Análisis de caso de Deslinde

El Expediente No. 031-201454724 correspondiente al Registro de Títulos de Santo

Domingo, llevado a cabo por el Dr. José Antonio Gil Gutiérrez sostiene un caso de
deslinde iniciado a partir de los trabajos de mensuras practicados por el agrimensor
Julio Antonio Mejía Melo. Este caso se analiza tomando en consideración que el
deslinde es el procedimiento realizado para formalizar el derecho de propiedad que
está sustentado en un Acto de Venta o en una Constancia Anotada, a fin de que su
titular pueda propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual
y obtener su Certificado de Título. El deslinde se realiza de manera completa y en un
único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar.

Según el análisis realizado a este caso se considera que El deslinde es pues un acto
de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado de una parte
determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada con
la finalidad de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela
originaria.

Esto significa que cuando una persona tiene una Constancia Anotada de su
propiedad inmobiliaria el deslinde de dicha propiedad le permite ubicarla e
individualizarla de los demás terrenos de la parcela en la cual está ubicada dicha
propiedad mediante la obtención final de un Certificado de Título Duplicado del
Dueño.

Esto es importante debido a que la misma Ley 108-05, de Registro Inmobiliaria deja
a entender claramente que el Certificado de Título Duplicado del Dueño genera
mayor confianza en las operaciones inmobiliarias, cuando afirma en su Artículo 91
que:
El Certificado de Títulos es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado
Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y titularidad sobre el
mismo.

También la Doctrina ha afirmado sin ningún tipo de controversia que con el deslinde
se logra la realización del Principio de Especialidad. Es necesario establecer que la
Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, en la norma contenida en el Artículo 130,
considera el deslinde como una operación catastral que incluye un proceso judicial
contradictorio y faculta, para conocerlo, al Tribunal de Tierras de la Jurisdicción
Original.

Sin embargo, también es preciso indicar que dicha norma ha sido implícitamente
modificada por el último Reglamento complementario de la indicada Ley 108-05, que
regula el deslinde, haciéndolo un proceso que se puede llevar de forma
administrativa. Pero también existe la posibilidad de que el mismo se convierta en
litigioso.

El Doctrinario Víctor Santana Polanco, al tratar el deslinde, en su obra titulada

Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras`, afirma que: Es una operación
semejante a la subdivisión, pero se diferencia de ésta en el sentido de que para el
deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para las subdivisiones es total.

Finalmente es importante señalar que en el ámbito económico las entidades de

intermediación financieras no realizan ningún tipo de operación de préstamo, de
otorgamiento de garantía ni de ningún otro tipo con terrenos que tengan Constancias
Anotadas. Ello conlleva entonces que sobre dichos terrenos el dueño tenga que
realizar un deslinde para obtener el Certificado de Título Duplicado del Dueño de su
propiedad.

En este mismo orden de ideas, muchas ventas inmobiliarias no se logran concretar

debido a que los dueños de las propiedades no han realizado el deslinde las mismas
cuando la pretenden vender y los compradores no sienten confianza en comprarlas
con simples Constancias Anotadas debido a que existe la posibilidad de que el
proceso de deslinde se torne litigioso y haya que incurrir en gastos para el litigio o en
el peor de los casos hasta perder parte de la propiedad o la totalidad de la misma,
luego de comprarla.

Por medio del análisis realizado al caso expuesto se pudo detectar que con el mismo
se logró solucionar lo siguiente:

Cancelar el Certificado de Titulo No. 82-3273, expedida en lecha 27 de abril del

1982, a favor de Héctor Bienvenido Ortiz Encarnación, Cesas Augusta Ortiz -terreno
de 406.00 metros cuadrados, Rosa Mallar Orla Encarnación, que ampara uno
porción de '.Encarnación y - Catastral No 07 de Santo Domingo, dentro de la Parcela
No 97 %/del Distrito b) Cancelar la Constancia Anotada matricula No 0100249802,
expedida en fecha 19 de junio da 2013. a favor de Elector Bienvenido Ortiz
Encarnación, Cesar Augusto y Rosa Margarita Ortiz Encarnación, que 72.12
nICUS35 cuadrados, dentro de la ampara el terreno Catastral No 07 de Santo
Domingo.
e) Expedir Certificado de Titulo que ampare el derecho de propiedad de la parcelterre
te No. 309347868367, con una superficie de 478 12 metros cuadrados a favor de
María Enuncia Rojas, dominicana, mayor de edad, lar de la cédulas de identidad y
electoral No. 001-0707168-1, Tonnleilie y residencia en la calle Santa Roa de Lima,
No 100, Kilometro 12, Terasa Sánchez, Santo Domingo Oeste, Provincia Santo
Domingo.

Además, se pudo determinar que proceso de deslinde se conoce de manera

contradictoria por el Tribunal de Jurisdicción Original competente, aplicando para el
mismo los principios del saneamiento, en consecuencia, no es obligatorio el
ministerio de abogado, salvo que el proceso se torne litigioso.
El proceso de deslinde se torna litigioso desde el momento en que la operación
técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio
relativo al inmueble o inmuebles objeto de deslinde, se encuentra en discusión entre
dos o más personas físicas o jurídicas.

El Tribunal fija audiencia a solicitud de parte interesada, la cual debe celebrarse en

un plazo no mayor de 30 días calendarios, contados a partir de la fecha de la
solicitud.

Una vez fijada la audiencia, la parte interesada notifica a los colindantes identificados
en la etapa técnica y a quienes hubieren presentado objeciones al proceso conforme
a las reglas del derecho común.

El juez celebra una sola audiencia cuando tenga constancia del cumplimiento de
todas las medidas de publicidad antes indicadas y siempre que no se haya
presentado objeción o contestación alguna, o que éstas puedan ser resueltas en la
audiencia.

El derecho de propiedad es un derecho fundamental que le asiste a todos las

personas y debe ser garantizado por el Estado. Esta afirmación es una verdad
universal, reconocida en todos los Estados que se rijan por el sistema capitalista o de
derecha. En ese contexto, surge la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, para
garantizar la protección de la propiedad de los particulares.

En tal sentido, podemos definir el deslinde como el “proceso mediante el cual se

determina la demarcación entre un sitio y otro.” El mismo, sirve para individualizar un
derecho de propiedad de un particular, del derecho de propiedad de otros
particulares que recaigan sobre la misma demarcación territorial o parcela. Para
esto, el proceso debe agotar tres fases, a saber:
Sobre la Etapa Técnica, se puede expresar que dentro de la sentencia analizada
consiste en el Levantamiento Parcelario o Territorial acto practicado con el fin de
construir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles de
una parcela a los fines de individualizar, ubicar y determinar el terreno sobre el que
se consolidará el derecho de propiedad, realizado por un Agrimensor. Dicho proceso
culmina con la aprobación técnica de los trabajos por parte de la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

Este proceso tiene una duración variable entre cuarenta y cinco (45) días a tres (3)
meses aproximadamente, dependiendo de la complejidad de los trabajos (si se
presentan objeciones por parte de colindantes o terceros extraños a la operación) y
de la parcela que se está trabajando. En tal sentido, debemos señalar que hay dos
tipos de parcelas:
a. Parcela Sencilla que comprende una superficie menor de 20,000.00 metros
cuadrados y menos de 10 co-propietarios
b. Parcelas Complejas, que comprenden todas las unidades con más de 20,000.00
cuadrados o con menos de 20,000.00 que tengan más de 10 co-propietarios.

Conforme al análisis realizado, se pudo comprobar que Etapa Judicial, en esta etapa
se somete los planos aprobados por Mensura a la Jurisdicción Original del Tribunal
de Tierras territorialmente competente, a los fines de que conozca el proceso de
Deslinde y decida sobre su regularidad. Debemos señalar que en principio el proceso
de deslinde tiene una naturaleza contradictoria, es decir, debe someterse a discusión
su validez a los fines de garantizar la protección de los derechos de propiedad de los
colindantes.

La nueva ley dispone la notificación a los colindantes en dos (2) de las tres (3) etapas
del proceso, a fin de proteger sus derechos frente a un deslinde irregular. El Deslinde
en la etapa judicial se observan todas las formalidades del procedimiento de una Litis
Sobre Derechos Registrados, es decir, se celebran dos (2) audiencias, una de
presentación de pruebas y una de presentación de conclusiones.
En esta etapa el Juez a cargo verifica que todas las formalidades del deslinde hayan
sido observadas correctamente por el Agrimensor Actuante a fin de validar la
aprobación técnica concedida por la Dirección Regional de Mensura Catastrales;
además, promueve la conservación de los derechos reales consignados sobre el
inmueble; garantiza la citación a los colindantes y acreedores inscritos en el proceso
y finalmente aprueba judicialmente el Deslinde ordenando la inscripción del derecho
de propiedad individualizado mediante Sentencia. Dicho proceso, tiene una duración
aproximada de tres (3) meses.

Finalmente, esta etapa culmina con una Sentencia ordenando el Registro de la

nueva Parcela al Registrador de Títulos territorialmente competente.

Mientras, que sobre la Etapa Registral, en esta etapa se ejecutó por ante el
Registrador de Títulos territorialmente competente. Comprende el registro de la
nueva demarcación territorial o parcela que resulte de la individualización realizada
en la Etapa Judicial. Para ello, el Registrador registra la nueva demarcación y expide
un Certificado de Títulos a favor del propietario conforme los parámetros señalados
en la Sentencia.

Por otro lado, el Registrador, procede a la cancelación de la Constancia Anotada.

Este proceso tiene un plazo máximo para las actuaciones procesales que es de
cuarenta y cinco (45) días, no obstante el mismo puede extenderse conforme el tipo
de parcela y el cúmulo de trabajo en el Registro de Título.