LOS PASOS FUNDAMENTALES DEL PLANEAMIENTO

1. EL ORIGEN DEL CAPITAL

Es una inversión de capitales privados, estalajes o de conformación mixta. El proceso desarrolla

se dentro
de una estructura estatal capitalista que como tal controla y regula
mercado
el de los capitales.
La utilización del capital privado conlleva el respaldo de activos ypatrimonios acreditados por los
aportantes enmarcados por las leyes tributarias del estado.
La utilización de capitales del estado en la búsqueda de la solución a un problema determinado, requiere
de un alto grado de conocimiento de las leyes que regulan y controlan el gasto gubernamental. En nuestro
caso es prioritario el estudio y el cabal conocimiento de la ley 80 de 1993 y del decreto reglamentario 2170
de 2002 y los que se dicten con posterioridad.
El propietario del proceso es la persona natural o jurídica poseedora del capital de la inversión. Es
indispensable el conocimiento del código de comercio que regula el comportamiento de las personas
jurídicas.
Dentro del proceso de inversión en construcción se requiere gran claridad sobre conformación
la del
propietario en los casos de ser una persona jurídica. La definición deestatutos
los en aspectos tales como
los aportes al capital social en dinero y en especie, el objeto social, las atribuciones del representante legal,
el tiempo de duración de la sociedad y demás
las condiciones de asociación.
Acreditar la propiedad de los terrenos en los cuales se realiza la inversión en cabeza del propietario es un
acto fundamental. Son los terrenos la garantía hipotecaria en mayorextensión en el momento de solicitar
crédito a constructor. Están en cabeza del propietario todos los- actos legales tales como la escrituración,
promesas de venta, la copropiedad, el pago de impuesto, los aspectos fiscales y los compromisos con
entidadesfinancieras.
Con relación al origen del capital el costo total de un proyecto está compuesto por dosrubros: grandes
recursos propios provenientes del capital social del propietario, y recursos del crédito hipotecario
provenientes de una corporación financiera.
En los casos en los cuales la inversión se realiza mediante la contratación con entidades
públicas O privadas
es indispensable conocer el funcionamiento de la persona jurídica contratante frente a los términos del
contrato de construcción. La tramitología para conseguir los avances de recursos financieros, los
requerimientos para cuantificar la inversión y los procedimientos para entregar obra.

2. EL LOTE FRENTE A LAS NORMAS URBANÍSTICAS

Es una parte del Planeamiento que puede ser iniciada desde la prefactibilidad cuando el proceso comienza
antes dela adquisición de los terrenos para la inversión.
El análisis integral de un globo de terreno contiene los siguientes aspectos:
a) La tradición de la propiedad y el estudio de títulos.
b) Las normas urbanísticas que determinan los usos, las alturas, las cesiones, los aislamientos, la densidad,
los estacionamientos y las áreas posibles a construir,
c) La infraestructura de servicios públicos como vías, acueducto, alcantarillado, energía,
teléfono, gas, etc.
El análisis del terreno frente a la inversión está despojado de cualquier influencia formal,
volumétrica o de diseño de la posible edificación. En este momento se manejan áreas posibles
a construir.

3. LAS ALTERNATIVAS DE ÁREAS

Este es el momento del proceso en el cual se plantea la tormenta de ideas en cuanto a
posibilidades de áreas a construir. La lluvia de ideas dentro del análisis se constituye en un
paso fundamental. Si existe una sola idea se corre el riesgo de equivocarse en un cien por
ciento. Si las alternativas son diez, el riesgo de error será el diez por ciento. Si son cincuenta la
posibilidad es del dos por ciento.
La propuesta de alternativas posibles en cualquier tipo
de Inversión tiene una limitante en la
capacidad de estacionamientos en los pisos que lo permitan. El parqueadero en las
edificaciones es una variable de gran impacto. En la etapa de factibilidad es conveniente
tomar parámetros de áreas superiores a los que exigen las normas urbanísticas que
generalmente son precarias en sus dimensionamientos. He conocido garajes que cumplen con
la norma en los cuales no cabe un automóvil.
Se construye un cuadro comparativo de alternativas valorizadas con los mismos parámetros de
costos tomando un valor estadístico por metro cuadrado de área construida en cada uno de los
siguientes conceptos.

- Costo Directo Urbanismos - Costo Directo Edificaciones

- Costo Indirecto Urbanismos $ x m2 de Área Construida$ x m2
- Costos Generales de Área Construida$ x m2 de Área
- Costos Financieros Construida
- Valor del Lote $ x m2 de Área Construida$ x m2
de Área Construida
$ x m2 de tierra

* COSTO TOTAL DE PROYECTO $ SUMATORIA

De esta manera se tendrá un costo estimado en valor presente de las alternativas propuestas.

4. LA TOMA DE DECISIONES
Cada una de fas alternativas de áreas permite establecer el área vendible en cada uno
usos
de permitidos:
los
vivienda, comercio, oficinas, industria, cupos de estacionamiento, etc. número
Y el y la tipología de las
unidades catastrales.
Con las áreas vendibles se establece un cuadro de ventas aplicando un valor estadístico de venta por metro
cuadrado de área vendible, igual para todas las alternativas.
Con la información de costos y la información de ventas se construye un cuadro comparativo de alternativas
con los siguientes conceptos:

- Valor venta apartamentos $ x M2 de Área Vendible

- Valor Venta Locales $ x M2 de Área Vendible
- Valor Venía Oficinas $ x M2 de Área Vendible
- Valor Venta Garajes 3 x Unidad de parqueo
- VALOR VENTAS TOTALES ($ Presente) $ SUMATORIA
- COSTO TOTAL PROYECTO {$ Presente) $ x M2 de Área Construida
- UTILIDAD EN VALOR PRESENTE $ VENTAS MENOS COSTOS
Son criterios de selección el conjunto de características de cada una de las alternativas
planteadas tales
como:
La tipología del producto, (áreas de cara al sector, al uso y al m ercado)
La eficiencia tecnológica, (hacer sótanos es m ás com plejo que no hacerlos)
El área total construida, (es un sofism a, a. m ayor área m ás utilidad)
El área por unidad. (A mayor área, m ayor valor)
El número de unidades, (a mayor numero más complejo el proceso de ventas)
El valor de venta, (lo más costoso es más difícil de vender)
El costo total del proyecto (recursos propios contra crédito a constructor)
La utilidad, (no siempre la más alta es la mejor)
Los recursos propios, (inversión Vs utilidad)
El crédito, (los créditos más altos conllevan, mayores riesgos y mayor dificultad gestionarlos).
en
El riesgo, (en las ventas, en lo tecnológico y en la recuperación del capital)
U na selección realizada con criterioa sano
este nivelde inform ación perm ite profundizar
unaeno en unas pocas
posibilidades con mayor precisión analítica e introducir el concepto de valor futuro en los costo y en !as ventas.

5. EL VALOR FUTURO
Los análisis estructurados hasta éste punto han sido realizados en el supuesto que la operación financiera
fuese ejecutada en una unidad de tiempo muy corta sin la afectación de los incrementos de costos, los
imprevistos y la valorización, variables que producen impacto real en el proceso de inversión.
Con estas variables se construye un Plan de Inversión asumiendo un tiempo u unos rendimientos globales
de avance de obra para cada periodo. Puede llegarse al grado de detalle que se quiera, a calcular el flujo de
desembolso del crédito y los recursos propios, a estimar en qué momento del proceso de ventas puede ser
cancelado el crédito, a definir el momento más apropiado para iniciar la promoción y las ventas, a fijar los
rangos del riesgo y afijar los parámetros de manejo de la inversión.
Es de suponer que las alternativas negadas se deterioran con mayor sensibilidad al someterlas a las variables
de máximo impacto y que las posibilidades óptimas se afianzarán en el ejercicio. Si no es así el proyecto de
inversión está abortado en el momento oportuno, cuando el propietario no ha adquirido compromisos
económicos irreversibles.
El negocio de Inversión en Construcción como tal, aparentemente es excelente. Analizando desde una
óptica estática se convierte en de alto riesgo
y puede conducir a desviaciones de
difícil retorno y a colapsos
de tal magnitud semejantes al de una persona que en uso facultades,
de sus intempestivamente contagiada de
una enfermedad mortal el impacto mortal no da oportunidad de recuperación, ni de análisis, ni de sacar
conclusiones.