Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Reglamento Final Condominio
Reglamento Final Condominio
D E L C O N D O M I N I O CAM PO MAR1 2
En Tunquén, comuna de Algarrobo, Chile, a ocho de Diciembre de dos mil uno, la Asamblea de
Copropietarios del “CONDOMINIO CAMPOMAR” ha dado su aprobación al siguiente
Reglamento de Copropiedad:
PR EAM B U LO
Dos - La Sociedad Inmobiliaria Santa Rosa de Tunquén Limitada, en adelante “la Sociedad”,
adquirió el dominio del inmueble mediante aporte social efectuado por don José Luis Zabala
Ansoleaga, según consta de la escritura pública de constitución de la Sociedad, de fecha
diecinueve de Enero de mil novecientos ochenta y ocho, otorgada ante el Notario de Santiago don
Aliro Veloso Muñoz; el aporte fue inscrito a fojas ciento cuarenta y uno vuelta número doscientos
veintitrés, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca del año
mil novecientos ochenta y ocho.
Tres - De conformidad con lo dispuesto en el artículo primero del Decreto Ley tres mil
quinientos dieciséis, de mil novecientos ochenta, la Sociedad procedió a dividir el inmueble
individualizado en el primer párrafo de este Preámbulo, en doscientos cuarenta y siete sitios o
lotes signados con los números uno al doscientos cuarenta y siete, ambos inclusive, de una
superficie superior a cinco mil metros cuadrados cada uno, cuyos deslindes y dimensiones
particulares constan en el plano de subdivisión respectivo, protocolizado bajo el número
quinientos treinta y nueve al final del Registro de Instrumentos Públicos del Notario don Aliro
Veloso Muñoz y archivado al final del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de Casablanca de mil novecientos ochenta y nueve, bajo el número cuarenta y seis. La minuta de
subdivisión se redujo a escritura pública con fecha diecisiete de Enero de mil novecientos ochenta
y nueve ante el mismo Notario y se archivó conjuntamente con el plano de subdivisión al final
del mismo Registro, Conservador y año citados.
Cuatro - El Decreto Ley tres mil quinientos dieciséis, permite dividir libremente los predios
rústicos siempre que los lotes resultantes queden con una superficie no inferior a media hectárea
física o cinco mil metros cuadrados cada uno. La Ley define los predios rústicos como los
inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera
de los planos reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plano regulador
metropolitano de Concepción. Los predios resultantes de una subdivisión, quedan sujetos a la
prohibición de cambiar su destino. Dicha prohibición quedó anotada al margen de la inscripción
de dominio del inmueble referido en el párrafo Dos precedente y de ella se ha dejado y se dejará
constancia en las escrituras públicas en que se formalice el título de enajenación de los sitios o
lotes resultantes de la subdivisión referida en el párrafo tres anterior.
Considerando también los copropietarios del Condominio, que existe la imperiosa la necesidad
de contar con un instrumento legal que permita proteger y mantener los valores ecológicos, estilo
de vida y entorno del lugar donde se ubica el Condominio Campomar, como asimismo, para
desarrollar en él un todo armónico, tanto en su calidad de vida como en el de su construcción y
urbanización, la Asamblea de Copropietarios del Condominio Campomar establece y dicta el
presente Reglamento de Copropiedad que regulará los derechos y obligaciones recíprocos, las
restricciones específicas al uso o disposición de los componentes básicos del ambiente y las
limitaciones a la utilización del suelo, a que quedarán sujetos los adquirentes o compradores y sus
sucesores a título singular o universal, de los sitios o lotes que componen a esta fecha el
Condominio, así como los que a futuro pudieren incorporarse a él en razón de haber formado
parte del predio La Virgen y haber resultado de la subdivisión de éste, según se consigna en el
párrafo Tres de este Preámbulo.
ARTICULO SEGUNDO. Cada propietario será dueño exclusivo de su sitio o lote y comunero
en el dominio de los bienes que de acuerdo con lo establecido en el presente Reglamento se
declaran comunes, o que la ley califique como tales. El derecho de cada propietario sobre el
dominio de los bienes comunes constituye un porcentaje cuya ponderación es proporcional al
número de sitios o lotes que conforman el Condominio Campomar, vale decir, un avo del total.
Los derechos de cada propietario en los bienes que se reputan comunes, son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo sitio o lote. Por consiguiente, en la transferencia,
transmisión, enajenación o gravamen de un sitio o lote se entenderán comprendidos esos
derechos y no podrán celebrarse estos mismos actos, separadamente del sitio o lote a que
acceden.
ARTICULO QUINTO. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o
por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites del equilibrio
ecológico en el ejercicio de un derecho, será considerado abusivo y legitimará la adopción de
medidas que pongan pronto fin al abuso, sin perjuicio de las responsabilidades que haya lugar a
perseguir y de las sanciones que corresponda aplicar.
ARTICULO SEXTO. En el ejercicio del derecho de dominio, el propietario sólo podrá usar,
gozar y disponer de los componentes básicos del ambiente sin degradarlos ni deteriorarlos,
conservando la capacidad natural de regeneración que posean, quedando sujeto al deber de
ceñirse a las disposiciones y someterse a las restricciones que se establecen en este Reglamento
con miras a su conservación, restauración o incremento o en aras de la mantención o
restablecimiento del equilibrio ecológico global. Conforme a esta norma se protegerá también la
tranquilidad de los propietarios, entendiéndose que todos los copropietarios están obligados a
desarrollar sus actividades y llevar un estilo de vida sin violencia, sin incurrir en ruidos molestos
u otros hechos o actos que atenten contra la pacífica, tranquila y armoniosa convivencia de todos
los miembros del Condominio.
ARTICULO DECIMO CUARTO. Los propietarios no podrán arrendar o ceder el uso o goce,
a cualquier título, de su sitio o lote, en forma que contravenga las obligaciones o prohibiciones
establecidas en el presente Reglamento. Los propietarios deberán establecer en forma expresa, en
todo contrato de arrendamiento, usufructo o cesión del uso que celebren, la obligación del
arrendatario, usufructuario o cesionario, de aceptar y sujetarse a las disposiciones del Reglamento
de Copropiedad, el que regirá para ellos con el mismo valor y fuerza que para los propietarios. La
infracción por parte de los arrendatarios, usufructuarios o cesionarios, a cualquiera de las
disposiciones contenidas en el presente Reglamento será causal suficiente de terminación del
arrendamiento, usufructo o cesión de uso, sin perjuicio de las sanciones establecidas en el
presente Reglamento o, en lo que fuere aplicable, en la ley vigente. El Administrador queda
facultado para demandar la inmediata terminación del arrendamiento, usufructo o cesión de uso,
en representación del propietario del respectivo sitio o lote.
ARTICULO DECIMO SEXTO. Son bienes comunes los necesarios para la existencia,
conservación y buen funcionamiento del Condominio y los que permitan a todos y cada uno de
los propietarios el uso y goce del terreno de su exclusivo dominio. Los bienes comunes en caso
alguno podrán dejar de tener esa calidad. Tienen el carácter de bienes y servicios de uso común
los siguientes: a) las vías de comunicación, estacionamientos, paseos, áreas verdes y plazas o
plazoletas individualizadas en el plano de subdivisión mencionado en la cláusula primera de este
Reglamento; b) los de señalización de tráfico; c) cualquier otro de uso general de la urbanización
que existe o que pueda crearse; d) los elementos destinados a la administración, aseo y vigilancia
del Condominio; e) la infraestructura sanitaria y energética instalada en los espacios de uso
común; f) las áreas naturales de conservación del suelo y aquellos sitios o lotes que se destinen
para estos fines por la Sociedad.
ARTICULO DECIMO SEPTIMO. Los propietarios de los sitios o lotes y las personas a
quienes éstos cedan su uso y goce podrán servirse de los bienes comunes, empleándolos para su
destino natural y ordinario, sin embarazar el ejercicio del mismo derecho por parte de los demás
propietarios y ocupantes.
ARTICULO DECIMO OCTAVO. Los gastos comunes del Condominio Campomar, serán de
cargo de todos los propietarios de los sitios o lotes y se prorratearán y se determinarán de acuerdo
al número de sitios o lotes que conforman el Condominio. Para estos efectos se considerarán
como expensas o gastos comunes ordinarios los correspondientes a la administración, reparación,
conservación, aseo, consumos de electricidad para alumbrado y de agua potable correspondiente
a los bienes comunes, extracción de basuras, regadío, pago de sueldos de administrador,
jardineros, cuidadores y demás personal necesario para el funcionamiento del Condominio, leyes
sociales, impuestos, seguros, etc.; y, en general, todos los necesarios para la buena administración
y conservación del Condominio. Se entenderá que son gastos comunes extraordinarios los gastos
adicionales o diferentes a los ya referidos y las sumas que se destinen a la realización de
proyectos u obras nuevas en el Condominio. El Administrador deberá preparar y presentar a la
segunda Asamblea ordinaria de cada año, una proposición fundada con el valor de la cuota de
gastos comunes ordinarios que regirá para el año calendario siguiente; en esa misma Asamblea
deberá presentar una proposición fundada respecto de los proyectos u obras nuevas que se
pretende realizar durante el año calendario siguiente y un presupuesto preliminar o una
estimación del costo de cada proyecto u obra. Todo copropietario puede presentar en esa
Asamblea iniciativas y proposiciones para la ejecución de proyectos u obras nuevas, con la
necesaria justificación y una estimación de su costo o presupuesto preliminar; antes de dar curso
definitivo a una proposición así formulada, si lo estiman necesario para una evaluación de la
factibilidad técnica y económica del proyecto u obra nueva, el Administrador o la Junta de
Vigilancia podrán solicitar mayores antecedentes al copropietario que presentó la proposición;
si existen dudas u objeciones de parte del Administrador o de la Junta de Vigilancia, el
conjunto de los antecedentes serán presentados a la consideración de la Asamblea más
próxima, sea Ordinaria o Extraordinaria. La Asamblea se pronunciará respecto de las cuotas de
gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y respecto de las proposiciones de proyectos u obras
nuevas, aprobándolas, rechazándolas o difiriendo su ejecución para una fecha posterior. Todo
proyecto u obra nueva que tenga un costo mayor al equivalente en pesos de cincuenta Unidades
de Fomento, deberá ser sometido a la consideración y aprobación de la Asamblea de
Copropietarios. Una copia firmada por el Administrador, del Acta de la Asamblea celebrada en
conformidad con el presente Reglamento, en que se acordaren las cuotas de gastos comunes,
tendrá mérito ejecutivo para el cobro de las mismas; junto con la copia del Acta se acompañará
un certificado extendido por el Administrador, en el que se deje constancia de las cuotas de gastos
comunes adeudadas por el propietario, mes a mes, con el recargo de intereses y multas
devengadas hasta la fecha de emisión del mismo.
ARTICULO DECIMO NOVENO. Cada propietario deberá pagar la cuota que le corresponda
en los gastos comunes dentro de los primeros diez días del mes. Si se incurre en mora en el pago
de los gastos comunes, se devengarán intereses corrientes, los que se liquidarán y pagarán
conjuntamente con la obligación principal. Asimismo, se pagará una multa de media Unidad de
Fomento por mes, a partir del segundo mes de atraso. Para efectos de la aplicación de esa norma,
se entenderá por "segundo mes de atraso", a partir del cual se devenga la multa, el mes calendario
subsiguiente al de los gastos comunes que se cobran, que se inicia el día primero del mismo mes.
Así, si se trata de la cuota de los gastos comunes de Enero, la multa se devenga a partir del
primero de Marzo del mismo año y se aplica al copropietario que no haya pagado su cuota de
gastos comunes, a más tardar, el veintiocho - veintinueve - de Febrero. Por cada mes que una
cuota mensual de gastos comunes permanece impaga, se hará el recargo de media Unidad de
Fomento, pero con un tope o límite para dicha cuota, de seis Unidades de Fomento.
ARTICULO VIGESIMO. La obligación de pago de las expensas comunes sigue siempre al
dueño del sitio o lote, aún respecto de expensas devengadas antes de su adquisición y el crédito
correlativo gozará de un privilegio de cuarta categoría que preferirá, cualquiera que sea la fecha
en que se devengue, a los enumerados en el artículo dos mil cuatrocientos ochenta y uno del
Código Civil. El propietario, por convenio particular, podrá hacer recaer la obligación de pagar
los gastos y expensas comunes sobre terceras personas, pero, esto no lo liberará de su obligación
de pagarlos, cuando el Administrador así lo exigiere, sin perjuicio de sus derechos en contra de
los referidos terceros. En tal caso, el propietario dará a conocer el nombre de la persona que
deberá pagar los gastos comunes, mediante comunicación escrita dirigida al Administrador.
ARTICULO VIGÉSIMO SEXTO. Cada propietario tendrá un voto por el respectivo sitio o
lote de que sea dueño. Sólo tienen derecho a voto los copropietarios “hábiles”, entendiéndose
por tales quienes se encuentren al día en el pago de los gastos comunes, hasta el mes
inmediatamente anterior a aquél en que se celebra la Asamblea. En las Asambleas los
propietarios podrán hacerse representar por un tercero siempre que, al efecto, a lo menos
suscriban una carta-poder. Salvo en los casos en que el presente Reglamento establezca otra
cosa, los acuerdos se adoptarán por mayoría de los propietarios que se encuentren presentes o
representados en la Asamblea. Requerirán quórum especial las siguientes materias y acuerdos
de Asamblea: a) Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo “b)” siguiente, todo acuerdo que
signifique modificar este Reglamento de Copropiedad, que conduzca a una sensible alteración
del uso y goce de los bienes comunes, que tenga por objeto la designación o remoción del
Administrador, que tenga por finalidad determinar qué materias pueden ser objeto de consulta
escrita a los copropietarios, o imponer gravámenes extraordinarios o que signifique aprobar
mejoras voluptuarias, requerirá la conformidad del setenta y cinco por ciento de los
propietarios asistentes o representados en la respectiva Asamblea; b) La Asamblea de
propietarios podrá modificar las normas de este Reglamento de Copropiedad, siempre que
ellas se enmarquen dentro del espíritu que lo informa, manifestado en el Preámbulo, y,
cualquier modificación que vaya más allá de lo expresado, sólo tendrá validez si
circunstancias excepcionales así lo requieren y si el respectivo acuerdo se adopta, en Asamblea
extraordinaria, con el voto favorable del ochenta por ciento de los copropietarios presente y
representados. Los acuerdos adoptados conforme a los párrafos “a)” y “b)” precedentes serán
obligatorios para todos los propietarios, hayan o no concurrido a la reunión. La consulta que
se haga a los propietarios deberá acompañarse de todos los antecedentes relevantes y
necesarios para una correcta decisión y pronunciamiento; el proyecto de acuerdo deberá ir
redactado en términos que sólo cabe pronunciarse por la aceptación o rechazo del mismo; el
proyecto o materia de consulta se entenderá aprobado cuando obtenga la aceptación escrita,
enviada por Fax, correo electrónico o sobre cerrado, de a lo menos el cincuenta y un por ciento
de los propietarios que respondieron la consulta. Cualquier propietario tendrá derecho a
impugnar los términos de la consulta o el resultado de la misma, si demostrare que la consulta
ha sido mal planteada, que hay alternativas notoriamente más favorables al interés general del
Condominio o que los documentos acompañados son manifiestamente insuficientes para un
correcto e informado pronunciamiento; la impugnación se hará por escrito, estará dirigida al
Administrador y deberá presentarse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de
término de la consulta. Los copropietarios tendrán acceso, en todo momento, a toda la
documentación del Condominio, incluyendo las Actas de las Asambleas, Actas de la Junta de
Vigilancia, correspondencia del Condominio, contabilidad, cartolas, saldos y demás
antecedentes de la cuenta corriente bancaria y de las inversiones de fondos del Condominio,
liquidaciones de sueldo, contratos, comprobantes de pago y recibos de dinero.
ARTICULO TRIGESIMO. Todo copropietario podrá denunciar, ante la Asamblea o ante los
tribunales competentes, las arbitrariedades o abusos en que pudiere incurrir la Junta de Vigilancia
en el desempeño de sus funciones, así como el ejercicio indebido de las facultades que le otorga
este Reglamento, que afecte a uno o más copropietarios. Asimismo, todo copropietario que se
sienta afectado por las disposiciones de este Reglamento, por los acuerdos de Asamblea, o por
decisiones de la Junta de Vigilancia o del Administrador, en orden a que se ha configurado un
atropello o un desconocimiento a los derechos que el mismo Reglamento o la ley vigente le
reconocen, podrá recurrir, según sea el caso, ante la Junta de Vigilancia, ante el Juez de Policía
Local de Algarrobo o ante el Juzgado de Letras competente, para que se deje sin efecto el
acuerdo, o se suprima, modifique o reemplace la norma impugnada. Antes o en lugar de que el
copropietario recurra a los tribunales, las partes en conflicto podrán recurrir a un árbitro
arbitrador designado de común acuerdo, el que deberá resolver la cuestión planteada en única
instancia y en un plazo no mayor de noventa días hábiles.
ARTICULO TRIGESIMO SEPTIMO. El tamaño mínimo de los sitios o lotes será de cinco
mil metros cuadrados y sólo se aceptarán subdivisiones y adiciones entre terrenos y partes de
terrenos siempre que se mantenga el tamaño mínimo señalado. De conformidad con lo dispuesto
en el inciso primero del artículo quincuagésimo quinto de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, en cada sitio sólo se podrán levantar la vivienda de su propietario y la del
cuidador, las que en conjunto no podrán exceder del diez por ciento de la superficie del predio.
No obstante, las construcciones ubicadas en subterráneo o piso zócalo de esas viviendas no
quedarán comprendidas dentro de dicha limitación, siempre que se destinen a actividades
complementarias de la vivienda.
ARTICULO SEXAGESIMO CUARTO. Las normas del presente Reglamento y los acuerdos
válidamente adoptados por la Asamblea de Copropietarios deben cumplirse de buena fe, y por
consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la norma o acuerdo, o que por la ley o la costumbre se entiende pertenecen a
ellas. Todo incumplimiento de las normas del presente Reglamento, se entenderá que constituye
una infracción susceptible de ser sancionada conforme a lo previsto en este Título Noveno, sea
que incurra en él un copropietario, o uno o más miembros de la Junta de Vigilancia; si quien
incurre en la infracción fuere el Administrador, atendida la gravedad de los hechos se podrá dar
lugar a la inmediata remoción de éste y al término del contrato de prestación de servicios. Las
infracciones a las normas legales y reglamentarias que regulan las materias contenidas en este
Reglamento, cuyo conocimiento y sanción no corresponda a la Junta de Vigilancia, serán
conocidas y sancionadas por el Juez de Policía Local de Algarrobo o el Juez de Letras
competente, de acuerdo con las reglas establecidas en el Código Orgánico de Tribunales o en las
disposiciones legales especiales, incluyendo las normas sobre Copropiedad Inmobiliaria. La Junta
de Vigilancia podrá hacerse parte en todos los procesos que se inicien por las infracciones a que
se refiere este Título Noveno, cualquiera que sea el estado de la causa.
ARTICULO SEGAXÉSIMO SEXTO. Toda infracción que no tenga una sanción específica,
señalada en este Reglamento u otra norma aplicable, será sancionada con una multa que podrá
fijarse, atendiendo a su gravedad y demás circunstancias atenuantes o agravantes, en una suma
que fluctuará entre dos y treinta Unidades de Fomento; en el evento de que el infractor reincida,
en la misma u otra infracción, el valor de la multa podrá fluctuar entre cuatro y sesenta Unidades
de Fomento. La Junta de Vigilancia deberá aplicar las multas, una vez comprobada la infracción y
después de haber escuchado los descargos del presunto infractor. No obstante lo expresado, por
decisión unánime de los miembros de la Junta de Vigilancia, y por razones fundadas, se podrá
ordenar que la aplicación de la multa quede en suspenso; si el infractor reincidiere, cometiendo
esa u otra infracción dentro del año siguiente a la fecha en que comprobó la primera infracción,
no cabrá otorgar nuevamente el beneficio de la suspensión. Si quien incurre en infracción al
presente Reglamento es un miembro de la Junta de Vigilancia, atendida la gravedad de la misma
se podrá pedir en la más próxima Asamblea Ordinaria de Copropietarios la remoción del
infractor.