RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN TERRENO:

¿SE DEBE DEVOLVER SOLO EL TERRENO O TAMBIÉN LAS

EDIFICACIONES DEL COMPRADOR?
«Una pregunta mal planteada, mal formulada, conlleva a un debate
innecesario», con estas palabras el profesor Alan Pasco inicia su conferencia
en la que cuestiona las preguntas planteadas en cuatro plenos.

POR LEGIS.PE DICIEMBRE 10, 2017

El Taller de Derechos Reales «Jorge Eugenio Castañeda» de la Facultad de

Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
hace un mes organizó el evento denominado «Reflexiones críticas sobre
derechos reales», con el auspicio de Legis.pe.
En el certamen participaron reconocidos abogados del foro civil, como Raúl
Canelo Rabanal, Gunther Gonzales Barrón, Martín Mejorada Chauca, Julio
Pozo Sánchez, Alan Pasco Arauco, Emma Palacios Castillo y Gastón Soto
Vallenas.
Les cuento el caso que dio lugar al Pleno. Es una compraventa en donde,
piensan ustedes, A es el vendedor y B es el comprador. A le vende a B un
terreno sin edificación. El amigo B compra el terreno y construye sobre ese
terreno una casa, un condominio, lo que fuere. Entonces, luego de que B como
comprador y propietario construye la casa, A que fue el vendedor, le resuelve
el contrato de compraventa por alguna razón.
Como es obvio, ustedes saben bien que la resolución de un contrato genera
tres efectos: un efecto restitutorio, las partes se devuelven aquello que se
entregaron; un efecto liberatorio, las partes quedan eximidas de cumplir el
contrato que está resuelto; y un efecto indemnizatorio o resarcitorio, la parte
que fue la culpable del incumplimiento debe indemnizar a la parte inocente. En
este punto me importa centrarme en el efecto restitutorio). La pregunta del
Pleno es textual:
¿En los contratos de compraventa, la venta de un terreno, la devolución
del lote del terreno a favor del demandante (el vendedor), por efecto de
la resolución, qué debe incluir: ¿se le debe devolver solamente el terreno
o se le deben devolver también las edificaciones?
Entonces, esta es una pregunta del tipo absurdo, porque habría que
preguntarle al vocal que planteó esta pregunta que nos explique a todos qué
método científico o método tecnológico se ha enterado que existe que le
permitiría a B que es el comprador devolver el terreno y no la casa. Porque si
la pregunta dice qué debe devolver B, el terreno solamente o el terreno más la
edificación, es porque está considerando que existe como posibilidad que B
pueda devolver solamente el terreno, sin la casa. ¿Cómo haríamos? ¿Agarra
la casa, la levanta y se la lleva a otro lado y devuelve solamente el terreno?
¿Cómo es posible que se plantee una pregunta de este tipo que lleve a ese
absurdo? Claramente la pregunta está pésimamente planteada.
La única respuesta posible es que el comprador devuelva obviamente todo, el
terreno más la edificación, porque no es posible que devuelva solamente el
terreno y no la casa, porque sencillamente no es posible dividir hasta el día de
hoy un terreno de una edificación. Entonces esa es una pregunta pésimamente
planteada, que al estar pésimamente planteada omite una pregunta que sí
merecería una respuesta y un debate.