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Contenido
informe especial Concepto y regulación del contrato de compraventa ................................... VII-1

GLOSARIO EMPRESARIAL ...................................................................................................................................................................................... VII-2

Concepto y regulación del contrato de


compraventa

Informe Especial
contrato y por el lado del comprador la mo para la transferencia, según se trata
Ficha Técnica obligación consiste en el pago del precio de bien mueble o inmueble, se producirá
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval pactado. la transferencia de propiedad del vende-
dor hacia el comprador. Por lo tanto, la
Título : Concepto y regulación del contrato de De esta manera, los elementos caracte-
transferencia de propiedad no está sujeta
compraventa rísticos del contrato de compraventa son
al pago del precio de venta, salvo que así
los siguientes:
Fuente : Actualidad Empresarial, Nº 174 - Primera lo hubieran pactado las partes.
Quincena de Enero 2009 3.1. Transferencia de propiedad Efectivamente, contrariamente a lo que
El derecho de propiedad le confiere a se suele pensar, en la compraventa la
su titular una serie de derechos sobre el transferencia de propiedad se realiza
1. Introducción bien, tales como el uso, el disfrute y la fa- sin importar si el precio pactado ha sido
cultad de disposición. Cuando se celebra pagado o no, por lo que si el comprador
Definitivamente, el contrato de compra- incumple con dicho pago será propietario
venta es, si no el más importante, uno de la compraventa, el vendedor le transfiere
la propiedad del bien al comprador, de del bien y el vendedor podrá solicitar
los más importantes en las operaciones que se cumpla con el pago y, de llegar
que se realizan tanto a nivel personal tal manera que el vendedor pierde todos
los atributos que tenía sobre el bien y a un proceso judicial, podrá solicitar un
como a nivel empresarial. embargo sobre el bien vendido.
éstos pasan al comprador.
Debido a la importancia que tiene este Aunque, como lo hemos mencionado, es
contrato, consideramos necesario realizar Ahora bien, para que ocurra la trans-
ferencia de propiedad, el Código Civil posible que las partes acuerden que la
un análisis de su concepto, naturaleza, transferencia de propiedad no se realizará
características y de las principales disposi- regula ciertas condiciones que deben
cumplirse. sino hasta que el comprador cumpla con
ciones que lo regulan en nuestro país. pagar la totalidad del precio pactado.
Para el caso de bienes muebles, la trans- Esto es lo que se conoce como el “pacto
2. Marco legal ferencia de propiedad se realiza en el de reserva de propiedad”.3
momento en que éstos son entregados
El contrato de compraventa se encuentra al comprador.1 En virtud a este pacto, las partes pueden
regulado por los artículos 1529º al 1601º acordar que la transferencia se producirá
del Código Civil. Asimismo, le son apli- En el caso de bienes inmuebles, la sólo si el comprador cumple con pagar
cables las disposiciones del Código sobre transferencia de propiedad se realiza en una determinada parte del precio o su
acto jurídico, obligaciones y la parte virtud al acuerdo entre el vendedor y el totalidad, o pueden también sujetar la
general de contratos. comprador, sin que se requiera mayor transferencia al cumplimiento de otras
formalidad.2 obligaciones o condiciones previstas en
Acorde con estos mecanismos, el contrato el contrato.
3. Definición del contrato de
compraventa de compraventa no requiere de mayor for-
malidad para celebrarse. Como veremos 3.2. El precio
El artículo 1529º del Código Civil define más adelante al tratar sobre las formalida- Como hemos señalado anteriormente, el
al contrato de compraventa de la siguien- des de este contrato, veremos que puede precio es la contraprestación que debe
te manera: celebrarse incluso en forma verbal. pagar el comprador por el derecho de
“Artículo 1529º.- Por la compraventa el Entonces, una vez celebrado el contrato propiedad que adquiere.
vendedor se obliga a transferir la pro- de compraventa y cumplido el mecanis- Debemos tener en cuenta que el precio
piedad de un bien al comprador y este a ser establecido en el contrato de com-
a pagar su precio en dinero”. 1 Código Civil - Artículo 947º.- Transferencia de propiedad de bien
mueble. 3 Artículo 1583º.- Compra venta con reserva de propiedad.
Tenemos entonces que el contrato de La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
compraventa contiene dos obligaciones diferente. parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al
principales. Por el lado del vendedor, la 2 Artículo 949º.- Transferencia de propiedad de bien inmueble. comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde
La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al el momento de la entrega.
obligación consiste en la transferencia acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad
de propiedad del bien establecido en el en contrario. del bien con el pago del importe del precio convenido.

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praventa debe consistir en una suma de sobre los bienes que pueden ser objeto señalado que en virtud a este contrato
dinero, aunque es posible pactar el pago del contrato de compraventa. el vendedor se obliga a transferir la pro-
de una parte del precio en dinero y otra piedad de un bien, pero el contrato de
parte en bienes. 4.1. Perecimiento parcial del bien compraventa no transfiere la propiedad
El artículo 1533º del Código Civil dispone por sí mismo, sino que sólo genera la
En tal caso, el contrato será de compra- obligación de transferirla.
venta o permuta según lo hayan mani- que, si al momento de celebrar la venta
festado expresamente las partes. Pero, si había perecido una parte del bien, el De esta manera, el vendedor puede no
no consta su intención expresamente en comprador tiene derecho a retractarse ser propietario del bien y celebrar válida-
el contrato, se considerará que el con- del contrato o a que se le conceda una mente el contrato de compraventa.
trato es de permuta cuando el valor del rebaja del precio, en proporción a la parte
que ha perecido. Esta operación puede presentarse de dos
bien que entrega el comprador es igual formas. La primera de ellas es cuando se
o mayor a la suma de dinero, y será de Como podemos observar, en estos casos, celebra el llamado “compromiso de venta
compraventa cuando el valor del bien el Código le otorga la posibilidad al com- de bien ajeno”. Mediante este compromi-
es menor. prador de continuar con el contrato, con so, una persona se obliga a conseguir que
la rebaja del precio correspondiente, o de otra adquiera la propiedad de un bien,
4. Determinación del bien a ser desistirse de él, sin incurrir en incumpli- es decir, no se genera la obligación de
miento o en responsabilidad alguna. transferir la propiedad, sino la obligación
vendido de lograr que la otra parte adquiera la
De acuerdo al artículo 1532º del Código 4.2. Compra venta de bien futuro propiedad del bien. Esto implica que la
Civil, pueden ser objeto del contrato de Hemos dicho que es posible celebrar persona obligada puede adquirir la pro-
compraventa los bienes existentes o que un contrato de compraventa sobre un piedad del bien del legítimo propietario y
puedan existir, siempre que sean determi- bien que aún no existe, es decir, un bien luego transferirla a su contraparte, o puede
nados o susceptibles de determinación y futuro. Cuando esto sucede, el artículo realizar las gestiones necesarias para que
cuya venta no esté prohibida por la ley. 1534º del Código Civil señala que si el propietario le transfiera la propiedad
Siguiendo la disposición del Código ambas partes tienen conocimiento que el directamente a su contraparte.
Civil, pueden ser vendidos los bienes bien es futuro, el contrato queda sujeto El segundo caso se refiere al contrato de
existentes o los futuros, es decir, aque- a la condición suspensiva de que llegue compraventa de bien ajeno propiamente
llos que aún no existen. Asimismo, los a tener existencia. dicho, en el cual el vendedor se obliga
bienes deben estar determinados en el Esto significa que el contrato no surtirá a transferir la propiedad de un bien
contrato o deben ser susceptibles de efectos sino hasta el momento en que el del cual no es propietario, a favor del
determinación. bien llegue a existir, de tal manera que has- comprador.
Cuando el Código hace referencia a bie- ta ese momento el comprador no estará En estos casos, si el comprador tenía
nes determinados alude a los bienes que obligado a pagar el precio ni el vendedor conocimiento que el bien no era de
han sido plenamente identificados en el estará obligado a entregar el bien. propiedad del vendedor, el contrato de
contrato, de acuerdo a la naturaleza del Sin embargo, es posible que el compra- compraventa es perfectamente válido.
bien. Por ejemplo, si se tratara de un dor asuma el riesgo sobre la cuantía, la También es válido el contrato si el com-
inmueble, este deberá identificarse por calidad o la existencia del bien futuro. prador no tenía conocimiento de que el
los datos de su partida registral, si estu- vendedor no era propietario del bien,
Si el comprador asume el riesgo sobre pero este obtiene la propiedad antes que
viera inscrito, y si no, por la dirección en
la cuantía o calidad, el contrato quedará se le cite con la demanda para rescindir
la que se ubica, por sus medidas y por
sujeto a la condición suspensiva de que el contrato.
las demás características que lo hagan
el bien llegue a existir; pero, si el bien
inconfundible con otro bien. Únicamente si el comprador desconocía
llega a existir, el contrato producirá
Sin embargo, tratándose de bienes que desde ese momento todos sus efectos, y que el bien no era de propiedad del ven-
son fungibles, es decir, susceptibles de ser el comprador quedará obligado al pago dedor y si este no obtiene la propiedad
intercambiados por otros de su misma del precio, cualquiera sea la cuantía o la antes de ser notificado con la demanda
especie, calidad y valor, como es el caso calidad del bien. de rescisión, el comprador puede rescin-
de los productos como el arroz, el azúcar, dir el contrato, quedando liberado de su
Si el comprador asume el riesgo sobre obligación de pagar el precio pactado.
la leche, etc., se considerará que han sido
la existencia del bien futuro, lo que se
determinados en el contrato cuando se
conoce como “compraventa sobre espe-
señale la especie, cantidad y calidad que 5. Formalidad del contrato de
ranza incierta”, el vendedor podrá exigir
se desea vender. compraventa
el pago del precio incluso si el bien no
Ahora bien, cuando el bien no es deter- llega a existir. El contrato de compraventa no requiere
minado en el contrato por lo menos debe de formalidad alguna para su celebra-
ser susceptible de determinación. Esto 4.3. Sobre el compromiso de venta ción, por lo que puede venderse un bien
quiere decir, que en el contrato se deben de bien ajeno y la compraventa incluso en forma verbal.
establecer los mecanismos que permitan de bien ajeno
realizar la individualización del bien. Ciertamente, en el caso de bienes que
Contrariamente a lo que comúnmente se se encuentran inscritos en un Registro
Además, el Código Civil establece que cree, sí es válido celebrar un contrato de Público, como es el caso de los inmuebles
el bien materia del contrato de compra- compraventa sobre un bien que no es de o los vehículos, es recomendable que el
venta no puede ser uno cuya venta esté propiedad del vendedor. contrato se celebre con las formalidades
prohibida por ley. Esto significa que un Uno de los requisitos para que se produz- necesarias para la inscripción de la trans-
contrato de compraventa no sería válido ca la transferencia de propiedad de un ferencia en el Registro Público. En el caso
si tiene por objeto, por ejemplo, la venta bien es que quien se obligue a transferirla de bienes inmuebles, dicha formalidad
de clorhidrato de cocaína, pues se trata sea el legítimo propietario o una persona será la escritura pública; en tanto que
de un bien cuya venta no es legal. que cuente con las facultades para ello. en el caso de los vehículos, la formalidad
Vamos a analizar ahora algunas de las Sin embargo, cuando hemos definido es el acta de transferencia otorgada ante
disposiciones que contiene el Código Civil al contrato de compraventa hemos notario público.

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Área Empresarial VII
Aunque no sea obligatorio que el con- durante el período de mora en la entrega, 7.4. Incumplimiento de pago de
trato de compraventa se celebre bajo incluso cuando no los hubiera percibido. cuotas
una formalidad determinada, sí consti- Pero si no tuvo culpa en la demora, sólo Cuando el precio se ha pactado en cuotas,
tuye obligación del vendedor entregar deberá responder por los frutos que si el comprador deja de pagar tres de
los títulos y documentos relativos a la hubiera percibido. ellas, sean sucesivas o no, el vendedor
propiedad del bien, así como a realizar puede solicitar la resolución del contrato
los actos necesarios para perfeccionar la 6.6. Reembolso de gastos en caso de o exigir al comprador el pago inmediato
transferencia de propiedad.4 Esto implica resolución del saldo, dándose por vencidas las cuo-
que si se celebra en forma verbal un con- El vendedor también está obligado a tas que estuvieran pendientes.
trato de compraventa sobre un inmueble reembolsar al comprador los tributos
inscrito en Registros Públicos, el compra- y gastos del contrato que este hubiera También es posible que las partes acuer-
dor puede exigirle al vendedor formalizar pagado e indemnizarlo por los daños y den que, si el comprador hubiera pagado
el contrato en escritura pública, con la perjuicios, cuando el contrato se resuelve una determinada parte del precio, el
finalidad de inscribir la transferencia en por la falta de entrega del bien. vendedor ya no podrá solicitar la reso-
la partida registral correspondiente. lución del contrato por la falta de pago,
6.7. Prórroga de plazos por demora pudiendo sólo exigir el pago del saldo.
6. Principales obligaciones del en entrega del bien
Otra consecuencia de la demora en la 7.5. Efectos de la resolución por falta
vendedor de pago
entrega del bien por parte del vendedor,
Indiscutiblemente, la principal obligación es que si el pago del precio se hubiera Si el contrato se resuelve por falta de
que asume el vendedor, en virtud al con- pactado en fracciones o cuotas, éstos se pago del precio, el vendedor deberá
trato de compraventa, es la de transferir prorrogan por el tiempo de la demora. devolver la parte del precio que hubiera
la propiedad del bien. Sin embargo, recibido, pero tiene derecho a solicitar
existen otras obligaciones que se derivan una compensación por el uso del bien
del contrato y que son también de suma 7. Principales obligaciones del y a la indemnización por los daños y
importancia para que el comprador comprador perjuicios.
pueda adquirir la propiedad y disfrutar Veamos ahora las principales obligaciones
de todos sus atributos. También puede pactarse que el vendedor
del comprador, además de la obligación conserve parte del precio que ha recibi-
de pagar el precio. do, como indemnización.
6.1. Perfeccionamiento de la transfe-
rencia
7.1. Tiempo, forma y lugar del pago 7.6. Resolución de la compraventa de
Como ya hemos señalado, constituye del precio
obligación del vendedor realizar los actos bienes muebles no entregados
El comprador está obligado a pagar el Cuando se trata de una compraventa
que permitan perfeccionar la transferen-
precio en el momento, forma y en el de bienes muebles que no han sido en-
cia de propiedad.
lugar pactados.
tregados al comprador, si este no paga
6.2. Estado del bien al momento de Si no hubiera acuerdo al respecto y el precio, en todo o en parte, ni otorga
la entrega salvo los usos o costumbres aplicables, la garantía a que se hubiere obligado,
Es obligación del vendedor entregar el el precio debe ser pagado al contado el vendedor puede disponer del bien,
bien en el estado en que se encontraba en el momento y lugar de la entrega del quedando el contrato resuelto de pleno
en el momento de celebrarse el contrato, bien. Si el pago no puede hacerse en el derecho.
incluyendo sus accesorios. lugar de la entrega del bien, se hará en
el domicilio del comprador. 7.7. Oportunidad de la obligación de
6.3. Oportunidad de la entrega recibir el bien
7.2. Resolución por falta de pago del Así como es obligación del vendedor
En cuanto a la entrega del bien, debe-
saldo entregar el bien al momento de celebrar
mos señalar que, como regla general,
el vendedor está obligado a entregarlo Cuando se ha pagado parte del precio y el contrato o en el momento pactado,
inmediatamente después de celebrado el en el contrato no se estipuló plazo para la el comprador también está obligado a
contrato, salvo la demora resultante de su cancelación del saldo, el vendedor puede recibir el bien en dicho momento.
naturaleza o si se hubiera establecido una ejercitar el derecho de resolución del
contrato, de conformidad con el artículo Si se negara a recibir el bien en forma
oportunidad distinta en el contrato. injustificada, incurriría en un supuesto
1429º5 del Código Civil.
de mora del acreedor, es decir, de in-
6.4. Lugar de entrega del bien Una vez resuelto el contrato, el vende- cumplimiento por parte de quien debe
Salvo que las partes acuerden un lugar dor debe devolver la parte del precio recibir la prestación, pues es obligación
distinto, el bien debe ser entregado en el pagado, deducidos los tributos y gastos suya realizar los actos necesarios y no
lugar en que se encuentre en el momento del contrato. impedir que la otra parte cumpla con
de celebrarse el contrato. el contrato.
7.3. Resolución por falta de garantía
Cuando se trata de bienes inciertos, es por el saldo
decir, que aún no han sido determina- 8. Pactos que pueden incluirse
dos, la entrega se hará en el domicilio El vendedor también podrá resolver el
contrato cuando el comprador no hu- en la compraventa
del vendedor, una vez que se realice su
determinación. biera otorgado, en el plazo pactado, la Ciertamente, en virtud al derecho de
garantía por el saldo del precio. libertad contractual, las partes tienen ple-
6.5. Entrega de frutos del bien na libertad para tomar los acuerdos que
5 Código Civil - Artículo 1429º.- Resolución de pleno derecho
En el caso del artículo 1428º la parte que se perjudica con el consideren pertinentes con respecto a su
El vendedor está obligado a entregar al incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía operación de compraventa, salvo aquellos
comprador los frutos que genere el bien notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no
pactos que vayan en contra de normas
menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario,
el contrato queda resuelto. legales de orden público. De esta manera,
4 Código Civil - Artículo 1549º.- Perfeccionamiento de transferencia. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato
Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la el Código Civil regula en forma expresa
la propiedad del bien. indemnización de daños y perjuicios.

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algunos pactos o acuerdos que pueden ser Estas mismas reglas son de aplicación a En cambio, cuando los copropietarios de
incluidos en el contrato de compraventa, los contratos de arrendamiento-venta, en un bien indiviso han vendido separada-
según veremos a continuación: los que se acuerda que el arrendatario mente sus cuotas en la copropiedad con
adquirirá la propiedad del bien por el pacto de retroventa, cada uno de ellos
8.1. Compraventa con reserva de pago de la renta. puede ejercitar, con la misma separación,
propiedad el derecho de resolver el contrato por su
Como hemos explicado al definir al con- 8.2. Pacto de retroventa respectiva participación.
trato de compraventa, el contrato genera El pacto de retroventa le otorga el El pacto de retroventa es oponible a
la obligación de cargo del vendedor de derecho al vendedor para resolver uni- terceros cuando aparece inscrito en los
transferir la propiedad de un determinado lateralmente el contrato, sin necesidad Registros Públicos.
bien. Esto implica que la compraventa no de decisión judicial y sin que se haya
transfiere de pleno derecho la propiedad producido incumplimiento alguno por
del bien, sino que genera la obligación parte del comprador. 9. Pactos que no pueden incluir-
de transferirla, debiendo el vendedor se en la compraventa
De acuerdo al artículo 1587º del Código
realizar los mecanismos necesarios para Como todos los derechos, la libertad
Civil, es nulo el acuerdo por el cual se
que se produzca la enajenación. contractual no es irrestricta, por lo que
obliga al vendedor, como contrapar-
De esta manera, es posible que se celebre tida de la resolución del contrato, la existen algunos pactos que no pueden ser
el contrato de compraventa sin que se obligación de pagar al comprador una incluidos en el contrato de compraventa.
transfiera la propiedad del bien en forma cantidad de dinero u otro derecho. Es Así, el Código Civil determina en forma
inmediata. En este orden de ideas, el nulo también el acuerdo por el que se expresa que algunos pactos o acuerdos
pacto de reserva de propiedad permite obliga al vendedor a devolver, en caso no pueden ser incluidos en el contrato
que las partes acuerden que la transfe- de resolución del contrato, una suma de compraventa, según veremos a con-
rencia de propiedad no se realizará sino adicional que no sea la destinada a con- tinuación:
hasta el momento en que se cumpla con servar el valor adquisitivo del precio. En
determinada condición. Es común que la este último caso, la nulidad sólo afecta 9.1. El pacto de mejor comprador
transferencia de propiedad se supedite al exceso sobre el precio. La prohibición del pacto de mejor com-
al pago de la totalidad o una parte del prador está referida al acuerdo en virtud
El artículo 1588º del Código Civil esta-
precio pactado, de forma tal que el bien del cual el contrato puede ser rescindido
blece un plazo de dos años en el caso de
continuará siendo de propiedad del ven- por el vendedor cuando encuentre a al-
bienes inmuebles y de un año en el caso
dedor hasta que el comprador cumpla guien que pague un mayor precio por el
de los muebles para que el vendedor
con la condición pactada. bien, quedando obligado el comprador
pueda ejercitar el derecho de resolución
a devolver el bien.
El pacto de reserva de propiedad surte en virtud al pacto de retroventa.
efectos incluso si el bien es entregado al
Los plazos antes señalados se computan a 9.2. El pacto de preferencia
comprador, en cuyo caso este asume el
partir de la celebración de la compraven- A través del pacto de preferencia se le
riesgo de la pérdida o deterioro del bien
ta. En el caso en que las partes acuerden obliga al comprador a ofrecer el bien al
desde el momento de la entrega.
plazos mayores o los prorroguen para que vendedor cuando pretenda venderlo, en
Una vez cumplida la condición, el com- sean mayores de dos años o de un año, cuyo caso el vendedor pagará el precio
prador adquiere automáticamente el según el caso, el plazo o la prórroga se que ofrezcan los terceros.
derecho a la propiedad del bien. consideran reducidos al plazo legal.
El pacto de reserva de propiedad puede Si el vendedor ejerce la retroventa y resuel- 10. Conclusión
ser opuesto a los acreedores del compra- ve el contrato, el comprador puede retener
dor sólo si consta por escrito que tenga el bien hasta que el vendedor le reembolse Hemos analizado la vasta regulación
fecha cierta anterior al embargo. Esto las mejoras necesarias y útiles. del contrato de compraventa, lo que
implica que el bien no pueda ser afec- demuestra la importancia de esta figura
Cuando la compraventa con pacto de en las relaciones patrimoniales de las
tado por medidas de cobranza dirigidas
retroventa se ha efectuado en forma personas.
contra el comprador, a pesar que el bien
conjunta por los copropietarios de un
se encuentre en su posesión. Un adecuado conocimiento de estas
bien indiviso, no pueden usar su derecho
En el caso de bienes inscritos en los Regis- separadamente, sino conjuntamente. La disposiciones es fundamental para ne-
tros Públicos, la reserva de la propiedad misma regla se aplica para los herederos gociar, celebrar y ejecutar un contrato
sólo es oponible frente a terceros si ha de quien ha vendido un bien sujeto a la de compraventa, permitiendo satisfacer
sido previamente registrada. retroventa. en forma óptima las necesidades del
vendedor como del comprador.

Glosario Empresarial
1. ¿La transferencia de acciones del socio de una sociedad anónima ce- 3. ¿Se requiera obtener algún permiso o autorización de una entidad
rrada requiere de aprobación de la junta general de accionistas? pública para ingresar dinero al país proveniente del extranjero?
No, la transferencia de acciones emitidas por una sociedad anónima El ingreso de moneda extranjera es libre en el Perú, de conformidad
cerrada no requiere de la aprobación de la junta general de accionistas, con la Ley N° 27390, sin que se requiera de la autorización de ninguna
pero sí requiere del cumplimiento del procedimiento previsto en el artículo entidad.
237º de la Ley General de Sociedades.
4. ¿Cuál es la consecuencia del incumplimiento de un plan de rees-
2. ¿Un cheque de gerencia puede ser transferido por endoso? tructuración?
La regla general es que los cheques de gerencia pueden ser transferidos Al incumplirse el plan de reestructuración aprobado dentro de un pro-
por endoso, salvo que se haya consignado en ellos la cláusula de no cedimiento concursal, el acreedor perjudicado con el incumplimiento
negociabilidad. puede solicitar al INDECOPI la disolución y liquidación del deudor.

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