores de bajos
ingresos, a partir de la promoción pública. Sobre el desempeño del bnh,
ver también: Azevedo (1982), Bolaffi (1982), Bonduki (1998), Sachs
(1999) y Souza (1999).
5
Datos obtenidos de los informes de desempeño operacional y financiero
de las empresas, organizados por la autora. Según los datos de Embraesp
(2008), publicados en el diario ‘O Estado de São Paulo’ entre 2005 y 2009, la
liberación de inmuebles para ‘bajos ingresos’ más que triplicados en la Región
Metropolitana de São Paulo (rmsp), ocurriendo un aumento de 350%
(Pacheco, 2010).
6
La denominación que aquí se propone, difiere del nombre técnico de
‘vivienda de interés social’, que continúa atendiendo, preferentemente, los
segmentos de ingresos que precisan de subsidio gubernamental y tienen al
Estado como su principal agente.
7
Antes de que esas empresas abrieran su capital, en Brasil ya estaba en curso
una tendencia de crecimiento y de concentración de capital en las grandes
empresas participantes en el mercado inmobiliario residencial, sobre todo, las
promotoras y constructoras. Después de la apertura del capital, la producción
de esas empresas se potencializó y cubrió gran parte de los inmuebles
comercializados recientemente en la rmsp. Para tener una idea, según los
datos presentados en Volochko (2007), en 2000, las diez empresas con
mayor participación en el valor general de los negocios en la rmsp cubrían
20% del total del mercado inmobiliario residencial local. En 2005, ese
porcentaje aumentó a 28%, como señala el autor. De acuerdo con los datos
de la Embraesp (2008), subió a 36.5%, siendo que, de esas diez principales
empresas, sólo una no había abierto su capital en la Bovespa ver ibge
(2006), Volochko (2007), Embraesp (2008) y Sigolo (2009).
8
A pesar de ser un término cuya definición precisa no es un consenso
en las ciencias sociales, la investigación de campo se refiere a un método
de investigación empírico, dentro de un enfoque cualitativo, procura
comprender una situación social, a partir de la observación de los hechos que
se desarrollan en esa situación, de las entrevistas con las personas involucradas
y del acceso a los documentos. Para Cefaï (2003), la investigación de campo
se mueve entre múltiples cuestiones y enigmas que carecen de comprensión
y de explicación por parte del investigador y que lo llevan a buscar en
la observación y la descripción de una determinada situación social, sus
respuestas. Se trata de ese vaivén entre las diversas operaciones de interacción,
observación, registro y los momentos de codificación y análisis que subsidia
el proceso de interpretación, comprensión y explicación de las realidades en
que el investigador se sumerge y, al mismo tiempo, sobrevuela, al establecer
puentes con otras realidades y otros niveles analíticos.
9
Para Paulani (2008), desde la década del año noventa, en Brasil se
encuentra una condición de ‘servidumbre financiera’, en relación con la
‘cabida de comando del capitalismo contemporáneo’.
10
Para la ece, inclusive, “el sector inmobiliario es altamente dependiente
de la disponibilidad de crédito en el mercado, y la política de crédito del
Gobierno Federal afecta significativamente la disponibilidad de recursos para
el financiamiento inmobiliario, influenciando la oferta y la demanda de las
propiedades” (Texto extraído del folleto emitido por la Empresa constructora
estudiada, al momento de su segunda oferta de acciones en la Bolsa de
Valores, en 2009).
11
Declaración hecha en la teleconferencia de resultados operacionales
y financieros de 2008 de la ece, ocurrida un día después del anuncio
del paquete. Segundo reportaje del diario O Estado de São Paulo, “las
constructoras serán el principal agente del programa” (Otta, 2009).
12
El autor utiliza el término en inglés real estate (bienes raíces), que no
tiene correlación en portugués. En ese momento se tradujo como ‘mercado
inmobiliario’, a pesar de que real estate extrapola esa noción.
13
Sobre las experiencias de apoyo mutuo, autogestión y cooperativismo en
la producción habitacional, hay diversas referencias, sobre todo, elaboradas
entre los años 1990 y 2000. Bonduki (1996), Gordilho-Souza (1997),
Amaral (2001), Arantes (2002), Rizek, Barros y Bergamin (2003). En
particular, los esfuerzos conjuntos (o de apoyo mutuo) tensionaron el debate
académico brasileño, en la medida en que algunos de sus autores enfatizan los
aspectos positivos y las promesas emancipatorias de esas experiencias y otros,
su carácter incompleto.
14
La Ley 10.931, conocida como Ley de Patrimonio de Afectación,
estableció un mecanismo de protección a los financiamientos concedidos
por el capital financiero, al impedir la práctica, entonces común, de la libre
acción de los capitales de origen inmobiliario y minimizaron los impactos de
incumplimiento por parte de los prestatarios (Volochko, 2007)
15
Los Certificados inmobiliarios de cuentas por cobrar (cri por sus siglas en
portugués) y los Fondos de Inversiónes Inmobiliarias (fii), estos últimos ya
habían sido creados antes por el sfi Botelho (2007) y Fix (2007).
16
En 2008, el valor del smm era de 415.00 reales o 200 dólares.
17
En un reportaje publicado en la revista Construção Mercado, estaba la
denominación para cada tipo de modalidad de transacción. Así, la adquisición
es “el instrumento jurídico utilizado por una empresa para asumir el control
de otra por medio de la compra de la mayoría de su capital”. La fusión es el
instrumento jurídico en el cual dos o más empresas se unifican, creando una
nueva empresa jurídicamente, y las empresas anteriores dejan de existir. Una
empresa conjunta (joint venture) es una “asociación de empresas no definitiva,
con un plazo determinado y es la unión de las personalidades jurídicas”, en la
cual se compartirán los aspectos operacionales de las empresas, sin alterar la
estructura corporativa (Blanco, 2008a: 31).
18
Esta información se encuentra disponible en Alves (2007); Fantini
(2007) y los reportes trimestrales y anuales de desempeño operacional y
financiero, disponibles en los sitios web de las empresas.
19
De acuerdo con Carlos: “El sector de construcción de condominios es
producto de una lógica inmobiliaria que vende el espacio de la periferia para
la clase media, que, todavía precisa ser convencida de esta nueva ‘necesidad de
habitar’. Y dentro de esta lógica, es que se producen las nuevas estrategias de
mercado basadas en la idea de ‘calidad de vida’, que contempla un conjunto
de elementos todos ellos enfocados en la necesidad de ampliar la base social en
la cual se desenvuelve la sociedad de consumo –ahora también es el consumo
del espacio. Esto es parte de la necesidad de seguridad, del acercamiento de las
personas con los mismos ingresos, de la vida junto a la naturaleza, en donde
el verde aparece como elemento importante en este proceso” (Carlos, 2009:
312).
20
El vgv equivale al total de unidades potenciales de lanzamiento,
multiplicado por el precio medio de venta estimado de unidades, es un
parámetro importante de desempeño operacional de las empresas del sector
inmobiliario de capital abierto.
21
La clasificación de esa investigación de la fgv, basada en los datos de
ingreso mensual familiar es la siguiente: la clase E son aquellas familias que
reciben hasta 378.00 dólares; la clase D, entre 378.00 y 524.00 dólares; la
clase C (o ‘clase media’), entre 524.00 y 2 261.57 dólares; y las clases A y B,
arriba de 2 261.57 dólares. Este estudio señaló un aumento, en los últimos
años en Brasil, de la participación de la clase C. Vale la pena destacar que el
ingreso medio brasileño per cápita, en 2008, era de 298.00 dólares y el ingreso
medio familiar de 964.00 dólares (Neri, 2008).
22
Es importante notar que, en en el año 2000, una de las grandes cuestiones
del debate académico sobre la construcción civil se relacionó con la entrada
y la organización de los subcontratistas, como se explica en Serra (2001);
Pereira (2003) y Ohnuma (2003).
23
Para el ibge, la ‘gran empresa de construcción’ corresponde a las unidades
de producción cuyo total de personal contratado es igual o mayor a 250
personas. Obviamente, dentro de esta categoría entran empresas de ámbitos
totalmente diferentes. En este trabajo, se considera gran empresa, dentro del
subsector de la construcción de edificaciones, aquélla que, además de poseer
ese número de trabajadores, realiza todas las etapas del ciclo de producción de
la edificación, incluso después del proceso de reestructuración productiva.
24
Frase del director general de la empresa, en el reportaje de una revista,
respondiendo a aquellas empresas que dicen que el segmento económico no
da ganancias.
25
A pesar de este precio promedio general, hay una gran diferencia entre los
precios promedio de venta de las unidades de cada proyecto de la ece. Por
ejemplo, en 2008, el precio promedio general por metro cuadrado era de
982.27 dólares, entre todos los lanzamientos de la empresa, siendo que el
menor valor correspondía a 645.32/m2 dólares (cuyo proyecto se localizaba en
la ciudad de Bauru/SP); y el mayor era de 15 763.55/m2 dólares (en Goiânia/
GO). En ese mismo año, el precio promedio general por unidad era de 58
905.42, siendo el valor más bajo 33 689.66 (en Belford Roxo/RJ) y el mayor,
15 6047.78 (en Nova Lima/MG).
26
Datos proporcionados por el Prof. João Marcos de Almeida Lopes, en el
grupo de trabajo ‘Paulo Freire’, desarrollado por la Usina (Centro de Trabajos
para el Ambiente Habitado).
27
El Director vicepresidente de producción es el que visita los sitios de las
obras cada dos o tres meses, comportándose como un ‘jugador de truco’,
porque grita y hace rabietas, según el encargado del almacén de la obra en
Monte Alto.
28
El Director vicepresidente de desarrollo inmobiliario es la referencia en la
empresa dentro del sector de proyectos arquitectónicos y técnicos, incluso, es
él quien asigna los proyectos. Fue el único nombre que el ingeniero de obras
de Monte Alto recordaba como responsable. La trayectoria de este director
dentro de la empresa es curiosa: comenzó como técnico de edificaciones
en 1980, se graduó en ingeniería civil en 1993, fue nombrado Director de
proyectos en 2000, y asumió su actual cargo en 2005.
29
“El concepto de gobernación corporativa se confunde con el de
‘financierización’ de las empresas, es decir, la prevalencia absoluta del punto
de vista financiero sobre otras consideraciones en la estrategia de la empresa y
el enfoque de éste en la valorización de la rentabilidad de las inversiones de los
accionistas” (Grün, 2003: 142).
30
En la permuta, el vendedor del terreno recibe un determinado número
de unidades al ser construidas o un porcentaje de la ganancia obtenida de la
venta de las unidades.
31
Según un arquitecto subcontratado por la empresa, que trabaja en la ciudad
sede, él es responsable de visitar los terrenos e investigar las legislaciones
locales de las ciudades en donde se pueda desarrollar el proyecto. La mayoría
de las veces lo acompaña un técnico o un despachante local –este último
contratado especialmente para acompañar el proceso de aprobación.
32
Declaración del director en la teleconferencia de los resultados del segundo
trimestre de 2009.
33
Ver Moreira, 2007. En este sentido, fueron más de nueve mil accesos
únicos por día en el sitio web de la empresa. “los ricos no compran
departamentos por internet, pero la clase media sí lo hace”, declaró el director
de la empresa.
34
Actualmente, el pbqp-h está formado por doce proyectos (relacionados con
las cuestiones de normalización, de calidad de los componentes y los sistemas
constructivos, formación y calificación de profesionales y hasta asistencia
técnica a la autoconstrucción y a los grupos de trabajo, entre otras), de los
cuales se destaca el Sistema de Calificación de Empresas de Servicios y Obras
(SiQ-Constructoras), que se asemeja a otros sistemas de gestión de calidad
(como iso 9001, por ejemplo) Santos (2003).
35
Informe disponible en el sitio web de la empresa, cuyo nombre no puede
ser revelado por cuestiones de confidencialidad.
36
Declaración del director de la empresa en la teleconferencia de los
resultados del cuarto trimestre de 2008.
37
Información obtenida en la teleconferencia de los resultados del primer
trimestre de 2008.
38
Conforme a la declaración del director, en la teleconferencia de los
resultados del cuarto trimestre de 2008, en marzo de 2009.
39
Folleto de difusión de la segunda oferta de sus acciones, 2009.
40
En caso del desarrollo, construcción, comercialización, y localización de
edificios comerciales y de oficinas, el capital financiero espera la valorización
del proyecto en sí, que se vuelve un activo financiero. Po esto mismo, existe
la necesidad creciente de construir espacios que propicien la valorización
inmobiliaria que, a su vez, va cambiando de ubicación geográfica en función
de la inversión de capital financiero. Para mayor información sobre la
construcción y valorización de espacios urbanos por el capital financiero,
sobre todo en las ciudades de São Paulo, ver los trabajos de Carlos (2009) y
Fix (2007).
41
Folleto de difusión de la segunda oferta de sus acciones (2009).
42
Así como los bonos, los pagarés son títulos de emisión de sociedades por
acciones abiertas, pero, representativos de la deuda a corto plazo (mínimo de
30 y máximo de 360 días) (Securato y Securato, 2007: 154).
43
Según el Banco Central: “los bancos múltiples son instituciones financieras
privadas o públicas que realizan las operaciones activas, pasivas y auxiliares
de las diversas instituciones financieras, por medio de las siguientes
carteras: comercial, de inversión y/o de desarrollo, de crédito inmobiliario,
de arrendamiento mercantil y de crédito, financiamiento e inversión”.
Información disponible en: http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp
[Consultado el 2 de diciembre de 2009]
44
Según el arquitecto que trabajó en la empresa como subcontratado: “ellos
están en el ramo inmobiliario, pero a partir de cierto momento comenzarán
a acumular un capital enorme, entonces montarán una financiera. […] Por
lo tanto: el negocio de ellos dejó de ser la ingeniería, sólo ingeniería, para ser
gestión de capital". (Declaración del arquitecto, mayo, 2008).
45
Información obtenida en el sitio web de la empresa. [Consultada el 8 de
julio de 2008]
46
La Deutsche Werkbund fue una asociación de artistas, arquitectos e
‘industrias artesanales’, desarrollada en Alemania entre los años de 1907 y
1914, procuraba establecer un acercamiento entre arte, artesanía e industria
por medio del debate, de la elaboración del cuerpo teórico, de la actuación
práctica inmediata y de la divulgación de sus objetivos en la sociedad alemana
y europea. Este acercamiento se daba más en el ámbito de las formas y los
patrones ideales que los productos industriales deberían seguir, que en la
dimensión de la producción en sí misma, es decir, para utilizar expresiones
marxistas, los miembros de la Werkbund se detuvieron más en el debate
sobre la forma mercancía de los productos industriales que del escrutinio
de las relaciones entre medios de producción, fuerza de trabajo y tecnología
(Schwartz, 1996).
47
Cita de la conferencia de Le Corbusier realizada en Buenos Aires, en
1929, presente en el libro Precisões. En este libro, Le Corbusier describe su
concepción sobre la estandarización: “(…) la casa, el despacho, la oficina, la
fábrica (eventos arquitectónicos que se pueden reducir a simples conceptos
de pisos iluminados) van a explorar las nuevas formas de estandarización,
industrialización y taylorización. No sólo disminuiremos infinitamente los
cubos de las construcciones y economizaremos para cada familia o para cada
hombre de negocios enormes gastos generales, por medio de estos métodos,
reduciremos a la mitad el precio de las construcciones. […] La construcción
dejará de ser una actividad estacional, paralizada por capricho de las
intemperies. Llegaremos a ‘la casa limpia’, equipada en la fábrica, hecha con
la perfección de la maquinaria, como la carrocería de un automóvil, montada
en el terreno por armadores y no más por un grupo de albañiles, carpinteros,
ebanistas, mano de obra especializada en recubrimientos de zinc, tejados,
revestimientos de yeso, electricistas, etc.” (Le Corbusier, 2004: 97-98).
48
“Yo tuve una libertad formal, pero como te conté, no tenía forma de salir de
aquello. Debido a que la técnica constructiva de ellos es una, el tamaño de los
ambientes es otra. Entonces, el sistema es el mismo… Por ejemplo, siempre se
tratará de colocar cuatro departamentos por un espacio o cuadro de escalera.
Si no se tiene forma entonces se colocan tres. ¿Entiendes? Es así, la lógica
del mejor aprovechamiento, entonces la gente termina cayendo en el mismo
modelo” (Declaración de un arquitecto autónomo, junio 2008)
49
“... tenía una rotación muy grande de personal porque siempre querían
abatir al máximo a los profesionales. Entonces, si el nuevo era un junior,
recién egresado, valía la pena. Para mí, por ejemplo, pasó esto. Porque hubo
cierto momento en que pensé ‘no, esto ya no es para mí’. No puedo perder
más tiempo haciendo esto” (Declaración de un arquitecto autónomo, junio,
2008).
50
Declaración del arquitecto de un despacho subcontratado, junio 2008
51
Información obtenida en el sitio web de la empresa. [Consultada el 2 de
febrero de 2008]
52
Suite en portugués es un cuarto con baño. La puerta del cuarto de baño se
abre en el dormitorio.
53
Declaración del director fundador en la teleconferencia de los resultados de
2008.
54
Este sistema de control de costos fue inspirado en una empresa mexicana
especializada en construcción popular. “Se fueron algunas personas a México
a conocer el centro de tecnología de la información del grupo. Nos mostraron
muchas cosas”, declaró el fundador y socio mayoritario de la ece (Cançado,
2008).
55
Las palabras del ingeniero pueden explicar el mecanismo de cálculo de estos
índices: “Entonces, yo mando el seguimiento mensual, todo el primer día,
entro en el sistema, en este mes yo hice: la albañilería de seis departamentos,
cinco losas, coloqué las ventanas de 13 departamentos, y el yeso de cuatro
más. Ellos lo considerarán así: albañilería es x%, losa x% … y yeso es x%,
calculan cuánto debería haber hecho en el mes en apartamentos, yo tengo 40,
hice 1.3 apartamentos por mes. Con este 1.3 ellos dirán: llevas hasta hoy 20
apartamentos, has gastado 1 millón, hiciste 50% de la obra, entonces no va
a cerrar en 1 millón ochocientos, va a cerrar en 2 millones. Por lo tanto, ven
el costo real, a proyección que ellos hacen, la tabla con el costo real, y a partir
de ahí tienes que ser un experto: mi costo real está bajo, pero mi proyección
está alta, entonces, o tengo que avanzar más en la producción o tengo que
disminuir el costo” (Declaración del ingeniero de obra, febrero, 2008).
56
El ingeniero sólo citó al igp-m y la Bovespa, como algunos de los
índices considerados. En busca de sitios especializados, se encontraron,
probablemente, los otros tres índices que componen el cálculo de la moneda
ece: el Índice Nacional de Costos de la Construcción (incc –calculado
por la fgv), el Sistema Nacional de Investigación de costos e Índices de la
Construcción Civil ibge (sinapi, por sus siglas en portugués) y el Costo de la
Construcción Residencial– Sindiscon (cub).
57
Información obtenida en una conferencia de un ingeniero que ya trabajó
en tres empresas constructoras enfocadas en el segmento económico de bajos
ingresos, y todavía trabaja en una de ellas, realizada en el Grupo de Estudios
sobre Mercado Inmobiliario del Laboratorio de Vivienda y Asentamientos
Humanos (LabHab), de la FAU/USP.
58
Las visitas a las obras de la empresa integran las actividades cotidianas
del director general. Un artículo publicado en la revista Isto É, Dinheiro,
describió un día de rutina: visita a Campinas y São Bernardo do Campo para
inspeccionar las obras (Attuch, 2007). Otro artículo de periódico relata que,
dos veces por semana, el ingeniero y fundador de la empresa visita algunas de
las casi 200 obras en curso (Cançado, 2008).
59
La diferencia entre el contenido del discurso del maestro y el contenido del
trabajo realizado revela la diferencia entre el trabajo enunciado y la práctica,
entre el trabajo prescrito y el real. Aquí no hay ‘agujeros’ en la prescripción,
recuperando la idea de la ‘prescripción imprecisa’ de Duc (2002); hay incluso
una oposición entre la prescripción (equipo trabajando de forma integrada)
y la realización (equipo trabajando de forma separada, secuencialmente) –se
discutirá esta cuestión en el capítulo v.
60
En la manufactura se busca fragmentar las operaciones a fin de favorecer el
adiestramiento del trabajador y de conferir mayor velocidad a la producción,
ocupándose así las lagunas existentes en el sistema anterior. Al analizar el
proceso de producción de manufactura, Marx (2001) lo describe como la
descomposición de la actividad del artesano en las diversas operaciones que
la componen, sin despegarse del oficio del trabajador. En la manufactura, por
lo tanto, el oficio continúa siendo la base técnica que asegura la reunión del
trabajo parcial.
61
En palabras de Ferro: “la entrega formal del trabajo en una producción
casi siempre sigue una buena dosis de irracionalidad técnica, más que de
racionalidad del capital. Es necesario, principalmente, introducirla en el
alma propia del proceso productivo manufacturero: es de cierta forma vana,
evidente que, a descubierto, se volvería una entrega arriesgada. Ahora esa alma
es la secuencia lógica de los equipos especializados. Casi todo el proyecto, por
tanto revuelve, mezcla, oscurece esa secuencia y el objetivo inconsciente del
diseño separado”. (Ferro, 2003: 345).
62
Bourdieu ejemplifica como uno de los lugares llamados ‘difíciles’, el
conjunto habitacional o la escuela en su amplia y profunda investigación
realizada en Francia. En estos lugares, es preciso mostrar cómo “son,
primeramente, difíciles de describir y de pensar y que es preciso sustituir
las imágenes simplistas y unilaterales (aquellas que la prensa trasmite)”, que
conforman nuestra familiaridad con las experiencias cotidianas, “por una
representación compleja y múltiple, fundada en la expresión de las mismas
realidades en discursos diferentes, a veces, irreconciliables” (Bourdieu, 1997:
11).
63
Un compilado de los análisis elaborados por autores brasileños de la
industria de la construcción fue realizado por Farah (1996).
64
En Brasil, el taylorismo no se estableció como una estrategia de desarrollo
productivo en diversos sectores de producción porque, entre otras razones,
no se firmó el pacto necesario entre trabajadores y capitalistas para su
implementación.
65
Esta cuestión de la reproducción de elementos arcaicos en la modernización
de Brasil fue bastante discutida por Fernandes (1976) y Oliveira (1972).
En estos textos, los autores parten de la concepción de que, contrario al
modelo clásico de la revolución burguesa, el cambio de la clase dirigente
en Brasil, de las clases propietarias rurales a las nuevas clases burguesas
empresario-industriales no exige “una ruptura total del sistema, no sólo por
razones genéticas, sino por razones estructurales”, no siendo necesaria la
destrucción completa del antiguo modo de acumulación, por el contrario,
manteniéndose las estructuras socioeconómicas y políticas arcaicas o
semiarcaicas. Es decir, en este sentido, la reproducción de lo arcaico sirve para
el propio patrón de acumulación.
66
El discurso del presidente Lula, de 2008, exaltando la construcción civil
como un sector importante en la generación de empleos, refuerza la hipótesis
de Morice (1996), indicando la permanencia funcional de elementos
arcaicos.
67
Esta especificidad no se restringe a la obra de la construcción civil. Otros
sectores productivos, como la industria petroquímica, por ejemplo, también
pueden ser considerados específicos, a partir del momento en que la referencia
principal del modelo industrialización –en la sociología del trabajo sobre
todo– pasó a ser la industria meta mecánica y demás procesos de montaje,
en los cuales el taylorismo y el fordismo pudieron ser aplicados plenamente.
Para información sobre la dimensión del control del trabajo en la industria
petroquímica, ver el trabajo de Rizek (1994).
68
n. del t. En México, chalán es un ayudante de un albañil, un pintor,
etcétera.
69
Dos autores citados por Cockell (2008), Franco (1995) y Cattani
(2001), atribuyen ese aumento de escolarización a los programas de
alfabetización y de educación básica promovidos por empresas en sus obras
durante la década de 1990. Para mayor información sobre esos programas ver
Barone (1999).
70
Vale resaltar que el análisis de Farah (1996) se refiere al periodo hasta la
década de los años ochenta. Teniendo en cuenta la permanencia de grandes
grupos de trabajadores de la construcción civil en el sector, lo que posibilita
una identidad con sus respectivos oficios. Ver Vargas (1992) y Cockell
(2008).
71
Entran aquí los trabajadores que realizan las actividades de la obra
propiamente dichas: los albañiles, carpinteros, armadores, electricistas,
plomeros y chalanes.
72
Para Morice (1996), el modelo dominante de gestión de la fuerza de
trabajo en la construcción civil, en Brasil puede ser resumido en una palabra:
irregularidade, en la situación de trabajo, en la formación profesional y en el
estatus social.
73
El ingeniero narró durante la entrevista un episodio ocurrido con el
ingeniero de obras de São Carlos en que, por un error de la Regional de
Ribeirão Preto, no fue liberado el pago del personal y fue amenazado por los
chalanes: “Lo pararon en la calle y le dijeron: ahora vas a morir, o pagas o
vas a morir”. Pero el ingeniero conversó con ellos y consiguió que dejaran de
amenazarlo.
74
La expresión ‘clases peligrosas’ remonta a un debate del siglo xix en
Brasil. De acuerdo con Chalhoub, para los parlamentarios brasileños, poco
después de la ley de abolición de la esclavitud en 1988, se tornó conveniente
asociar el concepto de ‘clases peligrosas’ al de ‘clases pobres’ en el momento
de la elaboración de un proyecto de ley de represión a la ociosidad de los
trabajadores. Según el autor: “para los nobles diputados, la principal virtud
del buen ciudadano es el gusto por el trabajo, y éste lleva necesariamente
al hábito de ahorrar, que, a su vez, se regresa en confort para el ciudadano.
Así, el individuo que no consigue acumular, que vive en la pobreza, se torna
inmediatamente sospechoso de no ser un buen trabajador. Finalmente, y
como mayor vicio de un ser humano, está el no trabajo, la ociosidad, se
deduce que a los pobres les falta la virtud social más esencial; en ciudadanos
que no abunda la virtud, crecen los vicios, y luego, dada la expresión ‘clases
pobres y viciosas’ vemos que las palabras ‘pobres’ y ‘viciosas’ significan la
misma cosa para los parlamentarios. Una vez realizada esta abstracción,
o esa imprecisión, en el origen del raciocinio […], el resto se entiende
naturalmente: los pobres cargan vicios, los vicios producen malhechores, los
malhechores son un peligro para la sociedad, juntando los extremos de la
cadena, tenemos la noción de que los pobres son, por definición, peligrosos”
(Chalhoub, 1996: 22).
75
Según el diccionario de francés Micro Robert, significa: 1) aquéllo que
presenta contornos poco definidos; 2) que no tiene forma precisa; 3) incierto,
indeciso, vago.
76
n. del t. Traducido literalmente, sería el ‘jefe de la obra’, sin embargo, en
la práctica, no hay un agente correspondiente en la obra brasileña y la figura
más próxima sería un maestro de obras más calificado.
77
En francés, hay algunos puestos de trabajo en la construcción civil para los
cuales no hay correspondientes directos al caso brasileño. De tal manera que,
el maître d’ œvrage es el responsable de las operaciones: decide la oportunidad
del proyecto, asegura el acuerdo financiero, realiza las adquisiciones de
terrenos, define el programa de operación y escoge al maître d’œuvre; también
puede ser el gestor de la obra, pero no necesariamente, y es el responsable
de la entrega de la obra a los clientes –podría ser considerado como el
agente promotor (privado o público). El maître d’œuvre es responsable de la
concepción del proyecto y por la organización de todas las empresas: concibe
la obra, organiza la consulta a las empresas que serán escogidas por el maître
d’ œvrage para realizar los trabajos. Este agente, por tanto tiene un rol más
amplio que sólo la elaboración de proyectos en sí. En general, es una actividad
mucho más dispersa, existiendo una gran concentración de actividades (no
asalariada), promovidas por pequeños despachos y agencias de arquitectura
e ingeniería. Las entreprises de batîment (empresas de construcción, son
responsables de la organización y realización de los trabajos en las obras y
también por la adquisición de materiales y equipos. Una especificidad de la
producción de la construcción civil es que solamente el maître d’ouvrage y el
maître d’œuvre en la empresa general (entreprise générale) tienen una visión
completa de la obra. De hecho, la producción está frecuentemente repartida
entre muchas empresas que realizan determinados servicios en la obra
(Carassus, 1987).
78
Literalmente el conductor de los trabajos correspondería al ingeniero
residente en la obra en el caso brasileño.
79
“Pedro y yo hablamos así: necesitamos cambiar, necesitamos colocar gente
nueva ahí. Los que mandamos en la obra… las reuniones son más para
informar que para pedir alguna opinión…” (declaración del ingeniero de
obra, febrero, 2008).
80
Se pone entre comillas, porque no necesariamente hay un contrato
formal entre el trabajador y la empresa contratista, aspecto a ser discutido
posteriormente en este capítulo.
81
Según Choma, en esa “modalidad de contratación de servicios de mano de
obra para la construcción”, el subcontratado es remunerado por el servicio
ejecutado, medido según los precios unitarios predefinidos. “Esta costumbre
muchas veces es la culpable de varios problemas, porque no compromete al
contratista a cumplir los servicios cuando y como lo necesita la constructora”
(Choma, 2007: 23).
82
Serra (2001) procura diferenciar conceptualmente a los subcontratados.
Según la autora, amparada en la legislación laboral, existe la subcontratación,
destinada a servicios no especializados o no innovadores en que está la
contratación de personas físicas o jurídicas para la ejecución de determinadas
actividades ligadas a la producción, bajo la responsabilidad técnica de la
empresa principal y subordinada a ella; y la subcontratada más compleja o
tercerización, enfocada a servicios especializados, en la cual hay una mayor
carga de responsabilidad del contratado, ya que realiza las actividades con
total autonomía, asumiendo los riesgos y garantías, y sustituye a la empresa
principal en la realización de determinados servicios. Con la entrada de las
empresas subcontratadas en la construcción, los niveles jerárquicos en la
obra se configuran de otra manera: además de los trabajadores de la empresa
principal, hay operarios de esas otras empresas que no están subordinados al
maestro o ingeniero de obras.
83
De acuerdo con el Informe anual de la ece de 2006, publicado en marzo
de 2007, la empresa fue parte de 231 demandas laborales, referentes a las
reclamaciones de subcontratados por empresas contratistas, sumando un valor
total reclamado de 225 mil dólares. En esos procesos, de acuerdo con las leyes
laborales brasileñas, la empresa es considerada subsidiariamente responsable
por el cumplimiento de las obligaciones laborales de los empleados de las
sociedades prestadoras de servicios contratadas por ella.
84
Según Serra (2001) la contratación de empresas de mano de obra
vinculadas exclusivamente a las empresas constructoras puede configurar
la relación del empleo de los operarios de la empresa subcontratada como
contratante. La creación de un vínculo permanente y exclusivo entre
diferentes empresas no es admitida por la legislación laboral brasileña. Por
esto, puede haber en este caso una contratación fraudulenta e ilegal.
85
En el Brasil de inicio del siglo xx, la construcción de las villas de los
operarios correspondía a la necesidad de garantizar la reproducción de la
fuerza de trabajo, sobre todo extranjera, y de aumentar la fuerza de trabajo
de reserva, como condición para mantener bajos salarios, como analizó
Blay (1985). Se trataba de una forma peculiar como la industria brasileña
manejaba al ejército industrial de reserva traído del campo y del exterior a
las ciudades y de fortalecer la relación ‘patronal’, como discutió Francisco de
Oliveira (1982) en su texto clásico O Estado e o urbano no Brasil. Más de
cien años después, el aceptar la fuerza de trabajo, recién traída del noreste
por la empresa, no sucede más en las villas de los operarios, tampoco en los
alojamientos situados en las propias obras (práctica común hasta mediados
de los años 1990), sino en casas alquiladas en las diversas ciudades donde la
ece actúa. La diversidad geográfica de las obras refuerza, por lo tanto, esta
estrategia.
86
La pregunta sobre la remuneración de técnicos (ingenieros y arquitectos)
siempre causaba incomodidad en la autora y el entrevistado. A diferencia
de los trabajadores, que declaraban hasta los centavos de su salario, la
remuneración de los técnicos no era revelada de modo preciso.
87
El oficial de obra explicó este incentivo: “¿yo qué sé? Hay algunos
trabajadores ahí que se lo merecen también. No está escrito allí [en un cartel
pegado en la pared] sea el más rápido posible y gane el premio”. Esto está
relacionado con las horas extras. “Hay un trabajador, por ejemplo, Daniel es
chalán, está trabajando de guincheiro. El ingeniero estableció veinte horas
extras para él, por mes, mismas que no cumple, para poder darle un incentivo.
Lo mismo para mí. Hay muchas cosas que yo hago, además de la labor de
oficial de obra, yo también recibo veinte horas. Y hay otros trabajadores
que también lo hacen. Por ejemplo, el albañil que se queda hasta más tarde,
entonces, está haciendo la labor del chalán. A los chicos que la empresa cree
que se lo merecen ¿no? Reciben horas extras” (declaración del oficial de obra,
abril, 2008).
88
Se retoma aquí la afirmación de Vargas (1983), ya citada anteriormente.
89
Información obtenida en un reportaje de la revista Retrato do Brasil
(2008). Los recursos de esa propuesta del SindusCon-SP verían por la
“creación de nuevas modalidades de financiamiento como el fgts para
la población con bajos ingresos”. Los empresarios también apuntaron la
necesidad de crear “nuevos mecanismos de garantía de préstamos, con
la creación de un fondo federal garantizador, de estímulos al mercado
secundario de hipotecas y pagarés”. El reportaje destacó que el considerado
‘bajo ingreso’ por los empresarios, se refería a las familias con un ingreso
mensual de entre 5 y 10 smm y resaltaba que esa propuesta no atendería a los
‘más pobres’ (Uma saída pelo mercado, 2008: 26).
90
Dagnino (2002) problematiza las críticas en torno a los ‘encuentros’
entre sociedad civil y Estado que resaltan, como uno de los resultados
de ese encuentro, la creación de políticas fragmentadas, sectorializadas,
compensatorias, etc. –en contrapunto a lo que sería la ‘verdadera política
pública’. Para la autora es necesario que se expliciten los presupuestos de esas
críticas y se profundice en la cuestión implícita en ellas –modelos alternativos
de formulación de políticas públicas– y que se remite al ámbito más amplio
de los modelos de gestión del Estado.
91
Información proporcionada por Le Galès en la conferencia “2009
ISA-RC21 –São Paulo Conference: Inequality, Inclusion and the Sense
of Belonging”, de la International Sociological Association Research (isa),
Committee 21: Sociology of Urban and Regional Development.
92
Reproduzco el párrafo que contextualiza esta formulación: “Sobrepuestos
al patrón centro periferia [que dominó el desarrollo de la ciudad de SP
entre los años 40 y 80], las transformaciones recientes [entre 80 y 90] están
generando espacios en los cuales los diferentes grupos sociales están muchas
veces próximos, pero están separados por muros y tecnologías de seguridad, y
tienden a no circular o interactuar en áreas comunes. El principal instrumento
de ese nuevo patrón de segregación espacial es lo que yo llamo de ‘enclaves
fortificados’. Se trata de espacios privatizados, cerrados y monitoreados para
residencia, consumo, recreación y trabajo. Su principal justificación es el
miedo al crimen y la violencia” (Caldeira, 2000: 211).
 Bibliografía

Alves, A. (2007), “Todos na baixa renda”, Construção Mercado, São

Paulo, año 60, n. 77, diez.

Amaral, Â. de A.C. (2001), Habitação, participação popular e

cidadania. Dissertação (Mestrado em Estruturas Ambientais Urbanas),
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidad de São Paulo, São
Paulo.

Arantes, P.F. (2002), Arquitetura Nova. Sérgio Ferro, Flávio Império

e Rodrigo Lefèvre, de Artigas aos mutirões, Editora 34, São Paulo.
Disponible en http://www.usinactah.org.br/files/livroaraquiteturanova.
pdf

Arretche, M. (1990), “Intervenção do Estado e setor privado: o

modelo brasileiro de política habitacional”, Espaço e Debates, año x,
n. 31, pp. 21-36. Disponible en http://www.google.com.mx/url?sa
=t&rct=j&q=interven%C3%A7%C3%A3o%20do%20estado%20
e%20setor%20privado%3A%20o%20modelo%20brasileiro%20
de%20pol%C3%ADtica%20habitacional&source=web&cd=5&v
ed=0CFEQFjAE&url=http%3A%2F%2Fdc393.4shared.com%2F
download%2FaoPwHFeW%2FMarta_Arretche_EspacoEdebates3.
PDF&ei=3aVCT_-gH-qQ2AXyvay2CA&usg=AFQjCNGmAozxlAM
qfDBT-7uKxG9Ht_N94g&sig2=SCEXFyuaBHO9gVSTuCLHog&c
ad=rja

Arretche, M. (2002), “Federalismo e Relações Intergovernamentais no

Brasil: A Reforma de Programas Sociais”, Dados, Revista de Ciências
Sociais, Rio de Janeiro, vol. 45, n. 3, pp. 431 a 458. Disponible en
http://www.scielo.br/pdf/dados/v45n3/a04v45n3.pdf
Attuch, L. (2007), “O (futuro) maior construtor do mundo”, Isto É
Dinheiro, São Paulo, 17 ago. 2007. Disponible en http://www.terra.
com.br/istoedinheiro-temp/edicoes/517/artigo58923-2.htm

Azevedo, S. (1982), Habitação e poder. Da Fundação da Casa

Popular ao Banco Nacional da Habitação, Zahar Editores,
Rio de Janeiro. Disponible en http://www.google.com.mx/ur
l?sa=t&rct=j&q=Habita%C3%A7%C3%A3o+e+poder.+Da
+Funda%C3%A7%C3%A3o+da+Casa+Popular+ao+Banco+
Nacional+da+Habita%C3%A7%C3%A3o&source=web&c
d=3&ved=0CDgQFjAC&url=http%3A%2F%2Fwww.bvce.
org%2FDownloadArquivo.asp%3FArquivo%3DAZEVEDO_
ANDRADE_Habitacao_poder.pdf&ei=nadCT9OOC4Xe2AWlqYH
RBw&usg=AFQjCNH6RRtIv9F6mnVniGVsfLoYOviUtg&sig2=zJsB
Wd0rxRra4pXtesYftA

Azevedo, S. (2007), “Desafios da habitação popular no Brasil: políticas

recentes e tendências”, en Adauto Lúcio Cardoso (coord.), Habitação
social nas metrópoles brasileiras. Uma avaliação das políticas
habitacionais em Belém, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio
de Janeiro e São Paulo no final do século xx, antac, Porto Alegre.
Disponible en http://www.habitare.org.br/pdf/publicacoes/arquivos/
colecao7/capitulo_1.pdf

Ball, M. (1986), “Housing analysis: time for a theoretical refocus?”,

Housing Studies, v. 1, n. 3, p. 147-165.

Ball, M. (2006), Markets & Institutions in Real Estate &

Construction, Blackwell Publishing, Oxford.

Barone, R.E.M. (1999), Canteiro-escola. Trabalho e educação na

construção civil, EDUC, São Paulo.
Berthet, M. y D. Cru (2003), “Travail prescrit, travail réel et santé au
travail: des nouveaux modes d’intervention ergonomique?” Travail et
Emploi, n. 96, oct., p. 85-96.

Bicalho de Sousa, N. (1994), Trabalhadores pobres e cidadania.

A experiência da exclusão e da rebeldia na construção civil. Tese
(Doutorado em Sociologia), Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências
Humanas, Universidad de São Paulo, São Paulo.

Blanco, M. (2007), “O preço da desqualificação”, Construção

Mercado, São Paulo, n. 73, ago. Disponible en http://revista.
construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/73/
mao-de-obra-o-preco-da-desqualificacao-121129-1.asp

Blanco, M. (2008a) “O assédio das grandes”, Construção Mercado,

São Paulo, año 61, n. 79, feb. Disponible en http://revista.
construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/79/
empresas-o-assedio-das-grandes-120912-1.asp

Blanco, M. (2008b), “Construção capitalizada”, Construção Mercado,

São Paulo, año 61, n. 79, feb. Disponible en http://edikk.livreforum.
com/t12-construcao-capitalizada

Blay, E.A. (1985), Eu não tenho onde morar. Vilas operárias na cidade
de São Paulo, Nobel, São Paulo.

Bolaffi, G. (1982), “Habitação e urbanismo: o problema e o falso

problema”, en Maricato, E. (coord.) A produção capitalista da casa (e
da cidade) no Brasil industrial, Alfa-ômega, São Paulo.
Bonduki, N. G. (1996), Habitat. As práticas bem sucedidas em
habitação, meio ambiente e gestão urbana nas cidades brasileiras,
Studio Nobel, São Paulo.

Bonduki, N. G. (1998), Origens da habitação social no Brasil, Estação

Liberdade, Fapesp, São Paulo.

Botelho, A. (2007), O urbano em fragmentos. A produção do espaço

e da moradia pelas práticas do setor imobiliário, Annablume, Fapesp,
São Paulo.

Bourdieu, P. (1997), (coord.), A miséria do mundo, Vozes, Petrópolis.

Brasil (2004), Ministério das Cidades. Política Nacional de Habitação.

Brasília: Ministério das Cidades. Disponible en http://www.jbnn.com.
br/planodiretor/arquivos/politica_nacional_habitacao.pdf

Brasil (2009), Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de

Habitação, Déficit habitacional no Brasil 2007, Ministério das
Cidades, Secretaria Nacional de Habitação, Brasília. Disponible
en http://www.fjp.gov.br/index.php/component/docman/doc_
download/89-deficit-habitacional-no-brasil-2007

Brochier, C. (1998), Les travailleurs du Bâtiment au Brésil. Étude

d’entreprises à Rio de Janeiro. Tese (Doutorado em Sociologia),
Departamento de Sociologia, Université Paris 8 – Saint Denis.

Caixa Econômica Federal (2009), Minha Casa, Minha Vida: cartilha.

Disponible en http://www.caixa.gov.br/ [Consultado el 30 de marzo
de 2009] http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/mcmv/
CARTILHACOMPLETA.PDF

Caldeira, T.P. do R. (2000), Cidade de muros. Crime, segregação e

cidadania em São Paulo, Editora 34, Edusp, São Paulo.

Câmara Brasileira da Indústria da Construção (2008), Contratações

do fgts e do sbpe – Total Brasil, 2008. Disponible en http://www.
cbicdados.com.br [Consultado el 13 julio 2009].

Cançado, P. (2008), “A fórmula do lucro da popular ecp”, O Estado

de São Paulo, São Paulo, 23 jun. 2008. Negócios, p. B10. Disponible
en http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,a-formula-do-lucro-
da-popular-mrv,194124,0.htm

Carassus, J. (1987), Économie de la filière construction, Presses de

l’École Nationale des Ponts et Chaussées, París.

Cardoso, F. F. (1998), “Desafios tecnológicos lançados pelo

Programa Brasileiro da Qualidade e da Produtividade na Construção
Habitacional” en Encontro Nacional de Tecnologia no Ambiente
Construído: Qualidade no Processo Construtivo, 7, Florianópolis –
SC, ANTAC, v. II, Florianópolis. Disponible en http://www.pcc.usp.
br/fcardoso/Entac98PBQP-H.pdf

Carlos, A. F. A. (2009), “A metrópole de São Paulo no contexto da

urbanização contemporânea”, Estudos Avançados, v. 23, n. 66, pp.
303-314. Disponible en http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_art
text&pid=S0103-40142009000200021

Cattani, A. (2001), Recursos informáticos e telemáticos como suporte

para a qualificação e formação dos trabalhadores da construção civil,
Tese (Doutorado em Informática na Educação) – Universidade Federal
do Rio Grande do Sul, Porto Alegre. Disponible en http://www.cinted.
ufrgs.br/files/teses/tese_cattani.pdf

Cefaï, D. (2003), L’enquête de terrain, La Découverte, Paris.

Chalhoub, S. (1996), Cidade Febril. Cortiços e epidemias na corte

imperial, Companhia das Letras, São Paulo.

Choma, A. A. (2007), Como gerenciar contratos com empreiteiros.

Manual de gestão de empreiteiros na construção civil, Pini, São Paulo.
Disponible en http://es.scribd.com/diego_barbosa_30/d/70244637-
Como-gerenciar-contratos-com-empreiteiros-Andre-Choma-Adriana-
Choma

Cockell, F. F. (2008), Da enxada à colher de pedreiro. Trajetórias

de vulnerabilidade social na construção civil. Tese (Doutorado em
Engenharia de Produção) – Universidad Federal de São Carlos, São
Carlos.

Dagnino, E. (2002), Sociedade civil e espaços públicos no Brasil, Paz e

Terra, São Paulo.

Dejours, C. (2008), “A avaliação do trabalho submetida à prova do

real: críticas aos fundamentos da avaliação” en Laerte Idal Sznelwar Y
Fausto Leopoldo Mascia (orgs.) Cadernos de TTO, no 2, Blucher, São
Paulo.

Dias, M. H. (2009), “De financeira a um grande banco”, Diário do

Comércio, Belo Horizonte, 3 sept., DC Sucesso, p. 17.

Duc, M. (2002), Le travail en chantier, Octarès Éditions, Toulose.

Embraesp∞(2008), Relatório Anual 2008, Embraesp, São Paulo.

Fantini, D. (2007), “Classe média ganha espaço”, Folha de São Paulo,

São Paulo, 11 marzo 2007. Imóveis, pp. 1-2. Disponible en http://
acervo.folha.com.br/resultados?q=Classe+m%C3%A9dia+ganha+espa
%C3%A7o&site=fsp&periodo=acervo&x=9&y=3

Farah, M. F. S. (1996), Processo de trabalho na construção

habitacional. Tradição e mudança, Annablume, Fapesp, São Paulo.

Faria, R. (2008a), “Torres econômicas”, Portal PINIweb. 30 ene.

2008a. Disponible en http://www.piniweb.com.br/ [Consultado el 3
de octubre de 2008]

Faria, R. (2008b), “Produção interna”, Téchne, São Paulo, año 16, n.

135, junio 2008.

Fernandes, F. (1976), A revolução burguesa no Brasil, Zahar Editores,

Rio de Janeiro.

Ferro, S. (1976), “O canteiro e o desenho”, en Ferro, S. (2006)

Arquitetura e trabalho livre, Cosac Naify, São Paulo.

Ferro, S. (2003), “Sobre ‘o canteiro e o desenho’” en Ferro, S. (2006)

Arquitetura e trabalho livre, Cosac Naify, São Paulo.
Fix, M. (2007), São Paulo Cidade Global. Fundamentos financeiros de
uma miragem, Boitempo, São Paulo.

Franco, E. de M. (1995), Análise econômica do posto do mestre

de obras, Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) –
Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis. Disponible en
http://www.eps.ufsc.br/disserta/eliete/indice/index.html

Gordilho-Souza, Â. (1997), Habitar contemporâneo. Novas questões

no brasil dos anos 90, ufba, Salvador.

Grün, R. (2003), “Atores e ações na construção da governança

corporativa brasileira”, Revista Brasileira de Ciências Sociais, vol. 18,
nº 52, junio, p. 140-218. Disponible en http://redalyc.uaemex.mx/src/
inicio/ArtPdfRed.jsp?iCve=10705208

Guérin, F. et al. (2001), Compreender o trabalho para transformá-lo.

A prática da ergonomia, Blücher, Fundação Vanzolini, São Paulo.

Harvey, D. (1982), “O trabalho, o capital e o conflito de classes em

torno do ambiente construído nas sociedades capitalistas avançadas”,
Espaço e Debates, n. 6, jun-sept.

ibge – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (2006), Pesquisa

Anual da Indústria da Construção. v. 16, IBGE, Rio de Janeiro.
Disponible en http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/economia/
industria/paic/2006/paic2006.pdf

Le Corbusier (2004), Precisões, Cosac & Naify, São Paulo.

Le Galès, P. (2009), Informação verbal, 2009 ISA-RC21 - São Paulo
Conference: Inequality, Inclusion and the Sense of Belonging”, da
International Sociological Association Research (isa), Committee 21:
Sociology of Urban and Regional Development, São Paulo.

Maricato, E. (1984), Indústria da construção e política habitacional.

Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo.

Maricato, E. (2005), “A nova Política Nacional de Habitação”, O

Valor, São Paulo, 24 noviembre. Disponible en http://www.usp.br/fau/
depprojeto/labhab/biblioteca/textos/maricato_novapoliticahab.pdf

Marx, K. (2001), O Capital. Crítica da economia política. Livro

Primeiro: O processo de produção do Capital, Vol. I, Civilização
Brasileira, Rio de Janeiro.

Morais, M. da P. (2007), “Housing Demand, Tenure Choice and

Housing Policy in Brazil”, Fourth Urban Research Symposium,
Disponible en http://www.ipea.gov.br/sites/000/2/pdf/texto_%20
premiadopiedadeBM.pdf [Consultado el 21 de octubre de 2009]

Moreira, I. (2007), “ECP vai destinar R$ 500 mi para reforçar

expansão”, Valor Econômico, São Paulo, 09 ago., Empresas, pp. A1 y
B1.

Morice, A. (1992), “Les ‘pions’ du batiment au Brésil : quand le

capital se fait rebelle au salariat”, Genèses, n. 7, marzo, pp. 5-32.
Disponible en http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/
article/genes_1155-3219_1992_num_7_1_1105
Morice, A. (1996), “Une forme batârde du paternalisme
contemporain: le déni du contrat sous contrôle juridique”, Lusotopie.
L’opression paternaliste au Brésil, Paris. Disponible en http://www.
lusotopie.sciencespobordeaux.fr/morice96.pdf

Neri, M. C. (2008) (coord.), A nova classe média, FGV/IBRE, CPS,

Rio de Janeiro. Disponible en http://www3.fgv.br/ibrecps/M3/M3_
ANovaClasseMedia_Port_2.pdf

Ohnuma, D. K. (2003), Modelo de processos para a gestão de

subempreiteiros. Estudo de casos em empresas construtoras de
edifícios, Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção
Civil e Urbana) – Escola Politécnica, Universidade de São
Paulo, São Paulo. Disponible en http://fcardoso.pcc.usp.br/
Disserta%C3%A7%C3%A3o%20Daniel%20Ohnuma.pdf

Oliveira, F. (1972), Crítica à razão dualista / o ornitorrinco, Boitempo

Editorial, São Paulo (2003).

Oliveira, F. (1982), “O Estado e o urbano no Brasil”, Espaço &

Debates, n. 6, junio/septiembre.

Oliveira, F. (1998), Os direitos do antivalor. A economia política da

hegemonia imperfeita, Vozes, Petrópolis.

Oliveira, T. (2008), “Operários à margem”, Construção Mercado, São

Paulo, año 61, n. 84, jul.

Oliveira, T. (2008b), “A passos curtos”, Construção Mercado,

São Paulo, año 61, n. 82, mayo. Disponible en http://revista.
construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/82/
imprime120817.asp

Otta, L. A. (2009), “Governo libera fgts para imóvel de até R$500

mil”, O Estado de São Paulo, São Paulo, 26 mar., Economia, pp.
B2-B4. Disponible en http://www2.senado.gov.br/bdsf/bitstream/
id/154837/1/noticia.htm

Pacheco, P. (2010), “Baixa renda atropela imóvel de luxo”, O Estado

de São Paulo, São Paulo, 28 feb., Economia, p.B8. Disponible en
http://m.estadao.com.br/noticias/impresso,baixa-renda-atropela-
imovel-de-luxo,517158.htm

Paulani, L. (2008), Brasil delivery. Servidão financeira e estado de

emergência econômico, Boitempo, São Paulo.

Pereira, S. R. (2003), Os subempreiteiros, a tecnologia construtiva e

a gestão dos recursos humanos nos canteiros de obras de edificações.
Dissertação (Mestrado em Engenharia de Construção Civil e Urbana)
– Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo. Disponible
en http://fcardoso.pcc.usp.br/Disserta%C3%A7%C3%A3o%20
S%C3%A9rgio%20R.%20Pereira.pdf

Rancière, J. (1996), « O dissenso » en Adauto Novaes (org.) A crise da

razão, Companhia das Letras, São Paulo.

Rebelo, M. (2007), Famílias de classe média serão atendidas com

recursos do pac para habitação. Agência Brasil, Brasília, 25 enero
2007. Disponible en: http://www.folhadaregiao.com.br/Materia.
php?id=61280 [Consultado el 13 de octubre de 2009]
Rizek, C. S. (1994), Trabalho e suas metáforas. As representações
simbólicas dos trabalhadores petroquímicos paulistas, Tese (Doutorado
em Sociologia) – Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas,
Universidade de São Paulo, São Paulo.

Rizek, C. S., Barros, J. y M. de A. Bergamin (2003), “A política de

produção habitacional por mutirões autogeridos: construindo algumas
questões”, Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 5, n.
1, mayo. Disponible en http://www.anpur.org.br/rbeur/index.php/
rbeur/article/view/86/70

Rosso, S. (2007), “Terceirização: solução ou problema”, Construção

Mercado, São Paulo, año 60, n. 73, ago. Disponible en http://revista.
construcaomercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/73/
imprime121126.asp

Royer, L. de O. (2009), Financeirização da política habitacional.

Limites e perspectivas. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo)
- Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo,
São Paulo. Disponible en http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/
biblioteca/textos/royer_doutorado.pdf

Sachs, C. (1999), São Paulo: políticas públicas e habitação popular,

Edusp, São Paulo.

Santos, L. A. (2003), Diretrizes para elaboração de planos de qualidade

em empreeendimentos da construção civil, Dissertação (Mestrado
em Engenharia de Construção Civil e Urbana) – Escola Politécnica,
Universidade de São Paulo, São Paulo. Disponible en http://www.
teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-17082004-130721/pt-br.
php
Schwartz, F. J. (1996), The Werkbund. Design theory & mass culture
before the First World War, Yale University Press, New Haven e
Londres.

Securato, J. R. y J. C. Securato (2007) (coords.), Mercado financeiro.

Conceitos, cálculo e análise de investimento, Saint Paul Editora, São
Paulo.

Serra, S. M. B. (2001), Diretrizes para gestão de subempreiteiros, Tese

(Doutorado em Engenharia) – Escola Politécnica, Universidade de São
Paulo, São Paulo.

Shimbo, L. Z. (2010), Habitação Social, Habitação de Mercado.

A confluência entre Estado, empresas construtoras e capital
financeiro, Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) –
Escola de Engenharia de São Carlos, Universidade de São Paulo,
São Carlos. Disponible en http://infonavit.janium.net/janium/
Documentos/035044.pdf

Sigolo, L. M. (2009), “O aquecimento recente do mercado formal

de moradia no brasil e seu espelhamento em Diadema” en Encontro
Nacional da Anpur, 13, 2009, Florianópolis – SC. Anais... anpur,
Florianópolis. (CD-ROM). Disponible en http://www.anpur.org.br/
anais/ena13/ARTIGOS/GT6-438-164-20090321153656.pdf

Souza, M. T. X. (1999), O programa de cooperativas habitacionais

do bnh. O cooperativismo inventado, Dissertação (Mestrado
em Estruturas Ambientais Urbanas) Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo.

Tateoka, T. (2003), Recursos humanos. Construção Mercado, São

Paulo, n. 28, diciembre.

Thompson, E. P. (1987), A formação da classe operária inglês, Paz e

Terra, São Paulo.

Uma saída pelo mercado (2008), Retrato do Brasil, n. 6, dic./2007-

ene./2008. Disponible en http://www.oretratodobrasil.com.br/revista/
RB_06/pdf/Retrato_do_Brasil_6_final.pdf

Vargas, N. (1983), “Racionalidade e não-racionalização: o caso da

construção habitacional” en Afonso Carlos Correa Fleury y Nilton
Vargas. Organização do trabalho. Uma abordagem interdisciplinar, sete
casos brasileiros para estudo, Atlas, São Paulo.

Vargas, N. (1992), “Tendências de mudança na indústria da

construção”, Espaço e Debates, año xii, n. 36, pp. 47-53.

Vargas, N. (2008), Organizações em ambientes internacionais

turbulentos. Estudo de uma construtora multinacional brasileira,
Tese (Doutorado em Engenharia de Produção) – Escola Politécnica,
Universidade de São Paulo, São Paulo. Disponible en http://www.
teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3136/tde-01102008-135351/pt-br.
php

Via Pública, Labhab-Fupam y Logos Engenharia (2007), Plano

Nacional de Habitação. Contextualização do Plano Nacional de
Habitação. Produto 2, Volume 1. Disponible en http://www.cidades.
gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/planhab/produtos
[Consultado el 7 de marzo de 2010]
Volochko, D. (2007), A produção do espaço urbano e as estratégias
reprodutivas do capital. Negócios imobiliários e financeiros em São
Paulo. Labur Edições, São Paulo. Disponible en http://www.teses.usp.
br/teses/disponiveis/8/8136/tde-27112009-125533/es.php
 Siglas y Acrónimos

Bovespa
Bolsa de Valores de São Paulo
http://www.bmfbovespa.com.br/en-us/home.aspex?idioma-en-us
bnh:
Banco Nacional de Habitação (Banco Nacional de Vivienda)
http://skyscraperpage.com/cities/?buildingID=34836
cbic:
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cámara Brasileña
de la Industria de la Construcción)
http://www.cbicdados.com.br
cet:
Comunidad de Estudios Territoriales
http://www.estudiosterritoriales.org
cef:
Caixa Econômica Federal (Caja Económica Federal)
http://www.caixa.gov.br
cri:
Certificados de Recebíveis Imobiliários (Certificados de Bonos
Inmobiliarios)
cvm:
Comissão de Valores Mobiliários (Comisión de Valores
Mobiliarios)
http://www.cvm.gov.br/
cub:
Custo da Construção Residencial (Costo de la Construcción
Residencial)
dieese:
Departamento Intersindical de Estatística e Estudos
Socioeconômicos (Departamento Intersindical de Estadística y
Estudios Socioeconómicos)
 http://segall.ifch.unicamp.br/site_ael/index.php?option=com_cont
ent&view=article&id=118&Itemid=90
ece:
Empresa Constructora Estudiada
ecp:
Empresa Construtora Pesquisada (Empresa Constructora
Estudiada)
Embraesp:∞
Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Empresa Brasileña
de Estudios Patrimoniales)
http://www.embraesp.com.br/
fgts:
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (Fondo de Garantía de
Tiempo de Servicio)
http://www.caixa.gov.br/fgts/index.asp
fgv:
Fundação Getúlio Vargas (Fundación Getúlio Vargas)
http://portal.fgv.br/
fhc:
Fernando Henrique Cardoso
fii:
Fundo de Investimentos Imobiliários (Fondo de Inversiones
Inmobiliarias)
http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/invista-ja/tipos-de-
investimentos/fundo-de-investimento-imobiliario.aspx?idioma=pt-
br
ibge:
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (Instituto Brasileño de
Geografía y Estadística)
http://www.ibge.gov.br/home/
igp-m:
 Índice Geral de Preços do Mercado (Índice General de Precios del
Mercado)
http://www.portalbrasil.net/igpm.htm
incc:
Índice Nacional de Custos da Construção (Índice Nacional de
Costos de la Construcción)
http://www.calculador.com.br/tabela/incc
Infonavit:
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.
http://www.infonavit.org.mx
ipo:
Initial Public Offering (Oferta Pública inicial)
http://www.hoovers.com/ipo-central/100004160-1.html
mcmv:
Pacote Habitacional ‘Minha Casa, Minha Vida’ (Paquete
Habitacional ‘Mi Casa, Mi Vida’)
http://www.grzero.com.br/pacote-habitacional-do-governo-para-
casa-propria-programa-minha-casa-minha-vida/
opa:
Oferta Pública de Ações (Oferta Pública de Acciones)
http://www.guiadeinvestimento.com.br/oferta-publica-de-acoes-
ipo-e-opa/
otpf:
Organização do Trabalho pela Prescrição Fluida (Organización de
Trabajo para la Prescripción Fluida)
pac:
Programa de Aceleração do Crescimento (Programa de Aceleración
del Crecimiento)
http://www.planejamento.gov.br/secretarias/upload/Arquivos/
noticias/pac/070122_PAC_medidas_institucionais.pdf
paic:
Pesquisa Anual da Indústria da Construção (Investigación Anual de
 la Industria de la Construcción)
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/economia/industria/
paic/2004/default.shtm
pbqp-h:
Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat
(Programa Brasileño de la Calidad y Productividad del Hábitat)
http://www.cidades.gov.br/pbqp-h/
pnh:
Política Nacional de Habitação (Política Nacional de Vivienda)
http://www.jbnn.com.br/planodiretor/arquivos/politica_nacional_
habitacao.pdf
rais:
Relação Anual de Informações Sociais (Relación Anual de Informes
Sociales)
http://www.rais.gov.br/
Redalyc:
Red de Revistas Científicas de América Latina y El Caribe
http://redalyc.uaemex.mx
rmsp:
Região Metropolitana de São Paulo (Región Metropolitana de São
Paulo)
sbpe:
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (Sistema Brasileño
de Ahorro y Préstamo)
http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=3574
SindusCon-SP
Sindicato de la Industria de la Construcción Civil del Estado de
São Paulo
http://www.sindusconsp.com.br/
sfh:
Sistema Financeiro da Habitação (Sistema Financiero de la
Vivienda)
 http://www.bcb.gov.br/?sfh
sfi:
Sistema Financeiro Imobiliário (Sistema Financiero Imobiliário)
sinapi:
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção
Civil (Sistema Nacional de Investigación de Costos e Índices de la
Construcción Civil)
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/
default.shtm
smm:
Salario Mínimo Mensual
vgv:
Valor Geral de Vendas (Valor General de Ventas)
http://www.portalvgv.com.br/site/o-que-e-vgv-saiba-o-significado-
deste-termo-tao-comum-no-mercado-imobiliario/
 Hipervínculos
Centro de Estudios del Sector Privado, México
http://www.ceesp.org.mx
Comisión Económica para América Latina y El Caribe (cepal)
http://www.eclac.org
Comisión Nacional de Vivienda, México
http://www.conavi.gob.mx
Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas, Argentina
http://www.conicet.gov.ar
Sociedad Hipotecaria Federal, México
http://www.shf.gob.mx
 Figuras
Figura 1 •
Organigrama de la ece
Figura 2 •
ece Vista del proyecto de la Línea 1
Figura 3 •
ece Vista del proyecto de la Línea 2
Figura 4 •
ece Vista del proyecto de la Línea 3
Figura 5 •
Modalidades de contratación de trabajadores en la obra de la ece
(2008)
 Tablas
Tabla 1 •
Producción de las empresas constructoras brasileñas de capital
abierto que actúan en el segmento económico (2006-2008)
Tabla 2 •
vgv y ganancias netas de la ece (2004-2010)
Tabla 3 •
Número de empleados de la ece (2004-2008)
 Gráficas
Gráfica 1 •
vgv vs. Ventas de la ecp (2004-2010)
Gráfica 2 •
Ganancia neta de la ece (2004-2010)
Gráfica 3 •
Modalidades de financiamiento a los clientes de la ece (2004-
2008)
Gráfica 4 •
Costo de los inmuebles en relación al total de salidas financieras de
la ece (2005)
 Universidades
y Centros de Investigación
Pontificia Universidad Católica de Chile, Chile
http://www.uc.cl
Universidad de Londres, Inglaterra
http://www.lon.ac.uk
El Colegio Mexiquense A.C., México
http://www.cmq.edu.mx
Universidad Politécnica de Madrid, España
http://www.upm.es/institucional
Universidad de Manchester, Inglaterra
http://www.manchester.ac.uk
Universidad Nacional de Mar de Plata, Argentina
http://www.mdp.edu.ar
Universidad Nacional de General Sarmiento, Argentina
http://www.ungs.edu.ar/ms_ungs
Universidad de Alicante, España
http://www.ua.es
Universidad Nacional Experimental del Táchira, Venezuela
http://www.unet.edu.ve
Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey, México
http://www.itesm.edu
Instituto Politécnico Nacional, México
http://www.ipn.mx
Universidad Autónoma del Estado de México, México
http://www.uaemex.mx
Universidad de Buenos Aires, Argentina
http://www.uba.ar/homepage.php
Universidad de Barcelona, España
http://www.ub.edu/web/ub/es
Universidad Nacional Autónoma de México, México
http://www.unam.mx
Universidad Nacional de San Juan, Argentina
http://www.unsj.edu.ar
Universidad Autónoma de Manizales, Colombia
http://www.autonoma.edu.co
Pontificia Universidad Católica del Perú, Perú
http://www.pucp.edu.pe/content/index.php
Lincoln Institute of Land Policy, Estados Unidos
http://www.lincolninst.edu
Universidad Federal de Río de Janeiro, Brasil
http://www.ufrj.br
Universidad Politécnica de Cataluña, España
http://www.upc.edu
Universidad de Texas en Austin, Estados Unidos
http://www.utexas.edu
Universidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco, México
http://www.azc.uam.mx
Universidad de São Paulo, Brasil
http://www5.usp.br
Universidad del Valle, Colombia
http://www.univalle.edu.co
Universidad de los Andes, Colombia
http://www.uniandes.edu.co
Pontificia Universidad Católica de Paraná, Brasil
http://www.pucpr.br/especializacao
Colegio de la Frontera Norte, México
 http://www.colef.net
Universidad Nacional de Ingeniería, Perú
http://www.uni.edu.pe
Trabajadores
 Trabajadores
Presidente de la ece
En la teleconferencia de los resultados del cuarto trimestre de 2008.
Ingeniero que trabaja en la sede de la ece
Junio, 2008
Arquitecto de un despacho subcontratado
Junio 2008
Maestro de obras
Proyecto Monte Alto
2008
Oficial de la obra
Proyecto Monte Alto
2008
Ingeniero
Proyecto Monte Alto
2008
Ingeniero de obra
Febrero 2008
Ingeniero
Junio, 2008
Maestro de obras
Febrero, 2008
Maestro de obras
Originario del interior del Estado de Minas Gerais
2008
Chalán de obras
Abril, 2008
Arquitecto
Mayo, 2008
Arquitecto autónomo
Junio, 2008
Oficial de obra
Abril, 2008
 Versión PDF del ePUB que contiene el libro
Vivienda social de mercado: Confluencia entre Estado,
empresas constructoras y capital financiero,
publicado por Infonavit-Redalyc, ISBN 978-607-95865-5-3.

Título original en portugués:

Habitação Social de Mercado: a confluência entre Estado,
empresas construtoras e capital financeiro
Título traducido:
Vivienda social de mercado: Confluencia entre Estado,
empresas constructoras y capital financiero
Fecha de la edición original 2011-11-16
Primera versión de este ePUB: 2012-06-13
Versión actual: 2012-06-13

Formado en Adobe Indesign CS5.5 Versión 7.5

y Adobe Dreamweaver CS5.5 Versión 11.5
Revisado en Calibre Versión 0.8.41 creado por Kovid Goyal

Producido por Orozco Creativas y Asociados S. de R.L. de C.V.

Avenida Prolongación 5 de Mayo No. 727 int. 45
Col. Lomas de Tarango · Del. Álvaro Obregón
C.P. 01620 · México D.F.
www.somosorozco.com