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001 Tasacion Departamento
001 Tasacion Departamento
------------------------------------OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQ CAP. 1228
REPEJ 01-02-001010-99
DICTAMEN PERICIAL
I- METODOLOGIA Y PLANTEAMIENTO:
La Metodologa y Planteamiento empleado para la Elaboracin del presente
Dictamen, te sido la verificacin y constatacin del Sistema constructivo del rubro de la
Partida de Acabados, dentro de un marco Estrictamente Tcnico, en el que han sido
determinantes las consideraciones de las partes, que obran en el Expediente, y al que
he tenido acceso en mas de dos oportunidades, igualmente se a tomado contacto con
Proveedores de los rubros a fin de acreditar mayores detalles del producto. Considero
igualmente las precisiones del "Anexo N1" y los contenidos en la obra de la
residencia, la valorizacin que se indica, se encuentran normada por el REGLAMENTO
GENERAL DE TASACIONES DEL PERU, por el mtodo de la Tasacin Directa,
aprobado mediante RESOLUCION MINISTERIAL N 370-85-VC-9300 de fecha 27
de Diciembre de 1985 y publicados en el Diario Oficial El Peruano con fecha 14 de
Enero de 1986.
As mismo por el NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL
PERU, aprobado por RESOLUCION MINISTERIAL N 469 - 99 - MC/15. 04 de
fecha 10 de Diciembre de 1999, y publicado en el diario Oficial El Peruano, con
fecha viernes 17 de Diciembre de 1999.
II- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona en el que se ubica el Bien Inmueble, materia del presente Dictamen Pericial se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con servicios de agua, desage, luz y energa
elctrica, pistas veredas, jardines, as como servicio telefnico.
Por la ubicacin del bien inmueble, este se encuentra en un "AREA DE
ESTRUCTURACION URBANA IV": AREA HETEROGENEA Y ESPECIALIZADA,
con ZONIFICACIN R ( 8 VIVIENDA MULTIFAMILIAR con caractersticas
especiales de Normatividad.
III- MEMORIA DESCRIPTIVA
1.
NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION
Solicita la PERICIA la parte DEMANDANTE y ordena la Tasacin EL PRIMER
JUZGADO CIVIL DE LIMA
2.
OBJETO DE LA TASACION
para los efectos a que se CONTRAEN EL MANDATO DEL JUZGADO
3.
FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA PERICIA TECNICA
A la fecha del presente Dictamen
4.
De Categora A,
teniendo como referencia sustancial el DOCUMENTO
CONTRACTUAL DE ADQUISICIN DEL BIEN INMUEBLE, y EL ANEXO N 1
que forma parte del mismo, as como los otros documentos que obran en autos. As
mismo se valorizar segn sea el caso. La Inspeccin Tcnica Pericial fue llevado a
cabo mediante diligencia Judicial con asistencia del Sr. Magistrado, su adjunto,
especialista Legal, representantes de las partes y el suscrito Perito Judicial.
14.02 BIENES ADQUIRIDOS SEGN DOCUMENTO CONTRACTUAL
Los Bienes Inmuebles adquiridos segn Documento Contractual, fueron realizados con
fecha NOVIEMBRE DE 1996, compra realizado en planos proyecto, modalidad muy
frecuente en nuestro medio, para ser entregados en el mes de JUNIO DE 1997, plazo
que se extendi hasta OCTUBRE DE 1999, es decir 2 aos con 4 meses; segn acta de
entrega que obra en autos; los que estn constituidos por DOS ESTACIONAMIENTOS
signados con los nmeros 5 y 6, UN DEPOSITO, el N 10, ambos ubicados en el
primer stano; y el DEPARTAMENTO N 402, DEL CUARTO PISO:
a.ESTACIONAMIENTOS
En la Inspeccin realizada en fecha posteriori a la Diligencia se pudo constatar la
existencia fsica de estos bienes N 5, y N 6, con una ubicacin incmoda e
inadecuada por estar una a continuacin de la otra, comercialmente disminuye su valor
hasta un 25 % de su valor si estuviera en forma paralela, es decir una al lado de la otra.
b.DEPOSITO
Corresponde a lo indicado en documento Contractual: en la numeracin, como en el
rea que se indica, se encuentra ubicado en el primer stano.
c.DEPARTAMENTO N 402
Sobre este inmueble en particular: Departamento 402, del Cuarto piso, existe una doble
forma de enfocarla:
1ro. CASO- Cuando la residencia fue entregada por la Empresa PERU REAL ESTATE
S.A. a sus nuevos Propietarios, y
2do. CASO En su estado actual, Cuando se ha realizado la Inspeccin Judicial:
1ER CASO.Existe UN ACTA DE ENTREGA del referido Dpto. 402, de fecha Domingo 12 de
Octubre de 1997 documento que obra en el expediente y que esta refrendados por el
representante de la empresa Inmobiliaria que vendi el inmueble y el representante de
los nuevos Propietarios, en el que se hace una relacin de 16 puntos faltantes
inconclusos (*), y que, algunos de los cuales, a la fecha, sigue pendiente, siendo alguno
de ellos necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del sistema en una
residencia de categora A, Como es el caso que hasta la fecha no se han instalado el
TRITURADOR DE DESPERDICIOS EN EL LAVADERO DE LA COCINA, que por
diferencia de altura en el sistema de evacuacin del desage, empotrado en la pared y la
salida del triturador, hace imposible y por tanto nula su posterior y Futura colocacin;
en este caso el monto correspondiente al artefacto, instalacin, y otros (*) deben ser
resarcidos a los propietarios, el costo del triturador, mano de obra de su instalacin,
hasta ponerlo en funcionamiento, es por la suma de US. $ 220. 00 -------- 1
(*) Para ser calificado por el Magistrado: tiempo de demora en la entrega del Dpto 2
aos 4 meses y 16 puntos faltantes e indicados en el acta de entrega
2DO. CASO.A la fecha el referido inmueble, presenta deficiencias, omisiones y excesos, que
desmerecen la Calidad y Categora del Bien Inmueble, existiendo elementos que
necesariamente debern ser devueltos y cambiados, otros completados y otros
anulados, por lo que, cada una de estas valorizaciones debern ser asumidas por los
Responsables. Por comodidad y facilidad, se va describir cada uno de los Acabados en
los diferentes ambientes, y viceversa, precisando su estado, su cumplimiento con lo
indicado en el ANEXO N 1 y su valorizacin si es que as se estime por conveniente:
HALL DE INGRESO Y BAO DE VISITA
Ambientes prximos e inmediatos al ingreso principal a travs de un ascensor, en forma
directa, de 4.00 m2 y 2.00 m2 de rea neta respectivamente, cuya puerta al bao de
visita, necesariamente se tienen que cambiar, toda la unidad, incluyendo los marcos,
por haberse dimencionado errneamente con el cabezal del marco ms corto que el
"vano superior" de la puerta, lo que determin colocarse una "tapa junta" como
solucin, rompiendo la esttica, armona y unidad de conjunto de todas las otras puerta
interiores de la residencia que no llevan este elemento, mas aun, con la puerta vecina,
el de ingreso a la cocina que no tiene esta "tapa junta", porque a su vez lleva una
"brua" a toda la periferie de la puerta, este cambio total de puerta y marco, valorizado
en la suma de. ------------------------------ US. $ 300. 00 ---- 2
PUERTAS.- la puerta que conecta del Hall de ingreso a la Cocina como se indica en la
parte superior, no lleva la referida "tapa junta", contraponiendo a la unidad arriba
mencionado, porque, a su vez lleva una "brua" a todo su contorno, mas a un, esta
puerta tiene rajaduras en el panel superior e inferior que traspasa la visibilidad de un
ambiente al otro, de hasta 3 mm. Por lo que debe igualmente ser cambiado la
respectiva hoja de puerta. Es preciso indicar que las dos puertas inmediatas al Hall,
ubicadas frente al ascensor, una de ellas tiene "tapa junta" y la otra, una "brua",
totalmente contraproducentes e inadecuadas para una residencia de Categora, su costo
por la hoja valorizada en la suma de. -------------US. $ 250. 00 ----3
Igualmente, las puertas del DORMITORIO PRINCIPAL como la puerta del
DORMITORIO DE SERVICIO ambas apaneladas, deben ser cambiados (las hojas) una
de ellas por presentar rajaduras y la otra por haber hecho el trabajo de tapar la rajadura
con masilla sin darles el acabado conveniente, ambas valorizadas en la suma de (2)
----------------US. $ 500. 00 --- 4
GUIA DEL CLOSET DEL DORMITORIO PRINCIPAL
Los closets empotrados del Dormitorio Principal, estn constituidos por un sistema de
cajones y todas las puertas son persianas que s habren en forma de acorden sobre unas
guas que son fijadas en las partes superior e inferior de los marcos, por lo que a la fecha
(desde su instalacin, demasiado corto), ha sufrido desgaste y fractura, por lo que se
deber cambiar con otro similar que ofrezcan calidad, garanta y durabilidad, ambas
guas
valorizadas
en
la
suma
de.
---------------------------------------------------------------------------US. $. 150. 00 --------- 5
PUERTAS DE ESPEJO POR LAS PERSIANAS DE MADERA
El anexo n 1, indica que el material de los closet debe ser de madera, con el sistema de
puertas adoptadas en los closet, es decir puertas plegadizas, el cambio al considerar
puertas revestidas de espejo, deben revertir una diferencia de costos, esto es ------US. $
120. 00 ----------- 6
LAJA AREQUIPEA
Segn los documentos que obran en autos, el HALL y el BAO DE VISITA, deben
tener los pisos y contrazocalos de laja arequipea, igualmente el cambio por el uso de
baldosas de mrmol, de 30.5 x 30.5, dan una diferencia en lo referente a costos, por la
calidad del material y la mano de obra especializada en la suma de
-------------------------US. $ 80. 00 -----------7
ALFOMBRA
Los ambientes definidos a llevar este tipo de acabados en el piso, se han cumplido, con
la diferencia, de ser un producto de menor calidad a lo convenido: Alfombra de Nylon
Atlntica de 17 mm, por lo que revierte un adicional de --------------------------US: $.
450. 00 --------- 8
ACCESORIOS
Los cambios del tipo de piso, de acabados diferentes, generalmente llevan una "tapa
junta" metlico o similar, los que han sido omitidos en los encuentros de piso mrmol alfombra, en El Hall y Sala Comedor, entre los cambios de piso alfombra - cermica,
entre
el
pasadizo
y
la
cocina,
por
la
suma
de
------------------------------------------------------US. $ 70. 00 ---------- 9
VENTANAS
En general el edificio tiene las ventanas de cristal templado color natural, sin embargo
en los documentos se consignan de color bronce, por lo que debe revertirse una
diferencia
de
costos,
esto
es
por
la
suma
de
------------------------------------------------------- US. $ 280. 00 ------- 10
Adems, las hojas de las ventanas batientes debern ser cambiadas por otras similares
previo a una toma correcta de sus dimensiones.
DECLARATORIA DE FABRICA
El documento de La Declaratoria de Fabrica del referido Departamento hace una
reveladora indicacin: citando a todos los ambientes antes descritos y conocidos, y en lo
concerniente al nmero de dormitorios, hace referencia a: un dormitorio Principal y dos
Dormitorios Secundarios, que no se ajusta a la verdad, indagado sobre el particular, se
pudo obtener informacin, que efectivamente existi el citado segundo dormitorio, pero
que por acuerdo de las partes se acord sacrificar ese dormitorio, en beneficio del
Dormitorio Principal y Living Comedor; este hecho debe resarcir econmicamente a la
parte por el ahorro de los siguientes elementos: dos muros perpendiculares,
revestimientos de las paredes, una puerta, el pintado de ambas caras, tubera de PVC y
conductores,
tomacorrientes,
interruptores, centros de luz, por la suma
de----------------------- --------------------------------------------US. $ 750. 00 ---------11
ACCESORIOS DE BAOS Y OTROS
En el expediente existe un documento que se hace una devolucin de accesorios de los
baos por falta de calidad y se adjunta recibos de costos de los nuevos adquiridos por
los propietarios, por un monto de ----------------------------------------------------------US. $
158. 00 ---------12
APARATOS SANITARIOS
El Bao Principal, segn las indicaciones del anexo n 1, debera llevar un BIDET de la
marca Top Piece, de primera, los que se han omitido, teniendo como costo neto mas los
impuestos de ley y la mano de obra, la suma de --------------------------------------US. $
450. 00 ---------13
RESUMEN
En general, las omisiones, defectos, fallas imperfecciones que se han indicado en el
presente, se han cuantificado con un valor de --------------------------------------US. $
3778. 00
15. 00 CONCLUSION
Se ha procedido a la Inspeccin Tcnica Pericial de los BIENES INMUEBLES de
propiedad de la Seora. ROSA AMELIA AMOROS TERAN DE VARGAS, ubicado en
la calla Los Castaos N 520, Distrito de San Isidro, Prov. Y Dpto. De Lima: en algunos
casos, se han encontrado DEFICIENCIAS constructivas de los acabados,
OMISIONES, porque no se han colocado, CAMBIOS porque se instalaron otros a los
indicados en el Anexo N 1, y DEFECTOS o FALLAS, entre otros, los que debern ser
restituidos.
Igualmente, en cada caso se ha precedido a dar alternativas de solucin, y por ltimo
se ha procedido a cuantificar cada actividad, siendo en global la suma de TRES MIL
SETECIENTOS SETENTIOCHO DOLARES AMERICANOS (US. $ 3, 778. 00).
Por lo tanto a Ud. seor Juez solicito se sirva dar por cumplido la PERICIA JUDICIAL
encomendada y dar por cumplido el mandato de su Juzgado.
Lima 22 de Setiembre del 2000
-------------------------------OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQTO
CAP 1228
REPEJ 01-02-001010-99
DICTAMEN PERICIAL
OSCAR HUGO BONIFAZ HUARANGA, identificado con L. E. N 08661433, con
Domicilio Legal, sito en el Jr. Lorenzo Farfn N 505, Lima-39, de Profesin Arquitecto
con Registro en el Colegio de Arquitectos del Per CAP. 1228, perito Adscrito al
Registro de Peritos Tasadores del Colegio de Arquitectos del Per, al Consejo Nacional
de Tasaciones del Per, al Registro de Peritos Judiciales del Poder Judicial, al Cuerpo
Tcnico de Tasaciones del Per.
I- METODOLOGIA Y REGLAMENTO
La Metodologa y Reglamento empleado para la realizacin de la Presente Tasacin, se
encuentran Normadas por el NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU, aprobado mediante RESOLUCION MINISTERIAL N
469 - 99 - MC /15. 04, de fecha 10 de Diciembre de 1999, y publicado en el Diario
Oficial el Peruano, con fecha viernes 17 de Diciembre de 1999, por medio de la
Tasacin Directa.
IIINFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona en el que se ubica el bien Inmueble, materia del Presente Tasacin Pericial, se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con Servicios de Agua, Desage, Luz y Energa
Elctrica, pistas, veredas, y Jardines, as como servicios telefnicos.
III- MEMORIA DESCRIPTIVA
1- NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION
Seor PEDRO IVAN BELLIDO
2- OBJETO DE LA TASACIN
Para los EFECTOS DE CONOCER EL VALOR COMERCIAL REAL, DEL BIEN
INMUEBLE materia de una COMPRAVENTA.
3- FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACIN
A la fecha en la que se indica la presente Valuacin
4DESCRIPCIN ACTUAL Y USO DEL PREDIO
El Inmueble, que por sus caractersticas especiales del Diseo, forma parte de una
Unidad Arquitectnica de tres pisos, esta destinado a una Vivienda y Comerci
(Farmacia) SU ACTUAL USO est precisamente destinado al funcionamiento de lo
antes indicado
5- UBICACIN
El Bien Inmueble, materia del presente Dictamen, se encuentra Ubicado en la
interjeccin de la calle: Juan Elvis Bolaos y la Avenida Universitaria, signado con la
Numeracin Municipal Nmeros 371, 373, II etapa, Urbanizacin Condevilla Seor,
Distrito de San Martn de Porras, Provincia y Departamento de Lima.
ATTE.
Lima 07 de Junio del 2001
--------------------------------OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQTO CAP. 1228.
PERITO TASADOR