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com, Categoras de estacionamiento en los condominios 05/08/2008

Dentro de un condominio existen tres tipos de estacionamientos, los cuales pueden ser distinguidos en la escritura de compra-venta. Cules son?, qu caractersticas tienen?, quines pueden usarlos? y quin debe hacerse cago de su mantencin? A continuacin los detalles.

Por Pelayo Valenzuela Irrarzaval. Es socio de la oficina Alliende y Ca., abogado de la Universidad Catlica y magister en administracin de empresas de la Universidad Adolfo Ibez.

En la nota anterior, se expusieron algunas consideraciones con respecto a las distintas clases de bienes que coexisten en los condominios. Estn las unidades que son enajenables a favor de uno o ms copropietario y tambin estn aquellos denominados bienes comunes, que son propiedad de todos los copropietarios. Adicionalmente y respecto de stos ltimos, distinguimos entre aquellos cuyo uso est permitido a cualquier copropietario, en la forma y condiciones establecidas para tal efecto y aquellos que, sin dejar de ser comunes, su uso se restringe a uno o ms copropietarios, a travs de la constitucin de un derecho de uso y goce exclusivo a su favor. En el caso de los estacionamientos de un condominio, es posible encontrar estacionamientos en las tres categoras. En efecto, existen estacionamientos del tipo unidades propiamente tales que pueden ser enajenados o vendidos a favor de uno o ms copropietarios. A su vez, existen tambin aquellos que, a pesar de ser propiedad del condominio, su uso se restringe a un determinado copropietario, a travs de la constitucin de un derecho de uso y goce a su favor. Finalmente, tambin estn los denominados estacionamientos de visita los cuales, adems de ser comunes, su uso no es exclusivo a favor de determinados copropietarios. Para poder distinguir en cul categora se encuentran determinados estacionamientos, debe observarse en primer lugar, la escritura de compra-venta que dio origen a la inscripcin de dominio a favor del o los copropietarios. Si en ella se menciona o incluye en la venta el estacionamiento y bajo qu categora se efecta la referencia o inclusin. Si la escritura no es clara o nada dice a este respecto, deben observarse tambin los planos del edificio y el Reglamento de Copropiedad. En estos ltimos, debe indicarse con claridad si determinado estacionamiento es vendible o asignable en uso y goce.

En concordancia con la escritura, los conservadores de bienes races habitualmente no inscriben en sus registros los derechos de uso y goce a favor de los copropietarios. Si se observa la inscripcin de dominio a nombre del copropietario, en sta no se menciona el estacionamiento. Excepcionalmente, algunos conservadores de regiones los inscriben, haciendo presente que consisten en derechos de uso y goce. Finalmente, las contribuciones tambin pueden ayudar a dilucidar esta situacin, toda vez que stas, normalmente, slo involucran a las unidades vendibles. Muy excepcionalmente he observado roles que afecten estacionamientos asignados de uso y goce. Ello no significa que los estacionamientos asignables en uso y goce o incluso los de visita, estn exentos de pago de contribuciones, lo que sucede es que esta clase de bienes pagarn su contribucin al impuesto territorial a travs del prorrateo que grava al resto del condominio. En trminos prcticos, esta clasificacin tiene importancia para determinar quines pueden usar y/o acceder a esta clase de estacionamientos. Quines deben concurrir a su mantencin y cmo deben participar en el pago de los gastos comunes del condominio aquellos que los utilizan. Todo lo cual debe ser regulado en el Reglamento de Copropiedad o la Ley en subsidio de sta. Adicionalmente, cabe destacar que, en virtud de lo dispuesto en el artculo 8 de la ley de Copropiedad y salvo disposicin en contrario del Reglamento de Copropiedad, slo aquellos estacionamientos que excedan de la cuota mnima establecida en el plan regulador podrn ser vendidos a personas que no sean copropietarios. Los estacionamientos asignables, slo pueden ser asignados a copropietarios.