DERECHO CIVIL IV: REALES

BOLILLA Nº I

ALVAREZ BLANCO, MARIA LUZ; CARDOZO, SANDRA NOEMI Y OLIVERA, ANDREA

AÑO 2016
Metodología del CC de VELEZ METODOLOGIA DEL C.C. Y C. de LORENZETTI

LIBRO III LIBRO Cuarto: Derechos Reales.

 Título I “Cosas consideradas  Título 1: Disposiciones generales (arts.
en sí mismas, o en relación a 1882 – 1907)
los derechos” (arts. 2311 –  Título 2: Posesión y tenencia (arts. 1908 –
2350); 1940)
 Título II “De la posesión y de  Título 3: Dominio (arts. 1941 – 1982)
la tradición para adquirirlas”  Título 4: Condominio (arts. 1983 – 2036)
(arts. 2351 – 2467);  Título 5: Propiedad horizontal (arts. 2037
 Título III “De las acciones – 2072)
posesorias” (arts. 2468 –  Título 6: Conjuntos inmobiliarios (arts.
2501); 2073- 2113)
 Título IV “De los derechos  Título 7: Superficie (arts. 2114 – 2128)
reales” (arts. 2502 – 2505);  Título 8: Usufructo (arts. 2129 – 2153)
 Título V “Del dominio de las  Título 9: Uso (arts. 2154 – 2157)
cosas y del modo de  Título 10: Habitación (arts. 2158- 2161)
adquirirlo” (arts. 2506 –  Título 11: Servidumbre (arts. 2162 -2183)
2610);  Título 12: Derechos reales de Garantía
 Título VI “De las restricciones (arts. 2184 – 2237)
y límites al dominio” (arts. Capítulo 1: Disposiciones generales
2611 – 2660); Capítulo 2: Hipoteca
 Título VII “Del dominio Capítulo 3: Anticresis
imperfecto” (arts. 2661 – Capítulo 4: Prenda
2672);
 Título VIII “Del condominio”  Título 13: Acciones posesorias y acciones
(arts. 2673 – 2755); reales (arts. 2238 – 2276)
 Título IX “De las acciones
reales” (arts. 2756 – 2806);
 Título X “Del usufructo” (arts.
2807 – 2947);
 Título XI “Del uso y de la
habitación” (arts. 2948 –
2969);
 Título XII “De las
servidumbres” (arts. 2970 –
3067);
 Título XIII “De las
servidumbres en particular”
(arts. 3068 – 3107);
 Título XIV “De las hipoteca”
(arts. 3108 – 3203);
 Título XV “De las prenda”
(arts. 3204 – 3238);
 Título XVI “De la anticresis”
(arts. 3239 – 3261).

El Libro IV CC (Código de Velez) “trata de las disposiciones comunes de los derechos reales
y de los personales”.

Una de ellas, la prescripción adquisitiva y liberatoria.

La prescripción adquisitiva se refiere a la adquisición de un derecho por el transcurso del

tiempo.
La prescripción liberatoria refiere a la pérdida de la exigibilidad del derecho que tiene el
acreedor sobre el deudor respecto de una obligación que éste último debe cumplir, la que
se da también por el transcurso del tiempo.

El método de Velez Sarsfield

Salvat divide a este Libro del CC en tres secciones:

1) Comienza con el estudio de la posesión, luego de las cosas, porque según

Medkeley, son los elementos que forman los derechos reales;
2) Luego trata directamente los derechos reales, a continuación legisla sobre el
dominio de la propiedad, que es el derecho real por excelencia;
3) Finaliza el libro tratando los derechos reales que no son la propiedad.

Críticas de la doctrina al método utilizado por Velez Sarsfield

Expuestas por Lafaille:

 El título de las cosas debió ser tratado en la Parte General del C.C.;
 El título de las acciones posesorias deberían estar en armonía con los código
procedimentales;
 Lo relativo a la expropiación debió haber sido tratado en el título de las
restricciones y límites al dominio, y no en el título anterior;
 La prescripción adquisitiva tendría que estar ubicada en el Libro III;
 Las restricciones y límites al dominio en razón del interés público le corresponden
al derecho administrativo (derecho público) y no al derecho civil (derecho privado).
 Las acciones reales debieron ser tratadas al final del Libro III, porque son
protectoras de todos los derechos reales, y no solo del dominio.

Concepto de derecho real

En la nota inicial del Título IV de los derechos reales, el codificador da una definición,
enrolándose en la teoría clásica y la contrapone con los derechos personales.

Siguiendo a Demolombe sostiene que:

“Derecho Real es el que crea entre una persona y una cosa una relación
directa e inmediata, de tal manera que no se encuentren en ella sino dos
elementos, la persona que es el sujeto titular del derecho, y la cosa que es el
objeto”.
Otras definiciones proporcionadas por la doctrina

Aubry y Rau: “Derechos reales son los qué, creando una relación inmediata y directa entre
una cosa y la persona a cuyo poder ella se encuentra sometida, de una manera más o
menos compleja, son susceptibles de ser ejercidos, no solamente contra una persona
determinadas, sino contra todo el mundo”.

Allende: “El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
determinada (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad
(sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto en su contra (obligación negativa),
naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”.
Musto: “El derecho real es el derecho subjetivo de contenido patrimonial que permite a su
titular obtener de una cosa un aprovechamiento directo, sin necesidad de intervención de
otra persona, y que es oponible a todos los miembros de la sociedad que tienen el deber
correlativo de respetarlo”.

CONCEPTO del nuevo C.C. y C.: lo encontramos en el art. 1882, el cual expresa: El derecho
real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y
las demás previstas en este Código.

Noción clásica

La teoría clásica establece una distinción intrínseca entre derechos reales y personales: los
primeros crean una relación directa e inmediata con la cosa que es su objeto y de la cual
puede el titular sacar el provecho que le corresponde por sí mismo, sin necesidad de
ningún intermediario; los derechos personales, en cambio, tienen por objeto la actividad
de un sujeto determinados o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo
(prestación) y solo mediatamente la cosa es su objeto, interponiéndose entre ella y el
titular del derecho creditorio la persona del deudor. Son expositores principales de esta
noción, Demolombe, Maynz, Mackeldey, Savigny, Aubry y Rau.

Otras teorías

 Teoría de la obligación pasiva universal (Planiol): sostiene que el derecho real debe
ser concebido como una obligación, en la cual el sujeto activo está representado
por la persona (titular del derecho), mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en su
número y comprende a todas las personas que pueden ponerse en contacto con el
sujeto activo. La relación directa entre la persona y la cosa es insostenible, pues los
vínculos jurídicos se anudan entre personas: este lazo obligatorio se hace visible
cuando el derecho real es violado, el contraventor no podría ser condenado si
previamente no estuvo obligado. Entonces, tanto los derechos personales como los
derechos reales tienen la misma naturaleza: obligacional.

Crítica a la teoría de Planiol: se ha sostenido que esta concepción tiene el

inconveniente de señalar como característico de los derechos reales un aspecto común
a todos los derechos, es decir, el deber de la sociedad de respetar los derechos ajenos,
y además, define al derecho real por su contenido negativo y no por lo que en él hay
de típico o propio, que es el señorío del titular sobre la cosa.

La teoría de la obligación pasiva universal no ha prevalecido, porque el deber de

abstención y respeto de todos, no constituye una obligación o deber en sentido
jurídico “strictu sensu”.

 Teoría de la institución (Hauriou y Renard): sostiene que la Institución es un grupo

social organizado. En ella suelen aparecen situaciones favorables al grupo,
especialmente la relación del hombre con las cosas, ya que éste, para satisfacer su
necesidades, siempre se pone en contacto con ellas. Reiteradas en el tiempo, estas
situaciones se objetivizan y se convierten en derechos, que permiten hacer
respetar la situación por terceros y por los propios miembros del grupo: habría
nacido un derecho subjetivo.
 El derecho individual es pues, un reconocimiento de la institución a favor del
individuo y no al revés como lo ponen de relieve otras teorías, donde la institución
tiene los derechos que el individuo, como titular originario, consiente en
traspasarle.
Para hacer respetar estos derechos subjetivos existen dos clases de normas: las
constitutivas del derecho disciplinario, que sujetan a los integrantes del grupo
imponiéndoles aún sin su consentimiento: aquí ubicaríamos a los derechos reales;
y las constitutivas del derecho estatutario, que por contemplar intereses
particulares tienen en cuenta la voluntad individual; aquí se ubicaría el derecho de
las obligaciones y los contratos.

 Teoría realista (Gaudemet): aduce que el derecho obligacional sería un derecho

sobre los bienes, un derecho real, indeterminado en cuanto al objeto material
sobre el que recae, que son todos los bienes del deudor, integrantes de su
patrimonio, que es el prenda común de los acreedores.

Critica a la teoría realista: se ha sostenido que la teoría realista no recalca la

diferencia existente en la relación de persona y cosa según se trate de derecho real
(donde es directa e inmediata) o de derecho personal (donde siempre se necesita
la actividad de un sujeto –deudor-) para acceder a la cosa. Se despersonaliza así la
obligación, al mirar solamente al objeto sobre el cual va a ejercerse la conducta del
deudor.
Además, enfoca a la obligación en el momento de su incumplimiento, que es
cuando recae sobre los bienes del deudor: es decir, que la contempla en su
anormalidad, pues lo común es que las obligaciones se cumplan.
El sujeto y el objeto de los derechos reales

Concepto de cosas y de bienes

a) Bienes

Conforme al art. 2312 del CC: “Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e
igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona
constituye su patrimonio”.

b) Cosas

Conforme al art. 2311 del CC: “Se llaman cosas en este Código, los objetos
materiales susceptibles de tener un valor Las disposiciones referentes a las cosas
son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación”.

El nuevo C.C. y C. expresa en el art. 1883, respecto del objeto que, el derecho real
se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en
un bien taxativamente señalado por la ley.

Clasificación de las cosas

De acuerdo al nuevo C.C. y C. son derechos reales sobre cosa total o parcialmente
propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
 propiedad superficiaria. Los restantes derechos recaen sobre cosa ajena (art. 1888,
derechos reales sobre cosa propia o ajena).

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba
en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el
modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

Por otra parte encontramos cosas registrables y no registrables, en el mismo

sentido el nuevo codificador expresa en el art. 1889 que, los derechos reales
recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos
en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre un objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción.

Comparación con los derechos personales o creditorios: rasgos distintivos

Como facultad:

 El derecho real es la facultad que se tiene directamente sobre una cosa: el típico es
la propiedad, que importa un poder de señorío, de goce y disposición de la cosa;
los restantes derechos reales son desmembraciones de ella.
 El derecho personal es la facultad que se tiene de exigir de otra persona el
cumplimiento de una obligación, es un vínculo jurídico que une a dos o más
personas en virtud el cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestación de
vida.

En cuanto a sus elementos:

 En los derechos reales solo hay dos elementos: el titular que es la persona y la cosa
sobre la cual se ejerce el derecho.
 En los derechos personales hay tres elementos: el sujeto activo o acreedor; el
sujeto pasivo o deudor y la prestación debida, que puede ser una obligación de dar,
de hacer o de no hacer.

En cuanto a su ejercicio:
 Los derechos reales son absolutos, en el sentido que se tienen erga omnes, contra
cualquiera que pretenda perturbar al titular el goce de la cosa. Dan origen a las
acciones reales, cuyo objeto es mantener el derecho y que se ejercen tantas veces
como sea necesario para defenderlo.
 Los derechos personales son relativos, pues se tienen contra personas
determinadas o determinables (el deudor, o deudores); por eso, las acciones
personales solo pueden dirigirse contra ellos y tienden a la extinción del derecho,
pues una vez cobrado el crédito, cesa la obligación.

Ius persequendi:
 El titular del derecho real goza del “ius persequendi” o sea la facultad de hacerlo
valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque en principio no
es absoluto y sufre excepciones: por ejemplo, la del poseedor de buena fe de cosas
muebles, contra quien no puede ejercerse la reivindicación (art. 2412 CC).
  Los derechos personales no gozan de este privilegio.

Ius preferendi:
 Es parte del derecho real el “ius preferendi”, en virtud del cual descarta a todos los
derechos creditorios y además, determina su rango según su antigüedad (como en
la hipoteca) o excluye a cualquier otro (como el dominio).
 El derecho personal supone una completa igualdad para sus diversos titulares,
salvo el caso de los privilegios.

En cuanto a quien puede crearlos:

 Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, y por ello su número es
limitado.
 Los derechos personales son ilimitados, las partes pueden crear tantos como
convengan a sus intereses, formando el contrato su mejor exponente por ser la ley
a la que las partes deben someterse como a la ley misma.

En cuanto a su transmisión:
 La constitución y transmisión de los derechos reales es formal.
 Los derechos personales, salvo contadas excepciones, nacen y se transmiten sin
ningún requisito formal.

En cuanto a la prescripción de los mismos:

 Los derechos reales pueden adquirirse por usucapión.
 Los derechos personales pueden extinguirse mediante la prescripción liberatoria o
extintiva.

En cuanto al tiempo en que se puede gozar de ellos:

 Los derechos reales tienen, en principio, una duración ilimitada y no se extinguen
por el no ejercicio de ellos.
 Los derechos personales se extinguen en cuanto a su exigibilidad por el transcurso
del tiempo (prescripción liberatoria).

En cuanto a su causa:
 La causa fuente del derecho real es la enajenación, o generalmente, los medios
legítimos por los cuales se cumple la transmisión en todo o en parte de la
propiedad.
 Los derechos personales la causa fuente es la obligación, cualquiera sea su origen:
la ley, el contrato, el cuasicontrato, delito o cuasidelito.

Régimen legal

Enumeración de los derechos reales

Creación. Limitación a la libertad individual.

Art. 2502 del CC: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por éste Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales,
si como tal pudiese valer”.

Sin perder su horizonte, el nuevo código establece en el art. 1884 que, l regulación de los
derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Enumeración de los derechos reales en el CC

Art. 2503 del CC: “Son derechos reales: 1) el dominio y el condominio. 2) El usufructo. 3) El
uso y la habitación. 4) Las servidumbres activas. 5) El derecho de hipoteca. 6) La prenda. 7)
La anticresis. 8) La superficie forestal”.

El carácter de la enumeración en el CC es meramente enunciativo, puesto que pueden

crearse y agregarse otros derechos reales, siempre creados por ley. Entre los nuevos
derechos reales creados por ley se encuentran la propiedad horizontal y prehorizontal.
Algunos fuera del CC eran: la prenda agraria, la prenda con registro, warrants o seguros de
depósito, la hipoteca naval.

No obstante, el nuevo C.C. y C. nos enuncia la enumeración en el art. 1887, diciendo que
son derechos en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la
superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la
anticresis; n) la prenda.-

Esta enumeración viene a ser ampliada en el nuevo código, y así es establecido en el art.
1887, entendiendo que son derechos reales en este Código: a) dominio; b) condominio; c)
la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el
cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la
servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.

El “numerus clausus”

Significa éste término que los derechos reales no son abiertos sino cerrados o “clausus”,
puesto que sólo constituyen derechos reales los que ley ha establecidos como tales,
siendo en su número limitado, dado que los particulares tienen vedado la creación de
derechos reales, todo ello lo establece el art. 2502 del CC que importa una verdadera e
infranqueable valla a la voluntad individual.

Incidencia del orden público en los derechos reales

La intervención del estado se justifica porque afectan al orden público, a la explotación

económica de los bienes y puede incidir en el sistema de gobierno; cada país se ha
reservado celosamente el derecho de reglamentar los derechos reales, especialmente de
los bienes inmuebles (art. 10 del CC), y en menor medida de los bienes muebles (art. 11
del CC), negando eficacia a la ley extranjera, cuando lesiona los principios consagrados en
dichas normas.

Eran considerados derechos reales fuera del CC… hoy ha sido superada este tema, ya que
en su mayoría han sido incluidos al codificador (art. 1887), no obstante ello, vale recordar
a qué se llamaban derechos reales fuera del Código Civil, siendo los mismos los siguientes:

1. La propiedad horizontal;
 2. Prehorizontabilidad;
3. Preanotación hipotecaria;
4. Prenda con registro;
5. Hipotecas sobre buques y aeronaves;
6. Warranty Debentures;
7. Servidumbres sobre ruinas y yacimientos arqueológicos.

Derechos reales no autorizados. El art. 2614 del CC (Velez)

El art. 2614 del CC reza: “Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos
derechos enfitéuticos, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término
que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición, ni hacer en ellos vinculación
alguna”.

Enfiteusis es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de él de la manera más extensa

en forma perpetua o por un tiempo muy largo, mediante el pago de una renta,
generalmente anual, que se debe abonar al propietario (canon).

Censo es un derecho real sobre cosas inmuebles, en la cual una de las partes (censatario)
abona a la otra (censualista), generalmente por períodos anuales, un determinado canon,
en dinero o frutos.

Renta es la cantidad de dinero que rinde o produce periódicamente un bien.

Superficie es un derecho real enajenable y trasmisible a los herederos, que atribuye el

pleno goce de un edificio o parte de él. Puede ser a título gratuito u oneroso.

La doctrina mayoritaria sostiene la permisión que otorga el art. 2614 del CC para constituir
por cinco años sólo los derechos de censos y rentas. La superficie y la enfiteusis estarán
proscriptas.

Valor de la constitución de derechos reales suprimidos o no autorizados

a) Valor de los derechos reales creados con anterioridad al CC: la doctrina y la

jurisprudencia se pronuncian por su subsistencia. Conforme al art. 3° del CC, las leyes
disponen para el futuro y no pueden afectar derechos adquiridos, éstos derechos pueden
subsistir siempre que no acarreen afectación alguna al orden público.
b) Valor de los derechos reales creados por los particulares y no enumerados en el CC
y otras leyes: juega en este aspecto lo previsto en el art. 2502 del CC, es decir, están
prohibidos.

El art. 2502, 2da parte del CC. Conversión. Noción

Supongamos que no obstante los principios expuestos, nos encontramos con derechos
creados por los particulares fuera de los enumerados por la ley, con el carácter de
derechos reales. Por ejemplo, la creación de un derecho real de enfiteusis. ¿Cuál sería la
suerte de esta clase de derechos reales? El art. 1502, 2da parte del CC resuelve esta
cuestión en los siguientes términos: “…Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyesen otros derechos reales o modificase los que por éste Código se reconoce,
valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tales pudiese valer”. En el
caso de aplicación, la enfiteusis así constituida; podría valer como un arrendamiento, de
llenar los requisitos legales.

Así no existirá derecho real, sino un simple derecho personal, exigible contra el
constituyente del mismo, pero no podría ser considerado como un gravamen de la cosa
misma. Pero este derecho personal existirá, como dice la ley, siempre que el derecho
constituido pudiese valer como tal, es decir, siempre que no hubiese de por medio
disposiciones legales o principios de orden público comprometidos.

Conversión (art. 2244 nvo.C.C.yC.): si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor
que la que determina la promoción de la acción, el afectado puede solicitar su conversión en la
que corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del
derecho de defensa en juicio.

El nuevo codificador, ha destinado el libro quinto para tratar lo referente a la

Transmisión de derechos por causa de muerte, quedando salvado los vacíos o dudas
legales antes existentes.

Los casos dudosos

La posesión

“Habrá posesión cuando una persona tenga bajo su poder una cosa, para su uso y goce”,
es decir, en el caso de la posesión, una persona tiene una cosa bajo su poder para su uso y
goce, pero no puede disponer de ella en cuanto a su transmisión, puesto que no es el
titular de la misma.

Algunos autores sostienen que la posesión es un derecho real, en virtud de la inmediatez

de la relación entre el poseedor y la cosa, y la posibilidad del poseedor de ejercer las
acciones posesorias, que tienen carácter real, porque confieren el ius persequendi. Otros
autores sostienen que es un mero hecho (y no un derecho) con consecuencias jurídicas.

El privilegio

Lo define el art. 3875 del CC: “El derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado
con preferencia a otro, se llama en este Código privilegio”.

Existen tres doctrinas al respecto de si asimilación a un derecho real.

1) La primera doctrina sostiene que estamos frente a un derecho creditorio, porque:

a) no están enumerados los privilegios junto a los demás derechos reales; b) no hay
relación directa de la persona a la cosa; c) no hay persecución contra terceros; y d)
son accesorios a créditos de índole personal.
2) Otros opinan que son derechos reales por: a) el art. 2503 del CC es enunciativo y
no limitado; b) ciertos acreedores privilegiados gozan de un derecho de retención,
y c) que los privilegios se ejercen sobre cosas que están afectadas al pago de
créditos.
3) Una tercera teoría, sostenida por Bonnecase, dice que se trata de una relación
jurídica de persona a persona, motivada por un crédito, de la cual emana un
aspecto de cualidad: el privilegio. En otras palabras, sostiene que no es un derecho
real, sino la calidad del mismo.

La hipoteca

La hipoteca es el derecho real de garantía sobre un inmueble que continúa en poder del
deudor.
Es un derecho real, conforme así lo expone el art. 2503 del CC, y es aplicable únicamente
sobre bienes inmuebles. Es de recalcar que no se da en la hipoteca la relación que tipifica
al derecho real, puesto que la cosa no se desplaza a manos del acreedor hipotecario, que
es el titular del derecho. Algunos autores, sostienen que se trata meramente de un
privilegio convencional.

La locación

El derecho del locatario sobre el bien arrendado es en nuestro Código un derecho

personal. Pero visto de otra manera, la locación crea entre el locatario y la cosa una
relación extremadamente parecida a la del usufructo: se usa la cosa, se extraen los frutos,
se está en posesión de ella y ambos se dan por un precio, es decir, existe una relación
directa entre la persona y la cosa. En definitiva, la locación no es un derecho real.

El derecho de retención

El art. 3939 del CC dice: “El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor
de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido
por razón de esa misma cosa”.

Según Borda, se trata de una excepción procesal que permite al acreedor retener la cosa
mientras no haya sido pagada. No es un derecho real.

Las obligaciones reales o “propter rem”. Noción

Las obligaciones propter rem son aquellas que nacen como consecuencia de ser
propietario o poseedor de una cosa, y que se transmiten con el derecho real.

Es una categoría de derechos patrimoniales intermedia entre los derechos personales y los
derechos reales. En las obligaciones propter rem los rasgos del derecho real y del derecho
de crédito concurren entrelazados.

Se trataría de obligaciones, que tienen un deudor que debe una prestación determinada y
positiva (de dar o hacer), y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla. La
aproximación a los derechos reales surge del hecho que la calidad de deudor o acreedor
depende de una relación de señorío con la cosa: se es deudor o acreedor en cuanto esa
relación (con la cosa) subsista. Si la relación se extingue por cualquier causa no
reprochable al deudor (abandono, pérdida, venta, etc.) cesa también la calidad de deudor
o acreedor que se tenga, que pasa con la cosa al nuevo titular de la misma. Por esta
característica se las conoce también como obligaciones “ambulatorias”, pero la
denominación más precisa y adecuada, sería la de propter rem, que significa “en razón de
la cosa”.

Caracteres de las obligaciones propter rem

 Nacen como consecuencia, por motivo o por causa de ser propietario o poseedor
de una cosa;
 Se responde nada más que con la cosa;
 Se extingue con su pérdida, abandono o enajenación.

El art. 497 del CC

“A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que
corresponda a derechos reales”.

Nuestro codificador a partir de lo expresado en el art. 497 del CC parece haber negado la
existencia de las obligaciones propter rem en nuestro ordenamiento jurídico.

El principio general para la adquisición, transferencia y pérdida de los derechos reales

Titulo y tradición

El derecho real nace a través del título y del modo. El título es el instrumento necesario
que da nacimiento al tipo de derecho real de que se trate. El modo es la tradición (que
puede ser real o simbólica) y que consiste en la entrega y recepción voluntaria de la cosa.

El acto de transferencia del derecho real tiene validez para las partes del acto, el escribano
y los sucesores de las partes.

La inscripción en los registros públicos (de propiedad inmueble) es solo al afecto de dar
publicidad al acto de transmisión.

Tipos de título

 Titulo suficiente: es el que reúne todos los requisitos necesarios para transmitir (de
fondo y de forma). Transmite.

El nuevo codificador señala que: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido
de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real. (art 1892)

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

 Titulo justo: es el que aparentemente reúne todos los requisitos del título
suficiente, pero presenta una anomalía (por ejemplo, falta de capacidad del
transmitente). No transmite, pero sirve para la acción de prescripción decenal.

Aquí vale remitirnos a lo que actualmente nos dice el artículo 1902 del C.C. y C., al
referirse del justo título y buena fe del siguiente modo: el justo título para la
prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgamiento no es capaz o no está legitimado al efecto.
Sigue diciendo, la buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber
conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
 Y finaliza señalando que, cuando se trata de cosas registrables, así como el
cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo
régimen especial.

 Titulo putativo o existimado: es aquel título que existió alguna vez y fue dejado de
lado o anulado, o se trata de un título que nunca existió, u existe en la imaginación
de quien dice tenerlo o aquel caso de quien tiene el título y lo extiende a la cosa
poseída. No transmite, pero permite percibir los frutos de la cosa siempre que haya
buena fe. La buena fe consiste en la ignorancia o error de hecho más la persuasión
de estar haciendo lo correcto.

Art. 2505 del CC

Dispone: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se

juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no
serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

Este artículo, sin eliminar la tradición como constitutiva de derechos reales, exige las
adquisiciones y transmisiones sobre inmuebles, se inscriban en el Registro de la Propiedad
Inmueble correspondiente al bien raíz. Tiene una finalidad de dar publicidad del acto
jurídico, pero solo al fin de su perfeccionamiento, dado que con el título y el modo ya el
bien se transmite.

El art. 1906 del nuevo codificador dispone que, todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

Pérdida de los derechos reales

La pérdida puede ser absoluta o relativa.

Es absoluta cuando existe:

 Destrucción de la cosa;
 Consumo total;
 Colocación fuera del comercio;
 Recuperación de la libertad de animales salvajes o pérdida de la costumbre de
volver al hogar en los animales domesticados.

Es relativa cuando existe:

 Abandono de la cosa;
 Disposición de la ley,
 Enajenación de la cosa;
 Transmisión judicial de la cosa.

En tanto el nuevo código nos dice que sin perjuicio de los medios de extinción de todos los
derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por
la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y
por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena. (art. 1907)
Más adelante, en el art. 1931 nos refiere que la posesión y la tenencia se extinguen
cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.

En particular, hay extinción cuando:

a) Se extingue la cosa;
b) Otro priva al sujeto de la cosa;
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o
la tenencia;
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa

La convalidación. Noción

El art. 2504 del CC reza: “Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía
derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndase que transmitió o
constituyó un verdadero derecho real, como si lo hubiese tenido al tiempo de la
transmisión o constitución”.

En palabras menos abundantes, el acto de disposición o afectación de un derecho, llevado

a cabo por quién no lo tenía, queda ulteriormente convalidado, si el disponente llega a
adquirirlo, con efecto retroactivo al momento en que transmitió o constituyó.

Se trata en definitiva de una excepción al principio sentado por el art. 3270 del CC, que
niega validez a la constitución o transmisión de derechos reales que no se tiene y goza.

El caso especial de la hipoteca respecto de la convalidación

La hipoteca es el único derecho real que no admite convalidación, puesto que para que se
constituya la misma la ley requiere que se posea la titularidad sobre el inmueble al
momento de la constitución de la hipoteca.

Situación especial en el condominio: si bien el condómino, en principio, no puede realizar

actos jurídicos ni sobre toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se
validan (total o parcialmente) si la cosa o la parte material de ella, en relación a la cual se
celebró el acto, le toca en partición; pero no por el principio de la convalidación, sino por
el efecto declarativo (retroactivo) de la partición.

Clasificación de los derechos reales

1) Derechos reales sobre la cosa propia:

a) Dominio,

b) Condominio,

c) Propiedad Horizontal.

2) Derechos reales sobre la cosa ajena:

De disfrute:

a) Servidumbres; b) Usufructo; c) Uso; d) Habitación

De garantía:

a) Hipoteca; b) Prenda; c) Anticresis.