DEFINICIONES Y ACLARACIONES

- Área Mínima de Lote: Superficie mínima que un lote debería tener en ciertos sectores de la ciudad según los planes
de densificación urbana.
- Frente Mínimo de Lote: Longitud mínima de la fachada del lote, independientemente de su área; esto sirve para evitar
terrenos "tripa"; por ejemplo, el área mínima puede ser de 160 m2, pero no por ello el terreno va a ser de 4 x 40 metros.
- Área Libre Mínima: Se expresa en % y es la cantidad de área que no debe estar techada; no se considera área libre el
área de patios y jardines sobre los cuales exista un volado o alero en cualquier piso (Ver corte).

- La Altura Máxima: Es la cantidad máxima de pisos o metros (según el caso) que una edificación puede levantarse por encima del
nivel de la calle (los sótanos no son considerados en el cálculo), la Hmáx está en función del ancho de la vía de la que se sirve la
edificación.
- El Retiro Mínimo: Es una línea imaginaria paralela a la fachada (y lados y/o fondo según el caso) retirada una cierta distancia de la
calle a fin de permitir un adecuado aislamiento de la edificación de la calle; sobre este retiro se pueden construir casetas de
guardianía, escaleras hasta 1.50m. Cercos perimétricos y obras complementarias sin que afecte los cálculos de área.
- El Coeficiente de Edificación: Es un factor de relación entre el área de terreno y el área construida máxima posible; el cálculo es
simple:
Área de Terreno x Coeficiente de Edificación = Cantidad máxima de m2 que puedo construir
Sin embargo, esto va en relación directa a lo que indica el Área Libre y la Altura Máxima, así por ejemplo:
EJEMPLO
Área de Terreno = 200 m2
Altura Máxima = 5 Pisos
Área Libre Mínima = 30%, o sea...200 x 0.30 = 60m2...significa que por piso máximo podremos techar200 - 60 = 140 m2
Coeficiente de Edificación = 4.0
Entonces...Área de Terreno 200m2 x 4.0 = 800m2 que podemos construir
Pero solo podemos techar 140m2 por piso, es decir...si quisiera saber el número de pisos que necesitaría para construir todo lo que el
parámetro me permite, haría el siguiente cálculo:

Área Máxima Construible (800m2) / Área Máxima por Piso (140m2) = 5.7 pisos
IMPORTANTE....la Altura Máxima solo nos permite construir 5 pisos...x 140m2 c/u = 700m2 que construiríamos como máximo

Quizá es un poco confuso...pero a veces los parámetros no necesariamente arrojan el mismo resultado, pero siempre deberemos
tomar el valor menor
OTROS PARÁMETROS : son el NÚMERO DE PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS POR EDIFICACIÓN , la DENSIDAD URBANA (en función
del número de viviendas), etc.

Se resalta los términos "construir" de "techar" por qué las normas pueden ser confusas, por ello, adjunto las definiciones legales:

- Área Construida: Área encerrada bajo la proyección de los techos o cubiertas que encierran espacios cerrados (Fuente: Ley de
Propiedad Horizontal...derogada...pero no hay otra definición)
- Área Techada: Área encerrada bajo la proyección de todo tipo de techos o cubiertas...o sea...Área Techada > Área Construida
(Fuente: Ley 27157, RNE, Ley 29090, Reglamento de Inscripción de Predios-SUNARP, etc.)

- Área Libre: Área no techada...sin embargo, el RNE considera Área Libre a los ductos, pozos y patios techados con cubiertas
ligeras transparentes que garanticen la ventilación de los vanos a los que sirve.

Si...es toda una confusión...así es la ley...pero como somos arquitectos y no abogados...antes de hacer primar la interpretación literal
de la ley...debemos considerar el CRITERIO TÉCNICO para su aplicación...saber de dónde viene y para qué...
Adicionalmente, recomiendo darle una leída e interpretación a las Normas A.010 y A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones,

EJEMPLO

Parámetros urbanos de la municipalidad PROVINCIAL DE PIURA donde se va a construir un edificio multifamiliar, en el parámetro de
altura máxima ponen que el límite es cuatro pisos, pero no especifican altura máxima por piso o altura máxima del edificio. Quisiera
sacar máximo provecho al terreno, y me gustaría saber si en el último piso o sea el cuarto, podría construir dúplex y que estos sean
considerados como un solo piso.

Es la altura de piso de diseño...que normalmente va entre 2.40 y 3.00 m. (las mezanines son consideradas un piso)
Este nº de pisos hace referencia a los pisos de acceso a las unidades de vivienda...por tanto si es posible tener 5 niveles si es que en
el 4º piso están los últimos pisos de acceso (este truco también es utilizado para evitar colocar un ascensor).
Sin embargo...hay un dato a considerar...y es que el plano de fachada del 5º nivel tiene que estar retirado aún más de la línea de
retiro...y esto debido a que el 5º nivel le terminaría dando sombra al 1º piso de la casa de al frente...
La distancia mínima a retirar se obtiene del procedimiento siguiente:

-Vista en corte: desde el plano de techo del 4º nivel, en la intersección con el plano de fachada trazar una recta a 60º en dirección al
interior del lote...la condición es que dicha recta intersecte al encuentro del plano de fachada y de techo del 5º nivel...y si queda por
encima de este………………………..mejor

Tengo una duda más, quisiera saber si esto que me dices se encuentra estipulado en alguna parte del reglamento nacional o si en
caso tuviera algún problema al momento de presentar el proyecto, en qué documento me podría respaldar.
Como obtienes el coeficiente de edificación que es 4.0.

Si la pregunta es ¿qué significa tener un coeficiente de 4.0? significa que, el área del lote la multiplicas por el factor (en este caso, 4.0)
y el resultado representa la cantidad máxima de m2 a construir...
Si la pregunta es ¿de dónde se obtiene el coeficiente? pues depende de la zonificación urbana, a cada sector de la ciudad
corresponde un plan de densificación... de acuerdo a que tanto se necesite densificar o descongestionar un sector de la ciudad, se
asignan los coeficientes de edificación... desde 1.0 a más...

La consulta es la siguiente tengo una duda con respecto al área libre según el reglamento nacional de edificaciones indica que es el
30% del área total del terreno, quisiera saber que si dentro de esa área libre se considera el área donde están proyectadas las
escaleras que unen un nivel inferior con un nivel superior.

Saludos... en el área libre sólo se permiten construcciones de hasta 1.50m para

que sigan considerándose como tales. Eso incluye a las escaleras….Gracias

SI TENGO EN UN TERRENO DESTINADO PARA UN CENTRO DE ARTE, PERO TENGO DOS BLOQUES, UNO DE TRES
PISO Y OTRO DE UN PISO.
1.- SE SACA AREA LIBRE PARA CADA PISO, OSEA EL AREA LIBRE DEL PRIMER PISO = A..., AREA LIBRE DEL SEGUNDO
PISO= A...........,ETC, O SOLO ES UN AREA LIBRE?

TENGO UNA EDIFICACIÓN PERO HARÉ MODIFICACIONES, TUMBARE MUROS CAMBIARE VENTANAS, AMBIENTES PERO
TAMBIÉN AMPLIARE AMBIENTES, MI PREGUNTA ES ¿COMO SE DEFINE MI EDIFICIO EN REMODELACION O AMPLIACIÓN O
AMBAS COSAS?
REMODELACION, ES SIN INCREMENTO DE ÁREA TECHADA VERDAD?

Respecto a la 1º pregunta: Proyecta todos los techos, balcones y volados de todos lo pisos hacia el primero. El área que no es
cubierta por ninguna proyección es considerada área libre... Ejm. si en el primer piso tienes 40 m2 de área libre, pero hay 5 m2 de
estos que están "techados" (supongamos un balcón proyectado desde el 2º), entonces esos 5 m2 no son considerados área libre. El
cálculo es único para toda la edificación
EN cuanto a la 2º pregunta, si todas las modificaciones no representan un aumento del área techada, se considera una remodelación.
Es posible que también exista remodelación del área existente y ampliación d la misma; todo se realiza en el mismo trámite.