Cosas Inanimadas PDF

01 EST DOCTRINALES N 30.
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La responsabilidad por cosas inanimadas

María José Reyes López
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Valencia
SUMARIO: I. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1907 DEL CÓDIGO CIVIL. – 1. Modalidad de res-
ponsabilidad. – 2. Concepto de propietario. – 3. Concepto de edificio. – 4. Concepto de ruina. –
5. Reparación necesaria. – 6. Debe existir una relación de causalidad entre los daños causa-
dos y la acción u omisión del propietario. – 7. Posible responsabilidad por actos realizados por
un tercero. Aplicación del art. 1903 del Código Civil. – II. EL ART. 1909 DEL CÓDIGO
CIVIL. NOCIONES PRELIMINARES. – 1. Características del precepto. – 2. Plazos. – III. EL
ART. 1910 CÓDIGO CIVIL. NOCIONES INTRODUCTORIAS. – 1. El cabeza de familia. –
2. Cosas que se arrojen o cayeren. – 3. Ampliación de supuestos: filtraciones de agua y hume-
dades. – 4. Concurrencia con los arts. 1902 y 1903 del Código Civil y con la Ley de Propiedad
Horizontal. –IV. NOTAS CONCLUSIVAS.
I. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1907 DEL CÓDIGO CIVIL
Como indican DÍEZ PICAZO y GULLÓN1, la ruina de los edificios como posibles causas
de daños está regulada en dos momentos. El primero de ello está referido a la mera ame-
naza de ruina; el segundo, a la ruina ya producida. Estos dos preceptos están referidos a
la ruina ya producida. Su estudio requiere consiguientemente hacer un análisis conjunto
de ambos preceptos.
En concreto, el art. 1907 dice: «El propietario de un edificio es responsable de los
daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las
reparaciones necesarias»2.
Al igual que sucederá con el 1909, este precepto es complementario de otros existen-
tes en el Código Civil. En este caso: los arts. 389 que contemplan la amenaza de ruina
y el 391, que remite al art. 1907 del Código Civil si el edificio o el árbol se cayere. El
art. 389 y 1907 tienen su antecedente en el Derecho romano, el cual, en garantía de indem-
nizaciones de daños que amenacen a una finca por el estado ruinoso de otra colindante,
facultaba al perjudicado para exigir del propietario del fundo ruinoso la cautio damni
infecti como medio preventivo.
1. DÍEZ PICAZO, L., GULLÓN BALLESTEROS, A., Sistema de Derecho Civil, V. II., 6ª ed., 3ª reimp. Tecnos, Madrid, 1993,
pp. 632 y ss.
2. SAP Jaén 11.4.03 (JUR 2003\218087). Daños en vivienda derivados de explosión de gas en vivienda colindante. El ori-
gen y causa del siniestro fue una fuga debida a un poro en un manguito de conexión a la estufa, que explosionó al encender un
cigarrillo. La demanda se desestima por falta de prueba del nexo causal entre la explosión y los daños al mobiliario alegados
(arts. 1902 y 1907-1908 CC).
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16 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS
El meollo gira sobre los daños que se producen en el propio edificio y que, como con-
secuencia de ello, provocan daños. Como apuntan los mismos autores, este precepto impo-
ne una responsabilidad al propietario en base a una falta suya: no hacer las reparaciones ne-
cesarias, incluso aunque la construcción o el edificio esté dado en usufructo o arriendo.
Para ello hay que ponerlo en vinculación con los arts. 500, 501 y 1554.2º Código Civil.
Este precepto se encuentra, a su vez, en estricta vinculación con el apartado 3º del ar-
tículo siguiente, que especifica la responsabilidad de los propietarios por los daños cau-
sados por: «...3º: por la caída de los árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea
ocasionada por fuerza mayor». Que, a su vez, hay que relacionar con el art. 391 Código
Civil: «En los casos de los dos artículos anteriores, si el edificio o árbol se cayere, se es-
tará a lo dispuesto en los arts. 1907 y 1908».
a) La persona responsable de los daños derivados de la ruina es el propietario. La ju-
risprudencia, ha sentado, sin embargo, que esta responsabilidad se extiende a los
casos en los que el inmueble está dado en arrendamiento. Estos también serán res-
ponsables cuando las reparaciones necesarias para evitar la ruina fueran de su
obligación o cuando en su ausencia las debiera haber hecho y en los casos en los
que el evento dañoso se deba a dolo del inquilino. Igualmente se incluyen los su-
puestos en los que el edificio esté sometido a usufructo, debiendo tenerse en cuen-
ta los arts. 500 y ss. sobre obligaciones del usufructuario.
b) Si el muro es medianero la responsabilidad se atribuirá conjuntamente a los co-
propietarios, que estarán obligados frente al tercero dañado solidariamente según
criterio jurisprudencial reiterado en materia de responsabilidad extracontractual,
sin perjuicio de las acciones internas de repetición.
c) Si el inmueble es un edificio de pisos, sometido a la LPH, el responsable es la co-
munidad de propietarios. Los supuestos más típicos son los derivados de filtracio-
nes de aguas por mal estado de las bajantes comunes, en las que el TS suele tipifi-
car el supuesto por el art. 1902 y 1910 del Código Civil.
d) Aunque el art. 1907 del Código Civil hace referencia exclusivamente a edificios,
hay que contemplarlo con la lectura del art. 389, que incluye paredes, columnas o
cualquier otra construcción, por lo que se debe interpretar de modo extensivo in-
cluyendo postes eléctricos que caen, vallas publicitarias voladas con el viento,
cornisas, balcones y otras partes integrantes de edificios e inmuebles en caso de
desprendimiento...
e) Es más difícil extender la interpretación del supuesto recogido en los arts. 1908.3º
y 390 del Código Civil, pues se hace una clara y estricta alusión a los árboles aun-
que sí se puede incluir en tal concepto a los árboles que no sean corpulentos, que
son los únicos referidos en el art. 390 Código Civil, si bien no en el art. 1908.3º.
En este caso, lo que es importante es que el árbol se encuentre en lugar que pueda
dañar a personas o cosas ajenas.
LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 17
Finalmente hay que destacar que, aunque la doctrina mayoritaria hace una interpreta-
ción extensiva de los supuestos que contemplan estos dos arts., el Tribunal Supremo se
ha caracterizado por hacer una aplicación muy restringida de estos preceptos, utilizando
en estos casos la vía de la culpa genérica del art. 1902 Código Civil. En efecto, el legis-
lador nunca ha considerado responsable el bien inmueble como causante del daño. Por
ello, siempre ha dominado la aplicación del art. 1902 imputando una responsabilidad
por acción u omisión culposa en perjuicio del uso de los arts. 1907 y siguientes.
1. Modalidad de responsabilidad
Hay consenso por parte de la doctrina en entender que se trata de un supuesto de res-
ponsabilidad por culpa; no obstante, esta calificación es puesta en entredicho por algu-
nas matizaciones, como las que pone de relieve SANTOS BRIZ, que entiende que aunque
este precepto contemple una responsabilidad subjetiva, la falta de las reparaciones nece-
sarias debe deberse a causa distinta de la omisión culposa del propietario ya que el texto
legal se limita a señalar la causa de la ruina; lo que le induce a entender que, si bien no se
trata de una responsabilidad objetiva, sí puede entenderse, al menos, que se trata de una
responsabilidad por riesgo en contra del propietario, ya que éste puede no haber realiza-
do las reparaciones por causas no culposas, por ausencia justificada3, por ejemplo... En
esta misma línea LACRUZ entiende igualmente que parece bastar, para generar la respon-
sabilidad del dueño, que las reparaciones fueran indispensables aunque éste no sea cul-
pable de la omisión, de lo que infiere que se trataría de un supuesto de responsabilidad
objetiva puesto que en la negligencia se halla implicada una apreciación moral de la con-
ducta. A ello opone DE ÁNGEL4, que toda razón que impida la realización del comporta-
miento que debe es una negligencia. Y con relación a la argumentación que hace LACRUZ,
es precisamente la posibilidad que permite apreciar dicho estado la que permite apreciar
la conducta del propietario. Como sigue argumentando DE ÁNGEL, el significado del pre-
cepto es el de que el hecho objetivo de la ruina implica una presunción de que no se han
hecho las reparaciones necesarias, imputables al propietario pero con el sentido de posi-
bilitar la inversión de la carga de la prueba.
La culpa del propietario entra de lleno en la culpa in omitiendo. Se trata de una falta
de reparación si son inmuebles y, si son árboles, de la omisión de retirarlos y arrancarlos.
Como la imputación de negligencia al propietario se basa en la teoría del riesgo, sal-
vo fuerza mayor, no cabrá posibilidad de exoneración de responsabilidad.
Este precepto recoge una modalidad de responsabilidad extracontractual, en la que
responde el propietario por su negligencia al omitir hacer las reparaciones necesarias
3. SANTOS BRIZ, J., Comentarios al Código Civil y compilaciones forales. Dirigidos por Manuel ALBALADEJO, T. XXIV,
arts. 1887 a 1929 del Código Civil. Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid 1984, p. 618.
4. DE ÁNGEL YAGÜEZ, R., Tratado de responsabilidad civil, Cívitas, Madrid 1993, p. 572.
para evitar la ruina. En ningún caso se trata de una responsabilidad por riesgo, el propie-
tario responde por el mero hecho de serlo5. En este sentido, la jurisprudencia interpreta
el precepto en el sentido de que el hecho objetivo de la ruina implica una presunción de
que se ha debido a la falta de las reparaciones necesarias, recayendo sobre el propietario
la carga de desvirtuar dicha presunción. En este sentido, es especialmente significativa la
STS de 29 de septiembre de 20006, con ocasión de la reclamación por daños y perjuicios
que solicitan los padres por el fallecimiento de un hijo menor como consecuencia de
haber sido aplastado por el derrumbamiento de una tapia para cercar un solar. El Tri-
bunal Supremo manifiesta que «no se ha creado ninguna situación de riesgo para las
personas que hayan de pasar por sus inmediaciones, no habiéndose acreditado que los
propietarios hubiesen omitido las necesarias medidas de conservación del muro». Se
incide, en consecuencia, en que el presupuesto fundamental del precepto radica en la
falta de adopción de las medidas necesarias para la reparación, en este caso, del muro.
La STS de 30 de junio de 19927 permite apreciar un supuesto en el que se parte del
principio de que la responsabilidad del propietario es subjetiva, si bien se produce la in-
versión de la carga de la prueba a favor del perjudicado. En idéntico sentido, la STS de
9 de marzo de 19988 desestima igualmente la pretensión de los actores al no haberse
acreditado el comportamiento culpable por parte del propietario. En este caso, el supues-
to se centró en la muerte causada a un niño que jugaba con otros dos columpiándose en
la cadena existente en un campo, sostenida por dos pilares. La muerte se produjo como
consecuencia de la caída de uno de estos pilares, de lo que se imputa la responsabilidad
a su dueño. En este caso, se apreció la inexistencia de responsabilidad dado que el daño
se produjo por la intervención de un tercero.
La SAP de Asturias de 22 de abril de 19989 entiende sin embargo que se trata de una
responsabilidad cuasiobjetiva del propietario, en la que es suficiente «para desencade-
nar la responsabilidad del dueño la evidencia objetiva de que el mal estado de la edifi-
cación originó los daños que se reclaman, sin que sea preciso acreditar que su conduc-
ta omisiva le sea imputable a título de culpa o negligencia. El dato objetivo permite
inferir la presunción de que es debida a la falta de las reparaciones necesarias, obliga-
ción de todo propietario, conforme al artículo 389 del propio Código Civil».
La SAP de Córdoba, de 18 de mayo de 199310, tiene como presupuesto la reclamación
por la pérdida de un vehículo como consecuencia del desplome de elementos de la facha-
da, propiedad del demandado. En esta sentencia, tras incluir una mención a las dos argu-
mentaciones doctrinales. Una de ellas que hace referencia a la no necesidad de entender
5. MARTÍNEZ VELENCOSO, L.M., «La responsabilidad del propietario por ruina de los edificios: arts. 1907 y 1909 CC
(LEG 1889, 27) ¿Debe responder la comunidad de propietarios cuando los elementos comunes deficientemente construidos causan
daños a los elementos privativos?», Revista Derecho Patrimonial. Núm. 14, 2005, p. 436.
6. RJ 2000/7534.
7. RJ 1992/6550.
8. RJ 1998/1269.
9. AC 1998/4483.
10. AC 1993/1028.
que se trata de una responsabilidad de carácter subjetivo puesto que el precepto mencio-
na únicamente la falta de las reparaciones necesarias, que pueden ser debidas a causas
distintas a la omisión culposa por parte del propietario ya que el precepto no alude a la
causa de esa falta de reparaciones. De ahí, que entienda que la interpretación que pueda
darse al precepto es que se trata, si no de una responsabilidad objetiva, sí por riesgo en
contra del propietario, ya que este último puede haber omitido las reparaciones por cau-
sas no culposas. Acaba por inclinarse por la segunda, en atención a la cual, el significa-
do del precepto es el hecho objetivo de la ruina, lo que implica una presunción de que se
ha debido a las faltas de las reparaciones necesarias, imputables al propietario, a quien
incumbe el onus probandi, decantándose por este último criterio, mucho más acorde con
la evolución jurisprudencial, pues acreditado en autos mediante prueba testifical que
hubo un desprendimiento que impactó en en el automóvil no tuvo su causa en una mala
o defectuosa conservación del edificio.
La STS de 22 de julio de 200311 también determina que la responsabilidad de este pre-
cepto es de índole subjetiva, situación también concreta que sólo resulta de aplicación
en aquellos casos en los que el edificio devenga en ruina por falta de las reparaciones
necesarias.
En todo caso, este precepto requiere analizar por separado los conceptos siguientes:
El punto de partida es que el propietario responde por ruina de los edificios por falta
de las reparaciones necesarias.
2. Concepto de propietario
Normalmente se excluye la aplicación de los arts. 1907 y 1909 del Código Civil, de-
cantándose por la aplicación del art. 1902 del Código Civil y haciendo responder a la co-
munidad de propietarios en aquellos casos en los que negligentemente no hayan conser-
vado en perfecto estado los elementos comunes y no hayan exigido su reparación a los
sujetos responsables.
La responsabilidad del propietario es directa y principal. Aunque la persona respon-
sable de los daños derivados de la ruina es el propietario, la jurisprudencia ha estableci-
do igualmente que esta responsabilidad se extiene igualmente cuando el inmueble esté
dado en arrendamiento. Los arrendatarios serán responsables cuando las reparaciones
fueran obligación de éstos o cuando en ausencia del propietario debió hacerlas él mismo
o cuando el evento dañoso se deba a dolo del inquilino.
Igualmente el concepto de propietario encuadra a los nudo-propietarios cuando el
edificio esté sometido a usufructo debiendo tenerse en cuenta los arts. 500 y siguientes
del Código Civil sobre obligaciones del usufructuario.
11. RJ 2003/5852.
En caso de bienes comunes responderán solidariamente todos los copropietarios por

el daño ocasionado. Si el muro es medianero, la responsabilidad será de los copropieta-
rios, que quedarán obligados solidariamente, sin perjuicio de las acciones internas de re-
petición.
Cuando el inmueble es un edificio de pisos la responsable es la comunidad de pro-
pietarios. El concepto que se emplea en la actualidad es amplio. Al respecto, la SAP de
Murcia de 22 de enero de 200012 presenta un supuesto en el que una comunidad de pro-
pietarios reclama contra otra, colindante, como consecuencia de los daños sufridos en
sus elementos privativos y comunes como consecuencia del asentamiento y giro del edi-
ficio de la comunidad demandada.
En este caso la Audiencia Provincial desestima el motivo por inaplicación del art.
1907 del Código Civil al entender la inexistencia de ruina, al mismo tiempo que la de ne-
gligencia al haber informado un perito la conveniencia de esperar hasta la total paraliza-
ción de los daños.
Otro de los problemas que podría suscitarse es si la responsable de los daños causa-
dos en los elementos comunes del edificio es la comunidad de propietarios, por lo que
correspondería demandar a la comunidad por los daños sufridos.
En este caso, sin embargo, la práctica jurisprudencial se inclina por la aplicación del
art. 1902 del Código Civil en lugar de invocar el 1907 del Código Civil, lo que tiene su
sentido si se entiende que, en este caso, tiene su sentido en su origen reside en defectos
en la construcción de los elementos comunes y no en la falta de las reparaciones necesa-
rias por lo que la comunidad responderá únicamente si se ha comportado negligente-
mente y no ha realizado todas las actuaciones necesarias13.
Como última cuestión hay que destacar que cuando el propietario de los elementos
privativos demande a alguno de los intervinientes en la construcción deberá ser por la vía
contractual y no por ésta, puesto que esta norma sólo es aplicable cuando se cause daño
a un tercero.
3. Concepto de edificio
Debe entender por tal cualquier construcción en los términos en los que se expresa el
art. 389 Código Civil. DE ÁNGEL entiende que si no tiene cabida el impacto de cosas que
se arrojaren o cayeren en la construcción, el precepto si puede ser aplicable a los daños
ocasionados por desprendimientos de alguno de sus elementos incorporados14.
12. AC 2000/4052.
13. SSTS de 16 de octubre de 1989, RJ 1989/6922; 1 de julio de 2000; SSAP de Castellón de 12 de julio de 2000, de Madrid
de 21 de diciembre de 2000, de Barcelona de 29 de septiembre de 1999.
14. DE ÁNGEL YÁGÜEZ, R., Tratado de responsabilidad civil, op. cit., p. 573.
Los criterios jurisprudenciales no se han limitado a la aplicación del precepto única-

mente a los supuestos en los que la ruina de un edificio cause daños a las personas. Han
sido aplicados igualmente a supuestos en los que la construcción en mal estado causaba
daños a edificios colindantes. Éste es el supuesto que presentó la STS de 22 de noviem-
bre de 199915, con ocasión de los daños que se produjeron al edificio colindante como
consecuencia del derribo parcial de la construcción por el estado ruinoso en el que se en-
contraba. Se alega además por parte de los actores el incumplimiento por parte de los
propietarios del mandato contenido en el art. 389 del Código Civil al no iniciar en su mo-
mento el expediente de declaración de ruina o, en su caso, realizar las obras necesarias
para evitar la caída de la construcción.
Aunque el art. 1907 del Código Civil alude únicamente a los edificios, este precepto
requiere ser completado con el art. 389, que incluye paredes, columnas o cualquier otra
construcción, por lo que se debe interpretar de modo extensivo incluyendo postes eléc-
tricos que caen, vallas publicitarias voladas por el viento, cornisas, balcones y otras par-
tes integrantes de edificios...16.
4. Concepto de ruina
El término ruina tiene una reminiscencia ineludible en la interpretación jurispruden-

cia sobre dicho concepto referido en el art. 1591 del Código Civil; no parece, sin embar-
go, que sea ese el sentido que hay que atribuirle, desbordado en exceso, sino el de me-
noscabo material del inmueble, a consecuencia de los cuales se produzcan daños.
Por ruina del edificio debe entenderse no la situación administrativa previa a la de-
molición sino cualquier tipo de rotura. El acto dañoso siempre ha de estar ocasionado por
una caída.
Es requisito imprescindible que, al tratarse de una responsabilidad extracontractual,
la realización de dichas reparaciones no constituya una obligación contractual. Al res-
pecto, la STS de 4 de junio de 199717, que presentó como supuesto de hecho el falleci-
miento del arrendatario a consecuencia del desprendimiento del balcón del piso donde
habitaban, desestimó la aplicación del art. 1907 Código Civil al entender que la falta de
las reparaciones constituía una obligación del propietario de la vivienda.
Por ruina el precepto se refiere no a la situación administrativa previa a la demolición
del edificio sino a cualquier tipo de rotura.
15. RJ 1999/8296.
16. MORALES-SANCHO, Manual práctico de responsabilidad civil. Comares, Granada 1993, pp. 625 y ss. En el mismo senti-
do, SANTOS BRIZ, J., Comentarios al Código Civil y compilaciones forales. Dirigidos por Manuel ALBALADEJO, T. XXIV, arts. 1887
a 1929 del Código Civil. Op. cit., p. 626.
17. RJ 1997/5970.
5. Reparación necesaria
En este sentido es especialmente significativa la STS de 30 de junio de 199218, que

permite apreciar un supuesto en el que se parte del principio de que la responsabilidad
del propietario es subjetiva, si bien se produce la inversión de la carga de la prueba a fa-
vor del perjudicado, que incide en la necesidad de que no sólo se hagan las reparaciones
sino que sean realmente las necesarias.
6. Debe existir una relación de causalidad entre los daños causados

y la acción u omisión del propietario
Uno de los presupuestos de la responsabilidad extracontractual es que exista una relación

de causalidad entre la acción u omisión del sujeto causante del daño, que en este caso con-
sistiría en la no realización de las reparaciones necesarias para evitar la ruina del inmueble y
el resultado dañoso. Varios han sido los pronunciamientos que han reflejado esta necesidad.
La STS de 28 de febrero de 199119 es un ejemplo de ello. En este caso la reclamación
fue formulada por la arrendataria de un inmueble que fue declarado en estado de ruina
total y, como tal, fue demolido. No se encuentra, sin embargo, en este caso establecida la
relación de causalidad al encontrar que las deficiencias constructivas no eran debidas al
comportamiento de la propiedad sino del Ayuntamiento que había encargado la realiza-
ción de unas obras de derribo a una pala excavadora de un edificio colindante a éste y que
se extralimitó al abrir un boquete de dos metros de la pared lateral del edificio colindan-
te del que posteriormente no procedió a us reparación sino a su apuntalamiento y, como
consecuencia de ello, el hueco se fue haciendo cada vez mayor, sufriendo el muro un
gran deterioro, que arrastró el resto del edificio, lo que condujo al desalojo de sus ocu-
pantes y a su posterior estado de ruina, conducente al derribo del edificio. De lo que se
deduce en la sentencia que no es de aplicación el art. 1907 del Código Civil puesto que
en este caso la ruina fue debida a una tercera persona como fue el Ayuntamiento.
La relación de causalidad se aprecia en la SAP de Soria de 3 de diciembre de 200120,
en la que se aprecia la responsabilidad extracontractual de los sujetos que intervinieron
en la ejecución de los trabajos de derribo en el edificio colindante causando daños, sal-
vo que la compañia mercantil que ejecutó materialmente el derribo y el arquitecto autor
del proyecto de demolición y encargado de la dirección superior de los trabajos, demos-
trasen que adoptaron todas las cautelas y medidad para evitar el resultado dañoso o que
fue debido a fuerza mayor, caso fortuito o a la propia culpa del perjudicado, en este caso,
los daños se produjeron como consecuencia de los daños sufridos a la vivienda colin-
dante como consecuencia del derribo del edificio vecino. Esta relación se aprecia igual-
18. RJ 1992/6550.
19. RJ 1991/1609.
20. JUR 2002/43986.
mente en la SAP de Badajoz de 1 de septiembre de 200021 con motivo del derrumba-

miento de un muro colindante en la propiedad del actor.
7. Posible responsabilidad por actos realizados por un tercero.

Aplicación del art. 1903 del Código Civil
Uno de los supuestos que se presenta con frecuencia es hasta qué extremo es respon-
sable el propietario por la realización de los trabajos que encarga a terceras personas por
culpa in vigilando.
En el caso de que las obras de reparación encargadas por el propietario hayan sido re-
alizadas por un tercero, éste no responde siempre que no haya una relación de depen-
dencia entre ambos. En este sentido, la STS de 22 de julio de 200322, recogiendo juris-
prudencia anterior, es un ejemplo de lo dicho. Literalmente se remite a pronunciamientos
anteriores en los términos siguientes: «La sentencia de 27 de noviembre de 1993 (RJ
1993, 9143), recoge la de 9 de julio de 1984 (RJ 1984, 3801) que, a su vez, cita la de 4 de
enero de 1982 (RJ 1982, 178), en relación con la responsabilidad del propietario de la
obra, afirmando que “cuando se trata de contratos entre empresas no determinantes de
relación de subordinación entre ellos, falta toda razón esencial para aplicar el art. 1903,
puesto que, por lo general, no puede decirse que quien encarga una obra o una empresa
autónoma en su organización y medios, y con asunción de riesgos inherentes al cometi-
do que desempeña, deba responder por los daños ocasionados por los empleados de
ésta, a menos que el comitente se hubiera reservado participación en los trabajos o par-
te de ellos sometiéndolos a su vigilancia o dirección”; doctrina que se reitera en las sen-
tencias de 4 de abril de 1997 (RJ 1997, 2639), 11 de junio de 1998 (RJ 1998, 4678) y 29
de septiembre de 2000 (RJ 2000, 7534). Ejecutadas las obras de transformación en local
para oficinas de la vivienda adquirida por los hermanos codemandados... que había pro-
cedido a la rehabilitación del inmueble a su totalidad, sin que los compradores se reser-
vasen la dirección de la obra y sin que existiere ninguna relación de subordinación entre
los comitentes y el contratista, como establece la sentencia de instancia, no puede atri-
buirse a los codemandados negligencia alguna por culpa “in eligendo”...». En el mismo
sentido se pronuncian las SSTS de 28 de noviembre de 200223 y 29 de septiembre de
200024 entendiendo que falta la relación de dependencia entre el comitente y los que eje-
cutaron la obra contratada25.
21. AC 2000/4870.
22. RJ 2003/5852.
23. RJ 2002/10284.
24. RJ 2000/7534.
25. Igualmente en este sentido: SSAP de Málaga de 24 de septiembre de 1998 (AC 1998/8873), de Barcelona de 21 de mayo
de 1998 (AC 1998/5545) y 13 de noviembre de 2000 (JUR 2001/61462) y de Asturias de 27 de diciembre de 2000 (JUR
2001/67699).
II. EL ART. 1.909 DEL CÓDIGO CIVIL. NOCIONES PRELIMINARES
A diferencia de los preceptos anteriores, que tienen sustantividad propia, este artícu-
lo se encuentra en íntima relación con los que le anteceden en cuanto viene a comple-
mentarlos, al establecer que: «Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resul-
tare por defecto de construcción, el tercero que lo sufre sólo podrá repetir contra el
arquitecto, o, en su caso, contra el constructor dentro del tiempo legal».
Ello requiere referirse necesariamente a los defectos recogidos en los preceptos ante-
riores, vinculados con los daños que se producen a consecuencia de la ruina del edificio
por falta de las reparaciones necesarias mientras que el siguiente a los daños que causen
los propietarios por:
• La explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia,
y la inflamación de sustancias explosivas que no estuvieren colocadas en lugar
seguro y adecuado.
• Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
• Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito cuando no sea ocasionada por
fuerza mayor.
• Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin
las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
Para que dicho precepto resulte de aplicación es necesario, en primer lugar, que el edi-
ficio no haya sido construido o proyectado por el propietario personalmente sino por ter-
ceras personas, que el artículo concreta en la figura del arquitecto y del constructor; en
segundo lugar, que el evento dañoso haya sido provocado por un defecto de construcción
y, finalmente, que se haya producido dentro del plazo máximo de garantía establecido en
la Ley.
1. Características del precepto
Éste es un precepto que no puede aplicarse de manera aislada dado que se encuentra
íntimamente vinculado y supeditado, en la práctica, a los arts. 1907 del Código Civil y
17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de forma que sólo será aplicable en aque-
llos supuestos en que los primeros no resulten operativos.
Efectivamente, la práctica jurisprudencial demuestra que, en muchos casos, el primer
determinante que se toma en consideración es la valoración de si se trata de un edificio
que ha devenido en ruina por falta de las reparaciones necesarias, para lo que hay que ex-
cluir la posibilidad de que el daño se hubiese podido producir por falta de las reparacio-
nes necesarias, imputables a su dueño o a la persona que habite en el inmueble o, en su
caso, a la comunidad de propietarios26, como se ha visto analizando el artículo anterior

mientras que si los perjuicios han sido debidos a vicios constructivos para que opere este
precepto habrá que demostrar que se trata de daños causados a un tercero, no imputables
por la vía contractual, lo que en la mayor parte de ocasiones provocará que el perjudi-
cado se dirija contra la propiedad y ésta, en vía de regreso, contra los responsables que
hayan intervenido en la construcción. Puede decirse, en consecuencia, que en muchas
ocasiones actúa a modo de acción residual contra los daños que sufran los terceros cuan-
do éstos sean debidos a vicios o a defectos constructivos y no medie ninguna relación
contractual entre ellos, lo que no impide que el perjudicado pueda proceder contra la co-
munidad de propietarios o contra el propietario del inmueble a fin de exigirle responsa-
bilidad y éste proceda por la vía contractual contra los intervinientes en el proceso cons-
tructivo.
Otro de los problemas que se suscita se encuentra vinculado directamente con la op-
ción por la vía de la responsabilidad extracontractual. El recurso a esta vía tradicional-
mente se hace cuando no es posible invocar el ejercicio de las acciones nacidas del vín-
culo contractual o bien cuando esta opción se ha agotado. En el caso, no obstante, en el
que hay que preguntarse sobre el posible recurso a este precepto, el primer dilema que se
suscita es el concerniente al alcance que cabe hacer de la aplicación de la normativa es-
pecial incluso en supuestos en los que el afectado sea un tercero. Parece cuestionable que
la amplitud del contenido del contrato en virtud del cual opera un profesional no le vin-
cule en el caso de que se produzcan daños a personas extrañas a dicho vínculo, lo que
daría pie para entender que la responsabilidad del art. 1591 y, en la actualidad de los pre-
ceptos correspondientes de la Ley de Ordenación de la Edificación podrían ser invoca-
dos directamente por las personas afectadas y, sólo con carácter complementario, este
precepto. Resulta igualmente difícil entender que el tercero proceda directamente contra
los técnicos en la construcción y no contra su propietario, máxime si se tiene en cuenta
que el supuesto que permite el ejercicio de la acción es la ruina del edificio y no la reali-
zación de obras en él, lo que parece que hace que le resulte más fácil al tercero dirgirse
contra el propietario y no contra los técnicos, de los que probablemente desconocerá su
identidad o no tendrá facilidades para conocer quiénes son. El evento que realmente po-
dría presentar alguna duda es cuando el incidente ocurre tras haber expirado los plazos
contractuales que, por otra parte, parece que sería el momento en que la situación de rui-
na podría plantearse. En este caso cabría entender que no serían responsables los técni-
cos sino el propietario o la persona que habitare en la vivienda o hiciese uso de ella, como
se ha expuesto a propósito del estudio del art. 1.907 del Código Civil27. Cuando se trate
de un vicio de construcción, el Tribunal Supremo ha reconocido que el propietario ten-
dría la facultad de repetición contra el constructor o los técnicos responsables de la obra,
sin perjuicio de entender que al dueño del edificio le es imputable, en todo caso, una cul-
26. SSTS de 29 de mayo de 1989 (RJ 1989/3897), 25 de abril de 1986 (RJ 1986/1999), 30 de septiembre de 1983
(RJ 1983/4690), 17 de febrero de 1982 (RJ 1982/743).
arts. 1887 a 1929 del Código Civil, op. cit., p. 623.
pa “in eligendo” por la que debe responder frente al tercero perjudicado28. Igualmente ha
reconocido la facultad del tercero perjudicado de dirigir su pretensión reparatoria frente
a cualquiera de ellos o frente a ambos29. Un buen exponente de lo que se acaba de expo-
ner puede apreciarse en la STS de 31 de octubre de 199030, con motivo de unos despren-
dimientos que causaron daños a terceros. El Tribunal Supremo entendió que en dicho
caso no resultaba aplicable el art. 1097 sino el 1909, ya que este último lo es «si la ruina
del edificio se produce, no por falta de las reparaciones necesarias, sino por los defec-
tos de construcción a que se refiere el art. 1909 y 1591».
En esta línea, como pone de relieve MARTÍNEZ VELENCOSO31, en la jurisprudencia se
observa una tendencia a objetivizar la responsabilidad cuando los daños sean de tipo per-
sonal, lo que implica, una vez más, que la carga de probar que el daño se produjo como
consecuencia del defecto constructivo recae sobre el propietario; en otro caso, se presu-
me que el daño ha sido ocasionado como consecuencia de la omisión de las reparaciones
necesarias. Este criterio es el que puso de relieve la SAP de Baleares de 5 de junio de
199732, en la que se reclamó por las lesiones que sufrió el demandante en la hospedería
de los demandados como consecuencia de la ruptura del plato de la ducha que se encon-
traba instalado en su cuarto de baño. Si bien en este caso se interpuso recurso de apela-
ción por parte de los demandados alegando que no se había demostrado que la ruina fue-
ra debida a la falta de las reparaciones necesarias, el Tribunal no estimó dicha pretensión
al entender que una de las causas conducentes a dicho estado de deterioro había sido pre-
cisamente la vetustez en la que se encontraban las piezas, que no habían sido reparadas
desde hacía casi treinta años. Esta argumentación se complementó con el criterio del be-
neficio económico que se obtenía con la explotación de dicha actividad, que obligaba a
la reparación y mantenimiento continuado de las instalaciones, al entender que entra
dentro de los comportamientos habituales el tomar en consideración el desgaste habitual
que sufre el inmobiliario, lo que hace que recaiga sobre el propietario la necesidad de res-
ponder de los daños causados, siguiendo además el criterio consolidado por las SSTS de
10 de diciembre de 198433 y 30 de junio de 199234, que entienden que «ha de configurar-
se objetivamente en atención al riesgo originado por el estado del inmueble». En el mis-
mo sentido, la SAP de Baleares de 29 de diciembre de 200135, sobre indemnización por
la muerte causada a un niño como consecuencia del desprendimiento de la cornisa de un
edificio, entendió siguiendo el criterio marcado por el Tribunal Supremo, que: «Es doc-
trina común, sentada entre otras en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de
1992 (RJ 1992, 6550) (que estudia un supuesto de ruina por caída de cornisa que pro-
28. SSTS de 29 de mayo de 1989 (RJ 1989/3897; 24 de enero de 1990 (RJ 1990/39).
29. STS de 17 de febrero de 1982 (RJ 1982/743).
30. 1990/8276.
31. MARTÍNEZ VELENCOSO, L.M., «La responsabilidad del propietario por ruina de los edificios: arts. 1907 y 1909 CC. ¿Debe
responder la comunidad de propietarios cuando los elementos comunes deficientemente construidos causan daños a los elemen-
tos privativos?». Revista de Derecho Patrimonial, núm. 14, op. cit., p. 444.
32. AC 1997/1357.
33. RJ 1986/1147.
34. RJ 1992/6550.
35. JUR 2001/96157.
voca la muerte de un peatón), que “la responsabilidad de que se trata ha de configurar-

se objetivamente en atención al riesgo originado por el estado del inmueble y para libe-
rarse de la misma no basta probar que se hicieran reparaciones sino que éstas han de ser
las “necesarias”..., debiendo advertirse también que la carga de la prueba de que el
propietario ha realizado las reparaciones necesarias a éste corresponde en virtud de la
inversión de la misma derivada de la situación de riesgo, pues ha de partirse de la pre-
sunción, implícita en el art. 1907, de que el mal estado de un edificio o parte de él es
imputable al propietario»36.
Puede establecerse, en consecuencia, que se trata de un precepto que opera de modo
residual37, que sólo facultará para reclamar al tercero cuando el daño puede imputarse di-
rectamente a un defecto de la construcción y quede excluida la posibilidad de que el mal
se ha causado por la falta de realización de las operaciones necesarias, bien de manteni-
miento, bien de reparación.
El tipo de responsabilidad que establece el precepto, siendo coherente con la interre-
lación establecida con el art. 1907 es el mismo. Se contempla una responsabilidad por
culpa, en la que los sujetos responsables son el arquitecto y el constructor, si bien en vin-
culación con la interpretación que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dejado es-
tablecida sobre el art. 1591 del Código Civil, el precepto resultará de aplicación igual-
mente para todos aquellos sujetos implicados en la tarea constructiva, reconocidos
actualmente en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Si anteriormente este precepto se encontraba vinculado al art. 1591 del Código Civil,
a cuya formulación general se remitía, tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación
de la Edificación, dicha remisión se entiende hecha a esta Ley, lo que requiere una rein-
terpretación de su contenido a la luz de esta normativa específica, lo que precisa comen-
zar por concretar quiénes son los sujetos afectados, así como cuáles son los plazos a los
que el precepto remite: si a los establecidos de forma genérica en el Código Civil para
la prescripción de acciones; a los determinados en el art. 1591 del Código Civil o a los
concretados en la Ley de Ordenación de la Edificación.
La formulación de esta cuestión no trata, tan sólo, de responder a un mero plantea-
miento sistemático o teórico sino de dar solución a tres problemas.
El primero de ellos concierne a los sujetos que se encuentran afectos a este ámbito de
responsabilidad; el segundo, a los actos por los que quedarían vinculados, exclusión he-
cha, de los que quedan afectados por la Ley de Ordenación de la Edificación; y, final-
mente, de existir vinculación con esta última norma nacería la obligación de sustituir el
36. En idéntico sentido, SAP de Asturias de 15 de diciembre de 1997. SAP de Alicante de 15 de noviembre de 1999.
37. La sentencia de la SAP de Barcelona de 18 de diciembre de 2002 (JUR 2003/57397) lo explica en los siguientes térmi-
nos: «... el art. 1909 es una norma complementaria de la responsabilidad decenal consagrada en el art. 1591 del CC. De suerte
que el tercero no vinculado por el contrato de obras debe acudir a este precepto y exigir la responsabilidad en un primer momen-
to contra el arquitecto y después contra el constructor o dueño de la obra». Con relación al papel de la comunidad de propietarios
son muchos los pronunciamientos que han entendido que no tiene el reconocimiento de tercero a efectos de la aplicación del art.
1909 del Código Civil. Al respecto, SAP de Granada de 1 de febrero de 1994 (AC 1994/288).
tiempo marcado en los plazos, ya que el precepto queda formulado en términos genéri-
cos que remiten a los prescritos en la Ley, que serán diferentes según se entienda que son
los genéricos para la prescripción de acciones, los establecidos en el art. 1591 del Códi-
go Civil o los prescritos en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Sujetos afectados por este precepto.
Siguiendo la misma línea que el art. 1591 del Código Civil, este precepto responsa-
biliza al arquitecto y al constructor de los daños que cause una edificación en estado
ruinoso.
Han sido muchas a lo largo del tiempo y hasta la entrada en vigor de la Ley de Orde-
nación de la Edificación las opiniones que se han vertido criticando que sólo se respon-
sabilizara a estos técnicos puesto que los que intervienen habitualmente en el proceso
constructivo son varios, valoración que, a falta de una reglamentación adecuada, vino a
sustituir la doctrina jurisprudencial. Dicha falta de previsión ha sido paliada por la Ley
de Ordenación de la Edificación que recoge la responsabilidad de los distintos sujetos in-
tervinientes, de manera independiente y atendiendo a las atribuciones específicas que
corresponde a cada uno de los profesionales pero en cuanto a la interpretación de este
precepto objeto de estudio concierne, las críticas y los vacios anteriores siguen siendo los
mismos que se planteaban con anterioridad a esta Ley, sumando a ello, si cabe, el inte-
rrogante de, si en lugar de vincular este precepto al art. 1591 del Código Civil, conviene
hacerlo en relación con esta útima norma.
El precepto menciona como sujetos afectados al arquitecto y al constructor; no obs-
tante, siguiendo la línea marcada por la interpretación jurisprudencial respecto a la ex-
tensión de este ámbito de responsabilidad a todos los intervinientes, a propósito de la
formulación del art. 1591 del Código Civil, a cuyo estudio me remito, esta responsabili-
dad se impone igualmente frente al contratista y a los técnicos, sin perjuicio de que deba
igualmente adaptarse a los vicios y defectos constructivos determinados en la Ley de Or-
denación de la Edificación, superando con ello la distinción establecida por la doctrina
jurisprudencial que distinguía las responsabilidades y los sujetos demandados en aten-
ción a que se tratase de vicios del suelo, de la dirección o de la construcción. En todo
caso, lo que queda claro del precepto es que excluye la responsabilidad del propietario
del edificio.
2. Plazos
En cuanto al tiempo de ejercicio de la acción contenida en este precepto, su propio

tenor literal remite a los plazos establecidos en la Ley, siempre que se produzca dentro
del tiempo legal, al establecer que: «Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores
resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufre sólo podrá repetir contra
el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor dentro del tiempo legal».
Obviamente la alusión a dicha mención genera la necesidad de concretar cuál es el pe-

ríodo de tiempo al que alude la norma. Las posibilidades que cabe interpretar al respec-
to son varias: por un lado, entender que se trata de una remisión genérica a los plazos de
prescripción recogidos en los arts. 1964 y ss. o bien que este precepto se encuentra vin-
culado a otro; en concreto, al art. 1591 del Código Civil, lo que genera, a su vez, la nece-
sidad de conocer si se encuentra vigente o ha sido derogado por la Ley de Ordenación de
la Edificación.
Las argumentaciones que se han vertido sobre el primer planteamiento acerca de si
este término hace una remisión al plazo de prescripción de un año, que es el contempla-
do con carácter general en el art. 1968 del Código Civil para las acciones provenientes de
responsabilidad civil que no tengan un período de tiempo prestablecido no han sido acep-
tadas, al entenderse, como han esgrimido DÍEZ PICAZO y GULLÓN38, que ello supondría
perpetuar la responsabilidad de los técnicos que han intervenido en el proceso de cons-
trucción.
La posibilidad de que dicha remisión sea al art. 1591 Código Civil parte de la premi-
sa de que no puede olvidarse que este precepto se redactó utilizando sus mismos térmi-
nos y responsabilizando a sus mismos sujetos: arquitecto y constructor. Dos son, sin em-
bargo, los inconvenientes que presenta la reconducción del precepto al ámbito del
primero. En primer lugar, el art. 1591 opera en el ámbito de la responsabilidad contrac-
tual en el caso de que los daños por los defectos constructivos los sufra el contratista o las
personas que adquieren de él, sin perjuicio de que actualmente la referencia a este pre-
cepto plantee el problema concerniente a su vigencia, con relación al régimen que im-
planta la Ley de Ordenación de la Edificación. En segundo lugar, el art. 1909 del Códi-
go Civil es una norma complementaria del primero, que opera únicamente cuando el
daño causado por la finca afecte a un tercero, de lo que se infiere que tiene un carácter
claramente extracontractual al mismo tiempo que dicho rasgo le obliga a quedar deter-
minado en función, bien del art. 1591 del Código Civil, bien de la Ley de Ordenación de
la Edificación no sólo con relación a los plazos sino igualmente respecto a los sujetos que
resulten afectados por esta responsabilidad.
Dejando al lado las muchas opiniones que se han vertido sobre los plazos existentes
en el art. 1591 del Código Civil, la opinión que había contado con el consenso de la ma-
yor parte de la doctrina era la consistente en entender que la expresión «dentro del tiem-
po legal» estaba referida al período de garantía durante el cual, producido el vicio o de-
fecto determinante de la ruina, responderían el arquitecto o el constructor y que dicho
plazo operaría además con completa independencia al de prescripción de la acción que,
por tratarse de un caso de responsabilidad extracontractual, sería el de un año desde que
se tuvo conocimiento de la producción del daño, todo ello en aplicación de la línea juris-
prudencial que distingue en la acción de responsabilidad decenal dos plazos: uno de ga-
rantía y otro de prescripción.
38. DÍEZ PICAZO, L., GULLÓN BALLESTEROS, A., Sistema de Derecho Civil. V. II, 6ª ed., 3ª reimp., op. cit., pp. 632 y ss.
Muchos han sido además los pronunciamientos judiciales que han sostenido la inte-
rrelación entre ambos preceptos39. La STS de 24 de enero de 199040 insiste en que la res-
ponsabilidad respecto al arquitecto y constructor es un efecto del incumplimiento de de-
beres específicos de estos profesionales que, en principio, no dejan de estar integrados
en la genérica exigencia de responsabilidad del art. 1902 Código Civil. Es significativa
igualmente la SAP de Barcelona de 15 de junio de 1995, que explica que: «el art. 1909
del Código Civil regula una variante de la responsabilidad extracontractual prevista de
manera general en el art. 1902 del Código Civil, pero en íntima conexión con el artícu-
lo 1591 de dicho cuerpo legal, se trataría de una responsabilidad de carácter extracon-
tractual, con la salvedad que impone el precepto 1909, de que se ejercite dentro del tiem-
po legal, que no es otro que el establecido en el párrafo primero del artículo 1591 del
Código Civil, a cuyo fin la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha distinguido entre el
plazo durante el cual deben de manifestarse los vicios ruinógenos, defectos que tienen
que aparecer, para que la responsabilidad decenal se produzca, en el plazo de diez años
ampliable a quince, cuando la causa de la ruina es la falta del contratista a las obliga-
ciones del contrato, que comenzará a constarse desde la conclusión de la construcción;
y el plazo de prescripción de la acción que, como personal que es, está sujeto al general
de quince años a partir del día en que pudo comenzarse a ejercitar». También esta sen-
tencia especifica que, transcurrido el período máximo durante el que opera la garantía a
cargo del arquitecto y del constructor, que es de diez años, se llamará a responder al pro-
pietario del edificio.
Pero aunque tradicionalmente se haya admitido sin ningún tipo de objeción, que el
art. 1909 concede acción al tercero si su reclamación se produce dentro del tiempo legal,
entendiendo que éste era el establecido en el apartado 1º del art. 1591 del Código Civil,
la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación generó, sin embargo, la ne-
cesidad de clarificar la situación en la que quedaban los preceptos que hasta la fecha ha-
bían regulado esta materia contenidos en el Código Civil porque dicha Ley establece
otros plazos distintos y más diferenciados que permiten establecer distintas categorías
atendiendo a la gravedad de los defectos de la construcción si bien, únicamente con res-
pecto a estos aspectos. En los restantes no se ha preocupado de regular el régimen de res-
ponsabilidades por los daños personales e incluso materiales causados a terceros, ha-
ciendo caso omiso de las premisas que han quedado sin resolver con relación a los arts.
1907 y 1909 del Código Civil y que obliga a reconducir la cuestión al planteamiento es-
bozado en relación con el art. 1591 del Código Civil.
En efecto, el art. 17 de la LOE en un sentido más amplio hace mención a los «daños
materiales ocasionados en el edificio», olvidándose del denostado término de ruina en
la construcción. En este sentido, el precepto dice lo siguiente: «sin perjuicio de sus res-
39. Al respecto, vide jurisprudencia expuesta por MARTÍNEZ VELENCOSO, L.M. «La responsabilidad del propietario por ruina
de los edificios: arts. 1907 y 1909 CC. ¿Debe responder la comunidad de propietarios cuando los elementos comunes deficiente-
mente construidos causan daños a los elementos privativos?» Revista de Derecho Patrimonial, núm. 14, op. cit., pp. 445 y ss., ap. 3.
40. RJ 1990/39.
ponsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el pro-

ceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de
los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los si-
guientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados,
contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de
éstas:
a. durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o de-
fectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y la estabilidad del edificio.
b. durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o de-
fectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumpli-
miento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del pla-
zo de un año».
Que la Ley de Ordenación de la Edificación no ha sustituido en su integridad la regu-
lación contenida en el Código Civil es fácil constatarlo dando una ojeada al Anteproyec-
to de la LOE, de 21 de septiembre de 1998, que, en su disposición adicional primera,
daba una nueva redacción de ambos preceptos: 1591 y 1909, quedando éste último re-
dactado en los siguientes términos: «si el daño que tratan los dos artículos anteriores re-
sultase por vicio del suelo o defecto de construcción, el tercero que lo sufra sólo podrá
dirigir su acción contra los agentes intervinientes en la obra, en la forma y con el alcan-
ce que establece el art. 1591 siempre que concurran los supuestos de su aplicación». De
haberse aprobado con dicha mención se habría evitado esta dualidad normativa que obli-
ga a seguir remitiéndose a la doctrina jurisprudencial del art. 1591 del Código Civil para
la resolución de todos aquellos aspectos que la actual regulación de la Ley de Ordenación
de la Edificación no haya contemplado y, por tanto, derogado implícitamente, a pesar de
lo cual, su invocación, al menos, puede ser útil para interpretar que la expresión: dentro
del plazo legal del art. 1909 del Código Civil cabe entenderla referida a los plazos de ga-
rantía de uno, tres o diez años establecidos en la LOE. En este sentido, CABANILLAS SÁN-
CHEZ entiende que si bien hay razones para entender derogado el art. 1591 del Código Ci-
vil no así el art. 1909 del Código Civil, que no lo está, y que hay que poner en relación
con el art. 17 LOE41. ESTRUCH, por el contrario, mantiene la vigencia de dicho precepto
en los aspectos no contemplados en la LOE42. En todo caso, a falta de pronunciamien-
tos judiciales sobre la interrelación entre la Ley de Ordenación de la Edificación y el
41. CABANILLAS SÁNCHEZ, A., «La responsabilidad civil por vicios en la construcción en la Ley de ordenación de la edifica-
ción». Perfiles de la responsabilidad civil en el nuevo milenio. Juan Antonio MORENO MARTÍNEZ (Coord.), Dykinson, Madrid
2000, pp. 98 y ss.
42. ESTRUCH ESTRUCH, J., Las responsabilidades en la construcción: regímenes jurídicos y jurisprudencia. Thomson-Cívi-
tas, Madrid 2003, pp. 815 y ss.
art. 1591 del Código Civil, lo que no admite duda es que los plazos contemplados en la
nueva Ley desplazan la operatividad de los fijados en el segundo precepto en ese mismo
ámbito. A falta de derogación expresa ello no siempre resulta fácil pusto que la Ley de or-
denación de la edificación utiliza unos términos distintos a los empleados en el art. 1909
del Código Civil, vinculado a la idea de edificio ruinoso. En este sentido, ya con ante-
rioridad a la entrada en vigor de esta Ley, ya había consenso en interpretar los términos
de edificio y ruina en sentido lato43, lo que conduciría en la actualidad a llegar a la con-
clusión de que el término de ruina al que alude el precepto vincula tan sólo a los defec-
tos que atacan a la estructura del inmueble y no a la mera falta de reparaciones, siguien-
do la idea ya recogida en la doctrina jurisprudencial, que había manifestado al respecto,
la exclusión del ámbito de aplicación de este precepto a «los desperfectos que con moti-
vo de unas obras se ocasionen»44, lo que permitiría entender que dicho plazo resultaría
extrapolable a los defectos concretos de construcción que afecten a la resistencia mecá-
nica y estabilidad del edificio45. Con ello, la LOE sustrae acertadamente la denominada
ruina funcional del plazo de garantía decenal, en contra de la solución impuesta por la ju-
risprudencia anterior, abandonando asimismo el criterio que acogía el art. 1591 del Có-
digo Civil que, al configurar la responsabilidad decenal de arquitectos y contratistas dis-
tinguía entre vicios del suelo, de la dirección y de la construcción, armonizando con el
art. 1909 del Código Civil que sólo se refiere al defecto de construcción, que se presen-
ta como una noción genérica comprensiva de cualquier vicio que presente el edificio
abarcando a todos sus elementos accesorios.
III. EL ART. 1910 CÓDIGO CIVIL. NOCIONES INTRODUCTORIAS
Finalmente dentro del capítulo dedicado a la responsabilidad por cosas inanimadas el

artículo 1910 del Código Civil contempla la responsabilidad del cabeza de familia en
el supuesto de que se cause un daño como consecuencia de la caída de un objeto desde
su vivienda. Se quiere responsabilizar con ello al propietario de los eventos que sucedan
en el entorno circunscrito a su morada.
En este sentido, el art. 1910 del Código Civil establece que: «el cabeza de familia
que habita una casa o parte de ella es responsable de los daños causados por las cosas que
se arrojen o cayeren de la misma».
La justificación de este precepto se encuentra en la tradición histórica que desde el
Derecho Romano ha asumido la protección de los lugares de tránsito; si bien, a diferen-
cia del criterio actual, se implantó basado en la idea de culpa, que es el principio sobre el
43. SANTOS BRIZ. J., Comentarios al Código Civil y compilaciones forales. T. XXIV, op. cit., p. 626.
44. SANTOS BRIZ. J., Comentarios al Código Civil y compilaciones forales. T. XXIV, op. cit., p. 619. STS de 24 de noviembre
de 1980.
45. FEMENÍA LÓPEZ, P.J., «La posible extensión de los plazos de garantía establecidos en el artículo 17 de la Ley de ordena-
ción de la edificación al ámbito de la responsabilidad extracontractual». Perfiles de la responsabilidad civil en el nuevo milenio.
Juan Antonio MORENO MARTÍNEZ (Coord.), op. cit., p. 661.
que se inspiran el Digesto y las Partidas, recogido posteriormente en el art. 1865 del Pro-
yecto de 1836: «el que habita una casa es responsable de los perjuicios que se causen,
cayendo de ella cualquier cuerpo sólido o líquido, ya sea arrojado voluntariamente, ya
desprendido por negligencia o falta de seguridad»; sin embargo, el Proyecto de 1851 en
su art. 1904 prescinde de la alusión a culpa o negligencia, omisión que subsiste hasta la
actualidad.
En efecto, el criterio que ha preponderado actualmente es que este precepto establece
una responsabilidad objetiva; es decir, se responde aunque no haya culpa y siempre que
exista un resultado dañoso, sin perjuicio de que en el fondo la idea de culpa se encuentre
subyacente puesto que la caída de un objeto se encuentra vinculado a la acción humana
y ello encierra cierto nivel de negligencia.
Tradicionalmente este precepto, basándose en la actio de effusis vel dejectis se ha
aplicado a supuestos en los que se causaba un perjuicio a la víctima por tirar cosas desde
la morada a un viandante... Se trata, en consecuencia, de una presunción que parte de la
premisa de que el morador de una vivienda debe responder por los daños que cause ha-
cia el exterior de ella. El sentido del precepto es que el daño sea causado por cosas que se
arrojen o caigan de la casa, pero no por aquellas que forman parte del edificio46; o lo que
es lo mismo, que tengan carácter independiente al inmueble.
Aunque se establece una presunción, se trata de una modalidad de responsabilidad
objetiva47, si bien SANTOS BRIZ entiende que se trata de una modalidad de responsabili-
dad por riesgo48. Sin perjuicio de ello, en todo caso, corresponderá a la víctima demostrar
la relación de causalidad y la culpa del morador. A este respecto, es importante precisar
el término: cabeza de familia junto con el de tipo de edificación al que el supuesto está
referido. Finalmente es preciso hacer mención a las nuevas orientaciones jurispruden-
ciales, tendentes a extender la aplicación del precepto a nuevos supuestos. Al estudio de
estos tres conceptos se dedican los epígrafes siguientes.
1. El cabeza de familia
La referencia a este término ha sido criticada actualmente por toda la doctrina, refi-
riéndose a ella como un término decimonónico cuya perspectiva hay que interpretar en
la actualidad a la luz de los cambios que ha sufrido la institución familiar49. El precepto
toma como referencia este concepto como centro de imputación de responsabilidad. Por
eso, se escoge al titular de la vivienda para hacerle responsable, no sólo de los actos que
realice sino asimismo de los que hagan las personas de él dependientes. Ello obliga a
46. DÍEZ PICAZO, L., GULLÓN BALLESTEROS, A., Sistema de Derecho Civil, op. cit., p. 635.
47. DÍEZ PICAZO, L., GULLÓN BALLESTEROS, A., Sistema de Derecho Civil, ult. op. cit.
arts. 1887 a 1929 del Código Civil, op. cit., p. 658.
49. ESTEVID entiende que la mención debe estar referida al término: morador.
contemplar esta acepción desde un doble planteamiento: por un lado, desde la vertiente
de la titularidad dominical; de otro, desde la de la patria potestad puesto que esta expre-
sión es susceptible de extenderse tanto al propietario de una casa, unas veces, como al pa-
dre, madre o tutor de los menores causantes del daño, en otras ocasiones.
Con relación al primer extremo, el concepto: cabeza de familia, si bien originaria-
mente estaba referido a la persona sobre la que giraban todas las obligaciones vinculadas
al núcleo familiar, hoy en día hay que entenderlo referido a la persona que habita en el in-
mueble y que tiene la patria potestad o la tutela sobre algún menor o incapacitado. Tam-
poco se imputa dicha responsabilidad al dueño de esas cosas, sin importar si concurre en
él la condición de propietario del inmueble o de la casa.
A diferencia de los preceptos anteriores, la finalidad de éste último no reside en res-
ponsabilizar al propietario de los daños que puedan generarse por las cosas que caigan o
se arrojen desde su vivienda. Su pretensión radica más bien en imputar la responsabili-
dad al morador de la misma, creando así un núcleo objetivo de imputación de responsa-
bilidad ante los daños que se produzcan por cualquier evento. En consecuencia, la res-
ponsabilidad se impone, por tanto, no por el hecho de ser propietario sino por el de
habitar50, lo que implica que en el caso de que el daño se produzca en una vivienda dada
en alquiler o usufructuada, el responsable directo será el usuario y no el propietario. Este
supuesto ha sido puesto de relieve en la SAP de Burgos de 14 de febrero de 200551. Di-
cha sentencia presenta como supuesto de hecho una reclamación de indemnización por
los daños y perjuicios sufridos por las lesiones y secuelas causadas a la actora como con-
secuencia de la caída a la calle de los cristales de las ventanas procedentes de un piso,
cuyo poseedor es codemandado junto con la comunidad de propietarios del inmueble
donde se ubica.
Este caso es interesante por dos aspectos. El primero de ellas, porque suscita la cues-
tión de quien es el responsable y, el segundo, porque pone igualmente de relieve el con-
cepto de vivienda actual, en relación con la normativa que lo regula.
En ese caso el accidente no tuvo lugar por la rotura de los cristales por el paso del
tiempo o mala conservación sino por un acto de uno de sus moradores. El causante
del daño fue uno de los hijos de los propietarios, mayor de edad y con ingresos propios,
que intenta eximir su responsabilidad alegando que no es el propietario del inmueble, ni
el cabeza de familia al que se refiere el art. 1910 del Código Civil.
El juzgador esgrime en contra de dicha argumentación que ese término no puede
entenderse en sentido estricto y decimonónico sino que hay que entenderlo referido
al morador u ocupante habitual de la vivienda, que responde de lo que suceda bajo
de ella.
50. DÍEZ PICAZO, L., GULLÓN BALLESTEROS, A., Sistema de Derecho Civil, ibidem.
51. SAP de Burgos (Sección 3ª), núm. 81/2005, de 14 de febrero. AC., 14, 2ª quincena de julio de 2005.
2. Cosas que se arrojen o cayeren
Desde sus orígenes siempre ha preocupado conferir protección a los ciudadanos

cuando atravesasen lugares de tránsito ya fueran públicos o privados al entender que im-
plicaban un peligro para la comunidad. Dicha protección fue recogida en el art. 1910 del
Código Civil desde una doble perspectiva: que los objetos fueran arrojados; esto es, lan-
zados de una parte a otra, dándoles impulso o bien que cayesen de un lugar más alto a
otro más bajo por la acción de su propio peso, de lo que podría deducirse que la acción
de lanzar implica un acto voluntario, al ser necesario, como pone de relieve el dicciona-
rio de la Real Academia de la Lengua, la acción humana de impulsar el objeto mientras
que la caída de una cosa puede deberse a que esté mal colocada, por ejemplo, y que ésta
caiga por la propia fuerza de la inercia. No obstante, sin perjuicio de estas matizaciones,
lo que no deja lugar a dudas es que desde la redacción del Código Civil el legislador con-
templó ambos supuestos, de forma que el perjudicado quedase protegido ante cualquier
objeto que le causase daño por caerle encima de manera inesperada desde una vivienda.
Ello ha propiciado que jurisprudencialmente se hayan interpretado ambas acciones en
un sentido muy amplio, entendiendo que esas dos conductas tipificadas no constituyen un
numerus clausus. En este sentido, como señala la STS de 12 de abril de 1984, las expre-
siones “se arrojaren o se cayeren” en él empleadas no constituyen numerus clausus, ra-
zón por la cual pueden ser objeto de interpretación extensiva en cuanto a los supuestos
que pueden causar daño o perjuicio, tanto a otros copropietarios, convecinos... por razón
y salvaguarda de las relaciones de vecindad, como a quienes con ocasión de deambular
por las inmediaciones del inmueble reciban daño o sufran perjuicio por las cosas que se
arrojaren o cayeren del piso, vivienda o local en cuestión. A este respecto es especial-
mente significativa la STS de 12 de marzo de 1975 de la Sala Cuarta del Tribunal Supre-
mo, que encontró aplicable el art. 1910 del Código Civil en un supuesto en que reclamó
indemnización de daños y perjuicios como consecuencia de la pérdida sufrida por la
muerte de un transeunte que pasaba por debajo de un hospital psiquiátrico cuando le cayó
encima un enfermo que se había arrojado desde una de las plantas del edificio, aplastán-
dolo y causándole la muerte.
3. Ampliación de supuestos: filtraciones de agua y humedades
Aunque no es frecuente en la jurisprudencia la alegación del art. 1910, dado que tra-
dicionalmente se remite a los arts. 1902 y 1903 del Código Civil, actualmente el Tribu-
nal Supremo lo invoca en casos en los que se arroja o vierte algo desde dentro de un re-
cinto hacia fuera del mismo52, lo que ha propiciado aplicarlo a los daños por filtraciones
52. SSTS de 12 de abril de 1984, 20 de abril de 1993 y 26 de junio de 1993; SSAP de Pontevedra de 9 de junio de 1999 y de
Alicante de 9 de septiembre de 1999 sobre daños causados por filtraciones de agua; STS de 5 de julio de 1989 y caída de un cris-
tal que provocó la muerte de una niña que paseaba por la calle; SAP de Valencia de 30 de abril de 1999STS, sala 3ª, de 12 de mar-
zo de 1975, sobre daños causados por la caída de un demente desde la ventana de un hospital causando la muerte a un viandante.
de agua y humedades que, es con mucho, el supuesto más común de daños incluibles en
el art. 1910 Código Civil.
Un caso típico precisamente sería el que sustanció la STS de 5 de julio de 1989, de-
clarando la responsabilidad del inquilino de una vivienda de la que cayó un cristal cau-
sando la muerte de un viandante. La causa de su desprendimiento fue la rotura de la
ventana, que se cerró violentamente como consecuencia de una corriente de aire que
provocó un fuerte portazo. En este caso, quedaron exonerados, el propietario de la
vivienda y la comunidad de propietarios por pisos. La responsabilidad se le imputó
al inquilino y se exoneró al propietario y también a la comunidad, como recientemente
lo sigue haciendo y ha puesto de manifiesto la SAP de Burgos de 14 de febrero de 2005,
con ocasión de las lesiones sufridas por la actora al sufrir un corte en el hombro como
consecuencia de la caída a la calle de los cristales de las ventanas procedentes de
un piso.
Recientemente, sin embargo, son muchos los supuestos que han propiciado una in-
terpretación más amplia. Modernamente hay una tendencia que propugna la ampliación
de este precepto cuando con ocasión de la caída de cosas en la propia casa, se producen
daños por resbalones... si bien la redacción del precepto es clara: daños causados por las
cosas que se arrojaren o cayeren de la misma y no en ella. Este supuesto se planteó en la
STS de 21 de mayo de 2001, a propósito de un evento en el que una persona que bailaba
en una discoteca recibió un impacto en la pista de baile sin saber ni de dónde procedía, ni
quién había sido el culpable.
FUENTESECA53 entiende que el interior de una discoteca o cualquier recinto donde se
reúna una pluralidad de personas con cualquier fin podría quizá ser calificado como lu-
gar de tránsito con el propósito de proteger a las personas que se encuentren allí. A este
respecto, comenta la STS de 21 de mayo de 2001, en la que se aprecia la responsabili-
dad del dueño de la discoteca por negligencia al no haber recogido los vasos y copas, lo
que se entendió que supone una negligencia, que agravó la situación de la persona que
se cayó y al que se le causaron heridas en un ojo, producidas por los vidrios rotos. En el
mismo sentido, también se cuestiona si es posible aplicar el art. 1910 a los siguientes
supuestos: caída de nieve en un tejado; nido de unas aves: estudiante que arroja un
libro desde la biblioteca de la facultad, objetos arrojados desde un edificio de interés
turístico.
La STS de 12 de abril de 1984 sí aplicó este precepto en un supuesto de daños cau-
sados por filtraciones de agua en el piso inferior. También son muy frecuentes los
supuestos en los que se producen daños como consecuencia de filtraciones de agua,
como pone de relieve la SAP Baleares 30 de septiembre de 200354, con ocasión de una
53. FUENTESECA, CR., «El artículo 1910 del Código Civil es aplicable a los daños negligentes causados por cosas que se arro-
jaren o cayeren dentro de un recinto (discoteca). (Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2001)». A.C.,
núm. 45, 3 al 9 de diciembre de 2001, pp. 1579 y ss.
54. JUR 2004\74720.
inundación de dos viviendas y de un local de negocios debido a la rotura de un latigui-

llo de un lavabo, en la que se apreció la existencia de un defecto de fabricación, y se con-
sideró que la propietaria contribuyó al daño al no cerrar la llave de paso. En otro su-
puesto, el responsable fue el inquilino de los daños causados por una avería en el
domicilio que tenía alquilado.
Un local sufrió una filtración de agua procedente de la vivienda superior, por lo que
su propietario demandó a los dueños del piso. Los hechos ocurrieron el 16 de abril de
1992, pero el propietario demandado pudo demostrar que el 1 de abril había alquilado la
vivienda y que en esos quince días el inquilino no le había comunicado avería alguna. El
caso llegó hasta el Tribunal Supremo que, en fallo del 6 de abril de 2001, consideró que
no había responsabilidad en el propietario del piso sino en el inquilino, ya que sólo res-
ponde el propietario si tiene conocimiento del defectuoso estado de las instalaciones y no
las repara. El Tribunal señala que el artículo 1.910 del Código Civil responsabiliza de los
daños causados «por las cosas que se arrojaren o cayeren» desde una vivienda, inclu-
yendo tanto las cosas sólidas como las líquidas, al que llama “cabeza de familia” (con el
que se denomina al que, por cualquier título, habita una vivienda con carácter de princi-
pal). Pero, en este caso, el Supremo estima que quedó probado que el inquilino no había
comunicado al arrendador nada sobre la avería.
4. Concurrencia con los arts. 1902 y 1903 del Código Civil

y con la Ley de Propiedad Horizontal
Se trata éste de un supuesto que viene a ser una reiteración de lo preceptuado en el art.
1902 y, en su caso, de un exponente de la responsabilidad que asume el propietario o mo-
rador del inmueble de todo aquello que salga de su casa aunque se pudiese prescindir de
su existencia. También, y dado su carácter residual, es frecuente que simultáneamente se
invoquen preceptos concurrentes, como la Ley de Propiedad Horizontal, si bien, operará
únicamente en aquellos casos en los que no exista una Ley específica, lo que requiere de-
limitar las responsabilidades de los distintos ámbitos. A ello responde que un buen nú-
mero de pronunciamientos tengan como objeto negligencias por parte de los inquilinos
o de los dueños de las viviendas.
IV. NOTAS CONCLUSIVAS
La vigencia de estos preceptos sin haberse hecho eco de las reformas sufridas a ins-
tancia de la aparición de nuevas Leyes motiva que, en la actualidad, se encuentren faltos
de la correspondiente adaptación real para la resolución de los problemas en muchos ca-
sos. En unos, debido a su falta de armonización con la Ley de Ordenación de la Edifica-
ción, que deja abierta la puerta para que se susciten nuevos problemas; en otros, debido,
a la aparición de nuevos eventos que requieren la ampliación —dudosa— de su ámbito
de aplicación, como sucede con el 1910 del Código Civil. Finalmente la interrelación
con la Ley Propiedad Horizontal hace deseable un replanteamiento de los conceptos so-
bre los que se sustenta la responsabilidad en los arts. 1907 y 1909 del Código Civil, como
la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo hace remitiendo al supuesto genérico del
art. 1902 del Código Civil, lo que pone de manifiesto que su reiterada invocación frente
a éstos de naturaleza específica, poco han contribuido en la delimitación de responsabi-
lidad en este ámbito, a diferencia de lo que ha sucedido en otros ordenamientos jurídicos,
como el italiano, que ha dado una nueva proyección a estos preceptos.

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01 EST DOCTRINALES N 30.

qxd 25/10/06 19:54 Página 15

La responsabilidad por cosas inanimadas

I. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1907 DEL CÓDIGO CIVIL

16 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 17

18 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 19

20 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

En caso de bienes comunes responderán solidariamente todos los copropietarios por

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 21

Los criterios jurisprudenciales no se han limitado a la aplicación del precepto única-

El término ruina tiene una reminiscencia ineludible en la interpretación jurispruden-

22 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

En este sentido es especialmente significativa la STS de 30 de junio de 199218, que

6. Debe existir una relación de causalidad entre los daños causados

Uno de los presupuestos de la responsabilidad extracontractual es que exista una relación

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 23

mente en la SAP de Badajoz de 1 de septiembre de 200021 con motivo del derrumba-

7. Posible responsabilidad por actos realizados por un tercero.

24 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

II. EL ART. 1.909 DEL CÓDIGO CIVIL. NOCIONES PRELIMINARES

1. Características del precepto

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 25

caso, a la comunidad de propietarios26, como se ha visto analizando el artículo anterior

26 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 27

voca la muerte de un peatón), que “la responsabilidad de que se trata ha de configurar-

28 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

En cuanto al tiempo de ejercicio de la acción contenida en este precepto, su propio

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 29

Obviamente la alusión a dicha mención genera la necesidad de concretar cuál es el pe-

30 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 31

ponsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el pro-

32 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

III. EL ART. 1910 CÓDIGO CIVIL. NOCIONES INTRODUCTORIAS

Finalmente dentro del capítulo dedicado a la responsabilidad por cosas inanimadas el

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 33

34 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 35

2. Cosas que se arrojen o cayeren

Desde sus orígenes siempre ha preocupado conferir protección a los ciudadanos

3. Ampliación de supuestos: filtraciones de agua y humedades

36 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

LA RESPONSABILIDAD POR COSAS INANIMADAS 37

inundación de dos viviendas y de un local de negocios debido a la rotura de un latigui-

4. Concurrencia con los arts. 1902 y 1903 del Código Civil

IV. NOTAS CONCLUSIVAS

38 ESTUDIOS DOCTRINALES / ESTUDIS DOCTRINALS

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