02/12/10: INSCRIPCIN DEL CUC Y SANEAMIENTO CATASTRAL Y

REGISTRAL
Por: Dra. Sonia Campos Fernndez
1. INTRODUCCIN

Mediante Ley 28294, expedida el 20 de Julio de 2004, se cre el Sistema Nacional
Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios, en adelante La Ley, cuya
finalidad, descrita en el art. 1, es la de regular la integracin y unificacin de los
estndares, nomenclatura y procesos tcnicos de las diferentes entidades generadoras de
catastro en el pas.

Posteriormente mediante Decreto Supremo N 005-2006-JUS expedido el 10 de Febrero
de 2006, se aprob el Reglamento de la Ley 28294 (en adelante el Reglamento). Dentro
del modelo adoptado por los legisladores, cobra especial importancia el denominado
Cdigo nico Catastral o CUC, que es un cdigo nico de identificacin predial asignado a
cada uno de los predios existentes en determinados mbitos geogrficos y que adems
servir como enlace entre la informacin catastral y registral. (Art. 43 literal e del
Reglamento). El presente artculo desarrollar la funcin que le corresponde, sus
implicancias registrales, as como los casos en que se torna obligatoria su inscripcin,
adems del procedimiento de saneamiento a seguir en los casos en que exista
discrepancia entre la informacin catastral y la registral.

2. CUC Y TTULO INSCRIBIBLE:
La Ley y el Reglamento describen al CUC como un cdigo compuesto por doce dgitos
alfanumricos, sin embargo no slo designa a un predio, sino que lo delimita en forma
perimetral y de ubicacin y que en un futuro permitir incluso acceso a su informacin
jurdica y econmica. Este cdigo es asignado por las entidades generadoras de catastro a
todos los predios ubicados en determinados mbitos geogrficos.

El CUC es asignado a todos los predios ubicados en zona catastrada, pero en caso de
tratarse de zona no catastrada, la asignacin ser a peticin del titular, a travs de un
procedimiento donde intervendr un verificador catastral. En los siguientes prrafos se
detallarn los pasos a seguir para ambos casos y el ttulo que originar la inscripcin en el
Registro de Predios.

2.1.- ZONA CATASTRADA:
El Reglamento la define como el mbito geogrfico dentro del territorio nacional, cuyo
levantamiento y cartografa catastral est finalizada a fin de ser ingresa a la Base de Datos
Catastral del SNCP. Actualmente, la declaracin de Zona catastrada se encuentra regulada
en la Directiva N 02-2009-SNCP/ST, aprobada por Resolucin N 01-2009-SNCP/CNC del
29/09/2009, que describe el procedimiento que seguir la municipalidad respectiva a fin
obtener la Resolucin o Acuerdo del Consejo de Catastro. Parte del procedimiento para la
declaracin de zona catastrada es que la informacin emitida por el ente generador de
catastro sea conforme a las normas del Sistema Nacional de Catastro, en coordinacin con
la secretara tcnica a travs del administrador de la base de datos catastral del SNCP.

Dentro del supuesto de que se haya declarado zona catastrada determinado mbito
geogrfico, el reglamento en su artculo 27 y el artculo 5.1 de la Directiva N 001-2007-
SUNARP/SN precisa que el ttulo inscribible est constituido el plano catastral
referenciado al Sistema de Referencia Geodsica oficial al que la entidad generadora de
Catastro le ha asignado el CUC, y segn corresponda de la hoja informativa catastral o de
la informacin contenida en la base de datos catastral, as como de la documentacin
requerida por las dems normas registrales. Comentario aparte merece la denominada
Hoja Informativa Catastral, que se considera como parte del ttulo inscribible, pero que
el art. 40 del reglamento precisa NO TIENE VALOR JURDICO, lo que ha generado gran
confusin en los entes generadores de catastro, como las municipalidades, pues
consideran que el documento que debe originar la inscripcin es el Certificado Catastral.
Esta interpretacin se sustentara en lo indicado en el art. 14 numeral 5 de la Ley que
describe al certificado catastral como el documento con valor jurdico y efectos legales
que emite la entidad catastral. Sin embargo en sede registral en cumplimiento de la
directiva se les est requiriendo la presentacin de dicho documento.

A la fecha no existe an zona declarada como catastrada, por lo que no resulta posible
iniciar el trmite de asignacin del CUC a travs de este procedimiento; sin embargo debe
resaltarse que una vez cumplida con esta etapa, para la inscripcin de todo acto o
contrato en el registro se requerir, como acto previo, la inscripcin del CUC. (art. 55 del
Reglamento).

2.2.- ZONA NO CATASTRADA: Es el mbito geogrfico del territorio nacional cuyo
levantamiento catastral no ha sido ejecutado.-

Tratndose de zona no catastrada el titular catastral deber contratar los servicios de un
verificador catastral, quien levantar la informacin catastral y gestionar la asignacin
del CUC ante la entidad generadora de catastro correspondiente. El verificador
acompaar plano referenciado al Sistema de Referencia Geodsica Oficial, conforme a
las especificaciones tcnicas aprobadas mediante directiva del Consejo Nacional de
Catastro, debiendo especificar LOS COLINDANTES, adems de acompaar adems toda
informacin o documentacin que permita acreditar el derecho de propiedad sobre el
predio. La entidad generadora de catastro deber emitir el CUC en un plazo no mayor de
40 das hbiles, vencido el cual el titular catastral podr solicitar la asignacin del cdigo al
SNCP.

En ambos supuestos, el registrador deber solicitar un informe previo al rea de catastro
de la oficina registral competente, que deber pronunciarse sobre la coincidencia o
discrepancia entre la informacin catastral y registral.-


3.SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL:
Dentro del proceso de inscripcin del CUC, el registrador deber evaluar que la
informacin consignada en el ttulo inscribible, respecto a su rea, medidas y linderos,
guarde concordancia con la informacin registral, basado en el informe emitido por el
rea de catastro, y en caso exista discrepancia, el titular deber modificar su
rogatoria a fin de iniciar el procedimiento de Saneamiento Catastral y
Registral.

El Reglamento seala que el saneamiento catastral es el conjunto de procedimientos
tcnicos y legales que se ejecutarn de manera progresiva, a fin de rectificar las
inexactitudes y actualizar la informacin registral de un predio adecundola a la realidad
fsica del mismo. El procedimiento se encuentra ampliamente desarrollado en la Directiva
N 001-2007-SUNARP/SN del 17 de abril de 2007.

A pesar de que ni la ley ni el reglamento hayan definido lo que debe considerarse
inexactitud, consideramos que sta referida a cualquier discrepancia reas, medidas o
linderos o a la falta de informacin registral respecto a dichos datos.

El procedimiento puede resumirse en los siguientes pasos:
a) Anotacin preventiva del saneamiento catastral y registral, que describir rea, linderos
y medidas perimtricas. Esta anotacin tendr una vigencia de sesenta da hbiles desde
su extensin;
b) Notificacin al solicitante;
c) Notificacin a los colindantes catastrales o registrales. El art. 5.1 la directiva N 001-
2007-SUNARP/SN seala que ser el rea de catastro quien seale los titulares catastrales
o registrales de los predios colindantes.
Las notificaciones del punto b) y c) se realizarn debern realizarse dentro de los cinco
das hbiles siguientes de extendida la anotacin preventiva;
d) Publicacin en dos diarios; El Peruano y en uno de circulacin nacional, dentro de los
cinco das hbiles de recibida la notificacin;
e) Los titulares de los predios colindantes podrn formular oposicin en un plazo no
mayor de 30 das calendarios desde la fecha de la ltima publicacin;
f) De no formularse oposicin, se proceder a extender la inscripcin definitiva y se
comunicar a la Oficina de Catastro de la zona registral competente;
g) En caso exista oposicin el registrador proceder a extender una anotacin en la partida
y remitir toda la documentacin presentada a la Gerencia Registral, que resolver en
primera instancia. Procede recurso de apelacin contra lo resuelto por la gerencia, el cual
ser resuelto por el Tribunal Registral, como ltima instancia en sede registral, luego de lo
cual slo se podr interponer Accin Contenciosa Administrativa.

Dentro de este procedimiento, se define al titular catastral a quien ostenta el derecho de
propiedad (art. 16 del Reglamento), el cual no necesariamente estar inscrito, sin
embargo resulta difcil aceptar la posibilidad de que no se requiera tener titularidad
registral para iniciar estos trmites, pues se proceder a modificar la descripcin del
predio.-

4. VERIFICADOR CATASTRAL:
La Directiva N 001-2007-SUNARP/SN precisa que el procedimiento de saneamiento
catastral puede ser aplicado a zonas catastradas o no catastradas, y en ste ltimo caso
intervendr el verificador catastral. Sin embargo quin es el verificador catastral?. El
reglamento lo define como las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas
jurdicas competentes, inscritos, de existir, en el ndice de verificadores a cargo de las
municipalidades y en el registro de verificadores de la SUNARP. A la fecha no tenemos
conocimiento sobre la creacin de un ndice de verificadores en las municipalidades y el
nico ndice existente en SUNARP es el referido a la Ley 27157, ni tampoco se ha
delimitado el tipo de responsabilidad que acarrea su labor, la cual es de vital importancia
dentro de los procedimientos de levantamiento catastral.

5. SUPERPOSICIN DENTRO DEL SANEAMIENTO CATASTRAL Y PREDIAL
En la Directiva N 001-2007-SUNARP/SN, en sus artculos 5.3 y 5.7 se determina la
posibilidad de proceder al saneamiento a pesar de haberse detectado superposicin con
otro predio inscrito, extendindose los asientos de correlacin en las partidas de los
predios superpuestos. Pero resulta ineludible preguntarnos qu efectos tendrn estas
anotaciones?. Como podemos advertir de la lectura de la Directiva, slo se extendern
anotaciones en los predios superpuestos, sin modificar su rea, pero si consideramos que
el saneamiento puede originar un acrecentamiento del rea del predio o un
desplazamiento en su ubicacin, bajo el supuesto planteado por la directiva, estaremos
generando una duplicidad de inscripciones.

Como bien seala la Dra. Angelica Portillo (1), a travs del catastro, el registro tendr una
descripcin fsica clara y una ubicacin exacta del predio, lo cual otorgar mayor certeza a
los derechos de propiedad; sin embargo cabe preguntarnos como se pretende cumplir con
esta finalidad cuando se permitir inscribir un saneamiento registral a pesar de haberse
detectado superposicin con predios inscritos. A mi entender resulta indispensable,
delimitar con claridad este supuesto, a fin de que un proceso dirigido a plasmar la realidad
catastral en la partida no permita generar superposiciones con predios inscritos.-

6. TRMITE DE OPOSICIN POR LOS COLINDANTES CATASTRALES:
Dentro de un plazo de 30 das calendarios a partir de la ltima publicacin, los titulares
catastrales de los predios colindantes pueden formular oposicin documentada al trmite
del saneamiento catastral y predial que consideren vulnere su derecho de propiedad. Este
trmite est previsto en el art. 5.8 de la Directiva N 001-2007-SUNARP/SN, sin embargo
no se han regulado los supuestos en los que debe declararse fundada o infundada, ni
aspectos vitales para mantener la agilidad del procedimiento, tales como el plazo para
resolver o su forma de ingreso al registro (va hoja de trmite o mediante asiento de
presentacin). Adems, considerando que la anotacin preventiva del saneamiento tiene
un plazo de duracin de 60 das hbiles a partir de su extensin, no se ha regulado la
suspensin del mismo mientras se resuelva la oposicin. A la fecha, en la Zona Registral N
IX Sede Lima no tenemos conocimiento de algn caso en que ya se haya emitido
pronunciamiento, sin embargo cabe preguntarnos si podemos desarrollar en sede
registral un procedimiento que perdi su naturaleza no contenciosa y que en muchos
casos requerir una valoracin de la documentacin que sustente la oposicin.-

7. CONCLUSIONES:
Como se seala el art. 14 de la Ley 28294, el catastro proporcionar informacin
actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio, mediante su interconexin
con el Registro de Predios, buscando dotar al registro de una mayor y ms organizada
informacin en cuanto a la existencia, ubicacin y caractersticas fsicas de los predios, lo
cual otorgar seguridad jurdica al ciudadano al realizar sus transacciones.

Considerando que el proceso de levantamiento catastral no ha culminado, existen
graves limitaciones que deben sortear tanto los registradores como el personal de las
reas de catastro de las diferentes zonas registrales; por lo que resulta indispensable, el
Consejo Nacional de Catastro haga uso de sus facultades y suscriban los convenios
necesarios para desarrollar adecuadamente las labores de saneamiento.

El saneamiento catastral y registral constituye un procedimiento sui generis dentro del
procedimiento registral, pues no se agota con la oposicin formulada por los titulares
catastrales de los predios colindantes, perdiendo la naturaleza no contenciosa. Ante esta
particularidad resulta urgente se delimite adecuadamente los supuestos en que deba
declararse fundada o desestimarse una oposicin.

Resulta igualmente prioritario que se analice la procedencia del saneamiento catastral y
registral cuando se haya detectado al predio superpuesto con predios inscritos a nombres
de terceros.

Para concluir, debe resaltarse el carcter multipropsito o multifinalitario del Catastro,
que permitir la vinculacin del SNCP con el registro de predios, relacionando la
informacin catastral de un determinado predio con su partida registral, lo que finalmente
permitir que todos los usuarios del sistema registral puedan contar con informacin
integrada de las caractersticas econmicas y los derechos sobre los predios inscritos, as
como la visualizacin fsica de los mismos.

Dra. SONIA CAMPOS FERNNDEZ
REGISTRADORA PBLICA