DERECHO REGISTRAL: CONCEPTO, CARACTERES.

En esencia, estas normas son de derecho civil, como todas aquellas que establecen
el valor y alcance del derecho sobre las cosas. Pero, a su lado, existen otras
normas relacionadas con el derecho administrativo, el procesal o el mercantil. Esta
diversidad plantea la posible autonoma del derecho hipotecario y si es o no una
parte del derecho civil.

CONCEPTO

Contenido preventivo y legitimador

El Derecho Registral se define como conjunto de normas, principios, doctrina,

jurisprudencia, que regulan la organizacin y funcionamiento de los Registros
Pblicos, as como los documentos inscribibles y sus efectos frente a los terceros.

En el aspecto sustantivo, el derecho hipotecario:

DERECHO REGISTRAL

Se ha vinculado dicho concepto con el derecho inmobiliario y la importancia de la

publicidad con relacin al mismo. As, en sentido amplio, Derecho inmobiliario es
\"el conjunto de normas que regula los actos y contratos relativos al nacimiento,
transmisin, modificacin y extincin de las relaciones jurdicas sobre bienes
inmuebles\". Este concepto es, sin embargo, demasiado extenso, puesto que:

Tiene carcter preventivo, legitimador y protector del trfico, procurando el

desarrollo normal de las relaciones jurdicas y evitando su situacin patolgica,
irregular o disputada judicialmente.
Ello determina que los supuestos, requisitos y extincin de los asientos registrales
constituyan materia de orden pblico.

El derecho inmobiliario tampoco regula todas las relaciones jurdicas sobre fincas,
sino la ordenacin de las formas de publicidad de los actos de constitucin,
transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales en sentido estricto y de
aquellas relaciones jurdicas dotadas de trascendencia real.

FUENTES
La Ley 26366, el Cdigo Civil y Leyes especiales. Asimismo los diferentes
reglamentos como el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el
Reglamento de Inscripciones de Propiedad Vehicular, Reglamento de Inscripciones
de las personas jurdicas societarias, Reglamento de Inscripciones de personas
jurdicas no societarias, y otros reglamentos. La doctrina, la jurisprudencia, la
costumbre y los principios generales del Derecho Registral.

De acuerdo con lo expuesto, LACRUZ define el derecho hipotecario como \"el que
regula la adquisicin y eficacia de las posiciones registrales\", definicin que
encierra las siguientes ideas:

EL SISTEMA REGISTRAL ALEMN, FRANCS, ESPAOL Y AUSTRALIANO.

SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL PERUANO EN LOS
DIVERSOS REGISTROS.

- La de \"posicin registral\", que ostenta el titular registral una vez accede al

Registro.

SISTEMAS REGISTRALES
En funcin de los efectos de la inscripcin se seala que estas pueden tener efectos
constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutacin real se genera
producto de la inscripcin, siendo propio de pases Alemania, Austria, Suiza, entre
otros. En el Per podemos tomar como ejemplo la constitucin de la hipoteca, dado
que su existencia se produce con la inscripcin.
En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la mutacin
de los derechos se realiza extra registralmente; por lo que, a fin de tutelar mejor el
derecho por la publicidad y consecuente oponibilidad- se requiere la inscripcin
para oponer a terceros la titularidad. Este sistema es propio de pases como Francia
e Italia, y ha sido acogido por nuestro pas, siendo muestra de ello el supuesto de
concurrencia de acreedores.
Un segundo criterio atiende a la presuncin de exactitud o no de los sistemas
registrales. En el primero el asiento registral se presume exacto, ya sea en forma
relativa \\\"iuris tantum\\\" (principio de legitimacin registral) o en forma absoluta

El derecho inmobiliario no tiene por objeto todos los bienes inmuebles, sino que
recae, bsicamente, sobre las fincas.

- La de \"adquisicin de la posicin registral\", mediante una serie de requisitos que

regula el derecho hipotecario, como la titulacin autntica, la rogacin, la calificacin
registral, el tracto sucesivo y el principio de especialidad- Y la de \"eficacia de la posicin registral\", que puede abarcar desde la constitucin
del derecho real hasta la inatacabilidad del titular protegido por la fe pblica
registral.
CARACTERES
Caracteres del derecho inmobiliario
Pluralidad de normas

iuris et de iure (principio de fe pblica registral). En cambio, en el segundo no se

regula la presuncin de los asientos, basndose slo en la inoponibilidad.
Asimismo, segn el elemento sobre el que se basa la organizacin, puede ser folio
real, personal o contractual. El primero en funcin del principio de especialidad, por
cada bien se abrir una partida que contenga todo el historial de dicho bien.
Alemania, Suiza, Austria, Espaa y nuestro pas entre otros- han hecho propios
dicha manera de organizacin.
Otra manera de organizar es la llamada base personal la cual normalmente se basa
en un archivo de documentos, fueron muestra de ello Italia y Francia. No obstante lo
antes mencionado, en nuestro pas el registro de personas naturales tiene su base
personal, sin embargo no es un archivo de documentos tal como se entiende en
Francia.
Finalmente, toda vez que el artculo IV del TUO del Reglamento General lo permite,
otros elementos pueden dar origen a la apertura de partidas, como el contrato.
De otro lado segn la forma de extensin de los asientos se distingue la
transcripcin, la inscripcin y el encasillado. En el primero, propio del sistema
italiano, la funcin del registrador luego de una evaluacin previa se limita a
transcribir en forma ntegra o en todo caso sistema Francs- se archiva el
documento. Otra forma de extensin puede ser el de sistema de inscripcin,
mediante la cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante a
fin de publicitarlo. Finalmente, aunque ya casi en desuso, se encuentra el sistema
del encasillado por el cual se consignan en unas casillas los datos fundamentales.
Tambin existe una clasificacin segn la existencia o no de la causa del negocio
jurdico. El primero, denominado causalista, son los que tienen como base el
negocio causal, por lo que la calificacin analiza su validez. En cambio, existe el
sistema abstracto, como el alemn, en el cual hay una separacin entre el acto
causal con el acto real, por lo que la labor material del registrador se va a reconducir
al negocio abstracto y no al obligacional.
DERECHO REGISTRAL FRANCES
FUENTES
Fundamentalmente la Ley de Publicidad Fundiaria de 1955, que sustituy a la Ley
de Transcripcin de 1855, el CC y disposiciones de rango inferior.
ORGANIZACIN
La oficina del Registro funciona mediante la llevanza de ciertos Libros.
a) El Libro de depsitos es una especie de Libro de presentacin, en que el
conservador o encargado indica, diariamente, los documentos presentados.
Su principal funcin es la de determinar el orden de prioridad registral.
b) El Libro de formalizaciones est integrado por tomos en que se encuadernan
los duplicados de los documentos presentados.
c) Junto a estos libros, existe, para facilitar su consulta, el fichero inmobiliario,
que no produce efectos jurdicos, sino simplemente instrumentales:
Finalmente, el Registro es pblico. Los conservadores deben expedir a quien lo
solicite copia o extracto de los documentos y del fichero inmobiliario.

PROCEDIMIENTO.
Rige el principio de rogacin. El conservador ha de actuar a instancia de parte,
an tratndose de actos de transcripcin obligatoria.
El principio de legalidad tiene una doble manifestacin:
a) La titulacin autntica, sea en documento pblico, o privado protocolizado.
b) La calificacin registral. Aunque es ms limitada que en nuestro Derecho, el
conservador puede rechazar la transcripcin:
- Si en el duplicado del documento no consta el certificado de identidad de
las partes.
- Si las fincas no se describen adecuadamente.
- Si los datos del ttulo, no concuerdan con los del Registro.
Pero no se extiende al fondo o validez intrnseca de los actos.
Adems, rige el principio de tracto sucesivo, por lo que no podr realizarse
ninguna transcripcin sin que conste transcrito el acto que demuestre el ttulo del
transmitente.
Cada documento se presenta por duplicado. El encargado, hace constar su
presentacin y anota sus datos en el fichero inmobiliario; archiva uno de los
ejemplares y devuelve el otro al presentante, con mencin de la presentacin y de
los datos de la transcripcin.
Los asientos se practican por el sistema de transcripcin por archivo.
Los ttulos se archivan por titulares y orden cronolgico.
ACTOS REGISTRABLES
El Registro no publica derechos, sino actos relativos a ellos.
Se emplea el sistema de listas, que se estiman cerradas; generalizando, son
registrables los actos relativos a derechos reales inmobiliarios y actos de
trascendencia real.
CARACTER DE LA REGISTRACIN
La inscripcin es meramente declarativa. Todas las mutaciones jurdico reales,
incluso la constitucin de hipoteca, se constituyen extra-registralmente.
No obstante, la registracin es obligatoria, no para las partes, sino para los Notarios,
Abogados, Procuradores y Autoridades administrativas que intervengan en los actos
inscribibles, bajo pena de multa.
EFICACIA DEL REGISTRO
La novedosa exigencia del tracto sucesivo no ha significado un cambio en la
eficacia de la registracin.
Su eficacia es puramente negativa, de mera inoponibilidad de lo no registrado.
Segn NUEZ LAGOS las situaciones registrales obligatoriamente sujetas a
transcripcin, y no transcritas, no perjudican al tercero que transcribi.
Se protege al adquirente que registra frente a todo ttulo que siendo contradictorio
no fue registrado o lo fue con posterioridad.
Pero ello no garantiza que el transferente sea verdadero titular, de modo que la
destruccin de su titularidad llevar consigo la del adquirente, aunque sea de buena
fe.

En suma, el sistema francs concede plena eficacia al principio de prioridad, pero

desconoce los de legitimacin y fe pblica.
CRITICA
Como innovaciones, la reforma de 1955, concede al conservador ciertas facultades
calificatorias, introduce la exigencia del tracto, amplia la lista de los actos
registrables y establece la plena correlacin entre Registro y Catastro.
Pero subsiste su principal defecto: la insuficiente proteccin al tercero, que genera
inseguridad en el trfico jurdico.
SISTEMA ALEMN
FUENTES
Fundamentalmente, el BGB, en su parte sustantiva, y la Ordenanza inmobiliaria de
1897, reformada en 1935, en la parte registral.
ORGANIZACION
El Registro se lleva por el sistema de oficina mltiple, una para cada distrito, a cargo
de funcionarios judiciales, salvo en Wurttenberg y Beden, donde los llevan los
Notarios.
La oficina funciona mediante la llevanza de ciertos libros: unos principales (los
de inscripciones), y otros complementarios.
No existe, sin embargo, el libro diario de presentacin, en el sentido del derecho
espaol, sino que la prioridad la marca la fecha de la llamada orden de inscripcin.
El Registro es pblico y toda persona con inters legitimo puede consultar los libros
y solicitar certificaciones.
PROCEDIMIENTO
Rige el principio de rogacin, salvo algunas excepciones, en que el registrador
acta de oficio.
La calificacin registral es ms reducida que en Espaa, pues el registrador slo
examina los documentos presentados, por lo que resulte de los mismos y de los
asientos del Registro, sin alcanzar la validez del acto causal.
El principio de tracto sucesivo se aplica a toda inscripcin no inmatriculadora,
exigindose la previa inscripcin, no en el momento de prestar el consentimiento,
sino en el de la inscripcin.
Este principio sufre algunas excepciones en la transmisin de derechos
hereditarios, cdulas hipotecarias, etc.
Tambin rige el principio de especialidad pues los derechos reales han de
consignarse con toda exactitud.
Se adopta el criterio del folio real.
- A cada finca se le abre un folio particular, dividido en dos partes:
1. La descripcin fsica de la finca, conforme al Catastro;
2. Su historial jurdico, que se divide en dos secciones:
* Relaciones de propiedad, cargas y limitaciones.
* Hipotecas y gravmenes pecuniarios semejantes.
- Aunque, en ocasiones se admite excepcionalmente el folio personal.

Para la prctica de los asientos, se adopta el sistema de extracto de las

circunstancias del ttulo que ha de contener el asiento, que se consignan en un
encasillado.
DERECHOS INSCRIBIBLES.
Se adopta el sistema del numerus clausus, hacindose constar las mutaciones
jurdico-reales sobre fincas inmatriculadas que no sean cargas pblicas.
Tambin se anotan preventivamente las pretensiones personales dirigidas a exigir
una determinada inscripcin (vocacin al derecho real).
CARCTER DE LA INSCRIPCIN
La inscripcin es constitutiva, en las mutaciones jurdico-reales inter vivos.
Es declarativa en las adquisiciones \"mortis causa\" o \"por acto no negocial\", como
ocupacin, abandono, expropiacin, resolucin judicial.
En el sistema alemn de traslativo por negocio juridico inter vivos se distingue:
- El negocio causal, que permanece en la esfera obligacional.
- Y el negocio dispositivo.
Pero para inscribir, no basta con el acuerdo abstracto traslativo, siendo necesario,
adems, el consentimiento formal expreso para la inscripcin, del transmitente, y de
los titulares registrales a quienes pueda perjudicar el asiento (que se entender
prestado tcitamente si no impugnan judicialmente el asiento tras la notificacin
correspondiente).
EFICACIA DEL REGISTRO.
El sistema alemn est basado en los principios de legitimacin y fe publica,
con ciertas particularidades frente al rgimen espaol. As, no se admite la
usucapin contra tabulas y la fe pblica protege al adquirente a ttulo gratuito.
El rango registral tiene cierto trato de derecho patrimonial, pudiendo negociarse.
CRITICA
JERNIMO GONZALEZ, consideraba este sistema como uno de los ms perfectos,
por lograr la seguridad del trfico jurdico inmobiliario y la movilizacin de los valores
territoriales.
Pero, como inconvenitentes:
- La adopcin del sistema del negocio dispositivo abstracto, al que no afectan los
vicios del negocio causal.
- La exageracin de proteger la adquirente a titulo lucrativo.
- Y la admisin, an excepcional del criterio de folio personal, que desvirta el
principio de especialidad.
SISTEMA AUSTRALIANO
FUENTES
Cada Estado australiano tiene su propia Ley. La Ley principal es la de Australia del
Sur o Real Property Act de 1858 o Acta Torrens, completada por el Acta de
Registro de Ttulos de Australia del Sur (1935 y 1973), y que ha servido de modelo
a los otros estados de Australia, Nueva Zelanda e incluso de alguno de los E.U.A.

ORGANIZACION
Todos los servicios estn centralizados en un Registro nico, a cargo de un
Registrador general, dotado de numeroso personal jurdico y tcnico en topografa y
mediciones.
La oficina del Registro funciona mediante la llevanza de una serie de Libros:
- Los Libros de inscripciones.
- Libros auxiliares, entre los que destaca el Libro Diario.
La publicidad formal es plena. El Registro es pblico y cualquier persona esta
legitimada para examinar los libros y pedir notas de los asientos.
PROCEDIMIENTO.
La inmatriculacin es el presupuesto y punto de partida del procedimiento registral
australiano:
En un principio la inmatriculacin fue voluntaria (salvo las concesiones de la
Corona), pero hoy es obligatoria y el Registrador la puede requerir de oficio.
Por la importancia de la inmatriculacin, requiere un minucioso expediente en el que
se adoptan las mximas garantas:
- Se inicia por solicitud del interesado, acompaada del ttulo de adquisicin y de un
plano topogrfico de la finca.
- Se califica exhaustivamente la documentacin, se publican edictos y se efectan
las notificaciones oportunas.
- Si surge oposicin, no se produce la inmatriculacin hasta que as lo resuelvan los
Tribunales. A falta de oposicin el Registrador procede a la inmatriculacin de la
finca.
El ttulo de dominio. Inmatriculada la finca, se expide por duplicado un ttulo, uno
de cuyos ejemplares se conserva en el Registro y pasa a integrar el Libro-Registro y
el otro se entrega al titular con nota de inscripcin; junto con el certificado se
incorpora y entrega tambin un plano de la finca elaborado por topgrafos oficiales.
Rige el sistema de folio real, abrindose a cada finca inmatriculada un folio
particular, donde se hace constar su historial jurdico.
Los asientos se practican por el sistema de transcripcin por archivo, para las
inscripciones inmatriculadoras, y el de inscripcin por encasillado para las
restantes.
CARACTER DE LA INSCRIPCIN.
Rige la registracin constitutiva, atribuyendo a la inscripcin el carcter de requisito
necesario para que el documento produzca la mutacin jurdico real.
La finca desde su inmatriculacin queda sometida imperativamente al rgimen del
Registro, ya que toda posterior mutacin jurdico-real deber constar en el Registro:
Por regla, la mutacin jurdico-real sobre la finca inmatriculada comprende:
* El contrato de finalidad traslativa y

* El acto dispositivo, que es la declaracin del titular registral redactada conforme a

una frmula legal.
Ambos documentos, junto con el duplicado del certificado de titularidad que obra en
poder del disponente, constituyen la titulacin que ha de presentarse al Registro
para la inscripcin del acto dispositivo.
El Registrador califica los documentos, y si su decisin es favorable, procede a la
registracin, que consiste en la mencin del acto dispositivo en el Registro,
hacindolo constar en el duplicado del certificado de titularidad.
EFICACIA DEL REGISTRO
La titularidad del dominio y los dems derechos reales depende de la inscripcin de
los ttulos. No existe diversidad entre realidad registral y realidad jurdica, quien
inscribe logra una posicin jurdica inatacable.
Esto no obstante, la titularidad registral puede ser impugnada en supuestos
excepcionales y tasados, (incapacidad o insuficiencia del poder del disponente,
nulidad del titulo registrado, error o fraude en los documentos o en el Registro).
Pero tales vicios slo son oponibles al primer adquirente, careciendo de toda
eficacia frente al subadquirente a titulo oneroso y de buena fe que haya inscrito su
derecho, el cual queda protegido por la fe pblica, que se extiende a los datos
fsicos o de hecho.
No obstante, existen ciertas excepciones a la fe pblica como en materia de
servidumbres, derechos de paso pblicos, arrendamientos de menos de un ao,
reservas contenidas en las concesiones de terrenos otorgadas por la Corona, etc.
La fuerza de la registracin radica en el Registro mismo y no en el duplicado del
certificado de titularidad, pues este slo es eficaz si coincide con el ejemplar
encuadernado en el Registro. Dicho duplicado no constituye (como durante un
tiempo se pens) un titulo real que incorpore el inmueble, pues su funcin es
simplemente probar el contenido del Registro.
No obstante, no cabe asimilarlo a nuestra certificacin registral, pues es el
duplicado es nico, se mantiene permanentemente al da y su presentacin es
indispensable para la registracin de todo acto dispositivo.
EL FONDO DE SEGURO
Como caracterstica del sistema, existe un \"fondo de seguro\" para indemnizar a las
personas que, sin su culpa, hayan sido privadas de su derecho por la aplicacin del
sistema y slo entra en funciones cuando no puede obtenerse el resarcimiento de
otro modo.
CRITICA
Este sistema ha merecido un juicio favorable por la sencillez, inscrita la finca, de su
funcionamiento, la perfecta concordancia del Registro con la realidad fsica y el

catastro y la fuerte proteccin que depara al titular registral, sin incurrir en

exageraciones, y sin que se extienda al adquirente a ttulo gratuito.
No obstante, se le critica la falta de documentacin autntica e intervencin
notarial, y la centralizacin de todas las operaciones en un slo registro, que si bien
puede dar buenos resultados en un pas como Australia, de grandes proporciones
rurales, resulta inaplicable a pases europeos con grandes complejidades en las
relaciones jurdico-reales.
DERECHO REGISTRAL ESPAOL
La transmisin de un bien requiere justo ttulo y entrega del bien o tradicin. Existe
el principio de Fe pblica registral.
Los registradores son miembros del Estado, pero con carcter profesional liberal,
estando, sin embargo, sometidos al control de la Direccin-General de los Registros
y del Notariado, rgano censor de la administracin. Los registradores son
obligatoriamente asociados al Colegio de los Registradores de Espaa
SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL PERUANO EN LOS
DIVERSOS REGISTROS
Nuestro sistema registral es el de inscripcin (En sentido genrico se denomina
inscripcin a cualquier forma de acceso del Registro).
Se extrae de los ttulos los elementos esenciales y se deja constancia en los
asientos de inscripcin. Asiento: es el resumen del ttulo. Existe el principio de
legitimacin y el de Fe pblica registral.
Existen diversos registros:
A. De personas naturales
B. De personas jurdicas.
C. De propiedad inmueble.
D. De bienes muebles.
E. Otros Registros creados por ley.
El sistema peruano, otorga a la inscripcin de cada institucin la naturaleza que le
sea ms conveniente. Esto es: Obligatoria o Potestativa, Constitutiva o Declarativa.
La mayora de registros son declarativos y voluntarios.
Aun cuando se archive copia de los ttulos y la publicidad registral se extienda a
ellos, se publica un asiento: resumen o extracto del ttulo que logra acceso al
Registro.

REGISTROS JURDICOS Y REGISTROS ADMINISTRATIVOS. PUBLICIDAD

EFECTO Y PUBLICIDAD NOTICIA. SEGURIDAD JURDICA.
Los registros administrativos y los registros jurdicos
La aplicacin de principios en cuanto a Registros Administrativos y Registros
Jurdicos es diferente.
En el Registro Administrativo prima el Principio de Simplificacin Administrativa
consagrado principalmente en la Ley de Procedimiento Administrativo, que a su vez

se funda en la presuncin de veracidad del dicho del usuario, efectundose

controles a posteriori
La administracin sanea los actos nulos.
El Registro llamado Administrativo busca archivar determinados datos tiles para la
misma administracin y no tanto para los particulares.
Guarda determinada informacin para sus propios fines.
En cambio, los registros jurdicos generan la posibilidad de conocer las diversas
situaciones jurdicas que contiene.
El efecto fundamental del Registro Jurdico es producir cognoscibilidad general
respecto de terceros y su finalidad es brindar seguridad jurdica.
Los Registros de Seguridad Jurdica estn destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a sus relaciones jurdicas.
Los Registros de informacin Administrativa estn destinados a la Administracin,
dotarle de informacin para el desarrollo de sus diversas actividades junto a las
clsicas de polica, fomento y servicio pblico,etc.
Publicidad noticia y publicidad efecto
La publicidad con efectos noticia (tambin conocida como publicidad administrativa)
tiene cuatro caractersticas:
o Genera conocimiento sin inters, es decir, todas las personas tendrn
inters en conocer determinado acto o acontecimiento.
o El conocimiento parcializado.
o En la publicidad noticia no existe control en la seleccin de la informacin.
o La publicidad noticia brinda informacin que permitir la toma de decisiones.
o En cambio la publicidad jurdica registral es la exteriorizacin sostenida e
ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que organiza e
instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo para producir
cognoscibilidad general (posibilidad de conocer) respecto de terceros. La
publicidad jurdica nace de la inscripcin en el sistema registral, el cual tiene
dos fines: publicitar y oponer derechos.
o La publicidad se caracteriza por brindar conocimiento general o la
posibilidad de conocer (cognoscibilidad), en otros trminos, toda persona
puede acudir al Registro para conocer la titularidad de determinado derecho
personal o real evitando falsedad en la realizacin del trfico jurdico.
o Debido al conocimiento general y la posibilidad de conocer, se produce la
oponibilidad erga omnes hacia terceros, pues estos no pueden alegar
desconocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de
conocer (acudir al registro).
o Otra caracterstica de esta publicidad con efectos jurdicos es que tiene un
control y selecciona la informacin que va ser inscrita para su publicacin,
pues los registradores evaluarn si las situaciones jurdicas o derechos que
se desean inscribir, pueden ser inscritos o si estos cumplen con todas las
formalidades para su inscripcin.

o
o
o

La certeza de la informacin brindada es otra de las caractersticas de la

publicidad jurdica, ya que lo brinda un funcionario Pblico, lo cual le otorga
reconocimiento oficial a la inscripcin.
La publicidad con efectos jurdicos produce oponibilidad contra terceros,
debido a la posibilidad de conocer que genera la inscripcin en Registro.
La publicidad jurdica brinda seguridad a los derechos o situaciones
jurdicas registradas, es decir, el Estado a travs de normas e instituciones
como Registros Pblicos brindar seguridad esttica y seguridad dinmica
de los derechos o situaciones jurdicas inscritas, pues protege y potencia
derechos ya creados.
Seguridad jurdica y seguridad del trfico
Se ha abordado en doctrina la distincin entre la llamada seguridad jurdica
y seguridad del trfico. La primera como la proteccin del titular de su
situacin jurdica tutelada, la que no se le podr privar sin su
consentimiento. La seguridad del trfico, en cambio, refiere a la tutela que
recibe quien modifica su situacin jurdica vinculndose con otros, tomando
en consideracin informacin relevante que es conocida.
Debemos indicar que preferimos denominar seguridad de derechos
(esttica) a la primera en lugar de la traduccin de seguridad jurdica toda
vez que puede llevar a equvocos. La seguridad jurdica es el gnero, de
esta se desprende o proteger al verdadero propietario o al tercero de buena
fe que confa en lo publicitado en registros, la eleccin de cualquiera de
ambas soluciones es jurdica.
Y si hablamos de eleccin de alguna en desmedro de la segunda producto
de la contraposicin de intereses, debemos sealar que el registro as como
sirve de mecanismo de prueba de propiedad, sobre todo se cre en funcin
de dar a conocer a los terceros las situaciones jurdicas de los particulares.
Seguridad Jurdica y seguridad del trfico
Se ha abordado en doctrina la distincin entre la llamada seguridad jurdica
y seguridad del trfico. La primera como la proteccin del titular de su
situacin jurdica tutelada, la que no se le podr privar sin su
consentimiento. La seguridad del trfico, en cambio, refiere a la tutela que
recibe quien modifica su situacin jurdica vinculndose con otros, tomando
en consideracin informacin relevante que es conocida.
Debemos indicar que preferimos denominar seguridad de derechos
(esttica) a la primera en lugar de la traduccin de seguridad jurdica toda
vez que puede llevar a equvocos. La seguridad jurdica es el gnero, de
esta se desprende o proteger al verdadero propietario o al tercero de buena
fe que confa en lo publicitado en registros, la eleccin de cualquiera de
ambas soluciones es jurdica.

Y si hablamos de eleccin de alguna en desmedro de la segunda producto

de la contraposicin de intereses, debemos sealar que el registro as como
sirve de mecanismo de prueba de propiedad, sobre todo se cre en funcin
de dar a conocer a los terceros las situaciones jurdicas de los particulares.

SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS: CONFORMACIN Y

GARANTAS. LA SUNARP: ORGANIZACIN Y FUNCIONES. ATRIBUCIONES
DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL, SUPERINTENDENTE ADJUNTO Y DEL
DIRECTORIO. ORGANISMOS PBLICOS DESCONCENTRADOS DE LA
SUNARP.
ESTRUCTURA LEGISLATIVA
Constitucin Poltica del Per.
Cdigo Civil de 1984
Ley de Creacin del Sistema Registral Ley 26639
TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de Personas Jurdicas
Societarias
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de Personas Jurdicas No
Societarias
ANTECEDENTES EN EL PER
En la bsqueda de antecedentes de la propiedad en el Per antes de la conquista,
podemos encontrar en el ayllu una forma primigenia de ocupacin y explotacin de
la tierra. Luego, en el rgimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un
poder teocrtico y paternal, mediante el cual distribua las tierras de cultivo de
acuerdo con las necesidades de la familia.
Posteriormente, con la conquista espaola de los pueblos de esta parte del
continente, se concedieron las llamadas capitulaciones a los conquistadores,
autorizndose establecer las encomiendas. A la muerte de Pizarro el Rey de
Espaa tom la administracin directa de las colonias nombrando a sus
representantes virreyes, lo cual conllev a la importacin de sus sistemas e
instituciones. Un ejemplo de ello fue la imposicin a todas las Colonias de Amrica mediante las Reales Cdulas de 8.5.1778 y 16.4.1783- la Pragmtica del Rey Don
Carlos III de 1768 la cual crea losOficios de Hipotecas.
Producida la independencia las normas espaolas en materia registral continuaron
aplicndose tomando en consideracin que el Estatuto Provisional del General Don
Jos de San Martn sealaba que quedaban con toda su fuerza y vigor las leyes
espaolas que no se opusieran a los principios independentistas.
Despus, en 1835, el Proyecto de Cdigo Civil de don Manuel Lorenzo de Vidaurre
se limit a regular las cargas y gravmenes y no as las transmisiones inmobiliarias,

siendo sin embargo considerado por algunos el primer ensayo individual de una
legislacin nacional de orden privado.
En el gobierno de Jos Rufino Echenique se promulg el Cdigo Civil de 1852 el
cual cre el oficio de hipotecas a cargo del escribano pblico el cual registraba las
hipotecas sobre bienes situados en su respectivo departamento llevando un libro en
el cual se tomaba razn de las hipotecas. La calificacin en estos libros, al igual que
en las normas precedentes, es mnima toda vez que slo se limitaba a la
verificacin de las cargas y gravmenes, no as a la verificacin de la validez del
acto constitutivo de la obligacin principal.
En este sentido, dicho articulado de normas no propici el aumento del crdito
territorial ni impuls el trfico inmobiliario, los cuales haban entrado en crisis
debido, entre otras cosas, a la guerra con Espaa. Frente a dicha realidad, se
presentaron proyectos que buscaron paliar la situacin. El Dr. Francisco Garca
Caldern present un proyecto sobre el Banco de Crdito Territorial Hipotecario y
Don Jos Flix Arias present el Proyecto de Banco Agrcola. Todo esto, en parte,
se plasm por obra de Don Mariano Ignacio Prado al expedir el Decreto Supremo
de 31.1.1866 el cual fue ratificado por el Congreso Nacional el 28.1.1869
estableciendo el Banco de Crdito Hipotecario.
En ese sentido GARCA CALDERN analiza el contexto peruano de la poca
sealando: () El territorio de la Repblica fue ocupado repetidas veces alternativa
y sucesivamente por el ejrcito espaol y por el independiente; y cuando esta
guerra termin, principi la cadena de guerras civiles y de revoluciones, cadena que
se compone ya de muchos anillos, y que no sabemos cuando terminar. Luego,
indica alguno de los motivos de la desocupacin de la tierra y precarizacin de la
agricultura: En todo este tiempo los ataques a la propiedad mueble y semoviente
de los agricultores, la desolacin de los campos, y los emprstitos forzosos
llamados cupos que se imponan a los dueos de predios, causaron tal
abatimiento en la riqueza agrcola, que nadie quera tener propiedad territorial
Finalmente, luego de analizar la situacin de nuestro pas en aquella poca, da una
de las justificaciones para la creacin del Banco Hipotecario y su apuesta por la
agricultura: Estudiado atentamente el Per. Qu otra cosa puede ser sino
agricultor? Inmensos valles cultivados brindan al hombre trabajo y pan: ricas minas
lo convidan a excavar la tierra; y con la escasa poblacin que tiene le convendra
abandonar esta riqueza positiva, para buscar otra que no conoce y que no sabe
crear?
Posteriormente tenemos un periodo de cierta bonanza econmica que fue opacado
por la guerra que mantuvimos con Chile, la cual deriv en la ocupacin de Lima
para una forzada firma de paz. A esto le sigui las guerras internas (Cceres
Iglesias, entre otros) de nuestro pas.
En este contexto, el crdito territorial casi nulo, agricultura en crisis, inseguridad
jurdica, trfico inmobiliario estancado, se promulg la Ley de 2 de enero de 1888 la
cual tena como objetivo revertir dicha situacin. Si bien al promulgarse sufri
variacin en su contenido en comparacin con el proyecto original- la ley de
2.1.1888 dej a la Corte Suprema formular el Reglamento de los Registros.
En el Reglamento emitido por la Corte Suprema se seala en el artculo 53 que los
Registradores calificarn la legalidad de las formas extrnsecas de los ttulos y la

capacidad de los otorgantes, siendo que en caso encontrar algn defecto, se

proceder a manifestarlo a fin que sea subsanado[1]. Asimismo, se deduce que la
calificacin abarcaba tambin el estudio del ttulo mismo, siendo que en caso que
no se acarree la invalidez del mismo pero que adoleca algn defecto, poda ser
sujeto de subsanacin.
Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un inicio,
mediante Ley de 25.11.1892 fue reemplazada por la Junta de Vigilancia la cual
estaba conformada por un representante del Ministro de Justicia, un Fiscal de la
Corte Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados
y del Director del Registro de la Propiedad Inmueble.
Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgnico del
Registro de la Propiedad Inmueble, el cual en el tema de la calificacin por parte
de los registradores- no vara sustancialmente de su antecesor recogiendo lo
mismo: La legalidad, la capacidad y validez del ttulo.
Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgnico de los
Registros de la Propiedad Inmueble del 11.3.1911, la Ley 2402 del 3.12.1916 y su
Reglamento, el Decreto del 30.12.1916, la ley N 2411 de 30.12.1916, el
Reglamento Interior de la Oficina de Registro de Lima de 27.9.1921, los aranceles
de derechos de inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las
leyes Ns 5931, 6665, 4740, 8686.
En el ao 1926, mediante la Ley N4675, se constituy la Comisin constituida por
la Ley N 4675 formulando el \\\"Proyecto de Ley Orgnica de los Registros
Inmobiliarios e Industrial\\\" que entre otras cosas, busca asimilar la experiencia
australiana del Acta Torrens. En principio, el propietario obtendr un certificado de
dominio que es un ttulo inatacable. Dicho certificado se obtendra luego de la
presentacin de la copia literal de la primera inscripcin en el Registro, un plano del
inmueble, su tasacin y adems los documentos que acrediten en forma legal la
tradicin no interrumpida de sus derechos.
Los Registradores evaluaran los documentos presentados y tendran la facultad de
exigir documentos adicionales para acreditar oponibilidad la propiedad, as como
ordenarn la publicacin de avisos por treinta das alternados en el peridico
indicando la peticin de certificado de dominio a fin de que puedan oponerse los
que se crean con derecho.
Luego, se citar a los colindantes, a los propietarios anteriores, al abogado fiscal y
al agente fiscal. Si se formulase oposicin de tercero, los Registradores remitirn al
Juez competente todos los documentos o ttulos que obren en su poder, quedando
en suspenso la inmatriculacin.
Una vez cumplido todos los estudios, sin oposicin de por medio, se otorgara el
\\\'certificado de dominio\\\' por duplicado, uno para el propietario y el otro queda
archivado en la oficina que lo expide. Al dorso del \\\'certificado de dominio\\\' se
har constar los gravmenes a que se halla afecto el inmueble, siendo que el titular
del mismo no responde por ms gravmenes que los puntualizados en el dorso de
dicho documento, es decir, el certificado es prueba plena de propiedad.
Tmese en cuenta, que dicha nueva frmula de inmatriculacin ampla la facultades
de los registradores, pudiendo inclusive pedir nuevas pruebas, citar a diversos

sujetos que tienen o tuvieron- alguna vinculacin con el bien a fin de poder
sanear el bien. Lamentablemente, dicho innovador proyecto no prosper.
Al formarse la Comisin Reformadora del Cdigo Civil, entre otras cuestiones, se
discuti sobre la adopcin de distintos sistemas como el Torrens o Germano- no
siendo adoptado por la falta de catastro, el hecho de que gran parte de los
inmuebles no estaba inscrito y el escaso desarrollo del conocimiento de los
particulares del tema registral. En ese sentido, tampoco se adopt a la inscripcin
como determinante para transmitir y constituir derechos reales sobre bienes
inmuebles sino se opt a la sola obligacin de dar para que opere el efecto
transmisivo.
El Cdigo Civil de 1936 en su artculo 1044 seal que el registrador deba apreciar
la legalidad del ttulo en lo concerniente a las partes y al contenido del acto,
precisando que debe evaluarse solamente de acuerdo a lo sealado en el
instrumento.
En ese sentido indica AVENDAO De conformidad con lo dispuesto en el artculo
1044 del Cdigo Civil, el Registrador debe apreciar la legalidad del ttulo. La ley le
confiere la calidad de Juez de Ttulos y lo faculta para discernir si el ttulo (acto
jurdico) est o no arreglado a la ley y, por consiguiente, si debe ingresar al Registro
o no.
En el mismo ao, la Junta de Vigilancia formula y la Corte Suprema aprueba en
acuerdo de 17.12.1936- el Reglamento de Inscripciones de 1936, en el cual la
calificacin del registrador se basa en el principio de legalidad siendo facultado para
admitir o rechazar la inscripcin solicitada.
PARDO MRQUEZ nos relata El examen que debe verificar el Registrador en el
aspecto sustancial de los ttulos comprende todo lo concerniente al acto jurdico.
Respecto a la capacidad tendr presente la edad de los contratantes o del otorgante
del acto unilateral; la facultad de disposicin del que representa a otro en virtud del
mandato o de la institucin de la tutela o curatela; en cuanto al objeto, requiere
descripcin precisa de todas las circunstancias que sean necesarias para su
perfecta identificacin, tales como, lmites, extensin, forma geomtrica, canales de
riego, servidumbres, etc. En cuanto a la forma de que debe revestir el acto o
contrato, comprobar todos los requisitos que la solemnidad del documento exige a
fin de asegurarse de su autenticidad. Paralelamente al anlisis de los ttulos
presentados debe realizar una investigacin en el registro para cerciorarse de que
el inmueble est o no inscrito a favor del que trasmite o grava. Si los instrumentos
presentados acreditan de modo perfecto la transferencia del inmueble inscrito, se
llevar adelante la inscripcin de la adquisicin. Si no est inscrito a favor de
ninguna persona se extender simplemente anotacin preventiva.
Luego, el 18.6.1980 mediante Decreto Ley N 23095 se crea la Oficina Nacional de
los Registros Pblicos, reemplazndose a la Junta de Vigilancia por el Tribunal
Registral y a la Direccin General por la Jefatura, suprimindose la existencia de la
denominada Comisin Facultativa. El 12.6.1981 a travs del Decreto Legislativo N
117 (Ley del Sector Justicia) la Oficina Nacional de los Registros Pblicos era el
organismo pblico descentralizado encargado de la inscripcin y publicidad de los
actos jurdicos que la ley determina, con el objeto principal de otorgar garantas a
terceros. El 12.6.1981, el Decreto Legislativo N 119 (Ley de la Oficina Nacional de

los Registros Pblicos) restableci la Junta de Vigilancia y la Comisin Facultativa

como rganos de la institucin, eliminando el Tribunal Registral.
El 1.3.1965 mediante Decreto Supremo N 95 se cre la Comisin Encargada del
Estudio y Revisin del Cdigo Civil de 1936, siendo que en julio de 1981, dicha
Comisin formulaba un Proyecto de Cdigo Civil. Por Ley N 23403 se facult al
Poder Ejecutivo para promulgar mediante decreto legislativo el Cdigo Civil, sobre
la base del referido proyecto. Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del
16.5.1968 se aprueba el Reglamento General de los Registros Pblicos.
Mediante Decreto Ley N 25993 de 21.12.1992 (Ley Orgnica del Sector Justicia),
se crea la Direccin Nacional de Registros Pblicos y Civiles, en sustitucin de la
Oficina Nacional de los Registros Pblicos, y constituyndose en un rgano de lnea
del Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N 26366 de 14.10.1994 se cre
en el Per el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).
Con la Ley N 26366 no se trat de hacer de los diversos Registros uno solo,
eliminando mediante la unificacin la identidad de cada cual. Por el contrario, lo que
se busc fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran parte de
un nico sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.
En dicha norma se precisaron las garantas del sistema registral:
*La autonoma del registrador.
*La intangibilidad del asiento.
*La seguridad del trfico.
*El resarcimiento en caso de daos.
ORGANIZACIN REGISTRAL
La Ley N 26366, de fecha 14 de octubre de 1994, crea el Sistema Nacional de los
Registros Pblicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia
del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a la especializacin,
simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin
de todos los registros que lo integran.
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos est actualmente conformado por los
siguientes Registros:
I. Registro de Personas Naturales:
- Registro Personal
- Registro de Testamentos
- Registro de Sucesiones Intestadas
- Registro de Mandatos y Poderes
- Registro de Comerciantes
II. Registro De Personas Jurdicas:
- Registro de Personas Jurdicas regulados por el Cdigo Civil.
- Registro Mercantil
- Registro de Sociedades Mineras
- Registro de Sociedades de Registros Pblicos de Hidrocarburos
- Registro de Sociedades Pesqueras
- Registro de Sociedades Mercantiles
- Registro de Personas Jurdicas creadas por Ley
- Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

III. Registro de Propiedad Inmueble:

- Registro de Predios
- Registro de Derechos Mineros
- Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios Pblicos
IV. Registro de Bienes Muebles:
- Registro de Bienes Muebles
- Registro de Propiedad Vehicular
- Registro de Buques
- Registro de Embarcaciones Pesqueras
- Registro de Aeronaves
- Registro de Naves
- Registro Mobiliario de contratos
V. Los dems Registros de caracter jurdico creados o por crearse.
LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS:
SUNARP
Organismo descentralizado autnomo del sector justicia. Ente rector del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos. Formado por todos los Registros Pblicos del
Per.
Se crea con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio
de la funcin registral en todo el pas. Dicta las polticas, planifica, coordina, ordena,
norma, controla, dirige y supervisa la inscripcin y publicidad de actos y contratos.
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
a) Autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales.
b) Intangibilidad del contenido de los asientos registrales.
c) Seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
d) Indemnizacin por los errores registrales.
ORGANIZACIN
A. Alta Direccin:
- Superintendente Nacional.
- Directorio.
- Superintendente Adjunto.
- Gerencia General.
B. rgano Consultivo:
- Consejo Consultivo.
C. rgano de Control:
- Oficina de control interno.
D. rganos de Asesoramiento:
- Gerencia Legal.
- Gerencia de Presupuesto y Desarrollo.
E. rganos de Apoyo:
- Secretaria General.
- Gerencia de Administracin y Finanzas.
- Gerencia de Informtica.

- Escuela de Capacitacin Registral.

F. rganos de Lnea:
- Intendencias.
G. rganos Desconcentrados:
- Oficina Registral de Lima y Callao.
- Oficina Registral Regional.
- Registro Predial.
- Registros Especiales.
- Otros Registros de carcter jurdico.
FUNCIONES
Dictar las polticas y normas tcnico-administrativas de los Registros
Pblicos.
Planificar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad
de los actos y contratos, en los Registros que forman el sistema.
Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el proceso de
simplificacin, integracin y modernizacin de los Registros que forman
parte del sistema.
o Ejecutar actividades de capacitacin de los Registros Pblicos y
dems personal.
o Norma y ejecutar actividades de procesamiento de datos.
o Celebrar convenios con diversas entidades, para promover
proyectos relacionados.
ATRIBUCIONES DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL
Las atribuciones del Superintendente nacional, estn reguladas en el
artculo 16 de la Ley N 26366.
Son atribuciones y obligaciones del Superintendente las siguientes:
a) Elaborar y supervisar la ejecucin de las medidas de simplificacin,
modernizacin e integracin de los registros pblicos que comprenden el
Sistema;
b) Supervisar la correcta ejecucin de la funcin registral de acuerdo a la
normatividad vigente;
c) Autorizar la modificacin de la estructura organizativa de los Registros
que integran el Sistema, a propuesta de los mismos;
d) Promover la realizacin de estudios e investigaciones en materia
registral;
e) Promover la capacitacin de los registradores pblicos y dems
personal de los registros del sistema;
f) Dictar las normas requeridas para la organizacin, conservacin y
mantenimiento de los archivos registrales;
g) Coordinar campaas masivas de inscripciones;
h) Las dems que la ley seale.
.

ATRIBUCIONES DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO

Est regulado en El Reglamento de Organizacin y funciones de la
SUNARP, aprobado por Resolucin Suprema N 139-2002-JUS.
Corresponde al Superintendente Adjunto desempear las funciones y
atribuciones siguientes:
a) Supervisar el cumplimiento de las polticas y estrategias
institucionales.
b) Supervisar la realizacin de las campaas de control posterior de las
observaciones e inscripciones efectuadas, as como el seguimiento y
control del cumplimiento de los plazos de atencin de las solicitudes de
inscripcin, publicidad y recursos de apelacin tramitados ante el Tribunal
Registral.
c) Reemplazar al Superintendente Nacional en caso de ausencia o
impedimento temporal, as como por delegacin de aqul.
d) Nombrar con arreglo a Ley a los integrantes del Tribunal Registral.
e) Conformar las Salas del Tribunal Registral y disponer la ubicacin y
traslado de los Vocales que las integran.
f) Nombrar, contratar, suspender, remover o cesar, con arreglo a ley, al
personal de la SUNARP que no ejerza cargo de confianza, con excepcin
del personal de los rganos desconcentrados.
g) Resolver las quejas formuladas contra los Vocales del Tribunal
Registral o imponer, de oficio, las sanciones cuando corresponda.
h) Proponer al Superintendente Nacional las resoluciones a adoptarse.
i) Proponer al Superintendente Nacional la modificacin de dispositivos
vigentes o la dacin de nuevas normas, a ser elevadas a los poderes
pblicos que corresponda para su aprobacin y puesta en vigencia.
j) Disponer la realizacin de investigaciones sobre asuntos de
competencia de la SUNARP, cuando su necesidad lo exija.
k) Participar en las sesiones del Directorio con voz pero sin voto, salvo
en los casos previstos en el Artculo 8 del Estatuto de la SUNARP, en los
que gozar de tal derecho.
I) Proponer al Superintendente Nacional los programas de capacitacin
a ejecutarse.
m) Expedir las resoluciones de su competencia.
n) Ejercer las dems funciones que le asigne o delegue el
Superintendente Nacional.
El Superintendente Adjunto podr delegar en funcionarios de la
Superintendencia o en los Jefes de los rganos desconcentrados, con
aprobacin del Superintendente Nacional y para cada caso especfico, las
funciones que le competen.
ATRIBUCIONES DEL DIRECTORIO
Las atribuciones del Directorio, estn reguladas en el artculo 18 de la Ley
N 26366.
Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes:

a) Establecer la poltica Registral Nacional;

b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad
jurdica de la funcin registral;
c) Autorizar la creacin, supresin o traslado de Oficinas Registrales y
Secciones en cada uno de los diferentes Registros del Sistema.
Para la fusin o supresin de registros existentes se requiere de
aprobacin expresa por Ley;
ORGANISMOS PBLICOS DESCONCENTRADOS DE LA SUNARP
Est regulado en El Reglamento de Organizacin y funciones de la SUNARP,
aprobado por Resolucin Suprema N 139-2002-JUS.
Artculo 5, numeral g)
Zonas Regstrales:
* Zona Registral N I,
Sede Piura
* Zona Registral N II,
Sede Chiclayo
* Zona Registral N III,
Sede Moyobamba
* Zona Registral N IV,
Sede Iquitos
* Zona Registral N V,
Sede Trujillo
* Zona Registral N VI,
Sede Pucallpa
* Zona Registral N VII,
Sede Huaraz
* Zona Registral N Vlll,
Sede Huancayo
* Zona Registral N IX,
Sede Lima
* Zona Registral N X,
Sede Cusco
* Zona Registral N XI,
Sede lca
* Zona Registral N XII,
Sede Arequipa
* Zona Registral N XIII, Sede Tacna
La Zona Registral N I, comprende las Oficinas Registrales de Piura, Tumbes y
Sullana y, abarca el mbito geogrfico de las provincias de Piura, Ayabaca,
Huancabamba, Morropn, Paita, Sechura, Sullana y Talara del departamento de
Piura; y, las provincias de Tumbes, Contralmirante Villar y Zarumilla del
departamento de Tumbes.
La Zona Registral N II, comprende las Oficinas Registrales de Chiclayo, Jan,
Chachapoyas, Cajamarca, Bagua y Chota y, abarca el mbito geogrfico de las
provincias de Chiclayo, Ferreafe y Lambayeque del departamento de
Lambayeque; las provincias de Chachapoyas, Bagua, Bongar, Condorcanqui,
Luya, Rodrguez de Mendoza y Utcubamba del departamento de Amazonas; y, las
provincias de Cajamarca, Cajabamba, Celendn, Chota, Contumaz, Cutervo,
Hualgayoc, Jan, San Ignacio, San Marcos, San Miguel, San Pablo y Santa Cruz
del departamento de Cajamarca.
La Zona Registral N III, comprende las Oficinas Registrales de Moyobamba,
Tarapoto y Juanju y, abarca el mbito geogrfico de las provincias de Moyobamba,
Bellavsta, El Dorado, Huallaga, Lamas, Mariscal Cceres, Picota, Rioja, San Martn
y Tocache del departamento de San Martn.
La Zona Registral N IV, comprende las Oficinas Registrales de Iquitos y
Yurimaguas y, abarca el mbito geogrfico de las provincias de Maynas, Alto

Amazonas, Loreto, Mariscal Ramn Castilla, Requena y Ucayali del departamento

de Loreto.
La Zona Registral N V, comprende las Oficinas Registrales de Trujillo, San Pedro
de Lloc, Huamachuco, Chepn y Otuzco y, abarca el mbito geogrfico de las
provincias de Trujillo, Ascope, Bolvar, Chepn, Gran Chim, Julcn, Otuzco,
Pacasmayo, Pataz, Snchez Carrin, Santiago de Chuco y Vir del departamento
de La Libertad.
La Zona Registral N VI, comprende la Oficina Registral de Pucallpa y, abarca el
mbito geogrfico de las provincias de Coronel Portillo, Atalaya, Padre Abad y
Purs del departamento de Ucayali.
La Zona Registral N VII, comprende las Oficinas Registrales de Huaraz, Chimbote
y Casma y, abarca el mbito geogrfico de las provincias de Huaraz, Aija, Antonio
Raymondi, Asuncin, Bolognesi, Carhuaz, Carlos F. Fitzcarrald, Casma, Corongo,
Huari, Huarmey, Huaylas, Mariscal Luzuriaga, Ocros, Pallasca, Pomabamba,
Recuay, Santa, Sihuas y Yungay del departamento de Ancash.
La Zona Registral N VIII, comprende las Oficinas Registrales de Huancayo,
Hunuco, Cerro de Pasco, La Merced, Tingo Mara, Tarma y Satipo y, abarca el
mbito geogrfico de las provincias de Huancayo, Concepcin, Chanchamayo,
Chupaca, Jauja, Junn, Tarma, Satipo y Yauli del departamento de Junn; las
provincias de Hunuco, Ambo, Dos de Mayo, Huacaybamba, Huamales, Leoncio
Prado, Maran, Pachitea, Puerto Inca, Lauricocha y Yarowilca del departamento
de Hunuco; las provincias de Pasco, Daniel Alcides Carrin y Oxapampa del
departamento de Pasco; y, la provincia de Tayacaja del departamento de
Huancavelica.
La Zona Registral N IX, comprende las Oficinas Registrales de Lima, Callao,
Caete, Huaral, Huacho y Barranca y, abarca el mbito geogrfico de las provincias
de Lima, Callao, Barranca, Cajatambo, Canta, Caete, Huaral, Huarochir, Huaura,
Oyn y Yauyos del departamento de Lima.
La Zona Registral N X, comprende las Oficinas Registrales de Cusco, Sicuani,
Abancay, Puerto Maldonado y Quillabamba y, abarca el mbito geogrfico de las
provincias de Cusco, Acomayo, Anta, Calca, Canas, Canchis, Chumbivilcas,
Espinar, La Convencin, Paruro, Paucartambo, Quispicanchis y Urubamba del
departamento de Cusco; las provincias de Abancay, Antabamba, Aymaraes,
Cotabambas y Grau del departamento de Apurmac; y, las provincias de
Tambopata, Man y Tahuaman del departamento de Madre de Dios.
La Zona Registral N XI, comprende las Oficinas Registrales de lca, Chincha,
Pisco, Nasca, Andahuaylas, Ayacucho, Huancavelica y Huanta y, abarca el mbito
geogrfico de las provincias de Ica, Chincha, Nasca, Palpa y Pisco del
departamento de Ica; las provincias de Andahuaylas y Chincheros del departamento
de Apurmac; las provincias de Huamanga, Cangallo, Huanca Sancos, Huanta, La
Mar, Lucanas, Parinacochas, Pucar del Sara Sara, Sucre, Vctor Fajardo y Vilcas
Huamn del departamento de Ayacucho; y, las provincias de Huancavelica,
Acobamba, Angaraes, Castrovirreyna, Churcampa y Huaytar del departamento de
Huancavelica.
La Zona Registral N XIl, comprende las Oficinas Registrales de Arequipa,
Mollendo, Aplao y Caman y, abarca el mbito geogrfico de las provincias de

Arequipa, Caman, Caravel, Castilla, Caylloma, Condesuyos, Islay y La Unin del

departamento de Arequipa.
La Zona Registral N XIII, comprende las Oficinas Registrales de Tacna,
Moquegua, Ilo, Puno y Juliaca y, abarca el mbito geogrfico de las provincias de
Tacna, Candarave, Jorge Basadre y Tarata del departamento de Tacna; las
provincias de Mariscal Nieto, General Snchez Cerro e llo del departamento de
Moquegua; y, las provincias de Puno, Azngaro, Carabaya, Chucuito, El Collao,
Huancan, Lampa, Melgar, Moho, San Antonio de Putina, Sandia, San Romn y
Yunguyo del departamento de Puno.
Artculo 81.- Las Zonas Registrales estn a cargo de un Jefe Zonal nombrado por
el Directorio de la SUNARP, quien depende jerrquicamente del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos y coordina sus actividades con el
Superintendente Adjunto, con el Gerente General y dems rganos relacionados
con sus funciones.
ORGANIZACIN E INSTANCIAS REGISTRALES. EL REGISTRADOR:
ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES.. LA FUNCIN REGISTRAL:
NATURALEZA,
DIFERENCIAS
CON
LA
FUNCIN
JUDICIAL
O
ADMINISTRATIVA..
ALCANCES
DE
LA
CALIFICACIN
REGISTRAL.
CALIFICACIN REGISTRAL DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES. SEGUNDA
INSTANCIA REGISTRAL: TRIBUNAL REGISTRAL. PLENOS REGISTRALES.
PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA.
ORGANIZACIN
El Sistema Nacional de los Registros Pblicos est organizado por Registros.
Vincula en lo jurdico registral a los Registros de todos los Sectores Pblicos.
La Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales ubicadas en el mbito
geogrfico de las regiones, el Registro Predial transitoriamente, y los dems
registros creados por leyes especiales son organismos pblicos desconcentrados
de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. (Actualmente el Registro
Predial Urbano ya se encuentra incorporado al Registro de Predios, segn Ley
27755).
La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de
inscripcin organizados sobre la base de la determinacin del bien (folio real) o de
la persona (folio personal) susceptible de inscripcin; y, excepcionalmente, en
funcin de otro elemento previsto en disposiciones especiales. (Por RESOLUCION
DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 0672002-SUNARP-SN. Se precis Precisan los supuestos de excepcin para la
apertura de partidas registrales en aplicacin del Art. IV del Tt. Prelim. del actual
Reglamento General de los Registros Pblicos). Este concepto de partida es
aplicable a la totalidad de los Registros conformantes del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos.
INSTANCIAS PROCESALES
Los Registros Pblicos que integran el Sistema, mantienen la primera y segunda
instancia administrativa registral. No hay tercera instancia. Contra lo resuelto por el

Tribunal Registral slo se podr interponer demanda contenciosos administrativa

ante el Poder Judicial.
Son instancias del procedimiento registral:
1. El Tribunal Registral: segunda y ltima instancia, conoce en va de
apelacin las decisiones de los Registradores Pblicos.
2. El Registrador: primera instancia.
La doble instancia slo resultar aplicable en la medida que exista una calificacin
registral negativa (observacin o tacha sustantiva) o referida a una liquidacin de
mayor derecho, por cuanto la inscripcin del ttulo no es sujeto a revisin
administrativa, sino solamente ante el rgano jurisdiccional.
Sin embargo, pueden encontrarse en el Reglamento algunos procedimientos
registrales que no estn destinados a la inscripcin de ttulos, en los que las
instancias resolutivas no son el Registrador ni el Tribunal Registral.
EL REGISTRADOR
El artculo 6 de la Ley 26366 seala entre los requisitos para acceder al cargo el ser
abogado y el haber aprobado el concurso pblico de mritos supervisado por la
SUNARP el cual debe estar desprovista de injerencia poltica alguna.
Dicho concurso no nos debe llevar a deducir que existe un rgimen de carrera
administrativa, toda vez que en principio el rgimen en el que se encuentran casi
todos los trabajadores es en el laboral. De esto se desprende que no existe un
rgimen de inamovilidad absoluta, pudiendo la administracin utilizar su ius
variandi siempre que no degrade la investidura del funcionario. Asimismo, no existe
propiamente un sistema de ascensos, toda vez que la denominada carrera registral
empieza por el cargo de tcnico registral, luego asistente y registrador. Sin
embargo, para acceder a cada uno de estos cargos, debe postularse mediante
concurso pblico.
As pues, si el ascenso comporta siempre el paso a un puesto superior al que se
ocupaba anteriormente, concibindose como un acrecentamiento de competencia y
crculo de atribuciones, as como elevacin del grado jerrquico en el sentido que el
funcionario ascendido deja de ser subordinado respecto de otros y simultneamente
tiene nuevos y ms subordinados, este debe lograrse mediante una evaluacin
entre los mismos funcionarios y no mediante un concurso abierto, toda vez que de
verificarse esto no estaramos propiamente frente a la figura de ascenso, sino de
ingreso a la administracin.
DEBERES
Al calificar y evaluar los ttulos ingresados para su inscripcin, debern:
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la
partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin
perjuicio de la legitimacin de aqullos. En caso de existir discrepancia en los datos
de identificacin del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador,
siempre que exista un convenio de interconexin vigente, deber ingresar a la base
de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona;
b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que
deber practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a la
misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripcin.

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la

formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que
conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que
autorice o certifique el ttulo;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la
partida registral vinculada al acto materia de inscripcin y complementariamente de
sus respectivos antecedentes; as como de las partidas del Registro Personal,
Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a
la verificacin de los actos que son objeto de inscripcin en ellos;
g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte del
ttulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin, y de las
partidas del Registro de Personas Jurdicas y del Registro de Mandatos y Poderes,
si estuviera inscrita la representacin, slo en relacin a los actos que son objeto de
inscripcin en dichos registros;
h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales
respectivos, a fin de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los
Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales
donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que
pudieran generar la denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin.
El Registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo
y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los
literales f) y g) que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de
inscripcin o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se
sujetarn a lo dispuesto por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil.
RESPONSABILIDADES
Los Registradores Pblicos sern particularmente responsables en los siguientes
casos:
a) Por incumplimiento de las normas vigentes.
b) Por abuso en el ejercicio de sus funciones.
c) Por conducta irregular, vicios o costumbres que menoscaben el decoro y
respetabilidad del cargo.
d) Por denegar, retardar o no extender indebidamente alguna inscripcin,
anotacin, cancelacin o nota marginal.
e) Por extender inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales
en partidas que no corresponden a los ttulos, en discrepancia con stos o sin existir
ellos o, en general, infringiendo las leyes, reglamentos o directivas registrales.
f) Por expedir constancias o certificados falsos, incompletos o que de alguna
forma induzcan a error.
g) Por no liquidar debidamente los derechos arancelarios en perjuicio de la
institucin o del usuario o por apropiarse de los mismos.

h) Por cobrar a los usuarios sumas mayores a las debidas segn el arancel
vigente o percibir ddivas u obtener provechos indebidos con motivo del ejercicio de
sus funciones.
i) Por negligencia en el desempeo de sus funciones.
LOS REGISTROS QUE INTEGRAN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PBLICOS
EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
En general, este Registro se organiza en funcin de los sujetos, abriendo una
partida por cada persona en cada subregistro que se solicite. La excepcin la
encontramos en el Registro de Mandatos y Poderes, en la cual el criterio para abrir
una partida es el mandato o poder respectivo.
En cada uno de los registros que integran jurdicamente el Registro matriz de
Personas Naturales encontramos diversos actos inscribibles.
En el Registro Personal entre los actos inscribibles referentes a la capacidad,
tenemos la declaracin de interdiccin civil; el discernimiento de los cargos de
tutores o curadores, su remocin, acabamiento, cese y renuncia; la declaracin de
inicio del procedimiento concursal y otros actos conexos; el nombramiento de tutor o
curador, entre otros. Respecto de las relaciones matrimoniales se inscriben la
separacin de patrimonios y sustitucin de rgimen patrimonial, el divorcio, la
reconciliacin, la separacin de cuerpos y la nulidad de matrimonio.
En el Registro de los Gestores Profesionales tenemos la inscripcin del gestor
profesional, de los actos de gestin, de los informes semestrales, de la relacin de
personas naturales que representarn a personas jurdicas gestoras profesionales y
la prrroga de inscripcin de gestor profesional.
En el Registro de Mandatos y Poderes encontramos los siguientes actos
inscribibles: mandato, poder, la ampliacin y modificacin de los mismos, la
sustitucin y delegacin y su extincin.
En el Registro de Testamentos tenemos: el otorgamiento y la modificacin de
testamento, la ampliacin de asiento de inscripcin de testamento cerrado al
fallecimiento del causante, la ampliacin de asiento de inscripcin de testamento
otorgado por escritura pblica al fallecimiento del testador, entre otros.
Finalmente, en el Registro de Sucesiones Intestadas tenemos la sucesin intestada
y su anotacin preventiva, entre otros.
Entre las normas aplicables encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 e abril de1993
La Ley N 26366, del 16 de octubre de1994
Ley N 28024 del 12 de julio de2003
Reglamento de la Ley N 28024, aprobado por D.S. N 099-2003-PCM del 20 de
diciembre de2003
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
aprobado mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN del 30 de marzo de 2005

Decreto Legislativo N 1049 del 26.6.2008

TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado
mediante Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de2010
Reglamento Consular aprobado mediante Decreto Supremo N 076-RE del 4 de
octubre de 2005
Reglamento del Registro de Testamentos del 23 de marzo de 1970
EL REGISTRO DE PERSONAS JURDICAS
El Registro Matriz de Personas Jurdicas est organizado en funcin de cada ente
societario o no societario. Esto implica abrir una partida por cada persona jurdica,
en la que se inscribe su constitucin, su estatuto, modificacin del estatuto,
extincin, as como el desenvolvimiento de sus rganos directivos, entre otros actos
inscribibles.
Asimismo, con la primera inscripcin, la organizacin adquiere personalidad jurdica.
De esta manera, surge la persona jurdica como centro de imputacin de derechos y
obligaciones. Empero, tratndose de personas jurdicas de derecho pblico, la
personera jurdica se adquiere con la promulgacin de su ley de creacin.
En el mbito no societario encontramos, entre otros, los siguientes tipos de persona
jurdica:
1. Asociaciones
2. Fundaciones
3. Comits
4. Comunidades campesinas y nativas
5. Cooperativas
6. Organizaciones Sociales de Base
En el mbito societario encontramos, entre otros:
1. Sociedades annimas (abierta, cerrada)
2. Sociedades colectivas
3. Sociedades en comandita
4. Sociedad comercial de responsabilidad limitada
5. Sociedades civiles
Como muestra de actos inscribibles cabe describir los siguientes:
Respecto de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada se inscribe su
constitucin; el nombramiento de gerentes, apoderados, liquidadores, mandatarios y
sus revocatorias; el establecimiento de sucursal; su extincin, entre otros.
En lo concerniente a la sociedad annima, tenemos su constitucin, la modificacin
de sus estatutos, el nombramiento, renuncia y remocin de directorio y gerente, el
aumento y reduccin de capital, la fusin, escisin y transformacin de sociedad, la
disolucin y liquidacin de sociedad por acuerdo de junta general, entre otros.
Las sucursales pueden inscribirse ya sea por su establecimiento constituido en el
Per o, en el caso de la sucursal en el Per, de sociedades constituidas en el
extranjero.
Asimismo, se inscribe la designacin del representante legal permanente y su
modificacin de facultades. Tambin resulta inscribible la reorganizacin de la

sucursal de una sociedad constituida en el extranjero, la disolucin y liquidacin de

sucursal de sociedad extranjera, la cancelacin de la sucursal, entre otros.
En el mbito no societario, en el nivel de las asociaciones son actos inscribibles la
constitucin, la modificacin de sus estatutos, el nombramiento de rganos de
gobierno y la eleccin de nuevos consejos directivos, o la regularizacin de
consejos directivos con mandato vencido, entre otros.
En lo referente a las comunidades campesinas y nativas, se inscribe su
constitucin, el nombramiento de rganos de gobierno, modificacin del estatuto de
comunidad campesina o nativa, entre otros.
Entre las normas aplicables a este Registro encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 de abril de1993
La Ley N 26366, del 16 de octubre de1994
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
aprobado mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26 de junio de 2008
TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado
mediante Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010
Ley General de Sociedades (Ley 26887 promulgado el 5 de diciembre de 1997, del
9 de diciembre de 1997 y vigente desde el 1 de enero de 1998)
Reglamento del Registro de Sociedades. (Aprobado mediante Resolucin del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 200-2001-SUNARP-SN el
24 de julio de 2001)
Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias
aprobado mediante Resolucin N 086-2009-SUNARP/SN del 1 de abril de 2009
Resolucin N 015-2002-SUNARP/SN del 13 de enero de 2002 que aprueba la
Directiva N 001-2002- SUNARP/SN relativa a la inscripcin de los CAFAE
Resolucin N 373-2003-SUNARP/SN del 30 de julio de 2003 que aprueba la
Directiva N 010-2003-SUNARP/SN relativa a la inscripcin de las Organizaciones
Sociales de Base, modificada por Resolucin N 038- 2006-SUNARP/SN
Resolucin N 072-2004-SUNARP/SN del 23 de febrero de 2004 que aprueba la
Directiva N003-2004-SUNARP/SN, que a su vez regula la inscripcin de las
Rondas Campesinas
Resolucin N 157-2001-SUNARP/SN del 10 de junio de 2001 que aprueba la
Directiva N 005-2001-SUNARP/SN que regula la inscripcin de las Comunidades
Nativas
Resolucin N 057-2005-SUNARP/SN del que aprueba la Directiva N 001-2005SUNARP/SN que regula la inscripcin de Cooperativas, Comunidades Campesinas,
Empresas de Propiedad Social y dems personas jurdicas dedicadas a actividades
mineras
EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
El Registro de Propiedad Inmueble tuvo su origen en nuestro ordenamiento en el
ao 1888 y se organiz en funcin de los predios. De manera que con la primera
inscripcin del predio (inmatriculacin) se abre una partida donde tambin se

inscribe sus modificaciones, las transferencias, cargas y gravmenes, entre otros

actos inscribibles.
Mediante Ley 27755 del 15 de junio de 2002 se crea el Registro de Predios del
Registro matriz de Propiedad Inmueble. Este Registro de Predios absorbe al
Registro de Propiedad Inmueble, al Registro Predial Urbano y la Seccin Especial
de Predios Rurales.
Asimismo, el Registro matriz de Propiedad Inmueble agrupa jurdicamente los
siguientes Registros:
Registro de Predios
Registro de Derechos Mineros
Registro de Concesiones para la explotacin de los Servicios Pblicos
En el Registro de Predios son actos inscribibles: la habilitacin urbana, la
independizacin, acumulacin, declaratoria de fbrica, reglamento interno, junta de
propietarios, entre otros.
Respecto de las transferencias existen diversos actos inscribibles: la adjudicacin
por remate judicial, el anticipo de legitima de predio, la compraventa, la donacin, la
transferencia por aporte de capital a empresa, la transferencia de dominio por
sucesin testada o intestada y la transferencia fiduciaria.
Otros actos inscribibles lo constituyen las cargas y gravmenes, tales como: la
constitucin de anticresis o hipoteca, su modificacin, renovacin y cancelacin.
Otras afectaciones se aprecian en la anotacin de demanda, en la inscripcin de
embargo -judicial o administrativo-, anotacin por accin pauliana, entre otros.
En el Registro de Concesiones para la Explotacin de Servicios Pblicos pueden
inscribirse, entre otros, los siguientes actos: la constitucin, modificacin o extincin
de la concesin de obras pblicas de infraestructura, de la concesin para la
explotacin de servicios pblicos.
En el nivel de Registro de Derechos Mineros pueden inscribirse: i) las concesiones
a que se refiere la Ley General de Minera; ii)las resoluciones de reas de no
admisin de denuncios; iii)los contratos que se celebren sobre las concesiones; iv)
otros actos que declaren, trasmitan, modifiquen, limiten o extingan obligaciones,
derechos y atributos establecidos en la Ley General de Minera, Cdigo del Medio
Ambiente y disposiciones complementarias que correspondan a las concesiones; y
v) las resoluciones administrativas y judiciales, a pedido de parte o mandato de la
autoridad, que recaigan en la concesin, las obligaciones, los derechos y los
atributos que corresponden a esas concesiones. Entre las normas ms relevantes
encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 de abril de 1993
La Ley N 26366, del 16 de octubre de 1994
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos
aprobado mediante Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo de 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26 de junio de 2008
TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado
mediante Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010

 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 30 de agosto de 2008

Reglamento de la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculacin con el Registro de Predios - Ley N 28294 del 12 de febrero de 2006
Ley N 29476 Ley que modifica y complementa la Ley N 29090, Ley de regulacin
de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 18 de diciembre de 2009
Ley N 29090 Ley de regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 5
de septiembre de 2007
Mediante R. 070-2006-SUNARP-SN del 14 de marzo de 2006 se aprueba
Directiva N 001-2006-SUNARP/SN que regula la inscripcin de las Concesiones
Forestales, de Fauna Silvestre y para Forestacin y Reforestacin, normadas por la
Ley Forestal y de Fauna Silvestre, Ley N 27308
R. N 156-2001-SUNARP-SN del 9 de junio de 2001 la cual aprueba la Directiva
N 004-2001-SUNARP/SN. Inscripcin de las Concesiones y de las Hipotecas de
Concesiones de Obras Pblicas de Infraestructura y de Servicios Pblicos.
R. 052-2004-SUNARP-SN del 12 de febrero de 2004 mediante el cual se aprueba
Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros.
EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES
Dentro de los registros agrupados jurdicamente dentro del Registro matriz de
Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular es el ms importante por su
significativa demanda.
Asimismo, con la promulgacin de la Ley de Garantas Mobiliarias se cre el
Registro Mobiliario de Contratos, que a diferencia de los dems registros jurdicos
no tiene ni a la persona ni al bien mueble o inmueble como criterio para abrir
partidas, sino a los propios derechos contenidos en los contratos (folio contractual).
Asimismo, la citada Ley ocasion que los Registros de Naves y Aeronaves y el de
Embarcaciones Pesqueras y Buques pasaran a formar parte de los Registros de
Bienes Muebles. As dejaron de integrar los Registros de Propiedad Inmueble, ya
que tales bienes perdieron la calidad de inmuebles para tener la condicin de
muebles.
Dentro de los actos inscribibles del Registro de Propiedad Vehicular encontramos la
inmatriculacin de vehculos ya sea ensamblados en el pas, fabricados en el mismo
o importados (nuevos o usados).
Tambin son actos inscribibles los cambios de caractersticas de los vehculos la
transferencia (compraventa, donacin, por fenecimiento de la sociedad de
gananciales, etc.), entre otros.
Resulta conveniente comentar que con la inmatriculacin (primera inscripcin), se
asigna al vehculo un nmero de placa de rodaje y esta posteriormente es
entregada por la Asociacin Automotriz del Per. Adems, se entrega al usuario la
tarjeta de identificacin vehicular que slo sirve para identificar al vehculo.
Entre las normas ms importantes encontramos:
Cdigo Civil
Cdigo Procesal Civil del 23 de abril de 1993
La Ley N 26366 del 16 de octubre de 1994

Texto nico Ordenado de los Registros Pblicos aprobado mediante Resolucin

del
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 079-2005-SUNARP-SN, del
30 de marzo de 2005
Decreto Legislativo N 1049 del 26 de junio de 2008
TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado
mediante Decreto Supremo N 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010.
Ley 28677 Ley de Garantas Mobiliarias del 1 de marzo de 2006.
Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculacin
con los Registros Jurdicos de Bienes Muebles, aprobado mediante Resolucin N
142-2006-SUNARP-SN del 26 de mayo de 2006
Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular aprobado por
Resolucin N 087-2004-SUNARP-SN del 4 de marzo 2004

TRIBUNAL REGISTRAL, REGISTRADOR, ASISTENTE

REGISTRAL, CERTIFICADOR
EL TRIBUNAL REGISTRAL
El Tribunal Registral es el rgano que conoce en segunda y ltima instancia
administrativa y registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin, y
dems actos registrales expedidos por los Registradores en primera instancia.
El Tribunal Registral tiene competencia nacional y est conformado por salas
descentralizadas e itinerantes. Actualmente las tres (3) primeras salas estn
ubicadas en Lima; la cuarta, en Trujillo y; la quinta, en Arequipa. Cada sala del
Tribunal Registral est integrada por tres vocales, quienes acceden al cargo por
concurso pblico de mritos, conforme a Ley, y son nombrados por el
superintendente adjunto.
El presidente de cada una de las salas es elegido por los integrantes de la
respectiva sala, por un perodo de un ao. No procede la reeleccin inmediata. En
caso de no obtenerse la mayora necesaria, la presidencia de la sala corresponder
al vocal ms antiguo.
El presidente del Tribunal Registral es designado por el superintendente adjunto
entre los presidentes de cada una de las salas, por el perodo de un ao.
Los integrantes de las salas del Tribunal Registral, dependen jerrquicamente del
superintendente adjunto. Gozan de autonoma en el ejercicio de sus funciones.
El Tribunal Registral ejerce, entre otras, las siguientes funciones: i) conocer y
resolver los recursos de apelacin interpuestos contra las denegatorias de
inscripcin y dems decisiones de los registradores; ii) verificar, en el ejercicio de su
funcin, el cumplimiento de las normas legales y reglamentarias, as como de los
precedentes de observancia obligatoria, por parte de los registradores. De esta
manera, se de cuenta a la Gerencia Registral y al superintendente adjunto de las
irregularidades detectadas; iii) aprobar los precedentes de observancia obligatoria
en los plenos registrales que para el efecto se convoquen.
EL REGISTRADOR

El registrador pblico es el funcionario que se encarga de analizar, evaluar y decidir

la inscripcin de los ttulos que se presentan en el registro. Su estudio se basa en
las normas legales, en especial de las leyes, reglamentos y directivas
correspondientes al sector, as como de los precedentes de observancia obligatoria
emitidos por el Tribunal Registral. Asimismo, dicho funcionario tiene competencia de ser encargado para ello- para emitir publicidad registral.
En este sentido, dentro de las funciones de los registradores encontramos las
siguientes: distribuir los ttulos a los asistentes registrales para su precalificacin;
calificar los ttulos confrontndolos con sus antecedentes; preparar o suscribir las
observaciones, tachas y liquidaciones; realizar las inscripciones de los ttulos
verificando su adecuacin a las normas legales vigentes, entre otras.
Por ltimo, para acceder al cargo de registrador pblico se debe tener el ttulo de
abogado, estar colegiado, haber ejercido como mnimo dos (2) aos la funcin de
asistente registral o, en su defecto, acreditar por lo menos cuatro (4) aos de
ejercicio profesional y haber aprobado el Concurso Pblico de Mritos.
LOS ASISTENTES REGISTRALES
Los asistentes registrales son los que realizan el estudio preliminar de los ttulos con
la finalidad de apoyar a los registradores en su calificacin. Estos emiten propuestas
de calificacin debidamente fundamentadas que el registrador evaluar,
asumindola, varindola en parte o asumiendo otro criterio.
En este sentido, los asistentes debern verificar los datos de las solicitudes y ttulos
con las respectivas partidas registrales, remitir su proyecto al Registrador dando
cumplimiento estricto a las normas registrales vigentes y, asimismo, proyectar las
liquidaciones por concepto de tasas registrales.
Para acceder al cargo de asistente registral, se requiere ser peruano, tener como
mnimo el grado acadmico de bachiller en Derecho y haber aprobado el Concurso
Pblico de Mritos. El ingreso de los asistentes registrales tambin puede realizarse
mediante Concurso Interno de Mritos.
EL CERTIFICADOR
El certificador es el encargado de distribuir solicitudes de publicidad, verificar los
datos de las solicitudes con las copias o impresin de tomos, fichas, partidas
electrnicas y ttulos archivados. De igual forma, expide los certificados solicitados,
revisa y suscribe las observaciones a las solicitudes de publicidad.
Son certificadores aquellos funcionarios o servidores pblicos, que la Jefatura del
rgano Desconcentrado (Zona Registral) respectivo designe expresamente para
realizar la funcin de expedir los certificados.
Existen dos (2) tipos de certificadores:
Los certificadores
Los abogados certificadores
Los primeros pueden ser los tcnicos administrativos y, a su vez, estn autorizados
a emitir certificados literales. En el caso de los abogados certificadores, estos
emiten adicionalmente los certificados compendiosos como los certificados de
vigencia, certificados positivos, negativos, entre otros.

LA FUNCIN REGISTRAL: NATURALEZA, DIFERENCIAS CON LA FUNCIN

JUDICIAL O ADMINISTRATIVA.
Al nominar el presente subttulo como naturaleza jurdica, no deseamos denotar la
esencia de la llamada funcin registral, sino por el contrario, buscamos exponer
como se ha configurado dicho concepto y cmo lo entendemos ahora.
Siendo esta nuestra premisa, rechazamos de plano concepciones rgidas -basadas
en la separacin- de poderes que vinculen la naturaleza de la funcin con los
rganos que la realizan,[1] toda vez que puede otorgrseles funciones de distinta
naturaleza.
Podemos distinguir entonces, a partir de la organizacin estatal que tenemos y de la
doctrina que nos influye, el enmarcar la naturaleza de la funcin en jurisdiccional,
administrativa o especial (voluntaria).[2]
CHIOVENDA entenda por jurisdiccin aquella () funcin del Estado que tiene
por fin la actuacin de la voluntad concreta de la ley mediante la sustitucin, por la
actividad de los rganos pblicos, de la actividad de los particulares o de otros
rganos pblicos, sea al afirmar la existencia de la voluntad de la ley, sea al hacerla
prcticamente efectiva[3].
Sin embargo, vamos a adoptar a efectos del presente trabajo la propuesta de
MONROY GLVEZ al entender como funcin jurisdiccional o en forma ms precisa,
jurisdiccin, el poder-deber del Estado, previsto para solucionar conflictos de
intereses intersubjetivos, controlar las conductas antisociales (faltas o delitos) y
tambin la constitucionalidad normativa, en forma exclusiva y definitiva, a travs de
rganos especializados que aplican el derecho que corresponde al caso concreto,
utilizando su imperio para que sus decisiones se cumplan de manera ineludible, y
promoviendo a travs de ellas una sociedad con paz social en justicia.[4]
Dicha jurisdiccin aparece cuando no hay un cumplimiento espontneo de las
normas por parte de los individuos, siendo que el Estado interviene a fin de hacerlas
cumplir. En cambio, cuando nos dirigimos a concepciones administrativas,[5] el
mandato de cumplimiento lo hace el Estado en forma directa sin mediar algn
inters privado detrs de ello.
Una distincin interesante es la planteada por MONROY Una diferencia sustancial
entre la jurisdiccin y la administracin se advierte en el hecho que cuando la
primera se expresa en ejercicio de su funcin, lo hace a travs de resoluciones
respecto de las cuales es absolutamente ajena a sus efectos. En cambio, el caso de
la administracin es distinto. Cuando esta se expresa por medio de un acto
administrativo-, se encuentra involucrada en su decisin; para decirlo en trminos
jurisdiccionales, la administracin es parte de sus decisiones.[6]
Finalmente, en lo respectivo a la funcin de jurisdiccin voluntaria debemos advertir
que no hay un concepto unvoco sobre la misma, dado que algunos (Fazzalari) la

consideran como una funcin especial, otros como una jurisdiccin especial
(Carnelutti) y otros como una funcin administrativa (Chiovenda, Calamendrei).
Desde nuestra posicin, siendo este el panorama en dnde encontramos la
funcin registral? Consideramos apropiado que el anlisis se divida en 2 momentos:
en la fase de calificacin propiamente dicha y en el producto que se genera: la
inscripcin.
La calificacin registral propiamente no es jurisdiccional dado que no causa cosa
juzgada,[7] y carece de conflicto.[8] Esto puede tener cierto grado de discusin
cuando se habla de la inscripcin constitutiva que tendra como ejemplo a la
hipoteca- dado que si bien no se habla de cosa juzgada, s se constituyen derechos,
los cuales son efectivos desde la inscripcin. En este supuesto, la calificacin si
tendra ciertos visos de jurisdiccionalidad, toda vez que otorga efectos en las
relaciones privadas, pero a diferencia del concepto descrito lneas atrs, envs de
solucionar un conflicto actual, lo previene.[9]
De otro lado, no nos encontramos frente a una funcin administrativa por que dentro
de las garantas que tiene el sistema se encuentra la independencia y autonoma
del registrador al momento de realizar la calificacin, no subordinando su criterio ni
a los sujetos que solicitan la rogatoria ni a superiores en jerarqua.[10]
Esto quiere decir, que cuando llega un ttulo, el registrador tiene libertad de criterio
para actuar dentro de un marco legal, pudindose discrepar de aquel pero no
supeditndolo a rdenes superiores. Asimismo, se aleja de de esta posicin, dado
que en la fase de evaluacin se verifica la validez del acto derecho privado-,
funcin que no se tiene propiamente en sede administrativa.
Quiz el punto que ms acerca la funcin registral a la administrativa es la
inscripcin como resultado. Sin embargo, la administracin no es parte del
procedimiento, siendo que lo que decida el registrador no se puede anular por la
misma, toda vez que en juego estn derechos a favor de los particulares.
En ese sentido Jernimo Gonzlez seala En efecto, si la inscripcin en nuestra
patria no reviste el carcter de sentencia definitiva y firme, ni goza de la fuerza
atribuida a cosa juzgada, crea una situacin privilegiada, superior a las protecciones
posesorias y a las presunciones emanadas de la titulacin autntica, y el
Registrador, rgano encargado de esta metamorfosis, debe resolver sobre la
existencia y extensin del derecho inscribible, en un procedimiento hipotecario que
asegure la concordancia del Registro y de la realidad jurdica. De otro modo, los
asientos slo serviran para engaar al pblico, favorecer el trfico ilcito y provocar
nuevos litigios.[11]
Concluimos, por tanto, que la calificacin en sede registral- forma parte de la
funcin pblica pero es de una naturaleza que excede los alcances de la funcin
propiamente administrativa, porque esta o la actuacin administrativa queda

centrada tal como lo indicamos- en la ordenacin, control o intervencin del inters

pblico mientras que la calificacin propiamente dicha- se encuentra en la tutela de
intereses privados. As pues, la funcin registral tiene como fin conseguir la
seguridad jurdica de los derechos reales inmobiliarios mediante la proclamacin
pblica de los derechos privados acreditados como legtimos y de las circunstancias
que les afecten.[12]
No obstante lo antes mencionado de no equipararla a una funcin meramente
administrativa, no nos debe llevar a inferir que nos encontramos en una de tipo
jurisdiccional, por lo que debemos asumir que es una funcin de tipo especial a la
que algunos han denominado jurisdiccin voluntaria,[13] siendo justificada tanto en
el mbito comparado como en el histrico en los siguientes puntos del presente
captulo.
[1] A dicha concepcin parametrada algunos la han denominado organicista La
teora organicista es de un simplismo inadmisible y por consiguiente, no es de
extraar que ella sea reputada absolutamente insuficiente para satisfacer las
necesidades terico-prcticas. En verdad, con ella se hace difcil, si no imposible,
distinguir los actos jurisdiccionales, por una parte, de los actos legislativos y de los
actos administrativos, por otra. HOYOS HENRECHSON, Francisco. Temas
fundamentales de derecho procesal. Santiago de Chile: Editorial Jurdica de Chile,
1987, p.24.
[2] Si bien se le denominar jurisdiccin voluntaria, debemos dejar sentado que
dicho trmino dista de ser preciso dado que no es jurisdiccin no hay cosa
juzgada, no se resuelve conflictos entre las partes.
[3] CHIOVENDA, Giuseppe. Instituciones de derecho procesal civil. Traduccin de
Gmez de Orbaneja. Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado, 1948, p.2.
[4] MONROY GLVEZ, Juan. Introduccin al proceso civil, tomo I. Santa Fe de
Bogot: Temis De Belande & Monroy, 1996, p.213.
[5] () El acto administrativo es la realizacin de la actividad del Estado conforme
a las normas legislativas en vigor, siendo en l el derecho un medio para
desenvolver su actividad, y en el acto judicial, un fin, pues, con fuerza de verdad
legal determina si la actividad de la administracin o los particulares se ha realizado
o no, con arreglo a derecho; por eso se ha podido decir del acto judicial que, al
contrario del administrativo, es una operacin de inteligencia y no de voluntad, que
el acto jurisdiccional no significa en el ordenamiento jurdico un elemento nuevo, las
sentencias no crean derechos, se limitan a constatarlos, aunque tales dichos no se
puedan aceptar sin reservas. ROMAN CALDERN, J. Carcter de la funcin
calificadora Es de naturaleza judicial o administrativa? Revista Crtica de Derecho
Inmobiliario, N 26, febrero, 1927, p.83.
[6] MONROY GLVEZ, Juan, p. cit., p.227.
[7] Sin embargo, aunque la importancia de los efectos erga omnes y presunciones
legitimadoras derivados de la inscripcin son grandes, e incluso la calificacin
implique la aplicacin a partir de la interpretacin de la ley, el hecho de que no
produzca el efecto de cosa juzgada ni el Registrador est integrado en la

organizacin judicial, la apartan de la jurisdiccin. GMEZ GLLIGO, Francisco

Javier. La calificacin registral en el pensamiento de Don Jernimo Gonzlez. Su
vigencia actual. Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N619, noviembre
diciembre, 1993, p. 1866.
[8] La jurisdiccin hipotecaria es de carcter objetivo, produciendo efectos erga
omnes. La ausencia de contradictor slo significa que no se ventilan intereses
contrapuestos, sin que pueda alterar su carcter jurdico, pues siempre establecer
una presuncin de legitimidad, de que el acto que produce la inscripcin est
ajustado a derecho, determinando la situacin legal de propietario inscrito en el
titular con todas las presunciones y consecuencias de ello se derivan. ROMAN
CALDERN, J, p. cit., p. 85.
[9] El funcionario que tiene a su cargo esta oficina no pertenece en Espaa al orden
judicial, pero la calificacin que realiza supone una funcin judicial o jurisdiccional;
determina si con arreglo al derecho objetivo ha podido originarse o no el acto real
que la inscripcin debe reflejar, y en su caso la autoriza dando fuerza de verdad
legal a su determinacin, que por ello produce todos los efectos que, segn la
legislacin hipotecaria, se derivan de la inscripcin. La inscripcin convierte en acto
objetivo de carcter y trascendencia real a un acto subjetivo que, como un contrato,
slo produce efecto entre los otorgantes; crea y garantiza la situacin legal de
propietario con titulacin inscrita. ROMAN CALDERN, J, p. cit., pp. 84-85.
[10] Sin embargo, tampoco esta teora es plenamente satisfactoria (administrativa),
ya que la calificacin registral se aparta de la funcin administrativa porque en el
ejercicio de la calificacin el Registrador es independiente (como se ha dicho ni
siquiera puede consultar a la Direccin General segn el artculo 273 LH), la ejerce
bajo su exclusiva responsabilidad y no de la Administracin (artculo 18 LH), porque
incluso los actos inscribibles de la propia Administracin estn sujetos a la
calificacin (Cfr. Artculos 3. LH y 99 RH) y porque en rigor y as ocurre en la
prctica las resoluciones de la DGRN no son recurribles en va contenciosoadministrativa. GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. La calificacin registral en el
pensamiento de Don Jernimo Gonzlez. Su vigencia actual, cit., p. 1866.
[11] GONZLEZ Y MARTNEZ, Jernimo. Principio de Legalidad. En Revista
Crtica de Derecho Inmobiliario, N32, febrero, 1927, p. 599.
[12] VIDAL FRANCS, Pablo. La problemtica actual en la calificacin registral La
calificacin registral. Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre la
calificacin registral, cit., p.281.
[13] Es la tesis incluso de la propia Administracin espaola, ya que la DGRN, en la
Resolucin citada de 26 de junio de 1986, sostiene que la funcin registral se
aproxima, en sentido material a la jurisdiccin voluntaria, si bien formalmente no es
propiamente jurisdiccional, porque aunque los Registradores de la Propiedad como
los Jueces no estn sujetos en su funcin al principio de jerarqua para enjuiciar el
caso, sino que gozan de independencia en la calificacin, estn sin embargo fuera
de la organizacin judicial. GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. La calificacin
registral en el pensamiento de Don Jernimo Gonzlez. Su vigencia actual, cit., p.
1867.

Calificacin registral de instrumentos judiciales.

Elementos:
El Art. 2011 seala que los Registradores califican la legalidad de los documentos
en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una
resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador
podr solicitar al Juez lasaclaraciones o informacin complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar
la prioridad del ingreso al registro.
La extensin a la calificacin establecida por el primer prrafo del artculo 2011 del
cdigo civil, por mandato del segundo prrafo, no es aplicable a las resoluciones
judiciales que ordenan una inscripcin. Este agregado surge como una respuesta a
la regulacin existente antes de la promulgacin del actual Cdigo Procesal Civil.
En efecto el D.Leg. 768 dispuso el agregado citado al artculo 2011 del cdigo civil
con el objeto de corregir algunos excesos en la calificacin de mandatos judiciales
que originaban hasta cierto punto el entrampamiento del proceso judicial .
Adecuacin a los antecedentes registrales.
El artculo 2015 del Cdigo Civil establece que ninguna inscripcin, salvo la
primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Ante este artculo que regula el principio registral de tracto sucesivo cabra
preguntarse si lo dispuesto por el artculo 2011 segundo prrafo del cdigo civil
faculta al Juez a obviarlo y frente a ello obliga al Registrador a cumplir el mandato
judicial an cuando resulte no adecuado segn los antecedentes registrales al tracto
sucesivo que exige el registro. La respuesta no obstante parece evidente
resulta ser negativa, en tanto el Juez se encuentra obligado a cumplir la ley , en
este caso el artculo 2015 del cdigo civil, en el mismo plano de igualdad que
cualquier otro ciudadano o funcionario como lo es el Registrador pblico.
No obstante, lo anterior a generado controversias entre la sede judicial y registral, a
tal punto que la amenaza de aplicar el artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder
Judicial ha sido y es el manido recurso del Juez para dar cumplimiento a un
mandato que no se ajusta a los antecedentes registrales y que en consecuencia
resulta ilegal.
La adecuacin del mandato judicial a los antecedentes registrales no es una
exigencia administrativa registral sino una obligacin legal de la cual el Juez no
podra eximirse sin asumir responsabilidad. La inscripcin previa del acto del cual
emana el derecho a inscribir y la inscripcin del acto del cual deriva el derecho a
inscribir constituye el ambito del principio registral de tracto sucesivo.
El mandato contenido en el artculo 2015 del cdigo civil tiene por destinatarios,
pues, a todos: Notarios, Registradores, Jueces, Funcionarios administrativos, etc.
Sin perjuicio de los anterior, no es slo el principio registral del tracto sucesivo el
que ampara el criterio registral de calificar la adecuacin del mandato judicial a los
antecedentes del registro. Otros principios como el de publicidad (artculo 2012 C.C)
y el de legitimacin (artculo 2013 C.C) igualmente coadyuvan al criterio registral
antes anotado.

Bo obstante ello, el Registrador slo puede solicitar aclaracin - no observacin siendo el caso indicar, que si reitera el pedido, debe inscribir.
Formalidad de los Documentos presentados
La formalidad de los actos del Juez esta determinada por la Ley (Cdigo Procesal
Civil y otros) la calificacin por el Registrador del cumplimiento de dichos requisitos
no implica intromisin en la labor jurisdiccional.
La exigencias establecidas por ley para el contenido de partes judiciales deben
verificarse en sede registral. As, la transferencia de inmuebles por remate, las
inscripciones de sucesiones intestadas y en el registro personal que exigen la
resolucin que pone fin al procedimiento, deben pues ser cumplidas.
Adems de las formalidades precisadas anteriormente, en la norma adjetiva se
precisan en los artculos 119 122 125 139 148 al 152formalidades que
deben cumplir las resoluciones judiciales, exigencias que no pueden ser obviadas
en sede registral.
Competencia de la Autoridad judicial.
El artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial establece que Toda persona y
autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de
ndole administrativa, emanadas de autoridad judicialCOMPETENTE, en sus
propios trminos sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus
efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa
que la ley seala. Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominacin,
fuera de la organizacin jerrquica del Poder Judicial, puede avocarse al
conocimiento de causas pendientes ante el Organo Jurisdiccional. No se puede
dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar
su contenido, ni retardar su ejecucin, ni cortar procedimientos en trmite, bajo
responsabilidad poltica,administrativa, civil y penal que la ley determine en cada
caso. Esta disposicin no afecta el derecho de gracia.
Va la aplicacin de este artculo concordado con el segundo prrafo del artculo
2011 del cdigo civil, los jueces vienen requiriendo el cumplimiento de mandatos
judiciales por parte de los Registradores an cuando no se ajustan ni a los
antecedentes registrales ni cumplen con las formalidades exigidas por ley.
Asimismo, se expiden mandatos dirigidos al registro de lugares distintos a la
competencia del Juez.
Ante tal situacin resulte pertinente indagar los alcances de la norma citada cuando
establece emanadas de autoridad judicial competente. La competencia
por mandato de la misma norma glosada debe ser calificada por el Registrador.
Esta, la competencia, no obstante, es contemplada por las normas adjetivas desde
distintos aspectos: por materia, por tiempo, por territorio, por cuanta, competencia
del Estado, competencia funcional, competencia facultativa. Los alcances de la
calificacin registral en esta materia, evidentemente, no llega a cubrir la totalidad de
aspectos. Se considera que est limitada, la calificacin registral, a la competencia
civil y la competencia territorial. Los dems aspectos no constituyen parte de los
actuados que se remiten a sede registral para su inscripcin.

Supuestos de la calificacin registral.

Resoluciones que no contienen mandato de inscripcin.
En la calificacin registral de instrumentos originados en sede judicial se presentan
supuestos que ameritan ser tratados en tanto de la calidad de cada uno de ellos
puede derivarse la aplicacin o no de la facultad de calificar en toda su extensin el
ttulo ingresado.
As, siendo claro el mandato del prrafo segundo del artculo 2011 del cdigo civil y
el contenido en el artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial, debe
considerarse que los dispositivos mencionados se hace referencia a que se trate de
resolucin judicial que ORDENE LA INSCRIPCION.
Sucede en el caso del otorgamiento de escritura pblica que el Juez slo
interviene en representacin de una de las partes renuentes a la suscripcin del
contrato respectivo en sede notarial. Ello , pues, no le otorga el carcter de
mandato judicial a que alude el segundo prrafo del artculo 2011 del cdigo civil .
Al respecto, el artculo 1412 del cdigo civil establece que si por mandato de la ley
o por convenio debe otorgarse escritura pblica o cumplirse otro requisito que no
revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por
escrito bajo sancin de nulidad, estas pueden compelerse recprocamente a llenar
la formalidad requerida. Al respecto la jurisprudencia establece que en el
proceso de otorgamiento de escritura pblica se busca revestir de determinada
formalidad al acto urdico
En consecuencia no tratndose de un mandato judicial o resolucin que contiene
mandato de inscripcin, las escrituras pblicas suscritas por el Juez en sustitucin
de una de las partes luego del proceso correspondientes se sujetan a las reglas
generales de calificacin establecidas por el primer prrafo del artculo 2011 del
cdigo civil.
Otro supuesto que debe considerarse en tanto no contiene mandato de inscripcin
lo constituye la presentacin de copias certificadas de procesos con el objeto de
obtener una inscripcin determinada actuando como documentos complementarios
a tal objeto. Igualmente sucede con resoluciones que contienen autorizaciones para
realizar determinados actos en favor de terceros, aqu lo que se inscribe no es la
autorizacin sino el acto mismo realizado en mrito a la autorizacin judicial
obtenida. (20)
Resoluciones que contienen mandato judicial.
Frente a una resolucin judicial que ordena una inscripcin cabe la posibilidad que
el mandato este referido a acto o actos no inscribibles como el caso de la
posesin o los relacionados con la matrcula de acciones. Los ttulos que
contienen actos no inscribibles an cuando procedan de sede judicial les ser
denegado el acceso al registro.
No obstante presentarse la situacin descrita la normativa actual no la contempla y
en no muy pocos casos el Juez aplicando la manida frmula del artculo 4 de la Ley
Orgnica del Poder Judicial dispone bajo apercibimiento la inscripcin de actos que
la ley no contempla como inscribibles.
Al margen de la digresin, pertinente por cierto, referida anteriormente, una de las
primeras cuestiones respecto de los partes judiciales est referida a la

ROGATORIA. Al respecto el artculo 148 del Cdigo Procesal Civil

establece que los Jueces se dirigen mediante oficio a los funcionarios pblicos que
no sean parte en l. Es decir para los instrumentos de sede judicial los
registradores proceden en mrito a la rogatoria formulada por el Juez mediante el
oficio correspondiente. No obstante, el oficio no es el nico documento en donde
consta la rogatoria, pues, en tanto se trata de una resolucin que dispone una
inscripcin, sta es parte de la rogatoria que realiza el Juez. El hecho de la
presentacin por un tercero distinto del Juez no implica que la rogatoria no
corresponda a este ltimo. Lo anterior determina que el desistimiento de la
rogatoria se haga por la misma va; es decir, por oficio del Juez. Esto no implica
que la resolucin que dispuso la inscripcin quede sin efecto, sino que slo se
afecta la solicitud de inscripcin. No obstante ello la jurisprudencia registral ha
establecido que tales efectos, para el desistimiento, no son absolutos sino que
deben ejercerse atendiendo a la naturaleza de la inscripcin solicitada. Si el
desistimiento parcial lo solicita el interesado puede ser atendible el pedido.
En el supuesto de MEDIDAS CAUTELARES resultan siendo los casos ms
frecuentes. La legislacin procesal en nuestro pas considera como medidas
cautelares inscribibles: el embargo en forma de inscripcin, la anotacin de
demanda, las medidas innovativas y las de no innovar. En este caso el Reglamento
de las inscripciones es el que regula la anotacin. La calificacin se limita a la
adecuacin con los antecedentes, el cumplimiento de las formalidades, la
competencia del Juez y la natualeza inscribible del acto o derecho. No es exigible la
resolucin que declare firme la dispone la anotacin de la medida cautelar en tanto
el asiento que producen no es de carcter definitivo.
Situacin distinta se presenta cuando la resolucin que dispone la inscripcin es
una SENTENCIA. En tanto el asiento que produce su inscripcin tendr el carcter
de definitivo, resulta exigible la resolucin que la declara firme, consentida o
ejecutoriada. La calificacin, igualmente se extiende a los elementos referidos
anteriormente.
Existen OTRAS RESOLUCIONES que igualmente merecen ser tomadas en
cuenta. La resoluciones de adjudicacin en los casos de remate judicial. No
obstante que no se trata de sentencias resultan teniendo efectos similares y
producen la transferencia de la propiedad en forma definitiva. Al respecto el
artculo 739 del Cdigo Procesal Civil establece en su inciso cuarto que se
expidan partes judiciales para su inscripcin en el registro respectivo, los que
contendrn la transcripcin del acta de remate y del auto de adjudicacin,
como se aprecia no hace referencia a la resolucin que declara firme el auto de
adjudicacin; sin embargo se considera que por seguridad jurdica es exigible dicha
resolucin; en este sentido se pronuncia la jurisprudencia registral.
SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL: TRIBUNAL REGISTRAL. PLENOS
REGISTRALES. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA.
SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL
TRIBUNAL REGISTRAL
Est regulado en el Reglamento de Organizacin y funciones de la SUNARP,
aprobado por Resolucin Suprema N 139-2002-JUS.

El Tribunal Registral es el rgano que conoce en segunda y ltima instancia

administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin y
dems actos registrales expedidos por los Registradores en primera instancia.
El Tribunal Registral tiene competencia nacional y est conformado por Salas
descentralizadas e itinerantes, cuyo nmero y lugar de ubicacin es determinado
por el Directorio de la SUNARP.
PLENOS REGISTRALES
Est regulado en la RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTA NACIONAL DE
LOS REGISTROS PUBLICOS N 263-2005-SUNARP-SN del artculo 18 al 33.
EL PLENO REGISTRAL
El Pleno Registral es la reunin de los Vocales que integran el Tribunal Registral
que, debidamente convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a
sus funciones.
Son atribuciones del Pleno Registral:
1. Aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia
obligatoria.
2. Proponer las modificaciones al presente Reglamento.
3. Elegir al Vicepresidente del Tribunal Registral.
4. Opinar sobre los asuntos que se someta a su consideracin.
5. Las dems que sean de inters para el debido funcionamiento del Tribunal,
que no sean de competencia de otros rganos.
SESIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS
Los Vocales del Tribunal se renen en Pleno Registral, en sesiones ordinarias y
extraordinarias.
Las sesiones ordinarias se realizan obligatoriamente dentro de la primera
semana de los meses de abril, agosto y diciembre de cada ao. La convocatoria la
realiza el Presidente del Tribunal.
Las sesiones extraordinarias se realizan en cualquier momento, cuando las
convoque el Presidente o lo soliciten por lo menos tres (3) Vocales, debiendo
convocarse en este ltimo caso dentro de los quince (15) das calendario siguientes
a la solicitud.
CONVOCATORIA
La convocatoria se realiza mediante esquelas con cargo de recepcin, facsmil,
correo electrnico u otro medio de comunicacin que permita obtener constancia de
recepcin, en la que se indique el lugar, fecha y hora de realizacin de la misma, as
como la agenda. La notificacin debe dirigirse al lugar donde ejercen sus labores los
Vocales o, en su defecto, al domicilio de los mismos.
La notificacin debe realizarse con una anticipacin no menor de diez (10) das
calendario al de la fecha fijada para su realizacin, en caso de tratarse de sesin
ordinaria; y no menor de cinco (5) das calendario en el caso de las sesiones
extraordinarias.
En caso que el Presidente del Tribunal no cumpla con realizar la respectiva
convocatoria a sesin ordinaria, y como consecuencia de ello, no pueda realizarse

el Pleno Registral, dentro de las fechas establecidas, sta la efectuar el

Vicepresidente a solicitud de un Vocal o de oficio.
En caso que el Presidente del Tribunal no cumpla con convocar a sesin
extraordinaria, la convocatoria la realizar el Vicepresidente, a solicitud de por lo
menos tres (3) Vocales.
NMERO DE VOCALES NECESARIOS PARA EL QURUM
Para que exista qurum es necesaria la presencia de por lo menos once (11)
Vocales.
Si el Pleno Registral no se rene por falta de qurum en la fecha prevista en la
convocatoria, se constituye en segunda convocatoria una hora despus, en el
mismo lugar, bastando para su realizacin la presencia de ocho (8) Vocales.
ACUERDOS
QUE
APRUEBAN
PRECEDENTES
DE
OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
Los acuerdos que aprueban precedentes de observancia obligatoria se adoptan con
el voto a favor de las dos terceras partes de los vocales concurrentes. En los dems
casos, basta el voto a favor de la mayora de los vocales concurrentes.

CONSTITUCIN DEL PLENO REGISTRAL

Queda vlidamente constituido el Pleno Registral, sin cumplir los requisitos de
convocatoria, cuando se renen todos sus miembros y acuerden por unanimidad
iniciar la sesin, as como tambin las cuestiones a tratar.
ASUNTO NO CONTEMPLADO EXPRESAMENTE EN LA CONVOCATORIA
No puede ser materia de acuerdo ningn asunto no contemplado expresamente en
la convocatoria, salvo que estn reunidos todos los Vocales y por unanimidad se
acuerde su inclusin.
ASINTENCIA Y PERMANENCIA EN EL PLENO REGISTRAL
Es obligatoria la asistencia y la permanencia en el Pleno Registral.
De existir impedimento justificado, debe comunicarse dicha circunstancia al
Presidente del Tribunal antes de su realizacin, o en todo caso, dentro de los tres
(3) das hbiles despus de realizada.
QUIN PRESIDE LA SESIN
Instalada la sesin, la Presidencia de la misma estar a cargo del Presidente del
Tribunal Registral, o del Vicepresidente en su ausencia. En caso de inasistencia de
ambos, la presidir el Presidente de Sala ms antiguo en el cargo de Vocal. En su
defecto, el Vocal ms antiguo.
En caso de inasistencia del Secretario Tcnico, se elegir, entre los asistentes, a
quien lo reemplazar en dicha sesin.
La sesin puede ser suspendida slo por razones de fuerza mayor, con cargo a
continuarla en la fecha y lugar que se indique al momento de suspenderla. De no
ser posible indicarla en la misma sesin, el Presidente de la sesin dispone la fecha
de reinicio notificando a todos los vocales con no menos de cinco (5) das
calendario de antelacin.

ACTA DE LA SESIN
De cada sesin del Pleno Registral se levantar un acta, que contendr la relacin
de Vocales asistentes, el lugar, fecha y hora en que ha sido efectuada, los puntos
de deliberacin, los acuerdos adoptados, con la indicacin del sentido de los votos
de todos los participantes, as como de los fundamentos esgrimidos.
El acta es elaborada por el Secretario Tcnico o quien haga sus veces. Al final
de la sesin es leda y sometida a la aprobacin de todos los Vocales asistentes.
Luego es firmada por el Presidente, por el Secretario y los Vocales asistentes.
ACUERDOS DEL PLENO REGISTRAL
Los acuerdos del Pleno Registral se pueden adoptar a travs de sesiones no
presenciales, siempre y cuando se garantice la autenticidad de los acuerdos, como
consecuencia de la emisin y sentido de los votos de los Vocales participantes; los
que se acreditarn por medio de escritos presentados a travs de oficios, facsmil,
correo electrnico u otro medio de comunicacin que permita obtener constancia de
recepcin.
En dicho caso, el Secretario de dicha sesin redactar un acta en la que se
seale el lugar, fecha y hora de la sesin no presencial, el o los medios utilizados
para su realizacin, el nmero de Vocales participantes, los votos emitidos, as
como los acuerdos adoptados, con la indicacin del sentido de los votos de todos
los participantes, as como de los fundamentos esgrimidos. Dicha acta deber ser
suscrita por quienes actuaron como Presidente y Secretario.
ADOPCIN DE LAS DECISIONES DEL PLENO
Las decisiones del Pleno Registral se adoptan mediante acuerdos.
PRECEDENTES DE OBSERVACIA OBLIGATORIA
Los acuerdos del Pleno Registral que aprueben precedentes de observancia
obligatoria establecern las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por
las instancias registrales, en el mbito nacional, mientras no sean expresamente
modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por
mandato judicial firme o norma modificatoria posterior.
PUBLICACIN DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben
publicarse en el Diario Oficial El Peruano, mediante Resolucin del Presidente del
Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del da siguiente de su
publicacin en dicho diario.
Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamente con las resoluciones en las que
se adopt el criterio, se publicarn en la pgina web de la SUNARP.

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Est regulado en el artculo 158 del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos.
Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por
el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de
interpretacin de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser
seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el mbito nacional,
mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro

acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria

posterior.
Los criterios reiterados existentes en las Resoluciones del Tribunal sern
sometidos a consideracin del Pleno Registral para su eventual aprobacin como
precedentes de observancia obligatoria. Para tal efecto, un criterio se convierte en
reiterado cuando sea asumido en ms de dos Resoluciones emitidas por una misma
Sala o diferentes Salas del Tribunal.
La Presidencia del Tribunal Registral es responsable de la implementacin de un
sistema que identifique claramente las materias sobre las cuales se pronuncien las
Salas del Tribunal en sus Resoluciones.
Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben
publicarse en el Diario Oficial El Peruano, mediante Resolucin del Presidente del
Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del da siguiente de su
publicacin en dicho diario.
Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamente con las resoluciones en las
que se adopt el criterio, se publicarn en la pgina web de la SUNARP
PRINCIPIOS
REGISTRALES:
ROGACIN.
TITULACIN
AUTNTICA.
LEGALIDAD. LEGITIMACIN. TRACTO SUCESIVO. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENTE Y EXCLUYENTE. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
PRINCIPIOS REGISTRALES: ROGACIN
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales son aquellos rasgos esenciales que informan a un
determinado sistema registral y que asemeja o distingue de otros; los cuales buscan
coadyuvar con los fines del sistema registral adoptado.
De manera general, se pueden clasificar dichos principios en funcin de dos
orientaciones: si se orientan a regular el procedimiento registral, en cuyo caso
buscan el control y la seleccin (principio de legalidad) de las situaciones jurdicas
inscribibles, o si controlan los antecedentes (principio de tracto sucesivo) o los
precisan (principio de especialidad) al momento de realizar la inscripcin.
Asimismo, pueden estar orientados a definir los diversos efectos que acarrea la
inscripcin y, consecuentemente, la publicacin de determinadas situaciones. En
este caso se encuentran encaminados hacia la legitimacin del titular registral y su
proteccin en tanto tercero registral.
PRINCIPIO DE ROGACIN
El Art. III del ttulo preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de
los Registros Pblicos recoge expresamente el mismo: [l]os asientos registrales se
extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado,
(). La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo
reserva expresa. Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin
del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin que se
solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en
inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar

indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en este

Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a quien
ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto entre
el presentante y el representado, prevalece la solicitud de ste.
El principio de rogacin consiste en determinar que las inscripciones no se realizan
de oficio, si no por pedido expreso que hacen los particulares al registrador. Dicha
rogatoria es escrita y no oral.
El presentante, en cambio, puede ser el adquirente del derecho o el directamente
beneficiado con la inscripcin; en cuyo caso coincide la persona del peticionante
con la del presentante y esta circunstancia, consecuentemente, se aprecia del ttulo.
En caso el presentante no sea ninguno de los dos, se presume que acta en inters
de alguno de ellos, pudiendo participar indistintamente en el procedimiento. En caso
de existir conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de
este, es decir, del peticionante.
No opera la presuncin de que el presentante acta en representacin del
adquirente del derecho o el directamente beneficiado cuando indica en la solicitud
que acta en inters de persona distinta (tercero interesado). En estos casos, no se
admitir la actuacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con
la inscripcin, pero s la actuacin indistinta del peticionante y el presentante.
En caso el presentante sea el notario, se considera que este tiene inters propio
para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se
otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a travs de sus dependientes
debidamente acreditados.
En el Registro de Predios y de Mandatos y Poderes, la presentacin de partes
notariales deber ser efectuada por el notario ante quien se otorg el instrumento o
por sus dependientes acreditados. Luego de esta presentacin, el notario podr
entregar la gua de presentacin al interesado a fin de que este contine la
tramitacin de la inscripcin, bajo su responsabilidad segn la Stima Disposicin
Complementaria y Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049.
Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes
notariales podrn ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus
dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deber consignar en este
el nombre completo y el nmero de documento de identidad de la persona que se
encargar de la presentacin y tramitacin de dicho parte y la procedencia legtima
del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el ttulo verificar, bajo responsabilidad,
que el presentante sea la persona sealada en el parte notarial y la debida
procedencia.
En el caso de los partes del Archivo General de la Nacin, y archivos
departamentales y oficinas consulares, el responsable que emita el parte debe
sealar la persona que presentar el ttulo
TITULACIN AUTNTICA
El Art. III del ttulo preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de
los Registros Pblicos seala que [l]os asientos registrales se extienden a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que

conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. () En ese mismo

sentido se pronuncia el Art. 2010 del Cdigo Civil (Artculo 2010.- Ttulo que da
mrito a la inscripcin. Esta se realiza en virtud de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin contraria. (Artculo vigente conforme a la sustitucin
establecida por la Segunda Disposicin Final de la Ley N 26741, publicada el 11 de
enero de 1997) y jurisprudencia del Tribunal Registral.
Segn la exposicin de motivos del artculo 2010 del Cdigo Civil se entiende por
instrumentos pblicos aquellos extendidos por funcionarios o personas debidamente
autorizadas, que por el slo hecho de ser extendidos por ellos merecen fe., en el
sentido de tenerlos por ciertos mientras no se pruebe lo contrario (Exposicin de
motivos oficial del cdigo civil. Lima: Cultural Cuzco, 1984, pp. 235,236.) . Por
ejemplo, sobre lo inmediantamente expuesto, podemos considerar lo sealado por
la Resolucin de la cuarta sala del Tribunal Registral N145-2005- T, la cual indica
Principio de titulacin autntica y escritura pblica otorgada judicialmente. La
escritura pblica, como ttulo autntico, da fe por s misma sobre todos los aspectos
vinculados al acto jurdico que contiene, incluida la fecha de su celebracin. En ese
sentido, la fecha del acto jurdico es la misma en que comparecieron los otorgantes
ante el notario y no la consignada en la minuta, aunque esta se formalice por
mandato y con intervencin de un juez, ya que este slo suple la voluntad del
obligado a escriturar.
Los instrumentos pblicos son de tres (3) tipos, dependiendo de la naturaleza de la
funcin de quien los expida:
Instrumento pblico notarial, como los partes notariales
Instrumento pblico judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de
los actuados judiciales
Instrumento pblico administrativo, como las resoluciones administrativas con
carcter de cosa decidida, las copias certificadas de las partidas de los registros del
estado civil
En el mismo sentido, el artculo 235 del Texto nico Ordenado Cdigo Procesal
Civil seala que son considerados documentos pblicos tanto el otorgado por
funcionario pblico en ejercicio de sus atribuciones, as como los documentos
otorgados ante o por notario pblico (Artculo 235.- Documento pblico. Es
documento pblico: 1. El otorgado por funcionario pblico en ejercicio de sus
atribuciones; y 2. La escritura pblica y dems documentos otorgados ante o por
notario pblico, segn la ley de la materia. La copia del documento pblico tiene el
mismo valor que el original, si est certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo,
notario pblico o fedatario, segn corresponda.).
Adems, seala que la copia del documento pblico tiene el mismo valor que el
original, si est certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario pblico o
fedatario (Esto deber ser concordado con el artculo 9 del TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos: Artculo 9.- Traslado o copias de instrumentos
pblicos. Cuando las inscripciones se realicen en mrito a instrumentos pblicos,
slo podrn fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o
funcionario autorizado de la institucin que conserve en su poder la matriz, salvo
disposicin en contrario.). Asimismo, en el artculo siguiente de dicho texto adjetivo
(Artculo 236.- Documento privado: es el que no tiene las caractersticas del

documento pblico. La legalizacin o certificacin de un documento privado no lo

convierte en pblico.) seala que la legalizacin o certificacin de un documento
privado (aquel que esredactado por las partes, el cual no tiene ninguna certificacin
por funcionario pblico respecto de su contenido.) no lo convierte en pblico.
LEGALIDAD
La Ley N 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, ha recogido el
denominado principio de legalidad, en el cual se seala que las autoridades
administrativas deben actuar con respeto a la Constitucin, la ley y al derecho,
dentro de las facultades que le estn atribuidas y de acuerdo con los fines para los
que les fueron conferidas. Este principio tiene vinculacin con la situacin jurdica
denominada potestad, la cual se entiende como aquella situacin de poder que
habilita a su titular para imponer conductas a terceros mediante la constitucin,
modificacin o extincin de relaciones jurdicas o mediante la modificacin del
estado material de cosas existentes (Santamara Pastor, Juan Alfonso. Principios de
Derecho Administrativo General I. Madrid: Iustel, 2004, p. 423.). En funcin de los
expuesto, por su origen legal, estas son inalienables, intransmisibles, irrenunciables
e imprescriptibles.
En el mbito administrativo, se seala que estas potestades no se resuelven en
ninguna pretensin concreta, sino en la simple posibilidad de producir efectos
jurdicos: dictar reglamentos, con el carcter vinculante de las normas jurdicas,
entre otros. (Garca de Enterra, Eduardo y Fernndez, Toms-Ramn. Curso de
Derecho Administrativo I. Madrid: Civitas, 19 ed., p. 450.)
Frente a esta no existe un deber jurdico, sino una abstracta sujecin que vincula a
soportar los efectos jurdicos que dimanan del ejercicio de las potestades y su
eventual incidencia sobre la propia esfera jurdica. Para ser ms precisos, Garca de
Enterra seala que sometidos o vinculados a esa sujecin no estn personas
determinadas, sino el conjunto de los ciudadanos (y aun de los extranjeros
residentes sobre el territorio): todos tendrn que admitir que un reglamento les
afecte, o que una expropiacin recaiga eventualmente sobre sus bienes, o que los
mandatos y acuerdos de la polica del orden hagan de ellos sus destinatarios; pero
a la vez esa incidencia podr ser desventajosa, si de la misma resultan cargas o
gravmenes para alguno de los sujetos sometidos a tales potestades, pero tambin
ventajosa, puesto que el Reglamento puede ampliar o mejorar su esfera de
derechos, o cabe que sea declarado (beneficiario) de una expropiacin ()
(Romano, Santi. Frammenti di un dizionario giuridico. Milano: Giuffr editore, 1983,
p. 194.).
Se seala que las potestades administrativas pertenecen en su inmensa mayora a
la especie llamada potestad-funcin, esto es, aquellas potestades que deben ser
ejercitadas en inters ajeno al propio y egosta del titular. Explica Garca de Enterra
que concretamente, las potestades administrativas deben ejercitarse en funcin del
inters pblico, que no es el inters propio del aparato administrativo, sino el inters
de la comunidad, a la cual, como precisa el artculo 103.1 de la Constitucin, (la
administracin pblica sirve con objetividad los intereses generales). Lo cual
comporta dos consecuencias, que vienen a subrayar un nuevo apartamiento de la
figura tcnica de la potestad respecto del derecho subjetivo. Negativamente, las
potestades administrativas no pueden ejercitarse, sino en servicio de ese inters

comunitario, que es ajeno, y absolutamente superior al inters propio de la

administracin vista como organizacin. Positivamente, la administracin est
obligada al ejercicio de sus potestades cuando ese inters comunitario lo exija,
obligacin que marca incluso las potestades discrecionales ms amplias (Garca de
Enterra, Eduardo y Fernndez, Toms-Ramn. Curso de Derecho Administrativo I.
Madrid: Civitas, 19 ed., p. 453.).
Es importante indicar que, desde un punto de vista formal, esas potestades
administrativas donde se expresa una inequvoca supremaca poltica no son
diferentes tcnicamente de las potestades que el ordenamiento atribuye a los
particulares, aunque, naturalmente, varen en su contenido material concreto. As la
potestad paterno-filial, o la potestad de ocupar res nullius, o la potestad de accin, o
de poner en marcha los Tribunales o la potestad de autonoma privada, etc. (Ibid.,
p.452.)
Explicado todo lo anterior, se entiende mejor el principio de legalidad y su relacin
con todos los administrados. La administracin, al gozar de dicha posicin de
ventaja, puede realizar ciertos actos dentro de los lmites que le han sido otorgados
por ley.
Pero qu debemos entender por ley? Ley en sentido material o formal? Slo la
ley de segundo rango? Y la constitucin?.
Entender slo la ley de segundo rango sera dejar de lado aquella norma que le da
validez, es decir, la Constitucin. Esto podra entenderse en un estado de derecho
en el cual la constitucin no sea considerada norma jurdica ; sin embargo, en un
Estado Social de Derecho esto no puede concebirse de esta manera. (En ese
sentido el Tribunal Constitucional ha sealado que [e]l trnsito del Estado Legal de
Derecho al Estado Constitucional de Derecho supuso, entre otras cosas, abandonar
la tesis segn la cual la Constitucin no era ms que una norma poltica, esto es,
una norma carente de contenido jurdico vinculante y compuesta nicamente por
una serie de disposiciones orientadoras de la labor de los poderes pblicos, para
consolidar la doctrina conforme a la cual la Constitucin es tambin una Norma
Jurdica, es decir, una norma con contenido dispositivo capaz de vincular a todo
poder (pblico o privado) y a la sociedad en su conjunto (Exp. 4854-2005-AA/TC,
fj.3).) As lo seala Comadira cuando dice que por este principio debe entenderse
que las entidades estn sujetas () a todo el sistema normativo, desde los
principios generales del derecho y la Constitucin Nacional, hasta a los simples
precedentes normativos en cuyo seguimiento est comprometida la garanta de
igualdad, pasando por la ley formal, los actos administrativos de alcance general y,
eventualmente, ciertos contratos administrativos (Comadira, Julio. Derecho
administrativo. Citado por: Morn Urbina, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del
Procedimiento Administrativo General. Lima: Gaceta Jurdica, 4 ed., 2005, p. 64.),
lo cual es tambin acogido por el artculo IV.I del Ttulo Preliminar de la Ley 27444
antes mencionada. Siendo la Constitucin como norma suprema , la cual protege
los derechos fundamentales, debe protegerse su integridad, por lo que las normas
inferiores deben estar conforme a aquella. (Ibid., p.443.) Esto no siempre fue as.
Por su parte, Garca de Enterra seala con sorpresa que para la tradicin
constitucionalista de su pas durante mucho tiempo La Constitucin no era una
norma jurdica invocable ante los Tribunales. () La Constitucin, simplemente, se

repiti por todas las Salas del Tribunal Supremo, no era una norma jurdica que
vinculase directamente ni a los sujetos pblicos ni a los privados y que, por lo tanto,
los Tribunales no deban siquiera consultarla para dictar sus sentencias. (Garca de
Enterra, Eduardo y Fernndez, Toms-Ramn. Op. Cit., p. 101.)
Este redimensionamiento del principio de legalidad debe respetarse en la sede
registral, incluso siendo posible que el Tribunal Registral pueda aplicar el control
difuso. Dicha habilitacin fue posible a partir de la sentencia dictada por el Tribunal
Constitucional (publicada el 12 de junio de 2005) y la publicada el 24 de octubre de
2005 con su aclaratoria mediante la Resolucin del 13 de octubre de 2006, en la
cual se habilit a los rganos administrativos (para ser ms precisos, a los
tribunales y rganos colegiados que imparten justicia administrativa en el nivel
nacional) la aplicacin del control difuso.
TRACTO SUCESIVO
CONCEPTO
Principio hipotecario, segn el cual, para la inscripcin de un derecho, es necesario
que conste previamente inscrito el derecho del transmitente.
NATURALEZA
Las cuestiones que fundamentalmente se plantean en orden a la naturaleza jurdica
del principio de tracto sucesivo se circunscriben en orden a si constituye un
autntico principio hipotecario y si tiene carcter formal o sustantivo.
En orden a lo primero, Jernimo Gonzlez mantena una postura positiva, mientras
que segn Roca y Sanz nicamente constituye una manifestacin formal de la
legitimacin registral, de tal forma, que por el tracto sucesivo, slo puede disponer
registralmente el titular inscrito.
En orden a lo segundo:
Roca defiende su carcter formal en base a los siguientes argumentos:
- No obliga al Registrador a comprobar el derecho del disponente, sino la inscripcin
a su favor.
- No impide la disposicin del dueo, sino su inscripcin.
Por el contrario, Sanz, La Rica y Garca-Garca afirman su naturaleza sustantiva,
pues:
- Se fundamenta en la seguridad jurdica y en el aforismo nemo dat quod non habet.
- Es consecuencia del principio de legitimacin.
- Evita que el titular registral pueda ser privado de sus derechos sin su
consentimiento o sin haber sido odo.
MANIFESTACIONES
Existen diversas manifestaciones del principio de tracto sucesivo, as:
- Tracto sucesivo material. Cada asiento se refiere a un titular.
- Tracto sucesivo formal. Cada acto da lugar a un asiento.
- Tracto sucesivo abreviado. Un mismo asiento recoge varias transmisiones.

PRESUPUESTOS DE APLICACIN
Aspecto subjetivo
Deben coincidir la persona que otorgue o contra la que se dirija el acto inscribible y
el titular registral.
La previa inscripcin ha de existir cuando se inscriba el acto dispositivo, aunque no
exista en el acto del otorgamiento.
Aspecto objetivo
Deben coincidir el derecho inscrito y el acto que se pretenda inscribir.
Aspecto formal
El tracto sucesivo es exigible para poder inscribir o anotar los citados ttulos en el
Registro de la Propiedad.
Comprende todo tipo de asientos, salvo el asiento de presentacin, que se practica
siempre, salvo las excepciones previstas legalmente
Efectos
Es preciso distinguir las distintas situaciones que pueden originarse en relacin con
los ttulos que acceden al Registro para su inscripcin. De esta forma, si:
- el derecho est inscrito o anotado a nombre del otorgante se practicar la
inscripcin, si no existen otros obstculos.
- el derecho est inscrito a favor de persona distinta del otorgante, el Registrador
denegar la inscripcin, salvo que sea el causahabiente del titular.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Y EXCLUYENTE. PRINCIPIO DE
ESPECIALIDAD.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es de tipo formal, es decir, que se privilegiar al que
accedi primero al registro, a pesar que el derecho contenido en la solicitud
presentada de forma posterior preexista al presentado en primer lugar.
Esto es lo que se denomina en doctrina prioridad preferente, la cual se manifiesta por ejemplo- cuando concurren en el registro dos titulares de derechos de
naturaleza real, en cuyo caso tendr preferencia quien haya inscrito primero. Esta
preferencia en los derechos que otorga el registro no determina una exclusin de
derechos inscritos, sino una jerarquizacin entre ellos, en funcin a la antigedad de
sus inscripciones. (CAS. N 1297-2005 La Libertad, El Peruano, 31 de agosto de
2006).
Igual sucede cuando existe concurrencia de medidas cautelares. En este caso, es
preciso sealar que, en el nivel registral, la prioridad o preferencia a que se refiere
el artculo 2016 del Cdigo Civil es un efecto derivado de la presentacin en el
Registro de la Propiedad Inmueble de diversos ttulos relativos a un mismo
inmueble. Si bien, los derechos inscritos no se excluyen, pero s se jerarquizan en
funcin de la antigedad de la inscripcin.
En virtud de ello y en conformidad con lo sealado por el artculo 2017 del Cdigo
Civil, se tiene que existe, entre las medidas cautelares, prioridad de rango segn el
momento de su inscripcin. Por esta razn, cuando se realice la ejecucin forzada

sobre el bien inmueble debe de pagarse en primer lugar el crdito del primero
inscrito y, luego, a los que le siguen en inscripcin. Esto es incluso as cuando el
que present la solicitud de medida cautelar en forma posterior en el registro inici
su proceso cautelar con anterioridad en el poder judicial (CAS. 1090-2003
Huancayo).
Por otra parte, el principio de prioridad tambin puede derivar en la denominada
prioridad excluyente. Este principio seala que no puede solicitarse inscripcin si
existe ttulo en trmite otro que es incompatible con aqul. Si se presenta la
transferencia de A a B de un inmueble, y luego se presenta la transferencia de A a
C. Este ltimo ttulo es incompatible con el primero, por lo que se suspender su
asiento de presentacin hasta se inscriba o pierda vigencia el primero.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
En el Ttulo Preliminar artculo IV del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos, se seala, respecto al principio de especialidad
que:
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en
donde se extender la primera inscripcin de aqullas as como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se
abrir una sola partida por cada persona natural en la cual se extendern los
diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura
de una partida registral.
Dicho principio tiene como objetivo darle claridad al asiento, teniendo como
manifestaciones la identificacin precisa del bien, quienes son sus titulares, entre
otras.
FE PBLICA REGISTRAL: DEFINICIN Y ALCANCES. REQUISITOS. EL
TERCERO REGISTRAL.
FE PBLICA REGISTRAL: DEFINICIN Y ALCANCES. REQUISITOS. EL
TERCERO REGISTRAL.
DEFINICIN
De forma general se puede entender el principio de fe pblica registral a partir de la
confianza (creencia) de los terceros de lo publicado en los registros. Siendo a partir
de dicha creencia que realizan sus transacciones econmicas.
Entonces, se va a tutelar en ciertos supuestos sus adquisiciones a pesar que se
declare nulo, anulable, ineficaz la adquisicin previa, tutelando as la llamada
seguridad del trfico.
La aplicacin de este artculo es restrictiva, toda vez que puede ser utilizado para
perjudicar de forma irrazonable a los titulares registrales.

Ahora bien, conforme al principio de fe pblica registral, se presume iuris et de iure

la exactitud del Registro cuando se trate de proteger a terceros que, confiando en la
apariencia registral, adquieran con las condiciones establecidas por la ley.
La fe pblica en Derecho comparado.
1En el derecho germnico es un principio inmobiliario esencial, en
congruencia con el sistema de folio real, la inscripcin constitutiva, y el principio de
consentimiento formal.
2- En los sistemas latinos se desconoce la fe pblica registral, pues rige el
principio de inoponibilidad del ttulo no transcrito frente al tercero que s transcribi.

REQUISITOS
EL TERCERO
El tercero ha sido definido como aquel sujeto que no es parte en los contratos. As
pues, en doctrina se identifican a diferentes terceros denominndolos de distintas
formas. El llamado tercero latino que se verifica en las dobles ventas, o el tercero
germano, el cual se da en las transferencias lineales y sucesivas, el cual es materia
del presente comentario.
Se identifica en este supuesto 3 partes claramente diferenciadas, el primer
transferente que hemos denominado A, y el segundo transferente B (el cual adquiri
de A), y el ltimo adquirente que sera C.
Respecto al negocio cuestionado, es decir el contrato entre A y B, C es tercero. Si
existiera alguna patologa (distinta a la falta de legitimacin) en el contrato entre B y
C no podra aplicarse el 2014 del Cdigo Civil.
Otros supuestos que no se aplican por no existir el tercero requerido, es el supuesto
de los esposos, en el que existe una inexactitud dado que slo uno de los cnyuges
est inscrito. Y ste, sin consentimiento del otro, transfiere la propiedad del mismo a
un sujeto X. En este caso es aplicable el principio de legitimacin registral, mas no
as el de fe pblica registral.
Esto en razn en que X no es tercero, sino parte del contrato cuestionado.
Asimismo, no existe una cadena de transferencias, sino una sola supuesta
transferencia en la que existe falta de legitimacin por parte del vendedor. En caso
X transfiriera su propiedad a otro sujeto, a quien llamaremos Y, Y s gozara de
cumplir con todos los dems requisitos- de la proteccin de la fe pblica registral.

Hay la discusin acerca de que es lo que se debe privilegiar, el asiento registral o el

ttulo archivado, lo que derivar es hasta donde debe realizarse la investigacin.
Nuestra posicin es que debe ser el asiento registral lo que debe de privilegiarse y,
lo que debe servir como regla general para la investigacin.
QUE LA ADQUISIN SEA ONEROSA
La adquisicin del tercero ha de ser a ttulo oneroso, teniendo los adquirentes a
ttulo gratuito la misma proteccin que tendra su causante o transferente.
Existen, no obstante, casos en los que el carcter oneroso de la adquisicin es
discutida. As, en las adquisiciones mortis causa, excepcionalmente, tiene carcter
oneroso el legado hecho a un acreedor en pago de su crdito y las adjudicaciones
en pago o para pago de deudas.
En las donaciones remuneratorias o modales la mayora de los autores dividen el
negocio en dos partes, una gratuita y otra onerosa, aplicndose a esta ltima el
principio de fe pblica.
En la hipoteca, la onerosidad debe medirse desde la perspectiva del acreedor
hipotecario, que es el adquirente de la misma. As, la hipoteca tendr causa
onerosa si acta como contraprestacin de la concesin del crdito o cuando,
siendo posterior, implique una modificacin del crdito en beneficio del deudor. Y
ello, tanto si el hipotecante es el propio deudor como si es un tercero.
EL ASIENTO REGISTRAL
Debemos indicar, en principio, que nuestro sistema se acoge -en general- al
sistema de inscripcin mediante el cual el registrador luego de calificar extrae lo que
considera relevante para los terceros a fin de publicitarlo.
Artculo 50 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos.- Contenido
general del asiento de inscripcin. Todo asiento de inscripcin contendr un
resumen del acto o derecho materia de inscripcin, en el que se consignar los
datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del ttulo;
as como, la indicacin precisa del documento en el que conste el referido acto o
derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el nmero de presentacin del ttulo que
da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su
inscripcin, y, la autorizacin del registrador responsable de la inscripcin, utilizando
cualquier mecanismo, aprobado por el rgano competente, que permita su
identificacin.
El tema fundamental es determinar cul es el rol actual del asiento registral dentro
del sistema registral y en el ordenamiento jurdico en general.

DESCONOCIMIENTO DE LA INEXACTITUD REGISTRAL

La falta de correspondencia entre la realidad extra-registral y lo contenido en el
registro da origen a la llamada \"inexactitud registral\". Hasta dnde debe
diligentemente realizar la investigacin el tercero adquirente de buena fe de las
posibles \"inexactitudes registrales\"?

El asiento es redactado por un profesional del derecho, luego de un estudio

pormenorizado del mismo en el cual ha revisado entre otros temas- la validez del
acto y que haya estado sujeto al principio de legalidad.

Estando apto el ttulo para ser inscrito, se publicar slo aquella informacin que
sea trascendente para el conocimiento de terceros,[1] la cual recibir cierta
proteccin por parte del ordenamiento segn lo establecido por Ley de Creacin del
Sistema Registral en su literal b) del Art. 3 () La intangibilidad del contenido de
los asientos registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los efectos de la
calificacin en los principios de legitimacin y fe pblica registral. As pues, el
artculo 2013 del Cdigo Civil y el Art. VII del ttulo preliminar del TUO del
Reglamento General de los Registros Pblicos seala Los asientos registrales se
presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
As pues, luego de inscrito el asiento existe una presuncin relativa de exactitud y
validez respecto a aquel lo cual tiene efectos tanto interna como externamente.
Internamente el registrador en el mismo procedimiento deber pronunciarse sobre
todos los aspectos concernientes al ttulo no pudiendo, en principio, dejar su
pronunciamiento para un momento posterior siendo por tanto la calificacin ntegra
y no sucesiva; no podr pronunciarse sobre la calificacin realizada sobre un
asiento inscripcin anterior, ni incluso a propsito de una rectificacin.
Ahora bien, una de las preocupaciones ms importantes, y tambin nuestra, son los
supuestos de inexactitud registral por lo que se ha escrito() En ese orden de
cosas la publicidad NO PUEDE EXISTIR SIN EL HECHO, ni puede ser diferente a
l, ya que la publicidad es un concepto relacional, que se encuentra en relacin a un
hecho preexistente, al cual le sirve. (Sic)[2]
Podemos absolver dicha preocupacin a partir de lo sealado en las normas
legales. Respecto a las situaciones menores, el TUO ha desarrollado en su ttulo VI
todo lo concerniente a la inexactitud registral y su rectificacin. As pues ha
clasificado a los errores (Art. 80) en materiales y de concepto. El primero (Art. 81)
se presenta cuando se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras
distintas a los que constan en el ttulo archivado respectivo; se ha omitido la
expresin de algn dato o circunstancia que debe constar en el asiento; se ha
extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde o se han
numerado defectuosamente los asientos o partidas. En los dems supuestos se
reputarn como de concepto.
En caso no pueda rectificarse de esta manera, toda vez que la presuncin es
relativa, se podr rectificar judicialmente, teniendo la carga de anotar esto en el
registro a fin de evitar posibles injerencias de terceros que perjudiquen su inters.
Los efectos de dichas rectificaciones surten a partir de la fecha de la presentacin
del ttulo que contiene la solicitud respectiva, y en los casos de rectificacin de
oficio, desde la fecha en que se realiza.

En ese sentido es precisa la afirmacin Por lo tanto, tratndose de la omisin

errnea en la extensin de un acto o derecho en el Registro, el referido acto no
surtir efecto alguno sino desde la fecha en que se extiende en el Registro
mediante el respectivo asiento, ello no obstante constare en un ttulo que forma
parte del archivo registral. Es decir, solo los actos inscritos surten efectos
publicitarios, legitimadores y oponibles erga omnes. [3]
De otro lado, como efectos externos se encuentran que los terceros tomarn
conocimiento de dicha situacin publicitada en los registros y podrn contratar con
los legitimados en dichos asientos.
En caso de error en la calificacin, los titulares registrales podrn pedir la
rectificacin de los mismos sin perjudicar, para ser coherente con todo lo dicho, los
derechos adquiridos por terceros.[4]
Asimismo, toda vez que el sistema fue creado para tutelar la seguridad del trfico, el
ordenamiento a partir del Art. 2014 del Cdigo Civil, as como por el artculo VIII del
ttulo preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin
del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de
dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.
Todo esto es coherente con lo sealado en el artculo I del TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos el cual indica que El Registro otorga publicidad
jurdica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin
comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento
expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando stos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. (El
subrayado y nfasis es nuestro).[5]
EL ROL DEL TTULO ARCHIVADO
El registrador, toda vez que nuestro sistema es causal, se basa en una serie de
documentos para emitir el respectivo asiento de inscripcin y dar lugar a la
publicidad erga omnes.
Ahora bien, luego de inscrito el ttulo qu sucede con los documentos? qu rol
tienen los mismos en el sistema registral?
En principio debe indicarse que el artculo 108 del TUO del Reglamento General de
los Registros Pblicos seala los documentos que conforman parte del archivo
registral[6] y por el principio de publicidad formal recogido el Art. II del ttulo
preliminar del mismo reglamento se garantiza que toda persona tenga acceso tanto
al contenido de las partidas registrales y al archivo Registral.[7]

Toda vez que el registrador luego de practicado el asiento ordena el archivamiento

de los documentos, consideramos que dichos ttulos archivados slo tienen una
funcin de complementariedad cuando falten datos en los asientos registrales.
As pues, de esto podemos deducir que existen grados de publicidad a cargo de la
institucin. La de tipo jurdico publicidad efecto- recogida en el Art. 2012 del
Cdigo Civil enfocada al contenido de las inscripciones (asientos registrales) y, de
otro lado, la mera publicidad publicidad noticia - que otorgan los registros
administrativos y que comprende a los ttulos archivados y dems documentos que
forman parte del archivo registral.[8]
Esto es as porque existe un filtro tcnico, registrador pblico, que luego de un
estudio minucioso determina que situaciones merecen ser publicitadas. Nuestro
sistema, a diferencia de lo que parecen desear algunos, no es igual al espaol, al
italiano ni al francs, ni mucho menos al alemn, sino es uno que puede tener
algunos rasgos de ellos pero que tiene una configuracin propia. O es que el
mismo tipo de publicidad tiene un asiento de inscripcin que los documentos
administrativos presentados y archivados, circulares, documentos con firmas
legalizadas, entre otros? Acaso dichos documentos gozan de publicidad erga
omnes? Cundo se solicita la inscripcin con reserva de la rogatoria de algunos
actos contenidos en el mismo y tiene una calificacin positiva tendrn los mismos
efectos los actos inscritos que fueron materia de calificacin que aquellos que no lo
fueron pero que permanecen en el ttulo archivado?
Lamentablemente, nuestra respuesta debe ser negativa. Por tanto debemos ubicar
el rol de los ttulos archivados como complementarios a los asientos registrales.[9]
No obstante ello, se sigue contra argumentando a travs de supuestas conclusiones
que no son exactas () Si fuera cierto que solo existe la obligacin de consultar los
asientos, entonces la conclusin lgica sera que los ttulos archivados no necesitan
verificarse. ().[10]
Finalmente, otras medias verdades se sustentan en parte de lo manifestado por el
codificador Debemos anotar, sin embargo, que la intencin del legislador del 84 es
la de que el principio de fe pblica registral y en general todas las garantas que el
registro otorga, se extiendan al ttulo que motiv la inscripcin; sera acorde, por lo
tanto, con esta intencin, que los reglamentos correspondientes as lo
determinen.[11]
Si bien dicha cita es interesante, toda vez que mostrara la intencin del codificador,
debemos indicar que se encuentra incompleta. Lneas atrs el codificador haba
manifestado dos cosas:
De una interpretacin legalista se concluira la preferencia por el asiento de
inscripcin.[12]

Que en todo caso el texto del 2014 permite diversas interpretaciones, y que ser
una norma interpretativa la que deslinde el problema.[13]
El TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos como la Ley de Creacin
del Sistema Registral vigentes posteriormente a la promulgacin del cdigo civil de
1984- son estas normas que inclinan la preferencia sobre el asiento registral en
desmedro del ttulo archivado, lo cual es coherente con la descripcin del sistema
aqu esbozado.
[1] Asiento de inscripcin.- Los asientos de inscripcin slo deben publicar aquella
informacin contenida en el ttulo que sea trascendente para el conocimiento de
terceros, caso contrario, las partidas registrales se atiborraran de datos irrelevantes
que las tornaran confusas, perjudicndose de esta manera la fluidez del trfico
jurdico. Resolucin N 078-2006 (4 Sala del Tribunal Registral).
[2] GONZALES BARRN, Gunther. Fundamentos que explican la primaca del
ttulo frente al asiento registral. Contribucin que pone punto final a un debate
innecesario, cit., p.302.
[3] SILVA DAZ, Martha del Carmen. Por qu la presuncin de conocimiento del
contenido de las inscripciones no comprende a los ttulos archivados? Actualidad
Jurdica, tomo 145, diciembre, Gaceta Jurdica, diciembre 2005, p.41.
[4] TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos. Artculo 87.- Derechos
adquiridos por terceros. En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los
derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto.
[5] As pues nuestra judicatura ha indicado Noveno () siendo adecuado resaltar
que en realidad este principio de la publicidad registral se halla justificado por la
necesidad de proteger la seguridad jurdica de la contratacin en base a los
asientos de inscripcin que otorgan los Registros; () (El nfasis es nuestro). Cas.
N 306-2007 Lima.
[6] Artculo 108.- Documentos que integran el archivo registral
El archivo registral est constituido por:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos pticos y
otros soportes magnticos;
b) Los ttulos que han dado mrito a las inscripciones conforme a lo establecido en
el artculo 7, acompaados de los documentos en los que consten las decisiones
del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los
informes tcnicos y dems documentos expedidos en ste;
c) Las solicitudes de inscripcin de los ttulos cuya inscripcin fue denegada, con las
respectivas esquelas de observacin y tacha;
d) Los ndices y los asientos de presentacin organizados en medios informticos
as como los que, de acuerdo con la tcnica anterior, constaran en soporte papel.
En el supuesto del literal b) corresponder al Registrador, bajo responsabilidad,
remitir al Archivo Registral, debidamente foliados, nicamente los documentos
establecidos en l.
()

[7] Art. II del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos. Publicidad formal.- El Registro es pblico. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las
partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral. ()
[8] SILVA DAZ, Martha del Carmen, p. cit., p.44.
[9] As tambin se ha sealado a nivel jurisdiccional Segundo.- () el fundamento
del principio de la fe pblica registral radica en la necesidad de asegurar el trfico
patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio
jurdico efecten los terceros adquirientes y que se haya hayan producido confiados
en el contenido del registro; para ello, el Cdigo Civil en su artculo dos mil doce
reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales; Tercero.- Que, el
legislador, concuerda con esta interpretacin, segn la cual, la fe pblica registral
protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe de quien aparece
en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier
intento de enervar dicha adquisicin que se fundamente en causas no inscritas
antes (). Cuarto.- Que, si bien es verdad el artculo ciento ochenticuatro (Sic) del
Reglamento General de los Registros Pblicos, vigente a la fecha de los hechos,
establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de
los mismos estn obligados a manifestar a toda persona los libros, los ttulos
archivados, ndices y dems documentos que obran en las oficinas registrales, ello
(debe ser interpretado) () en el sentido de que dicha extensin alcanzar a los
ttulos archivados si existiera insuficiente informacin en el asiento de inscripcin;
dado que estimar que los interesados deben recurrir a los ttulos archivados o a
procedimientos extraordinarios para la determinacin de con quin estn
contratando generara un obstculo para la realizacin de los actos jurdicos y una
elevacin del costo de los mismos, lo cual atentara contra la fe pblica registral y la
seguridad jurdica. (El subrayado es nuestro) Sentencia casatoria N 2458-2005
Lima (En: Diario Oficial el Peruano, 31.1.2007, p. 18751).
[10] GONZLES BARRN, Gunther. Propiedad y derechos humanos. Superacin
del modelo liberal y codificado de la propiedad. Biblioteca Moderna de Derecho
Civil. Lima: El Jurista Editores, No.6, 2011, p.276
[11] Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Iniciativa y exposicin de motivos
de las modificaciones del Cdigo Civil. Lima: Editorial Cuzco, 2004, p.248.
[12] Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que concluir
que el Cdigo del 84 al igual que el Cdigo del 36 permite la vigencia del artculo
VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos y por lo
tanto aceptando lo ordenado por este artculo, bien puede concluirse que el principio
se aplica respecto del contenido slo del asiento. Exposicin de motivos oficial del
Cdigo Civil. Iniciativa y exposicin de motivos de las modificaciones del Cdigo
Civil, cit., p.247, 248
[13] Creemos en todo caso que el problema est planteado, y que cualquiera que
sea la decisin legislativa que se adopte deber tener en cuenta el nivel de eficacia
de los Registros Pblicos y la necesidad y posibilidad de otorgar las garantas ms
amplias a quienes busquen su amparo.
Esta decisin legislativa queda en manos de quienes mantengan o modifiquen los
trminos del artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los

Registros Pblicos. El texto del artculo 2014 permite ambas interpretaciones; en

consecuencia, ser una norma interpretativa la que deslinde el problema, el mismo
que hasta hoy est resuelto en los trminos del artculo VIII antes citado.
Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Iniciativa y exposicin de motivos de
las modificaciones del Cdigo Civil, cit., p.248
OPONIBILIDAD REGISTRAL: DEFINICIN Y ALCANCES.
OPONIBILIDAD REGISTRAL: DEFINICIN Y ALCANCES
La oponibilidad
La oponibilidad no es una categora jurdica exclusiva del Derecho registral. En
Derecho Comn de obligaciones surgi el concepto para diferenciar el principio de
relatividad de los contratos de la eficacia que, como realidades socio-jurdicas, stos
pueden desplegar ante terceros.
Las modificaciones en las relaciones de responsabilidad y representacin de un
sujeto inscrito son hechos jurdicos que existen y pueden ser dados a conocer en el
trfico antes de ser inscrito en el Registro. La publicidad de hecho de estas
circunstancias puede generar apariencia bastante que justifique la posibilidad de ser
opuesta ante quien las conoci. La publicidad de hecho habr cumplido la misma
funcin a la que sirve el Registro.
Por tanto, la oponibilidad es una categora general de eficacia predicable de todo
hecho o acto de la realidad jurdica que es dado a conocer (apariencia).
Oponibilidad que se especializa como categora registral cuando la realidad se
inscribe y sta (la realidad inscrita) adquiere un valor jurdico superior en tanto que
su eficacia ser absoluta o erga omnes (ya no limitada a los sujetos que la
conocieron por publicidad de hecho).
De ah que, como acertadamente se ha dicho, la oponibilidad es un efecto
producido por la realidad (la apariencia) y no (slo) por el Registro. De todo lo
anterior pueden ser extradas dos importantes consecuencias. En primer lugar que
la realidad (apariencia) no inscrita es oponible a los terceros que la conocen. En
segundo lugar que si lo inscrito no coincide con la realidad (apariencia) no ser
oponible. Todos estos aspectos se irn desarrollando a continuacin.
En el mbito concreto de las relaciones de trfico que un sujeto inscrito realiza con
terceros la oponibilidad, como categora general, puede ser entendida como la
posibilidad que tiene el sujeto inscrito de hacer valer sus circunstancias de
responsabilidad y representacin ante terceros. La oponibilidad as entendida puede
clasificarse en grados. Llamaremos oponibilidad registral [absoluta o erga omnes] a
la oponibilidad de lo inscrito, ya que con la inscripcin el hecho o acto inscrito
adquiere una eficacia exorbitante que permite al sujeto inscrito hacer valer su
contenido ante todo tercero sin tener que probar ni el contenido de lo inscrito ni el
conocimiento del tercero. Llamaremos oponibilidad general [relativa o de la
apariencia no inscrita ante terceros de mala fe] a la posibilidad que tiene el sujeto
inscrito de hacer valer ante terceros un acto sujeto a inscripcin y no inscrito,

inscrito y no publicado o la discordancia entre la inscripcin y la publicacin, previa

prueba del conocimiento del tercero.
1.1. Oponibilidad de lo no inscrito: oponibilidad general (relativa o de la
apariencia).
La oponibilidad relativa est supeditada a la prueba de la mala fe del tercero: su
conocimiento de lo no inscrito, de lo no publicado o de la discordancia entre la
inscripcin y la publicacin. En el caso de que se pretenda oponer lo no inscrito la
prueba se extender adems al contenido del hecho o acto. La necesidad de la
prueba es la consecuencia necesaria derivada del menor valor jurdico del hecho o
acto sujeto a inscripcin entre tanto no se haya completado el iter de la publicidad
legal. El simple conocimiento extratabular del tercero (no es necesario que adems
conozca la discordancia entre la apariencia y el Registro) se identifica con el
concepto de mala fe. Esta es presupuesto para la oponibilidad de lo no inscrito, ya
que el tercero queda amparado por la presuncin iuris tantum de buena fe y el
principio de fe pblica.
La carga de esta prueba no resultar muy gravosa al obligado a inscribir, ya que
contar con los medios probatorios de la apariencia que l mismo ha generado.
Aunque para destruir la buena fe del tercero, tendr que probar la existencia de un
conocimiento efectivo de la inexactitud o del hecho no inscrito: no es tercero de
mala fe el que vagamente tiene noticias de un hecho no inscrito, y sobre cuya
realidad o verdad puede tener, adems, dudas. La oponibilidad relativa implica que
la apariencia (realidad) prevalece sobre el contenido del Registro, ya que ste no es
sino un instrumento al servicio de aqulla, pero no la sustituye (como ocurra en la
situacin previgente) ni la subordina.
Como ha dicho Paz Ares, en realidad, la oponibilidad, que no es ms que el
reverso de la publicidad negativa, no puede catalogarse como efecto propio del
Registro, puesto que slo opera cuando la realidad extrarregistral coincide con la
registral, debiendo entenderse, por tanto, que el efecto lo produce la realidad y no el
Registro.
1.2. Oponibilidad de lo inscrito: oponibilidad registral (absoluta)
El cumplimiento por el sujeto inscrito del deber impuesto por la buena fe objetiva
como presupuesto de la oponibilidad.
Aunque la norma no lo exija expresamente, es posible fundamentar que el
comportamiento del sujeto inscrito coherente con lo publicado en el Registro es
presupuesto necesario para la eficacia de la oponibilidad.
De modo que con sus actos no haya creado una apariencia capaz de modificar el
rgimen de responsabilidad y representacin en el que se han de desarrollar sus
relaciones jurdicas con los terceros. El incumplimiento de este deber impuesto por
la buena fe objetiva puede haberse producido con o sin dolo, consciente o
inconscientemente, pero el resultado es la creacin de una apariencia que le es
imputable (atribuible por actos propios positivos o negativos).

El cumplimiento por el sujeto inscrito del deber impuesto por la buena fe objetiva es
presupuesto necesario para la oponibilidad de lo inscrito, o, mejor dicho, para que la
prerrogativa de la oponibilidad registral surta eficacia. Con el sistema actual la
inscripcin ha perdido el valor jurdico absoluto que tena en la regulacin
previgente y prevalece la realidad (apariencia). Y, a su vez, la eficacia exorbitante
del acto inscrito (la oponibilidad absoluta) est ahora sometida al presupuesto de la
conducta coherente del sujeto inscrito beneficiado por ella.
PUBLICIDAD
REGISTRAL:
PUBLICIDAD
MATERIAL
Y
PUBLICIDAD
FORMAL.EFECTOS.. CERTIFICACIONES: CONCEPTO, CLASES, REQUISITOS
DE LAS SOLICITUDES. DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO Y LA PARTIDA
REGISTRAL. EL ARCHIVO REGISTRAL.
PUBLICIDAD REGISTRAL: PUBLICIDAD MATERIAL Y PUBLICIDAD
FORMAL.EFECTOS.
Concepto
Segn GARCA GARCA, es la exteriorizacin continuada y organizada de
situaciones jurdicas inmobiliarias de trascedencia real para producir cognoscibilidad
general erga omnes, con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre la situacin
publicada.
Es una exteriorizacin continuada, no intermitente o espordica.
Y organizada, a travs del Registro de la Propiedad.
Fines
Cognoscibilidad general
El Registro permite potencialmente el conocimiento de su contenido, e imposibilita
la alegacin de la ignorancia.
Efectos sustantivos sobre la situacin publicada
Pueden ser constitutivos, de legitimacin, de fe pblica, de inoponibilidad o de
prioridad.
Por ello, el Registro de la Propiedad es un registro jurdico, frente a los
administrativos, que slo producen la publicidad-noticia.
El adquirente de un derecho no puede verse perjudicado por causas que no conoci
o pudo conocer al tiempo de su adquisicin.
En este sentido la cognoscibilidad general que proporciona el Registro permite a los
terceros confiar en las situaciones publicadas y, por tanto, en la efectividad de los
negocios reales sobre inmuebles inmatriculados.
Adems de la seguridad del trfico, el Registro tambin ampara la seguridad
esttica del derecho subjetivo: los principios de legitimacin y de tracto sucesivo
aseguran al titular registral que no se modificar el contenido del Registro sin su
consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser odo en juicio.
NATURALEZA
Segn CHICO, la publicidad registral es un fin y el Registro de la Propiedad es un
medio para lograrla.

Lo apunt hace tiempo MORELL y TERRY: El Registro de la Propiedad es el nico

medio verdaderamente eficaz que acredita la preexistencia del derecho y lo hacer
realmente pblico.
Distincin de figuras afines.
Para terminar de concretar esta naturaleza finalista de la publicidad registral, ha de
distinguirse de las siguientes figuras:
- Formaes el medio por el que las partes exteriorizan una declaracin de voluntad,
para dale certeza.
Frente a ello, la publicidad se realiza por un sujeto extrao al negocio, y produce
efectos respecto de terceros.
- Notificacin pblica,que consiste en provocar la cognoscibilidad de determinados
actos jurdicos durante plazos limitados.
Frente a ello, la publicidad registral no es espordica, sino organizada y continuada.
- Publicacin,que es una manifestacin de la publicidad, como medio de dar a
conocer ciertas situaciones jurdicas.
Pero la publicidad registral crea, adems de una exteriorizacin, efectos jurdicos
sustantivos.

EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El principio de publicidad presenta dos vertientes: la publicidad material y formal.
La publicidad material se refiere a los efectos sustantivos del Registro, el cual se
descompone en dos principios:
-El de legitimacin que presume iuris tantum la exactitud del Registro.
-Y el de fe pblica registral, que presume iuris et de iure la exactitud del Registro,
cuando se trate de proteger a terceros que, confiando en la apariencia registral,
adquieran con ciertas condiciones.
Teoras monista y dualista.
Segn los autores monistas el principio de publicidad tiene un doble aspecto:
- El positivointegrado por los principios de legitimacin y fe pblica.
- El negativo, de carcter puramente complementario, segn el cual, los ttulos de
dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no se hallen
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero
Los autores dualistasdesligan este precepto del principio de publicidad,
entendiendo que es manifestacin de otro principio registral sustantivo: el de
inoponibilidad, que despliega sus efectos en conexin con el principio de prioridad y
que se basa en presupuestos muy distintos de la publicidad.
La publicidad formal
Se refiere a la posibilidad de conocer el contenido del Registro. As, los Registros
sern pblicos para quienes tengan inters conocido en averiguar el estado de los
bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
Los medios de publicidad formal son: la exhibicin o manifestacin de los Libros, la
nota simple informativa, y la certificacin registral.

CERTIFICACIONES:
CONCEPTO,
CLASES,
REQUISITOS
DE
LAS
SOLICITUDES. DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO Y LA PARTIDA
REGISTRAL. EL ARCHIVO REGISTRAL.
CLASES
Est regulado en el artculo 131 Texto nico Ordenado del Reglamento General de
los Registros Pblicos.
Clases de certificados y denegatoria de expedicin de copia literal
Los certificados, segn la forma de expedicin de la publicidad, sern de las
siguientes clases:
a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o
parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mrito para
extenderlos;
b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o
indicacin de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales,
los que podrn referirse a los gravmenes o cargas registradas, a determinados
datos o aspectos de las inscripciones.
Los certificados sealados en los literales precedentes podrn ser emitidos por
Registradores Pblicos o Certificadores debidamente autorizados.
Son Certificadores debidamente autorizados aquellos funcionarios o servidores
pblicos, que la Jefatura del rgano Desconcentrado respectivo designe
expresamente para realizar la funcin de expedir los certificados a los que se refiere
este artculo.
La designacin del Certificador precisar si el mismo queda autorizado para
emitir slo certificados literales o ambas clases de certificados. En este segundo
caso, el funcionario o servidor pblico designado deber contar con ttulo de
abogado y se le denominar Abogado Certificador.
No se otorgar copia literal de los documentos a que se refiere el penltimo
prrafo del artculo 108.
En la expedicin de copias literales de la partida registral no devenga pago de
derechos las pginas que contengan asientos de rectificacin por errores
imputables al Registro. La misma regla se aplica en la expedicin de copias
simples.
Certificados Compendiosos
Estn comprendidos dentro de los certificados compendiosos a que se refiere el
literal b) del artculo anterior, entre otros, los siguientes:
a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada
inscripcin. Tambin, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar
informacin detallada;
b) Certificados negativos: Los que acreditan slo la inexistencia de determinada
inscripcin;
c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho
inscrito a la fecha de su expedicin;
d) Certificados de bsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado
predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio
ya inscrito. Tambin acredita la existencia o no de superposicin de reas.

REQUISITOS DE LAS SOLICITUDES

Est regulado en el artculo 130 Texto nico Ordenado del Reglamento General de
los Registros Pblicos.
Solicitud de Certificados
Los certificados se expedirn a peticin escrita, mediante formatos aprobados
por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en los cuales se
precisar el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado
requerido, los datos de inscripcin de la partida registral y la informacin que
permita identificar el acto o actos cuya publicidad se solicita.
DISCREPANCIA ENTRE EL CERTIFICADO Y LA PARTIDA REGISTRAL
Est regulado en el artculo 139 del Texto nico Ordenado de los Registros
Pblicos.
Certificados con contenido inexacto
Cuando los certificados a que se refiere este ttulo no sean conformes o acordes,
segn el caso, con las partidas regstrales, se estar a lo que resulte de stas, sin
perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al Registrador o
Certificador debidamente autorizado y dems personas que intervinieron en su
expedicin.
EL ARCHIVO REGISTRAL
Est regulado desde el artculo 108 al artculo 114 del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos.
CONTENIDO DEL ARCHIVO REGISTRAL Y SU CONSERVACIN
Documentos que integran el archivo registral
El archivo registral est constituido por:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos pticos
y otros soportes magnticos;
b) Los ttulos que han dado mrito a las inscripciones conforme a lo establecido
en el artculo 7, acompaados de los documentos en los que consten las decisiones
del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los
informes tcnicos y dems documentos expedidos en ste;
c) Las solicitudes de inscripcin de los ttulos cuya inscripcin fue denegada, con
las respectivas esquelas de observacin y tacha;
d) Los ndices y los asientos de presentacin organizados en medios
informticos as como los que, de acuerdo con la tcnica anterior, constaran en
soporte papel.
En el supuesto del literal b) corresponder al Registrador, bajo responsabilidad,
remitir al Archivo Registral, debidamente foliados, nicamente los documentos
establecidos en l.
En los casos en que se hubiera incorporado al archivo registral documentos
distintos, el Gerente Registral competente emitir resolucin declarando que los
mismos no forman parte del archivo registral y ordenando que no se otorgue
publicidad de dichos documentos. Dicha Resolucin se anexar a ste.

Si el presentante de los documentos indebidamente incorporados al archivo

registral solicita su devolucin, el Registrador, de considerar procedente el pedido,
proceder a la devolucin sin necesidad de resolucin previa. La emisin de la
resolucin a que se refiere el prrafo anterior no impide la devolucin.
Custodia de libros antiguos
Las Oficinas Registrales mantendrn en custodia los antiguos libros de censos,
tributos y gravmenes perpetuos, as como de hipotecas y otros que se llevaban
conforme a la diversa legislacin que ha normado los Registros Pblicos.
Copias de respaldo de los documentos del archivo registral
Las oficinas registrales, debern conservar copias de respaldo de los
documentos del archivo registral, utilizando cualquier forma de reproduccin que
garantice su intangibilidad.
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, dictar las
disposiciones necesarias para la implementacin progresiva de lo establecido en el
prrafo precedente y establecer cules sern los documentos que necesariamente
debern contar con copias de respaldo.
Prohibicin de salida de documentos del archivo registral
Los documentos del archivo registral permanecern siempre en las Oficinas
Regstrales respectivas, no pudiendo ser trasladados a otro lugar, salvo cuando la
autoridad judicial lo requiera o lo disponga la jefatura de la oficina registral por
razones debidamente justificadas.
Lugar de realizacin de diligencias referidas a los documentos del archivo
registral
La exhibicin, pericia, cotejo o cualquier otra diligencia, referida a los
documentos del archivo registral, ordenada por el Poder Judicial o el Ministerio
Pblico, se realizar en la sede de la Oficina Registral donde se conserven los
documentos correspondientes.
Excepcionalmente, cuando la autoridad judicial determine que por razones
tcnicas o de otra ndole no pueda efectuarse la diligencia en la sede de la Oficina
Registral respectiva, la diligencia se realizar fuera de ella. Para tal efecto, el
Registrador o el funcionario designado, trasladar personalmente el o los
documentos requeridos para que se practique la diligencia, procediendo a su
inmediata devolucin al concluir sta.
En caso de no existir copia de seguridad o microarchivo del instrumento, antes
de efectuar el traslado a que se refiere el prrafo anterior, se proceder a obtener
copias certificadas del documento, formando un duplicado del ttulo requerido, al
cual se adjuntar el mandato respectivo.
Forma de archivar los ttulos
Los documentos a que se refieren los literales b) y c) del artculo 108 del
presente Reglamento, se archivarn por orden cronolgico de presentacin y se
empastarn formndose legajos. Sin perjuicio de la validez de los sistemas de
microfilmacin actualmente autorizados, la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos, podr disponer el archivamiento de dichos documentos a travs
de sistemas de reproduccin informtica o micrograbacin.
Preservacin de documentos en peligro de deterioro

Cuando se deterioren determinadas fojas de los libros o fichas de inscripcin y

las mismas no se encuentren digitalizadas o reproducidas y exista el peligro de que
desaparezca su contenido, se proceder a transcribirlas a nuevas partidas. En la
partida nueva se dejar constancia del hecho de la transcripcin y del tomo y folio
en que corre la inscripcin primitiva.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL: DEFINICIN Y NATURALEZA. TTULO:
CONCEPTO,
CLASES
Y
REQUISITOS.
LA
ROGATORIA
Y
SU
DESISTIMIENTO.EL LIBRO DIARIO: CONCEPTO, CONTENIDO, FORMA DE
LLEVARLO Y EFECTOS. ASIENTO DE PRESENTACIN: CONCEPTO,
CONTENIDO, EFECTOS, PLAZO DE VIG.
NATURALEZA DEL PROCEDIMIENO REGISTRAL
El procedimiento registral conduce a la prctica del asiento u operacin solicitados,
para que, una vez constituidos los derechos en estado registral, sea posible la
publicidad y la produccin de sus esenciales efectos.
El procedimiento registral se hace posible por la existencia previa de una
organizacin la oficina registral y los rganos que intervienen en el mismo,
adecuada a las exigencias de la publicidad, que satisface o materializa las
pretensiones deducidas en aquel.
La actividad procedimental, aunque de discutida naturaleza en el campo
jurisdiccional, nos muestra un Derecho Registral vivo, dinmico, con amplia
intervencin de los interesados en obtener las ventajas derivadas de la publicidad
jurdica institucional.
En primer lugar, el eje del procedimiento registral, en torno al cual gira toda la
actividad derivada del mismo, est situado en la funcin calificadora del Registrador,
a travs de la cual se hace efectivo el principio constitucional de legalidad.
Pero, en segundo lugar, los efectos jurdicos de la publicidad giran en torno al
asiento o historial de la finca, donde encontraremos precisamente como resultado
del procedimiento el pronunciamiento registral, los derechos en un nuevo
estado o estado registral, consecuencia de dos presupuestos fundamentales: la
inmersin o integracin de los ttulos inscribibles en el historial de la finca y la
definicin de su puesto registral que marca el orden o prioridad de los derechos
contradictorios.
Define PEA BERNALDO DE QUIRS el procedimiento registral como el conjunto
de actos, tasados legalmente, que tienden a la prctica de un asiento en el Registro
de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situacin jurdica de un inmueble.

A travs del procedimiento registral, se acta la funcin registral en relacin con una
determinada situacin jurdico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y
materialmente, la verdad jurdica oficial. El procedimiento registral persigue, pues,
un doble objetivo: de orden instrumental, como es la prctica de un asiento registral;
y final o estrictamente jurdico, cual es la proclamacin de la verdadera situacin
jurdica de un inmueble, avalada oficialmente por el propio Estado y puesta bajo la
salva- guardia de los Tribunales de Justicia.
En el artculo 1 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros
Pblicos, se seala, respecto a la naturaleza del procedimiento registral, que:
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por
finalidad la inscripcin de un ttulo.
No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni
oposicin a la inscripcin. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarn
parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazar de plano, en
decisin irrecurrible.
Ahora bien, el \"ttulo inscribible\" puede entenderse como ttulo material y formal.
TTULO MATERIAL
Es la causa o razn jurdica de una mutacin jurdico real, esto es la constitucin,
reconocimiento, transmisin, modificacin o extincin de un derecho real.
A ello han de aadirse:
- Las resoluciones sobre el estado civil
- Los contratos de opcin o arrendamiento
- La decisin o convenio que origine anotacin preventiva
- Y los ttulos de inmatriculacin o modificacin de entidades hipotecarias.
TTULO FORMAL
Es el modo de exteriorizarse dicha causa, el documento.
As, para que puedan ser inscritos los ttulos debern estar consignados en
Escritura Pblica, ejecutoria, o documento autntico expedido por Autoridad
Judicial, o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
Reglamentos.
TTULO INSCRIBIBLE O REGISTRAL
Segn CAMY es un tertium genus, en que se da la conjuncin del ttulo material
formal.
Se entender por ttulo, para los efectos de la inscripcin, el documento o
documentos pblicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo
favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea

objeto de la inscripcin, por s solos o con otros complementarios, o mediante

formalidades cuyo cumplimiento se acredite.
LACRUZ diferencia:
- Lo que se presenta en el Registro es el ttulo formal.
- Lo que se inscribe en el Registro es el ttulo material.
- Lo que el Registro publica son los derechos reales inmobiliarios, o ms
concretamente la su titularidad.

Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes

notariales podrn ser presentados y tramitados por una persona distinta al notario o
sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deber consignar en
este el nombre completo y el nmero de documento de identidad de la persona que
se encargar de la presentacin y tramitacin de dicho parte notarial.
La oficina registral ante la cual se presente el ttulo verificar, bajo responsabilidad,
que el presentante sea la persona sealada en el parte notarial, as como la debida
procedencia del mismo.

CARACTERSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Procedimiento que se inicia a pedido de parte (presentante) y que tiene por
finalidad la inscripcin del ttulo
Por el principio de rogacin, las inscripciones no se realizan de oficio, si no por
pedido expreso que efectan los particulares al registrador. Dicha rogatoria es
escrita y no oral.
El presentante puede ser el adquirente del derecho o aquel que se beneficia
directamente con la inscripcin; en cuyo caso la persona del peticionante coincide
con la del presentante y esta circunstancia se aprecia en el ttulo mismo.
En caso de que el presentante no sea ninguno de los dos, se presume que acta en
inters de alguno de ellos, por lo que podra actuar indistintamente en el
procedimiento. En caso de existir conflicto entre el presentante y el representado,
prevalece la solicitud de este, que es el peticionante.

En el caso de los partes de los archivos departamentales, del Archivo General de la

Nacin, y de las oficinas consulares, el responsable que emita el parte debe sealar
la persona que presentar el ttulo.
2. Procedimiento especial y de naturaleza no contenciosa
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa lo que implica
que en esteno se dilucidar ninguna controversia - y tiene por finalidad la inscripcin
de un ttulo. En virtud de su naturaleza no cabe admitir apersonamiento de terceros
al procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la inscripcin.
El procedimiento es especial y est sujeto a normas especiales, como se desprende
de lo dispuesto en el artculo 2009 del Cdigo Civil, y en concordancia con lo
dispuesto en el artculo II numeral 2 del Ttulo Preliminar de la Ley N27444.

Sin embargo, no opera la presuncin segn la cual el presentante acta en

representacin del adquirente del derecho o el directamente beneficiado cuando
indica en la solicitud que acta en inters de persona distinta, es decir, el tercero
interesado. En estos casos, no se admitir la actuacin del adquirente del derecho o
del directamente beneficiado con la inscripcin, pero s la actuacin indistinta del
peticionante y el presentante.

3. Las partes que intervienen en el procedimiento registral son el registrador o el

Tribunal Registral, y el interesado (presentante)

En caso de que el presentante sea el notario, se considera que este tiene inters
propio para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se
otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a travs de sus dependientes
debidamente acreditados.

El registrador es el funcionario pblico, independiente y autnomo, que se encarga

de evaluar los ttulos presentados, distribuirlos a los asistentes registrales para su
estudio, calificar los ttulos luego de confrontarlos con sus antecedentes, preparar o
suscribir las observaciones, tachas y liquidaciones, y, finalmente, de realizar las
inscripciones de ttulos verificando su adecuacin a las normas legales vigentes.

En el Registro de Predios y de Mandatos, y Poderes la presentacin de partes

notariales deber ser efectuada por el notario ante quien se otorg el instrumento o
por sus dependientes acreditados. Luego de esta presentacin, el notario podr
entregar la gua de presentacin al interesado para que este contine la tramitacin
de la inscripcin, bajo su responsabilidad, de acuerdo con lo normado en la Stima
Disposicin Complementaria y Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049.

Las partes que intervienen en el proceso son el solicitante (interesado), el

registrador y eventualmente, el Tribunal Registral, en caso se impugne lo dispuesto
por el antedicho registrador.

El Tribunal Registral, en cambio, es el rgano que conoce en segunda y ltima

instancia administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de
inscripcin y dems actos registrales expedidos por los registradores en primera
instancia.

4. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni

oposicin a la inscripcin
Una vez iniciado el procedimiento, los nicos que podrn presentar documentos que
sean analizados por el registrador son el presentante o los titulares de los derechos
indicados en la solicitud. No se aceptarn el ingreso por el diario de escritos que
sean presentados por terceros.
En caso se llegue a inscribir un ttulo, no podr interponerse el recurso de oposicin
al mismo, debido a que lo inscrito est protegido por el principio de legitimacin.
Esto slo puede enervarse por ttulo posterior o por mandato judicial.
EL LIBRO DIARIO
Lugar por donde se presentan los ttulos materia de calificacin.
La presentacin se realizar dentro del horario establecido por el Jefe de la Oficina
Registral para el ingreso de los ttulos en el diario. Excepcionalmente, por causa
justificada y extraordinaria, el horario podr ser ampliado por el citado funcionario,
de lo cual se dejar constancia en el Diario.
Las Oficinas Registrales adoptan las medidas de seguridad que garanticen la
inalterabilidad del contenido del asiento de presentacin as como los dems datos
ingresados al Diario. Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, si por error
se generara un asiento de presentacin en un Diario que no corresponda o que no
tenga sustento en un ttulo, el responsable de la Oficina Diario proceder a su
cancelacin dejando constancia de la misma en el Diario y dando cuenta al Jefe de
la Zona Registral del que depende y, en su caso, comunicando simultneamente al
responsable de la Oficina Diario de la Zona Registral en cuyo Diario se extendi
errneamente el asiento de presentacin. Asimismo, el Registrador, al momento de
calificar, deber rectificar de oficio los datos del Diario que no coincidan con el ttulo.
ASIENTO DE PRESENTACIN
Los asientos de presentacin se extendern en el Diario por riguroso orden de
ingreso de cada ttulo. El asiento de presentacin se extiende en mrito de la
informacin contenida en la Solicitud de Inscripcin. Complementariamente podrn
obtenerse del ttulo presentado datos adicionales, siempre y cuando stos no
cambien el sentido de la informacin principal contenida en la citada solicitud.
Cada asiento de presentacin tendr un nmero de orden en atencin a la
presentacin del ttulo a la Oficina del Diario. El asiento contendr, bajo
responsabilidad del funcionario encargado de extender el mismo, los siguientes
datos:
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fraccin de segundo de presentacin;

b) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentacin se

hace en nombre de un tercero distinto al adquirente del derecho o al directamente
beneficiado con la inscripcin solicitada, se indicar, adems, el nombre y el
nmero de su documento de identidad o, en su caso, la denominacin o la razn
social, segn corresponda.
c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean stos pblicos o
privados, con indicacin del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre
del Notario o funcionario que los autorice o autentique;
d) Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los que el
presentante formule reserva de conformidad con lo sealado en el artculo III del
Ttulo Preliminar;
e) Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda, de todas las
personas naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se
refiere la inscripcin solicitada;
f) Partida Registral, de existir sta, con indicacin segn corresponda, del
nmero de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrnica. En el Registro de
Propiedad Vehicular se indicar, adems, el nmero de la Placa Nacional nica de
Rodaje o de la serie y motor, segn el caso;
g) Registro y Seccin al que corresponda el ttulo, en su caso;
h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicacin del distrito o
distritos en que se encuentre ubicado el bien o bienes materia del ttulo inscribible;
l) Indicacin de los documentos que se acompaan al ttulo.
El asiento de presentacin tiene vigencia durante treinta y cinco das, a partir de la
fecha del ingreso del ttulo. Dentro de los siete primeros das el Registrador
proceder a la inscripcin o formular las observaciones, tachas y liquidaciones a
los ttulos. Se admitir la subsanacin o el pago de mayor derecho hasta el sexto
da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los ltimos cinco das se
utilizarn para extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.
El plazo de vigencia del asiento de presentacin puede ser prorrogado hasta por
veinticinco (25) das adicionales.
El Gerente Registral o Gerente de rea, mediante resolucin motivada en causas
objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y
con carcter general la vigencia del asiento de presentacin hasta por sesenta (60)
das adicionales, en razn de la fecha de ingreso del ttulo, tipo o clase de acto
inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la

Jefatura. La prrroga concedida por el Gerente se adiciona a la prevista en el primer

prrafo, si fuera el caso.
INSTANCIAS REGISTRALES

estrictamente cronolgica el ingreso o presentacin de las solicitudes de inscripcin

de ttulos. Por ello, debe consignarse obligatoriamente en el asiento de presentacin
el da, mes, ao, la hora, el minuto y el segundo en el que se ingresa el ttulo al
registro, as como otros datos relevantes referidos en el Art. 23 del Reglamento
General de los Registros Pblicos.

REGISTRADOR (primera instancia registral)

El registrador es el funcionario pblico, independiente y autnomo, que se encarga
de evaluar los ttulos presentados, distribuirlos a los asistentes registrales para su
estudio, calificar los ttulos previa confrontacin con sus antecedentes, preparar o
suscribir las observaciones, tachas y liquidaciones, realizar las inscripciones de
ttulos verificando su adecuacin a las normas legales vigentes, entre otras.
La labor del registrador debe ser autnoma e independiente, es decir, debe ser libre
y producida por su autodeterminacin bajo las facultades, competencias y
limitaciones que la legislacin seala.

TRIBUNAL REGISTRAL (segunda instancia registral)

El Tribunal Registral es el rgano que conoce en segunda y ltima instancia
administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin y
dems actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia.
Primera, segunda y tercera salas operan en Lima y tienen competencia para
conocer las apelaciones provenientes de las zonas registrales IV, VI, VIII, IX y XI.
La cuarta sala funciona en la ciudad de Trujillo y tiene competencia para conocer las
apelaciones provenientes de las zonas registrales I, II, III, V y VII.
En Arequipa, opera la quinta sala, que es competente para conocer las apelaciones
provenientes en las zonas registrales X, XII y XIII.
No obstante lo expuesto, cada sala podr conocer apelaciones provenientes de
zonas registrales distintas a las de su competencia, como consecuencia de la
redistribucin equitativa de los expedientes realizada por el presidente del tribunal
registral (Reglamento del Tribunal Registral aprobado por RES. N 263-2005SUNARP-SN, del 18 de octubre de 2005, publicada el 21 de octubre del dicho ao).
RECEPCIN DE TTULOS
El usuario presentar el ttulo a la Oficina de Diario luego de pagar la totalidad o
parte de los derechos registrales correspondientes. El ttulo contiene el formulario
de solicitud, copia del DNI vigente, y el ttulo en sentido estricto (documento que
sustenta el acto o derecho cuya inscripcin se solicita).
El ingreso del ttulo da lugar a la generacin de su asiento de presentacin, lo que
se efecta en el Diario de la Oficina Registral. En este se consigna de manera

Una vez generado el asiento de presentacin, se remite el ttulo al Registrador a fin

que lo derive a su asistente para el prestudio. Terminada la precalificacin, la
misma es revisada por el registrador, quien emite su pronunciamiento: inscripcin,
anotacin preventiva, observacin, tacha o liquidacin.
En cualquiera de los casos, lo resuelto por el registrador debe recogerse por mesa
de partes de la oficina registral respectiva.

OPCIONES DEL USUARIO FRENTE AL RESULTADO DE LA PRIMERA

CALIFICACIN REGISTRAL
Como resultado de la primera calificacin registral por parte del Registrador se
puede producir alternativamente los siguientes resultados:
Inscripcin
Anotacin preventiva
Observacin
Tacha
Liquidacin
INSCRIPCIN
La inscripcin es la evaluacin positiva realizada por el registrador, de manera que
lo solicitado es admitido y publicitado por el Registro a travs del asiento de
inscripcin. No puede interponerse, en el procedimiento registral, recurso alguno
frente a lo inscrito.
Cualquier modificacin del asiento de inscripcin debe realizarse mediante ttulo
modificatorio o resolucin del Poder Judicial.
ANOTACIN PREVENTIVA
Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o
derecho inscrito.
La anotacin preventiva puede versar sobre los siguientes actos:
Las demandas y dems medidas cautelares
Las resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva
Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane

Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse porque adolecen de defecto

subsanable, entre otros
En el caso de los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane o porque adolecen de defecto subsanable procede anotar
preventivamente en el Registro de Propiedad Inmueble respecto de:
Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles
Los contratos de opcin
Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa
El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los
efectos de los actos o contratos registrados
Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito
Los contratos de arrendamiento
La anotacin se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente
observacin y tiene una vigencia de un ao, contado a partir de la fecha del asiento
de presentacin. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho.
Al extender la anotacin preventiva, el registrador deber consignar expresa y
claramente dicho carcter, el defecto que motiva su extensin, el plazo de
caducidad, la indicacin de que vencido el mismo la anotacin no surtir ningn
efecto y cualquier otra precisin que impida que los terceros sean inducidos a error.

Si el obstculo consiste en la falta de inscripcin de acto previo, la subsanacin se

efectuar ampliando la rogatoria del ttulo para adjuntar los documentos que
contienen el acto previo. A manera de ejemplo, se puede considerar cuando existe
discrepancia entre el titular registral y el que participa en la transferencia del bien
como vendedor, toda vez que no inscribi su derecho. En este caso se solicita que
se ample la rogatoria inscribiendo al vendedor y luego al adquirente en funcin del
principio de tracto sucesivo.
LIQUIDACIN DE DERECHOS
En estos casos la denegatoria de inscripcin se debe a la falta de pago (total o
parcial) de los derechos registrales (derechos de calificacin o derecho de
inscripcin).
Debe tenerse en cuenta, que en caso se observe un ttulo, el registrador y, en casos
especiales, el Tribunal Registral tienen el deber de liquidar el ttulo en el mismo
pronunciamiento.
Cuando uno se encuentre en desacuerdo con la liquidacin realizada, podr apelar
al Tribunal Registral. Frente a lo resuelto por esta instancia, no existe recurso de
reconsideracin ante el Tribunal Fiscal.
TACHA SUSTANTIVA
Cuando el registrador verifica que el defecto es insubsanable, proceder a emitir la
tacha sustantiva.

No procede la anotacin preventiva cuando:

Los supuestos para emitir la tacha sustantiva se consideran cuando
Se sustente en otra anotacin preventiva de la misma naturaleza
En los supuestos de tacha sustantiva
El instrumento que da mrito a la inscripcin no preexiste a la fecha del asiento de
presentacin del ttulo
OBSERVACIN
En caso el ttulo adoleciera de defecto subsanable o su inscripcin no pudiera
realizarse por existir un obstculo que emane de la partida registral, el Registrador
formular la observacin. Podemos considerar como un ejemplo cuando no se
presentan todos los documentos requeridos, puesto que se debieron presentar los
mismos dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin.
Es por ello que, una vez formulada la observacin se prorroga automticamente el
plazo de vigencia del asiento de presentacin.
Dentro de la esquela de observacin debidamente fundamentada, asimismo, deber
colocarse el monto del mayor derecho por concepto de inscripcin de los actos
materia de rogatoria.

Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del ttulo.
Contenga acto no inscribible.
Se haya generado el asiento de presentacin en el Diario de una Oficina Registral
distinta a la competente.
Existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral.
El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin respectivo.
Se produzca el supuesto de falsedad documentaria.
Resuelta la tacha por parte del registrador, el solicitante slo puede interponer el
recurso de apelacin al Tribunal Registral para lograr la inscripcin del ttulo.
TACHA ESPECIAL
Existe un supuesto especial de tacha que es de naturaleza especial, referida a la
presentacin de ttulos de independizacin por no contener planos, incorporado
mediante la Resolucin N 141-2011-SUNARP/SN del 1 de junio de 2011.
Mediante dicho dispositivo normativo, el registrador proceder a tachar el ttulo de
independizacin si verifica que este no contiene los planos de independizacin y
localizacin (ubicacin) del rea que se desmembra visados por funcionario

competente o, de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el ndice de

verificadores del Registro de Predios.
A diferencia de la tacha sustantiva, esta considerada especial ser irrecurrible y
determina la finalizacin del procedimiento en sede registral.
Dicha tipo de tacha fue dejado sin efecto mediante control difuso aplicado por el
Tribunal Registral.
TACHA PROCESAL
Tacha procesal o por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin la
cual opera luego de transcurrido el trmino de vigencia sin haber subsanado las
observaciones o haber cancelado los derechos registrales.
RECURSO DE APELACIN
La apelacin es un medio impugnatorio (recurso) mediante el cual se cuestiona lo
resuelto por el registrador.
Este recurso puede interponerse contra:
Observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores
Las decisiones de los registradores y abogados certificadores respecto de las
solicitudes de expedicin de certificados
Otras decisiones de los registradores
As pues, no es procedente el recurso de apelacin:
Contra asientos de inscripcin
Cuando el contenido del recurso constituye oposicin a la inscripcin
Cuando es extempornea
En los casos de las tachas especiales
Considerado vigente el asiento de presentacin, podrn interponer recurso de
apelacin:
Ante el presentante del ttulo.
Ante la persona a quien represente el presentante.
En la apelacin de las decisiones emitidas en la expedicin de certificados, el
solicitante o la persona a quien este represente.

Debe tomarse en cuenta que el recurso de apelacin debe formularse dentro del
plazo de vigencia del asiento de presentacin. En caso de la interposicin del
recurso por otras decisiones, el trmino ser de 15 das hbiles de notificada la
decisin.

En el recurso deber indicarse necesariamente:

El registrador ante quien se interpone el recurso
Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o
apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe
estar ubicado dentro del mbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo
solicitudes de inscripcin o publicidad en Oficinas no competentes.
Decisin de la que se recurre y N del ttulo en su caso
Fundamentos de la impugnacin
Lugar, fecha y firma del recurrente
Autorizacin de abogado colegiado, con su firma y la indicacin clara de su nombre
y nmero de registro, salvo que el apelante sea notario
Recibo de pago del derecho de apelacin
Ttulo apelado, en caso de haberlo retirado
Puede solicitarse informe oral en el escrito que contiene el recurso de apelacin, o
en el trmino de 10 das de ingresado a la secretara del Tribunal Registral
Este recurso debe ser presentado por la Oficina de Trmite Documentado o la que
haga sus veces. No se debe presentar a travs del diario o por la Oficina de Mesa
de Partes.
DESISTIMIENTO
En virtud del principio de rogacin, el solicitante puede requerir que el registrador
deje de calificar algunos de los actos requeridos (parcial) o que ya no se desea
seguir con el procedimiento (total).
El desistimiento puede ser total o parcial. En el caso del desistimiento parcial,
procede nicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho
desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles.
El desistimiento total pone fin al procedimiento registral.
Esto en segunda instancia se ha denominado, desistimiento del recurso, cuando ya
no se desea que el Tribunal se pronuncie sobre la apelacin y de la rogatoria,
cuando ya no se desea que se revise los actos cuya inscripcin se solicita.
nicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aqul puede ser parcial, lo
que dar lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie respecto del acto objeto
del desistimiento.
As,el presentante del ttulo podr desistirse de su solicitud de inscripcin, mediante
escrito con firma legalizada por notario o por funcionario autorizado para efectuar
dicha certificacin. Esto no procede si ya se inscribi el ttulo.
En caso de que el presentante sea notario, su desistimiento no requerir
legalizacin de firma.

Tratndose de ttulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un

proceso civil, slo podr desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la
resolucin judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de
inscripcin que acta en inters de persona distinta. En este caso slo proceder el
desistimiento a solicitud de esta.
En caso no est de acuerdo con lo resuelto por el registrador y desee que lo revise
la instancia superior, deber interponer recurso de apelacin dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentacin. En el caso de la denegatoria en la expedicin
de certificados el plazo es dentro de los quince das hbiles siguientes a la fecha de
la decisin del registrador o abogado certificador.
El recurso debe ser presentado en la Oficina de Trmite Documentario o la que
haga sus veces no a travs del diario ni de la Oficina de Mesa de Partes. El
recurso deber remitirse al registrador quien calific el ttulo. Recibido el recurso, el
registrador proceder a efectuar la anotacin de apelacin en la partida registral
respectiva y lo remitir al Tribunal Registral, acompaado del ttulo, en un plazo no
mayor de seis das contados desde la fecha de su recepcin.
El apelante podr junto con el escrito de apelacin o dentro de los primeros diez
das de ingresado el expediente a la Secretara del Tribunal, solicitar que se
conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar su derecho en
Audiencia Pblica.

En el caso que la resolucin deje sin efecto todas las observaciones y que los
derechos registrales se encuentren ntegramente pagados, simultneamente a la
notificacin citada en el prrafo anterior, se remitir el ttulo al Registrador Pblico
competente, acompaando copia certificada de la resolucin. En estos casos, el
Tribunal Registral ordena la inscripcin del ttulo, debiendo el registrador proceder a
extender los asientos respectivos, en un plazo de dos das; o si se trata de casos
complejos en un plazo de diez das desde la recepcin de la resolucin para
efectuar la inscripcin.
Cuando el Tribunal Registral confirme las observaciones formuladas por el
Registrador o advierta nuevos defectos subsanables, el interesado tendr quince
das, contados desde la notificacin de la resolucin respectiva, para cumplir con
subsanar dichos defectos u obstculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor
derecho. Cumplido dicho requerimiento, el registrador tendr cinco das para
extender los asientos de inscripcin.
En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse
pagado el reintegro respectivo dentro de los quince das, los documentos
integrantes del ttulo presentado se pondrn a disposicin del interesado.
Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las
observaciones advertidas, formular por nica vez la observacin correspondiente,
la que nicamente podr referirse a dicha circunstancia.

Las resoluciones emitidas por las salas del Tribunal Registral se expedirn bajo
responsabilidad, en el plazo de treinta das contados desde el ingreso del
expediente a la Secretara del Tribunal. Excepcionalmente, por causa debidamente
justificada y por nica vez, el presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la
respectiva sala, podr otorgar la ampliacin correspondiente hasta por un mximo
de treinta das.

El solicitante podr interponer recurso apelacin contra la nueva observacin que se

formule, dentro del plazo de la vigencia del asiento de presentacin.

Las resoluciones del Tribunal Registral se comunicarn al apelante en su domicilio,

bajo el rgimen de la notificacin personal prevista en el artculo 21 de la Ley del
Procedimiento Administrativo General Ley 27444, salvo que el administrado
solicite la notificacin a su direccin electrnica. La copia de la resolucin materia
de notificacin ser certificada por el Ppresidente de la sala respectiva.

Si el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos presentados no

subsanan todas las observaciones, aquellos que integran el ttulo presentado sern
puestos, por el registrador, a disposicin del interesado.

Cuando no sea posible efectuar la notificacin personal al apelante, pese a las

indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a l,
la resolucin ser remitida al Registrador para su puesta a disposicin del solicitante
en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la
emisin de la esquela pertinente. Simultneamente se dispondr su publicacin en
el diario oficial El Peruano, y en la pgina web de la SUNARP por un plazo mximo
de tres meses. La resolucin se entender notificada desde la fecha de publicacin
en el diario El Peruano.

El Tribunal Registral resolver la apelacin en el plazo de 15 das. Si este resuelve

que los nuevos documentos presentados subsanan todas las observaciones,
ordenar en su resolucin la inscripcin del ttulo, para remitirla al registrador.

En este caso, el asiento de presentacin del ttulo que no ha sido subsanado se

mantendr vigente por el plazo de 15 das adicionales al previsto normativamente
para la interposicin de la accin contencioso-administrativa, para anotar la
demanda correspondiente, la misma que ser ingresada por el diario.
Anotada la demanda o vencido el plazo, caduca el asiento de presentacin del ttulo
que fue materia de apelacin y se proceder a efectuar la tacha respectiva sin
perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripcin que se realice
se retrotraern a la fecha del asiento de presentacin del ttulo apelado.

DURACIN DEL PROCEDIMIENTO

El procedimiento registral se inicia con la presentacin del ttulo por el diario. Dicha
presentacin debe realizarse dentro del horario establecido por el Jefe de la Oficina
Registral para el ingreso de los ttulos en el diario. Excepcionalmente, por causa
justificada y extraordinaria, el horario podr ser ampliado por el citado funcionario,
de lo cual se dejar constancia en el diario.
A partir del ingreso del ttulo, el asiento de presentacin tiene vigencia durante
treinta y cinco das. Los das son hbiles -salvo disposicin en contrario-, puesto
que se entiende que estos son como aquellos en los cuales el diario de la oficina
respectiva hubiese funcionado.
En el caso de las oficinas receptoras, cuando se reciba una solicitud de inscripcin
se generar, en forma remota, el asiento de presentacin correspondiente en el
diario de la oficina de destino.
En el cmputo se excluye el da inicial y se incluye el da del vencimiento.
Dentro de los siete primeros das el Registrador proceder a la inscripcin o
anotacin preventiva, o de ser el caso se formularn las observaciones, tachas y
liquidaciones a los ttulos.
PRRROGA DEL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIN
El plazo de vigencia del asiento de presentacin puede ser prorrogado hasta por
veinticinco das adicionales. Excepcionalmente, el gerente registral o de rea,
mediante resolucin motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente
acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carcter general la vigencia del asiento
de presentacin hasta por sesenta (60) das adicionales, en razn de la fecha de
ingreso del ttulo, tipo o clase de acto inscribible, registro al que corresponda u otro
criterio similar, dando cuenta a la jefatura. La prrroga concedida por el gerente se
adiciona a la prorrogada, si fuera el caso.
La prrroga es de tipo automtico:
Cuando se interponga recurso de apelacin contra las observaciones, tachas y
liquidaciones o se anote la demanda de impugnacin ante el Poder Judicial antes
del vencimiento del asiento de presentacin.
Cuando se formule observacin o liquidacin por mayor derecho o el ttulo requiera
informe catastral, por el plazo de treinta das. En estos supuestos, en ningn caso,
el plazo de vigencia del asiento de presentacin exceder de sesenta das.
Se admitir la subsanacin o el pago de mayor derecho hasta el sexto da anterior
al vencimiento de la vigencia del asiento. Los ltimos cinco das se utilizarn para
extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.

SUSPENSIN
La suspensin es el acto que implica la interrupcin del plazo de vigencia del
asiento de presentacin por las causas indicadas a continuacin. Cesadas dichas
causas se proceder a la calificacin del ttulo para retomarse el conteo del plazo
interrumpido.
Los supuestos de suspensin son:
Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente
el asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral y, por
consiguiente, el mismo resulte incompatible. Dicha incompatibilidad se determina
porque los derechos inscribibles son iguales, o la inscripcin del ttulo pendiente
hara imposible la inscripcin del ttulo pasible de suspensin.
La suspensin concluye, por tanto, con la inscripcin o caducidad del asiento de
presentacin del ttulo anterior.
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse en
procedimiento la reconstruccin de la partida registral respectiva. En estos casos, al
ser imposible la inscripcin dado que la partida est siendo materia de
reconstruccin, se debe suspender el plazo hasta que concluya la reconstruccin de
la partida o por el vencimiento del plazo fijado para esta.
Cuando la falta del antecedente registral impida de manera absoluta la adecuada
calificacin de los ttulos que se presenten se suspender el asiento por un plazo de
seis meses contados a partir de la expedicin de dicha observacin, a efecto de que
pueda disponerse la reproduccin o, en su caso, la reconstruccin del ttulo
archivado faltante. La suspensin concluir con la reproduccin o reconstruccin del
ttulo archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella.
Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con
otro cuya prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta que caduque o se
inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada. Si bien el bloqueo slo
otorga prioridad, dicho ttulo puede ser incompatible con el suspendido. Siendo
inscrito aquel, no podr inscribirse este.
La suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el registrador mediante
la correspondiente esquela. En caso sea necesario esta incluir la referencia sobre
los defectos subsanables o insubsanables que el ttulo puediese adolecer.
Durante el perodo de suspensin, podr admitirse el reingreso del ttulo, el que
ser derivado al registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de
suspensin.
El solicitante del ttulo podr requerir la reconsideracin de la suspensin a travs
de la Oficina de Trmite Documentario (o su equivalente), la misma que ser
derivada de inmediato al registrador. Este, finalmente, la resolver en el plazo de
tres das, bajo responsabilidad.

Cuando se presente un recurso de apelacin, este deber comprender, de ser el

caso, los defectos detectados y la suspensin del ttulo. Desaparecida la causal de
suspensin, el registrador proceder a calificar el ttulo reingresado, y de ser el
caso, a extender su inscripcin.
PROCEDIMIENTO EN LA SEGUNDA INSTANCIA: REQUISITOS, PLAZOS Y
TRMITE. EJECUCIN DE RESOLUCIONES. ACCIN JUDICIAL CONTRA LAS
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL..
PROCEDIMIENTO EN LA SEGUNDA INSTANCIA: REQUISITOS, PLAZOS Y
TRMITE. EJECUCIN DE RESOLUCIONES. ACCIN JUDICIAL CONTRA LAS
RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL.
PROCEDIMIENTO EN LA SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL
En caso de una denegatoria de inscripcin, por cualquier supuesto, se puede
recurrir a una instancia superior, que en nuestro caso es el Tribunal Registral:
REQUISITOS
Est regulado en el artculo 145 del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos.

Plazo para su interposicin

El recurso de apelacin se interpondr:
a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de
presentacin;
b) En los supuestos de los literales b) y d) del artculo 142, dentro de los quince
das hbiles siguientes a la fecha en que la decisin del Registrador o Abogado
Certificador, segn corresponda, es puesta a disposicin del solicitante en la mesa
de partes de la Oficina Registral respectiva;
En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos,
dentro de los quince das hbiles siguientes a la notificacin del acto materia de
impugnacin.
TRMITE
Est regulado en el artculo 152 al 156 del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
Remisin del recurso de apelacin

Requisitos de admisibilidad
Son requisitos de admisibilidad del recurso:
a) Indicacin del Registrador ante quien se interpone el recurso;
b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o
apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe
estar ubicado dentro del mbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo en el
caso previsto por el Artculo 21 del presente Reglamento;
c) La decisin respecto de la cual se recurre y el nmero del ttulo;

Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral,

recibido el recurso de apelacin, el Registrador proceder a verificar que el mismo
no importe una oposicin o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el
cual se proceder conforme a lo previsto en el segundo prrafo del artculo primero
del presente reglamento.
Luego de tal verificacin y de corresponder, deber efectuar la anotacin del
recurso de apelacin en la partida registral respectiva y lo remitir al Tribunal
Registral, acompaado del ttulo, en un plazo no mayor de tres (03) das contados
desde la fecha de su recepcin.

d) Los fundamentos de la impugnacin; el Lugar, fecha y firma del recurrente;

e) La autorizacin de abogado colegiado, con su firma y la indicacin clara de su
nombre y nmero de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario.
El recurso deber estar acompaado del recibo de pago del derecho registral
correspondiente y del ttulo respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.
PLAZOS
Est regulado en el artculo 144 del Texto nico Ordenado del Reglamento General
de los Registros Pblicos.

Contenido de la anotacin de apelacin

La anotacin de apelacin, a que se refiere el artculo anterior, debe consignar
los siguientes datos:
a) Nmero, fecha y acto o actos contenidos en el ttulo al cual se refiere el
recurso;
b) Nmero y fecha de la Hoja de Trmite mediante la cual se interpuso el
recurso;
c) Fecha en que se realiza la anotacin.
Conformacin del Tribunal Registral y asignacin de expedientes
Los Tribunales Registrales estarn conformados por Salas integradas por tres
Vocales. El Presidente de cada Sala asignar los expedientes entre los miembros

que la integran, los que intervendrn como ponentes en las apelaciones que les
fueran asignadas.
Informe Oral
El apelante dentro de los primeros tres (03) das de ingresado el expediente a la
Secretara del Tribunal, podr solicitar que se conceda el uso de la palabra a su
abogado, para fundamentar en Audiencia Pblica su derecho.
Ponencias, votacin y resolucin del recurso
Los vocales ponentes debern formular y sustentar sus respectivas ponencias,
luego de lo cual se proceder al debate y votacin de las resoluciones.
El Tribunal Registral se pronunciar:
a) Confirmando total o parcialmente la decisin del Registrador;
b) Revocando total o parcialmente la decisin del Registrador;
c) Declarando improcedente o inadmisible la apelacin;
d) Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.
Para la aprobacin de las resoluciones se requerir de dos (2) votos conformes,
sin perjuicio de la existencia de votos singulares o discordantes.
Reemplazo de miembros del Tribunal en caso de recusacin o abstencin
En los casos de recusacin o abstencin de alguno de los miembros del Tribunal
Registral, el Superintendente Adjunto designar al Vocal o funcionario que sustituya
a aqul.
En los casos de abstencin o recusacin de todos los integrantes de una Sala,
designar la Sala que conocer de la apelacin en sustitucin de aqulla.
EJECUCIN DE RESOLUCIONES
Est regulado desde el artculo 160 al artculo 164 del Est regulado en el artculo
144 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Resolucin que ordena la inscripcin
Cuando el Tribunal Registral ordene la inscripcin del ttulo y los derechos
registrales se encuentren ntegramente pagados, el Registrador proceder a
extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) das.
Por excepcin, tratndose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan
su extensin inmediata, el registrador tendr un plazo de diez (10) das desde la
recepcin de la resolucin para efectuar la inscripcin.

Plazo para el reintegro de derechos registrales

Si los derechos registrales no se encuentran ntegramente pagados, o el
Registrador no hubiera efectuado la liquidacin con anterioridad a la interposicin
de la apelacin en ejecucin, el interesado tendr (10) das, contados desde la
notificacin del requerimiento o liquidacin efectuada por el Registrador, para
cumplir con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendr
cinco (5) das para extender los asientos de inscripcin. Si no se hubiera efectuado
el reintegro dentro de los diez das sealados, caducar la vigencia del asiento de
presentacin.
Los plazos sealados en el prrafo anterior, tambin se aplicarn para el
reintegro de derechos registrales cuando habindose efectuado la apelacin
respecto de la liquidacin efectuada por el Registrador, el Tribunal Registral ordene
el pago de un mayor derecho.
Plazos para subsanar nuevos defectos y apelacin de nuevas observaciones o
liquidacin ulterior
Cuando el Tribunal Registral confirme la observacin u observaciones
formuladas por el Registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstculos
salvables que emanen de la partida conforme a los supuestos de excepcin
previstos en los literales c.2 y c.3 del artculo 33, el interesado tendr quince (15)
das, contados desde la notificacin de la resolucin respectiva, para cumplir con
subsanar dichos defectos u obstculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor
derecho. Efectuada la subsanacin o pagado el mayor derecho, el Registrador
tendr cinco (05) das para extender los asientos de inscripcin.
Si el Registrador no hubiera efectuado la liquidacin con anterioridad a la
interposicin de la apelacin en ejecucin, proceder a efectuarla y, en su caso,
requerir el pago del mayor derecho liquidado, a efectos de ser abonada por el
interesado en el plazo de diez (10) das de notificado el requerimiento.
En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse
pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos previstos en los prrafos
anteriores, los documentos integrantes del ttulo presentado se pondrn a
disposicin del interesado, quien podr retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo
dispuesto por el artculo 164 de este Reglamento.
Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las
observaciones advertidas, formular por nica vez la observacin correspondiente,
la que nicamente podr referirse a dicha circunstancia. El interesado podr
interponer apelacin contra la nueva observacin formulada, dentro del plazo de
cinco (05) das de notificada la esquela respectiva. Dentro del mismo plazo podr
interponer apelacin contra la liquidacin a que se refiere el segundo prrafo. En
ambos casos, el Tribunal Registral resolver la apelacin en el plazo de 15 das.

Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados

subsanan todas las observaciones, proceder de conformidad con lo dispuesto en
el artculo 160. Cuando el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho,
se proceder de conformidad con lo previsto en el artculo 161.
Si el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos presentados no
subsanan todas las observaciones, los documentos integrantes del ttulo presentado
sern puestos, por el Registrador, a disposicin del interesado. El asiento de
presentacin del ttulo se mantendr vigente durante el plazo a que se refiere el
artculo 164.
Vigencia del asiento de presentacin en caso de inadmisibilidad o improcedencia
del recurso
Si la resolucin declara la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento
de presentacin se mantendr vigente, salvo los casos de improcedencia por
extemporaneidad, para los efectos previstos en el artculo siguiente.
Vigencia del asiento de presentacin para la interposicin de demanda contencioso
administrativa
En los casos en los que proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del
Tribunal Registral, el asiento de presentacin del ttulo apelado se mantendr
vigente por el plazo de 15 das adicionales al previsto normativamente para la
interposicin de la accin contencioso administrativa, a efectos de anotar la
demanda correspondiente, la misma que ser ingresada por el Diario.
Anotada la demanda o vencido el plazo sealado en el prrafo precedente,
caduca el asiento de presentacin del ttulo que fue materia de apelacin y se
proceder a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la
demanda, los efectos de la inscripcin que se realice se retrotraern a la fecha del
asiento de presentacin del ttulo apelado.
Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotacin de demanda alguna, el
Registrador proceder a levantar la anotacin de apelacin.

LA ACCIN JUDICIAL CONTRA LAS RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL

REGISTRAL
Est regulado en el artculo 164 del Texto nico Ordenado de los Registros
Pblicos.
Vigencia del asiento de presentacin para la interposicin de demanda contencioso
administrativa
En los casos en los que proceda la impugnacin judicial de las resoluciones del
Tribunal Registral, el asiento de presentacin del ttulo apelado se mantendr

vigente por el plazo de 15 das adicionales al previsto normativamente para la

interposicin de la accin contencioso administrativa, a efectos de anotar la
demanda correspondiente, la misma que ser ingresada por el Diario.
Anotacin la demanda o vencido el plazo sealado en el prrafo precedente,
caduca el asiento de presentacin del ttulo que fue materia de apelacin y se
proceder a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la
demanda, los efectos de la inscripcin que se realice se retrotraern a la fecha del
asiento de presentacin del ttulo apelado.
El asiento de presentacin tiene vigencia durante treinta y cinco das, a partir de la
fecha del ingreso del ttulo. Dentro de los siete primeros das el Registrador
proceder a la inscripcin o formular las observaciones, tachas y liquidaciones a
los ttulos. Se admitir la subsanacin o el pago de mayor derecho hasta el sexto
da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los ltimos cinco das se
utilizarn para extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.
El plazo de vigencia del asiento de presentacin puede ser prorrogado hasta por
veinticinco (25) das adicionales.
El Gerente Registral o Gerente de rea, mediante resolucin motivada en causas
objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y
con carcter general la vigencia del asiento de presentacin hasta por sesenta (60)
das adicionales, en razn de la fecha de ingreso del ttulo, tipo o clase de acto
inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la
Jefatura. La prrroga concedida por el Gerente se adiciona a la prevista en el primer
prrafo, si fuera el caso.