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RE S OLUCIN N 023- 2005- S UN AR P - TR-T
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un imposible jurdico, en atencin a la inexistencia de dicho derecho
reconocida judicialmente. A mayor abundamiento, la misma
Municipalidad, en el expediente administrativo 6868-2000, expidi la
certificacin del 01.08.2000 en la que manifiesta que el predio ubicado
en la esquina formada por el jirn Almagro N 194 y el jirn Zepita N
385 387 389 y 391 de la ciudad de Trujillo no constituye ejido
municipal ni bien del dominio comunal.
6. Finalmente, alega posesin pro usucapionem por ms de 40 aos,
con justo ttulo y buena fe, por lo que, en todo caso, debe estimarse
que ha adquirido el derecho de propiedad sobre el suelo que habra
sido de propiedad municipal.
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VI. ANALISIS:
1. La particular organizacin de los principios registrales configura el
sistema registral que cada Estado adopta para otorgar seguridad jurdica
mediante la publicidad registral. Estos principios constituyen rasgos o
caracteres bsicos de un sistema registral, y de ellos depende la eficacia
de la seguridad jurdica que el Registro proporciona.
Los mencionados principios pueden ser formales y sustantivos. Los
primeros tienen por objeto procurar una correcta inscripcin,
estableciendo la forma de ingreso al registro de las solicitudes de
inscripcin, la prioridad de los ttulos, los alcances de su evaluacin por
los funcionarios registrales y la manera cmo se organiza la informacin
inscrita. Los principios sustantivos, en cambio, se constituyen en
verdaderos efectos jurdicos de la inscripcin a travs de los cuales el
sistema registral otorga de manera efectiva e inmediata seguridad
jurdica tanto para el titular registral como para los terceros que contratan
o adquieren derechos amparados en la informacin que publicita el
registro. Entre estos ltimos se encuentra el inexactamente-
denominado principio de legitimacin.
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que slo puede ser enervada mediante dos vas: por resolucin judicial,
o por rectificacin del asiento efectuada en sede registral en los
supuestos en que sea procedente. La presuncin mencionada tiene una
lgica consecuencia jurdica: si el derecho inscrito tiene esas
caractersticas de validez, exactitud y certeza, lo natural y lgico es que
su titular se encuentre legitimado para ejercer tal derecho sin ms
limitaciones que las que consten del asiento o se deriven de la ley 2.
La legitimacin del derecho inscrito supone su existencia, titularidad y
pertenencia. En cuanto al sujeto, la presuncin de exactitud se
refiere a cualquier titular registral, sin otro requisito que el de haber
inscrito su ttulo, pues basta ser titular registral para gozar o
soportar la inscripcin. No entran en consideracin aqu los requisitos
de previa inscripcin, onerosidad o buena fe, pues la presuncin se
aplica por el solo hecho de ser titular registral. 3
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6. El Cdigo Civil de 1852 regulaba el derecho de enfiteusis, pero por sus
perjudiciales efectos jurdicos y econmicos (inmovilizacin y
depreciacin de la propiedad predial, al vincularla por un plazo
excesivamente lato a una relacin jurdica) fue el eliminado del
ordenamiento legal nacional mediante Ley N 1447 del 07.11.1911. A la
fecha, el nico derecho real que permite a su titular detentar la propiedad
sobre una edificacin levantada en suelo ajeno es el derecho de
superficie. Lo relevante es que, en todos los supuestos en que el
derecho dominical del sobresuelo o de una edificacin discurre por un
cauce distinto al del suelo, se trata de una situacin jurdica temporal,
pues en un determinado momento el ordenamiento consolidar
nuevamente ambos dominios en uno solo de los propietarios.
Con relacin a la inscripcin de derechos reales sobre predios
constituidos al amparo de normas derogadas, pero que en virtud de los
contratos constitutivos de los mismos todava se encuentran vigentes,
este Colegiado ha sostenido que se requiere inscribir previamente el
dominio sobre el suelo, y luego, en partida independiente pero
correlacionada con la del suelo, la transferencia del domino til o
edificacin4. Pero ello es predicable slo cuando se pretenda inscribir el
derecho, mas no cuando esta ya obre inscrito, como sucede en el caso
discutido en esta apelacin, pues en este ltimo supuesto el derecho
inscrito ser exacto y vlido en tanto no exista resolucin judicial que
enerve la presuncin. En ese sentido, tanto el derecho de propiedad
inscrito del seor Albrecht como el del seor Campos (derivado de
aquel) se presumen ciertos, exactos y vlidos, y consecuentemente
ambos titulares estn legitimados, para todo efecto, en el ejercicio
de sus respectivos derechos, en la forma y con los lmites en que
stos aparecen en las respectivas partidas.
Bajo estas premisas, resulta todas luces incorrecta la interpretacin del
Registrador Dr. Zavaleta a que se refiere el fundamento 02 de la esquela
de tacha, en el sentido que debe regularizarse la inscripcin del
derecho de propiedad sobre el suelo. Adems de ello, y como se
evidenciar en infra, los seores Albrecht y Campos son propietarios del
suelo.
7. Es el caso que el 02.07.1984 se rectific el asiento de inmatriculacin del
predio matriz (el de propiedad del seor Albrecht Yupanqui), para
precisar o hacer constar tres circunstancias relevantes, a juicio de este
Colegiado: i) el origen de la titularidad del seor Albrecht, en el sentido
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Resolucin N 008-2004-SUNARP-TR-T del 08.01.2004.
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sentencia del juez Vsquez cancel el derecho del Concejo a favor de
los seores Susoni (de quienes deriva el derecho del seor Albrecht), y
estando a que en el mismo asiento se reconoce la identidad entre el
predio inscrito a favor del Concejo y el predio inmatriculado a favor del
seor Albrecht, debe concluirse que ello supone reconocer a este ltimo
el derecho de propiedad sobre el suelo.
9. El razonamiento antes descrito es inexacto. La rectificacin de la
inexactitud contenida en el asiento 21, en realidad, ha generado otra
discordancia entre lo inscrito y la realidad extrarregistral contenida en la
sentencia del juez Vsquez. Aunque existiera la identidad entre el predio
de los seores Susoni y el del Concejo, el nico efecto jurdico-registral
de la sentencia del juez Vsquez fue impedir que el derecho del Concejo
continuara siendo publicitado registralmente; pero nunca neg que el
derecho existiera (como tampoco reconoci su existencia), mucho
menos reconoci que los seores Susoni fueran los propietarios del
predio al que se refiere la partida 186. En ese sentido, es errnea la
conclusin de que la sentencia del juez Vsquez tuvo la virtualidad de
convertir a los seores Susoni (y por ende al seor Albrecht y al seor
Campos) en propietarios del predio de la partida 186. Por lo tanto, debe
descartarse que el dominio de los seores Albrecht y Campos respecto
del suelo en el que se construyeron las edificaciones que adquirieron
derive de la sentencia del juez Vsquez.
De lo expuesto resulta evidente que la rectificacin a que se refiere el
asiento 21 no refleja fielmente la realidad de la sentencia mencionada,
por lo cual el Registrador deber extender el asiento aclaratorio que
precise los verdaderos alcances de la misma, transcribiendo los
considerandos de la sentencia que sean necesarios para tal efecto.
Cabe agregar respecto de esto ltimo que la rectificacin de la
rectificacin que deber efectuarse es procedente en la medida que no
existen terceros que hayan adquirido derechos sobre la base de la
informacin inexacta contenida en el asiento 21, debiendo precisarse
que los sucesores del seor Albrecht no tienen la condicin de tales,
pues slo ocupan el lugar de su causante.
10. En realidad, el derecho dominical sobre el suelo le corresponde a
los seores Albrecht y Campos por una causa distinta a la
sentencia del juez Vsquez. Toda vez que en el asiento 21 se ha hecho
referencia a ttulos otorgados por los hermanos Susoni, en calidad de
propietarios del fundo El Salitral, resulta que los predios inscritos de los
seores Albrecht y Campos se segregaron de dicho fundo. Revisada la
partida de dicho fundo, signada con el nmero CI corriente a fojas 157
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del tomo 554 del Registro de Predios (que fue transcrito del folio 239 del
tomo 05 del mismo Registro), se advierte que el derecho de propiedad
de los hermanos Susoni recae sobre el suelo del fundo El Salitral.
Consecuentemente, si la propiedad de los seores Albrecht y Campos
trae causa en el derecho de los hermanos Susoni, es evidente que
tambin se refiere al suelo, y no slo a la edificacin.
De lo expuesto resulta que la rectificacin del asiento 21 debi
mencionar igualmente que, en realidad, la inmatriculacin
extendida en el asiento 15 constitua realmente una
independizacin del fundo El Salitral. Por ello, el asiento
aclaratorio que deber extenderse conforme al considerando
precedente deber expresar tambin que el predio del seor
Albrecht se independiz del fundo El Salitral, por lo que la partida
correspondiente se abri a ttulo de independizacin, y no de
inmatriculacin.. A la vez, en la partida de este ltimo predio deber
extenderse la anotacin marginal que de cuenta de la
independizacin efectuada.
Estando a lo expresado precedentemente, resulta conforme al Registro
la tesitura del apelante en el sentido que su derecho de propiedad se
extiende tanto a las edificaciones como al suelo sobre el que ellas se
levantan, por tener su causa remota en el derecho de los seores
Susoni, a travs del seor Albrecht. En ese sentido, toda vez que el
artculo 79 del RGRP establece que rectificado un asiento, se
rectificarn tambin los dems asientos que hubieran emanado del
mismo ttulo, aunque se hallen en otras partidas, si stas contuvieran el
mismo error, en la partida 03101969 correspondiente al predio del
seor Campos debe extenderse el asiento rectificatorio que
publicite el mbito objetivo del derecho de propiedad inscrito en tal
folio. Es preciso sealar que en la partida mencionada no existen
obstculos que impidan la rectificacin propuesta.
Ahora bien, extendido dicho asiento rectificatorio, ninguno de los
argumentos denegatorios del A-Quo puede mantenerse. Con relacin al
fundamento 01 de la esquela de tacha, queda sin sustento que la
Municipalidad sea titular del derecho de propiedad sobre el suelo, y que
por lo tanto deba autorizar la inscripcin de la ampliacin de fbrica.
Respecto al fundamento 02, su falta de solidez proviene no slo de la
aplicacin de la presuncin de exactitud y validez del artculo 2013 del
Cdigo Civil, sino tambin de la nueva situacin dominical generada por
la rectificacin contenida en el asiento 21, segn la cual el seor Albrecht
(y por consiguiente el seor Campos) son propietarios del suelo.
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Por todo lo expuesto, y resolviendo el primer extremo en controversia,
esta Sala concluye que el seor Campos es titular del derecho de
propiedad sobre el suelo y sobre las edificaciones levantadas sobre
el mismo, en mrito a la rectificacin de la inexactitud registral
corriente en el asiento 21 del folio 104 del tomo 215, por lo cual
puede, sin limitacin alguna, ejercerlo sin ms cortapisas que las
provenientes de la ley y de la partida registral correspondiente. Por
ello, se revoca la tacha en todos sus extremos.
11. Este Colegiado considera oportuno precisar algo adicional respecto a la
inconsistencia del fundamento 01 de la tacha, para lo cual asumiremos
como correcta la posicin del Registrador Dr. Zavaleta en el sentido que
el derecho de propiedad sobre el suelo corresponde al Concejo. Si se
analiza con atencin, se advierte que lo inscrito es, exclusivamente, el
derecho de propiedad sobre la edificacin del seor Campos, mas no el
derecho de propiedad sobre el suelo del Concejo. En realidad, este
ltimo slo est mencionado, y ello es as por una razn simple y
contundente: para la inscripcin de todo derecho se requiere de un ttulo
del cual se origine, el cual no est presente en la independizacin de la
partida 03101969; por lo tanto, no existe relacin de causalidad alguna
entre el derecho del Concejo (supuestamente inscrito) y el ttulo del
cual emanara. Lo trascendente de esta distincin reside en que la
presuncin de exactitud y validez se refiere slo al derecho inscrito
(al derecho del seor Campos), no al derecho que ha sido slo
mencionado (el supuesto del Concejo). Por lo expuesto, resulta
inconsistente sealar, como lo hace el A-Quo, que el derecho dominical
del Concejo sobre el suelo se encuentra legitimado.
12. Definida la titularidad del seor Campos sobre los dominios directo y til
del predio en cuestin, corresponde avocarse al anlisis del acto
contenido en el ttulo alzado, esto es, la ampliacin de fbrica. Estima
este Colegiado que el ttulo incorpora todos los requisitos legales
exigidos por la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por Decreto
Supremo N 008-2000-MTC, con las salvedades siguientes:
A) El verificador responsable, sobre la base del certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios emitido por la Municipalidad
Provincial de Trujillo, ha determinado que corresponde extender
asientos de cargas tcnicas por incumplimiento de los parmetros
referidos al rea libre mnima y rea normativa mnima de lote, toda
vez que la edificacin ya declarada, y su ampliacin a que se refiere
el ttulo alzado, se han levantado sobre un rea de 187.00 m2, siendo
que el rea normativa del lote es de 400.00 m2. Igualmente, seala
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anotadas, que se traducen en la inexistencia o insuficiencia de rea
libre, en volados que superan el mximo permitido, en coeficientes de
edificacin mayores a los fijados, etc., se trata de una situacin que
fue controlada por la autoridad competente, la que asumi la
responsabilidad de ello en virtud del acto administrativo aprobatorio,
el mismo que resulta incuestionable en sede registral, no slo por la
presuncin de validez general de todo acto administrativo a que se
refiere el artculo 9 de la Ley N 27444, sino por la presuncin de
exactitud, certeza y validez de los derechos inscritos y de las
inscripciones mismas reguladas por los artculos 2013 del Cdigo
Civil y VII del TP del RGRP. Al igual que en el caso anterior, no es la
ampliacin, demolicin o modificacin (cuya regularizacin registral
se pretende) la que genera el incumplimiento de los parmetros
urbansticos o edificatorios, sino la edificacin ya inscrita. En tales
casos, imponer una carga tcnica al predio es tanto como volver a
calificar la legalidad de la declaratoria de fbrica inscrita, con el
agravante de que se estara cuestionando, indirectamente, el acto
administrativo municipal aprobatorio de la construccin.
E) Es el caso que la declaracin de fbrica de la edificacin inscrita fue
autorizada por la Municipalidad Provincial de Trujillo mediante
Resolucin N 386-77-VC-5701 del 05.05.1977, segn se advierte del
ttulo archivado que sustenta el asiento 02 del folio del tomo. De los
planos correspondientes que obran en el ttulo archivado puede
comprobarse que la inexistencia de rea libre tiene su gnesis en la
construccin aprobada por la Municipalidad, y no en la ampliacin y
modificacin a que se refiere el ttulo alzado. En consecuencia,
tampoco corresponde en este caso extender el asiento de carga
por un inexistente incumplimiento del parmetro edificatorio
referido al rea libre mnima.
F) Bajo estos criterios, resulta necesario que se replantee el Informe
Tcnico de Verificacin, a fin de determinar si es que las
infracciones de los parmetros urbansticos y edificatorios a las
que alude tienen su origen inmediato y directo en la
modificacin y ampliacin de la edificacin original que ya obra
inscrita, pues slo en la medida que exista dicha relacin de
causalidad corresponder extender las cargas tcnicas
correspondientes. As por ejemplo, el citado Informe precisa que la
edificacin tiene una altura de 13.50 ml, superando ampliamente los
9 ml permitidos, lo cual supone que la ampliacin del quinto nivel
tiene una altura individual de por lo menos 4.50 ml, pues slo en tal
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VII. RESOLUCION:
REVOCAR LA TACHA decretada por el Registrador Dr. Robert Zavaleta
Neyra, y DECLARAR que el ttulo es inscribible, siempre que se
replantee el Informe Tcnico de Verificacin conforme a los criterios
glosados en el ltimo considerando de la presente.
Regstrese. Comunquese.
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