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TESIS Derecho-Registral 2012 PDF
TESIS Derecho-Registral 2012 PDF
FACULTAD DE DERECHO
LA DESNATURALIZACIN DE LA FINALIDAD
DEL REGISTRO
DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PER
ASESOR
MARA DEL CARMEN DELGADO MENNDEZ
AGRADECIMIENTOS
Tambin quisiera agradecer a mis amigos de la PUCP, con los que compart horas
de estudio en las aulas y me motivaron con sus sabios consejos. A mis amigos de
THEMIS, con los cuales compart una de las mejores etapas de mi poca
universitaria y cuyo ejemplo motiv mi perseverancia en la investigacin. A mis
amigos del rea inmobiliaria del M&A, con quienes logr afianzar mis conocimientos
en temas inmobiliarios.
CONTENIDO
INTRODUCCIN ........................................................................................................... 9
CAPTULO I................................................................................................................. 13
EL REGISTRO DE PREDIOS Y ACTIVOS INMOBILIARIOS EN EL PER................. 13
1.1. Naturaleza Jurdica del Registro de Predios .................................................. 13
1.1.1. Resea histrica y antecedentes del Registro de Predios en el Per 13
1.1.2. Caractersticas generales del actual registro de predios. ...................... 31
1.1.2.1. Caractersticas de la Superintendencia Nacional de Registro
Pblicos (SUNARP)....................................................................................... 31
1.1.2.2. Caractersticas Especficas del Registro de Predios. ......................... 35
1.1.2.3. Caractersticas jurdicas del Registro de Predios (PRINCIPIOS
REGISTRALES) .............................................................................................. 36
1.1.2.4. Caractersticas Tcnico - Registrales del Registro de Predios ........ 45
1.1.3. Funcin Principal y Objetivos del Registro ................................................ 51
1.1.3.1. Definicin de un Registro de Propiedad Inmueble............................... 51
1.1.3.2. Seguridad Jurdica Vs. Seguridad Econmica (definiciones) ........... 57
1.1.3.3. Publicidad Registral ..................................................................................... 62
1.1.3.4. Beneficios del acceso y mantenimiento de la propiedad inscrita -
Actualizacin Registral como medio para mantener en la
formalidad a los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles.. 65
1.2. Propiedad y activos inmobiliarios (aspecto econmico) - Conciliacin del
aspecto jurdico y el econmico...................................................................... 74
1.2.1. Derecho de Propiedad ...................................................................................... 74
1.2.1.1. Concepto de Derecho de Propiedad ........................................................ 74
1.2.1.2. Caractersticas del Derecho de Propiedad ............................................. 77
1.2.2. Activos Inmobiliarios ........................................................................................ 78
1.2.2.1. Definicin ........................................................................................................ 78
1.2.2.2. Derechos de propiedad sobre bienes inmuebles en el derecho
civil peruano. (Regulacin Nacional sobre Propiedad). ..................... 81
1.2.3. Funcin Econmica de la Propiedad ........................................................... 85
1.2.3.1. Generalidades ................................................................................................ 85
1.2.3.2. Efectos econmicos de la inscripcin de los Derechos de
Propiedad sobre bienes inmuebles. Problemtica y posiciones al
respecto. .......................................................................................................... 89
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CAPTULO II................................................................................................................ 94
LA CONTRATACIN EN EL PER, FACILIDADES Y ACTUALIZACIN
REGISTRAL ....................................................................................................... 94
2.1. La nueva Economa Institucional y la institucionalidad de los Registros
Pblicos ............................................................................................................ 94
2.2. Sistema Legal Formal Inclusivo (SLFI) ........................................................... 99
2.2.1. Generalidades..................................................................................................... 99
2.2.2. Sistema Legal Formal Inclusivo, su aplicacin como poltica de
Estado y las ventajas de su aplicacin en el acceso a la propiedad. 104
2.3. Contratacin sobre Activos Inmobiliarios - Costos de Transaccin .......... 110
2.3.1. Definicin de Costos de Transaccin ........................................................ 110
2.3.2. Utilidad prctica de los Costos de Transaccin ..................................... 114
2.4. Principales Contratos sobre bienes inmuebles en la legislacin Peruana
(contratacin Inmobiliaria) ............................................................................. 117
2.4.1. Generalidades................................................................................................... 117
2.4.2. Principales contratos y principales caractersticas ............................... 118
2.5. Formalizacin de la contratacin en el Per. Participacin del Registro
de Predios ....................................................................................................... 129
2.5.1. Requisitos generales (aplicables a todos los contratos) ..................... 129
2.5.1.1. Requisitos Jurdicos................................................................................... 130
2.5.1.2. Requisitos Administrativos ...................................................................... 132
2.5.2. Requisitos Registrales ................................................................................... 138
2.5.2.1. Requisitos Generales ................................................................................. 138
2.5.2.2. Requisitos especficos............................................................................... 140
CAPTULO III............................................................................................................. 158
INFORMALIDAD DERIVADA DE LA DESNATURALIZACIN DEL REGISTRO DE
PREDIOS ......................................................................................................... 158
3.1. Clasificacin General ..................................................................................... 158
3.1.1. Costos generados por procedimientos registrales propiamente dichos
.................................................................................................................... 159
3.1.1.1. Costos generados por la creacin y calificacin del ttulo
Inscribible ...................................................................................................... 159
3.1.1.2. Altos aranceles registrales ....................................................................... 160
3.1.2. Costos generados por procedimientos ajenos al Registro.................. 160
3.1.3. Costos generados por requisitos excesivos ........................................... 161
5
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
3.2. Costos generados por la creacin y calificacin del ttulo inscribible ....... 161
3.2.1. Costos derivados de la participacin del abogado ................................ 163
3.2.2. Costos derivados de la participacin del Notario................................... 175
3.2.3. Costos derivados de la participacin del Registrador .......................... 190
3.2.3.1. Anlisis Cuantitativo y Porcentual ......................................................... 192
3.2.4. Altos montos cobrados en los aranceles Registrales ........................... 198
3.2.4.1. Calculo de los Derechos Registrales ..................................................... 201
3.2.5. Costos derivados de procedimientos ajenos al Registro..................... 216
3.2.5.1. Participacin de Gobiernos Locales ...................................................... 217
3.2.5.2. Gobierno Central ......................................................................................... 227
3.2.6. Costos derivados de Requisitos Excesivos ............................................. 230
3.2.6.1. El Catastro y su relacin con la Desnaturalizacin de la Finalidad
del Registro de Propiedad Inmueble. ..................................................... 231
3.2.6.1.1. Definicin y relacin con un Registro de Propiedad ......................... 231
3.2.6.1.2. Problemtica actual del Catastro y su vinculacin con el
Registro.......................................................................................................... 236
CAPTULO IV ............................................................................................................ 245
LINEAMIENTOS Y PROPUESTAS DE REFORMA ANTE LOS PROBLEMAS
ANALIZADOS EN LA INVESTIGACIN ........................................................... 245
CONCLUSIONES ...................................................................................................... 255
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS ........................................................................... 257
REFERENCIAS DE ARTCULOS, DIARIOS Y REVISTAS ........................................ 267
ENCICLOPEDIAS Y DICCIONARIOS UTILIZADOS .................................................. 270
PAGINAS WEB UTILIZADAS .................................................................................... 271
ANEXOS ................................................................................................................... 274
6
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
NDICE DE CUADROS
7
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
NDICE DE GRFICOS
NDICE DE TABLAS
8
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
INTRODUCCIN
1
Documento de valorizacin del Proyecto de Consolidacin de los Derechos de Propiedad Inmueble.
2
ILD, 2007: 13.
10
Introduccin
3
Cabe preciar, que para efectos de la investigacin nos referiremos principal y esencialmente al
registro de Predios el cual es un sub registro del Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP.
11
Introduccin
12
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CAPTULO I
Segn el autor citado, la funcin del registro era anloga a una purga de
gravmenes que se produca con cada transmisin de propiedad, de tal
manera que la finca quedaba limpia de afectaciones con respecto a
terceros. Afirma tambin que nos encontrbamos frente a la creacin de un
registro con efectos de inoponibilidad de lo no inscrito5, lo cual quiere decir
que no puede oponerse ningn acto que previamente no se encuentre
inscrito. A nuestro parecer estas disposiciones permitieron generar en el
4
GONZALES BARRN, 2002: 233.
5
Ibdem.
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
6
Ibdem: 235.
7
ACEVEDO, 959: 95.
14
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
8
GARCIA MONTUFAR, 1989: 22.
9
PARDO MARQUEZ, 1966: 290.
15
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
10
GUEVARA MANRIQUE, 1996: 92.
11
Ibdem: 93.
12
Artculo Sptimo de la ley de 25 de Noviembre de 1782.
16
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
13
GONZALES BARRN, 2000: 245.
14
Ibdem: 248.
15
Ibdem: 254.
17
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
Bernardo Pardo Mrquez nos dice que el Artculo 1036 del cdigo
Civil de 1936, estableca los siguientes registros: 1 Registro de la Propiedad
Inmueble; 2 Registro de Personas jurdicas; 3 Registro de Testamentos; 4
16
Ibdem: 270.
17
Ibdem: 270.
18
Ibdem: 270.
19
Ibdem: 94.
18
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
20
PARDO MARQUEZ, 1966: 307.
21
Ibdem: 308.
22
La ONARP fue creada por la Ley 23095 del 18 de Junio de 1980. En su estructura orgnica
planteada por esta ley, desaparece la junta de Vigilancia y en sustitucin de la comisin
Facultativa, se crea el tribunal registral; de tal forma que solo existan dos instancias registrales:
Registradores y tribunal Registral. SORIA ALARCON, 1997: 242.
23
Artculo 3 de la Ley 23095.
19
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
24
Artculo 5 de la Ley 23095.
25
Artculo 7 de la Ley 23095.
26
SORIA ALARCON, 1997: 244.
27
La comisin revisora introdujo modificaciones sustantivas sobre este tema, como las que son (i) los
bienes fueron clasificados en muebles e inmuebles, (ii) La obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de l, salvo pacto en contrario, (iii) La prenda se
constituye sobre muebles, mientras que la hipoteca se aplica a los inmuebles, (iv) Se dedica el
Libro IX del cdigo Civil al tratamiento de los Registros Pblicos.
ARIAS SCHEREIBER, 1984: 67.
20
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
28
Diario El Peruano, 19 de Noviembre de 1990: 4.
29
Decreto Legislativo N 803 Ley de promocin al acceso de la Propiedad Formal. Publicada el 15
de Marzo de 1996.
21
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
CARACTERISTICAS
1. Tiene un sistema de naturaleza pro activa que permite realizar las actividades que
no son usuales respecto a una oficina tradicional de Registro.
Desarrolla campaas de comunicacin para diseminar los beneficios de la
formalizacin y registro de los activos prediales y lograr el apoyo tanto de los
beneficiarios como de los diversos sectores involucrados en el proceso
Realiza actividades de formalizacin y registro con la participacin de beneficiarios
y principales actores involucrados y traslada al personal del registro al campo para
realizar actividades de verificacin tcnica y legal. De esta manera, se logra el
saneamiento requerido para obtener un ttulo de propiedad registrable sin que los
usuarios tengan que desplazarse a las oficinas del registro.
2. Cuenta con mecanismos para adaptar la normatividad vigente a las nuevas
circunstancias que se van presentando durante el proceso de formalizacin y registro
3. Tiene una estructura descentralizada y desconcentrada. Se estableci la creacin de
una oficina de registro Predial en cada una de las regiones del pas, cada uno de las
cuales son independientes entre s y gozan de autonoma registral, econmica y
30
DELGADO, 2008.
31
Ibdem.
22
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
32
Es por tal motivo que se dice que el Registro de Propiedad Inmueble posee un Folio Real
Imperfecto pues no consta con un correlato perfecto de lo Legal con lo Fsico, as mismo no
consta con un registro de base geogrfica. Cabe precisar que el Folio Real perfecto es el que posee
un correlato perfecto con la informacin legal y la Fsica del predio.
23
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
33
GONZALES BARRON, 2002: 278.
34
Este registro fue creado por el Decreto Supremo N 026-90-VC, cuyo texto fue incorporado
ntegramente en el Decreto Legislativo 667 de fecha 12.09.1991.
35
Esto debido a lo establecido por la Resolucin 094 96 SUNARP de fecha 23 de Mayo de 1996)
36
de acuerdo al censo Agropecuario de 1994, exista en el Per 5721,113 parcelas, de las
cuales- a esa poca- ms del 80% no se encontraba con ttulos saneados. Esta situacin origin
que, ya en el ao 1992, se creara el programa Especial de Titulacin de tierras (PETT), luego
complementado con la llamada seccin especial de predios rurales.
GONZALES BARRON, 2002: 281.
24
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
37
INSTITUTO LIBERTAD Y DEMOCRACIA, 2005.
38
GUEVARA MANRIQUE, 1996: 103.
39
El PETT fue creado por el decreto ley 25902 de fecha 27 de noviembre de 1992 en su octava
disposicin complementaria.
25
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
40
COFOPRI se crea por el decreto legislativo 803 de fecha 22 de marzo de 1996. Su Funcin
Principal es disear, normar, ejecutar y controlar el proceso de formalizacin de la propiedad
predial y su mantenimiento en la formalidad, comprende el saneamiento fsico y legal y la titulacin,
la formulacin del catastro predial, en el mbito urbano y rural y transferir conocimientos y
capacidades a los Gobiernos Regionales y Locales, en el marco del proceso de descentralizacin.
41
Prlogo del Decreto Legislativo 803. Ley de promocin de acceso a la Propiedad Predial
42
Hacia 1995 se estimaba que el cincuenta por ciento de los titulares de viviendas urbanas en el
Per carecan de ttulos que acreditasen irrefutablemente su condicin de propietarios, y el marco
legal vigente para establecer y reconocer los derechos de propiedad exclua a una inmensa
porcin de ciudadanos, no slo debido a la falta de seguridad jurdica en tomo a estas
propiedades, sino a los altos costos de transaccin, que desalentaban la inversin privada
necesaria para su consolidacin. Los procedimientos engorrosos para la adjudicacin de terrenos y
la imposibilidad de acceder a programas estatales de vivienda, debido a su escasa oferta,
indujeron tambin a soluciones de hecho y no de derecho. No obstante ello, a lo largo de aos de
posesin estos ciudadanos fueron generando un inmenso capital dormido calculado por algunos
en aproximadamente veinte mil millones de dlares, resultado de la autoconstruccin y de otras
actividades econmicas informales. As, las llamadas propiedades informales constituan un
inmenso capital que, al estar al margen de la formalidad, no poda ser incorporado al mercado.
26
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
Para hacer frente a esta situacin, en 1996 se cre la Comisin de Formalizacin de la Propiedad
Informal (COFOPRI), encargada de la creacin de un marco legal e institucional que diera
estabilidad jurdica a la propiedad de ms de un milln de familias peruanas mediante la
implementacin de mecanismos que permitieran adquirirla formalmente, registrarla de manera
rpida y sencilla y disfrutar de todos los beneficios que reporta su reconocimiento legal. En:
http://www.cofopri.gob.pe/pdpu/Libro/cara.pdf
43
DELGADO, 2008: 85.
44
El Registro Predial (RP) cambia de denominacin a Registro Predial Urbano (RPU) por el D.L.803.
45
MORRIS GUERINONI, 2004: 95.
46
COFOPRI, 2000.
27
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
47
Esta fusin se realiz en base al imperativo de la ley 27755.
48
Se devuelven las atribuciones de formalizacin por la ley 28923
49
De acuerdo a los Decretos Supremos 005 -2007 y 012-2007 vivienda. Se sustent la fusin
atendiendo a que: (i) exista afinidad, semejanza y compatibilidad entre las funciones de ambas
entidades (bsicamente tratando de mejorar las funciones del estado), (ii) buscar la optimizacin y
eficiencia en la formalizacin de la propiedad rural; y (iii) la optimizacin de los recursos por parte
del Estado.
28
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
CUADRO N 2
LA FORMALIZACIN DE LA PROPIEDAD EN EL PER:
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Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
1994 2000
aquellos ubicados en el Departamento de Lima, el resto pasa a la "Seccin
Especial de Predios Rurales" a cargo de SUNARP (decretos legislativos
803 y 860, 1996).
Unificacin de todos los registros de Propiedad Predial en el nuevo
Registro de Predios, bajo la SUNARP. (ley 27755, 2002)
Traslado de funciones de COFOPRI a Comisiones Provinciales de
Formalizacin de la Propiedad - integradas, entre otros, por representantes
de Municipalidades, COFOPRI, SUNARP) (D.S. 005-2001-JUS).
Las Municipalidades Provinciales asumen competencia exclusiva para
2001 2008
humanos.
Ampla la vigencia del Rgimen Extraordinario al Organismo de
Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI), prevista en la Ley
28923, exonera el pago de tasas u otros cobros y otorga facultades
excepcionales en materia de formalizacin en las zonas afectadas por los
sismos del 15 de agosto de 2007
30
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
50
Artculo N 10 de la Ley 26366.
51
Artculo N 1 de la Ley 26366.
52
Artculo N 2 de la Ley 26366.
31
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
CUADRO N 3
DISTRIBUCIN DE LOS REGISTROS AGRUPADOS EN LA SUNARP
b. Organizacin Territorial:
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
(SUNARP) posee una oficina registral central (denominada la Oficina
Registral de Lima y Callao), y oficinas registrales descentralizadas
ubicadas en el todo el mbito geogrfico regional del Per. Todas
administran su propio patrimonio y poseen autonoma registral,
administrativa y econmica.54
53
Artculo N 10 de la Ley 26366.
54
Los registros pblicos que integran el sistema financiarn su presupuesto con los ingresos que se
generen por la aplicacin de sus tasas registrales, donaciones, legados, transferencias y otros
recursos provenientes de instituciones pblicas y privadas y de la cooperacin tcnica y financiera
internacional, aceptada de acuerdo a ley, as como con sus ingresos financieros. Artculo 4 de la
Ley 26366.
32
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
c. Organizacin Jerrquica:
Fuente: http://www.sunarp.gob.pe/organigrama.asp
33
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
55
Artculo N 13 y 16 de la Ley 26366.
56
Artculo N 17 y 18 de la Ley 26366.
57
Artculo N 3 y 11 de la Ley 26366.
34
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
a. Caractersticas Generales:
b. Actos Inscribibles:
58
Artculo N 2 de la Ley 27755
59
La integracin del Registro Predial Urbano al Registro de Predios de las Oficinas Regstrales de la
SUNARP, se efectuarn en dos etapas. En la primera, el Registro Predial Urbano se incorporar a
la SUNARP desde la vigencia de la Ley 27755, como rgano desconcentrado de competencia
nacional, con autonoma registral, econmica y administrativa, en calidad de Unidad Ejecutora del
Pliego SUNARP. En la segunda etapa, el Registro Predial Urbano, conjuntamente con los dems
registros a que se hace referencia en el Artculo 2, se integra al Registro de Predios de cada
Oficina Registral de la SUNARP, mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos. Artculo N 3 de la ley 27755.
35
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
60
Artculo 2019 del Cdigo Civil Peruano.
61
En la ponencia titulada la publicidad Jurdica registral: eficacia material y principios registrales
presentada en la Primera Jornada Preparatoria del Primer Congreso Nacional de Derecho
Registral realizada en la ciudad de Cuzco los das 13 y 14 de noviembre de 1997, y publicada en
el Libro Derecho Registral. Gaceta Jurdica Editores, Tomo I, enero 1998, Pg. 7-12.
62
VELARDE SUSSONI, 1993: 34.
63
Esto se afirm en la declaracin II de la carta de buenos Aires en el Congreso internacional de
Derecho Registral, realizado en Buenos Aires en 1972.
36
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
c. Publicidad:
37
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
64
Acpite III del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del ttulo
acta en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la
inscripcin que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta
en inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar
indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en este Reglamento se
mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a quien ste representa, salvo lo
dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto.
En caso de contradiccin o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud
de ste.
65
Artculo 2010 Cdigo Civil Peruano.- la inscripcin se hace en virtud del ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin contraria., De acuerdo con la exposicin de motivos Oficial
del cdigo Civil; los instrumentos son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza y funcin de
quien los expida: (i) Instrumentos Pblicos Notariales (ii) Instrumentos Pblicos Judiciales y (iii)
Instrumento Pblico Administrativo. Cualquiera de estos documentos son requeridos para la
inscripcin correspondiente.
OFICINA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS, 1992: 74.
38
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
e. Principio de Especialidad: 66
f. Principio de Legalidad: 67
66
Acpite IV del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral
independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aqullas as como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural en la cual se
extendern los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrn establecerse otros
elementos que determinen la apertura de una partida registral.
67
Acpite V del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud
se solicita la inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que,
contenido en aqul, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. La calificacin
comprende tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente, de
los antecedentes que obran en el Registro.
39
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
68
GONZALES LOLI, 2002: 49.
69
PAU PEDRON, 1995: 66.
70
Acpite VI del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est
inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensin, salvo disposicin en contrario
40
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
h. Principio de Legitimacin:71
71
Acpite VII del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. Los asientos regstrales se presumen exactos y vlidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.
72
CARRAL, 1970: 241.
73
Ibdem.
74
Acpite VIII del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a
ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas
de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales
75
Artculo 2014 del Cdigo Civil. El tercero que de buna fe adquiere a Ttulo oneroso algn derecho
de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
41
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
76
OFICINA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS, 1992: 77.
77
GONZALES LOLI, 2002: 69.
78
DIARIO EL PERUANO, 19 de Noviembre de 1990.
79
Acpite IX del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia
de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin, salvo disposicin en contrario.
80
GONZALES BARRON, 2008: 1074.
42
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
81
Acpite X del Ttulo Preliminar de la RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE
LOS REGISTROS PBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN.- Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos. No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito
o pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha
43
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
l. Principio de Oponibilidad:
82
Artculo 2022 del Cdigo Civil Peruano Para oponer derecho reales sobre inmuebles a quienes
tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est
inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplica las disposiciones del derechos comn.
83
DELGADO SCHEELJE, 2000: 30.
44
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
84
Artculo N 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RESOLUCION DE LA
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 248-2008-SUNARP-SN) -
Por cada predio se abrir una partida registral en la cual se extendern todas las inscripciones que
a ste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extender un asiento
registral independiente. Los asientos registrales se extendern unos a continuacin de otros,
consignando el rubro y la numeracin correlativa correspondiente precedida de la letra que
identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de ttulos
compatibles
85
GONZALES BARRON, 2002: 263-264.
45
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
86
Artculo N 5 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
46
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
88
Artculos 6, 7, 8, 9 y 10 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Artculo 6.- Inscripcin en mrito a escritura pblica.
Cuando las inscripciones se efecten en mrito a escritura pblica, se presentar el
parte expedido por el Notario o Cnsul, o el tras lado respectivo extendido por el
funcionario que conserva en su poder la matriz.
Artculo 7.- Inscripcin en mrito a formulario registral.
Cuando las inscripciones se realicen en mrito al formulario registral a que se refiere el
artculo 7 de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se efectuar de conformidad con lo
dispuesto en el Decreto Supremo N 023-2003-JUS.
Artculo 8.- Inscripcin en mrito a mandato judicial.
Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se presentar copia
certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de los dems actuados
pertinentes, acompaados del correspondiente oficio cursado por el Juez competente.
Las inscripciones dispuestas por mandato judicial slo se efectuarn si la resolucin que contiene
el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de
resoluciones inmediatamente ejecutables.
Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deber
sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales,
se indicar el nombre de ambos cnyuges.
Artculo 9.- Inscripcin en mrito a laudo arbitral.
Los laudos se inscriben en mrito de la copia certificada de la respectiva resolucin arbitral, con la
constancia de la notificacin a que se refiere el artculo 59 del Decreto Legislativo N 1071 que
norma el Arbitraje.
El Registrador no podr evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o rbitro nico para laudar, el
contenido del laudo, ni la capacidad de los rbitros para ejecutarlo.
Artculo 10.- Inscripcin en mrito a acto administrativo.
En los casos de inscripciones que se efecten en mrito a un acto administrativo, salvo disposicin
en contrario, se presentar copia autenticada de la resolucin administrativa expedida por
funcionario autorizado de la institucin que conserva en su poder la matriz. Se exceptan los
supuestos en los que tales actos administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento
Administrativo General, no tengan carcter ejecutorio inmediato.
Si la resolucin administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona casada,
deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes
conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges.
Tratndose de acto modificatorio de titularidad nominal, en caso de no acreditarse que la
resolucin ha quedado firme, se extender adems una anotacin, en el rubro de cargas y
gravmenes, en la que se dejar constancia de dicha circunstancia.
48
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
La anotacin a que se refiere el prrafo anterior slo podr cancelarse en mrito a la constancia
expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolucin
emitida en ltima instancia administrativa.
89
Artculo 6 de la Ley N 26366 - Para acceder al cargo se requiere ser peruano, abogado y haber
aprobado el concurso pblico de mritos supervisado por la Superintendencia y de
acuerdo al Reglamento que para tal efecto expedir esta entidad.
90
Para Pau Pedrn la calificacin consiste en el control de legalidad de los documentos inscribibles y
su finalidad es exclusivamente la de determinar la accesibilidad del ttulo al registro. PAU
PEDRON, 1995: 66- 68.
Diez Picazo por su parte considera que se trata () de un enjuiciamiento que el registrador
realizar sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios
jurdicos contenidos en ellos
DIEZ PICAZO, 1995: 383.
91
Artculo 31 del Reglamento General de los Registro Pblicos (RESOLUCION DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 079-2005-SUNARP-SN).
92
SORIA ALARCON, 1997: 49.
49
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
En la esquela de
Si el ttulo inscribible observacin el registrador
posee algn vicio Se observar. deber determinar el vicio, la
subsanable. base legal que lo sustenta y
la forma de subsanarlo.
Si el ttulo inscribible no
posee vicio subsanable y El registrador extiende una
Se inscribir.
se han pagado todos los constancia de inscripcin.
derechos registrales.
Si el ttulo inscribible no
En la esquela de liquidacin
posee vicio subsanable
se especificarn los
pero no se han pagado Se liquidar.
derechos registrales
todos los derechos
faltantes de pago.
registrales.
Si la rogatoria del ttulo
inscribible no es un acto
Esta tacha es denominada
inscribible o si este Se tachar 93
la tacha sustantiva.
contiene defectos
insubsanables.
93
Se considera Tacha adjetiva cuando se produce la caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentacin y no se hubiese subsanado las observaciones o el pago por mayor derecho
correspondiente.
50
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
94
SORIA ALARCON, 1997: 51-52.
51
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
95
ALVAREZ CAPEROCHIPI, 2006: 6.
96
Artculo 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
97
DIEZ PICAZO, 1986: 249.
98
GUEVARA MANRIQUE, 1996: 912.
99
ENCICLOPEDIA JURIDICA OMEBA, 1967: 513.
52
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
Por otro lado, Jos Mara Chico y Ortiz afirma que la nica y
verdadera concepcin del Registro de la Propiedad es aquella en la que se
contempla como institucin100, coincidiendo con este concepto se
pronuncia Jos Manuel Garca Garca al afirmar que el registro de la
propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes
inmueble. En definitiva, es una institucin jurdica que tiene por objeto el
que se acaba de indicar101 Concordamos con ambos autores al afirmar
que el registro es una institucin102. Elena Vivar comenta citando a De
Casso el cual defina al registro de propiedad como un ndice pblico de
los bienes, principalmente inmuebles, de un pas y de los derechos reales
impuestos sobre ellos, con mencin de sus titulares y de los cambios que
se produzcan en uno y otro.103
100
CHICO, 2000: 23.
101
ARCA Y GARCIA, 2005: 55.
102
Segn el diccionario ENCICLOPEDIA UNIVERSAL SOPENA, una institucin es denominada como
cualquiera de las organizaciones fundamentales de un estado Nacin o sociedad. ENCICLOPEDIA
UNIVERSAL SOPENA, 1980: 4552.
Por otro lado el diccionario de la Real Academia Espaola, afirma que es un organismo que
desempea una funcin de inters pblico, especialmente benfico o docente.
103
VIVAR MORALES, 2000: 62.
104
COLN SANCHEZ, 1999: 5 -6.
53
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
105
GONZALES BARRON, 2002: 19.
106
Ibdem: 19.
107
ROCA SASTRE, 2008: 11.
108
CARDENAS QUIROS, 2000: 14.
54
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
109
ARRUAGA, 2004: 365
110
Ibdem: 365.
55
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
111
SORIA ALARCON, 2001: 22-23.
56
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
a. Seguridad Jurdica:
57
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
112
Informacin extrada de la pgina:
http://www.mincetur.gob.pe/newweb/portals/0/transparencia/proyectos%20resoluciones/EXPOSICI
oN_DE_MOTIVOS_DSRegistro_deInversiones.pdf
113
Informacin extrada de la pgina:
http://www.colescba.org.ar/agenda/2010/xiv_jornada_notarial_iberoamericana/XIV_Iberoamericana
_Tema_I_Pautas.pdf
114
Atentar contra este principio llevara consigo un caos jurdico, una arbitrariedad, un abuso de
poder, una anarqua y un distanciamiento de lo que debe ser un Estado de derecho, aunque pueda
seguir siendo social y democrtico, que son cosas diferentes.
CHICO, 1994: 30.
115
ARCOS RAMIREZ, 2000: 34.
116
EHRENBERG, 2003: 36.
58
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
117
MILLAS, 1961: 239.
118
RADBRUCH, 1991: 150.
119
HERNANDEZ GAZZO, 1997: 18.
59
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
120
ARRUAGA, 2004: 225-226.
121
ODRIOZOLA, 2004.
122
El seguro de ttulos aparece en los Estado Unidos en el ltimo tercio del Siglo XIX. Se puede
dar al respecto fechas contradictorias, lo que puede ser sintomtico de que aparece de forma
progresiva en el tiempo y casi simultnea en el espacio. Algunas fuentes sealan como
antecedente la creacin, en 1853, de la primera organizacin aseguradora de ttulos de propiedad,
la Law Property Assurance and Trust Society....Pocos aos ms tardeun grupo de intermediarios
inmobiliarios o conveyancers cre en 1876 en Philadelphia la primera aseguradora de ttulos
propiamente dicha. ARRUAGA, 2004: 226-227.
60
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
123
Ibdem: 233.
61
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
a. Definicin:
124
RODRIGUEZ, 1974: 5.
125
DELGADO SCHEELJE, 2000: 13.
126
DIEZ PICAZO, 1995: 292.
127
PAU PEDRON, 2003: 25.
62
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
c. Importancia de la publicidad:
128
MOISSET DE ESPANS, 1997: 246.
129
LA CRUZ BERDEJO, 1984: 12-13.
63
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
130
HERNANDEZ GIL, 1963: 13.
131
ARRUAGA, 2004: 57.
132
Es en este sentido que en un registro se puede averiguar todas las caractersticas registrables de
un bien o derecho (conocer la titularidad de derechos reales, existencia de embargos, medidas
cautelares, cargas, etc.),
64
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
Por tal motivo tener un derecho registrado impide que las dems
personas realicen alguna accin sobre l, debido a que la publicidad que
otorga el Registro permite extender la posibilidad de conocimiento sobre la
titularidad del mismo a todos los ciudadanos. Toda la informacin
contenida en el registro de predios es entendida como informacin oficial a
la cual se ha dotado por nuestro ordenamiento con una categora y
proteccin especial con el fin de crear seguridad jurdica. Es aqu donde
radica el punto clave de la proteccin de los derechos y eje bsico para
otorgar seguridad jurdica.
135
BULLARD GONZLEZ, 2008: 4.
66
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
136
Esta es la proteccin que otorga el artculo 2014 del cdigo civil que trata sobre el tercer
adquiriente de buena fe que inscribe su derecho. Este solo podr ser despojado de su derecho
mediante un proceso de Prescripcin adquisitiva.
137
Toda la clasificacin acerca de las ventajas de la propiedad formal se han obtenido de los estudios
del ILD (Instituto Libertad y Democracia), publicadas en el libro La guerra de los Notarios.
ILD, 2007: 19-37.
138
WORLD BANK, 2006: 79.
67
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
139
Ibdem: 79-81.
140
Informacin extrada de la pgina:
Http://www.economics.harvard.edu/faculty/field/papers/fieldinvestJEEA.pdf
141
Informacin extrada de la pgina:
Http://www.economics.harvard.edu/faculty/field/papers/fieldinvestJEEA.pdf
142
ILD, 2007: 19-37.
68
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
143
Informacin extrada de la pgina:
Http:/www.economics.harvard.edu/faculty/field/papers/field_COFOPRI.pdf
144
Informacin extrada de la pgina:
Http://economics.uchicago.edu/pdf/Galiani_022706.pdf
145
Ibdem.
146
Los pobres no suelen tener una pensin de jubilacin ni rentas que los mantengan en la vejez.
Los nicos que cuidarn de ellos cuando sean ancianos sern sus hijos. Por eso, su nica
estrategia para asegurar su jubilacin es tener la mayor cantidad de hijos posible.
ILD, 2007: 22.
147
COFOPRI al da. Boletn Informativo. Abril 2006.
69
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
148
En el Per la gran mayora de bancos para el otorgamiento de crditos Inmobiliarios solicitan como
requisito para la calificacin del crdito la presentacin de un Certificado Registral Inmobiliario
(CRI).
149
COFOPRI. Peru Urban Property Rights Project. COFORPI, Noviembre 2002.
150
ILD, 2007: 23.
151
Ibdem: 24.
152
Ibdem: 24.
70
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
153
De acuerdo con U.S. Geological Service, la principal razn por la cual los daos y las muertes a
raz de un terremoto son mayores en algunos lugares del mundo, es la precaria construccin de las
viviendas: Ver: Http://earthquake.usgs.gov/faq/effects.html
154
en los pases donde existe estos registros como base de los derechos de propiedad, hay mucho
mayores posibilidades de prever acontecimientos como desastres naturales que puedan
afectar negativamente el valor de la propiedad. Porque la mayora de desastres naturales son
previsibles en cierta medida, a tal punto que, por ejemplo es posible determinar con anticipacin si
un huracn va a azotar una determinada zona o si existe un alto riesgo de una erupcin volcnica.
Incluso en el caso de los Tsunamis es posible alertar a la poblacin con unos cuantos minutos de
anticipacin de la inminencia de la catstrofe. De manera similar, se puede determinar si en ciertas
reas existe un mayor riesgo de sufrir una inundacin o incluso un terremoto. Pero esta va a ser
una posibilidad si estamos en presencia de un registro que integre la propiedad en un nico
sistema, que difunda la informacin y que, como consecuencia, cree consciencia en los
ciudadanos del valor de los bienes registrados.
ILD, 2007: 25.
155
Muchas de las vctimas no fallecen como consecuencia directa de los desastres sino debido a las
infecciones y epidemias que se propagan en las zonas que han sufrido un desastre natural. Como
ha sealado la ONU, lo fatal no es la bala sino el agujero.
Ibdem: 27.
71
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
156
Nam khen es un pequeo pueblo de pecadores en Tailandia, De acuerdo con The New York
Times, luego del tsunami que azot esta zona, el dueo de la compaa Far East - apodado Big
Boss - envi un grupo de Hombres armados a apropiarse de las tierras en las que alrededor de
unas 50 familias haban vivido por dcadas. Far East haba querido apropiarse de dichas tierras
desde haca tiempo para construir un balneario, pero los poseedores - que no contaban con ttulos
de propiedad - lo haban impedido. Luego de que el Tsunami hizo el trabajo de un buldzer
gigante arrasando sus casas y pertenencias, se le present a Big Boss la oportunidad perfecta
para tomar violentamente tales terrenos.
ILD, 2007: 30.
157
Ibdem: 31.
158
las compaas de seguros no suelen celebrar contratos con personas sin domicilio reconocido
legalmente y que no podrn ubicar fcilmente ni tampoco cobrar si es que incumplen con sus
obligaciones. De esta forma los mecanismos de privados de difusin del riesgo no existen en el
mundo extralegal y la posibilidad de contar con fondos que permitan recuperar las prdidas es
mucho menor.
Ibdem: 32.
72
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
159
Suponiendo que slo la mitad de las 45 horas semanales disponibles para el trabajo eran
dedicadas a labores remuneradas, una familia beneficiada podra obtener ingresos adicionales
equivalentes a US$ 708 por ao. Teniendo en cuenta que los predios de 1.3 millones de familias
fueron formalizados por COFOPRI a lo largo de 7 aos, el ILD ha calculado que los beneficios
netos (medidos en salarios netos adicionales obtenidos por los receptores de ttulos registrados)
podran alcanzar un valor capitalizado de US$ 2,017 millones
Ibdem: 34.
73
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
160
RAMIREZ CRUZ, 2005, 79.
74
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
161
CASTAEDA, 1973: 202.
162
VALENCIA ZEA, 1982: 313.
163
WOLFF, 1971: 13.
164
VASQUEZ RIOS, 1996: 43.
165
ALBADALEJO, 1977: 243.
166
PEA BERNARDO DE QUIROS, 1986: 98.
75
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
167
DE TRAZEGNIES GRANDA, 1978: 81.
168
ROMERO ROMAA, 2007: 87.
169
BARZEL, 1989: 2. (traduccin propia)
170
ESCOBAR ROZAS, 2001: 116.
76
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
171
GONZALES BARRON, 2008: 515.
172
AVENDAO VALDEZ, 2008: 103-104.
173
DE LOS MOZOS, 1993: 244-245.
77
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
1.2.2.1. Definicin
a. Activo:
174
GONZALES BARRON, 2008: 517.
175
OJEDA FERNANDEZ, 2006.
176
RAUL, 1968.
78
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
b. Inmobiliario:
177
Informacin extrada de la pgina:
http://economia.eluniversal.com/glosarioEconomia_index.shtml
178
ENCICLOPEDIA UNIVERSAL SOPENA, 1980.
179
ENCICLOPEDIA UNIVERSAL ILUSTRADA, 1981.
180
Informacin extrada de la pgina:
http://www.definicion.org/inmobiliario.
181
Informacin extrada de la pgina:
http://www.significado-de.com/inmobiliario_71149.html
79
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
182
ENCICLOPEDIA JURIDICA OMEBA, 1967: 513.
183
Ibdem: 514 (Subrayado y sombreado propio).
80
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
a. Constitucional Poltica:
184
Artculo 70 de la Constitucin Poltica del Per. El derecho de propiedad es inviolable. El
Estado lo garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o
necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que
incluya compensacin por el eventual perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el
valor de la propiedad que el Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio
Artculo 71 de la Constitucin Poltica del Per. En cuanto a la propiedad, los extranjeros,
sean personas naturales o jurdicas, estn en la misma condicin que los peruanos, sin que, en
caso alguno, puedan invocar excepcin ni proteccin diplomtica.
Sin embargo, dentro de cincuenta kilmetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni
poseer por ttulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energa,
directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del
Estado, el derecho as adquirido. Se excepta el caso de necesidad pblica expresamente
declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley.
Artculo 72 de la Constitucin Poltica del Per. La ley puede, slo por razn de seguridad
nacional, establecer temporalmente restricciones y prohibiciones especficas para la adquisicin,
posesin, explotacin y transferencia de determinados bienes.
Artculo 73 de la Constitucin Poltica del Per. Los bienes de dominio pblico son
inalienables e imprescriptibles. Los bienes de uso pblico pueden ser concedidos a particulares
conforme a ley, para su aprovechamiento econmico.
185
Artculo 88 de la constitucin Poltica del Per - Rgimen Agrario. El Estado apoya
preferentemente el desarrollo agrario. Garantiza el derecho de propiedad sobre la tierra, en forma
privada o comunal o en cualquiera otra forma asociativa. La ley puede fijar los lmites y la
extensin de la tierra segn las peculiaridades de cada zona. Las tierras abandonadas, segn
previsin legal, pasan al dominio del Estado para su adjudicacin en venta.
Artculo 89.- Comunidades Campesinas y Nativas. Las Comunidades Campesinas y las
Nativas tienen existencia legal y son personas jurdicas. Son autnomas en su organizacin, en el
trabajo comunal y en el uso y la libre disposicin de sus tierras, as como en lo econmico y
administrativo, dentro del marco que la ley establece. La propiedad de sus tierras es
81
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
Los artculos 925190 y 926191 del C.C. establecen reglas sobre las
restricciones de la propiedad. El artculo 925 del C.C. hace referencia a
que las restricciones legales no podrn ser modificadas por va contractual,
en otras palabras todo tipo de restricciones pactadas entre privados que
contravengan restricciones legales sern consideradas no puestas. Por
otro lado, el artculo 926 del C.C. establece que las restricciones pactadas
(que no contravengan restricciones legales), solamente podrn surtir efecto
con la inscripcin en el registro respectivo.
190
Artculo 925 del Cdigo Civil Peruano. Las restricciones legales de la propiedad establecidas
por causa de necesidad y utilidad pblicas o de inters social no pueden modificarse ni suprimirse
por acto jurdico.
191
Artculo 926 del Cdigo Civil Peruano. Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto
para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo.
192
Artculo 927 del Cdigo Civil del Per.
193
GONZALES BARRON, 2008: 587.
194
PUIG BRUTAU, 2007: 162.
195
SACCO, 2000.
83
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
196
Esta es la tesis que plantea el autor Hugo Forno, quien afirma que la obligacin de enajenar es una
artificiosa construccin en donde el deber jurdico se extingue al mismo tiempo que surge, ya que
la sola obligacin de enajenar produce la transferencia de propiedad, con lo cual se dara el
inexplicable supuesto de una obligacin cuyo pago (o cumplimiento) se realizar inmediatamente. El
autor concluye en que el contrato produce, por si solo y directamente la atribucin patrimonial del
derecho de propiedad, y tiene un efecto real inmediato.
FORNO FLORES, 2003: 77-87.
197
Este autor considera que el contrato de trasferencia es el ttulo y por lo tanto necesita de un modo
para que se produzca la trasferencia. El auto explica que el modo ha sido tambin ha sido
asignado por el artculo 949 del Cdigo civil, con lo cual se le est concediendo un efecto traslativo
automtico a la obligacin de transferir la propiedad.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, 2003: 12-16.
198
De la misma forma este autor considera que los contratos generan obligaciones y adems admite
la teora del ttulo y modo. El afirma que un contrato de transferencia de bienes inmuebles
(compraventa) posee el ttulo y el modo al mismo tiempo y por lo tanto el solo consentimiento
genera el efecto traslativo. BIGIO CHREM, Jack. La compraventa y la transmisin de propiedad.
En: VV.AA. Biblioteca para leer el cdigo Civil, Pg. 200-205.
84
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
ficcin jurdica de una obligacin que nace y se cumple por si sola para
justificar el sistema de transferencia de propiedad de un bien inmueble199.
1.2.3.1. Generalidades
199
GUTIERREZ, 2003: 308.
200
Artculo 950 del Cdigo Civil Peruano.
201
MOSQUEIRA, 2000: 107.
202
Ibdem.
85
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
203
ARRUAGA, 2004: 62.
204
DE SOTO, 1986: 204-205.
86
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
205
VICENTE SOLA, 2004: 231.
206
MORRIS GUERINONI, 2004: 16.
87
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
207
COOTER: 1998: 158.
208
Ibdem.
88
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
209
BULLARD, 1991: 138
89
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
210
Empresas dedicadas a el negocio de corretaje de inmuebles y empresas dedicadas al negocio de
la construccin de grandes complejos mobiliarios o edificios de departamentos, lo cual aumentara
la cantidad de inmuebles destinados para vivienda u otros tipo de actividades que impliquen el uso
de inmuebles.
211
Conjunto de acciones de carcter legal, tcnico y de difusin que desarrollan los organismos
competentes, en materia de saneamiento fsico legal, cuyo objeto es enfrentar el problema de la
informalidad en los derechos de propiedad urbana mediante el empleo de tecnologa moderna y
procedimientos simplificados de formalizacin. Comprende la asuncin de competencia,
identificacin, diagnstico y reconocimiento de las diversas formas de posesin informal y el
proceso de formalizacin en su etapa integral e individual. COFOPRI.
212
La actual fuerza de la demanda inmobiliaria se explica, por un lado, por los mayores ingresos de la
poblacin en general, producto de la coyuntura econmica, pues el ingreso nacional disponible real
creci alrededor del 10 por ciento el ao pasado. Esto, a su vez, es potenciado por la expansin de
los crditos hipotecarios que, totalizaron ocho mil 934 millones de nuevos soles al cierre del primer
semestre de este ao (12 por ciento ms que lo registrado en julio de 2007). Por el lado de la
oferta, se destac la ejecucin de programas estatales como Mi vivienda, Techo Propio y Mi
Hogar, los cuales promueven el desarrollo de mega-proyectos habitacionales dirigidos a los
sectores socioeconmicos de menores ingresos, en donde precisamente existe la mayor brecha
habitacional.
Informacin extrada de la pgina: http://blog.casacomprar.com/Blogcc/?p=66
90
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
Asimismo, en los ltimos aos las entidades financieras han otorgado una
gran cantidad de crditos Hipotecarios, obviamente esto producto de lo
antes mencionado. Por ejemplo, en Lima metropolitana se han venido
desarrollando numerosos proyectos inmobiliarios, en el 2011 el distrito que
lider el mercado inmobiliario fue Santiago de Surco, con 680 proyectos
con oferta inmobiliaria residencial y 128 proyectos213 nuevos han ingresado
en el primer trimestre del 2010.
213
Fuente: Diario Gestin.
214
Esta tugurizacin a la vez genera aumento en el desplazamiento de particulares especialmente los
que poseen movilidad propia, generando congestin automotriz por varias horas para llegar a sus
destinos. Es evidente que donde antes exista una casa de 300 m2 donde viva una familia con 2
3 autos, ahora existe un edificio de departamentos donde viven 8 familias con 16 autos.
215
Muchas entidades financieras solicitan documentos registrales y municipales para la verificacin
que realizan del predio sobre el cual se va a inscribir la hipoteca: (i) Certificado Registral
Inmobiliario (CRI) o Certificado de Gravamen, con fecha no mayor a una semana. (ii) Comprobante
de pago del Impuesto Predial cancelado de todo el ejercicio en curso, (iii) Hoja Resumen (HR) y
Declaracin Jurada de Auto valo (PU).
91
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
216
Por ejemplo tenemos todas las empresas transportadoras del gas de Camisea, las cuales deben
construir grandes ductos para lo cual deben constituir toda una franja de servidumbre sobre el
pedazo de terreno afectado, gran parte del cual es conformado por terreno de privados. Por otro
lado, las mineras de la misma forma pueden obtener el ttulo habilitante para extraer el mineral
92
Captulo I - El Registro de Predios y Activos los Inmobiliarios en el Per
(concesin minera), pero es muy probable que la cuadriculas o cuadriculas obtenidas para la
concesin se superpongan sobre terreno privado sobre el cual necesariamente tendrn que
negociar con los propietarios y celebrar con ellos contratos que les permitan realizar su actividad
minera sobre dichos terrenos. El mismo supuesto sucede con toda empresa explotadora de
recursos naturales. Cabe mencionar que segn el Ministerio de Energa y Minas para finales del
ao 2008 el rea total concedida para la actividad Minera es de 13`455,080.35 hectreas, por otro
lado segn el Ingenmet al 30 de noviembre del 2010, existan 9 309 solicitudes de concesin
minera en trmite, las mismas que representan un total de 4,40 millones de hectreas, asimismo
43 435 derechos mineros vigentes, de los cuales 34 126 se encuentran titulados (78,6% del total).
Sobre un total de 18,56 millones de hectreas, corresponden a derechos titulados 14,16 millones
de hectreas.
217
Muchas veces las empresas al negociar con privados castigan el predio de la retribucin por el
derecho cedido. Esto se debe a que los predios no se encuentran debidamente formalizados e
inscritos. Por otro lado, existe varios casos de rechazo por parte de comunidades campesinas y
nativas a la explotacin de empresas mineras. Es muy recurrente el caso de que comunidades
campesinas y nativas se han amotinado e inclusive alzado en armas para impedir la explotacin de
recursos energticos, muchas veces por un abuso en la negociacin. Es debido a estas razones
que un sistema legal inclusivo es necesario para otorgarles las herramientas necesarias para la
proteccin de sus derechos de propiedad.
93
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CAPTULO II
REGISTRAL
218
CORDOVA, 2004: 13.
219
Las instituciones no fueron consideradas factores importantes en la corriente principal de la
ciencia econmica que sobre fundamentos neoclsicos se asent durante la mayor parte del siglo
XX. Sin embargo, las instituciones no siempre estuvieron fuera de la corriente principal en
economa, ni tampoco desaparecieron del programa de trabajo de ciertos autores o tradiciones
cuando fueron desplazadas de la corriente principal. La revolucin marginalista que en 1871
configur las bases de la economa neoclsica relegara a las instituciones como centro de
atencin de los economistas. El neoclasicismo introdujo el principio de maximizacin y el papel
dominante del concepto de sustitucin en el margen, y convirti las cuestiones de eficiencia en el
asunto central del anlisis econmico. El problema era cmo emplear eficientemente los recursos
escasos (es decir, a que usos alternativos deberan destinarse los recursos para actuar de forma
ptima), y para solucionar esta cuestin, los neoclsicos prescindan de las instituciones en su
anlisis. Hubo que esperar hasta las ltimas dcadas del siglo XX para que se construyese un
marco terico con la solvencia suficiente como para conseguir situar a las instituciones en el
discurso econmico de la corriente principal. Esto se consigui a travs de las nociones de costes
de transaccin de Coase (1937, 1960) y de instituciones de North (1990a), que configuran el
discurso central de la NEI al razonar que, en un mundo con costes de transaccin positivos, las
instituciones entendidas como las reglas del juego- determinan las posibilidades de intercambio y
el nivel de eficiencia, que era el asunto que motivaba a la economa neoclsica. CABALLERO,
2009: 1.
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
220
Ibdem: 2.
221
ARIAS, Xos Carlos and CABALLERO, Gonzalo. INSTITUTIONS, TRANSACTION COSTS AND
PUBLIC POLICY: A PERSPECTIVE. Rev.econ.inst. [online]. June 2003, vol.5, no.8 [cited 28 April
2011], p.117-146. Available from World Wide Web:
<http://www.scielo.unal.edu.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0124-59962003000100006&lng
=en&nrm=iso>. ISSN 0124-5996.
95
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
222
CORDOVA, 2004: 15.
223
NORTH, 1990: 58.
96
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
Por otro lado, la NEI afirma que existen dos aspectos para explicar
los problemas econmicos que poseen los pases atrasados: (i) La
estructura institucional y su influencia sobre la estructura de la produccin,
que puede perpetuar el retraso econmico, y (ii) Los altos costos de
transaccin que resultan de la baja calidad de las instituciones.
224
CORDOVA, 2004: 17
225
Ibdem.
97
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
226
DE SOTO, 2000: 8081.
227
INSTITUTO LIBERTAD Y DEMOCRACIA. 2005: 46.
98
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
2.2.1. Generalidades
228
CARDENAS QUIROZ, Carlos. 1998: 119.
229
Hay que considerar que en el Captulo I emitimos nuestra definicin sobre el concepto del Registro
De Propiedad Inmueble Estableciendo que es una Institucin que tiene por objeto almacenar
datos (fsicos y jurdicos sobre la realidad del inmueble), con la finalidad de publicitarlos para
generar oponibilidad de los mismos frente a terceros, sirviendo de instrumento principal para la
generacin de cognoscibilidad (seguridad Jurdica), para la proteccin de derechos de Propiedad,
para la reduccin de costos en la contratacin y finalmente para todo tipo de beneficio econmico
que pueda generar a los particulares y la sociedad.
99
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
Para formular un concepto claro del SLFI, creemos que ser necesario
disgregarlo en tres partes, (i) definir brevemente que se entiende por un
Sistema, (ii) dar conceptos con respecto a lo Legal Formal, (iii) y
finalmente definir el carcter inclusivo.
230
Informacin extrada de: http://www.wordreference.com/definicion/sistema.
231
Informacin extrada de: http://www.definicion.org/sistema
232
ENCICLOPEDIA UNIVERSAL SOPENA, 1980: 8073.
233
Informacin extrada de: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=legal
234
Informacin extrada de: http://www.definicionabc.com/general/formal.php
235
ENCICLOPEDIA UNIVERSAL SOPENA. 1980: 3653.
236
Ibdem: 4501
100
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
incluye o tiene virtud y capacidad para incluir algo.237 Para entender mejor
el trmino es necesario hablar sobre el verbo incluir. Esta accin es
comnmente definida como poner, encerrar, comprender una cosa dentro
de otra, o simplemente contener una cosa dentro de otra. Es as que este
trmino. hace referencia al acto de incluir, lo cual supone que algo
debe contener otra cosa o alguien. Cabe hacer la precisin que este
trmino es muy usado en materias donde existen situaciones o
circunstancias sociales en las cuales se incluyen o se deja de incluir a
ciertos grupos sociales especficos de beneficios diversos.
237
Informacin extrada de:
http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=inclusivo
101
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
Las personas que desean transferir sus inmuebles tienen que pagar
por asesoramiento legal para la creacin de la minuta de transferencia,
acceder al notario, pagar los costos notariales para la elevacin de la minuta
238
Segn estudio realizado para el banco Mundial La importancia de la ubicacin e infraestructura
vial merece mayor consideracin como un determinante del nivel al cual los hogares pobres han
tenido acceso y la capacidad de interactuar con instituciones pblicas, ya que estas instituciones
tienden a concentrarse en zonas urbanas y ms prosperas, la consecuencia de este fenmeno es
que las instituciones interactan con mucho menos frecuencia con las personas que viven en
zonas alejadas y pobres. PARAMO, 2006: 28.
102
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
239
Informacin extrada de: http://www1.inei.gob.pe/. Ver Indicadores sociales de pobreza.
103
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
Muchos consideran que las polticas de estado son las acciones que
llevan adelante un Estado en procura de la solucin de problemas242, o
simplemente toda accin encaminada a solucionar problemas.
240
Uno se puede dar cuenta de esto, solamente realizando trmites en municipalidades locales o
provinciales.
241
MENDOZA, 2008: 604.
242
PUIG DE STUBRIN, 2009. En: http://www.diarionogoya.com.ar/wp/2009/06/22/qu-es-una-poltica-
de-estado/
104
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
243
en la sociedad. Por otro lado, Cabrero afirma, utilizando una cita del
autor Francs Thoening, que una poltica pblica se entiende como:
243
Ibdem.
244
CABRERO MENDOZA, 2005: 19.
245
DUNN, 1994.
105
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
106
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
248
Fuente: COFOPRI 2005.
108
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
249
BOZA DIBOS, 2006: 211.
250
VARELA, 2006: 592.
109
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
251
Es por tal motivo que el AED es una de las manifestaciones de lo que hoy llamamos pragmatismo
jurdico, lo cual significa analizar los problemas jurdicos desde una ptica diferente a la jurdica o
a la utilizada comnmente por los tcnicos en derecho, y ms bien utilizar herramientas de otras
materias y ciencias sociales (economa, sociologa, etc.)
252
BULLARD, 2002: 69 -70.
110
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
253
COASE, 1960.
254
BULLARD GONZALES, 1996: 126. (subrayado y sombreado nuestro).
255
BULLARD GONZLEZ, 2004: 3.
111
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
256
COOTER, 1998: 120-121.
257
Informacin extrada de:
http://www.ugm.cl/institutos/ced/articulos/2005/1108_EHR_Costos_Desarrollo.html
112
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
113
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
258
DE TRAZEGNIES, 1991: 186.
259
HERNANDEZ GAZZO, 1997: 18.
114
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
260
COASE, 1960.
261
Ibdem.
262
HERNANDEZ GAZZO, 1997: 20.
115
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
muy probable que los perjuicios futuros sean mayores a los beneficios
inmediatos.
263
En este caso nos estamos refiriendo a que se ha aumentado los costos para registras tus derechos
de propiedad. Algunas caractersticas actuales en el funcionamiento del Registro de Predios y
otras entidades, cuyo funcionamiento y expendio de documentacin est directamente relacionado
con la funcin registral, vienen incrementando los costos de transaccin principalmente con
respecto a las rogatorias de compraventa.
116
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
2.4.1. Generalidades
264
MORALES HERVIAS, 2006: 102.
265
El contrato es el acuerdo de dos o ms partes para crear, modificar o extinguir una relacin
jurdica patrimonial, y se forma por la perfecta coincidencia entre la propuesta y la aceptacin, que
es lo que se denomina el consentimiento, esto es compartir el sentimiento, de donde surge una
voluntad comn. En: Jurisprudencia Casacin N 1345 1998
266
Artculo 1351 del Cdigo Civil Peruano.
117
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
a. Compraventa Inmobiliaria:
267
ENCICLOPEDIA JURIDICA OMEBA, 1967: 568.
268
Por ejemplo el registro de propiedad inmueble contiene varias secciones que se encargan
exclusivamente de la calificacin de compra ventas simples, adems posee secciones que se
encargan de la calificacin masiva de contratos correspondiente a las ventas de departamentos
realizados por empresas inmobiliarias.
269
Artculo 1529 Del Cdigo Civil Peruano.
270
Artculo 949 del Cdigo Civil Peruano.
271
GONZALES BARRON, 2002: 322-323.
118
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
b. Arrendamiento Inmobiliario:
272
Artculo 1666 del Cdigo Civil Peruano.
273
CASTILLO FREYRE, 2008: 250.
274
El arrendamiento de plazo determinado es aquel por el cual las partes pactan, al momento de su
celebracin, un trmino inicial y un trmino final; vale decir; que ellas acuerdan la fecha en que
comenzar y la fecha en que concluir. Ibdem: 380.
275
El arrendamiento de plazo indeterminado es aquel en el cual las partes han establecido el trmino
inicial del contrato pero han omitido pronunciarse, ya sea deliberada o conscientemente, respecto
al trmino no final del mismo Ibdem: 380.
276
De la misma forma que la compra-venta, el arrendamiento se inscribe en el registro de predios.
Este acto se inscribe en el rubro D de la partida registral del predio ya que se constituye como
una carga para el predio.
277
Artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano. Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
120
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
278
Establecido en el Artculo 1677 del Cdigo civil Peruano. El contrato de arrendamiento financiero,
se rige por su legislacin especial y, supletoriamente, por el presente ttulo y los artculos 1419 a
1425, en cuanto sean aplicables.
279
CASTILLO FREYRE, 2008: 320.
121
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
d. Permuta Inmobiliaria:
e. Comodato Inmobiliario:
280
Considera Arrendamiento Financiero, el Contrato Mercantil que tiene por objeto la locacin de
bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante
pago de cuotas peridicas y con opcin a comprar dichos bienes.
281
Artculo 1602 del Cdigo Civil Peruano.
282
LEON BARANDIARN, 1965: 224.
122
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
f. Suministro Inmobiliario:
283
Artculo 1728 del cdigo civil Peruano.
284
PALACIOS PIMENTEL, 2000: 557.
123
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
285
Artculo 1604 del Cdigo Civil Peruano.
286
Cdigo Civil. Tomo VI. Exposicin de Motivos y Comentarios.
287
CORRADO, 1950: 4
288
CORRADO, 1954: 209.
289
RAMIREZ VASQUEZ, 1987: 287-288.
124
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
g. Donacin Inmobiliaria:
h. Hospedaje Inmobiliario:
290
Artculo 1621 del Cdigo Civil Peruano.
291
JARA FLORES, 1987: 363.
292
Artculo 1625 Del Cdigo Civil Peruano y Artculo 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.
125
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
i. Mutuo Hipotecario:
293
Artculo 1713 del Cdigo Civil Peruano.
294
Artculo 1648 del Cdigo Civil Peruano.
295
CASTILLO FREYRE, 2008: 22
126
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
296
LOPEZ DE ZAVALA, 1995: 215 -216.
297
Los intermediarios financieros son los que, como su nombre lo indica, intermedian las operaciones
entre los distintos participantes del mercado. Actan de mediadores entre quienes desean captar
fondos y los inversores. Funciones de los intermediarios financieros Decimos que hay cuatro
fundamentales.
Informacin extrada de:
http://www.gestiopolis.com/recursos/experto/catsexp/pagans/fin/no%2013/intermediariosfinancieros
.htm
127
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
298
Artculo 1097 del cdigo Civil Peruano.
299
ARIAS SCHREIBER PEZET, 1998: 169.
128
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
300
Artculo 1098 del Cdigo civil Peruano.
301
Es uno de los casos donde se establece los requisitos de inscripcin para la existencia del
derecho. Como sabemos nuestro ordenamiento jurdico establece que la inscripcin es declarativa
y no constitutiva, este es un caso de excepcin.
302
ALIAGA HUARIPATA, 2003: 7
129
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
130
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
303
Expediente. N 2352-92. Dilogo con la Jurisprudencia N 38. Enero 2001. Pg. 233
304
Un caso de imposibilidad jurdica del objeto tratndose de un contrato de compraventa es
justamente el de la venta de bien ajeno, puesto que ningn sujeto puede transferir a otro un
derecho del que no es titular. Casacin. N 1728-97. Dilogo con la Jurisprudencia N 38. Enero
2001. Pg. 233
305
Casacin. N 655-95-Lima.
131
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
306
Artculo 1373 del Cdigo civil Peruano
307
Artculo 1351 del Cdigo civil Peruano
132
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
308
Segn el Artculo 23 del Decreto Legislativo N 1049 son instrumentos pblicos Notariales los que
el notario, por mandato de la ley o a solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su
funcin, dentro de los lmites de su competencia y con las formalidades de ley.
309
Segn el Artculo 4 del Decreto Legislativo N 010-2010-JUS, El notario es el profesional del
derecho encargado, por delegacin del Estado, de una funcin pblica consistente en recibir y dar
forma a la voluntad de las partes, redacta los instrumentos adecuados a ese fin, les confiere
autenticidad, conserva los originales y expide traslados que dan fe de su contenido. Su funcin
tambin comprende la comprobacin de hechos y la tramitacin de asuntos no contenciosos
previstos en las leyes de la materia
310
Artculo 50 del Decreto Legislativo N 1049.
311
La escritura pblica est compuesta por 3 partes:
(i) La introduccin: Donde deber estar expresado el lugar, fecha de extensin del instrumento;
nombre del notario; nombre nacionalidad, estado civil, domicilio y profesin u ocupacin de los
otorgantes seguido de la indicacin de que proceden por su propio derecho; documento
nacional de identidad; la circunstancia de intervenir una persona en representacin o un
intrprete; la indicacin de la intervencin de una persona en caso el otorgante sea analfabeto;
la fe del notario, libertas y conocimiento con que se obligan los otorgantes y en general
cualquier dato requerido por ley.
133
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
313
Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima de inversin y facilitar el
cumplimiento de obligaciones tributarias - publicada el 09 de julio del ao 2010.
314
Dentro de la cadena de procedimientos para la inscripcin de transferencia de propiedad de
inmuebles son requeridos dos impuesto municipales: (i) El impuesto predial que grava el valor de
los predios urbanos y rsticos y el Impuesto de Alcabala grava las transferencias de propiedad de
bienes inmuebles urbanos o rsticos a ttulo oneroso o gratuito.
315
Los notarios no pueden sustraerse del cumplimiento de las normas que los consideren como
proveedores de servicios en el mercado. As pues, la Ley de Proteccin al Consumidor, Decreto
Legislativo N 716, comprende a los notarios cuando define como proveedores a las personas
naturales o jurdicas que fabrican, elaboran, manipulan, acondicionan, mezclan, envasan,
almacenan, preparan, expenden o suministran bienes o prestan servicios a los consumidores; de
igual forma el mbito de aplicacin de esta ley alcanza al servicio notarial cuando en su artculo 3
seala que servicio es cualquier actividad de prestacin de servicios, que se ofrece en el mercado
a cambio de una retribucin, inclusive las de naturaleza bancaria, financiera, de crdito, de
seguridad y los servicios profesionales.
Por su parte, la Ley que Elimina las Prcticas Monoplicas, Controlistas y Restrictivas de la Libre
Competencia, Decreto Legislativo N 701, cuyo objeto es eliminar las prcticas monoplicas,
controlistas y restrictivas de la libre competencia en la comercializacin de bienes y en la
prestacin de servicios, permitiendo que la libre iniciativa privada se desenvuelva procurando el
mayor beneficio de los usuarios y consumidores (artculo 1), seala que se aplica a todas las
personas naturales o jurdicas, sean de derecho pblico o privado, que realicen actividades
econmicas (artculo 2). En este sentido, la mencionada norma alcanza a los notarios pblicos en
el desarrollo de sus actividades, por cuanto se encuentran en la posibilidad de distorsionar
(restringir, impedir o falsear) la competencia al fijar un arancel notarial por sus servicios, lo que es
considerado por la propia ley como una prctica restrictiva de la libre competencia, pues constituye
una fijacin concertada entre competidores de forma directa o indirecta, de precios o de otras
135
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
condiciones comerciales o de servicios (artculo 6 inciso a). Publicado por ALDEA CORREA,
Vldik. En el Diario Oficial El Peruano. el 01 de julio del 2000.
316
LPEZ-CHICHERI, Ivn, 2004: 8
317
INFORME N 030-2003 /GEE, emitido por el INDECOPI, sobre la propuesta de Notarios de Lima
para que se restituya el arancel notarial.
136
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
318
Ibdem.
137
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
319
Artculo 12 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
(Aprobado por la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 079-2005-
SUNARP-SN)
320
Entre las excepciones podemos mencionar las reguladas para el levantamiento de gravmenes o
hipotecas por caducidad, o la solicitud para la inscripcin de la transferencia de inmuebles por
sucesin testamentaria, etc.
321
Ttulo III del ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos (Aprobado por la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N
079-2005-SUNARP-SN)
322
Artculo 15 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
(Aprobado por la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 079-2005-
SUNARP-SN)
138
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
323
Consideramos que sera conveniente implementar un formado de Inscripcin Registral donde
exista un rubro donde el particular pueda colocar e indicar los documentos que adjunta al momento
de un reingreso o subsanacin de alguna observacin donde el registrados haya solicitado
documentos sustenta torios que faltaron adjuntar en la presentacin primigenia.
324
En el ttulo III del el Reglamento General de los Registros Pblicos se establece que la rogatoria
alcanzara a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. Por lo tanto
el particular si desea seleccionar los actos que se inscribirn (dejando de lado algunos que pueden
estar contenidos en el ttulo) deber hacerlo de manera expresa, de lo contrario el registrados
proceder a inscribir todos los que contenga el ttulo.
325
La finalidad de estos datos es coadyuvar en la actualizacin de los ndices de referencia que posee
el registro, esto ayuda en la rapidez de la bsqueda en el sistema informtico solicitadas por los
usuarios.
326
Esto permite que en el asiento de presentacin se publicite el hecho o circunstancia que sobre
dicho antecedente registral se encuentra pendiente un ttulo. Esto represente la materializacin de
la prioridad registral, ya que ante la presentacin de dos o ms ttulos se debe establecer
indubitablemente qu partidas son bloqueadas por unos y cuales por otros. Ayuda adems a que
el registrador tenga ms datos para la calificacin registral. Hay que considera que el artculo 19
del Reglamento General de los Registro Pblicos establece que el asiento de presentacin se
extiende en mrito de la informacin contenida en la Solicitud de Inscripcin. Por lo tanto si se
consigna un nmero distinto al que aparece en el ttulo formal (documento anexo) el funcionario del
diario consignar dicho nmero y no se bloqueara correctamente la partida registral. Ante una
incongruencia el funcionario del diario est impedido (por el artculo 17 del Reglamente general) de
rechazar de plano la solicitud.
139
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
a. Comprobaciones Previas:
140
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
327
Procedimiento Numero 4.1.2.1 del Texto nico de procedimientos administrativos de la SUNARP
328
Requisito que ya no es corroborado por el Registrado segn la ley 29566.
329
Requisito que ya no es corroborado por el Registrado segn la ley 29566.
330
En este caso se deber comprobar que la escritura pblica conste con las firmas correspondientes
legalizadas por el notario
141
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
331
Ttulo VI del Ttulo Preliminar del TUO del reglamento General de Registro Pblicos (aprobado por
Resolucin del Superintendente nacional de los Registros pblicos N 079-2005-SUNARP SN).
332
Artculo 32 inciso b del TUO del reglamento General de Registro Pblicos (aprobado por
Resolucin del Superintendente nacional de los Registros pblicos N 079-2005-SUNARP SN).
333
Muchas veces suele pasar que sobre la misma partida registral se generan ms de una rogatoria
de inscripcin, y es por ese motivo que el registrador tendr que evaluar cada una de las rogatorias
para verificar si son incompatibles con el acto que est calificando. Si son incompatibles se tendr
que observar el titulo aduciendo que existen ttulos pendientes de inscripcin que tendrn que ser
inscritos previamente para verificar la inscripcin del que se califica. En otro supuesto, si se
comprueba que no son incompatibles con el ttulo calificado, y teniendo todos los requisitos se
podr inscribir.
334
Artculo 32 inciso a del TUO del reglamento General de Registro Pblicos (aprobado por
Resolucin del Superintendente nacional de los Registros pblicos N 079-2005-SUNARP SN).
335
Ibdem.
142
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
336
Artculo 32 inciso c del TUO del reglamento General de Registro Pblicos (aprobado por
Resolucin del Superintendente nacional de los Registros pblicos N 079-2005-SUNARP SN).
337
De la misma forma se pronuncia el tribunal registral al establecer que cuando del ttulo no se
desprenda que los cheques han sido pagados, no puede asumirse la cancelacin del precio
respectivo; por lo que en tal circunstancia debe inscribirse la hipoteca legal simultneamente con el
contrato del cual emana. Por el contrario, si en el ttulo existe indicacin inequvoca de que la
entrega del cheque constituye pago, proceder la inscripcin de la compraventa o permuta sin
hipoteca lega. Resolucin del Tribunal Registral N 005-2002-ORLC/TR.
143
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
338
Segn la Jurisprudencia nacional (CAS. N 409-96) la hipoteca legal es entonces aquella que la
ley une al crdito, no siendo necesario inclusive que se constituya por contrato expreso, de donde
se concluye que el derecho del acreedor surge de la inscripcin del contrato del cual emana. Por
otro lado el artculo 1118 del Cdigo Civil establece que se genera una hipoteca legal en el caso en
que se haya enajenado un inmueble sin que su precio haya sido pagado totalmente o haya sido
con dinero de un tercero. Por otro lado, el artculo 1119 del cdigo civil establece que las
Hipotecas legales a que se refieren el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben
de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los cual
emanan. Por otro lado, para Cabanellas, la hipoteca legal es la establecida imperativamente por
la ley para defender os intereses del Fisco, los de personas cuyos bienes pueden ser malversados
por los administradores o representantes legales y como privilegio a favor de os aseguradores. No
solo es expresa esta hipoteca; sino que, en ciertos casos, la declaracin legal resulta suficiente, sin
necesidad de inscripcin registral; lo que lleva a hablar de hipoteca tacita. CABANELLAS, 1981:
286.
339
Artculo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
340
Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima de inversin y facilitar el
cumplimiento de obligaciones tributarias Publicada el 9 de Julio del 2010.
341
Artculo 9 de la ley 29566
144
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
342
GONZALES LOLI, 2002: 100.
343
En los casos de contratos de compra venta con reserva de propiedad no se exigir la acreditacin
del pago de los Impuestos Predial y Alcabala, de ser el caso. La oportunidad para hacerlo ser
cuando se inscriba la transferencia de propiedad. Resolucin de la Superintendencia Nacional de
Registros Pblicos - N 482-2003-SUNARP-SN.
344
Una opcin para la calificacin de ttulos que tenan como vicios la falta de acreditacin de estos
documentos se daba con la presentacin de Declaraciones Juradas. El Registrador
admitir la presentacin de declaracin jurada emitida por el contribuyente, en la que se
seale que el o los documentos presentados para acreditar el pago del impuesto
corresponden al predio o vehculo automotor objeto de la transferencia, cuando se
presente alguno de los supuestos siguientes: (a) Falta de datos en el comprobante
respectivo que permitan identificar al bien; (b) Discrepancias no sustanciales entre la
informacin de la partida respecto a los datos en el comprobante; (c) Cuando de la revisin de la
partida y de sus antecedentes registrales, no pueda concluirse que el comprobante del recibo de
pago, la constancia o reporte informtico de no adeudo corresponde al bien objeto de
transferencia. En la declaracin jurada se consignar el nombre completo del declarante, su
domicilio real y la firma del mismo, legalizada ante Notario. Resolucin de la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos - N 482-2003-SUNARP-SN
145
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
345
Forma de acreditar la inafectacin prevista en la redaccin original del artculo 25 del Decreto
Legislativo N 776 y la regulada actualmente en la Ley N 27963 La inafectacin para el pago del
Impuesto de Alcabala prevista en la redaccin original del artculo 25 del Decreto Legislativo N
776 se acreditar con la presentacin del documento donde conste el autoevalo respectivo, cuyo
monto ajustado, no supere el tramo establecido en la mencionada redaccin original del referido
Decreto Legislativo. De igual manera, se acreditar la inafectacin prevista en la Ley N 27963.
Consecuentemente, cuando se presente dicha documentacin, no ser exigible, para fines de
calificacin registral, la constancia de inafectacin expedida por la Municipalidad correspondiente. .
Resolucin de la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos - N 482-2003-SUNARP-SN
346
Resolucin del Tribunal Registral N 063 2003 SUNARP-TR-L.
146
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
347
Resolucin N 034 2009 SUNARP/PT. (Publicada el 11/03/2009)
147
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
348
TORRES SNCHEZ, 2009.
Informacin extrada de:
http://www.derechoycambiosocial.com/rjc/Revista14/informalidad.htm
349
El imperativo para la acreditacin en sede registral del pago del impuesto Predial e Impuesto de
Alcabala fue establecido por la ley 27616 publicada el 01 de enero del 2002, y la cual estableca
que una modificacin al Artculo 7 de la ley de Tributacin Municipal (Decreto Legislativo N 776),
declarando que los registradores y Notarios Pblicos deben requerir que se acredite el pago de los
impuestos Predial, Alcabala y el de Impuesto al Patrimonio Automotriz.
148
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
c. Hipoteca:
350
Estos supuestos son los regulados actualmente por el TUPA de la SUNARP. Temporalmente se
han emitido normas que en cierta forma han reducido los montos correspondientes para rogatorias
de baja cuanta y otras que tienen que ver con actos especficos de los cuales hablaremos en
nuestro captulo III.
351
Numeral 1.5 del ttulo de Tasas por Servicio de Inscripcin Registral (Registro de Predios) -
Transferencias del TUPA de la SUNARP.
352
Procedimiento Numero 4.1.3.6 del Texto nico de procedimientos administrativos de la SUNARP
149
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
353
Artculo 1098 del Cdigo Civil.
354
Artculo 1099 del Cdigo Civil.
150
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
355
CALLAAUPA, 2005: 131 -132.
356
Inciso 3 del Artculo 1099 del Cdigo Civil.
357
Artculo 1100 del Cdigo Civil.
151
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
d. Arrendamiento Inmobiliario:
358
Estos supuestos son los regulados actualmente por el TUPA de la SUNARP. Temporalmente se
han emitido normas que en cierta forma han reducido los montos correspondientes para rogatorias
de baja cuanta y otras que tienen que ver con actos especficos de los cuales hablaremos en
nuestro captulo III.
359
Numeral 2.9 del ttulo de Tasas por Servicio de Inscripcin registral (Registro de Predios) Cargas
y Gravmenes del TUPA de la SUNARP.
360
Artculo 2019 del Cdigo Civil.
361
Resolucin del Tribunal Registral N 067 2004 SUNARP-TR-L.
362
Segn Marco Pacora Bazalar, El inciso 6 del artculo 2019 permite registrar los contratos de
arrendamientos, lo que permitir al arrendatario que accede al Registro ejercer una plena
oponibilidad, tanto contra el tercero adquiriente (artculo 1708 del Cdigo Civil) como contra otros
arrendatarios que concurran sobre el mismo bien (artculo 1670 del Cdigo Civil). BAZALAR
PACORA, 2008:460.
152
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
363
Procedimiento Numero 4.1.3.18 del Texto nico de procedimientos administrativos de la SUNARP
153
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
364
El registrador tendr que revisar el registro de Personas naturales en el eventual caso de que se
indique en el ttulo donde consta inscrita la representacin de alguna de las partes contratantes,
as verificar los poderes conferidos con respecto del arrendamiento. En caso de que sea una
persona jurdica la que participa en el contrato de arrendamiento se tendr que comprobar en la
partida registral de personas jurdicas donde corre inscrita que los apoderados sean los correctos y
que posean las facultades necesarias para realizar el acto.
365
ESQUIVEL OVIEDO, 2008: 206.
154
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
e. Donacin:
366
Numeral 2.3 del ttulo de Tasas por Servicio de Inscripcin registral (Registro de Predios) Cargas
y Gravmenes del TUPA de la SUNARP.
367
Artculo 1625 del Cdigo Civil.
368
Procedimiento Numero 4.1.2.5 del Texto nico de procedimientos administrativos de la SUNARP.
155
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
369
El registrador tendr que revisar el registro de Personas naturales en el eventual caso de que se
indique en el ttulo donde consta inscrita la representacin de alguna de las partes contratantes,
as verificar los poderes conferidos con respecto del arrendamiento. En caso de que sea una
persona jurdica la que participa en el contrato de arrendamiento se tendr que comprobar en la
partida registral de personas jurdicas donde corre inscrita que los apoderados sean los correctos y
que posean las facultades necesarias para realizar el acto
370
ESQUIVEL OVIEDO, 2008: 170 171.
156
Captulo II
La Contratacin en el Per, facilidades y actualizacin registral
371
Estos supuestos son los regulados actualmente por el TUPA de la SUNARP. Temporalmente se
han emitido normas que en cierta forma han reducido los montos correspondientes para
rogatorias de baja cuanta y otras que tienen que ver con actos especficos de los cuales
hablaremos en nuestro captulo III.
372
Numeral 1.7 del ttulo de Tasas por Servicio de Inscripcin Registral (Registro de Predios) -
Transferencias del TUPA de la SUNARP.
157
La Desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CAPTULO III
373
Chico y Ortiz puntualiza que "La doctrina ha distinguido las dos grandes acepciones en que debe
ser entendido el ttulo: material y formal. La primera no es ms que la causa o razn justificativa de
la adquisicin del derecho o de su modificacin o extincin. La segunda se refiere al documento en
el cual se hace constar la causa del pacto o contrato que debe inscribirse CHICO Y ORTIZ, 2000:
488.
Segn el Artculo 7 del Reglamento General de los Registros Pblicos, se entienden por ttulo, para
efectos de la inscripcin, el documento o documentos en que se fundamentan inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible o y que, por si solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia, afirma adems que tambin formarn parte del ttulo los
documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripcin pero que de manera
complementaria coadyuvan a que esta se realice.
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
374
Artculo 165 del Texto nico Ordenado del reglamento general de los Registros Pblicos. Aprobado
por Resolucin del Superintendente Nacional de Los Registros Pblicos N 079-2005-SUNARP-
SN.
160
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
375
Rankin CAD 2010 Tiempo invertido para una gestin Ciudadanos al Da.
161
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
376
Salvo ciertas excepciones indicadas en los reglamentos de cada registro.
377
Segn lo expresado por Martha Silva, el ttulo material es la causa o razn jurdica de la
adquisicin, modificacin, transmisin o extincin del derecho. El ttulo formal es el documento en
el que se constata o autentica la causa o razn jurdica. Asimismo, afirma Roca Sastre que al
registro se presentan documentos (ttulos formales); se inscriben actos (ttulos materiales); y se
publican derechos (titularidades). Es por tal motivo que el Artculo 7 del RGRP establece que es el
documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto
inscribible y que, por si solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. Tambin
formarn parte del ttulo los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la
inscripcin pero que de manera complementaria coadyuvan a que esta se realice.
162
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
378
Inciso a del artculo 57 del Decreto Legislativo del Notariado (Decreto Legislativo N 1049)
379
En ciertos actos que ameriten el otorgamiento de una escritura pblica no ser necesaria la firma
del abogado, como por ejemplo el otorgamiento de poderes.
163
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
380
En las entrevistas realizadas, los abogados afirmaron que en promedio para un inmueble
valorizado en S/. 100,000.00 Nuevos Soles, para el servicio de redaccin de minutas cobraran
aproximadamente S/. 500.00 Nuevos Soles. Para el asesoramiento de una compraventa cobran
aproximadamente S/ 700.00 Nuevos Soles adicionales.
164
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
381
APOYO CONSULTORIA. Encuesta que permita obtener informacin respecto a
determinados Aspectos Especficos de la situacin actual del universo de predios Titulados
por COFOPRI entre los aos 1996 2007. Noviembre 2010. Pg. 67 - 80
382
Este estudio solamente investig tres tipos de actos: Compraventa, Declaratoria de Fbrica e
Independizacin.
383
Nuestra investigacin no abarcar los costos de ingenieros ya que sale de los intereses de la tesis,
pero si creemos que son importantes ya que su participacin es trascendental para la inscripcin
de ciertos actos, especialmente con los relacionados con fbricas. Es necesario dejar establecido
que dichos costos profesionales tambin elevan los costos de transaccin.
165
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
COSTO
CIUDAD PROMEDIO
DISTRITO NOTARIO O PROM.
TOTAL
ABOGADO
1 Yanahuara S/.100.0
2 Arequipa Tiabaya S/.150.0 S/.133.33
3 Socabaya S/.150.0
4 Trujillo S/.70.0
5 Trujillo La Esperanza S/.70.0 S/.113.33
6 El Porvenir S/.200.0
7 San Martn de Porres S/.350.0
8 Comas S/.548.0
9 San Juan de Miraflores S/.435.0 S/.456.67
Lima S/.259.00
10 Ate Vitarte S/.550.0
11 San Juan de Lurigancho S/.577.0
12 Ventanilla S/.280.0
13 Chiclayo S/.250.0
S/.183.33
14 Chiclayo La Victoria S/.100.0
15 Jos Leonardo Ortiz S/.200.0
16 El Tambo S/.200.0
17 Huancayo Huancayo S/.180.0 S/.210.0
18 Chilca S/.250.0
384
Cabe precisar, que el estudio realizado por APOYO CONSULTORIA, solo tom en consideracin
los predios titularos por COFOPRI, en otras palabras zonas urbanas marginales o Asentamientos
Humanos, predios que se caracterizan por su baja cuanta. Cabe precisar que el estudio concluye
que existen trabas importantes para el registro de los segundos actos, las cuales parten de los
beneficiarios (ej. desconocimientos, percepcin de que es irrelevante, etc.) y de las instituciones
involucradas en este procedimiento (ej. costos, nmeros de requisitos, faltas de orientacin, etc.)
166
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
385
Con la finalidad de analizar costos, se seleccion dentro de la muestra tres distritos por cada
ciudad distinta a Lima, empleando como criterio la mayor variabilidad en torno al nivel del ndice de
Desarrollo Humano (IDH), tomndose los distritos con menor y mayor IDH y el distrito que
representara la media del mismo. En el caso de la ciudad de Lima Metropolitana, todos los distritos
de la muestra fueron tomados en cuenta. Se consider utilizar el IDH ya que este indicador se
puede obtener a nivel distrital e incorpora diversa informacin de variables econmicas y sociales.
APOYO CONSULTORIA, 2010.
386
El ndice de Desarrollo Humano se construye sobre la base de cuatro criterios: esperanza de vida
al nacer, tasa de alfabetizacin de adultos, tasa bruta combinada de matrcula en educacin
primaria, secundaria y terciaria, y PBI per cpita. Este ndice se encuentra entre 0 y 1, siendo 1 el
nivel ms alto.
167
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
Notaria 5 Surquillo x -
Notaria 6 Lince x -
Notaria 11 Barranco x -
San Martin de x S/.400.00
Notaria 12
Porres
Notaria 13 Rmac x S/.120.00
TOTALES 8 5 S/.334.20
PROMEDIO 61.5 38.5 S/.360.20
387
El cuadro se realiz indagando los costos ofrecidos para el servicio de redaccin y firma de
minutas de compraventa, durante el mes de febrero del 2011. Se indag en 13 Notarias de Lima, lo
cual representa el 9 % del total de notarios en Lima, provincia con mayor nmero de notarios en
todo el Per (145).
168
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
388
La referida Tabla de Honorarios Mnimos Referenciales ha sido aprobada y actualizada por la
Junta Directiva en cumplimiento de sus atribuciones y objetivos finales, tenindose en
consideracin que su texto debe ser tenido en cuenta por los profesionales del Derecho y los
Magistrados en general, en aplicacin de la Dcima Cuarta disposicin final del Cdigo Procesal
Civil vigente, en donde se establece que: "Cada dos aos los Colegios de Abogados, de
Ingenieros, de Contadores y Mdicos y los dems cuyos profesionales puedan realizar pericias,
aprueban y publican en el diario "El Peruano", "Normas Orientadoras de Honorarios
Profesionales", que sern de obligatoria observancia por los Jueces para la determinacin de los
honorarios profesionales".
Informacin extrada de: http://www.cal.org.pe/fx_tab_honorarios.html.
169
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
389
Art. 58 de la tabla de Honorarios profesionales publicada por el Colegio de Abogados de Lima.
170
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
CUADRO N 6
APLICACIN DE LOS PORCENTAJES
DE LA TABLA DE HONORARIOSDEL CAL.
390
(asistencia del cliente en la redaccin y celebracin de un contrato)
390
Esta tabla fue realizada siguiendo los porcentajes indicados la Tabla de Honorarios Profesionales ,
aprobados por la Junta Directiva del Colegio de Abogados de Lima (CAL), en su Sesin de fecha
04 de setiembre del 2002,
391
Valor de la UIT para el ao 2011 S/. 3,600.00 Nuevos Soles.
171
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
CUADRO N 7
173
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
COSTOS APROXIMADOS
Redaccin de
392 Solo
Fuente minutas y Solo redaccin de
asesoramiento
asesoramiento minutas
legal
legal
Entrevistas (predios
en distritos medios y S/.1,200.00 S/.500.00 S/.700.00
altos)
Investigacin APOYO
S/.259.00 - -
(predios de A.A.H.H.)
Estudio de Notarias - S/.333.20 -
Estudio de las Tablas
S/.7,900.00 S/.2,000.00 S/.5,900.00
de Honorarios del CAL
392
Para la realizacin del cuadro se tom como referencia los montos finales correspondientes a
asesoras.
174
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
393
Artculo 2 del Decreto legislativo N 1049 Decreto Ley del Notariado.
394
Walter Gutirrez Afirma: las razones por las cuales un notario no puede ser considerado como
funcionario pblico son: (i) no forma parte del escalafn de la administracin; (ii) no estn sometido
a dependencia funcional o subordinacin jerrquica; (iii) el cliente elige al notario sobre la base de
su idoneidad y moralidad , no le es impuesto como el funcionario pblico; (iv) el estado no
responde por los daos que eventualmente se puedan generar como consecuencia de la actuacin
del notario; (v) el notario realiza una actividad empresarial, tal como se desprende directamente de
las normas tributarias y de libre competencia; y finalmente, (vi) la actividad notarial, lo mismo que
en cualquier profesin liberal, est sujeta a reglas del mercado. GUTIERREZ CAMACHO,
2001:54.
175
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
395
PINEDO COA, 2007: 47.
396
Informacin extrada de:
http://elblogderamon.com/2008/12/01/%c2%bflos-notarios-se-consideran-empresarios/
397
Es el conjunto de estudios y tcnicas comerciales que permiten presentar el producto o servicio en
las mejores condiciones, tanto fsicas como psicolgicas, al consumidor final. En contraposicin a
la presentacin pasiva, se realiza una presentacin activa del producto o servicio utilizando una
amplia variedad de mecanismos que lo hacen ms atractivo: colocacin, presentacin, etc.
Informacin extrada de: http://es.wikipedia.org/wiki/Merchandising.
398
Una empresa es entendida como una organizacin o institucin dedicada a actividades o
176
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
401
Informacin extrada de:
http://www.derecho.com/c/Libre_competencia. (subrayado nuestro)
402
Consideramos que Es por eso que la principal finalidad del sistema de libre competencia es
proteger los intereses del consumidor ya que se tendr una amplia gama de bienes y servicios de
diferentes calidades y precios, por lo tanto, a mayor cantidad de competidores en el mercado o
mayor posibilidad de acceso a competir en l, los precios y calidades de los productos se
reducirn y mejorarn para beneficio de los consumidores. Siendo esto as, el ente empresarial
que capte la mayor preferencia de consumidores ser el que tenga las mejores ganancias y de
alguna manera habr ganado el estado de competencia.
403
Existen aproximadamente 540 notarios en todo el Per de los cuales 138 aproximadamente se
encuentran ubicados en Lima.
404
Segn el artculo 9 del Decreto Legislativo N 1049, solo se convocarn a nuevas plazas
notariales si es que existen plazas vacantes o que sean creadas.
178
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
Con respecto a esto tema, existe una crtica muy puntual de parte del
Instituto Libertad y Democracia ILD, para dicha institucin el notariado
Segn el Artculo 5.- del Decreto Legislativo N 1049. El nmero de notarios en el territorio de la
Repblica se establece de la siguiente manera: (a) Una provincia que cuente con al menos
cincuenta mil habitantes deber contar con no menos de dos notarios. (b) Por cada cincuenta mil
habitantes adicionales, se debe contar con un Notario adicional. La localizacin de las plazas son
determinados por el Consejo del Notariado. En todo caso no se puede reducir las plazas
existentes.
405
Para el ao 2008 se calculaba que el nmero de abogados en el Per se acercaba a los 150 mil.
Para el mismo ao existan alrededor de 26,923 ingenieros civiles, 11,564 arquitectos y un
aproximado de 7086 economistas. Cifras que demuestran la cantidad de profesionales que deben
competir en el mercado para acceder a un puesto de trabajo o brindar sus servicios profesionales.
FUENTE: Colegios Profesionales del Per.
406
Fuente: Instituto Nacional de Estadstica Espaol.
179
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
407
INSTITUTO LIBERTAD Y DEMOCRACIA, 2002: 4 - 5
408
El Formulario registral fue una propuesta del ILD para reducir los costos de elaboracin del ttulo
inscribible y para acelerar su tramitacin, que dio excelentes resultados desde 1990 hasta el ao
2004. Consista en un formulario impreso, con documentacin sustentatoria, en el que consta la
informacin relativa a los solicitantes, datos del inmueble materia de la inscripcin y las
condiciones del derecho, acto o contrato que se registre. Se estableci adems que el formulario
registral poda contener en s mismo el negocio jurdico; para lo cual se estableci en ambos
reglamentos, y casi en los mismo trminos, que al suscribir el formulario registral, el notario pblico
o abogado colegiado, verificar que las firmas puestas en el contrato correspondan
realmente a los intervinientes en el acto o contrato, que stos expresan su voluntad
libremente, que dichos intervinientes gozan de capacidad legal y que las condiciones del
180
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
creado en 1988 por el Decreto Legislativo 495, que competa con la escritura
pblica como ttulo inscribible de actos y contratos relacionados con predios
formalizados e inscritos en el Registro Predial - luego llamado Registro
Predial Urbano - y posteriormente unificado con otros registros de propiedad
predial bajo el Registro de Predios, qued sin vigencia a partir de junio del
ao 2004.
acto o contrato y los datos relativos al inmueble, estn clara y correctamente expresados.
Artculo 4 del Decreto Legislativo N 495 y Artculo 2 del reglamento.
Dicho formulario debe ser suscrito por los interesados, salvo que contenga el acto jurdico o el
contrato mismo, en cuyo caso debe ser, adems, firmado por todos los contratantes o
intervinientes en el acto jurdico contenido en el ttulo y certificado por notario pblico o abogado
colegiado y, cuando corresponda, por un verificador. Se establece tambin que en aquellos casos
que el Reglamento lo requiera, por las caractersticas tcnicas del acto a inscribirse, el Formulario
Registral, deber ser firmado por el verificador, quien podr ser un ingeniero civil o arquitecto
colegiado. Artculo 12 del Decreto Legislativo 495.
409
Artculo 7 de la Ley 27755.
181
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
410
Informe de la Defensora del Pueblo en calidad de Amicus Curiae., presentado ante el tribunal
Constitucional. 2003. (subrayado es nuestro).
411
PALACIOS, 2008.
412
El artculo 28 del D.S. 001-90-VC, Reglamento del Registro Predial de Pueblos Jvenes y
Urbanizaciones Populares, establece cuales son los alcances del acto de legalizacin que debe
realizar el Notario en el formulario registral establecido en el Decreto Legislativo 495. La
mencionada norma establece que el notario pblico al suscribir el formulario verificar: (i) La
validez de las firmas en el contrato de las partes intervinientes, (ii) La libre expresin de la
voluntad, (iii) La capacidad legal de las partes, (iv) Las condiciones del contrato o acto, (v) La
exactitud de los datos del inmueble. Por lo tanto, la funcin del notario va ms all de lo
dispuesto en el artculo 106 de la Ley del Notariado, que establece que el notario al legalizar
firmas nicamente certifica la autenticidad de las mismas, comprobando que coinciden con el
documento de identidad que exhiben las partes. En efecto, el artculo 108 de la Ley del
Notariado le exime de toda responsabilidad al legalizar o certificar las firmas de los
intervinientes, situacin bastante criticable cuando se le adjudica al notario el control de la
legalidad y que no otorga ninguna certeza o seguridad jurdica. Igualmente, en el artculo 4 del
Formulario registral de la Ley 27157, se establece que el notario legaliza las firmas de los
participantes y del verificador, pero en este caso no se limita a ese aspecto su funcin de controlar
la legalidad sino adicionalmente se estipula en el artculo 5 de la funcin notarial de la mencionada
Ley, que el notario debe certificar y verificar la documentacin que se adjunta al formulario registral
bajo responsabilidad. Bajo este supuesto el acto de legalizacin notarial adquiere otra
dimensin, ya que no se circunscribe a que el notario certifique la autenticidad de las firmas
sin responsabilidad, sino que otorgue seguridad jurdica porque hace al Notario
responsable del contenido, cosa que no sucede con la escritura pblica. En efecto, en el artculo
182
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
CUADRO N 9
24 de la Ley del Notariado nicamente se seala que los instrumentos pblicos notariales
producen fe respecto a la realizacin del acto jurdico y de los hechos y circunstancias que el
notario presencia.
413
Emitido mediante oficio N 233-2003 SUNARP-RPU/JEF, de fecha 16 de mayo del 2003, remitido
por el jefe del Registro Predial Urbano.
183
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
184
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
civiles y 5 penales), lo cual equivale a un 0.043% del total. Esto quiere decir
que ante un nmero casi similar de procesos judiciales (ya sea por
Formulario Registral o escritura pblica), es porcentualmente menor la
cantidad de procesos mediante los cuales se cuestionan ttulos inscritos bajo
un Formulario Registral. En otras palabras, durante la vigencia del uso de
Formulario Registral con firma de abogado, en trminos porcentuales, su
utilizacin fue ms segura y menos riesgoso que el que la otorga escritura
pblica certificada por notario pblico, considerando todas las seguridades
que ellos alegan tener.
414
Artculo 4 del Decreto Legislativo N 495, Artculo 28 del Decreto Supremo N 001-90-VC,
Artculo 14 del Decreto Legislativo N 667.
415
SANABRIA ROJAS, 2003: 34.
185
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
416
Sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 4 de julio de ao 2003.
417
Sentencia del Tribunal Constitucional N 00001/00003-2003-AI/TC, de fecha 4 de julio del 2003.
186
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
CUADRO N 10
418
Cuadro realizado mediante una indagacin telefnica y presencial acerca de la prestacin del
servicio de certificacin del Formulario Registral para actos de transferencias de predios por
compraventa, durante el mes de febrero del 2011.
187
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
5.56% del total, y las 17 restantes omiten la prestacin del servicio (94.4%
del total).
Cabe precisar que los gastos notariales para emitir una escritura
pblica comprenden la verificacin de la documentacin, los costos por la
verificacin de la identidad de los contratantes en la RENIEC420, la redaccin
de las partes necesarias de la escritura pblica y la certificacin notarial de
la misma. Segn la investigacin realizada (ver el cuadro inmediato), el
costo promedio de los aranceles notariales ascienden a S/. 650.73 Nuevos.
Soles que comprenden todos los gastos necesarios para la creacin de la
Escritura Pblica.
419
Entre las sentencias encontradas, que demuestran la negativa a brindar servicios distintos a los de
una escritura pblica y cuya responsabilidad es advertida por el tribunal de Defensa de La
Competencia y la Propiedad Intelectual destacan: EXPEDIENTE 0011-2008.CPC-INDECOPI-LAM,
EXPEDIENTE 0013-2008.CPC-INDECOPI-LAM, EXPEDIENTE 0015-2008.CPC-INDECOPI-LAM,
EXPEDIENTE 072-2008.CPC-INDECOPI-PIU, EXPEDIENTE 088-2008.CPC-INDECOPI-LAL.
420
En varias notarias el costo por la verificacin de la identificacin y datos de los contratantes en la
RENIEC ascenda a S/. 5.00 Nuevos Soles. En otras el costo estaba incluido en el costo total
notarial.
188
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
421
CUADRO N 11 - COSTOS NOTARIALES
421
Los clculos se obtuvieron de la indagacin realizada a 15 notarias de Lima metropolitana, con
respecto a una compraventa cuyo valor de venta era de S/. 100,000.00 Nuevos Soles. Todos los
costos son totales de cada notaria con respecto a dicho rubro.
189
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
As, las principales causas que generan los altos costos para la
generacin de un ttulo inscribible con respecto a los trmites Notariales son:
(i) la difcil y controlada forma para acceder a ser notario, imposibilitando el
aumento del competidores en el rubro de servicios notariales en perjuicio de
un contexto competencial eficiente que asegure una mejor calidad en el
servicio y una eficiente regulacin del precio de los servicios notariales, y ,
(ii) la directa negacin de brindar otra modalidad de generacin de ttulos
inscribibles (como el Formulario Registral) que no sea la Escritura Pblica.
190
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
422
Informacin extrada de:
http://www.cal.org.pe/pdf/diplomados/calificacion_registral.pdf
423
GOMEZ GALLIGO, 2006: 93.
424
GARCIA y GARCIA, Jos Manuel. La funcin registral calificadora, la proteccin de los
consumidores y la clusula penal en los autos del Presidente del tribunal Superior de Justicia de
Catalua. En: Ponencias y Comunicaciones presentadas al IX Congreso Internacional de
Derecho Registral. TOMO I. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa
Centro de estudios Registrales. L. San Jos S.A. Madrid, 1993. Pg. 264.
425
PAU PEDRON, Antonio. Curso de Prctica Registral. p. Cit. Pg. 67.
191
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
426
DELGADO SCHEELJE, 1999: 257
427
La finalidad de este cuadro es obtener una muestra actualizada y considerable sobre las
observaciones y decisiones con respecto a la calificacin de ttulos ms frecuentes en el registro
de Predios de la SUNARP de la cual se obtendrn estadsticas. El cuadro fue llenado "a puo y
letra" con ttulos nuevos preferentemente, por 3 tcnicos registrales (abogados) que trabajan en
tres secciones distintas del registro de Predios. El tiempo de llenado fue de una semana laboral (5
das) comenzando el da 23/05/11 hasta el da 27/05/11. Se consignaron los ttulos trabajados con
normalidad en un da de trabajo.
192
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
TABLA N 3 - PORCENTAJES
428
Para la realizacin de la calcificacin presentada, se dividi los actos en cuatro grupo: (i)
Rectificaciones, que comprenden todo tipo de rectificacin que puede realizarse a los datos que
constan en el antecedente registral (datos del propietario, rectificaciones de nombre, rectificaciones
de datos del asiento, nomenclatura, jurisdiccin o ubicacin, etc.), (ii) Modificacin del Predio, que
comprende todo tipo de modificacin fctica del predio, (iv) Cargas y gravmenes, (v)
Compraventas, y (vi) Otro tipo de Transferencia de propiedad, que comprenden todos los actos de
transferencia de propiedad distintos a la compraventa.
429
La totalidad de las tachas se refieren a tachas sustantivas.
430
El clculo de la desviacin estndar de los montos obtenidos es de 13.910. Por otro lado, la
varianza obtenida para efectos de clculo y conteo es de 193.5.
431
La problemtica de los derechos registrales la trataremos ms adelante.
193
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
194
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
0 10 20
196
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
433
Si el ttulo que calific con anterioridad se encuentra observado o hubiera sido tachado por
caducidad del asiento de presentacin sin que se hubieren subsanado los defectos advertidos, no
podr realizar nuevas observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, podr desestimar las
observaciones formuladas al ttulos anterior. Literal a del Artculo 33 del TUO del Reglamento
General de Registros Pblicos
197
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
198
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
434
Literal c.2 de la Norma II del Ttulo preliminar del Cdigo Tributario.
435
Artculo 165 del TUO del Reglamento General de Registro Pblicos. Aprobado por Resolucin del
Superintendente Nacional de Los Registro Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN.
436
Artculo 166 del TUO del Reglamento General de Registro Pblicos. Aprobado por Resolucin del
Superintendente Nacional de Los Registro Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN.
437
GONZALES LOLI, 2002: 650.
199
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
438
Artculo 166 del TUO del Reglamento General de Registro Pblicos. Aprobado por Resolucin del
Superintendente Nacional de Los Registro Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN
439
Por ejemplo en el caso de la inscripcin de una compraventa, el administrado deber pagar el
1.5/1000 del valor del acto si es que este no sobrepasa los S/. 35,000.00 nuevos Soles o 3/10000
del valor del cato si este sobrepasa el monto de S/. 35,000.00 Nuevos Soles.
440
GONZALES LOLI, Jorge Luis. p. Cit. pg. 650.
441
Se entiende por actos valorados aqullos en los cuales las partes intervinientes establecen un
valor como es el caso de la compraventa, permuta, donacin, etc. o aquellos actos en los cuales
por su naturaleza puede determinarse un valor como es el caso de la hipoteca, la prenda, etc.
sobre los cuales el Registrador efecta el clculo de los derechos registrales, aadindose que en
200
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
dichos actos el valor constituye un elemento esencial del acto, sin el cual no tiene validez y por
ende no puede tener acceso al Registro..por otro lado entendemos como actos invalorados
aquellos actos en los cuales no se establece un valor por cuanto su misma naturaleza no lo exige,
ya que la falta de valoracin del acto no lo invalida como tal, pues el acto tiene existencia propia
independientemente de su valoracin, y en el caso de la traslacin de dominio por sucesin, sta
opera por imperio de la ley, segn lo sealado en el Artculo 660 del Cdigo Civil. Resolucin del
tribunal Registral del Norte N 143-2001-ORLL-TRN, Oficina Registral de la Libertad.
442
Lo cual se encuentra regulado en el Artculo 45.1 de la ley 27444 Ley del Procedimiento
administrativo General, que establece que cuando el costo sea superior a una UIT, se requiere
acogerse a un rgimen de excepcin, el cual ser establecido mediante decreto supremo
refrendado por el Presidente del Consejo de Ministros y el Ministerio de Economa y Finanzas.
443
Este cuadro se elabor tomando los valores establecidos por el Fondo Mi vivienda correspondiente
a los crditos otorgados para la adquisicin de inmuebles de menos cuanta, donde el valor
promedio de la vivienda asciende a US$ 26,479, y los beneficiarios del crdito han aportado el
23% de la cuota inicial, y el saldo ha sido cancelado a travs del crdito hipotecario. Fuente: Fondo
Mi Vivienda.
444
Puede presentarse el caso de devolucin de los derechos registrales pagados. Esta situacin se
presenta en dos supuestos, (i) Cuando el usuario pag un mayor derecho que el que le
corresponda por la inscripcin del ttulo. Ello debido a un error del usuario y/o del registrador. (ii)
Cuando el usuario ha pagado, en todo o parte los derechos registrales, sin embargo se deneg la
inscripcin del mismo (en ambos casos se descuenta o permanece en el Registro el monto
correspondiente por derechos de calificacin conforme el arancel).
201
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
445
La Remuneracin Mnima Vital correspondiente al 14 de agosto del 2011 es de S/. 675.00 Nuevos
Soles.
202
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
CUADRO N 12
INMOBILIARIO
este equivale a un valor menor o igual a S/. 35,000.00 Nuevos Soles, S/.144.36
Nuevos soles. Plazo del
o, un porcentaje de 1.5/1000 del monto de la renta pactada si este Derechos de
Arrendamiento: 8 aos. 115
equivale a un valor superior a los S/. 35,000.00 Nuevos Soles. Inscripcin
203
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
446
Asimismo, los costos antes mencionados vulneran la ley marco de crecimiento de la inversin privada y
desalientan el crecimiento econmico y la iniciativa econmica de las personas, ms aun en un
contexto en que es necesario formalizar las relaciones econmicas y jurdicas en actos inscribibles en
los registros pblicos NUEZ PALOMINO, 2010.
Informacin extrada de:
http://www.informesnotariadoperu.com/index.php?option=com_docman&Itemid=41
204
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
447
GONZALES LOLI, 2002: 644.
448
Artculo 44 de la ley 27444 (ley general del Procedimiento Administrativo General).
205
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
449
MORON URBINA, 2007: 246.
450
el costo marginal de largo plazo, es aquel que cubra todos los gastos operativos, incluyendo los
costos de operacin y mantenimiento de cada servicio y, adems, los costos de renovacin de la
infraestructura asociada a cada servicio, que le permitan a la entidad reponer la depreciacin de la
infraestructura de las dependencias estatales. dem. Pg. 249.
451
Artculo 45 de la ley 27444 (ley general del Procedimiento Administrativo General).
206
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
As, el monto debe ser determinado por dos aspectos: (i) el costo que
la ejecucin del servicio administrativo prestado genera para la entidad
durante toda su tramitacin que incluya el costo marginal a largo plazo, y, en
su caso, (ii) el costo real de produccin de documentos a ser expedidos por la
entidad.
452
MORON URBINA, 2007: 250.
207
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
453
Resolucin N 1807-2007/TDC-INDECOPI, de fecha 6 de abril del 2006. (subrayado y sombreado
nuestro)
208
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
454
Resolucin N 1807-2007/TDC-INDECOPI, de fecha 6 de abril del 2006. (subrayado y sombreado
nuestro)
209
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
455
las tasas constituyen tributos vinculados a la efectiva prestacin de un servicio individualizado en el
usuario, por lo cual, al aceptarse la posibilidad de un subsidio cruzado entre usuarios ricos y pobres,
se est desnaturalizando dichas tasas y convirtindolas, en realidad, en impuestos gobernados por el
principio de capacidad contributiva NODA YAMADA, Carlos Ramn. Las decisiones sobre las Barreras
Burocrticas impuestas por la Administracin Pblica y su vinculacin con el crecimiento. A propsito
de la decisin de la Sala de Defensa de la Competencia sobre las tasas Registrales. En: Dialogo con la
Jurisprudencia N 108. Gaceta jurdica. 2007. Pg. 23
456
De acuerdo con la norma II del Ttulo Preliminar del Cdigo Tributario, el impuesto Es el tributo cuyo
cumplimiento no origina una contraprestacin directa a favor del contribuyente por parte del Estado.
457
GONZALES LOLI, 2002: 652.
210
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
458
REYES, 2007.
211
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
Para determinar el monto que una entidad pblica debe cobrar por
sus procedimientos, se deber realizar un anlisis econmico de lo que le
cuesta la ejecucin del servicio prestado a cada individuo, considerando
adems el costo real de la produccin de la documentacin si fuera el caso.
Como bien lo explica la Sala460, no existe el requisito obligatorio de que
concurra una equivalencia matemtica exacta entre el costo del servicio para
la entidad y la tasa a cobrar, solamente se establece que dichos montos
deban estar en funcin al servicio brindado, ya que pueden haber
procedimientos de diferentes caractersticas y particularidades que implicarn
la variacin de los montos destinados para cada uno.
459
Argumento jurdico 48 y 50 de la Resolucin 0770-2008/TDC-INDECOPI. (subrayado y sombreado
nuestro)
460
De lo dispuesto en dicha norma se concluye que el monto a ser cobrado por concepto de derechos de
tramitacin se determina sobre la base de dos (2) variables: (i) el costo que la ejecucin del servicio
administrativo prestado genera para la entidad durante toda su tramitacin; y en su caso, (ii) el costo
real de produccin de documentos a ser expedidos por la entidad. Sin embargo, debe quedar claro que
el artculo 45 de la referida Ley no exige una equivalencia matemtica entre el costo
individualizado del servicio brindado cada administrado con el monto de la tasa a ser cobrado.
El hecho imponible para el cobro de derechos se encuentra constituido por un servicio recibido por
administrado de manera individual; en tal sentido, la ley solo seala que la tasa exigida por la
prestacin del mismo deba ser determinada en funcin al costo del servicio brindado, sin que ello
signifique una equivalencia con el costo real como ocurre con las tasas por emisin de documentos.
() 54. El costo del procedimiento variar entre un caso y otro debido a las particularidades que
presentara cada uno, lo que a su vez incidir en el grado de actividad que sea ejercida por la entidad
administradora para la prestacin del servicio. En tal sentido, resulta claro que el Texto de la Ley
del Procedimiento Administrativo General no exige expresamente que exista equivalencia entre
el costo real de cada procedimiento y la tasa cobrada al administrado. Determinar el cobro
equivalente a Priori sera impracticable, por las diferencias que puede presentarse entre los costos de
cada procedimiento. Ibdem. (subrayado y sombreado nuestro)
212
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
461
Se advierte as que la capacidad contributiva es la aptitud econmica personal para soportar las
cargas pblicas en mayor o menor grado. Se deben tener en cuenta, pues, las condiciones particulares
de cada uno de los contribuyentes. Lo que busca este principio es que los contribuyentes de un estado
aporten a su sostenimiento en la cantidad ms aproximada posible a la proporcin de sus respectivas
capacidades; es decir, en proporcin a sus ingresos y rentas de que respectivamente disfrutan.
Informacin extrada de:
http://catarina.udlap.mx/u_dl_a/tales/documentos/ledf/romero_g_pm/capitulo3.pdf
462
Asimismo, la sala considera necesario reiterar a las entidades de la administracin Pblica que se
encuentran impedidas de destinar los fondos recaudados por derechos de tramitacin para financiar
actividades distintas a las que corresponden al servicio efectivamente prestado, as como de aumentar
la cuota contributiva ideal que corresponde exigir a cada contribuyente por dicho servicio, pues ello
generara una afectacin al principio de capacidad contributiva de los contribuyentes que debe
regir el sistema tributario nacional. La exoneracin o reduccin de los derechos de tramitacin a
favor de los contribuyentes de menor capacidad contributiva debe ser asumida por la Administracin
Pblica, con cargo a sus propios recursos y no a travs de mecanismos de subsidios cruzados o tasa
diferenciadas que afecten a los contribuyentes de mayor capacidad contributiva.(.) 7.3 Lo expuesto,
en razn de que el conocimiento de dicho criterio por parte de las entidades de la administracin
Pblica y su aplicacin para la determinacin de las tasas por derecho de tramitacin que exigen por la
prestacin de un servicio administrativo redundar en un beneficio directo para los administrados, a los
cuales no se les podr trasladar los costos por actividades distintas a las relacionadas con la
prestacin efectiva del servicio brindado. Ibdem. (subrayado y sombreado nuestro)
213
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
463
DECRETO SUPREMO N 014-2010-JUS. Artculo 1.- Medidas de promocin para garantizar la
seguridad Jurdica. El presente Decreto Supremo Tiene como objetivo Promover la seguridad jurdica
a partir de la inscripcin de titularidades en el Registro de Predios, respecto de inmuebles ubicados en
los distritos considerados de extrema pobreza que se detallan en el anexo adjunto al presente Decreto
Supremo, cuyo titular no cuente con ms de una propiedad en el mbito nacional, domicilie en alguno
de los distritos considerados en el anexo, acreditando tal condicin con la direccin consignada en su
Documento Nacional de Identidad (DNI), y siempre que el valor del Acto a registrar no sea mayor de
S/. 35,000.00 (Treinta y cinco y 00/100 nuevos soles).
Artculo 4.- Vigencia. El presente decreto Supremo entra en vigencia a partir del Da siguiente de su
publicacin, y estar vigente por el plazo de tres (3) aos. En lo no previsto en el presente Decreto
Supremo, se aplicarn las tasas registrales aprobadas por el Decreto Supremo N 017-2003-JUS.
464
DECRETO SUPREMO N 017-2010-JUS.
Artculo 1.- Objeto: El presente Decreto Supremo tiene como objeto promover y facilitar el clima de
negocios en el Per, mejorando el nivel de competitividad y ubicacin del pas en el ranking Doing
Business, mediante la reduccin de tasas registrales.
Artculo 4.- Vigencia. El presente Decreto Supremo estar vigente por el plazo de un (1) ao a partir
de la entrada en vigencia de la presente norma.
214
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
DISPOSICIN COMPLEMENTARIA
nica.- En lo no previsto en el presente Decreto Supremo continuarn aplicndose las tasas
registrales aprobadas por los Decretos Supremos Ns. 017-2003- JUS y 037-94-JUS. Asimismo, el
Decreto Supremo N 014-2010-JUS mantiene su vigencia y aplicacin en los distritos considerados de
extrema pobreza detallados en su anexo.
215
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
que se refiere a seguir considerando el valor del acto para las rogatorias
mayores a 14 UITs, lo cual segn el INDECOPI, vulnera el principio de
capacidad contributiva de los administrados o contribuyentes, contraviniendo
la naturaleza jurdica de las tasas y lo estipulado por la ley del Procedimiento
Administrativo General.
216
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
a. Impuesto Predial:
465
Artculo 8 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO N 156-
2004-EF.
466
Artculo 9 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO N 156-
2004-EF.
467
Artculo 11 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO N
156-2004.
468
Tramo de auto evalo Alcuota: (i) Hasta 15 UIT 0.2%, (ii) ms de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%, (iii)
Ms de 60 UIT 1.0%. Las Municipalidades estn facultadas para establecer un monto mnimo a pagar
por concepto del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de enero del ao al que
corresponde el impuesto. Artculo 13 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal.
DECRETO SUPREMO N 156-2004
217
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
es de periodicidad anual, lo cual significa que el pago debe realizarse una vez
por ao469. (Ejercicio contable).
b. Impuesto de Alcabala:
c. Problemtica:
469
Artculo 10 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO N
156-2004.
470
Artculo 23 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO N
156-2004-EF
471
Artculo 24 y 25 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO
N 156-2004-EF
472
Artculo 21 del Texto nico Ordenado de la Ley de tributacin Municipal. DECRETO SUPREMO N
156-2004-EF
218
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
473
Artculo 1 de la Ley 27616 Ley que restituye recursos a gobiernos Locales.
474
DIRECTIVA N 07-2005-SUNARP-SN que estableca las los criterios para acreditar ante registros
pblicos, el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio vehicular.
475
Normalmente para la acreditacin del pago del Impuesto Predial, los registradores solicitaban al
administrado adjuntar copia autenticada por fedatario o legalizada del RECIBO DE PAGO DEL
IMPUESTO PREDIAL correspondiente al ao de la transferencia (ao en que fue firmada la minuta).
Por otro lado, si en el RECIBO no se aprecia la direccin del inmueble, deber adjuntarse adems las
hojas de: HOJA RESUMEN (HR) y PREDIO URBANO (PU). Si tampoco se puede verificar la Direccin
del predio en los documentos que se indican, adjuntar adems el certificado expedido por la
municipalidad, el que conste que ha pagado el impuesto predial de dicho ao. para acreditar el pago
adjuntar la Copia autenticada por fedatario o legalizada del RECIBO DE PAGO DEL IMPUESTO DE
ALCABALA, cuando corresponda. (este recibo contena la liquidacin y pago del impuesto).
219
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
476
Como la rectificacin de nombres de los propietarios, actualizacin de los propietarios, pagos previos
de aos vencidos, datos en la direccin del predio, nomenclatura, y otro tipo de caractersticas que
deban contener estos documentos.
477
Criterio sustentado en la Resolucin N 90-2008-SUNARP-TR-T del 7.5.2008 (Resolucin N 034
2009 SUNARP/PT)
478
Ley que modifica diversas disposiciones con el objeto de mejorar el clima de inversin y facilitar el
cumplimiento de obligaciones tributarias Publicada el 9 de Julio del 2010, entre las cuales modifica el
TUO de la Ley de la Ley de Tributacin Municipal (D.L. 776) aprobado por D.S. 156 2004 EF.
479
Artculo 9 de la ley 29566
220
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
Esta ley fue publicada en julio del ao 2010, su objetivo principal que
mejorar el clima de inversin de los privados y facilitar el cumplimiento de
obligaciones municipales. Lo interesante y por lo cual vamos a persistir con
nuestra crtica es que a pesar de que se le elimin la obligacin de verificacin
de tributos municipales al registrador, esta obligacin persisti con respecto al
Notario hasta la actualidad, y por lo tanto este sigue solicitando las mismas
acreditaciones para efectos de elaborar el ttulo inscribible - Escritura Pblica
en la transferencia de predios.
480
Cabe mencionar que actualmente los particulares que pretenden inscribir sus rogatorias no solamente
debern realizar los pagos correspondientes a tributos municipales, sino que debern realizar las
regularizaciones y trmites municipales necesarios que les permitan realizar sus pagos. Es muy cierto
que no todas las personas poseen sus predios formalizados ante la municipalidad de la jurisdiccin
donde se encuentran ubicados, es muy probable que deban realizar trmites como la comunicacin
previa de una transferencia de propiedad, rectificacin de nombres de titulares del predio, acreditacin
de pago de multas e intereses, trmites para la habilitacin urbana, licencia de obras, trmites para la
regularizacin de la fbrica que no se encuentra acreditada en la municipalidad, etc.
221
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
481
TABLA N 4 - Pago del Impuesto Predial
Lima Provincias
Suele pagar por los servicios
66.90% 78.90%
brindados por el Municipio
Paga por el impuesto Predial 66.20% 75.70%
Otro resultado nos dice que el 50% de las personas que vivan en Lima y
un 42% de provincias, que venan efectuando el pago del impuesto predial
antes de la actuacin del COFOPRI, tuvieron un aumento porcentual en el
monto a pagar correspondiente a este tributo despus de que COFOPRI lograr
la inscripcin de sus predios.
481
Cuadro obtenido del Estudio realizado por APOYO- CONSULTORIA, sobre el pago del Impuesto
predial despus de la participacin de COFOPRI en temas de formalizacin de propiedad.
482
APOYO CONSULTORIA, 2010: 67 80
222
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
(ii) Que el porcentaje de personas que no realiza los pagos del Impuesto
Predial alega mltiples causales que tienen que ver con la gestin
municipal y la capacidad econmica de la persona. Segn dichos estudios
las causales del no pago del impuesto predial son: (i) la falta de cobro de la
municipalidad donde se encuentra el predio, (ii) la falta de conocimiento de
la existencia de un tributo de dicha naturaleza, (iii) el desconocimiento de la
instancia a dnde acudir a pagar, (iv) la insatisfaccin de la gestin
municipal, (v) la falta de medios econmicos y finalmente (vi) el elevado
costo de las tasas del tributo.
483
Hay que considerar tambin que el estudio fue realizado a un grupo de propietarios a los cuales el
COFOPRI subvencion casi en su totalidad todo el procedimiento para el saneamiento fsico legal de
sus predios, y por lo tanto los costos del acceso para la propiedad inscrita fueron casi nulos, pero a
pesar del bajsimo costo para acceder a una propiedad inscrita, ellos ahora eficientemente realizan sus
pagos de tributos municipales.
223
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
484
BELAUNDE, 199: 257
485
Ibdem: 272.
486
La investigacin de APOYO CONSULTORIA incluye estudios sobre el costo de dinero y tiempo para
viajes y transporte, obtencin de documentos y otros para realizar trmites en las Municipalidades y
otras entidades pblicas con el fin de cumplir con los pasos previos al pago de impuestos como
pueden ser independizacin de predios, declaratoria de fbrica y transferencia de predios.
224
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
TABLA N 5
487
MONTO PROMEDIO A PAGAR POR CADA IMPUESTO
Impuesto Predial
Valorizacin Aplicacin
Escala Progresiva
del predio del Monto
Acumulativa
(autoavalo) porcentaje
Primeras
S/. 54,000 0.2 S/.108.00
15 UIT
S/. 75,000
Monto
S/. 21,000 0.6 S/.126.00
restante
TOTAL S/.234.00
Impuesto de Alcabala
Valorizacin
10 UIT Base
del predio Porcentaje Monto
inafectas Imponible
(autoavalo)
S/. 75,000 S/. 36,000 S/. 39,000 3% S/. 1,170.00
TOTAL S/. 1,170.00
TOTAL A PAGAR
(PREDIAL Y ALCABALA) S/. 1,404.00
487
Para la creacin del cuadro solo se ha considerado un monto de auto valo correspondiente de S/.
75,000.00 Nuevos Soles. Para el caso del impuesto predial se consider que el particular solo posee
un predio en la jurisdiccin distrital, sin que caiga en algn supuesto de inafectacin. Para efectos del
impuesto de alcabala, no es considerada la primera venta realizada por las empresas de construccin,
tampoco considerar algn supuesto de inafectacin.
225
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
488
Cabe precisar que el pago del impuesto Predial est a cargo del vendedor del inmueble. Por otro lado,
el pago del impuesto de alcabala debe realizarse por el comprador del mismo.
226
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
489
Para efectos de la ley se considera enajenacin no solo la venta sino tambin la permuta, cesin
definitiva, expropiacin, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposicin por el que se
transmita el dominio a ttulo oneroso Artculo 5 del TUO de la ley del Impuesto a la Renta. Decreto
Supremo N 179-2004-EF.
490
El Decreto Supremo N 313-2009-EF publicado el 30.12.2009, ha dispuesto que para actualizar el
costo computable en la enajenacin de inmuebles que no sean casa habitacin, se deber multiplicar
227
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
(ii) Asimismo, la norma establece una inafectacin del impuesto, la cual hace
referencia a la transferencia del inmueble que constituya casa
habitacin para el vendedor (enajenante), condicin que se determina al
corroborar que el inmueble ha permanecido por lo menos dos aos en
propiedad del vendedor y que no ha sido destinado exclusivamente al
comercio, industria, almacn, cochera, oficina o similar. 494
(P2) por una necesidad vende el inmueble a otra el 30 de Junio del mismo ao, la operacin si estara
grabada con el impuesto ya que la venta se realiz en el ejercicio 2010.
494
Segn Viviana Cossio Carrasco, Puede suceder que el enajenante tenga en propiedad ms de un
inmueble que cumpla las condiciones para ser calificado como casa-habitacin, pero se puede concluir
que solo uno de ellos podr ser efectivamente su casa habitacin. En ese caso, de conformidad con lo
dispuesto por el segundo prrafo del artculo 1-A del Reglamento de la LIR, ser considerado casa-
habitacin solo aquel que, luego de la enajenacin de los dems inmuebles, resulte como el nico
inmueble de su propiedad.
COSSIO CARRASCO, 2006: 202.
495
Trigsima Sptima Disposicin Final y Transitoria del TUO de la ley del Impuesto a la Renta.
229
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
496
COSSIO CARRASCO, 2006: 203.
230
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
497
ROCA SASTRE, 1997: 167
231
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
Por otro lado, Anglica Portillo Flores sostiene que el catastro es:
498
PORTILLO FLORES, 2009: 34.
499
La georeferenciacin es un neologismo que refiere al posicionamiento con el que se define la
localizacin de un objeto espacial (representado mediante punto, vector, rea, volumen) en un sistema
de coordenadas y datum determinado. Este proceso es utilizado frecuentemente en los Sistemas de
Informacin Geogrfica. La georeferenciacin, en primer lugar, posee una definicin tecno cientfica,
aplicada a la existencia de las cosas en un espacio fsico, mediante el establecimiento de relaciones
entre las imgenes de raster o vector sobre una proyeccin geogrfica o sistema de coordenadas. Por
ello la georeferenciacin se convierte en central para los modelados de datos realizados por los
Sistemas de Informacin Geogrfica En: http://es.wikipedia.org/wiki/Georeferenciar.
500
Artculo 14 de la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculacin con el
Registro de Predios - LEY N 28294
232
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
501
RED GEODSICA: Es el conjunto de puntos, fsicamente establecidos mediante marcas, hitos o
seales, sobre el terreno, comnmente denominados vrtices geodsicos, medidos con gran precisin,
que proporcionan las coordenadas geodsicas: Latitud, Longitud y Altura. Se encuentran enlazadas y
ajustadas a marcos geodsicos nacionales o mundiales, constituyen la infraestructura fundamental
para proporcionar alta precisin a la cartografa. RED GEODSICA GEOCNTRICA NACIONAL
(REGGEN): Es la Red Geodsica Horizontal Oficial, a cargo del Instituto Geogrfico Nacional; la
misma que tiene como base el Sistema de Referencia Geocntrico para las Amricas (SIRGAS)
sustentada en el Marco Internacional de Referencia Terrestre 1994 - International Terrestrial Reference
Frame 1994 (ITRF94) del International Earth Rotation Service (IERS) para la poca 1995.4 y
relacionado con el elipsoide del Sistema de Referencia Geodsico 1980 - Geodetic Referente System
1980 (GRS80). La Red Geodsica Geocntrica Nacional est conformada por los hitos o seales de
orden O, A, B y C, distribuidos dentro del mbito del Territorio Nacional, los mismos que
constituyen bienes del Estado. Para efectos prcticos como elipsoide puede ser utilizado el World
Geodetic System 1984 (WGS84), las constantes de estos dos elipsoides, GRS80 y WGS84, son
idnticas, con excepcin de una pequea variacin en el factor dinmico de deformacin (J2).
Regstrese, comunquese y publquese. Artculo Octavo de la RESOLUCION JEFATURAL N 079-
2006-IGN-OAJ-DGC.-
502
Un catastro multipropsito debe estructurarse en torno a los siguientes procesos: Desarrollo de las
prescripciones tcnicas y de los manuales de procedimientos para la elaboracin de una cartografa
pluridisciplinaria, a la escala que se considere adecuada, teniendo en cuenta las caractersticas de las
distintas unidades catastrales (parcelas, viviendas, subparcelas, etc.). ( . )Desarrollo de una
metodologa de valoracin catastral acorde con las necesidades actuales y las previsiones futuras.
(.) Desarrollo de un mtodo de datos gil para la captura, almacenamiento y gestin de la
informacin grfica y literal. () Elaboracin de un pensum especfico para la formacin de tcnicos
con objeto de garantizar la continuidad de los trabajos y el desarrollo de nuevas aplicaciones por los
propios usuarios. ALCAZAR MOLINA, Manuel G. 2008: 379 380.
233
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
503
MORALES GODO, Juan y Pedro lamo Hidalgo. El catastro y los registros de la propiedad
inmobiliaria. En: Temas de Derecho Registral. tomo IV, 2000. Pg. 182.
504
ROCA SASTRE, 2008: 183.
234
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
505
RIVERA BUSTAMANTE, Ral. Doble Inmatriculacin, Duplicidad de Partidas o Superposicin de
reas; Problemas que no deben existir en cualquier sistema registral. En: Temas de Derecho
Registral. Tomo I, 1999. Pg. 91 - 92
235
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
506
Establecido en el Artculo 21 de ley de Catastro (ley N 28294)
507
Cdigo nico Catastral.- Es la identificacin alfanumrica de predios. El Registro de Predios inscribe el
Cdigo nico Catastral. En los casos de los regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn, se
asigna a cada una de las unidades de propiedad exclusiva un Cdigo nico Catastral. El reglamento
de la presente Ley define las caractersticas del Cdigo nico Catastral a ser asignado, el mismo que
ser elaborado en coordinacin con el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica - INEI y otorgado
por las Municipalidades Distritales a nivel nacional. Establecido en el Artculo 14 de la ley 28294.
508
Decreto Supremo N. 005-2006-JUS.
236
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
510
Este reglamento regul ms all de lo dispuesto en la ley de catastro, pues dicho reglamento fue
aprobado por una norma de rango inferior a la ley, un decreto supremo.
511
Los catastros de las entidades formalizadoras no corresponden a esta situacin jurdica, pues estos
casos no son los propietarios formalizados e inscritos en el Registro de Predios los que tienen la
obligacin de inscribir el CUC sino las mismas entidades formalizadoras.
512
Inscripcin en mrito a laudo arbitral.
513
Ttulos inscribibles por actos de Disposicin.
514
Ley 28294 Disposicin Transitoria: PRIMERA.- No se asignar Cdigo nico Catastral a aquellos
predios que a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley, sean materia de proceso judicial en
trmite respecto a la definicin de reas, linderos y medidas perimtricas, hasta que dichos procesos
hayan culminado.
238
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
515
DE SOTO, 2000: 182.
239
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
516
GONZALES BARRON, 2008: 387.
240
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
517
Profesor de Derecho Registral y Derecho Minero de la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la
Universidad Mayor de San Marcos y Senior Researcher del ILD.
241
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
518
World Geodetic System 84 (que significa Sistema Geodsico Mundial 1984).
519
Sistema de Coordenadas Universal Transversal de Mercator (Universal Transverse Mercator, UTM)
242
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
520
Inciso C del artculo 41 del Reglamento de la Ley 28294.
521
Un caso es por ejemplo el trmino TITULAR, para el Registro el titular del derecho de propiedad sobre
un predio es el propietario, en cambio para el catastro el titular catastral de un predio puede ser
tambin el poseedor en el caso de que no sea posible identificar al propietario. (Ver artculo 16 del
Reglamento de la Ley Decreto Supremo 005-2006-JUS )
243
Captulo III
Informalidad derivada de la desnaturalizacin del Registro de Predios
244
La Desnaturalizacin de la Finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CAPTULO IV
ANALIZADOS EN LA INVESTIGACIN
(i) Con respecto a los servicios brindados por los abogados, en relacin al
asesoramiento legal para la realizacin de actos y/o contratos de
afectacin predial, hemos determinado que existe una duplicidad de
funciones con respecto a la elaboracin y asesoramiento para la
creacin de minutas de actos inscribibles en el Registro de Predios
(especialmente actos traslativos de propiedad), ya que, como bien lo
hemos determinado en la investigacin, tanto el abogado como una
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
522
En este caso cabe precisar que el Abogado siempre asume responsabilidad sobre la legalidad del
documento (asesoramiento y estudio de ttulos) y el Notario otorga fe pblica Notarial sobre el
mismo, eximindose de la responsabilidad asumida por el abogado. El formulario notarial vigente
incluye la responsabilidad del abogado al notario, siempre que este ltimo firme el documento, ah
radica la razn por la cual los Notarios no desean suscribir dicho documento.
246
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
(ii) Con respecto a los altos montos cobrados por los servicios Notariales,
segn nuestra investigacin se determin que la causa principal es la
insuficiente oferta notarial, motivada probablemente por la proteccin de
los intereses econmicos individuales del gremio notarial, el cual
mantiene un mercado cautivo y no aumenta el nmero de notarios,
formndose un mercado sin competencia lo que genera un aumento y
especulacin de los precios y calidad de sus servicios. Como un primer
lineamiento, consideramos necesario el aumento de la cantidad de
notarios, esta accin podra aumentar la competencia entre agentes que
brinden servicios notariales, permitiendo que los precios disminuyan y la
calidad de servicio aumente. Cabe precisar que, sta reforma debe
estar acompaada de un estudio detallado con respecto de la demanda
y oferta de las diferentes de jurisdicciones notariales para determinar un
nmero correcto, adecuado y competitivo para el servicio notarial.
Asimismo, consideramos adecuado reforzar la labor que realiza el
notario en pro de la Seguridad Jurdica de los actos y contratos
realizados en el mercado.
247
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
248
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
249
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
523
La SUNARP deber realizar un anlisis econmico - presupuestal (en el cual se considere la
cantidad de rogatorias por acto, y los costos y gastos totales de la institucin), que concluya en
determinar cunto es el monto fijo (probablemente un porcentaje de la UIT vigente para que
mantenga cierta actualidad en el tiempo) que deber ser cobrado por los derechos de inscripcin a
los administrados. Consideramos que realizando este procedimiento se podrn obtener tasas
estandarizadas por cada uno de los actos, independientemente del valor del acto, solamente
tomando en cuenta el costo del servicio otorgado por la entidad.
250
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
solo una parte de la reforma global que se debe realizar con respecto al
sistema de formalizacin de la propiedad, la cual debe estar diseada
para resolver mltiples problemas y reforzar aspectos que se vienen
ejecutando bien actualmente524.
252
Captulo IV
Lineamientos y Propuestas de Reforma
ante los problemas analizados en la Investigacin
254
La Desnaturalizacin de la Finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CONCLUSIONES
4. Los altos costos para la creacin y calificacin del ttulo inscribible, son
generados principalmente por los altos montos de los servicios de asesoramiento
y creacin del ttulo inscribible (abogados y notarios) y los costos de transaccin
generados por la calificacin realizada por el Registrador al interpretar las normas
pro observacin y no pro inscripcin.
5. Los altos montos de los aranceles registrales son generados por que el clculo
de los mismos est en relacin directa con valor o cuanta del acto y no con valor
de los gastos que efectivamente realiza el Registro para inscribir una rogatoria.
Conclusiones
6. Los altos costos generados por procedimientos ajenos al Registro, son creados
principalmente por el condicionamiento al cumplimiento de pago de tributos
(municipales y al gobierno central) para la transferencia de predios.
256
La Desnaturalizacin de la Finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil de 1984. Tomo
VI. Derecho Reales de Garanta. Gaceta Jurdica Editores SRL. Lima 1998.
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En: Cdigo Civil Comentado. Tomo X. Gaceta Jurdica.
Referencia Bibliogrfica
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and Economics. Vol.3. 1960.
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DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol. III.
Madrid, 1995.
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Referencia Bibliogrfica
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Referencia Bibliogrfica
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Referencia Bibliogrfica
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Referencia Bibliogrfica
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N 07, Noviembre del 2003.
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La Desnaturalizacin de la Finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
CALIFICACION REGISTRAL
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DEFINICIN DE EMPRESA
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DEFINICIN DE FORMAL
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DEFINICIN DE INCLUSIVO
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http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=inclusivo
DEFINICIN DE LEGAL
REAL ACADEMIA DE LA LENGUA ESPAOLA
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http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=legal
DEFINICIN DE MERCHANDISING
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http://es.wikipedia.org/wiki/Merchandising.
DEFINICINES DE SISTEMA.
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http://www.wordreference.com/definicion/sistema.
http://www.definicion.org/sistema
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Pginas Web Utilizadas
INTERMEDIARIOS FINANCIEROS
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http://www.gestiopolis.com/recursos/experto/catsexp/pagans/fin/no%2013/inter
mediariosfinancieros.htm
273
La Desnaturalizacin de la Finalidad del Registro de Propiedad Inmueble
ANEXOS
ANEXO I
Otras, 3, 2%
Modificacin
del predio, 2,
1% Rectificaciones,
13, 8%
T. de
Cargas o Propiedad, 101,
Gravamenes, 62%
44, 27%
525
El clculo de la desviacin estndar de los montos obtenidos es de 13.910. Por otro lado, la
varianza obtenida para efectos de clculo y conteo es de 193.5.
Anexos
Rectificaciones 6
Cargas o Gravamenes 21
Compraventas 24
0 5 10 15 20 25 30
526
El siguiente cuadro muestra la cantidad de ttulos por acto :
526
El clculo de la desviacin estndar de los montos obtenidos es de 13.910. Por otro lado, la
varianza obtenida para efectos de clculo y conteo es de 193.5.
275
Anexos
Trasferencias de propiedad
Otro tipo de T.
de Propiedad.
33. 33%
Compraventas.
68. 67%
276
Anexos
Otro tipo de T.
de Propiedad,
7, 17%
Compraventas Cargas o
, 22, 54% Gravamenes,
10, 24%
Modificacin
del predio, 1,
3%
Rectificaciones Otras, 1, 2%
, 0, 0%
Con respecto a los ttulos liquidados, cuya totalidad asciende a 35, los actos de
compra-venta configuran el 54% de la totalidad, siguindoles los actos correspondientes a
cargas y gravmenes con el 24%, otro tipo de transferencia de propiedad con 17%,
modificaciones de predios con 3% y finalmente otros actos con 2%. La totalidad de
liquidados configura casi un 24% de la totalidad de ttulos analizados para el presente
estudio.
277
Anexos
Cargas o
Gravamenes,
1, (25%)
Otro tipo de T.
de Propiedad,
1, (25%)
278
Anexos
Otro tipo de T.
de Propiedad,
Compraventas,
11, 21%
21, 39%
Cargas o
Gravamenes,
12, 23%
Modificacin
Otras, 2, 4% del predio, 1,
Rectificaciones,
2%
6, 11%
527
El nmero de ttulos observados en el estudio realizado asciende a 46 y la totalidad de ttulos
analizados en la muestra para la investigacin asciende a 146.
528
El total de ttulos de compraventa analizados asciende a 68.
529
Las observaciones se dividieron en: (i) Documentacin faltante dividido en documentacin Jurdica
y documentacin Tcnica, (ii) No concordancia de datos del ttulo inscribible con los del
antecedente registral (Datos tcnicos, datos del titular registral, descripcin del inmueble,
obstculos que emana de la partida), (iii) Tracto Sucesivo, (iv) Falta de precisin de datos
(cancelacin del precio, representacin , estado civil, datos que necesarios para la inscripcin del
acto), (v) Formalidad (falta de certificaciones notariales o formalidades registrales, etc.),
279
Anexos
que puede realizar un registrador en la calificacin registral (ver grfico No. 2 de la tesis).
Como se puede apreciar, las observaciones estn muy diversificadas, no existe una que
notoriamente muestre su predominio en cuanto al nmero, con respecto a las dems. Se
puede determinar que las observaciones que corresponden a la falta de precisin de datos
son las ms frecuentes (13) que representan un 18% del total. Le siguen las observaciones
referentes a vicios en la formalidad (11), con el 15%, despus se encuentran observaciones
por la falta de precisin de datos (9) y las referentes a la falta de presentacin de
documentacin jurdica (9), con 12% respectivamente. Luego se encuentran las
observaciones por falta de datos tcnicos (8), con el 11 %, seguido de las observaciones
por falta de descripcin del inmueble (6), con el 8%, despus se encuentran las
observaciones por falta de saneamiento del tracto sucesivo (5) y las referentes a la
incompatibilidad con algn ttulo pendiente de inscripcin (5), cada una con el 7%.
Para tener una mejor lectura de los porcentajes obtenidos en nuestra investigacin,
530
intentamos solicitar a la SUNARP informacin correspondiente a estadsticas que
normalmente las entidades del estado suelen tener con respecto del trabajo que realizan y a
la produccin que generan. La informacin solicitada consista en una serie de datos
531
estadsticos con respecto a la cantidad de predios registrados (urbano rural) , cantidad
(vi) Incompatibilidad o existencia de algn ttulo pendiente de inscripcin. Por otro lado, en cuanto
a la cantidad de observaciones por ttulos, se consider cada una independientemente, debido a lo
cual puede ocurrir que un mismo ttulo pueda estar observado por ms de una razn.
530
La informacin solicitada fue realizada en virtud al TUO de la Ley N 27806 Ley de transparencia y
Acceso a la Informacin Pblica aprobado por Decreto Supremo N 043-2003-PCM). La solicitud
fue recibida por la SUNARP el 27 de abril del 2011. El 04 de mayo del 2011 se emite el
MEMORNDUM No 1049-2011-SUNARP-Z.R.NIX/GPI donde nos informan que en la gerencia de
Propiedad Inmueble no existe documento alguno que contenga la informacin estadstica
solicitada, posteriormente, 05 de mayo del presente ao, el requerimiento es enviado a la Gerencia
de informtica, los cuales, mediante MEMORNDUM N 739-2011-SUNARP-Z.R.NIX/GI, afirman
que el sistema informtico no cuenta con las funcionalidades para elaborar reportes estadsticos.
Finalmente el, 06 de mayo del presente ao, nos remiten toda la documentacin referida con
el OFICIO N 1628-2011-SUNARP-Z.R.NIX/GAF.
531
Se solicit la siguiente informacin:
(i)Cantidad de predios (urbanos y rurales) registrados hasta la fecha. A nivel nacional y del
departamento Lima. Cifra total. (ii)Cantidad de predios Urbanos registrados por ao, en los ltimos
6 aos 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010 ubicados en el distrito de los Olivos provincia de
Lima, y en el distrito de Villa el Salvador Provincia de Lima. (iii) Cantidad total de solicitudes de
inscripcin (ttulos-sin incluir publicidad registral) que ingresaron al Registro de la Propiedad
Inmueble, a nivel nacional y del departamento de Lima, por ao, en los ltimos 6 aos (2005,
2006, 2007, 2008, 2009, 2010). (iv) Cantidad de ttulos que fueron enviados a cada una de las
280
Anexos
secciones del Registro de Propiedad Inmueble en la sede central de la Zonal IX sede Lima, por
ao, durante los ltimos 3 aos (2008, 2009 y 2010). (v) Cantidad de ttulos calificados (promedio)
por un Registrador del Registro de la propiedad Inmueble de la Zonal IX sede central Lima, por da,
durante el ao 2010. (vi) Cantidad de ttulos ingresados al Registro de Propiedad Inmueble, por
predio urbano y predio rural, y por acto inscribible, (inmatriculaciones, habilitacin urbana,
independizaciones, compraventa, hipoteca, donacin, sucesin testamentaria e intestada, permuta,
dacin en pago, transferencia por aporte, prescripcin adquisitiva de dominio), por ao, durante
los ltimos 6 aos (2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010), a nivel nacional. Esta informacin
presentarla disgregada por ao y por tipo de acto inscribible. (vii) Cantidad de ttulos inscritos en
el Registro de la Propiedad Inmueble por predio urbano y predio rural, y por acto inscribible
(inmatriculaciones, habilitacin urbana, independizaciones, compraventa, hipoteca, donacin,
sucesin testamentaria e intestada, permuta, dacin en pago, transferencia por aporte,
prescripcin adquisitiva de dominio), durante los ltimos 6 aos (2005, 2006, 2007, 2008, 2009,
2010), a nivel nacional. Esta informacin presentarla disgregada por ao y por tipo de acto
inscribible. (viii) Cantidad de ttulos que fueron observados por predio urbano y predio rural, y
por acto inscribible (inmatriculaciones, habilitacin urbana, independizaciones, compraventa,
hipoteca, donacin, sucesin testamentaria e intestada, permuta, dacin en pago, transferencia por
aporte, prescripcin adquisitiva de dominio) durante los ltimos 6 aos (2005, 2006, 2007, 2008,
2009, 2010), a nivel nacional. Esta informacin deber ser expresada por ao y presentada
tambin por cada tipo de acto antes mencionado. (ix) Cantidad de ttulos observados,
subsanados y que fueron posteriormente inscritos por predio urbano y predio rural, y por acto
inscribible (inmatriculaciones, habilitacin urbana, independizaciones, compraventa, hipoteca,
donacin, sucesin testamentaria e intestada, permuta, dacin en pago, transferencia por aporte,
prescripcin adquisitiva de dominio) durante los ltimos 6 aos (2005, 2006, 2007, 2008, 2009,
2010), a nivel nacional. Esta informacin deber ser expresada por ao y presentada tambin por
cada tipo de acto antes mencionado. (x) Cantidad de ttulos observados, no subsanados y que
fueron enviados a tacha por vencimiento de plazo inscribible, por predio urbano y predio rural,
y por acto inscribible (inmatriculaciones, habilitacin urbana, independizaciones, compraventa,
hipoteca, donacin, sucesin testamentaria e intestada, permuta, dacin en pago, transferencia por
aporte, prescripcin adquisitiva de dominio) durante los ltimos 6 aos (2005, 2006, 2007, 2008,
2009, 2010), a nivel nacional. Esta informacin deber ser expresada por ao y presentada
tambin por cada tipo de acto antes mencionado. (xi) Cantidad de ttulos que fueron tachados
sustantivamente, por predio urbano y predio rural, y por acto inscribible (inmatriculaciones,
habilitacin urbana, independizaciones, compraventa, hipoteca, donacin, sucesin testamentaria
e intestada, permuta, dacin en pago, transferencia por aporte, prescripcin adquisitiva de
dominio) durante los ltimos 6 aos (2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010), a nivel nacional. Esta
informacin deber ser expresada por ao y presentada tambin por cada tipo de acto antes
mencionado. (xii) Estadsticas porcentuales de la cantidad de ttulos inscritos, observados y
enviados a tacha en relacin a la cantidad de rogatorias ingresadas al registro, por
predio urbano y por predio rural, y por ao, a nivel nacional, en los ltimos 6 aos (2005, 2006,
2007, 2008, 2009, 2010).
281
Anexos
ANEXO II
CUADROS DE TITULOS
TACHA OBSERVACION
Cantidad de participantes
Fecha de calificacin
Falsedad Documentaria
Impuestos
Caducidad de plazo de
LIQUIDACIN
INSCRIPCIN
OBSERVADO
n faltante antecedente registral)
Falta precisar
Tracto Sucesivo
Formalidad
Desistimiento
datos Incompatibilidad Otro
Sustantiva
Acto Descripcin del (certificaciones Comentarios
vigencia
Documentacin
Documentacin
Obstculos que (cancelacin o existencia con (especifi
Datos del titular Inmueble notariales,
Datos tcnicos emanen de la del precio, algn ttulo car
Alcabala
Jurdica
tcnica
formalidades
Predial
registral (nombre (direccin,
(rea, linderos partida (cargas, representacin, pendiente de genrica
o denominacin, numeracin, registrales,
y medidas resoluciones de estado civil, inscripcin mente)
DNI, estado civil, ubicacin, etc.).
perimtricas) no inscripcin, etc.)
etc.) nomenclatura,
etc.)
etc.)
25-
1 Compraventa 3 x x
may
25- Anticipo de
2 4 x
may legitima
25- Compraventa
3 4 x
may con Hipoteca
25- sucesin
4 5 x x x x legados
may testamentaria
Compraventa
25- con Hipoteca y
5 6 x
may Levantamiento
de Hipoteca
25- compraventa
6 6 x
may con hipoteca
25-
7 Embargo 2 x x
may
26- Divisin y
10 5 x
may Particin
Compraventa
26- con
11 3 x
may Independizaci
n
Compraventa
26- Suspendido por
12 de Acciones y 3 x x
may ttulo pendiente
Derechos
26-
13 Embargo 2 x Penal Exonerado
may
26- Rectificacin
14 1 x x
may de Nombre
26- Anotacin de
15 1 x
may la Demanda
27- Sucesin
16 3 x
may testamentaria
282
Anexos
27- Compraventa
17 5 x
may con Hipoteca
27- Compraventa
18 5 x
may con Hipoteca
27- Compraventa
19 4 x
may con Hipoteca
27- sucesin
21 6 x
may testamentaria
Compraventa
27- Artculo 62 del
22 de Acciones y 2 x x
may RIRP.
Derechos
27-
23 Embargo 2 x
may
Sesin de
30-
24 Posicin 3 x
may
contractual
30-
25 Compraventa 4 x x x
may
30- Compraventa
26 5 x x Fabrica no inscrita
may con Hipoteca
30- Usufructo e
27 2 x
may Hipoteca
30- Compraventa
28 5 x
may con Hipoteca
30-
29 Rectificacin 1 x
may
30-
30 Fideicomiso 6 x
may
30-
31 Compraventa 2 x
may
30- Compraventa
32 3 x
may con Hipoteca
30-
33 Rectificacin 1 x
may
31-
34 Rectificacin 2 x x
may
31-
35 Embargo 1 x
may
Compraventa
31- e
36 2 x
may Independizaci
n
31- Adjudicacin
37 2 x x
may por remate
283
Anexos
31-
38 Compraventa 3 x
may
31-
39 Usufructo 2 x
may
31-
40 Donacin 2 x x
may
25-
41 Donacin 3 x
may
25- Anticipo de
42 3 x
may legitima
25- Adjudicacin
43 2 x
may de separacin
25- Anotacin de
44 x x x
may demanda
25- Rectificacin
45 1 x
may de nombre
25-
46 Compraventa 2 x x
may
25-
47 Rectificacin 1 x x
may
25- Compraventa
48 4 x
may con Hipoteca
25-
49 Donacin 2 x
may
25- Compraventa
50 3 x
may con Hipoteca
25-
51 Compraventa 4 x x x x
may
26- Compraventa
52 4 x
may con Hipoteca
26- Levantamiento
53 3 x
may de demanda
26-
54 Donacin 2 x
may
Compraventa
26-
55 de Acciones y 2 x
may
Derechos
Compraventa
26-
56 de Acciones y 5 x x
may
Derechos
26-
57 Expropiacin 2 x x x x
may
26-
58 Compraventa 8 x
may
26-
60 Embargo 2 x
may
284
Anexos
27-
61 Adjudicacin 2 x x
may
Compraventa
27-
62 de Acciones y 6 x x x
may
Derechos
27- levantamiento Falta resolucin
63 x x
may de demanda Consentida
27- anticipo de
64 4 x
may legitima
27-
65 Donacin 2 x
may
27- Independizaci
67 5 x
may n
Falta inscribir en
27- Transferencia partida de Registro
68 2 x x
may por Escisin de Persona
jurdicas
Compraventa
27-
69 de Acciones y 3 x
may
Derechos
Compraventa
27-
70 de Acciones y 2 x x Suspendido
may
Derechos
27-
71 Compraventa 4 x
may
Compraventa
30-
72 de Acciones y 3 x x
may
Derechos
30- Anticipo de
73 2 x
may Legitima
30-
74 Compraventa 2 x x Suspendido
may
Compraventa
30-
75 de Acciones y 3 x
may
Derechos
30- Compraventa
76 4 x x
may con hipoteca
Compraventa
30-
77 de acciones y 2 x
may
derechos
30- Compraventa
78 6 x
may con Hipoteca
30-
79 Embargo x
may
81 31/06 Compraventa 3 x
sucesin
82 31/06 3 x
testamentaria
285
Anexos
Compraventa
83 31/06 de Acciones y 5 x
Derechos
84 31/06 Rectificacin x
88 31/06 Adjudicacin 2 x
89 13-jun Arrendamiento 3 x
90 13-jun Compraventa 2 x
Compraventa
con
91 13-jun 3 x
Independizaci
n
92 13-jun Embargo 2 x
93 13-jun Compraventa 2 x
compraventa
94 13-jun 4 x
con hipoteca
95 13-jun Donacin 3 x
96 13-jun Compraventa 2 x
Levantamiento
97 13-jun 1 x
de usufructo
Anticipo de
98 13-jun 6 x
legitima
Compraventa
99 13-jun 5 x
con Hipoteca
Compraventa
100 13-jun 4 x
con Hipoteca
Declaracin de
101 14-jun verdadero 2 x
Propietario
Compraventa
con
102 14-jun 2 x x
Independizaci
n
286
Anexos
Dacin en
106 14-jun 3 x x
pago
Sucesin
109 14-jun 4 x x
testamentaria
Sucesin
110 14-jun 10 x
testamentaria
Compraventa
113 14-jun 4 x x
con Hipoteca
Compraventa
con
114 15-jun 4 x
Independizaci
n
Compraventa
con
115 15-jun 6 x
Independizaci
n
Compraventa
117 15-jun de Acciones y 2 x
Derechos
Falta indicar fecha
118 15-jun Fabrica 2 x x de finalizacin de
obra
Compraventa
con
120 15-jun x
Independizaci
n
Compraventa
con
121 15-jun x
Independizaci
n
Levantamiento
122 16-jun 3 x
de Hipoteca
Falta indicar fecha
123 16-jun Fabrica 2 x x de finalizacin de
obra
Compraventa
con
124 16-jun 6 x x x x x
Independizaci
n
287
Anexos
Compraventa
con
126 16-jun x x x x x
Independizaci
n
Compraventa,
donacin y
127 16-jun x
sucesin
intestada
Compraventa
128 16-jun de Acciones y 4 x
Derechos
Adjudicacin
129 16-jun 2 x x
por divorcio
Compraventa
con
131 17-jun 4 x x x x x
Independizaci
n
Compraventa
con
132 17-jun 3 x
Independizaci
n
Compraventa
con
133 17-jun 2 x
Independizaci
n
Compraventa
con
134 17-jun 2 x
Independizaci
n
Sucesin
135 17-jun 2 x
testamentaria
Sucesin
136 17-jun 2 x
testamentaria
Anticipo de
140 20-jun 4 x x
legitima
Compraventa
142 20-jun 6 x x
con Hipoteca
Anotacin
144 20-jun preventiva de x
compraventa
288
Anexos
58 35 49 3 1 0 0 0 0 3 9 8 9 6 3 5 13 11 5 1
TOTALES 409
146 73
289