Anotación demanda otorgamiento escritura pública

JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
Noviembre de 2008 291

Anotacin de demanda de otorgamiento
de escritura pblica
Resea:
Debe entenderse que la anotacin de demanda de otorgamiento de la escritura
pblica reserva prioridad para la inscripcin de la escritura pblica que se otorgue
en ejecucin de sentencia, inscripcin que retrotraer sus efectos a la fecha del
asiento de presentacin de la anotacin de demanda.
prctica jurisprudencial de
observancia obligatoria
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL REGISTRAL N 713-2005-SUNARP-TR-L
LIMA, 14 de diciembre de 2005.
APELANTE : JESS GUIZADO PALOMINO.
TTULO : 00359327 del 25-07-2005.
RECURSO : 00052684 del 10-10-2005.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIN.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESEN-
TADA
Mediante el ttulo alzado se solicita inscribir la compraventa e independizacin de una hec-
trea de terreno, que corre inscrita en la partida registral N P01043109 del Registro de Predios
de Lima. Para ello se presenta parte notarial de la escritura pblica del 23.10.2001, y de su acla-
RESOLUCIN
Jos Alejandro Ochoa Lpez
(*)
Sumario:
I. Antecedentes, II. Apuntes respecto de las anotaciones de demanda y sentencias en los
registros, III. Anlisis de la resolucin en cuestin, IV. Conclusiones.

(*) Abogado, Notario Pblico del Callao.
Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica
292 Noviembre de 2008
ratoria del 15.6.2002, ambas otorgadas ante el
notario de Lima, Luis Manuel Gmez Verste-
gui.
Mediante escrito del 14.11.2005, presen-
tado a esta instancia a travs hoja de trmite
documentario N 60543 del 22.11.2005, el
apelante presenta mayores fundamentos a su
recurso de apelacin.
II. DECISIN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Pre-
dios de Lima, Carmen Cauracuri Pino, obser-
v el ttulo en los siguientes trminos:
Vista la documentacin ingresada va sub-
sanacin, se reitera la observacin que pre-
cede en todos sus extremos, por cuanto: es
materia de transferencia una hectrea del total
del predio; que se observ por este Despa-
cho respecto a la descripcin el rea existente
como saldo; y establecindose que previa-
mente se deber proceder a la independiza-
cin conforme a lo establecido por el Art. 61
del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, debiendo de intervenir en dicho
acto todos los titulares registrales.
Que, se deja constancia que en ningn mo-
mento se ha indicado en la esquela anterior
que se deber indicar en la subsanacin de-
rechos y acciones; que, no habindose sub-
sanado la observacin anteriormente formula-
da, se procede a reiterar la misma, cuyo tenor
se reproduce lneas abajo:
De conformidad con el Art. 32 y 40 del Re-
glamento General de los Registros Pblicos y
Art. 2011 del Cdigo Civil, se observa el pre-
sente ttulo por cuanto:
1. Fluye de la escritura pblica presentada
que la misma es referente a una hectrea
del total del predio inscrito en esta par-
tida registral (P01043109), la misma que
es aclarada mediante escritura pblica de
fecha 15.6.2005 en la que se consigna que
el terreno cuenta con un rea de 46 578,38
y quedando un saldo de un rea de tres
hectreas con 578,38 que equivale a 36
578,38, rea con la cual se independiza
el rea enajenada a favor de los compra-
dores: que, siendo ello as, se advierte que
existe discrepancia en la segunda clusula
de la escritura de fecha 15.6.2005 en el
extremo que indica que queda un saldo
de tres hectreas con 578,38, para ms
adelante indicar que equivale a 36 578,38
m2 (no existiendo equivalencia en la mis-
ma), se deber aclarar con la formalidad
establecida por la ley del Notariado.
2. Asimismo se precisa que obra en el
asiento 007 y 008 de la partida registral
P01043109, inscripcin de compraventa
de acciones y derechos efectuada a fa-
vor de terceros por parte del transferente
Abraham Huamn Cordero, tngase pre-
sente al momento de la aclaracin.
3. Que, asimismo se tiene que conforme u-
ye de la partida registral el rea del pre-
dio es de 46 578,38 m2, siendo materia
de transferencia por la presente escritura
un rea equivalente a una hectrea. Que
siendo ello as, previamente se deber
proceder a la independizacin de la mis-
ma, debiendo cumplir para tal efecto con
lo dispuesto por el Art. 61 (Inc. 1) del Re-
glamento de Inscripciones del Registro de
Predios - certicados catastrales y dems
documentos a que se reere la norma aco-
tada.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN
El apelante seala lo siguiente:
1. Cuando se present los partes de la es-
critura pblica de compraventa en el
ao 2001, la misma registradora observ
que la venta haba sido efectuada en una
hectrea, diciendo que en la escritura p-
blica se consignaba en porcentaje, cuya
observacin se cumpli con celebrar otra
escritura pblica de aclaracin y recti-
cacin, modicando la clusula segunda
de la escritura pblica de compraventa
de fecha 12.11.2001. Pero resulta que al
ingresar nuevamente los partes conjunta-
mente con la escritura pblica de aclara-
cin y recticacin de fecha 11.7.2005,
el ttulo es conocido por la misma regis-
tradora, quien contradicindose respec-
to a su observacin anterior, realiza ob-
servacin diciendo que en los partes no
guraba el porcentaje del rea del acto
jurdico de compraventa. Lejos de eva-
luar los partes en las cuales la escritura
de compraventa es con independizacin
conforme ha sido otorgada la escritura
pblica de fecha 12.11.2001, en la que se
consigna Una de compraventa e inde-
pendizacin, independizacin que debe
ser efectuada al momento de inscribir el
ttulo, siendo innecesario exclusivamen-
te una escritura de independizacin y la
esquela de observacin anterior que se
contradeca con la nueva observacin,
la nueva solicitud ha sido observada, he-
cho que se contradice con las numerosas
resoluciones jurisprudenciales registra-
les que existe, no es posible obligar otra
aclaracin cuando la anterior observa-
cin ha sido subsanada por escritura p-
blica, los cuales deben ser revocados por
el Tribunal Registral, ordenando inscribir
el ttulo.
2. En cuanto a la insinuacin de la registra-
dora en indicar que la partida registral
P01043109 gura inscripcin de compra-
venta de acciones y derechos a favor de
terceros, no es aplicable para el acto jur-
dico material de la solicitud de inscripcin,
porque en los contratos de compraventa
celebrados con el suscrito corresponde a
una hectrea o metros cuadrados, que de
acuerdo al Art. 1351 del Cdigo Civil, slo
puede ser modicado por acuerdo de am-
bas partes, lo que no ocurre en el presente
caso, siendo as la observacin deviene en
improcedente.
3. En cuanto a la observacin de independi-
zacin, en la escritura pblica de compra-
venta de fecha 23.10.2001 se precisa que
es una compraventa e independizacin,
siendo as corresponde al registrador in-
dependizar el inmueble materia de la ena-
jenacin, por lo que la observacin debe
ser revocada.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia de transferencia se en-
cuentra inscrito formando parte del inmueble
de mayor extensin, constituido por el predio
rural C.A.U. COPACABANA, Parcela N 17,
cdigo Catastral N 11371, Proyecto Copaca-
bana - Lima Norte, Valle Chilln Rmac; corre
registrado en la partida registral N P01043109
del Registro de Predios de Lima.
El inmueble matriz tiene un rea de 6,578.38
m2 y presenta como titulares registrales a los
siguientes, segn se desprende de los asientos
00001, 00004, 00007 y 00008:
Abraham Huamn Cordero : 71.083 %
Sofa Catalina Espejo Ros : 6.786%
Urbanizadora Virgen de la Soledad S.A.:
22.1306656%
Asimismo, en el asiento 00002 se registr
una medida cautelar de anotacin de deman-
da a favor de Jess Guizado Palomino y De-
metria Gonzles Guizado de Palomino, dis-
puesta por el Juzgado Especializado Civil del
Cono Norte de Lima, dentro del proceso de
otorgamiento de escritura pblica.
En el asiento 00006 se registr la sentencia
ejecutoriada del 22.5.2002, expedida por la
Sala Especializada en lo Civil del Cono Norte
de Lima, que declara fundada la demanda so-
bre otorgamiento de escritura pblica respecto
de una hectrea del total de la parcela N 17.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Fernan-
do Tarazona Alvarado; con el informe oral del
abogado Jos Salas Lpez.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a cri-
terio de esta Sala la cuestin a determinar es
la siguiente:
Si la anotacin de demanda de otorgamiento
de escritura pblica reserva prioridad al ttulo
que contiene el parte notarial de la escritura
pblica que fue otorgada en ejecucin de la
sentencia expedida en dicho proceso judicial.
VI. ANLISIS
1. Dentro de las medidas cautelares contem-
pladas en el Cdigo Procesal Civil est la
anotacin de demanda, la que tiene por
nalidad, como toda medida cautelar, el
asegurar la ejecucin de la sentencia a
expedirse dentro de un proceso judicial
344
en el que se discutan derechos inscritos,
segn se recoge en su artculo 673.
De esta forma, mediante su registro en la
partida respectiva se asegura que la sen-
tencia a expedirse se cumpla, evitando
que posteriores inscripciones de actos
incompatibles, impidan la inscripcin de
dicha sentencia.
Es por ello que en el Texto nico Orde-
nado del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos se recoge la gura de la
retroprioridad, es decir, que una vez ano-
tada preventivamente la medida cautelar,
en este caso la anotacin de demanda, el
ttulo que contiene la sentencia denitiva
expedida en dicho proceso judicial va a
retrotraer sus efectos no a la fecha del
asiento de presentacin de dicho ttulo,
sino a la fecha del asiento de presentacin
de la anotacin preventiva (Art. 68).
De esta forma se asegura que las posterio-
res inscripciones a la anotacin preventi-
va, de actos incompatibles con la senten-
cia, no le sean oponibles.
2. En el presente caso, se solicita inscribir
una compraventa de una parte del predio
inscrito en la partida N P01043109 del
Registro de Predios de Lima, presentando
para ello parte notarial de la escritura p-
blica del 23.10.2001 y su aclaratoria del
15.6.2005, ambas otorgadas ante el nota-
rio Luis Manuel Gmez Verstegui.
Dicha escritura pblica de compraventa
ha sido otorgada por el Juez del Stimo
Juzgado Especializado en lo Civil de Lima
en rebelda del propietario, Abraham Hua-
mn Cordero y su cnyuge Teresa Quispe
Huaman, en ejecucin de la sentencia
recada en el proceso de otorgamiento
de escritura pblica iniciada por los com-
pradores Jess Guizado Palomino y su
cnyuge Demetria Gonzales Guisado de
Guizado contra Abraham Huamn Corde-
ro y su cnyuge Teresa Quispe Huaman,
segn se desprende de lo sealado en las
clusulas primera y segunda de la escri-
tura pblica del 23.10.2001, como de las
piezas procesales que corren insertas en
dicho instrumento pblico.
Por tanto, habindose registrado la de-
manda del proceso de otorgamiento de
escritura pblica en el asiento 00002 de
la partida del inmueble, as como la sen-
tencia expedida en dicho proceso en el
asiento 00006, corresponde determinar si
el ttulo alzado, que contiene la escritura
pblica mencionada, va a retrotraer sus
efectos a la fecha de la anotacin de la
demanda aludida.
3. Como se indic en el numeral 1, la na-
lidad de la medida cautelar es garantizar
la ejecucin de la sentencia a expedirse
en un proceso judicial, debiendo para
ello la pretensin discutida versar sobre
derechos inscritos. Dicha proteccin se
efectiviza mediante la retroprioridad de la
inscripcin de la sentencia a la fecha de la
anotacin de la demanda.
En el ttulo alzado no se solicita la ins-
cripcin de la sentencia, la misma que ya
corre anotada en el asiento 00006, sino
de un acto que si bien es distinto a la sen-
tencia, fue realizado en ejecucin de la
misma.
4. Sobre el tema, esta instancia seal, en la
Resolucin N 344-2003-SUNARP-TR-L
del 05/06/2003, que Tanto la anotacin
de la demanda de otorgamiento de escri-
tura pblica como la inscripcin de la sen-
tencia rme que ordena el otorgamiento de
escritura pblica reservan prioridad para la
inscripcin de la escritura pblica.
Dicho criterio se sustenta en lo siguiente:
6. El artculo 64 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos dene a las
anotaciones preventivas como asientos
provisionales y transitorios que tienen por
nalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modi-
cacin del acto o derecho inscrito.
Los actos susceptibles de anotacin pre-
ventiva son las demandas y dems medi-
das cautelares, as como las resoluciones
judiciales que no den mrito a una ins-
cripcin denitiva. Asimismo, se extende-
rn anotaciones preventivas en los dems
casos autorizados por las disposiciones
345
346
347
vigentes (Artculo 65 del Reglamento Ge-
neral de los Registros Pblicos).
Conforme al artculo 68 del citado re-
glamento, inscrito el acto o derecho cuya
prioridad ha sido cautelada por la anota-
cin preventiva, surtir sus efectos desde
la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin.
7. Las sentencias, consentidas o ejecutoria-
das, no dan mrito a la extensin de ano-
taciones preventivas. Ahora bien, cuando
la sentencia rme lo que ordena es el otor-
gamiento de una escritura pblica, est
ordenando que el demandado cumpla
con la obligacin de hacer consistente en
otorgar la escritura pblica. as, solo una
vez que el demandado cumple con otor-
gar la escritura pblica o el juez la otorga
en su nombre, el adquirente contar con
un ttulo autntico que le permita inscribir
su derecho en el Registro.
8. Resulta entonces que la inscripcin de
la sentencia rme que ordena el otorga-
miento de una escritura pblica de com-
praventa, no constituye una anotacin
preventiva y tampoco implica la inscrip-
cin de la transferencia de propiedad a
favor del comprador.
Sin embargo, resulta indudable que
cuando el vendedor de un bien se niega
a otorgar la escritura pblica, el com-
prador requiere tener el acceso a me-
canismos que le permitan asegurar que,
concluido el proceso y otorgada la escri-
tura pblica en ejecucin de sentencia,
podr acceder al Registro. De no poder
gozar de ningn mecanismo que asegure
la inscripcin de la futura escritura pbli-
ca, podra suceder que al momento en
que sta es otorgada y se presenta para
su inscripcin, ya se encuentre inscrita la
transferencia del bien en favor de tercera
persona.
9. Cuando se demanda el otorgamiento
de escritura pblica de compraventa, la
transferencia de propiedad en favor del
demandante ya se ha realizado, faltando
nicamente que el contrato de compra-
venta rena la forma necesaria para poder
acceder al Registro, esto es, la escritura
pblica.
As, debe entonces entenderse que la ano-
tacin de la demanda de otorgamiento de
escritura pblica reserva la prioridad para
la inscripcin de la escritura pblica que
se otorgue en ejecucin de sentencia, ins-
cripcin que surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de la
anotacin.
Por tanto, conforme a este criterio, debe
entenderse que la anotacin de demanda
de otorgamiento de la escritura pblica re-
serva prioridad para la inscripcin de la es-
critura pblica que se otorgue en ejecucin
de sentencia, inscripcin que retrotraer
sus efectos a la fecha del asiento de pre-
sentacin de la anotacin de demanda.
5. En aplicacin del segundo prrafo del in-
ciso b.2) del artculo 33 del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los
Registros Pblicos, esta Sala someti al D-
cimo Quinto Pleno del Tribunal Registral,
desarrollado los das 1 y 2 de diciembre del
presente ao, la aprobacin de un prece-
dente de observancia obligatoria sobre este
tema, habindose aprobado el siguiente
criterio de observancia obligatoria:
ANOTACIN DE DEMANDA DE OTOR-
GAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA
La anotacin de demanda de otorgamien-
to de escritura pblica reserva prioridad
para la inscripcin de la escritura pblica
que se otorgue en ejecucin de sentencia,
inscripcin que retrotraer sus efectos a
la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin de demanda.
6. En los asientos 00004, 00007 y 00008 de
la partida del inmueble matriz, corren re-
gistrados transferencias de cuotas ideales
de dicho inmueble, en favor de personas
distintas a los vendedores, Abraham Hua-
mn Cordero y Teresa Quispe Huaman.
Es decir, a la fecha de presentacin del t-
tulo alzado, el inmueble matriz est sujeto
a un rgimen de copropiedad, siendo sus
copropietarios Abraham Huamn Corde-
ro y su cnyuge Teresa Quispe Huaman,
348
Catalina Sofa Espejo Ros y Urbanizadora
Virgen de la Soledad S.A., conforme se se-
al en el rubro Antecedente Registral.
7. En aplicacin del precedente aprobado,
las transferencias inscritas con posteriori-
dad a la anotacin de la demanda de otor-
gamiento de escritura pblica, no pueden
congurar un obstculo a la inscripcin de
la escritura pblica que se otorgue en eje-
cucin de sentencia. A dicho efecto debe
tenerse en cuenta que las personas que
adquieren derechos con posterioridad a la
anotacin de la demanda de otorgamien-
to de escritura pblica, estn adquiriendo
un derecho a sabiendas que el predio - o
parte de l -, ha sido transferido por do-
cumento privado, y que se encuentra en
trmite el proceso de otorgamiento de la
escritura pblica respectiva.
En este caso, las transferencias de cuo-
tas ideales del predio se inscribieron con
posterioridad a la anotacin de demanda
(asiento 00002), por lo que no le resultan
oponibles al ttulo alzado.
En este sentido, debe revocarse el numeral
2 de la observacin.
8. La compraventa que se solicita inscribir versa
sobre una parte del inmueble inscrito en la
partida registral N P01043109, entonces, la
inscripcin de dicha transferencia va a impli-
car una previa independizacin del inmue-
ble transferido, por lo que debe cumplirse
con los requisitos regulados en el Captulo V
del Ttulo II del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
En este sentido, el ttulo presentado debe
contener no slo el rea del inmueble que
se desmembra sino tambin del rea re-
manente, debiendo precisarse los linderos
y medidas perimtricas de ambas reas,
segn se seala en el artculo 56 de dicho
reglamento.
Adems, tratndose de un predio rural,
debe presentarse certicado catastral del
rea a independizar y del rea remanente
acompaado del respectivo plano, rmado
por vericador, en el que se indique al rea,
linderos y medidas perimtricas de dichas
reas, debidamente autorizado por rgano
competente, en caso que el predio se ubi-
que en zona catastrada. Si no se encuentra
en zona catastrada, pero el inmueble cuen-
ta con plano catastral, debe presentarse
planos catastrales del rea a independizar
como del rea remanente, as como plano
de independizacin rmado por verica-
dor en el que se indique el rea, linderos
y medidas perimtricas de dichos predios,
visado por rgano competente, salvo que
dicha informacin se encuentre en el pla-
no catastral respectivo. Si el inmueble no
se encuentra ubicado en zona catastrada ni
cuente con plano catastral, debe presentar-
se plano rmado por vericador donde se
seala el rea, linderos y medidas perim-
tricas del rea a independizarse como del
rea remanente, debidamente visado por
rgano competente.
Dichas posibilidades se encuentran reco-
gidas en el artculo 61 del mencionado
Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.
9. En el ttulo apelado solamente se ha des-
crito el rea, linderos y medidas perimtri-
cas del rea vendida (1 hectrea), segn
se desprende de la clusula tercera de la
escritura pblica del 23.10.2001.
En este sentido, se aprecia que no se ha
presentado cualquiera de los planos exi-
gidos para su independizacin, y que se
encuentran contemplados en el artculo 61
del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios, tampoco se ha sealado el
rea, linderos y medidas perimtricas de
rea remanente, despus de la indepen-
dizacin, por lo que debe conrmarse el
numeral 3 de la observacin.
10. Respecto a la observacin contenida en
su numeral 1, efectivamente se encuentra
un error en la redaccin de la clusula se-
gunda de la escritura pblica aclaratoria
del 13.6.2005, ya que tres hectreas con
578,38 m2 no equivalen a 36 578,38 m2,
ya que cada hectrea equivale a 10,000.00
m2; por lo que debe aclararse de acuerdo
a la formalidad establecida en la Ley del
Notariado.
349
350
En este sentido, debe conrmarse dicho
extremo de la observacin.
11. Finalmente, es obligacin de esta instan-
cia, conforme a lo establecido en el art-
culo 156 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, vericar el pago de los
derechos registrales, siendo que conforme
a la tasa vigente, los derechos de calica-
cin por independizacin ascienden a la
suma de S/. 51.00 y los derechos de ins-
cripcin a S/. 13.00 lo que totaliza la suma
de S/. 64.00; los derechos de calicacin
por modicacin de rea ascienden a la
suma de S/.26.00 y los derechos de ins-
cripcin a S/.6.00 lo que totaliza la suma
de S/. 32.00 y los derechos de calicacin
por compraventa ascienden a S/. 27.00 y
los derechos de inscripcin a S/. 9.00 lo
que totaliza la suma de S/. 36.00
Habiendo abonado el recurrente la
suma de S/. 27.00 mediante recibo N
2005-01-00003789, le resta abonar la
suma de S/. 105.00 Nuevos Soles.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los numerales 1 y 3 y RE-
VOCAR el numeral 2 de la observacin
formulada por la Registradora del Registro
de Predios de Lima, por los fundamentos
expresados en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal
Registral
GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
COMENTARIO
L
a resolucin materia del presen-
te comentario, versa respecto del
criterio aprobado en el Decimo-
quinto Pleno del Tribunal Registral y que
dio mrito a la emisin de la Resolucin N
713-2005-SUNARP-TR-L del 14.12.2005;
respecto de la apelacin presentada por Jess
Guizado Palomino, Ante la reiterada obser-
vacin formulada por la Registradora Pbli-
ca, al Ttulo N 00359327 del 25-07-2005,
mediante el cual solicita la inscripcin de la
compraventa e independizacin de una hec-
trea de terreno.
I. ANTECEDENTES
Mediante Ttulo N 00359327 del
25-07-2005, Jess Guizado Palomino, solici-
ta la inscripcin de la compraventa e indepen-
dizacin de una hectrea de terreno que corre
inscrita en la Partida Registral N P01043109
del Registro de Predios de Lima. Para ello se
presenta parte notarial de la escritura p-
blica del 23.10.2001, y de su aclaratoria del
15.6.2002, ambas otorgadas ante el notario
de Lima, Lus Manuel Gmez Verstegui.
SUSTENTOS DE LA OBSERVA-
CION REITERADA
La Registradora Pblica del Registro de
Predios de Lima, Carmen Cauracuri Pino,
observ el ttulo en los siguientes trminos:
Vista la documentacin ingresada va subsa-
nacin, se reitera la observacin que precede
en todos sus extremos, por cuanto:
A. Es materia de transferencia una hect-
rea del total del predio; que se observ
por este Despacho respecto a la des-
cripcin el rea existente como saldo;
y establecindose que previamente se
deber proceder a la independizacin
conforme a lo establecido por el Art.
61 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, debiendo de inter-
venir en dicho acto todos los titulares
registrales.
B. Deja constancia que en ningn momen-
to se ha indicado en la esquela anterior
que se deber indicar en la subsanacin
derechos y acciones; que, no habin-
dose subsanado la observacin anterior-
mente formulada, se procede a reiterar
la misma:
1. Por la discrepancia existente entre la
Escritura Pblica de fecha 23.10.2001
y la de fecha 15.06.2005, discrepan-
cia referida a las reas consignadas en
ambas escrituras, no existiendo equi-
valencia en la misma, se deber aclarar
con la formalidad establecida por la ley
del Notariado.
2. Indica igualmente que en los asien-
tos 007 y 008 de la partida registral
P01043109, obra la inscripcin de
compraventa de acciones y derechos
realizada a favor de terceros por par-
te del transferente Abraham Huamn
Cordero.
3. Seala que de la partida registral el
rea del predio es de 46 578,38 m2,
siendo materia de transferencia por
la presente escritura un rea equi-
valente a una hectrea. Por lo que
previamente se deber proceder a la
independizacin de la misma, Art.
61 (Inc. 1) del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Predios -
certificados catastrales y dems do-
cumentos a que se refiere la norma
acotada
SUSTENTOS DE LA APELACION
Con escrito del 14.11.2005, presentado a
esta instancia a travs hoja de trmite docu-
mentario N 60543 del 22.11.2005, el apelan-
te presenta mayores fundamentos a su recurso
de apelacin indicando lo siguiente:
1. Que la observacin formulada al ttulo,
contradice con las numerosas resoluciones
jurisprudenciales registrales que existe, no
es posible obligar otra aclaracin cuando
la anterior observacin ha sido subsanada
por escritura pblica, los cuales deben ser
revocados por el Tribunal Registral, orde-
nando inscribir el ttulo.
2. En cuanto a la insinuacin de la registra-
dora en indicar que la partida registral
P01043109 fgura inscripcin de compra-
venta de acciones y derechos a favor de ter-
ceros, no es aplicable para el acto jurdico
material de la solicitud de inscripcin, en
razn de lo establecido en el Art. 1351
del Cdigo Civil.
3. Respecto a la observacin de independi-
zacin, en la escritura pblica de compra-
venta de fecha 23.10.2001 se precisa que
es una compraventa e independizacin,
siendo as corresponde al registrador inde-
pendizar el inmueble materia de la enaje-
nacin, por lo que la observacin debe ser
revocada.
RESOLUCIN DE TRIBUNAL
El Tribunal, luego de un anlisis respecto
de que si la anotacin de demanda de otor-
gamiento de escritura pblica reserva priori-
dad al ttulo que contiene el parte notarial de
la escritura pblica que fue otorgada en ejecu-
cin de la sentencia expedida en dicho proceso
judicial; ello en base de existir en la partida
del inmueble la anotacin de demanda a favor
351
del apelante, los dems asientos de transferen-
cias registrados en la partida del inmueble y
la necesaria independizacin, resuelve CON-
FIRMAR los numerales 1 y 3 y REVOCAR
el numeral 2 de la observacin formulada por
la Registradora.
II. APUNTES RESPECTO DE LAS
ANOTACIONES DE DEMANDA
Y SENTENCIAS EN LOS REGIS-
TROS
El procedimiento registral se caracteri-
za por tener efectos erga omnes, es decir,
los efectos del procedimiento registral son
efectos contra todos; sin embargo al no ser
las inscripciones convalidantes, los asientos
pueden ser modifcados o enervados a travs
de procesos judiciales por quien alega un
mejor derecho; si un debido proceso, en el
sentido lato, el Registro no convalida, no lo
sana ni lo cura.
Junto al asiento de inscripcin existen
otros asientos que se practican en el registro
con efcacia y tcnica propia. Uno de ellos
es la anotacin preventiva. El Art. 2020 del
C.C. seala que el reglamento indica los ca-
sos en que los actos o contratos a que se re-
fere el Art. 2019 son materia de anotacin
preventiva. Esta Norma seala la existencia
de determinados actos que deben encauzarse
a travs de las anotaciones preventivas
(1)
. El
Art. 65 del RGRP seala taxativamente los
actos y derechos susceptibles de anotacin
preventiva:
a) Las demandas y dems mediadas cautelares;
b) Las resoluciones judiciales que no den m-
rito a una inscripcin defnitiva;
c) Los Ttulos cuya inscripcin no pueda
efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane.
Defnir las anotaciones preventivas, resulta
ser difcil, pudiendo considerrseles como no-
tas mnimas de carcter general pueden apun-
tarse que son asientos de vigencia temporal
limitada, con efectos menos amplios que los de
las inscripciones y tendentes a enervar la efca-
cia de la fe pblica registral que en otro caso se
producira a favor del de terceros adquirentes
(2)
.
Las anotaciones preventivas son consideradas
por Diez-Picazo como preinscripciones que
publican la existencia de un derecho en vas de
inscripcin, pero todava no inscrito, o asientos
de contradiccin, pues publican una eventual
y futura rectifcacin del registro, o medios de
publicidad de situaciones de trascendencia real
inmobiliaria, que por razones de poltica legis-
lativa y de mecnica registral no acceden al re-
gistro por la va de la inscripcin, o, por ltimo,
asientos que dotan a determinados crditos de
garantas y de preferencia frente a otros
(3)
.
Las anotaciones preventivas de demanda
sirven para asegurar el cumplimiento de las de-
cisiones judiciales; esta anotacin de la litis da a
conocer a los terceros adquirientes la existencia
de un litigio sobre un bien inmueble o respec-
to a la validez o invalidez de un asiento de ins-
cripcin cualquiera; y que ampara el derecho
del solicitante y le permite asegurar en ltima
instancia la decisin de la autoridad judicial.

(1) En la Ley Hipotecaria espaola, los supuestos en que la Ley permite la anotacin preventiva estn enumerados en el
Art. 42 L.H., si bien su ltimo nmero contiene una referencia abierta que implica la posibilidad de que existan otros
casos distintos de los del Art. 42 en los que quepa la prctica de tal asiento.
(2) DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLN. Sistema de Derecho Civil, Volumen III - Derecho de Cosas y Derecho In-
mobiliario Registral. Quinta Edicin. Editorial Tecnos S.A., 1997, Madrid Espaa, p. 349
(3) Loc. Cit.
352
353
354
355
El Art. 64 del RGRP las defne como
asientos provisionales y transitorios que tiene
por fnalidad reservar la prioridad y advertir
la existencia de una eventual causa de modif-
cacin del acto o derecho inscrito. En efecto, la
anotacin preventiva de demanda se extiende
para asegurar y cautelar en el Registro el cum-
plimiento de los fallos judiciales o la efcacia
de cualquier derecho real que no puede ser
inscrito en forma defnitiva, cumpliendo a su
vez la funcin de enervar la efcacia de la fe
pblica registral de los titulares de situaciones
jurdicas an no consolidadas, reservando du-
rante su vigencia la prioridad del ttulo, ya que
los efectos de la inscripcin de la sentencia se
retrotraern siempre a la fecha de la anotacin
preventiva de la demanda, conforme lo man-
da el Art. 68 del RGRP
(4)
.
Las anotaciones preventivas son produc-
to de medidas cautelares, y estn relaciona-
das al proceso por una necesidad de proteger
y asegurar de forma ms efcaz al titular de
la pretensin, el cumplimiento efectivo del
fallo defnitivo, cuyo sustento lo encontra-
mos en el artculo 673 del C.P.C. cuando la
pretensin discutida en el proceso principal
est referida a derechos inscritos, la medida
cautelar puede consistir en la anotacin de
la demanda en el registro respectivo. Una
medida cautela tambin anticipa la compro-
bacin de un hecho discutido, al permitir al
futuro actuar anteladamente una prueba a
fn de asegurar su existencia y efcacia en un
posterior proceso
(5)
.
Sin perjuicio de mantener una naturale-
za singular sea la de evitar que determi-
nados actos causen dao (prohibiendo la
continuacin de una actividad), asegurar el
bien (anotacin de demanda), satisfacer una
necesidad urgente (asignacin alimenticia
provisional), o evitar daos a las personas
(reclusin del futuro interdicto)-, la medida
cautelar siempre estar dirigida a evitar que
el fallo defnitivo devenga en inejecutable
(6)
,
restableciendo de esta manera la respetabili-
dad del Poder Judicial.
De acuerdo con lo expresado por Gun-
ther Gonzlez Barrn
(7)
, el presupuesto
fctico de la anotacin de la demanda se
halla en la existencia de una crisis o con-
troversia en la relacin material (civil),
cuya demora en resolverse a travs del pro-
ceso judicial puede convertir en ilusoria
la pretensin del actor. Por ello, la cien-
cia procesal ha buscado mecanismos para
conservar la situacin inicial existente a la
interposicin de la demanda con el prop-
sito de tutelar la eficacia del proceso. De
esta manera, se desafa el paso del tiempo
procurando que la sentencia despliegue
todos sus efectos a travs de la medida cau-
telar conservativa. En razn, toda vez que
de no proceder a anotarse en los registros
no podra el demandante reservar su prio-
ridad, para luego exigir su mejor derecho
ganado en el proceso.
De acuerdo a lo expresado podemos
afirmar que las anotaciones preventivas no

(4) RGRP Art, 68.- Retroprioridad derivada de la anotacin preventiva
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de la anotacin, salvo disposicin distinta.
(5) GUERRA MACEDO, Rosario. Renovacin de medidas cautelares. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comen-
tada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per, p. 98
(6) MONROY GLVEZ, Juan. Temas de proceso civil. Librera Studium. Lima 1987. pg. 34; citado por Rosario Guerra
Macedo.
(7) GONZLES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral Notarial. Juristas Editores E.I.R.L. Segunda
Edicin, Enero, 2008, pp. 144 146 y 150 y ss.
356
357
358
solo es un mrito trmite, producto de de
una medida cautelar seguida en un proce-
so, su significado e importancia va ms all
de ser un simple asiento registral, puesto
que en ella se aplican importantes princi-
pios del sistema registral, publicidad (ma-
terial y formal), rogacin, prioridad prefe-
rente y retroprioridad, buena fe registral.
En el asiento de anotacin preventiva de
demanda, en realidad, lo que publica el Regis-
tro es una situacin jurdica litigiosa: alguien
ha demandado la propiedad, por ejemplo, de
bienes inmuebles que fguran inscritos a nom-
bre del demandado con derecho inscrito. El
demandante puede o no tener derecho algu-
no, esto es indiferente, le protege simplemen-
te por el hecho de demandar, con el objeto
de que, si la sentencia acoge sus pretensiones,
no surja la fgura de un tercero adquirente de
buena fe, toda vez porque el demandado, en
tanto se sustancia el juicio, ha enajenado la
cosa litigiosa
(8)
. Ello en base de que si bien la
anotacin preventiva, reserva un posible dere-
cho, no implica de forma alguna el cierre de la
partida, con lo que el demandante puede ena-
jenar o gravar el bien objeto del litigio.
Para ALVAREZ CAPEROCHIPI
(9)
, la
anotacin preventiva (especialmente de de-
manda y embargo) constituye un sistema de
publicar el proceso, y por esta va salvaguardar
los derechos desde la demanda, permitir la re-
troaccin de la sentencia, y en el juicio, lim-
piar los ttulos y gravmenes ocultos, evitando
las maniobras defraudatorias y garantizando
la efectividad del proceso. En la anotacin
preventiva se muestra el carcter esencial-
mente jurisdiccional del Registro. ste y el
proceso se hallan indisolublemente unidos,
uno como declaracin sumaria de propiedad,
mientras que la anotacin preventiva publica
el proceso, y por este mecanismo garantiza su
efectividad.
La anotacin preventiva de la demanda
tiene, por lo tanto, dos aspectos
(10)
:
i) Desde un punto de vista procesal, es una
medida cautelar que tiene por fnalidad
asegurar que cuando recaiga la sentencia,
sta pueda ejecutarse en iguales circuns-
tancias que cuando se inici la instancia
judicial;
ii) Desde un punto de vista registral, es el me-
dio de hacer constar en el Registro la exis-
tencia de alguna causa que ha dado origen
a la pretensin de nulidad o inefcacia del
acto mismo.
La anotacin preventiva se justifca como
contrapeso a los efectos enrgicos del prin-
cipio de fe pblica registral, esto signifca
que si el Registro protege al tercer adqui-
rente de buena fe; es necesario proveer un
mecanismo tambin enrgico para eliminar
o amenguar las consecuencias negativas de-
rivadas de la inexactitud del Registro. De
esta manera, queda rechazada una vez ms
la idea muy difundida de que la proteccin
registral es mera formalidad o abstraccin
sin contenido.

(8) La Ley Hipotecaria le protege simplemente por el hecho de demandar, y con el objeto de que, si la sentencia acoge
sus pretensiones, no surja la gura de un tercero hipotecario porque el demandado, en tanto se sustancia el juicio, ha
enajenado la cosa litigiosa. Por tanto, las resultas del juicio afectarn al adquirente, que ver que nada ha adquirido,
v. gr., si triunfa la accin reivindicatoria del anotante, pero la anotacin no impide al demandado enajenar o gravar la
nca o derecho afectado; advierte a los terceros del peligro que corren a causa de las situacin litigiosa (Art. 71 L.H.).
DIEZ PICAZO, Luis. Op.cit. p. 350.
(9) LVAREZ CAPEROCHIPI, citado por GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario.
Segunda edicin 2004. Jurista Editores. Lima Per, p. 683.
(10) GONZLES BARRN, Gunther. Introduccin al Derecho Registral Notarial. Op. Cit.
359
360
361
362
De lo expuesto podemos determinar que
las anotaciones preventivas demanda
(11)
. En
efecto, es hacer saber a terceros adquirientes
las condiciones litigiosas en que se halla el in-
mueble para que no puedan ampararse en la
presuncin de la buena fe; cumple una fun-
cin de enervar la efcacia de la fe pblica re-
gistral de los titulares de situaciones jurdicas
an no consolidadas
(12)
, reservando durante
su vigencia la prioridad del ttulo, ya que los
efectos de la inscripcin de la sentencia se re-
trotraern siempre a la fecha de la anotacin
preventiva de la demanda; pero no impide la
libre disposicin del bien que puede ser grava-
do o enajenado por el titular registral deman-
dado, al amparo de lo establecido en el Art.
673
(13)
del CPC y Art. 67 del RGRP
(14)
.
No puede ser de otra forma ya que como
tales, las anotaciones preventivas de demanda
solo buscan impedir los efectos de la fe pbli-
ca a favor del tercero de buena fe, siendo un
medio preventivo que publica sin constituir;
es por ello, precisamente porque la anota-
cin de la demanda no cierra el registro a las
enajenaciones o gravmenes posteriores a su
prctica, hay una litis pendiente de defnir,
el demandante puede o no tener derecho al-
guno, la anotacin pesa como una amenaza
sobre los posibles adquirentes posteriores del
demandado, pero no cierra el Registro y, por
lo tanto, no impide inscribir las enajenaciones
o gravmenes otorgados por el demandado.
Sin embargo estos actos quedan sujetos al
resultado del pleito, por lo que es necesario
determina los efectos que la sentencia frme
obtenida en su favor por el anotante produ-
ce en los asientos que haya originado aquellas
disposiciones; en tal caso resulta aplicable lo
preceptuado en el Art. 68 del RGRP, referi-
do a la retroprioridad.
Sea cualquiera la opinin que se acepte
sobre el alcance del principio de fe pblica,
resulta que la anotacin de demanda, por una
parte, no consigue enervar completamente su
efecto: el Registro sigue funcionando y su jue-
go perjudicando a todos menos al anotante.
Sobre los efectos de la sentencia, Lus Diez-
Picazo
(15)
seala que partiendo de que tales
asientos sean contradictorios o limitativos del
derecho del anotante victorioso, el Art. 198
R.H., distingue las siguientes situaciones:
a) Asientos extendidos en virtud de ttulos
de fecha posterior a las de la anotacin y
practicados con posterioridad a sta. Se
cancelan.
b) Asientos extendidos en virtud de ttulos
de fecha posterior a la de la anotacin,
pero derivados de asientos que gocen de
prelacin sobre el de la misma anotacin.
No se cancelan, subsisten.
Por ejemplo, con anterioridad a la ano-
tacin fgura inscrito a nombre de A un
derecho de usufructo sobre la fnca que el
anotante reivindica contra el propietario

(11) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores. Lima Per. 2da Ed.
2004, p. 667.
(12) Segn Diez-Picazo los asientos registrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la ecacia de la fe
pblica registral en favor de los titulares de situaciones jurdicas que no son inscribibles. Ob. Cit., p. 351
(13) Art.673 CPC () La anotacin preventiva de la demanda no impide la transferencia ni las afectaciones posteriores,
pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
(14) RGRP Art. 67.- Efectos no excluyentes de la anotacin preventiva.
La existencia de una anotacin preventiva no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados
con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotacin preventiva
o la disposicin normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.
(15) DIEZ PICAZO, Luis y Antonio GULLN. Op. Cit.
363
364
365
constituyente. Si A transfere a B el usu-
fructo despus de la anotacin, el asiento
de inscripcin a favor de B, aunque mo-
tivado por un ttulo de fecha posterior, o
queda afectado por la sentencia.
c) Asientos extendidos en virtud de ttulos
de fecha anterior a la de la anotacin, pero
con posterioridad a sta: En ejecucin de
sentencia, el anotante debe pedir al juez su
cancelacin, y podr decretarla si los titu-
lares, a los que deber previamente citar,
no se opusieren en el Plazo de 30 das. Si
se oponen, entonces se sigue el procedi-
miento de incidentes y habr de estarse a
la resolucin judicial frme.
Es de verse la importancia de la prioridad
en la anotacin, nuestra legislacin, sin em-
bargo hay que precisar que el principio de
prioridad registral a que se contrae la norma
contenida en el artculo 2016 del Cdigo Ci-
vil se refere al conficto que se presentan en-
tre dos inscripciones compatibles con carcter
defnitivo, y no hace referencia al supuesto de
las anotaciones preventivas que tienen vigen-
cia temporal. Sin embargo ello no resulta apli-
cable en los confictos entre una anotacin de
demanda de otorgamiento de escritura p-
blica y una inscripcin de carcter defnitiva,
toda vez que por la naturaleza cautelar y la
funcin de la anotacin de demanda, ella sir-
ve para desvirtuar la buena fe de las personas
que adquirieron un bien con fecha posterior
al momento en que se practic el acto de ano-
tacin
(16)
.
Un concepto que resulta fundamental en
las circunstancias anotadas es el prioridad
registral; pues, el conficto de derechos se
resuelve mediante la intervencin del regis-
tro que asigna un orden a cada uno de estos
en funcin del momento de su presentacin
al diario registral; as, quien primero inscri-
be ser quien logre proteccin del ordena-
miento, al oponer su derecho de una mejor
manera a los dems. La determinacin de
la prioridad en este caso como se recono-
ce en la doctrina no es solo una cuestin
de oportunidad (teora de las carreras),
sino que obedece a la naturaleza o esencia
de los derechos reales (cuya oponibilidad es
erga omnes), que al recaer sobre un mismo
inmueble precisan de un orden, sea con ca-
rcter excluyente o preferente
(17)
.
(16) CAS. N 2333-99 LA LIBERTAD, Lima, 25 de julio del 2000:... en la sentencia de vista, la Sala de revisin ha aplicado el
artculo 2016 del Cdigo Civil considerando que la anotacin de la demanda a favor de la demandada es una inscripcin
que resulta oponible por prioridad en el tiempo a la escritura pblica a favor de los actores, que fue otorgada e inscrita en
los registros pblicos con fecha posterior... al respecto para determinar si el principio de prioridad registral resulta aplicable
en los casos de conicto entre una anotacin preventiva de demanda y una inscripcin registral, es necesario denir previa-
mente el concepto de asiento de inscripcin y determinar la naturaleza jurdica de la anotacin de demanda en el caso
de autos ha quedado establecido que la demandada adquiri el bien sub litis mediante documento privado de transferencia
de crdito de fecha 11 de febrero de 1985 y anot preventivamente su demanda de otorgamiento de escritura pblica antes
que la escritura pblica de compraventa de los demandantes y del transferente de ellos; siendo eso as, la adquisicin de
los actores se ha producido con el conocimiento de que se encontraba anotada previamente una demanda de otorgamiento
de escritura pblica; por lo tanto, ellos no han actuado con buena fe, por lo que tampoco estn protegidos con la buena fe
registral a que se reere el artculo 2014 del Cdigo Civil as mismo, siendo el origen del conicto la doble venta efec-
tuada por los anteriores propietarios del inmueble, la controversia debe ser resuelta conforme a lo dispuesto en el artculo
1135 del Cdigo Civil, teniendo en este caso prelacin el documento privado de la demandada por cuanto la celebracin e
inscripcin de la escritura pblica de los demandantes ha sido realizada sin el requisito de la buena fe, pues por el principio
de publicidad registral ellos conocan que se encontraba anotada en los registros pblicos una medida cautelar de anotacin
preventiva de demanda
(17) ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. El Bloqueo Registral: La Reserva de prioridad registral de los derechos reales en el
Per. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per,
pp. 17 y ss.
366
En resumen
(18)
, los efectos jurdicos de la
anotacin preventiva de demanda son los si-
guientes:
Deja sin efecto, respecto a la inscripcin
protestada, el principio de fe pblica para
un posterior adquirente: el efecto prin-
cipal de la anotacin preventiva () es
simplemente enervar la proteccin de la fe
pblica que normalmente favorece al ter-
cer adquirente de buena fe. La anotacin
preventiva publica transitoriamente un
impedimento, una circunstancia obstativa
de la fe pblica del registro. Esa es su car-
dinal funcin.
No se clausuran las inscripciones suce-
sivas, ni se priva al titular registral de su
poder dispositivo, salvo que el Juez, ade-
ms, dicte una medida de prohibicin de
disponer. Por tal razn, la anotacin de
demanda simplemente previene a los ad-
quirentes respecto a la posible decadencia
del negocio en que se pretende fundarse.
Este efecto est reconocido en el Art. 673
del CPC y Art. 67 del RGRP.
Se reconoce una reserva absoluta al rango
a favor del anotante, con lo cual los actos
de disposicin anteriores (con inscripcin
posterior) o posteriores a la anotacin, es-
tn sujetos al resultado del proceso. Este
efecto tambin esta reconocido en el Art.
673 del Cdigo Procesal Civil y el Art.
68 del RGRP.
Cabe citar a Elvira Alfonso Rodr-
guez
(19)
, comentando el Artculo 42 nume-
ral 1, de la Ley Hipotecara espaola, seala
que tradicionalmente se viene entendiendo
que la anotacin de demanda es una medi-
da cautelar de naturaleza registral que trata
de asegurar la pretensin ejercitada en el
proceso para el caso de que fnalmente sea
estimada. La doctrina mayoritaria, a la hora
de precisar esta formulacin abstracta, en-
tiende que la fnalidad de la anotacin de
demanda consiste en preservar el proceso
del juego del Registro, eliminando los obs-
tculos que pueda levantar la fe registral a la
ejecucin de la sentencia estimatoria que en
su da se dicte:
I) Si la pendencia del proceso no se publica
mediante la oportuna anotacin, el que
adquiere, a ttulo oneroso y de buena fe,
derecho del demandado, e inscribe, de-
vendr titular de modo irrebatible.
II) Poco importa que la sentencia final
acoja las razones del demandante y re-
conozca su derecho. El fallo es intil y
de poco servir al vencedor iniciar un
nuevo proceso contra el tercero: mien-
tras se ventilaba el primer juicio, el Re-
gistro le ha investido con un ttulo au-
tnomo de propiedad, independiente
del de su causante.
III)En resumen, el juego demoledor del Re-
gistro ofrece al demandado un cmodo
instrumento para burlar la Justicia: re-
sultado intolerable por partida doble, ya
que conduce al descrdito del proceso y
del Registro. De ah la necesidad de ofre-
cer al demandante instrumentos para im-
pedirlo.
Agrega adems, que, no parece, sin em-
bargo, rigurosamente exacto afrmar que la
anotacin sea una medida dirigida simple-
mente a suspender la proteccin registral de
(18) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, p. 684.

(19) ALFONSO RODRGUEZ, Elvira [et al.]. Seccin: De las anotaciones preventivas. Tomo VII - Vol.5, Artculos 42 a 103 de
Ley Hipotecaria - Manuel Albadalejo Garca. Edersa, 1999 Actualizado a 01 de Enero 2000. http://vlex.com/vid/231181
367
368
las adquisiciones de derechos realizadas con
posterioridad (por tanto, operativa slo a
partir del momento en que se practica). Esta
construccin merece, cuando menos, dos
correcciones en su signifcado, equivocado
por exceso y por defecto.
I) En primer lugar, aun dando por bueno
que la fnalidad de la anotacin es sus-
pender el juego de la fe registral, lo cierto
es que slo la suspende en cuanto perju-
dique al anotante: una suspensin, pues,
por una parte, de efcacia relativa. El Re-
gistro sigue funcionando y protegiendo
al tercero que inscribe contra todos, salvo
contra el anotante.
II) En segundo lugar, la parlisis que la anota-
cin produce de la fe registral en benefcio
del demandante es total hasta el punto de
que el Registro dejar de amparar no slo
a los adquirentes posteriores, sino tambin
a los anteriores: la suspensin opera en-
tonces con un cierto carcter retroactivo.
As los que adquirieron derechos antes de
la anotacin, pero los inscriben despus,
tampoco pueden llamarse a la proteccin
de la fe pblica.
Esta particular efcacia de la anotacin es
difcilmente comprensible, por lo que se han
visto condenados al fracaso los sucesivos in-
tentos doctrinales para encontrarle acomodo
o justifcacin en alguna de las construcciones
conceptuales habitualmente manejadas en
Derecho.
Nota importante es la vigencia del asiento
de anotacin de demanda en los Registros, al
efecto es preciso que estas no tienen venci-
miento, y se ven reforzadas con la anotacin
de la sentencia defnitiva, que conlleve el
mandato de inscripcin, en el caso del otor-
gamiento de escritura publica el mandato
judicial no es otro que el de ordenar el otor-
gamiento por parte del Juez en reemplazo
de los vendedores, valorada la autenticidad y
la fecha de la minuta en la sentencia que or-
dena el otorgamiento de escritura pblica,
la minuta tiene plena validez y no puede ser
cuestionada registralmente, al tratarse de as-
pectos vinculados a la propia decisin judi-
cial
(20)
. Sin embargo se debe tener en cuenta
que la escritura pblica otorgada en ejecucin
de sentencia en el proceso de otorgamiento de
escritura pblica no constituye ttulo judicial,
no resultando aplicables las limitaciones a la
califcacin contenidas en el segundo prrafo
del artculo 2011 del Cdigo Civil
(21)
; por lo
que ingresado el ttulo otorgado es sujeto de
califcacin.
III. ANALISIS DE LA RESOLUCION
EN CUESTION
1. El Ttulo materia del presente fue obser-
vado por la no adecuacin de las reas es-
tablecidas en la escritura de compraventa
otorgada por mandato judicial (procedi-
miento judicial de otorgamiento de es-
critura pblica), con la que obra inscrita
en la Partida Registral N P0104319; as
como la realizacin del trmite previo de
independizacin del rea que se adquiere,
ello en cumplimento exacto de con los
requisitos regulados en el Capitulo V del
Titulo II del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios. Adems de obser-
var el registrador que en la partida obra el
(20) Criterio adoptado en la Resolucin N 276-2002-ORLC/TR del 30 de mayo 2002, publicada el 15 de junio de 2002.
(21) Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolucin N 375-2003-SUNARP-TR-L del 20.6.2003; Reso-
lucin N 189-2001-ORLC/TR del 30.4.2001 y Resolucin N 100-1999-ORLC/TR del 12.4.1999. Resolucin N
375-2003-SUNARP-TR-L 20.06.2003
369
registro de transferencia de acciones y de-
rechos a favor de terceras personas, quie-
nes no fguran como demandados. Cabe
precisar que la anotacin de la demanda,
obra en el asiento 00002 de la Partida N
01043109
2. El tratamiento dado a la anotacin pre-
ventiva de la demanda por la Registra-
dora no resulta ser el ms feliz, toda vez
que no aplic en su debida dimensin lo
preceptuado por el Art. 673 del CPC
y 64 del RGRG, concordantes ambos
en lo referido a las anotaciones preven-
tivas de demandas; observa aduciendo
la existencia de asientos en los que se ha
registrado la transferencia de acciones y
derechos sobre el inmueble objeto de la
inscripcin de la medida cautelar; lo cual
es corregido por el superior, teniendo en
cuenta que la anotacin de demanda es
una medida cautelar de naturaleza regis-
tral que trata de asegurar la pretensin
ejercitada en el proceso para el caso de
que fnalmente sea estimada.
3. En efecto como se ha referido, las anotacio-
nes preventivas de demanda solo buscan
impedir los efectos de la fe pblica a favor
del tercero de buena fe, siendo un medio
preventivo que publica sin constituir, es
decir publicita una situacin litigiosa un
derecho por defnir; es por ello, precisa-
mente porque la anotacin de la demanda
no cierra el registro a las enajenaciones o
gravmenes posteriores a su prctica, hay
una litis pendiente de defnir, el deman-
dante puede o no tener derecho alguno, la
anotacin pesa como una amenaza sobre
los posibles adquirentes posteriores del
demandado, pero no cierra el Registro y,
por lo tanto, no impide inscribir las ena-
jenaciones o gravmenes otorgados por el
demandado, el Registro sigue funcionan-
do perjudicando a todos menos al anotan-
te, ello por la publicidad otorgada por el
asiento anotado preventivamente.
4. Es importante sealar que la anotacin
en benefcio del demandante es total has-
ta el punto de que el Registro dejar de
amparar no slo a los adquirentes pos-
teriores, sino tambin a los anteriores: la
suspensin opera entonces con un cierto
carcter retroactivo, en caso de que el
demandante gane su pretensin, recono-
ciendo una reserva absoluta al rango a fa-
vor del anotante, con lo cual los actos de
disposicin anteriores (con inscripcin
posterior) o posteriores a la anotacin,
estn sujetos al resultado del proceso.
Este efecto tambin esta reconocido en
el Art. 673 del Cdigo Procesal Civil y
el Art. 68 del RGRP.
5. Constituye un sistema de publicar el
proceso, y por esta va salvaguardar los
derechos desde la demanda, permitir
la retroaccin de la sentencia, y en el
juicio, limpiar los ttulos y gravmenes
ocultos, evitando las maniobras defrau-
datorias y garantizando la efectividad
del proceso.
6. La apelacin a la reiterada observacin de
la Registradora motiva la apelacin del so-
licitante, acto que reinscribe en el Asiento
0010 de la misma partida
7. Teniendo como base lo establecido por los
Artculos 64, 65 y 68 del RGRP, el Tribu-
nal sustenta la revocacin del numeral 2 de la
observacin planteada por la Registradora.
Sin embargo subsisten las observaciones de
los numerales 1 y 3, los que son ratifcados,
toda vez que no fue subsanada conforme a
las disposiciones sobre la materia, emitiendo
la Resolucin N 713-2005-SUNARP-TR-
L del 14.12.2005; la que fue e debidamente
notifcada al apelante, conforme obra en la
copia de la hoja de notifcacin correspon-
diente.
8. No obstante lo resuelto por el Tribunal es
de apreciarse en la Partida del inmueble,
que en el Asiento 0006 obra la inscripcin
de la Sentencia recada en el proceso de
otorgamiento de escritura pblica, favora-
ble al demandante.
9. Devueltos los actuados al Registrador,
ste notifca la Resolucin al apelante
mediante Esquela de Observacin de fe-
cha 28 de diciembre del 2005, y conforme
al mandato contenido en la Resolucin,
de conformidad con lo estipulado en el
Art. 162 del RGRP, mediante manda
que cumpla con los defectos advertidos
referidos a los numerales 1 y 3 de la ob-
servacin apelada:
1) Por la discrepancia existente entre la
Escritura Pblica de fecha 23.10.2001
y la de fecha 15.06.2005, discrepancia
referida alas reas consignadas en am-
bas escrituras, no existiendo equiva-
lencia en la misma, se deber aclarar
con la formalidad establecida por la
ley del Notariado.
3) Seala que de la partida registral el rea
del predio es de 46 578,38 m2, siendo
materia de transferencia por la presen-
te escritura un rea equivalente a una
hectrea. Por lo que previamente se
deber proceder a la independizacin
de la misma, Art. 61 (Inc. 1) del Regla-
mento de Inscripciones del Registro
de Predios - certifcados catastrales y
dems documentos a que se refere la
norma acotada.
Indica adems los derechos pendientes de
pago S/. 105.00
8. El Art 162 del RGRP, establece clara-
mente que cuando el Tribunal confrme,
como en el presente caso la existencia de
defectos subsanables, el interesado tendr
quince (15) das, contados a partir de la
notifcacin de la resolucin respectiva
para subsanar los defectos u obstculos y
en su caso, efectuar el pago del mayor de-
recho.
9. Es importante tambin sealar que el Ar-
tculo 164 del RGRP seala que, en caso
de proceder a la impugnacin judicial de
las resoluciones del Tribunal, mediante
proceso contencioso administrativo, el
asiento de presentacin del ttulo apela-
do se mantendr vigente por un plazo de
cuarenta y cinco (45) das adicionales,
cabe precisar al respecto que dicho plazo
se entiende prorrogado con la dacin de la
Ley N 27584, que regula el Proceso Con-
tencioso Administrativo
(22)
.
10. Se advierte de la Anotacin de Tacha
por vencimiento, de fecha 12 de abril del
2006, que obra en el expediente en archi-
vo, que la parte interesada no cumpli con
subsanar lo observado por el Registrador
y ratifcado por el Tribunal, como tampo-
co procedi a la anotacin de la demanda
contenciosa administrativa impugnando
lo resulto por el Tribunal. En tal estado
el titulo fue tachado por vencimiento de
plazo. En efecto la parte interesada no
cumpli con aclarar la discrepancia de
reas existente entre las detalladas en las
(22) Criterio adoptado en la Resolucin N 351-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, Tercer Pleno.
370
escrituras pblicas, y la obrante en los
registros; como tampoco realizar la inde-
pendizacin conforme al procedimiento
establecido en el hoy derogado Capitulo
V del Titulo II del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Predios, espe-
cfcamente lo establecido en su Artculo
56 y 61 de la citada norma; siendo en la
fecha aplicables los Artculos 41, 44, 46
del Capitulo V Independizacin, del Re-
glamento de Inscripciones del Registro de
Predios a probado mediante Resolucin
de la Superintendente Nacional de los Re-
gistros Pblicos N 248-2008-SUNARP/
SN
(23)
, segn sea el caso.
11. Obra en el Asiento 0012 de la Partida del
inmueble la cancelacin de la anotacin de
la apelacin de fecha 24 de abril del 2006
12. Se ha podido verifcar en los asientos de la
partida, que dado el tiempo transcurrido
desde la presentacin del Titulo, lo resuel-
to por el Tribunal Registral el apelante
no anoto demanda contenciosa adminis-
trativa alguna, y ejecutada la Tacha por
vencimiento, que, no se ha procedido a la
inscripcin de la compraventa, pese a ello
si se han venido registrando otros asientos
tales como compraventas de acciones y de-
rechos, as como la anotacin de deman-
das e hipotecas.
13. Cabe precisar, que con fecha 22 de No-
viembre del 2007, el Primer Juzgado Es-
pecializado en lo Civil de la Corte Supe-
rior de Justicia de Lima Norte, otorga la
Escritura Pblica de Aclaracin y Rectif-
cacin, a favor de Don Jess Guizado Pa-
lomino y Sra., a travs de la cual aclaran y
rectifcan la clusula Segunda de las Escri-
turas Pblicas de Compra-Venta de fecha
15 de Junio del 2005, que a su vez aclara
la primigenia de fecha 23 de Octubre del
2001, ambas materia de la Resolucin N
713-2005-SUNARP-TR-L, bajo comen-
tario, en lo que respecta a la defnicin de
las reas, sin embargo, a la fecha de la ela-
boracin del presente an no obra ingresa-
da a los Registro, lo cual podra realizarse
en virtud de la vigencia y ejecucin de la
anotacin de la Sentencia que sobre otor-
gamiento de Escritura Pblica obra en el
asiento 00006 de la Partida P01043109
del inmueble.
IV. CONCLUSIONES
1. La anotacin de la demanda como me-
dida cautelar, sirve para asegurar el cum-
plimiento de las decisiones judiciales.
Da a conocer a los terceros adquirien-
tes la existencia de un litigio sobre un
bien inmueble o respecto a la validez o
invalidez de un asiento de inscripcin
cualquiera. Est anotacin ampara el
derecho del solicitante y le permite ase-
gurar en ltima instancia la decisin de
la autoridad judicial.
2. La anotacin pesa como una amenaza
sobre los posibles adquirentes poste-
riores del demandado, pero no cierra
el Registro y, por lo tanto, no impide
inscribir las enajenaciones o gravmenes
otorgados por el demandado
3. Asientos provisionales y de carcter tran-
sitorio, que tienen por fnalidad reservar
la prioridad y advertir la existencia de una
(23) Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN

Artculo 41.- Requisitos de la independizacin
Artculo44.- Ttulo que da mrito a la inscripcin de un predio rustico sin cambio de uso.
Artculo 46.- Independizacin de predio rural
eventual causa de modifcacin del acto o
derecho inscrito; mediante la publicidad
de la existencia de un proceso judicial.
4. Hace saber a terceros adquirientes las con-
diciones litigiosas en que se halla el inmue-
ble para que no puedan ampararse en la
presuncin de la buena fe; pero no impide
la libre disposicin del bien que puede ser
gravado o enajenado por el titular registral
demandado.
5. La existencia de una anotacin preventiva
no determina la imposibilidad de extender
asientos registrales relacionados con los
actos y derechos publicitados en la partida
registral, salvo que el contenido mismo de
la anotacin preventiva o la disposicin
normativa que la regula establezca expre-
samente lo contrario.
6. Se reconoce una reserva absoluta al rango
a favor del anotante, con lo cual los actos de
disposicin anteriores (con inscripcin poste-
rior) o posteriores a la anotacin, estn sujetos
al resultado del proceso. Este efecto tambin
esta reconocido en el Art. 673 del Cdigo
Procesal Civil y el Art. 68 del RGRP.
7. La escritura pblica otorgada en ejecucin
de sentencia en el proceso de otorgamien-
to de escritura pblica no constituye ttu-
lo judicial, no resultando aplicables las li-
mitaciones a la califcacin contenidas en
el segundo prrafo del artculo 2011 del
Cdigo Civil.

Anotación demanda otorgamiento escritura pública

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Noviembre de 2008 291

(18) GONZLES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, p. 684.

(23) Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN

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