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CMO EVALUAR UNA INVERSIN INMOBILIARIA?

por Pablo Andrs Artusso - 17-Jan-2014

Dentro del abanico de posibilidades tpicas de inversin se encuentran usualmente las nancieras, como las acciones, los bonos, fondos, derivados, monedas,
notas estructuradas, plazos jos, etc. Sin embargo, las personas que tienen ahorros muchas veces pre eren invertir en un inmueble. Esto puede deberse, por
ejemplo, a que la adquisicin de un bien tangibleparecieraser menos riesgosa que la inversin en un activo nanciero.

El principal inconveniente que surge de comparar ambos tipos de inversiones se encuentra ntimamente relacionado con la liquidez. A diferencia del
mercado nanciero, la velocidad y la cantidad de transacciones inmobiliarias es notablemente menor y, por ello, el riesgo percibido tambin lo es. No es
necesario ir muy lejos en el tiempo para encontrar casos extremadamente ejempli cadores del riesgo involucrado en las inversiones inmobiliarias. A nivel
econmico global, la crisis subprime en Estados Unidos desat una depresin de gran magnitud, mientras que los precios de las viviendas cayeron
abruptamente. En el caso argentino, el cepo al dlar y el intento de pesi car las transacciones inmobiliarias paraliz el mercado, creando un manto de
confusin e incertidumbre.
A pesar de ello, en la evaluacin de proyectos de inversin raramente se incorporan riesgos como los mencionados anteriormente, y ello se debe a la
di cultad que existe para predecir la probabilidad de ocurrencia, el timing y la magnitud de un evento de tal calibre. En la prctica, se suele relegar este
problema a una segunda etapa que consiste en anlisis de sensibilidad, en la creacin de escenarios (tpicamente ad hoc) y en simulaciones a travs de
modelos probabilsticos. Casi exclusivamente, la etapa de valuacin de proyectos de inversin se basa en condiciones normales de mercado sobre las cuales
se monta un modelo que permita discriminar entre inversiones buenas y malas.
De qu manera debe entonces encarar un inversor individual la tarea de evaluar la compra de un inmueble? La primer respuesta parece casi trivial: buscar
informacin. En muchos casos se pueden observar los precios a los cuales se alquilan inmuebles con caractersticas similares en la zona. En este sentido,
tanto el precio de compra como el valor de alquiler son conocidos y, con ello, la tasa de retorno de la inversin resulta relativamente sencilla de calcular. Sin
embargo, muchas veces la disponibilidad de informacin no es la adecuada (sea porque el inmueble no tiene otros comparables, sea porque en la zona no
hayan alquileres, etc.) y la falta de datos de mercado lleva a la necesidad de modelar ciertos supuestos.
Una primera aproximacin se puede llevar a cabo mediante un modelo muy sencillo:

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(a)

(http://wp.carta nanciera.com/wp-content/uploads/2014/01/modeloa_carta nanciera.jpg)

Si suponemos que el horizonte de inversin es lo su cientemente largo (tcnicamente este modelo supone que se alquila el inmueble a perpetuidad), y que
se conoce la tasa de retorno promedio del mercado, se puede establecer el valor del alquiler. Por ejemplo, si el valor de compra es de 100.000 dlares y la
tasa de retorno promedio es de 0,5%, el inmueble puede alquilarse por 500 dlares mensuales. Por otro lado, si se conocen los valores de compra y de
alquiler, se puede obtener la tasa de retorno de la inversin. Utilizando el mismo ejemplo, si el inmueble se puede comprar por 100.000 dlares y el valor del
alquiler mensual de inmuebles comparables es de 500 dlares, la tasa de retorno de la inversin es del 0,5% mensual.

Lgicamente, la sencillez de este modelo lo hace muy restrictivo e inexacto. En la ecuacin (a) se asume que, tanto el valor del alquiler como la tasa de
retorno, se mantienen constante a perpetuidad. Una segunda aproximacin consiste en explicitar dichos valores para cada perodo hasta cierto horizonte
temporal (por ejemplo, hasta la venta del inmueble). Para tres perodos y asumiendo la venta en el ltimo sera:

(b)

(http://wp.carta nanciera.com/wp-content/uploads/2014/01/modelob_carta nanciera.jpg)

Donde r1, r2 y r3 son las tasas de descuento de cada uno de los perodos. Como es de esperarse, si para los valores del alquiler de los meses 1, 2 y 3 y para las
tasas de descuento utilizamos 500 y 0,5% respectivamente, se obtiene que el valor mximo que se debera pagar por el inmueble es de 100.000 dlares, al
igual que en el ejercicio anterior. Sin embargo, la gran ventaja del modelo (b) es que permite al inversor establecer distintos valores de alquiler y de tasa de
descuento para cada uno de los perodos (usualmente en meses para proyectos de inversin en inmuebles).

No obstante, el problema puede complicarse tanto como el inversor lo desee, y la teora nanciera tiene mucho ms para decir que lo explicado brevemente
en esta nota. Lo importante radica en entender que los modelos que usualmente se utilizan en la valuacin de instrumentos nancieros son igualmente
aplicables al mercado inmobiliario, mientras que su relativa sencillez permite un primer acercamiento a aquellas personas que no necesariamente se
dedican a las nanzas.

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La informacin en este blog pretende ser til y precisa para sus lectores. Sin embargo notar que no hay garanta de que la informacin sea precisa o que pueda cambiar
de un momento a otro. Por favor notar que las opiniones vertidas en estas notas no constituyen una recomendacin de compra o venta de ningn ttulo valor. Quienes
escriben estas notas no asumen responsabilidad por potenciales prdidas que puedan surgir a partir de la lectura de las mismas.

PABLO ANDRS ARTUSSO

Licenciado en Economa - Universidad de Buenos Aires. Master en Finanzas - Universidad de San Andrs. Economista de Carta Financiera.

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Los10pasesconmsBonosdelTesorodelosEEUU Sitenscelular,comprTelecom
7commentshaceunmes 7commentshace16das
Lipari,JuanVossabsqueloscontenidosdelforomellevarona EstebanL.MemazzoVeoquesosmuyjovenporloquedesdemivasta
equivocarme...Creleerunaartculoreferidoalasituacindelparodelos experienciaquieroreconocerelempeoquelepusisteenesteextenso
docentesporah...S, artculo.Amitambin

Elmejormododevendercontarjetadecrdito Los10BancosCentralesconmsReservasdelMundo
2commentshace3meses 2commentshace2meses
PabloLlapurMuybuenartculo.Tambinexcelenteeldeinfobaecon NipurEnfuncindelapoblacin.Estarbien?:
respectoalasaltastasasquetomalaArgentinaladeuda.Lacomparacin https://uploads.disquscdn.c...
conGrecia,es

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