ITC

INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN DELEGACIN JALISCO

MAESTRA ENVALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"ESTUDIO PARA CALCULAR EL INDIVISO DECADA DEPARTAMENTO EN UNCONDOMINIO VERTICAL A PARTIR DE SUVALOR COMERCIAL"

TESIS
Para obtener el Grado de Maestro enValuacin Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA
Jos Fajardo Castillejo

ASESOR
Dr.Arturo Perlasca Lobato

Estudios con Reconocimiento deValidez Oficial por parte dela Secretaria de Educacin Pblica,conforme al acuerdo RVOE SEP No2003368 defecha 17de Diciembre de2003. Guadalajara Jalisco,Juliode 2007

DEDICATORIA
Dedico el presente trabajo a:

Mis padres (f Q.E.D).

A miesposaAraceli.

A mis hijos Cynthia y Ornar.

A Dios por permitirme lograr una meta ms en mivida profesional.

RESUMEN
En este estudio de investigacin se comienza abordando los antecedentes histricos de la valuacin en Mxico, desde 1528 a la fecha. Se expone la problemtica que setiene al calcular el indiviso en propiedades comunes como es el caso de los condominios, en donde estos mtodos no garantizan la equidad al no tomar factores como: la ubicacin, utilizacin de reas privadas y comunes entre otros. El objetivo de este estudio, es el de calcular el indiviso para cada departamento en uncondominio vertical a partir de suvalor comercial. Como sustento de este trabajo se describe el concepto de Regmenes de Propiedad yCondominio, as como leyesy reglamentos que los rigen,en particular loreferente alcdigo civildelestadodeJalisco. Con base a unestudio descriptivo documental y de campo (DANKHE 1988) se postulan dos hiptesis: Hiptesis 1: El indiviso calculado a partir del valor comercial en un departamento en condominio, es ms equitativo para los condminos, que el indiviso calculado apartir de superficies privativas (reas privadas). Hiptesis 2: Elmtodo ms utilizado para elclculo del indiviso por parte de losvaluadores eseldesuperficies privativas (reas privadas). Se realiza un muestreo a valuadores para conocer los mtodos comnmente utilizados enestos casos yel resultadofue: Lamayora (80%) de los valuadores utilizan el mtodo tradicional (De reas privadas) para calcular el indiviso. Con loquequeda contrastada la Hiptesis 2 de este estudio. La mayora (88%) considera ms adecuado y equitativo el mtodo del valor comercial, para este efecto se realiza un ejemplo de aplicacin (Avalo comercial y avalo catastral) de un departamento en condominio vertical ubicado en Guadalajara, Jalisco, donde se demuestra numricamente que el valor comercial, valor catastral e indivisos son diferentes segn las caractersticas de cada departamento, y no iguales como lo propone el mtodo dereas privadas.

NDICE
Capitulo 1:Introduccin 1.1 1.2 Antecedentes histricos de lavaluacin en Mxico Problema de investigacin o 1.2.2 Justificacin o 1.2.3 Alcance o 1.2.4 Objetivos Captulo 2: MarcoTerico, Marco legaly/o Normativo 2.1 2.2 Captulo 3: Mtodo 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Tipo de Investigacin Hiptesis Modelo operacional delasvariables Descripcin de lasvariables de la hiptesis Diseo de la investigacin 17 17 17 18 18 MarcoTerico Marco legal 10 12 1 6 8 8 8

o 1.2.1 Esquema del problema..........................................7

Capitulo 4: Muestreo 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 Objetivo del muestreo Tipo de muestreo Descripcin de la unidad muestral Poblacin Nyfuente de informacin Tamao de la muestra Cuestionario 19 19 19 21 19 19

 4.7 4.8

Tabulacin de resultados Grficas einterpretacin

22 23

Capitulo 5: Metodologa para calcular los porcentajes de indiviso de cada departamento en uncondominio vertical a partir de suvalor comercial. 5.1 Clculo del Indiviso aplicando valores comerciales a cada departamento 25 o 5.1.2 Avalo Comercial para calcular el valor de un departamento del condominio en estudio 26 o 5.1.3 Estudio de Mercado de cada uno de los departamentos queforman el condominio 46 o 5.1.4 Clculo de los indivisos de cada uno de los departamentos 47

o 5.1.5 Cuadro comparativo de indivisos segn mtodo tradicional ymtodo propuesto 51 o 5.1.6 Aplicacin del Mtodo Tradicional del indiviso para este condominio en un Avalo catastral (Transmisin de dominio) 52 o 5.1.7 Tabla comparativa de valores catastrales obtenidos segn mtodo tradicional ysegn mtodo propuesto 58 Conclusiones Recomendaciones Bibliografa 59 60 61

Captulo 1 INTRODUCCIN
1.1 ANTECEDENTES MXICO. HISTRICOS DE LA VALUACIN EN

Los antecedentes de lavaluacin en Mxico los encontramos desde elao de 1528cuando HernnCortsencarga aAlfonso Garca Bravoelprimerplano de la Ciudad de Mxico, la "Traza de Corts "Posteriormente enel mismo ao se realiza el primer avalu de la ciudad de Mxico; por este se pagaron por obras (Avalu de construcciones) 44 pesos oro. A continuacin presento un resumen con las fechas y sucesos que de alguna manera han influido en el mediodelavaluacin.

1536
o Propuesta detasar lasobrasdelascasas. 1607 Se gravan todas lascasas de la ciudad de Mxico, previo avalo queseencarg alArq.Andrsde laConcha. Eneseentoncesse declar que la Ciudad media 8 km2 y su valor total ascenda a $20'567,555.00, lo que produjo una contribucin de 213,000.00 pesos.

1737
"PlanodelaCiudaddeMxico",dondesedeterminaronloslimitesde la Ciudad,obra de losArq.PedrodeArrieta,Arq.MiguelAlvarez y Arq. FranciscodeValencia. 1826 Expedicin dela leyqueestablece unacontribucin de2almillar ai ao sobre el valor de las fincas urbanas de la Ciudad de Mxico.

~1~

 1830 o Avalo de los terrenos de la calle de Plateros, hoy Francisco I. Maderoen laCiudaddeMxico,seasigna unvalor de 100reales alavaracuadrada. 1869 o Se levanta el primer plano delapoca independiente,se dibujaa escala 1:3000, resalta la primera colonia "Santa Mara de la Rivera". . 1895 o Se crea la bolsa de valores de Mxico, cuya naturaleza fue la sociedad cooperativa limitada, organizndose conforme a un estatuto decarcter autorregulatorio. 22de Diciembrede1896 o ElPresidente delaRepblicadecret laformacindelcatastro. 23de Diciembrede1896 o Fue publicada en el diario oficial la primera "Ley de Catastro del Distrito Federal", la cual rega la formacin de uncatastrofiscal, geomtrico, parcelario, mixto, con un sistema de avalo por clases y tarifas, perpetuando por medio de una conservacin constante y con avalos revisables peridicamente. Los Ing. Salvador Echegaray, Isidro Daz y Manuel Calvo fueron los redactadores deestaley. o Se crea una oficina dependiente de la Secretaria de hacienda denominada "Direccin de Catastro", nace as el primer catastro moderno Mexicano,fundadosobrelamedidaysobreelAvalode la propiedad raz, cuyos objetivos eran describir la propiedad del inmueble y hacer constar sus cambios, as como repartir equitativamente alimpuestosobre lapropiedad (Artculos 1 y2).

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19deMarzode1897 o Seoriginaypublica laleyGeneralde InstitucionesdeCrdito. 24de Diciembrede1924 o PorDecretosecre laComisin Nacional Bancaria(CNB). 15deJuliode1925 o Se public el reglamento de la Comisin Nacional Bancaria (CNB). Nace como rgano desconcentrado de la secretaria de Hacienda y Crdito Publico, cuyo primer Presidente fue el Lie. FernandoGonzlezRoa. 27deJuliode1928 o La bolsa devalores qued sujeta a lasupervisin de la Comisin Nacional Bancaria (CNB),como un primer intento de reconocerle unaidentidaddentrodelsistemafinanciero. 1936 o Sellev acabo larevisindelosprimerosavalosformuladospor las hipotecarias y encomendados por el Lie. Gabino Fraga, PresidentedelaComisin nacionalBancaria. 16deAbrilde1946 o Se publica Decreto del presidente Manuel vila Camacho creando el organismo autnomo denominado Comisin Nacional de Valores (CNV), sustituyendo a la Nacional Financiera y la Comisin Nacional Bancaria en latramitacin previa de la ligade valores por la bolsa, en el entendido que las sociedades financieras estaban desempeando ya un papel decisivo en la industrializacin del pas. La Bolsa de Valores de Mxico funcionaba yacomounaorganizacin auxiliardecrditoyapartir de esta fecha le corresponda a la CNV regular su funcionamiento.

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 13deJuliode1950 o Se crea la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN) quetieneporobjetivo: practicar los avalosdelosbienes,cuando en la operacin sean parte las dependencias y entidades de la Administracin Publica Federal. Funcionara de forma autnoma, como cuerpo colegiado yestara integrada por representantes de tres sectores a) Elsector gubernamental,b) Por instituciones de crdito, con un representante comn del Banco Nacional HipotecarioydeObras Publicas S.A. de Nacional Financiera S.A. c)ColegiodeArquitectosydeIngenierosCiviles,

13deJulio de1950 o Se da a conocer el "machote" a todas las instituciones hipotecarias, aprobado por la Comisin Nacional Bancaria, as comoelinstructivo parallenarlo. 22deSeptiembrede1954 o Un grupo de valuadores crea la asociacin de valuadores denominada FundacindelInstituto NacionaldeValuacin. 1deEnerode1962 o La Secretaria de Hacienda y Crdito Publico para cuantificar el gravamen sobre utilidades en las operaciones de compra-venta de inmuebles,ensu leydelimpuestosobre larenta,establecila obligacin paraquemedianteavalobancariosefijaraelvalordel inmueble. 18de Enerode1969 o Mediante Decreto se le confa a la Comisin Nacional Bancaria (CNB), la inspeccin y la vigilancia de las compaas afianzadoras. 29de Diciembre de1970 o La Comisin Nacional Bancaria (CNB), se transforma en Comisin NacionalBancariaydeSeguros(CNBS).

~4~

 6deMavode1981 o Fue publicado en el diario oficial un nuevo reglamento para la Comisin deAvalos de Bienes Nacionales (CABIN),que creaba nueve delegaciones regionales, en las cuales deberan, laborar valuadoresquepertenecieran alinstituto Mexicano deValuacin. 27de Diciembrede1989 o El Ejecutivo Federal reforma la Ley Reglamentaria del Servicio Publico de Banca y Crdito, por virtud de la cual se escinde la Comisin Nacional Bancaria y de seguros (CNBS) en dos organismos denominados: Comisin Nacional Bancaria (CNB)y Comisin nacionaldesegurosyFianzas(CNSF). 28deAbrilde1995 o Se fusionan la Comisin Nacional Bancaria (CNB) y la Comisin Nacional devalores (CNV), dando origen a la Comisin Nacional Bancariaydevalores(CNBV). 1deEnerode2003 o Se crean las Sociedades hipotecarias federales SNC, que por mediode unidades devaluacin controlaran alosvaluadores que elaboranavalosparacrditohipotecario.

~5~

1.2 PROBLEMA DE INVESTIGACIN

La forma tradicional de calcular el indiviso para un departamento en condominio vertical (reas), no es equitativa para los condminos, ya que dicha forma no garantiza equidad para todos ellos. Este mtodo consiste en tomar en cuenta nicamente las reas privativas, decada departamento, yen base a dichas reas privativas se calcula el indiviso sintomar en cuenta otros factorescomo pudieranser: Ubicacin (Planta baja, primer nivel, segundo nivel,tercer nivel, etc.). Mejor utilizacindereaprivada. Mejorutilizacindereascomunes. Elmtodoquesepropone,partedecalcularelvalorcomercialparacada departamento,apartirde: Ubicacin,medidasylinderosdelpredio. Especificacinclarayprecisa delasreasprivadasycomunes. Estudio de mercado de terrenos y de departamentos en condominio,enlazonazonassimilares. Investigacin medianteestudiodemercadodelvalor comercialde cadadepartamento yelvalorcomercialdelcondominio. Calculo del indiviso para cada departamento, tomando en cuenta suubicacin enelcondominio (Planta baja, primer nivel,segundo nivel, tercer nivel) mejor utilizacin de rea privada, mejor utilizacindereascomunes,etc. El indiviso en un rgimen de condominio, es el corazn de dicho rgimen. O sea que es el factor principal para que el rgimen de condominio seaequitativo paratodos loscondminos. Enbaseaunindiviso biencalculado los derechos y obligaciones sobre las rea comunes del condominio sern de acuerdoalvalorcomercialdecadadepartamento.

~6~

2.2.1 Esquema del Problema

Rgimen de Condominio

Acta constitutiva ante lafe de un notario

Ubicacin,medidasylinderosdel predio

Especificacin clarayprecisa delas reas privadasycomunes

1
Estudiodemercadodeterrenosydepartamentosen condominio enlazonaozonassimilares Investigacin mediante estudio de mercado del valor comercial de cada departamento y el valor comercial del condominio

Calculodelindiviso paracada departamento

7~

2.2.2 Justificacin Justificacineconmica: Los beneficios que se esperan en este estudio en trminos econmicos radicanen:beneficiosycompromisos paratodos loscondminos, dependiendo delindivisoquelecorrespondeasudepartamento. Justificacinsocial: Los beneficios que se esperan en este estudio en trminos sociales radicanen: Cordialidadycomunicacin paratodos loscondminos. 2.2.3 Alcances Tema: Obtencin de un indiviso justo para todos los condminos de acuerdo al valor comercial del departamento que poseen en un condominio. Lneadeinvestigacin:valuacininmobiliaria. Giro:inmobiliario. reageogrfica:regional. 2.2.4 Objetivos Objetivo Genrico Calcular elindiviso paracada departamento en uncondominioverticala partir desuvalorcomercial. Objetivos Especficos: Investigar ubicacin, medidas y linderos del predio donde se ubica el condominio. Investigar medidasylinderos delasreasprivativas. Investigarsuperficieyusosdelasreascomunes. Investigar estudio de mercado deterrenos ydepartamentos similares al delestudio (Enlazonaozonassimilares).

~8~

 Calcular el valor comercial de cada departamento y el valor comercial delcondominio. Calcular en base a los valores comerciales anteriores el indiviso que le corresponde acadadepartamento.

~9~

Captulo 2 MARCO TERICO YMARCO LEGAL

2.1 MARCO TERICO
2.1.1 Como se llega aconformar un rgimen en condominio? Generalmente una persona fsica o moral decide hacer un desarrollo para uso habitacional o comercial o ambos, constituyendo como lo marca el cdigocivil decada estado, unREGIMEN ENCONDOMINIO, por medio deun actadeconstitucin,antelafedeunnotariopblico. Esta acta constitutiva contiene en trminos generales la ubicacin, medidas ylinderos delpredio,as como laespecificacin clara yprecisa delas reas comunes y explicacin al detalle de cada rea privada de la unidad condominal. Igualmente contiene estatutos que reglamentan la conducta de propietarios yusuarios, las modificaciones (En reas comunes yprivadas),as como la aportacin de cuotas para la administracin, mantenimiento y conservacindelasreascomunesyengeneralsusderechosyobligaciones. 2.1.2 Como se relaciona el indiviso con un condominio condminos? vertical y sus

La relacin que existe es que el indiviso es un derecho que no esta dividido,sinoqueperteneceatodos loscondminos entresi. 2.2.3 Descripcin de los distintos regmenes de propiedad a) Lapropiedadindividual Elrgimendepropiedad eslaformatradicional por mediodelacualuna persona, denominada propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

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b) La Copropiedad Existe en aquellos casos en qu dos mas personas adquieren la propiedadsobre unamismacosaounderecho. Es importante subrayar que en copropiedades, todos ycada uno de los copropietarios sondueosdelatotalidaddelbienynodeunapartedelmismo: esdecir, losonenproindiviso. c) Elcondominio El rgimen de propiedad delcondominio existe cuando se combinan las dos formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. Deambos sistemas depropiedadmencionados (Lapropiedadexclusiva ylacopropiedad), surge el rgimen de propiedad en condominio, distinto a los dems y con una fisonomapropia. De esta manera se puede definir el condominio como un inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios v con elementos opartescomunes decarcter indivisible. Es necesario conocer, el significado de algunas denominaciones que frecuentemente seutilizanenlalegislacinsobre elrgimendelapropiedaden condominio, que permitan entender, con mayor claridad, los artculos y los alcances deestosordenamientosjurdicos. Asambleageneraldecondminos Es la reunin de latotalidad de los condminos, que secelebra por los menos una vez al ao y que tiene facultades de nombramiento y remocin, determinacin de responsabilidades, revisin y aprobacin de estados de cuentaypresupuestos degastos; Constitucin defondos de administracin y reserva, modificacionesa la escritura constitutivay reglamento;y adopcin demedidassobreasuntosdeinters comn. Asamblea degrupodecondminos Es la reunin parcial de loscondminos, quetiene por objeto analizar y resolver asuntos de inters sectorial,como la revisin v aprobacin de gastos especiales en reas comunes, que slo a ellos les afectan o benefician como partedelconjunto,"segn indivisoquelecorresponda". Fondodegastosdemantenimientoyadministracin Es lasumatotal de las aportaciones determinadas porelreglamento del condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local "segn indiviso gue le corresponda", destinada al cumplimiento delosfinesdeconservacinyseguridaddelinmueble. ~11~

2.2 MARCO

LEGAL

2.2.1 Personalidad jurdica enelEstadode Jalisco

Dentro del nuevo Cdigo Civil del Estado de Jalisco, el artculo 1001 de dicho cdigo precisa que, el condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la reglamentacin de su uso. Para su aprovechamiento conjunto y simultneo.

LEYES Y REGLAMENTOS QUE RIGEN A UN CONDOMINIO Cdigo Civildel Estado de Jalisco. CAPITULO I Prevenciones Generales

Artculo1007.Son bienes comunes, atendiendo a su clasificacin, como a su edificacin, siempre que sean de uso general: I. Lasobrasdecimentacin; II. Lasobrasdeinfraestructurayequipamientourbano; III. Losprticos,puertas,corredores,escaleras,pasillosypatios; IV. Losespaciosderecreacinyjardines; V. Losestacionamientos alpblico,lasrasyandadores; VI. Los locales de administracin, almacenes de mobiliario destinado al condominio, como las bodegas, los locales destinados al alojamiento de porteros,vigilantes,jardineros,yservidumbre; Vil. Los ductos y postera para servicios de suministro como gas, y energa elctrica;

~12~

VIII. Los cableados para servicios telefnicos, de televisin por cable y conexionesaantenasparacaptarsealesderadioytelevisin; IX. Losfosos,pozos,tinacos,cisternas,ductosdeaguaspluvialesydrenaje; X. Lasplantasdetratamientodeaguasresiduales; XI. Lospozosdeabsorcindeaguaspluviales; XII. Losductosdedesageydecalefaccin; XIII. Losascensores,escaleraselctricasymontacargas;

XIV.

Losmurosdecargaylasazoteas;y

XV. Losdemsqueporsu naturalezaydestinotenganesefin.

El administrador llevar un inventario completo y actualizado de todos los bienes muebles e inmuebles, de uso general pertenecientes al condominio.

Artculo 1008.Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems. Los derechos de cada condmino en los bienes comunes son esenciales a sus derechos de propiedad individual, por ello cualquier afectacin o disposicin de la misma, se entiende referida a los bienes comunes. El condmino que no haga uso de su propiedad o de algunos bienes comunes, no quedar exento de las obligaciones que lecompetan comotal. Para conservar la armona del condominio, cada vecino procurar hacer uso de su unidad privativa sin afectar la tranquilidad de los dems condminos, nidestinarla a usos contrarios a lossealados en la escritura constitutiva.

~13~

CAPITULOV Delascuotas Artculo1026.Los condominos debern contribuir para sufragar los gastos de mantenimiento y operacin de las instalaciones y servicios del condominio, como tambin para constituir y conservar fondos de reserva, en base al porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa; pero cuando un condominio conste de diferentes elementos y comprenda varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones como ascensores, montacargas,antenas yotroselementos oaparatos,deusoexclusivo deunoo varios condminos, los gastos que por ello se originen sern a cargo de quienesdirectayexclusivamentesesirvan. Cuando se decrete la realizacin de una obra de mejoramiento o voluntaria,enelmismoacuerdodebernfijarselasbasesparacubrirsucosto. Tratndose de condominios de servicios municipales y cuando no hubiere acuerdo entre los condminos, la fijacin de las cuotas condominales deber hacerse poreltesorero del municipiodelaubicacindelcondominio. Artculo1027.Cuando se trate de condominios compuestos se seguirn las mismas reglas paraelpagodelascuotas,tantoordinariascomoextraordinarias enque seincurran. Artculo 1028.Lascuotas acargo de loscondminos debern pagarseporadelantado, precisamente en la fecha establecida y, en caso de no hacerse, se pagar como perjuicio hasta la cantidad que resulte de considerar el tipo de inters moratorio promedio que sefije por las dos mayores instituciones decrdito en el pas, en prstamos ordinarios quirografarios a treinta das, segn se determineenelreglamento. Artculo1029.Es ttulo ejecutivo el estado de cuenta que se emita despus de haber transcurrido noventa das de haberse vencido el plazo para el pago y quesea suscrito por el administrador con la aprobacin del presidente del consejo de administracin. El estado de cuenta aqu indicado deber precisar con toda claridad el importe y origen del adeudo, ya que stos pueden provenir tanto por falta de ~14~

pago de cuotas, como por alguna otra responsabilidad que se derive a cargo delcondmino,asimismoelpagodelosperjuicios quecausen. Cuandosetratedecondominios deserviciosmunicipales elcobrodelos adeudos podr hacerse por conducto de la Tesorera Municipal del lugar de ubicacin delcondominio, considerndose paratodos losefectos legalescomo crditos municipales. Los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier ttulo, son solidariamente responsables con los condminos del pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se establezcan, as como de cualquier responsabilidadquelesresulteasusacciones. Artculo 1029bis.-Todocondminotendr derecho aqueseleexpidael estadodecuentaqueguardeenelcondominio. Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relacin a una unidad privativa, el notario pblico que elabore la escritura, deber exigir a la parte vendedora la entrega de la constancia de no adeudo expedida por el administrador delcondominio. Artculo1030.Lasobligaciones acargodelcondominio,seejecutarn sobre losfondos del patrimonio comn; en caso de no ajustar con el mismo, el excedente deber ser pagado proporcionalmente, al inters que cada condmino represente. CAPITULOVI Delascontroversias Artculo 1031.Cuandosurjan controversias entre loscondminos por losderechos que les competan en el uso de sus unidades privativas y bienes comunes, se resolvernconformealas reglassiguientes: I. Las controversias entre condminos debern sujetarse necesariamente al arbitrajedelconsejodeadministracin; II. Cuando estas controversias se susciten en condominios de servicios municipales, se debern someter al arbitraje del secretario del ayuntamientodellugardeubicacindel condominio; III. El Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado ser supletorio en estos negocios; IV.Las dems controversias que surjan, sern ventiladas ante el juez de primerainstanciadeldomiciliodeubicacindel condominio ~15~

Artculo1032.El condmino que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones o injustificadamente cause conflictos a los dems condminos ser demandado por el administrador ante el Juez de Primera Instancia de la ubicacin del condominio, para que en subasta pblica se vendan al mejor postor sus derechos condominales, enlostrminos quepara losrematesseala elCdigo deProcedimientos CivilesdelEstado. A la demanda se acompaarn como documentos fundatorios de la misma, copia de la escritura de constitucin del rgimen de condominio, las reformas quehubieresufridolamisma,certificado degravmenesexpedidopor el Registro Pblico de la Propiedad y del testimonio de la escritura que contenga la protocolizacin del Acta de Asamblea Extraordinaria que acuerde la medida, misma que para servlida deber ser tomada por mas de lamitad del total de los condminos. En los casos de los condominios compuestos, bastar con que lo acuerden ms de la mitad de los titulares de la unidad condominal ala que pertenezca elcondmino cuya exclusin se promueve. El juez dar entrada a la demanda y dar vista al condmino afectado, previnindole para que en el trmino de ley haga la designacin del perito valuador que le corresponde apercibindole que de no hacerlo lo har el juzgado ensurebelda. Rendido el peritaje se sealar da y hora para que tenga verificativo la almoneda. Artculo1033.Siquien nocumple consus obligaciones fuese ocupante no propietario, ser demandado por ladesocupacin deldepartamento,vivienda,casa olocal, por el administrador, previo consentimiento del condominio. Si ste se opusiere,seprocedercontra ambos,entrminosdelartculo anterior. CAPITULOVil Deladestruccin oextincin Artculo1034.Si la edificacin afecta al rgimen de condominio, se destruyere en su totalidad o en una proporcin que represente por lo menos las tres cuartas partes desuvalor, cualquiera de loscondminos podr pedir la divisin de los bienes comunes con arreglo a las disposiciones generales sobre la copropiedad. Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, mediante asamblea extraordinariaseresolversobresureconstruccin.

~16~

Captulo 3 MTODO
3.1 TIPOS DE INVESTIGACIN
Investigacindescriptiva: El presente estudio est dado con base en un descriptivo, ya que analiza, determina y mide las variables en el clculo del indiviso en departamentos decondominioverticalyrealiza unapropuesta.

3.2 HIPTESIS
Es una proposicin compuesta por variables y susceptibles de comprobacin. Lashiptesis indicanloqueestamostratandodeprobar. Variable: Esunapropiedadquepuedevariarycuyavariacines susceptible amedir. Hiptesis: H1: Elindivisocalculado apartirdelvalor comercialen undepartamento en condominio, es ms equitativo para los condminos, que el indiviso calculado apartirdesuperficies privativas(reas). H2: El mtodo mas utilizado para elclculo del indiviso por parte delos valuadores,eseldereasprivativas.

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES DE LA HIPTESIS

Xi Indiviso calculadoapartirdel valorcomercial. Variables i Independientes Xz Indiviso calculado apartirde superficies privativas. ~17~ Y2 Menos equitativo Yi Ms equitativo ) Variables dependientes

3.4 DESCRIPCIN DE EAS VARIABLES DE LA HIPTESIS

Indiviso: Denominacin del bien o derecho que pertenece a una comunidad de personas;quenoestdividoentreellas,queperteneceatodasencomn. Valorcomercial: Es aquel que refleja la cantidad en la cual dos personas (Comprador y vendedor), aceptan una negociacin. Generalmente se obtiene atravs de un estudiodemercado. reas privativas: Es la superficie de una unidad condominal que es de uso exclusivo del condmino. Xi: Indivisocalculado apartirdelvalorcomercial Es aquel que se calcula partiendo de un valor comercial de un bien, generalmente obtenido pormediodeunestudiodemercado. X2:Indivisocalculado apartirdereasprivativas Es aquel quese calcula a partir de las superficies privativas de un bien sintomarencuentasuvalorcomercial. Y1:Msequitativo Porque los derechos y obligaciones decada condmino se asignanen basealvalordelbiendesupropiedad. Y2:Menosequitativo Porque los derechos y obligaciones de cada condmino se asignan en basealasuperficiedesubien,sintomarencuentasuvalorcomercial.

3.5 DISEO DE
Noexperimental.

INVESTIGACIN

* Dada la dificultad por partedelinvestigador para manipular lasvariables del: (Clculo del indiviso para cada departamento en un condominio verticalapartirdesuvalorcomercial),soloseestudiaelfenmeno ensu contextonatural.

~18~

Captulo 4 MUESTREO
4.1 OBJETIVO DEL MUESTREO
Conocer los mtodos comnmente utilizados por los valuadores en la obtencindeunindivisoparauncondominio.

4.2 TIPO DE MUESTREO

Probabilstico: Es aquel donde todas las unidades mustrales tienen la misma probabilidad de ser elegidas y se conoce la confiabilidad y el error estndar es elquese incurreen la medicin basada en la ley del limite central, la ley de los grandes nmeros y la distribucin normal. Todobajounprocesoaleatorio.

4.3 DESCRIPCIN DE LA UNIDAD

MUESTRAL

Valuadoresquetenganregistroanteunaunidaddevaluacin.

4.4 POBLACIN (N)Y FUENTE DE INFORMACIN

Numero de valuadores registrados ante una unidad devaluacin y que tenganregistrodecatastroenelmunicipio deGuadalajara. 50Valuadores Fuente:DireccindeCatastro delmunicipiodeGuadalajara.

4.5 TAMAO DE LA MUESTRA

Formula n

e2( N-1)+Z?pq

19-

Endonde: n=Tamaodemuestra Z=Nivel de confianza N=Universo p =Probabilidad afavor q=Probabilidad encontra e=Errordeestimacin Z=95%=1.96 e=5% N=50 p=0.5 q=0.5

Formula:

Z2Npq e2(N-1) + Zpq

Sustitucin:

(1.96)2(50)(0.5)(0.5)
(0.05)2(50-1) + (1.96)2(0.5)(0.5) (3.8416)(50)(0.25) (0.0025)(49) + (3.84)(0.25) 48.02 0.1225+0.96 48.02 1.0825

n
Resultado:

44.36

~20~

4.6 CUESTIONARIO
Qu mtodo utilizara usted para la obtencin del indiviso de un departamento encondominiovertical?

D D

Areas Privativas.

Valor Comercial.

Considera usted que el indiviso calculado para un departamento en condominio vertical, partiendo de su valor comercial, es ms equitativo para loscondminos, queelmtodotradicionalapartirdereas privativas?

D D

Si

No

~21~

4.7 TABULACIN DE RESULTADOS

1 AreasPrivativas X X X X X X X

ValorComercial

Si

No

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

40

10

44

-11-

4.8 GRFICAS E INTERPRETACIN

PREGUNTA 1

AreaPrivativa D ValorComercial

I n t e r p r e t a c i n : El 80% de los v a l u a d o r e s en G u a d a l a j a r a u t i l i z a r a n han u t i l i z a d o el mtodo t r a d i c i o n a l (reas) para c a l c u l a r el i n d i v i s o en la e l a b o r a c i n de un rgimen de c o n d o m i n i o v e r t i c a l . Con esto queda contrastada la hiptesis H2 de este estudio.

80% reas 20% Valor Comercial

~23~

I n t e r p r e t a c i n : La mayora de los v a l u a d o r e s en G u a d a l a j a r a c o n s i d e r a n que el mtodo a p a r t i r del valor c o m e r c i a l para c a l c u l a r el i n d i v i s o en la e l a b o r a c i n de un rgimen de c o n d o m i n i o v e r t i c a l es ms e q u i t a t i v o para el condmino que el mtodo t r a d i c i o n a l ( r e a s ) .

88% 12%

Si No

~24~

Captulo 5 Metodologa para calcular los porcentajes de indiviso de cada departamento en un condominio vertical a partir de su valor comercial.
Paraesteclculosetoma comoejemplo uncondominio vertical,ubicado en la calle Volcn Acatenango #150, "unidad Infonavit Zoolgico Planetario", municipio de Guadalajara Jalisco. Este condominio consta de 16 departamentos ubicadosencuatroniveles.

5.1 CALCULO DEL INDIVISO APLICANDO VALORES COMERCIALES A CADA DEPARTAMENTO.

Primero se hizoelestudio paracalcular elvalor comercialde unodelos departamentos (En este caso el 32-A, ubicado en el tercer nivel), este estudio consiste en la elaboracin de un avalo comercial (Para el cual sehicieron lossiguientesestudios): Estudiodemercadodeterrenos enventaenlazona. Estudio de mercado de departamentos en venta en la zona zonas similares. Homologando estos estudios se concluyo con el valor comercial del departamento 32Aperteneciente alcondominio enestudio. Estudio de mercado de cada uno de los departamentos que forman el condominio. ClculodelosIndivisos. Cuadro comparativo de indivisos segn mtodo tradicional y mtodo propuesto ~25~

NombredelPerito:Ing.JosFajardo Castillejo Direccin: JuanDazCovarrubias#667 Ciudad : Guadalajara, ."al

A V

A L

U 0
An TECEDESTES

COMERCIAL

Solicitanteddavalo: Fechadelavisitaalinmueble: Inmueblequesevala: Rgimendepropiedad: Propietariodelinmueble: Propsitoodestinoid avalo: Vbicacinddinmueble:

Ing.JorgeLuis Cueflar Blas. Febrero 15,2007. Departamentoencondominiovertical. Privadacolectivaencondominio. A d INMOBILIARIASA. DEC.V. Conocer valorcomercialparaposiblecompra-venta. Departamento encondominiovertical,ubicadoenlacalleVolcnAcatenango T*150, interior 32-Atercer nivel, " Unidad Infonavit Zoolgico Planetario " municipiodeGuadalajaraJalisco. Rec: 3

Nmerodecuentapredial: 203822 Clavecatastral: D66A046744-032

CA R A C TE

R I S T I C A S

IRBA

N A S

dosificacindelazona: Tipodeconstruccin: ndicedesaturacinenlazona: Poblacin: Contaminacinambiental: Vsoddsuelo: Vasdeaccesoeimportanciadelasmismas: Serviciospblicosy equipamientourbano:

Habhacionaldesegundoorden. Edificios dedepartamentosencondominioverticalycasashabitacin.

90%
XoimaLennumerodehabitantesporhectrea. Escasayesocarionadaporel flujo automotores. de Areadestinada azonahabttaciotial. CalzadaIndependenciayAnillo Perifrico. Agua potable con suministro a travs de tomas domiciliarias, drenaje y alcantarilladoconsistemamirto derecoleccin,reddeelectrificacin, telefona area, alumbrado publico con posteria de concreto y lmparas de vapor de sodio, guarniciones y banquetas de concreto, pavimento de concreto hidrulico,nomenclatura encallesy avenidas,recoleccin debasura,servido detransporteurbanoporlasavenidasdeacceso.

~26~

AVALU
T E R R E N O

COMERCIAL

Ttam de calle, calles transversales limtrofes y orientacin.: CalleVolcnAcatenango, aceta queve alnorte,entrelas callesVolcn Sajama yVolean Candavare. Medidas y coUndancias segn: Escrituras27,lS3,(lS-Dic-03) notara 7deTlaquepaque Jal.

Medidas generales: ( sup. 810m ) Norte:En2"r.00mts,.Con calleVolcnAcatenango. Sun En27.00mts,conpropiedad particular. Oriente:En30.00arts,conpropiedad particular. Poniente:En30.00mts,conpropiedadparticular. Medidas privativas: (sup. 61."0m]) Norte:Deponiente aoriente 1.3Smts,dobla alnorte en0.60mts,colindando en estasmedidas convacio alrea comn, sigue al oriente 1.6Smts,colindando en estasmedidas convacio alrea comn,sigue aisur en0.60mts,giraaloriente en170mts, continua alnorte en0.42mts, quiebra aloriente en3.06mts,colindando en estasmedidas convacio alrea comn. S u n Deponiente aoriente 1.3Smts, doblaaisuren0.60mts,colindando en estas medidas convacio alrea comn sigue al oriente en 1.50mts,gira alsur en 1.40mts,colindando enestas medidas con vacio aipatio de servicio deldepartamento 12A del mismo edificio continua aloriente en 3.06mts,con eldepartamento 21B delmismo edificio, quiebraalnorte en2.00mts,,vuelve al oriente en2.SSconvacio alpatio desen-iciodeldepartamento 12A delmismo edificio. Oriente:En636mts,convacio alreacomny cubo de escalera. Poniente:5.94mts,convacio alrea comn.

CROQUIS VOLCAS ACATES.ASGO

LOCALIZACION'

VOLCAS CASAVAKE

VOLCAS SAJAMA

/v

j%

ira

"Hi
VOLCASMKAVALLES m2 Area total: Lote tipo: Topografa y configuracin: Caractersticas panormicas: Densidad de construccin: Servidumbre y/o restricciones: 810.00 Variable. Plana, configuracin regular. Edificios dedepartamentos y casas habitacin. Seapreciamedia,hasta400habitantes porhectrea. Lasindicadas por elmunicipioylas delcondominio. <Inmso6.25%)

~27~

A V A L U
DESCRIPCIO Usoactual:

COMERCIAL

N GENERAL DEL IN MUEBLE Departamento encondominioverticalubicado enelnivel 3.consta de:Estanciacomedor,cocina, alcoba,!recamaras,bao completo,patio deservicio y derecho deusoexclusivodeuncajndeestacionamiento. Moderno. Econmica.

Tipodeconstruccin: Calidadydosificacin,delaconstruccin: Nmerodeniveles: Edadaproximadadelaconstruccin: Vidatilremanente: Estadodeconservacin: Calidaddelproyecto: Unidadesrentablesosusceptiblesarentarse: ELEME l A).-Obranegraogruesa: Cimientes: Estructura: Muros: Entrepisos: Techos: sateos: Bardas: B)Revestimientosyacabadosinteriores Aplanados: Plafones: Lambrines: Pisos: Zoclos: Escaleras: Pintura: Recubrimientosespeciales: TOS

4
Nuevo. ^Oaos massegnconservacinymantenimiento. Bueno Funcionalparasuuso. 15Departamentos. DE LA CONSTRUCCIN

Aparentementezapatasaisladas deconcretoarmado ypiedrabraza. Dalas.castillosycerramientos deconcretoarmado. Ladrillodeblock(jal-creto) Losaaligeradadeconcretoarmado. Losaaligeradadeconcretoarmado. Homugonadas:enladrilladas eimpermeabilizadas. Ladrillodeblock(jal-creto),alturavariable. Demezcla,terminadotinoyapalillado. Demezcla,terminadotino. Azulejoenbaoycocina(depisoatecho) Losetadegranito(40x40)eninteriores,adocretoenpatiodeservicio. No tiene. Rampadematerialconescalonesterminados enpisodecementopulido. Vindicaengeneralesmalteenherrera. Notiene.

C)Carpintera: Puertasdetambortriplas-,closetnicamenteentrepaosabasedemaderadepino. D)Instalacioneshidrulicasysanitarias:Tuberadecobre(tipoymedidassegncalculo)albaalesdeconcretoyP.V.C. Mueblesdebao: PorcelanadecolordemedianacaudalmarcaORION. Cocina: Cocinetaintegraldemedianacalidadabasedemaderadepino,tarjadeaceroinoxidabley E)Instalacioneselctricas: F)Puertasyventaneriasmetlicas: G)Vidriera: H)Cerrajera: I).Fichad; J) Instalaciones especiales, elementos accesoriosyobrascomplementarias: cubiertadeformaica. Ocultaconpoliducto,contactosyapagadoresmarcaTCLNO similar. Tubularesconproteccionesestructurales. Media-doblede4mm,transparente. Deseguridad,marcadelPais. Enjarradaypintada. Privadas:Cocinaintegralytanqueestacionario. Comunes:Cisternayequipo,pisodepavimentodeconcretoy jardinera.

~28~

A V A L U

COMERCIAL

REPORTEFOIOGR.AFICO DEL DEPARTAMESTOA VALVAR

FACH..Z.FACHADA POSIWOR

1
ESTANCIA

cocm

SECAMAiA

PAWDESERUCIO

~29~

AVALU

COMERCIAL

REPORTE F0I0GR.4FIC0 DELDEPARTAMEXTOA VALVAR

L-.XO J.i<D!XKi

MGIESOYESrAClO.miEH

JARD1XEWIISTACIOXAMEXTO

30-

AVALU

COMERCIAL

ESTUDIODEMERCADO(TERRENOS)
TEREEXOSENVENTAUBICADOSENLA.ZONAOZONAS SIMILARES

COMPATIBLE1
CROQUISDEUBICACIN miDELTERREXO VOLCANZACAP

VOLCAN CASABLANCA

VOLCAN IZALCO

VOLCANPOCHUTLA EMO\0 EXTOSXO

Fecha de visito: Inmueble: Ubicacin: Entre las calles: Colonia: Superficie: Precio deventa: Costopor m2: Informe:

2deFebrero del2007. PredioUrbano. VolcnZacapu*T11 VolcnIzalcoy Volcn CasaBlanca. Huermtan el Bajo,enGuadalajara Jalisco 800.00nV. (20x40) 51200,000.00 SL500.00 Tel.36-29-94-87

Entre losnmeros : 695y lotebaldo.

Observaciones: Fuente:LibroAzulEnero.2007

~31~

AVALU

COMERCIAL

ESTUDIODE MERCiDO(TERRENOS)

COMPARABLE 2
CROQtlS DEUBICACIN VBTABELTESMEXO
VOLCAN ZACAPU

VOLCAN
OSOSNO

VOLCAN MAUNA-LOA

EXT0R.X0

ES70XX0

Fecha,devisto: Inmueble; Ubicacin: Entre Lascalles: Colonia: Superficie: Precio de venta: Costoporn: Informe:

2deFebrero del2007. PredioUrbano. VolcnZacapuS2. Esquinacon calleVolcnzaleo. Huentitan elbajo,enGuadalajaraJalisco. 8SO.O0tn:. (22140 ) S1302,400.00 $1,480.00 Sr.SalvadorLpez Lpez Tel.38-12-55-96 Observaciones: S w u" *ende todo n "*superficie total de 3.500m;en4partes de880 m! ( 2 2 x 4 0 )

~32~

AVALU

COMERCIAL

ESTUDIODEMERCADO TERREXOS)

COMPARABLE3
CROQHSDECBICAdOX
!

:::ADETEFJ::C

ANTOSIOPLAZA

PASEO PLANETARIO

JAVIER SANTAMARA

PASEODELZOOLGICO

Enromo

LXTOBXO

4
.

^ P * ^^^rf toM
v -

Fecha de visita: Inmueble: Ubicacin: Entre las calles: Colonia: Superficie: Precio de venta: Costopor n: Informe:

2deFebrerodel2007. PredioUrbano. Paseo delZoolgico SN. JavierSantamaray PaseoPlanetario. KuentanelAho.enGuadalajaraJalisco. 2,600.00m2. (30x 86.67) 54 160,000.00 51,600.00 PaulaMedtna Tel38-54-19-45. Ob\erv(LCioti.er. SeTeade nicamentetodo, noen fricciones.

ntrelos nmeros: 735 Y937.

~33~

AVALU

COMERCIAL

ESTUDIODE MERCADO(TERREXOS)

WIADEL7ERXIXQ

C0MPAR.4BLE4
CROQUISDEUBICACIN AMONIOPLAZA

PASEO PLANETARIO

JAVIER SANTAMAHA

PASEODELZOOLGICO D.70R.W ESTOSXO

Fecha de visita.: Inmueble: Ubicacin: Entre los nmeros: Entre las calles: Colonia: Superficie: Precio de venta: Costo por n: Informe:

2 deFebrero del200T. Predio Urbano Paseo del Zoolgico AlPoniente del6?5. JavierSantamara yPaseoPianetano HuentrtnelAho W0.00m:. (30x30) SI 530,000.00 SL700.00 Sra.MarthaTorres Tel0443331S5 T l13

~34~

AVALU

COMERCIAL

ESTUDIO DE MERCADO TERRENOS)

COMPARABLES
CROQUISDE UBICACIN
T

:::.iDi:~z?jiyc

VOLCAN ZACAFl*

VOLCAN OSORNO

VOLCAN MAUNA-LOA

EXTOR.KO

E.~0?.-C

Fecha devisita: Inmueble: Ubicado*: Entre las calles: Colonia: Superficie: Preciodeventa: Costoporm2: Informe:

2deFebrero del2007. Predio Urbano. VolcnZacapu SN. Esquma con calleVolcn Mauna-Loa. Huentrtn elbajo, enGuadalajara M s c o . SSO.OOm : . (22 x40) Sl'102,400.90 Sl,480.00 Sr. SalvadorLpez Lpez TeL 38-12-55-96

Obsernciones: >"*: Se rende todo, con u i superficie totaldeU m2en 4partesde880m1 3.500 (22x40)

~35~

A V A L U
E S T U D I O D E

COMERCIAL
MERCADO

{TERRENOS EN VENIA)

?DA. No.

UBICACIN VolcnAcatenango = 153

TERRENO (m:)

VALORDEVENTA (5)

VALORUNIT. DEVENTA{5m:)

S10

1 VolcnZacapu #711, colonia "Huentitan elBajo" 2

Volcn Zacapu L-2,colonia" Huentitan elBajo"

soo sso
2600

51200,000.00 SI'302,400.00 54160,000.00 51530,000.00 51301400.00

$1,500.00 51,480.00 51,600.00 51,700.00 S1.4S0.O0

3 Paseo delZoolgico,colonia "Huentitan elAlto" 4

Paseo delZoolgico, colonia" Huentitan elAlto"

900 SO S

5 VolcnZacapu L-3,colonia' Huentitan elBajo "

7D.\. No.

Co
1.00 0.95 0.95 0.95 0.95

Ub
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Zo

Su

-7

Uso
1.00

T:::::;:.?

Re
1196 1.165 1.197 1025 1165

VALOR HOMOLOGADO S1J94.44 Sl.723.65 51,91520 $1,742.85 S1J23.65 51,723.65 Sl.779.96 Sl,91520

FUENTE OBSERVACIONES

1 2 3 4 5

1.20 0.997 1.00 1.20 1.022 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

Tel.36-29-94-87 Tel3S-12-55-96 Tel.3S-54-19-45 Tel.044333-18-57-113 TeL 38-12-55-96 ValorUrrit.Homologado: ValorUnit.Redondeado 51,779.96 51.S00.00

100
1.00 1.00

105

12

100

105 1028 1.00 120 1.022 100

100 1.00 Valorminino Media Aritmtica Valormximo

Concias ton:Valor unitariodeterreno redondeado aS1.800.00 m"

~36~

AVALU

COMERCIAL

ESTUDIODEMERCADO (DEPARTAMENTOS)
ESTUDIODE MERCADODE DEPARTAMENTOSUBICADOSEN LAZONA OZONASSD.OLARES

COMPARABLE1
CROQUIS DEUBICACIN F.CH.WA EXIOSLXO RAFAEL CRDENAS

PORFIRIO \ER;

SANTIAGO CAMBEROS

EUCARIO LEONLOPEZ ESTANCA COCIXA SEC.VR

rapr
W%
Efl

Fecha de visita: Inmueble: Ubicacin: Slip,de terreno: Sup.Contrucn: Sup. Privativa: Distribucin: Precio de Venta: Precio Unitario: Informes:

Febrero2007. Departamento encondominiovertical EucaoLeonLopez*64, Depto.24,fracc."ZoolgicoPlanetario Infonavit" 12,897.00m:. 16,893.00m:. ( M E . ) 61.70m*. Edad:12aos. indiviso: 0.52083%

Consta destancia, comedor, cocina,2recamaras, alcoba. bao,patioy derecho deuso exclusivo de uncajn de estacionamiento. "$341000.00 $5,591.57m:. Sra.Jessica Tinoco TeL04433345771 73

~37~

AVALU

COMER

CI AL

ESTUDIODEMERCADO(DEPARTAMENTOS)

COMPAR.4BLE2
CROQUISDEUBICACIN' FACHADA EXTORXO RAFAEL CRDENAS

s*4"rtk- ^ - < _ _ ^ H ^ SAMUGO CAMBEROS

EUCARIOLION"LOPEZ

coasA

RECAMARA

RAYO

Fecha devisita: Inmueble: Ubicacin: Sup.deterreno: Sup.Contruean: Sup.Privativa: Distribucin:

Febrero2007. Departamento encondominio vertical SantiagoCamberas=3526,Depto.24,fracc."ZoolgicoPlanetarioInfonavit" 12,897.00m2. 16,893.00m2. (MEJB.) Edad:12 aos. , r 61.70nf. Indiviso: 0.520S3e Constade:Estanca, comedor, cocina, 2recamaras, alcoba, bao,patioyderechodeusoexclusivode un cajn deestacionamiento $5,478.12m2. Sra.Jessica Tinoco TeL0443334577173

Precio de Venta: "5338,000.00 Precio Unitario: Informes:

~38~

ESTUDIODEMERCADO(DEPARTAMENTOS>

COMPARABLES
CROQUIS DEUBICACIN FACHADA ENTONO

PLUTARCO ELIAS CALLES

HACIENDA APACUEK(

AV.CmCClVALACIOIOBLATOS

FSTASCU

COMEDOR

COCISA

Fecha,devisita: Inmueble: Ubicacin: Sup.de terreno:

Febrero200''. Departamentoencondominiovertical Av.Circunvalacin # 1S21,Depto. 5-A,fracc."UnidadHabitacionalArandas" 2,113.00m:. (MIJB.) Edad:13aos. Indiviso: 2.5%

Sup.Contruccin: 6S.S0m: Sup.Privativa: Distribucin: S.SOm*

Consta <te:Estancia, comedor, cocina, 2recmaras, alcoba, bao,patioyderecho deuso exclusivode un cajn deestacionamiento.

Precio de Venta: "$360,000.00 Precio Unitario: Informes: 5523256 m\ Sra.Jessica Tinoco Tel.0443334577173

~39~

A V A L U

COMERCIAL

ESTUDIODEMERCADO(DEPARTAMEMOS j

COMPARABLE4
CROQUISDEUBICACIN'
FACH.iD.i LST08X0 SIERRAMAPIMI

MONTE OLIMPO

MO.VTE OLIMPO

BATALLADESANLOS

ESTAXCU

cocra

B.NO

Fecha,devisita: Inmueble: Ubicacin: Sup. deterreno:

Febrero2007. Departamento encondominiovertical. SienaMapttml16,Depto.103,colonia" BatallndeSanPatricio" enGuadalajara Jalisco. 850.00m2. (MU.) Edad; 11 aos. Indiviso:625%

Sup.Construccin: 58.00ml Sup. Privativa: Dtribuaon: Precio deventa: Precio Unitario: Informes: 58.00m*

Consta de:Estancia, comedor, cocina, 2 recamaras, bao, patio y derecho de usoexclusivo deun cajnde estacionamiento. 5340,000.00 S5.S62.07m : . Sr.DavidValere TeL04433 1007

~40~

AVALU

COMERCIAL
~

ESTUDIODEMERCADO(DEP.4RT.4MEXTOS)

COMPAK4BLE5

Fechad* visita: Inmueble: Ubicacin: Sup. ie terreno:

5 deFebrero del2007. Departamento encondominiovertical. Rayn#2670,Depto.40, fiacc." Constitucin" enelmunicipio deZapopanJalisco. 1600.90m2. (M.B.) Edad: 12 aos. Indiviso:4.75%

Sup.Construcn: 68.58m:. Sup. Privativa: Distribucin.: Precio deventa: Precio Unitario: Informes: 68.5Sm .
:

Constade:Estancia-comedor, cocina,bao,dosrecamaras, patodeservicio. Derechodeusoexclusivodeuncajn deestacionamiento. S3^0,000.00 S5J95.16m2. Sr.DavidValero TeL044331007 S6S2

~41~

A V A L U
EST

COMERCIAL
DE U E R C
i D O

V D I O

DEPARTAMENTOSEXVENTA

PDA. No.

UBICACIN Volcn Acatenango SI50-21A

EDAD VIDAL-TIL EDO.DE TERRENO C0N5ERV AOS TOTAL Nuevo 12aos 12aos 13aos 11aos 12aos ~2aos
T

CONSTRU
CCION

IM : ' .70 ' 61.70 61.70 ' 68.80 ' 58.00 68.58

VALORDE VALORLTSTT.DE VENTA(S) VENTA{S.M1)

Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno

50.525 ' 67.17 ' 67.17 52.82 53.12 ' 76.00

1 2 3 4 5

Infonavit Zoolgico Planetario Eurio LenLpez#64-24 ZoolgicoPlanetario Infonavit Santiago Caraberos s 3526-24 ZoolgicoPlanetario Infonavit At.Circunvalacin S1821-5A Unidad habitacional Aramias Sierra deMapimi #116-103 Batalln de Sanpatricio Rayn #2670-40 Constitucin.

0aos

'5345,000.00 ' 5338,000.00 '5360,000.00 '5340,000.00 'S370,000.00

55,591.57 55,478.12 55,232.56 55,862.07 S5J95.16

70aos 70aos
7

0aos

70aos

PDA Xo.

Co

Zo

Ub

FFr

Fo

Sup. Priv.

Ed
'1.12

Con
'i.08
r

Ca
'0.97
r

Re
r

VALOR HOMOLOGADO S6,560.66

1

FUENTE OBSERVACIONES

1 2 3 4 5

'1.00 '1.00 '1.00 ' 1 0 0 '100 ' 1 0 0 '1.00 "1.00

'1.17 '1.19

Tel. *0443334577173 Tel.*044333457 7l73 Tei*0443334577173 Tel 044331007S6S2 TeL*0443310078682

ValorUnft.Homologado S6.545.9C Valoruntaiio redondeado S.5JC.CC

1.00 '1.00 '100 ' 1 . 0 0 ' l . l 2

' 1.13 ' 1.11 'l.U

IOS

0.98

i5..-;;.s; 56,439.03 56,944.97 56,633.66 56,439.03 56,549.90 S6,944.97

'1.00 '0.90 '1.00 '1.00 '100 ' 0 5 7 ' 1 0 0 '0.95 '1.00 '1.00 '100 '1.01 '1.00 '108 '100

'1.10 '1.07 '1.07

'1.10 '1.05
r

'U3
'1.18 '123

'
f

'roo

'100 '0.97

0.95

Valormnimo Media .Aritmtica Valormximo

Valor dme rcado = re a priva tivap orvalo rumiar ioh omologad o red onde ado - 61. T0 ' 6,550.00 = <W,1 35.00

~42~

A V A L U

COMERCIAL

COX SIDERACIN ES P RE VI AS AL AVALU VALORFSICO:Paracalcularelvalorelterreno,seutiliz elmtodo comparativoenla.zona zonas similares,tomando comobase:investigacionesdirectas,consultasenrevistasrelacionadasconelmercadoinmobiliario,datosproporcionadospor La Asociacin Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, opiniones de miembros delInstituto Mexicano de Valuacin de Jalisco; tomando encuenta laformay el actualaprovechamiento del terreno. Para la valuacin de las construcciones se consideran costos y/o precios del mercado segncalidady tipo, apoyadospor la informacin actualizadade archivos presupustalesde fincas similares, manualdecostosypreciosunitarios. Paraadepreciacindelasconstrucciones, seutiliza latablaRossHeideke,tomandoencuentalaedaddela finca elestadoactualdeconservacindelamisma. y

V A L A).-DEL TERRENO Lote opredominante: tipo Investigacindemercado: Valoresdecalleodezona: Fraccin 1 Superficie m 810.00(6-25%) Total 50.625
2

OR

F I S I

CO

D I R

E C T 0

Variable S S OO LO . O $1,800.00 Valorunitario m SI.800.00

1

m: m: Coeficiente Motivodel coeficiente Subtotal(A) Valor parcial 591,125.00 591,125.00

B)DELASCONSTRUCCIONES Tipo Area Valorunitario

Demrito

ValorunitNeto dereposicin 53.800.00

Valor pardal 5266.000.00

% m dereposicinnuevo M-E-B 1,120.00(6.25%) S3,S00.00 Xott:Construccin econmicatipoYIS-B2-3 (FuenteLibroAzulFebrerodel1007) Total T0.00

Subtotal(B) 5266,000.00

QDELASINSTAL4CIONESESPECULES,ELEMENTOS,ACCESORIOSYOBRASCOMPLEMENTARIAS: Valor Tipo PrecioUnitario Superficie Privativas: parcial 1)Cocinaintegral 515,000.00 v.:.:::.:: 2) Tanqueestacionano 53.500.00 53,500.00 Comunes: Indiviso: 625% J)Cisternayequipo 510,000.00 5625.00 1pieza 4)Pisodepavimentodeconcreto 5"; Jardtneria 220.00tn: 300.00m: 5350.00 550.00 54.812.50 593T.00

Subtotal 'Q S24,875.00 Valorfsicoodirecto 1 i)-lB)-(C)

Y?SI::Z2.:Z

~43~

AVAHO

POR CAPITALIZAMOS

DE RESTAS PTIMAS ESTIMADAS

1)RESTAESTIMADA:

NOTA: NO SE ESTIMAN POR NO INFLUIR EN EL VALOR COMERCIAL. LA FINALIDADALCONSTRUIRUNCONDOMMODE INTERSSOCLAL ESLAVENTAY NOLARENTA

2A)TAMDECAPITALIZiCIOS:

l)Por edad: 2)Poruso: 3)Porestadodeconservation: 4)Porcalidaddelproyecto: S)Porvidaprobable: 6)Porubicacin: ?)Porzonaieubicacin:

0.000

% \ % % \ %
<

' 0.000
r

0.000

' 0.000
r

0.000 0.000 :,::: :.:::

~44~

A V A L U
C A P I T A L I Z A C I N Rentarealefectiva: Rentaestimada,odemercado: Rentabrutatotalmensual(efectivaoestimada): Importe dededucciones: (Descripcin): Vacos Segura Administracin Conservacin}'mantenimiento Rentanetamensual: Rentanetaanual: Capitalizandolarentaanualal tasa decapitalizacinaplicablealcaso,resulta unvalor decapitalizacinde: RESUME Valorfsicoodirecto: Valorde capitalizacinderentas:(Sota: So seestiman) Valorde mercado:l.'Om2 a$6,550.00= COS iID ERA CI OS ES PREVIAS A N DE

COMERCIAL
R E N T A S

5382,900.00 S404,000.00 LA COSCLUSIOS

1.-Elpresentsavalosepracticaenbasealexpedienteproporcionadoporelsolicitante. 2.- Elvalor fisko estimaenfuncin delas especificacionesdelinmueble. se 3.-Elenfoquedeingresos ocapitalizacinderentasno seestimapornoinfluirdirectamenteenelvalorcomeraaL 4.-E1 valordemercado seestimaenfuncin dela investigacinde mercadoinmobiliariodetectado al momento de practicarlainspeccinde lazona enqueseubicaelinmuebleque seestvaluando. 5. Enbasealosindices obtenidos enelpresente estudio,considerandolascaracteristkaspropiasdelinmueblevahado,asicomolaofertay demandaparaestetipodeviviendas,seconsideraparaestecaso,comovalorcomercial, elvalorobtenidoporel enfoquede mercado,porlo tanto secocmyecon elsiguientevalorcomercialestimado C O S C L U S I O N

Valarcomercial: Con letra: (Cuatrocientos cuatromil pesos00 100 MX)

5404.000.00

Estacantidadrepresentaelvalorcomercialalda 15 deFebrero del2007

~45~

5.1.3 Estudio de Mercado de cada uno de los departamentos que forman el condominio Seinvestigelpreciodeventadelos 16departamentos dequeconsta estecondominio:

PRECIOENQUESEVENDIERONCADAUNODELOS| DEPARTAMENTOS Dep artamento Precio de Venta $488,800.00 11A $488,800.00 12A $488,800.00 11B $488,800.00 12B Segundo Piso M t $421,200.00 21A $421,200.00 22A 21B $421,200.00 $421,200.00 22B Te rcer Piso 31A $404,400.00 32A $404,400.00 31B $404,400.00 $404,400.00 32B Cuarto Piso 41A $404,000.00 42A $404,000.00 $404,000.00 41 B $404,000.00 42 B Valor Total $ 6'857,600.00
Fuente:gilinmobiliaria S.A deC.V. Calle Ricardo Palma#2919-1A. Tel. 36-40-20-86

~46~

5.1.4 CALCULO DE LOS INDIVISOS DE CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOS Mtodo tradicional: como todos los departamentos tienen la misma superficie privativa (61.70 m2), el indiviso que les corresponden sera el mismo paratodos.(6.25%)

100

16

6.25%

METODOLOGA PROPUESTA Planta BajaoPrimerPiso - Departamento 11 A Preciodeventa:$488,400.00 PreciodetodoelCondominio: $6'857,600.00 Relacin: 6'857.600.00 ^ 100% 488,800.00 * X DespejandoXtenemos:6'857,600.00 X=48'880,000.00 X=48'880.000.00 = 7.127858% 6'857,600.00 Porlotantoelindivisoquelecorrespondealdepartamento 11Aes: 7.127858% -Departamentos 12A,11By12B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en la Planta BajaoPrimer Pisoeselmismo,porlotantotenemos: Indivisodepartamento 12A:7.127858% Indivisodepartamento 11B:7.127858% Indivisodepartamento 12B:7.127858%

SegundoPiso -Departamento 21 A Relacin:e'SSy.SOO.OO -100% 421,200.00 -* X

DespejandoXtenemos:

X = 42-120.000.00 = 6.142091% 6'857,600.00

Porlotantoelindivisoquelecorresponde aldepartamento 21Aes: 6.142091%

-Departamentos 22A,21By22B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el Segundo Pisoeselmismo,porlotantotenemos: Indivisodepartamento 22A: 6.142091%

Indivisodepartamento 21B: 6.142091%

Indivisodepartamento 22 B: 6.142091%

~48~

Tercer Piso

-Departamento 31 A . Relacin:6*857.600.00 100% 404,000.00 - X DespejandoXtenemos: X=40'400.000.00 = 6'857,600.00 5.891274%

Porlotantoelindivisoquelecorresponde aldepartamento 31Aes: 5.891274%

-Departamentos 32A,31By32B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el Tercer Pisoeselmismo,porlotantotenemos: Indivisodepartamento 32A:5.891274%

Indivisodepartamento 31B:5.891274%

Indivisodepartamento 32B:5.891274%

~49~

CuartoPiso -Departamento41 A Relacin: e'SSy.eOO.OO -100% 400,400.00 * X

DespejandoXtenemos: X=40'040.000.00 = 5.838777% 6'857,600.00 Porlotantoelindivisoquelecorresponde aldepartamento 41Aes: 5.838777%

-Departamentos42A,41B y42B Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el Cuarto Pisoeselmismo,porlotantotenemos: Indivisodepartamento 42A:5.838777%

Indivisodepartamento 41B:5.838777%

Indivisodepartamento42 B:5.838777%

~50~

5.1.5 CUADRO COMPARATIVO DE INDIVISOS TRADICIONAL Y MTODO PROPUESTO

SEGN

MTODO

Departamento 11 A 12A 11 B 12B 21 A 22 A 21 B 22 B 31 A 32 A 31 B 32 B 41 A 42 A 41 B 42 B Totales

Mtodo Tradicional

Mtodo Propuesto

6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 100%

7.127858% 7.127858% 7.127858% 7.127858% 6.142091% 6.142091% 6.142091% 6.142091% 5.891274% 5.891274% 5.891274% 5.891274% 5.838777% 5.838777% 5.838777% 5.838777% 100%

~51~

5.1.6 Aplicacin del Mtodo Tradicional del indiviso para este condominio en un Avalo catastral
Nombre del Perito: Ing. Jos Fajardo Castillejo. Domicilio: Juan Daz Covarrubias #667 Ciudad: Guadalajara. Jalisco AVALU PARATRANSMISINDE DOMINIOCONVALORES CATASTRALES ANTECEDENTES
Registro deCatastro No. 28J0178 | CuentaPredialNo 2C2822 [Recaudadora: 3 |Clave Catastral: : ~ - C - 1 7 - 4 4 - 0 3 2

11-010
Tel: 36-18-55-39

HombreoelPropietario:
Nombre del Solicitante: Fecha del Avalo: Inmueble que se Vala: Ubicacin del Predio:

AGE.ESCOBILLARLA.S_A.DEC.V. Ing.JorgeLuis CuearBlas.

Febrero15,2007. Departamento encondominio vertical.

Departamento en condominio vertical, ubicado en ta calle Volcn Acatenango "150,interior 32-A,tercerniveL"UnidadInfonavitZoolgicoPlanetario'',municipiodeGuadalajaraJalisco.

Privada,colectivaencondominio.

Rgimen de Propiedad:

Clasificacin delaZona: Densidad deconstruccin: TipodeConst.Dominante: Servicios Municipales:

CARACTERSTICAS URBANAS Habitacionaldesegundo orden 90% Edificios de departamentos encondominio verticaly casas habitacin. Agua potable, energa elctrica, drenaje, banquetas de concreto, pavimento de concreto hidrulico, lineatelefnica,transporte urbano.

DESCRIPCINGENERALDELPREDIO MedidasyColindancusdelPrediosegnEscrituras: Medidatgenerales:(Superficie;810.00mJ ) Norte:En2?.00mts,.Con calleVolcnAcatenango. Sur.En27.00mts,conpropiedadparticular. Oriente:En30.00mts,conpropiedadparticular. Poniente:En30.00mts,conpropiedadparticular. SuperficiePrirathasegnescrituras: 61.70m:.(Sedescribenenhojaanexa)

Superficie segn Escrituras: 61.70 rrr UsoEspecifico: Departamento en condominio Unidades Rentables: Unasola. Destino especfico de lasconstrucciones: Departamento encondominio

SuperficieTotaldelTerreno: $10.00 rrr hdiviso:%.25% Vida remanenteprobable: 70aos i mas. Calidaddel proyecto: Funcionalparasu uso.

Firma del Perito.

Sello de Autorizacin.

~52~

NombredelPerito: Ing.JosFajardoCastillejo. Domicilio: JuanDazCovarrobias#667 Ciudad: Guadalajara, Jalisco

MEDIDASYLINDEROS

FOLIO: | 11-01Q
Tel:36-18-55-39

Medidasprivativas:(sup. 61.70m2)

Norte:Deponienteaoliente 1.3Smts,doblaalnorte en0.60mts,colindando enestasmedidasconvacioalreacomn, siguealoriente1.68mts,colindandoenestasmedidasconvacioalreacomn,siguealsuren0.60mts,giraalorienteen 2.70mts,continuaalnorteen 0.42mts, quiebraalorienteen 3.06mts, colindandoen estasmedidas convacio alrea comn.

Sur:Deponienteaoriente1.3Smts,doblaalsuren0.60mts,colindandoenestasmedidasconvacioalreacomnsigue al oriente en 1.50 mts, gira al sur en 1.40 mts, colindando en estas medidas con vacio al patio de servicio del departamento 12A delmismo edificio continua aloriente en 3.06mts.con el departamento 21Bdel mismo edificio, quiebra alnorte en2.00mts,-vuelvealoriente en2.8Sconvacio alpatio deservicio deldepartamento 12A delmismo edificio.

Oriente:En636mts,convacioalreacomnycubodeescalera.

Poniente:5.94mts,convacioalreacomn.

FirmadelPerito

Sellodeautorizacin

~53~

Nombre delperito:Ing.JosFajardoCastillejo. Domicilio:JuanDazCovarrubias#667 Ciudad:Guadalajara,Jalisco.

FOLIO No. |

11-010 Tel:35-18-55-39

AVALO PARATRANSMISIN DEDOMINIOCONVALORES CATASTRALES ELEMENTOS DELA CONSTRUCCIN: A) ObraNegra oGruesa Cimientos: Estructura: Muros: Bardas: Entrepisos: Techos: Azoteas: B)RevestimientosyAcabados: Aplanados: Plafones: Lambrines: PavimentosPtreos: Pintura: Escaleras: C)Carpintera: 0) InstalacinSanitaria: E)MueblesdeBao: MueblesdeCocina: F)InstalacinElctrica: 6) Herrera: H)Vidriera: I)Cerrajera: J)Fachada: Demezcla,terminado finoy apalillado. Demezcla,terminadofino. Azulejoenbaoy cocina(de pisoatecho) Loseta de granito(40x40) enmenores,adocreto enpatio de servido. VinHicaengeneral,esmalteen herrera Rampadematerialcon escalones terminados enpiso decemento pulido. Puertas detambor trtptay,closetnicamente entrepaos abase demadera depino. Tubera decobre (tipo y medidas segn calculo) albaales de concretoy P.V.C. Porcelana decolor demedianacalidad,marcaORION. Cocmetaintegraldemedianacalidadabase de maderadepino,tarja deacero inoxidable y cubierta deformatca. Ocultaconpoducto. contactos y apagadoresmarcaTICINO similar. Tubularconprotecciones estructurales. Media-doble de4mm.transparente. Deseguridad,marcadelPais Enjarraday pintada Aparentemente zapatas asladas deconcretoy piedrabraza. Datos,castlosy cerramientos deconcreto armado. Ladrillodeblock (jal-creto) Ladrillodeblock (jal-creto) Losaaligeradadeconcretoarmado. Losaaligeradadeconcretoarmado. Hormigonadas, enladrilladase impermeabilizadas.

FirrnadelPerito.

SetodeAutorizacin.

~54~

Nombre del Perito:

Ing. Jos Fajardo Castillejo. Domicilio: Juan Daz Covarrubias #667 Ciudad: Guadalajara,Jalisco. AVALU PARA TRANSMISIN OEDOMINIOCONVALORES CATASTRALES

FOLIO No. 11-010

Tel: 36-18-55-39

LOCALIZADO!! DEL PREDIOYCROQUIS ESQUEMTICO SINESCALADELA CONSTRUCCIN Tramo deCalle,DistanciaaEsquina.CallesTransversales yOrientacin. CalleVolcnAcatenango. acera que ve alnone, entrelas calles Volcn Sajama y Volcn Candavare. Distancia a esquina 8Q.Q0 mts. U lacalleVolcn Sajama SuperficieRealSegnLevantamiento:
r

61.7

r~

(Derea privativa)

CROQUIS

VOLCAN ACATENANGO

VOLCAN CANDAVARE

VOLCAN SAJAMA

VOLCANMtRAVALLES

BLOQUE

TIPO Mcdsrnc

CLASIFICACINDELACONSTRUCCIN CALIDAD
E: CUCHUCO

ESTADODECONSERVACIN 3u;r.c

DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCINDELINMUEBLE Constade: Departamento,ubicadoenelnivel3,constade:Estancia-comedor, dosrecmaras,alcoba,cocina,baocompleto, patiode servicioy derechodeusoexclusivodeuncajndeestacionamiento.

Firma del Perito.

Sello de Autorizacin.

~55~

Nombre del Perito: Ing.JosFajardoCastillejo. Domicilio: JuanDiazCovarrubias#667 Ciudad: Guadalajara,Jalisco.

AVALU PARA TRANSMISIN DEDOMINIO COMVALORES CATASTRALES REPORTE FOTOGRFICO FACHADA PRINCIPAL FACHADA POSTERIOR -.Jl *

FOLIO

11-010

Tel.36-18-55-391

.V

ESTANCIA

RECAMARA

PATIODE SERVICIO

FirmadelPerita

Sellode Autorizacin

~56~

Nombre del Perito: Ing. JosFajardo Castillejo. Domicilio: JuanDazCovarrubias#667 Ciudad: Guadalajara,Jalisco.
AVALU PARA TRANSMISIN DEDOMINIO CON VALORES CATASTRALES AVALU FSICO A) Del T e r r e n o : Valor de Calle para elLoteTipo: Fraccin 1 Superficiem* 51.450.00 Valor Unitario | Factor S1.i5C.CC I C.91?31 Motivo Formula Catastral Valor lle:o S1.324.0C

FOLIO | 11-010 Tel. 36-18-55-39

Valor Resul-.arr.e $rC72.682.CC

aic.cs

" ; ;

E1C.CC k iviso en sucaso: K 625%

Valor global del T e r r e n o : Valor individual del T e r r e n o : S?7.C2.CC

B)Delas Construcciones: Tipo i'-i-S Superficiem ! 1.120.00 Valor Nuevo de Rep. S3.400.00 Edad Nueva Depreciacin Valor Hoto S2.4C0.CC Valor Resultante S3'80S.000.00

Total

1.120.00 k ivisoensucaso: K 25::

Valor global dela C o n s t r u c c i n : Valor individual d ela C o n s t r u c c i n :

:; ; c > c c : c c

(238,000.00

C)InstalacionesEspeciales: Cantidad Descripcin j Valor Huevo de Rep. Edad Depreciacin Valor Resultante

Valord e las Ins'.alac ones Especiales: Indivisoensucaso: Valor Total d el T e r r e n o , Construccin e s eInstalaciones Especiales: (Trescientoscin :c mil.cuaren t a y d o s pese S66/10QM.N)

*
$305,042.66

Valor Referido al:

ESPACIOPARAASIGNACIN DEVALORESREFERIDOS $

(
Valor Referido al: i

I )

(
[Est?datonotienevalidezsicarecedelsellodevalorleieridoasignadopa Catastro)

Observaciones:

Firma del Perito.

Sello de Autorizacin.

~57~

5.1.7 Tabla comparativa de valores catastrales obtenidos segn mtodo tradicional y segn mtodo propuesto
Departamento Primer Piso 11 A 12 A 11 B 12 B Segundo Piso 21 A 22 A 21 B 22 B Tercer Piso 31 A 32 A 31 B 32 B Cuarto Piso 41 A 42 A 41 B 42 B Totales: Mtodo tradicional Indiviso Valor Catastral $305,042.66 6.25% 6.25% $305,042.66 $305,042.66 6.25% $305,042.66 6.25% Mtodo Propuesto Indiviso Valor Catastral 7.127858% $347,888.12 7.127858% $347,888.12 $347,888.12 7.127858% $347,888.12 7.127858%

6.25% 6.25% 6.25% 6.25%

$305,042.66 $305,042.66 $305,042.66 $305,042.66

6.142091% 6.142091% 6.142091% 6.142091%

$299,775.12 $299,775.12 $299,775.12 $299,775.12

6.25% 6.25% 6.25% 6.25%

$305,042.66 $305,042.66 $305,042.66 $305,042.66

5.891274% 5.891274% 5.891274% 5.891274%

$287,534.38 $287,534.38 $287,534.38 $287,534.38

6.25% 6.25% 6.25% 6.25% 100%

$305,042.66 $305,042.66 $305,042.66 $305,042.66 S4'880,682.56

5.838777% 5.838777% 5.838777% 5.838777% 100%

$284,972.17 $284,972.17 $284,972.17 $284,972.17 $4880,682.56

~58~

CONCLUSIONESY RECOMENDACIONES
Conclusiones
-Todos los condominios son diferentes, por lo tanto cada condominio requiere unestudioespecialpara hacersurgimenycalcularsusindivisos. -Del porcentaje de indiviso sealado en la escritura (Rgimen de condominio) dependen lossiguientes derechos,obligacionesypagos: Sucontribucinalimportedelosgastosadministrativos. Sucontribucin alimportedelosgastosdemantenimiento. Su contribucin al importe de las reparaciones o modificaciones quese realicen en el condominio, sea por causas fortuitas o por conveniencia deloscondminos. Su contribucin a la creacin de un fondo comn para agilizar gastos administrativos. El porcentaje delcondmino en lasvotaciones acerca de las decisiones que se tomen en las asambleas, las cuales no son solo de orden econmico sinodeconvivenciasocial. El porcentaje del condmino en la importante decisin para decidir la extincin del rgimen de condominio, sea por vetustez, ruina o inoperatividad. El reparto de lo que se recupere en caso de extincin del rgimen de condominio,sea porindemnizacin oventadeledificio. Pagodeimpuestopredial. -Estaseriedederechosyobligaciones deloscondminos, sonengeneralmuy poco conocidos, sobre todo ensu aplicacin prctica, yno setiene conciencia delatrascendenciadeestablecerlos enformajustayequitativa. -Parece ser que este importante tema, tampoco ha sido analizado por las diferentes autoridades, dependencias gubernamentales o civiles, relacionadas con los condominios,yaque ninguna autoridad determina o norma laformaen quedebensercalculadosestostrascendentes porcentajes. ~59~

Recomendaciones

Hacer conciencia en todos ios involucrados en el problema, de la trascendencia del adecuado clculo de ios INDIVISOS, en proporcin a losvalorescomerciales.

Propugnar porqueestedelicado problema,queconcierne avalores,sea resuelto y revisado por PERITOS VALUADORES PROFESIONALES conocedoresdelprocedimiento.

Hacer llegar este tipo de estudios a las autoridades competentes, para fortalecer a los Colegios de Valuadores, como los organismos idneos paraCAPACITACINyREVISIONdelasactividadesvaluatorias.

GANAR la confianza de pblico e instituciones con una actuacin TCNICAyETICA.

~60~

Bibliografa
Biblioteca Internacionaldeespecializacin inmobiliaria. Manualtcnico paraavalosdeinmuebles Corporacincientfica S.A. Ediciones Cienciaytcnica S.A. Costospor metrocuadradodeconstruccin. Autor:LeopoldoVrela. Editorial Bimsa(Mdg,S.A. deC.V) CursodeValuaciones urbanas Autor: Ing.DanteGuerrero. El Condominio Autor:GerardoGuzmnAraujo EditorialTrillas Tercera Edicin,Enero1992. ElementosdeProbabilidadyEstadstica Autores:MorenoBonett, AlbertoJauffred, FranciscoJ. Primera Edicin,1980. InvestigacindeMercados Autor:Weiers,RonaldM. Editorial Prentice Hall. Primera Edicin,1986. Metodologa dela Investigacin Autores:Roberto Hernndez Sampieri Carlos Fernndez Collado Pilar Baptista Lucio EditorialMeGraw Hill Cuarta Edicin. TcnicasdeMuestreo Autor:CochranWilliamG. Primera Edicin,1998.

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 HistoriayconceptosdeValuacin. PRAISAAvalos S.A. deC.V. DisponibleenWeb:http://www.praisa.com.mx

CdigoCivildelEstadodeJalisco. TextodeInternetdelCongresodelEstado. LeydelImpuestosobre laRentaVigente. LeydelImpuestoalvalorAgregadoVigente. LeydeCatastro delEstadodeJalisco www.fiscalistas.net

CdigoCivilFederal TextoenInternetdelCongresodelaUnin. Ley sobre el rgimen de propiedad de inmuebles, para el Distrito Federal, LeypublicadaenelDiariodelaFederacinel28deDiciembrede1972.

~62~