CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRCUCCION

INSTITUTO TECNOLOGICO DE LA CONSTRUCCION

AVALO DE UNA CONSTRUCCIN CONVENCIONAL

COMPARADO CON UNA CONSTRUCCIN CON DISEO Y
MATERIALES BIOCLIMTICOS. CASO DE UNA
CONSTRUCCIN EN LA CIUDAD DE CAMPECHE.
TRABAJO PRACTICO TERMINAL PARA OBTENER EL GRADO EN LA
MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA
ARQ. ALEJANDRO DE JESUS SARAVIA SNCHEZ

ASESOR
M. EN I. JAVIER ORTEGA GONZLEZ

ESTUDIO CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARIA DE

EDUCACIN PBLICA CONFORME AL ACUERDO N.2006012 DE FECHA 10
DE ENERO DE 2006.

San Francisco de Campeche

Octubre de 2014
Dedico este trabajo
a mis padres, esposa e hijos
ya que gracias a su comprensin,

apoyo y amor fue posible la culminacin

del presente trabajo.

Agradezco a los maestros

que compartieron sus conocimientos
y experiencias ya que sin ellos no seria
posible la formacin de los profesionistas.

NDICE
RESUMEN.......................................................................................................................... 3
ABSTRACT......................................................................................................................... 5
OBJETI
JUSTIFICACIN................................................................................................................. 8

YCAPITULO 1
YMARCO TEORICO.........................................................................................................10
1.1 Orgenes de la arquitectura bioclimtica......................................................................10
1.2 Problemtica............................................................................................................... 12
1.3 Materiales naturales....................................................................................................15
1.3.1 Energa..................................................................................................................... 15
1.3.2 Carbn..................................................................................................................... 16
1.3.3 Petrleo....................................................................................................................16
1.3.4 Energa elctrica......................................................................................................17
1.3.5 Energas renovables.................................................................................................17
1.4 Principios del diseo bioclimtico................................................................................19
1.5 Recomendaciones bioclimaticas para la valuacin de la vivienda...............................21
1.5.1 Diseo urbano.......................................................................................................... 21
1.5.2 Proyecto arquitectnico............................................................................................22
CAPITULO 2
PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN...............................................................................24
2.1 Metodologa para la valuacin de terrenos..................................................................24
2.1.1 Para valuar predios irregulares.................................................................................24
2.1.2 Incremento en el valor del terreno de los predios situdos en esquina......................25
2.1.3 Predios con excavaciones........................................................................................27
2.2 Metodologa para obtener el valor neto de reposicin.................................................28
2.2.1 Valor fsico o neto de reposicin..............................................................................28

2.2.1.1 determinantes en el procedimiento que permiten conocer el valor de reposicin..28

2.2.1.2 Costo de construccin del inmueble nuevo...........................................................29
2.3 Metodologa para obtener el valor de capitalizacin....................................................30
2.4 Aspectos de sustentabilidad en las construcciones de inmuebles ..............................31
2.4.1 Eficiencia energtica y energa renovable................................................................31
2.4.2 Impactos directos e indirectos en el paisaje.............................................................32
2.4.3 Calidad ambiental interior.........................................................................................33
2.4.4 Disposicion de sistemas de control acstico............................................................33
2.4.5 Nuevos productos....................................................................................................34
2.5 Principios que permitan obtener un criterio para evaluar el valor sustentable de las
construcciones.................................................................................................................. 34
2.5.1 Indicadores o parmetros generales........................................................................34
2.5.2 Inmueble accesible y seguro....................................................................................38
2.5.3 Eficiencia en el uso de agua.....................................................................................39
2.5.4 Energa y ambiente exterior.....................................................................................40
2.5.5 Uso de materiales....................................................................................................41
2.5.6 Calidad ambiental interior.........................................................................................42
CAPITULO 3
CASO PRCTICO VIVIENDA CONVENCIONAL COMPARADA CON UNA VIVIENDA
BIOCLIMATICA.................................................................................................................44
3.1 Avalo vivienda convencional......................................................................................44
3.2 Avalo vivienda bioclimtica........................................................................................54
CONCLUSIONES..............................................................................................................57
BIBLIOGRAFA.................................................................................................................60
ANEXO.............................................................................................................................. 61

RESUMEN
Por naturaleza, la arquitectura debe ser esencialmente bioclimtica. Tericamente
el diseo bioclimtico o arquitectura bioclimtica ha existido siempre; sin embargo, en la
prctica no se ha logrado generalizar.
El trmino diseo bioclimtico o arquitectura bioclimtica, se entiende cuando se
establece el inters del hombre, el bios como usuario de la arquitectura, frente al
ambiente exterior y el clima, afectando ambos al mismo tiempo la forma arquitectnica.
Desde la antigedad, en correspondencia con el escaso dominio de la ciencia y la
tecnologa, el hombre se vio precisado a adecuar las soluciones arquitectnicas a las
condiciones del medio. Con ello, se procuraron espacios apropiados para la vida a partir
de los recursos naturales disponibles, tal y como sucede hoy en algunas regiones del
planeta.
En las ltimas dcadas del siglo XX, la preocupacin y atencin por el deterioro
progresivo al medio ambiente natural ha ido en franco aumento, al grado de colocarse en
el centro del debate a nivel internacional, tanto en la esfera especializada como en la
actuacin gubernamental, con el objetivo de reducir y revertir este impacto negativo en el
corto y mediano plazo.
En el caso de la arquitectura sta implementacin no est exenta de obstculos.
Cada vez ms se est viendo la necesidad de que la arquitectura adopte criterios de
diseo y construcciones ms sensibles y respetuosas con el medio ambiente natural, no
solo como postura tica apropiada para reducir los impactos negativos en el entorno, sino
incluso como una necesidad de actualizar sus competencias para estar en condiciones de
responder a las normativas ambientales.
En la actividad de la construccin se manifiestan con claridad algunos de los males
que aquejan la vida econmica, la idea de la tierra como propiedad ligada al capital es el
ms sobresaliente, y el que ha dado lugar a una distorsin financiera que afecta a la vida
econmica.

El camino de las construcciones livianas en tierra, es el camino del ahorro de

materiales, del ahorro de energa y la proteccin del medio ambiente, o sea, el de las
construcciones ecolgicas.
Los gobiernos son conscientes del problema del derroche energtico, a ellos
corresponde impulsar la investigacin y generar nuevas normativas en este sentido. Por
ejemplo, algo tan sencillo como aislar bien para guardar el calor, se ha convertido en
objeto de normativa que cada vez toma ms importancia. En mltiples pases, hay
organismos que investigan y difunden conocimientos bioclimticos entre arquitectos y
constructores. Cientos de proyectos relacionados de alguna manera con la arquitectura
bioclimtica se han llevado a cabo por todo el mundo.
El uso de la arquitectura bioclimtica no es nuevo: las viviendas en cuevas y gran
parte de las construcciones tradicionales se basan en principios bioclimticos. Sin
embargo, en la actualidad se trata de un tipo de vivienda poco extendida.
Para el funcionamiento bioclimtico de una casa, es necesario generar un sistema
de calentamiento y otro de refresco y ventilacin. En ambos sistemas conviene desarrollar
estrategias dirigidas a la obtencin, la acumulacin y la transmisin del calor y del fro.
Existen numerosas tcnicas, que varan en funcin del tipo de vivienda (aislada, adosada
o en bloque), la climatologa del lugar, el diseo arquitectnico y el presupuesto, entre
otras.

ABSTRACT
By nature, must be essentially bioclimatic architecture. Theoretically bioclimatic
bioclimatic design or architecture has always existed; however, in practice it has not
achieved widespread.
The term 'bioclimatic design or architecture' means when the interest of man, the
bios as a user of architecture, opposite the outside environment and the weather sets in,
affecting both simultaneously architectural form.
Since ancient times, corresponding to the limited domain of science and
technology, man was compelled to adapt the architectural solutions to environmental
conditions. With this, appropriate spaces for life procured from natural resources, as
happens today in some regions of the planet.
In the last decades of the twentieth century, concern and attention to the
deteriorating natural environment has been rising steadily, to the point placed at the center
of international debate, both specialized and government action sphere in order to reduce
and reverse the negative impact in the short and medium term.
For this deployment architecture is not without obstacles. More and more are
seeing the need for the architectural design criteria and adopt more sensitive and
respectful constructions with the natural environment, not only as an ethical stance
appropriate to reduce negative impacts on the environment, but also as a need to update
their skills to be able to respond to environmental regulations.
In the construction activity manifested clearly some of the ills of economic life, the
idea of land as property linked to capital is the most prominent, and which has resulted in a
financial distortion affecting life economical.
The path of the light earth construction, is the way of saving materials, energy
saving

and

environmental

protection,

ie

the

ecological

buildings.

Governments are aware of the problem of energy waste, to them to promote research and
generate new regulations in this regard. For example, something as simple as a well
insulated to keep the heat, has become the subject of legislation ever becomes more
important. In many countries, there are agencies that investigate and disseminate

knowledge among bioclimatic architects and builders. Hundreds of projects related in any
way

with

bioclimatic

architecture

have

been

conducted

worldwide.

The use of bioclimatic architecture is not new homes in caves and much of the traditional
buildings are based on bioclimatic principles. However, at present there is a very
widespread type of housing.
For the operation of a bioclimatic house, you need to generate a heating system
and a soda and ventilation. In both systems should develop strategies for procurement,
storage and transmission of heat and cold. There are numerous techniques that vary
depending on the type of housing (isolated, semi or block), the weather of the location,
architectural design and budget, among others.

OBJETIVO
El objetivo del presente trabajo es realizar el avalo de una construccin
convencional y comparar la misma construccin utilizando el diseo y materiales
bioclimticos para identificar el beneficio de cada una de ellas, mediante la propuesta de
un factor de sustentabilidad obtenido por medio de indicadores sustentables propuestos.

JUSTIFICACIN
El diseo bioclimtico busca optimizar la relacin hombre-clima mediante la forma
arquitectnica. El sector de la construccin ha sido, y continua siendo, uno de los motores
de la economa dado su carcter bsico, tanto por su relacin con la tierra (suelo) como
por el hecho de dar satisfaccin a una necesidad bsica, en particular la vivienda.
En un contexto de crisis energtica, las unidades bioclimticas de vivienda
constituyen una importante apuesta por una arquitectura sostenible. Entre sus principales
ventajas destacan: el ahorro energtico (ms de un 60% respecto a una unidad
convencional), el menor impacto ambiental y un mayor confort a sus habitantes.
El comportamiento climtico de una casa no solo depende de su diseo, sino que
tambin est influenciado por el marco normativo, su ubicacin y la existencia de
accidentes naturales o artificiales. Esto ltimos originan un microclima que determina el
uso de energa no renovable en una vivienda.
De ello, la utilizacin de sistemas pasivos, en consideracin de materiales de
construccin, sistemas constructivos y diseo ofrecen ventajas de costo, ciclo de vida,
operacin y rendimiento que deben considerarse en un contexto donde el uso eficiente de
la energa es cada vez ms un tema relevante.
Mxico se encuentra interesado en llevar acabo la implementacin y el desarrollo
sustentable, debido al cambio climtico mundial, varios pases ya se encuentran
implementando normas para la construccin de desarrollos para el aprovechamiento de
los recursos naturales, es por ello que debemos comenzar a actuar por lo que mediante la
propuesta de un factor de sustentabilidad obtenido por medio de indicadores sustentables
propuestos podamos valuar un inmueble con diseo y materiales bioclimticos y comparar
la misma construccin utilizando materiales convencionales y as incluir en el valor, los
aspectos y caractersticas sustentables la cual influir en el resultado final del avalo.
El urgente aprovechamiento de los recursos naturales desde la perspectiva de la
valuacin inmobiliaria a travs del mercado inmobiliario partiendo de una buena solucin
arquitectnica en beneficio de la vivienda unifamiliar, nos da la visin de la importancia
social de este problema, de ah que el mercado inmobiliario no debe pasar por alto en la

planeacin, desarrollo y comercializacin de las diferentes casas habitacin el beneficio

que tendr, en un corto a mediano plazo, el incremento en la plusvala y el mercado de
inmuebles que cuenten con sistemas de aprovechamiento de recursos naturales, lo cual
incrementara su competividad y demanda en el mercado inmobiliario y que se ver
reflejado en la plusvala en el avalo inmobiliario.

CAPTULO I
MARCO TEORICO
1.1 Orgenes de la arquitectura bioclimtica
La arquitectura bioclimtica disea con el fin de conseguir unas condiciones de
bienestar interior, aumentando notablemente la calidad de vida del hombre. Esto se
consigue aprovechando las condiciones del entorno, donde el clima, el microclima, la
orientacin, los vientos, la humedad, las aguas subterrneas, las corrientes telricas, los
campos electromagnticos y una eleccin adecuada de materiales, dan como resultado
una solucin particularizada consiguiendo una construccin ms integrada en el medio,
ms agradable, econmica y sana.
La eleccin de los materiales es importante y debe analizarse teniendo en cuenta,
no solo su disposicin, sino su comportamiento y su ciclo completo de vida. Tanto desde
el punto de vista econmico, como desde el ecolgico, es interesante saber cmo se
desarrolla la vida de un material desde su origen, cmo se produce, cmo vive, cmo
muere y cmo se incorpora de nuevo a la naturaleza.
Con la propia arquitectura y sin necesidad de utilizar sistemas complejos, se puede
conseguir un nivel de confort que en muchos lugares sera suficiente sin tener que usar
fuentes de energas convencionales, o en el mejor de los casos, alternativas.
Sin incrementar la inversin inicial en su construccin, una vivienda bioclimtica
puede ahorrar un porcentaje elevado de energa, tanto para calentamiento cmo para
refrigeracin,

aprovechando

por

vas

pasivas

con

mecanismos

puramente

arquitectnicos la energa que ofrece la naturaleza.

El precursor del bioclimatismo fue Vctor Olgyay, arquitecto hngaro radicado en
Estados Unidos (fallecido en 1970). En la dcada de 1950 formaliz el diseo bioclimtico
(o solar pasivo) como una disciplina dentro de la arquitectura. Fue profesor de las
universidades de Notre Dame, Princeton, Harvard y el Instituto Tecnolgico de
Massachusetts. Sus ideas e investigaciones las present en el libro Design with climate:
Bioclimatic approach to architectural regionalism, publicado en 1963 (versin en espaol:

10

Arquitectura y clima: Manual de diseo bioclimtico para arquitectos y urbanistas, 1998,

Gustavo Gili). La concepcin bioclimtica busca disear edificios adaptados a su propio
clima utilizando con acierto las transferencias naturales de calor (hacia y desde el edificio)
y los recursos que la naturaleza ofrece (sol, viento, vegetacin, tierra, temperatura
ambiental) con la intencin de crear condiciones de confort fsico y psicolgico, limitando
el uso de sistemas mecnicos de calefaccin o climatizacin, lo que representa un ahorro
importante para la sociedad.1
Una arquitectura sostenible, respetuosa con el entorno debe considerar cinco
factores: el ecosistema sobre el que se asienta, los sistemas energticos que fomenten el
ahorro, los materiales de construccin, el reciclaje, la reutilizacin del residuo y la
movilidad.2
De todos ellos, el que entraa mayores dificultades y, a la vez, resulta
fundamental, segn Tjeerd Delstra, director del Instituto Internacional para el Entorno
Urbano de Delft, es la gestin del ecosistema, que se refiere a los usos del suelo y al
urbanismo. Tambin se trata del mbito con ms problemas, dadas sus mayores
implicaciones socioeconmicas, y es el que est ms enquistado.3
Una sociedad sostenible no es posible sin la complicidad de los arquitectos. Segn
el Worldwatch Institute de Washington, los edificios consumen el 60% de los materiales
extrados de la tierra y su utilizacin, junto a la actividad constructiva, est en el origen de
la mitad de las emisiones de CO2 vertidas a la atmsfera.4

Pez Garca, Armando. Arquitectura bioclimtica: sus orgenes tericos y principios bsicos. En Energa a debate. Mxico.

Febrero, 2006

2 Sella, Antoni. Arquitectura

sostenible. 2002. En http://www.eco2site.com/arquit/arqsostenible.asp Espaa. Consultado el 14

enero 2011

3 BIOHAUS. Arquitectura Sostenible. http://www.arquitectuba.com.ar/monografias-de-arquitectura/arquitectura-sostenible. Espaa.

Consultado Marzo 2008.

4 Sella, Antoni. Op. cit.

11

Cada vez resulta ms usual la utilizacin de trminos como arquitectura

bioclimtica,

urbanismo

sostenible,

eco

ciudades,

espacios

permaculturales

bioconstruccin. Todo un grupo de conceptos que, si bien en algunos casos pueden

entenderse como sinnimos, definen un registro amplio de conceptos que abarcan desde
la preocupacin por la composicin de los materiales, hasta verdaderos proyectos
alternativos de organizacin socioeconmica con evidentes implicaciones polticas y
filosficas.
La bioconstruccin trata de relacionar de un modo armnico las aplicaciones
tecnolgicas, los aspectos funcionales y estticos, y la vinculacin con el entorno natural o
urbano de la vivienda, con el objetivo de lograr hbitats que respondan a las necesidades
humanas en condiciones saludables, sostenibles e integradoras.
La biologa de la construccin contempla la casa como un organismo, como la
extensin y el reflejo de nuestras funciones vitales, funciones vitales que han de poder
sostener y favorecer una vida anmica autnoma que a su vez se vierta en la renovacin y
evolucin de le actividad creadora humana.5
En la dcada de 1980 comienza a hablarse de diseo bioclimtico en Mxico y a
desarrollarse un pensamiento propio, consecuencia de la publicacin de algunos libros
sobre el tema, entre ellos: Arquitectura bioclimtica, de Jean-Louis Izard & Alain Guyot
(1980); Sol y arquitectura, de Patrick Bardou y Varoujan Arzoumanian (1980); El libro de la
Energa Solar Pasiva, de Edward Mazria (1983) y El hbitat bioclimtico, de Camous &
Watson (1983).6

1.2 Problemtica
La actual crisis energtica ha vuelto a poner la arquitectura bioclimtica en el punto
de mira de la construccin. Por qu la construccin de estas viviendas no est ms
extendida? Segn el arquitecto Marcos Conesa, de la Asociacin de Estudios
Geobiolgicos GEA, seala que el desconocimiento y la poca concientizacin social, la

5
65 Qu es bioconstruccin? en Ecoterrn. Uruguay. 2008

12

falta de difusin por los medios, y los intereses y presin que ejercen sobre los polticos
las grandes industrias petroleras y energticas, impiden la extensin de estos proyectos.
Conesa demanda que la administracin pblica promueva la construccin sostenible a
travs de subvenciones o normativas.7
La diferencia entre la arquitectura moderna y la arquitectura bioclimtica es que la
primera necesita enormes cantidades de energa que viene de lejos para calentarse,
enfriarse, iluminarse o calentar agua, mientras que la casa bioclimtica est integrada en
su ambiente, necesita poca energa que la obtiene del medio y fundamentalmente es una
casa saludable.8
Los estudios no dejan lugar a dudas: los residuos procedentes de la construccin
estn alcanzando grandes proporciones; a principios de esta dcada se calcul que en
Europa exista una media de 1,6 Kg. por habitante y da. Adems, algunos de los
materiales utilizados contienen importantes cantidades de halones y CFC (los causantes
directos de la destruccin de la capa de ozono), y el 30% de las construcciones nuevas o
rehabilitadas, segn el citado Worldwatch Institute, padecen el sndrome del edificio
enfermo: provocan molestias y dolencias, a veces crnicas, en sus usuarios o sus
moradores.9
Hay indicios suficientes que alertan de una situacin preocupante: el incremento
exponencial de la poblacin, la desaparicin acelerada de las masas boscosas, el
incremento de contaminantes con sus secuelas variadas (radiactividad de las centrales
nucleares, CO2 y el calentamiento del planeta que atacan la capa de ozono, etc.), la
degradacin de la Naturaleza, la desaparicin de especies, etctera.
76

Pez Garca, Armando. Op. cit.7 Palma Orostica, Miguel. Viviendas bioclimticas. Espaa. 2008.

8 Qu es bioconstruccin? Op. cit.

9 AEB. Arquitectura Sostenible. Asociacin Espaola de Bioconstruccin. Espaa. 2009

13

Otros indicios hablan del bajo nivel de desarrollo de la humanidad: no se ha sabido

distribuir los recursos del planeta de manera uniforme, de forma que unos pocos tienen
todo lo que se necesita, y algunos mucho ms, y una gran mayora de la poblacin es
pobre, hasta el extremo a veces de morir de hambre. Tampoco se ha sabido resolver los
conflictos pacficamente, de manera que las guerras estn todava a la orden del da. En
cambio, se ha dotado de un sistema social y econmico que impulsa al individuo a la
acumulacin de riqueza, cuanta ms mejor, en dura competencia con sus semejantes y
con la naturaleza.
Es necesario sealar que la arquitectura bioclimtica no corresponde a los
denominados edificios inteligentes, estos ltimos sin duda buscan el ahorro energtico,
pero crean ambientes artificiales, no siempre saludables, dependientes de complejos
sistemas mecnicos de calefaccin y enfriamiento.10
Aunque la arquitectura bioclimtica no comporta ningn efecto negativo, encuentra
en nuestra sociedad una serie de obstculos que dificultan su extensin. El primer
argumento que se aduce en contra es el posible aumento del costo en la construccin. El
CIEMAT seala que el precio de una vivienda bioclimtica puede ser el mismo que se
paga por una convencional con un mximo de hasta el 10 12% ms, en cuyo caso se
debe amortizar en menos de 10 aos de uso, segn la Unin Europea.
Los arquitectos deben abandonar el vaco terico que suele caracterizarlos y
comprender la problemtica energtica, ecolgica y social que enfrenta y enfrentar el
pas (y el mundo) las prximas dcadas. No slo debe estudiarse el diseo de nuevos
proyectos, la intervencin bioclimtica de edificios ya construidos, algunos con carcter
histrico, hace que el problema sea ms complejo: cmo hacer que ciudades que se
edificaron sin criterios bioclimticos sean energticamente eficientes?11
El desarrollo tecnolgico y la especulacin inmobiliaria han determinado los
cambios arquitectnicos y urbansticos. Las escuelas de arquitectura, las secretaras o
departamentos de desarrollo urbano y vivienda, las empresas constructoras y los talleres

10 Pez Garca, Armando.

Op. cit.

11 Pez Garca, Armando.

Op. cit.

14

de diseo deben redefinir sus objetivos a partir del bioclimatismo, no como una opcin,
sino como un imperativo.
Hablar de crisis energtica y ecolgica es referirse a complicaciones concretas en
los modos de producir, consumir, transitar, convivir y habitar. Durante el siglo XX las
ciudades se construyeron y crecieron ignorando aspectos energticos y ecolgicos. La
arquitectura moderna se pens en trminos funcionales, la posmoderna pretendi una
redefinicin o negacin de las normas estticas del funcionalismo.
La funcionalidad y la belleza cedieron espacio a la economa de costos, no a la
economa energtica y a la diversidad ecolgica. En los tiempos del fin de las utopas es
paradjico constatar que an hay mucho por decir y hacer. A diferencia de los arquitectos
revolucionarios del siglo XX, los del siglo XXI se enfrentan a un mundo sobrepoblado,
urbanizado, degradado y con limitaciones energticas.
Afortunadamente, como hemos visto, existen desde hace dcadas elementos
tericos para esbozar proyectos prcticos. De hecho, el arquitecto australiano Glenn
Murcutt, ganador del Premio Pritzker en 2002 (galardn que se considera el Nbel de
Arquitectura) aplica principios bioclimticos en sus obras.12
El doctor en arquitectura Luis de Garrido, presidente de la Asociacin Nacional de
Arquitectura Sostenible (ANAS), asegura que se pueden construir este tipo de viviendas
sin ningn costo aadido, ya que el 70% del funcionamiento bioclimtico del edificio
depende exclusivamente del diseo arquitectnico; aunque admite que se puede producir
un incremento de un 2% por el uso de materiales (cristaleras, aislamientos ms
gruesos...).13
En cualquier caso, el posible sobrecosto de la inversin inicial se amortiza, en
general, en unos tres o cuatro aos, gracias al ahorro energtico. Por ejemplo, si
instalamos paneles solares para calentar el agua sanitaria de una vivienda con cuatro

12 Pez Garca, Armando.

Op. cit.

13 Palma Orostica, Miguel. Op. cit

15

habitantes, nos puede costar unos $ 10,000; pero al economizar energa, se compensa en
tres o cuatro aos, y el consumo es gratuito el resto de aos de vida til de la vivienda.14

1.3 Materiales naturales

El marco conceptual sobre materiales naturales que intervienen en la construccin
que pueden favorecer o son elementos que deben readecuarse para hacerse compatibles
con el concepto de arquitectura bioclimtica corresponden a la energa, carbn, petrleo,
energa elctrica, nuclear y materiales no renovables.

1.3.1 Energa.
Los recursos energticos son usados por el hombre para satisfacer algunas de sus
necesidades bsicas en forma de calor y trabajo. Todas estas formas de energa han sido
producidas por el hombre.
La principal fuente de energa para los seres vivos del planeta es la luz solar, es
decir, el conjunto de radiaciones que llegan del Sol y que atraviesa el espacio, primero, y
despus la atmsfera. Adems, llegan tambin rayos gamma, luz ultravioleta y luz
infrarroja, entre otras.15
La radiacin solar en conjunto con la fuerza gravitacional, genera los climas y los
cambios climticos, el desarrollo y crecimiento de plantas y animales, el calor y viento, y la
evaporacin del agua de los mares; la cual en forma de nubes, es transportada por los
vientos hasta la cordillera, donde cae en forma de lluvia dando cuerpo a los ros, lagos y
cadas de agua que el ser humano aprovecha para producir electricidad actualmente.
La vida de nuestra civilizacin depende de las diversas formas de energa, que
extraemos de la naturaleza, las cuales convertimos en tiles para nuestro uso, mediante
diversos procesos tecnolgicos.

1.3.2 Carbn.
14

Detectan reas para aplicar polticas de ahorro energtico. En Alternativas Renovables. Uruguay. 2009

15 Guzmn Pablo. Las energas primarias. Instituto de Tecnologas Educativas. Espaa. 2008

16

Los recursos de carbn de la Tierra se constituyeron hace millones de aos, en el

periodo carbonfero (entre los 345 y los 280 millones de aos), cuando el clima era
caluroso. Los bosques se extendan cubriendo amplias reas de la Tierra, y las
condiciones eran favorables para que los restos de plantas engrosaran grandes
acumulaciones,

los

cuales

se

descompondran

despus

orgnicamente.

Subsiguientemente, el calor y presin generaron la deposicin de otros materiales sobre

los restos orgnicos, y mediante los movimientos de la corteza terrestre se transformaron
en carbn.16

1.3.3 Petrleo.
Es un lquido oleoso, menos denso que el agua, de aspecto barroso, de color
oscuro y olor fuerte, constituido por una mezcla de hidrocarburos. Se encuentra a
profundidades de 1.000 a 3.000 metros. El petrleo es de origen fsil. Es decir, formado
por la materia orgnica en vas de petrificacin.
El petrleo y el gas natural se forman cuando grandes cantidades de
microorganismos acuticos mueren y son enterrados entre los sedimentos del fondo de
estuarios y pantanos, en un ambiente muy pobre en oxgeno.17

1.3.4 Energa elctrica.

Las propiedades elctricas de ciertos materiales ya eran conocidas por
civilizaciones antiguas. En el ao 600 AC, Tales de Mileto haba comprobado que si se
frotaba el mbar, ste atraa hacia s a objetos ms livianos. Se crea que la electricidad
resida en el objeto frotado. De ah que el trmino "electricidad" provenga del vocablo
griego "elektron", que significa mbar.
La electricidad se genera a partir de otras fuentes de energa, principalmente en:
centrales hidroelctricas donde se usa la fuerza mecnica de agua o en centrales
termoelctricas donde se produce electricidad a partir del carbn, petrleo y otros

16 Guzmn Pablo. Op. cit.

17 Guzmn, Pablo. Op. cit.

17

combustibles. Tambin puede generarse a partir de la Energa Elica, Solar y Biomsica

entre otras.
En las centrales hidroelctricas el agua de un ro, se hace bajar por grandes
tuberas y tneles donde adquiere gran velocidad. Al llegar abajo, el agua hace girar unas
turbinas conectadas a un generador (igual que un dnamo de bicicleta) produciendo la
electricidad.18

1.3.5 Energas renovables.

La disponibilidad energtica de las fuentes de energa renovable es mayor que las
fuentes de energa convencionales, sin embargo su utilizacin es escasa. El desarrollo de
la tecnologa, el incremento de la exigencia social y los costos ms bajos de instalacin y
rpida amortizacin, estn impulsando un mayor uso de las fuentes de energa de origen
renovable en los ltimos aos.
En este modelo de desarrollo sostenible, las energas de origen renovable, son
consideradas como fuentes de energa inagotables, y con la peculiaridad de ser energas
limpias, con las siguientes caractersticas: suponen un nulo o escaso impacto ambiental,
su utilizacin no tiene riesgos potenciales aadidos, indirectamente suponen un
enriquecimiento de los recursos naturales y son una alternativa a las fuentes de energa
convencionales, pudiendo sustituirlas paulatinamente.
La disponibilidad de los recursos energticos es uno de los factores ms
importantes en el desarrollo tecnolgicos de las naciones. A su vez, el desarrollo
tecnolgico determina la utilizacin de ciertos tipos de energa y, por lo tanto, la
disponibilidad de ese recurso.
Existen diversos tipos de fuentes de energa renovable19:
o
o
o

Energa solar.
Biomasa.
Energa elica.

18 Enciclopedia autodidactica interactiva ocano. Editorial Ocano. 1997.

19 APEA. Energas renovables. Asociacin de Productores de Energas Renovables. Espaa. 2008

18

o
o
o
o

Energa geotrmica.
Biogs.
Energa mareomotriz.
Energa hidroelctrica.

Las sociedades modernas precisan de un elevado consumo de energa que en los

pases desarrollados procede fundamentalmente del petrleo y las centrales nucleares. El
inconveniente de los combustibles fsiles es que se agotan y que el consumo crea graves
problemas ecolgicos y medioambientales. Las centrales nucleares, que prometan ser
una alternativa, han resultado ser antieconmicas, en gran parte debido a la exigencia de
complejos sistemas de seguridad para evitar catstrofes y al difcil problema de la
eliminacin de los residuos contaminantes.
En la actualidad, el desafo consiste fundamentalmente en encontrar energas
alternativas no contaminantes, que sean eficaces y que favorezcan el ahorro energtico.20

1.4 Principios del diseo bioclimtico.

Los conceptos y principios que recomiendan Olgyay y Camous & Watson son
fundamentos de esta lnea de diseo. La frgil situacin energtica de Mxico y el nuevo
escenario mundial determinado por el aumento de la demanda energtica y el fin del
petrleo barato obligan a pensar y disear la arquitectura y los asentamientos humanos
siguiendo criterios que vayan ms all de lo comercial y las modas estticas.
Olgyay hace una crtica a la arquitectura moderna, indica que sta no ha estudiado
las arquitecturas de diferentes regiones del mundo, algunas de las cuales han sabido
solucionar los efectos del clima. Su objetivo es proyectar construcciones climticas
balanceadas adaptadas al ambiente de los lugares. Su enfoque es cientfico y
multidisciplinario: la expresin arquitectnica debe sintetizar los datos que ofrecen la

20 Introduccin a las energas renovables. En http://www.ecologismo.com/2010/09/07/introduccion-a-las-energias-renovables/.

Espaa. Consultado el 14 enero 2011

19

meteorologa, la biologa y la ingeniera. Recomienda aplicar su mtodo siguiendo los

siguientes pasos:
1. Clima: analizar la temperatura, la humedad relativa, la radiacin solar y los
efectos del viento de la regin en el transcurso del ao, considerando tambin las
condiciones del microclima existente en el sitio seleccionado.
2. Evaluacin biolgica: se basa en las sensaciones humanas, es necesario hacer
un diagnstico del impacto del clima a lo largo del ao en trminos fisiolgicos, los datos
climatolgicos ordenados en una tabla temporal mostrarn las medidas que deben
alcanzarse para obtener condiciones de confort.
3. Soluciones tecnolgicas: despus de que los requerimientos bioclimticos de
confort son definidos es necesario interceptar los elementos del clima adversos y utilizar
los impactos favorables en el momento justo en cantidades adecuadas. Una construccin
balanceada en trminos climticos debe considerar:

a) Las caractersticas del sitio en los perodos fros y calurosos.

b) La orientacin de la construccin con relacin al sol para ganar o evitar
radiacin solar segn el perodo estacional.

c) La sombra que cae en la construccin.

d) Las formas de las viviendas con relacin al sol y a las caractersticas del sitio.
e) Los vientos y brisas y el movimiento del aire interior, los cuales determinarn la
localizacin, distribucin y tamao de las ventanas y aperturas.

f) Las propiedades trmicas de los materiales.

4. La aplicacin arquitectnica de los resultados obtenidos durante los pasos
expuestos (Clima, Evaluacin biolgica, Soluciones tecnolgicas) debe desarrollarse de
acuerdo a la importancia de los diversos elementos presentes. El balance climtico
comienza con el estudio del sitio, debe tomarse en consideracin desde la
conceptualizacin del proyecto. La secuencia Clima ---> Biologa ---> Tecnologa --->
Arquitectura permitir encontrar soluciones a la relacin clima-confort. La expresin
arquitectnica ser consecuencia de la investigacin.21

21 Pez Garca, Armando. Op. cit.

20

Camous & Watson indican que durante los perodos fros es necesario favorecer
las ganancias de calor y oponerse a su prdida; durante los perodos clidos se deben
evitar las ganancias de calor y favorecer su prdida. Para esto proponen los siguientes
principios:
1. Reducir las transferencias de calor por conveccin (transmisin de calor entre un
cuerpo y un gas o lquido por desplazamiento de este ltimo) (invierno).
2. Favorecer las ganancias solares (invierno).
3. Limitar los movimientos del aire exterior (invierno).
4. Limitar las infiltraciones de aire (invierno).
5. Desfasar las variaciones peridicas de temperatura (invierno y primavera/verano).
6. Limitar las ganancias solares (primavera/verano).
7. Favorecer la ventilacin (primavera/verano).
8. Favorecer el enfriamiento por evaporacin (primavera/verano).
9. Favorecer el enfriamiento por radiacin (primavera/verano).
Sugieren las siguientes tcnicas para ganar calor o evitar su prdida:
o
o
o
o
o

Control del viento.

Concepcin trmica de la envoltura.
Utilizacin de ventanas y muros acumuladores.
Utilizacin de los espacios interiores-exteriores (calefaccin).
Utilizacin del suelo (aislamiento).

Adicionalmente, se sugiere favorecer las prdidas de calor o evitar su ganancia:

o
o
o
o
o

Control del sol

Utilizacin de la ventilacin natural.
Utilizacin de la vegetacin y del agua.
Utilizacin de los espacios interiores-exteriores (ventilacin).
Utilizacin del suelo (aislamiento).22

1.5 Recomendaciones Bioclimticas para la valuacin de la vivienda.

Segn la Conafovi, las recomendaciones bioclimticas de diseo arquitectnico y
urbano, se integraron estudios del bioclima con anlisis del comportamiento solar y de los

22 Pez Garca, Armando. Op. cit.

21

vientos de cada regin, a fin de definir los requerimientos de climatizacin: calentamiento,

enfriamiento, humidificacin, proteccin o captacin solar. De esta manera, las
recomendaciones resultantes cubren satisfactoriamente las estrategias y requerimientos
de climatizacin.
Las recomendaciones se organizan de acuerdo con el bioclima y conforme al orden que
se ha manejado hasta ahora. Estas se dividen en dos grupos: diseo urbano y diseo
arquitectnico. Algunas ya han sido incorporadas en las normas de eficiencia energtica
de la Comisin Nacional para el Ahorro de Energa (CONAE). El primero abarca temas
como la orientacin correcta del inmueble respecto al eje elico solar (viento-sol), a fin de
aprovechar ambos factores, y el segundo trata de aspectos de orientacin de espacios
interiores, desarrollo volumtrico de la envolvente, control solar, uso de la vegetacin y
ventilacin con fines bioclimticos.

1.5.1 Diseo urbano.

o
o
o
o

Agrupamiento.
Orientacin de la vivienda.
Espacios exteriores.
Vegetacin.

1.5.2 Proyecto arquitectnico.

Generales de proyecto.
o
o
o
o
o
o

Ubicacin en el lote.
Configuracin.
Orientacin de la fachada ms larga.
Localizacin de las actividades.
Tipo de techo.
Altura de piso a techo.

Control solar.
o
o
o
o
o
o

Re metimientos y saliente en fachada.

Patios interiores.
Aleros.
Prticos, balcones, vestbulos.
Tragaluces.
Parteluces.

22

Vegetacin.

Ventilacin.
o
o

Unilateral.
Cruzada.

Ventanas.
o
o
o
o

Ubicacin en fachada segn dimensin.

Ubicacin segn nivel de piso interior.
Formas de abrir.
Proteccin.

Materiales y sistemas constructivos.

o
o
o
o
o

Techumbre.
Muros exteriores.
Muros interiores y entrepisos.
Pisos exteriores.
Color y textura de acabados exteriores.

Vegetacin.
o
o
o

rboles.
Arbustos.
Cubresuelos.

Equipos complementarios de climatizacin y ahorro de energa y agua.

o
o

Sistemas de tratamiento de agua (Negras, lluvia, reciclamiento).

Sistemas de ahorro de energa.

23

24

CAPTULO 2
PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN
2.1 Metodologa para la valuacin de terrenos.
Hay diferentes formas de predios regulares, a continuacin se enumeraran
diferentes criterios para valuar los predios:23
Con un solo frente siempre que su frente no sea menor ni fondo mayor, que los del
predio tipo: Se multiplica su superficie por el valor unitario de tierra.
Con un solo frente siendo menor que el predio tipo pero su fondo no mayor: Se
multiplica la superficie del predio por el producto obtenido de multiplicar el valor unitario de
la calle por el coeficiente de castigo correspondiente a la longitud del frente.
Con el fondo mayor que el predio tipo: Se multiplica toda su superficie por el valor
resultante de aplicar al unitario de la calle, el coeficiente de castigo de profundidad.
Cuando las dimensiones tanto de frente como de profundidad son diferentes de las
del predio tipo: El coeficiente de castigo ser el resultante que se obtenga del producto de
los dos coeficientes de castigo, el de frente menor y el de profundidad mayor, el
coeficiente resultante se multiplicara por el valor unitario de la calle y del superficie total
del predio.

2.1.1 Para valuar predios irregulares.

Predios irregulares con un solo frente: Se dividir en fracciones regulares a partir
del frente a la calle, limitndolas lateralmente con lneas normales al frente o con
prolongacin de linderos, y al fondo, con paraleles al frente o con linderos de fondo.

23 Tomado de la clase de Valuacin de Inmuebles de la Maestra de Valuacin Inmobiliaria e Industrial. ITC Campeche. 2008.

25

Predios irregulares con un solo frente.

2.1.2 Incremento en el valor del terreno de los predios situados en

esquina.
Se consideran predios en esquina y sujetos a incremento, aquellos cuyos lados
formen ngulos de 45 a 135, ya sea que la esquina est formada por la interseccin de
dos calles o por la inflexin de una misma. El valor de estos predios se incrementara de
acuerdo a las siguientes reglas:
a. Predios situados en esquina comerciales de primer orden: Su valor se
incrementara en un 25%, tenindose consideracin los predios situados en las calles en
que las construcciones se encuentran acondicionados, destinadas totalmente o en su
mayor parte a usos comerciales de primera clase.
b. Predios situados en esquina comerciales de segunda clase: Su valor se
incrementara en un 20%.
c. Predios situados en esquina no comerciales: Su valor se incrementara en un
15%.
Estos incrementos se calcularan en funcin del menor valor de calle.
Cuando los lados de las esquinas formen ngulos de 45 a 90, la superficie del
predio que debe incrementarse, ser la del polgono formado por los frentes del predio
hasta una distancia de 20.00 mts medida desde el vrtice de la esquina y por las
perpendiculares levantadas sobre aquellos frentes. La superficie de este polgono de
incremento no podr ser mayor de 400.00 m2.

26

Predios situados en esquina cuyos lados formen ngulos de 45 a 135.

Si el ngulo de la esquina es ms de 90 y menor de 135, se proceder como el

caso anterior, pero se medirn sobre las perpendiculares a los frentes, nuevas distancias
de 20.00 mts y se trazaran en sus extremos otras perpendiculares que al cruzarse
cerraran el polgono de incremento.

Predios situados en esquina cuyos lados formen ngulos de ms de 90 y menor de 135.

Cuando los frentes de los predios o cualquiera de ellos midan menos de 20.00 mts
(sea regular o irregular) se trazara el polgono de incremento sobre el plano del predio. Al
polgono resultante se le reducirn grficamente las reas que no pertenecen al predio,
as como las que, aun pertenecindole, formen irregularidades laterales reales. El rea
restante ser la que se incremente.

Predios que miden menos de 20.00 mts sea regular o irregular.

27

Si el ngulo de la esquina es obtuso y el frente menor del predio mide menos de

20.00 mts y da a la calle de ms bajo valor unitario, entonces aquella rea restante se
reducir an ms, multiplicndola por el cociente de dividir el frente menor entre el frente
mayor del predio, tomando este en su longitud total si es menor de 20.00 mts o en 20.00
mts si es igual o mayor que esta cifra.

Predios ngulo de la esquina obtuso y frente menor del predio mide menos de 20.00 mts.

Predios en esquina con pancuop: La superficie cuyo valor debe incrementarse, se

determinara midiendo sobre los alineamientos 20.00 mts a partir de los vrtices del
pancuop. El incremento no deber afectar a una superficie mayor de 400.00 m2.

Predios en esquina con pancuop.

2.1.3 Predios con excavaciones.

Cuando los predios se encuentren excavados sin fines de edificacin o de
utilizacin especial, el valor que resulte para el terreno, se castigara aplicndole
nicamente a la superficie excavada los porcentajes de la siguiente tabla. El valuador
demarcara en el plano del predio, el rea y profundidad media aproximada de la o las
excavaciones que hubiere.

28

Porcentaje de castigo para predios con excavacin.

Cuando los predios se encuentren excavados y rellenados con posterioridad, los

porcentajes de la tabla se reducirn hasta un 50%, tomando en cuenta la naturaleza del
material de relleno, su grado de consolidacin, etc.

2.2 Metodologa para obtener el valor neto de reposicin.

A continuacin se enlistan las metodologas para la obtencin de los valores de
reposicin o fsico, de las instalaciones especiales y de capitalizacin.

2.2.1 Valor fsico o neto de reposicin:

o

Es el importe que resulta de deducir a la cantidad requerida para reponer el

o
o

inmueble, los efectos de la vida til consumida y el estado de conservacin.

Del valor fsico se excluyen los factores de:
Obsolescencia (proyectos defectuosos o anticuados, aspectos relacionados
con la ubicacin del edificio), la obsolescencia se refleja en el valor

comercial y en el de capitalizacin.
En terreno se acepta que el valor comercial es equivalente al valor fsico.

2.2.1.1 Determinantes en el procedimiento que permiten conocer

el valor de reposicin:
o
o
o

Costo de construccin del inmueble nuevo.

Vida til consumida.
Estado de conservacin.

29

2.2.1.2 Costo de construccin del inmueble nuevo:

Terreno: A valor comercial
o

Para la valuacin de la edificacin se revisan, si existen, los planos del

inmueble o en su defecto se efecta un levantamiento fsico del mismo

o
o
o
o
o

para calcular el costo de:

Obra negra.
Acabados.
Obras complementarias.
Instalaciones especiales.
Elementos accesorios.

Factor de demerito: FR
FR= (F1) + (F2)
Dnde:
= Factor de Estado de Conservacin de 0(cero) a 1(uno).
= Factor de Edad
= 1 Edad/Vida til, para las construcciones se estima una vida til de 60 aos.
F1 Y F2 son factores de ponderacin, en los que se cumple: F1 + F2 = 1.
Valuacin de instalaciones especiales
Obtener las caractersticas de las instalaciones, para cotizar en el mercado
equipos nuevos iguales o similares.
Al valor de reposicin nuevo se le aplica el factor de demerito: FR
FR = (F1) + (F2) + (F3)
Dnde:
= Factor de Estado de Conservacin

30

 = Factor de Mantenimiento de 0(cero) a 1(uno). Tanto el estado de conservacin

como el de mantenimiento
= Factor de Edad;
= 1 Edad/Vida til, la vida til vara de acuerdo con el bien que se est
valuando y el fabricante la especfica para cada tipo de equipo.
F1, F2 Y F3 son factores de ponderacin, en los que se cumple: F1 + F2 + F3 = 1

2.3 Metodologa para obtener el valor de capitalizacin.

El valor de capitalizacin es una investigacin exhausta del mercado, que identifica
ofertas demandas existentes y operaciones realizadas, permite conocer ingredientes
fundamentales para decidir cul es el valor comercial de una construccin.
Naturalmente que el conocimiento del mercado inmobiliario en venta, le
proporciona al comprador capacidad de negociacin frente al vendedor y viceversa.
El valor comercial debe interpretarse tomando en consideracin la propiedad
especfica que se est valuando. El nmero de personas que constituyen el mercado
vara con el tipo de propiedad.
Los lineamientos principales de esta metodologa de valuacin son los siguientes:
a) Realizar

una exhaustiva investigacin de mercado de venta de inmuebles

similares al que se est valuando, existentes en la misma zona o zonas aledaas, y en

caso de no existir en estas, se toma otra zona que aunque no est cerca, cuente con
caractersticas fsicas, socio-econmicas y de servicios pblicos, similares a la del
inmueble en estudio.
b) Determinacin del valor de mercado por metro cuadrado de venta de inmuebles
similares, con base en la investigacin de mercado realizada.
c) Obtener el valor comercial del inmueble en estudio, aplicando el valor por metro
cuadrado de venta, determinado por la investigacin

de mercado, a su superficie

construida.
d) Determinacin de la taza de capitalizacin anual a utilizar en funcin del factor
riesgo del inmueble.

31

Con el valor mensual de la renta del inmueble y la tasa de capitalizacin anual, se

determina el valor de capitalizacin aplicando la siguiente formula: 24
Valor de Capitalizacin (Vc) = (Renta Mensual) (12 meses)
Tasa de Capitalizacin Anual

2.4 Aspectos de sustentabilidad en las construcciones de inmuebles

En los proyectos las edificaciones forman parte fundamental y un porcentaje
dominante del valor total de los desarrollos habitacionales sin embargo y desde el punto
de vista ambiental cuando el proyecto manifiesta un grado de sustentabilidad este
desarrollo tiene una potenciabilidad diferente a los tradicionales. El sector inmobiliario
representa en este caso la propiedad de los desarrollos habitacionales que se integran en
los edificios.
En el planteamiento que se presenta a continuacin se han articulado seis
apartados que plantean propuestas desde el diseo propio al enfoque de arquitectura del
proyecto y su implicacin en el entorno (interno y externo) y de los materiales utilizados y
resultantes de sus consumos internos.

2.4.1 Eficiencia energtica y energa renovable

Estudios de orientacin de edificios para optimizacin de temas trmicos y luz
natural. Ello debe hacerse teniendo en cuenta las interferencias con otras estructuras
prximas, tanto por lo que hace referencia al paisaje visual como por los impactos
negativos que puede tener sobre estas estructuras (sombras, modificacin de direcciones
del viento, etc.,). Diseos estructurales teniendo en cuenta los efectos microclimticos en
el edificio y su incidencia sobre el usuario (confort) y sobre la estructura (durabilidad).
Eficiencia trmica en el diseo de redes de distribucin de aguas y su aislamiento,
cerramientos de elementos, configuracin ventanas pensando en las condiciones
climticas, etc.

24 Tomado de la clase de Valuacin de Inmuebles. Op. cit.

32

Dimensionamiento ptimo de la ventilacin, aire acondicionado, iluminacin, etc.,

en aras a reducir consumos. Es recomendable el asesoramiento de tcnicos
especializados desde primeras etapas de proyecto.
Empleo de fuentes alternativas de energa como la solar, para usos especficos.
Potenciar el uso e investigacin de procesos, sistemas y materiales de alta
eficiencia energtica, tanto en su fabricacin y transporte como en su reciclado, con ciclos
de vida ms largos introduciendo las variables econmicas y territoriales que condicionan
la comunidad.

2.4.2 Impactos directos e indirectos en el paisaje.

Tcnicas de mantenimiento de integridad del terreno y de la vegetacin durante la
construccin para reducir riesgos de erosin, costes posteriores de integracin etc.
Potenciacin de utilizacin de plantas nativas en los temas paisajsticos del entorno.
Tcnicas de reduccin de energa en la obtencin de los materiales de
construccin empleados en el edificio. Este punto puede tener una valoracin diferente
segn el punto de vista de la persona que la haga.
Tcnicas de evaluacin de la degradacin de los materiales empleados en la
construccin en funcin de las condiciones ambientales externas e internas del edificio.
Conservacin de recursos y reciclado.
Soluciones tcnicas en las instalaciones que permitan ahorrar energa y recursos
(agua).
Adopcin de medidas para aprovechamiento agua de lluvia, agua de sanitarios o
del agua residual tratada en uso para riego.
Minimizacin de los desechos de construccin o de demolicin a travs de la
reutilizacin o reciclado (por ejemplo, en material como rellenos).
Sistemas de reutilizacin de componentes, equipamientos y mobiliario, tanto en el
propio edificio como en otros edificios.

33

Proyecto que incorpore medidas de diseo tendentes, tanto al empleo de

materiales o componentes reciclados como que puedan ser reciclables y fcilmente
sustituibles en caso de deterioro sin tener que hacer grandes actuaciones.

2.4.3 Calidad ambiental interior.

Reduccin del contenido de los componentes orgnicos voltiles en los materiales
de construccin.
Diseo global que minimice las oportunidades para la formacin de cultivos
microbiolgicos.
Diseo arquitectnico y disposicin de equipamientos para suministros de
renovacin de aire fresco.
Limitaciones en los contenidos qumicos y volatilidad de los materiales de limpieza
y mantenimiento.

2.4.4 Disposicin de sistemas de control acstico.

Diseos luminosos, potenciando la utilizacin de luz natural en la iluminacin de
espacios interiores, y con facilidades en servicios conjuntos o pblicos.
Minimizacin de cualquier fuente de contaminacin.
Facilitar accesos mediante sistemas de transporte colectivo, peatonal o con
bicicleta.
Adecuacin de los diseos arquitectnicos y de los materiales utilizados a las
caractersticas climticas de la zona.
Potenciacin de los temas culturales e histricos de la comunidad.
Polticas de concientizacin y promocin de planteamientos constructivos
amigables con el entorno y adopcin de facilidades para llevarlo a cabo.

34

2.4.5 Nuevos productos.

Incorporacin de nuevos productos y el estudio de la correspondiente solucin
arquitectnica ms adecuada, utilizando criterios de versatilidad de usos en su dimensin
espacial y temporal.
La reconstruccin progresiva de los productos o instalaciones obsoletas por sus
deficiencias estructurales irreversibles de tipo constructivo, de uso y de eficiencia
energtica. 25

2.5 Principios que permitan obtener un criterio para evaluar el valor

sustentable de las construcciones.
Para evaluar el valor que tiene un desarrollo con caractersticas sustentables
debern considerarse los parmetros o indicadores de la cual est formado.
Estos estn formados por ocho parmetros generales que agrupan los aspectos
de sustentabilidad considerando sus atributos y basados en principios de sustentabilidad y
normas existentes para el desarrollo de vivienda.

2.5.1 Indicadores o parmetros generales.

El nivel general de sustentabilidad del proyecto de viviendas se determina
evaluando la incidencia de los ocho indicadores generales siguientes:
o Incidencia de los Materiales de Construccin.
o Incidencia del Diseo Arquitectnico.
o Incidencia de las Soluciones Constructivas...
o Incidencia del Diseo Estructural.
o Incidencia del Factor Econmico.
o Incidencia de la Relacin entre Agentes del Proyecto.
o Incidencia Ecolgica.
o Incidencia Sociocultural.
a) Incidencia de los Materiales de Construccin. Este indicador se plantea como el
primero de todos los posibles a utilizar, tomando como base que resulta muy conveniente

25 De Jess Gonzlez, Oscar. Tesina La influencia de la sustentabilidad en el mercado inmobiliario. Instituto Politcnico Nacional.
Mxico. Septiembre 2008

35

evaluar y conocer el nivel de sustentabilidad que poseen los materiales de construccin

con que se cuenta para realizar el proyecto de la vivienda.
El indicador Incidencia de los materiales de construccin, evala a travs de sus
seis indicadores particulares aspectos como: la disponibilidad de materia prima y
componentes

productivos

para

la

produccin

del

material;

caractersticas

del

equipamiento y fuerza de trabajo; caractersticas energticas del proceso de produccin

del material; Caractersticas ecolgicas del proceso de produccin; comportamiento del
material producido y la incidencia sociocultural del material o producto seleccionado.
b)

Incidencia del Diseo Arquitectnico. En este indicador general del sistema de

indicadores se plantea el anlisis de los aspectos que determinan el estado del diseo
arquitectnico en el proyecto que se analiza, se han considerado aquellos parmetros que
alcanzan a recorrer lo ms integral posible las consideraciones de diseo que permiten
analizar para el caso de una vivienda con caractersticas de sustentable la validez de su
diseo arquitectnico.
Se evalan los siguientes indicadores particulares: Adaptabilidad a la topografa y
al medio geogrfico; caractersticas del emplazamiento; la incidencia de los factores
bioclimticos y acsticos, el comportamiento de las relaciones espaciales y funcionales,
as como los factores estticos visuales, la presencia en la etapa de diseo del proyecto
de mantenimiento y la economa de las soluciones del diseo arquitectnico, as como la
previsin para la durabilidad del inmueble y en general de la calidad de la soluciones
arquitectnicas del proyecto, todas acotadas sobre la base de las normas y regulaciones
para el diseo de viviendas.
c) Incidencia de las Soluciones Constructivas. En este indicador general se
han agrupado aquellos aspectos que tienen que ver con el proceso de ejecucin de la
decisiones dadas en el proyecto tales como: seleccin del tipo de tecnologa para la
ejecucin del proyecto; caractersticas de las instalaciones y caractersticas de los
esquemas de organizacin y ejecucin de obras, evaluando la una tecnologa escogida,
su facilidad y racionalidad constructiva, caractersticas de la mano de trabajo,
equipamiento, fuentes de energa utilizada, as como de esquemas de organizacin de los
trabajos.

36

d) Incidencia del Diseo Estructural. El indicador evala el estado del anlisis y

diseo estructural del proyecto de la vivienda, aspecto este que tambin resulta muy
importante dado que en la actualidad los proyectos llevados a la realidad estn
presentando problemas, principalmente por la no atencin al comportamiento estructural
de los elementos que conforman la vivienda.
Se caracterizan los siguientes indicadores particulares: calidad del estudio
geotcnico realizado; valoracin estructural con mtodos modernos y cumplimiento de
factores de seguridad establecidos, calidad del clculo estructural, su fiabilidad y
racionalidad, entre los aspectos ms significativos, tambin se incluye la valoracin del
comportamiento estructural de los materiales de construccin empleados y la calidad
general del diseo estructural realizado para la vivienda.
e) Incidencia del Factor Econmico. Este indicador general va dirigido a evaluar
el costo del proyecto, como indicador particular, a un nivel inicial, buscando la valoracin
de ndices que puedan reflejar la situacin de cada variante analizada, de esta forma se
analizan atributos como: la existencia para todo el proyecto de anlisis econmico en las
soluciones; comportamiento de ndices Tcnicos Econmicos del proyecto con relacin a
los establecidos por el Instituto de la Vivienda, existencia de estudio de factibilidad para el
proyecto, comportamiento del indicador Costo por rea habitable del proyecto de
vivienda, (Incluye el costo del suelo) con respecto a los valores establecidos por el
instituto de la vivienda, y existencia de anlisis econmico para la fase de mantenimiento
del proyecto.
f) Incidencia de la Relacin entre Agentes del Proyecto. Este indicador general
es muy importante y entra a jugar con las formas en que pueden llevarse en la prctica
proyectos de ejecucin de viviendas sustentables, en la relacin de los propietarios con
agentes o entidades del proceso. Est estructurado en tres indicadores particulares que
son: relacin cliente proyectista, relacin proyectista inversionista y relacin cliente
constructor, examinando aspectos tales como: Opinin del cliente ante el diseo de su
vivienda conociendo: composicin familiar, estilo de vida, necesidades; Se examina la
existencia de variantes de posibles soluciones para su futura seleccin; Satisfaccin del
cliente con la variante seleccionada; Posibilidad del cliente de contar en lo adelante con el
proyectista para futuros trmites y la ejecucin de su vivienda; Existencia del contrato

37

para el proyecto; y si este contiene los aspectos esenciales tales como: forma de pago,
tarea de inversin, controles de autor etc.; tambin y como aspecto muy importante si el
cliente participa en la ejecucin de su vivienda.
g) Incidencia Ecolgica. Este indicador se puede calificar de esencial en todo
mtodo que pretenda avaluar la sustentabilidad de un proyecto de vivienda, pues entre los
principios de sustentabilidad juegan un rol fundamental aquellos como los que se
transcriben a continuacin que nos obligan a priorizar este aspecto: Utilizar
preferentemente recurso locales, naturales, abundantes, renovables, y aceptables por la
poblacin local. Aplicar el principio de reciclaje y rehus de los recursos en todos los
procesos materiales posibles, reduciendo los desperdicios. Desarrollar procesos de
produccin, construccin y explotacin no contaminantes ni agresivos para el medio.
Teniendo en cuenta esto, nuestro mtodo realiza la valoracin de la incidencia ecolgica
desde los puntos de vista siguientes:
h) Incidencia ecolgica del diseo arquitectnico y urbanstico. Evaluando la
ofensividad del proceso de insercin, la adaptacin e integracin al contexto natural, la
previsin para la destruccin, rehus o reciclaje de los desperdicios que provoca la
insercin; la incidencia ecolgica de las decisiones tcnico constructivas y estructurales,
teniendo en cuenta la ofensividad del proceso de construccin, y la aceptacin del
funcionamiento ecolgico del medio circundante durante el perodo de construccin; y la
incidencia ecolgica de los materiales, evaluando la ofensividad en la extraccin de la
materia prima y durante la explotacin de la vivienda.
i)

Incidencia Sociocultural. De nada nos valdra que hallamos realizado un

proyecto de una vivienda que rena excelentemente todos los requisitos anteriormente
planteados, si este proyecto y su resultado final, no resulta aceptada por el hombre que es
en definitiva para que se ha concebido.
Atendiendo a esto, en este ltimo indicador se pretende calificar el nivel de
aceptabilidad por parte de los ocupantes de la vivienda valorando su criterio con respecto
a: La Aceptacin social del proyecto, donde se valore el prestigio alcanzado por la
vivienda, la aceptacin de los futuros ocupantes en relacin con su bienestar, con sus
conceptos esttico funcionales y arquitectnicos, la confiabilidad estructural que le

38

conceden los futuros ocupantes de la vivienda, as como su aceptacin y confiabilidad

sobre los materiales empleados y su proceso de acabado.
La Contribucin que hace el proyecto a travs del diseo arquitectnico y urbano
al fortalecimiento de la cultural y tradiciones histricas. La Contribucin que se plantea el
proyecto al rescate y bienestar de la cultura bioclimtica y su aceptacin por los
ocupantes en relacin con su bienestar social.

26

Por otro lado el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales ha

implementado los parmetros que definen la sustentabilidad, que contribuye al
mejoramiento del medio ambiente, su funcionalidad y confort y lo plantea de la siguiente
forma:

2.5.2 Inmueble accesible y seguro.

a) Transporte Pblico y Vas de comunicacin aledaas. Todo inmueble deber
contar con acceso a vas de comunicacin y transporte cercano al mismo ejemplo:
autobs, tren, metro, y taxis, para el ascenso y descenso de pasaje, el inmueble contar
con sealamiento informativo con la finalidad que el personal que labora en el inmueble y
el usuario cuenten con un medio de transporte cercano. Los parmetros a evaluar son:
Va principal o secundaria, sealizacin y transporte publico=4.5 puntos.
b) Estacionamiento para automviles. El inmueble contar con el espacio
suficiente para el estacionamiento de automviles propios de las dependencias ocupantes
de acuerdo con el Reglamento de Construccin vigente de la localidad, en el caso de no
existir ste deber contar con un cajn por cada 60 metros cuadrados de construccin de
oficinas.
Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de cumplimento de norma, numero de
cajones existentes vs. Nmero de cajones requeridos por reglamento 100%=3 puntos.
c) Estacionamiento para bicicletas. Todo inmueble deber tener estacionamiento
para bicicletas y/o motocicletas; dicho estacionamiento deber contar con un mnimo de

26 De Jess Gonzlez, Oscar. Op. cit.

39

diez unidades. Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de cumplimento, 10 espacios

(100%)=2.4 puntos.
d) Cubiertas peatonales. El inmueble deber contar con cubiertas peatonales
para mitigar los efectos climticos como sol y lluvia y permitiendo el flujo de aire; as
mismo, se colocaran pasamanos de materiales plsticos u otro que no almacene calor y
sea de fcil mantenimiento. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=4.2 puntos no=0.
e) reas de espera. Contar con reas de descanso en lugares estratgicos, el
cual no debe fomentar el hbitat en la misma, as como el ambulantaje (comercio
informal), indicar de alguna manera este hecho con sealamientos, el material y diseo de
estos elementos

ser de acuerdo a la arquitectura del inmueble. Los parmetros a

evaluar son: Existencia si=3 puntos no=0.

f) Accesibilidad a discapacitados. Los parmetros a evaluar son: Existencia de
rampas, bao y mdulo de atencin=3 puntos.
g) Certeza Jurdica (no aplica para inmuebles de propiedad privada). El
inmueble cuente con la acreditacin de la propiedad a favor de los Estados Unidos
Mexicanos. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=2.4 no=0.
h) Fomento Cultural e histrico. Promover la cultura mediante la realizacin en
el inmueble de dos eventos al ao de artistas regionales. Los parmetros a evaluar son;
Dos eventos =1.5 puntos.
i) Sistemas de proteccin civil. Los parmetros a evaluar son: Comit, brigadas,
equipamiento, capacitacin y sealizacin =3 puntos.
j) Aprovechamiento del inmueble. El inmueble deber contar con el 100% de
ocupacin del rea asignable, promoviendo la congruencia del espacio con respecto a su
funcin. Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de ocupacin 100% conforme a
normatividad=3 puntos.

2.5.3 Eficiencia en el uso de agua.

a) Eficiencia de uso de agua. Captacin y reutilizacin de agua pluvial y
condensacin. Se entender por captacin de agua el resultante de cualquier fuente que

40

pueda ser almacenada y utilizada para diferentes fines tiles para el inmueble por
ejemplo: el agua pluvial y la condensada de los aires acondicionados. Los parmetros a
evaluar son: Existencia si=3 puntos no=0.
b) Equipos ahorradores de agua (sanitarios y lavabos). Se utilizaran
fluxmetros de pie u otro dispositivo ahorrador, los cuales harn que la descarga sea de
seis litros mximo en WC y cuatro litros mximo en mingitorios, los lavamanos utilizaran
llaves economizadoras de gota, las instalaciones del inmueble no debern presentar
fugas de agua. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=7.5 puntos no=0.
c) Establecer riego programado. Aquellos inmuebles que tenga rea jardineada
realizarn una rutina programada de acuerdo a las normas y reglamentos de la localidad.
Los parmetros a evaluar son. Existencia si=1.5 puntos no=0.
d) Reciclamiento de aguas grises y negras (planta de tratamiento en caso de
ser necesario). De acuerdo a anlisis de factibilidad se determinar la instalacin de
planta de tratamiento de aguas residuales. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=3
puntos no=0.

2.5.4 Energa y ambiente exterior.

a) Energa y ambiente exterior. Dispositivos Ahorradores de energa elctrica
(sensores de movimiento, uso de fuentes alternas de energa, clica y solar) reas
comunes. Se colocarn este tipo de dispositivos en sanitarios y reas de descanso utilizar
dispositivos de movimiento y presencia, en reas de circulacin dispositivos de
movimiento, en estacionamientos luminarias con foto-celdas solares. Los parmetros a
evaluar son: Existencia si=5 puntos no=0.
b) Cambio de luminarias por focos ahorradores. Sustituir focos incandescentes
por focos ahorradores que den la misma luminosidad pero que utilicen menos carga
elctrica. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=4 puntos no=0.
c) Uso de luz natural (adecuar espacios) (instalar dispositivos).Deber contar
con luz natural en los espacios de trabajo, as mismo se instalarn dispositivos que
permitan la reflexin de luz solar, ejemplo: espejos en muros interiores, en muros
exteriores ventanas, en techos tragaluces, evitando efectos trmicos adversos. Los

41

parmetros a evaluar son: Porcentaje de espacios con iluminacin natural 100%=4

puntos.
d) Aplicar horario gubernamental. Porcentaje de aplicacin del horario
gubernamental por metro cuadrado de rea privativa. Los parmetros a evaluar son:
Porcentaje de aplicacin 100%=1 punto.
f) Difusin del ahorro de energa a usuarios. Promover entre Dependencias la
difusin de este concepto se apoyar consultando las pginas WEB de las siguientes
organizaciones,

FIDE

www.fide.org.mx,

CFE

www.cfe.gob.mx

CONAE

www.conae.gob.mx, las cuales estn dispuestas a otorgar el apoyo de difusin en el

interior del pas, o bien acudir a estos organismos, instituciones y comisiones locales para
solicitar el material didctico para tales efectos. Los parmetros a evaluar son: Difusin y
promocin si=2 puntos no=0.
g) Uso de vegetacin. La vegetacin que se encuentre en el inmueble deber ser
de la regin, la cual es ms adaptable al clima de la zona y ms duradera generando
beneficios como imagen, efectos bioclimticos, de resguardo y confort. Los parmetros a
evaluar son: Existencia si=2 puntos no=0.
h) Uso de impermeabilizantes ecolgicos. El impermeabilizante que se coloque
en el inmueble deber ser ecolgico y antirreflejante. Los parmetros a evaluar son:
Porcentaje de superficie impermeabilizada 100%=2 puntos.
i) Proteccin de rayos ultravioleta. Se utilizar pelcula con filtros de rayos
ultravioleta lo cual deber ayudar a reducir el 99% de los rayos ultravioleta, permitiendo el
79% de iluminacin, as mismo, ayudar a reducir las prdidas de calor en tiempos de
invierno en 35%; esta pelcula deber ser transparente y coadyuvar para usos de
seguridad. Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de pelcula aplicada 100%=2 punto
Uso de materiales.

2.5.5 Uso de materiales.

a) Separacin de basura. La separacin de la basura se llevar a cabo mediante
contenedores o tambos sealados en color verde para material orgnico, gris para

42

inorgnico y azul para materiales reciclables. Los parmetros a evaluar son: Existencia
si=1.5 puntos no=0.
b) Reutilizacin de papelera. Promover y difundir la reutilizacin de material de
papelera como: flderes, hojas, sobres, clips, pastas de encuadernacin, etc. Los
parmetros a evaluar son: Existencia si=0.25 puntos no=0.
c) Colocar materiales y elementos que permitan la filtracin de agua en
zonas determinadas. Este concepto se deber cumplir siempre y cuando la zona as lo
amerite, est enfocado a recargar los mantos freticos introduciendo el agua de lluvia
directamente por estos elementos constructivos a la tierra. Los parmetros a evaluar son:
Existencia si=1 punto no=0.
d) Usar materiales de la regin para construir. Toda remodelacin y obra que se
lleve a cabo en el inmueble deber usar materiales de la regin, solo bajo la autorizacin
precisa de la autoridad competente y/o especificaciones del mismo proyecto el cual puede
verse afectado, se podr utilizar material de otro lugar, sin embargo, es determinante usar
materiales locales. Los parmetros a evaluar son: Cumple si=0.75 puntos no=0.
e) Usar materiales de limpieza biodegradables. Deber indicar a la compaa
encargada de la limpieza el uso de materiales biodegradables. Los parmetros a evaluar
son: Cumple si=0.75 puntos no=0.
f) Usar materiales de larga duracin. Utilizar materiales y acabados de larga
duracin, como pinturas, impermeabilizantes, pisos, luminarias, balastros, material
elctrico, instalaciones hidrosanitarias. Los parmetros a evaluar son: Cumple si=0.75
puntos no=0.

2.5.6 Calidad ambiental interior.

a) reas de no fumar. La administracin nica deber sealizar las reas de
acuerdo a su clasificacin: fumar y no fumar. Los parmetros a evaluar son: Existencia
si=4.5 puntos no=0.

43

b) Renovacin de aire (implementar zonas de ventilacin). Promover entre los

usuarios la renovacin del aire al menos una vez al da Los parmetros a evaluar son:
Cumple si=7.5 puntos no=0.
c) Utilizar adhesivos, selladores, pinturas y acabados biodegradables. Utilizar
productos biodegradables considerando la recomendacin de los fabricantes. Los
parmetros a evaluar son: Cumple si=0.9 puntos no=0.
d) Identificacin de fuentes contaminantes. Realizar un diagnstico que permita
identificar y mitigar en el inmueble alguna fuente contaminante; por ejemplo: zonas de
almacenamiento al aire libre, contenedores con materiales txicos, dispositivos de alto
contenido alcalino, subestaciones elctricas, tracto camiones, laboratorios, emisiones de
gases inflamables etc. Los parmetros a evaluar son: Cumple si=3 puntos no=0.
e) Control de sistemas ambientales de aire acondicionado. Propiciar confort
climtico de 22 grados centgrados en el interior de las oficinas y/o reas destinadas al
descanso. Los parmetros a evaluar son: Cumple en rango de + - 3 grados si=6 puntos
no=0.
f) Imagen. El inmueble deber presentar una imagen institucional, ordenada,
limpia y congruente con su entorno. Los parmetros a evaluar son: Cumple si =3.6 puntos
no=0.
g) Aislamiento trmico y acstico. Se colocarn ventanas de doble vidrio, en
azoteas capa aislante y en muros aislantes trmicos. Los parmetros a evaluar son:
Existencia si=4.5 punto no=0.

27

27 De Jess Gonzlez, Oscar. Op. cit.

44

CAPTULO 3
CASO PRCTICO VIVIENDA CONVENCIONAL COMPARADA CON
UNA VIVIENDA BIOCLIMATICA
Para poder evaluar un proceso consistente en emitir un juicio sobre la bondad o
conveniencia de una propuesta, es necesario primero definir los objetivos perseguidos.
Esta evaluacin es absolutamente necesaria cuando se presentan diversas opciones para
la solucin de un mismo problema o para alcanzar los objetivos deseados de la
evaluacin de un proyecto, entendida como la comparacin de sus costos y beneficios se
puede clasificar en dos tipos: evaluacin socioeconmica y evaluacin financiera.
La evaluacin socioeconmica, es aquella que se realiza desde la perspectiva de
la sociedad en su conjunto.
La evaluacin financiera se realiza desde el punto de vista de la empresa o entidad
que ejecuta el proyecto y es necesaria para determinar la capacidad financiera del
proyecto. Estos analizan las consideraciones de los costos que se requieren para su
construccin y venta.
Esta comparacin para efectos de nuestro estudio se realiza bajo el esquema
fsico actual vs. un estado deseado que incluye la sustentabilidad. Considerando los
parmetros determinados por el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes
Nacionales, realizando las adecuaciones necesarias para su evaluacin.

3.1 Avalo vivienda convencional.

Alternativa N. 1 construccin convencional. Datos generales.
Se proyecta construir un inmueble en un predio ubicado en la Av. Maestros
Campechanos, Lote 2, Manzana 1, de la Colonia Unidad Habitacional 18 de Marzo, en el
municipio de Campeche, en el Edo. De Campeche. El inmueble constara de planta baja y
un nivel.
Rgimen de propiedad: Privado
Clasificacin de la zona: Habitacional

45

Tipo de construccin dominante en la calle: Habitacional unifamiliar de uno y

dos niveles.
ndice de saturacin en la zona: 85%
Densidad de poblacin: Media
Contaminacin ambiental:Ruido de baja intensidad.
Uso del suelo permitido: Habitacional
Coeficiente de ocupacin del suelo (cos): 70%
Nmero de niveles permitidos: 2
Coeficiente de uso del suelo (cus): 1.40
Lote tipo por intensidad habitacional: 200.00 m2
Vas de acceso e importancia de las mismas: La nica va de acceso es la av.
maestros campechanos y se ubica a 20 metros al oeste, el trnsito de la avenida
se considera de intensidad media-baja en horas pico.
Servicios pblicos: Servicio de transporte urbano, energa elctrica subterrneo,
agua potable, telfono, servicio de recoleccin de basura, pavimento de concreto
asfaltico y banquetas de concreto hidrulico.
Equipamiento urbano: En la zona existe jardn de nios y escuela primaria
particulares, en la cercana se encuentra la central de autobuses de primera clase
as como los tribunales del fuero federal.

46

47

48

49

50

51

52

53

54

3.2 Avalo vivienda bioclimtica.

Alternativa N. 2 Sustentable, estado deseable.
Ahora se considerara respecto al existente un valor agregado por sustentabilidad en los
rubros de:
o
o
o
o
o

Inmueble accesible y seguro

Eficiencia en el uso de agua.
En energa y ambiente exterior.
Uso de materiales.
Calidad ambiental interior.

55

56

Considerando el porcentaje de incremento resultante de los parmetros de sustentabilidad

manejados por el INDAABIN, se tiene que el inmueble del estudio puede incrementar su
valor en un 22.40% si se llegara a construir con materiales y tcnicas bioclimticas.
Valor comercial vivienda convencional $ 831,158.00
Valor comercial vivienda bioclimtica $ 1017,338.00

57

CONCLUSIONES
Es preciso indicar que cualquier modificacin de un proyecto convencional a otro
con un porcentaje de sustentabilidad inducir a un sobrecosto en su valor fsico. Debemos
de tomar en cuenta varios puntos, en esencia distinguir los mercados a los cuales estar
dirigido este segmento de viviendas, como lo es todo el segmento habitacional, como es
la vivienda unifamiliar, plurifamiliar, multifamiliar y sus diferentes clases, para que de esta
manera identificar el mercado de competencia probable.
En este caso se aboc el anlisis solo de la vivienda unifamiliar de clase media,
ya que el costo de generacin de los primeros desarrollos sustentables, el costo
econmico puede ser absorbido de manera ms rpida por este sector.
As concibiendo la planificacin, desarrollo y comercializacin de los inmuebles
sustentables, podrn ser ms competitivos ofreciendo calidad dirigida a los futuros
clientes, creando plusvala de los inmuebles, dado un enfoque competitivo, entendiendo el
mercado, estableciendo estrategias, tanto internas como externas (marketing) para lograr
una alta productividad.
Cabe resaltar que en el contexto del estudio, esto solo se lograra, si se
implementan estrategias normativas en cuanto a la implementacin de sistemas
sustentables en la vivienda y de incentivar por parte gubernamental la implementacin de
normatividad que regule e impulse la construccin de viviendas sustentables.
Ya que de no existir, si se vala un inmueble con elementos y caractersticas
sustentables contra comparables que no lo sean, solo se ver afectado el inmueble
sustentable, ya que su valor comercial resultar por encima de los comparables
hacindolo en el mercado en este momento y con el escenario actual poco competitivo y
con alto valor comercial.
Por ejemplo, en la actualidad al carecer de los elementos normativos, un posible
vendedor o comprador, no le interesa si su inmueble es o no sustentable, ya que en este
momento, un inmueble con sistemas sustentables podra parecer reflejado en un valor de
avalo alto, pero no se considera que el ahorro de los recursos no renovables a largo
plazo podran amortizar dicho valor.

58

Por lo tanto es necesario incentivar, reglamentar e impulsar la construccin de

desarrollos sustentables.
Existen en la actualidad, programas pilotos por parte de la Comisin Nacional de
Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) que desde 2004 est llevando un programa piloto
para desarrollar experiencias de construccin de viviendas sustentables que permitan
generar conocimientos sobre las mejores tcnicas de construccin y equipamiento de la
vivienda y el desarrollo habitacional con el fin de proporcionar el mayor confort a los
habitantes y utilizar racionalmente los recursos naturales.
Este trabajo busca sustentar la idea de la utilizacin de tcnicas implementadas
para la construccin de viviendas bioclimticas sin que estas representen una perdida,
sino ms que nada representan una inversin que debe ser valorada y pagada por el
mercado sin que afecte en los costos finales de las mismas. Ello significa una alternativa
tecnolgica adecuada para abordar la utilizacin adecuada de los recursos del planeta.
Pensamos que el desarrollo de la humanidad debe aprender a utilizar los recursos
del planeta para satisfacer las necesidades, sin hacerle dao ni a los dems. En lugar de
gastar ms por principio, debemos tender a tener y gastar lo necesario. Tenemos que
buscar la racionalidad en nuestras relaciones con el entorno.
El comportamiento climtico de una casa no solo depende de su diseo, sino que
tambin est influenciado por su ubicacin, la existencia de accidentes naturales como
montes, ros, pantanos, vegetacin, o artificiales como edificios prximos, etc., crean un
microclima que afecta al viento, la humedad, y la radiacin solar que recibe la casa.
Si se ha de construir una casa bioclimtica, el primer estudio tiene que dedicarse a
las condiciones climticas de la regin y, despus, a las condiciones micro climticas de la
ubicacin concreta.
Un arquitecto cuando comienza a proyectar una vivienda, edificio, o cualquier otro
tipo de proyecto, busca un punto de partida, es decir, que tiene que ser capaz de captar,
acumular, distribuir y conservar la energa solar incidente sobre l. Son numerosos los
elementos de captacin de energa solar existentes -paneles solares, fotovoltaicos,
trmicos, etc.-, pero ahora cabe centrarse en los llamados SISTEMAS PASIVOS. Estos

59

sistemas se encuentran integrados en el edificio, formando parte de la arquitectura -un

muro de ladrillo, un cerramiento de vidrio, una cubierta- a los que adems de cumplir sus
funciones habituales (estructurales, constructivas, estticas), se les exige algo ms: que
capten la radiacin solar y la trasmitan al interior del edificio.
Los sistemas pasivos, son muy importantes, la finalidad es lograr que con medios
naturales y de bajo costo se logre tener altos rendimientos. Este tipo de sistemas es el
futuro de la arquitectura, ms cuando estamos envueltos en un mundo en el que la
energa no se utiliza adecuadamente, y tenemos que acudir al diseo rural. Donde
tenemos que aprender a convivir con la naturaleza y tomar lo mejor de ella, con bajos
costos y buenos resultados.

60

BIBLIOGRAFA
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sostenible.
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En
http://www.eco2site.com/arquit/arqsostenible.asp. Espaa. Consultado el 14 enero 2011

61

ANEXOS
A

8.15
7.07

1.07

3.57

3.50

1.08

3.92 3.92

3.93

5.92

2
2.00

n.p.t. 0.15

4.00 4.00

n.p.t. 0.15

n.p.t. 0.30

n.p.t. 0.30

4.50
1.25

2.50
19.92

1.25

7.90 19.92
n.p.t. 0.20

n.p.t. 0.30

3.40
4.50 4.50

n.p.t. 0.30

7
n.p.t. 0.15

n.p.t. 0.30

2.66
n.p.t. 0.15
n.p.t. 0.15

6.10
5.00 5.00

5.00

n.p.t. 0.00

9
n.p.t. 0.00

planta baja

Planta arquitectnica baja

62

8.15
3.57

1.75

3.57

2.50

1.75
1.00

1.07
1.08

3.92 3.92

3.93
5.92

n.p.t. 3.10

2.00

n.p.t. 3.25

4.00 4.00

n.p.t. 3.10

4.50
1.25

5
19.92

2.50
n.p.t. 3.10

1.25

7.90 19.92
n.p.t. 3.10

3.40

n.p.t. 3.10

4.50 4.50

n.p.t. 3.25

7
1.10
n.p.t. 3.10

n.p.t. 3.10

n.p.t. 3.10

6.10
5.00 5.00

5.00

planta alta

Planta arquitectnica alta

63

fachada principal
Fachada principal

64