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Manual General para El Uso y Mantenimiento Del Edificio PDF
Manual General para El Uso y Mantenimiento Del Edificio PDF
m
manual general
para el uso, mantenimiento y conservacin
de edificios destinados a viviendas
Plan Andaluz
de Vivienda y Suelo
Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin
de edificios destinados a viviendas
Sevilla, 2001
m
manual general
para el uso, mantenimiento y conservacin
de edificios destinados a viviendas
EDITA
DISEO Y MAQUETACIN
FOTOMECNICA
Cromotex, S. A.
IMPRESIN
Grficas Urania, S. A.
V
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
VI
Presentacin
Orden de 13 de noviembre de 2001
por la que se aprueba el Manual General
para el uso, mantenimiento y conservacin
de los edificios destinados a viviendas
(BOJA n 140 de 4 de diciembre de 2001)
E
L
sagrado por nuestra Constitucin en su artculo 47, obliga a los
poderes pblicos a promover las condiciones necesarias y a esta-
blecer las normas pertinentes para que se haga efectivo ese derecho.
Por lo que se refiere a Andaluca, con arreglo a lo dispuesto en el
artculo 13.8 de su Estatuto de Autonoma, nuestra Comunidad
Autnoma tiene competencia exclusiva en materia de vivienda,
siendo el Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las
actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo
1999-2002, la norma en cuyo Captulo II del Ttulo Preliminar, re-
lativo a la calidad de las viviendas, su artculo 24 determina que el
promotor deber dar a los usuarios y a la comunidad de propietarios
los datos, documentacin de la obra ejecutada, documentos finales
as como los manuales de uso, mantenimiento y conservacin co-
rrespondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las normas y
modelos de contenidos que establezca la Consejera de Obras
Pblicas y Transportes. Igualmente, el artculo 25 de dicho Decreto
obliga a los usuarios a utilizar y mantener las viviendas y el edificio
de conformidad con las instrucciones de uso, mantenimiento y con-
servacin contenidas en los citados manuales, y a conservar y trans-
mitir los datos y documentacin final de obra, facultndose, en este
sentido, a la mencionada Consejera para que, a propuesta de su
Direccin General de Arquitectura y Vivienda, establezca, al respec-
to, las normas a aplicar.
VII
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
VIII
ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL
Dispongo
ARTCULO 1. Objeto
La presente Orden tiene por objeto aprobar el Manual General para
el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a vi-
viendas, que figura como Anexo a la misma.
IX
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
X
ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL
ARTCULO 6.
Otros manuales de uso, mantenimiento y conservacin de viviendas
1. Los manuales generales de uso, mantenimiento y conservacin
que, en su caso, elaboren los promotores de viviendas tedrn, co-
mo mnimo, la ordenacin, estructura, informacin, alcance y
contenido del Manual General que aprueba esta Orden, inclu-
yendo el desarrollo del alcance y contenido del Anexo 1 de di-
cho manual de acuerdo con lo estipulado con el mismo.
2. Previamente a su publicacin y entrega, los modelos de los cita-
dos manuales generales as como suss posibles modificaciones co-
mo consecuencia de lo establecido en el artculo 6 de esta
Orden, habrn de presentarse en la Direccin General de
Arquitectura y Vivienda de esta Consejera para su correspon-
diente homologacin.
3. A tal efecto, una vez efectuadas las comprobaciones oportunas,
se reflejar, en los mismos la diligencia que acredite su adecua-
cin a los mnimos establecidos por el Manual General que
aprueba esta Orden.
XI
Sumario
Introduccin 23
Objetivos 24
mbito de aplicacin 25
Contenidos 25
Comprobaciones 38
2. Instrucciones de uso 47
Espacios y actividades 51
Espacios privativos 51
Dormitorios 51
Saln 51
Cocina 52
Cuarto de bao 53
Lavadero 54
Armarios 55
Balcones y terrazas 55
Garaje y trastero 56
Espacios comunes 57
Portal y escaleras 59
Patios 60
Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinas 61
Aparcamientos 62
Otras actividades 63
Limpieza 63
Recogida de residuos 64
Elementos constructivos 66
Cimentacin 66
Estructura 66
Fachadas 68
Partes macizas 69
Carpintera exterior, acristalamiento, persianas 69
Rejas, barandillas y celosas 71
Divisiones interiores 72
Paredes 72
Carpintera interior 73
Cubiertas 75
Revestimientos y acabados 76
Revestimientos verticales 77
Revestimiento de suelos 79
Revestimientos de techos 80
Pinturas 81
Barnices 82
Instalaciones 83
Saneamiento 83
Fontanera 85
Agua fra 86
Agua caliente 92
Desages 94
Electricidad 96
Pararrayos 106
Redes de tierra 107
Telefona 108
Televisin 108
Portero electrnico 108
Ascensores 109
Proteccin contra incendios 112
Gas 114
Gas natural 114
Gas butano o propano envasado 116
Gas propano 118
Trmicas 121
Climatizacin 121
Calefaccin 127
Ventilacin 129
Extraccin de humos y gases 130
Equipamiento de usos domsticos 130
Electrodomsticos 131
Gasodomsticos 134
Saneamiento 155
Redes horizontales (arquetas y colectores) 155
Redes verticales (bajantes) 155
Fontanera 156
Desages (aparatos, botes sifnicos y tuberas) 156
Red de distribucin de agua fra 156
Aparatos sanitarios 157
Grupos de presin 157
Electricidad 159
Pararrayos 160
Telefona 161
Televisin 161
Ascensores 162
Prevencin 199
Prevencin contra incendios y explosiones 199
Proteccin contra el robo 203
Aprovisionamientos 212
Seguros 277
Seguro de incendios 277
Seguro de robo 277
Seguro de daos por agua 278
Seguro de responsabilidad civil 278
Seguro multirriesgo de hogar 278
Diez consejos para estar seguros 279
Bibliografa 295
Introduccin
23
Introduccin
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Objetivos
El objetivo fundamental de este Manual no es otro que poner a dispo-
sicin de los usuarios de los edificios destinados a viviendas, las instruc-
ciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones asignadas a los
mismos sobre el uso, mantenimiento y conservacin por la Ley de Orde-
nacin de la Edificacin, Ley de Propiedad Horizontal, III Plan Andaluz
de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Legislacin de
Viviendas de Proteccin Oficial y dems disposiciones sobre la materia.
La informacin, instrucciones, orientaciones, asesoramiento y reco-
mendaciones que se proporcionan persiguen como fines primordiales:
Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad
de las personas y bienes, tanto propios como ajenos a la edifica-
cin de que se trate.
Contribuir a la mejora del confort y de la calidad de vida.
Propiciar el alargamiento de la vida til de la vivienda, el edifi-
cio y sus instalaciones.
Colaborar a la proteccin del entorno y del medio ambiente, es-
pecialmente en materia de limitacin de la contaminacin at-
mosfrica y molestias acsticas.
Garantizar el servicio de las instalaciones, mquinas, aparatos y
equipos cuidando de la eficacia de su funcionamiento.
Fomentar el ahorro en los costes de explotacin de los inmuebles,
sobre todo en materia de consumos de agua y energa.
Servir de pauta y norma a seguir para la redaccin de las ins-
trucciones o manuales particulares que todo promotor debe en-
tregar a los usuarios de cada promocin especfica, como
complemento de este Manual General.
24
Introduccin
INTRODUCCIN
mbito de aplicacin
El presente Manual va dirigido a las edificaciones de viviendas de
cualquier tipo y, en consecuencia, tanto a los elementos, instalaciones y
espacios privativos de las viviendas como a los comunitarios. Contiene
informacin, instrucciones y recomendaciones que pueden ser aplica-
bles con carcter general a todos los edificios destinados a viviendas.
Bien entendido, que parte de las mismas solo sern de aplicacin a los
edificios que cuenten con los elementos, espacios e instalaciones a que
se refieren las instrucciones y recomendaciones especficas.
En cualquier caso, la informacin y los datos que no figuren en este
Manual y sean necesarios para el uso mantenimiento y conservacin
de un edificio concreto, debern ser proporcionados por el promotor a
los usuarios en las instrucciones y manuales particulares que comple-
menten a las contenidas en el presente Manual.
Contenidos
El presente Manual comprende las siguientes partes:
25
Introduccin
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
2. Instrucciones de uso
Comprende las instrucciones y recomendaciones para el uso de los es-
pacios privativos y comunes, desarrollo de las distintas actividades, ele-
mentos constructivos e instalaciones, recogindose las descripciones y
definiciones de los elementos y componentes de los mismos, las limita-
ciones de uso y prohibiciones correspondientes, las precauciones y previ-
siones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza de
determinados elementos y, en suma, todos aquellos consejos de inters
que contribuyan a lograr los objetivos marcados en el presente manual.
3. Instrucciones de mantenimiento
Se recogen, de forma sistemtica y ordenada, las instrucciones de man-
tenimiento y conservacin de los elementos constructivos e instalaciones,
establecindose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y compro-
baciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o
aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones de entretenimiento,
manutencin, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para
ello, se adopta la misma clasificacin y ordenacin de los elementos cons-
tructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en deter-
minados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las
advertencias previas pertinentes. Concluye esta parte con un plan esque-
mtico en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.
26
Introduccin
INTRODUCCIN
Anexos
El Manual se completa finalmente con dos anexos:
Anexo 2. Vocabulario
Proporciona un diccionario correspondiente a la terminologa em-
pleada a fin de propiciar su mejor comprensin y utilizacin.
Bibliografa
Contiene referencias al conjunto de publicaciones y textos que han
sido consultados o utilizados en la redaccin de las diferentes partes de
este Manual.
27
Introduccin
1
Actuaciones para
la ocupacin del edificio
Entrega de llaves y documentacin
Altas, permisos y autorizaciones
Comprobaciones
Ocupacin efectiva de la vivienda
Puesta en marcha de la comunidad
29
Actuaciones para
la ocupacin del edificio 1
adquisicin de una vivienda y el cumplimiento, por el com-
L
A
prador, de su parte en el contrato, exige al vendedor promotor,
si hablamos de primera transmisin cumplir con su obligacin
de entregar el bien inmueble objeto de la transaccin, en las mismas
condiciones de calidad y construccin ofertadas.
31
Entrega de llaves y documentacin
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
32
Entrega de llaves y documentacin
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
Por otro lado, est previsto que el promotor le traslade y el usuario reciba:
1
Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre
aparatos, mquinas y equipos de que est dotada la vivienda.
Garantas y seguros que viniesen obligados por las estipulaciones
contractuales.
Y para terminar:
Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, inte-
gradas por:
Un Manual General (el mismo que tiene ahora en sus manos).
Las instrucciones particulares, donde se recojan aspectos con-
cretos (elementos constructivos o instalaciones) de su vivienda
que no han sido tratados en el anterior y que, por sus especiales
caractersticas, hagan necesario o conveniente formular reco-
mendaciones para el uso, mantenimiento y conservacin. Con
inclusin de las instrucciones relativas a mquinas, equipos y apa-
ratos, en su caso, instalados en la vivienda.
Copia de la pliza de seguro contra incendios vigente en el mo-
mento de la entrega de la vivienda, si tiene hipoteca.
33
Entrega de llaves y documentacin
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
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Entrega de llaves y documentacin
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
35
Entrega de llaves y documentacin
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Gas
Si su decisin fuera disponer en su vivienda de una instalacin de gas bu-
tano suministrado en bombonas, debe saber que slo un instalador auto-
rizado puede realizarla. Despus, dicho instalador emitir un certificado
que le permitir a usted hacer la contratacin con un distribuidor oficial.
Electricidad
La contratacin de este suministro tiene que ser suficiente para cubrir
las necesidades de la vivienda, pero no puede rebasar el mximo de po-
tencia previsto en el Boletn de la instalacin.
36
Altas, permisos y autorizaciones
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
37
Altas, permisos y autorizaciones
1
En algunos casos,
la factura por consumo
de agua se incrementa
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Agua potable
Este suministro est generalmente encomendado a empresas munici-
palizadas o entidades pblicas similares. Y muy poco, (o nada) podr
hacer el usuario para variar una coma de las normas de contratacin
en un porcentaje por el
concepto de recogida de que tengan establecidas.
basuras y vertidos a la Advertencia: en algunos casos, la factura por consumo de agua se in-
red de alcantarillado.
crementa en un porcentaje por el concepto de recogida de basuras y
vertidos a la red de alcantarillado.
Comprobaciones
38
Comprobaciones
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
Agua
Abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua suavemente
durante 15 minutos para que desaparezca la suciedad que pudieran te-
ner las tuberas. Verifique entonces el funcionamiento de todos los gri-
fos y llaves de corte (caudal, goteo, fugas). Compruebe el correcto
funcionamiento, en carga y descarga, de las cisternas.
Electricidad
Compruebe el funcionamiento del interruptor diferencial. Para ello,
pulse el botn de prueba y si no se dispara (salta) es que est ave-
riado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido contra deri-
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Comprobaciones
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Gas
Encienda, de una en una, la llama de los quemadores de los aparatos
que tenga instalados la vivienda, despus de abrir la llave de paso ge-
neral situada junto al contador.
Una vez realizadas todas estas operaciones a las que nos hemos referi-
do, su vivienda estar preparada para recibir los muebles y aditamen-
tos con los que usted ha pensando dotarla. Permtanos hacerle algunas
1. Enchufe de 25 A circular. recomendaciones:
Aparatos elctricos
Si tiene que instalar aparatos elctricos, asegrese de que se co-
nectan en las tomas de corriente que corresponden a cada uno.
As, por ejemplo:
Cocina y horno elctrico, en la de 25 A.
2. Enchufe de 25 A cuadrado. Lavadora y lavavajillas, en las de 20 A.
Alumbrado, en las de 10 A.
Otros usos (frigorfico, aspiradora, etc. en las de 16 A).
(Ver algunos de los tipos existentes en las fotografas 1, 2 y 3).
40
Ocupacin efectiva de la vivienda
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
Iluminacin
Un asunto que deber plantearse en cuanto ocupe su vivienda ser el de
la iluminacin de los espacios en funcin de sus propias necesidades y de
sus gustos al respecto. Segn el problema de iluminacin que se preten-
1
Si tiene que instalar
aparatos elctricos,
asegrese de que se
conectan en las tomas
da resolver, es conveniente pensar en distintos tipos de alumbrado: de corriente que
corresponden a cada uno.
Alumbrado bsico: es la fuente principal para la iluminacin de
una habitacin. En la mayora de las viviendas hay apliques en
los techos; pero estos causan sombras y brillos. Una luz ms sua-
ve y general crea un alumbrado ms agradable.
Alumbrado de trabajo: para determinados tipos de actividades,
como cocinar, leer, por ejemplo, se requiere una luz ms intensa.
Con este fin, se utilizan pantallas que dirijan el haz de luz hacia
la zona de trabajo.
Alumbrado decorativo: la luz tambin se utiliza para producir un
efecto esttico. Cuantos ms puntos de luz instale, tanto mayor
ser la flexibilidad de la iluminacin.
41
Ocupacin efectiva de la vivienda
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
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Ocupacin efectiva de la vivienda
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
Comparativo de equivalencias
Bombilla ahorradora de Equivale a una normal de
9 vatios 40 vatios
11 vatios 60 vatios
15 vatios 75 vatios
20 vatios 100 vatios
23 vatios 120 vatios
Adems de lo dicho hasta aqu con carcter general, le hacemos las si-
guientes recomendaciones para la iluminacin de diferentes espacios
de su vivienda:
43
Ocupacin efectiva de la vivienda
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
44
Ocupacin efectiva de la vivienda
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
Amueblamiento
1
Se recomienda prestar atencin a algunos de los aspectos del amue-
blamiento de su vivienda:
Evite la ubicacin de muebles en zonas prximas a los huecos de fa-
chada que supongan un potencial riesgo de escalada por los nios.
Tenga tambin en consideracin posibles sobrecargas de peso que
puedan transmitir los muebles y su contenido a los forjados (vea a
tales efectos el apartado Estructura de la parta 2 de este Manual).
45
Puesta en marcha de la comunidad
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
46
Puesta en marcha de la comunidad
2
Instrucciones de uso
Espacios y actividades
Elementos constructivos
Instalaciones
47
Instrucciones de uso 2
derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que con-
E
L
sagra la Constitucin trae de la mano la necesidad de promover
las mejores condiciones para hacer efectivo ese disfrute por parte
de los usuarios de un bien tan complejo y duradero. Por eso, las ins-
trucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, entre
otros, los siguientes objetivos:
Evitar patologas
49
Instrucciones de uso
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
50
Instrucciones de uso
INSTRUCCIONES DE USO
Espacios y actividades
2
El uso adecuado hace ms confortable la vivienda, evita su deterio-
ro, mejora la seguridad y reduce los gastos de mantenimiento y el da-
o ambiental.
Espacios privativos
La vivienda integra un conjunto de espacios privados en los que se desa-
rrolla la vida familiar. Cada uno de esos espacios tiene entidad propia y
ha sido diseado para cumplir funciones especficas y bien diferenciadas.
Dormitorios
Para dormir satisfactoriamente es importante mantener un control lu- Los dormitorios deben
mnico y sonoro, as como condiciones ambientales adecuadas, en las ventilarse diariamente
para renovar la totalidad
habitaciones destinadas a este uso. Diseadas para acoger a un deter- del aire que contienen.
minado nmero de personas, (habitualmente 6 m2 para una persona;
mnimo de 8 m2 para dos personas), pueden ver afectada su salubridad
y confort si se rebasa ese nmero. Por motivos de higiene
y para prevenir posibles
Los dormitorios deben ventilarse diariamente para renovar la totalidad
incendios, no se debe
del aire que contienen. Es aconsejable realizar esta operacin por las fumar en la cama.
maanas y durante un tiempo de 30 minutos.
Por motivos de higiene y para prevenir posibles incendios, no se debe
fumar en la cama.
Saln
La utilizacin de una parte de esta habitacin como comedor, es
bastante frecuente. Una buena distribucin de los espacios, de las
51
Espacios y actividades
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Cocina
En la cocina, Mantenga una buena iluminacin en todo el recinto.
generalmente se utiliza
fuego para calentar Debido a la actividad que aqu se desarrolla, la cocina es la habitacin de
los alimentos. la vivienda donde se producen ms humos y gases, y se generan ms des-
En consecuencia, tome
perdicios. Unos y otros son causa de malos olores. Para evitarlo:
precauciones para evitar
los incendios. Ventile constantemente este recinto y utilice, si fuera posible, extrac-
tores de humo.
Ventile tambin los armarios, alacenas o despensas, donde se guardan
(o acumulan, o almacenan) los alimentos. Evite su putrefaccin.
Retire las basuras con la mayor frecuencia posible.
Elimine las grasas acumuladas en los rincones.
Recuerde tambin que debido a la formacin de vapor de agua resultante
de la coccin podran aparecer manchas de humedad por condensacin,
casi siempre de difcil eliminacin. Se evitan con una buena ventilacin.
Una vez realizadas las tareas que comporta el cocinar (hervir, frer,
asar, etc.) y consumidos los alimentos cocinados, es preciso limpiar los
tiles empleados.
Despus de eliminar los restos de comida que llevan adheridos di-
chos tiles, proceda a lavarlos cuanto antes.
52
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
El ambiente hmedo del recinto puede producir humedades de condensacin. Para evi-
tarlas o atenuarlas:
Facilite la correcta ventilacin del recinto.
Seque los grifos, mobiliario y paredes cuando estuvieran cubiertos
por la humedad.
El contacto del agua con suelos y paredes propicia la aparicin de humedades de filtra-
cin. Al objeto de evitarlas:
Vigile las fisuras de los revestimientos de suelos y paredes y procu-
re tener bien selladas las uniones entre aparatos, suelos y paredes.
Procure secar cuanto antes el suelo mojado y evitar resbalones. Si no
lo tuviera, es conveniente dotar a la baera de algn elemento anti-
deslizante en su fondo. Coloque tambin una barra para agarrarse.
53
Espacios y actividades
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Lavadero
No tienda ropa en lugares La funcin de lavado se realiza en nuestros das, casi exclusivamente,
cercanos al paso de
en mquinas lavadoras movidas por energa elctrica en la mayora de
conductores elctricos.
los modelos. El secado puede hacerse mediante:
Mquinas secadoras.
Tendido de ropa, generalmente al exterior.
54
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
Armarios
Aunque nos referimos especialmente a los llamados armarios empo- No almacene sustancias
trados, la mayor parte de las siguientes recomendaciones sern igual- nocivas y peligrosas.
Balcones y terrazas
Generalmente, se proyectan para disfrutar del ambiente exterior sin
salir de la propia vivienda; pero, lamentablemente, el uso deforma en
55
Espacios y actividades
2
En las terrazas y balcones
deben extremarse las
medidas de precaucin
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Garaje y trastero
No almacene productos El aparcamiento debe hacerse, exclusivamente, en los emplazamien-
inflamables.
tos sealados para tal fin y de forma que no se impida o dificulte el
uso del garaje por los otros convecinos.
En todo momento, hay que mantener expeditas las vas de entra-
da y salida del garaje. Esta recomendacin se hace extensiva al ac-
ceso desde la va pblica.
56
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
Para el trastero son de utilidad las mismas recomendaciones que se hicieron en el apar-
tado de armarios. Y adems tenga en cuenta que estos espacios:
No deben ser utilizados como habitaciones.
Espacios comunes
En las viviendas unifamiliares, los espacios a que nos referimos a con-
tinuacin son de uso privativo.
Para todos los elementos de uso colectivo deben tenerse en consideracin estas mximas:
Utilizarlos sin dificultar ni impedir el uso por los dems convecinos.
Cuidarlos como si fueran de su exclusiva propiedad.
57
Espacios y actividades
2
Evite actividades que
resulten molestas,
especialmente en
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
58
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
Portal y escaleras
Ambos espacios tienen, generalmente, un mismo o parecido trata- No obstaculice la
miento constructivo en los suelos y paredes que delimitan su volumen. circulacin colocando
objetos que puedan
Vea las recomendaciones que se hacen en los apartados corres- estorbar el paso de
pondientes a estos elementos de la construccin. las personas.
59
Espacios y actividades
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Patios
No se permite la apertura o Por su peculiar problemtica nos vamos a referir concretamente a los
modificacin de huecos, la que se conocen como patios de luces comunitarios.
colocacin de extractores,
la construccin de Para la correcta utilizacin de estos patios habrn de tenerse en cuenta las siguientes ob-
cualquier aadido, etc., sin servaciones:
el asesoramiento tcnico
Salvo que est especficamente diseado para ello, o no se dis-
pertinente y la autorizacin
de la comunidad. ponga de otro lugar para hacerlo, no debe utilizarse este espacio
para el tendido de ropa.
Evite la cada de objetos porque puede producir daos a las per-
sonas, desperfectos en la solera o la obstruccin del desage.
El sumidero debe mantenerse limpio y libre de atascos para evitar
el peligro de una posible inundacin. Conviene verter agua fre-
cuentemente para asegurar el cierre hidrulico y evitar, conse-
cuentemente, el paso de malos olores.
Las paredes que cierran el recinto tienen la consideracin de fachadas. En conse-
cuencia:
No se permite la apertura o modificacin de huecos, la colocacin
de extractores, la construccin de cualquier aadido, etc., sin el ase-
soramiento tcnico pertinente y la autorizacin de la comunidad.
El mero hecho de que se pueda acceder a uno de estos patios des-
de una vivienda no significa que sea de uso exclusivo.
60
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
61
Espacios y actividades
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Aparcamientos
En los aparcamientos no Si dentro del recinto que corresponde a la comunidad hay un espacio que
obstruya los accesos ni permite el aparcamiento de automviles o de otros vehculos, el usuario
dificulte las maniobras.
Respete las zonas
hara bien en pensar que, sin duda, goza de un autntico privilegio; aun-
destinadas a minusvlidos. que, a la vez, no podr olvidar que se trata de algo que tendr que compar-
tir con sus vecinos de conformidad con las normas que hayan establecido.
Por ello, su comportamiento debe ajustarse a las pautas que regulan una razonable con-
vivencia y observar las recomendaciones siguientes:
Si las plazas estn sealizadas, coloque el vehculo dentro de los
lmites de la sealizacin.
62
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
Otras actividades
La vivienda y el edificio donde se ubica reclaman otras atenciones que
han de serle prestadas de forma generalizada y sin demasiada diferen-
ciacin segn los espacios que las necesitan.
Limpieza
La limpieza, propiamente dicha, de la vivienda como local habitado Los detergentes y
abrasivos pueden ser
constituye una actividad esencial para el mantenimiento de la higiene
peligrosos para la salud
en niveles aceptables. y ser el origen de muchos
El polvo es un elemento perjudicial para las personas, para los muebles accidentes domsticos.
Adems, pueden
y para los componentes del edificio, por la facilidad con que penetra y
contaminar el
se deposita en todas partes. Puede hacer enfermar a las personas (aler- medio ambiente.
gias, etc.), afear el mobiliario y deteriorar los aparatos. As pues:
El polvo debe eliminarse tan frecuentemente como sea necesario.
Adems debe moderarse el consumo de un bien tan escaso como el agua, y para ello:
No utilice una cantidad excesiva de agua en el fregado de los sue-
los y, si fuera posible, squelos inmediatamente.
Evite los baldeos.
63
Espacios y actividades
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Recogida de residuos
Disponga de varios Las basuras, desperdicios o residuos, han sido y sern un asunto pro-
recipientes para recoger blemtico para el correcto funcionamiento de la vivienda familiar.
las basuras de forma
Son un permanente foco de malos olores y de putrefaccin. Su volu-
selectiva, separando
la basura orgnica men es nada despreciable. Su manipulacin, generalmente desagrada-
(desperdicios alimenticios) ble. El recinto ms productor es la cocina.
de la apta para ser
reciclada (latas, plsticos,
Utilice bolsas de plstico para los desechos slidos evite los l-
bricks, papel o vidrio). quidos y cirrelos de forma adecuada. Squelas diariamente de
su vivienda.
Cada persona genera un kilo de basura al da, pero el 90% puede ser
reciclada. A pesar de ello:
Debe intentar reducir la basura al mximo, aplicando la teora de
las tres erres: reducir, reutilizar y reciclar.
64
Espacios y actividades
INSTRUCCIONES DE USO
65
Espacios y actividades
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Elementos constructivos
Cimentacin
Por medio de la cimentacin se trasladan todas las cargas del edificio
al terreno sobre el que se apoya.
Se aplican diferentes sistemas de cimentacin (pilotes, zapatas, losas,
etc.) segn la naturaleza del terreno. Todos ellos quedan, generalmen-
te, ocultos o enterrados despus de su construccin.
No precisan, por tanto, ningn cuidado especial para su normal
conservacin.
Es preciso advertir, por su importancia, que:
No se debe realizar ninguna actuacin que pretenda eliminar, dis-
minuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera
de los elementos que componen la cimentacin de un edificio o vi-
vienda, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas.
En el supuesto de una necesaria intervencin que afectara a alguno
de aquellos elementos se requerir tanto para el proyecto como pa-
ra la ejecucin de las obras correspondientes, la intervencin de un
tcnico facultado para ello.
Estructura
Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del
edificio, encargado de trasladar a la cimentacin, las cargas y sobrecar-
gas que soporta.
66
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
67
Elementos constructivos
2
El uso inapropiado de
algunos recintos, aunque
fuera de forma espordica
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Fachadas
Los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen o deli-
mitan el volumen del edificio, proporcionan una proteccin trmica y
acstica y resguardan de los agentes atmosfricos.
Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con para-
mento exterior a la vista y a la intemperie. El cerramiento vertical de
la cara o caras del edificio que linda con el solar vecino se suele deno-
minar medianera aunque, propiamente, no siempre lo sea.
En las fachadas, una parte importante de su superficie es maciza o cie-
ga. Pero, en la mayora de ocasiones, se abren en ella numerosos huecos.
Las fachadas y sus componentes (paredes, terrazas, ventanas, persianas, etc.) son ele-
mentos comunes del edificio y como tales deben ser tratados, aun cuando esos elemen-
tos sean de uso privado de cada vivienda. En consecuencia:
No se permitir modificacin alguna en las fachadas ni en ningu-
no de sus componentes, que pretenda cambiar las caractersticas
de sus materiales constitutivos, eliminar algn elemento, variar
sus dimensiones o alterar su configuracin o su ubicacin.
Tampoco se permitir la apertura de ningn tipo de hueco sin per-
miso de la comunidad.
68
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Partes macizas
Cuando se trate de paredes divisorias entre propiedades colindantes:
No deben abrirse huecos en ellas (pues podran crearse servidumbres
2
de luces y/o vistas) salvo autorizacin expresa del otro propietario.
69
Elementos constructivos
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
70
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
71
Elementos constructivos
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Divisiones interiores
Paredes
Nos referimos, con esta denominacin, especialmente a las paredes
que forman la separacin entre habitaciones de una misma vivienda,
o entre espacios interiores de un mismo edificio. Estas paredes (tabi-
ques, tabicones, etc.) de ladrillo u otro material en su parte ciega,
llevan incorporadas en huecos abiertos al efecto, las puertas que per-
miten el paso desde un espacio al contiguo.
Tambin consideramos como divisin interior la pared (general-
mente, un tabique) que forma, en muchas ocasiones, la hoja interior
del cerramiento exterior (fachada) de todo el edificio.
Los tabiques y tabicones de ladrillo son de pequeo grosor (6 a
12 cm con revestimiento incluido) y algunos llevan empotradas diver-
sas instalaciones de agua y electricidad. Por todo ello:
72
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Carpintera interior
Generalmente, la carpintera interior est constituida por puertas que
pueden prestar diversas funciones: permitir el paso de las personas, pre-
servar la intimidad, impedir la formacin de corrientes de aire o cola-
borar en la proteccin. Se componen de:
Precerco. Elemento de madera fijado al tabique o tabicn.
Cerco. Elemento de madera con rebaje para encajar la hoja, fija-
do al precerco.
73
Elementos constructivos
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Debido a la naturaleza de los materiales que constituyen los elementos anteriores, re-
sultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Procure evitar golpes y rozaduras en la superficie.
Generalmente, las hojas normalizadas no son de madera maciza
en su totalidad, sino que suelen estar formadas por un bastidor de
madera cuyo hueco se rellena con un material ligero. Un impac-
to de relativa fuerza puede causarle un dao irreparable.
La colocacin de topes de goma en los suelos evitar deterioros
tanto de la hoja como de los revestimientos prximos.
Aunque los movimientos de abrir y cerrar sean frecuentes en todo
tipo de puertas, evite los portazos. Adquiera alguno de los produc-
tos que hay en el mercado para trabar las hojas abatibles cuando
tienen que permanecer abiertas.
Por el dao irreparable que pueden causar, est atento a la apari-
cin de carcomas, termitas u otros insectos xilfagos, y en tal ca-
so, consulte con un especialista.
Para evitar alabeos en las hojas mantenga, mientras sea posible,
cerradas las puertas y seque inmediatamente cualquier muestra
de humedad que pudiera aparecer sobre ellas, ya que la madera se
hincha con la humedad (y en tiempo seco se contrae).
74
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Cubiertas
Paramentos, generalmente inclinados, que protegen la parte superior del
edificio de inclemencias meteorolgicas y, especialmente, de la lluvia.
En los tejados, esos paramentos suelen estar revestidos con piezas de pe-
queo tamao (tejas) colocadas sobre planos de fuerte pendiente.
En las azoteas, estos planos son de escasa pendiente y llevan un reves-
timiento que permite pisar sobre ellas. Unas son transitables y otras no.
Para todos ellos resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Los tejados sern accesibles, exclusivamente, para su conservacin
y limpieza por personal especializado.
75
Elementos constructivos
2
Las cubiertas slo pueden
ser usadas para la
finalidad con que han sido
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Revestimientos y acabados
Damos esta denominacin a cualquier capa de material aplicada sobre
la superficie de paredes, suelos o techos que componen el edificio, pa-
ra protegerlas, decorarlas o utilizarlas mejor.
76
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Revestimientos verticales
Entre los revestimientos de paredes, los hay que hasta tienen nombre
propio y son, adems, los ms comnmente utilizados.
2
Ningn objeto pesado
(muebles de cocina,
estanteras,etc.) puede
Enfoscados. Revestimiento con mortero de cemento. estar sujeto o colgado de
los revestimientos.
Guarnecidos. Revestimiento con yeso.
Enlucidos. Revestimientos finos de diversos materiales (yeso,
cal, etc.).
Alicatados. Revestimientos con azulejo.
Aplacados. Revestimientos con placas, generalmente de peque-
o tamao (plaquetas o mosaicos).
Chapados. Aplacados de piedra natural o artificial con piezas de
mediano tamao.
Todos estos revestimientos, aunque fueran de muy buena calidad, tienen mltiples limi-
taciones funcionales, por lo que:
Ningn objeto pesado (muebles de cocina, estanteras, etc.) puede
estar sujeto o colgado de los revestimientos. Se recomienda llevar
la sujecin al elemento constructivo que sirve de soporte al reves-
timiento, es decir, a la pared.
Evite los golpes y roces ya que pueden afectar a su aspecto y es-
tabilidad.
Las reparaciones deben efectuarse a la mayor brevedad y con ma-
teriales anlogos a los originales.
77
Elementos constructivos
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
En mayor o menor grado, los revestimientos son siempre sensibles a la humedad. Por
eso, entre las recomendaciones que, al respecto, pueden hacerse, destacamos:
Los enlucidos de yeso se preservarn de la humedad y salpicado de
agua. El deterioro que sufrieran podra obligar a la total sustitu-
cin o reposicin de la zona afectada.
Se procurar que el desage de las jardineras o el agua de su riego
no caiga sobre los aplacados de la fachada. El peligro de despren-
dimiento obliga a ser precavidos al respecto.
Si las juntas entre los azulejos y los aparatos sanitarios no estuvieran
bien rellenas, proceda a hacer un sellado con silicona, para evitar
que el agua o la humedad penetre hasta el mortero de agarre.
78
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Para los pavimentos cermicos, de mrmol o terrazo deben tenerse en cuenta las si-
guientes recomendaciones:
Procure secar inmediatamente el suelo mojado para evitar que el
agua penetre en la capa interior provocando, en ocasiones, des-
prendimientos y filtraciones en la vivienda inferior.
79
Elementos constructivos
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Revestimientos de techos
Los techos suelen necesitar un revestimiento, bien para presentar un
mejor aspecto o bien para cubrir a la vista algunos conductos o insta-
laciones que quedaron fijados a aqullos.
Estos revestimientos estarn adheridos o suspendidos del techo. En el
primer caso, suelen ser revestimientos con pasta de yeso o de mortero
de cemento. Los techos suspendidos, techos rasos o falsos techos, pue-
80
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Pinturas
Son revestimientos que sirven de acabado y proteccin a muchas su- Especial cuidado deber
tenerse con las barandillas
perficies.
de terraza o cualquier
Por su situacin y consiguiente contacto directo con el ambiente, las elemento similar colocado
pinturas sufren en primera instancia la mayor parte de las agresiones que a la intemperie.
Su oxidacin podra
tendran que soportar los paramentos protegidos.
entraar serio peligro.
Si pretende que las pinturas sigan prestando su accin protectora, ob-
serve las siguientes recomendaciones:
Evite golpes, roces, rayados, etc. Todos ellos pueden dejar una
huella en la pintura.
La accin del polvo, los agentes atmosfricos, el contacto de las
personas, etc. exigen un continuo cuidado para que las pinturas
no pierdan sus posibilidades de proteger y decorar. Por tanto, pro-
cure que estn siempre en perfecto estado.
Las pinturas sobre elementos metlicos protegen a stos contra la
oxidacin, por lo cual, procure restaurar la pintura a la primera se-
al de xido que observe y selle la filtracin de agua que, segura-
mente, la produce. A menos que proceda reclamar la reparacin
al vendedor de la vivienda si est en plazo de garanta.
81
Elementos constructivos
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Barnices
Los barnices, generalmente, se aplican sobre madera.
Si su vivienda tiene carpintera exterior de madera:
Vigile el estado del barniz: es fundamental para la conservacin
de la madera y el buen funcionamiento de la carpintera.
Para su limpieza:
Utilice esponjas o paos ligeramente humedecidos en agua jabo-
nosa para quitar las manchas.
Para limpiar superficies barnizadas no utilice alcohol ni disolven-
tes, ni productos que los contengan.
82
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE USO
Instalaciones
2
Denominamos as a todo tipo de infraestructuras que prestan algn
servicio o proporcionan algn suministro a la vivienda. Nuestra casa es el lugar
Las hay de muchos tipos: donde ms consumimos
y ms podemos ahorrar.
Para suministro de agua, gas y electricidad. Con slo ajustar bien
un grifo, apagar una luz
Para evacuacin, como extraccin de humos y gases o desages.
innecesaria o bajar
Para comunicaciones, como es el caso del telfono y TV, o radio. un grado la calefaccin
reducir gastos
De proteccin, como pararrayos, contraincendios y puesta a tierra.
y dao ambiental.
De climatizacin, como son las de calefaccin, aire acondiciona-
do o ventilacin.
Saneamiento
Red comunitaria del edificio
El conjunto de elementos que sirve para la evacuacin de las aguas
pluviales recogidas por sus azoteas, tejados y patios interiores, y de las
aguas residuales y fecales producidas en las viviendas, hasta la red p-
blica de alcantarillado o hasta una fosa sptica o estacin depuradora,
constituye la red de saneamiento del edificio.
El sistema de evacuacin est formado, esencialmente, por:
Una red vertical, que forman especialmente:
Los bajantes. Conducen aguas pluviales y residuales hasta la ar-
queta a pie de bajante.
Canalones. Receptores de las aguas pluviales en tejados.
Cazoletas. Receptoras de las aguas pluviales en azoteas.
Sumideros. Recogen aguas en la planta inferior del edificio.
83
Instalaciones
2
No vierta a la instalacin
aguas que contengan
detergentes no
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
84
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Fontanera
Es la forma en que, tradicionalmente, se han venido denominando
las instalaciones de suministro de agua fra y caliente y los desages
2
de una vivienda.
4. Batera de contadores
de agua:
A. Montantes hasta
las viviendas.
B. Contador.
C. Llave de entrada.
85
Instalaciones
2
El agua es un bien escaso
y necesario para la vida.
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Agua fra
La instalacin de agua fra es la encargada de llevar el agua que se con-
sume en la vivienda, desde la red de la compaa suministradora has-
ta los aparatos de consumo. Su importancia se debe a que:
El agua es un bien escaso y necesario para la vida.
Su consumo debe ser objeto de consideracin por todos los usuarios,
para hacer de ella una utilizacin lo ms racional posible.
86
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
87
Instalaciones
2
Utilice mejor la ducha que
el bao. Podra ahorrar
hasta 7.300 litros al ao.
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Repare inmediatamente las fugas (10 gotas de agua por minuto supo-
nen 2.000 litros de agua al ao desperdiciados).
Son, precisamente, las fugas, la mayor preocupacin que, generalmente, plantea una
instalacin de fontanera a los usuarios de este servicio. Por eso:
Vigile cualquier goteo o mancha de humedad que le haga suponer
la existencia de una fuga o avera.
Revise, tan frecuentemente como sea necesario, los mecanismos
de carga y descarga de la cisterna del inodoro.
Efecte comprobaciones en su contador para detectar posibles fu-
gas o averas. Para ello, puede contrastar lecturas peridicas de la
compaa suministradora.
88
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
89
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
A D
C
5. Cuadro de mando de electrobombas: 6. Grupo de presin para red de abastecimiento de agua potable: A. Cuadro de
A. Mando paromarcha de electrobombas. mando de las electrobombas. B. Electrobombas del grupo de presin de agua
potable. C. Depsito acumulador (algibe). D. Equipo hidroneumtico.
90
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
B
2
A
A
7. Grupo de presin para red de bocas de incendio equipadas (BIE): 8. Frente del cuadro de control, mando y proteccin
A. Electrobombas. B. Cuadro de control, mando y proteccin. del grupo de presin de las BIE.
91
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Agua caliente
Es sta una instalacin cuyo completo servicio le exige cumplir dos
funciones complementarias: produccin y distribucin.
La produccin de agua caliente puede hacerse:
Individualizada por vivienda.
Centralizada.
92
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Produccin centralizada
La produccin centralizada de agua caliente para uso domstico (cale-
faccin y/o sanitarios y cocinas) tendr que proporcionar de forma
segura y eficiente, el caudal requerido por los servicios del conjunto de
viviendas y del edificio en general. Esta produccin habr de ser luego
distribuida a los diferentes puntos de consumo.
Los elementos principales de una instalacin de este tipo son:
Caldera. Aparato donde el fluido calorfico (agua) alcanza la tempe-
ratura necesaria. Para la combustin utilizan gasleo, gas natural, etc.
Acumulador. Recipiente donde se almacena el agua preparada
para el consumo en los aparatos.
Distribuidor. Tuberas que parten de la caldera y conectan con los
circuitos para llevarle el agua caliente.
Bombas de aceleracin. Impulsan la circulacin del agua calien-
te a travs de la red de distribucin.
Red de distribucin. Conjunto de tuberas con el adecuado aisla-
miento trmico que enlaza el distribuidor con los aparatos de
consumo de agua caliente.
93
Instalaciones
2
Dada la importancia que
tienen las mquinas y
aparatos ubicados en el
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Desages
Red privativa de la vivienda
Conduce el agua sucia de cocina, lavadero, cuartos de bao y aseo,
hasta los bajantes. Los elementos principales que la componen son:
Sifones. Elementos de desage de cada aparato para evitar los malos
olores (fotografa 9).
94
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Algunos desechos no orgnicos se destruyen con dificultad y podran obstruir las instala-
ciones de evacuacin. Por tanto:
No arroje por los desages restos de comida, plsticos, gomas, pa-
os, compresas, etc., y otros elementos duros (como hojas de afei-
tar o cepillos de dientes).
No vierta a la red sustancias txicas o contaminantes (detergentes
no biodegradables, colorantes permanentes, cidos abrasivos, etc.).
No convierta el inodoro (retrete) en un cubo de basura.
95
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Electricidad
La instalacin elctrica se encarga de llevar al usuario el suministro de
la energa ms comnmente utilizada en la vivienda.
La energa elctrica es la ms limpia de las energas y no consume
oxgeno.
Para medir los consumos la compaa suministradora dispondr de un
contador a la entrada de su vivienda o en un local del edificio donde
se agrupan los de toda la comunidad.
Instalacin de la vivienda
Una instalacin elctrica para vivienda consta, bsicamente, de las si-
guientes lneas y elementos:
Derivacin individual: lnea que une cada contador con el cua-
dro de proteccin individual.
Cuadro de proteccin individual (fotografa 11): destinado a la
proteccin de los circuitos interiores as como de los usuarios
contra contactos indirectos. Suele constar de:
Interruptor de control de potencia (ICP). Aparato destinado al
corte automtico del suministro cuando se sobrepasa por el
abonado la potencia contratada.
96
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
2
B
A A D
A A
C
11. Cuadro de proteccin individual: A. Pequeos interruptores automticos (PIA). B. Interruptor auto-
mtico diferencial (IAD). C. Botn de prueba. D. Alojamiento del interruptor de control de potencia (ICP).
97
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
ICP
IAD PIA PIA PIA PIA PIA PIA
F
10 A 10 A 16 A 20 A 25 A 25 A
C
ELECTRIFICACIN: MEDIA ELEVADA MEDIA MEDIA MEDIA ELEVADA
CIRCUITO: 1 1 B 2 3 4 5
Dimetro
canalizacin (mm) 13 13 13 16 23 23
Seccin
conductor (mm) 2 x 1,5 2 x 1,5 2 x 2,5 + 2,5 2 x 4+ 4 2x6+6 2x6+6
VESTBULO
10 A 16 A Una toma de 16 A
corriente cada
12 m2
16 A
COCINA 16 A
16 A
16 A 25 A 16 A
16 A 16 A
10 A 10 A 16 A 16 A
BAO
16 A 16 A
DORMITORIO 10 A
10 A 16 A 16 A
10 A
98
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
No debe manipular, reparar o modificar su instalacin sin la in- Para evitar accidentes
y para ahorrar y no
tervencin de un instalador electricista, autorizado legalmente
contaminar, es importante
por la Delegacin Provincial, competente en materia de Indus- que atienda a las
tria de la Junta de Andaluca. Ya que, de lo contrario, adems de recomendaciones que
poder afectar a su seguridad, perder la garanta que, en su caso, se proporcionan.
99
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Tome las siguientes precauciones, le ayudarn a hacer una mejor y ms correcta utilizacin
de su instalacin elctrica, a evitar accidentes y a velar por su seguridad y la de los suyos:
No coloque las lmparas u otro elemento de iluminacin directa-
mente suspendido del cable correspondiente a un punto de luz.
No enchufe cualquier aparato en cualquier toma de corriente. Cada
aparato requiere una potencia distinta y cada toma de corriente es-
t preparada para soportar una potencia mxima. Si la potencia del
aparato es superior a la que soporta la toma de corriente, puede que-
marse la base del enchufe, la clavija e incluso la instalacin.
Cuando no vaya a utilizar un aparato durante mucho tiempo, no
lo deje conectado, desenchufe la clavija de alimentacin de la to-
ma de corriente.
Compruebe su IAD con periodicidad, al menos mensualmente,
pulsando para ello el botn de prueba. Si no se dispara es que es-
t averiado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido
contra derivaciones. En tal caso, avise a un instalador autorizado
para que se lo sustituya.
No olvide desenchufar las clavijas de alimentacin de los apara-
tos de las tomas de corriente antes de hacer la limpieza.
No enchufe o desenchufe las clavijas de alimentacin con las ma-
nos mojadas.
No use nunca aparatos elctricos con cables pelados, clavijas o
enchufes rotos.
No tome corriente a travs de un portalmparas con enchufe (ladrn).
Al desconectar los aparatos, no tire del cordn o cable, sino de
la clavija.
No acerque los cables de alimentacin de aparatos elctricos a
aparatos de calefaccin o fuentes de calor. Los aislantes podran
derretirse y causar un incendio o una sacudida elctrica.
No manipule ningn aparato elctrico sin haberlo desconectado.
100
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
101
Instalaciones
2
Evite un consumo que
sobrepase la potencia
contratada con la
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Averas
La utilizacin, prcticamente permanente, de la energa elctrica ha-
ce muy molesto para el usuario cualquier interrupcin de suministro.
Algunas averas en la propia vivienda podran, no obstante, ser
subsanadas provisionalmente hasta la llegada del tcnico o instala-
dor autorizado.
Derivaciones
Al producirse una derivacin en cualquiera de los circuitos el interrup-
tor diferencial salta automticamente, cortando el paso de corriente a
la instalacin.
Si esto sucediera:
Proceda a desconectar todos los PIA y conecte el interruptor
automtico diferencial (IAD).
A continuacin:
Conecte de nuevo, y de uno en uno, todos los PIA.
102
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Aquel PIA que, al ser conectado, haga que el diferencial se dispare nue-
vamente, le estar indicando el circuito averiado. En este caso:
Deje desconectado ese circuito. No insista en rearmarlo y el resto
de la instalacin podr seguir funcionando.
2
En cuanto le sea posible:
Haga que la avera sea subsanada por un instalador autorizado.
Cortocircuito
Se produce cortocircuito por el contacto directo entre fase y neutro,
bien en un receptor, o en la instalacin. En cuyo caso saltar el PIA
correspondiente al circuito donde se haya producido el cortocircuito.
Para localizar el cortocircuito:
Desconecte todos los receptores o aparatos del circuito corres-
pondiente al PIA que ha saltado.
Conecte el PIA y si vuelve a saltar avise a un instalador ya que la
avera est en la instalacin.
Si no salta el PIA vaya conectando y desconectando uno a uno los
aparatos hasta localizar el que est averiado.
Una vez localizado, proceda a conectar todos los aparatos, excep-
to el averiado y el PIA.
Sobrecargas
Al producirse, en un determinado momento, una demanda de poten-
cia que supera la capacidad de la instalada, es decir, si el consumo es
superior a la potencia contratada con la compaa suministradora, el
Interruptor de Control de Potencia (ICP) salta automticamente de-
jando sin corriente a toda la instalacin.
En este caso:
Desconecte algunos aparatos (los de ms potencia o los menos ne-
cesarios para la labor que est realizando).
Una vez rebajada la potencia solicitada:
Proceda a rearmar el ICP.
103
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
A A
12. Centralizacin de
contadores elctricos:
A. Contadores individuales.
C
B. Fusibles desmontados
para su sustitucin.
C. Fusible instalado. B
D. Lnea repartidora.
Si la suma de las potencias de los aparatos que permanecen conectados
no rebasa el lmite de potencia contratada y se sigue disparando el ICP,
avise a su compaa suministradora porque la avera est en el ICP. En ca-
so contrario, el ICP no saltar de nuevo.
En cualquier caso:
No intente manipular en el interior de la caja precintada, donde
estar alojado el ICP, ya que carece de proteccin a personas y su
manipulacin descuidada supone un alto riesgo.
104
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
105
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Pararrayos
Es una instalacin para proteger al edificio de la cada del rayo.
La instalacin consta de:
Cabeza receptora rematada en una o ms puntas, colocada al fi-
nal de un mstil y que sobresale de la parte ms alta del edificio.
Conductor metlico encargado de llevar a tierra la descarga elc-
trica del rayo.
106
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Redes de tierra
Tienen por objeto conseguir que en el conjunto de un edificio y en la
superficie prxima del terreno no existan diferencias de potencial pe-
ligrosas y, al mismo tiempo permitir el paso a tierra de las corrientes
defectuosas o la descarga de origen atmosfrico.
El sistema consta de las siguientes partes:
Tomas de tierra. Conexiones hasta donde llevan las lneas de en-
lace las corrientes de defecto que puedan presentarse. Un electro-
do, masa metlica (pica o placa) en permanente buen contacto
con el terreno, facilita el paso a tierra de aquellas corrientes.
Lneas principales y derivaciones. Constituyen la red que conec-
tan las tomas de tierra con los conductores de proteccin.
Conductores de proteccin. Sirven para unir elctricamente las
masas de una instalacin a ciertos elementos con el fin de asegu-
rar la proteccin contra los contactos indirectos.
107
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Telefona
No debe manipular ni modificar la instalacin sin la intervencin
de un tcnico competente.
Televisin
Atienda las siguientes recomendaciones para no daar gravemente la
recepcin de seales:
Evite cualquier manipulacin en la red.
No se debe ampliar el nmero de tomas ni cambiar su emplaza-
miento sin la asistencia de un tcnico competente.
Si la instalacin es colectiva y no atendiera estas recomendaciones
podra, adems, perjudicar al resto de la comunidad.
Portero electrnico
Es una instalacin para control y apertura de la entrada al edificio des-
de el interior del mismo.
Consta de una placa situada en el exterior con los pulsadores e inter-
comunicadores; una red de conductores de las seales; y un telfono
en cada vivienda acompaado de un pulsador que manda la apertu-
ra de la cerradura elctrica.
Cualquier modificacin de la instalacin debe ser realizada por
personal especializado. No intente hacerlo usted mismo, ni cam-
bie el emplazamiento del telefonillo.
Cuando no se est usando el telfono, asegrese de que est co-
rrectamente colgado.
El portero elctrico aporta comodidad al usuario por permitirle el ac-
cionamiento a distancia de la puerta de acceso al edificio. Pero tam-
bin colabora a la seguridad, y en consecuencia:
No debe abrirse la puerta a visitantes que no se hayan identificado.
108
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Ascensores
Los elementos principales de esta instalacin son:
Cabina. Recinto que acoge a las personas y objetos que han de
2
ser transportados.
Cuarto de mquinas. Local donde se sitan los elementos motrices,
poleas, aparatos elctricos, etc., y que est, generalmente, ubicado
encima del hueco de ascensor.
Mquina. Conjunto tractor que produce el movimiento y la
parada (fotografa 14).
A
B
13. Instrucciones impresas en sala de mquinas, para rescate de personas en cabina: 15. Puerta de entrada a sala de
A. Dispositivo abrefrenos. B. Llave de desenclavamiento de puertas de piso. mquinas con su llave de acceso.
109
Instalaciones
2
Se prohibe hacer uso del
ascensor a los nios, si
no van acompaados.
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Es imprescindible que los usuarios de este servicio de la comunidad atiendan las si-
guientes recomendaciones:
Es preceptivo tener contrato de mantenimiento firmado con una
empresa inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras. (Pgina
162 de la Parte 3 de este Manual).
No se debe sobrepasar el lmite de carga ni el nmero de personas
que se especifican en el interior de la cabina.
La llave de desenclavamiento de emergencia de las puertas de pi-
so debe estar siempre localizada, al igual que la llave de la sala de
mquinas (fotografas 13 y 15).
Se prohibe hacer uso del ascensor a los nios, si no van acompaados.
Deje bien cerradas las puertas de entrada y salida del ascensor.
Pero hgalo sin violencia. Con golpes u otras formas de forzarlas
slo se consigue ayudar a la avera.
Para abrir las puertas, la cabina tiene que estar completamente
parada en la planta. No obstante, como medida de precaucin,
asegrese cuando abra la puerta del ascensor de que la cabina se
encuentra en la planta.
No utilice el botn de parada salvo en casos de emergencia.
No demore innecesariamente la presencia del ascensor en las pa-
radas, ni retenga las puertas abiertas sin causa justificada.
110
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Ante la circunstancia de quedarse parado entre dos plantas sin posibilidad de salir de la A
cabina (fotografas 13 y 16):
111
Instalaciones
2
Un extintor que ha
rebasado su fecha
de caducidad podra
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
112
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
H
2
18. Instrucciones de uso
impresas en el extintor.
A
G
113
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Gas
El gas es, despus de la electricidad, la energa ms utilizada en la vi-
vienda. Desde la perspectiva que aqu nos interesa, distinguiremos los
siguientes tipos:
Gas ciudad (GC).
Gas natural (GN).
Gases licuados (GL) butano y propano.
Los dos primeros se suministran a travs de una red pblica. De los ga-
ses licuados nos ocuparemos solamente de la forma de suministro me-
diante bombonas.
Gas natural
El gas natural no es txico, aunque no es apto para la respiracin (po-
dra ahogarnos como el agua). Por tanto, no puede causar intoxicacin
ni accidental ni deliberadamente y es el menos contaminante. El peli-
gro es la explosin.
La instalacin para el suministro de gas natural a una vivienda comprende:
Llave de abonado (fotografa 19). Dispositivo de corte situado en
la instalacin comn desde la que se puede interrumpir el sumi-
nistro de gas a la correspondiente vivienda.
114
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
19. Llaves de abonado. 20. Batera de contadores y llaves de corte. 21. Contador individual y llave de corte.
115
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
116
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Coloque las bombonas de reserva en posicin vertical, no tumba- 22. Instrucciones para el uso
das o inclinadas. de la bombona de butano.
117
Instalaciones
2
En el caso de que la
instalacin presente fugas:
Desconecte el regulador,
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Gas Propano
Nos referimos aqu a instalaciones para el suministro de gas canaliza-
do a edificios de viviendas desde depsitos de uso privado colocados en
las inmediaciones.
Una instalacin de este tipo se compone de los siguientes elementos:
Depsito. Recipiente donde se almacena el propano en estado l-
quido bajo presin. Puede estar enterrado o sobre el terreno.
Vlvula de exceso de presin. Es una vlvula de seguridad cu-
ya misin es proteger el depsito en situaciones excepcionales
de sobrepresin.
118
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
119
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Recuerde tambin que las tuberas de gas slo deben usarse para este fin:
No emplee las tuberas u otros elementos de la instalacin para
soportar objetos o para servir de apoyo a cuerdas de tender ropa o
fines parecidos.
No use las tuberas de gas como toma de tierra de aparatos
elctricos.
120
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
El olor a gas suele ser el aviso de una posible fuga. Para detectarla
no utilice llama de ningn tipo, sino simplemente agua jabonosa. En
caso de fuga de gas, debe procederse inmediatamente a:
Cerrar la llave de corte del depsito y la general de entrada al
2
El olor a gas suele ser
el aviso de una posible
fuga. Para detectarla
NO UTILICE LLAMA
edificio. de ningn tipo,
sino simplemente
Suprimir toda fuente de inflamacin. No encender cerillas ni fumar.
agua jabonosa.
No accionar ningn interruptor o aparato elctrico cercano a la fuga.
Desconectar, si es posible y se encuentra lejos de la fuga, el inte-
rruptor automtico diferencial (IAD) de la instalacin elctrica.
Llamar al telfono de averas urgentes del servicio oficial de la
empresa autorizada.
Trmicas
Generalmente, los usuarios de las viviendas pretenden mantener den-
tro de ellas un nivel de temperatura que produzca sensacin de bien-
estar (confort), cualquiera que sea la poca del ao y la temperatura
exterior. Las instalaciones correspondientes, aportarn al sistema fro
o calor (segn el caso), exclusivamente o fro o calor, alternativamen-
te, segn la voluntad del usuario.
El nombre de instalaciones de climatizacin parece reservado a aque-
llas que aportan, principalmente, fro, y de calefaccin, a las que tienen
por objeto proporcionar calor.
Climatizacin
La instalacin tiene que cumplir dos funciones: de produccin y de
distribucin. La produccin puede hacerse:
Centralizada para un grupo de viviendas o para un edificio.
Autnoma, por vivienda. Los aparatos de produccin responden a:
Sistema partido. La unidad evaporadora se instala en el interior
121
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
122
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Las temperaturas normales de regulacin para cada estacin suelen ser: en TEMPERATURA
verano de 23 a 25 o C y en invierno de 20 a 23 o C. ESTACIN OPERATIVA EN C
123
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Algunas averas podran ser subsanadas o, al menos, aminorado el dao que pueden causar,
como es el caso de obstrucciones en el desage de la bandeja de la unidad evaporadora.
La unidad evaporadora lleva incorporado una bandeja para recogida del
agua de condensacin, la cual, se evaca a algn bajante por un pequeo
conducto en el que se intercala un sifn hidrulico. A veces, por inade-
cuado mantenimiento y consecuente obstruccin del desage, el agua de la
bandeja se desborda y produce goteos o filtraciones a travs del falso techo
de escayola con que suelen cubrirse las instalaciones. Si esto sucediera:
Pare el equipo de aire acondicionado y desconecte el interruptor
magnetotrmico (PIA) correspondiente.
Desconecte igualmente los PIA de los circuitos que dan servicio a
los puntos de luz o enchufes prximos a la zona de la avera. As,
evitarn posibles derivaciones y cortocircuitos.
Si aprecia que la acumulacin de agua sobre el falso techo es im-
portante, practique pequeos orificios en la escayola con un ob-
jeto punzante o destornillador, y recoja con algn recipiente el
agua que vierta por aquellos. As conseguir que el dao produci-
do no se agrande ms.
A continuacin haga que la avera sea subsanada por un instala-
dor autorizado.
124
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Para evitar accidentes y velar por su seguridad personal y la de los suyos, tome las si-
guientes precauciones:
No debe manipularse en el interior de los equipos cuando estn
en funcionamiento.
2
No debe manipularse
en el interior de los
equipos cuando estn
en funcionamiento.
En caso de apreciarse alguna anomala, deber pararse toda la ins-
talacin procediendo a la desconexin elctrica y avisar al insta-
lador mantenedorreparador de la misma.
Si disponiendo su vivienda de preinstalacin de aire acondicionado,
decidiera no completar la instalacin, tapone el desage previsto para
la unidad evaporadora y evitar la entrada de malos olores.
Para su limpieza resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
La limpieza del termostato de control debe realizarse en seco.
Para las rejillas de aluminio utilice agua jabonosa o detergentes
no alcalinos. No use disolventes o alcohol, ni productos que los
contengan para la limpieza de rejillas de aluminio lacado.
125
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
126
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Calefaccin
Las instalaciones de calefaccin pretenden conseguir, en el interior de
la vivienda, una temperatura artificial ms elevada que la que registran
los termmetros en el exterior.
2
Este tipo de instalacin puede combinarse en muchos casos con la de
produccin de agua caliente para uso domstico.
El sistema de calefaccin ms frecuentemente instalado funciona de la
siguiente manera:
Una caldera, alimentada por gas o gasleo, calienta el agua que
se distribuye mediante tuberas con aislamiento trmico, a los ra-
diadores colocados en las habitaciones donde el fluido calorfico
cede una parte del calor y retorna al punto de partida.
No obstante, hay una considerable variedad de sistemas para pro-
ducir calor que permiten elevar la temperatura del local en que se
colocan. De entre ellos, los ms comunes resuelven la cuestin con:
Aparatos independientes que, tanto producen el calor dentro de
sus paredes, como lo irradian; y cuyo funcionamiento es inde-
pendiente de cualquier otro aparato. En el mercado hay diferen-
tes tipos que pueden realizar esa funcin.
127
Instalaciones
2
Mantenga la temperatura
alrededor de los 20
centgrados. Una
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
128
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Ventilacin
Para conseguir la renovacin de aire en el interior de las viviendas, se
utilizan diferentes sistemas de ventilacin:
2
Ventilacin natural. Abriendo ventanas y balcones, las corrientes
de aire que se forman producen un intercambio con el exterior.
La ventilacin natural est siempre a disposicin del usuario y su
regulacin no depende ms que de la voluntad del propio usuario.
Ventilacin forzada. El aire viciado del interior se desplaza a tra-
vs de un conducto vertical por la fuerza del tiro que facilita
un aspirador esttico colocado como remate del conducto.
El sistema de ventilacin forzada que el usuario puede encontrar
en su vivienda estara formado por:
Conductos. Prestan su servicio de ventilacin a todos los re-
cintos situados en la misma vertical.
Rejillas. Facilitan entrada de aire viciado en los conductos.
Aspirador esttico. Elemento terminal del sistema, colocado
sobre el conducto que sobresale de la cubierta.
Ventilacin mecnica. El aire viciado se expulsa al exterior me-
diante un extractor mecnico.
La ventilacin mecnica se instala ms frecuentemente en las co-
cinas que en cualquier otro recinto de la vivienda. El sistema est
compuesto por:
Conductos.
Rejillas.
Extractor o ventilador centrfugo.
Sistema de accionamiento para la puesta en marcha automti-
ca del extractor o ventilador.
Para el correcto funcionamiento de estos sistemas:
129
Instalaciones
2
No conecte directamente
los conductos de
extraccin mecnica con
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
130
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
131
Instalaciones
2
Atienda a las
recomendaciones que le
hacemos, dirigidas a
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Frigorficos y congeladores
Procure que la parte posterior del frigorfico est bien ventilada.
Evite focos de calor cercanos al aparato, que disminuyan su ren-
dimiento.
Vigile que no se acumule escarcha.
Durante las vacaciones prolongadas es aconsejable desconectar el
aparato y dejar sus puertas abiertas.
Si instala frigorficos o congeladores eficientes, de los niveles A y
B, podra ahorrar hasta un 60% de energa elctrica.
132
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
Lavavajillas
Utilice el lavavajillas a plena carga y en programas econmicos.
Recuerde que la tarifa nocturna es mucho ms econmica.
2
Lavadoras
Recuerde que la tarifa nocturna es mucho ms econmica.
Utilice la lavadora a plena carga y en programas econmicos.
Utilice el lavado en fro. El agua caliente no limpia mejor y ade-
ms, deteriora los tejidos.
Hornos y microondas
Utilizar el microondas en lugar del horno para preparar comidas
en pequeas cantidades puede suponer un ahorro de energa de
hasta un 80%.
No abra la puerta del microondas del horno o microondas cuan-
do est funcionando, pues adems de perder el 20% del calor acu-
mulado, las radiaciones pueden afectar a su salud.
Cocinas elctricas
Si en la vitrocermica desconecta el termostato a mitad de la coc-
cin los alimentos acabarn de cocerse con el calor residual.
La cocina elctrica de induccin, al elevar directamente la tempera-
tura del recipiente, le proporciona un considerable ahorro energtico.
Procure utilizar recipientes con el mismo dimetro que la fuente de
calor y con fondo difusor para aprovechar al mximo la energa.
Termos y acumuladores
Si baja la temperatura, por cada grado menos, ahorrar un 8% de
electricidad.
133
Instalaciones
2 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Gasodomsticos
Aparatos de uso domstico que utilizan el gas como energa. Los usos
ms generalizados en la vivienda son para:
Cocinar.
Producir agua caliente.
Calefaccin.
134
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE USO
135
Instalaciones
3
Instrucciones
de mantenimiento
Aclaraciones sobre la terminologa utilizada
Previsiones que hay que considerar
Elementos constructivos
Instalaciones
Urbanizacin interior
Programa esquemtico de mantenimiento
Inspecciones tcnicas del edificio
137
Instrucciones
de mantenimiento 3
E consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas
139
Instrucciones de mantenimiento
3
La falta de un adecuado
mantenimiento provoca el
envejecimiento prematuro
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
140
Instrucciones de mantenimiento
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
141
Aclaraciones sobre la terminologa utilizada
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Inspecciones y comprobaciones
En este apartado se indican, de forma sistemtica, las acciones de vigi-
lancia, revisiones, comprobaciones y pruebas, en su caso, a llevar a cabo
en los periodos de tiempo sealados, los aspectos o elementos a vigilar, re-
visar o comprobar y la persona, empresa o institucin encargada de ello.
En todas las acciones de vigilancia permanente, al especificarse que co-
rresponde efectuarlas a los usuarios debe entenderse que nos referimos a
cualquier ocupante habitual y permanente de las viviendas o de los edi-
ficios, sea o no responsable de la comunidad de propietarios, en su caso.
No obstante, cuando se trate de elementos y servicios comunes, de ser
observadas anomalas en los mismos, por cualquier usuario del edificio,
142
Aclaraciones sobre la terminologa utilizada
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Actuaciones
Acciones a emprender, en su caso, como resultado o consecuencia de
las inspecciones o comprobaciones, o bien trabajos o actividades de
mantenimiento como engrases, limpiezas, etc., a llevar a cabo con la
periodicidad indicada, sin necesidad de inspeccin previa.
En el caso de vigilancia permanente por los usuarios, las actuaciones
se simbolizan, con carcter general, con una seal de advertencia, pre-
tendiendo resaltar con ello, que si se detecta alguno de los defectos o Seal de advertencia
anomalas sealadas u otras similares, debe prestarse, en principio, la
mayor atencin posible y en funcin de la importancia de las mismas,
proceder en consecuencia.
Cuando se trate de daos o deficiencias que puedan afectar a la ci-
mentacin, los elementos estructurales, (vigas, pilares, forjados, etc.),
las fachadas y en general, la estabilidad de los elementos constructivos,
o puedan suponer riesgos de accidentes para los propios ocupantes del
edificio o para terceros, debe consultarse con tcnico competente y ac-
tuar segn el pronunciamiento del mismo.
Se consideran tcnicos competentes a los titulados universitarios con
atribuciones legalmente reconocidas en la materia de que se trate. Con
carcter general, son tcnicos competentes en edificaciones de vivien-
das, los arquitectos, arquitectos tcnicos o aparejadores y, en materia es-
pecfica de instalaciones, tambin los ingenieros e ingenieros tcnicos.
En los supuestos en que se recomienda ejecutar el tratamiento y repara-
ciones detalladas por el especialista o consultar con tcnico competente,
143
Aclaraciones sobre la terminologa utilizada
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Repuestos y recambios
Se recomienda disponer de repuestos y recambios de:
Piezas de pavimentos y soleras.
Azulejos, plaquetas o placas de alicatados y chapados.
Cartuchos de fusibles de proteccin en cuartos de contadores
elctricos.
144
Previsiones que hay que considerar
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Mecanismos elctricos.
Elementos de proteccin elctrica de motores de depuracin y
circulacin de agua, grupos de presin u otros.
3
Productos para el mantenimiento de la calidad del agua en piscinas.
Productos de limpieza.
145
Previsiones que hay que considerar
3
Cimentacin
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Estructura
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
146
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Fachadas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Paredes y revestimientos exteriores
Permanentemente Vigilar : usuarios
Aparicin de humedades.
Desplomes, fisuras y grietas.
Desprendimientos, piezas sueltas.
Carpinteras y elementos de
proteccin (persianas,rejas y barandillas)
Permanentemente Vigilar: usuarios
Roturas de cristales.
Fijaciones y anclajes defectuosos de barandillas.
Oxidaciones y corrosiones en elementos metlicos.
Ataque de hongos o insectos en los elementos
de madera.
147
Elementos constructivos
3
Fachadas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Divisiones interiores
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Paredes
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de humedades.
Fisuras, grietas y desprendimientos.
148
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Divisiones interiores
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Puertas, mamparas y barandillas
de escaleras
Permanentemente Vigilar: usuarios
Cierres defectuosos.
Roturas de cristales.
Fijaciones y anclajes defectuosos.
Ataque de hongos o insectos en la madera.
Oxidaciones y corrosiones en elementos metlicos.
Cubiertas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Azoteas
Permanentemente Vigilar: usuarios
Estancamientos de agua.
Fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas.
Aparicin de humedades en los techos
de la ltima planta.
149
Elementos constructivos
3
Cubiertas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
[Azoteas]
Tejados
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de vegetaciones.
Hundimientos y piezas rotas o desplazadas.
Aparicin de humedades en los techos
de la ltima planta.
150
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Cubiertas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Especiales (monteras y claraboyas)
Permanentemente Vigilar: usuarios
Roturas de vidrios o placas y piezas sueltas.
Aparicin de goteras o humedades.
Sistemas de cierre y accionamiento
de elementos mviles.
151
Elementos constructivos
3
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Revestimientos y acabados
INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Solados
Piedras naturales y terrazos
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de hundimientos, piezas sueltas,
fisuras, grietas y abofamientos.
Aparicin de humedades.
Cermicos
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de hundimientos, piezas sueltas,
fisuras y grietas.
152
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Revestimientos y acabados
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Alicatados
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de desprendimientos de piezas sueltas,
fisuras, grietas, abombamientos y zonas huecas.
Aparicin de humedades.
Guarnecidos y enfoscados
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de abofamientos, desprendimientos,
fisuras y grietas.
Aparicin de humedades.
153
Elementos constructivos
3
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Revestimientos y acabados
INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Falsos techos
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de desprendimientos, abombamientos,
fisuras y grietas.
Aparicin de humedades.
Revestimientos de madera
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de desprendimientos o piezas sueltas.
Ataque de hongos o insectos.
Pinturas interiores
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de abofamientos y desprendimientos.
Aparicin de humedades.
154
Elementos constructivos
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Saneamiento
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Redes horizontales
(arquetas y colectores)
Permanentemente Vigilar: usuario
Atascos y malos olores.
Aparicin de humedades y fugas de agua.
Roturas y hundimientos del pavimento.
Redes verticales
(bajantes)
Permanentemente Vigilar: usuario
Atascos y malos olores.
Aparicin de humedades y fugas de agua.
Deterioros en elementos de anclaje y fijacin
de bajantes accesibles.
155
Instalaciones
3
Fontanera
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Desages
(aparatos, botes sifnicos y tuberas)
Permanentemente Vigilar: usuario
Atascos y malos olores.
Aparicin de humedades y fugas de agua. Mantener el agua
a nivel en cazoletas
y sumideros sifnicos.
156
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Fontanera
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Aparatos sanitarios
Permanentemente Vigilar: usuario
Deficiente funcionamiento del mecanismo de descarga
de la cisterna del inodoro.
Roturas y desplazamientos en aparatos sanitarios.
Grupos de presin
Permanentemente Vigilar: usuario
Corrosiones.
Aparicin de fugas de agua.
Falta de presin en la red.
157
Instalaciones
3
Fontanera
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
[Grupos de presin]
158
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Electricidad
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Permanentemente Vigilar: usuarios
Deterioro de aislamientos en cables vistos.
Desprendimientos o roturas de tomas
de mecanismos elctricos.
Desprendimientos de aparatos de iluminacin.
Reiterados saltos de interruptores automticos
magnetotrmicos (PIA) o diferenciales (IAD).
159
Instalaciones
3
Pararrayos
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Redes de tierra
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
160
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Telefona
FRECUENCIA
Permanentemente
INSPECCIONES Y COMPROBACIONES
Vigilar: usuarios
ACTUACIONES
3
Alteraciones en la comunicacin.
Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.
Televisin
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Portero electrnico
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
161
Instalaciones
3
Ascensores
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
ADVERTENCIAS
PREVIAS La propiedad del inmueble est obligada a tener una persona encargada y responsable de
la instalacin, instruida en su manejo y que dispondr de llave de apertura de puertas para
el rescate, en los casos de emergencia, de las personas atrapadas en la cabina.
La persona encargada de la instalacin deber:
Estar debidamente instruida en el manejo del aparato del cual est encargada. Las ins-
trucciones sern facilitadas por el fabricante, instalador o conservador.
Impedir el uso del aparato en cuanto observe alguna anomala en el funcionamiento del
mismo, avisando inmediatamente al propietario o arrendatario, en su caso, y al con-
servador y, cuando se trate de una emergencia, a los servicios pblicos competentes.
Poner inmediatamente en conocimiento del conservador cualquier deficiencia o aban-
dono en relacin con la debida conservacin de la instalacin y, en caso de no ser co-
rregida, denunciarlo ante el rgano Territorial competente de la Administracin Pblica
a travs del propietario o arrendatario.
Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de la instalacin con una empresa inscri-
ta en el Registro de Empresas Conservadoras existente en el rgano Territorial competente y se
dispondr de un libro de registro de las revisiones, que ser cumplimentado por la empresa de
conservacin. En estas revisiones, se dedicar especial atencin a los elementos de seguridad
del aparato, manteniendo un buen funcionamiento y la seguridad de las personas y las cosas.
En caso de accidente, el propietario o representante de la comunidad vendr obligado a po-
nerlo en conocimiento del rgano Territorial competente y de la empresa conservadora y a no
reanudar el servicio hasta que, previos los reconocimientos oportunos y pruebas pertinentes,
lo autorice este rgano Territorial.
162
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Ascensores
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Permanentemente Vigilar: persona encargada de instalacin y usuarios
Incorrecto funcionamiento de las puertas
y la desnivelacin de la cabina en las plantas.
Ruidos y vibraciones anormales y extraas.
Imposibilidad de apertura de puertas.
163
Instalaciones
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
ADVERTENCIAS
PREVIAS Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de las instalaciones con una empresa
inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras existente en el rgano Territorial compe-
tente. En funcin de quien pueda tener la capacidad para realizar las operaciones de manteni-
miento y su periodicidad existen dos grandes grupos de operaciones:
Operaciones de mantenimiento a realizar cada tres y seis meses: sern efectuadas
por personal de un instalador o un mantenedor autorizado, o por el personal del usua-
rio o titular de la instalacin (si ha adquirido la condicin de mantenedor por disponer
de medios tcnicos adecuados, a juicio de los servicios competentes en materia de
Industria de la Comunidad Autnoma).
Operaciones de mantenimiento a realizar cada ao, y cada cinco aos: sern efec-
tuadas por personal del fabricante, instalador o mantenedor autorizado o por el perso-
nal del usuario o titular de la instalacin (si ha adquirido la condicin de mantenedor
por disponer de medios tcnicos adecuados, a juicio de los servicios competentes en
materia de Industria de la Comunidad Autnoma).
Las actas de las revisiones, firmadas por el tcnico que ha efectuado las mismas, estarn a
disposicin de los servicios competentes en materia de Industria de la Comunidad Autnoma
al menos durante cinco aos a partir de la fecha de expedicin (artculo 19 del Reglamento de
Instalaciones de Proteccin contra Incendios).
Una copia de la documentacin justificativa de las operaciones de mantenimiento que se
realicen por el mantenedor autorizado se entregar al titular de los aparatos, equipos o
sistema (artculo 15 del Reglamento de Instalaciones de Proteccin contra Incendios).
En todos los casos, tanto el mantenedor como el usuario o titular de la instalacin, con-
servarn constancia documental del cumplimiento del programa de mantenimiento pre-
ventivo, indicando, como mnimo:
Las operaciones efectuadas, el resultado de las verificaciones y pruebas y la sustitu-
cin de elementos defectuosos que se hayan realizado.
Las anotaciones debern llevarse al da y estarn a disposicin de los servicios de ins-
peccin de la Comunidad Autnoma correspondiente (apndice 2 del Reglamento de
Instalaciones de Proteccin contra Incendios).
164
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Sistemas automticos
de deteccin y alarma
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Sustitucin de pilotos,
o un mantenedor autorizado, o por el personal fusibles, etc. defectuosos.
del usuario o titular de la instalacin. Limpieza de bombas, reposicin
Funcionamiento de las instalaciones de agua destilada, etc.
(con cada fuente de suministro). Ejecutar, en su caso,
Estado de acumuladores. el tratamiento y las
reparaciones detalladas por
el especialista mantenedor.
Cada ao Verificar (obligatorio): personal del fabricante, Limpieza del equipo de
instalador o mantenedor autorizado. centrales, accesorios y rels.
Toda la instalacin. Regulacin de tensiones
Uniones roscadas o soldadas. e intensidades.
Equipos de transmisin de alarma. Ejecutar, en su caso,
Prueba final de la instalacin con cada fuente el tratamiento y las
de suministro elctrico. reparaciones detalladas por
el especialista mantenedor.
165
Instalaciones
3
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Extintores
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Ejecutar, en su caso, el
o un mantenedor autorizado, o por el personal tratamiento y las reparaciones
del usuario o titular de la instalacin. detalladas por el especialista
Accesibilidad, buen estado aparente de conservacin, mantenedor.
seguros, precintos, inscripciones, manguera, etc.
Estado de carga (peso y presin) del extintor
y del botelln de gas impulsor (si existe).
Estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas,
manguera, etc.).
166
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Cada 5 aos Verificar (obligatorio): personal del fabricante, A partir de la fecha de timbrado
instalador o mantenedor autorizado. del extintor (y por tres veces,
Retimbrado del extintor. una cada 5 aos) se
retimbrar el extintor.
167
Instalaciones
3
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Hidrantes
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Quitar las tapas
o un mantenedor autorizado, o por el personal de las salidas,
del usuario o titular de la instalacin. engrasar las roscas.
Accesibilidad a su entorno y la sealizacin Ejecutar, en su caso, el
en los hidrantes enterrados. tratamiento y las reparaciones
Estanqueidad del conjunto mediante detalladas por el especialista
inspeccin visual. mantenedor.
Estado de las juntas de los racores.
168
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
169
Instalaciones
3
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Columnas secas
Cada 6 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Engrase de tapas y de
o un mantenedor autorizado, o por el personal sus cierres si es necesario.
del usuario o titular de la instalacin. Ejecutar, en su caso, el
Accesibilidad de la entrada de la calle y tomas de piso. tratamiento y las reparaciones
La sealizacin. detalladas por el especialista
Tapas y correcto funcionamiento de sus cierres. mantenedor.
Que las llaves de las conexiones siamesas estn cerradas.
Que las llaves de seccionamiento estn abiertas.
Que todas las tapas de racores estn bien colocadas
y ajustadas.
Sealizacin y alumbrado
de emergencia
Permanentemente Vigilar: usuarios
Desplazamiento, rotura, deterioro y ausencias
de aparatos de alumbrado de emergencia,
y sealizacin de emergencia y evacuacin.
170
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Gas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES
171
Instalaciones
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Instalaciones trmicas
ADVERTENCIAS
PREVIAS Tenga presente que cualquier intervencin sobre determinados dispositivos y, en especial,
sobre aquellos que estn precintados (con prohibicin incluso de intervenir por el usua-
rio), debe efectuarse exclusivamente por: personal del fabricante, servicio tcnico oficial o,
en su caso, instaladores autorizados.
Contrato de mantenimiento. Desde el punto de vista de la obligatoriedad o no de contar con un
contrato de mantenimiento de las instalaciones trmicas con empresa mantenedora o con
mantenedor debidamente autorizados por la Comunidad Autnoma, debe tenerse en cuenta lo
dispuesto, a tal efecto, por el RITE (Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios):
Instalaciones cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw: deben ser manteni-
das siempre de acuerdo con las instrucciones del fabricante de los equipos compo-
nentes (ITE 08.1.2). Se recomienda, con carcter general, que el mantenimiento sea
efectuado por una empresa especializada y autorizada, o por el servicio tcnico oficial
del aparato o equipo de que se trate.
Instalaciones cuya potencia total instalada sea superior a 100 kw: el titular de estas ins-
talaciones est obligado (desde el momento de la recepcin provisional de la instala-
cin) a que se realicen las funciones de mantenimiento, sin que stas puedan ser
sustituidas por la garanta de la empresa instaladora. (ITE 08.1.2).
El mantenimiento ser efectuado, obligatoriamente, por empresas mantenedoras o por man-
tenedores debidamente autorizados por la correspondiente Comunidad Autnoma (ITE
08.1.2). Las operaciones de mantenimiento y su periodicidad se establecen en la (ITE 08.1.3).
Aunque es obligatorio que cada fabricante facilite, los requisitos e instrucciones corres-
pondientes para poder efectuar el mantenimiento adecuado del aparato en cuestin se pro-
ponen, a continuacin, una serie de recomendaciones bsicas que pueden tenerse en
cuenta, sin perjuicio de que stas deban ser completadas o acomodadas en funcin de las
necesidades especficas de una marca concreta.
Inspecciones de los servicios del rgano Territorial Competente: la Comunidad Autnoma
dispondr cuantas inspecciones sean necesarias con el fin de comprobar y vigilar el cum-
plimiento del RITE (Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios). Especialmente,
sern inspeccionados, de forma peridica, los equipos de calefaccin con potencia nominal
superior a 15 kw.
172
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Instalaciones trmicas
3
Calefaccin
ADVERTENCIAS
PREVIAS Aunque existen sistemas de calefaccin que utilizan exclusivamente la electricidad como
fuente de energa, en este apartado trataremos de las instalaciones de calefaccin que pre-
cisan, para su funcionamiento de uno de los dos tipos de combustible siguientes:
Gases licuados del petrleo (GLP): gas natural, gas ciudad, propano y butano.
Productos petrolferos lquidos, concretamente de la clase C: gasoil, fueloil, dieseloil.
Revisiones e Inspecciones peridicas reglamentarias. Segn la normativa vigente, las instalacio-
nes de calefaccin debern someterse a revisiones e inspecciones peridicas reglamentarias.
173
Instalaciones
3
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
174
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Cada 10 aos Prueba de presin (obligatoria): instalador autorizado Segn Acta
(a contratar por el usuario) de la prueba realizada.
Estanqueidad de la instalacin de depsitos
de almacenamiento.
175
Instalaciones
3
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
176
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Dos veces Comprobar en instalacin (obligatorio): Limpieza de circuitos
por temporada mantenedor autorizado (una al inicio de la temporada) de humos de calderas.
Estado del material refractario. Limpieza de filtros de agua.
Calderas individuales de gasleo. Sustituciones o reparaciones
Vlvulas de interceptacin. de materiales, segn
Estado de filtros de agua. indicaciones del especialista
Estado de aparatos de recuperacin de calor. mantenedor.
Equipos autnomos.
Sistema de control automtico.
177
Instalaciones
3
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
[Instalaciones de calefaccin con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw]
178
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Climatizacin
Instalaciones de climatizacin con potencia
trmica inferior a 100 kw (Instalaciones individuales:
equipos compactos y remotos. Bomba de calor)
ADVERTENCIAS
PREVIAS Las operaciones de mantenimiento de estos equipos pueden ser arriesgadas, debido al sis-
tema de presin y a los componentes elctricos, por lo que en todo caso deben aplicarse
las siguientes precauciones:
Antes de empezar cualquier operacin de mantenimiento de la unidad, debe asegurarse que
ha sido desconectada la alimentacin elctrica. Una descarga puede causar daos personales.
Personal no adiestrado puede actuar en mantenimiento bsico, funciones de limpieza de
bateras y filtros, y reemplazar filtros. Todas las dems operaciones deben ser realizadas
por personal de servicio tcnico especializado.
179
Instalaciones
3
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
180
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Cada mes Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado Revisin y limpieza
Niveles de refrigerante y aceite en equipos frigorficos. de filtros de aire.
Deteccin de fugas en red de combustible. Sustituciones o reparaciones
Niveles de agua en circuitos. de materiales,
Tarado de elementos de seguridad. segn indicaciones
Aparatos de humectacin y enfriamiento evaporativo. del especialista mantenedor.
Bombas y ventiladores, con medida
de potencia absorbida.
181
Instalaciones
3
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
182
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Cada ao Comprobar: instalador autorizado Limpiado a fondo del aparato
Funcionamiento del calentador. y del bloque de lminas en
Bloque trmico y los tubos de conexin. el lado de la salida de humos.
Estanqueidad del grupo de gas y agua del calentador. Descalcificar, en su caso,
el bloque trmico segn las
prescripciones del fabricante.
Reparaciones y sustituciones
indicadas, en su caso,
por el tcnico especialista.
183
Instalaciones
3
Instalaciones trmicas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Paneles solares
Permanentemente Vigilar: usuario
Roturas, desprendimientos, etc.
Aparicin de fugas de agua.
Ventilacin
Permanentemente Vigilar: usuario
Roturas, desprendimientos, fisuras, desplomes etc.
Ruidos y calentamiento anormales en extractores
y ventiladores.
184
Instalaciones
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Pavimentos exteriores
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Permanentemente Vigilar: usuarios
Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, fisuras,
grietas y abombamientos.
Cada 2 aos Revisar: usuarios Rellenar y sellar juntas
Juntas en encuentros con paredes, por especialista.
entre baldosas y de dilatacin.
Mobiliario
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Sistemas de riego
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
185
Urbanizacin interior
3
Sistemas de riego
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Alumbrado exterior
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
186
Urbanizacin interior
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Alumbrado exterior
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar las sustituciones
Iluminancia. y reparaciones detalladas
Estado, aislamiento y cada de tensin por especialista.
de conductores, lnea repartidora y de distribucin.
Estado de precintos y tapas de registro.
Dispositivos de toma de tierra y de proteccin,
en cuadro general de proteccin.
Estado de pinturas de elementos metlicos.
Fijaciones de bculos o farolas.
Alcantarillado exterior
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
187
Urbanizacin interior
3
Abastecimiento de agua
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Piscinas
ADVERTENCIAS
PREVIAS En general, las piscinas comunitarias, y entre ellas, las existentes en ncleos de viviendas de ms
de 20 unidades, deben cumplir la normativa especfica que garantice el adecuado uso y disfrute de
esta instalacin, debiendo cumplir, por lo tanto, unos determinados requisitos de mantenimiento.
En todo caso, y con carcter general, tenga presente que cualquier intervencin sobre determi-
nados dispositivos y, en especial, sobre aquellos que estn precintados (con prohibicin incluso
de intervenir por el usuario), debe efectuarse exclusivamente por: personal del fabricante, servi-
cio tcnico oficial o, en su caso, instaladores autorizados.
El mantenimiento de equipos debe ser realizado slo por una empresa especializada y autoriza-
da, y siempre siguiendo las instrucciones del fabricante del aparato.
Debe tenerse en cuenta que es obligatorio que cada fabricante facilite, en su caso, los requisitos
e instrucciones correspondientes para poder efectuar el mantenimiento adecuado del aparato en
cuestin. No obstante, a ttulo meramente enunciativo y sin carcter exclusivo ni excluyente, se
facilitan a continuacin una serie de recomendaciones bsicas que pueden tenerse en cuenta, sin
perjuicio de que stas deban ser completadas o acomodadas en funcin de las necesidades es-
pecficas de una marca concreta.
Segn el Reglamento Sanitario de las Piscinas de uso colectivo (ms de 20 viviendas) es obliga-
torio que por cada vaso se lleve un libro de Registro y Control de Calidad del agua, previamente
diligenciado por la Delegacin Provincial de la Consejera de Salud que estar siempre a disposi-
cin de las autoridades sanitarias y de los usuarios que los soliciten.
188
Urbanizacin interior
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Piscinas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
3
Permanentemente Vigilar: usuario
Roturas, desprendimientos, hundimientos y grietas
en revestimientos de los vasos.
Falta de material de cura y equipamiento mnimo
del botiqun.
Ausencia de seales de advertencia en vasos de uso
mltiple, y rtulos de agua no potable, en su caso.
Ausencia de rejillas en el sistema de desage
del fondo del vaso.
Deterioro de barandillas y peldaos de trampolines
y plataformas.
Malos olores, suciedad y agua contaminada.
189
Urbanizacin interior
3
Piscinas
FRECUENCIA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Cada quince das Controlar (obligatorio): laboratorios de Salud Anlisis y anotacin de los
Pblica autorizados. resultados obtenidos en el
Conductividad a 20, turbidez, amonaco, Libro de Registro y Control.
bacterias aerobias a 37, coliformes fecales y totales, Ejecutar, en su caso,
staphylococcus aureus, pseudomonas aeruginosa, el tratamiento detallado
larvas y algas. por el especialista.
190
Urbanizacin interior
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
Cimentacin
Estructura
Fachadas
Paredes y revestimientos
exteriores
Carpinteras y E. de P.
de huecos exteriores
Divisiones interiores
Paredes
Cubiertas
Azoteas
Tejados
Especiales, monteras
y claraboyas
Aislamientos trmicos,
acsticos, contra el fuego
Revestimientos y acabados
Solados
191
Programa esquemtico de mantenimiento
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
Cermicos
Alicatados
Guarnecidos y enfoscados
Falsos techos
Revestimientos de madera
Pinturas interiores
INSTALACIONES
Saneamiento
Redes horizontales
Redes verticales
Fontanera
Desages (aparatos
y botes sifnicos)
Red de distribucin
de agua fra y caliente
Grupo de presin
Electricidad
192
Programa esquemtico de mantenimiento
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
Pararrayos
Redes de tierra
Telefona
Televisin
Portero electrnico
Ascensores
Extintores
Hidrantes
Columnas secas
Sealizacin y alumbrado
de emergencia
Gas
193
Programa esquemtico de mantenimiento
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
Instalaciones trmicas
Calefaccin
Instalaciones con potencia inferior
a 100 kw (Gas) (Excepto redes y emisores)
Instalaciones con potencia inferior a
100 kw (Gasleo) (Excepto redes y emisores)
Instalaciones con potencia entre 100
y 1.000 kw (Excepto redes y emisores)
Emisores de calor
Climatizacin
(Aire acondicionado)
Instalaciones con potencia inferior
a 100 kw (Individuales excepto conductos)
Instalaciones con potencia entre
100 y 1.000 kw (Excepto conductos)
Red de distribucin
de aire (Conductos)
Paneles solares
Ventilacin
194
Programa esquemtico de mantenimiento
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
URBANIZACIN INTERIOR
Pavimentos exteriores
Mobiliario
Jardinera
Sistema de riego
Alumbrado exterior
Alcantarillado
Abastecimiento de agua
Piscinas
195
Programa esquemtico de mantenimiento
3 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
196
Inspecciones tcnicas del edificio
4
Medidas de proteccin
y seguridad
Prevencin
Actuaciones en caso de emergencia
Actuaciones despus de un siniestro
197
Medidas de proteccin
y seguridad 4
Prevencin
Instalaciones elctricas
Adems de las recomendaciones que ya se han hecho en el apartado
Electricidad de la Parte 2 de este Manual, conviene tomar en con-
sideracin las siguientes precauciones:
Alargaderas y ladrones
No empalme unas alargaderas con otras.
Evite las triples conexiones.
Coloque unas y otros lejos de las fuentes de calor.
Mantenga los cables de las alargaderas fuera de las zonas de paso.
No los sobrecargue con ms potencia de la indicada en ellos.
Si nota un calentamiento anormal, desconctelos de inmediato.
199
Prevencin
4 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Lmparas y mecanismos
La luz es tambin fuente de calor, as que:
No instale bombillas de ms potencia de la indicada en el casquillo.
No coloque materiales combustibles (como papel) cerca de las
lmparas halgenas. El calor que generan es superior al de otras
lmparas y podran producir un incendio.
Cuando salga de casa o se vaya a dormir, no se olvide de apagarlas.
Si observa un funcionamiento anmalo del timbre o zumbador,
proceda a su inmediata revisin. Su deficiente estado, supone un
riesgo, nada desdeable, de que se produzca un incendio.
Aparatos elctricos
Antes de conectar un aparato elctrico, compruebe que la tensin
de ste es igual que la de la red, que est bien seco y que no tiene
el cable pelado ni la clavija rota.
No coloque ningn aparato porttil de calefaccin cerca de cor-
tinas, visillos o muebles de material inflamable.
Instalaciones de gas
La alarma que, generalmente, avisa de que algo no funciona correcta-
mente es el olor a gas.
No accione interruptores ni aparatos elctricos.
No encienda cerillas o mecheros y, por supuesto, no fume.
Abra puertas y ventanas para que el local quede bien ventilado.
Cierre los mandos de los aparatos y la llave de corte general.
Llame a un instalador de gas para que revise y repare la instalacin.
No vuelva a abrir la llave de paso hasta haber reparado la instala-
cin de un aparato averiado.
Adems de las medidas anteriores vea el apartado Gas de la Parte 2
de este Manual.
200
Prevencin
MEDIDAS DE PROTECCIN Y SEGURIDAD
No fume en la cama.
No deje las colillas encendidas. Por si se despista, utilice cenice-
ros con agua y compruebe antes de vaciar los ceniceros en el cu-
bo de la basura que las colillas estn bien apagadas.
Si en alguna ocasin utiliza velas, colquelas en candelabros estables y
resistentes al fuego, y:
Nunca deje encendida una vela sin vigilarla de vez en cuando.
Fuentes de calor
Estufas porttiles
De cualquier tipo que sean:
Apguelas antes de acostarse.
No utilice estufas para secar ropa, colocando encima las prendas.
Cualquier material inflamable debe estar situado a ms de 1 me-
tro de distancia.
No deje que los nios toquen o se acerquen a estos aparatos.
Mantenga las estufas fuera de las zonas de paso.
En estufas y braseros elctricos
Vigile constantemente el estado de los cables.
Si utiliza braseros bajo mesas de camilla evite, en todo momento, la
proximidad de la ropa de camilla y apguelos cuando se ausente.
Estufas de gas
No deben utilizarse en habitaciones pequeas o mal ventiladas.
Antes de abrir el gas, tenga encendida la cerilla o el mechero.
201
Prevencin
4 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Chimeneas de lea
Proteja la parte frontal de la chimenea con una mampara especial
antifuego para que no salten chispas fuera del hogar.
No encienda el fuego con lquidos inflamables (gasolina, por ejemplo).
Cercirese de que la chimenea est bien apagada antes de acostarse.
Mantas elctricas
Desenchufe la manta elctrica antes de acostarse.
Gurdela sin doblar o con el menor nmero de dobleces posible.
No coloque peso encima. Las resistencias elctricas que hay en su
interior podran romperse y provocar un cortocircuito.
Cocina
Es el lugar de la vivienda donde se producen ms incendios.
Sartenes y freidoras son las causantes de la mayora de los incen-
dios que se inician en la cocina. No intente apagar estos fuegos
con agua. La mejor forma de extinguirlos es con mantas ignfugas
o con extintores universales abc, por lo que se aconseja disponer
de uno u otro en un lugar prximo.
Limpie o sustituya regularmente el filtro de la campana extracto-
ra. La grasa acumulada arde con mucha facilidad y propaga rpi-
damente el fuego.
Los materiales inflamables (como bolsas de plstico, servilletas de
papel, etc.) deben mantenerse alejados de los focos de calor (fo-
gones, horno, tostador, etc.).
Si alguien no est vigilando, dejar abandonada la comida en el
fuego es una imprudencia de previsibles y graves consecuencias.
Ponga cuidado con las prendas de vestir que utiliza en la cocina.
Adems de los tejidos inflamables debera evitar las mangas an-
chas y largas, pues podran acabar dentro del fuego.
No deje nunca las sartenes al fuego con los mangos colocados ha-
cia afuera, por el peligro que puede entraar.
202
Prevencin
MEDIDAS DE PROTECCIN Y SEGURIDAD
203
Prevencin
4 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
204
Prevencin
MEDIDAS DE PROTECCIN Y SEGURIDAD
205
Prevencin
4 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Ante un incendio
En la vivienda se producen, a veces, pequeos incendios que podran
ser dominados con su sola intervencin. Conviene, pues, estar prepa-
rado. Y tenga muy en cuenta las siguientes recomendaciones:
Nunca intente apagar un fuego si se da alguna de estas
circunstancias:
Las llamas amenazan cerrar la nica salida que usted tiene.
Las llamas se propagan muy deprisa.
El fuego no est limitado a un rea pequea.
Sepa que combatir un fuego exige conocer algunos principios bsicos,
una gran dosis de tranquilidad y cierta rapidez para analizar la situacin.
Si el fuego se inicia en un aparato elctrico, antes de proceder a su
extincin, corte el suministro de energa elctrica.
El agua no siempre es la mejor solucin para apagar un fuego;
incluso podra, en determinados casos ser contraproducente.
Si los productos en llamas son menos densos que el agua (tales
como grasas, disolventes o gasolinas, entre otros) se corre el
riesgo de extender an ms el incendio.
Si el origen del incendio es un cortocircuito, al echarle agua
existe el peligro de morir electrocutado, pues el agua es un buen
conductor de la electricidad.
No intente utilizar el extintor si no sabe cmo hacerlo. Pero si
lo hace, recuerde que la carga se vaca en muy pocos segundos y
debe aprovecharla con eficacia:
Apunte con el chorro hacia la base de las llamas y barra toda la
superficie del fuego.
Una buena herramienta para combatir pequeos incendios que se
estn iniciando (por ejemplo, una sartn que empieza a arder) son
206
Actuaciones en caso de emergencia
MEDIDAS DE PROTECCIN Y SEGURIDAD
207
Actuaciones en caso de emergencia
4 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
En caso de robo
Si al llegar a su casa encuentra la puerta forzada o abierta, no si-
ga adelante. Comunique con la Polica por el procedimiento
ms rpido, y si tiene asegurado el riesgo de robo, pngase en con-
tacto, a la mayor brevedad, con la compaa de seguros.
208
Actuaciones despus de un siniestro
5
Obras de reforma,
conservacin y reparacin
Observaciones generales
Aprovisionamientos
Recomendaciones constructivas
Medidas de seguridad y salud en el trabajo
Exigencias tcnicas y administrativas
209
Obras de reforma,
conservacin y reparacin 5
Observaciones generales Como consecuencia
de la realizacin de
determinadas obras,
N las instrucciones de uso que figuran en este Manual se estable-
E
pueden quedar invalidadas
cen medidas puntuales y determinadas recomendaciones a tener las garantas o seguros
con que cuente el
en cuenta a la hora de realizar obras en los elementos comunes y
edificio, la vivienda o
en las viviendas. algunas de sus partes
Asimismo, en el apartado correspondiente a Normativa aplicable, que o instalaciones.
211
Observaciones generales
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Aprovisionamientos
212
Aprovisionamientos
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
Recomendaciones constructivas
5
Antes de acometer una obra de reforma, mejora o reparacin, convie-
ne asegurarse de determinados extremos y tomar ciertas precauciones
para evitar sorpresas econmicas, molestias innecesarias y daos y per-
juicios a la vivienda, al edificio o a terceros.
Asesoramiento tcnico
La primera recomendacin, en tal sentido, es la de solicitar el asesora-
miento tcnico oportuno. Para ello, dependiendo del carcter de las obras,
tendr que recurrir a tcnico competente o especialista en la materia. En
cualquier caso, entre los datos y documentacin final del edificio que ha-
brn sido proporcionados por el promotor a la comunidad y a cada usua-
rio, figuran los emplazamientos de los elementos estructurales, como vigas
y pilares, los trazados de las distintas instalaciones, los espesores de muros,
cerramientos y divisiones interiores, la disposicin de los aislamientos, las
caractersticas tcnicas y dimensionales de los mismos y, en suma, la posi-
cin, ubicacin y composicin de todos las partes e instalaciones del edi-
ficio que han quedado ocultos una vez realizada la obra. Con todo ello a
la vista, debe analizarse la viabilidad de las obras que se pretendan realizar
y las posibles interferencias y repercusiones para actuar en consecuencia.
No obstante, a continuacin le ofrecemos algunos consejos con la in-
tencin de ayudarle. Bajo ningn concepto
deben abrirse huecos,
orificios, regolas, en
pilares, muros de carga,
Obras que puedan afectar a la cimentacin o estructura vigas, forjados, losas y
cimentaciones, ni alterar
Bajo ningn concepto deben abrirse huecos, orificios, regolas, en pila-
o modificar los mismos,
res, muros de carga, vigas, forjados, losas y cimentaciones, ni alterar o sin contar con tcnico
modificar los mismos, sin contar con tcnico titulado competente. titulado competente.
213
Recomendaciones constructivas
5
En fachadas, en general,
no se pueden alterar
las dimensiones y formas
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Obras en cubiertas
En la colocacin de antenas, tendederos u otros elementos en la cu-
bierta, ha de tenerse presente que no se debe perforar nunca la super-
ficie de sta. Efectuar cualquier tipo de obra en la misma, sin contar
con ningn asesoramiento tcnico, est demostrado que, en la mayo-
ra de los casos, conduce a filtraciones de agua y humedades.
Obras en fachadas
En el caso de sustitucin de puertas y ventanas exteriores o de colocar
rejas, persianas, toldos, etc., con independencia de las autorizaciones
previas que son obligatorias, debe tenerse en cuenta que, en general,
no se pueden alterar las dimensiones y formas originales de los huecos,
ni los colores, entonaciones y diseos existentes.
Respecto de la posible colocacin de rejas fijas, es preciso advertir que
frente a la mejora de la seguridad contra intrusos que ello puede supo-
ner, se contrapone el aumento considerable de riesgos, para los ocu-
pantes de la vivienda, en caso de incendios.
214
Recomendaciones constructivas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
215
Recomendaciones constructivas
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
23. Bandas por donde discurren las instalaciones. Cocina. 24. Bandas por donde discurren las instalaciones. Saln.
216
Recomendaciones constructivas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
217
Recomendaciones constructivas
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Obras de instalaciones
La modificacin, mejora, adaptacin, reparacin y conservacin de cual-
quier tipo de instalacin debe llevarse a cabo por un instalador autoriza-
do. A veces, ha de contarse, adems con la intervencin de un tcnico
titulado competente y, en otras ocasiones, se requieren las autorizaciones
pertinentes de los correspondientes rganos de la Administracin o de las
compaas suministradoras.
Debe tener presente que el instalador que realiz la instalacin primi-
tiva conoce mejor el trazado y las caractersticas de la misma. Aunque,
disponer de la documentacin final de la obra ejecutada, permite po-
ner la misma a disposicin de cualquier especialista para su adecuado
conocimiento previo.
Es recomendable, que al modificar el trazado y disposicin de cualquier
instalacin que haya de quedar oculta, se elaboren los esquemas, cro-
quis o planos que reflejen el estado final de la misma y que se recojan
los datos tcnicos de sus caractersticas, en previsin de futuras obras.
A la hora de realizar determinadas obras recuerde que, tanto los con-
ductos verticales de ventilacin que discurren por cocinas y cuartos
de baos como los bajantes son, generalmente, elementos comunes
del edificio. Por tanto, no deben introducirse en el interior del con-
ducto de ventilacin canalizaciones o elementos de cualquier tipo, ni
acometer al mismo extractores y otras conexiones, pues se reducir la
capacidad de ventilacin o podran producirse obstrucciones, turbu-
lencias y sobrepresiones que impiden su correcto funcionamiento,
adems de causar perjuicios al resto de los vecinos.
De igual forma, no deben deben realizarse nuevas acometidas a los ba-
jantes, salvo que se trate de obras que cuenten con las autorizaciones
y asesoramientos correspondientes.
218
Recomendaciones constructivas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
Trabajos de pintura
Si hay algn tipo de trabajo que con toda probabilidad va a realizar, a
lo largo del periodo de vida del edificio, es el de pintar.
5
Las obras y trabajos de pinturas exteriores o interiores son de los pocos
tipos de obras de mantenimiento y conservacin que, tradicionalmente,
se han venido llevando a cabo sin seguir recomendacin alguna. Se da,
adems, la circunstancia de que, en muchos casos, es el propio usuario
quien realiza directamente tales trabajos. Por todo ello, consideramos
conveniente, en este caso concreto, proporcionar informacin y aseso-
ramiento respecto de los usos, indicaciones y contraindicaciones de los
tipos de pintura ms comunes, con el fin de que puedan servir de ayuda
a la hora de elegir entre diversas alternativas.
Segn el soporte o la base sobre la que se aplica la pintura, se ofrecen,
a continuacin, unos cuadros en los que se orienta sobre los usos reco-
mendados para cada tipo de pintura.
Temple liso, picado o gotel Techos y paredes interiores que tengan poco desgaste por roce.
Aspecto: mate liso, mate rugoso No recomendado para zonas hmedas o con condensaciones
y mate con relieve en gotas. (baos, cocinas, stanos, etc.).
No es lavable.
El temple picado y gotel pueden disimular pequeas
diferencias de planimetra.
Plstico liso, picado o gotel Techos y paredes interiores que precisen resistencia
Aspecto: mate o satinado liso, mate al roce y al lavado.
rugoso y mate con relieve en gotas. Picado y al gotel pueden disimular pequeas diferencias
de planimetra.
219
Recomendaciones constructivas
5 Soporte: yeso o escayola
TIPO DE PINTURA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
USO RECOMENDADO
Lacado nitrocelulsico En interiores donde se desee una gran lavabilidad y resistencia al roce.
Aspecto: brillante. Caracterstico por la perfeccin de la preparacin y acabado.
220
Recomendaciones constructivas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
A la cal En exteriores.
Aspecto: mate liso. Sobre enfoscados y hormigones porosos.
En interiores de stanos, etc., por su resistencia a la humedad
y su accin sanitaria.
221
Recomendaciones constructivas
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Esmalte poliuretano Interiores y exteriores en que se precise alta resistencia a las atmsferas
Aspecto: brillante. corrosivas, la humedad y las salpicaduras de productos qumicos,
y cuando se desee un acabado decorativo y excepcionalmente
resistente a la intemperie.
222
Recomendaciones constructivas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
Soporte: madera
TIPO DE PINTURA USO RECOMENDADO
5
Pintura al leo Hay que recordar que pierde brillo y se calea al exterior.
Aspecto: brillo poco intenso. En interiores los blancos o colores claros amarillean mucho.
Preparacin y acabado poco esmerado.
223
Recomendaciones constructivas
5 Soporte: madera
TIPO DE PINTURA
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
USO RECOMENDADO
Barniz o laca nitro Para acabados interiores de buen aspecto y agradable al tacto.
Aspecto: brillante, satinado, mate.
224
Recomendaciones constructivas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
Laca nitrocelulsica Calidad ptima para trabajar sobre cerrajera y chapa metlica.
Aspecto: brillante, satinado. Interior y exterior.
Gran perfeccin de acabado.
Buena resistencia de brillo.
225
Recomendaciones constructivas
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
226
Medidas de seguridad y salud en el trabajo
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
Tipos de obras
Nos vamos a referir en este apartado slo a las obras a realizar en los
espacios que configuran la propiedad privada de la comunidad de pro-
pietarios o de un propietario individual.
Las exigencias tcnicas y administrativas varan en funcin de la natu-
raleza y caractersticas de las obras a realizar, y existen diferentes clasi-
ficaciones de los diversos tipos de obras, segn las normativas a aplicar,
en cada caso, pudiendo variar, adems, en funcin de las ordenanzas
municipales de cada localidad.
Por ello, con carcter general y estando siempre condicionado por la
informacin previa obtenida, a que nos hemos referido en principio,
a ttulo meramente orientativo, vamos a establecer diversos grupos de
obras para, a continuacin, desarrollar los posibles requisitos que ca-
da uno de ellos demanda.
Grupo 1
Obras de ampliacin. Se consideran como tales aquellas que impli-
quen aumentar la edificabilidad inicial, bien mediante el incremento
del nmero de plantas o alturas, o mediante la ocupacin con cons-
trucciones de zonas libres de la parcela, urbanizacin o terrenos que
configuran la propiedad privada de una comunidad de propietarios o
de un propietario individual.
227
Exigencias tcnicas y administrativas
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Grupo 2
Obras de modificacin, reforma o rehabilitacin que alteren la
configuracin arquitectnica inicial de los edificios y elementos de
urbanizacin adscritos a los mismos, entendiendo por tales las que
tengan carcter de intervencin total o las parciales que produzcan
una variacin de la composicin general exterior, la volumetra, las
distribuciones interiores o del sistema estructural o tengan por obje-
to cambiar los usos caractersticos del edificio o de determinadas par-
tes de ste.
Grupo 3
Obras de gran reparacin. Considerndose como tales, las que son ne-
cesarias para subsanar o corregir daos constructivos producidos en un
bien inmueble y que afecten a la cimentacin o estructura resistente
del edificio.
Grupo 4
Obras de escasa entidad constructiva y sencillez tcnica, no com-
prendidas en los grupos anteriores y que se refieren, principalmen-
te, a reparaciones menores, conservacin y mantenimiento, en las
que se trata de reponer, mejorar, sustituir, adecentar o adaptar deter-
minados elementos constructivos o instalaciones. Dentro de las obras
de este grupo se encuentran entre otras, las de picado y pinturas de fa-
chadas, sin alterar su configuracin; reparaciones y reposiciones de
cubiertas, sin afectar a elementos estructurales; sustituciones de car-
pinteras sin alterar formas, dimensiones y caractersticas de los hue-
cos; reposiciones o sustituciones de soleras y alicatados interiores;
reposiciones de aparatos sanitarios y red interior de abastecimiento de
agua y desages, etc.
228
Exigencias tcnicas y administrativas
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
Tcnicos
Proyecto bsico y de ejecucin redactado por tcnico competen-
te, visado en el Colegio Profesional correspondiente.
Estudio de Seguridad y Salud en el trabajo redactado por tcnico
competente, en los supuestos siguientes:
Que el presupuesto de ejecucin por contrata de las obras, se-
gn proyecto, sea igual o mayor de 75 millones de pesetas.
Que la duracin estimada de la obra sea superior a 30 das la-
borables, emplendose en algn momento a ms de 20 trabaja-
dores simultneamente.
Que el volumen de mano de obra estimada, entendiendo por
tal la suma de los das de trabajo del total de los trabajadores en
la obra sea superior a 500.
En obras no incluidas en ninguno de los supuestos anteriores, Estudio
Bsico de Seguridad y Salud, redactado por tcnico competente.
Direccin Facultativa de obras por tcnicos titulados competentes.
Coordinador en materia de Seguridad y Salud en el trabajo du-
rante la ejecucin de las obras.
Administrativos
Licencia municipal de obras.
Licencia de cajn de obra, en el supuesto de que sea necesario deli-
mitar el permetro de las obras y haya de invadirse terreno pblico.
Licencia de andamio, cuando ste sea necesario para las obras y
afecte a la va o espacio pblico.
Licencia de cuba o contenedor de escombros, cuando sea preciso
para la obra y ocupe espacios pblicos.
229
Exigencias tcnicas y administrativas
5 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
230
Exigencias tcnicas y administrativas
6
El libro del edificio
y la documentacin
de la vivienda
El libro del edificio
Periodo de uso y conservacin del edificio
La documentacin de la vivienda
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
231
El libro del edificio
y la documentacin
de la vivienda 6
A Ley de Ordenacin de la edificacin, la legislacin sobre protec-
233
El Libro del Edificio
6 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
234
El Libro del Edificio
EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIN DE LA VIVIENDA
235
Periodo de uso y conservacin del edificio
6 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
236
Periodo de uso y conservacin del edificio
EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIN DE LA VIVIENDA
237
Periodo de uso y conservacin del edificio
6 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
238
Periodo de uso y conservacin del edificio
EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIN DE LA VIVIENDA
La documentacin de la vivienda
239
La documentacin de la vivienda
6 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Documentacin
El alcance y contenido recomendable de la documentacin que se va-
ya produciendo, durante el periodo de uso y mantenimiento de la vi-
vienda, podra ser el que sigue.
240
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIN DE LA VIVIENDA
241
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
6 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
242
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIN DE LA VIVIENDA
Hoja n. _____
N. Asunto
Registro de incidencias
6 Fecha
1 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
2 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
3 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
4 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
243
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
6Hoja n. _____
N. Asunto
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
1 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
2 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
3 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
4 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
244
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
a
Anexos
Anexo 2. Vocabulario
245
a
Anexo 1
Informacin general
247
Tipos de vivienda
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
248
La adquisicin de viviendas
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
La Escritura Pblica es, pues, el ttulo de propiedad de Impuesto del Valor Aadido (IVA) y Actos Jurdicos
la vivienda. Se plasma documentalmente ante notario Documentados (AJD).
para que ste d fe pblica del cambio de propiedad que Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
se ha operado.
Impuesto sobre el incremento del valor de los te-
En la escritura se hacen constar todas las circunstancias rrenos de naturaleza urbana (Plusvala).
que afectan a la vivienda: Los gastos que afectan a la compraventa son:
Si est o no est, libre de cargas y gravmenes. Escritura de compraventa (notara y registro).
Si se ha satisfecho o no, la totalidad del precio y Los inherentes a la escritura de obra nueva y divi-
en su caso, lo que falta que abonar y la forma de sin horizontal, en su caso.
realizarlo, etc.
249
La adquisicin de viviendas
aIVA(1) y
Anexo 1
QUIN LO PAGA
El comprador
TIPO DE VIVIENDA
Libre
CUANTA
7% IVA.+
DNDE PAGAR
El IVA al vendedor
Actos Jurdicos +0,5% AJD
Documentados El AJD en Hacienda
(AJD) de la Comunidad
Autnoma, al liquidar
la escritura
1) Se producir IVA siempre que estemos ante la primera transmisin de la vivienda, entendindose por tal, la realizada por el promotor despus de ter-
minada la edificacin o rehabilitacin y antes de la utilizacin ininterrumpida por un plazo de 2 aos por su propietario o por titulares de derechos rea-
les de goce o disfrute o de la cesin de la vivienda por el mismo plazo de 2 aos, en virtud del contrato de arrendamiento sin opcin de compra, siempre
que adems el comprador sea una persona distinta de la que utiliz la vivienda.
2) Este impuesto se devengar siempre que no proceda el IVA, segn lo indicado en el punto anterior.
3) La primera transmisin de una vivienda de proteccin oficial est exenta del impuesto. Sin embargo, este caso difcilmente se dar ya que habitual-
mente dicha primera transmisin estar sujeta a IVA y no a ITP.
4) Ser el resultado de aplicar al incremento real del valor del terreno el tipo tributario fijado por el Ayuntamiento, que puede oscilar, segn el nmero
de habitantes de la poblacin, entre un mnimo del 16% y un mximo del 30%. A su vez, el incremento real del valor del terreno ser el resultado de
aplicar al valor catastral del mismo unos porcentajes aprobados por el Ayuntamiento en base al nmero de aos transcurridos desde la anterior trans-
misin, con un mximo de 20.
250
La adquisicin de viviendas
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Normativa aplicable
Ordenacin de la edificacin: obligaciones,
En este apartado del Manual, se pretende ofrecer infor- responsabilidades y garantas
macin y orientaciones bsicas sobre aquellas normas y
disposiciones de obligado cumplimiento que pueden tener Regulacin
mayor incidencia en los aspectos generales de las edifica- Ley 38/1999 de Ordenacin de la Edificacin.
ciones de viviendas. Recogindose, de las mismas, slo
aquellas cuestiones que, de alguna forma, pueden afectar a
la entrega, y puesta en servicio del edificio, las viviendas, Objeto y mbito de aplicacin
y sus instalaciones, o a la explotacin y utilizacin de s- La Ley tiene por objeto regular, en sus aspectos esen-
tas. Es decir, las relacionadas con el uso mantenimiento y ciales, el proceso de la edificacin, estableciendo:
conservacin, y con las posibles obras a realizar durante el Las obligaciones y responsabilidades de los agentes
periodo de vida til de las edificaciones. que intervienen en dicho proceso.
Por ello, en la mayora de las normas y disposiciones Las garantas necesarias para el adecuado desarro-
que se desarrollan, nicamente se transcriben parte de llo del mismo con el fin de asegurar:
las mismas y, en algunos casos, se han ordenado y adap- La calidad, mediante el cumplimiento de los re-
tado los textos, con el fin de facilitar la bsqueda del quisitos bsicos de los edificios.
apartado que interese en cada momento, y de propiciar La adecuada proteccin de los intereses de
su mejor comprensin. los usuarios.
Conviene, por tanto, advertir que la informacin que En cuanto se refiere a las edificaciones destinadas a vi-
se proporciona, no tiene valor jurdico vinculante pa- viendas, la Ley es de aplicacin a las obras de:
ra el organismo editor de este Manual. Nueva construccin.
De otra parte, es necesario aclarar que las normas que de- Ampliacin, modificacin, reforma o rehabilitacin.
sarrollamos son las vigentes al cierre de la edicin del pre-
sente Manual, por lo que, teniendo en cuenta que las Documentacin de la obra ejecutada
normas y disposiciones, en general, estn sujetas a cam- El promotor deber entregar a los usuarios del edificio,
bios y modificaciones, se recomienda que a la hora de con- como mnimo:
sultarlas se cerciore acerca de si se mantiene su vigencia. El proyecto con la incorporacin de las modifica-
ciones debidamente aprobadas.
En cualquier caso, es preciso que no olvide que la ig-
norancia, o desconocimiento de las normas regulado-
El Acta de recepcin de la obra.
ras, no podr servirle como justificante de los errores Relacin identificativa de los agentes que han in-
que pueda cometer, en la dejacin de algn derecho tervenido durante el proceso.
que le asista o en el cumplimiento de alguna obligacin Instrucciones de uso y mantenimiento del edifi-
que le corresponda como usuario o propietario. cio y de sus instalaciones.
251
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
252
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Las responsabilidades referidas se entienden sin perjui- Salvo pacto contrario, las garantas no cubrirn entre
cio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o par- otros, los daos causados por:
tes de estos (viviendas) frente al comprador conforme al Modificaciones u obras realizadas despus de la re-
contrato de compraventa suscrito entre ellos. cepcin, salvo la subsanacin de defectos observa-
Las acciones para exigir las responsabilidades por daos dos, en su caso, en la misma.
materiales causados por vicios o defectos de la cons- El mal uso o falta del mantenimiento adecuado
truccin prescribirn en el plazo de dos aos contados del edificio.
desde que se produzcan dichos daos.
253
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
254
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
cado, durante el plazo de diez aos, contados desde la El documento que acredita la condicin de VPO es la c-
formalizacin de dicho prstamo. Podr dejarse sin efec- dula de calificacin definitiva, en la que se recogen los
to dicha prohibicin, por subasta y adjudicacin de la vi- datos, condiciones y regmenes de la proteccin de las
vienda, por ejecucin judicial del prstamo, por cambio viviendas. De dicha cdula, se ha de proporcionar copia
de localidad de residencia del titular de la vivienda o por a cada adquirente de las viviendas.
otros motivos justificados, mediante autorizacin del co-
rrespondiente Delegado Provincial de la Consejera de Duracin del rgimen de proteccin
Obras Pblicas y Transportes, previa cancelacin del El rgimen legal al que estn acogidas las viviendas de
prstamo y reintegro de las ayudas econmicas directas proteccin oficial, relativo al uso, conservacin y apro-
recibidas de la Administracin o Administraciones con- vechamiento de las mismas, durar treinta aos a partir
cedentes, en cada caso, incrementadas con los intereses de la fecha de calificacin definitiva.
legales desde el momento de la percepcin. En el caso de viviendas de proteccin oficial que se
califiquen para arrendamiento segn la Ley de Arren-
La rehabilitacin autonmica de viviendas damientos Urbanos, dicho plazo concluir al transcurrir
Se recogen en el III Plan Andaluz de Vivienda, la pro- totalmente el perodo establecido en la normativa apli-
teccin y ayudas econmicas para la conservacin y me- cable para la amortizacin del prstamo cualificado ob-
jora de las viviendas y elementos comunes, con ms de 10 tenido para su promocin o, en caso de no existir dicho
aos de antigedad y que cumplan, adems, otra serie de prstamo, transcurridos veinticinco aos a contar desde
requisitos fijados en dicho plan. Estas ayudas podrn con- la fecha de la correspondiente calificacin definitiva.
cederse a los propietarios y comunidades de vecinos que
renan determinados requisitos establecidos en el Plan.
Anejos inseparables de las viviendas
Los garajes y trasteros situados en plantas distintas a las
de viviendas y fuera de los lmites de stas, si son suscep-
Viviendas de proteccin oficial tibles de aprovechamiento individualizado y figuran en
la cdula de calificacin definitiva como anejos insepa-
Regulacin rables de la propia vivienda, estn tambin acogidos, a
Texto refundido de la legislacin de Viviendas de todos los efectos, al mismo rgimen de proteccin oficial
Proteccin Oficial, su Reglamento de aplicacin y que las viviendas.
dems disposiciones de desarrollo promulgadas por
las Administraciones competentes. Escrituras
Los promotores estn obligados por la Ley a elevar a
Calificacin definitiva
Escritura Pblica los contratos de compraventa despus
La calificacin definitiva de las viviendas que acredita
de la entrega de la vivienda y en los siguientes plazos:
la condicin de viviendas de Proteccin Oficial se otor-
ga por la correspondiente Delegacin Provincial de la Como mximo, tres meses despus de la fecha de
Consejera de Obras Pblicas y Transportes, una vez calificacin definitiva, en el caso de que los con-
terminadas las obras. tratos se hayan celebrado antes de dicha fecha.
255
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
256
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Venta y arrendamiento de las viviendas Obras Pblicas y Transportes, podr concederse con ca-
Tanto la venta como el arrendamiento de viviendas de rcter discrecional y siempre que no se deriven perjuicios
proteccin oficial estn sometidas a precios mximos a terceros. En todo caso, ser requisito previo a la descali-
legalmente establecidos, quedando prohibido: ficacin, el reintegro de todos los beneficios percibidos
incrementados en sus intereses legales, as como de todas
Todo sobreprecio o prima adicional. las exenciones o bonificaciones legales que hubiese disfru-
El arrendamiento de viviendas provistas en todo o tado el propietario de la vivienda en cuestin.
en parte, de mobiliario, menaje de la casa u otros
Las viviendas calificadas al amparo del Real Decreto
bienes muebles.
115/2001 que se acogan a las medidas de financiacin es-
El arrendamiento conjunto de vivienda y local de tablecidas en el mismo, no podrn ser objeto de descalifi-
negocio o cualquier otro bien inmueble o servicio cacin voluntaria a peticin de los propietarios hasta
que no haya sido incluido en la cdula de califica- transcurridos quince aos desde la calificacin definitiva.
cin definitiva o anejo inseparable.
El contrato de subarriendo o cesin de uso par- Sanciones
cial o total de la vivienda. En los casos de incumplimiento de las obligaciones atri-
buidas a los propietarios de viviendas pueden ser san-
Es obligatorio visar los contratos de venta o arrenda-
cionados con multas e incluso con la descalificacin de
miento en la Delegacin Provincial correspondiente de
la propia vivienda, lo que supondr la devolucin de los
la Consejera de Obras Pblicas y Transportes.
beneficios percibidos.
Teniendo en cuenta que la percepcin de cualquier sobre-
precio, prima o cantidad prohibida se califica como infrac-
cin muy grave, es conveniente recabar, antes de formular
cualquier contrato, la informacin pertinente.
Comunidades de propietarios
Extincin y descalificaciones
El rgimen de proteccin oficial se extingue por el Regulacin
transcurso del plazo de treinta aos desde la calificacin Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
definitiva o bien por descalificacin que podr ser acor- 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
dada a peticin del interesado o como consecuencia de
acta de invitacin, aceptada por ste, o por sancin. mbito de aplicacin
La Ley de Propiedad Horizontal ser de aplicacin a:
Para las viviendas calificadas antes de la entrada en vigor
del Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero (antes del 11 Las comunidades de propietarios con ttulo consti-
de febrero de 2001), la peticin voluntaria, por parte de tutivo de propiedad, es decir, con escritura de obra
los propietarios, de descalificacin, para que queden con- nueva y divisin horizontal.
vertidas en viviendas de venta y renta libres, tendr que Las comunidades que renan los requisitos estable-
tramitarse en la Delegacin Provincial de la Consejera de cidos en el artculo 396 del Cdigo Civil y no hu-
257
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
258
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
En el caso de viviendas unifamiliares aisladas o adosa- munidad para gastos generales por los anteriores
das, parte de los elementos enunciados anteriormente, propietarios, hasta el lmite de los gastos que sean
pueden pertenecer a cada propietario y, por tanto, no imputables a la parte vencida de la anualidad en la
seran elementos o servicios comunes. cual tenga lugar la adquisicin de la vivienda y al
ao natural inmediatamente anterior.
Permitir la entrada en su piso a los efectos preve- Comunicar su domicilio en Espaa, al Secretario
nidos en los tres apartados anteriores.
de la comunidad, a los efectos de citaciones y
Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin notificaciones. Si no se comunica se considera
fijada en el ttulo constitutivo, o a lo especialmen- como domicilio el piso perteneciente a la comuni-
te establecido, a los gastos generales de la comuni- dad, surtiendo pleno efecto jurdico las citaciones
dad sin que la no utilizacin de un servicio comn y notificaciones entregadas al ocupante del mismo.
exima del cumplimiento de esta obligacin. Los Si intentada la notificacin fuese imposible, se en-
crditos a favor de la comunidad derivados de la tender realizada mediante su colocacin en el ta-
obligacin anteriormente referida son preferentes bln de anuncios de la comunidad o en lugar visible
sobre cualquier otro crdito, excepto los a favor de uso general, en cuyo caso, la comunicacin ha de
del Estado, de aseguradoras y salariales. expresar una diligencia con la fecha y motivos para
El propietario de la vivienda responde, con su pro- utilizar este sistema, firmada por el Secretario con el
pia vivienda, de las cantidades adeudadas a la co- visto bueno del Presidente.
259
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
260
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Las innovaciones que hagan inservible alguna par- Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo
te del edificio para el uso y disfrute de un propie- contrario, el nombramiento de los rganos de gobierno
tario, requerirn, en todo caso, el consentimiento se har por el plazo de un ao pudiendo ser removidos
expreso de ste. de su cargo los designados, antes de la terminacin del
mandato, por acuerdo de la junta de propietarios, con-
Las derramas para el pago, de mejoras realizadas o vocada en sesin extraordinaria.
por realizar en el inmueble sern a cargo de quien
sea propietario en el momento de la exigibilidad
de las cantidades al pago de dichas mejoras.
Nombramiento y funciones del Presidente
y Vicepresidentes
Obras de reforma en el edificio El Presidente ser nombrado, entre los propietarios, me-
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra diante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno ro-
alteracin de la estructura o fbrica del edificio o tatorio o sorteo. El nombramiento ser obligatorio, si
de las cosas comunes, afectan al ttulo constitutivo bien el propietario designado podr solicitar su relevo al
y requieren unanimidad. juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invo-
El acuerdo que se adopte fijar la naturaleza de la cando las razones que le asistan para ello.
modificacin, las alteraciones que origine en la des- El Presidente ostentar, legalmente, la representacin de
cripcin de la finca y los pisos o locales, la variacin la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos los asun-
de las cuotas y el titular o titulares, en su caso, de los tos que la afecten.
nuevos locales o pisos.
La existencia de Vicepresidentes no es obligatoria, su
nombramiento se realizar por el mismo procedimiento
rganos de gobierno de la comunidad que el del Presidente. Corresponde al Vicepresidente o
Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: Vicepresidentes sustituir al Presidente en los casos de
ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asis-
La junta de propietarios. tirlo en el ejercicio de sus funciones, en los trminos
El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. que acuerde la junta de propietarios.
261
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
262
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
263
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
264
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
265
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
266
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
b) La adopcin de acuerdos para los que la Ley re- del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afec-
quiera mayoras cualificadas exigir la previa ob- tar a la Administracin.
tencin de la mayora que se trate en cada una de
Durante los cinco primeros aos de vigencia del con-
las juntas de propietarios de las comunidades que
trato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el
forman la agrupacin.
concepto a que se refiere el apartado anterior, con ex-
c) Salvo acuerdo contrario de la junta, no ser aplica- cepcin de los tributos, slo podr incrementarse anual-
ble a la agrupacin de comunidades, lo dispuesto mente, y nunca en un porcentaje superior al doble de
respecto al fondo de reserva. aqul en que pueda incrementarse la renta.
d) Los acuerdos de las juntas de la agrupacin no po- Los gastos por servicios con que cuente la finca arren-
drn, en ningn caso, menoscabar las facultades dada que se individualicen mediante aparatos contado-
que corresponden a cada comunidad integrada en res sern, en todo caso, de cuenta del arrendatario.
la agrupacin extendindose la competencia de
los rganos de gobierno de la agrupacin, nica-
mente a los elementos que les son comunes. Conservacin de la vivienda.
Obras a cargo del arrendador
El arrendador est obligado a realizar, sin derecho a
elevar por ello la renta, todas las reparaciones que
Arrendamientos urbanos de viviendas sean necesarias para conservar la vivienda en condi-
ciones de habitabilidad para servir al uso convenido,
Regulacin con las siguientes excepciones:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamien-
tos Urbanos, para los contratos celebrados a partir Que el deterioro sea imputable al arrendatario.
del 1 de enero de 1995.
Que los daos impliquen la destruccin de la vivien-
da arrendada por causa no imputable al arrendador.
Gastos generales y de servicios individuales
Cuando la ejecucin de una obra de conservacin no
Las partes podrn pactar que los gastos generales para el
pueda razonablemente demorarse hasta la conclusin
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tri-
del arrendamiento, el arrendatario estar obligado a so-
butos, cargas y responsabilidades que sean susceptibles de
portarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea
individualizacin y que correspondan a la vivienda arren-
privado de una parte de la vivienda. Si a consecuencia
dada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
de las obras, la finca resulta inhabitable, el arrendatario
En edificios en rgimen de propiedad horizontal, tales puede optar entre suspender el contrato o proceder a su
gastos sern los que correspondan a la finca arrendada extincin, sin indemnizacin alguna.
en funcin de su cuota de participacin.
La suspensin del contrato supondr, hasta la finaliza-
Para su validez, este pacto deber constar por escrito y cin de las obras, la paralizacin del plazo del contrato
determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha y la suspensin de la obligacin de pago de la renta.
267
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
268
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Si las obras han provocado una disminucin de la estabi- con cualquier tipo de discapacidad. En las obras de re-
lidad de la edificacin o de la seguridad de la vivienda o forma de los espacios e instalaciones comunitarias, la
sus accesorios, el arrendador podr exigir de inmediato del exigencia de la accesibilidad slo ser de aplicacin a
arrendatario la reposicin de las cosas al estado anterior. los elementos modificados por la reforma.
El arrendatario, previa notificacin escrita al arrendador,
podr realizar en la vivienda las obras que sean necesarias Medidas de fomento
para adecuar sta a su condicin de minusvlido o a la de Gozarn de preferencias en el otorgamiento de subven-
su cnyuge o de la persona con quien conviva de forma ciones y ayudas, y cualquier otra medida de fomento de
permanente en anloga relacin de afectividad, con in- naturaleza anloga que se conceda o gestione por la
dependencia de su orientacin sexual, o a la de los fami- Administracin de la Junta de Andaluca o sus empresas
liares que con l convivan. pblicas, entre otros, las obras que tengan por objeto,
adaptaciones funcionales de las viviendas, servicios comu-
El arrendatario estar obligado, al trmino del contrato,
nitarios o accesos a las mismas por personas discapacitadas.
a reponer la vivienda al estado anterior, si as lo exige
el arrendador.
269
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
270
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
mantenedores autorizados que figurarn en un Libro de conseguir un uso racional de la energa que consumen, por
Registro que habr de llevar la Comunidad Autnoma. consideraciones tanto econmicas como de proteccin al
medio ambiente.
Las obligaciones de los mantenedores se recogen en el
Artculo 15 del Reglamento. Entre ellas se contemplan, la El Reglamento y sus Instrucciones Tcnicas Comple-
de informar por escrito al titular de los aparatos, equipos y mentarias son de aplicacin a las instalaciones trmicas
sistemas que no ofrezcan garanta de correcto funciona- no industriales en los edificios de nueva planta o en la
miento, presenten deficiencias que no puedan ser corregi- reforma de las existentes.
das o no cumplan con las disposiciones vigentes; as como
la de entregar una copia, al titular de la instalacin, de los
documentos justificativos de las operaciones de manteni- Reformas de las instalaciones
miento y comunicar al mismo las fechas en que correspon- Se consideran como reformas, las obras que impliquen
de efectuar las operaciones de mantenimiento peridicas. la inclusin de nuevos servicios de calefaccin, climati-
zacin o agua caliente sanitaria, as como la ampliacin,
reduccin o modificacin de los existentes, la sustitu-
Mantenimiento mnimo de la instalacin
cin, ampliacin o reduccin de equipos generadores de
Los aparatos, equipos y sus componentes se sometern a
calor o fro y la sustitucin de fuentes de energa.
las revisiones de conservacin, segn el programa mni-
mo de mantenimiento que se establece en el Apndice Para acometer estas reformas habrn de observarse las
2 del Reglamento (vase el apartado Proteccin con- prescripciones del Reglamento y las instrucciones tc-
tra incendios del captulo 3 de este Manual). nicas complementarias correspondientes. Slo podrn
ser realizadas por empresas que estn registradas como
empresas de instaladores en la especialidad adecuada a
la instalacin de que se trate.
Instalaciones de calefaccin, climatizacin
y agua caliente sanitaria Garanta
Regulacin El plazo de garanta de la instalacin ser de un ao, a
contar desde la recepcin provisional de la misma,
Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio, por el que (efectuada una vez realizada las pruebas finales con re-
se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas
en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Tcnicas sultados satisfactorios,) salvo que en el contrato entre el
Complementarias. promotor y la empresa instaladora se hubiese estipulado
otro plazo de mayor duracin.
Objeto y mbito de aplicacin Si durante este periodo de garanta se produjesen averas
El Reglamento y sus Instrucciones Tcnicas Comple- o defectos de funcionamiento, stas debern ser subsana-
mentarias (RITE) tienen por objeto establecer las condi- das gratuitamente por la empresa instaladora, salvo que
ciones que deben reunir las instalaciones de calefaccin, se demuestre que las averas han sido producidas por fal-
climatizacin y agua caliente sanitaria, con la finalidad de ta de mantenimiento o uso incorrecto de la instalacin.
271
Normativa aplicable
a
Reparaciones
Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
272
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
273
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
274
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
275
Normativa aplicable
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
276
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
277
Seguros
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
El hielo que se forma en las tuberas durante el Daos producidos a vecinos o terceras personas
invierno. por un incendio, explosin en la propia vivienda.
Los descuidos del asegurado (por no cerrar las lla- Daos producidos a vecinos o terceras personas
ves de paso, dejar rebosar la baera, etc.). por agua potable o por aguas residuales, etc.
Sin embargo, estn fuera de cobertura los daos debidos No obstante, este tipo de seguro excluye, generalmen-
a la defectuosa instalacin original, al envejecimiento y te, una larga serie de reclamaciones. Es necesario infor-
a la mala conservacin de las conducciones, as como marse bien y leer todas las clusulas del contrato, antes
los daos causados por filtraciones de agua procedentes de concertar la pliza.
del exterior del edificio.
278
Seguros
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Aunque cada uno de los riesgos que pueden cubrirse, en Tres. Si cambia de compaa aseguradora, cerci-
conjunto, por este tipo de pliza pueden contratarse por rese de que no se produzcan vacos temporales o de
separado, suele ser ms idneo el seguro multirriesgo de coberturas respecto de las plizas que expiran. No
hogar, ya que: todas las compaas definen del mismo modo las
coberturas y los efectos temporales de la pliza.
Rene mltiples coberturas en una sola pliza con
un pago nico. Cuatro. Antes de firmar la pliza lea y revise dete-
nidamente su contenido e, incluso, busque, si lo
Resulta ms barato que contratar plizas por se-
necesita, el asesoramiento pertinente. Exija la pli-
parado para cada riesgo.
za completa con condiciones generales, particulares
Es ms flexible para adaptarse a las necesidades de y especiales. Es ms fcil aclarar antes la letra
cada familia. pequea que solucionar despus los problemas y dis-
gustos cuando surgen.
Es un tipo de pliza con la que cuentan todas las com-
paas en su cartera de productos y por eso, antes de la Cinco. Preste especial atencin a las clusulas limi-
decisin, deben estudiarse con atencin las condiciones tativas y al rgimen de exclusiones que requerirn su
de las diferentes ofertas. aceptacin expresa para su eficacia.
Si en su pliza multirriesgo tiene la cobertura de daos Seis. En determinados seguros, el aceptar una fran-
estticos, en el caso de ser necesario reponer, por ejem- quicia por encima de lo ofertado implica impor-
plo, algunas baldosas de la solera de una habitacin co- tantes descuentos en la prima correspondiente.
mo consecuencia de un dao, la compaa aseguradora Aprovchelo. Solicite ofertas con distintas fran-
est obligada a sustituir la totalidad de la solera por quicias y acepte la que ms le convenga.
otra nueva, cuando no se encuentren baldosas iguales a Siete. A la hora de fijar el capital asegurado, tenga
las existentes. De no tener dicha cobertura, slo estara presente que los millones caros son los primeros. A
obligada a sustituir las piezas deterioradas por otras pa- mayor capital asegurado, el coste de la prima por
recidas o similares. milln se reduce.
279
Seguros
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
280
Tributos y gastos
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
de reserva que la comunidad vaya constituyendo pa- lucin de las cuestiones relacionadas con edificios
ra atender a las obras de conservacin y reparacin y viviendas calificados definitivamente como de
de la finca. Proteccin Oficial. Por tanto, slo en el caso de que
su vivienda ostente dicha calificacin, puede dirigirse
a la Delegacin correspondiente de su Provincia para
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) cualquier informacin o tramitacin relativa, entre
El propietario de algn bien inmueble o el titular de otros, a los siguientes asuntos:
un derecho real sobre el mismo, ser sujeto pasivo de
este impuesto. Denuncias por incumplimiento de la normativa de
Viviendas de Proteccin Oficial (VPO).
Para su clculo se toma como base el valor catastral del
inmueble, el cual incluye tanto el valor del suelo como el Denuncias dentro de los primeros cinco aos desde
de la construccin realizada. la fecha de calificacin definitiva, por vicios y de-
fectos de la construccin imputables al promotor, o
La cuota de este impuesto ser el resultado de aplicar a la
por falta de adecuacin de las calidades o caracte-
base, el tipo de gravamen que determine el Ayuntamiento
rsticas tcnicas de la vivienda o de los elementos
en funcin de las caractersticas (superficie construida, lu-
comunes al proyecto aprobado.
gar en que se ubica, etc.) y el nmero de habitantes del
municipio donde radique el inmueble. Ayudas econmicas para la adquisicin de su vi-
vienda, como prstamos cualificados, subsidiacin
del tipo de intereses de los mismos o subvenciones
personales a fondo perdido, si ha sido beneficiario,
Servicios de atencin al usuario como adquirente de alguna de ellas.
281
Servicios de atencin al usuario
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
282
Servicios de atencin al usuario
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Existe una Delegacin Provincial en cada capital de pro- gaciones Provinciales, empresas pblicas y Juzgados y
vincia a la que corresponde la informacin, asesora- Tribunales situados en Andaluca. Tambin los Ayun-
miento, tramitacin y resolucin relativa a: tamientos, empresas municipales y Diputaciones Pro-
Obtencin de informacin in situ o a travs de tel- vinciales Andaluzas.
fono, en materia de consumo. Por tanto, cuando usted se haya dirigido a un organismo
Denuncias de particulares o de asociaciones de con- pblico para solicitar ayudas, licencias, autorizaciones o
sumidores por las que se ponen en conocimiento para presentar una reclamacin o denuncia, o bien cuan-
del rgano competente irregularidades en materia do sea el propio organismo el que se ha dirigido a usted
de consumo, as como reclamaciones en las que se para exigirle el pago de una tasa o el cumplimiento de un
pretende la devolucin de una cantidad de dinero o deber, y entienda que ese organismo pblico no est cum-
la subsanacin de un desperfecto. Denuncias y re- pliendo estrictamente con las normas reguladoras, que no
clamaciones que pueden ser presentadas directa- le est respetando los derechos que usted tiene reconoci-
mente en el Servicio de Consumo de la Delegacin dos, o cuando no haya recibido respuesta alguna, puede
Provincial o ante las Oficinas Municipales de dirigirse al Defensor del Pueblo Andaluz para presentar
Informacin al Consumidor (OMIC). una queja contra la actuacin de ese organismo.
Para ello, escriba una carta al Defensor del Pueblo Anda-
Delegaciones Provinciales de la Consejera luz, dndole conocimiento, de forma detallada, del pro-
de Salud blema que tiene y a que organismos se ha dirigido antes
de acudir al Defensor, cuntele tambin que le han res-
En cada capital de provincia existe una Delegacin, en
pondido y que gestiones ha realizado usted para intentar
la que se prestan servicios de informacin general y par-
solucionar el problema, adjunte a su escrito de queja los
ticularizada en materia de sanidad ambiental, as como
escritos o documentos cursados sobre el asunto y pdale al
sobre la recepcin, tramitacin y resolucin de denun-
Defensor del Pueblo Andaluz que investigue el asunto.
cias en materia higinicosanitaria, relativas entre otras
cuestiones a condiciones de aguas de consumo, pisci- El Defensor del Pueblo Andaluz le enviar, en principio,
nas, tratamientos de aguas residuales, residuos slidos y un acuse de recibo de su carta, un poco despus, le comu-
abastecimientos de agua. nicar si puede o no investigar el asunto que le preocupa.
Si le comunica que ha sido admitido a trmite su escrito
de queja, esto significa que se inicia una investigacin y
Defensor del Pueblo Andaluz que se dirigir a los organismos en cuestin para aclarar
Institucin para la defensa de los derechos de los ciu- las causas del problema, realizando las gestiones oportunas
dadanos en Andaluca, cuya oficina est ubicada en de las que le mantendr informado en todo momento. Al
Sevilla. Se puede dirigir al Defensor del Pueblo final de las actuaciones le comunicar, por carta, la con-
Andaluz cualquier persona o asociacin de personas clusin obtenida sobre su queja, o la solucin que se haya
que sufran algn problema provocado por la actua- alcanzado, as como las recomendaciones o sugerencias
cin de los organismos pblicos que dependen de la que se hayan realizado para que el organismo pblico
Junta de Andaluca tales como Consejeras, Dele- afectado mejore su actuacin.
283
Servicios de atencin al usuario
a Anexo 1
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
284
Servicios de atencin al usuario
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
285
Servicios de atencin al usuario
a
Anexo 2
Vocabulario
A Aljibe: depsito para almacenar agua. Aspersor: elemento que roca o es-
parce el agua de riego, de forma
Abofamiento: abultamiento que se Alumbrado de emergencia: permite uniforme.
produce en una pared, suelo o techo la evacuacin segura hacia el exte-
al desprenderse un revestimiento rior del edificio, en caso de fallo Automtico (de escalera): pulsador
del soporte o base del mismo. del alumbrado general. Se alimen- para el encendido de la ilumina-
ta por fuentes propias de energa cin de escaleras de un edificio,
Abrasivo: sustancia utilizada para que interrumpe automticamente
y su puesta en funcionamiento
desgastar o pulimentar una su- su funcionamiento al transcurrir
es automtica.
perficie por rozamiento. Esmeril, el tiempo programado.
diamante, arena, piedra pmez, Alumbrado de sealizacin: fun-
abrasivos artificiales. ciona de modo continuo indican- Aspirador esttico: pieza de remate
do salidas y pasillos. de un conducto de ventilacin,
Acumulador: recipiente donde se al- que por su forma facilita la evacua-
macena agua (generalmente calien- Amperio: unidad de medida de la in- cin de dicho conducto.
te) para el consumo de aparatos. tensidad de una corriente elctrica.
Agentes de la edificacin (intervi- Anclaje: fijacin de las carpinteras,
nientes): todas las personas fsicas rejas, barandillas, etc., a las paredes,
o jurdicas que intervienen en el suelos o techos, mediante garras
proceso de la edificacin (promo- metlicas, grapas, tirafondos, etc. B
tor, proyectista, constructor, direc- Bajantes: conductos verticales pa-
tor de obra, director de la ejecucin Antideslizante: para evitar resbalo-
ra la evacuacin de aguas plu-
de la obra, entidades y laboratorios nes. Se refiere a algn producto
viales y fecales.
de control de calidad de la edifica- adherido al fondo de la baera.
cin, suministradores de productos Barra antipnico: barra horizontal
Aplacado: revestimiento de una pared colocada en las puertas cortafue-
y propietarios y usuarios).
realizado con placas, generalmente go para facilitar la apertura rpida
Albardilla: cubierta que se coloca de pequeo tamao, como plaque- de stas en el sentido de la eva-
en la parte superior de un muro, o tas o mosaicos. cuacin o salida.
en pretil de azotea, para proteger-
lo de la entrada de agua de lluvia. Arqueta: elemento de construccin Batera de intercambio trmico: en
que recoge y distribuye (en nuestro los calentadores a gas y calderas
Alfizar: pieza o conjunto de piezas caso) las aguas sucias que transpor- mixtas (agua calientecalefaccin).
que cubre la parte inferior del tan los bajantes y colectores. Componente que transmite al agua
hueco de las ventanas para evitar
el calor producido en la combus-
la entrada de agua. Arqueta sifnica: ltimo elemento
tin del gas, en condiciones de p-
de la red de saneamiento interior
Alicatado: revestimiento de una timo rendimiento.
que impide la entrada de malos
pared realizado con azulejos.
olores de la red general. Conecta Bloque trmico: conjunto de que-
Aliviadero: elemento para dar sali- mediante un tubo con la red de mador y batera de intercambio
da al exceso de agua. alcantarillado. trmico.
287
a Anexo 2
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Bombilla ahorradora: vase lm- cos de fachadas, compuestos por Compresor: aparato que sirve para
para de bajo consumo. piezas de diferentes materiales (ce- comprimir un fluido, principalmen-
rmica, hormign, PVC, madera, te aire, a una presin dada.
Bote sifnico: pequeo recipiente aluminio, etc), medidas y formas,
situado bajo el suelo al que con- Condensacin: accin y efecto que
fijas o mviles. se produce al convertirse un va-
curren varios ramales de desages
de aparatos y est conectado al Cerco: elemento de carpintera del por en lquido.
bajante o manguetn. que generalmente se cuelga una Condensadora: en los equipos de
hoja de puerta o ventana para aire acondicionado llamados par-
Burlete: tira cilndrica de material abrir y cerrar un hueco. tidos, la unidad donde se produce
elstico colocada en los intersti-
Chapado: aplacado (revestimiento el fluido caloportador.
cios de las juntas o uniones de
elementos de carpinteras para con placas) de piedra natural o Conductores elctricos: en el inte-
evitar que pase el aire. artificial, realizado con piezas de rior de la vivienda o edificio, ca-
mediano tamao. bles de cobre con aislamiento que
transportan la energa elctrica.
Cierre hidrulico: proteccin con-
C tra malos olores formada por una Confort: comodidad, bienestar.
barrera hidrulica que se interca-
Caja de humos: alojamiento en el Contador: aparato para la medida de
la en los conductos de desage.
que se encuentra un registro para consumo, generalmente de elec-
Tambin se denomina sifn.
limpieza y anlisis de humos. tricidad, agua y gas.
Circuito interior: conjunto de me- Coquilla: forro envolvente de ma-
Caja general de proteccin: caja si-
canismos y conductores que for- terial aislante trmico que se apli-
tuada, generalmente, en fachada,
man la instalacin elctrica de ca a las tuberas de agua caliente.
en la que se efecta la conexin
una vivienda.
con la lnea de acometida elctri- Corriente de defecto: intensidad no
ca y se disponen los elementos Colector: tubera general del edifi- deseada que puede circular en apa-
protectores de la lnea repartido- cio que recoge las aguas sucias pa- ratos metlicos o circuitos, debida
ra de electricidad. ra llevarla al alcantarillado. a un deficiente funcionamiento del
Caldern: se denomina frecuente- Columna de ventilacin: conjunto sistema elctrico.
mente de esta forma al equipo de tubos que discurre paralela- Cortocircuito: contacto directo entre
regulador de presin en un siste- mente a los bajantes de un edifi- fase y neutro, en un receptor elc-
ma de impulsin de agua. cio y cuyo objeto es evitar que los trico o en la instalacin elctrica.
sifones se queden sin agua.
Carcoma: insecto coleptero de co- Cromado: capa de cromo que pro-
lor oscuro cuya larva hace orificios Columna seca: tubera vertical de ace- tege a los grifos metlicos contra
en la madera pudiendo causar su ro con tomas de agua en los distin- la oxidacin dndoles adems un
lenta destruccin. tos pisos del edificio para caso de aspecto ms agradable.
288
a
Anexo 2
VOCABULARIO
289
a
H
Anexo 2
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
290
a
Anexo 2
VOCABULARIO
Llave de escuadra: permiten cortar Monomando: palanca nica de man- Pica: electrodo en permanente buen
la entrada del agua a cada grifo de do, que en un grifo, sirve para re- contacto con el terreno que facili-
los distintos aparatos de la vivien- gular al mismo tiempo el caudal y ta el paso a tierra de las corrientes
da (excepto baeras y duchas). la temperatura del agua. de defecto.
Lnea de fuerza motriz: enlaza un Montante: tubera vertical por la Picaporte: sencillo mecanismo para
contador trifsico con el equipo que asciende el agua para el sumi- apertura y cierre de puertas que se
motriz del ascensor, del grupo de nistro de una vivienda. acciona manualmente mediante
presin o de cualquier otro. Mortero de cemento: mezcla pasto- pomo o manilla.
sa de cemento arena y agua.
Pilar: elemento resistente vertical de
M Muro de carga: fbrica resistente de la estructura de un edificio, donde
Manguetn: conducto de evacuacin ladrillo, piedra u otro material que apoyan las vigas. Su dimensin
de amplio dimetro para desage soporta cargas transmitidas por predominante es la altura.
de inodoros que enlaza directamen- otros elementos constructivos, y
que forma parte de la estructura Potencia contratada: en electricidad,
te al bajante. potencia que se contrata con la
portante de un edificio.
Manguitos: anillos que forman y pro- compaa suministradora. Ha de
tegen la unin de dos tubos que no ser igual o menor que la potencia
cambian de direccin. O instalada.
Manmetro: aparato para medir la Potencia instalada: en electrici-
Ozono: capa de gas atmosfrico que
presin. dad, potencia que puede absor-
protege de los rayos ultravioletas
Manta ignfuga: producto utilizado del sol y de las enfermedades que ber la instalacin funcionando
para apagar pequeos fuegos que los mismos pueden producir (cn- correctamente.
an estn inicindose (por ejem- cer de piel, cataratas, etc.) Pozo de registro: recipiente estanco
plo, una sartn que empieza a ar- intercalado en la red enterrada de
der). Apagan el fuego retirndole saneamiento o de alcantarillado,
l oxigeno y as el combustible P con tapa para su apertura y registro.
(en el caso de la sartn, el aceite)
Patio de luces: recinto cerrado en
no arde ms. Precerco: elemento de madera que
su permetro cuya principal fun-
Mecanismos elctricos: elementos de se fija al tabique para luego reci-
cin es la de proporcionar luz
uso directo en una instalacin elc- bir el cerco de una puerta.
natural y ventilacin a las habi-
trica (tomas de corriente, interrup- taciones que no puedan abrir a Presostato: dispositivo de control y
tores, pulsadores). las fachadas. regulacin para el campo de pre-
Meseta de escalera: superficie pla- Patologa: estudio de lesiones y defec- sin, en que normalmente va a
na que une dos tramos de una es- tos de elementos de construccin. trabajar una instalacin.
calera. Se conoce tambin como
Pequeo interruptor automtico Programadores: pequeos aparatos
descansillo.
PIA: interruptor que corta auto- que inician o interrumpen autom-
Mezcladores: vlvulas para la mez- mticamente la corriente cuando ticamente el funcionamiento de un
cla de agua caliente y fra acopla- se produce una sobretensin en sistema, de acuerdo con un progra-
bles a las griferas sanitarias. un cortocircuito. ma de tiempos preestablecido.
291
a Anexo 2
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
292
a
Anexo 2
VOCABULARIO
que hace que los productos de la Vlvula de interceptacin: disposi- del hueco de las ventanas para
combustin, puedan circular a su tivo que interrumpe la circula- evitar la entrada de agua y eva-
travs hacia el exterior. cin de un fluido a travs de una cuarla al exterior.
Toma de tierra: conexin de una to- tubera o canalizacin.
Vigas: elementos resistentes de de-
ma de corriente, mquina o circui- Vlvula de retencin: vlvula exis- sarrollo horizontal, que forman la
to, que permite evacuar a tierra tente en una instalacin que tiene estructura del edificio. Su dimen-
las corrientes elctricas estticas la finalidad de evitar el retorno de sin predominante es la longitud,
o producidas por derivaciones agua a la red de distribucin. en cuyo sentido descansan sobre
no deseadas. dos o ms apoyos.
Vaso de expansin: deposito abier-
Tramo de escalera: cada una de las to o cerrado que tiene como mi- Voltio: unidad utilizada para medir
partes en que se divide la pen- sin absorber las dilataciones del la diferencia de potencial de la
diente escalonada de una escale- agua contenida en el circuito de corriente elctrica.
ra. Entre dos tramos consecutivos calefaccin, facilitando la eva-
hay una meseta. cuacin de una eventual burbuja
de aire o vapor. X
Vaso de la piscina: recipiente o ca- Xilfagos: insectos que roen la madera.
V
vidad de forma cncava que con-
Vado: parte en rampa de una acera, tiene el agua de una piscina.
que forma la salida de un edificio, Z
local o garaje, hasta la calzada. Vatio: unidad utilizada para medir la
Zumbador: mecanismo que produce
potencia de la corriente elctrica.
Vlvula: dispositivo que regula la un sonido al accionar un mando
corriente de un lquido o gas en Vierteaguas: pieza o conjunto de elctrico utilizado como llamador
una tubera. piezas que cubre la parte inferior o timbre.
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