CONTRATO DE COMPRAVENTA APLAZADA CON CONDICIÓN

RESOLUTORIA

En .............................. , a .............................. de ..............................

de ..............................

REUNIDOS

De una parte,

(D./Dña.) .............................. , mayor de edad, (casado/a) .............................. (en

régimen de separación de bienes, gananciales
o .............................. ) .............................. ,
(soltero/separado/divorciado/emancipado) .............................. (vecino/a)
.............................. de .............................. C.P. .............................. , (calle, plaza,
avenida) .............................. , número .............................. , piso .............................. , con
(N.I.F. número .............................. /con tarjeta de residencia número ..............................
, expedida en .............................. el día .............................. de ..............................
de .............................. ante .............................. ) ..............................

(D./Dña.) ..............................

(Para el supuesto de que sean varios los Vendedores)

De otra parte,

(D./Dña.) .............................. , mayor de edad, (casado/a) .............................. (en

régimen de separación de bienes, gananciales
o .............................. ) .............................. ,
(soltero/separado/divorciado/emancipado) .............................. (vecino/a)
.............................. de .............................. C.P. .............................. , (calle, plaza,
avenida) .............................. , número .............................. , piso .............................. , con
(N.I.F. número .............................. /con tarjeta de residencia número ..............................
, expedida en .............................. el día .............................. de ..............................
de .............................. ante .............................. ) ..............................

(D./Dña.) ..............................

(Para el supuesto de que sean varios los Compradores)

ACTUAN

El primero o primeros a quien o quienes en este contrato se denominará «Vendedor».

En su propio nombre (D./Dña.) ..............................

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(D./Dña.) .............................. en su propio nombre y/o en el de
(D./Dña.) .............................. mayor de edad, (casado/a) .............................. (en
régimen de separación de bienes, gananciales
o .............................. ) .............................. ,
(soltero/separado/divorciado/emancipado) .............................. , (vecino/a)
.............................. de .............................. C.P. .............................. , (calle, plaza,
avenida) .............................. , número .............................. , piso .............................. , con
(N.I.F. número .............................. /con tarjeta de residencia número ..............................
, expedida en .............................. el día .............................. de ..............................
de .............................. ante .............................. ) .............................. , según poderes
otorgados ante el Notario de .............................. (D./Dña.) .............................. el
día .............................. de .............................. de .............................. con número de
protocolo .............................. del que resulta con facultades suficientes para poder
comprar y vender bienes inmuebles y del que se transcribe lo necesario para este acto
sin que lo no transcrito restrinja o modifique lo que se transcribe.

Como Administrador de la sociedad .............................. con N.I.F.

número .............................. y domicilio en .............................. calle ..............................
número .............................. constituida el día .............................. ante el Notario
(D./Dña.) .............................. resultando su nombramiento como (Administrador o
Consejero delegado o apoderado) .............................. de la escritura de
fecha .............................. de .............................. de .............................. del Notario
de .............................. (D./Dña.) .............................. con el número ..............................
de protocolo inscrita en el Registro Mercantil de .............................. a la
hoja .............................. , inscripción número .............................. manifestando que los
poderes no le han sido revocados o modificados, transcribiéndose a continuación lo
pertinente a las facultades para este acto.

(Afirma/n) .............................. bajo su responsabilidad que los poderes o el

nombramiento no le han sido revocados, limitados, ni caducados.

El segundo o segundos, a quien o quienes en este contrato se denominará

«Comprador».

Reconociéndose mutuamente capacidad suficiente para acordar el presente contrato.

MANIFIESTAN

I. El Vendedor es (propietario/a) .............................. por el título que luego se dirá, (de

la/del) .............................. (nave industrial/local comercial/solar) .............................. y
que se describe a continuación.

A) Descripción.-

Le corresponde un coeficiente en el total inmueble de .............................. por 100.

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 B) Título.- (Es de su propiedad por (compra, herencia, donación u
otro .............................. ) .............................. , según la escritura de
fecha .............................. de .............................. de .............................. del Notario
(D./Dña.) .............................. (u otro título), o/Aún no tiene título por cuanto la
propiedad le corresponderá por la adjudicación que se le efectuará en el Proyecto de
Reparcelación o/ en el Proyecto de Compensación o/ en la herencia de
(D./Dña.) .............................. pendiente de liquidar de impuestos o de aceptar por los
coherederos) ..............................

C) Inscripción.- Inscrita en el Registro de la Propiedad de .............................. , al

tomo .............................. ; libro .............................. de .............................. ;
folio .............................. ; finca .............................. , inscripción ..............................

Referencia catastral número ..............................

D) Cargas.-

(Se detallarán las cargas, hipotecas, servidumbres o afecciones fiscales o urbanísticas

existentes a ser posible tal como consten en el Registro de la Propiedad y quién
Comprador o Vendedor se hace cargo de la cancelación)

Restan de hipoteca pendiente al día de hoy .............................. euros, de principal,

justificando el Vendedor que está al día en los plazos vencidos de la misma, mediante
entrega al Comprador del último recibo de la hipoteca correspondiente al
día .............................. de .............................. de .............................. no quedando
pendiente plazo alguno con vencimiento entre ese día y el día de hoy y del que resulta
el principal pendiente ya citado de .............................. euros.

(Se describirán con detalle los importes y plazos de la hipoteca o los contenidos de las
servidumbres y si hay cargas urbanísticas el importe de ellas o de las contribuciones
especiales del Ayuntamiento si existen)

E) Arrendatarios y ocupantes.- La finca se halla libre de arrendatarios y ocupantes o

arrendada o de la finca está arrendado el piso .............................. o el local
de .............................. a (D./Dña./la sociedad) .............................. por el plazo
de .............................. según contrato de fecha ..............................
de .............................. de .............................. con (duración indefinida/prórroga forzosa
o hasta el día .............................. de .............................. de .............................. )

F) Se acompaña plano firmado por las partes como anexo al presente contrato.

(Si es una finca rústica o solar e incluso si es un piso y se dispone del plano).

G) Se entrega al Comprador, Certificado del Presidente de la comunidad de que la finca

se halla al corriente en los pagos a la comunidad.

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II. Los comparecientes, según intervienen, tienen concertado este contrato de
compraventa con Condición Resolutoria Expresa que formalizan por el presente con
sujeción a las siguientes

CLAUSULAS

PRIMERA. El Vendedor o (D./Dña.) .............................. en la calidad en que actúa vende

y transmite la finca que se describe en el MANIFIESTAN I al Comprador o a
(D./Dña.) .............................. y (D./Dña./sociedad) .............................. (quien/es)
.............................. (la compra/n) .............................. y (adquiere/n) ..............................
en pleno dominio con todos sus derechos y accesorios, al corriente en el pago de
contribuciones y arbitrios así como de los gastos de comunidad.

SEGUNDA. El precio de esta venta es la cantidad de .............................. euros (en

números y letras) que serán abonadas en la siguiente forma:

En cuanto a .............................. , euros, la parte adquirente se obliga a satisfacerla

en .............................. plazos de .............................. - euros y vencimientos mensuales
correlativos el día .............................. de (cada mes
consecutivo/cada .............................. meses) .............................. aceptándose por el
Comprador como medio para facilitar y justificar el pago, las siguientes letras de
cambio:

Clase Número Fecha Vencimiento Importe

Se domicilia el pago de las letras en la cuenta bancaria número .............................. (20

dígitos) del Banco .............................. , sucursal de la (calle, avenida, paseo,
plaza .............................. ), número .............................. de .............................. (C.P.),
localidad ..............................

(Si existiera hipoteca o cualquier otra carga que asuma el Comprador). La hipoteca
constituida por .............................. ,- euros y de las cuales queda pendiente de principal
.............................. ,- euros, la parte Compradora se subroga en la misma, obligándose
a abonar cuantos vencimientos sean posteriores al día de hoy o/en cuanto al embargo
por importe de .............................. ,- euros le asume el Comprador y se obliga a abonar
su importe y los gastos que el mismo ocasione.

TERCERA. Para el supuesto (de impago de uno cualquiera/ .............................. (varios)

de los plazos de la hipoteca o de las cantidades aplazadas en letras debidamente
protestadas por el (Banco/Caja) .............................. donde se han domiciliado o
mediante Notario, o/del embargo citado por todo el día ..............................
de .............................. de .............................. ) .............................. podrá el Vendedor
dar por resuelta la venta mediante notificación fehaciente dirigida al Comprador.

En su consecuencia las partes establecen condición resolutoria expresa para el

supuesto de impago de las cantidades citadas de forma que efectuado requerimiento
notarial por el vendedor para que en un plazo de un mes abone las cantidades

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pendientes más el interés legal vigente en el momento del requerimiento, de las
mismas por el período de retraso en el pago se entenderá resuelto el contrato a todos
los efectos.

En caso de resolución, en el acto de devolución de la finca del Comprador al Vendedor,

aquél tendrá derecho (a que se le reembolse el .............................. por 100 de las
cantidades entregadas con anterioridad a la devolución de la letra o del impago del
plazo de la hipoteca/del embargo citado en la fecha acordada que origina la resolución
del contrato. El Vendedor retendrá el .............................. por 100 citado como
compensación libremente acordada por los daños y perjuicios ocasionados y por los
derechos de que el Comprador ha disfrutado sobre la finca durante el tiempo que la
misma haya estado en su posesión y disfrute o/ haya sido titular de la misma por este
contrato) ..............................

(Se debe justificar y hacer constar las motivos por los que el Vendedor puede hacer
suyas las cantidades que se estipule que quedarán de su propiedad para que en caso de
procedimiento judicial o pleito se justifique que es correcto que el Comprador haga
suya la cantidad que se ha acordado como por ejemplo haber cobrado rentas, poderlo
ocupar y desarrollar actividad en el mismo .............................. )

CUARTA. La posesión (se la reserva el Vendedor hasta el pago del total importe
aplazado/se entrega al Comprador quien, en el supuesto de impago de la cantidad
aplazada o de cualquiera de los plazos que den lugar a la aplicación de la condición
resolutoria, vendrá obligado a entregar al Vendedor la posesión en
los .............................. días siguientes al día que venza el plazo otorgado para que se
ponga al corriente en los plazos impagados. Caso de que no haga entrega de la
posesión en el plazo establecido abonará a partir del vencimiento del mismo, al
Vendedor la cantidad de .............................. ,- euros por día/mes/porción de mes que
se retrase en devolver la posesión) ..............................

Podrá el Vendedor retener de la cantidad a devolver el importe que corresponda en

relación al tiempo transcurrido desde la notificación hasta la devolución de la posesión.

Podrá el Vendedor depositar ante notario la cantidad a devolver condicionada a que el

Comprador devuelva la posesión de la finca que se entenderá entregada mediante
comparecencia ante el notario, justificando que deja la finca libre de ocupantes y
arrendatarios a disposición del Vendedor. En este supuesto, el Notario hará entrega de
la cantidad que resulte a favor del Comprador, deducidas las cantidades acordadas por
el retraso en la entrega.

QUINTA. Los gastos e impuestos de toda clase, que la finca origine a partir del día de
hoy, correrán de cargo del Comprador y si se abonan por el Vendedor podrá deducir en
el supuesto de aplicación de la condición resolutoria, las cantidades que
proporcionalmente debiera haber abonado el Comprador desde el día de hoy hasta el
día en que quede resuelto el contrato y si no procediere la aplicación de la condición
resolutoria podrá efectuar la reclamación judicial del importe abonado por cuenta del

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Comprador previa reclamación con .............................. días de antelación por cualquier
medio del que quede constancia.

SEXTA. Cualquiera de las partes con independencia de la plena aplicación de la

condición resolutoria podrá reclamar a la otra parte cuantos daños y perjuicios le
pueda ocasionar el incumplimiento del presente contrato o los perjuicios que se
puedan causar al Comprador por las cargas, afecciones o servidumbres que no se
hayan hecho constar en el bien objeto de la compraventa.

SEPTIMA. Todos los gastos e impuestos que se causen y devenguen por razón del
otorgamiento de la escritura pública, serán a cargo de la parte Compradora, siendo el
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana a cargo
de la parte Vendedora.

OCTAVA. La finca objeto de esta compraventa ha sido detalladamente inspeccionada

por el Comprador quien conoce los derechos y cargas urbanísticos que a esta finca
corresponden habiéndose informado en visita personal de la situación urbanística de la
finca en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de .............................. , en
el que se halla la finca.

NOVENA. Ambas partes con renuncia a su fuero propio, si le tuvieren, se someten

expresamente a los Juzgados y Tribunales del lugar de ubicación de la finca o a los
de ..............................

En prueba de conformidad, lo firman en todas sus hojas en el lugar y fecha más arriba
indicadas ante los testigos que también firman.

______________________________

(1) Las obligaciones que pueden crearse entre dos o más personas pueden hacerse depender de determinadas
circunstancias futuras o inciertas.
Cuando se haga depender la extinción de un contrato del cumplimiento de las obligaciones en un principio pactadas
estamos ante un contrato con condición resolutoria expresa.
El contrato pues, nace y obliga a las partes desde el momento en que las partes libremente y con pleno
conocimiento aceptan el mismo con todas las cláusulas y condiciones que hayan pactado.
La condición resolutoria establecida expresamente, en el caso de cumplirse, determinará la finalización de las
obligaciones entre las partes, teniéndose que restituir mutuamente de lo que hubieren recibido unas de otras lo que
hubieren libremente pactado así (art. 1123, C.C.) como las indemnizaciones por daños y perjuicios que corresponda.
Las condiciones resolutorias deben ser expresamente pactadas por las partes en cuyo caso quedará perfectamente
delimitado el hecho del cual se hará depender la extinción del contrato. Cabe añadir que estas nunca se presumen
por lo que será esencial la voluntad de las partes a la hora de formular dicha condición y en la forma de hacerlo.
El art. 1116 del Código Civil establece la nulidad de pleno derecho del contrato o negocio jurídico de las condiciones
imposibles, las contrarias a las buenas costumbres y las prohibidas por la Ley cuya apreciación corresponderá en
todo caso al Juzgador.
La resolución de los contratos es una facultad de las partes que se entiende implícita en los que son recíprocos para
el caso que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe (art. 1124 del Código Civil) como el que el
Vendedor no cancele las cargas a que se hubiere obligado.
Normalmente la cláusula resolutoria se establece para el impago de cantidades aplazadas pues para otros supuestos
se debe hablar más bien de obligaciones suspensivas o condicionadas al cumplimiento por el Comprador o
Vendedor de una determinada obligación.

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El art. 1124 del Código Civil debe ponerse en relación con el 1504 del mismo cuerpo. Ambos se refieren a la
resolución de los contratos. El primero en general de todas las obligaciones y el segundo en especial para el contrato
de compraventa. Ambos otorgan la facultad resolutoria a las partes ex lege, no se ejecutan por la voluntad de las
partes y a diferencia de la pactada expresamente no tiene efectos inmediatos sino que debe ser la parte interesada
la que debe instar la resolución.
Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo el art. 1124 del Código Civil es de aplicación general frente al
art. 1504 del Código Civil que es de aplicación especial a la resolución de renta de inmuebles.
El art. 1504 del Código Civil atribuye al Comprador de un inmueble la posibilidad de poder pagar los plazos debidos
después de haber incumplido mientras no haya sido requerido por el Vendedor de su intención de resolver el
contrato. Requisitos para la aplicación de este artículo son pues:que se trate de una compraventa de inmuebles a
plazos, que exista un incumplimiento patente y voluntario por parte del Comprador (no es suficiente un mero
retraso) (Sentencias de 6 de octubre de 1984 y 17 de enero de 1985) y que el Vendedor haya requerido al
Comprador la resolución del contrato.
Habiendo recibido el requerimiento judicial o notarial (nótese que el texto no dice notificación, puesto que, debe
contener una voluntad de resolver del Vendedor) se entenderá resuelta la venta con efectos retroactivos y con
obligación de restituirse las partes. La resolución la aplican los Tribunales si se ha dado un plazo para que el deudor
se ponga al día por lo que se le debe dar un plazo de un mes como mínimo para que pueda abonar las cantidades
pendientes.
Finalmente, el Comprador no puede renunciar a que sea requerido por parte del Vendedor por ser de carácter
imperativo el art. 1504 del Código Civil.
Las partes pueden pactar los efectos del incumplimiento de las obligaciones de ambas partes, teniendo en cuenta
sus intereses.
Serán las partes las que determinarán el contenido y los efectos en las cláusulas. En todo caso se ha de estar a estas
cláusulas y sólo en el caso que no se hayan estipulado, se aplicarán los preceptos del Código Civil. (Sentencia 16 de
noviembre de 1992)
Ha de diferenciarse la condición resolutoria del retracto convencional puesto que aunque ambas son formas
convencionales de terminación de contratos, en el primero, el fin se hace depender de un acontecimiento futuro
mientras que en el segundo, depende de la voluntad de la parte vendedora. (Sentencia 28 de diciembre de 1984)
El cumplimiento de la condición resolutoria produce como efecto la reposición a la situación anterior a la de la
celebración del contrato restituyéndose mutuamente las partes. (Sentencia 19 de octubre de 1996)
La resolución opera automáticamente. Para inscribirse en el Registro es necesario presentar el título que originó la
condición resolutoria cumplida así como la documentación justificativa de que se ha cumplido la condición o bien la
resolución judicial correspondiente aunque tendrá plena validez a efectos de entrada en el Registro la simple
notoriedad de los hechos. (R.D.G.R.N. de 23 de septiembre de 1996 y 19 de enero de 1988 y Sentencias de 5 de julio
de 1980, 21 de abril de 1987 y 14 de febrero de 1985)
COMENTARIOS DE JURISPRUDENCIA:
- La parte recurrente, aparte de hacer supuesto de la cuestión, pretende desconocer que el convenio es Ley obligada
para las partes y las compele y sujeta (art. 1258, C.C.), salvo lo dispuesto en los artículos 1255 y concordantes. De
esta manera no puede el recurrente reclamar la devolución íntegra del precio que satisfizo, por la mera invocación
del artículo 1123, prescindiendo del contenido íntegro de las condiciones resolutorias pactadas.
Dicho precepto 1123 del Código Civil, que hay que relacionar con los precedentes, contiene condición resolutoria,
específica y expresamente pactada, con diferencia del 1124 que integra la denominada condición resolutoria tácita,
denominación poco correcta, por lo que la doctrina más moderna la ha sustituido por la más adecuada de acción de
resolución, que opera por ministerio de la Ley, con lo que difiere de la verdadera y propia condición que es
producida por las partes que contratan. (Sentencia 16 de noviembre de 1992)
- Su fundamentación radica en la tesis insistente mantenida por la recurrente en el curso del litigio de que lo
pactado en la escritura pública de treinta de abril de mil novecientos dos por los que en ella intervinieron fue un
retracto convencional regulado a todos los efectos por las disposiciones contenidas en la sección primera del
Capítulo VI del Título IV del Libro IV del Código Civil, lo que es inexacto pues como con acierto y justeza se
argumenta en la sentencia recurrida lo convenido en la referida escritura pública fue una condición en sentido
técnico al referir la resolución de derechos adquiridos por el comprador a un acaecimiento futuro e incierto
absolutamente independiente de la voluntad de la vendedora, pugnando con ello el pacto de reversión estipulado
con el carácter de condición potestativa y dependiente de la sola voluntad del vendedor que el retracto
convencional significa, a lo que es de añadir que en el caso concreto aquí enjuiciado la reversión de terrenos que
cumplida la condición opera a favor del vendedor tiene un alcance limitado que al no afectar a la totalidad de la cosa
que fue objeto del originario contrato de compraventa hacer que no pueda identificarse el convenio con lo que el
pacto de retroventa significa según la definición legal del mismo contenida en el artículo mil quinientos siete del
Código Civil, resultando, en definitiva, de lo razonado que la resolución impugnada no infringió por inaplicación los
preceptos del Código Civil que se suponen violados en los dos primeros motivos del recurso y la condigna
consecuencia del rechazo de los mismos. (Sentencia 28 de diciembre de 1984)
- La incongruencia, como cuestión procesal a la que alude el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha de
discurrir por el cauce del número 3.º del artículo 1692 de la propia Ley y no por su número 4.º:b) El contrato en el
que se incluye la condición (entrega actual de solar a cambio de un tanto por ciento de lo construido, en viviendas y

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locales, con transmisión futura) ha sido calificado por la doctrina reiterada y constante de esta Sala como atípico «do
ut des», con grandes analogías con la permuta, lo que implica para la promotora una obligación de dar, que devino
imposible por incumplimiento de una condición resolutoria; c) El artículo 1114 del Código Civil, citado en la
demanda, contempla tanto la condición suspensiva, con la que las partes subordinan la eficacia del negocio a la
producción del evento, como la resolutoria, con la que el negocio produce inmediatamente sus efectos como si
fuera puro, pero si se produce el evento se cancelan sus efectos, aclarando el artículo expresado, respecto a la
condición resolutoria, que de su cumplimiento depende «la resolución o pérdida» de los derechos ya adquiridos,
admitiendo, consiguientemente, que la realización del evento produzca la resolución con efecto retroactivo («ex
tunc»), o bien la pérdida del derecho «ex nunc», dejando subsistente todo lo que se ha producido durante la
pendencia, ocurriendo en el caso que nos ocupa que la Audiencia optó por el primer supuesto, tomando como
efecto de la resolución extinguir retroactivamente las obligaciones recíprocas, con desaparición de la eficacia del
contrato y el retorno a la situación existente antes de su celebración, con la consecuencia de reintegrarse cada
contratante de sus prestaciones cual sucede en los casos de nulidad y rescisión y en la condición resolutoria expresa
del artículo 1123 del Código Civil y contempla la Sentencia de esta Sala de 5 de julio de 1980; (Sentencia 19 de
octubre de 1996)
- Constituye efecto fundamental de la resolución extinguir retroactivamente las obligaciones recíprocas, con
desaparición de la eficacia del contrato y el retorno a la situación existente antes de su celebración, «con la
consecuencia de reintegrarse cada contratante de sus prestaciones, cual sucede en los casos de nulidad y de
rescisión y en la condición resolutoria expresa del artículo 1123». (Sentencia de 5 de julio de 1980)
- La existencia de condición en las obligaciones no se presume, ya que la obligación condicional es la excepción y
solamente puede deducirse cuando claramente el ánimo de los contratantes fue hacer depender los efectos del
contrato de un acontecimiento futuro e incierto, para cuya determinación los Tribunales han de entrar en la
interpretación del contrato al margen de lo que dijesen las partes. (Sentencia de 21 de abril de 1987)
- Los artículos mil ciento veinticuatro y mil quinientos cuatro del Código civil no se eluden entre sí, sino que se
complementan, en el sentido de que de la regla que con carácter general para toda clase de obligaciones recíprocas
contiene el primero, hace aplicación de modo específico y concreto el segundo cuando se trata de un contrato de
compraventa de bienes inmuebles, lo que (a su vez) hace que para el éxito de la acción resolutoria regulada en el
artículo mil quinientos cuatro hayan de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la del mil ciento veinticuatro
consideró indispensables la jurisprudencia de esta Sala. (Sentencia de 14 de febrero de 1985)