Derecho Civil V: Derechos Reales.

Edixon Esteban Dionicio

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DESARROLLO DE LA SESIN N 09
LA COPROPIEDAD
Manuel Albaladeja: refirindose a la Copropiedad seala: El Derecho Subjetivo puede
pertenecer a una persona o a varias conjuntamente, que son cotitulares del mismo. Se
trata de una comunidad en la titularidad. La cotitularidad recae sobre toda clase de
derecho, sean de crdito (por ejemplo: son cotitulares de un arrendamiento los
coarrendatarios),

reales (por ejemplo: son cotitulares de un usufructo los

cousufructuarios), etc. (cfr. 392). Y si el derecho de que se trata es el de propiedad, de

forma que la cosa pertenece, no a una sola persona, sino a varios conjuntamente, se dice
que est en condominio o copropiedad, y que sus titulares son condueos o
copropietarios.

1. NOCIN.Segn el artculo 969 de Cdigo Civil, existe copropiedad cuando un bien material o
inmaterial pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas, es decir, que el
derecho de propiedad sobre determinado bien est ejercido por varias personas
simultneamente.
En la copropiedad el dueo es el grupo de personas, y lo que tiene cada uno es una
cuota ideal sobre el bien, que se presume igual, salvo prueba en contrario. Hay una
relacin directa con el bien y cualquier decisin sobre su disposicin, gravamen,
arrendamiento, dacin en comodato o modificacin importante en l, se toma por
unanimidad de copropietarios o condminos.
El bien (es) comn (es) materia de copropiedad puede (n) ser administrado (s) de
tres formas:

Convencionalmente, cuando se escoge por unanimidad al administrador,

siendo necesario que todos los copropietarios sean capaces;

judicialmente, cuando el juez convoca a junta de copropietarios, y se rige

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por el Cdigo Procesal Civil (art. 972 Cdigo Civil y 749 - 769 Cdigo
Procesal Civil); y

de facto,

cuando cualquiera de los copropietarios asume la

administracin del bien si todava no esta establecida la administracin

convencional ni judicial, ni sean solicitadas. Tiene carcter temporal. (art. 973
C.C.)
Asimismo, la copropiedad como derecho real que es, recae sobre los bienes
singulares del patrimonio, mas no hay copropiedad sobre las deudas.
La copropiedad nace por: herencia (sucesin), por la voluntad, o por la ley (en el
caso de la medianera, o de las reas comunes en la propiedad horizontal).
Se puede decir entonces, que hay copropiedad cuando un solo y mismo bien,
material o inmaterial, pertenece en su conjunto a varias personas, sin que pueda
asignrseles partes materiales y divididas.
2. CARACTERSTICAS:
Son caractersticas de la copropiedad:

Bienes materiales o inmateriales determinados, es decir, que debe haber

unidad de objeto, deben ser bienes singulares sobre los que recae la copropiedad.

Pluralidad de sujetos con derechos comunes, esto es, varias personas que

en comn ejercitan un derecho; lo que es diferente del caso de la sociedad, en

que nace una persona jurdica independiente, aunque est constituida por varias
personas.

Derecho real ejercido sobre cuotas, se realza el carcter abstracto de la

copropiedad, en la que ninguno de los copropietarios debe tener una parte

materializada del bien. Por ejemplo, si un padre muere y deja un inmueble a sus
tres hijos, quienes lo heredan conjuntamente; hay un fraccionamiento por cuotas,
por participaciones, pero no puede decirse que materialmente pertenece a cada
uno la tercera parte del bien.

Derecho real que recae sobre el bien de propiedad colectiva, pueden ser

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bienes materiales, inmuebles o inmuebles, o bienes inmateriales.

3. TIPOS DE COPROPIEDAD:
La propiedad de la cosa puede pertenecer a los condueos de varios modos: 1.
Cada uno tiene una parte, no concreta, sino ideal alcuota, de la cosa. Por ejemplo:
la finca X es (toda ella en su integridad) de A, B y C por terceras partes. 2. La
cosa es ntegramente de todos.

Les pertenece colectivamente -

a cada uno

conjuntamente con los dems como grupo, que, sin embargo, no constituye una
persona jurdica distinta de sus componentes. De forma que no hay fijacin de una
cuota de participacin para cada uno. Aunque evidentemente concurriendo todos,
esta concurrencia limita la utilidad que singularmente, en cuanto miembro del
grupo, puede la cosa proporcionar a cada uno. 3. El poder pleno de la propiedad
les corresponde a varios, que, entre todos, tienen el conjunto de facultades que aqul
encierra. Pero estas facultades estn repartidas entre los condueos, no
homogneamente (as por terceras partes iguales), sino correspondiendo a cada uno
unas diferentes. Por ejemplo: A tiene la de cultivar la tierra y aprovechar los pastos,
B la de obtener las frutas del arbolado, y C hace suya la lea y madera de talas. O
bien la finca es de A y de B, de aqul para recreo y deporte, de ste para cultivo y
explotacin. Pero todo ello de tal forma que no se pueda decir que la cosa es de uno,
y los dems tienen derechos reales en cosa ajena, sino que es de todos, de cada uno
en su aspecto.
Esos tres tipos de copropiedad, se llaman: la primera propiedad por cuotas o
copropiedad romanas, por tener su origen en el derecho romano; la segunda
propiedad en mano comn o propiedad colectiva o copropiedad germnica, por
tenerlo en el derecho germnico; la tercera propiedad dividida, porque el contenido
del derecho se divide entre los condueos. Tambin las dos primeras (aunque mas
usualmente la primera) se denominan copropiedad pro diviso (por la divisin interna
de las facultades de dominio). Se trata de tres prototipos posibles, que han admitido
ordenamientos histricos o vigentes. Cada uno de ellos no tiene necesariamente
reglas uniformes aplicables a todos los casos del mismo, pues caben distintas figuras
concretas para las que rijan disposiciones diferentes entre s.

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4. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS.Son derechos de los copropietarios:

Derecho de usar (art. 974 , 975 Cdigo Civil), disfrutar (art. 976) y disponer
del bien, en este ltimo caso, pueden disponer de su cuota ideal, que no es parte
material, sino la medida en la que los derechos de los copropietarios pueden ser
ejercidos y que indica la proporcin de los frutos y gastos; y tambin pueden
disponer de su parte material (art. 978), pero slo desde el momento que se
adjudica el bien o parte de ste.
Derecho a reivindicar el bien (art. 979), que puede ser ejercido por cualquiera
de los copropietarios.
Derecho de tanteo o preferencia (art. 989), cuando el juez decide que se remate
el bien ya que no se ponen de acuerdo los copropietarios en la particin, antes de
que dicho juez decida tal remate, cualquiera de los copropietarios puede
comprarlo ntegramente. Si todos quieren ejercer el derecho de preferencia,
compra el bien quien paga ms. Pero este derecho slo procede para el bien, no
para la cuota.
Derecho de retracto (art. 1592), se ejercita una preferencia de que antes que
compre la cuota ideal un tercero, lo haga alguien que ya es copropietario. El
retracto no se da entre copropietarios (art. 1599), ni procede en las ventas por
remate pblico, pues se desincentivara la participacin de ste. No se puede
pactar el retracto, la ley lo establece en los casos tipificados, asimismo, procede
slo para las cuotas, y slo se da despus de la venta.
Derecho a la prescripcin, no existe norma que regule expresamente, pero este
derecho favorece y beneficias a todos los copropietarios, cuando slo uno de
ellos, que est ejerciendo la explotacin del bien, adquiere por prescripcin un
bien relacionado con la propiedad. Lo que s queda claro es que no existe
copropiedad entre los copropietarios (art. 985).
Derecho a la administracin y explotacin del bien (art. 973), cualquiera de los
copropietarios puede asumir la administracin y emprender la explotacin del
bien, si antes no se ha convenido por la voluntad, o por decisin judicial.

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5. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

Son obligaciones de los copropietarios:

Obligaciones de no practicar actos que importen el ejercicio de la

propiedad exclusiva.

Obligacin de responder por las mejoras.

Obligacin a concurrir en los gastos.

Obligacin a hacer particin.

Obligacin al pago de deudas.

La particin es una de las formas de terminar la copropiedad (art. 992 del Cdigo
Civil) y de concretizar la cuota en una parte material del bien. Jurdicamente es una
permuta, se transmite un bien a cambio de otro bien, cediendo cada uno el derecho
que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le
ceden en los que se adjudican.
La particin es imprescriptible, y se puede hacer por convenio unnime o cuando
uno de los copropietarios lo pida, y es obligatoria salvo pacto de indivisin forzosa.
6. EXTINCIN DE LA COPROPIEDAD:
La copropiedad se extingue por:

Divisin y particin del bien comn.

Reunin de todas las cuotas partes en un solo propietario.

Destruccin total o prdida del bien.

Enajenacin del bien a un tercero.

Prdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

La divisin se da cuando materialmente se divide el bien, pero los copropietarios

pueden celebrar pacto de indivisin, decidiendo por unanimidad que el bien no se
parte, por periodos de cuatro aos y todas las veces que quieran. No se puede afectar
el derecho de terceros y el pacto debe ser inscrito.

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Toda pared que divide los predios se presume comn, salvo prueba en contrario, por
tanto, no se puede partir. Es una decisin impuesta por ley. Si se prueba que la pared
est en el terreno de uno, el otro puede pedir al juez que se vuelva medianera. En la
pared medianera se puede hacer cualquier cosa que no afecte al vecino.