En la actualidad la produccin agrcola ha alcanzado importantes

niveles de desarrollo, lo que ha generado que algunas relaciones

contractuales despierten inters en la sociedad.
Debido a estas nuevas interacciones el contrato agrario se ha
ramificado. El presente artculo definir diversos tipos de contratos
agrarios con especial nfasis en aquellos mediante los cuales se da el
nacimiento de la empresa agraria. Incorpora un estudio
jurisprudencial que abarcar resoluciones tanto de la Sala Primera
como del Tribunal Agrario dictadas en los ltimos diez aos con el
objetivo de determinar algunas consideraciones jurisprudenciales que
complementan la naturaleza jurdica de los mismos.
Definicin:
El contrato agrario se puede definir como la relacin jurdica
convencional que consiste en el acuerdo de voluntad comn,
destinado a seguir los derechos y obligaciones de los sujetos
intervinientes en la actividad agraria, con relacin a cosas o servicios
agrarios, ms claro aun con relacin a la actividad agraria o
empresarial.
El contrato se individualiza y define a travs del esquema legal que lo
disciplina, o bien por las reglas que establecen las partes como
ordenamiento propio. En principio este contrato se le reconoce como
tal, distinto al contrato civil o mercantil, aunque tenga su origen en el
contrato en general, pero cuando surge el Derecho Agrario a este
contrato adems de ejercer el goce y disfrute de la tierra, se le une el
poder de gestin sobre los medios de produccin.
Los contratos agrarios poseen elementos estructurales comunes e
individualizables, a pesar de las diferencias que presentan entre ellos.
La efectividad, consensualidad y tipicidad, la comunidad de fin o fin
comn, y la duracin son algunos de esos elementos.
Desde un primer punto de vista, ya analizado, el encuentro de la
voluntad prefigura el nacimiento de la empresa y de los efectos
esenciales del contrato; desde un segundo punto de vista, ms
importante quiz, el consentimiento distingue uno agrario de otras
formas contractuales, sobre todo en cuanto se quiere constituir un
tipo determinado de empresa o bien se contrata para el ejercicio
especfico de ella
Clasificacin de los contratos en general:

Referente a la clasificacin de estos contratos es necesario indicar

que existen variadas divisiones doctrinales. Lo importante es
determinar reglas jurdicas comunes aplicables a contratos de un
mismo tipo. Aqu cobran plena validez las clasificaciones tradicionales
aplicables a los contratos en general.
Don Vctor Prez los clasifica de la siguiente manera: Contratos de
intercambio, que estos pueden ser de concesin de un derecho
personal(arrendamiento agrario) o de distribucin de derechos
reales(asignacin de tierras). Contratos con estructura asociativa, por
ejemplo la aparcera.
Contratos de empresa agraria que se relacionan con la fase de vida de
la empresa. Estos ltimos se subdividen en contratos preparatorios,
de ejercicio y de coordinacin. Ejemplo de ellos son compraventa del
fundo, el mutuo agrario y las cooperativas respectivamente.
clasificacin de acuerdo a:
A)Los sujetos: se desprende contratos agrarios pblicos, mixtos y
privados.(el contrato de asignacin de tierras sera un contrato mixto)
Estos a su vez pueden ser unilaterales o bilaterales.
B)La formacin: contratos no formales o consensuales y contratos
formales o solemnes.
C)Al cumplimiento: contratos de ejecucin simultanea y contratos de
ejecucin sucesiva.
D) A la forma de cumplimiento: siendo estos contratos onerosos o
gratuitos.
E) Al carcter fortuito o no dividindose en contratos conmutativos y
contrato aleatorios.
F) A su tipicidad siendo tpicos o nominados y atpicos o innominados.
G) A su accesoriedad: contratos principales y accesorios.
Causa del contrato agrario:
Parte importante de la doctrina mencionan que la causa del contrato
agrario es la empresa, as cuando sta es agraria la forma contractual
va a tener esta calificacin, y en consecuencia se le aplicarn las
normas y principios del Derecho agrario, y no de otra materia; sin
embargo por tener todo el sistema, incluida la disciplina agraria un

fuerte raigambre en el Derecho romano, muchas veces se ha de

ubicar el contrato en el Derecho Civil, en cuanto a la estructura
contractual se refiere, aplicndosele, sobre todo respecto de la
funcin, los lineamientos, principios y caractersticas de lo agrario.
La nocin de este contrato se vincular, lgicamente, tambin con la
empresa, y su significado se ha de relacionar con la actividad
econmica propia de la produccin desarrollada por el empresario
agrcola en cuanto al ciclo biolgico de cra de animales y cultivo de
vegetales- en todo el complejo de actos y relaciones que tienen como
finalidad la organizacin y ejercicio de la empresa.
La Sala Primera mantiene la posicin de que la causa del contrato
ser siempre la empresa agraria, ya que sta nace, vive, crece e
incluso se extingue a travs de contratos. Por ello va a ser la empresa
la encargada de calificar la funcin econmica y social del contrato.

Tipologa predominante en la jurisprudencia nacional

La resolucin nmero 324 del nueve de mayo de dos mil uno dictada
por la Sala Primera seala tajantemente la clasificacin de los
contratos agrarios distinguindolos entre contratos constitutivos del
ordenamiento de la empresa y contratos al servicio de la empresa: los
primeros han sido definidos incluso como contratos de la organizacin
(global) de la empresa, o ms simplemente "contratos de empresa",
mientras los segundos son contratos de ejercicio, o tambin llamados
"para la empresa.
Los contratos de ejercicio de la empresa agraria, o de servicio, son
instrumentales para la vida de la empresa, son los contratos donde
una parte es el empresario y cuyas estipulaciones responden a las
exigencias de la empresa. Estn vinculados a las etapas preparatorias,
de ejercicio o de coordinacin de la empresa, llamados a suministrar,
en todo o en parte, los factores necesarios para la produccin.
Algunos ejemplos son el crdito agrario, los contratos de trabajo
agrcola, las cooperativas de servicio, consorcios y asociaciones de
productores;mientras que los contratos constitutivos de empresa
agraria sirven al empresario para organizar los bienes de la
produccin, con el objeto de someterlos a una actividad bajo su
direccin.

Esquema basado en la clasificacin que mantiene la jurisprudencia.

Contratos constitutivos de empresa
A) Aparcera
El contrato de aparcera es la forma de tenencia en donde el aparcero
recibe determinado predio por un tiempo limitado, por lo general el
de la cosecha o de un ao, por lo general a cambio de una parte de la
cosecha.
Reiteradas resoluciones de la Sala Primera lo ubican en los contratos
de constitucin de la empresa, porque lo que pretenden las partes al
llevar a cabo un negocio de este tipo es asociarse para constituir una
empresa agraria.
Es un contrato sui generis, se da una especie de arrendamiento
enlazado a un contrato de sociedad. El aparcero trabaja la tierra,
paga todos o una parte de los gastos de la siembra y da una parte de
la cosecha, generalmente entre la tercera y la mitad, al dueo"
B) Gratuito de tierras
Es aquel prstamo gratuito por el cual una parte (propietario del
fundo) concede su terreno para que otro sujeto por un tiempo
indeterminado realice en l actividad agrcola. Es un contrato
unilateral puesto que solo el que recibe la parcela se obliga.
Se asemeja al comodato, en el contrato del gratuito aparte del uso y el
disfrute debe de cuidar la tierra como buen padre de familia, darle
mantenimiento y debe de explotarlas econmicamente para sacarles
provecho.
C) Esquilmo
Este es un contrato por medio del cual un sujeto otorga a otro un
terreno durante un tiempo determinado a cambio de una
contraprestacin, una de sus caractersticas principales es que es un
contrato oneroso y se debe cuidar el fundo como buen padre. Es muy
semejante al contrato de arrendamiento aunque en este ltimo se
debe de pagar un canon ya sea con dinero o bien con frutos.
El Tribunal Agrario ha definido esta clase de contrato como aquel
pacto por medio del cual se da como prestacin el uso de un terreno a
cambio de una labor que debe ser realizada por el contratista.

El contrato de esquilmo se encuentra inmerso en los contratos

constitutivos de empresa, y ms especficamente es un contrato
asociativo.
En los contratos asociativos, el contrato se limita por las obligaciones
y derechos establecidos por las partes contratantes, pero va ms all
en cuanto seala cmo se encuentran divididos los poderes, las
responsabilidades y las actividades a desplegar por las partes en la
empresa.
D) Arrendamiento agrario
Este tipo de contrato es de frecuente uso y de mayor importancia en
una sociedad como costarricense en la que las personas que carecen
de recursos para adquirir en propiedad los terrenos procuran el uso y
disfrute de los mismos por medio de este contrato, mediante una
adecuada retribucin al propietario, el cual obtiene rendimientos de
sus bienes sin disminucin de la sustancia o del importe de ellos.
Es un contrato bilateral, el cual tiene tres elementos esenciales:
consentimiento, cosa y precio. El arrendamiento se contrae a procurar
por tiempo limitado el goce de la cosa, a persona distinta del
propietario, se produce un derecho personal. Las principales
obligaciones que pesan sobre el arrendatario son: la referente al buen
uso de la cosa que est bajo su manejo e imprimirle el destino
pactado, y la relativa al pago de precio convenido.
Es un contrato de constitucin de la empresa agraria, ya que el
empresario inicia con el arrendamiento de fundos o(y) de la hacienda
agraria su empresa .
El Derecho Agrario busca perfilar una concepcin moderna de este
Instituto, donde se contemplan derechos y facultades mnimos al
empresario- productor, frente al propietario no productor. Una de las
obligaciones tpicas de estos contratos que viene desde el Derecho
Civil es la obligacin del arrendante de garantizar el uso y goce
pacfico de la cosa por parte del arrendatario.

Esta es una obligacin elemental y un requisito bsico para que el

empresario pueda desarrollar su empresa, pues si adems de lidiar
con las intemperancias del mercado, del clima, y de los riesgos
biolgicos que atacan sus cultivos, o sus animales, tambin debe

atender perturbaciones externas, se le hace imposible a dicho

empresario llevar a buen trmino su actividad.
Esta obligacin es de carcter positivo y se ubica en el artculo 1127
del Cdigo Civil, aplicado supletoriamente a esta materia, y se
extiende a los accesorios de la cosa; puede hacer valer su derecho en
la va interdictal o en la ordinaria.
El artculo 1147 permite la resolucin del contrato de arrendamiento
por no haber cumplido una de las partes una obligacin positiva,
asignndole al Juez la facultad de acordar al contraventor un plazo
para el cumplimiento de su obligacin antes de acceder a la demanda.
La jurisprudencia ha sido conteste en este aspecto y corresponde
valorar en cada caso el grado de incumplimiento para determinar la
resolucin y la responsabilidad civil aparejada a ella.
La Sala Primera ha sealado que: La responsabilidad civil en la
resolucin contractual del arrendamiento requiere la concurrencia de
los siguientes elementos a) existencia de una relacin contractual de
arrendamiento b) incumplimiento de las obligaciones positivas o
negativas derivadas de dicho contrato, c) imputacin del
incumplimiento al deudor; existencia de una dao y e) relacin de
causalidad entre el incumplimiento de la parte contratante y el dao
producido
En cuanto a las mejoras agrarias, la Sala Primera en sentencia N 13
de las 10 horas del 29 de enero de 1993, ha indicado que son todo
acto o hecho, jurdico o no, susceptible de aumentar en forma estable
y permanente la capacidad productiva del fundo. El elemento
caracterizante es su incidencia sobre un bien productivo y como
resultado del ejercicio de la actividad agraria.
Se reconocen dos tipos de mejoras: econmicas y sociales. Las
primeras inciden directamente sobre el fundo, provocando un
aumento, estable y permanente, sobre su capacidad productiva
mientras que las segundas inciden sobre las condiciones en que se
presta, brindando mayor comodidad para aumentar su eficiencia.
Basndose en ello, para la Sala Primera no hay tales "mejoras
necesarias", sino simples hechos y actos de conservacin y
preparacin del fundo, pues mejoras para el derecho agrario son slo
aquellas que acrecientan la capacidad productiva del bien.

E) Asignacin de tierras
Es un contrato de duracin por el cual el ente agrario adjudica a un
beneficiario de los programas de dotacin de tierras, previamente
calificados conforme a los parmetros establecidos por su propia
normativa, un fundo agrario, comprometindose a traspasarlo, por un
eventual precio o a ttulo gratuito, si el beneficiario demuestra tener
capacidad tcnica para desarrollar la empresa agraria y cumple con
las obligaciones impuestas durante un perodo de prueba
La parte beneficiada debe cumplir ciertas obligaciones durante un
periodo de tiempo de 15 aos, o hasta el momento de no existir
deudas pendientes, cuyo incumplimiento permiten al ente revocar la
adjudicacin. El traspaso de la propiedad se verifica al vencimiento de
dicho plazo, solo podr enajenarlo de cualquier forma si con previa
autorizacin expresa del Instituto.(Instituto de Desarrollo Agrario)