Trabajo

Académico
Escuela Profesional de Derecho y Ciencia Política 2019-1B
0705-07502 DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
Nota:
Docente: Luis Cherres Juárez

Ciclo: IX Sección: 01-1 Módulo II

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confiables y pertinentes a los temas tratados, citando según la normativa
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Situación problemática o Considera el análisis contextualizado de casos o la solución de situaciones

3 caso práctico: problematizadoras de acuerdo a la naturaleza del curso.

Considera la aplicación de juicios valorativos ante situaciones y escenarios

4 Otros contenidos
diversos, valorando el componente actitudinal y ético.

Preguntas:

Tema de Investigación: La Fe Pública Registral.

1) Marco Teórico: Acopiar información sobre: a) Antecedentes, b) Definición y c)

Características, d) Requisitos y e) Clases de fe pública registral. (5 PUNTOS)

LA FE PÚBLICA REGISTRAL.

ANTECEDENTES.

La Publicidad Registral ha tenido un avance progresivo lo cual le ha permitido seguir

evolucionando a través del tiempo, en tal sentido, lo que resuelta en la imperiosa
necesidad de aprender sobre sus antecedentes histórico jurídicos. Así, el estudio de la
publicidad registral debe verse más allá del estudio de la legislación nacional vigente,
para poder así comprender la importancia de la publicidad registral como rama del
derecho civil.

Los primeros antecedentes han sido hallados en Egipto, al ser un de las primeras
civilizaciones del mundo, se ha podido encontrar antecedentes de la utilización de la
publicidad registral, la misma que estuvo bajo fiscalización religiosa, donde se pudo
verificar la existencia de libros para las hipotecas (contratos) y las compras y ventas de
bienes inmuebles. Las transmisiones de propiedades eran anunciadas por los
pregoneros e incluso, en algunas ocasiones se realizaban sacrificios. De lo que se
puede deducir que la publicidad era un requisito indispensable para la celebración de
un contrato, caso contrario, de no estar inscrito en dicho registro, el contrato devendría
en nulo.

En Grecia ocurría una similar situación, las inscripciones se asentaban en registros

hechos de materiales como la arcilla o la madera y los gravámenes se registraban

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donde se registraba el dominio inmueble. Asimismo, las compraventas se anunciaban
necesariamente durante cinco días, es decir, había un plazo legal y se celebraban ante
un Magistrado, es decir una autoridad que hacía las veces de registrador público,
además de tres vecinos los cuales recibían como constancia una moneda; quienes
actuaban como testigos. De lo antes mencionado, podemos decir que la publicidad
jurídica se encontraba más evolucionada en Grecia respecto de Egipto.

Cosa distinta sucedía en Roma en donde no existía la publicidad a plasmada en un

registro, el modo de adquirir la propiedad era a través de la in jure cessio , la mancipatio,
la traditio y la usucapión, los mismos que son modos derivativos de adquisición de la
propiedad, a diferencia de ocupación, accesión, la Litis estimativo, entre otros, que eran
maneras originarias de adquisición de la propiedad, es decir, en Roma las modalidades
de adquirir la propiedad eran los modos originarios y los modos derivativos. La
mancipatio era considerada como una venta figurada, que se realizaba en presencia
de cinco testigos que sean ciudadanos romanos y púberes en presencia de
otra persona que sostiene una balanza, el adquiriente afirma que la cosa le pertenece
y compra la cosa mediante el cobre y la balanza de cobre, luego golpea esta balanza
con el cobre que es como el precio. La mancipatio era toda una actuación que se
cumplía en público. La in jure cessio se utilizaba para las res mancipi, que era
un proceso aparente de reivindicación. Para adquirir la propiedad el adquiriente se
presenta al magistrado, el pretor urbano o el gobernador provincial para reivindicar las
cosas que se trate. El adquiriente sujeta la cosa y pronuncia la fórmula de vindicatio, si
él enajenante no contesta el magistrado adjudica la cosa al adquiriente. La in jure cessio
también se cumplía en público. Por último la traditio se utilizaba para las res nec mancipi
que consiste en la entrega de la cosa, esto es colocaba al adquiriente en posesión de
manera visible y existen casos en los cuales se utiliza la traditio ficta, es decir, son
casos en los cuales la tradición se hace sin entrega de la cosa, pero produce los mismos
efectos de la traditio.

La Fe Publica Registral se convirtió así en una institución para resolver conflictos de

interés frente a una necesidad en concreto la cual era la seguridad en el tráfico jurídico.
Con el tiempo, estas necesidades se diversificaron o cambiaron, y dichas instituciones
tuvieron que adaptarse a los cambios para seguir vigentes, lo cual no significaba que
debían abrogarse o derogarse las normas bajo las cuales se regula bala institución de
la fe pública registral, sino tratar de verificar su vigente utilidad en la presente realidad
social a partir de sus fundamentos y hacer un esfuerzo a partir de ello para concordarla
con los demás cuerpos legales vigente en la ordenamiento jurídico.

DEFINICIÓN.

La expresión “fe pública” procede del latín fides publica. «Fe» (fides) significa ‘Creencia
que se da a algo por la autoridad de quien lo dice o por la fama pública, según la Real
Academia Española. Y “pública” (publicus) significa ‘Notorio, patente, manifiesto, visto
o sabido por todos. La fe registral se define como la seguridad que el Estado otorga a
las personas que conforman parte de su territorio nacional, quienes en virtud de dicha
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seguridad, pueden tener por ciertos y verdaderos los hechos que se reflejan en los
registros públicos, produciendo y surtiendo plenamente los efectos que la Ley les otorga
al celebrar actos jurídicos, ya que las inscripciones que constan en dicho Registro
Público pasan a ser no sólo una prueba privilegiada, sino también exclusiva, para
efectos de impugnar algún hecho inscrito en dicho Registro. Del mismo modo, resulta
esencial que dicho registro se tenga actualizado a cualquier cambio que el titulo inscrito
pueda sufrir, ya que dicha institución se basa en la presunción de exactitud de los
hechos registrados (registro público), dentro de los cuales debe incluirse como mínimo
la siguiente información: la presencia y certeza del acto jurídico registrado, las partes
involucrados y la hora, fecha y lugar en donde se celebró. Asimismo, se debe tener en
cuenta que existe una variedad de registros y dependiendo del tipo de acto jurídico
celebrado, deberá ser inscrito tal evento en un determinado registro, así pues se
registran actos que tienen relevancia para la vida en sociedad por ende también para
el derecho, como por ejemplo, el nacimiento o fallecimiento de una persona, el
matrimonio, el divorcio, compra y venta de bienes muebles o inmuebles, entre otros.

REQUISITOS.

De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias
para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, son:

1. Adquisición válida de un derecho.- La protección que brinda el principio de fe

pública se despliega en favor de la adquisición a quien "hubiere contratado"
sobre la base de los asientos registrales, teniendo en cuenta que la doctrina ha
excluido de dicha protección a las adquisiciones realizadas por ministerio de la
ley, accesión, usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger
el tráfico jurídico que se plasma a través de un trato comercial.

2. Previa inscripción del derecho transmitido.- Este requisito es indispensable

para que la fe pública registral despliegue su eficacia protectora, ya que será
protegido todo acto o derecho previamente inscrito en el Registro, confiriendo
protección a quien adquirió un derecho de persona que a la fecha de celebrado
el negocio jurídico, según el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.

3. Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho

transmitido.- No es suficiente para que el principio de la fe pública registral,
brinde todos sus efectos garantizadores al acto jurídico celebrado, la previa
inscripción del derecho que le sirve de antecedente, sino que además, impone
el desconocimiento de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-
inscripción de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél
derecho, lo que quiere decir que es preciso la ausencia de dolo y mala fe en la
celebración del negocio jurídico para que este surta todos sus efectos y no sea
pasible de algún vicio que acarre su nulidad.

4. Onerosidad en la transmisión del derecho.- Otro requisito indispensable para

que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del
adquirente, es que el negocio jurídico por el cual adquirió el derecho; se hubiera
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celebrado a título oneroso, esto es, con prestaciones recíprocas, es decir, el
principio de fe registral no surte sus efectos en los actos jurídicos celebrados a
título gratuito.

5. Buena fe del adquirente.- Viene a ser el desconocimiento (o no-conocimiento)

de la inexactitud registral, es aquella conducta por parte del adquiriente quien en
la creencia que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, es
decir que es dueño de la cosa, celebra el negocio jurídico con él, quien le puede
transmitir su dominio al ostentar la titularidad que en ese momento no adolecía
de vicio alguno.

CLASES DE FE PÚBLICA.

La fe pública mercantil.- Dada por los agentes o corredores del comercio que tienen
su ámbito de acción en la bolsa de valores, al desempeñar una actividad jurada
como comerciantes y es una actividad pública como fedatarios del movimiento
económico en especificas actos de comercio.

La fe pública legislativa.- Es aquella que se encuentra presente en los parlamentarios,

quienes cuentan con las facultades legislativas y fiscalizadoras principalmente. La fe
pública legislativa se plasma en las leyes, resoluciones y decisiones legislativas y
genera en los ciudadanos la absoluta seguridad de la existencia de las normas legales
y de su contenido.

La fe pública ejecutiva o administrativa.- Se encuentra en el Presidente de la

República y los ministros de Estado y sus dependencias, tienen valor, certeza y fuerza
ejecutiva con que el Poder estatal ha concedido a los actos unilaterales de la
administración fundamentalmente porque estos actos por los cuales la administración
manifiesta su voluntad, deben estar dirigidos a proteger intereses colectivos; es decir,
aquellos que involucran a un gran conjunto de la sociedad.

La fe pública judicial.- Es aquella que poseen los magistrados y personal de poder

judicial según su jerarquía y atribuciones otorgadas por la ley orgánica del poder
judicial, la misma que se encuentra plasmada en las sentencias, autos, ordenes,
resoluciones, mandatos, certificaciones y otros documentos que de acuerdo a las
instancias, la competencia y la jurisdicción generan constancia y fe de los actos
procesales que se desarrollan y resuelven en dicha instancia.

La fe pública registral.- Aquí tenemos aquellos registros en los que la fe pública se

refiere fundamentalmente a la credibilidad y fuerza probatoria de los autos registrales o
de los derechos en ellos contenidos cuya naturaleza son derechos adquiridos por medio
de un negocio jurídico; y tenemos aquella fe pública registral que está presente en la
autoridad competente para el registro de nacimientos, matrimonios,
emancipaciones, reconocimientos y legitimaciones de niños, adopciones,
naturalizaciones, vecindad y de funciones de las personas naturales, es decir, en
aquellos hechos cuya naturaleza son propios de actos naturales surgidos de la vida
humana en sociedad.
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2) Marco Jurídico: Comprende el estudio de la regulación jurídica de la fe pública

registral en el sistema jurídico peruano. Con ese fin, se debe analizar y sintetizar
cómo se regula la fe pública registral en el Código Civil, el Reglamento General
de los Registros Públicos, la Ley N° 30313 sobre Ley de Oposición al
Procedimiento de Inscripción Registral y la Jurisprudencia del Tribunal Registral.
Luego, revisar el tratamiento de la fe pública registral en el derecho argentino y
elaborar un cuadro comparativo con las semejanzas y diferencias de la
regulación jurídica de la fe pública registral en los dos países indicados. (5
PUNTOS)

Nuestro ordenamiento jurídico regula los alcances del principio de fe pública registral,
en el artículo 2014 del Código Civil, que en su texto señala: “El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros públicos”. La buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro.

En nuestro ordenamiento se ha indicado de forma general que en el dispositivo

normativo contenido en el artículo 2014 se verifica la existencia de dos negocios
jurídicos. El primer negocio jurídico es uno patológico, toda vez que puede ser inválido
— nulo o anulable — o ser pasible de resolución o rescisión (supuesto de inexactitud
registral), el segundo negocio tiene que ser válido, no obstante los defectos del primer
negocio, si C que sería el tercero respecto al negocio entre A y B, cumple ciertos
requisitos, podría adquirir a non domino de quien aparece en el registro Posteriormente
a dicha adquisición, se configura su protección mediante la inscripción a través del
mecanismo de tutela de la fe pública registral. En razón de ello, se ha indicado que para
configurar la fe pública se requiere: a) Adquisición de derechos a título oneroso, b)
Legitimación de las inscripciones, c) Confianza, d) Buena fe y e) Inexactitud registral.

El artículo 2013 del Código Civil regula el principio de legitimación registral cuando
señala que: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. En principio,
debemos considerar que en supuestos de normalidad, es decir, cuando la publicidad
del registro es plena, las adquisiciones tienen su fundamento en la legitimación causal;
y la publicidad material es una herramienta para que todos tengan acceso al contenido
del registro. En los supuestos patológicos, en cambio, se deja de lado la legitimación
causal como fundamento de adquisición, y el registro busca subsanar relativamente —
en función de la seguridad del tráfico, esta falta de seguridad con presunciones que son
útiles para generar incentivos en los sujetos que confían en los registros a fin de que
se realicen las transacciones.

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Debemos indicar, en principio, que nuestro sistema se acoge, en general, al sistema de
inscripción mediante el cual el registrador, luego de calificar, extrae lo que considera
relevante para los terceros a fin de publicitarlo, según el artículo 50 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos, sobre el contenido general del asiento
de inscripción, señala que todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o
derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el
conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación
precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora,
minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto
pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización del
registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por
el órgano competente, que permita su identificación.

Estando apto el título para ser inscrito, se publicará solo aquella información que sea
trascendente para el conocimiento de terceros, la cual recibirá cierta protección por
parte del ordenamiento según lo establecido por Ley de Creación del Sistema Registral
en su literal b) del artículo 3, que en su texto señala: “La intangibilidad del contenido de
los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”.
Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los efectos de la calificación
en los principios de legitimación y fe pública registral. Así pues, el artículo 2013 del
Código Civil y el artículo VII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos señalan que los asientos registrales se presumen exactos y
válidos, por lo tanto producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

El fraude registral es un fenómeno social que ha estado presente en el entorno peruano,

es ante ello que, el ordenamiento ha creado mecanismos para evadir el fraude registral
como la alerta registral, la tacha por posible falsificación, bloque por posible
falsificación. Este hecho de fraude inmobiliario, generó que el 26 de marzo de 2015 se
publique en el Diario “El Peruano” la ley Nº 30313: “Ley de oposición al procedimiento
de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación
de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y
2014 del Código Civil y de los artículos 4º y 55º y la quinta y sexta disposiciones
complementarias transitorias y finales del Decreto Legislativo 1049. Es relevante
resaltar que el quinto artículo de la ley mencionada precisa que las tachas o
cancelaciones respectivas no perjudicarán al tercero de acuerdo a los términos del
artículo 2014 del Código Civil, que como se ha mencionado en el párrafo anterior,
también ha sido modificado.

En principio debemos decir que la responsabilidad de la calificación del registrador para

casos de responsabilidad civil ya no se le extiende. En los nuevos procesos en los
cuales se alegue la fe pública registral (porque van a seguir dándose), cuando se le
demande al registrador por una inadecuada inscripción, este simplemente va a alegar
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que es hecho de la propia víctima dado que esta debió ir al título archivado a verificar
la patología. Un segundo punto, con que se debe tener mucho cuidado en su
interpretación, dado que aún podemos salvar en algo la lógica del sistema, es el ámbito
de análisis hasta que título archivado debe analizarse. Señalamos esto dado que
consideramos que el legislador, y gran parte de la doctrina, han venido asumiendo que
la diferencia entre el análisis del título archivado y el asiento registral sólo es de unos
soles. Esto no es así dado que el asiento registral simplemente será informativo no
importando lo señalado por el funcionario técnico en su calificación, para que un usuario
tenga confianza que adquiere un bien tendrá que analizar los títulos archivados
anteriores al mismo hasta el plazo de los 10 años anteriores para, en caso de patología,
alegar el termino prescriptorio.

La Ley Nº 30313 tiene como objetivos centrales enfrentar y desincentivar la

suplantación de identidad y falsificación de documentos presentados en los
procedimientos de inscripción registral. Con anterioridad a esta norma existían algunos
mecanismos registrales que tenían una finalidad similar pero sin lograr el objetivo. Con
esta nueva ley se puede observar la tacha por falsedad documental, la alerta registral,
el bloqueo por presunta falsificación documentaria, la anotación por presunta
falsificación de documentos extra protocolares y la inmovilización de partidas
registrales. Sin embargo, a la fecha, pese a existir los mecanismos normativos antes
enunciados, no se ha logrado detener los problemas derivados de la suplantación de
contratantes en los instrumentos públicos notariales o la falsificación de los partes
notariales, consulares, judiciales o documentos provenientes de las entidades
administrativas.

La Ley N° 30313 modificó el artículo 2014° del Código Civil, estableciendo que el tercero
registral sólo quedará protegido por la fe pública registral en caso el vicio que afecta el
título de su transferente no conste ni en los asientos registrales ni en los títulos
archivados. Antes de la entrada en vigencia de la Ley el artículo 2014° del Código Civil
se limitaba a señalar que el vicio (o lo que es lo mismo, la causal de su anulación,
resolución o recisión) del título del transferente no debía constar en los registros
públicos. Esta redacción escueta dio lugar a debates en al ámbito doctrinal y sentencias
contradictorias en el espacio jurisprudencial. Mientras que algunos consideraban que
el ámbito de la fe pública registral se limitaba a constatar la información contenida en
los asientos registrales, otros ampliaban su radio de acción y exigían al tercero, para
recibir tutela, tomar conocimiento de la información contenida en los títulos archivados.
La mencionada Ley ha modificado y puesto fin, en cierta forma, al debate de que debe
prevalecer para que una persona se encuentre protegida mediante la fe pública
registral, los asientos registrales o los títulos archivados, inclinándose por éstos últimos.

En cuanto a Jurisprudencia del Tribunal Registral, en la resolución N° 593-2003-

SUNARP-TR-L, de fecha 19 de setiembre de 2003, en materia de rectificación
amparada en documentos fehacientes, ha establecido que los registros de carácter
jurídico generan con la inscripción efectos que se traducen en principios registrales a
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través de los cuales se alcanza la seguridad jurídica que nuestro sistema registral
busca. Uno de estos principios es el de fe pública registral, que supone que aquella
persona que adquiere de buena fe y a título oneroso un derecho de quien en el registro
aparece con facultades para otorgarlo conserva su adquisición una vez que lo inscribe
así posteriormente se declare la nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del
derecho de su transferente. La vigencia de este principio patentiza una de las mayores
garantías de nuestro sistema civil al tráfico jurídico. La aplicación ilimitada de este
principio podría sin embargo llevar a la concreción de situaciones injustas, como la del
justiciable que seriamente discute su derecho en el ámbito jurisdiccional sin posibilidad
alguna de alertar a terceros que el derecho inscrito está en litigio. Para revertir esta
ventaja estratégica de los titulares registrales y de terceros adquirentes, nuestro
sistema jurídico ha creado mecanismos que enervan el carácter absoluto de la fe
registral, permitiendo el acceso al registro de situaciones jurídicas no definidas en forma
total, pero que eventualmente pueden llegar a consumarse, alertando a los terceros
sobre el proceso en trámite. Esta función la cumplen registralmente las medidas
cautelares.

Entre otros argumentos, sostiene que los derechos de los terceros se encuentran
debidamente protegidos por el principio de fe pública registral; ya que, la anotación en
la partida de la modificación del bien, de propio a bien común, se hará con posterioridad
a las hipotecas y embargos y por ende regirá luego de estas últimas, no teniendo ningún
efecto retroactivo que pudiese afectar a terceros, conforme al artículo 86 del
Reglamento General de los Registros Públicos (norma que ordena que las
rectificaciones surten efectos desde la fecha de la presentación del título y no
retroactivamente).

La Fe Pública Registral en el derecho argentino, igual que en el Perú se encuentra

enunciado en relación a la seguridad jurídica en el proceso adquisitivo de inmuebles,
significa que el contenido del Registro es exacto, aunque ocasionalmente no lo sea; el
efecto apuntado nos demuestra la necesidad de no estudiarlo aisladamente, sin
referencia alguna, sino en función de la estructura general. Es un principio de la mayor
importancia si nos atenemos a las consecuencias que de él derivan y conviene
estudiarlo arrancando de principio de calificación, y principalmente, del de legitimación,
vale decir, aquél mediante el cual se presume que el derecho real existe y pertenece al
titular registral, aun cuando se trate de una mera apariencia (mientras no se demuestre
lo contrario), y la inversa también es cierta, pues se presume que no existe el derecho
cuyo asiento registral haya sido cancelado y figure así. 3 El titular registral tiene la
posibilidad de hacer valer esa presunción, con la ventaja que representa la inversión de
la prueba, lo que si bien ya es mucho, no es suficiente en punto a una seguridad plena;
con ello sólo no se alcanza una absoluta e inconmovible seguridad; todavía subsisten
los riesgos. A fin de conseguir una seguridad plena en el negocio jurídico real, es
menester dar un paso más y entonces, se recurre al principio de fe pública.

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En cambio, en razón del principio de fe pública, esa presunción se torna "juris et de
jure" en favor del tercero que reuniendo los requisitos previstos y exigidos por la ley,
contrata y adquiere confiado en los datos contenidos en el Registro; actúa favoreciendo
al tercero adquirente, acordándole eficacia al acto de transmisión. Consecuentemente,
el tercero adquiere el derecho tal como se encuentra inscripto, en igual extensión y sin
que exista posibilidad de promover con éxito, acción en su contra. Así la norma, cabe
sostener que el asiento registral protege al tercero que adquiere fundado en esos datos,
pese a que no condiga con la realidad jurídica extra registral; quien adquiere confiado
en la "ficción de veracidad" del Registro, presunción de exactitud, se convierte en
propietario, no obstante de que quien figure como propietario, no lo sea en verdad, fuera
del Registro.

FE PUBLICA REGISTRAL
En el derecho peruano En el derecho argentino
 Los sujetos adquieren un derecho  Se encuentra enunciado en
amparados en la publicidad que brinda el relación a la seguridad jurídica en el
Registro. proceso adquisitivo de inmuebles,
 Opera en beneficio de los terceros significa que el contenido del Registro es
que, dentro del tráfico jurídico-comercial, exacto, aunque ocasionalmente no lo
adquieren un bien de quien, sea.
aparentemente, se encontraba facultado  Se presume que el derecho real
para hacerlo. existe y pertenece al titular registral, aun
 Las normas jurídicas que, entre cuando se trate de una mera apariencia
nosotros, de modo directo recogen el (mientras no se demuestre lo contrario),
principio de fe pública registral, se y la inversa también es cierta, pues se
encuentra contenidas, presume que no existe el derecho cuyo
fundamentalmente, en el Art.. 2014 del asiento registral haya sido cancelado y
C.C. y Art. VIII del NRGRP. figure así.
 El propósito del principio de fe  El titular registral tiene la
pública, al igual que el de oponibilidad de posibilidad de hacer valer esa
lo inscrito, es brindar protección al tercero presunción, con la ventaja que
registral. Pero, a diferencia de éste, la representa la inversión de la prueba, lo
sustenta en la confianza que merece lo que si bien ya es mucho, no es suficiente
publicado por el Registro, seguridad que en punto a una seguridad plena; con ello
resulta del principio de legitimidad sólo no se alcanza una absoluta e
previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige inconmovible seguridad; todavía
al contenido de las inscripciones. subsisten los riesgos.
 Las exigencias necesarias para  El asiento registral protege al
que el principio de fe pública registral tercero que adquiere fundado en esos
despliegue sus efectos, son: adquisición datos, pese a que no condiga con la
válida de un derecho, previa inscripción realidad jurídica extra registral; quien
del derecho transmitido, inexpresividad adquiere confiado en la "ficción de
registral respecto de causales de veracidad" del Registro, presunción de
ineficacia del derecho transmitido, exactitud, se convierte en propietario, no
onerosidad en la transmisión del obstante de que quien figure como
derecho, buena fe del adquirente e propietario, no lo sea en verdad, fuera del
inscripción del derecho a favor del Registro.
adquirente.
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3) Casuística: Lea la siguiente Casación peruana N° 2095-2013-Lima de la Sala

Civil Permanente de la Corte Suprema de la República del Perú. Luego analice
en los fundamentos de hecho y de derecho de la sentencia, así como la forma
cómo resolvieron el caso. Descargue la sentencia peruana de la página Web de
la Corte Suprema: https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/cij-
juris/s_jurisprudencia_sistematizada. (5 PUNTOS)

La cuestión jurídica puesta en debate en esta Casación consiste en determinar si a la

empresa demandada Roma Recursos Empresariales S.A.C. le era aplicable la
protección jurídica de la buena fe registral prevista en el artículo 2014 del Código Civil.
Para acceder a la protección jurídica de la buena fe registral se debe tener la calidad
de tercero adquiriente a título oneroso y con derecho inscrito en el registro, de quien
tenía facultades para otorgarlo, siempre que no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro. Así pues, el supremo tribunal debía resolver si se había infringido el artículo
196º del Código Procesal Civil, que regula sobre los alcances de la carga de la prueba
al señalar textualmente que: “Salvo disposición legal diferente, la carga de probar
corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien los
contradice alegando nuevos hechos”.

La pretensión de los apelantes era que se declare la nulidad del acto jurídico de
compraventa de fecha nueve de setiembre de dos mil cinco, celebrado por la
impugnante Roma Recursos Empresariales S. A.C., en su calidad de entidad
liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A., quien transfiere a
Inversiones Bucéfalo S.A.C. la propiedad de ciento ochenta locales comerciales, por el
precio de cincuenta y cinco mil setecientos sesenta y tres dólares americanos con
noventa centavos, alegando las causales de fi n ilícito y simulación absoluta previstas
en el artículo 219º, incisos 1 y 4, del Código Civil. Estas causales de nulidad se
sustentan, básicamente, en que Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. transfirió
a favor de los demandantes mediante contrato de compraventa de fecha veintisiete de
julio de mil novecientos noventa y cuatro un local comercial ubicado en el Centro
Comercial Unicentro de veintiséis punto noventa y cinco metros cuadros, en la suma de
doce mil ciento veintisiete dólares americanos con cincuenta centavos; no obstante,
señalan que Roma Recursos Empresariales S.A.C., aprovechando su calidad de
entidad liquidadora de la empresa El Corregidor S.A. transfirió en forme simulada e
ilícita- ciento ochenta locales ubicados en el Centro Comercial Unicentro a favor de la
empresa Inversiones Bucéfalo S.A.C., desconociendo la compraventa de los
demandantes respecto de uno de los locales comerciales.

La Sala Superior al pronunciarse en segunda instancia sobre dicha pretensión de

nulidad, establece que el contrato de compraventa de fecha nueve de setiembre de dos

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mil cinco es nulo por la causal de fin ilícito contemplada en el inciso 4 del artículo 219º
del Código Sustantivo, pues considera que Roma Recursos Empresariales S. A.C.,
estuvo en la posibilidad razonable de conocer la compraventa efectuada por
Constructora e Inmobiliaria El Corregidos S.A. a favor de los demandantes, en virtud a
que la empresa recurrente al ser la entidad liquidadora de la empresa El Corregidor
S.A., tenía acceso no sólo a los libros contables de la liquidada, sino también a la
relación detallada y completa de los bienes muebles e inmuebles de aquella, relación
en la que se indica la persona o personas que tuvieran en su poder dichos bienes. En
este caso, la entidad recurrente conocía que la posesión sobre el local comercial de
veintiséis punto noventa y cinco metros cuadrados ubicado en el centro Comercial
Unicentro ya no la ejercía la empresa liquidada, sino los demandantes en virtud a la
compraventa del veintisiete de julio de mil novecientos noventa y cuatro; aunado a ello
la evidente desproporción en el precio de los inmuebles consignado en la compraventa
cuestionada y el valor real.

El supremo tribunal comparte dicho criterio de la Sala al señalar que las decisión
impugnada en casación se ha sustentado en hechos debidamente comprobados en el
desarrollo del proceso, los cuales acreditan en forma fehaciente la nulidad de la
compraventa del nueve de setiembre de dos mil cinco, por la causal de fi n ilícito, y no
en simples presunciones como afi rma la recurrente, toda vez que resulta evidente la
ilicitud del acto jurídico en virtud al hecho de que Roma Recursos Empresariales S.A.C.
como entidad liquidadora de Constructora e Inmobiliaria El Corregidor S.A., estuvo en
posibilidad de conocer que el bien materia de litigio estaba en posesión de los
demandantes, así como en la evidente desproporción en el precio de venta de los
bienes transferidos.

En consecuencia, la Sala Suprema llega a la conclusión de que no se evidencio la

infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil, por tal razón, declarara
infundado el recurso de casación interpuesto por Roma Recursos Empresariales S.A.C.

4) Conclusiones. (5 PUNTOS)

Podemos concluir señalando que el Derecho Registral es muy importante para la

seguridad jurídica que los individuos en sociedad necesitamos para realizar y cfelebrar
actos jurídicos de vital relevancia. Así también, es importante señalar que para ello se
requiere de un registro, el cual es en nuestro país la SUNARP, que cumple una función
muy importante en la seguridad del tráfico jurídico ya que nos otorga certidumbre,
confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos
legitimados inscritos en el, lo cual tiene como fin mediato el incentivo para
un desarrollo económico tanto del propietario como de un país en general.

Asimismo, podemos afirmar que el principio de fe pública registral en nuestro

ordenamiento se encuentra regulado considerando como requisitos de la misma a la
adquisición a non domino y la oponibilidad de la inscripción. En los casos de la fe pública
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registral considero que la buena fe del tercero es de diligencia no solo de él mismo, si
también del estado que debe darle la seguridad necesaria para que este pueda proteger
su derecho de propiedad, dándole certeza no ficta, si no absoluta de que el titular del
bien que está adquiriendo, es efectivamente el titular de dicho bien, por lo cual debe
trabajar en los casos de falsificación de documentos como ya lo ha hecho con la ley de
oposición a la inscripción donde no se aplica la fe pública registral, dado que a pesar
de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de manifestación de voluntad, no
existe título en la adquisición del otorgante emitido por el verdadero propietario,
asimismo debe procurar el uso de nuevos medios tecnológicos para evitar el fraude y
las estafas que son el motivo por el cual se ha creado y regula esta figura jurídica.

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