LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO DE

INMUEBLES PARA EL ESTADO DE JALISCO, REGLAMENTARIA DEL

MISMO ARTICULO

Enrique Alvarez del Castillo, Gobernador Constitucional del Estado Libre y

Soberano de Jalisco, a los habitantes del mismo hago saber:

Que por la Secretara del H. Congreso del Estado se me ha comunicado el

siguiente

DECRETO

Nmero 12006. El Congreso del Estado decreta:

Se reforma el artculo 986 del Cdigo Civil y crea la Ley sobre el Rgimen de
Propiedad y Condominio de Inmuebles para el estado de Jalisco, reglamentaria del
mismo artculo.

Artculo Primero. Se reforma el artculo 986 del Cdigo Civil para el Estado
Libre y Soberano de Jalisco, para quedar como sigue:

986. El propietario o propietarios de un bien inmueble, cumpliendo los requisitos

y formalidades que establezca la ley sobre el rgimen de propiedad y condominio de
inmuebles para efecto de habitabilidad podrn afectarlo al rgimen de propiedad en
propiedad y condominio vertical, horizontal o mixto, el cual tendr las caractersticas
que determine la misma Ley Reglamentaria de este precepto.

Los derechos y obligaciones de los condominios se regirn por las disposiciones

de este cdigo de la Ley Reglamentaria de este precepto, por las escrituras constitutivas
del rgimen de propiedad y condominio y el reglamento correspondiente.

Artculo Segundo. Se crea la ley Reglamentaria del artculo 986, del Cdigo
Civil para el Estado Libre y Soberano de Jalisco, en los trminos siguientes:

Ley sobre el Rgimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles para el Estado

de Jalisco, reglamentaria del artculo 986 del Cdigo Civil para el Estado libre y
Soberano de Jalisco.

CAPITULO I
Del Rgimen de Propiedad y Condominio

Artculo 1. El Rgimen de Propiedad y Condominio, establecido por el artculo

986 del Cdigo Civil, en atencin a las caractersticas de las edificaciones realizadas o
en proceso de construccin, podr ser de tipo vertical, horizontal o mixto, e implica
siempre, mientras subsista, la habitabilidad del inmueble y la coexistencia inseparable
de derechos exclusivos de propiedad plena individual, con derechos condominales de
propiedad proporcional sobre los bienes identificados como de uso comn del grupo
especfico de condominios.
 Artculo 2. Los diferentes tipos de condominios a que se refiere el artculo
anterior podrn originarse en las circunstancias siguientes:

I. El condominio vertical puede originarse:

a) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un

inmueble construido en forma vertical, susceptibles de
aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento
comn de aquel o a la va pblica pertenecieren a distintos
propietarios;

b) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se

construyan dentro de un inmueble, pero contando ste con elementos
comunes indivisibles, se destinen a la enajenacin a personas distintas;
y

c) Cuando el propietario de un inmueble lo divida en diferentes

departamentos, viviendas, casas o locales, para enajenarlos a distintas
personas, siempre que existan elementos de uso comn y de propiedad
exclusiva que sean indivisibles.

En estos casos, cada uno de los propietarios tendr derecho exclusivo de

propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local, y adems, un
derecho de copropiedad sobre el suelo afectado en rgimen de propiedad
y condominio, y sobre los elementos y partes comunes del edificio
vertical, necesarios para su adecuado uso o disfrute;

II. El condominio horizontal puede originarse:

a) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un

inmueble construido en forma horizontal, susceptibles de
aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento
comn o a la va pblica pertenecieran a distintos propietarios;

b) Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales que se

construyan en forma horizontal, conformen un inmueble para ncleo
habitacional, dentro de una perimetral delimitada, contando el referido
ncleo con elementos indivisibles para uso comn de los condominios
y cuyas unidades privativas, con o sin construccin se destinen a la
enajenacin a terceros;

c) Cuando el propietario o propietarios de un terreno, acrediten contar

con la incorporacin municipal del inmueble correspondiente y con
las previas autorizaciones que determina la Ley Estatal de
Fraccionamientos y la de Asentamientos Humanos del Estado, lo
divida en lotes de terreno destinados unos, a edificar horizontalmente
en ellos por s o por los futuros adquirentes departamentos, viviendas,
casas o locales, susceptibles de aprovechamiento independiente, por
tener salida propia a un elementos comn, ya edificado al momento de
la constitucin del rgimen de condominio, o a la va pblica, y
 obrando en los restantes lotes la edificacin de los elementos
comunes.

En estos casos, el propietario de cada uno de los lotes de terreno, tendr

un derecho de propiedad exclusivo sobre el suelo destinado a la
edificacin de su departamento, vivienda, casa o local y sobre lo en l
edificado; y, adems, y en forma indivisible, un derecho de copropiedad
proporcional sobre el suelo en el que obre la construccin de los
elementos o partes comunes y sobre dichos elementos o partes comunes
indispensables para su adecuado uso o disfrute; y

III. El condominio mixto puede originarse:

Cuando en un mismo desarrollo o edificacin condominal se den las dos

condiciones requeridas para los condominios verticales y horizontales.

En este caso, le sern aplicables a cada una de las edificaciones o partes

del condominio, las disposiciones relativas a los condominios verticales y
horizontales, segn sea la naturaleza de cada uno de ellos.

Artculo 3. En los tres tipos de rgimen de condominio antes indicados, cada

propietario podr enajenar, hipotecar, o gravar, en cualquier forma, el suelo de
propiedad exclusiva, en su caso, o su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad
de consentimiento de los dems condminos. En la enajenacin, gravamen o embargo
mencionados, se entendern comprendidos, invariablemente, los derechos sobre los
bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble solo ser
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el suelo de
propiedad exclusiva o, en su caso, el departamento, vivienda, casa o local de propiedad
exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable.

La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de

divisin.

Artculo 4. Para constituir el rgimen de condominio de que se trata esta Ley, el

propietario de un inmueble deber declarar su voluntad en escritura pblica, en la cual
se har constar:

I. La situacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al

condominio de que se trate, con especificacin precisa de su separacin
del resto de reas, si est ubicado dentro de un conjunto o unidad
habitacional; asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los
lmites de los edificios, salas, secciones o unidades que de por s deban
constituir condominios independientes, en virtud de que la ubicacin y
nmero de copropiedades origina la separacin de los condminos en
grupos distintos;

II. Licencia Municipal de Construccin expedida por el Ayuntamiento

correspondiente o, cuando ste carezca de los recursos tcnicos para
 otorgarla, se requerir del dictamen de la Secretara de Desarrollo
Urbano y Rural del Estado en el sentido de ser realizable el proyecto
general, por ajustarse a las modalidades de uso o destino que
correspondan a las reas o predios en cuestin, dentro de las provisiones
o sistemas establecidos, as como de las disposiciones legales sobre
desarrollo y planificacin urbana. Asimismo, constancia de que las
autoridades competentes han expedido las factibilidades, licencias,
autorizaciones o permisos de construcciones y de salubridad, que
requieran este tipo de obras, an cuando las mismas se encuentren en
proceso de construccin;

III. Una descripcin general de las construcciones y de la calidad de los

materiales empleados o que vayan a emplearse;

IV. La descripcin de cada departamento, vivienda, casa o local, de

propiedad exclusiva, su nomenclatura, situacin, medidas, piezas de que
consta, reas libres y espacios para estacionamiento de vehculos, y
dems datos necesarios para identificarlo, si as lo establecen las
autoridades urbansticas, en los trminos de la fraccin II de este artculo;

V. El valor nominal que para los efectos de esta Ley se asigne a cada
departamento, vivienda, casa o local, de propiedad exclusiva y el
porcentaje que le corresponda sobre el valor total de las partes del
condominio, en funcin del valor condominal declarado;

VI. El destino general del condominio, y especial de cada departamento,

vivienda, casa o local;

VII. Los bienes de propiedad comn; su destino, con la especificacin y

detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas y partes de que se
compongan, caractersticas y dems datos necesarios para su
identificacin;

VIII. En su caso, las caractersticas de la pliza de fianza que deban exhibir los
obligados, para responder de la ejecucin de la construccin, y de los
vicios de sta. El monto de la fianza y los trminos de la misma sern
determinados por las autoridades que expidan las licencias de
construccin; y

IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el rgimen de

propiedad y condominio.

En el caso del condominio horizontal, tendrn aplicacin, en lo conducente, los

requisitos contenidos en las dems fracciones de este artculo; y en los casos a que se
refieren los sub incisos b) y c), de la fraccin II, del artculo 2, debern identificarse
plenamente la situacin, medidas y linderos precisos de los lotes destinados a unidades
privativas, as como de aquellos en los cuales estn construidas todas las obras que
tendrn carcter de zonas de uso comn, su destino y dems especificaciones a que se
refiere la fraccin VII de este artculo. Tambin se requerir presentar los permisos de
construccin para las obras de uso comn y estipular el lapso en que los condminos
debern edificar los lotes de propiedad plena individual.

Cuando se constituya el rgimen de propiedad y condominio, y ste tenga la

naturaleza de mixto, le sern aplicables, en lo conducente, las normas del condominio
vertical y del horizontal, segn los sealamientos anteriores.

Al apndice de la escritura constitutiva del rgimen de propiedad y condominio,

se agregarn debidamente firmados por las partes y certificados por el notario el plano
general del terreno y los planos correspondientes a cada uno de los lotes, departamentos,
viviendas, casa o locales de propiedad privada y a los elementos comunes, as como el
reglamento de administracin del condominio en el que consten los derechos y
obligaciones de los condominios.

De la documentacin anterior y de cualquiera otra que se juzgue necesaria, se

entregarn al administrador copias certificadas notarialmente, para el debido desempeo
de su cargo.

Artculo 5. La escritura constitutiva del rgimen de propiedad y condominio de

inmuebles que rena los requisitos de Ley, deber inscribirse en el Registro Pblico de
la Propiedad.

Artculo 6. En todo contrato para adquisicin de los derechos sobre un terreno,

departamento, vivienda, casa o local, sujeto al rgimen de propiedad y condominio, se
insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de la escritura constitutiva,
hacindose constar que, adems, se entrega al interesado una copia del Reglamento de
Administracin del Condominio, certificada por notario pblico.

Artculo 7. La extincin voluntaria del rgimen de propiedad y condominio

requerir el acuerdo de un mnimo del 75% de los votos que en conjunto represente
cada condmino en los trminos de la fraccin II del artculo 24 de esta Ley; salvo que
la escritura constitutiva prevea porcentaje ms alto. Ser procedente, adems, conforme
a lo dispuesto en el Captulo X, de esta Ley.

Artculo 8. El Reglamento de Administracin del Condominio podr prever los

casos en que, con base en la correspondiente escritura constitutiva, proceda la
modificacin de sta.

CAPITULO II
De las Disposiciones relativas a los Condminos y
de los Bienes de Propiedad exclusiva y comn

Artculo 9. Se entiende por condmino, la persona fsica o moral que, en

calidad de propietario, est en posesin de uno o ms terrenos, departamentos,
viviendas, casas o locales afectados al rgimen, de propiedad y condominio, vertical,
horizontal o mixto, y a la que haya celebrado contrato preparatorio, en virtud del cual,
de cumplirse en sus trminos, llegue a ser propietario bajo el rgimen de propiedad
citado.
 Los inquilinos de los departamentos, viviendas, casas o locales, que estn al
corriente de sus obligaciones, tendrn derecho de preferencia para convertirse en
condminos.

El condmino, en condominios horizontales, tendr derecho exclusivo sobre su

terreno y construcciones, en su caso. En el condominio vertical, tendr derecho
proporcional sobre el suelo afecto al Rgimen de Propiedad y Condominio, y exclusivo
sobre el departamento, vivienda, casa o local; y, en ambos casos, un derecho de
copropiedad de los elementos y partes del condominio, que se consideren comunes.

Artculo 10. El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes ser
proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva.

Artculo 11. Son objeto de propiedad comn:

I. En el condominio vertical, todo el suelo afecto al rgimen de propiedad

en condominio y, en el horizontal, el suelo que, no habiendo sido
destinado a la edificacin de los departamentos, viviendas, casas o
locales, sea de uso general;

II. En el condominio vertical, el stano, prticos, puertas de entrada,

vestbulos, galeras, corredores, escaleras, pasillos y patios, siempre que
sean de uso general; y los jardines y espacios que hayan sealado las
autoridades urbansticas competentes y las licencias de construccin,
como superficies para estacionamiento de vehculos. En el condominio
horizontal, los jardines, senderos, andadores, calles interiores y espacios,
que hayan sealado las normas antes mencionadas como suficientes para
el estacionamiento de vehculos;

III. En ambos condominios, los locales destinados a la administracin,

alojamiento de porteros y vigilantes, ms los destinados a las
instalaciones generales y servicios comunes;

IV. En ambos condominios, las obras, instalaciones, aparatos y dems

objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como fosas, pozos,
cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas,
hornos, bombas y motores; albaales, canales, conductos de distribucin
de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras
de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin
social y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan
exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local;

V. En el condominio vertical, los cimientos, estructuras, muros de carga y

los techos de uso general;

VI. En ambos condominios, cualesquiera otras partes del inmueble, locales,

obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los
condminos, usar o disfrutar en comn o que se establezcan con tal
carcter en la escritura constitutiva, o en el Reglamento de
Administracin del Condominio; y
 VII. En el condominio vertical, sern de propiedad comn, nicamente de los
condminos colindantes, los entrepisos, muros y dems divisiones que
separen entre s los departamentos, viviendas, casas o locales.

Al condominio horizontal le sern aplicables, en lo conducente, las disposiciones

anteriores.

Artculo 12. Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de
los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin
restringir o hacer ms onerosos el derecho de los dems.

Artculo 13. El condmino de un departamento, vivienda, casa o local, puede

usar, gozar y disponer de l, con las limitaciones y prohibiciones que establecen esta
Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin del Condominio; pero
no podrn ser objeto de venta o arrendamiento, partes de los mismos; tales como piezas,
cuartos de servicio, con excepcin de los lugares destinados al estacionamiento de
vehculos, que podrn ser arrendados a otro condmino. El incumplimiento de esta
disposicin podr originar, segn fuere el caso, la rescisin del contrato o la aplicacin
de lo prevenido en el artculo 35, de esta Ley.

El condmino y su arrendatario, o cualquier otro cesionario del uso, tiene las

mismas obligaciones ante los dems condminos y arreglarn entre s en qu casos el
usuario tendr la representacin del condmino, en las asambleas que se celebre. En
todo caso, el condmino es solidario de las obligaciones contradas por el usuario.

Ambos harn oportunamente las notificaciones del caso al administrador, para

los efectos que procedan.

Artculo 14. Para la realizacin de obras en los bienes comunes e instalaciones

generales, en cualquiera de los tipos de condominio que reglamenta esta Ley, se
observarn la siguientes reglas:

I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de

seguridad, estabilidad y conservacin y, para que los servicios funcionen
normal y eficazmente, se efectuarn por el administrador, previa licencia,
en su caso, de las autoridades competentes del Ayuntamiento que
corresponda, bastando la conformidad del Comit de Vigilancia, y sin
necesidad del acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos
de mantenimiento y administracin. Cuando dicho fondo no baste o sea
preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocar a
asamblea de condminos, a fin de que, conforme lo prevenga el
Reglamento de Administracin del Condominio, resuelvan lo
conducente;

II. Los condminos podrn proceder a reparar los vicios de construccin de

los bienes comunes e instalaciones generales, en la proporcin que cada
uno represente sobre el valor total del condominio, sin perjuicio de hacer
exigible la responsabilidad del enajenante, o hacer efectiva la fianza a
que se refiere el artculo 4 fraccin VIII, de esta Ley;
 III. Para realizar obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en
mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio,
u obras que, sin ser necesarias s lo aumenten, se requerir el 75% del
total de votos de los condminos, reunidos en asamblea, en los trminos
de la fraccin II del artculo 24 de esta Ley; y

IV. Las reparaciones o reposiciones urgentes, en los bienes comunes e

instalaciones generales, podrn ser efectuados por los condminos, en
caso de faltar el administrador, con cargo al fondo de gastos de
mantenimiento.

En ningn caso, se realizarn obras que puedan poner en peligro la estabilidad y

conservacin o que afecten la seguridad o comodidad del condominio, as como que
impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn, aunque solo sea a un
condmino, ni que demeriten cualquier departamento, vivienda, casa o local. En los dos
ltimos casos, las obras podrn llevarse a cabo, si existe acuerdo unnime entre los
condminos y, en el ltimo adems, si se indemniza al afectado a su plena satisfaccin.
Si las modificaciones solo se refieren a obras, deber contarse con los permisos del
Ayuntamiento correspondiente y, en caso de que dichas obras modifiquen espacios,
reas libres o estacionamientos, deber contar adems con la autorizacin de la
Secretara de Desarrollo Rural y Urbano del Estado.

Artculo 15. En el condominio vertical, los condminos del departamento,

vivienda, casa o local situados en la planta baja o en el ltimo piso, no tendrn ms
derecho que los restantes condminos. Salvo lo que establezca el Reglamento de
Administracin del Condominio, los condminos de la planta baja no podrn ocupar,
para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos,
jardines, patios u otros lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual
salvedad, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo ni elevar
nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a
los dems condminos del inmueble.

Artculo 16. Cada condmino u ocupante usar de su departamento, vivienda,

casa o local, en forma ordenada y tranquila, no podr, en consecuencia, destinarlo a usos
contrarios a la moral o buenas costumbres; ni afectarlo a objetivos, diversos de los
convenidos expresamente, o que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su
ubicacin. Tampoco podrn realizar actos que afecten la tranquilidad de los dems
condminos y ocupantes, o que comprometan la estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos
resultados. El condmino u ocupante que viole estas disposiciones, se le aplicar lo
dispuesto por los artculos 35 y 36 de esta Ley segn el caso.

Artculo 17. Cada condmino podr hacer toda clase de obras y reparaciones en
el interior de su departamento, vivienda, casa o local, pero le estar prohibida toda
innovacin o modificacin que afecte a la estructura, paredes maestras o partes
esenciales del edificio, que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad. Tampoco podr abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las
paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica
general del inmueble.
 Artculo 18. Los condminos estn obligados a realizar por su cuenta las obras
necesarias que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones
entre los locales colindantes.

En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos
en su parte exterior y los stanos, sern por cuenta de todos los condminos; as como la
reparacin de desperfectos ocasionados por casos fortuitos o de fuerza mayor.

Se aplicarn, en todo lo conducente, las normas anteriores as como los artculos

16 y 17 de la presente Ley, a los condominios horizontales o a los mixtos, en su parte
relativa; tanto en lo que respecta a mantenimiento y cuidado de las propiedades de uso
comn, como a las obras de propiedad exclusiva de cada condmino, las que debern
someterse a las limitaciones que seale el Reglamento de Administracin del
Condominio.

CAPITULO III
De los Condominios Construidos o Financiados
por Organismos Pblicos

Artculo 19. Se declara de utilidad social el financiamiento o construccin de

condominios verticales, horizontales o mixtos, para la habitacin popular, por
organismos pblicos, los que regularn el derecho de preferencia para ocuparlos,
conforme a esta Ley y dems disposiciones legales.

Artculo 20. El Gobierno del Estado y los Ayuntamientos podrn adoptar las
medidas administrativas, tcnicas y financieras, que faciliten y estimulen la
construccin de condominios para familias de escasos recursos econmicos.

Artculo 21. Ninguna persona podr adquirir ms de un departamento, vivienda,

casa o local en los condominios financiados o construidos por instituciones pblicas.

Artculo 22. La parte adquirente, en los contratos para la adquisicin de

departamentos, viviendas y casas, en los condominios destinados a la habitacin
popular, pagar el 2% de lo que corresponda del impuesto sobre transmisiones
patrimoniales, siempre que el valor nominal a que se refiere al artculo 4 fraccin V, de
esta Ley, no exceda de los valores sealados por el Banco de Mxico, para la vivienda
de inters social, en su expresin ms econmica.

Artculo 23. En todo caso, la enajenacin de departamentos, viviendas, casas o

locales, en los condominios a que se refiere este captulo, se regir por las siguientes
reglas:

I. El derecho al tanto se establece, exclusivamente, en primer lugar, a favor

del inquilino al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que,
con tal carcter, haya venido ocupando, por ms de un ao, el
departamento, vivienda, casa o local y, en segundo lugar, a favor de los
organismos pblicos que hayan financiado o construido el condominio;
 II. La notificacin de enajenacin al inquilino, o en su caso, a los
organismos pblicos, lo har el condmino personalmente, por medio del
administrador del inmueble, notario pblico, o judicialmente, con
expresin del precio ofrecido y dems condiciones de la operacin, a
efecto de que, dentro de los diez das siguientes, manifieste si hace uso
del derecho al tanto; y

III. Si el departamento, vivienda, casa o local, se enajenare, con infraccin a

lo dispuesto en las fracciones anteriores, el inquilino o los organismos
pblicos podrn subrogarse en los derechos del adquirente, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de dominio;
siempre que hagan uso del derecho de retracto con exhibicin del precio,
dentro de los quince das siguientes al que hayan tenido conocimiento de
la enajenacin. Los notarios, o quienes hagan sus veces, se abstendrn de
autorizar una escritura de compraventa, si antes no se cercioran de que el
vendedor ha respetado el derecho al tanto, en caso de que la notificacin
se haya hecho por el administrador del condominio, l mismo deber
comprobar ante el notario o funcionario autorizado para dar fe, en forma
indubitable, el da y hora en que hizo la notificacin a que se refiere la
fraccin anterior.

CAPITULO IV
De las Asambleas

Artculo 24. La asamblea de condminos es el rgano supremo del condominio.

Las asambleas debern ser generales; sin embargo en la hiptesis previstas por el
artculo 33, de esta Ley, o en situaciones similares que puedan derivarse del carcter
mixto del condominio o de lo vasto o complejo que pudiere ser el ncleo habitacional,
podr haber asambleas especiales de grupo.

Tanto para las asambleas generales como para las de grupo, regirn las
siguientes prevenciones:

I. Las generales debern celebrarse, por lo menos, una vez al ao, y las de
grupo, cuantas veces sea necesario, de acuerdo con lo dispuesto por esta
Ley y el Reglamento de Administracin del Condominio;

II. Cada condmino gozar de un nmero de votos igual al porcentaje del

valor que su o sus departamentos, viviendas, casas o locales represente
en el total del condominio, segn el valor nominal declarado en la
escritura constitutiva;

III. No obstante lo dispuesto como regla general en la fraccin anterior, en el

caso de condminos colocados en el segundo supuesto del prrafo
primero del artculo 9 es decir, de quienes hayan celebrado contrato en
virtud del cual, de cumplirse en sus trminos, lleguen a ser propietarios,
si media crdito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el
porcentaje de sus votos se reducir a la proporcin del precio que
hubieran pagado, y corresponder al acreedor la otra proporcin del
 porcentaje. Esta prevencin solo regir si los acreedores asisten a la
asamblea; pero para tener derecho a esta asistencia y a intervenir con voz
y voto en la proporcin de que se trata, debern contar con la constancia
expedida por el administrador y a la cual se refiere el artculo 23,
fraccin III, de esta Ley;

IV. La votacin ser personal, nominal y directa, pudindose delegar la

representacin, y determinar otras formas y procedimientos, si el
Reglamento de Administracin del Condominio lo permite;

V. Las resoluciones de la asamblea se tomarn por mayora simple de votos,

excepto en los casos en que la presente Ley y el Reglamento de
Administracin del Condominio prescriban una mayora especial;

VI. Cuando un solo condmino represente ms del 50% de los votos, se

requerir, adems, el 50% de los votos restantes, para que sean vlidos
los acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdo vlido, el condmino
mayoritario o el grupo de minoritarios podr someter la discrepancia, en
los trminos del artculo 38, facultndose a los minoritarios para hacerse
representar por persona distinta al administrador.

VII. Las asambleas sern presididas por quien prevea el Reglamento de

Administracin del Condominio. El administrador fungir como
secretario, si es persona fsica, y en caso de ser persona moral, por un
representante de sta. El presidente designar, de entre los concurrentes,
a dos personas que actuarn como escrutadores, a fin de constatar la
existencia del qurum legal;

VIII. Las actas de la asamblea sern autorizadas con la fe del propio secretario
o de notario pblico, por los presidentes de la asamblea y del comit de
Vigilancia, o quienes los substituyan.

IX. Los condminos y acreedores registrados podrn convocar a asamblea,

sin intervencin del Administrador ni del Comit de Vigilancia, cuando
acrediten ante Notario Pblico, o Juez competente que representan, como
mnimo, la cuarta parte del valor del condominio.

Artculo 25. Las convocatorias para la celebracin de asamblea se harn en los

trminos de la fraccin XII, del artculo 28 de esta Ley.

Cuando la asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria, se requerir un

qurum del 75% de votantes; cuando se realice por segunda convocatoria, el qurum
ser cuando menos, del 51% de votantes. Si la asamblea se efectuare en razn de tercera
convocatoria, las resoluciones se adoptarn por la mayora de los presentes.

Las determinaciones adoptadas por la asamblea, en los trminos de esta Ley, del
Reglamento de Administracin del dominio y de las dems disposiciones legales
aplicables, obligan a todos los condminos, incluyendo a los ausentes o disidentes.

Artculo 26. La asamblea tendr las siguientes facultades y obligaciones:

I. Nombrar y remover libremente al administrador, en los trminos del
Reglamento de Administracin del Condominio, excepto a los que funjan
por el primer ao, que sern designados por quienes otorguen la escritura
constitutiva del condominio. El administrador podr ser alguno de los
condminos y la asamblea de stos fijar la remuneracin
correspondiente, que ser renunciable, si ste acepta servir gratuitamente
el cargo;

II. Precisar las responsabilidades del administrador frente a terceros y las

que corran a cargo de los condminos, por actos de aquel, ejecutados en
o con motivo del desempeo de su cargo;

III. Nombrar y remover libremente al Comit de Vigilancia;

IV. Resolver sobre la clase y monto de la garanta que deba otorgar el

administrador, respecto al fiel desempeo de su cargo y al manejo de los
fondos a su cuidado, tanto para el mantenimiento y administracin del
condominio, como el de reserva para reposicin de implementos;

V. Examinar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que someta el

administrador a su consideracin;

VI. Discutir y aprobar el presupuesto de gastos para el ao siguiente;

VII. Establecer las cuotas a cargo de los condminos, para constituir un fondo
destinado a los gastos de mantenimiento y administracin, y otro fondo
de reserva, para imprevistos y para la adquisicin o reposicin de
implementos y maquinaria con que deba contar el condominio. El pago
podr dividirse en mensualidades, que habrn de cubrirse por adelantado.
El monto de estos fondos se integrar en proporcin al valor de cada
departamento, vivienda, casa o local, de acuerdo con lo dispuesto por el
artculo 4 fraccin V, de esta Ley. Las primeras aportaciones para la
constitucin de ambos fondos sern determinadas en el Reglamento de
Administracin del Condominio. El fondo de reserva, mientras no se use,
deber invertirse en valores de renta fija, redimibles a la vista. El
destinado a mantenimiento y administracin ser el bastante para contar
anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses;

VIII. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el

administrador infrinja esta Ley, el Reglamento de Administracin del
Condominio, la escritura constitutiva y cualquier disposicin legal
aplicable;

IX. Instruir al administrador para el cumplimiento de lo previsto en el

artculo 28, fraccin II de esta Ley;

X. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de inters comn,

que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al
administrador;
 XI. Modificar la escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin
del Condominio, en los casos y condiciones que ambos prevean, de
acuerdo con las disposiciones legales aplicables; y

XII. Las dems que le confieran esta Ley, la escritura constitutiva, el

Reglamento de Administracin del Condominio y dems preceptos
legales aplicables.

CAPITULO V
Del Administrador

Artculo 27. Los condominios sern administrados por la persona fsica o moral
que designe la asamblea de condminos, en los trminos de esta Ley, la escritura
constitutiva y el Reglamento de Administracin del Condominio, sin perjuicio de lo
establecido en el artculo 26, fraccin I, de este ordenamiento.

Artculo 28. El administrador del condominio tendr las siguientes facultades y

obligaciones:

I. Llevar debidamente autorizados por la Secretara del Ayuntamiento del

municipio donde se encuentra ubicado el condominio, un libro de actas
de las asambleas y un libro de registros de los acreedores que
manifiesten, dentro del primer mes de constituidos los crditos, o en el de
enero de cada ao, su decisin de concurrir a las asambleas. En este
registro, se anotarn la conformidad de acreedor y deudor, sobre los
saldos pendientes de cubrirse y, en caso de discrepancia o de renuncia del
deudor a expresar su voluntad, se anotarn los saldos que determine el
Comit de Vigilancia, indicndose la proporcin correspondiente al
acreedor y al deudor, respecto de los votos atribuidos al departamento,
vivienda, casa o local de que se trate. Para los efectos de votacin,
previstos en esta fraccin, estas inscripciones solo tendrn validez por el
trimestre en que se practiquen y de ellas el administrador expedir
constancia al acreedor interesado.

El administrador asentar, en el libro autorizado correspondiente, el acta

levantada con motivo de cada asamblea y deber conservar, como
apndice de dichas actas, los documentos relativos a la asamblea misma,
entre ellos, la convocatoria, listas de asistencia, certificacin de qurum
por los escrutadores, cartas poder que hubiesen sido exhibidas y dems
documentos pertinentes;

II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes. Entre
los servicios comunes est comprendidos los que a su vez sean comunes
con otros condominios o con vecinos de casas unifamiliares, cuando
estn ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, o
constituyan edificios, salas o secciones de una construccin vasta. La
prestacin de estos servicios y los problemas que surjan, con motivo de
la contigidad del condominio con otros o con vecinos de casas
unifamiliares, sern resueltos en las asambleas correspondientes,
 llevando la representacin de los condminos respectivos el
administrador o la persona designada al efecto. Estas asambleas sern
reglamentadas por la asociacin de administradores o representantes de
condminos y de vecinos que se constituya;

III. Llevar y conservar los libros y documentacin relacionados con el

condominio, los cuales, en todo tiempo, debern estar a disposicin de
los condminos y acreedores registrados, para su consulta;

IV. Atender la operacin y mantenimiento de las instalaciones y servicios

generales;

V. Realizar todos los actos de administracin y conservacin del

condominio;

VI. Realizar las obras necesarias en los trminos de la fraccin I, del artculo
13 de esta Ley;

VII. Ejecutar los acuerdos de la Asamblea;

VIII. Recaudar de los condminos la cuota, que a cada uno corresponda

aportar, para los fondos de mantenimiento y administracin, y de reserva;

IX. Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio,

con cargo al fondo correspondiente, en los trminos del Reglamento del
Condominio;

X. Otorgar recibo a cada uno de los condminos por las cantidades que
hayan aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y
administracin y de reserva. En estos recibos se expresarn, en su caso,
los saldos a cargo de cada condmino;

XI. Entregar mensualmente, a cada condmino, recabando constancia de

quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:

a) Relacin pormenorizada de los gastos del mes, efectuados con cargo

al fondo de mantenimiento y administracin;

b) Estado consolidado que demuestre los montos de las aportaciones y

cuotas pendientes de cubrirse. El administrador tendr a disposicin
de los condminos que quieran consultarla, una relacin de los
mismos, en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aport
para los fondos de mantenimiento y administracin, y de reserva, con
expresin de saldos de cuotas pendientes de cubrirse; y

c) Saldo del fondo de mantenimiento y administracin y fines a los que

se destinar en el mes subsiguiente o, en su caso, monto y relacin de
adeudos por cubrirse.
 El condmino tendr un plazo de 5 das contados a partir de la entrega
de dicha documentacin, para formular las observaciones u objeciones
que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considerar
que est de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobacin de la
asamblea;

XII. Convocar a asamblea, cuando menos con diez das de anticipacin a la

fecha en que pretenda celebrarse, indicando el lugar dentro del
condominio, o el que se haya fijado en el Reglamento de Administracin
del Condominio, as como la hora en que deba verificarse, con inclusin
de la orden del da. Los condminos y acreedores registrados, o sus
representantes, sern notificados en el lugar que para tal efecto hayan
sealado, mediante nota por escrito, en los trminos a que se refiere la
fraccin II del artculo 23 de esta Ley.

Adems del envo de la nota anterior, el administrador colocar la

convocatoria en uno o ms lugares visibles del condominio.

En casos de suma urgencia, se convocar a asamblea con la anticipacin

que las circunstancias exijan;

XIII. Exigir la responsabilidad en que incurran los condminos, por infraccin

a lo dispuesto por el artculo 17, de esta Ley; y

XIV. Desempear las dems funciones y cumplir con las obligaciones

inherentes a su cargo y vigilar la debida observancia de esta Ley, la
escritura constitutiva, el Reglamento de Administracin del condominio
y los Acuerdos de la Asamblea, del Comit de Vigilancia, y de ms
disposiciones legales aplicables.

Artculo 29. En relacin a los bienes comunes el administrador tendr las

facultades y obligaciones de un apoderado general de los condminos para administrar
bienes, as como para pleitos y cobranzas, con facultad para articular y absolver
posiciones. El otorgamiento de otras facultades especiales, y las que requieran clusulas
especiales, necesitarn acuerdo de la asamblea, con mayora del 51% de votos, en los
trminos de esta Ley.

Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador, dentro de
sus atribuciones y con base en la Ley y el Reglamento de Administracin del
Condominio, sern obligatorias para todos los condminos. La Asamblea, por mayora
que fije el Reglamento, podr modificarlas y revocarlas.

CAPITULO VI
Del Comit de Vigilancia

Artculo 30. El Comit de Vigilancia se integrar como mnimo de tres

miembros, un presidente y dos vocales, a los que determine la Asamblea y tendrn las
siguientes facultades y obligaciones:
 I. Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea
General, as como los dems deberes que le impongan esta Ley, la
escritura constitutiva y el Reglamento de Administracin del
condominio;

II. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la
asamblea;

III. Constatar las inversiones de los fondos de mantenimiento, administracin

y de reserva;

IV. Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administracin

del condominio;

V. Informar a la asamblea sobre el incumplimiento de las obligaciones de

los condminos, con que d cuenta el administrador;

VI. Coadyuvar con el Administrador, en observaciones a los condminos

sobre el cumplimiento de sus obligaciones;

VII. Convocar a Asamblea de Condminos, cuando a su requerimiento el

administrador no lo haga dentro de los tres das siguientes. Asimismo,
convocarla cuando, a su juicio, sea necesario informar a la asamblea de
irregularidades en que haya incurrido el administrador, con notificacin a
ste, para que comparezca a la asamblea relativa; y

VIII. Las dems que se deriven de esta Ley, de la escritura constitutiva y del
Reglamento del Condominio.

CAPITULO VII
Del Reglamento de Administracin del Condominio

Artculo 31. El Reglamento de Administracin del Condominio contendr,

cuando menos, los siguientes:

I. Los derechos y obligaciones de los condminos, respecto de los bienes

de uso comn, especificando estos ltimos; as como las limitaciones a
que queda sujeto el ejercicio del derecho de usar tales bienes, y los
propios;

II. Las medidas que deban tomarse para la mejor administracin,

mantenimiento y operacin del condominio;

III. Forma de convocar a asamblea de condminos y quien debe presidirla;

IV. Forma de designar al administrador, los requisitos que debe reunir, as

como su remuneracin, reproduciendo adems las facultades y
obligaciones que le confieren esta Ley, la escritura constitutiva y los
casos en que proceda su remocin;
 V. Forma de designar el Comit de Vigilancia, los requisitos que deban
reunir sus miembros, su remuneracin y los casos en que proceda su
remocin;

VI. Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente ley;

El Reglamento de Administracin del Condominio podr establecer que,

cuando algn condmino se constituya en mora el administrador
distribuir el importe del adeudo causado y que siga causando, entre los
restantes condminos, en proporcin al valor de sus propiedades, hasta la
recuperacin del adeudo. Al efectuarse la recuperacin de dicho adeudo,
el administrador reembolsar a los afectados por dicho cargo, las
cantidades que hubiesen aportado, y los intereses en la parte proporcional
que les corresponda; y

VII. Las normas a que deba sujetarse la posible modificacin del propio
Reglamento de Administracin del condominio; supuestos de
procedencia; procedimiento a seguir; qurum necesario, y el porcentaje
de votacin.

CAPITULO VIII
De los Gastos, Obligaciones Fiscales y controversias

Artculo 32. La contribucin de los condminos a la construccin de los fondos

de administracin y mantenimiento, y de reserva, deber efectuarse conforme a lo
previsto por el artculo 26, fraccin VII, de este ordenamiento.

Artculo 33. Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda

varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones, tales como ascensores,
montacargas y otros elementos o aparatos destinados a servir nicamente a una parte del
conjunto, los gastos especiales relativos sern a cargo del grupo de condminos
beneficiados. El Reglamento de Administracin del Condominio establecer las normas
especficas para el reparto de este tipo de gastos.

Artculo 34. Las cuotas para gastos comunes que los condminos no cubran
mensualmente, causarn intereses al tipo Bancario o al que fije el Reglamento de
Administracin del Condominio.

Trae aparejada ejecucin, en la va ejecutiva civil, el estado de liquidacin de

adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el Reglamento del
Condominio, si va suscrita por el Administrador y el Presidente del Comit de
Vigilancia o quien lo sustituya, y acompaada de los correspondientes recibos
pendientes de pago, as como copia certificada por los mismos funcionarios, de la parte
relativa del acta de asamblea o del Reglamento de Condominio, en su caso, en que se
hayan determinado las cuotas a cargo de los condminos, para los fondos de
mantenimiento y administracin, y de reserva. Esta accin solo podr ejercerse cuando
existan tres recibos pendientes de pago, y observarse lo dispuesto en el Cdigo de
Procedimientos Civiles del Estado.
 Artculo 35. El condmino que, reiteradamente, deje de cumplir con sus
obligaciones, adems de ser responsable de los daos y perjuicios que cause a los
dems, podr ser demandado por la rescisin del contrato o para que se le obligue a
vender sus derechos, hasta en subasta pblica, respetndose el derecho al tanto, a favor
del inquilino, si lo hubiere, o de los dems condminos, en ese orden, en los trminos
del Reglamento de Administracin del Condominio. El ejercicio de estas acciones ser
resuelto en Asamblea de Condminos, por un mnimo del 75% de los votos de estos.

Artculo 36. Si quien no cumple con sus obligaciones fuese ocupante no

propietario, ser demandado por la desocupacin del departamento, vivienda, casa o
local, por el administrador, previo consentimiento del condmino. Si ste se opusiere, se
proceder contra ambos, en trminos del artculo anterior.

Artculo 37. Los condminos cubrirn el impuesto sobre propiedad raz de su

propiedad exclusiva, y la parte que les corresponda sobre los bienes comunes, as como
los dems impuestos o derechos que, en razn del condominio, sean causados por s
mismos.

Artculo 38. Las controversias que se susciten con motivo de la interpretacin y

aplicacin de esta Ley, de la escritura constitutiva, de la traslativa de dominio, del
Reglamento de Administracin del Condominio, as como de las dems disposiciones
legales aplicables, sern sometidas a arbitraje si lo prev el Reglamento y, en su defecto
a los tribunales competentes del fuero comn.

CAPITULO IV
De los Gravmenes

Artculo 39. Los gravmenes son divisibles entre los diferentes departamentos,
viviendas, casas o locales del condominio.

Cada uno de los condminos responder slo del gravamen que corresponda a su
propiedad. Toda clusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los
propietarios para responder de un gravamen sobre un inmueble, se tendr por no puesta.

Artculo 40. Los crditos que se originen por las obligaciones contenidas en la
escritura constitutiva, y de traslacin de dominio, por el Reglamento de Administracin
del Condmino, por esta Ley y dems disposiciones legales aplicables, gozan de
garanta real sobre los departamentos, viviendas, casas o locales, aun cuando se
transmitan a terceros.

La inscripcin de este gravamen en el Registro Pblico de la Propiedad da

derecho a todo interesado para obtener del administrador, y de cualquier acreedor, una
liquidacin de los adeudos pendientes. La liquidacin del administrador solo, surtir
efectos legales si va suscrita por el presidente del Comit de Vigilancia o quien lo
sustituya.

CAPITULO X
De la Destruccin, Ruina y Reconstruccin del Condominio
 Artculo 41. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporcin
que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, segn peritaje practicado
por las autoridades competentes o institucin fiduciaria, una mayora que representa el
51% de votos de los condminos podr acordar la reconstruccin o la divisin del
terreno y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones legales,
sobre construccin, planificacin, desarrollo o regeneracin urbana, y dems que fueren
aplicables o, en su caso, la venta.

Si la destruccin resulta menor a la proporcin sealada en el prrafo anterior,

dichos acuerdos debern ser tomados por una mayora especial del 75% de los votos.

Si en ambos casos a que se refieren los prrafos anteriores, el acuerdo es por la

reconstruccin, los condminos minoritarios estarn obligados a contribuir a ella en la
proporcin que les corresponda, o a enajenar sus derechos. La enajenacin podr tener
lugar, desde luego, a favor de la mayora, si en ella convienen los minoritarios; pero ser
forzosa, a los seis meses, al precio del avalo practicado por corredor pblico o
institucin fiduciaria, si dentro de dicho trmino no lo han logrado los minoritarios.

Artculo 42. En caso de ruina o vetustez del condominio, una mayora que
represente el 51% de los votos de los condminos podr resolver, previo dictamen de
las autoridades competentes, la reconstruccin o demolicin, y divisin de los bienes
comunes o, en su caso, la venta, siguindose en adelante las prevenciones del artculo
anterior.

TRANSITORIOS

Artculo Primero. Se abroga la Ley Reglamentaria del artculo 986, del Cdigo
Civil del Estado, expedida mediante decreto nmero 7044 del 9 de marzo de 1956,
publicada en el Peridico Oficial El Estado de Jalisco, el da 27 de marzo de 1956, as
como las dems disposiciones que se opongan a la presente Ley.

Artculo Segundo. Los copropietarios en condominios, constituidos con

anterioridad a la vigencia de esta Ley debern, en su oportunidad, ajustar a las
disposiciones de la misma las escrituras constitutivas y de traslacin de dominio, as
como los respectivos reglamentos de los condominios.

Artculo Tercero. La presente Ley entrar en vigor diez das despus de su

publicacin en el Peridico Oficial El Estado de Jalisco.

Saln de Sesiones del H. Congreso del Estado

Guadalajara, Jal., a 26 de marzo de 1985

Diputado Presidente
Dr. Carlos Gonzlez Guevara

Diputado Secretario
Lic. Luis Humberto de Anda Navarro

Diputado Secretario
J. Jess Martnez Barajas
 Por tanto, mando se imprima, publique, circule y se le d el debido
cumplimiento.

Dado en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado, a los treinta das del mes de
marzo de mil novecientos ochenta y cinco.

El Gobernador Constitucional del Estado

Lic. Enrique Alvarez del Castillo

El Secretario General de Gobierno

Lic. Eugenio Ruiz Orozco

LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO DE

INMUEBLES PARA EL ESTADO DE JALISCO, REGLAMENTARIA DEL
MISMO ARTICULO

APROBACION: 26 DE MARZO DE 1985.

PUBLICACION: 11 DE ABRIL DE 1985.

VIGENCIA: 21 DE ABRIL DE 1985.

TABLA DE REFORMAS Y ADICIONES

Decreto 13899.-Reforma los arts.4 frac. II y 14 frac.IV.-Abr.17 de 1990.

Decreto 15776.-Cdigo Civil (abroga la ley sobre el Rgimen de Propiedad y

Condominio de Inmuebles para el Estado de Jalisco, el Libro Tercero, Ttulo Sexto de este
nuevo Cdigo Civil contiene las disposiciones correspondientes a la Propiedad en
Condominio).- Feb.25 de 1995. Sec. II.