Profesor: Carlos Cornejo H.

Caso – Inmobiliario

La empresa XY SAC, contratistas generales, desarrolla un proyecto inmobiliario

propio para la venta. El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 3,316.66 m2 y
la tasación del banco le otorga un valor de US$ 300 por m2.
El proyecto está destinado al sector MiVivienda y cumple con el Decreto Supremo
DS Nº 030-2002 MTC – Reglamento de Habilitación Urbana Especial Programa
MiVivienda.

Los parámetros permitidos en el Certificado de parámetros es la siguiente:

Zonificación del proyecto es R-5 y su área de estructuración es III, la densidad
máxima permitida es de 2,500 habitantes por hectárea. La altura máxima es de 15
mts, el porcentaje de área libre es de 35% y el ratio de estacionamientos es de 1
cada 3 Dptos.

El proyecto se denominará “Nazca” y consta de 14 torres con 20 Dptos cada una.

Es decir se tendrán torres de 5 pisos con 4 Dptos por piso. El Reglamento
Nacional de Construcciones no obliga a considerar un ascensor para edificaciones
de 5 pisos o menos. El total de Dptos será 280 y cada unidad tendrá un área
promedio de 80 m2 con 3 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, patio y
adicionalmente cuarto y baño de servicio. La venta por departamento se estima
en US$ 20,000. De acuerdo al programa MiVivienda, la venta está exonerada del
IGV.

El proyectista y especialidades cobrarán en su conjunto 5 % del monto total del

proyecto (terreno + construcción), la licencia se estima en 2 % del monto total del
proyecto, nuevamente sobre el terreno mas la construcción. Los gastos generales
han sido estimados en US$ 150M y los gastos de venta en US$ 90M para todo el
periodo. El cronograma de obra establece un plazo de 9 meses.

El ingeniero residente y el gerente del proyecto han trabajado un presupuesto

detallado en dólares americanos tratando de ser conservadores con el análisis de
precios unitarios que permite desarrollar el casco y acabados con US$ 3,250 M. es
decir US$ 145.09 /m2.
El Banco que financia la operación les ha solicitado una relación de aporte vs.
Financiamiento de 40%/60%, es decir, la empresa debe conseguir el primer 40%
de la inversión total antes de solicitar al banco un desembolso.
El banco ha establecido una tasa efectiva anual de 14% y una comisión de
desembolso de 1%. Se estiman 5 desembolsos y el costo de la supervisión por
desembolso será de US$ 1,000 mas IGV. El estudio preliminar del Banco tiene un
costo de US$ 2,000 mas IGV.

El área de Riesgos del Banco ha aprobado una línea de US$ 2.8MM

El inicio de obra esta proyectado para el 1 de abril de 2013. El cronograma de

desembolsos es el siguiente:
1 de abril 2013 US$ 1,300,000
31 de mayo 2013 US$ 400,000
30 de julio 2013 US$ 400,000
28 de setiembre 2013 US$ 400,000
27 de noviembre 2013 US$ 300,000

El proyecto esta considerando las entregas a los compradores finales para el 31

de diciembre del 2013.

Sobre cada desembolso, el constructor recibe el valor neto descontando la

comisión flan de desembolso y la comisión del supervisor.

La prima de la compañía de seguros para la póliza CAR (contra todo riesgo) del
proyecto es del 2.2 por mil del costo de construcción solamente a lo que hay que
sumarle el derecho de emisión e IGV que equivale a un factor de 1.2154

El monto de la prima de seguros se descontará íntegramente del primer

desembolso.

La preventa es del 30%. Las cuotas iniciales de la preventa ingresan el mismo 1

de abril por un monto de US$ 168,000

El IGV considerado es del 18%

El repago del crédito luego de terminado el proyecto es de pagos semestrales

durante el primer año y pagos trimestrales durante el segundo y último año.

Es decir, las cuotas serán iguales y tendrán las siguientes fechas tentativas: 29
junio 2005, 26 diciembre 2005, 26 de marzo 2006, 24 de junio 2006, 22 de
setiembre 2006 y 21 de diciembre 2006. Se mantiene la misma tasa efectiva que
durante el periodo de construcción.

Cual es el aporte mínimo que debe efectuar el constructor, tomando en cuenta que
el Banco le solicita asumir el terreno, proyectos, licencia y los gastos generales?
Cual es el valor total del proyecto?

Cual es el valor de la prima del seguro?

Cual es la cuota uniforme de repago?

Cual es el costo financiero de la operación considerando solo el periodo de

construcción y no el de repago?