¿Estás por comprar una

propiedad en un barrio
cerrado?
Si está ubicada sobre un humedal, la Red
del río Luján te quiere informar sobre los
serios riesgos que podrías correr.

En las dos últimas décadas se ha producido una enorme expansión de las

urbanizaciones cerradas (UC) en terrenos bajos e inundables, aledaños a ríos y
arroyos, que se conocen con el nombre de humedales. Éstos son rellenados a
fin de llegar a un nivel de terreno urbanizable, con tierra que se extrae del lugar
y que genera en el sitio de extracción lagunas artificiales de variadas formas.
Estas lagunas y las murallas que se construyen como protección frente a las
inundaciones son los rasgos característicos de estos barrios.
Si estás evaluando adquirir una propiedad en este tipo de urbanizaciones, te
sugerimos informarte acerca de los serios inconvenientes que podes afrontar y
de los impactos socioambientales que contribuirás a generar.
 URBANIZACIONES CERRADAS EN HUMEDALES

UNA ENORME PROPORCIÓN DE LAS UC EN HUMEDALES NO TIENEN LAS HABILITACIONES MUNICIPALES

1 Y PROVINCIALES CORRESPONDIENTES, POR LO QUE ESTARÍAS ANTE LA IMPOSIBILIDAD DE SER
LEGALMENTE PROPIETARIO. (ver sistema de aprobaciones al final del documento)

El sistema de habilitaciones es muy complejo y, según un estudio del año 2012, apenas un 25 % de las UC existentes en la
cuenca baja del río Luján (partidos de Tigre, San Fernando, Escobar, Campana y Pilar) lo cumplía. Lamentablemente, la
situación no ha variado demasiado en estos años, por lo que deberías saber que:

Muchas de las UC han sido desarrolladas en terrenos
aledaños al río Luján y sus tributarios. Éstos son bienes
de dominio público natural (de acuerdo a la normativa
vigente) y, por lo tanto, no pueden ser privatizados
porque pertenecen al conjunto de la sociedad.
Es común que violen una serie de normativas que
velan porque el flujo del agua de lluvia no sea
interferido, que regulan cotas mínimas de nivel de
construcción, que fijan procedimientos para las
evaluaciones de impacto ambiental, entre otras.

Las empresas desarrolladoras impulsan la conformación de «consorcios», mediante el sistema de «preventa» y bajo
la figura de cesión de derechos en un fideicomiso. Eso te convierte en solidario responsable, por lo que podrías tener
que hacerte cargo de juicios o de cualquier otro costo que los desarrolladores no suelen asumir.
Por ejemplo, como ya ha sucedido, podrías tener que pagar un número mayor de cuotas que el pactado
originalmente, para financiar obras hidráulicas que subsanen las inundaciones que tu barrio generó en el vecindario.
Y, por supuesto, toda falta de habilitación provincial o municipal se convierte en tu problema, pudiendo suceder que
no puedas escriturar la propiedad que compraste.
Así, los desarrolladores inmobiliarios se quedan con el dinero de los compradores y, éstos, con todos los
problemas.

BARRIO CERRADO EN HUMEDALES DE LA CUENCA BAJA DEL RÍO LUJÁN

Por eso te recomendamos: verificar, en primer lugar, si la urbanización donde querés comprar una propiedad ha
comenzado con los trámites para obtener las habilitaciones municipales y provinciales obligatorias. Para ello consultá
en la página: www.urbasig.minfra.gba.gov.ar/urbasig/ (pestaña “Reg. Provincial de Urb. Cerradas”)
Si la urbanización no aparece en el registro, simplemente no tiene ningún tipo de habilitación y no puede realizarse su
comercialización. Y aunque apareciera en el registro, esto no es garantía de que haya obtenido todas las habilitaciones
necesarias para poder iniciar la venta de propiedades.

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2 CON TU COMPRA PODRÍAS CONTRIBUIR A PRODUCIR IMPACTOS AMBIENTALES Y SOCIALES MUY GRAVES

Si tu deseo es vivir en contacto con la naturaleza debes saber que estas urbanizaciones han destruido la naturaleza
original, suplantando la flora y fauna nativas por especies exóticas. Al mismo tiempo, desaparecen muchos beneficios
que prestan los humedales como actuar de esponjas (suavizando el efecto de las inundaciones), purificar el agua,
recargar los acuíferos (napas de agua subterráneas), mitigar el cambio climático, etc.

Estas UC también están poniendo en riesgo

la calidad de agua de consumo, pues al
construir sus lagunas artificiales se extrae
tierra y se arrasa con la capa natural que
protege los acuíferos, posibilitando que
ingresen contaminantes a ellos. Tu salud, la
de tu familia y la de una enorme población
pueden ser puestas en riesgo.
La movilización de millones de metros
cúbicos de tierra para rellenar y alcanzar las El relleno de las márgenes del río se comporta como un tapón para el
cotas de nivel de piso habitable, producen flujo normal del agua y, en momentos de lluvias intensas, provoca
cambios de enorme magnitud en la inundaciones y penurias a los vecinos de barrios cercanos, pero
topografía. también a aquellos que viven en zonas más alejadas aguas arriba.
Unas 10 mil hectáreas (equivalente a la mitad La sensación de seguridad frente a inundaciones que prometen las UC
de la superficie de CABA) ya han sido a sus habitantes podría resultar falsa.
sometidas a este proceso en la cuenca baja Debes saber que, frente a fuertes precipitaciones, las protecciones
del río Luján. que ofrecen (terrenos elevados artificialmente y murallas) podrían
ser superadas y el río podría volver a ocupar espacios que les fueron
arrebatados por estos barrios.

La construcción de un barrio cerrado en los humedales del río Luján (línea amarilla) produce un embalse artificial de las aguas (color marrón) durante lluvias intensas.

Así, los supuestos beneficios y progreso que representarían estas UC, al generar trabajo para la población cercana, se ven
absolutamente superados por los daños que provocan. En realidad, este sistema solo beneficia a los desarrolladores
inmobiliarios que compran humedales a muy bajo costo, los rellenan y los venden a varias veces su valor.

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Pasos para que un UC sea aprobado a nivel municipal y provincial.

APROBACIÓN DE CONVALIDACIÓN CONVALIDACIÓN APROBACIÓN DE

LOCALIZACIÓN TÉCNICA TÉCNICA FINAL SUBDIVISIÓN
MUNICIPAL PRELIMINAR -GEODESIA-
Aptitud Aprobación de
Hidráulica: proyectos de
Secretaria de ADA (b) edificación e
Obras Públicas infraestructura INSCRIPCIÓN EN
Municipal: Factibilidad de
servicios REGISTRO DE UC
APRUEBA la
localización y (agua, cloacas, Aprobación de -DPOUT-
la Evaluación gas, luz, etc.): Reglamento
de Impacto entes Urbanístico y
Ambiental (a) prestatarios de Edificación
VENTA AUTORIZADA
-DPOUT- -DPOUT- DE PARCELAS o
Unidades
(c)
Funcionales
(a) En el proceso de evaluación ambiental citado, el Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS) emitirá su
opinión vinculante. (b) ADA: Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires (c) DPOUT: Dirección Provincial de
Ordenamiento Urbano y Territorial perteneciente al Ministerio de Infraestructura (MINFRA) de la Provincia de Buenos Aires.

INFORMATE
CON TU DINERO PUEDEN CAUSAR Y CAUSARTE ENORMES PERJUICIOS. NO SEAS PARTE DE UN
MODELO URBANIZADOR DEPREDATORIO DONDE POCOS SE QUEDAN CON GIGANTESCAS
GANANCIAS, MIENTRAS SUS COSTOS AMBIENTALES Y SOCIALES LOS PAGA EL CONJUNTO DE LA
SOCIEDAD. LAS GENERACIONES ACTUALES Y LAS FUTURAS TE LO AGRADECERÁN.

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