EJERCICIO 3

Sobre una parcela edificable rectangular de 17 ml. de fachada y 30 ml. de fondo, de uso
Residencial Unifamiliar Aislada, se nos solicita un informe sobre la viabilidad de construir
una vivienda con la única característica de que se utilice la edificabilidad máxima permisible
y en la que habrá de disponerse un porche en planta baja de 30 m2 y otro en la planta alta
no inferior a 10 m2. Al menos la planta baja habrá de tener la máxima altura posible para la
disposición de falso techo por la que discurrirán las instalaciones y las luminarias
empotradas. Además se deberá disponer un semisótano de la mayor superficie posible con
acceso mediante rampa que no supere el 16% de pendiente. La cubierta habrá de ser plana
transitable con acceso desde el interior de la vivienda, con peto perimetral y con una pérgola
para sombra de 1/3 aproximadamente de su superficie.

Ordenanza de aplicación: Parcela mínima 500 m2

Edificabilidad máxima: 0,57 m2/m2

Ocupación máxima: No se fija

Altura máxima: 2 plantas y 8,00 ml.

Separación a linderos. Laterales: 2/3 h ≥ 3,00 ml.

A trasero: 6,60 ml.

A fachada: 8,00 ml

RESOLUCIÓN:

Superficie de la parcela:

17,00 x 30,00 = 510,00 m2s

Edificabilidad máxima permitida:

510,00 x 0,57 = 290,70 m2t aecu (a efectos de cómputo urbanístico)

La superficie máxima ocupable nos viene dada por efecto de la aplicación de los retranqueos
mínimos que establece la ordenanza de aplicación. En primer lugar habrá de determinarse la
altura de la edificación a proyectar que la estableceremos del siguiente modo:

Altura máxima que puede sobresalir el semisótano respecto de la rasante de la

parcela: supondremos que algún punto de la edificación pueda resultar de 1,00 mts
debido a la pendiente de la parcela, necesaria para poder evacuar las aguas de lluvia. El
forjado de su techo, suelo de la planta baja de la vivienda sea de 35 cms terminado. La
altura de la planta baja la fijaremos en 2,85 mts a fin de poder disponer de falso techo
para instalaciones eléctricas y focos empotrados. El forjado de techo lo supondremos
de 35 cms. Terminado. La altura libre de la planta alta, 2,60 mts. forjado de cubierta de
40 cms, y peto perimetral de 50 cms de obra y resto de barandilla de taller no ciega.
Esto nos lleva a considerar una altura total de 8,00 mts. Los laterales serán lo más
restrictivos que para los 8,00 mts de altura necesaria :

1/2 h = 8,00 x 1/2 = 4,00 ml. > 3,00 ml. Mínimo

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La ocupación máxima disponible según los retranqueos mínimos establecidos será, en
principio, de:

(1) [17,00 – (2 x 4,00)] x (30,00 – 6,60 – 8,00) = 138,60 m2

La superficie máxima edificable podría ser de:

138,60 x 2 plantas = 277,20 m2t < 290,70 m2t aecu que podríamos construir según la
edificabilidad asignada.

Más aún si tenemos en cuenta que disponiendo los porches solicitados en esquina de la
edificación se podrían computar al 50% de su superficie real. Por lo que:

La alternativa que tenemos será la siguiente:

PLANTA BAJA:

Si ampliamos solo la planta baja en sus dos laterales hasta los 3 metros mínimos que
fija la ordenanza, ya que no sobrepasa su altura de cornisa los 4,50 ml de altura, la
planta baja alcanzaría una superficie máxima ocupable de:

138,60 + [2 x (15,40 x 1,00)] = 169,40 m2t

de la que se destinarían 30,00 m2t a Porche y 139,40 m2t a vivienda.

Teniendo en cuenta el porche al 50%, nos resultaría en Planta Baja una superficie
edificable aecu de:

139,40 + (30,00 x 50/100) = 154, 40 m2t aecu

PLANTA ALTA:

Nos quedarían m2t aecu para la Planta Alta:

290,70 – 154,40 = 136,30 m2t aecu

Manteniendo la planta alta a los 4,00 ml. de separación a los linderos laterales, por la
altura que alcanzará esta, y disponiendo de una ocupación máxima en Planta Alta de
138,60 m2s (1), para agotar los m2t aecu, los distribuiremos del siguiente modo:

10 m2t para el porche

138,60 – 10,00 = 128,60 m2t para vivienda

Lo que representaría, incrementado lo correspondiente al porche en m2t aecu:

128,60 + (10 x 50/100) = 133,60 m2t aecu

Como disponemos aún de:

136,30-133,60 = 2,70 m2t aecu

Como no queda mas superficie de ocupación, la única forma de agotar la edificabilidad

aecu será la de disponer cerrado por 3 lados una parte del porche que en cualquier
momento podría ser transformado a vivienda ya que computará al 100%.

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 2,70 / 0,5 = 5,40 m2t aecu de porche al 100%

y el resto de:

10,00 – 5,40 = 4,60 m2t aecu de Porche al 50%

debiendo quedar abierto como mínimo por dos de sus lados.

Resultaría así en la Planta Alta una superficie construida aecu de:

128,60 + 5,40 + (50/100 x 4,60) = 136,30 m2t aecu

PLANTA SEMISÓTANO:

Esta planta podrá realizarse siempre que no sobresalga respecto del plano rasante de
la parcela más de 1,00 ml. respecto de cada cuerpo de edificación medida en el punto
medio de cada una de sus fachadas y siempre que en ningún punto sobresalga más de
2.00ml. todo ello medido hasta la cara inferior del forjado de la planta baja. No podrá
invadirse superficie libre de edificación establecida por las separaciones mínimas a
todos sus linderos fijadas por la ordenanza.

El acceso por rampa podrá situarse en esta superficie libre de parcela siempre que
quede al descubierto. Habrá que dejar un rellano de espera, sensiblemente horizontal
no inferior a 4,00ml. dentro de la parcela. La pendiente máxima del 16% en tramos
rectos, supondrá para descender 1,50 mts una longitud mínima de 9,40 ml. que
añadidos a los 4,00 ml de rellano, la puerta deberá situarse al menos a partir de la
alineación oficial de la parcela. Esto requiere situarla en una de las bandas de 3,00 mts
de retranqueo lateral. Dada su anchura requerirá de una puerta sobredimensionada
respecto de su anchura de tal manera que permita el giro mínimo de los vehículos que
tengan acceso. Será aconsejable prolongar el foseado de la rampa horizontalmente
unos 5,00 ml. para posibilitar la maniobra de salida de vehículos en el sentido normal
de la marcha.

La superficie será la correspondiente a la superficie máxima ocupable calculada

anteriormente: 169,40 m2t

Esta superficie no se considera a los efectos del cómputo urbanístico aecu

PLANTA DE AZOTEA TRANSITABLE:

Es viable esta planta considerada como construcciones permitidas por encima de la

altura máxima señalada por la ordenanza. En ella se podrá edificar el núcleo de
escalera con dimensión ajustada a la misma.

No se considera a los efectos del cómputo urbanístico aecu

También podrá realizarse en ella la pérgola que se requiere siempre que sea no estructural tal
y como se describe en las normas generales de la edificación. Podrá ocupar la totalidad de la
superficie. Esto es la máxima ocupable calculada anteriormente para la Planta Alta: 138,60 m2

Esta superficie no se considera a los efectos del cómputo urbanístico aecu

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RESUMEN DE RESULTADOS:

POR PLANTAS:

En Planta Baja: Vivienda: 139,40 m2t

Porche: 30,00 m2t

En Planta Alta:

Vivienda: 128,60 m2t

Porche: Cerrado por tres lados: Máximo 5,40 m2t

Abierto por dos lados: Mínimo 4,60 m2t

En Planta Semisótano: Garaje y piezas no habitables: 169,40 m2t

En Planta de Cubierta: Núcleo de escalera y Pérgola ligera: 138,60 m2t

POR USOS:

Superficie construida: Vivienda …………………………………… 268,00 m2t

Porches … Cerrado a 3 lados ………… 5,40 m2t

Cerrado a 2 lados …………. 34,60 m2t

Total m2t construidos: Sobre rasante ………………………………… 308,00 m2t

Total m2t construidos: Bajo rasante

Garage ……………………………………….. 169,40 m2t

Total m2t construidos: Por encima de la altura máxima:

Núcleo escalara y pérgola …………….. 138,60 m2t

COMPROBACIÓN:

A Efectos de ´computo Urbanístico:

139,40 + 128,60 + 5,40 + [50/100 x (30,00 + 4,60)] = 290,70 m2t aecu

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