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Los Naranjos 151 Urb. La Fontana La Molina

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INFORME TECNICO

INMUEBLE CASA CHIMBOTE

AGOSTO 2005

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CONTENIDO
MEMORIA DESCRIPTIVA
VALORIZACION COMERCIAL
DATOS REGISTRALES
PLANOS
ANEXOS

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MEMORIA DESCRIPTIVA

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MEMORIA DESCRIPTIVA
CASA CHIMBOTE
1) UBICACIN:

Av. Country N 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del
Santa, Departamento de Ancash.

2) USO
Casa-habitacin, actualmente desocupada.
3) TERRENO:

Linderos:

Por el frente
Lado Por la
izquierda
Por la derecha
Por el fondo

Permetro
rea terreno
Area construida
Zonificacin

:
:
:
:

con la Av. Huascaran, con 23.00 ml

con el Lote N 3, con 21.00 ml
con la Av. Country, con 21.00 ml
con el Lote N15 de la misma manzana,
con 23.00 ml.

88.00 mts.
483.00 m2
172.00 m2
Se encuentra dentro de la zonificacin urbana.

4) EDIFICACIONES:
a) ESPECIFICACIONES CONSTRUICTIV AS TPICAS:
-

Edificaciones de una sola planta.

Cimientos y sobre cimientos de concreto.
Muros de ladrillo revestidos con mortero.
Columnas de concreto.
Techo de concreto aligerado o de madera.
Pisos de parquet y cemento.
Puertas y ventanas de estructura metlica.
SSHH con WC tanque bajo, ducha, lavatorio.

b) REAS CONSTRUIDAS:

b.1 Sala comedor

b.2 Cocina
b.3 Hall de distribucin
b.4 SS HH
b.5 Dormitorios (03)
b.6 Patio
b.7 Dormitorio de servicio
b.8 Bao de servicio
Total rea construida: 172.00 m2

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c) OTRAS INSTALACIONES:
c.1
c.2
c.3
c.4

Cochera.
Jardn exterior.
Jardn interior
Piscina.

d) INSCRIPCIN:

Asiento 01, de la partida electrnica N P0905608380, de la copia literal

obtenida de la Zona Registral N VII, Sede Huaraz.

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VALORIZACION COMERCIAL

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1. Memoria Descriptiva
1.1. Propietario
1.2. Solicitante
1.3. Objeto de la Tasacin
1.4. Metodologa Empleada
1.5. Fecha de la Tasacin
1.6. Localizacin
1.7. Zonificacin y Uso Actual
1.8. Infraestructura de Servicios Urbanos
1.9. Linderos y Medidas Perimtricas
1.10.

Permetro

1.11.

rea de Terreno

1.12.

Descripcin de la Edificacin

1.13.

Inscripcin en los Registros Pblicos

1.14.

rea de Construccin

1.15.

Antigedad

1.16.

Estado de Conservacin

1.17.

Depreciacin

2. Clculo de la Tasacin
2.1. Tasacin Directa
2.2. Tasacin por la Oferta y la Demanda
2.3. Tasacin Indirecta
2.4. Tasacin Definitiva

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TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

CASA HABITACION
UBICADO EN AV. COUNTRY 190 URB. BUNEOS AIRES
CHIMBOTE

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIETARIO
Petrleos del Per - PETROPERU S.A.
1.2. SOLICITANTE
Petrleos del Per - PETROPERU S.A.
1.3. OBJETO DE LA TASACION
Determinar el valor comercial del inmueble con fines de compra - venta.
1.4. METODOLOGIA EMPLEADA
Se emplean los siguientes mtodos:
Tasacin Directa
Tasacin por la Oferta y la Demanda
Tasacin Indirecta
1.5. FECHA DE TASACION
19 de agosto de 2005
1.6. LOCALIZACIN
Av. Country N 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del
Santa, Departamento de Ancash.
1.7. ZONIFICACION Y USO ACTUAL
Zonificacin: Zona Urbana.
Uso actual del inmueble: En el inmueble corresponde a una casa habitacin
actualmente desocupada.
1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La casa se ubica en una Urbanizacin Buenas Aires en la esquina
conformada por la Av. Country y la calle Huscaran y rodeada de veredas de

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cemento. La Av. Country es una Avenida principal con berma central donde
crecen arbustos.
En esta zona se cuenta con instalaciones elctricas, redes de agua, desage
y telfono.
1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
-

Por el frente, con la Av. Huascaran con 23.00 ml.

Por la izquierda, con el Lote N 3 con 21.00 ml.

Por la derecha con la Av. Country con 21.00 ml

Por el fondo, con el Lote N15 de la misma manzana 23.00 ml.

1.10. PERIMETRO
El permetro de la poligonal que limita el terreno tiene una longitud de 88.00
m.l.
1.11. AREA DE TERRENO
El rea encerrada dentro del permetro y de acuerdo al Asiento 01, de la
partida electrnica N P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona
Registral N VII, Sede Huaraz., es de 483.00 m2.
1.12. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
Se trata de un inmueble constituido por terreno y construccin para casa
vivienda en el ncleo Urbano de la Urb. Buenos Aires, primera etapa,
jurisdiccin del puerto de Chimbote, Capital de la Provincia del Santa,
Ancash.
Dicho predio esta constituido por los lotes 1 y 2, de la manzana K-1de la
referida urbanizacin.
De acuerdo a la Declaratoria de Fbrica y de la Inspeccin in situ se puede
describir como las caractersticas de la construccin, las siguientes:
-

Cimientos: concreto ciclpeo.

Muros y tabiques: ladrillo king kong.

Pisos: parquet y cemento de coloreado.

Estructuras: concreto armado.

Techo: aligerado de concreto armado.

Revestimientos: tarrajeo frotachado

Baos: losa blanca nacional.

Puertas: metlica.

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Ventanas: metlica.

Instalaciones Sanitarias: empotrada, con tuberas de plstico.

Instalaciones elctricas: empotrada.

1.13. INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLlCOS

El inmueble se encuentra inscrito en el Asiento 01, de la partida electrnica
N P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N VII,
Sede Huaraz.
1.14. AREA DE CONSTRUCCION
Segn consta en partida electrnica N P09056083, asiento 3 de los
Registros Pblicos de Chimbote, por escritura Pblica extenda ante el
Notario Don Ludovico Montas Angeles, con fecha 26-05-1971, la firma
Constructora Nor-Per S.A, declara que sobre el lote de terreno inscrito en
esta partida ha construido una casa habitacin de material noble, compuesta
de sala comedor, cocina, hall, bao, 3 dormitorios, jardinera exterior, cochera,
jardn interior, patio, dormitorio, y bao de servicio con un rea total techada
de 172.00 m2
1.15. ANTIGEDAD
De acuerdo a la Declaracin de Fbrica fue terminada de construir en Mayo
de 1971, es decir tiene 34 aos de antigedad a la fecha.
1.16. ESTADO DE CONSERVACIN
De la inspeccin ocular se le puede calificar de Regular.
1.17. DEPRECIACION
Por su antigedad y estado de conservacin, se obtiene (Art.II.D.37) de la
Tabla 01 del Reglamento General de Tasaciones del Per (Resolucin
Ministerial N469-99-MTC/15.04) publicada en "EI Peruano" (17-12-1999), es
de 38%.
2. CALCULO DE LA TASACION
2.1. TASACIN DIRECTA
Para lo cual calculamos el valor de la construccin como si fuera nueva y le
descontamos la depreciacin.

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Valor del Terreno

Los valores de terreno ms cercanos encontrados in situ indican promedio de
60 $/m2:
Valor del Terreno: $ 60.00/m2 *483.00 = $ 28,980
Valor de la Edificacin
Utilizamos datos de precios unitarios, publicados en la Revista 1/2 de
Construccin para la Costa para el costo por m2.
1.

Cimentacin

59.86

2.

Estructura Portante

258.28

3.

Techos

71.65

4.

Pisos

27.91

5.

Revestimientos

82.02

6.

Coberturas

19.17

7.

Puertas y ventanas

81.08

8.

Roperos

--

9.

Cerrajera

7.64

10. Agua y desage

52.13

11. Electricidad

35.80

12. Baos

19.95
S/. 715.49/m2

Al valor resultante se le aplica los factores de depreciacin (0.62),

Valor de la Edificacin

= S/. 715.49/m2*172 m2 *0.62*0.90=

= $ 21,129

(T.C.= 3.25)

Valor de la Tasacin Directa

Tasacin Directa

= Valor del Terreno + Valor de la Edificacin

= 28,980 + 21,129 = $ 50,109

2.2. TASACION POR LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se ha encontrado que hay poca oferta y poca demanda en el mercado
inmobiliario de Chimbote, obteniendose
Tasacin Oferta y Demanda

= 62.85 * 483 + 110 * 172

= $49,276

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2.3. TASACION INDIRECTA

De los costos de alquiler encontrados en las zonas cercanas al inmueble
materia de esta tasacin, se ubic un inmueble de 160 m2 cuyo propietario
indic un costo de alquiler de US$ 250 mensuales.
Tasacin Indirecta (*) =
(Ingreso Medio Anual Probable)/(Tasa de Beneficio Neto)
($ 250 x 10) / 0.07 = $ 35,714
(*) Frmula del Valor de Rentabilidad segn Marnston y Agg.

2.4. TASACION DEFINITIVA

La Tasacin Definitiva, es un promedio ponderado de la Tasacin Directa,
Tasacin por la Oferta y la Demanda y la Tasacin Indirecta. Se le da un
mayor peso a la Tasacin Indirecta por representar un valor ms fidedigno
de la realidad inmobiliaria de la zona en que se encuentra el Inmueble.
Tasacin Definitiva

= (50,109 + 49,276 + 2(35,714)) /4

= $ 42,703

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DATOS REGISTRALES

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PLANOS

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ANEXOS

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FOTO N 01

FOTO N2

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FOTO N03: Piso de parquet deteriorado

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FOTO N4: Piso de parquet deteriorado

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FOTO N 05: SS HH maylica y aparatos sanitarios blancos

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FOTO N6: piscina en patio interior

FOTO N 07: piscina en patio interior

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FOTO N8

FOTO N 09

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FOTO N10

FOTO N 11

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FOTO N12

FOTO N 13

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FOTO N14

FOTO N 15: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluacin

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FOTO N16: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluacin

FOTO N 17: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluacin

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FOTO N18: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluacin

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