Alcances del artículo N°92 del reglamento del Registro Conservatorio de Bienes

Raíces

Nelson Gutiérrez González

Conservador de Bienes Raíces de Coronel

A) PLANTEAMIENTO

Nos hemos formulado esta interrogante porque hemos advertido en la practica diaria
registral que no todos los operadores del sistema llámense, agentes inmobiliarios,
corredores de propiedades, procuradores, abogados y aún los propios Conservadores
han comprendido el real alcance de la disposición del articulo 92 del Reglamento del
Registro Conservatorio, cuyo tenor es el siguiente: “El Conservador no hará cancelación
alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, será
obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el
mismo inmueble”. Disposición ubicada en el Titulo octavo del Reglamento denominado
“De las subinscripciones y cancelaciones”.

Como sabemos la cancelación de la inscripción, es el modo singular de poner fin a la

posesión de los bienes raíces inscritos. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 728 inciso 1º
del C.C. – disposición básica en la materia – “Para que cese la posesión inscrita, es
necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva
inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto
judicial”. La cancelación por voluntad de las partes que intervienen en el acto o contrato
es un caso de no muy frecuente aplicación y se traduce en la resciliación de la que se
toma nota marginalmente practicando la correspondiente subinscripción.

Con esta cancelación, queda sin efecto el acto jurídico de que da cuenta la inscripción.
Se puede decir que con esta cancelación se destruye jurídica y materialmente la
inscripción.

Es una cancelación expresa. Lo mismo ocurre cuando se cancela la inscripción por

resolución judicial, por ejemplo, cuando se declara la nulidad de una inscripción.

Frecuentemente, las inscripciones se cancelan, al practicarse una nueva inscripción, en

que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, es decir, por la inscripción del
titulo traslaticio de los derechos del poseedor inscrito a otra persona y emanado de él,
inscripción en la cual se mencionará la precedente inscripción( arts. 696 C.C. y art. 80
Regl.). Estimamos que en este caso, la inscripción cancelada sigue siendo eficaz, sus
efectos jurídicos siguen vigentes y se traslada a favor del adquirente, la finalidad del
acto no es la muerte de la inscripción sino continuarla con vida en la inscripción
posterior, así se explica la accesión de posesiones que regula el art. 717 del C.C. Esta
cancelación sería de carácter solamente jurídica, a diferencia de las anteriormente
analizadas que son cancelaciones jurídicas y materiales. Al practicarse la inscripcióna
favor del adquirente, ipso jure, tácita, virtualmente se cancela la inscripción del tradente,
y sin que sea necesario practicar anotación marginal alguna, de tal suerte que la
anotación marginal no tiene ninguna importancia jurídica para la cancelación. De no
entenderlo asi habría que sostener que la cancelación se produce no ipso jure al hacerse
la transferencia sino que cuando el Conservador cumpla con la nota material
administrativa de la cancelación, y la estabilidad del sistema registral dependería
innecesariamente de la diligencia o negligencia del Conservador.

Así lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia en forma mayoritaria a partir de la

tesis sustentada en el famoso alegato por el ex Decano yjurista don Arturo Alessandri
Rodríguez, sobre “Prescripción de bienes raíces inscritos” (1), cuya pagina 76
transcribimos en parte“Es un error creer que la cancelación a que se refiere el articulo
728 es una cancelación material, análoga a la que tiene cabida en materia de hipotecas.
Si así fuera, no podría aplicarse respecto de los inmuebles la regla del artículo 717 del
Código Civil, toda vez que mediante la cancelación desaparecería la inscripción, se
borrarían sus efectos, y no podría el actual poseedor añadir a su posesión la de sus
antecesores, que en tales circunstancias habrían desaparecido en todo momento por su
cancelación. Una cancelación de esta especie sólo tiene lugar cuando se hace por
voluntad de las partes o por decreto judicial, pues entonces aquellas convienen y el juez
ordena dejarla sin efecto materialmente.

Tan cierto es lo que vengo sosteniendo, que no hay ningún artículo del Código Civil ni
del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces que disponga que cuando se hace
una nueva inscripción con relación a un derecho antes inscrito, se haga constar en la
inscripción anterior que ésta ha sido cancelada, a pesar de que el artículo 80 de ese
Reglamento exige que siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencione
en la nueva, al tiempo de designarse el inmueble, la precedente inscripción, citándose el
registro, folio y número de él. De modo que si bien se requiere que en la nueva
inscripción de un derecho antes inscrito se mencione la precedente, no se exige que en
la antigua se haga constar que ha sido cancelada por la nueva. Las referencias
marginales que en la anterior inscripción se hagan a la nueva, no están pues, autorizadas
legalmente, y si en el hecho se practican, es sólo para facilitar su examen.

No es de creer que si el artículo 728 de Código Civil hubiera entendido por cancelación
de la inscripción mediante una nueva el hecho de dejarla sin efecto, hubiera omitido
consignar las reglas en conformidad a las cuales debía procederse en casos semejantes.

Es por esta razón que cada vez que se transfiere un inmueble inscrito y se practica una
nueva inscripción, las anteriores quedan vigentes materialmente, y si V.E. examina el
Registro del Conservador de Bienes Raíces, encontrará la comprobación de lo que digo,
y que propiedades que en la actualidad pertenecen a Pedro, Juan o Diego, se hallan con
sus inscripciones vigentes a favor de los poseedores anteriores, sin que tengan
constancia de haberse cancelado, porque en tales casos la cancelación se opera por la
sola circunstancia de hacerse una nueva inscripción.

En consecuencia, la cancelación de una inscripción se produce y cesa una posesión y

comienza una nueva, por el solo hecho de inscribirse un título translaticio en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, y como el recurrente reconoce, y lo
mismo dice la sentencia en los considerandos 11º, 12º y 14º, que se hizo una nueva
inscripción a favor de la Compañía Lautaro en forma legal, no hay duda que el artículo
728 del Código Civil se cumplió estrictamente y no ha habido violación alguna a su
respecto.”.

El ex profesor de Derecho Civil de la Universidad de Concepción don Emilio Rioseco

Enríquez en su obra “La Posesión inscrita ante la jurisprudencia” (2), comentando
fallos sobre la materia, sostiene (Nº 149) “Casación, 18 de octubre de 1924. Rev., T. 22,
Sec. 1ª, Pág. 1085.

DOCTRINA. Por la cancelación de la inscripción cesa una posesión y comienza otra

nueva; ello por el hecho de inscribirse un título en que el poseedor inscrito transfiere su
derecho a otro y no es necesario que se cancele materialmente la inscripción anterior.

COMENTARIO. La nueva inscripción, en que el poseedor inscrito transfiere su derecho

a otro, opera ipso jure la cancelación de la anterior (art. 728 del Código Civil) sin que
sea requisito de la cancelación que se anote al margen de la inscripción antigua el hecho
de haberse practicado otra nueva.

La nota de referencia es obligación administrativa del Conservador, pero no es requisito

de validez de la cancelación (art. 92 del Reglamento Conservatorio)”.

Por último, fallos mas recientes de nuestros tribunales, confirman la doctrina expuesta,
como por ejemplo, el que aparece en la Revista de Derecho Tomo 47 año 2000 (3) que
transcribo: sexto, “b) La ley no exige como requisito de la tradición, según los artículos
686 y 690 del Código Civil y 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces, algún acto material que cancele la inscripción anterior; pues, por el contrario,
como se ha visto, ello se produce por ministerio de la ley, con la nueva inscripción, se
haya o no anotado materialmente el hecho de haberse realizado ésta, al margen del
primitivo título; c) Ni la negligencia, no probada, que se imputa a la actora, ni el
cuidado en el estudio de los títulos que dice tuvo la demandada, pueden alterar lo que se
ha concluido, al estimar de mero papel y producto de un error del Conservador, la
inscripción a su nombre”.

A la luz de lo antes expuesto, podemos preguntarnos entonces cual es el real sentido y

alcance del art. 92 del Reglamento. Queda claro que solo obliga a poner nota simple de
referencia en las “inscripciones anteriores no canceladas”. Y cabe preguntarse cuales
serían éstas?, cuales serían entonces las inscripciones anteriores no canceladas?.

El profesor don Daniel Peñailillo Arévalo en su obra “Bienes” (4), sostieneque esta
nota no está clara en su alcance, y nos señala como ejemplo de una inscripción
anterior no cancelada, el que se produce cuando se transfiere y se inscribe solo parte
de un inmueble.

En la parte no transferida, la inscripción se mantiene vigente y no se cancela. Así

sostiene: “Por otra parte, el Conservador debe poner, en las inscripciones anteriores “no
canceladas”, una nota de referencia a las posteriores (art. 92). Esta nota, muy útil, que
podría estimarse como la recíproca de la recién referida, no está clara en su alcance.
Luego se verá que una inscripción se cancela mediante una subinscripción al margen;
para ese caso no hace falta la nota de referencia; pero también se puede cancelar por la
sola circunstancia de practicarse más adelante una nueva inscripción, sin necesidad de
una subinscripción en la anterior. Ahora bien, puede entenderse que en tales casos no
está obligado el Conservador a poner la nota de referencia (del art. 92), porque debe
hacerlo en las “no canceladas” y ésta estaría cancelada por la posterior; dándosele ese
alcance, estaría obligado a poner la nota sólo en los casos en que, por ejemplo, se
inscribe una transferencia de parte del inmueble, con lo que la anterior no quedaría
cancelada en su totalidad. En la práctica, y para beneficio del Registro, frecuentemente
se entiende que la nota procede cada vez que no haya subinscripción, es decir, incluso
en los casos en que se cancela virtualmente, de manera que al examinarse la inscripción
sea posible percatarse de que más adelante hay una nueva inscripción que la ha
cancelado, ya parcial, ya totalmente”.

B) OTROS CASOS DE INSCRIPCIONES ANTERIORES NO CANCELADAS

1) El primero de ellos podría darse si analizamos el principio de prioridad registral, que

regulan los artículos 15-16-17 del Reglamento, artículos que señalan los efectos de la
anotación del titulo en el repertorio, anotación con que se da inicio al proceso registral.

La norma del art. 17 del Reglamento constituye la fuerza del sistema.

La Excelentísima Corte Suprema en fallos relativamente recientes, en votación dividida,

ha establecido que la fecha de la anotación del titulo en el Repertorio es la fecha que da
inicio al proceso registral, proceso de Naturaleza Indivisible que termina con la
inscripción y fija los efectos de ésta.

La jurisprudencia anterior estimaba que practicada en el intervalo una inscripción que

pugnara con la pendiente, aquella primaba sobre ésta.

El nuevo criterio implica que el Conservador privilegia la prioridad registral, practique

ambas inscripciones y sea la justicia ordinaria la que resuelva qué inscripción subsiste y
cual debe cancelarse.

Este principio es aplicación del Aforismo “primero en el tiempo primero en el derecho”.

Veamos un ejemplo.

a) Se anota en el Repertorio un titulo. Y no se puede practicar la inscripción.

b) En el ínter tanto se anota un embargo o se anota una medida prejudicial, los que
imperiosamente deben inscribirse y son meramente provisionales. Estas inscripciones
deben mantenerse vigentes, aunque no pueden producir efecto alguno, como
consecuencia de la inscripción que se habrá o hubiere de practicar (letra c) y cuyos
efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del título en el repertorio.

c) Subsanado el reparo y dentro de los dos meses se practica la Inscripción del título.

Las inscripciones referidas en la letra b) hechas en el lapso que media entre la anotación
y la inscripción serán meramente provisionales y no tendrán más efecto que el que
corresponda o pudieren tener con arreglo a la inscripción que, materializada después, (la
de la letra c) es sin embargo jurídicamente eficaz desde su anotación en el repertorio.
Esto es así por el art. 17 y el 92 del Reglamento.

En tanto no se requiera en virtud de un titulo idóneo, su cancelación (las de la letra b) o

se ordene judicialmente, éstas, deberán mantenerse vigentes aunque no puedan producir
efecto alguno, como consecuencia de la inscripción que se hubiere practicado (la de la
letra c) y cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del titulo respectivo en el
Repertorio.
La última jurisprudencia permite arribar a esta conclusión. Pensamos que respecto de
éstas inscripciones procedería la nota del articulo 92, porque serían “inscripciones
anteriores no canceladas” y correspondería dejar constancia al margen de ellas de la foja
y número de la inscripción practicada y referida en la letra c.

En resumen, toda esta cuestión se limita a Privilegiar una fecha cierta, la de la

anotación del titulo en el Repertorio ó una fecha incierta, la de la firma de la inscripción
por el Conservador. La anotación es solo un acto y la autorización de la inscripción es la
culminación de una serie de actos previos y necesarios para que la inscripción se
perfeccione.

2) El segundo caso, podría darse a propósito de la fusión de inmuebles. Institución que

corresponde a lo que tradicionalmente se llamaba la “formación de fundos”, y que no
está claramente configurada en las normas legales y reglamentarias existentes. Solo la
Ley de Urbanismo (art. 63) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción hacen
referencia a ella (art. 3.1.3). En todo caso es una institución de mucha aplicación, que es
aceptada en la práctica registral. La modalidad mas común es aquella que se presenta
por ejemplo cuando un poseedor inscrito de dos o mas predios contiguosamparados por
dos o mas inscripciones distintas, pretende formar una sola unidad predial, amparada
bajo una sola y nueva inscripción de dominio.- Esta nueva inscripción que se
practicatiene efectos posesorios puesto que sirve para probar y garantizar la posesión de
la nueva unidad o del nuevo predio, pero no cancela a las anteriores, las que siguen
vigentes. Y siguen vigentes porque el poseedor inscrito no ha transferido su derecho,
solo se ha limitado a solicitar un reordenamiento predial. Luego, procederespecto de
ellas practicar la anotación del artículo 92 del Reglamento.

3) Otro caso lo encontramos en materia minera, a propósito del Pedimento y la

Manifestación que son los escritos con los cuales se inicia el procedimiento constitutivo
de la Concesión Minera de Exploración y de Explotación o Pertenencia,
respectivamente. (art. 35 Código de Minería). Una vez inscritos –en el Registro de
Descubrimientos- constituyen derechos reales inmuebles, transferible y trasmisibles de
acuerdo con las mismas normas aplicables a los demás bienes raíces. (art. 54 del Código
de Minería). En esta etapa procidimentalya se habla de Concesión Minera en trámite,
trámite que culminará con la dictación de la respectiva sentencia constitutiva de
Exploración o de Explotación, según sea el caso. Y esta sentencia que otorga la
concesión constituye el titulo de propiedad sobre ella y da originariamente su posesión
(art. 91 inc. 1º C.M.). Inscrita esta sentencia, la concesión quedará sometidaal régimen
de posesión inscrita. Pues bien, el art. 94 del Reglamento del Código de Minería ordena,
que verificada en el Registro de Descubrimiento o en el de Propiedad, en su caso, la
inscripción de una sentencia constitutivao de ésta y de un acta de mensura, el
Conservador la anotará en el Registro de Descubrimientos,al margen del respectivo
pedimento o manifestación. Pensamos que el art. 94 del Reglamento del Código de
Minería, es una reiteración de lo que dispone el art. 92 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces, ya que el Conservador de Minas está haciendo
referencia al margen del pedimento o manifestación –inscripciones que desde
luegoestimamos no canceladas- a una posterior –la de la sentencia constitutiva- y que
versa sobre el mismo inmueble, en este caso, una Concesión Minera constituida.
Confirma nuestro aserto de que las inscripciones del pedimento o la manifestación, no
se cancelan, la disposición del art. 155 del Código del ramo, que dispone que en caso de
remate por el cobro de patentes impagas, y no habiendo postor por alguna concesión o
lote, el juez declarará franco elterreno y ordenará cancelar las correspondientes
inscripciones, y estas son desde luego, no solo la de la sentencia constitutiva, sino que
también las del respectivo pedimento o manifestación inscritos, que la antecedieron . En
todo caso, estimamos que aunque no hubiera existido esta norma expresa del art. 94 del
Reglamento del Código de Minería, el Conservador de Minas estaría igualmente
obligado a poner las consabidas notas de referencia por aplicación del art. 92 del
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, ya que el registro
Conservatorio de Minas se rige, en cuando le sean aplicables, por las mismas
disposiciones que reglan el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, sin perjuicio de
las especiales que contiene le Código y el Reglamento del Código de Minería.

4) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, nos lo proporciona el Registro

de Comercio, específicamente, en las inscripciones de sociedades, las que
frecuentemente sufren modificaciones por variadas causas, ejemplo: aumento o
disminución de capital, prórroga de la sociedad, retiro o ingreso de nuevos socios,
cambio de domicilio social, etc., cambios todos que deben materializarse en Escrituras
públicas que a la vez deben nuevamente inscribirse y publicarse. También, todas las
referencias que se hacen a las inscripciones posteriores, en la inscripción objeto del
cambio que, es la primera inscripción, se hacen por mandato expreso del artículo 40 del
Reglamento para el Registro de Comercio, el que dispone que “todo lo dispuesto por los
títulos VIII y X del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces y referente a las
subinscripciones, cancelaciones y penas a que está sujeto el Conservador, es aplicable al
Registro de Comercio y al funcionario encargado de él”.- En su
virtudestefuncionariodeberá poner en las inscripciones anteriores referidas – por cierto
no canceladas – notas referenciales a las posteriores que versan sobre la materia.

5) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, podría darse a causa de un titulo

nulo. En efecto, declarada judicialmente la nulidad de un titulo, resultará afectada la
inscripción correspondiente. Pero ello no significa que todos los títulos e inscripciones
otorgados y practicadas posteriormente resultan afectadas de una nulidad ipso jure, si no
se ha litigado en relación con la validez de tales títulos e inscripciones. Éstas, a nuestro
juicio podrían ser inscripciones anteriores no canceladas, a las que necesariamente habrá
que poner una nota simple de referencia a las posteriores que versen sobre el mismo
inmueble.

6) También, de lo dispuesto en el articulo 16 del Decreto Ley Nº 2.695(5) sobre

saneamiento de dominio, podemos extraer otro caso de inscripciones anteriores no
canceladas. En efecto, expirado el plazo de un año de posesión inscrita no interrumpida
contado desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por
prescripción. Y simultáneamente prescribirán las acciones emanadas de los derechos
reales de dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas y el de hipotecas
relativos al inmueble inscrito.

Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros
derechos reales mencionados, las de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban,
una vez transcurrido el citado plazo de un año, se entenderán canceladas por el solo
ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que
antecedían a las que se cancelan.
Con todo, si las hipotecas y gravámenes hubiesen sido constituidas por el mismo
solicitante o por alguno de los antecesores cuya posesión legal o material se hubiera
agregado a la suya, dichas hipotecas y gravámenes continuarán vigentes sobre el
inmueble. Subsistirán, igualmente, los embargos y prohibiciones decretados en contra
del solicitante o de alguno de sus antecesores; pero ello no será obstáculo para practicar
las inscripciones que correspondan.

Estimamos que estas ultimas serían inscripciones anteriores no canceladas y a su

respecto corresponderá poner la nota a que se refiere el art. 92 del Reglamento.

7) Otro caso de inscripción anterior no cancelada, lo podríamos encontrar a propósito de

la Estipulación para otro prevista en el art. 1449 del C.C., que dispone: insc. 1º
“Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho
para representarla; pero solo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y
mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la
sola voluntad de las partes que concurrieron a él”.-

En lo personal no somos partidarios de inscribir la estipulación para o por otro, entre

otras razones, porque nunca ha mediado la voluntad y aceptación del beneficiario que es
requisito fundamental para que opere la tradición (arts. 670 – 673 C.C.). Se rompe el
Principio del Tracto Sucesivo. Además no queda claro quien es el verdadero poseedor,
será el estipulante? (quien compra para otro) o será el beneficiario? (quien no ha
expresado su voluntad). Asimismo, estimamos que practicada la inscripción a nombre
del estipulante o del beneficiario ó a nombre de ambos, no nosqueda claro cuando se
cancela la inscripción del tradente vendedor. En suma, un interesante punto a debatir
desde el punto de vista doctrinario. Pero, poniéndonos en el caso de practicada una
inscripción de esta naturaleza, la inscripción del tradente –mientras no ratifique el
beneficiario-, a nuestro juicio, no estaría cancelada y a su respecto procedería consignar
la nota prevista en el articulo 92 del Reglamento.

8). Otro caso de inscripción anterior no cancelada podría darse a propósito de la o las
inscripciones que se practiquen en merito a lo dispuesto en el art. 730 inc. 2º del C.C.
que dispone: “Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor
inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se
adquiere por otra, sin la competente inscripción”. En este caso, la cancelación opera
también por una nueva inscripción, emanada no del poseedor inscrito, sino de un mero
tenedor de un inmueble, que lo usurpa dándose por dueño y lo enajena a un tercero,
siempre que éste último inscriba y tenga posesión material del inmueble.

Una inscripción practicada en estas condiciones, desligada totalmente de la anterior,

pese a que se hace por funcionario competente y cumpliendo las formalidades previstas
por la ley, desconoce el principio del tracto sucesivo y debilita notoriamente el mérito
de la inscripción. Concordamos con la solución propiciada por el Profesor Arturo
Alessandri quien sostiene que para que una inscripción cancele la anterior y ponga fin a
la posesión inscrita, es necesario que emane real o aparentemente del poseedor inscrito
anterior. Pensamos que este sería un caso de cancelación virtual, porque se produciría
por la mera inscripción posterior de un titulo, al margen de las prescripciones del art.
728 del C.C. y a nuestro juicio, el titulo del verdadero dueño, poseedor inscrito anterior
sería un titulo no cancelado a cuyo respecto procedería la nota del art. 92 del
Reglamento.
De otra parte, la utilidad práctica de la anotación marginal de transferencia o referencia
se hace mas evidente si se tiene en cuenta el Principio del Tracto Sucesivo. Es decir,
existe una intima relación entre la “Cancelación” y el “Tracto Sucesivo”. Principio que
consignan los art. 692 del C.C. y art. 80 del Reglamento en relación con los artículos
728 – 730 ins. 2º y 2505 del C.C. Los artículos 692 C.C. y art. 80 Reglamento del
Registro Conservatorio disponen,respectivamente:

Art. 692 C.C.: “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito se
mencionará la precedente inscripción en la nueva”.

Art. 80 del Reglamento: “Siempre que se transfiere un derecho antes inscrito, se

mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción,
citándose el registro, folio y número de ella”.

Este principio llamado también de previa inscripción, exige que una inscripción se
funde en otra anterior y así retroactivamente hasta llegar a la inscripción originaria.

“En general, la aceptación que del principio hace nuestro sistema es mas o menos o mas
completa, al exigirse de una parte que en la nueva inscripción se mencione la
precedente, y que al efectuarse una nueva inscripción de transferencia se “cancele” la
anterior de la cual emana”(6).

Ello posibilita desde el punto de vista práctico reconocer y recorrer la cadena de

inscripciones fácilmente y, como lo sostiene gráficamente en su obra citada el profesor
Peñailillo: “Hacia atrás por dentro (cita de la inscripción anterior) y hacia delante por
fuera (observando la necesaria y útil nota marginal de transferencia o referencia).

El objetivo que busca el principio del tracto sucesivo es entre otros, conseguir la
protección de los derechos inscritos y evitar las inscripciones paralelas. Claro es que en
nuestro sistema un elemento que contribuye poderosamente a la doble inscripción es la
subsistencia de inmuebles no inscritos y que llegan al registro por procedimientos
simples de publicación y fijación de carteles ignorando generalmente al antiguo
poseedor inscrito. Es lo que sucede por ejemplo con la aplicación del D.L. Nº 2695 que
fija normas para regularizar la posesión de la pequeñapropiedad raíz y para la
constitución del dominio sobre ella, en que la resolución que dicta la respectiva
Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales que acoge la solicitudde
saneamiento y que ordena al Conservador inscribir, frecuentemente, omite señalar la
inscripción de dominio a la que afecta el saneamiento, y que por consiguiente no es
cancelada y subsiste paralelamente con lanueva inscripción que se practica respecto del
inmueble saneado. Surge así un problema de inscripciones paralelas, que no es de
responsabilidad del registro sino que de la dictación de leyes que podrán ser
justificables, pero su pobreza doctrinaria y los daños que pueden causar son evidentes.-

Don Cesar Fuentes Venegas a propósito del tema en un trabajo, sobre la materia (7)
plantea algunos problemas que eventualmente pueden presentarse. Así por ejemplo, la
necesidad de cancelar materialmente las inscripciones que cita la resolución del
Ministerio, y si el Conservador deba proceder a petición de parte o de oficio. Por la
pureza del Registro y evitar inscripciones paralelas estimamos conveniente –pese a que
la ley las proclama canceladas- siempre cancelar materialmente las inscripciones que
cita la resolución del Ministerio. Esta, frecuentemente así lo ordena, ya en forma
parcial, ya en forma total. Pensamos que así como una inscripción nula produce todos
sus efectos mientras no sea declarada judicialmente su nulidad, también deben
presumirse vigentes. Por ello es aconsejable su cancelación material, así se evitan
mayores perjuicios a terceros que confían en la apariencia de legalidad de éstas y en el
efecto de fe pública del Registro.

Ahora, en el caso de que la resolución del Ministerio omita citar inscripciones vigentes
a cancelar y el Conservador tiene conocimiento de ellas, estimamos que solo podría
cancelarlas en base a un nuevo requerimientoo resolución complementaria del
Ministerio que asi lo ordene. Nunca de oficio.

Otro problema que plantea, dice relación con los gravámenes y prohibiciones que
subsisten cuando han sido constituidos por el mismo solicitante. ¿al entenderse
canceladas materialmente las inscripciones anteriores se podrá “afectar” a la nueva
inscripción con la subsistencia de estos gravámenes?Creemos que no habría
inconveniente para ello. Como estos gravámenes son inscripciones anteriores no
canceladas (art. 92), habrá que hacer referencia en ellas a la nueva inscripción de
dominio y como reciprocidad, en ésta, hacer referencia a estos gravámenes. La practica
registral y la transparencia del registro así lo exigen. Estimamos que todas estas
anotaciones que no implican cancelación procederían hacerse incluso de oficio.

Por último, parte de la confusión a que hacíamos referencia al comienzo de esta

exposición es explicable por que la propia doctrina nacional no distinguió con exactitud
el real alcance del art. 92 del Reglamento. Así por ejemplo, don Victorio Pescio
Vargas, ensu manual de Derecho Civil (8), sostiene lo siguiente “Respecto de la antigua
inscripción es aplicable el art. 92 el Reglamento recién citado: “El Conservador no hará
cancelación alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas,
será obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el
mismo inmueble”.

La referida anotación, que se estampa al margen derecho de la inscripción, expresando

“Transferido a fs. … Nº … del Registro del Año …” revela que la inscripción del centro
ha sido objeto de una transferencia e impide que el titular haga una nueva enajenación.
La omisión por algunos Conservadores de cumplir esa sencilla exigencia ha sido
semillero de pleitos, pues, se favorecen las inscripciones paralelas”.

C) CONCLUSIONES

Primera) En suma, la anotación marginal de transferencia no es una obligación legal,

solo procede en los casos de “inscripciones anteriores no canceladas” y es solo una
obligación de carácter administrativo y de ordenamiento, que le da una connotación de
folio real al Registro, que facilita su examen y que permite un mas eficiente y seguro
trabajo del Conservador, facilitando una mejor aplicación del tracto sucesivo, lo que
redunda en una mayor seguridad jurídica que es el objetivo final al cual debe alcanzar el
Registro de la propiedad inmueble.

Segunda) Los diferentes casos de inscripciones anteriores no canceladas

precedentemente analizados, nos permiten arribar a la conclusión de que la disposición
del artículo 92 adquiere una mayor claridad en su alcance, puesto que es de perfecta
lógica relacionar las inscripciones vigentes entre si, lo que potencia la eficacia del
registro ya que, una simple observación de éste, proporciona una radiografía completa
del inmueble, objeto central de la inscripción, lo que nos permite concluir con el
profesor español de Derecho Registral del CINDER(9)don Nicolás Nogueroles –
estudioso de los sistemas registrales europeos – que nuestro sistema, no sería un sistema
de folio personal en sentido estricto, sino que sería un sistema sui géneris, con alcances
de folio real.-

BIBLIOGRAFÍA

1. ARTURO ALESSANDRI RODRÍGUEZ.-“Prescripción de bienes inscritos”.-

Alegato pronunciado ante la Excma. Corte Suprema en las audiencias de los días
15 y 17 de Marzo de 1924, en defensa de la Compañía Salitrera Lautaro, en la
vista del recurso de casación en el fondo deducido por doña Emma Barazarte
Pinto y compartes en el juicio seguido contra esa Compañía, sobre
reivindicación de la estaca salitrera número 2, vallejos 77.- BALCELLS y Co.
Bandera 184 – Santiago 1924
2. EMILIO RIOSECO ENRIQUEZ.- “La posesión inscrita ante la
jurisprudencia”.- Tercera edición actualizada.- Editorial Jurídica de Chile. Año
2003.
3. Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XCVII Nº 2 mayo agosto año 2000
sección segunda, pag. 23.- Corte de Apelaciones Presidente Aguirre Cerda 15 de
junio de 2000.
4. DANIEL PEÑAILILLO ARÉVALO.- “Los Bienes” La propiedad y otros
derechos reales.- Tercera edición actualizada.- Colección Manuales Jurídicos.
Año 1997. Editorial Jurídica de Chile. Pag. 178.
5. Decreto Ley Nº 2.695. Ministerio de Tierras y Colonización.- Fija Normas para
regularizar la Posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del
dominio sobre ella.- Publicada en el D.O. de 21 de julio de 1979.
6. Estudios sobre Reforma al Código Civil y Código de Comercio. Cuarta parte.
Derecho Registral Inmobiliario – Fundación Fernando Fueyo Laneri – Editorial
jurídica de Chile año 2003. Pag. 293. El agregado de comillas en la expresión
“cancele” es nuestro.
7. CESAR FUENTES VENEGAS.- Conservador de Bienes Raíces, Comercio y
Minas de San Carlos. “Inscripción Domínicas de Bienes Raíces que no respetan
el Tracto Sucesivo”. Revista Electrónica Fojas Nº 4 de la pagina web de la
Corporación Chilena de Derecho Registral, www.conservadores.cl
8. VICTORIO PESCIO VARGAS.- Manual de Derecho Civil. De la Copropiedad.
De la propiedad horizontal y De la Posesión.- Tomo IV.- colección Manuales
jurídicos. Año 1978. Editorial Jurídica de Chile.
9. CINDER = Centro Internacional de Derechos Registral. IV Curso
Iberoamericano de Derecho Registral. Barcelona, Noviembre y Diciembre del
año 2004.
10. Código Civil. Código de Minería. Reglamentos.