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Centmetro------------0.01mts.
Milimetro-------------0.001mts.
HECTAREA 1ha = 10.000M2
AREA
1a = 100M2
CENTIAREA 1ca = 1M2
B
Y en los casos de formas por ejemplo como la que vemos abajo ser BASE X BASE / 2
Base
Base
METODOS DE TASACION
SEPARATIVO separa por un lado el terreno y por el otro las mejoras
CONJUNTO se divide en ESPECIFICOS (tienen en cuenta las particularidades del bien,
superficie, terreno, renta, categora de la edificacin, etc.) COMPARATIVO (tiene en cuenta las
caractersticas generales del bien a tasar y lo compara con propiedades semejantes)
METODOS USUALES DE TASACION
METODO DIRECTO (tambin llamado mtodo de aplicacin directa) es el cual se analiza por
un lado el terreno y por otro el de las mejoras, luego sumamos y obtenemos el valor del bien (el
valor del lote se hace de la forma comparativa buscando antecedentes de lotes libres de mejoras que
posean similares caractersticas, ubicacin, forma, servicios, superficie, etc.) luego se homogenizan
a travs de aplicaciones tcnicas como por ejemplo las tablas y el valor de las mejoras se obtiene
teniendo en cuenta las caractersticas generales de la edificacin, categora de construccin,
antigedad, estado de conservacin, etc. el anlisis se hace teniendo el presupuesto de la ejecucin
de la obra o determinando el valor del m2 cubierto, en ambos casos corresponde aplicar el
porcentaje de descuento correspondiente a amortizacin, segn su antigedad y estado de
conservacin.
EMPIRICO capacidad y experiencia del tasador para llegar al valor utilizando el mtodo que
corresponda a su criterio. Se trata de observar recopilar y comparar antecedentes, para despus
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aplicar los procedimientos correctos, una de las formas para recopilar informacin es consultar con
las inmobiliarias de la zona y quedara a criterio del tasador tener en cuenta o no dicha informacin,
otra forma es consultar en los avisos clasificados en este caso tendr que actuar con precaucin ya
que se trata de operaciones no concretadas, pero lo mas importante es recopilar datos de ventas,
esta tarea es importante que sea hecha por el tasador en forma personal. Una vez recopilados esos
datos conviene hacer una inspeccin del lugar en donde se reunirn una serie de elementos internos
y externos que ser necesario tener en cuenta al momento de elegir el mtodo a emplear (zona,
servicios pblicos y privados, pavimento, topografa, forma y superficie del lote, categora de las
mejoras, antigedad, estado de conservacin, materiales recuperables en una demolicin)
TASACION DE MEJORAS
Nos van a dar un valor a nuevo del m2 ej: $1500 y una antigedad ej: 20 aos una superficie ej: 100
m2 una categora ej: buena y una vida probable ej: 60 aos
1) antigedad x 100 / vida probable
20x100/60= 33.33 buscamos 33.33 en tabla Ross
Heidecke y nos arroja una depreciacin de 21.97%
2) valor a nuevo x porcentaje de depreciacin / 100 $1500x21.97%/100= 329.55
3) valor a nuevo menos depreciacin
4) valor de las mejoras x superficie
$1500-$329.55= $1170.45
$1170.45 x 100= $ 117045.00
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Ejemplo lote esquina $ 50000 medidas 10x50 zona comercial
1) Primero averiguamos el total de m2 que tiene el lote
10x50= 500
2) averiguamos el valor del m2
$ 50000/500= $100m2
3) luego homogeneizamos el valor del m2
Valor m2 x 100/coef. Fitte Cervini
Valor homogeneizado
$100x100/80.3=124,533
$124,533 seria el valor homogeneizado del m2 si fuera un lote medial (si tuviramos que averiguar
el valor del lote medial aqu termina la ecuacin pero al ser esquina se har)
$ 124,533/coeficiente Valvano
Para averiguar el valor en esquina, se suman los 2 frentes y se divide por el frente mas largo.
50 mts.
10+50/50= 1.20
10 mts.
Tenemos que buscar 1.20 en la tabla de Valvano, en esta tabla no vamos a encontrar el resultado
exacto que nos da la ecuacin 10+50/50 o la de otra ecuacin con diferentes medidas lo que va a
dar es un numero aproximado sea tenemos que buscar en este caso el numero mas aproximado a
1.20 en este caso por ser zona comercial vamos a la fila segunda de la tabla de Valvano y 1.25 es
igual a 0.11
Porque 1.25? por que es el numero mas aproximado a 1.20, entonces 0.11 seria el coeficiente en la
tabla de Valvano, a este coeficiente de 0.11 se le suma 1 que es en concepto de plusvala por ser
lote esquina que ya sabemos su valor es mayor que uno medial por todas las ventajas que posee un
lote esquina entonces seria 0.11+1 de plusvala= 1.11
La cuenta es la siguiente
$100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvala
$ 100x100/80.3/1.11= 122.19
Para homogeneizar los datos de los lotes que nos dan como referencia haremos la cuenta de este
modo $100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvala
Ya sea de dos o mas lotes y a los resultados del los valores del m2 homogeneizado los sumamos y
luego los dividimos por la cantidad de lotes que tenemos como referencia.
Ejemplo (lote1)$ 122.19 m2 (lote 2)$ 125.40m2
122.19+125.40/2 porque tenemos los
valores de 2 lotes si fueran 3 ser ej: (lote 1) $122.19 (lote 2) $125.40 (lote 3) $108.45
122.19+125.40+108.45/3 en este caso si tenemos los datos de 3 lotes dividimos la suma del valor
del m2 homogeneizado de los 3 lotes por 3 que es la cantidad de lotes que tenemos como
referencia, a esta operacin la conocemos como promedio.
En los ejercicios que nos dan aparte de homogeneizar los lotes que tenemos como referencia o
ejemplo deberemos averiguar el valor de un lote x en ese caso la cuenta ser
Valor m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando)/100xcoeficiente de Fitte Cervini x los
mts. Totales del lote en el caso de los lotes mediales
Valor del m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando) x Coef. Fiite Cervini /100x coef.
Valvano en el caso de lotes en esquina
HOMOGENEIZAR ANTECEDENTES aplicacin de coeficientes para los que se han
confeccionado tablas que aplicadas de la manera correcta sern la base de la tasacin.
Saber homogeneizar es saber tasar.
VALOR DEL TERRENO factores intrnsecos son aquellos que dependen del lote mismo
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Factores extrnsecos dependen del emplazamiento del lote.
LOTE ESQUINA tiene mayor valor que el lote medial ya que es mayor su aprovechamiento para
la realizacin de proyectos arquitectnicos, mayor ventilacin, mayor iluminacin, como ubicacin
para la construccin de locales comerciales se pueden realizar vidrieras mas amplias, etc.
LEY DE HOFFMAN esta teora divide el lote en 2 partes iguales y estima que las dos terceras
partes 2/3 (66%) del valor de un terreno se encuentran en la primera mitad dndole a la segunda
mitad alejada del frente un tercio 1/3 (33%) del valor del lote
Frente 2/3
fondo 1/3
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$X4/10 $X3/10 $X2/10 $X1/10
A)
B)
C)
D)
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de la zona lo dar, la conformacin de la misma, para esto debemos analizar si se trata de una zona
tipo industrial, comercial, residencial, etc. por ejemplo en una zona industrial los lotes de mayor
superficie adquieren mayor valor que los lotes chicos, en las zonas comerciales se deber tener en
cuenta el transito vehicular tanto como el peatonal, el ancho de las calzadas, de las veredas y el
frente del lote adems de su tamao, se prefieren los grandes frentes para exhibicin de vidrieras,
otra cosa a tener en cuenta es si el barrio posee vida propia o si los habitantes tiene necesidad de
trasladarse para satisfacer sus necesidades bsicas.
MANZANA espacio generalmente de forma simtrica, delimitado por calles y dividido en
parcelas. En estos casos se tendr en cuenta las arterias que circundan la manzana, boulevard o
pasaje, otro punto a tener en cuenta es el ancho de la calzada y de la acera, tambin el trafico
vehicular como el peatonal, sentido de las calles, si es doble mano, velocidad de circulacin de los
vehculos ( normal, rpida, lenta, posibilidad de estacionar, etc.) paradas de transporte publico o
privado, proximidad a espacios verdes (plazas, parques, arboledas, etc.) tipo de calzada (pavimento,
ripio, tierra, etc.) si tiene cordn cuneta y estado y conservacin de las mismas. La categora de
edificacin de la manzana, y el desarrollo de centros comerciales, otro dato a considerar es la
altimetria que es la diferencia entre manzanas del mismo sector y tener en cuenta la ubicacin del
lote dentro de la manzana y la relacin de la altura de este con respecto a las calles de la zona (en el
alto o en el bajo)
CUADRA es la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales, las que la delimitan,
desde el punto de vista de la tasacin llamamos cuadra a una de las aceras ya que pueden existir
grandes diferencias entre una y otra que influyen en la tasacin.
ACERA DE MAYOR IMPORTANCIA sea por su carcter comercial (comercios, bares, teatros,
etc.). Por su orientacin, la mejor orientacin es la NOR-ESTE ya que el sol sale al este y se
esconde por el oeste, un lote con esta ubicacin recibir rayos de sol por mas tiempo que uno
ubicado en la acera SUR U OESTE estos lotes sern mas fros en los casos de la ubicacin sur y
mas calurosos lo de ubicacin oeste.
UBICACIN DE LOTE EN LA CUADRA un dato a tener en cuenta es la proximidad del lote
con calles que podamos considerar de mayor importancia como avenidas, bulevares, etc. otro dato a
tener en cuenta es si se trata de un lote medial o esquina por los motivos que ya conocemos con
respecto a la importancia de los lotes en esquina.
FACTORES EN POTENCIA QUE PUEDEN VARIAR EL VALOR el tasador debe tener en
cuenta las obras de infraestructura y proyectos en vas de ejecucin, influyen de sobremanera todas
las obra que se realicen en la zona, emprendimientos comerciales, shoppings, etc. jerarquizan la
zona e incrementan el valor del inmueble. Influyen de manera negativa las villas miseria, las
fbricas que arrojan contaminantes, los descampados, etc.
ELEMENTOS INTRINSECOS se refiere a la relacin frente fondo, las medias, superficie en
relacin a la zona en que se encuentre, las formas regular e irregular, mejoras y la superficie de las
mismas, la calidad de los materiales empleados, estado de conservacin y la antigedad.
NIVEL nivel del lote respecto a la vereda.
SUELO bondad del mismo para edificar
MEJORAS espacio cubierto que forme parte de un lote para tasar las mismas se tendr en cuenta
las mediadas de la superficie cubierta y la calidad de los materiales (lujo, estndar, econmica)
CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS
Vivienda: lujo, muy buena, buena y econmica
Locales y Oficinas: muy buena, buena y econmica
EDIFICIOS DESTINADOS A DEPOSITOS, COCHERAS Y SIMILARES
Tinglados y cobertizos: categora nica
Galpones: construccin simple, mejorada y buena
Cocheras: buena y econmica
OTROS FACTORES A TENER EN CUENTA
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Estado de conservacin (aspecto exterior, y estructural) Exterior revoques, cielos rasos, carpintera,
pintura, pisos, techos, etc. Estructural cimientos, vigas, paredes, caeras, etc.
SEGN ROSS HEIDECKE se clasifican en:
Estado 1: nuevo u muy bueno
Estado 2: conservacin normal
Estado 3: necesita reparaciones sencillas
Estado 4: necesita reparaciones importantes
Estado 5: demolicin
LA VIDA UTIL DE UN EDIFICIO SE RELACIONA CON LA CATEGORIA DE LA
CONSTRUCCION OSEA CON LA CALIDAD DE LOS MATERIALES
TASACION DE DEPARTAMENTOS, OFICINAS Y LOCALES POR METODO DIRECTO
COMPARATIVO este mtodo hace referencia a propiedades similares dentro del mismo sector
NORMAS DE HOMOGENEIZACION DE LAS SUPERFICIES PROPIAS
Vivienda
100%
Dependencias separadas 40% a 70%
Galeras
50%
Balcones cubiertos
30% a 35%
Balcones terraza
30%
Patios y terrazas
30mts. 15% de 30mts. a 60 mts. 10% mas de 60 mts. 5%
Jardn
5% a 15%
OFICINAS
Oficina
Dependencias
Archivo subsuelo
Balcones
Jardines
Patios
100%
50% a 80%
20%
20%
5% a 10%
16mts. 20%
30mts. a 60mts. 5%
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2222.22/1.11=2002,00$ el m2
CUANDO SE REALIZA LA HOMOGENEIZACION DE DTOS. ANTECEDENTES:
Se multiplican todos los coeficientes y se divide el valor del m2 por el resultado de esa
multiplicacin ($ m2/coef)
EN LOS CASOS DE DEPARTAMENTOS A TASAR PROMEDIAMOS LOS VALORES DE LOS
DEPARTAMENTOS QUE NOS DAN COMO REFERENCIA O ANTECEDENTE Y AL RESULTADO
QUE NOS DA ESE PROMEDIO LO MULTIPLICAMOS POR EL RESULTADO DE LA
MULTIPLICACION DE TODOS LOS COEFICIENTES, OSEA DEL DTO. A TASAR VAMOS A
TENER LA UBICACIN DEL EDIFICIO, EL PISO, SI TIENE SERVICIOS CENTRALES, SI TIENE
ASENSOR, SI ES EXTERNO O INTERNO, ETC. TODO MENOS EL VALOR, ENTOCES
BUSCAMOS TODOS LOS COEFICIENTES COMO EN LOS DTOS. QUE TENEMOS DE
REFERENCIA LOS VAMOS A MULTIPLICAR SIGUIENDO TODOS LOS PASOS COMO EN EL
CASO EJEMPLO DE ARRIBA, PERO EL VALOR DEL M2 QUE VAMOS A UTILIZAR ES EL QUE
NOS VA A DAR EL PROMEDIO DE LOS DTOS. REFERENCIA O ANTECEDENTES, PERO EN
ESTE CASO LA CUENTA QUE HAREMOS SERA: valor m2 X mts. Totales del dto. X resultado de
multiplicacin de coeficientes. COMO SE VERA ES EL MISMO CASO QUE EN LOS LOTES EN LOS
DE REFERENCIA SE DIVIDE EL M2 POR COEFICIENTES, EN LOS QUE TENEMOS QUE TASAR
MULTIPLICAMOS POR COEFICIENTES.
BALCON si tenemos un dto. De 50 m2 y tiene un balcn de 6m2 dijimos que del balcn solo se
tendr el 30% de sus m2, entonces 6 x 30%=1.80m2 o tambin se puede hacer la cuenta 6 x 0.30=
1.80, el total de mts. Del dto. Ser 50+1.80=51.80
TASACION OFICINAS
Es igual a los dtos. Se realiza la cuenta de antigedad x100/vida probable y con el resultado Se
busca el coeficiente pero en este caso la depreciacin es 1-(%de tabla ross heidecke/3)
EJ: 1-(28.08%/3) 28.08/3=9.36 9.36/100=0.09 o tambin 28.08/3/100=0.09 1-0.09=0.91
En el caso de las oficinas debemos tener en cuenta las dependencias y para calcular los mts. Que
sumaremos a los mts. de la oficina propiamente dicha haremos una cuenta como para el balcn pero
con los porcentajes que correspondan, los datos necesarios para tomar los coeficientes y los
porcentajes de las dependencias los provee el profesor para el examen no hay que saberlos de
memoria.
AL IGUAL QUE EN LOS DTOS. LAS OFINAS REFERENCIA O ANTECEDENTE SE HARA LA
MULTIPLICACION DE TODOS LOS COEFICIENTES Y AL VALOR DEL M2 SE LO DIVIDE POR
EL RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LOS COEFICIENTES ANTES MENCIONADOS.
PARA LA OFICINA A TASAR COMO EN LOS DTOS. PROMEDIAMOS EL VALOR DEL M2 CON
LOS ANTECEDENTES QUE TENEMOS Y RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LOS
COEF. EN ESTE CASO IGUAL QUE EN LOS DTOS. SE HACE M2/ RESULTADO DE LA
MULTIPLICACION DE LOS COEFICIENTES, LUEGO SE MULTIPLICA POR LOS M2 TOTALES.
9
40 mts. de fondo tendra 400m2 entonces el coef. De frente y fondo es igual a :
sup. Total 400/frente al cuadrado 10x10. 400m / 100 = 4.00 este resultado se busca en la tabla de
coef. De frente y fondo que tambin nos proveen para el examen.
LAS DEPENDENCIAS DE LOS LOCALES TAMBIEN TIENEN UN PORCENTAJE IGUAL QUE LOS
BALCONES, LOS SOTANOS, LOS DEPOSITOS, ETC. PARA LOS LOCALES TAMBIEN LAS TENEMOS
Y SE CALCULA AL IGUAL QUE EN LOS OTROS CASOS.