Los Derechos Reales –

Generalidades.
CONCEPTOS DE DERECHO REAL
Vélez Sársfield en las notas del Código Civil: es el que crea entre las personas y la cosa una relación
directa e

inmediata de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es
sujeto activo del

derecho, y la cosa que es el objeto.(Demolombe) concepto clásico.

Allende: es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de

orden publico

establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que
previa publicidad

obliga a la sociedad (sujeto pasivo indeterminado) a abstenerse de realizar cualquier cato

contrario al mismo,

naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius

persequendi y al ius preferendi.

2502. Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de
última voluntad

que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá
sólo como

constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.

Acciones reales: los derechos reales están protegidos en caso de que se atente contra su
existencia, plenitud o

libertad, por las acciones reales, que son: la acción reivindicatoria, la acción confesoria y la
negatoria.
Además de estos existen numerosas leyes que los crean y regulan. Como la superficie foresta, la
propiedad

horizontal, la prenda con registro.

2614. Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni
de superficie;

ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera
que sea el fin

de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.

Enfiteusis: es el derecho real de cultivar de un fundo y gozar de el de la manera mas extensa, en

forma perpetua

o por muy largo tiempo, mediante el pago de una renta anual al propietario.

Censo: es un derecho real sobre cosas inmuebles, constituido por contrato en donde una de las
partes le paga a

la otra en forma anual en dinero o frutos.

Vinculación: implica la sujeción de un bien raíz o de varios bienes a la propiedad de una

determinada familia o

sucesores en forma perpetua. Los caracteres son la inalienabilidad de los bienes e inalterabilidad
en el orden de

suceder, quedando los bienes vinculados fuera del comercio y excluidos de la prende común de los
acreedores

(son vinculaciones el mayorazgo la capellanía)

Nueras clausus: hace referencia al Art. 2502, creando una valla a la autonomía de la voluntad.

Clasificación de los derechos reales:

Los derechos reales sobre cosa propia son: dominio, condominio y propiedad horizontal,

Los derechos reales sobre cosa ajena:

de goce y disfrute: usufructo, uso, habitación, servidumbres activas.

De garantía: hipoteca, prenda y anticresis.

Derecho real sobre cosa ajena y propia, mixta: superficie forestal.

Según su autonomía:
Accesorios a un crédito son: prenda, hipoteca y anticresis.

Autónomos son: dominio, condomio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación,

servidumbre, superficie

forestal.

Según la duración:

Los Derechos Reales perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal, servidumbres reales.

Derechos Reales Temporarios: usufructo, uso, habitación, servidumbres a plazo, hipoteca, prenda,
anticresis,

superficie forestal.

Según su contenido:

Recaen sobre muebles o inmuebles: dominio, condominio, usufructo, uso.

Recaen sobre muebles: prenda.

Recae sobre inmuebles: hipoteca, servidumbres, propiedad horizontal, habitación.

Según facultades del titular:

Trasmisibles: dominio, condominio, propiedad horizontal.

Intrasmisibles en cuanto al derecho en si: usufructo, uso y habitación

Derechos reales no enumerados: los derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por
las leyes

posteriores, por ende los derechos creados con anterioridad al codigo civil subsisten

Convalidación:

Principio del nemo plus iuris 3270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o más

extenso que el que gozaba.

Criterio general adoptado por el código es el art. 2504 que establece la convalidación de los actos
por la sola

adquisición de la calidad requerida por la ley para constituir o transmitir el derecho. “Si el que
transmitió o
constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después,
entiéndese que

transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la

transmisión o

constitución”

No es convalidable la hipoteca. 3126 “La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será
valida ni por la

adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el
inmueble

pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal”.

Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales.

2525. La aprehensión de las cosas muebles sin dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por
persona capaz de

adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para adquirir el dominio de ellas.

2505. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará

perfeccionada

mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción

que

corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén

registradas.

UNIDAD 2: Publicidad Posesoria

Posesión poseedor será quien se comporte como titular de un derecho real, con independencia de
que lo tenga o

no en realidad.

Posesión 2351. Habrá posesión de las cosas (objeto), cuando alguna persona, por sí o por otro,
tenga una cosa

bajo su poder (corpus), con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad

(animus domini).

Conforme a ello soy poseedora sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio. Si lo
tengo, seré
propietaria y poseedora, pero puedo ser propietaria y no ser poseedora o viceversa. Hay posesión
solo sobre las

cosas corporales, nunca sobre objetos intelectuales.

Tenencia: 2352. E1 que tiene efectivamente una cosa (corpus), pero reconociendo en otro la
propiedad (falta

animus domini), es simple tenedor de la cosa (objeto), y representante de la posesión del

propietario, aunque la

ocupación de la cosa repose sobre un derecho. Es lo opuesto a la posesión.

Elementos: para Savigny los elementos de la posesión son dos: corpus y el animus domini (en el
momento de la

adquisición deben encontrarse ambos). Y par la tenencia solo el corpus.

Para Ihering el único elemento para demostrar la posesión es el corpus. Se reemplazaría el animus
domini por la

norma legal.

Para Saleilles requiere también corpus y animus domini poniendo su asiento sobre el factor
económico, la

causa en virtud de la cual comenzó la relación con la cosa y el estado espiritual de la persona.

Poseedores legítimos: 2355. La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido

en conformidad a las disposiciones de este Código.

La cuasi posesión son cuasi poseedores los que se comportan como si fueran titulares de derechos
reales

distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis. Esta cuasi posesión
consiste en el

goce que tiene aquel a quien pertenece. El régimen jurídico de la posesión y de la cuasi posesión
es el mismo,

ya que el código no adopta figuras intermedias como la posesión derivada y la cuasi posesión.

Yuxtaposición local: es una relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad relevante de
tener ese

contacto físico. Ej.: estando dormida me ponen un objeto en la mano.

Vinculo de dependencia: quienes detentan la cosa por razones de servicio. Ej. El obrero con las
maquinas de la

fabrica donde trabaja.

Vinculo de hospedaje: ej. La relación que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles y la
habitación que

ocupa.

Vinculo de hospitalidad: ej. La relación de un huésped con el inmueble y los muebles de la

habitación que

ocupa.

Naturaleza jurídica:

Opinan que es un hecho: Savigny opina que la posesión es un hecho con consecuencias juridicas,
pues su

basamento se encuentra en circunstancias fácticas que constituyen el corpus. Lo mismo opina

Mackeldey y

Windscheid.

Los que la consideran un derecho: Ihering derecho real y Monitor dice que es un derecho real y
personal.

Fundamento de la protección posesoria: teorías absolutas son las que basan la protección en la
posesión

misma. Teorías relativas (Savigny e Ihering) sostienen que la posesión se protege como medio de
proteger otras

instituciones y no por ella misma, como la persona y la propiedad.

La coposesión: 2409. Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa
indivisible, y cada

una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa.

2401. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa.
La posesión

es exclusiva.

2406. Si la posesión hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar
posesión de
una o alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesión de cada una de ellas,
aunque la

tradición se hubiese hecho conjuntamente.

2407. Para tomar la posesión de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya sido
idealmente

determinada.

2408. Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte importa la posesión del todo.

2410. Para tomar la posesión de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte
haya sido

material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.

En relación con los terceros rige el Art. 2409, así cada poseedor se considera poseedor del todo.

En las relaciones de los coposesores entre si rigen el 2407 y 2410, es decir que cada coposeedor se
considera

poseedor de una parte ideal.

Clasificación la posesión 2355. La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho
real,

constituido en conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima, cuando se tenga sin
título, o por un

título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se
adquiera del

que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. [Se considera legítima la
adquisición de la

posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.] (parrafo agregado por ley
17.711.)

En caso de compraventa de inmuebles mientras no se firme la escritura publica y se la inscriba en

el registro de

la propiedad, el único propietario de la cosa es el vendedor, aunque se haya hecho tradición de

ella al adquirente

por boleto de compraventa. Para transferir el dominio se requiere: titulo, modo e inscripción, por
lo que la
suscripción de un boleto de compraventa queda confinado al ámbito de los derechos personales.

Con respecto al agregado del Art. 2355 se han sostenido diversas posiciones:

• Bustamante Alsina: se trataría de nuevo supuesto de dominio imperfecto.

• Laquis M.: es un posesión legítima en si misma o una posesión legitima impropia.

• Mendoza en pleno: que lo que la ley califica de legítima es a la adquisición de la posesión, pero
no a la

posesión adquirida en si misma, que siempre será posesión ilegitima aunque de buena fe.

• López de Zavalia: aunque no lo es la posesión en las condiciones del agregado se considera

legítima.

• Borda: sostiene que la buena fe se refiere a la celebración del boleto y no a la posesión adquirida
a

consecuencia de el.

Buena fe, correlacionar con art. 4006 y su nota. 4006. La buena fe requerida para la prescripción,
es la creencia

sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa

la creencia para configurara la buena fe es necesario el elemento objetivo: el titulo debe existir, no
obstante

basta con el titulo putativo. Los vicios de forma del titulo hacen suponer mala fe en el poseedor. La
buena fe se

presume hasta que se pruebe lo contrario salvo los casos en que la mala fe se presume
(conocimiento del

poseedor que adquirió cosas robadas de la existencia de anuncios de perdida o hurto de los
mismo, compra de

una cosa a persona sospechosa por no tener medio o capacidad para adquirirlas, y vicio de forma
en el titulo de

adquisición)

Buena fe en la percepción de los frutos. Cada acto constituye un hecho aislado e independiente, es
decir se va a
juzgar en cada acto la buena o mala fe.

Titulo putativo: es un caso especial de posesión de buena fe 2357. E1 título putativo equivale a un
título

realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de
un título a su

favor, o para extender su título a la cosa poseída.

La posesión será viciosa Los vicios de la posesión son siempre relativos, solo los puede alegar el
que los

sufrió.

Cuando fuera de cosas muebles adquiridas por:

Hurto

Abuso de Confianza. Intervención del titulo

Estelionato. Implica contratar a sabiendas sobre osas litigiosas, prendadas, embragadas como si
estuviesen

libres o sobre cosas ajenos como si fueran propias

Y siendo de inmuebles cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria
cuando se

tuviese por un abuso de confianza

Clandestinidad. Actos que el poseedor realiza para ocultar la toma de posesión o su continuación.

Accesión de posesiones: es la suma de dos posesiones, para llegar a obtener la posesión anual a
los efectos de

intentar las acciones posesorias propiamente dichas, y alcanzar el número de años necesarios para
usucapir. Así

deben distinguirse dos supuestos: sucesión a titulo universal, no hay dos posesiones distintas sino
una misma

posesión. En la sucesión a titulo singular, como las posesiones están separadas ad initio pueden
unirse, sumarse

o accederse.
Intervención de titulo: es el cambio de la causa o titulo en virtud del cual se esta poseyendo o
teniendo la cosa.

2353. Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión.
El que

comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no
se pruebe que

ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que
continúa poseyendo

por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.

La causa de la posesión puede cambiarse por acuerdo de partes, así se originan las figuras del
constituto

posesorio y la de la traditio brevi manu. Y también puede cambiarse cuado el tenedor manifiesta
por actos

exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, es decir de intervenir el titulo de su posesión.

Adquisición de la posesión adquirir la posesión es asumir el poder de disponer físicamente de la

cosa para si,

aquí deben reunirse los dos elementos de la posesión corpus y animus domini. Luego, la posesión
se conserva

solo ánimo

Adquisición unilateral:

2373. La posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como
suya; salvo lo

dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión.

2382. desposesión La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la

transmisión de ellas, se

toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la
de los

inmuebles en igual caso por la ocupación, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o
clandestina.

Ocupación: originario. 2375. Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere
por la
ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión quedará adquirida con la mera
aprehensión.

Adquisición bilateral:

Tradición hay una entrega y recepción voluntaria. Requiere actos materiales y es un acto jurídico
real.

La Tradición posesoria.

Tradición de muebles: 2381. La posesión de las cosas muebles se toma únicamente por la tradición
entre

personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión.

Tradición de cosas muebles que no están presentes (simbólica o tacita), se entiende hecha por la
entrega de los

conocimientos, facturas, etc., en los términos que lo dispone el Código de Comercio; o cuando
fuesen remitidas

por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entregue al agente que deba
transportarlas,

con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión.

Tradición de cosas muebles que están presentes.(tradición efectiva) 2385. Si la cosa cuya posesión
se trata de

adquirir estuviere en caja, almacén o edificio cerrado, bastará que el poseedor actual entregue la
llave del lugar

en que la cosa se halla guardada.

Tradición de cosas muebles futuras: 2376. Tratándose de cosas muebles futuras, que deban
separarse de los

inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado
posesión de

ellas desde que comenzó a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble. Una ves separadas
aunque se dejen

en le mismo terreno la posesión corresponde al que los ha extraído.

Tradición de cosas muebles representativas de valor: La tradición de acciones endosables, se
juzgará hecha por

sólo el endoso, sin ser necesaria la notificación al deudor. Las acciones al portador se juzgarán
transmitidas por

la sola tradición efectiva de los títulos. La tradición de instrumentos de crédito sólo se juzgará
hecha, cuando

fuese notificada al deudor, o aceptada por él.

Tradición de inmuebles. 2379. La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición
hecha por

actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales
del que la

recibe, con asentimiento del que la entrega. 2380. Puede también hacerse la tradición de los
inmuebles,

desistiendo el poseedor de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el

inmueble en

presencia de él, y sin oposición alguna. 2384. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura,
percepción

de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su

ocupación, de

cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.

La posesión vacua 2383. Para juzgarse hecha la tradición de los inmuebles, no estando el
adquirente en la

simple tenencia de ellos, es necesario que el inmueble esté libre de toda otra posesión, y sin
contradictor que se

oponga a que el adquirente la tome. Es el requisito de la posesión vacua. Porque si hay

controversia no puede

entregarse la posesión.

Tradiciones abreviadas

Tradición Brevi-manu. Es decir cuando la cosa cuya posesión se quiere adquirir se encuentra ya en
poder del

futuro adquirente por virtud de otra relación el código admite que se prescinda de la tradición
La tradición por indicación. 2387. No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble,
para adquirir

la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de

ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a

nombre de otro.

La tradición por constituto posesorio Es un caso de tradición abreviada en el que la posesiona se

transforma en

tenencia por la simple convención sin que existan actos exteriores, el poseedor pasa a ser tenedor.
Ej. C

propietario de un inmueble en el que vive le vende a B, pero por una razón cualquiera permanece
ocupando el

inmueble

Art. 2462:

3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente.

6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de

poseerla

pertenece a otro.

Adquisición por representante la posesión puede adquirirse por si o a través de un representante,

ya sea este

voluntario (mandatario) o legal, y aun por u tercero que obra sin mandato (gestor de negocios)

2396. Para la adquisición de la posesión por medio de un tercero, no es preciso que la voluntad del
mandante

coincida con el acto material de su representante.

En la adquisición de la posesión por representante legal, la capacidad y la buena fe se juzga

teniendo en

cuenta a la persona del representado

En caso de conflicto entre el tradens y el representante en el sentido que este ultimo pretende
adquirir la
posesión para el y el tradens para el accipiens (representado), como resuelve el Código la
cuestión? 2395.

Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión se

adquiere para el

comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión sea adquirida para el
representado.

Conservación de la Posesión.

Conservación solo animo (por el mismo poseedor) 2445 .Es decir que es suficiente el solo animo o
intención

para conservar la posesión y esta intención se presume. Ello ocurre cuando otro no haya adquirido
la posesión, y

mientras la perdida sea transitoria.

Conservación por otro

2446. La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona,
sea en virtud de

un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee.

Persistencia de la posesión en caso de voluntad contraria, abandono, incapacidad o fallecimiento

del

representante. 2447. La posesión subsiste, aun cuando el que poseía a nombre del poseedor,
manifestare la

voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o
falleciere, o

éste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesión.

Error del representante sobre la persona del verdadero poseedor. 2448. La posesión de una cosa
se conserva por

medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no sólo cuando la tienen por sí mismos, sino
también cuando

la tienen por otros que los creían verdaderos poseedores, y tenían la intención de tener la
posesión para ellos.

Pérdida de la posesión
Impedimentos transitorios en el ejercicio de la posesión. 2457 la posesión no se pierde mientras la
cosa no

haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guardó, aunque él no recuerde dónde la puso, sea
ésta heredad

ajena, o heredad propia.

La perdida puede referirse:

Al objeto de la posesión:

La posesión se pierde por la pérdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla.

La posesión se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la muerte, si fuese
cosa animada, sea

por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya transformación de una especie
en otra.

La posesión se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra en la

imposibilidad

física de ejercer actos posesorios en la cosa.

Se pierde la posesión cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de
ser poseída

por estar fuera del comercio.

A la voluntad del poseedor:

La posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciere a otro de la cosa, no siendo sólo con
el objeto de

transmitirle la simple tenencia de ella.

Se pierde también la posesión cuando el poseedor, siendo persona capaz, haga abandono
voluntario de la cosa

con intención de no poseerla en adelante.

A la acción de un tercero: se trata del caso en que un tercero actúa contra la voluntad del
poseedor y así le quita
la posesión. Se convertirá el tercero en poseedor vicioso, según la cosa sea mueble o inmueble
será el vicio.

Efectos de la Posesión.

Para Savigny los efectos son, las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. A estas se le
suelen agregar la

posesión de buena fe que otorga al poseedor la propiedad de los frutos que perciba, la posesión
de buena fe de

una cosa mueble que hace presumir la propiedad de ella, el derecho a ser indemnizado de las
mejoras necesarias

y útiles al poseedor de buena fe y el derecho de retener la cosa hasta ser pagado ese crédito

Derechos y Obligaciones de la posesión misma. Concepto: se trata de ventajas y deberes que

corresponden

tanto al titular del derecho real, como al poseedor y a veces al tenedor, en razón de su vinculación
con la cosa y

que se transmiten con la cosa al sucesor. Se llaman ambulatorias por desplazarse con la cosa,
siendo irrelevante

la persona del acreedor o deudor. 2420. Son derechos inherentes a la posesión, sean reales o
personales, los que

no competen a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una

cosa

determinada.

Derechos y Obligaciones respecto de cosas muebles. 2417. Es obligación inherente a la posesión

de cosas

muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los
procedimientos

judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un
derecho. Los gastos de

la exhibición corresponden a quien la pidiere.

Derecho y Obligaciones respecto de cosas inmuebles. 2418. El que tuviere posesión de cosas
inmuebles,

tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título 6 de este Libro.
2419. Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres
pasivas, la

hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las
cargas de dar,

hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.

2421. Son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres activas.

La Tenencia.

2352. E1 que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la

cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre
un derecho.

2461. Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio
sobre alguna

cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la
cosa.

Clasificación de la tenencia.

Absoluta: es aquella tenencia autónoma que no se estudia en consideración o en vinculación con

posesión

alguna, es de derecho administrativo porque recae sobre objetos de dominio público del estado.

Relativa: dentro de esta podemos hablar de tenencia interesada o desinteresada según la causa o
el titulo por el

cual el sujeto se encuentra en contacto con la cosa y según este titulo le de derecho a sacar un
provecho de la

cosa o no. En el primer caso será un tenedor interesado. Ej. Locatario y desinteresado ej.
Depositario

Supuestos de tenencia no taxativo 2462. Quedan comprendidos en la clase del artículo anterior:

1. Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el
locatario, o

comodatario.
2. Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el
mandatario o

cualquier representante.

3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente.

4. El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el

usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista.

5. El que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase
el

derecho de poseerla.

6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de

poseerla

pertenece a otro.

Obligaciones del tenedor. Causa detentionis 2463. El simple tenedor de la cosa está obligado a
conservarla,

respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa.

2464. Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por
razón de la cosa,

bajo pena de no poder hacer responsable por la evicción al poseedor a cuyo nombre posee.

LA DEFENSA POSESORIA.

Principios fundamentales: 2468. Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y

no la

posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición,
tomar la

posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales. 2469. La posesión, cualquiera sea su
naturaleza, y la

tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente.

Estas disposiciones concretan: la interdicción de la violencia privada, la justicia por mano propia,
aunque se sea
titular de un derecho.

Las vías legales son:

Si la cosa esta en manos del vendedor, aparte de la acción personal emergente del contrato, se
sostiene que el

comprador puede echar mano de la acción del interdicto de adquirir. Si la cosa esta en mano de un
tercero que la

posee, el comprador con escritura publica podría intentar la acción reivindicatoria iure propio
(cámara nacional

de apelaciones en lo civil).

Defensa privada o extrajudicial (únicos casos admitidos) están legitimados todos hasta los viciosos.
2470. E1

hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el

empleo de

una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el
que fuese

desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda
los límites de la

propia defensa.

Defensa judicial.

Principios comunes a todas: Para intentar la defensa posesoria no se requiere titulo y la

controversia no se

decide en base a titulo alguno según la dispone el Art. 2472, salvo el caso del Art. 2471 como única
excepción

2471. Siendo dudoso el último estado de la posesión entre el que se dice poseedor y el que
pretende despojarlo

o turbarlo en la posesión, se juzga que la tiene el que probare una posesión más antigua. Si no
constase cuál

fuera más antigua, juzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de
poseer

Tampoco se requiere buena fe

Objeto pueden ser inmuebles o muebles, estos últimos con la limitación de que no puede
accionarse contra el

sucesor particular poseedor de buena fe de cosas muebles que no sean robadas o perdidas.

Prescripción y caducidad: 4038. Se prescribe también por un año, la obligación de responder al

turbado o

despojado en la posesión, sobre su manutención o reintegro.

En cuanto a los titulares del derecho de retención: pueden ejercer las acciones posesorias

Acciones posesorias en particular

El que se encuentra en una relación interesada con la cosa puede sufrir dos ataques: turbación o
despojo

2496. Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble,
alguien

ejerciere, con intención de poseer, actos materiales de posesión de los que no resultase una
exclusión absoluta

del poseedor.

2497. Si el acto de la turbación no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la acción
del poseedor

será juzgada como indemnización de daño y no como acción posesoria. Si el acto tuviese el efecto
de excluir

absolutamente al poseedor de la posesión, la acción será juzgada como despojo (por violencia,
desposesión,

clandestinidad o por abuso de confianza)

Posesión anual 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión
no tuviere a

lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no
es requerida

para las acciones posesorias. (Con los requisitos de ausencia de vicios, publicidad, continuidad,
ininterrupción).

El poseedor anual tiene mas jerarquía que el que no lo es, pues esta asimilado al propietario.

Los remedios para la desposesión:

• Acción posesoria de recobrar: 2487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la
restitución o

manutención de la cosa. Solo puede ser intentada para el caso de desposesión por el poseedor
anual no

vicioso, que tiene efectos reales.

• Acción de policial de despojo: 2490. Corresponde la acción de despojo a todo poseedor aun
vicioso o

tenedor interesado, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores, y los

terceros de mala fe que hubieron la cosa directamente del despojante. Exceptúase de esta
disposición a

quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u

hospitalidad.

Los remedios para la turbación:

• Acción policial de manutención: 2469. La posesión aun viciosa y la tenencia interesada, no

pueden ser

turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido
en ellas,

la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.

• Acción posesoria de mantener: (poseedor anual no vicioso) 2487. Las acciones posesorias tienen
por

objeto obtener la restitución o manutención de la cosa. 2495. La acción de manutención en la

posesión

compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesión, con tal que ésta no sea viciosa
respecto del

demandado. 2496. Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor
del

inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase
una

exclusión absoluta del poseedor.

8
A las mencionadas se les agrega:

• Acción de obra nueva: 2498. Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se
comenzara

a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la acción

posesoria será juzgada como acción de despojo. 2499. Habrá turbación de la posesión, cuando por
una

obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase
que

fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la
obra

nueva. 2500. La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el
juicio,

y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.

• Acción de daño temido: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus
bienes puede

denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.

Petitorio y posesorio.

El uis possidendi es el derecho de poseer (poseedores legítimos). El ius possessions esta

constituido por los

derechos que emanan del sustrato fáctico que constituye la posesión.

El ius possidendi se ventila en el juicio petitorio. Las acciones petitorias son las que tienen por fin
un derecho

real (acciones reales). El ius possessionis se ventila en le juicio posesorio que se tramitan por el
procedimiento

sumario o sumadísimo (acciones posesorias, policiales o interdictos procesales). No se permite la

acumulación

de petitorio y posesorio.

UNIDAD 3 PUBLICIDAD REGISTRAL

Principios registrales
Prioridad: prevalece en le derecho el que previene en el tiempo. La prioridad puede ser exclusiva o
de rango, la

primera significa que el primero que accede al registro excluye al segundo y la de rango es la que
tenemos en la

hipoteca (hipoteca de 1 grado de 2 etc.).

Reserva de prioridad en virtud de esta se retrotrae la fecha de inscripción del documento al

momento en que el

registro expide el certificado para la realización del acto. La certificaron produce los efectos de
anotación

preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo
otorgamiento se

hubiese solicitado.

Bloqueo registral la certificación bloquea el registro y constituye una anotación preventiva para el
que solicita el

plazo de 45 días para la inscripción. Garantizando la inmutabilidad de la situación registral durante

el plazo

legal

Principio de Inscripción: significa que deben inscribirse en el registro todos los documentos por los
cuales se

constituyen, transmitan, declaren, modifique o extinguen derechos reales sobre inmuebles y los
que dispongan

embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. Además que antes de la inscripción estos
documentos

no producen efectos respecto de terceros.

En nuestro sistema la inscripción no es constitutiva de derechos reales sino que es simplemente

declarativa

Requisitos e los documentos para ser inscriptos: Estar constituidos por escritura notarial - Tener
las

formalidades establecidas por la ley - Revestir el carácter de auténticos y hacer fe. Para los casos
de excepción
que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre
que la firma de

sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.

Procedimiento: La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento (escribano) que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante

legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local.

Este es el principio de rogación ya que la inscripción no puede hacerse de oficio.

Fecha de registracion Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco
días

contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.

Efectos de la inscripción: existen dos sistemas registrales: CONSTITUTIVO, aquí no hay

constitución,

transmisión o adquisición de derechos hasta el momento de la inscripción en el registro tanto

entre las partes

como con respecto a terceros. DECLARATIVO la transmisión de derechos queda firme entre las
partes desde

que se cumplió con los requisitos legales previos a l inscripción. Esta es la que perfecciona el acto
en relación a

los terceros

20. Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como
el funcionario

autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de

ellos el

derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las

responsabilidades

civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.

Efecto entre partes:

• Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se le oponga o sea

incompatible.

• La inscripción produce la prioridad de derechos reales compatibles es decir regula el rango de

ellos.

• Los asientos registrables tienen en caso de perdida del protocolo, valor como prueba de la
existencia de

la documentación que originara el asiento.

• La inscripción no convalida el titulo nulo, no subsana los defectos de que adolece (no posee
efecto

convalidante).

Principio de Especialidad y determinación se refiere a la determinación de los 3 elementos de la

relación

jurídica real que deben surgir e los asientos registrales: sujeto, objeto y causa. El monto afectado
(crédito) y su

determinación también hace al principio de especialidad. A través de este principio se logra dar
publicidad

integral que se requiere para ser cognoscible por todos los interesados.

Tracto sucesivo y tracto abreviado. Principio de Tracto sucesivo: No se registrará documento en el

que

aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente. De los

asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los

demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones

o extinciones.

Hipótesis de tracto abreviado (enumeración enunciativa) No será necesaria la previa inscripción o

anotación, a
los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los
siguientes casos: la

herencia y la sucesión

Principio de Legalidad Actos que tienen acceso al registro: por el cual se impone que los
documentos reúnan

los requisitos exigidos para su registracion para asegurar su valides o perfección. La legalidad se
fundamenta en

la necesidad de evitar que ingresen documentos carentes de validez o autenticidad

Documentos que tienen acceso: ingresan al registro 3 tipos de documentos de origen notarial,
judicial y

administrativo. También instrumentos privados que estén certificados pro autoridad competente.

Función calificadora: es la realizada por el registro para verificar que los documentos cumplen con
los

requisitos establecidos por la ley. Es una función autónoma y obligatoria. Limite a esta función: El
Registro

examinará la legalidad de las formas extrínsecas (y en menor medida las intrínsecas) de los
documentos cuya

inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.

Además debe

indagar el contenido del acto para verificar si existen nulidades, esta debe ser manifiesta.

Nulidad o anulabilidad del acto:

Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de

presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el plazo de

ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos

determinados, a petición fundada del requirente.

Rogación (petición o solicitud) hace referencia a la petición formulada por parte interesada para
obtener un

cambio en l situación registral de un determinado inmuebles.

Reúnen a calidad para ser rogantes las partes del acto, sus sucesores y los acreedores de todos
ellos. La ley

legitima al funcionario autorizante del instrumento ver art. 6.

Rectificación de asientos: 34. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en
orden a los

documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica

extrarregistral.

35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el
documento,

se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma

naturaleza que el que

la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.

Cancelación y caducidad

Causa de cancelación (proceden solo a petición de parte)36. Las inscripciones y anotaciones se

cancelarán con

la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho
registrado; o por

la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o
por confusión; o

por sentencia judicial o por disposición de la ley.

Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto,

sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento

suficiente el

certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte
de los

respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local.

37. Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo
que expresa este

artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cinco años, salvo disposición en
contrario de

las leyes.

Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

Publicidad y fe publica 21. El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado

jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones

locales

determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración,
pérdida o

deterioro.

Este interés legítimo debe estar acreditado. Podemos distinguir dos elementos: publicidad formal
que hace

referencia al sistema o procedimiento en el que se emplean ciertas herramientas publicitarias; y

publicidad

material o sustancial que es la que se encamina a producir efectos como la oponibilidad a terceros,
constitución

del derecho en su caso.

10

La publicación directa por exhibición de libros consiste en permitir a los interesados que efectúen

personalmente sus indagaciones sobre los documentos archivados a las fichas registrales. Esta ley
restringe al

mínimo las posibilidades de acceso directo.

La fe publica registral 22. La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la

libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren
los artículos

siguientes.

UNIDAD 4: DINÁMICA DEL DERECHO REAL

DOMINIO MODOS DE ADQUISICIÓN

Concepto Art. 2524. El dominio se adquiere: Por la apropiación. - Por la especificación. - Por la
accesión. - Por

la tradición. - Por la percepción de los frutos. - Por la sucesión en los derechos del propietario. -
Por la

prescripción.

La enunciación es incompleta, ya que no figura la ley, que es la que atribuye la propiedad al

poseedor de buena

fe de una cosa no robada ni perdida; ni la expropiación por causa de utilidad publica.

Apropiación: existe apropiación cuando se prende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la
misma. Dicha

aprehensión solo servirá para adquirir el dominio cuando: el adquirente tenga capacidad de
adquirir, la cosa sea

susceptible de apropiación.

2527. Son susceptibles de apropiación por la ocupación, los animales de caza, los peces de los
mares y ríos y de

los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos, como las conchas,
corales, etc., y

otras sustancias que el mar o los ríos arrojan, siempre que no presenten señales de un dominio
anterior*; el

dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los
apropie el

primer ocupante, los animales bravíos o salvajes y los domesticados, que recuperen su antigua
libertad.

2528. No son susceptibles de apropiación las cosas inmuebles, los animales domésticos o
domesticados, aunque
huyan y se acojan en predios ajenos, las cosas perdidas, lo que sin la voluntad de los dueños cae al
mar o a los

ríos, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni los despojos de los naufragios.

Cosas sin dueño y abandonadas solamente entran en esta categoría de cosas susceptibles de
apropiación: las

cosas muebles sin dueño y las cosas muebles abandonadas por sus dueños, es decir, aquellas de
cuya posesión el

dueño se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas.

Cosas perdidas para que existan cosas perdidas son necesarios dos requisitos: el objetivo o
material reflejado

en le hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera,
pero no es el

lugar destinado a conservarla; y el subjetivo que consiste en la negligencia o descuido, pero que
excluya la idea

de renunciar a los derechos sobre ella.

No son susceptibles de adquirirse por apropiación, puesto que tienen dueño.

2533. El que hubiese hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en
ella, y a una

recompensa por el hallazgo. El propietario de la cosa puede exonerarse de todo reclamo

cediéndola al que la

halló.

Para que el hallazgo genere el derecho de recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido
de que entre

el propietario y el hallador no debe mediar relación alguna de hecho o de derecho que implique la
facilidad de

hallar o de buscar.

Especificación 2567. Adquiérase el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien

por su

trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.
2568. Si la transformación se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena,
y no fuere

posible reducirla a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización
correspondiente.

2569. Si la transformación se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la
cosa era ajena,

y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho a ser
indemnizado de todo

daño, y a la acción criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma,
pagando al

transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.

2570. Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior,
el dueño de la

materia será dueño de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede sólo
exigir el valor de

la materia, quedando la especie de propiedad del transformador.

Accesión: 2571. Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra

por adherencia natural o artificial.

Aluvión. Forma de acrecimiento de los inmuebles por la acción del agua de los ríos.

Condiciones de su existencia: debe tratarse de terrenos confinantes con ríos o arroyos (no ríos
canalizados ni

terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, laguna.)

Clases Aluvión por acarreo 2572. Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los
ríos, los

acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corrientes de

las aguas, y

pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. Siendo en las costas del mar o de ríos
navegables,

pertenecen al Estado. Aluvión por abandono 2573. Pertenecen también a los ribereños, los
terrenos que el curso
de las aguas dejare a descubierto, retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.

Avulsión. 2583. Cuando un río o un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de
adherencia

natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por superposición, a un
campo inferior, o

a un fundo situado en la ribera opuesta, el dueño de ella conserva su dominio para el solo efecto
de llevársela.

11

El antiguo dueño puede reivindicarlas, pero este derecho cesara:

• Desde que las cosas desligadas por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en
que fueron a

parar.

• Cuando la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, aquí la propiedad no se

adquiere automáticamente por el ribereño, sino que el dueño originario conserva el dominio. El
plazo

para recuperar la propiedad de esa porción de tierra será de 6 meses a través de la acción de

reivindicación

Edificación y plantación son supuestos de accesión por motivo del hombre. Por aplicación de la
regla

superficie solo cadit el dueño del terreno se hace en principio, dueño de la edificado o plantado en
él, aunque

fuera con materiales ajenos.

2587. El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales
ajenos, adquiere la

propiedad de unos y otros; pero está obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe,
será además

condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de la

acusación

criminal. El dueño de las semillas, plantas o materiales, podrá reivindicarlos si le conviniere, si

ulteriormente se
separasen.

2588. Cuando de buena fe se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en
terreno ajeno,

el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra, siembra o plantación, previas las
indemnizaciones

correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que éste pueda destruir lo
que hubiese

edificado, sembrado o plantado, no consintiéndolo el dueño del terreno.

2589. Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el dueño del terreno
puede pedir la

demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante,
sembrador o

plantador. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble.(no
mano de obra

ni materiales solo mayor valor)

2590. Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno
ajeno, sino

también por parte del dueño, se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto
al edificante

de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o
plantación se

hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposición suya.

2591. Si el dueño de la obra la hiciese con materiales ajenos, el dueño de los materiales ninguna
acción tendrá

contra el dueño del terreno, y sólo podrá exigir del dueño del terreno la indemnización que éste
hubiere de pagar

al dueño de la obra.

Invasión: el código no legisla el supuesto en que: una persona edifica en terreno propio, pero que
asienta parte

de la construcción en terreno vecino.

La jurisprudencia ha resuelto: que estos supuestos deben solucionarse a través de la adquisición
de la porción de

terreno invadido por el edificante, adicionándosele a su precio la suma correspondiente a los

diversos perjuicio

que sufra el propietario. Ya que exigir la demolición de la edificación, podría constituir por parte
del dueño del

terreno invadido, un abuso del derecho. Igual solución debe darse en caso de que ambos sean de
mala fe.

Doctrina de Salvat: si el invasor es de mala fe, no merece protección. El invadido podría entonces,
exigir la

demolición, amen de los daños y perjuicios. En todos los demás casos, es decir, si el edificante es
de buena fe y

el dueño del terreno invadido es de mala fe, o si ambos son de mala fe o ambos de buena fe, el
invasor deberá

pagar al invadido el valor del terreno, quedando propietario de este y de lo edificado. Limitándose
el derecho

del invadido a percibir ese precio del terreno, sin que pueda exigir la demolición, ni pretender la
propiedad de lo

edificado sobre su terreno.

Adjunción, mezcla y confusión: es una forma de adquisición del dominio por accesión, que se
produce cuando

se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que forman un
solo cuerpo,

siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa
pertenecería a ambos

en condominio

En la adjunción las dos cosas muebles se unen sin fusionarse (perla en un anillo).

En la mezcla hay fusión de ambas cosas sólidas y ordinariamente no podrán separarse (dos
medidas de trigo de

distintos dueños)
En la confusión hay fusión de ambas cosas liquidas y ordinariamente no podrán separarse (vinos
de diferentes

calidades pertenecientes a personas distintas)

2412. La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de
tener la

propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera acción de reivindicación, si la cosa no hubiese

sido robada o

perdida

Tradición traslativa de dominio.

Concepto. La tradición es un modo de adquirir el dominio en forma derivada y además de adquirir

derechos

reales. También es un modo de adquirir la posesión y aun la tenencia.

Requisitos de la tradición traslativa de dominio que el tradens sea propietario de la cosa; que
tradens y

accipiens tengan capacidad y que la tradición se efectué por titulo suficiente para transmitir el
dominio

Propiedad de la cosa. Derechos que pueden transmitirse. Para que la tradición traslativa de la
posesión haga

adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga
capacidad para

enajenar y el que la reciba debe ser capaz de adquirir.

12

Titulo suficiente se entiende por titulo suficiente a el acto jurídico revestido de todas las
condiciones de fondo y

forma exigidas por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la
transmisión del

dominio. Por lo general se tratara de un contrato (si se refiriera a un inmueble instrumentado en

escritura

publico); pero puede ser otro acto jurídico como el pago por entrega de bienes.
Efectos de la tradición. Perfeccionamiento de la adquisición o trasmisión mediante la inscripción.
Si antes

del perfeccionamiento del titulo se efectúa la tradición, se podrá haber transferido la posesión,
pero recién se

tendrá por consumada la transmisión del dominio al cumplirse los requisitos exigido para la
perfección del

titulo.

COSAS MUEBLES

Efectos de la posesión de cosas muebles.

Análisis del Art. 2412. La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presunción de

tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera acción de reivindicación, si la cosa no

hubiese sido

robada o perdida.

Requisitos exigibles:

• Posesión. Por aplicación del Art. 2363 ¨poseee porque posee, la posesión se presume iuris
tantum

siempre que exista corpus.

• Buena fe. También se presuma iuris tantum

• Cosa no robada ni perdida.

Acción reivindicatoria. Cuando procede. Art. 2412 los únicos requisitos que deben reunirse para
dar lugar a la

presunción de propiedad son: la posesión y la buena fe; solo para paralizar la acción
reivindicatoria, es decir,

solo frente al propietario, anterior se requiere, además, el titulo oneroso.

Siempre que mediara una trasmisión a titulo oneroso, yunque se haya adquirido de un no
propietario, el

poseedor se convierte en propietario y el anterior dueño pierde el dominio.

Excepciones al principio del Art. 2412

Dentro del código civil

Cosas robadas o perdidas 2766. La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la substracción
fraudulenta de la

cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni a ningún acto de engaño o

estafa que

hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.

La calidad de cosas perdidas se aplica no solo a las que se extravían por caso fortuito o fuerza
mayor sino

también a los supuestos de perdidas por negligencia imputable al poseedor como el envío a una
dirección

equivocada.

En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe
desembolsar a favor del

poseedor actual, aunque sea de buena fe y a titulo oneroso, pero hay supuestos en que si debe
hacerlo:

• 2768. caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pública o en casa
de venta

de objetos semejantes.

• 2422. Sucediendo la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que

haya

pagado a su cedente por la adquisición de ella; pero el que por un título oneroso y de buena fe, ha

adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difícilmente recuperado sin
esta

circunstancia, puede reclamar una indemnización proporcionada

Usucapión: 4016 bis. El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o
perdida,

adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija
inscripción en

registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo
supuesto de tratarse
de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua.

Automotores. Es una cosa mueble registrable, con una regulación similar a la de los buques y
aeronaves.

La inscripción es de carácter constitutivo, de modo que el derecho real no existe para nadie sobre
un automotor

(independientemente de los derechos personales que pudieran derivar del acto de adquisición) si
la transferencia

al adquirente no ha sido inscripta, aun cuando se haya hecho a aquél tradición del vehiculo.

Automotores nuevos. A estos no les resulta aplicable la inscripción sino recién cuando se efectúa
la venta al

primer usuario, de modo que antes de la venta el vehiculo no estaría sujeto a los modos comunes
de adquisición

del dominio, para las cosas muebles.

Semovientes Ley 22.939 de marcas y señales.

La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de
hierro candente, de

marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e
indeleble que

autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería.

La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.

En el registro de marcas y señales no se registra el ganado sino la titularidad de la marca o señal.

Los animales

orejanos, aquellos que no están marcados o señalados esta sometidos al régimen del 2412.

Caballos de carrera y otros animales de raza. . Ley 20.378 con respecto a los equinos pura sangre
esta ley

oficializa los registros privados, así se logra identificar el origen del animal, la calidad y a quienes
pertenecen.

Esta ley excluye a dichos animales del régimen de marcas y señales. Otorgando efecto constitutivo
a la

inscripción, es decir que antes de ella no nace el derecho de dominio sobre el animal.
UNIDAD 5: Propiedad Intelectual.

13

1) La propiedad esta protegida frente a los particulares por: Medio de las acciones que consagra el
C. C., de

una forma inmediata por las denominadas acciones reales y por una forma mediata por las
llamadas acciones

posesorias propiamente dichas. De una manera mas remota, por las acciones protectoras del
“poder efectivo” o

policiales.

2)Esteban es expropiado de una valiosa casona con amplias habitaciones y parque, conforme a la
ley que

dio origen a la misma, el destino del inmueble es el de instalar un “hogar para niños huérfanos y

discapacitados” desprovisto de cobertura social. A los 3 años y medio de perfeccionada la

expropiación

Esteban advierte que en el mismo funciona un “salón para reuniones sociales del poder
legislativo”.

¿Tiene alguna acción para recuperar el inmueble por no haber dado el estado el destino previsto
en la

ley? No, porque a pesar de tratarse de un caso de acción de retrocesión ha prescripto la acción
para intentarla.

3) La duración del derecho de autor, en la propiedad intelectual corresponde a los autores

durante: Su

vida y a sus herederos o derechohabientes hasta setenta años contados a partir del primero de
enero del año

siguiente al de la muerte del autor.

4) Se considera invento (ley 24.481) a: Toda creación humana que permita transformar materia o
energía para

su

aprovechamiento por el hombre. Asimismo debe ser novedosa; no estar comprendida en el estado
de la técnica;
haber actividad inventiva y aplicación industrial.

Cuadro comparativo entre: forman parte de la propiedad intelectual:

Derecho de autor: derecho humano. Contenido moral y patrimonial. Nace con solo su
materialización o

exteriorización. No necesita autorización o calificación del estado. Inscripción de la obra: no tiene

efecto

constitutivo, solo es presunción de propiedad. Duración: vida del autor y 70 años para los
herederos. No

caduca. No existe canon.

Propiedad industrial Dcho meramente patrimonial. Contenido patrimonial únicamente. Debe ser
útil: prestar

un beneficio. Valoración o calificación del estado. Necesita titulo: patente, marca, designación.
Modelo de

utilidad: es un procedimiento riguroso. Patente: 20 años. Certificado modelo de utilidad 10 años.

Caduca por el

no uso, y por falta de pago del canon.

UNIDAD 6 DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA.

DOMINIO

2506. El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción

de una persona.

Caracteres: de estos caracteres el unico esencial seria el exclusivo, ya que si no existe no seria de
dominio

sino de condominio. Los otras dos son naturales.

Perpetuo 2510. El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer
de él. El

propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la
imposibilidad de

hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la
cosa por otro,
durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción.

Exclusivo 2508. El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una

cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda
tener.

Absoluto, el propietario tiene facultades de ius abuti (derecho de disposición), ius utendi (usar), y
el ius fruendi

(goza u obtener frutos de la cosa.). la primer facultad no puede faltar al propietario.

Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad.

Cláusulas de inalienabilidad: actos a titulo oneroso o gratuito.: dos hipótesis

• Cláusula de no enajenar a determinada persona: se suelen imponer para protegerse contra la

competencia. Son validas: la enajenación hecha contra tal prohibición será nula y el adquirente, en

consecuencia, será pasible de acción reivindicatoria.

• Cláusula de no enajenar a persona alguna: las cuales la ley prohíbe en términos generales, pues
podrían

importar una vinculación disfrazada de los bienes. Sin embargo, al respecto hay que distinguir 2

hipótesis:

1. cuando este tipo de cláusula la impone el trasmitente en un acto jurídico a titulo oneroso: esta

prohibida

2. cuando este tipo de cláusula la impone el trasmitente en un acto jurídico a titulo gratuito: aquí
se

permite por un termino no mayor a 10 años

Restricciones resultantes del numerus clausus.

Obligación de dejar una calle o camino publico al margen de los ríos o canales navegables

Extinción del dominio.

Causales:

Absolutas (imposibilidad del objeto). Destrucción o consumo total; cosas puestas fuera del
comercio; animales
salvajes domesticados que recuperan su antigua libertad.

Relativas (extinguen el derecho real de dominio para una persona determinada ej. compraventa).
Trasformación,

accesión, prescripción, enajenación y transmisión judicial de dominio.

DOMINO IMPERFECTO

14

2507. El dominio se llama imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de

una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con
un derecho

real, como servidumbre, usufructo, etcétera. 2661. Dominio imperfecto es el derecho real
revocable o fiduciario

de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño
perfecto de una cosa

que enajena solamente su dominio útil.

Dominio imperfecto: se llama al domino cuando falta alguno de los caracteres, es decir, cuando
esta disminuido

en su absolutez, en su perpetuidad o en su exclusividad. Aparecen así las figuras del dominio

desmembrado, del

fiduciario y del revocable.

Dominio desmembrado. Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales de
disfrute o de

garantía a favor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa,
limitando de esa

manera las facultades del propietario.

Como a consecuencia de estos gravámenes se ha desgajado o desmembrado ciertas facultades del

derecho de

dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio
desmembrado,
directo o también nuda propiedad. Y por su parte, esas facultades desgajadas constituyen las
denominadas

desmembraciones del derecho de propiedad, constitutivas del dominio útil.

Dominio fiduciario. Ley 24.441. Esta ley ha derogado las normas que el código disponía sobre el
dominio

fiduciario

Propiedad fiduciaria 1. Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad
fiduciaria de

bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se

designe en el

contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al

beneficiario o

al fideicomisario.

2662. Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato
o por

testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto
de entregar la

cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

El plazo y la condición siempre deben ser resolutorios. La característica mas relevante es que los
bienes

integrantes de la propiedad fiduciaria constituyen un patrimonio separado del patrimonio del

fiduciante y del

fiduciario. Por lo que los bienes fideicomitidos quedaran exentos de la acción singular o colectiva
de los

acreedores del fiduciario, tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del
fiduciante,

quedando a salvo la acción de fraude.

Duración: no puede durara más de 30 años desde su constitución, salvo que el beneficiario sea
incapaz.

Objeto: puede ser todo tipo de cosas ¨in comercium¨, que sean susceptibles de apreciación
económica. El objeto
debe ser individualizado o al menos consignarse las pautas para su determinación

Sujetos: según esta ley no son tres sino 4, en una primera etapa aparecen el fiduciante y el
fiduciario, solo

después de constituida la propiedad fiduciaria hace su entrada el beneficiario, que es quien

aprovecha el

resultado del manejo que de la propiedad fiduciaria realiza el fiduciario. Y en el ultimo acto
aparece el

fideicomisario, que es la persona a quien van a parar los bienes fideicomitidos una ves cumplidos
el plazo o

condición establecidos.

Extinción del fideicomiso 25. El fideicomiso se extinguirá por:

a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo

máximo legal;

b) La revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación

no

tendrá efecto retroactivo;

c) Cualquier otra causal prevista en el contrato.

26. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes

fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a

las

inscripciones registrales que correspondan.

Dominio revocable es aquél que esta sujeto a concluir por el cumplimiento de una condición
resolutoria o de

un plazo resolutorio. Ejemplos de este supuesto son las distintas cláusulas accesorias de un
contrato de

compraventa, como el pacto de retroventa, de reventa, de mejor comprador, etc. Cuando han sido
establecidos

como condición resolutoria. La ley establece en materia de donación la revocación por causa de
ingratitud del
donatario.

Forma en que opera la revocación. Hay que distinguir según se trate de inmuebles en cuyo caso la
revocación

se produce ex tunc, es decir, con efecto retroactiva al día de la constitución o de muebles,

respecto de los cuales

el principio se invierte y la revocación se produce ex nunc. Así lo dispone el Art. 2669. La

revocación del

dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que se adquirió, si no hubiere en la ley o en
los actos

jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario.

CONDOMINIO

2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una
parte indivisa

sobre una cosa mueble o inmueble.

Caracteres: pluralidad de sujetos; unidad de objeto; existencia de partes ideales, abstractas,

alícuotas, indivisas

o cuotas partes

15

Comunidad de bienes 2674. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas. Así si
estamos frente

a un crédito con pluralidad de acreedores tendremos la mancomunación o la solidaridad.

Constitución 2675. El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en
los casos que

la ley designa tales como el condominio de muros, cercos y fosos o los gananciales de la sociedad
conyugal.

Distintas clases.

• Condominio sin indivisión forzosa. Es aquél en el cual cualquiera de los condominios, en

cualquier

tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la
copropiedad
solicitando la partición de la cosa común.

• Condominio con indivisión forzosa. Cuando la facultad enunciada anteriormente se pedir la

división en

cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de la
convención, o de

una disposición testamentaria, nos encontramos frente a un condominio do o con indivisión

forzosa

Condominio sin indivisión forzosa

Facultades sobre la parte indivisa. 2676. Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de
los derechos

inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el

consentimiento de los

demás copropietarios.

El principio general es que sobre la cuota parte, el condómino tiene libertad absoluta para
disponer, gravar,

reindicar, etc. (amplísimas); sobre la cosa o cualquier partes de ella materialmente determinada,
en principio,

imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o jurídicos (facultades muy restringidas).

Enajenación el condómino puede enajenar libremente su parte indivisa, ya sea a titulo oneroso o
gratuito y ya

sea a favor de los otros condominios o de terceros.

Los demás copropietarios no pueden oponerse a la enajenación que de su parte indivisa quiera
hacer el

condominio, ni menos de alegra derecho alguno de preferencia para adquirirla. Determina el

2843. El usufructo

puede establecerse por el condómino de un fundo poseído en común con otros, de su parte
indivisa.

Los derechos reales que puedan constituir están subordinados al resultado de la partición, que
tiene efecto

declarativo.
Facultades sobre la cosa.

Derechos de uso y goce de la cosa. Limitaciones. De conformidad con el 2684 todo condómino
puede usar de la

cosa común, pero con dos limitaciones: que se ajuste al destino de la cosa y que no la deteriore en
su interés

particular. Jurisprudencia: cuando un coheredero ocupa un inmueble de la sucesión durante el

periodo de

indivisión hereditaria, lo hace a título de dueño y no de locatario, pero como tal derecho
corresponde por igual a

sus coherederos, deben aplicarse las reglas del condominio, y puede fijarse un precio locativo por
el uso y, pero

solo desde la fecha de la exigencia, ya que antes se presume en consentimiento tácito con dicha
ocupación

gratuita.

Actos materiales de disposición. 2680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de
todos,

ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos
materiales o

jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de
uno bastará

para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. Sin embargo este principio no es
riguroso, puesto

que podría chocar con el 1071 (ejercicio abusivo del derecho)

Actos jurídicos. Según el 2680 tampoco ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento
de los demás,

realizar respecto de la cosa actos jurídicos que importen el ejercicio inmediato del derecho de
propiedad.

2682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del
derecho de los

copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

2683. Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o
arrendamiento hecho

por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la
división el

todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.

Derechos de los acreedores de los condóminos.

Embargo y venta de la parte indivisa. 2677. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y
sus acreedores

pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. Según la ley
15.394:

durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no
podrán ejecutar

el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las
utilidades de la

explotación correspondiente a su respectivo deudor.

Cargas reales. 2689. En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los
condóminos está

obligado por el todo de la deuda.

Debido a la carácter de indivisible que revisten las cargas reales, el acreedor puede demandar a
cualquiera de

los condómino poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda. Pero una vez ejecutado el
asiento sobre

el que recae la carga, si quedare un saldo impago, habiendo dejado de funcionar el motivo
determinante de la

responsabilidad in totum, este saldo revestirá el carácter de una deuda común, donde cada uno de
los

condóminos responderá solo por una parte. Así resolvió la jurisprudencia en un fallo plenario.

Obligaciones y responsabilidades de los condóminos

Gastos de conservación y reparación de la cosa 2685. Todo condómino puede obligar a los
copropietarios en
proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; [pero
pueden librarse de

esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.]

16

Según la jurisprudencia: La facultad de abandonar el derecho de propiedad debe ejercerse cuando

se requiere su

contribución y antes de que se haya concluido las refacciones ya que, después de esa oportunidad
se producirá

la mora, la renuncia de la propiedad ni tiene por efecto liberarlo de contribuir y solo podría
computarse hasta el

valor de lo renunciado.

2686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario

que los hubiere

hecho y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Obligación por deudas contraídas en pro de la comunidad

2687. A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el
condómino que

las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere
pagado.

2688. Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de
cuotas y sin

haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de
cada uno

contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le
corresponda.

Administración de la cosa común. Mayoría necesaria.

Explotación común. Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común por loa consortes y no hay
oposición de

ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.

Explotación no común 2699. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición
de alguno de

los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa
debe ser

puesta en administración, o alquilada o arrendada.

El quórum necesario para deliberar es la unanimidad. En cuanto a la mayoría necesaria, es la

absoluta,

debiéndose computar los votos por valor y no por cabeza.

2700. No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del
derecho de

pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo
de

administrarla, nombrará y quitará los administradores.

Conclusión del condominio.

Causas comunes con el dominio revistiendo el condominio los caracteres de un dominio con
unidad de objeto

y sujeto plural, las mimas causales del extinción de la propiedad jugaran. Habrá causales absolutas
como la

destrucción o consumo total de la cosa; si la cosa es puesta fuera del comercio; o s se trata de
animales

domesticados que recuperan su libertad y las causales relativas como la venta, el abandono, etc.

Modos especiales. División de la cosa común.

Principio general: 2692. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división
de la cosa

común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.

Acción de partición y prescripción: 3460. La acción de partición de herencia es imprescriptible,

mientras que de

hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de

hecho,
porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de
una manera

exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión.

3461. Cuando la posesión de que habla el artículo anterior, ha sido sólo de una parte alícuota de la
herencia, o

de objetos individuales, la acción de partición se prescribe por veinte años respecto a esa parte o a
esos objetos,

y continúa existiendo respecto a las partes u objetos que no han sido así poseídos.

División nociva: 2715. Habrá también indivisión forzosa, cuando la división fuere nociva por
cualquier motivo,

en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los
condóminos.

Según la jurisprudencia: el mencionado Art. solo rige en circunstancias excepcionales,

extraordinarias y

perjudiciales. No teniendo ese carácter la depresión económica de la plaza.

Condominio con indivisión forzosa.

Fuentes. Contrato: 2693.* Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el
derecho de pedir

la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no
exceda de

cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. Testamento:
2694. Cuando

la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el testador o

donante puede

poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo.
Por el termino

de 5 años. Ley 14.394: 51. Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión
de los

bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o
de un
establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya
una unidad

económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la
mayoría de

edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. 52. Los herederos podrán convenir que la
indivisión entre

ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la
partición

temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiere herederos incapaces, el
convenio

concluido por sus representantes legales no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos
convenios

podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podrá pedir la
división, antes del

vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas. 53. Cuando en el acervo
hereditario existiere

un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que
constituya una

unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte,
podrá oponerse

a la división del bien por un término máximo de diez años. Durante la indivisión, la administración
del

establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.

17

Condominio por confusión de límites.

Caracteres: dos heredades contiguas, predios rústicos (no edificado), el litigio no debe versar
acerca de los

títulos.

Acción de deslinde o mensura: 2746. El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren
confundidos con los de
un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para
pedir que los

límites confusos se investiguen y se demarquen.

Extra judicial: requiere el acuerdo de ambos propietarios en escritura pública que incluya estudios
hechos por

un agrimensor. El juez debe homologar dicho acuerdo

Judicial 2755. No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni
por la

posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los colindantes, según el juez lo
considere

conveniente.

Condominio de muros, cercos y fosos. 2716. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos
que sirvan

de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.

Muros desde el punto de vista físico

Muro encaballado. Su eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro
vendría a quedar

asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro.

Muro contiguo. Uno de sus extremos toca dicho limite separativo entre los fundos, pero la pares
de asiente

íntegramente en terreno de uno solo de los vecinos.

Pared próxima. Edificada íntegramente en terreno de uno de los vecino, pero sin que linde
inmediatamente con

la línea separativa de las heredades.

Muros desde el punto de vista jurídico

Pared privativa. Es la que pertenece en propiedad exclusiva al vecino que la ha construido. Siendo
de propiedad

exclusiva de uno de los vecinos, el otro lindero que desee apoyar o utilizar el muro, debe adquirir
la medianería,
esto es hacerse condómino del mismo. De lo contrario, y a raíz de la utilización de la pared, su
dueño puede

exigir esa adquisición o intentar acciones posesorias o reales que correspondes al poseedor y/ o
propietario

desposeído.

Pared medianera, común o en condominio. 2717. Un muro es medianero y común de los vecinos
de las

heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos
heredades.

Pared de cerco o de encerramiento forzoso. 2516. El propietario tiene la facultad de excluir a

terceros del uso o

goce, o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre
convenientes. Puede

prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede
encerrar sus

heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetándose a los reglamentos policiales. 2726. Todo
propietario de una

heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de

altura y

dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén
situadas en el

recinto de un pueblo o en los arrabales.

Medianería en la zona rural el cerramiento en la zona rural es a comunidad de gastos cuando el

fundo quede

completamente cerrado. Mientras no haya cerramiento total no hay obligación de contribuir.

Prueba: 2721. En el conflicto de un título que establezca la medianería, y los signos de no haberla,
el título es

superior a los signos.

Régimen del dominio de los muros.

Muro contiguo. De propiedad exclusiva del que lo edifico en su terreno y a su costa. Y el

condominio nacería
cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que se le otorga, paga la porción del muro y del
terreno

correspondiente, perfeccionándose así la compraventa forzosa quedaría origen a la medianera.

Es obligatoria la adquisición de la medianería cuando el vecino quiera servirse de la pared

divisoria, eso es,

cuando utiliza específicamente la pared, y en consecuencia, desde ese momento hay derecho por
parte del dueño

del muro y terreno al reclamo pertinente actio nata. 2736. Todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con

una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión
de la pared, o

sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes
divisorias,

reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que
adquiera medianería,

como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la
adquisición a sólo

una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben
tener las paredes

divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. [El valor computable de
la medianería

será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.]

Cuando nace la obligación de pagar. Para los encaballados se ha considerado que de estos muros
se sirve el

lindero desde su construcción por el vecino que lo levanta s su exclusivo cargo, porque le permite
el que no

pago cumplir con el deber de encerramiento que la ley impone en los pueblos y arrabales.

Para los contiguos, por el contrario, se considera que el vecino se sirve de estos muros cuando los
utiliza

específicamente como paredes de apoyo, como instalando cañerías, tirantes, etc.

Requerimiento previo a la construcción. Es el caso de quien va a construir el muro de cerramiento
forzoso y

requiere previamente al vecino la contribución correspondiente para la construcción y el terreno.

Pared de cerco encaballada. Art. 2725

18

Tesis de Tobal. El muro pertenece en condominio a los vecinos en el supuesto en que edifica
encaballado y

respecto de la pared de cerco desde el momento en que se lo levanta, por aplicación de los
principios que

gobiernan la accesión y teniendo en cuenta que nuestro código prohíbe el derecho de superficie.

Siendo en consecuencia el condominio funcional e inmediato y sirviendo, conforme a su destino

de cerca, de

pared de cerramientos, ni bien se lo levanta, al uso común de ambas heredades, solo restaría a
favor del que lo

construyo el muro íntegramente a su costa pero asentándose en el limite separativo de las fincas
un derecho de

crédito, que es el derecho a reembolsarle los gastos relativos a la mitad del muro (siempre hasta
los 3 metros de

altura). Este derecho de crédito prescribe a los 10 años, desde la construcción del muro. No jugaría
aquí la

prescripción adquisitiva

El plenario de la Justicia de Paz. Resolvió: si el propietario de una heredad que ha construido a su

costa una

pared sobre la línea divisoria de dos fundos contiguos en lugar de cerramiento forzoso, tiene
derecho a exigir a

su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco, o bien si ese derecho esta
supeditado a que el

vecino cargue sobre su muro divisorio.

Fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en la Civil en pleno. La cuestión fue la siguiente: si la

prescripción operada con relaciona la obligación de abonar un muro de cerramiento forzoso
puede ser invocada

para eximirse de la obligación de abonar ese mismo muro cuando se lo utiliza como medianeros,
cargándose

sobre el.

El interrogante es que sucede si luego el vecino que no pago, pero que se libero de la obligación
por la

prescripción, apoya sobre el muro, es decir, que no lo utiliza ya como simple pared de
encerramiento, sino como

pared de carga o apoyo, nace pues, en ese momento, una nueva obligación? Para la mayoría no.

Propiedad Horizontal.

La ley 13.512

Normas que deroga lo que prohibía el codigo el Art. 2617, que prohibía el derecho de propiedad
horizontal; el

2685 in fine, que permite el abandono de la parte indivisa para liberarse de los gastos; y el 2693,
que determina

que los condóminos puede pactar la indivisión de la cosa común solo por un términos que no
exceda los 5 años.

Naturaleza jurídica. Tesis:

Dominio que integra con un condominio de indivisión forzosa: sostiene en cuanto al derecho sobre
las partes

comunes, que pertenece por una parte indivisa a cada consorcista y que puede caracterizarse
como un

condominio de indivisión forzosa.

El dominio y el condominio de indivisión forzosa se encuentran indisolublemente unidos en una

relación

principal (el dominio) a accesorio (el condominio de indivisión forzosa), de allí que se hable, de un
condominio

que se integra o completa con un condominio de indivisión forzosa.

Derecho real autónomo: se trata de una figura sui generis en la cual se combinan dos figuras:
dominio y

condominio, cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible. En este sentido se ha
inclinado la

jurisprudencia.

Objeto del derecho. Es siempre un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada
consorcista tiene un

derecho exclusivo y sobre otras un derecho común, concretado en una cuota partes o parte
indivisa o porcentual,

derecho común que se establece al solo efecto de hacer posible el primero.

De conformidad con el Art. 3 ¨Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del

dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o

embargo de un

departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos

actos con relación

a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan¨. Y así, se ha resuelto que:
no resulta

admisible la pretensión de la actora de rescindir parcialmente el contrato de compraventa

celebrado entre las

partes, pues en materia de propiedad horizontal el derecho sobre las partes comunes, además de
ser proporcional

al valor del departamento es inseparable del dominio de este último.

Partes exclusivas o privativas. Art. 1 de la ley. 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de

un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a

la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las

disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de
una persona.
Requisitos: independencia funcional, salida a la vía pública

Cosas y partes comunes. 2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y
copropietario

sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener
su seguridad.

Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes,

escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría,

refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o

instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

19

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.

Derechos de los copropietarios sobre partes privativas y comunes. 3. Cada propietario podrá usar
de los bienes

comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

Reglamento de copropiedad y administración: Naturaleza jurídica: Es de naturaleza contractual,

pero la ley

impone cláusulas que obligatoriamente debe contener: Art. 9

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño,
que tendrá

facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y

empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo

nombrarse, en

su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la

reunión, las

mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de

los casos en

que en esta ley se exige una mayoría especial.

También, el uso de las cosas y servicios comunes, destino de las diferentes partes del inmueble.

Modalidades de su sanción. El reglamento debe ser redactado y sancionado por todas las personas
del consorcio

y teniendo en cuanta el carácter de contrato, requiere la unanimidad para su sanción; si falta

unanimidad de

debe recurrir a la decisión de la justicia.

Efectos de su inscripción. La inscripción del reglamento en el registro de la propiedad inmueble,

hace nacer el

denominado estado de propiedad horizontal. Se ha resuelto, que este o no inscripto, obliga a las
partes que lo

firmaron, independientemente de la función que el cumplimiento de esa formalidad tiene en el

nacimiento del

consorcio de propietarios

Modificaciones según el reglamento. Es necesaria la realización de una asamblea convocada al

efecto, cuya

decisión se tome por una mayoría de 2/3 por lo menos, que se calculan sobre el total de los
copropietarios del

edificio (no sobre los presentes en la asamblea)

Consorcio de propietarios. El nacimiento de los derechos de propiedad horizontal, aun cuando
requiere como

requisito indispensable el previo o simultaneo requisito del reglamento, solo operara al cumplirse
los requisitos

comunes exigidos por el código civil (titulo suficiente y modo suficiente), requiriéndose el menos
la existencia

de dos titulares, pues nuestra ley no ha receptado la figura del consorcio de un solo propietario.

Con todo lo cual va dicho que, si inscripto el reglamento de copropiedad (que da origen al estado
de propiedad

horizontal), media un agrupamiento de futuros copropietarios, estos conformaran solo un

consorcio de hecho o

preconsorcio. Únicamente cuando nazcan los distintos derechos de propiedad horizontal el

agrupamiento

constituirá un consorcio (propiamente dicho) o un consorcio de derecho.

El consorcio tiene personalidad jurídica: con capacidad de adquirir derecho y contraer

obligaciones, nombre,

domicilio y patrimonio.

El patrimonio esta constituido por las contribuciones que debe efectuar los propietarios para el
pago de las

expensas comunes..

También el consorcio es titular del fondo de reserve, que es formado con los aportes que a ese fin
realizan los

copropietarios, generalmente como una especie de ahorro para utilizarse en circunstancias

especiales.

El administrador. Art. 9 a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o

un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la

recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el
personal de
servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la
forma de su

remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

Designación. Remoción. Por unanimidad, debe nombrarse al reemplazante por acto de escritura
pública, pero

esta no es necesaria cuando es nombrado un copropietario y no un tercero.

Facultades y obligaciones del administrador. Las facultades son esencialmente administrativas y

resultan de lo

dispuestos en el Art. 9 ¨ administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la

recaudación y empleo

de los fondos necesarios a tal fin, podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo¨.
Además, tendrá

todos aquellos derechos y obligaciones que surjan del reglamento de copropiedad. A su cargo esta
la custodia de

los títulos de propiedad del inmueble y toda la documentación relativa al consorcio; también
llevara los libros

de actas de las asambleas y el libro de administración del inmueble. Esta obligado a dar cuenta de
sus

operaciones y a entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato.

Personería del administrador para actuar ante la justicia. 11. El representante de los propietarios
actuará en todas

las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y
exclusivo de

aquéllos.

Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

El Art. 15 lo autoriza a presentarse en juicio en caso de violación del reglamento por parte de los
copropietarios.

Asamblea. Es el órgano deliberativo de la comunidad que cuenta con los máximos poderes dentro
de ella y que

se constituye por la reunión de los copropietarios en número suficiente para alcanzar el quórum
correspondiente.

Sus funciones y funcionamiento debe determinarse ene le reglamento.

20

Sus resoluciones son vinculantes, siempre que se tomen en su seno por deliberación de los
copropietarios.

Decisiones. Presupuestos necesarios para su validez. Las decisión que tome la asamblea, como
manifestación de

la voluntad común, son obligatorias para los disidentes y los ausentes.

Convocatoria. Es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea: para la validez de la

resolución

que adopte la asamblea de copropietarios, es menester que todos estos hayan sido convocados
previamente en

un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto determinado

Quórum. Es la cantidad de miembros del consorcio que deben estas presentes para que la
asamblea pueda

deliberar validamente, el quórum hace pues a la propia existencia del órgano deliberativo. La
mayoría se cuanta

sobre la totalidad de copropietarios del edificio, de donde resulta que el quórum deberá por lo
menos coincidir

con las mayorías requeridas en cada caso (2/3), o ser superior

Mayorías. Los votos se computaran en las formas que prevea el reglamento y en su defecto, se
presumirá que

cada propietario tiene un voto.

Exteriorización de las decisiones. Las decisiones que tome el consorcio, se hará constar en actas de
firmaran

todos los presentes. El libro de actas será rubricado. Todo propietario podrá imponerse del
contenido del libro y

hacerse expedir copia de las actas, al que será certificada por el representante de los propietarios
o por las
personas que estos designen. Las actas podrán ser protocolarizadas. Será también rubricado por la
misma

autoridad el libro de administración del inmueble.

Las decisiones que tome validamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los
interesados ausentes

por cata certificada.

Obligaciones de los propietarios: expensas comunes: 8. Los propietarios tienen a su cargo en

proporción al

valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración
y reparación

de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado las
condiciones de

seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las
primas de

seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes

por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más
cómodo o de mayor

renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de
costo

excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,

salubridad, destino o

aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación
formulada ante la

autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la
resolución de la

mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los

demás,
previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de
partes o bienes

comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar
las

reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar
el reembolso

en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a
su anterior

estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de

los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Derechos de los propietarios de pisos y departamentos: materiales: 3. Cada propietario podrá usar
de los

bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del
departamento o piso de

su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a
los efectos del

impuesto o contribución fiscal.

Jurídicas: Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio,
uso y goce de

su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento

o piso se

entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los
mismos,

separadamente del piso o departamento a que accedan.

4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o
departamento que

le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando

prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.

Prohibiciones: 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos
en el

reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que

comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para

el edificio.

c) Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores
con

tonalidades distintas a las del conjunto.

d) Realizar actos que comprometan la seguridad del edificio.

e)El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de

los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras

que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etcétera.

21

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos
los propietarios.

Extinción de la propiedad horizontal. Enumeración y análisis de los casos propios.

Destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor. 12. En caso de destrucción
total o parcial

de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del
terreno y
materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la
destrucción fuere

menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando

autorizada, en caso de

negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

Vetustez. En este supuesto, si la mayoría de copropietarios que representen mas de la mitad del
valor puede

resolver: o bien la demolición y venta de los materiales y del terreno, distribuyéndose entre los
copropietarios lo

obtenido según el porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstrucción. En este

ultimo, la minoría

que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello, pero la mayoría adquirir sus derechos,
según valuación

judicial

Confusión. Se consuma cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en manos de una sola
persona, en

cuyo caso todo el inmueble para a pertenecer a un solo propietario, extinguiéndose el sistema,
como es obvio,

ya que se borraría la distinción entre partes exclusivas y comunes, régimen de mayorías, etc.

Abandono. 8 Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y

goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le
pertenece.

El abandono debe recaer sobre la unidad y la parte proporcional que corresponde l propietario
sobre los bienes

comunes, pues no seria posible el abandono de la parte privativa exclusivamente, o solo de la

porción indivisa

de los bienes comunes, ni siquiera la renuncia a la utilización de ciertos servicios comunes.

Prehorizontalidad. Ley 19.724

Afectación. 1. Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a

construir en él
un edificio que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad
horizontal,

debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la

subdivisión y

transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

La prehorizontalidad es un estado jurídico pero de ningún modo un derecho real. Este estado se
extiende desde

el proyecto de constitución del inmueble hasta su terminación. Se necesitan los mismos requisitos
que para el

sometimiento de la PH: planos aprobados y redacción de la escritura pública.

12. Registro de los contratos. El propietario debe registrar los contratos celebrados con los
adquirentes en el

Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado,

poniéndose nota de

ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los contratos registrados. Los contratos no registrados no dan derecho al

propietario contra el

adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su

derecho a

consecuencia de un contrato debidamente registrado.

Este boleto no le otorga derecho a su titular a someter el inmueble a PH solo lo puede hacer el
titular registral

del dominio del edificio.

Inscripción de los boletos: De esta forma se evita que se venda más de una vez la misma unidad.
Ya que se

publicitan los boletos de compraventa. (Este es el único caso en que se acepta).

Extinción: se produce por redacción de la escritura de desafectación, que debe contar con la firma
de todos los

propietarios y se debe inscribir en el registro respectivo.

Destrucción del edificio: En caso de destrucción total o si previa resolución de vetustez se vota la
demolición,

se extingue la propiedad horizontal y queda un condominio sobre el terreno y los materiales.. Si la

destrucción

fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando

autorizada, en

caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

UNIDAD 7: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.

Servidumbres en general. 2970. Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un

inmueble

ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien
impedir que el

propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.

Recaen sobre inmuebles únicamente, deben ser ajenos, una servidumbre nunca puede significar
una obligación

de hacer para el titular del inmueble que soporta la carga, constituye un derecho perpetuo o
temporario: las

prediales en principio son siempre perpetuas, las personales se extinguen siempre con la muerte
del titular del

fundo dominante o pasados veinte años si se trata de una persona jurídica.

Las servidumbres pueden ser activas o pasivas: se llama predio sirviente (pasiva) al que sufre el
gravamen y

predio dominante (activa) el que reporta la utilidad

2971. Servidumbre real (prediales, de transito, de sacar agua etc.) es el derecho establecido al
poseedor de una

heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. De la norma surge la necesidad de
2 inmuebles:

Dominante 2973. Heredad o predio dominante es aquél a cuyo beneficio se han constituido
derechos reales.

Sirviente 2974. Heredad o predio sirviente es aquél sobre el cual se han constituido servidumbres
personales o
reales.

Clasificación:

22

2975. Las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquéllas cuyo uso es o
puede ser

continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no
dejan de ser

continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos más o menos largos a causa de
obstáculos

cuya remoción exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del
hecho actual

del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.

2976. Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes. Las aparentes son aquellas que
se anuncian por

signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan
por ningún

signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.

Estas clasificaciones revisten importancia para la adquisición de las servidumbres por prescripción.

Servidumbres afirmativas y negativas: es afirmativa cuando consiste en un dejar hacer por parte
del titular del

fundo sirviente, y negativa cuando consiste en un no hacer por parte de la misma persona

2972. Servidumbre personal (usufructo, uso, habitación) es la que se constituye en utilidad de

alguna persona

determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.

También existen dos fondos, pero la ventaja no es para el predio dominante sino para su titular.

Servidumbres personales que no requieren la existencia de un fundo dominante, las ventajas son
para una

persona que no posee fundo alguno.

Diferencias entre ambas: las servidumbres reales son en principio perpetuas e inherentes al fundo
por lo cual se

transmiten con él activa y pasivamente. Las personales como tienen en cuenta las necesidades del
titular del

fundo dominante y no del fundo mismo, su duración esta limitada a la vida de este y no se
transmiten al

adquirente del que fuera fundo dominante.

SERVIDUMBRES PREDIALES. (Reales)

Caracteres: constituye un derecho real, son en principio perpetuas, recaen sobre inmuebles
ajenos. Las

servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o
perderse por

partes alícuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin
agravar la

condición de la heredad sirviente. Pero en cuanto a su ejercicio si puede ser divisible o indivisible.

Capacidad: 3012. Los que pueden establecer servidumbres en sus heredades, pueden adquirirlas;
pero los que

no gocen de sus derechos como los menores, aunque no puedan establecer servidumbres, pueden
adquirirlas.

Clasificación:

1. Continuas o discontinuas: no consiste en el ejercicio continuo sino en la posibilidad de que se

ejerza

continuamente y por si misma. Ej. Acueducto. Discontinuas: no funcionan por si mismas, se

requiere para su

ejercicio el hecho actual del hombre. Ej. Transito.

2. Aparentes o no: existe un hecho material que la anuncia. Ej. Acueducto. No aparentes: no se
manifiestan por

ningún signo. No hay nada que las exteriorice. Ej. Algunos casos de servidumbre de paso.

3. Afirmativa o negativa: cuando consiste en un dejar hacer por parte del titular del fundo
sirviente. Ej. Sacar
agua. Negativa: cuando consiste en un no hacer por parte del titular del fundo. Ej. No levantar un
edificio mas

allá de una altura determinada

SERVIDUMBRES DE TRANSITO. Es el derecho que el propietario de un fundo o titular de otro

derecho real

sobre el, tiene para pasar por un inmueble ajeno. Se trata de una servidumbre activa, pues para su
constitución

se necesitan dos fundos.

Clasificaciones:

• Legal o convencional: la legal puede ser exigida por el titular de un fundo al titular de otro fundo

(encerramiento o enclavamiento) cuando el dominante sea un fundo cerrado que carezca de

comunicación con el camino público., la convencional no puede ser exigida, pero puede crearse.

• Real o personal: será real cuando su existencia responda a una necesidad del fundo dominante, y
será

personal cuando su constitución responda a un motivo particular del titular del fundo dominante.

(cuando esa necesidad del fundo dominante consiste en que se encuentra encerrado, entonces la

servidumbre real será también legal)

• Discontinua: es siempre discontinua la serv. de transito.

• Aparente o no aparente: “Es discontinua y no aparente cuando no haya algún signo exterior
permanente

del tránsito”, caso contrario será aparente.

Fundos contiguos 3074. El tránsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el
trayecto más

corto a la vía pública. Los jueces pueden sin embargo separarse de esta regla, sea en el interés de
las herederas

vecinas, o sea aun en el interés del predio encerrado, si la situación de los lugares, o las
circunstancias

particulares así lo exigen.

Extinción: 3009. Júzganse establecidas como perpetuas las servidumbres reales, si no hay
convención que las

limite a tiempo cierto.

3076. se ocupa de la servidumbre legal de transito: Si concedida la servidumbre de tránsito llega a

no ser

indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunión del fundo a
una heredad

que comunique con la vía pública, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de
la

servidumbre, restituyendo lo que al establecerse ésta se le hubiese pagado por el valor del
terreno.

23

Aquí se trata de una servidumbre no legal: Pero si el encerramiento del predio es el resultado de
una partición o

enajenación parcial, la servidumbre de tránsito constituida por las disposiciones de este Capítulo,
continuará

subsistiendo a pesar de la cesación del cerramiento. (Ej. Por destino del padre de familia)

Pero si la servidumbre es convencional no se extingue aunque el paso llegue a no ser necesario

para el

inmueble.

Tiene en cuenta la servidumbre convencional 3081. La servidumbre de tránsito no se extingue

aunque el paso

llegue a no ser necesario para el inmueble al cual se dirige, o aunque el dominante hubiese
adquirido otro

terreno contiguo por donde pudiese pasar.

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO. Consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un

inmueble

propio, viniendo por heredades ajenas. Puede ser forzosa o convencional. Es continua y puede o
no ser aparente

Puede ser exigida: 3082. Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra
heredad que
carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de
un pueblo que

las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento

industrial, con el

cargo de una justa indemnización.

No están sujetas a la servidumbre de acueducto: 3084. Las casas, los corrales, los patios y jardines
que

dependen de ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no están
sujetas a la

servidumbre de acueducto.

Precio: 3085. El dueño del predio sirviente tendrá derecho para que se le pague un precio por el
uso del terreno

que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje
de un metro de

anchura en toda la extensión de su curso. Este ancho podrá ser mayor por convenio de las partes,
o por

disposición del juez, cuando las circunstancias así lo exigieren. Se le abonará también un diez por
ciento sobre

la suma total del valor del terreno, el cual siempre pertenecerá al dueño del predio sirviente.

SERVIDUMBRE PARA RECIBIR AGUAS QUE DESCIENDEN. En todos los casos será una servidumbre

real sino hubiere convención en contrario, continua y aparente o no según exista señal exterior
permanente de la

salida de agua por el inmueble sirviente.

Integran esta categoría:

• Servidumbre de goteraje: 3094. Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las
aguas de

los techos vecinos, el dueño del predio no podrá hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque
éstas

se reúnan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitución de la servidumbre
salían o
caían por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales.

• Servidumbre de desagüe: 3098. El propietario del terreno superior que haga descender aguas

artificiales a los terrenos inferiores, está obligado a hacer los gastos necesarios en los fundos
inferiores

para disminuir en cuanto sea posible el daño que le resulte de la corriente de las aguas.

• Servidumbre de drenaje o avenamiento: 3100. Todo propietario que quiera desaguar su terreno
de

aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser bañado, o para la
explotación

agrícola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnización,
conducir las

aguas por canales subterráneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo
de una

corriente de agua, o de toda otra vía pública.

SERVIDUMBRE DE SACAR AGUA. Es siempre discontinua y no aparente y supone el derecho de

pasar

para sacar agua, nunca es forzosa. 3104. La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo
de un

inmueble ajeno, se reputa personal en caso de duda. Es siempre discontinua y no aparente, y

supone el derecho

de pasar para sacar el agua.

3105. El dominante tiene facultad para limpiar el aljibe, fuente, o pozo de donde se saque el agua,
cuando lo

juzgue necesario. 3107. Si en el instrumento constitutivo de la servidumbre se hubiese omitido el

tiempo y

modo de ejercerla, se entenderá que el agua sólo puede ser sacada de día y no de noche, a no ser
en

circunstancias extraordinarias, y aun de día no puede ser sacada en horas inconvenientes.

CONSTITUCIÓN POR DESTINO DE PADRE DE FAMILIA. 2994. Cuando el propietario de dos

heredades haya él mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y
aparentes, y haga

después una desmembración de ellas sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato
tenga

convención alguna respecto a la servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por
título. El art. 2996

Es un caso especial ya que aquí no se requiere ni la continuidad ni la apariencia, como ocurre en el

2994, para

que la servidumbre quede constituida, solo se exigen que el paso sea imprescindible para llegar al
camino

publico 2996. El efecto del destino dado por el propietario a los dos inmuebles, es independiente
de la causa que

haya motivado la separación, sea ésta el resultado de una partición o de una enajenación
voluntaria o forzosa, o

por haber perdido por la prescripción la propiedad de uno de ellos. Es el caso del 3073. Si se vende
o permuta

alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso, y en
consecuencia

esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá concedida a favor de ella una
servidumbre

de tránsito, sin indemnización alguna.

LA SERVIDUMBRE QUE REVIVE. 2995. Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un

signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato
contenga ninguna

convención relativa a la servidumbre, ésta continúa existiendo activa o pasivamente en favor del
fundo

enajenado, o sobre el fundo enajenado.

24

Aquí la servidumbre existía pero se extinguió por confusión, si las heredades vuelven a quedar en
manos de
diferentes propietarios, la servidumbre renace, aunque en el titulo no se diga nada. Solo se
requiere que esa

primitiva servidumbre haya sido aparente.

USUFRUCTO. 2807. El usufructo es el derecho real de usar y gozar (ius frutendi y utendi) de una
cosa, cuya

propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

Clases 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-
usufructo. El

usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de
ellas, aunque

puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas
que serían

inútiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero,
etcétera.

Caracteres del usufructo: es un derecho real, de uso y goce (quedando el usufructuario o nudo
propietario con

las facultades que le corresponden a un propietario, solo excluido del ius abutendi), recae siempre
sobre cosa

ajena (nemini res sua servit), el principio “salva rerum substancia”, con tal que no se altere su
substancia, es

solo aplicable al usufructo perfecto. Este principio tiene dos aspectos: uno relacionado con la
materia y otro con

el destino de la cosa, Art. 2878. El usufructuario debe usar de la cosa como lo haría el dueño de
ella, y usarla en

el destino al cual se encontraba afectado antes del usufructo.

Cuasi-usufructo: El cuasi-usufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las

consumiese,

o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etcétera.

El cuasi usufructuario adquiere la propiedad de las cosas ya que puede consumirlas, disponiendo
de ellas, pero
tiene la obligación de restituir otro tanto de la misma especie y calidad o su valor estimativo. Y por
su parte el

antiguo propietario tendrá derecho a obtener una cosa igual una vez acabado el usufructo.

Caracteres del cuasiusufructo: es un derecho real sobre cosa propia, el principio “salva rerum
substancia” no

juega aquí ningún papel, ya que aquí el cuasi-usufructuario puede consumirla y cambiar su
substancia. 2811. El

cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y

puede

consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le parezca.

Objeto del cuasiusufructo: cosas consumibles o fungibles, créditos, un patrimonio 2827. El

usufructo es

universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte alícuota de la

universalidad. Es particular

cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados.

No podrá ser objeto de un cuasiusufructo la pensión por alimentos

2812. El usufructo se constituye:

• 2813. Es establecido por contrato oneroso, cuando es el objeto directo de una venta, de un
cambio, de

una partición, de una transacción, etc., etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda
propiedad

de un fundo, reservándose su goce.

• 2814. Es establecido por contrato gratuito, cuando el donante no enajena sino la nuda
propiedad de la

cosa, reservándose su goce; o cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho
de

propiedad, y a otro el de goce de la cosa.

• Acto de última voluntad .2819. En caso de duda se presume oneroso el usufructo constituido por

contrato; y gratuito el que fuese constituido por disposición de última voluntad.

• En los casos que la ley designa. Es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijo

sometidos a patria potestad.

• Por prescripción. Es un derecho que muy pocas veces se adquiere por prescripción. Lo lógico y
normal

será que adquiera el dominio y no el usufructo

Duración: si no se estableció un plazo el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario. Si

se trata de

una persona jurídica el plazo máximo es de 20 años.

Si se estableció un plazo el usufructo mantendrá su vigencia hasta que el plazo expire, salvo en
caso de muerte

del usufructuario.

Objeto: es siempre una cosa mueble o inmueble. Si el usufructo es perfecto deberán ser cosas no
fungibles o no

consumibles; pero si es imperfecto serán cosas fungibles o consumibles. También pueden ser los
créditos que

estén instrumentados No puede ser objeto de usufructo: bienes del Estado o de los Estados, o de
las

municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. Bienes dotales de la mujer, ni aun con
asentimiento del

marido y mujer. Los bienes gravados de sustitución. El propio usufructo, los derechos reales de uso
y

habitación, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la
hipoteca, la

anticresis, la prenda separada de los créditos garantidos con ella, y los créditos que fuesen
intransmisibles.

Contenido: 2863. El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y
gozar de los

objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo.

Acciones del usufructuario: la defensa extrajudicial, acciones posesorias y policiales, acciones

reales.
Extinción revocación, resolución (muerte del usufructuario, en caso de existencia ideal por el
transcurso de 20

años, extinción del termino, no uso del usufructo por el termino de 10 años), por prescripción
adquisitiva

operada a favor de un tercero, cumplimiento de la condición resolutoria, renuncia. Se extingue

también el

usufructo por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible.
El usufructo

se acaba por la destrucción total de la cosa. Cuando ha sido parcial la pérdida de la cosa, el
usufructo continúa

no sólo en lo que de ella queda en su forma primitiva, sino también en los restos y accesorios. La
extinción

parcial de la cosa fructuaria, o el deterioro de ella, aunque sea por culpa del usufructuario, no da
derecho al

25

nudo propietario para demandar la extinción del usufructo. En todos los casos la extinción debe
formalizarse en

instrumento público.

El usufructo se extingue por la consolidación, es decir, por la reunión de la propiedad, y del

usufructo en la

persona del usufructuario.

Obligaciones del usufructuario:

1. Antes del ejercicio del derecho: realizar inventario o estado, no se puede dispensar. La fianza
puede

dispensarse contractualmente.

2. Durante el ejercicio del derecho: conservación de la cosa, obligación de no innovar,

reparaciones de

conservación a su costa, reparación y gastos extraordinarios a cargo del propietario y del

usufructuario. Los

impuestos ordinarios y los extraordinarios que graven frutos a cargo exclusivo del usufructuario
2884. Las
reparaciones de conservación a cargo del usufructuario, son sólo las ordinarias para la
conservación de los

bienes que no excedan la cuarta parte de la renta líquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las
tres cuartas

partes si el usufructo fuese gratuito. Puede liberarse: devolviendo los frutos percibidos después de
la necesidad

de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. 2886. El usufructuario no está obligado a hacer
ninguna reparación

de conservación cuya causa sea anterior a la apertura de su derecho.

Obligaciones del propietario: entrega del objeto, obligación de no innovar, garantía de evicción.
2916. El

propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatible con sus
obligaciones. Puede

vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que
tengan efecto

después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en
su calidad de

tal.

USO Y HABITACIÓN. 2948. El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de
servirse de la

cosa (no fungible) de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de
conservar la

sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del

usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este
Código,

derecho de habitación. 2949. El uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el
usufructo, con

excepción de no haber uso legal o establecido por las leyes.

Derecho de habitación legal del cónyuge supérstite. 3573 bis. Si a la muerte del causante éste
dejare un solo
inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar
conyugal, cuya

estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas
bien de familia,

y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite
tendrá derecho

real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite
contrajere

nuevas nupcias.

UNIDAD 8: Derechos Reales accesorios o de garantía.

Garantías en general: clasificación:

Legales (privilegios, derecho de retención, hipotecas generales legales o judiciales, fianza legal y
judicial,

solidaridad, indivisibilidad)

Convencionales: personales: fianza, reales: hipoteca, prenda, anticresis (son siempre especiales)

Garantía personal: es el modo de asegurar el resultado de la obligación, asignando la

responsabilidad

patrimonial genérica de otra persona para el caso de incumplimiento de la obligación. (Fianza)

La garantía real: se adhiere, en su carácter de carga a la cosa sobre la que recae, transmitiéndose
con ella.

Sustrae de la masa la cosa en el tramo de valor específicamente determinado. La ventaja de esta

garantía, es que

con ella no incide la insolvencia del deudor en forma directa como en el caso de garantías
personales. Esta

afectación de una cosa, a asegurar el resultado de una obligación en caso de incumplimiento, tiene
dos efectos

principales: impedir que la cosa, en el tramo de valor afectado, siga la suerte del resto del
patrimonio en orden a

la responsabilidad por el resto de las deudas. Al tener suficiente publicidad como derecho real en
su aspecto
pasivo, engendra la posibilidad de hacer efectiva la garantía en manos de quien se encuentre la
cosa por imperio

del ius persequendi, sin perjuicio de la responsabilidad genérica del deudor de la cual la garantía,
no es

excluyente.

HIPOTECA. 3108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero,

sobre los

bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. (O un tercero)

Caracteres: los esenciales son: que es un derecho real, accesorio y convencional, formal que debe
ser inscripto

para resultar oponible a terceros y que goza de especialidad.

Convencional 3115. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una
obligación en la

forma prescrita en este Título. (No se admite la constitución en forma tacita). Fuente: contrato.

Accesorio: es un derecho de garantía con carácter accesorio del crédito cierto y determinado.

Principio de especialidad: exigen que estén determinados todos los elementos de la relación
jurídica: sujeto,

objeto, causa. Así mismo expresa el art. 3109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas
inmuebles,

especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada.

Se debe determinar la situación del inmueble, superficie, la finca y sus linderos, y si fuere rural, el
distrito a que

pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; La cantidad cierta de
la deuda.

3132. Una designación colectiva de los no es bastante para dar a la constitución de la hipoteca la
condición

esencial de la especialidad del inmueble gravado.

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A pesar de ello el art. 3133 establece: La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de
algunas de las
designaciones prevenidas, siempre que del resto de las enunciaciones se pueda deducir la
enunciación que falte.

Esta norma no se aplica al monto de la garantía.

Publicidad: la inscripción tiene carácter declarativo. 3135. La constitución de la hipoteca no

perjudica a

terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto
(Oponibilidad).

Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y testigos, no

pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por
escritura pública,

se considera registrada.

Es un carácter natural, que juega salvo pacto en contrario, la Indivisibilidad: 3112. La hipoteca es
indivisible;

“cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de
toda la deuda y

de cada parte de ella.” La indivisibilidad de la garantía es independiente a la divisibilidad de la

deuda o cosa.

3188. El codeudor o coheredero del deudor, que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podrá
exigir la

cancelación de la hipoteca, mientras la deuda no esté totalmente pagada.

Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la
garantía

comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación
parcial de la

hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. Los presupuestos para la divisibilidad
son:

posibilidad de división en lotes, desde el punto de vista jurídico, material pero también
económico. No haya

lesión al acreedor.
La ley 17711 legisla en el art. 3113. El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a
su elección

perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o

pasado al dominio

de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa
fundada, fijar un

orden para la venta de los bienes afectados. La facultad acordad al juez puede ser ejercida en
cualquier estado

del proceso, anterior a la subasta, de oficio o a petición de parte legitimada, que son: el deudor, el
acreedor, los

terceros adquirentes del inmueble hipotecado.

Objeto: solo se puede tratar de inmuebles (por su naturaleza, los suelos y edificios. Por accesión.
Por su carácter

representativo). Accesorios: 3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios,

mientras estén

unidos al principal. El código admite la constitución sobre minas cuando sean de 1ra y 2da
categoría. Las de 3ra

solo pueden serlo juntamente con el suelo. Nuda propiedad: puede hipotecar el propietario la
nuda propiedad.

También puede ser hipotecada la plana propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez
concluido el

usufructo.

(Nuda propiedad: es el derecho de dominio q corresponde al propietario de un bien sobre el cual

una persona

tiene la posesión a titulo de usufructo, de uso o habitación).

No son susceptible de ser hipotecadas: cosas muebles, derechos reales sobre cosa ajena, cosas
futuras, las que

no estén en el comercio, las que no pueden ser gravadas por disposiciones de leyes especiales.

Extensión de la garantía: 3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios,

mientras estén
unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales,
accidentales o

artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno
vacío; a las

ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los
alquileres o

rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores

del inmueble.

No se extiende a la hipoteca: las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos

para reunirlos

al inmueble hipotecado, y los tesoros.

Constitución de la hipoteca: la única fuente es el contrato. Queda concluido con la firma de la

escritura publica,

ya que la inscripción no es constitutiva.

3130. La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido
establecida por una

escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto
retroactivo al día

mismo de su constitución.

Capacidad y derecho para constituirla: 3119. Para constituir una hipoteca, es necesario ser
propietario del

inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.

3118. Los que no puedan válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca
constituida

por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.
(Nulidades

relativas)

Excepción al principio de convalidación 3126. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no

será valida
ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a
quien el

inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal

Constitución por el condómino: si todos los condóminos están de acuerdo pueden hipotecarse la
totalidad de la

cosa. Cada condómino puede hipotecar su parte indivisa en un inmueble común o una parte
determinada, pero

los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición.

Constitución por el propietario imperfecto: respecto del dominio desmembrado no cabe duda que
el titular tiene

la facultad de hipotecar el inmueble, aunque pesen sobre el cargas.

Constitución por el comprador antes de la tradición: el comprador que pago el precio y firmo la
escritura

pública de transferencia del dominio, solamente cuenta con uno de los requisitos necesarios para
adquirir el

27

derecho real, esto es el titulo. Es decir que si antes de tradición no se adquiere ningún derecho
este comprador

no podrá constituir hipoteca hasta tanto no sea propietario del inmueble.

Constitución por el tercero: (nula) la constitución de hipoteca sobre inmuebles que no pertenece
al

constituyente es nula. Además no se puede convalidar. 3127. La nulidad de la hipoteca constituida

sobre bienes

ajenos, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes
el

constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y aun por el mismo
constituyente, a

menos que hubiese obrado de mala fe.

Solemnidades requeridas: (ad solemnitatem) 3128. La hipoteca sólo puede ser constituida por
escritura pública
o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por
autoridad competente

para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la
hipoteca y la del

contrato a que acceda. La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor para que
se perfeccione,

sin ella el registro no podrá darle curso. 3131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1.
El nombre,

apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las
personas jurídicas

por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento; 2. La fecha y la naturaleza del

contrato a que

accede y el archivo en que se encuentra; 3. La situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el
distrito a

que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4. La cantidad
cierta de la

deuda.

Registro de hipotecas: pueden pedir la inscripción: el propietario de inmueble, el acreedor

hipotecario, el

representante del propietario o del acreedor, todo aquel que tenga un interés justificado en
solicitarla.

La escritura de constitución de hipoteca debe ingresar al registro en un plazo determinado para

ser oponible

desde su constitución. Labrada la escritura el plazo para inscribir la hipoteca es de 45 días para que
opere la

retroactividad de la oponibilidad al momento de su celebración. Si venciere esos 45 días la

oponibilidad operara

a partir de inscripción y no a partir de la celebración de la misma.

Caducidad: procede de pleno derecho, opera dentro del registro y no fuera de el, por el solo
transcurso del
tiempo. La caducidad para los terceros opera a los 20 años, si antes no se renovare. Para el deudor
caduca una

vez cumplida la obligación. Cabe decir, que lo que caduca es la inscripción de la hipoteca, pero el
derecho

hipotecario puede subsistir, pudiendo el acreedor ejecutar el inmueble. Es independiente de la

prescripción de la

obligación principal. El comienzo de la caducidad comienza a correr desde la aceptación del

acreedor, y la

reinscripción puede hacerse sin necesidad de conformidad del deudor.

Efectos:

En cuanto al crédito e Intereses: 3152. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como
los intereses

que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación. Al constituirse la

hipoteca por un

crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma
cierta. La

indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su

importancia, es sin efecto

alguno. Créditos condicionales y a termino: 3153. La hipoteca garantiza los créditos a término,
condicionales o

eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples.

Costas y gastos: 3138. Los gastos del registro o toma de razón son de cuenta del deudor.

Efecto entre las partes: 3157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio
de todas las

facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos
del acreedor

hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por
consecuencia

disminuir el valor del inmueble hipotecado.

3158. Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición,
tiene derecho
a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone
el artículo

anterior.

3159. Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se
encuentre

disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos
podrán, aunque sus

créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los deterioros causados, y el

depósito de lo que

importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.

3160. Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un
edificio

enajena los muebles accesorios a él, y los entrega a un adquirente de buena fe.

3161. En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus
créditos no

estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que el contrato le
daba. Es decir

que sea considerada de plazo vencido y proceder a la ejecución.

Con respecto a terceros: con respecto al adquirente:

3162. El propietario puede enajenar, sea por título oneroso o gratuito, el acreedor podrá
perseguirla en poder del

adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa
enajenada fuere

mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el
acreedor no podrá

perseguirla en manos del tercer poseedor. El adquirente del inmueble podrá adoptar distintas
actitudes:

• asumir la deuda que el primitivo deudor propone delegarle: deberá ser aceptada por el acreedor
y debe

exonerarse al deudor primario. Así la delegación será perfecta. Y el adquirente se convierte en

único
deudor y responde no solo con la cosa hipotecada sino con el patrimonio y no puede hacer
abandono del

inmueble.

28

• no asumirla. Será imperfecta, entonces el acreedor tendrá 2 deudores y podrá dirigirse a uno u
otro sin

que exista solidaridad, sin perjuicio de la acción hipotecaria en caso de que no se le pague la
deuda.

Aquí no ha y delegación, lo que la doctrina denomina tercer poseedor.

Tercer poseedor: 3179. Los acreedores hipotecarios están autorizados a ejercer contra el tercer
poseedor, todas

las acciones que les corresponderían contra el deudor mismo, para impedir la ejecución de actos
que

disminuyan el valor del inmueble hipotecado.

Antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe intimar al deudor al pago
dentro del

tercer día, del capital y de los intereses. Si este no lo verificase podrá, allí si, ir contra el tercer
poseedor y

exigirle el pago de la deuda o el abandono del inmueble hipotecado.

El tercer poseedor puede:

• Pagar la deuda, subrogándose en los derechos del acreedor no solo sobre el inmueble de su
propiedad,

sino sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito. (Subrogación real que se produce ipso
iure).

• O abandonar la cosa: 3169. Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los

ejecutantes, si no estuviese personalmente obligado, como heredero, codeudor, o fiador del

deudor.

3170. El tercer poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a solicitud de

acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las
mejoras que
hubiere hecho en el inmueble.

Situación de cada uno en el proceso de ejecución:

Oposición de excepciones: el tercer poseedor puede asumir el rol del demandado en el juicio y
podrá ejercer en

tal caso todas las defensas que tenía el deudor originario, salvo las personales. 3164. El tercer
poseedor,

propietario de un inmueble hipotecado, goza de los términos y plazos concedidos al deudor por el
contrato o por

un acto de gracia. 3166. El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del inmueble,
alegando la no

existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón o

inenajenabilidad de la

deuda.

Posibilidad de abandono (no abandona el inmueble ni su posesión) el tercer poseedor puede

abandonar el

inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los ejecutantes (de ser parte en el juicio) 3175. La
propiedad del

inmueble abandonado no cesa de pertenecer al tercer poseedor, hasta que se hubiese adjudicado
por la sentencia

judicial; y si se pierde por caso fortuito antes de la adjudicación, es por cuenta del tercer poseedor,
el cual queda

obligado a pagar su precio. El abandono del tercer poseedor no autoriza a los acreedores para
apropiarse el

inmueble o conservarlo en su poder, y su derecho respecto de él se reduce a hacerlo vender y

pagarse con su

precio.

Extinción de la hipoteca: las causas pueden estar relacionadas: 3187. La hipoteca se acaba por la
extinción total

de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las
obligaciones.

Por lo tanto una extinción parcial no la extinguiría.

Excepciones, existen modos de extinción relativa, donde la hipoteca subsiste:

3189. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no
extingue la hipoteca.

3190. Si el acreedor, novando la primera obligación con su deudor, se hubiere reservado la

hipoteca que estaba

constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca continúa garantizando la nueva obligación.

3191. La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusión.

3192. La consignación de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no
extingue la

hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada
le hubiese dado

fuerza de pago.

Renuncia: 3193. La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública,
que el

acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor

en tal caso,

tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la
escritura de la deuda.

Dominio imperfecto revocable o resoluble: 3194. La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el
que la ha

concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la condición
no se realiza,

o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto.

Subasta pública: 3196. La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de

hipotecas, respecto

del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación
de los

acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador
consignó el precio de

la venta a la orden del juez.

Caducidad de la inscripción: 3197.Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados
veinte años

desde que fue registrada.

Confusión: 3198. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran

reunidas en la

misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. La excepción es el Art. 3182 El tercer

poseedor puede

hacer valer en el orden que les corresponda las hipotecas que tenía adquiridas sobre el inmueble
hipotecado

antes de ser propietario de él.

Destrucción: 3195. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca
sólo subsiste

sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la
hipoteca vuelve a

gravarlo. La doctrina plantea la hipótesis de que el suelo perdiera su condición de cosa in

commercium, en tal

caso la hipoteca se extingue.

29

Expropiación: pase al dominio público, el precio de garantía se traslada al precio o indemnización.

La hipoteca

se extingue, pero subsiste el privilegio del acreedor sobre el valor constituido por la
indemnización.

Cancelación: es la instrumentación necesaria para que acceda al registro la extinción de la

hipoteca y para que a

través de la inscripción modifique la realidad registral para adecuarla a la realidad jurídica.

Voluntaria: 3199. La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por consentimiento de partes que
tengan

capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada.

Judicial: 3200. Los tribunales deben ordenar la cancelación de las hipotecas, cuando la toma de
razón no se ha
fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de
existir por

cualquier causa legal, o cuando el crédito fuere pagado.

Requisitos: 3201. El oficial anotador de hipotecas no podrá cancelarlas si no se le presentan

instrumentos

públicos del convenio de las partes, del pago del crédito, o de la sentencia judicial que ordene la
cancelación.

Efectos: produce la extinción registral de la hipoteca. Los gastos son a cargo del deudor o
propietario del

inmueble.

PRENDA

Contrato de prenda: .3204. Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación
cierta o

condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad
de la deuda. (Si

queda en poder del deudor el contrato no se perfecciona y por tanto el derecho real no nace). Es
unilateral y

oneroso.

Forma: entre las partes no se exige formalidad alguna y puede probarse por cualquier medio.
Frente a terceros,

es necesario que el contrato conste en un instrumento publico o por instrumento privado de fecha
cierta.

El contrato de prenda comercial: es aquél por el cual el deudor o un tercero a su nombre, entrega
al acreedor una

cosa mueble, en seguridad y garantía de una operación comercial. Formalidades: 581. La falta de
documento

escrito en la constitución de la prenda, no puede oponerse por el deudor, cuando ha mediado

entrega de la cosa,

pero sí por sus acreedores.

Pactos prohibidos: 3222. Es nula toda cláusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda,
aun cuando ésta
sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este
Título. Es

igualmente nula la cláusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa. Sin embargo, 3223.
El deudor,

puede convenir con el acreedor en que la prenda le pertenecerá por la estimación que de ella se
haga al tiempo

del vencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato.

Derecho real de prenda: es el derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble o un
crédito que

entrega el constituyente al acreedor o a un tercero designado por ambos de común acuerdo, en

seguridad de una

deuda.

Caracteres: derecho real, accesorio, convencional, especialidad en cuanto al crédito y la cosa,

indivisibilidad

carácter que puede ser dejado sin efecto por las partes, publicidad a través de la tradición de la
cosa.

3206. Los derechos que da al acreedor la constitución de la prenda sólo subsisten mientras está en
posesión de

la cosa o un tercero convenido entre las partes. 3207. Cuando el objeto sobre el cual la prenda, se
encuentra en

poder de un tercero, es preciso que éste haya recibido de ambas partes el cargo de guardarlo en el
interés del

acreedor.

3208. Se juzga que el acreedor continúa en la posesión de la prenda, cuando la hubiese perdido o
le hubiere sido

robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a devolvérsela.

Objeto: cualquier cosa mueble o crédito que se encuentre en el comercio. Limitación: 3212. No
puede darse en

prenda el crédito que no conste de un título por escrito.

Requisitos para la constitución: la entrega de la cosa para el perfeccionamiento del contrato entre
las partes y
para la constitución del derecho real y su eficacia frente a terceros. Sin esta entrega el acreedor no
podrá hacer

valer el privilegio que confiere la prenda. Si se trata de un crédito debe entregarse el titulo de
crédito y si este

fuere no endosable debe también notificarse al deudor del crédito.

Capacidad: para enajenar. Quien recibe la prenda debe tener capacidad para contratar.

Derecho para hacerlo: 3213. Sólo puede constituir prenda el que es dueño de la cosa y tiene
capacidad para

enajenarla, y sólo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar. El acreedor que de
buena fe ha

recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o
robada, negar

su entrega al verdadero propietario.

Cosa ajena: 3216. La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo
obligaciones

personales entre las partes.

Constitución por un tercero: 3221. El derecho de retención de la prenda, en el caso del artículo
anterior, no tiene

lugar cuando la prenda ha sido constituida por un tercero.

Prenda tacita: 3218. Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo
acreedor

contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no
está obligado a

devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de
afectar la cosa al

pago de la segunda.

Efectos: 3220. El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda está limitado al
derecho de

retención, pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya
expresamente
la cosa en prenda.

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Derecho de retención: 3229. El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda, mientras no

pague la

deuda, los intereses y las expensas hechas.

Posibilidad de servirse de la cosa: 3230. Si el acreedor abusare de la prenda, ejerciendo en ella

derechos que no

eran propios (servirse de la cosa), el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro.

Derecho de reivindicación: en caso de que le acreedor perdiera la tenencia de la cosa, esta

legitimado para

ejercer las acciones para recuperarla contra cualquiera que la tenga, incluso contra el dueño de la
misma. La ley

le acuerda las acciones posesorias y petitorias:

Derecho de hacer vender la cosa: 3224. No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al
tiempo convenido,

el acreedor para ser pagado de su crédito con el privilegio que la ley le acuerda sobre el precio de
la cosa, puede

pedir que se haga la venta de la prenda en remate público con citación del deudor. Si la prenda no
pasa del valor

de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir la
prenda por la

compra que haga en el remate, o por la venta privada, o por su adjudicación.

3233. La prenda es indivisible, no obstante la división de la deuda. El heredero del deudor que ha
pagado su

porción de la deuda no puede demandar su porción en la prenda, mientras que la deuda no haya
sido

enteramente pagada, y recíprocamente, el heredero del acreedor que ha recibido su porción de la

deuda, no

puede librar la prenda en perjuicio de los coherederos que no han sido pagados.
3234. La indivisibilidad de la prenda no priva a los demás acreedores de la facultad de hacerla
vender, sin estar

obligados a satisfacer antes la deuda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre
el precio de

la cosa.

Pactos sobre el valor de adjudicación: 3222. Es nula toda cláusula que autorice al acreedor a
apropiarse la

prenda, aun cuando ésta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos
establecidos

en este Título. Es igualmente nula la cláusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa.

Prenda anticrética: 3231. Si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta
del deudor,

y los imputará a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren.

Extinción:

Por vía de consecuencia (pago de la deuda): 3238. Extinguido el derecho de prenda por el pago de
la deuda, el

acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con todos los accesorios que
dependían de ella al

tiempo del contrato, y las accesiones que después hubiese recibido.

Renuncia: expresa hecha por el acreedor o presumida cuando se hace entrega al deudor de la cosa
prendada.

Confusión: 3237. Se extingue también, cuando por cualquier título la propiedad de la cosa
empeñada pasa al

acreedor.

Venta judicial: cuando la cosa prendada es subastada judicialmente. Trasladándose el privilegio al

precio

obtenido en la venta.

Recordar que: 4021. La acción del deudor para pedir la restitución de la prenda dada en seguridad
del crédito
después de hecho el pago, se prescribe a los veinte años si la cosa ha permanecido en poder del
acreedor o de

sus herederos.

ANTICRESIS

El contrato de anticresis: es el contrato real, unilateral y oneroso que sirve de fuente al derecho
real de

anticresis.

Forma: en escritura publica, requisito ad probationem. Para su oponibilidad debe ser inscripto.

Pactos prohibidos: 3252. Es de ningún valor toda cláusula que autorice al acreedor a tomar la
propiedad del

inmueble por el importe de la deuda, si ésta no se pagare a su vencimiento; como también toda
cláusula que lo

hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.

Derecho real de anticresis: 3239. El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el
deudor, o un

tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para
imputarlos

anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o
sobre el

capital solamente si no se deben intereses.

Caracteres: es un derecho real de garantía, solo puede nacer de un contrato, es un derecho

accesorio, con los

principios de especialidad y publicidad.

Perfeccionamiento: 3240. El contrato de anticresis sólo queda perfecto entre la partes, por la
entrega real del

inmueble, y no está sujeto a ninguna otra formalidad.

Capacidad para constituirlo: 3241. El anticresis sólo puede ser constituido por el propietario que
tenga

capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derecho a los frutos.
3242. El usufructuario puede dar en anticresis su derecho de usufructo.

3244. El que sólo tiene poder para administrar, no puede constituir una anticresis.

Prueba: entre partes cualquier medio. Para terceros: escritura pública e inscripción en el registro.

Contenido: con respecto al acreedor, 3245. El acreedor está autorizado a retener el inmueble que
le ha sido

entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de

retención del

acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.

Derechos de las partes: 3249. El acreedor puede, por todos los medios propios de un buen
administrador,

percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos, cultivando él mismo la tierra, o dando en
arrendamiento la

finca; puede habitar la casa que se le hubiese dado en anticresis, recibiendo como fruto de ella el
alquiler que

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otro pagaría. Mas no puede hacer ningún cambio en el inmueble, ni alterar el género de
explotación que

acostumbraba el propietario, cuando de ello resultare que el deudor, después de pagada la deuda,
no pudiese

explotar el inmueble de la manera que antes lo hacía.

3255. Pero si él solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio de prenda sobre el precio de
la venta.

Derecho de retención: 3245. El acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido
entregado en

anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de retención del
acreedor es

indivisible, como el que resulta de la prenda.

3254. El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por el anticresis, contra los terceros
adquirentes
del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al
establecimiento

del anticresis.

Entonces su derecho de retención es oponible frente a todos los que ejecuten el inmueble, a
diferencia del

acreedor prendario, cuyo derecho de retención no priva a los demás acreedores de la facultad de
hacer vender la

cosa sin estar obligados a satisfacer antes la deuda garantida.

Mejoras: 3250. Si el acreedor hiciere mejoras en el inmueble, deben serle satisfechas por el
propietario hasta la

concurrencia del mayor valor que resultare tener la finca; pero la suma debida por ese mayor valor
no puede

exceder el importe de lo que el acreedor hubiere gastado.

Deberes:

1. Deber de conservación: 3258. El acreedor está obligado a cuidar el inmueble y proveer a su

conservación. Si

por su culpa o negligencia el inmueble sufriere algún detrimento, debe él repararlo, y si abusare de
sus

facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del crédito.

2. Debe rendir cuentas anualmente de su administración.

3. El acreedor está también obligado a pagar las contribuciones y las cargas anuales del inmueble,
descontando

de los frutos el desembolso que hiciere, o repitiéndolo del deudor, como en el caso del artículo
anterior.

4. Es responsable al deudor si no ha conservado todos los derechos que tenía la heredad, cuando
la recibió en

anticresis.

5. Desde que el acreedor esté íntegramente pagado de su crédito, debe restituir el inmueble al
deudor.
Constitución tacita de anticresis: 3261. Pero si el deudor, después de haber constituido el
inmueble en anticresis,

contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observará en tal caso lo dispuesto respecto de
la cosa dada en

prenda.

Extinción: renuncia por el acreedor, Confusión, venta judicial, por la extinción de la obligación
principal.

DERECHO DE SUPERFICIE FORESTAL. Ley 25.509: esta ley establece que sea agregado al artículo
2503

del Código Civil como inciso 8º "La Superficie Forestal". Como un derecho real sobre cosa propia
(pero el

derecho a forestar es un derecho de disfrute sobre cosa ajena)

Concepto: Art. 2º El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa
propia

temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno
con la facultad

de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de

plantaciones ya

existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.

Sujetos: solo puede ser constituida por quienes tengan la calidad de propietarios o condóminos.

Objeto: superficie de un inmueble que sirva para forestación o silvicultura.

Causa: El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito,
instrumentado por

escritura pública y tradición de posesión.

Deberá ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la

Propiedad

Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la

inscripción

dominial antecedente.
Facultades de las partes: Art. 3º El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva
el derecho

de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal

constituido.

Art. 4º El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá
constituir sobre él

ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni perturbar los
derechos del

superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbación.

Duración: Art. 6º El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por
cincuenta años

(pudiendo renovarse). En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los

efectos de esta ley.

(Es temporario)

Constitución: se adquiere por contrato, oneroso gratuito, instrumentado por escritura publica y
tradición de

posesión. La ley también exige que el contrato sea inscripto.

Extinción: se extingue por:

Renuncia, solo de carácter expresa.

Condición resolutoria: cuando se verifica su cumplimiento.

Consolidación: si se reúnen en una misma persona las calidades de propietario y superficiario.

Caducidad: por el no uso durante el plazo de 3 años.

Art. 7º El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial de lo
plantado,

cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del
plazo de tres años.

32

Art. 11º Producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario del inmueble
afectado,
hace suyo las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en
contrario, en la

medida de su enriquecimiento.

UNIDAD 9: ACCIONES

Acciones Reales: la que esta destinada a protegerán derecho real, y se dirige contra el que posee
la cosa o

contra cualquiera que lo viole (por su carácter erga omnes). Son acciones declarativas y de
condena.

2756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los

derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño
causado.

2757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la acción de reivindicación, la
acción

confesoria, y la acción negatoria.

Acciones personales: por ser el derecho personal relativo, la acción que lo protege solo podrá
ejercitarse contra

quien se obligo al cumplimento.

Acciones mixtas: aquellas en la que el actor tiene un derecho real y un derecho personal que
puede ejercitar

simultáneamente.

Acción Reivindicatoria. Existencia del derecho real. Procede cuando hay una prohibición absoluta
del derecho.

Están legitimados activamente los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesion
(dominio,

condominio, usufructo, uso, aviación, prenda y anticresis para el supuesto de desposesión o

despojo.)

2758. La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas
particulares,

por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se
encuentra en
posesión de ella.

Un vez intentada esta acción pueden darse las siguientes situaciones: la común, esta es la del
despojo, la de la

entrega voluntaria, y la particular del art. 2783 del poseedor que niega serlo, aquí el actor no
queda liberado de

la necesidad de probar su derecho de propiedad.

Objeto: Pueden reivindicarse:

2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o raíces, pueden ser objeto de
la acción de

reivindicación, y lo mismo las cosas que por su carácter representativo se consideran como
muebles o

inmuebles.

2760. Son reivindicables los títulos de créditos que no fuesen al portador, aunque se tengan
cedidos o endosados

si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o
simple detentador.

2764. Una universalidad de bienes, tales como una sucesión cuestionada, no puede ser objeto de
la acción de

reivindicación; pero puede serlo una universalidad de cosas.

No pueden reivindicarse las cosas muebles cuya identidad n puede ser reconocida, como el dinero,
cosas

fungibles, etc.

2762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas
accesorias, aunque

lleguen a separarse de las principales, a no ser éstas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya
identidad no puede

ser reconocida, como el dinero, títulos al portador, o cosas fungibles.

2779. En los casos en que según los artículos anteriores, corresponde la acción de reivindicación
contra el
nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla directamente, o intentar una acción
subsidiaria

contra el enajenante o sus herederos, por indemnización del daño causado por la enajenación; y si
obtiene de

éstos completa indemnización del daño, cesa el derecho de reivindicar la cosa.

2780. Sea o no posible la reivindicación contra el nuevo poseedor, si éste hubo la cosa del
enajenante

responsable de ella, y no hubiese aún pagado el precio, o lo hubiese sólo pagado en parte, el
reivindicante tendrá

acción contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber.

Acción Negatoria. A la libertad. Procede cuando hay turbación 2800. La acción negatoria es la que
compete a

los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos
reales, a fin

de que esa libertad sea restablecida.

La deferencia con la reivindicatoria: radica en cuanto a la magnitud de la lesión o del ataque

perpetrado, ya que

mientras que la acción reivindicatoria protege al titular del derecho real contra el ataque de la
desposesión, la

negatoria lo protege contra el ataque de la turbación. Por lo que la acción tiene a declarar la
libertad del

ejercicio del derecho real (la reivindicatoria obliga a restituirlo)

Acción Confesoria. A su plenitud. 2795. La acción confesoria es la derivada de actos que de

cualquier modo

impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los
derechos y las

servidumbres se restablezcan.

2796. Compete la acción confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer,
cuando fuesen

impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión, que se determinan en este Código: a
los titulares
verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de
ejercerlas: a los

acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer

derechos

inherentes a su posesión.

2797. La acción confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la
posesión de otro o

sus servidumbres activas